Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na trţní hodnotu. Bakalářská práce

Jiří Čížek

Duben, 2011

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na trţní hodnotu. Bakalářská práce

Autor:

Jiří Číţek Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek CSc.

Duben, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Tuklatech dne 18.04.2011

Jiří Čížek

Poděkování: Tímto děkuji prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. za odborné vedení této bakalářské práce, cenné připomínky a doporučení, kterými přispěl k jejímu vypracování.

Anotace práce: Cílem této práce je snaha determinovat pouţití dostupných materiálů (orientovaných zejména na izolační schopnosti) a technologií, prostřednictvím kterých je moţné uspořit náklady na provoz objektu a zároveň zamezit negativním vlivům na ţivotní prostředí. Kromě snahy determinovat působení těchto materiálů a technologií je také nedílnou součástí této práce snaha ohodnotit promítnutí těchto faktorů do trţní hodnoty objektu na lokálním trhu nemovitostí se specifickými demografickými vlastnostmi. Výsledkem je návrh rozšíření metodiky na oceňování nemovitostí z hlediska provozních nákladů a případné přidané hodnoty pro spekulanty na trhu nemovitostí. Výsledky této práce lze pouţít nejprve jako základní materiál pro hlubší rozpracování této metodiky a její následnou aplikaci v různých mikroregionech, byť koeficienty je potřeba přizpůsobit tamní demografické struktuře a ekonomické síle obyvatelstva. Annotation: Intention of this work is an effort to determine the aplication of accessible materials (first of all concerning isolation abilities) and technologies used for saving expenses to the object operation and to prevent the negative influence on environment at the same time. Except of the effort to determine the affect of these materials and technologies is the part of this task – the efford to evaluate reflection of these factors to the market value on the object of the local real estate market with specific demografic qualities as well. The result is a proposal of the methodic extension for real estates evaluation from the point of view of costs and prospectiv added value for speculators on the real estate market. The results of this work can be used as a basic material for more detailed processing this method and its following application in different microregions although the coefficients must be adapted to the local demografic structure and economic strength of population.

OBSAH:

A.

TEORETICKÁ ČÁST .................................................................................................... 10

1

PŘEHLED MODERNÍCH MATERIÁLŮ PRO VÝSTAVBU OBJEKTŮ PRO BYDLENÍ. ............ 10

1.1 SPODNÍ STAVBA A ZALOŽENÍ OBJEKTU ............................................................................. 10 1.1.1 NEJPOUŽÍVANĚJŠÍ MATERIÁLY PRO ZALOŽENÍ OBJEKTU. ......................................................... 10 1.1.2 MATERIÁLY PRO SPODNÍ STAVBU. ...................................................................................... 10 1.1.3 ZÁKLADNÍ ROZDĚLENÍ HYDROIZOLAČNÍCH SYSTÉMŮ .............................................................. 11 1.1.4 POVLAKOVÉ HYDROIZOLAČNÍ SYSTÉMY ............................................................................... 11 1.1.4.1 Živičné izolace ......................................................................................................... 12 1.1.4.2 Foliové systémy ....................................................................................................... 12 1.1.4.3 Nepovlakové hydroizolace ...................................................................................... 13 1.2 VRCHNÍ STAVBA ......................................................................................................... 16 1.2.1 NOSNÉ SVISLÉ KONSTRUKCE.............................................................................................. 16 1.2.1.1 Keramické zdivo ...................................................................................................... 16 1.2.1.2 Materiály s integrovanou tepelnou izolací ............................................................. 21 1.2.1.3 Zateplování obvodových plášťů .............................................................................. 22 1.3 ZASTŘEŠENÍ ............................................................................................................... 25 1.3.1 STŘECHY SKLONITÉ .......................................................................................................... 25 1.3.2 STŘECHY PLOCHÉ ............................................................................................................ 28 1.3.3 ZATÉKÁNÍ DO KONSTRUKCE BALKONU/PŘÍSTŘEŠKU. .............................................................. 29 2

PŘEHLED MODERNÍCH TECHNOLOGIÍ PRO VÝSTAVBU OBJEKTŮ PRO BYDLENÍ. ......... 32

2.1 TEPELNÁ ČERPADLA .................................................................................................... 32 2.1.1 ZDROJ TEPLA PRO TEPELNÁ ČERPADLA ................................................................................ 34 2.1.1.1 Teplo ze vzduchu ..................................................................................................... 34 2.1.1.2 Teplo ze země ......................................................................................................... 35 2.1.1.3 Teplo z vody ............................................................................................................ 37 2.2 KOTLE NA PEVNÁ PALIVA .............................................................................................. 39 2.3 SOLÁRNÍ SYSTÉMY ...................................................................................................... 40 2.3.1 SLUNCE ......................................................................................................................... 40 2.3.1.1 Fotoelektrická konverze .......................................................................................... 41 2.3.1.2 Fototermální konverze ............................................................................................ 41 2.3.1.3 Fotochemická konverze .......................................................................................... 41 2.3.1.4 Praktická využitelnost slunečního záření ................................................................ 42 2.3.2 SOLÁRNÍ SYSTÉMY SHRNUTÍ .............................................................................................. 44

3

VLIV MODERNÍCH MATERIÁLŮ A TECHNOLOGIÍ NA TRŽNÍ HODNOTU OBJEKTU......... 45

3.1 TRŽNÍ HODNOTA ........................................................................................................ 45 3.2 POROVNÁVACÍ METODA .............................................................................................. 47 3.2.1 VYUŽITÍ CENOTVORNÝCH FAKTORŮ .................................................................................... 49 3.2.1.1 Popis objektů .......................................................................................................... 50 3.2.1.2 Zohlednění stavů porovnávaných objektů k objektu oceňovanému ...................... 53 3.2.1.3 Korekční činitele- zdůvodnění k tabulce č. 7, rekapitulace uváděných materiálů a technologií v této práci. ......................................................................................................... 54 3.2.1.3.1 Popis k tabulce č. 9 Spodní stavba- hydroizolace, zdůvodnění korekčních činitelů. 55 3.2.1.3.2 Popis k tabulce č. 10- Nosné obvodové konstrukce, zdůvodnění korekčních činitelů. 56 3.2.1.3.3 Popis k tabulce č. 11- Zateplení objektu, zdůvodnění korekčních činitelů. ......... 58 3.2.1.3.4 Energetická úspornost materiálů. ........................................................................ 60 3.2.1.3.5 Popis k tabulce č. 13- Energetická úspornost materiálů vzhledem k oceňované nemovitosti, zdůvodnění korekčních činitelů. ....................................................................... 63 3.2.1.3.6 Energetická úspornost technologií. ..................................................................... 65 3.2.1.3.7 Popis k tabulce č. 14- Technologie, zdůvodnění korekčních činitelů. .................. 66 3.3 VÝNOSOVÁ METODA ................................................................................................... 68 3.4 NÁKLADOVÁ METODA ................................................................................................. 69 4

ZÁVĚR - TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................ 70

B.

PRAKTICKÁ ČÁST ...................................................................................................... 71

5

ODHAD TRŽNÍ CENY NEMOVITOSTI I. ........................................................................ 71

5.1 RODINNÝ DŮM .......................................................................................................... 71 5.1.1 ÚVODNÍ LIST .................................................................................................................. 72 5.1.2 POPISNÍ INFORMACE ....................................................................................................... 73 5.1.2.1 Popis lokality ........................................................................................................... 73 5.1.2.2 Zkoumaný majetek.................................................................................................. 74 5.1.2.2.1 Historie ................................................................................................................. 74 5.1.2.2.2 Pozemek ............................................................................................................... 75 5.1.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy ....................................................................... 75 5.1.2.2.4 Trvalé porosty ...................................................................................................... 76 5.1.2.2.5 Rodinný dům ........................................................................................................ 77 5.1.3 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ........................................................................ 78 5.1.4 OCENĚNÍ ....................................................................................................................... 79 5.1.4.1 Úvod ........................................................................................................................ 79 5.1.4.2 Porovnávací metoda ............................................................................................... 79 5.1.4.2.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku ....................................................................... 79

5.1.4.2.2 Stanovení tržní hodnoty jako celku...................................................................... 82 5.1.4.3 Příjmová metoda ..................................................................................................... 85 5.1.4.4 Nákladová metoda .................................................................................................. 85 5.1.4.4.1 Technické opotřebení .......................................................................................... 85 5.1.4.4.2 Funkční nedostatky .............................................................................................. 85 5.1.4.4.3 Ekonomické nedostatky ....................................................................................... 85 5.1.4.4.4 Stanovení tržní hodnoty ....................................................................................... 85 5.2 ZÁVĚR - PRAKTICKÁ ČÁST (RODINNÝ DŮM)....................................................................... 86 5.2.1 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY .............................................................................. 87 5.2.2 OSVĚDČENÍ .................................................................................................................... 89 5.3 PŘÍLOHY K PRAKTICKÉ ČÁSTI- ODHAD TRŽNÍ CENY RODINNÉHO DOMU .................................... 90 5.3.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ ....................................................................................... 90 5.3.1.1 Informace o stavbě- Objekt k bydlení ..................................................................... 90 5.3.1.2 Informace o parcele- Zastavěná plocha a nádvoří .................................................. 91 5.3.1.3 Informace o parcele- Zahrada ................................................................................. 92 5.3.2 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY ............................................................................................. 93 5.3.3 ZÁKLADNÍ PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE OBJEKTU ................................................................. 94 5.3.3.1 Půdorys 1NP ............................................................................................................ 94 5.3.3.2 Půdorys 2NP ............................................................................................................ 95 5.3.3.3 Půdorys 3NP ............................................................................................................ 96 5.3.3.4 Řez A-A´ ................................................................................................................... 97 5.3.3.5 Pohled J-V, J-Z ......................................................................................................... 98 5.3.3.6 Pohled S-V, S-Z ........................................................................................................ 99 5.3.4 FOTODOKUMENTACE OBJEKTU ........................................................................................ 100 6

ODHAD TRŽNÍ CENY NEMOVITOSTI II. ..................................................................... 102

6.1 ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA ........................................................................................ 102 6.1.1 ÚVODNÍ LIST ................................................................................................................ 103 6.1.2 POPISNÉ INFORMACE .................................................................................................... 104 6.1.2.1 Popis lokality ......................................................................................................... 104 6.1.2.2 Zkoumaný majetek................................................................................................ 105 6.1.2.2.1 Historie ............................................................................................................... 105 6.1.2.2.2 Pozemek ............................................................................................................. 105 6.1.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy ..................................................................... 106 6.1.2.2.4 Administrativní budova ...................................................................................... 106 6.1.3 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ...................................................................... 107 6.1.4 OCENĚNÍ ..................................................................................................................... 108 6.1.4.1 Úvod ...................................................................................................................... 108 6.1.4.2 Porovnávací metoda ............................................................................................. 109 6.1.4.2.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku ..................................................................... 109 6.1.4.2.2 Stanovení tržní hodnoty jako celku.................................................................... 112 6.1.4.3 Příjmová metoda ................................................................................................... 115 6.1.4.4 Nákladová metoda ................................................................................................ 116

6.1.4.4.1 Technické opotřebení ........................................................................................ 116 6.1.4.4.2 Funkční nedostatky ............................................................................................ 116 6.1.4.4.3 Ekonomické nedostatky ..................................................................................... 117 6.1.4.4.4 Stanovení tržní hodnoty ..................................................................................... 117 6.2 ZÁVĚR - PRAKTICKÁ ČÁST (ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA) .................................................... 119 6.2.1 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY ............................................................................ 120 6.2.2 OSVĚDČENÍ .................................................................................................................. 121 6.2.3 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ ..................................................................................... 122 6.2.3.1 Informace o parcele- Ostatní plocha .................................................................... 122 6.2.3.2 Informace o parcele- Zastavěná plocha a nádvoří ................................................ 123 6.2.3.3 Informace o stavbě- Stavba pro administrativu ................................................... 124 6.2.3.4 Informace o parcele- Ostatní plocha .................................................................... 125 6.2.3.5 Informace o parcele- Ostatní plocha .................................................................... 126 6.2.3.6 Informace o parcele- Ostatní plocha .................................................................... 127 6.2.3.7 Informace o parcele- Ostatní plocha .................................................................... 128 6.2.4 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY ........................................................................................... 129 6.2.5 ZÁKLADNÍ PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE ............................................................................ 130 6.2.5.1 Půdorys 1PP .......................................................................................................... 130 6.2.5.2 Půdorys 1NP .......................................................................................................... 131 6.2.5.3 Půdorys 2NP .......................................................................................................... 132 6.2.5.4 Půdorys 3NP .......................................................................................................... 133 6.2.5.5 Půdorys 4NP .......................................................................................................... 134 6.2.5.6 Půdorys 5NP .......................................................................................................... 135 6.2.5.7 Půdorys 6NP- Podkroví ......................................................................................... 136 6.2.6 FOTODOKUMENTACE OBJEKTU ........................................................................................ 137 C.

ANALYTICKÁ ČÁST .................................................................................................. 140

7

ANALÝZA TRHU ....................................................................................................... 140

7.1 OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU ................................................................................. 141 7.1.1 POPIS OKRESU .............................................................................................................. 141 7.1.2 TRH S NEMOVITOSTMI ................................................................................................... 141 7.1.3 REGIONÁLNÍ SEGMENTACE ............................................................................................. 141 7.1.4 SEZNAM MĚST A OBCÍ V OKRESE (POČET:110) ................................................................... 143 7.1.5 SEGMENTACE MĚST A OBCÍ PRO VYTVOŘENÍ CENOVÉ MAPY .................................................. 144 7.2 PRAHA-VÝCHOD- ORP BRANDÝS NAD LABEM- STARÁ BOLESLAV. ....................................... 144 7.2.1 POZEMKY .................................................................................................................... 144 7.2.1.1 Cenová mapa stavebních pozemků ...................................................................... 145 7.2.1.2 Budovy .................................................................................................................. 147 7.2.1.3 Nájmy .................................................................................................................... 149 7.3 ZÁVĚR - ANALYTICKÁ ČÁST .......................................................................................... 151 Použitá literatura…………………………………………………………………………………………………………….151

Úvod Jako u kteréhokoliv zboţí či sluţby by mělo platit čím draţší, tím kvalitnější, u stavebních materiálů a technologií toto pravidlo platí dvojnásob. Kaţdý by si měl uvědomit, ţe současná úspora při výstavbě na určitém materiálu či technologii se můţe v budoucnu projevit a oprava můţe být několikanásobně vyšší, neţ by stál případný kvalitnější materiál. Ovšem jsou místa, kde se ušetřit dá, ale také místa, kde se šetřit nevyplácí a budoucnost toto tvrzení většinou jen potvrdí. Tato práce je zaměřena především na materiály a technologie, uţité při výstavbě objektů pro bydlení, materiály, které jsou kvalitní a přinášejí úspory či nevyţadují časté opravy a údrţbu. S nově nastupujícími technologiemi a materiály lze nové výstavby řešit do mnohem větších detailů, neţ tomu bylo v minulosti. Stavebnictví se stále častěji přesouvá směrem k zjednodušování a k univerzálnosti pouţití. Současně je vyţadována stále vyšší kvalita materiálů, které jsou uţívány v nové výstavbě i při sanačních pracích. Tyto materiály jsou nově vyvíjeny nebo je hledáno nové vyuţití pro materiály, které jiţ vyvinuty byly. V této práci se pokusíme zohlednit moderní materiály a technologie na výslednou trţní hodnotu. Budeme-li brát nějaký objekt, jehoţ hodnota je dána pouze jeho stavem, rozlohou a dalšími současnými vlivy neboli cenotvornými faktory, dostaneme se k určité hodnotě. Tato hodnota by však neměla být stejná u objektů, u nichţ je provoz jinak náročný. Pokusíme se tedy tento problém a rozdílnost objektů, právě při pouţití moderních materiálů a obzvláště technologií, zohlednit. Uţití těchto moderních instrumentů nám můţe budoucnost usnadnit a ušetřit výrazné mnoţství peněţních prostředků. Cílem mé bakalářské práce je posouzení vlivu pouţití moderních materiálů a technologií ve výstavbě na trţní hodnotu.

9

A. TEORETICKÁ ČÁST 1 Přehled moderních materiálů pro výstavbu objektů pro bydlení. 1.1 Spodní stavba a zaloţení objektu 1.1.1

Nejpouţívanější materiály pro zaloţení objektu. Pokud se jedná o zaloţení objektu pro bydlení za standardních geologických

podmínek, materiály se vzhledem k minulosti zásadně nezměnily. Nejpouţívanějším materiálem jsou různé druhy betonů či ţelezobetonů. Moderní úprava se projevila pouze ve výrobě a při zpracování betonových směsí. Dále se začaly vyuţívat betonové tvárnice s otvory, které se po mechanické pokládce s vazbou doplní výztuţí a zmonolitní betonem. 1.1.2

Materiály pro spodní stavbu. Pro obvodové nosné konstrukce se pouţívají keramické či betonové bloky,

kterých je celá řada. Záleţí tedy jen na stavebníkovi, jaký typ pouţije. U pouţití těchto bloků je nutná jejich ochrana, tedy separace od okolního terénu a vlhkosti v něm obsaţené, popřípadě spodní vodě. Jak jiţ bylo řečeno v úvodu, jsou místa, kde je ,,nutné“ pouţít kvalitní materiály a při provádění si počínat dle správného montáţního postupu a toto je jedno z nich. Hydroizolace spodních částí staveb je tedy důleţité provádět z kvalitních materiálů a dle správného technologického postupu. Porušení, pouţití nesprávné izolace či nedodrţení technologických postupů můţe způsobit velké škody a oprava bývá často obtíţná a nákladná. Voda škodí stavebním konstrukcím díky svým vlastnostem. Negativní vlastnosti vody Poškozuje stavební konstrukce svojí schopností penetrovat do nasákavých materiálů. Poškozuje konstrukce svými agresivními vlastnostmi. Poškozuje stavební konstrukce svým prouděním. Má korozivní vliv na stavební konstrukce. Působí degenerativně.

10

Důsledky vody ve stavebních konstrukcích Na povrchu bují plísně. Je ohroţena bezpečnost instalací. Vizuální znehodnocení. Mikroklimatické změny. Z těchto důvodů je třeba stavební konstrukce chránit. Důleţitý je návrh hydroizolačního povlaku. Faktory ovlivňující návrh hydroizolačního povlaku Propustnost či nepropustnost zeminy. Maximální hladina podzemní vody. Charakteristika podzemních vod- jejich sloţení. Charakter okolní zástavby a vliv této zástavby na budoucí hydrogeologické podmínky předmětného objektu. Charakter a stupeň chránění izolovaného objektu. Dříve se v převáţné většině pouţívaly hydroizolační asfaltové pásy, jejichţ funkčnost byla často z důvodu technologické nekázně výrazně omezena. Dále se pouţívaly různé nátěry, nástřiky a jiné hydroizolace. Veškeré tyto izolace se ochraňovaly pomocí cihelné přizdívky, u které je téţ nutná technologická kázeň, jinak se můţe z ochrany izolace stát příčina porušení. Jelikoţ je přizdívka pracná, začaly se k ochraně vyuţívat nopové folie, netkané textilie, případně tepelněizolační nenasákavé desky. 1.1.3

Základní rozdělení hydroizolačních systémů Povlakové Nepovlakové

1.1.4

Povlakové hydroizolační systémy Ţivičné izolace - pouţití zejména proti zemní vlhkosti Foliové systémy - pouţití zejména proti tlakové vodě Nátěrové, nástřikové, stříkané izolace

11

1.1.4.1 Ţivičné izolace Mezi nejstarší hydroizolační hmoty, pouţívané ve stavebnictví, patří asfalty. Oxidované stavebněizolační asfalty - jsou připravené pro hydroizolační účely oxidací ropných surovin vzduchem. Pouţívají se minimálně. Modifikované asfalty - jejich vlastnosti byly při výrobě chemicky upraveny pomocí např. kaučuku, síry, syntetických polymerů, apod. Asfaltové hydroizolační suspenze a tmely – jsou tekuté materiály. Asfaltové pásy Dříve se vlepovaly do horké asfaltové hmoty, dnes se pouţívají asfaltové pásy natavitelné nebo moderní hit - asfaltové pásy bezvloţkové a samolepící. Asfaltové hydroizolační pásy bez krycí vrstvy (typ A) o Pás tvoří pouze nosná vloţka- obvykle lepenka napuštěná asfaltem. Asfaltový hydroizolační pás s krycí vrstvou (typ R) o Pás s nosnou vloţkou a oboustrannou krycí asfaltovou vrstvou. Asfaltový hydroizolační pás natavitelný (typ S) o Pás s nosnou vloţkou a oboustrannou krycí vrstvou upravený tak, aby se dal natavovat plamenem nebo horkým vzduchem. Asfaltový hydroizolační pás bezvloţkový o Pás bez nosné vloţky, asfaltová hmota musí být samonosná. Asfaltový hydroizolační pás samolepící. o Pás s vloţkou nebo bez vloţky se samolepící vrstvou na spodní nebo i na vrchní straně. 1.1.4.2 Foliové systémy Plastové pásy se pouţívají od 60. let. Nejpouţívanějším materiálem jsou syntetické folie PVC (měkčené PVC, TPO, LDPE, HDPE). Folie jsou velmi odolné proti agresivitě podzemních vod, mají velkou pruţnost a hodí se k izolaci náročných konstrukcí.

12

1.1.4.3 Nepovlakové hydroizolace Vodotěsné betony Odolávají proti zemní vlhkosti, ovšem pro tlakovou vodu jsou méně vhodné. Do pracovních a dilatačních spar se vkládají profilované pásy nejčastěji z PVC, pryţe apod. Proti agresivitě podzemních vod zesilujeme tloušťku betonu, zejména krytí výztuţe. Vodotěsný neboli vodostavební beton dříve s označením V2, V4, V8, V12. 1

„Se zrušením ČSN 73 1209 vodostavební beton, skončilo i označování

vodostavebních betonů značkami V2, V4, V12. Neznamená to však konec betonů s odolností vůči průsaku vody. Jedná se pouze o jiný technický popis vlastnosti betonu, který je v souladu s novými evropskými normami. Podle evropské normy pro stanovení odolnosti betonu vůči pronikání vody (ČSN EN 12 390-8 Zkoušení ztvrdlého betonu- část 8: hloubka průsaku tlakovou vodou) se tato odolnost stanovuje jako maximální moţný poţadavek průsaku vody do zkoušeného vzorku. Tento údaj se pak uvede ve specifikaci betonu. ČSN EN 206-1 Změna Z3 uvádí poţadavky na maximální průsak podle ČSN EN 12 390-8.“ Nátěrové systémy Asfaltové, akrylátové, silikátové, apod. Jsou vhodné proti zemní vlhkosti, některé i proti tlakové vodě, ale je důleţité vhodně řešit pracovní a dilatační spáry. Tyto systémy jsou vhodné pro pouţití při výskytu agresivních spodních vod. Krystalizační hydroizolace Krystalizační hydroizolace jsou relativně novým typem hydroizolačních materiálů. Tento systém je zaloţen na cementové bázi. Lze jej aplikovat nejen na nové, ale i starší betonové konstrukce. Funkčnost těchto systémů závisí především na kvalitě provádění a následném ošetřování. Krystalizační hydroizolace je dodávána v práškové podobě, jejíţ hlavní sloţku tvoří jemně mletý portlandský cement a speciální přísady.

1

Svaz výrobců betonu ČR, 2009. Praha.

13

Č. 1- Krystalizační proces (www.asb-portal.cz)

Funkční princip krystalické hydroizolace se zakládá na chemické reakci, díky které proběhne v pórech betonu dodatečná katalytická reakce. Při této reakci se zaplní prakticky všechny póry betonu speciálními krystaly (Obrázek č. 1). Tento proces probíhá vţdy uvnitř betonové konstrukce a to i v případě aplikace nátěrem či vsypem. Pro aplikaci a následnou funkčnost tohoto systému je nutné, aby v kapilárních pórech byla přítomna voda po dobu danou výrobcem této hydroizolace. Voda v pórech zajistí, aby dodatečná krystalizace proběhla v poţadovaném rozsahu. Proto je velmi účelné tuto hydroizolaci pouţít v místech, kde je konstrukce stále dotována vodou- čím více se voda prosakuje do konstrukce, tím více se zaplňují póry krystaly. Výhoda této hydroizolace tedy spočívá v jednoduchosti a funkčnosti při sanaci starších betonových konstrukcí, na kterých je patrný neustály průsak. Základním produktem chemické reakce uvnitř konstrukce je dodatečně narostlý krystal vyplňující kapilární pór. Při tomto postupném procesu krystal spotřebovává vodu obsaţenou v póru do té doby, dokud pór zcela nezaplní a neznemoţní tak budoucí transport vody skrze póry. V zásadě lze tuto hydroizolaci aplikovat čtyřmi způsoby. Nejvíce vyuţívaná je aplikace nátěrem či nástřikem na povrch konstrukce. U starších betonových konstrukcí je to také jediný moţný způsob aplikace. Pokud není konstrukce zatíţena tlakovou vodou, ale jen zemní vlhkostí, postačí nátěr (nástřik) v jedné vrstvě. Pokud je konstrukce zatíţena tlakovou vodou, jak tomu bývá ve většině případů, jsou nutné vrstvy minimálně dvě. Jako u aplikace kterékoliv jiné hydroizolace platí dodrţování

14

daných technologikých postupů. U této aplikace hydroizolace je téţ velmi důleţité ošetřování nanesené směsi po určitou dobu, aby mohla proběhnout utěsňující krystalizace. Obecně platí, ţe postačí třikrát denně po dobu dvou dnů povrch vlhčit tak, aby byl stále vlhký. Tento čas je z hlediska následné funkčnosti hydroizolace nejdůleţitější etapou v sanaci konstrukce. Pokud bude konstrukce řádně ošetřována, je moţné jiţ po 5 aţ 21 dnech (záleţí na výrobci směsi) konstrukci vystavit tlaku vody či jiné kapaliny. Další způsob aplikace je pouţitelný pouze u zřizování nových konstrukcí a to aplikace formou příměsi do betonové směsi. Tento způsob aplikace šetří materiál a především pomocí něj dochází k lepším výsledným hydroizolačním vlastnostem konstrukce. Tuto metodu však lze částečně vyuţít i u starších konstrukcí, pokud příměsi přidáme do čerstvé betonové směsi a torketujeme ji na starou konstrukci. U této aplikace poté dochází k lepším izolačním vlastnostem, neţ pokud bychom nanášeli směs nátěrem či nástřikem. Opět platí nezbytné ošetřování „nastříkané“ směsi na konstrukci. U vodorovných betonových konstrukcí lze směs aplikovat pomocí vsypu prášku na ještě nezatvrdlý povrch čerstvé betonové směsi. Prášek se nasype na povrch konstrukce a pomocí rotační hladičky je zapracován do povrchové vrstvy betonu. I u této aplikace je důleţité povrch řádně ošetřovat. Na lokální průsaky nové či staré betonové konstrukce můţeme vyuţít jednosloţkový krystalizační tmel. Tento tmel lze vytvořit smícháním směsi pro nátěr či nástřik s vodou (v konzistenci dané výrobcem) a nanesením na porušené místo. Aplikaci je nutné provést do několika minut od vytvoření tmelu. Izolace vzduchovými dutinami o Je konstrukčně náročné a pouţívá se pouze v některých případech rekonstrukcí historických objektů.

15

1.2 Vrchní stavba 1.2.1

Nosné svislé konstrukce U nosných svislých konstrukcí jsou kromě statických vlastností důleţitá i

kritéria tepelně technická, akustická a protipoţární. Tepelnětechnické poţadavky obvodových nosných stěn se vzhledem k neustále zvyšujícím se cenám energie několikanásobně zvýšily a tím byl i zásadně ovlivněn vývoj stavebních materiálů a technologií pro nosné obvodové stěny budov. (Z Pozemní stavitelství pro 1. Ročník SPŠs Václav Hájek a kol.) Z tohoto důvodu se začaly vyvíjet tvárnice s integrovanou tepelnou izolací, různé druhy ztraceného bednění z polystyrénu a další. Ve stavebnictví ale opět zvítězila keramika a výrobci keramických bloků stále vyvíjejí keramické tvárnice s co největším tepelným odporem. Výrobci se snaţí zamezit místům, která tepelné vlastnosti v konstrukci zhoršují. Jsou to především maltová loţe a místa u napojení výplní otvorů. Neustále se zvyšující náklady na provoz objektu pro bydlení nutí stavebníky ke krokům, které omezí náklady na provoz objektu. Mezi takové kroky patří i zateplování obvodových plášťů, přestoţe zdivo nabízené na trhu odpovídá samo o sobě normám stanovující minimální tepelný odpor. 1.2.1.1 Keramické zdivo Moderním trendem se tedy staly „úsporné“ broušené cihly, které se vyzdívají na tenkovrstvou zdící maltu či na polyuretanovou pěnu. Technologie výroby těchto „přesných“ cihel se zásadně nezměnila. Hlavní změna spočívá v dělení jednotlivých bloků z dlouhé cihelné „housenky“. Cihelné bloky jsou vyrobeny vyšší a na poţadovaný rozměr se zbrousí. Tím se dosáhne přesně rovné loţné plochy potřebné při montáţi na tenkovrstvou zdící maltu. Klasické cihelné bloky byly niţší z důvodu výškové modulovosti s loţnou spárou klasické zdící malty. U broušených bloků je počítáno s tenkovrstvou zdící maltou, vrstva této malty se pohybuje kolem 1 mm. Pokud tedy je kalkulováno s výškovým modulovým rozměrem 250 mm, bloky se zhotoví 249 mm.

16

Č. 2- Nanášení tenkovrstvé zdící malty SB (www.imaterialy.cz)

Určité druhy malt pokrývají pouze ţebra cihel, jak je patrno na obrázku č. 2, nebo lze vyuţít jiný typ malty, která je nanesena v tloušťce 3 mm viz obrázek č. 3. Po usazení cihelného bloku je spára stlačena opět na 1mm a překrývá i dutiny cihel, coţ zlepšuje pevnost vyzděné konstrukce.

Č. 3- Kladení broušených cihel na tenkovrstvou maltu SB C (www.imaterial.cz)

Tenkovrstvou zdící maltu můţeme zaměnit za polyuretanovou pěnu (obrázek č. 4).

Č. 4- Kladení broušených cihel na polyuretanovou pěnu (www.imaterial.cz)

Tabulka č. 1 porovnává tepelné vlastnosti a pevnost broušených cihel na tenkovrstvou maltu a cihel P+D vyzdívanou na maltu vápenocementovou. Jednotlivé údaje v tabulce č. 1 uvádí firma HELUZ cihlářský průmysl, v.o.s. „Pro srovnání 17

uvádíme hodnoty tepelného odporu a výpočtové pevnosti v tlaku obvodového zdiva tl. 440 mm s vnější tepelněizolační omítkou tl. 30 mm a vnitřní vápenocementovou omítkou tl. 10 mm při hmotnostní vlhkosti zdiva 1%.“ Název zdiva

Pouţitá malta

Pevnost

zdiva Tepelný odpor R

v tlaku [MPa] Broušené

SUPE®THERM Tenkovrstvá malta

44 STI SB Broušené

[m2K/W]

1,9

4,62

1,4

4,54

1

4,47

1,9

2,55

SB C SUPE®THERM Tenkovrstvá malta

44 STI SB

SB

SUPE®THERM 44 STI

Malta tepelněizolační

Bloky P+D P15

Malta M10 vápenocementová

Tabulka 1- Porovnání vlastností zdiva HELUZ (www.heluz.cz)

Při výrobě cihel POROTHERM se pro zlepšení tepelněizolačních vlastností vyuţívají

piliny.

Vysvětluje

Ing.

Hynek

Stančík,

technolog

společnosti

Wienerberger. „Ve speciální směsi hlín, z nichţ se cihly vyrábějí, tvoří podíl přidávaných pilin přibliţně 25 % z objemu. Při výpalu piliny vyhoří a uvnitř cihelné masy vzniknou na jejich místě typické miniaturní dutinky. V nich zůstane uzavřen suchý vzduch, který se chová jako velmi dobrý izolant. Díky tomu se sniţuje tepelná vodivost cihelného materiálu a podstatně se omezí úniky tepla zdivem.“ Pro výrobu těchto cihel je nezbytná identická velikost pilin. Pro dosaţení tohoto předpokladu se piliny prosévají na jemném sítu. Tím je dosaţeno ve výsledném výrobku stejnoměrných pórů u všech typů cihel POROTHERM. Piliny jsou do výrobní směsi přidávány pouze v takovém mnoţství, aby byly dosaţeny poţadavky na pevnost výrobku. V tabulce č. 2 jsou uvedeny základní vlastnosti cihel POROTHERM.

18

Název zdiva

Pouţitá malta

Pevnost zdiva Tepelný v tlaku [MPa]

odpor R [m2K/W]

Broušené

POROTHERM

44 Zdící pěna DRYFIX

1,45

3,63

POROTHERM

44 Tenkovrstvá malta

1,9

3,63

POROTHERM

44 Zdící pěna DRYFIX

1

4,68

1,2

2,55

Profi DRYFIX Broušené Profi Broušené

EKO+ Profi DRYFIX POROTHERM 44 EKO+

POROTHERM TMtepelněizolační

Tabulka 2- Porovnání vlastností zdiva POROTHERM (www.wienerberger.cz)

V tabulce číslo 2. jsou uvedeny údaje za předpokladů obdobných pro údaje v tabulce č. 1. Výrobci keramických cihelných bloků dořešili i problémové detaily v místě napojení stěn s výplněmi otvorů, tedy ostění a poprsníku (parapetní části). V keramické tvarovce je dráţka, která se vyplní tvrzeným polystyrenem a zamezí se tak nadměrnému prostupu tepla skrze tyto části. Na obrázku č. 5 je znázorněn detail přípravy a vloţení izolantu do keramické tvarovky

Č. 5- Příprava ostění a parapetu pro vloţení výplně otvoru (www.wienerberger.cz)

19

Rám okna či dveří se poté usadí na vloţený izolant tak, aby rám překrýval minimálně 40 mm izolantu. Kotvení výplně se provádí standardně tedy pomocí plechových příchytek do cihelné části ostění nebo pro pevnější kotvení pomocí turbošroubů skrze rám a izolant do keramické cihly. Výrobci omezili i částečné tepelné mosty, vznikající napojením vnitřních stěn na obvodové nosné stěny. Dříve se tyto konstrukce převáţně napojovaly pomocí tzv. kapes, které se vysekaly v nosném zdivu a vnitřní konstrukce se „zavázaly“ do těchto kapes. Jelikoţ je nutné keramické bloky klást tak, aby cesta průniku tepla po keramické části kolem dutin byla co nejdelší, odsekáním části cihel a vevázáním vnitřní konstrukce, která má dutiny kolmo na dutiny obvodové konstrukce, se cesta tepla výrazně zkrátí a můţe tak vzniknout tepelný most. Pro zamezení tohoto průniku tepla výrobci cihelných bloků doporučují pouţít k svázání svislých konstrukcí stěnovou kotvu (obrázek č. 6).

Č. 6- Stěnová kotva k napojení vnitřních stěn (www.wienerberger.cz)

20

1.2.1.2 Materiály s integrovanou tepelnou izolací Mezi moderní materiály pro svislé nosné konstrukce s integrovanou tepelnou izolací můţeme zařadit novinku Thermooblock od firmy H+H. Firma H+H Česká republika uvádí „Přesná tvárnice H+H Thermoblock je určena pro zdivo objektů s nejvyššími nároky na úspory energie. Tepelná izolace je součástí výrobku a je vlepena přímo mezi dvě pórobetonové tvárnice. Při stavbě tak odpadá dodatečné zateplování, oba technologické kroky jsou provedeny v jednom čase. Zdivo z tvárnic Thermoblock je v porovnání s dodatečně zateplovaným zdivem mechanicky odolnější.“

Č. 7- H+H Thermoblock tvárnice s integrovanou tepelnou izolací (www.imaterial.cz)

V tabulce č. 3 jsou uvedeny základní vlastnosti výrobků od firmy H+H. Název zdiva

Rozměr [mm]

Pevnost v tlaku zaručená [MPa]

H+H Thermoblock

Tepelný odpor R [m2K/W]

600x425x250

2

8,012

300x500x250

2

5,56

600x375x250

2

4,17

PDK – P2–400 H+H GREENBLOCK – hladká – P2-350 H+H GREENBLOCK – PDK– P2-350 Tabulka 3- Porovnání vlastností zdiva firmy H+H (www.heluz.cz)

21

1.2.1.3 Zateplování obvodových plášťů Při rekonstrukci starších objektů je dnes samozřejmostí objekt zateplit. Dříve nebyly kladeny velké nároky na tepelněizolační vlastnosti a nebyla ani dostatečná nabídka takovýchto materiálů. S nadsázkou se dá říci, ţe se stavělo ze všeho, co bylo po ruce. Většina těchto objektů byla velice náročná na vytápění a stávala se čím dál nákladnější. Další nevýhodou bylo i velké namáhání promrzávajících konstrukcí, které způsobovalo poškození zdiva. Rozhodujícím faktorem pro stavebníka zda zateplit, či nikoli je skutečnost, ţe tepelná izolace šetří náklady na vytápění v zimním období. Pobyt v zatepleném objektu bude příjemnější v jakémkoliv ročním období a výrazně se omezí kondenzace vodních par v konstrukci a tudíţ bude menší riziko vzniku plísní. Zdivo není vystaveno razantním změnám teploty a povětrnostním vlivům. Zateplení je moţno provést zevnitř, nebo vně objektu. Provedení izolace zevnitř se provádí minimálně, omezí sice únik tepla z místnosti, ale nezabrání promrzání zdiva ani kondenzaci vodních par. Zateplení objektu vně je z hlediska funkčnosti výrazně výhodnější a pro konstrukci šetrnější. V převáţně většině se setkáme se zateplováním nových staveb, přestoţe zdící prvky mají dostačující tepelněizolační vlastnosti. Uváděné tepelněizolační vlastnosti zdících prvků jsou za předpokladu „dokonalé stěny“ tzn. bez jakýchkoliv kritických míst a při perfektním vyzdění. Toto ovšem v praxi vidět není. Problémová místa, která se výrobcům zatím nepodařilo odstranit, jako při napojení výplní otvorů na konstrukci, jsou například místa napojení svislé nosné stěny na základovou část objektu, dořezávání nebo spíše dosekávání zdiva u napojení štítové stěny na střešní konstrukci. Tepelné mosty ve formě vystupujících a ustupujících konstrukcí a v neposlední řadě vyřešení problémové soklové části. Dalším důvodem je moţnost plastického dotvoření objektu. Keramické cihly jsou chráněny před mrazem a povětrnostními vlivy. Vnější zateplovací systém můţeme rozdělit do následujících skupin. Tepelněizolační systémy s provětrávanou vzduchovou mezerou. Tento systém spočívá v provětrávané vzduchové mezeře mezi izolantem a pohledovou/ochrannou částí. Výhoda těchto systémů spočívá právě v provětrávané proluce, ta umoţňuje neustálé odvětrávání stěn (obrázek č. 8).

22

Č. 8 - Provětrávaná fasáda (www.dombau.cz)

Tepelněizolační systémy kontaktní Za izolační systém kontaktní povaţujeme izolant, zpravidla fasádní polystyren či minerální vlnu, připevněné přímo na nosné konstrukce lepícím tmelem a mechanicky kotvené k podkladu hmoţdinkami. Po připevnění tepelné izolace se na povrch izolantu aplikuje výztuţná síť, která je zakomponována do stěrkového tmelu. Poté se aplikuje finální pohledová a ochranná vrstva nejčastěji omítka (obrázek č. 9).

Č. 9- Kontaktní zateplovací systém (www.fasady-zatepleni.cz)

Tento způsob zateplení objektu je v ČR nejpouţívanější. Opět platí striktní dodrţování technického montáţního návodu.

23

Tepelněizolační systémy omítkové Tepelněizolační Tepelněizolační

omítky

vlastnosti

se

získá

aplikují omítka

obdobně

jako

přimícháním

klasické

minimálního

omítky. podílu

tepelněizolačního materiálu. Tímto materiálem můţe být perlit, drcený polystyren apod. Omítka se aplikuje aţ do vrstvy 5 cm. V takovéto tloušťce je dle technologických postupů nutné omítkové systémy nanášet ve dvou vrstvách. Ani rychlost aplikace, ani tepelněizolační vlastnosti těchto omítkových systémů nejsou jejich kladnou stránkou. V případě tepelněizolačních vlastností se nedá srovnávat s předchozími systémy.

24

1.3 Zastřešení Nosnou konstrukci zastřešení tvoří převáţně řezivo. V dnešních podmínkách si stavitel můţe vybrat ze široké škály střešních plášťů. Tato kapitola se namísto zdlouhavého vypisování různých typů a materiálových moţností krytiny pro šikmé střechy, zaměřuje opět na moţnost energetické úspory pomocí tepelné izolace. V případě rovných střech je z důvodu nepatrného sklonu velmi důleţitý i návrh správného typu a dokonalé provedení hydroizolace. Tepelná izolace totiţ musí být dostatečně chráněna před vlhkem a případně odvětrávána. 1.3.1

Střechy sklonité Jak je patrné na obrázku č. 10 zateplení střechy je velice důleţité nejen

z důvodu normativních poţadavků. Střecha je část objektu, která má značnou plochu ve styku s exteriérem. Jelikoţ teplý vzduch stoupá, je to také přirozený směr úniku tepla z objektu. Akumulační schopnosti střešní krytiny jsou s porovnáním s ostatními konstrukcemi ţalostné. Díky těmto okolnostem dochází u nezateplené střešní konstrukce k výrazným tepelným ztrátám.

Č. 10- Únik tepla skrze jednotlivé části objektu (www.zatepleni.cz)

Dřívější význam pojmu zateplení střešního pláště neznamenal totéţ, co si pod tímto pojmem představíme nyní. Dřívější tepelné izolace s horšími tepelněizolačními vlastnostmi, neţ se pouţívají nyní, se aplikovaly do střešních konstrukcí v řádech centimetrů. Nyní se musí počítat v řádech desítek centimetrů, přestoţe tyto izolační materiály mají mnohem lepší tepelněizolační vlastnosti neţ v minulosti. S nárůstem potřebné tloušťky starších typů tepelné izolace musejí vznikat nové materiály a s nimi nové technologie provádění. Mezi standardní aplikace tepelné izolace ve střešní části patřila montáţ izolace mezi krokve, aniţ by se tím výrazně sníţila světlá výška místnosti. Dnes se pouţívají tepelné izolace o tloušťce 220 mm a výjimkou

25

není ani tloušťka izolantu 400 či 600 mm. Celá tato tloušťka izolace se mezi krokve u klasických rodinných domů nevejde. Izolace se musí tedy vloţit i pod krokve coţ podstatně sniţuje světlou výšku místnosti a montáţ jiţ není tak jednoduchá. Proto se stále častěji přistupuje k modernějšímu způsobu zateplení.

Č. 11- "Mezikrokevní" izolace (www.svitap.cz)

Č. 12- Nadkrokevní zateplovací systém (www.baun.com)

Základní otázkou před zateplením zastřešení objektu je vyuţitelnost podkrovní části. Pokud se podkroví vyuţije jen jako půda a v budoucnu není plánováno s obýváním těchto prostor, je výhodnější jen zateplení půdní podlahy. Tento krok není finančně náročný a zamezí úniku tepla z obytných místností. V případě obytného podkroví se dříve zateplovalo vkládáním tepelné izolace mezi krokve (obrázek č. 11). Tento způsob zateplení, jak jiţ bylo řečeno v předchozím odstavci, dnes není dostačující a vkládání izolantu pod krokve sniţuje výšku obytné místnosti. Moderním trendem se stává izolace nadkrokevní. S tímto způsobem se budeme setkávat čím dál častěji. Nejen díky moţnosti vyuţití „libovolné“ tloušťky, aniţ by se sniţovala světlá výška obytné místnosti. Tento způsob izolace má další výhody. Mezi ty základní patří fakt, ţe u tohoto systému nedochází k tvorbě tepelných mostů, způsobených vlastní konstrukcí krovu. Dále můţeme vyuţít

26

estetických moţností v interiéru. Lze zanechat obnaţené krokve, coţ můţe být dominantní prvek místnosti. Díky nutnosti tohoto systému vzniká čím dál více výrobců, věnujících se těmto produktům. Stavebník má tedy moţnost vybrat si ze stále zvětšující se škály dodavatelů. Mezi první výrobce, kteří tento produkt nabízejí, můţeme zařadit ISOTEC, ISOVER, DEKTRADE, LINITHERM a mnoho dalších. Tyto izolační desky mají jádro z tvrzené pěny. Základními klady tohoto systému je nenasákavost materiálu, eliminace tepelných mostů (coţ je patrné ze srovnání obrázku č. 11 a č. 12) a parotěsnost. Nevýhodou můţe být oproti vkládání izolantu mezi krokve sloţitější montáţ a tím moţnost vzniku vad a poruch uceleného systému. Na následujících obrázcích jsou zobrazeny tyto systémy od různých výrobců. Princip je však stále stejný.

Č. 13- Nadkrokevní zateplovací systém ISOTEC (www.studioconti.cz)

Č. 14- - Nadkrokevní zateplovací systém ISOVER (www.isover.cz)

Č. 15- - Nadkrokevní zateplovací systém firmy DEKTRDE (www.dektrade.cz)

27

Č. 16- Nadkrokevní zateplovací systém Linitherm (www.zimmerei.de)

Dodnes uţívaný způsob „mezikrokevní“ však nevymizí. Dle neustále zvyšujících se cen energie a navyšování normativních tepelněizolačních vlastností objektů lze předpokládat, ţe tento trend bude pokračovat. Pokud tedy dnes pouţijeme nadkrokevní izolaci v dostatečné míře, za několik let jiţ tato tloušťka nemusí být dostačující. V tomto případě lze přistoupit k moţnosti doplnění izolantu mezi krokve. 1.3.2

Střechy ploché

Jak jiţ bylo řečeno v první kapitole této části práce, mimo tepelné izolace je v tomto sektoru důleţitý výběr typu ploché střechy a hydroizolace, kterou pro zabezpečení konstrukcí a prostor pod plochou střechou vybereme. Dříve se v převáţné většině přistupovalo k vybudování střechy dvouplášťové či ploché střeše provětrávané kanálky. Tento výběr byl pro tehdejší materiálové moţnosti ten nejvhodnější. Jelikoţ se dříve vyuţívaly asfaltové pásy, u kterých ať uţ technologickou nekázní, mechanickým poškozením či jen vadou výrobku, ve většině případů docházelo k zatékání. Vzduchová mezera s proudícím vzduchem tento nedostatek napravila. Pokud se ve vrchním plášti vyskytla vlhkost, tato vzduchová mezera, nebo provětrávající kanálky vlhkost bezpečně vysušila. Nyní, s příchodem kvalitnějších materiálů, se přistupuje převáţně k jednoplášťové ploché střeše. Nejvyuţívanější materiály jsou od společnosti SCHLÜTER, která se touto problematikou zabývá a vyvinula veškeré komponenty pro tyto typy střech. Provětrávané střechy však nevymizely ani jako standardní či pomocí izolace DITRA, která se skládá ze dvou vrstev, mezi kterými proudí vzduch a případnou vlhkost vysuší. Dále se vyuţívají různé druhy folií např. Alkorplan, jehoţ název průběhu tohoto roku vymizí a nahradí jej název DEKplan. Tyto folie jsou při technologické kázni velice účinné a zaručí separaci vody od střešní skladby. Nyní si ukáţeme, jaká vada můţe vzniknout i při pouţití kvalitního hydroizolačního systému při nedodrţení technologických postupů a celého systému pro daný typ ploché střechy, terasy či balkonu. Viz vypracovaná zpráva na následujících stranách.

28

1.3.3

Zatékání do konstrukce balkonu/přístřešku.

Místní šetření: Dne 20.03.2011 byla provedena prohlídka dotčeného místa na adrese K Matěji 23, Praha 6. Zatékání do balkonové konstrukce se projevilo po prvním zimním období a to ve značném rozsahu na čele a spodní straně této konstrukce. Dle rozsahu viditelného poškození je patrné, ţe tuto škodu způsobilo značné mnoţství vody, obsaţené v konstrukci. Na zmíněné prohlídce nebyly provedeny sondy, které by jednoznačně určily příčinu zatékání. Tato zpráva je tedy pouze odhadem moţné příčiny vzniklé škody. Plocha terasy nevykazuje moţné porušení, ani viditelný směr vzlínání vody, nenaznačuje průnik vody skrze plochu terasy. Místo vzniku poukazuje na hranu terasy, respektive na okapové zakončení terasy. Dle majitele objektu byl pouţit hydroizolační SCHLÜTER systém, který je nutný provádět dle správného technického postupu, za pouţití doporučovaných skladeb tohoto výrobce a veškerých systémových doplňků. U okapové části terasy je patrná neodborná montáţ tohoto systému viz. obrázek č.1,2.

29

Obrázek 1

Na obrázku č. 1 je patrné neodborné spojení okapového ţlabu. Pod tímto spojem je důsledek zatékání v největším rozsahu, není to však jediné místo, kde se vlhkost projevila. Porušený spoj toto místo jen dotovalo další vodou. Pravděpodobně to není jediná příčina poruchy.

Obrázek 2

Na obrázku č. 2 můţeme vidět špatné provedení okapového ţlabu, které má obrácený spád. To můţe zapříčinit špatné a nedostatečné odvodnění terasy při přívalových deštích, či masivním odtávání sněhové vrstvy. Při odvodnění plochy terasy by tento okapový systém měl svůj úkol splnit bezpečně, avšak na úvodním obrázku je patrné částečné odvodnění ploché střechy na tuto terasu. To můţe zapříčinit zahlcení okapového systému a návětrná strana dopomáhá případné přetékající vodě dosahovat na čelo terasy. Zkoušky ani výpočty nebyly prováděny, jedná se pouze o spekulaci. To by však také nemělo být prvotní příčinou tohoto značného porušení, které se objevilo jiţ po první zimě.

30

Reálnou a nejpravděpodobnější prvotní příčinou tohoto poškození můţe být špatné zakončení dlaţby terasy. Na obrázku č. 3 je správné provedení tohoto detailu od výrobce SCHLÜTER.

Obrázek 3

Pokud byla správně zaizolována plocha terasy, moţnou příčinou je „odmrznutí“ lepícího tmelu, zapříčiněné nesprávným ukončením terasy viz. obrázek č.2. Lepící tmel mohl při tomto pohybu poškodit pásku KERDI (pokud byla instalována) a vlhkost pokračovala pod touto páskou dále do konstrukce terasy. Dalším moţným místem průniku vlhkosti je kotvení ochranného zábradlí skrze špatné ukončení dlaţby. Opět připomínám, ţe nebyly prováděny sondy, které by toto tvrzení potvrdily, či vyvrátily. Oprava vzniklých škod: Doporučením pro opravu příčiny zatékání je tedy demontáţ okrajové dlaţby, včetně okapového systému a izolační pásky KERDI. Po této demontáţi je nutné zkontrolovat účinnost a funkčnost stávající plošné hydroizolace. Opětovná montáţ, avšak za pouţití celého systému, tedy i ukončovací lišty, okapového systému, pásky KERDI a tmelu od společnosti SCHLÜTER. Pokud nebyl pouţit kompletní systém a doporučená skladba od společnosti SCHLÜTER, bude nutné zhotovit celou skladbu opětovně dle technických standardů této společnosti.

Dne: 22.3.2011

Číţek Jiří

31

2 Přehled moderních technologií pro výstavbu objektů pro bydlení. Stejně jako u předchozí kapitoly, a to moderních materiálů, je tato kapitola zaměřena na technologie, které pomáhají při eliminaci nákladů na energie a negativní vliv na ţivotního prostředí při provozu objektu, zejména v zimním období. Palivo pro standardní kotle v minulosti, ať uţ se jedná o pevná paliva, plyn či elektřinu, nejsou nevyčerpatelné produkty. I kdyţ je elektřina vyráběna, na výrobu je třeba ropa a objem její těţby stále klesá. Opět tedy bylo nutné zkonstruovat zařízení, které bude spotřebovávat minimální mnoţství energie při zpracovávání nevyčerpatelného zdroje. Tímto zdrojem můţe být voda, vzduch, půda, či efektivněji zpracovávat palivo/obnovitelný zdroj, neboli zlepšit účinnost energie. Alternativní technologií můţe být tepelné čerpadlo, automatické kotle na biomasu, solární kolektory a další.

2.1 Tepelná čerpadla Standardní výtopná zařízení fungují na principu předávání tepelné energie z tepelného zdroje chladnějšímu médiu (většinou vodě). Chladnější médium protéká kolem tepelného zdroje (plamen hořáku) a odebírá z něj tepelnou energii, která se dále transformuje do topných soustav objektu. Tepelná čerpadla pracují na podobném principu. Teplo předávané zdrojem, coţ je z objektivního hlediska slunce, se pomocí tepelného čerpadla zefektivňuje a předává se otopné soustavě, případně se zuţitkuje pro ohřev uţitkové vody. Někteří výrobci těchto zařízení garantují tuto schopnost získávání tepla ze 100% aţ do -15°C a při teplotě -25°C garantují 75% svého nominálního výkonu. Avšak při takovýchto teplotách je jiţ třeba vyuţít elektrokotel, který je většinou součástí tepelného čerpadla. Společnost VIESSMANN uvádí: „Moderní, elektrickým proudem poháněná tepelná čerpadla odebírají asi tři čtvrtiny tepla potřebného na vytápění z okolního prostředí a zbývající třetina je dodávána formou elektřiny potřebné na pohon kompresoru. Protoţe je tato elektrická energie v konečném důsledku také přeměněna na teplo, je moţno i tuto energii vyuţít pro účely vytápění.“ Funkci tepelného čerpadla můţeme rozdělit do čtyř fází viz. níţe.

32

Princip chodu tepelného čerpadla. Vypařování o Chladivo, kolující ve výparníku má niţší teplotu neţ zdroj tepla, při přívodu zdroje tepla k chladivu, předává zdroj chladivu tepelnou energii a chladivo mění v tomto procesu své skupenství z tekutého na plynné. Komprese o Plynné chladivo je v kompresoru stlačováno, coţ zapříčiní nárůst teploty chladiva. Kondenzace o V této fázi probíhá v kondenzátoru přesun tepla z „chladiva“ do vody v otopné soustavě. Ztrátou tepla se chladivo mění z plynné formy opět do formy tekuté. Expanze o Tlak chladiva je sníţen v expanzním ventilu a proces se můţe opakovat. Chladivo je tím opět připraveno přebrat tepelnou energii zdroji. Označování tepelných čerpadel, se kterým se můţeme setkat, je označení zdroje tepla-způsob vyuţívání tepla. Pokud tedy máme teplené čerpadlo vzduchvoda, znamená to, ţe energie se čerpá ze vzduchu a předává teplo médiu, v tomto případě vodě, která koluje v topném systému a ohřívá vnitřní vzduch objektu.

33

2.1.1

Zdroj tepla pro tepelná čerpadla

2.1.1.1 Teplo ze vzduchu

Č. 17- Teplo ze vzduchu (www.mkinka.blog.cz)

Venkovní vzduch je pro tyto účely nejuţívanější pro rodinné domy, ať uţ se jedná o novostavby či rekonstrukce. Zařízení, které můţe mít formu venkovní nebo vnitřní jednotky, nasává okolní vzduch, z kterého následně odebírá teplo (viz. funkce tepelného čerpadla) a vrací ho nazpět do atmosféry. Nabízená zařízení dokáţou separovat a vyuţít teplotu ze vzduchu i v teplotách pod bodem mrazu. Pokud teplota okolního vzduchu klesne pod hranici, kdy je zařízení ještě schopno ho vyuţít pro dosaţení poţadované teploty v interiéru, spustí se elektromotor, který bývá součástí tepelného čerpadla. Elektromotor však plně nenahradí úsporný způsob vytápění, pouze dopomáhá získat poţadovanou teplotu. Tepelné čerpadlo nepracuje stále o stejném výkonu. To závisí na teplotě okolního vzduchu, s vyšší teplotou výkon čerpadla stoupá a s niţší teplotou klesá. To lze například vyuţít při ohřevu bazénové vody. V měsících, kdy se výkon čerpadla nesoustředí jen na výtop objektu, můţe se zbytková energie vyuţít pro ohřev bazénové vody a tím prodlouţit „koupací“ sezónu. Tepelné čerpadlo vzduch-voda je znázorněno na obrázku č. 18., kde je vyuţito pro vytápění objektu, ohřev vody a ohřev bazénové vody. Moderním trendem se stává tzv. rekuperace vzduchu. Ta spočívá na jednoduchém principu vyuţití zkaţeného teplého vzduchu, odváděného z objektu. Tento teplý vzduch předává teplotu přiváděnému čerstvému vzduchu a tím se zamezí teplotní ztráty objektu. Opět platí nutnost kvalitního zateplení objektu a kvalitních výplní otvorů.

34

Č. 18- Tepelné čerpadlo vzduch-voda (www.kostecka.cz)

2.1.1.2 Teplo ze země

Č. 19- Teplo ze země (Reuters)

Jelikoţ teplo, obsaţené v zemině svou teplotu získává dvěma způsoby dle podzemní hloubky, jsou i dva způsoby získávání energie ze země. První zdroj původu tepla je geotermální a druhý je získání energie ze Slunce. Na vyuţití tepla ze zemského jádra je nutné se k tomuto teplu přiblíţit. Je tedy třeba zhotovit hlubinné vrty, které se pohybují kolem 100m. Hloubka se však můţe lišit dle výpočtu odborníka, zaměřeného na tuto činnost. Do vzniklých vrtů se vloţí sondy, které se zalijí nemrznoucí směsí a získávají teplo (viz. funkce tepelného čerpadla.). Tento způsob získávání tepla je daleko nákladnější neţ předchozí. Většinou se nezhotovuje u menších objektů. Takto získávané teplo lze vyuţít například u administrativní budovy, kde je zapotřebí mnohem větší výkon tepelného čerpadla neţ u rodinných domů. Výhodou tohoto systému můţe být vyuţití u objektů zaloţených na hloubkových základech. Sonda můţe být vloţena přímo do hloubkového základu a nemusí se zhotovovat vrty samostatné. Pokud se jiţ někdo rozhodne vyţít tepelné čerpadlo země-voda/vzduch, je vhodné vyuţít zařízení i jako chladící jednotku pro 35

objekt. Tato kombinace nemá jen výhodu chlazení vzduchu v letních obdobích pro získání větší pohody, má i významný vliv na potřebnou regeneraci vyuţívané zemské části. Pokud v zimním období je odebíráno teplo ze zeminy, je potřebné určité časové období pro regeneraci země. Pro tuto regeneraci zpravidla postačuje mimotopné období roku (pokud byly správně provedeny geologické zkoušky a hlubinný vrt). Je však otázkou, zda toto časové období postačuje na regeneraci v plné výši nebo zda se rok od roku sniţuje teplota obhospodařované části země, aţ po několika desetiletích se tato zem promrazí na úroveň, kdy uţ nebude schopna dál poskytovat teplo a čekat, aţ bude znovu vyuţitelná a tudíţ nevytápět či vyuţít další nákladný zdroj nepřipadá v úvahu. Vyuţití tzv. cool systému můţe být řešením, pokud je v zimním období odebíráno zemi teplo a v důsledku toho zůstává podloţí chladnější. Pouţijeme-li chlazení v letním období, budeme teplý vzduch z objektu odvádět do postiţeného podloţí, kde poslouţí jako urychlovač regenerace a dokonce půda můţe přebytečné teplo naakumulovat a vydat ho opět v zimním období. Největší nevýhodou můţe být, jak uţ bylo zmíněno, neodborná montáţ či nesprávně určené geologické podmínky a tím velice nákladné opravy, či dokonce znemoţnění uţití podloţí pro tuto činnost z důvodu promrazení půdy. Dalším zdrojem tepla, obsaţeného v zemi, můţe být slunce. Jak jiţ tato věta napovídá, nejedná se o hlubinné vrty nýbrţ o plošné kolektory. Tyto kolektory se ukládají do hloubky kolem 1,2-1,5m o ploše dle výpočtu odborníka. Nevýhodou můţe opět být promrazení půdy, které se projeví i navenek. Po roztátí sněhu u sousedních pozemků objektu, který vyuţívá tento systém, můţe být právě tento pozemek stále pokryt vrstvou sněhu, z důvodu jiţ zmíněné promrazenosti půdy. Dalším problémem můţe být skutečnost, ţe plocha, která je potřebná pro vytopení objektu je velice rozsáhlá. Nemůţe být tedy vyuţita u kteréhokoliv objektu a u větších pozemků se zásadně mění moţnost budoucí přístavby či zhotovení dalšího příslušenství objektu. Na obrázku č. 20 jsou uvedeny moţnosti získávání tepla ze země, tedy horizontální (plošné) a vertikální (hlubinné).

36

Č. 20- Tepelné čerpadlo země-voda (www.kostecka.cz)

2.1.1.3 Teplo z vody

Č. 21- Teplo z vody (www.novinky.cz)

Vyuţití spodní vody jako zdroj vytápění objektu můţe být velmi účinné. Spodní voda má relativně stálou teplotu po celý rok. Ta se pohybuje kolem +8 aţ +12°C (dle místa a hloubky hladiny.). Bohuţel v České republice je jen pár lokalit, kde má spodní voda potřebné vlastnosti jako je dostatečný průtok a mnoţství, aby se tato technologie dala pro objekty vyuţít. Povrchové vody jako jsou rybníky, jezera a řeky, lze téţ vyuţít. Tento způsob se v České republice téţ běţně nepouţívá.

37

Č. 22- Tepelné čerpadlo voda-voda (www.kostecka.cz)

Při rozhodování, který ze zdrojů energie vyuţít, je základní otázkou, co chci vytápět a v jaké lokalitě. Tyto systémy vytápění jsou stále častěji vyuţívány u novostaveb a přibývá i situací, kdy jsou doplněny při rekonstrukcích. Objektivní porovnání tepelných čerpadel a jiných zařízení na vytápění nelze přesně provést. Přesto z těchto srovnávacích testů vycházejí vítězně právě tepelná čerpadla. Vícenáklady a náklady na jejich pořízení při pořizovací ceně např. 250 000Kč by měla být navrácena za 810 let. Při porovnání s elektrokotlem či plynovým kotlem. (www.penize.cz). Nevýhodou však stále zůstávají vysoké pořizovací náklady.

38

2.2 Kotle na pevná paliva Tyto kotle (zplynovací kole) jsou stále ţádané hlavně z důvodu ekologických a částečně ekonomických. Hlavní výhodou je pořizovací cena těchto kotlů. Jako palivo do těchto kotlů lze vyuţívat dřevo, dřevní odpad, dřevěné brikety, pelety, vlhké štěpky a ostatní vlhké biomasy. Dalším alternativním palivem zůstává hnědé, černé uhlí a koks. Paliva se u většiny kotlů mohou kombinovat či míchat. Tyto kotle jsou schopny palivo vyuţít daleko lépe, neţ tomu bylo v minulosti. Firma Rojek popisuje způsob spalování: „Konstrukce kotle má za následek co moţná nejdokonalejší prohoření směsi a tím potlačení vzniku škodlivých emisí. Tohoto efektu je dosaţeno tím, ţe z vrstvy hořícího paliva se uvolňuje prchavá hořlavina, která se kumuluje pod klenbou ohniště, kde se smíchá se sekundárním přívodem vzduchu a tahem komína se tato směs protahuje přes rozţhavenou vrstvu hořícího paliva, kde shoří za působení vysoké teploty.“ Nejvyuţívanějším typem těchto kotlů jsou kotle na pelety. Díky moţnosti doplnit kotel dopravníkem a termostatem jsou tyto kotle zautomatizovány a starají se o tepelnou pohodu objektu bez nutnosti pravidelného udrţování plamene hořáku. Obdoba funkčnosti elektrokotlů.

Č. 23- Zplynovací kotel na peletky se zásobníkem/dopravníkem (www.tzb-info.cz)

39

2.3 Solární systémy 2.3.1

Slunce Slunce je obyčejná hvězda gigantických rozměrů, bez které by na Zemi nebyl

ţivot moţný. Slunce drţí gravitační silou Zemi a ostatní planety ve své přítomnosti. Bez této přitaţlivosti by Země odlétla do mezihvězdného prostoru a klima by se zásadně změnilo. Teplota by poklesla pod mrazivých -250°C. V takovýchto podmínkách by ţivot na Zemi zhasl. Pro ilustraci obrovské síly slunce uvádí Doc. Ing. František Medek, CSc ve svých skriptech Netradiční zdroje energie a architektura „Sluneční zářivost je přibliţně padesát bilionkrát větší, neţ je příkon pro celé lidstvo. Na povrch Země dopadá ze sluneční zářivosti pouze jedna dvoumiliardtina, to je 180 000 TW.“ Proč tedy tuto obrovskou obnovitelnou energii nevyuţít namísto neekologické výroby elektrické energie, jak ji známe nyní? Sluneční záření můţeme vyuţít a přeměnit na námi vyuţitelný typ energie. Tepelnou, elektrickou či mechanickou energii. Vyuţívat sluneční energii tedy můţeme Pasivně o Příjem sluneční energie (působí na tepelnou pohodu vnitřních prostor objektů). Aktivně o Vyuţití vyvinutých systémů pro přeměnu energie na energii vyuţitelnou

(elektrickou

energii,

mechanickou

energii

či

zhodnocení tepelné energie) V historii se architekti zaměřovali na pasivní vyuţívání solární energie. Nebyly vyvinuty systémy pro vyuţívání energie aktivně. Navrhovali objekty tak, aby co nejlépe a v co největší míře vyuţili solární radiaci, dopadající na pláště objektů. Umoţnili solární radiaci přeměnit se na teplo.

40

V dnešní hektické výstavbě se většinou nedá vybírat, kde a jak objekt vybudovat s ohledem na úsporné vyuţívání slunečního záření. Tuto moţnost dnes má jen pár stavebníků, a přesto se této výhodě většinou vyhnou či ji jednoduše nevyuţijí. Moţnost je tedy sluneční energii vyuţít aktivně a ještě ji zefektivnit. Převod solární energie se provádí při dopadu na povrch záchytné plochy především Fotoelektrickou konverzí. Fototermální konverzí. Fotochemickou konverzí. 2.3.1.1 Fotoelektrická konverze Principem je přeměna kinetické energie fotónů na elektrickou energii. Základem je fotoelektrický jev, který vyuţívá vlastnosti polovodičů. 2.3.1.2 Fototermální konverze Je přeměna sluneční energie na energii tepelnou. Je to nejjednodušší a nejvíce vyuţívaná konverze solární radiace. 2.3.1.3 Fotochemická konverze Nejznámější typ této přeměny je znám z přírody, kde probíhá fotosyntéza. Další moţností přeměny je fotoelektrolýza, coţ je přeměna solární radiace na chemickou energii.

41

2.3.1.4 Praktická vyuţitelnost slunečního záření Vyuţití sluneční energie se provádí zachycováním přímé sluneční energie, dopadající na zemský povrch. Nejvyuţívanějšími přeměnami sluneční energie jsou jiţ nastíněné přeměny na elektrickou a tepelnou energii. Tedy fotoelektrická konverze a fototermální konverze. Dostupnější je zařízení na fototermální konverzi. Sluneční termální systémy o Vysokoteplotní Teplota výstupu teplonosné látky přesahuje 100°C. Tyto systémy zachycují přímé sluneční záření pomocí zrcadlové plochy či zakřivené plochy a soustřeďují ji do koncentrátoru, kde se mění sluneční energie na tepelnou. „Pomocí teplonosného média se dále tepelná energie konverguje v parních turbínách na mechanickou nebo v turbogenerátorech na elektrickou energii (obrázek č. 24).

Č. 24- Vysokoteplotní systémy přeměny solární radiace na elektrickou energii. (Netradiční zdroje energie a architektura Doc. Ing. František Medek, CSc.)

42

o Nízkoteplotní termální solární systémy Tyto systémy tvoří ploché (zakřivené, koncentrační) sluneční kolektory a zásobníky tepla. Do systému můţe být přidán výměník, ohřívač (obrázek č. 25).

Č. 25- Nízkoteplotní termální solární systém (Netradiční zdroje energie a architektura Doc. Ing. František Medek, CSc.) EXP

Tlakový expandér

K

Plochý kolektor

T

Kontaktní teploměr

AR

Automatická regulace

AN

Akumulační nádrţ

Č

Čerpadlo

EL.EN

Zdroj elektrické energie

Š

Uzavírací šoupě

Pro účely vytápění jsou tyto systémy samostatně nedostačující. Pokud o nich tedy uvaţujeme, jedná se pouze o doplnění vytápění či pro ohřev uţitkové, bazénové vody či výrobu elektřiny. Klady solárních systémů spočívají v moţnosti výroby zmíněné elektřiny za pomocí slunce a tuto energii prodávat dodavateli energie. Dodavatelé energie zatím stále vykupují energii za více neţ za kolik ji sami prodávají.

43

2.3.2

Solární systémy shrnutí Solární panely absorbují svou plochou sluneční energii a přeměňují ji

v energii tepelnou, případně elektrickou. Tepelná energie získaná solárním kolektorem ohřívá médium (voda s nemrznoucí směsí), to putuje do výměníku, kde ohřívá vodu v zásobníku a vrací se zpět do kolektoru. Tento průběh přeměny slunečního záření je znázorněn na obrázku č. 26.

Č. 26- Princip ohřevu vody slunečními kolektory (www.tempner.eu)

44

3 Vliv moderních materiálů a technologií na trţní hodnotu objektu. Vzhledem k tomu, ţe tato práce je zaměřena především na materiály pro výstavbu rodinných domů a technologie doplňující tyto stavby, pomáhající k úspoře energie při provozování a tím i zmírnění ekologických dopadů, plynoucích z provozu těchto obydlí, budu se i při posouzení vlivu zmíněných faktorů zaobírat pouze tímto sektorem staveb. Jedná se o zhodnocení objektu a toto zhodnocení by mělo mít vliv na nárůst trţní hodnoty nemovitosti. V první fázi zrekapituluji základní metody oceňování nehmotného majetku k dosaţení odhadu trţní hodnoty a v druhé fázi se pokusíme tento energeticky úsporný objekt zhodnotit a popsat jeho vliv na navýšení hodnoty oproti standardním objektům.

3.1 Trţní hodnota 2

„Podle práva EU vyjadřuje trţní hodnota cenu, za kterou by pozemky,

budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta je dosaţitelná při jednáních o prodeji.“ Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění je obvyklá cena taková, která by byla dosaţena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. U této práce budeme zjišťovat vliv moderních materiálů a technologií na hodnotu trţní, která je definována výše. Jelikoţ se jedná o hodnotu trţní, budeme uvádět pouze metody, pomocí kterých lze cenu trţní odhadnout (Tabulka č. 4).

2

HERALOVÁ, SCHNEIDEROVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 2008.

45

Role jednotlivých metod oceňování Čas

minulost

současnost

budoucnost

Přistup Hodnota reprezentace

nákladový porovnávací výnosový náklady na pořízení aktuální prodejní ceny očekávaný výnos z nemovitosti v minulosti obdobných nemovitostí nemovitosti

Výstup

Věcná hodnota

Porovnávací hodnota

Výnosová hodnota

TRŢNÍ HODNOTA

Tabulka 4- Role jednotlivých metod oceňování (Zazvonil, Z: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, Praha 2006 vlastní úprava)

Z tabulky č. 4 vyplývá, ţe základní metody, neuvaţujeme-li jejich kombinace na odhad trţní hodnoty, jsou tři, a to následující. Metoda nákladová Metoda porovnávací Metoda výnosová V tabulce č. 5 je uvedena váha jednotlivých metod pro zjištění výsledné trţní hodnoty. V této tabulce je uveden pouze rodinný dům a to z důvodu zaměření této práce. Rodinný dům (v případě, ţe trh s pronájmy RD není rozvinut) Zjištěná hodnota dle jednotlivých metod Porovnávací hodnota nemovitosti Výnosová hodnota nemovitosti Věcná hodnota nemovitosti

Váha hodnoty zjištěné [%] 90 0 10

Tabulka 5- Váhy hodnot rodinného domu zjištěných nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem pro zjištění výsledné trţní hodnoty. (Oceňování nemovitostí Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. vlastní úprava)

46

3.2 Porovnávací metoda Jak jiţ vyplývá z tabulky č. 5, této metodě je v případě určování trţní hodnoty rodinného domu vkládána největší váha. Jelikoţ právě tato metoda je nejlepším moţným obrazem trhu v daném čase a lokalitě. Princip porovnávací metody spočívá v porovnávání oceňovaného objektu se stejnými, případně obdobnými nemovitostmi, u kterých byl v tuzemsku a v přiměřeném časovém období ke dni ocenění objektu uskutečněn prodej, případně nabízené stejné či obdobné nemovitosti v tuzemsku a ke dni ocenění. Přičemţ jsou brány v úvahu veškeré cenotvorné faktory, které upravují zjišťovanou hodnotu. Zmíněné cenotvorné faktory redukují odlišnosti porovnávaných objektů. Tyto odlišnosti jsou redukovány v porovnávaných objektech, aby bylo moţné co nejlépe a nejpřesněji stanovit trţní hodnotu. K porovnávání se pouţijí minimálně 3, optimálně 5 a v ideálním případě 10 srovnatelných nemovitostí. V tabulce č. 6 jsou znázorněny údaje, které ovlivňují výslednou zjištěnou hodnotu. V tabulce jsou odstraněny identifikační údaje a údaje o pozemku, nejsou předmětem této práce. Dále jsou odstraněny korekční činitele a upravená hodnota, které jsou uváděny za kaţdým cenotvorným faktorem. Tabulka slouţí pouze pro ilustraci cenotvorných faktorů.

47

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje B. Údaje o pozemku- převzato z tabulky zpracované samostatě C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce D. Právní údaje Druh transakce Vlastnická práva Existence věcných břemen Vyuţití podle územního plánu Kolaudační rozhodnutí Jiná právní omezení a závazky E. Technické parametry Lokalita Technický stav objektu Technická vybavenost budovy Funkční vyuţitelnost budovy Další moţný rozvoj nemovitosti Dopravní obsluţnost Dopravní dostupnost a parkování Atraktivita objektu Jiná technická korekce F. Ostatní parametry Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

Tabulka 6- Majetek jako celek porovnávání nemovitostí (Cvičení z oceňování nemovitostí - Díl I Oceňování na trţních principech Ing. Petr ORT, Ph.D.- vlastní úprava)

48

3.2.1

Vyuţití cenotvorných faktorů V tabulce č. 6, části E technické parametry je uveden technický stav objektu a

technická vybavenost budovy. Tyto korekční činitele budeme pouţívat k ohodnocení vyuţitých moderních materiálů či technologií. V první části této práce jsou uvedeny hydroizolační materiály pro spodní stavbu. U těchto materiálů je důleţitý správný návrh typu hydroizolace a obzvlášť správné provedení hydroizolačních prací. U oceňování nemovitostí nehraje roli, jaký typ a za jakou cenu byla hydroizolace provedena. Důleţitý faktor je funkčnost této izolace. Pokud byla izolace špatně provedena či byl špatně navrhnut typ izolačního materiálu, tato skutečnost se vţdy projeví navenek a hodnotu objektu sniţuje. Za standard se povaţuje funkčnost hydroizolačního systému. Určit technický stav budovy přesně není odhadce schopen, jedná se tedy o technický stav, který je patrný pouze na pohled. Odhadce nemůţe odebírat vzorky či kontrolovat stav pomocí sond. Je tedy jen na konkrétním odhadci a jeho odborných zkušeností, jak ohodnotí technický stav objektu. Pokud tedy budeme porovnávat jednotlivé objekty, musíme uţít korekční činitel na eliminaci odlišností objektů od stavu porovnávaného objektu (tabulka č. 7). V praxi je nutné pokud moţno vybrat objekty porovnatelného stavu. Uvedené objekty v této tabulce jsou jen pro ilustraci, jsou záměrně pouţity objekty s rozdílným technickým stavem. V tabulce č. 7 jsou opět odstraněny poloţky, které nejsou předmětem této ukázky a poloţky technický stav objektu a technická vybavenost budou rozvinuty na jednotlivé dílčí části, které jsou tématem této práce. V tabulce č. 7 jsou pro ilustraci uvedeny imaginární objekty stejného rázu, avšak jiných kvalit. V praxi by se tyto porovnávané objekty nemohly vyuţít pro stanovení trţní hodnoty oceňované nemovitosti. Tyto objekty jsou vybrány pouze pro tento případ, z důvodu vlivů funkčnosti, druhu materiálu a pouţitých technologií na trţní hodnotu objektu, za pouţití korekčních činitelů k jejímu dosaţení. Jiné korekční činitele nejsou uvaţovány. Pro tento případ nejsou důleţité výsledné ceny, nýbrţ korekční činitele, zohledňující moderní materiály a technologie, jejichţ výsledky jsou stanoveny v tabulce č. 7. Vysvětlení a popis k této tabulce nalezneme v tabulkách č. 8-15, včetně popisů k těmto tabulkám.

49

3.2.1.1 Popis objektů Objekty jsou popsány stručně, se zaměřením na obsah této práce. Je eliminováno architektonické a dispoziční řešení. Popis se soustředí především na konstrukční řešení a vybavenost. V praxi je tento popis objektů nedostatečný. Oceňovaná nemovitost Jedná se o rodinný dům postavený roku 1981. Objekt je podsklepen, s jedním nadzemním podlaţím a vyuţitelným podkrovím. Rodinný dům byl v roce 2008 rekonstruován. Při rekonstrukci byla nahrazena zastaralá hydroizolace, dřevěná špaletová okna a dveře byly vyměněny za plastové. Obvodové stěny byly zatepleny pěnovým polystyrenem tl. 150mm a opatřeny fasádní strukturovanou omítkou. Stávající oplechování bylo nahrazen TiZn plechem (bezúdrţbový). Vnitřní dispozice byla zmodernizována a byla zhotovena vestavba podkroví se zateplením krovu minerální vatou tl 240mm a stropu v 1PP pomocí EPS tl. 100mm. Objekt je zaloţen na základových pasech z betonu prostého, prokládaného kamenem. Obvodové nosné konstrukce jsou zděné z keramických bloků tl. 450mm. Stropy jsou rovné, z keramicko-ţelezobetonových

trámců,

vyloţených

keramickými

vloţkami

a

zmonolitněny ţelezobetonem. Střecha je stanová, s dřevěným krovem. Krytina je původní

z keramických

tašek.

Vnitřní

omítky

jsou

vápenné,

místně

vápenocementové štukové, opatřené nátěrem. Obklady jsou provedeny v kuchyni, WC a koupelně, Dveře jsou dřevěné/lamino osazené do obloţkových zárubní. Podlahy jsou převáţně pokryty keramickou dlaţbou, místně je lamelová podlaha. Vytápění je ústřední s deskovými radiátory, které byly aplikovány při rekonstrukci, rozvody jsou měděné. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo vzduch-voda instalované při rekonstrukci. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je proveden z trubek plastových, instalovaných při rekonstrukci. Zdrojem teplé vody je zmíněné tepelné čerpadlo. Ostatní vybavení obsahuje rozvod domácího telefonu, internetu a televizní anténu. Porovnávaná nemovitost č. 1 Jedná se o rodinný dům postaven roku 1992. Objekt je podsklepen, s jedním nadzemním podlaţím a vyuţitelným podkrovím. Rodinný dům byl v průběhu let 2004-2009 postupně rekonstruován a modernizován. Při rekonstrukci byla nahrazena

50

zastaralá, dřevěná špaletová okna za EUROOKNA. Obvodové stěny byly zatepleny pěnovým polystyrenem tl. 120mm a opatřeny fasádní strukturovanou omítkou, místně kamenná vata tl. 100 s obkladem z lícových pásků. Stávající oplechování bylo nahrazeno TiZn plechem (bezúdrţbový). Vnitřní dispozice byla upravena minimálně. Krov byl vyztuţen a zateplen pomocí nekrokevní tepelné izolace tl. 120mm a strop v 1PP byl opatřen EPS tl. 80mm. Krytina byla nahrazena za betonovou tašku. Objekt je zaloţen na základových pasech z betonu prostého. Hydroizolace jsou původní, nevykazují vady či případné porušení. Obvodové nosné konstrukce jsou zděné z keramických bloků tl. 450mm, místně z cihel plných pálených. Stropy jsou rovné, z keramicko-ţelezobetonových

trámců,

vyloţených

keramickými

vloţkami

a

zmonolitněny ţelezobetonem. Střecha je sedlová s dřevěným krovem (vaznicová soustava, leţatá stolice). Vnitřní omítky jsou vápenné, místně vápenocementové štukové, opatřené nátěrem. Obklady jsou provedeny v kuchyni, WC, koupelně a v prádelně. Dveře jsou dřevěné/lamino osazené do obloţkových zárubní. Podlahy jsou převáţně pokryty keramickou dlaţbou, místně je lamelová podlaha či kobercová textilní krytina. Vytápění je ústřední s deskovými radiátory, místně je podlahové topení, tyto systémy byly aplikovány při rekonstrukci, rozvody jsou měděné. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo vzduch-voda, instalované při rekonstrukci. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je proveden z trubek plastových, instalovaných při rekonstrukci. Zdrojem teplé vody je zmíněné tepelné čerpadlo. Ostatní vybavení obsahuje rozvod domácího telefonu, internetu a televizní anténu. Porovnávaná nemovitost č. 2 Jedná se o rodinný dům, postaven roku 1989. Objekt je podsklepen, s jedním nadzemním podlaţím a částečně vyuţitelným podkrovím. Objekt je zaloţen na základových pasech z betonu prostého, prokládaného kamenem. Hydroizolace jiţ není funkční, v suterénní části jsou patrné průsaky spodní vody/vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné z keramických bloků tl. 450mm, místně z cihel plných pálených. Stropy jsou rovné, z keramicko-ţelezobetonových trámců vyloţených keramickými vloţkami a zmonolitněny ţelezobetonem. Střecha je sedlová s dřevěným krovem (vaznicová soustava, leţatá stolice). Krytina z pálených reţných

51

tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Vnější soklová část je opatřena obkladem. Obklady jsou provedeny v kuchyni, WC, koupelně a v prádelně. Dveře jsou dřevěné, náplňové osazené do ocelových typizovaných zárubní. Okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová. Podlahy jsou převáţně pokryty keramickou dlaţbou, PVC či kobercová textilní krytina. Vytápění je ústřední s litinovými článkovými radiátory, rozvody jsou původní. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva, instalován roku 2001. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je původní. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Ostatní vybavení obsahuje rozvod domácího telefonu a televizní anténu. Porovnávaná nemovitost č. 3 Jedná se o rodinný dům, postaven roku 2006. Objekt je podsklepen, s jedním nadzemním podlaţím a vyuţitelným podkrovím. Objekt je zaloţen na základových pasech z ţelezo-betonu. Hydroizolace je stávající, funkční. Nosné konstrukce jsou zděné z přesných keramických bloků tl. 450mm na tenkovrstvou zdící maltu. Stropy jsou rovné, z keramicko-ţelezobetonových trámců, vyloţených keramickými vloţkami a zmonolitněny ţelezobetonem. Střecha je sedlová, s dřevěným krovem (vaznicová soustava, leţatá stolice). Krov je zateplen minerální vatou tl. 240 mm. Krytina z pálených reţných tašek. Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu. Fasádní omítka je strukturovaná, na zateplovací systém tl. 160mm, místně je fasáda řešena s provětrávanou vzduchovou mezerou, pohledová část tohoto systému je zhotovena

z pohledových/lícových

cihel.

Okna

jsou

hliníková

s

trojitým

tepelněizolačním zasklením. Podlaha v 1PP je zateplena pomocí EPS tl. 100mm, místně XPS tl. 100mm. Vnitřní omítky jsou vápenocementové štukové, opatřené nátěrem. Vnější soklová část je opatřena lícovými pásky. Obklady jsou provedeny v kuchyni, WC, koupelně a v prádelně. Dveře jsou dřevěné, osazené do obloţkových zárubní. Okna jsou dřevěná eurookna. Podlahy jsou převáţně pokryty keramickou dlaţbou, místně lamelovou krytinou. Vytápění je ústřední podlahové, místně doplněné deskovými radiátory a konvektory. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo země-voda. V teplých obdobích slouţí 52

tepelné čerpadlo jako klimatizace. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je měděný. Zdrojem teplé vody zmíněné tepelné čerpadlo. Zemní plyn je přiveden do kuchyňské části. Ostatní vybavení obsahuje rozvod domácího telefonu, internetu a televizní anténu. Objekt je střeţen kamerovým systémem a opatřen detekcí pohybu. 3.2.1.2 Zohlednění stavů porovnávaných objektů k objektu oceňovanému Nemovitost

Oceňovaná nemovitost

Cena uskutečněná při prodeji [Kč] Celkové zastavěné plochy

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 nemovitost č. 3 8 395 380

6 607 464

8 508 096

315

321

288

26652

20584

29542

302

2

podlaţí [m ] Cena za m2 zastavěné plochy 2

podlaţí [Kč/m ] E. Technické parametry Technický stav objektu Dobrý Dobrý Špatný Výborný Korekce- spodní stavba1 1,08 1 Hydroizolace Upravená hodnota [Kč] 26652,00 22230,72 29542,00 Korekce- Nosné obvodové 1 1 1 konstrukce Upravená hodnota [Kč] 26652,00 22230,72 29542,00 Korekce- Zateplení objektu 1 1,11 0,96 Upravená hodnota [Kč] 26652,00 24676,10 28360,32 Korekce- Ekonomická 1,01 1,06 1,022 úspornost Upravená hodnota 27 025,13 Kč 26 156,67 Kč 28 984,25 Kč Technická vybavenost Dobrá Dobrá Doţilá Výborná budovy Korekce- Technologie 1 1,052 1 vytápění Upravená hodnota [Kč] 27 025,13 27 516,81 28 984,25 Korekce- Klimatizace 1 1 0,98 Upravená hodnota [Kč] 27 025,13 27 516,81 28 404,56 Korekce- Zabezpečení 1 1 0,99 objektu Upravená hodnota [Kč] 27 025,13 27 516,81 28 120,52 Korekce- Ostatní 1 1 1 Upravená hodnota [Kč] 27 025,13 27 516,81 28 120,52 Jiná technická korekce N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 27 025,13 Kč 27 516,81 Kč 28 120,52 Kč Cena zjištěná 27 554,15 Kč

Tabulka 7- Zohlednění materiálů a technologií (Cvičení z oceňování nemovitostí - Díl I Oceňování na trţních principech Ing. Petr ORT, Ph.D. - vlastní úprava)

53

3.2.1.3 Korekční činitele- zdůvodnění k tabulce č. 7, rekapitulace uváděných materiálů a technologií v této práci. Zaměření je opět pouze na materiály a technologie, popisované v této práci. Zde jsou rekapitulovány základní parametry porovnávaných a oceňovaného objektu.

Objekt Celková zastavěná plocha podlaţí [m2 ] Fasádní plocha

Základní údaje o nemovitostech Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2

Porovnávaná nemovitost č. 3

302

315

321

288

objektu [m2 ] Obestavěný prostor

160,8

164

165,6

156,8

[m3 ] Stáří [rok] Zohleněná rekonstrukce/údrţba [rok] Opotřebení objektu [%]

665,3 30

698,25 19

674,1 22

806,4 5

21

15

22

5

19,3

14,4

22,0

5,0

26652

20584

29542

2

Cena za 1m celkové zastavěné plochy podlaţí [Kč]

Tabulka 8- Základní údaje o nemovitostech uţívaných v tabulkách č. 9 - 15.

Tyto údaje z tabulky č. 8 jsou vyuţívány v následujících tabulkách č. 9-15.

Objekt Materiál

Spodní stavba- Hydroizolace Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 Funkční Funkční Nefunkční

Porovnávaná nemovitost č. 3 Funkční

Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

0

550000

0

Částka na 1m2 celkové zastavěné plochy podlaţí. [Kč] Korekční úprava [%] Korekční činitel Upravená hodnota

0,00 0,00% 1,00 26652,00

1 713,40 8,32% 1,08 22292,47

0,00 0,00% 1,00 29542,00

Tabulka 9- Určení korekčních činitelů hydroizolace spodní stavby.

54

3.2.1.3.1 Popis k tabulce č. 9 Spodní stavba- hydroizolace, zdůvodnění korekčních činitelů. Oceňovaná nemovitost o Hydroizolace je funkční, nejsou patrny poruchy. o Od stavu a vlastností této konstrukce jsou korekční činitele odvíjeny. Porovnávaná nemovitost č. 1. o Hydroizolace je funkční, nejsou patrny poruchy. o Korekční činitel 1. Obdobné oceňované nemovitosti. Porovnávaná nemovitost č. 2. o Hydroizolace je nefunkční, jsou patrny závaţné poruchy svislé i vodorovné hydroizolace. o Korekční činitel je určen dle nákladů nutných k odstranění obdobného stavu s oceňovanou nemovitostí. o Náklady jsou kalkulovány dle cen rozpočtového programu RTS Stavitel+ 2011. o V nákladech je započtena výměna svislé hydroizolace včetně prací s tímto zásahem souvisejících. o Výměna vodorovné hydroizolace, včetně prací s tímto zásahem souvisejících. o Napojení svislé hydroizolace na vodorovnou. o Místní sanace vlhkého zdiva. o Korekční činitel dle těchto nákladů je 1,08. Porovnávaná nemovitost č. 3. o Hydroizolace je funkční, nejsou patrny poruchy. o Korekční činitel je 1.

55

Nosné obvodové konstrukce Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2

Objekt

Ker. tvárnice tl. 450 mm

Materiál

Ker. tvárnice tl. 450 mm

Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

Porovnávaná nemovitost č. 3 Přesné ker. Ker. tvárnice tl. tvárnice tl. 450 450 mm mm

0

0

0

0,00 0,00% 1,00 26652,00

0,00 0,00% 1,00 22292,47

0,00 0,00% 1,00 29542,00

2

Částka na 1m celkové zastavěné plochy podlaţí. [Kč] Korekční úprava [%] Korekční činitel Upravená hodnota

Tabulka 10- Určení korekčních činitelů nosných obvodových konstrukcí.

3.2.1.3.2 Popis k tabulce č. 10- Nosné obvodové konstrukce, zdůvodnění korekčních činitelů. Oceňovaná nemovitost o Od stavu a vlastností této konstrukce jsou korekční činitele odvíjeny. Porovnávaná nemovitost č. 1. o Obdobné vlastnosti s oceňovanou nemovitostí. o Korekční činitel je 1. Porovnávaná nemovitost č. 2. o Obdobné vlastnosti s oceňovanou nemovitostí. o Korekční činitel je 1. Porovnávaná nemovitost č. 3. o Nosné obvodové konstrukce jsou zhotoveny z materiálu lepších vlastností neţ materiál pouţitý u oceňované nemovitosti. Avšak po zohlednění montáţe tohoto materiálu je výsledná cena niţší. Budemeli tedy kalkulovat s lepšími tepelněizolačními vlastnostmi, dostáváme se na obdobu s oceňovanou nemovitostí. o Obdobné oceňované nemovitosti. o Korekční činitel tedy zůstává 1.

56

Objekt

Materiál Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

Materiál Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

Materiál Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

Materiál

Zateplení- Plášť objektu Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 nemovitost č. 3 EPS tl. 120 mm, EPS tl. 160 mm, místně km. vata s provětrávaná líc. líc. Pásky Není provedeno Cihly. EPS tl. 150mm

Oceňovaná nemovitost

16400 Zateplení- Spodní část objektu Zateplen strop v Zateplen strop v 1PP, EPS tl. 100 1PP, EPS tl. 80 mm mm

Není provedeno

-147 510 Zateplena podlaha 1PP, EPS tl. 100, XPS po obvodu.

0 80250 0 Zateplení- Zastřešení- krov Nadkrokevní Místně vata tl. tl. 120mm 100mm Vata tl. 240 mm Vata tl. 240 mm

0 264800 Zateplení- Výplně otvorů Okna izolační Okna izolační Okna špaletová Okna izolační plastová plastová dřevěná hliníková

Průměrné náklady potřebné k uvedení do stavu k oceňované nemovitosti. [Kč]

Objekt

223560

0 Oceňovaná nemovitost

Celkem zateplení Porovnávaná nemovitost č. 1

Celkové průměrné náklady na uvedení do poţadovaného stavu

126000 Porovnávaná nemovitost č. 2

0

-150000 Porovnávaná nemovitost č. 3

16400

694610

-297510

52,06 0,20% 1 26652,00

2163,89 10,51% 1,11 24744,64

-1033,02 -3,50% 0,96 28360,32

2

Částka na 1m celkové zastavěné plochy podlaţí. [Kč] Korekční úprava [%] Korekční činitel Upravená hodnota

Tabulka 11- Určení korekčních činitelů zateplení objektu.

57

3.2.1.3.3 Popis k tabulce č. 11- Zateplení objektu, zdůvodnění korekčních činitelů. Oceňovaná nemovitost o Plášť objektu. Převáţně izolant EPS F tl. 150 mm, pohledovou a ochrannou vrstvu tvoří strukturovaná fasádní omítka. o Spodní část objektu. Izolant EPS Z tl. 100 mm. o Zastřešení. Izolant z minerální vlny tl. 240 mm . o Výplně otvorů. Tepelněizolační plastová. o Od stavu a vlastností této konstrukce jsou korekční činitele odvíjeny. Porovnávaná nemovitost č. 1. o Plášť objektu. Převáţně izolant EPS F tl. 120 mm, pohledovou a ochrannou vrstvu tvoří strukturovaná fasádní omítka, místně minerální vlna tl. 100 mm opatřena lícovými pásky. o Spodní část objektu. Izolant EPS Z tl. 80 mm. o Zastřešení. Izolant z nadkrokevního systém PUR tl. 120 mm . o Výplně otvorů. EUROOKNA. o Plášť objektu.: Vzhledem k místní odlišné úpravě vnějšího povrchu (lícové pásky) jsou náklady na obdobné úrovni s oceňovanou nemovitostí. Zde musíme zkalkulovat menší energetickou úspornost vzhledem k menší tloušťce zateplovacího systému a to o 30 mm. Pokud bychom tedy doplnili systém o dalších 30 mm, bude nutné zhotovit opětovně i pohledovou vrstvu. Standardní agregovaná cena je 915 Kč/m2. My však budeme kalkulovat cenu pouze za izolant (agregovanou cenou bychom se dostali na zdvojenou kalkulaci). Cena izolantu tl. 30 mm včetně navýšení o montáţ je průměrně 100 Kč/m2 Fasádní plocha: (10*2+10.5*2)*4=164*100=16400 Kč. o Vzhledem k zanedbatelné korekční úpravě nebude bráno v potaz. o Zastřešení.: Tento materiál má v této tloušťce obdobné vlastnosti s oceňovanou nemovitostí. o Ostatní.: Obdobné vlastnosti s oceňovanou nemovitostí. o Korekční činitel je 1.

58

Porovnávaná nemovitost č. 2. o Plášť objektu. Izolant není proveden. o Spodní část objektu. Izolant není proveden. o Zastřešení. Izolant z minerální vlny tl. 100mm. o Výplně otvorů. Špaletová dřevěná. o Plášť objektu.: Zateplení vč. soklové části. Agregovaná poloţka cca 1350 Kč/m2. Při ploše 165,6 m2, je cena za systém 223 560 Kč. o Spodní část objektu.: Agregovaná poloţka za tyto práce včetně VRN se pohybuje kolem 750 Kč/m2. Plocha stropu 1PP tohoto objektu je 107m2, 750*107= 80 250 Kč. o Zastřešení.: Je provedeno částečně v nedostatečné tloušťce. Agregovaná poloţka za tyto práce včetně pohledové části a VRN je 1400 Kč/m2. Vnitřní plocha střešního pláště je 112 m2, 1400*112= 156 800 Kč. Doplnění nevyuţité části (80m2) o podlahovou konstrukci vč. nášlapné vrstvy (1350 Kč/m2). 80*1350= 108 000 Kč. Celkem 156 800+108 000=264 800 Kč. o Výplně otvorů.: Náklady na výměnu oken 4500 Kč/m2. Plocha stávajících oken a dveří je 28m2, 4500*28=126000 Kč. o Korekční činitel 1,11. Porovnávaná nemovitost č. 3. o Plášť objektu.: Převáţně izolant EPS F tl. 160 mm, pohledovou a ochrannou vrstvu tvoří strukturovaná fasádní omítka, místně minerální vlna s provětrávanou mezerou, opatřena lícovými cihlami. o Spodní část objektu.: Izolant EPS Z tl. 100mm. o Zastřešení.: Izolant z minerální vlny tl. 240mm . o Výplně otvorů.: Tepelněizolační hliníková s trojitým zasklením. o Plášť objektu.: Větší tloušťka tepelné izolace, draţší systém včetně pohledové části. Na objektu se provětrávaná fasáda vyskytuje v ploše 94 m2. Agregovaná cena za lícové zdivo je 16890 Kč/m3, přepočteno na m2 je tato cena 2533,5 Kč/ m2 po přičtení dodávky a montáţe tepelné izolace pod tento systém je cena 2960 Kč/ m2. Celková cena 278240 Kč. Po přičtení zbylé zateplené plochy 62,8*1375=86 350 Kč,

59

se dostáváme na cenu 364 590 Kč. Rozdíl mezi oceňovanou nemovitostí a touto je 217 080- 364 590=-147 510 Kč. o Spodní část objektu.: Obdobné vlastnosti s oceňovanou nemovitostí. o Zastřešení.: Obdobné vlastnosti s oceňovanou nemovitostí. o Výplně otvorů.: Kvalitnější výrobky cena o 150 000 Kč draţší. o Vzhledem k lepším vlastnostem objektu sníţíme cenu. o Korekční činitel je 0,96. 3.2.1.3.4 Energetická úspornost materiálů. Pro výpočet energetické úspornosti/ neúspornosti objektu, je nutné stanovit konstanty, dle kterých snadno vypočítáme průměrné náklady na provoz rodinného domu čtyřčlenné rodiny za rok. Tyto konstanty jsou průměrné dle empirických údajů. Jelikoţ v praxi není odhadce schopen sloţitě vypočítávat tepelné ztráty objektu, výkon otopné soustavy, roční náklady na energie, z těchto údajů dále vypočítávat tepelné ztráty, potřeby energie na vytápění a mnoho dalších výpočtů, z nichţ zkalkulujeme energetickou úspornost či neúspornost objektu. Je velmi sloţité, v praxi nemoţné, a ani nepřísluší odhadci či znalci. Je tedy nutné stanovit základní údaje pro zhodnocení budovy v tomto směru. Pokud je objekt energeticky úspornější, musí se to projevit i v jeho trţní hodnotě. Z empirických tabulek víme, ţe pokud se objekt zateplí EPS tl. 120mm, je schopen uspořit cca 40 % ze svých původních nákladů. A pokud je tl. 150 mm, úspora dosahuje aţ 50 %. Nebudeme tedy brát tyto údaje v plné výši. První krok je stanovit průměrné roční náklady na energie, od kterých se bude ekonomická výhodnost stanovovat. Nejjednodušší a nejpřesnější by byly pravdivé údaje přímo od majitele objektu. Ovšem problém je ten, ţe pokud majitel tento údaj ví, nemůţeme ověřit, na kolik je pravdivý. Musíme tedy pouţít průměrné empirické údaje. U nezatepleného objektu 4členné rodiny jsou průměrné náklady na vytápění, ohřev TUV a ostatních spotřebičů dle druhu a způsobu vytápění obsaţeny v tabulce č.12. Pokud uvaţujeme úsporu v tloušťce izolantu, na 1 cm připadá 0,333% úspor, zaokrouhleno 0,3%. Ovšem platí, ţe nedílnou součástí izolace objektu je zateplení vrchní, spodní části objektu a osazení tepelněizolačních výplní otvorů.

60

V následující tabulce jsou uvedeny konstanty za 1 m3 obestavěného prostoru. Konstanty jsou vytvořeny průměrem z empirických údajů, získaných od majitelů rodinných domů a odborného portálu www.tzbinfo.cz. Průměrné náklady na energie pro rodinné domy Druh paliva

Náklady na vytápění

Náklady na ohřev TUV

[Kč/m3 /rok]

[Kč/m3 /rok]

Náklady na provoz Celkové náklady ostatních spotřebičů [Kč/m3 /rok] [Kč/m3 /rok]

Tepelné čerpadlo

37,25

9,84

20,09

67

Palivové dřevo

18,99

14,71

41,48

75

Hnědé uhlí

44,35

18,06

41,48

104

Dřevěné pelety

49,97

1,90

41,48

93

Dřevěné brikety

63,39

20,57

41,48

125

Štěpka

64,71

20,75

41,48

127

Černé uhlí

70,94

21,57

41,48

134

Koks

88,10

23,84

41,48

153

Zemní plyn

81,44

21,51

52,02

155

Elektřina akumulace

100,83

26,63

40,29

168

Elektřina přímotop

123,21

32,54

21,73

177

Propan

105,87

27,96

52,02

186

Lehký topný olej

132,92

35,11

52,02

220

Tabulka 12- Konstanty nákladů rodinného domu na energie, dle druhu výtopného zařízení.

Z této tabulky č. 12, lze snadno určit přibliţné náklady na provoz rodinného domu. Dále jsme si stanovili úsporu za tl. 10mm izolantu, z čehoţ lze stanovit úspornost izolovaného objektu.

61

Energetická úspornost materiálu vzhledem k oceňované nemovitosti Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 nemovitost č. 3 Objekt Hydroizolace spodní části objektu Ekonomičnost/neekon omičnost objektu vůči oceňované nemovitosti. 0 0 0 Korekční činitel 1,000 1,000 1,000 Upravená hodnota [Kč]

26652 Nosné obvodové konstrukce

Ekonomičnost/neekon omičnost objektu vůči oceňované nemovitosti. Korekční činitel Upravená hodnota [Kč]

0,00 1,000 26652 Zateplení objektu

Jednotný Zdroj tepla/druh paliva dle oceňované Tepelné nemovitosti čerpadlo Roční náklady nezatepleného objektu na energie 44575,1 Tloušťka izolantu [mm] 150 1/5 Z ţivotnosti objektu od provedení izolantu. [rok] 16,4 Úspora [%] 45 Roční náklady zatepleného objektu na energie 24516,31 Roční náklady zatepleného objektu dle popisu, na energie za m2 zastavěné plochy [Kč] Cena za energie v počítaném období. [Kč/m2 /počítané období z ţivotnosti objektu (1/5)] Ekonomičnost/neekon omičnost objektu vůči oceňované nemovitosti. Korekční úprava [%] Korekční činitel Upravená hodnota

Tepelné čerpadlo

24745

28360

0,00 1,000 24745

0,00 1,000 28360

Tepelné čerpadlo

Tepelné čerpadlo

46782,75

45164,7

54028,8

120

0

160

17,8 36

20 0

20 48

29940,96

45164,70

28094,98

81,18

95,05

140,70

97,55

1331,35

1691,90

2814,00

1951,04

360,55 1,35% 1,014 27013

1482,65 5,99% 1,060 26227

619,69 2,19% 1,022 28980

Tabulka 13- Určení korekčních činitelů energetické úspornosti materiálů uváděné v této práci.

62

3.2.1.3.5 Popis k tabulce č. 13- Energetická úspornost materiálů vzhledem k oceňované nemovitosti, zdůvodnění korekčních činitelů. Hydroizolace o Má pouze negativní vliv na cenu a ţivotnost objektu, pokud není funkční. Na energetickou úspornost tento materiál vliv nemá. o Ochrana proti vodě by měla být vţdy provedena tak, aby byl zamezen přístup zemní vlhkosti či vody ke konstrukci. o Korekční činitel zůstává u všech objektů 1. Nosné obvodové konstrukce o U těchto objektů jsou pouţity obdobné materiály s minimálními rozdíly jejich vlastností. o U porovnávané nemovitosti č. 3 je tato konstrukce zhotovena z materiálu

s nejlepšími

tepelnými

vlastnostmi.

Jelikoţ

cena

agregovaná- dodávky a montáţe je niţší, neţ u bloků vyzdívanou na maltu vápenocementovou. Korekce nebude patrná, připočteme-li energetickou úspornost. o Korekční činitel je tedy i u tohoto materiálu 1. Zateplení objektu o U zhodnocení objektu zateplením je třeba uvaţovat jednotný druh/typ vytápění. Z důvodu objektivní výhodnosti zateplení v uvaţování ekonomické budoucnosti v závislosti na ţivotnost objektu. o Pokud majitel objekt „zateplí“ za nějakou částku, nestačí pouze přičíst tuto částku k ceně objektu. To, ţe je nemovitost zateplena, přináší úspory po následující roky (zbylé ţivotnosti objektu). Pokud bychom ale k hodnotě nemovitosti přičetli výhodnost za zbytek ţivotnosti objektu, tato nemovitost by ztratila na exkluzivitě. Budeme tedy přičítat pouze 1/5 ze zbylé ţivotnosti viz. tabulka č. 13. 

1/5 z důvodu standardní ţivotnosti rodinného domu 100 let a předpokladu morální ţivotnosti rodiny 20 let.

o Oceňovaná nemovitost 

Prvním krokem je stanovit hodnotu, se kterou budeme porovnávané nemovitosti srovnávat.

63



Zdrojem je tepelné čerpadlo. Roční náklady jsou tedy 67*665.3=44575.1 Kč/rok



Tloušťka izolantu je 150mm, tedy úspora 45 %. Z toho vyplývá hodnota ročních nákladů zatepleného objektu na energie 24516,31 Kč/rok.



Z této částky nyní lze stanovit roční náklady objektu na 1 m2 celkové zastavěné plochy objektu.



Základní údaj, se kterým budeme ostatní nemovitosti porovnávat je 1331,35 Kč/m2/(1/5 ţivotnosti od provedení izolantu)

o Porovnávaná nemovitost č. 1 

Objekt je náročnější (horší), neţ objekt oceňovaný o 360,55 Kč/m2/(1/5 ţivotnosti od provedení izolantu).



Korekční činitel je 1,014.

o Porovnávaná nemovitost č. 2. 

Objekt je náročnější (horší), neţ objekt oceňovaný o 1482,65 Kč/m2/(1/5 ţivotnosti od provedení izolantu).



Korekční činitel je 1,06.

o Porovnávaná nemovitost č. 3. 

Objekt je náročnější (horší), neţ objekt oceňovaný o 619,69 Kč/m2/(1/5 ţivotnosti od provedení izolantu).



Korekční činitel je 1,022.

64

3.2.1.3.6 Energetická úspornost technologií. Jiţ jsme zkalkulovali výhodnost objektu při zateplení a nárůst ceny nejen o cenu montáţe a dodávky zateplovacího systému, ale i zhodnocení stavby v úspornosti v následujících letech. To jsme provedli s jednotným druhem/typem zařízení na vytápění. Nyní zhodnotíme vliv druhu zařízení na vytápění na trţní hodnotu nemovitosti. Nebudeme uvaţovat cenu zařízení, pouze zhodnotíme náklady na energie v 50% z ţivotnosti zařízení, viz. popis k tabulce č. 14.

65

Oceňovaná nemovitost

Objekt

Zdroj tepla/druh Tepelné paliva čerpadlo Průměrná ţivotnost zařízení 20 Kalkulované období pro ohodnocení [rok]. Průměrná cena zařízení Hodnota zařízení na 1 rok své ţivotnosti. Hodnota zařízení na 1 rok své ţivotnosti za 1m2. Roční náklady na energie Roční náklady na energie na 1 m2 [kč] Cena za energie v počítaném období, cena zařízení. [Kč/m2/počítané období z ţivotnosti zařízení (50%)] Ekonomičnost/neekon omičnost objektu vůči ocenňované nemovitosti. Podlahové topení Korekční úprava [%] Korekční činitel Upravená hodnota

Technologie Porovnávaná nemovitost č. 1

Porovnávaná nemovitost č. 2

Zdroj/ druh vytápění Tepelné čerpadlo

Kotel na tuhá paliva (Koks)

20

Porovnávaná nemovitost č. 3 Tepelné čerpadlo

15

25

10

260000

260000

25000

290000

13000

13000

1666,67

11600

43,05

41,27

5,19

40,28

44575,10

46782,75

103137,30

54028,80

147,60

148,52

321,30

187,60

1906,46

1897,87

3264,92

2278,78

-8,60 0,00 -0,03% 1,000 27 003,96 Kč

1358,46 0,00 5,18% 1,052 27 585,76 Kč

372,32 -372,00 0,00% 1,000 28 980,33 Kč

Tabulka 14- Určení korekčních činitelů technologií uváděné v této práci.

3.2.1.3.7 Popis k tabulce č. 14- Technologie, zdůvodnění korekčních činitelů. Zdroj/druh vytápění o Oceňovaná nemovitost 

Nejprve stanovíme hodnotu, se kterou budeme porovnávat ekonomičnost/neekonomičnost vybraných objektů.



Stanovíme zdroj/druh vytápění, zaznamenáme garantovanou ţivotnost a průměrnou cenu pořízení zařízení.

66



Ekonomičnost/neekonomičnost budeme kalkulovat z 50 % průměrné ţivotnosti veškerých zařízení, obsaţených v tabulce. V tomto případě budeme kalkulovat ekonomičnost na 10 let.



Stanovíme hodnotu zařízení za 1 rok své ţivotnosti na 1 m2 celkové zastavěné plochy podlaţí. V tomto případě 43 Kč/m2.



Dále stanovíme roční náklady na energie dle druhu zařízení, tuto hodnotu převedeme na 1 m2 celkové zástavné plochy. V tomto případě 147,6 Kč/m2.



Nyní sečteme hodnotu zařízení za 1 rok své ţivotnosti na celkovou zastavěnou plochu podlaţí s náklady na energie za 1 rok

celkovou

zastavěnou

plochu

podlaţí.

To

je

(43+147,6)*10=1906,46 Kč/m2 

Nyní

máme

hodnotu,

od

které

se

bude

odvíjet

ekonomičnost/neekonomičnost porovnávaných objektů. o Porovnávaná nemovitost č. 1. 

Tento objekt je ekonomičtější neţ oceňovaný, avšak rozdíl je zanedbatelný,



Korekční činitel je 1.

o Porovnávaná nemovitost č. 2. 

Tento objekt je méně ekonomický neţ oceňovaný.



Korekční činitel 1,052.

o Porovnávaná nemovitost č. 3. 

Tento objekt je méně ekonomický neţ oceňovaný.



Korekční činitel 1,013.



Podlahové topení je instalováno na ploše 55 m2. Agregovaná cena je 1429 Kč/m2. Coţ je 78595 Kč/m2 celkové zastavěné plochy podlaţí je tedy 272,9 Kč. Přičteme-li ekonomičnost a výhodnost

uţití

tohoto

systému

společně

s tepelným

čerpadlem, dostáváme se na obdobnou hodnotu opačného znaménka, zkalkulovanou jako méně ekonomický provoz rodinného domu oproti oceňovanému objektu, tedy 372 Kč. 

Korekční činitel tedy zůstává 1.

67

Technologie

Objekt

Klimatizace Porovnávaná nemovitost č. 1

Oceňovaná nemovitost Ne

Klimatizován objekt Průměrná cena zařízení. [Kč] Cena na 1m2 celkové zastavěné plochy podlaţí.

Porovnávaná nemovitost č. 2

Porovnávaná nemovitost č. 3

Ne

Ne

Ano

0

0

50 000

0

0

173,61

0,00%

0,00%

0,60%

NE

NE

ANO

Korekční úprava [%]

0,00%

0,00%

1,40%

Korekční činitel Upravená hodnota

1,000

1,000

0,980

Korekční úprava [%] Klimatické pohodlí

NE

27 003,96 Kč

27 585,76 Kč

28 400,99 Kč

Zabezpečení objektu Zabezpečení objektu Průměrná cena zařízení. [Kč] Cena na 1m2 celkové zastavěné plochy podlaţí.

Ne

Korekční úprava [%] Zohlednění pocitu bezpečí.

Ne

Ne

Ano

0

0

60 000

0

0

208,33

0,00%

0,00%

0,72%

Ne

Ne

Ano

Korekční úprava [%]

Ne

0,00%

0,00%

0,28%

Korekční činitel Upravená hodnota

1,000

1,000

0,990

27 003,96 Kč

27 585,76 Kč

28 116,98 Kč

Standardní

Standardní

Standardní

0,00%

0,00%

0,00%

1,000

1,000

1,000

Ostatní technologie Ostatní technologie

Standardní

Korekční úprava [%] Korekční činitel Upravená hodnota

27 003,96 Kč

27 585,76 Kč

28 116,98 Kč

Tabulka 15- Určení korekčních činitelů technologií uváděné v této práci.

3.3 Výnosová metoda Dle tabulky č. 5 nepředpokládáme, ţe trh s pronájmem nemovitostí je dostatečně rozvinut. V tomto případě nepřikládáme výnosové metodě ţádnou váhu. Pouţití moderních materiálů, nebo spíše technologií, má pro budoucí úsporu výrazný vliv při nabízených pronájmech nemovitostí. Nejen, ţe je výrazně změněna kvalita nabízených prostor, ale je zde moţno v případě potřeby nabízet niţší částku za pronájem z důvodu niţších nákladů na provoz objektu. V druhém případě, pokud

68

je poptávka dostatečná, tyto technologie garantují vyšší výnos z pronájmů díky niţším provozním nákladům. Jelikoţ míst, kde je trh s pronájmy rodinných domů dostatečně rozvinut, je poměrně málo a dokonce stále klesá, nebudeme se problematikou v této oblasti zabývat.

3.4 Nákladová metoda Princip této metody spočívá v kalkulaci nákladů, které by bylo nutno vynaloţit při opětovné výstavbě oceňovaného objektu ke dni ocenění, při aktuelních cenách a pouţití totoţných materiálů. Od zjištěné hodnoty se dále odečítá opotřebení stavby, vyplývající z jeho fyzické ţivotnosti, dále funkční či ekonomické nedostatky. Pokud tedy pouţíváme pro dosaţení trţní hodnoty tento způsob ocenění majetku, kalkulace budou obsahovat i veškerá technická vybavení, kterými objekt disponuje. V tomto případě pouze zohledníme pomocí korekce ekonomičnost či nadstandard objektu, vyplývající z pouţitých technologií a materiálů.

69

4 Závěr - teoretická část Stále více se setkáváme s novostavbami, které nové technologie a materiály vyuţívají. V případech rekonstrukcí objektů je samozřejmostí tyto moderní materiály a technologie vyuţít. Při cenách energie, které neustále rostou, jsou stavebníci nuceni uvaţovat „ekonomicky“, to znamená, ţe se pokoušejí vyuţívat technologie, které budou mít významný vliv na provoz objektu jak z hlediska ekonomického tak praktického. Veškeré moderní ikony stavebnictví jsou stále více vyţadovány. Je tedy nutné poptávku zohlednit i ve výsledné ceně objektů vyuţívající těchto trendů. V teoretické části jsme si popsali pravděpodobně ty pro širokou veřejnost nejznámější materiály a technologie, které jsme následně ohodnotili nejen pořizovací cenou, ale i cenou, která je patrná z uţívání těchto instrumentů. Jedná se tedy především o schopnost podstatně uspořit za provoz objektu nejen z finančního hlediska, ale z hlediska dopadů na ţivotní prostředí. Další podstatnou výhodou můţe být nadstandardní pohoda bydlení, které tím můţeme dosáhnout. Po zhodnocení uvedených faktorů jsme se přesvědčili, ţe mají výrazný vliv na navýšení trţní hodnoty objektu.

70

B.

PRAKTICKÁ ČÁST

5 Odhad trţní ceny nemovitosti I. 5.1 Rodinný dům

RODINNÝ DŮM Sportovní 164, Tuklaty 250 82

Datum: 25.3.2011

Jiří Číţek

71

5.1.1

Úvodní list Rodinný dům č.p. 164.

Uvedený na listu vlastnictví č. 356, pro katastrální území Tuklaty 771422, obec Tuklaty, okres Kolín. Státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín. Na adrese Sportovní 164, Tuklaty 250 82, Česká Republika. Tato zpráva vyjadřuje odhad trţní hodnoty nemovitého majetku uvedeného výše, za účelem hypotetického prodeje. Tato zpráva byla vyhotovena k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni odhadu a to 25.3.2011. Zpráva slouţí pro účely praktické části závěrečné zkoušky. Zpráva neslouţí pro jiný účel. Zkoumaný nemovitý majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, pracoviště Kolín, na listu vlastnictví č. 274, pro katastrální území Tuklaty, obec Tuklaty, okres Kolín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.3.2011 je uveden jako příloha této práce. Zpráva je zpracována na odhad trţní hodnoty, která je chápána jako cena, za kterou by byl uvedený nemovitý majetek prodán, za smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, aniţ by byli pod jakýmkoliv nátlakem. Zkoumaný nemovitý majetek byl ke dni odhadu trţní hodnoty tedy 25.3.2011 uţíván výhradně pro bydlení majitele objektu. Ţádná část objektu není pronajímána. Podle sdělení majitele objektu nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Nemovitý majetek byl osobně prohlédnut a při tomto posudku byly vzaty v úvahu následující cenotvorné faktory: Poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitosti na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového a sníţené o jeho opotřebení. (Ztráta hodnoty, způsobená technickým, ekonomickým, morálním, právním nebo jiným vlivem.) Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku.

72

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod. byl z odhadu vyloučen. Výměry, uţité v tomto odhadu, byly osobně přeměřeny či uţity z projektové dokumentace, zhotovené zpracovatelem tohoto odhadu (studentem). Tato dokumentace je přílohou práce. 5.1.2

Popisní informace

5.1.2.1 Popis lokality

Obec Tuklaty je tvořena dvěma částmi, dříve samostatnými obcemiTlustovousy a Tuklaty. Nachází se v těsné blízkosti okresu Praha-východ a to 3 km od hranice Praha-východ, přesněji města Úvaly. Vzdálenost okresu Praha-východ z jiţního cípu na jeho protějšek činí přibliţně 80km, na nejuţším místě okresu je jeho šířka 3km a to právě v katastru obce Úvaly. Jedná se tedy o lukrativní oblast právě především pro rodinné domy, které často skupují obyvatelé Prahy, či lidé přijíţdějící do Prahy za prací. Ceny pozemků a rodinných domů tedy stále stoupají s rostoucí poptávkou po těchto nemovitostech. V obci je k dispozici jen částečná občanská vybavenost- mateřská škola, základní škola (pouze první stupeň), obchod se spotřebním zboţím. Obec Tuklaty patří k okresu Kolín, přesto má poštu, lékaře, druhý stupeň základní školy ve městě Úvaly. Dále v obci nalezneme ţelezniční stanici, která je součástí I. pásma Praţské integrované dopravy (PID). Vzdálenost po této ţeleznici Praha- Kolín, je na Praha Masarykovo nádraţí 25 min. a do Kolína 35 min. Parkování v obci je moţné zcela bez problémů, jak na vlastním pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalita výhledu je standardní s obdobnými obcemi, jen ze strany SZ je dotčenému pozemku přilehlý sportovní fotbalový stadion.

73

5.1.2.2 Zkoumaný majetek

Dle skutečnosti zjištěné na místě i dle veškerých dostupných zdrojů, slouţí nemovitý majetek pouze pro bydlení vlastníka nemovitosti s jeho rodinou. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, avšak nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Nemovitý majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, rodinného domu a jeho příslušenstvím. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 5.1.2.2.1 Historie Oceňovaný rodinný dům byl zkolaudován roku 1986 a od tohoto roku je obýván stavitelem a jeho rodinou. Rodinný dům je stále udrţován a prvky krátkodobé ţivotnosti jsou pravidelně měněny. První rekonstrukce tohoto objektu proběhla roku 2002, kdy se jednalo o úpravu vnitřních dispozic. Druhá rekonstrukce objektu proběhla roku 2009, kdy byl zateplen plášť objektu EPS tl. 160, místně 120 mm. Strop na 3NP byl zateplen EPS tl. 240 mm. Při této rekonstrukci proběhla i výměna výplní otvorů za tepelně-izolační plastové. Dále byl nahrazen kotel na tuhá paliva tepelným čerpadlem vzduch voda. Roku 2010/2011 bylo rekonstruováno přízemí (1NP). Doplněna byla tepelná izolace podlah, vyměněna či doplněna vodorovná hydroizolace a vytápění bylo zvoleno podlahové „teplovodní“. Tato část objektu, tedy 1NP bylo dříve stále častěji vyuţíváno převáţně jako letní relaxační prostor. Ze zmíněného důvodu se přistoupilo k rekonstrukci. Tato rekonstrukce

74

změnila dispoziční řešení 1NP a v budoucnu by mohla být vyuţita jako samostatná bytová jednotka, to však majitel neplánuje a účel pravděpodobně zůstane zachován. 5.1.2.2.2 Pozemek Předmětem odhadu trţní ceny jsou dva pozemky, které společně tvoří funkční celek. Jedná se o pozemek p. č. 214 o rozloze 127 m2 evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, na němţ je situován rodinný dům č.p. 124. Druhý pozemek p.č. 16/3 má rozlohu 437 m2 v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada. Zahrada je řešena zahradním architektem, přičemţ prostor před rodinným domem je řešen jako předzahrádka a přední plocha stran k oběma sousedům je vyuţita jako parkovací stání, tedy zpevněná plocha. Kolem objektu je okapový chodník, který se v zadní části (SZ) rozšiřuje v terasu, do níţ je zakomponován bazén. U zadní plotové zdi je okrasná zahrada tvořena převáţně malými jehličnany, navazující na zahradní domek. U hranice s parcelou č. 16/2 je uţitková zahrádka. Zahrada z čela (JV) je ohraničena plotem z betonové podezdívky pískovcových sloupků a dřevěnou výplní, se sousední parcelou č. 16/2 je oddělena drátěným plotem, s parcelou č. 16/4 tvoří hranici výškový rozdíl, který je zpevněn opěrnou zdí. S pozemkem p.č. 121 je zkoumaná parcela oddělena plotovou zdí výšky 2m. 5.1.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Mezi doplňující stavby věci hlavní můţeme na této parcele zařadit sklad zahradního nábytku. Jedná se o samostatně stojící stavbu, situovanou na severozápad od stavby hlavní, při boční a zadní hranici se sousedními pozemky. Sklad zahradního nábytku je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Nyní slouţí jako zázemí pro bazén a sklad nástrojů či doplňků zahrady. Půda je vyuţita jako úloţné místo. Sklad zahradního nábytku je zaloţen na základových pasech z betonu prostého. Svislé nosné konstrukce jsou z cihel plných pálených, strop je rovný tvořen ŢB deskou, bez povrchové úpravy. Krov je dřevěný, tvořen hambalkovou soustavou. Omítky jsou vápenocementové štukové, opatřené malbou. Nášlapná vrstva v přízemí objektu je z keramických dlaţdic, v půdním prostoru z OSB desek. Vnější omítky jsou téţ VPC štukové. Výplně otvorů jsou dřevěné jednoduché. Do objektu je zaveden světelný i motorový proud. Jako vedlejší stavbu můţeme dále zařadit venkovní zapuštěný bazén, který byl vybudován roku 1999. Bazén je zaloţen na ŢB desce a ztuţen opěrnými zdmi. Bazénová konstrukce je tvořena výztuţnými deskami a povrch tvoří bazénová folie. Bazén je doplněn filtračním zařízením s přípravou na solární či jiný alternativní ohřev bazénové vody.

75

Další venkovní úpravy vyskytující se na oceňovaných pozemcích: Přípojka vody z PE potrubí z vodovodního řadu vedeného z ulice Sportovní. Vlastní kopaná studna hl. 8m- uţitková voda. Přípojka kanalizace z trub plastových vedená z objektu do uličního řadu vedeného v ose ulice Sportovní. Přípojka elektro je vedena z uličního řadu, vedeného ulicí Sportovní, kabelem pod ÚT. Propojení s příslušenstvím je provedeno z objektu do skladu zahradního nábytku kabelem vedeného pod ÚT. Připojení plynu není zavedeno, v současnosti není moţné. Zpevněné plochy- příjezdové jsou tvořeny zámkovou dlaţbou tl. 80mm v celkové skladbě tl. 360 mm ohraničeny betonovými obrubami. Zpevněné plochy- pochozí jsou tvořeny zámkovou dlaţbou tl. 60mm v celkové skladbě tl. 240 mm ohraničeny betonovými obrubami. Zpevněné plochy- terasa je tvořena betonovou deskou s podkladem ze štěrkopísku a s nášlapnou plochou z keramických dlaţdic. Oplocení boční- Opěrná zeď je tvořena ţelezobetonem, výškový rozdíl tvoří separaci se sousedícím pozemkem. Oplocení boční- tvořeno z betonových podhrabových obrub, ocelových sloupků a strojového pletiva. Je osázen pnoucími rostlinami. Oplocení zadní- Jedná se o plotovou zeď zaloţenou na základovém pasu z betonu prostého a ukončenou keramickými taškami. Povrchová úprava je omítková VPC štuková, opatřena nátěrem. Oplocení Čelní- zaloţeno na základovém pasu z betonu prostého. Podezdívka je z betonu prostého, místně ŢB. Sloupky jsou z pískovcových tvarovek, zakončeny pískovcovou stříškou. Plotové pole tvoří dřevěné plaňky. Vrata svařovaná z ocelových profilů, opatřena dřevěnými plaňkami 2xautomatická. Vrátka svařovaná z ocelových profilů, opatřena dřevěnými plaňkami. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Kanalizační přípojka byla nově zřízena roku 2005, napojení na veřejný vodovodní řad bylo uskutečněno tentýţ rok. 5.1.2.2.4 Trvalé porosty Na zahradě se nacházejí spíše okrasné dřeviny, zeleninová zahrádka je pouze malá a slouţí k osobní spotřebě. Ovocné stromy se na parcele nevyskytují. Předzahrádka byla osázena roku 2009 a okrasná zahrádka podél hranice se sousedním pozemkem byla osázena roku 2010. U zadní hranice pozemku se nacházejí okrasné zakrslé jehličnany, jejichţ stáří je 10 let. Převáţná plocha zahrady je zatravněna. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

76

5.1.2.2.5 Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Tento rodinný dům je samostatně situovaná stavba obdélníkového půdorysného tvaru. Delší čelní strana s hlavním vchodem je situována na JV a je rovnoběţná s příjezdovou komunikací Sportovní ulice. Objekt není podsklepen, má 3 nadzemní podlaţí (2 patra) a nevyuţívaný půdní prostor pod stanovou střechou. 1.NP bylo vyuţíváno jako sklepní prostory pro technické vybavení a případný sklad. Nyní je vyuţíváno jako pracovna a relaxační část objektu. Je přístupné z boční a zadní strany objektu či vnitřním schodištěm. 2. NP má obdélníkový tvar je přístupné čelním hlavním schodištěm, kterým vstoupíme do chodby- společných prostor 2. a 3. NP. V tomto patře se nachází 1. bytová jednotka, z které je přístupné zmíněné 1. NP. 3.NP je přístupné hlavním a následně vnitřním schodištěm. V tomto patře nalezneme 2. samostatnou bytovou jednotku. Z tohoto podlaţí je přístupná půda pomocí stahovacího schodiště. Tato bytová jednotka má přístupnou terasu. Dispozičně byla stavba řešena dle zvyklosti roku výstavby. Od toho roku proběhlo několik rekonstrukcí, při některých byla dispozice objektu zmodernizována. V přízemí je dispozice řešena následovně: vstupem ze zahrady se dostaneme do letní obývací místnosti, následně kuchyně, chodby, WC, posilovny, kotelny s kotlem na tuhá paliva, na elektriku, které však slouţí jen jako záloţní zdroje a hlavní výtopné zařízení - tepelné čerpadlo vzduch voda. Dále je zde prádelna, garáţ a dílna. V prvním patře je po vstupu do objektu chodba, z této chodby je přístupná první bytová jednotka, která je řešena následovně. WC, koupelna, schodiště do přízemí, kuchyň, dětský pokoj, obývací pokoj, loţnice. Druhá bytová jednotka je přístupná z chodby v prvním patře. Tento byt je dispozičně řešen totoţně s první bytovou jednotkou. Stavba obsahuje pouze bytové prostory a splňuje tedy zákonné podmínky pro objekt definovaný jako rodinný dům. Převáţná většina ploch slouţí pro bydlení, nemá více neţ tři zkolaudované samostatné byty a nemá více neţ 3 NP (2 patra). Konstrukční řešení a vybavenost Objekt je zaloţen na základových pasech z betonu prostého. Původní vodorovná hydroizolace byla roku 2010/2011 nahrazena novou. Nosné obvodové zdivo je z keramických bloků o tloušťce 450 mm. Vnitřní ztuţující nosná středová zeď a schodišťová zeď jsou z keramických bloků tloušťky 350 mm. Příčky jsou převáţně z cihel plných pálených, místně sádrokartonové. Stropy jsou rovné z keramických nosníků a vloţek, následně zmonolitněny betonem. Střecha je stanová s dřevěným tesařsky vázaným krovem, přesněji se jedná o vaznicovou soustavu. Krytina je tvořena keramickými taškami. Klempířské konstrukce jsou nové, aplikované roku 2009, z TiZn, tedy bezúdrţbové. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasáda je z roku 2009, opatřena fasádním polystyrenem, výztuţnou síťovinou a stěrkovým tmelem, ochrannou a pohledovou vrstvu tvoří fasádní 77

strukturovaná akrylová omítka. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelnách, WC a kuchyních. Hlavní schodiště je jednoramenné přímočaré, ţelezobetonové, opatřené ţulovým obkladem. Obě vnitřní schodiště jsou smíšenočaré, ţelezobetonové, opatřené keramickou dlaţbou. Výplně vnějších otvorů byly roku 2009 vyměněny za tepelněizolační plastové. Některé vnitřní dveře jsou osazeny do ocelových zárubní, některé do obloţkových zárubní. Dveře jsou dřevěné, náplňové. Nášlapné vrstvy v interiéru jsou tvořeny keramickou dlaţbou, kobercem, PVC a lamelovou laminátovou vrstvou. Vytápění je ústřední, s litinovými článkovými radiátory. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo Daikin Altherma 16 kW s el. Ohřívačem 9 kW. Jako záloţní zdroj funguje kotel na tuhá paliva Viadrus U22 a elektrokotel. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je proveden částečně z trubek plastových, částečně ocelových. Zdrojem teplé vody je zmíněné tepelné čerpadlo. Zemní plyn není zaveden a v současné době napojení není moţné. Kanalizace je z trub PE. Kuchyně jsou ve standardním vybavení. Ostatní vybavenost objektu je standardní. 5.1.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho uţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno dalšími výdaji. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Objekt slouţí vlastníkovi a jeho rodině pro vlastní potřebu. Případně lze přistoupit k pronájmu bytové jednotky za trţní nájemné. V této lokalitě však trh s pronájmem bytových jednotek či celých objektů není rozvinut v dostatečné míře. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití objektu je zároveň nejlepší a nejvyšší moţné vyuţití.

78

5.1.4

Ocenění

5.1.4.1 Úvod Pro stanovení/odhadu trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při odhadu trţní hodnoty je v tomto případě pouţita kombinace metody porovnávací a nákladové. Pro ocenění pozemku je pouţita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je pouţita kombinace metody porovnávací a nákladové. 5.1.4.2 Porovnávací metoda 5.1.4.2.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku je předpoklad, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším moţným vyuţitím. V tomto případě tedy při stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky, nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka je pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabízenou cenou a cenou uskutečněnou. Při porovnání pozemků jsou dále vzaty v úvahu i takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

79

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 137 000 Kč a je kalkulována následně: 764*1488≈ 1 137 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 16. TABULKA I PRAKTIC É Č ÁSTI - PO ZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Ide ntifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 pozemku Název pozemku T uklaty, Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Sportovní Parcelní číslo 16/3 a 214 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Sportovní ul. Spojovací ul. Spojhovací ul. Úvozová ul. Úvalská ul. Katastrální území T uklaty T uklaty T uklaty T uklaty T lustovousy Obec T uklaty T uklaty T uklaty T uklaty T uklatyT lustovousy Okres Kolín Kolín Kolín Kolín Kolín B. Základní údaj pro porovnání – ce na z a 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem X 1 366 200 Kč 1 361 250 Kč 1 962 400 Kč 1 197 500 Kč Rozloha pozemku 764 828 825 1100 958 v m2 Cena za 1 m2 X 1 650,00 Kč 1 650,00 Kč 1 784,00 Kč 1 250,00 Kč Datum transakce 11.3.2011 28.2.2011 2.11.2011 22.2.2011 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 650,00 Kč 1 650,00 Kč 1 784,00 Kč 1 250,00 Kč C . Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 1 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 1 650,00 Kč 1 485,00 Kč 1 605,60 Kč 1 125,00 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 650,00 Kč 1 485,00 Kč 1 605,60 Kč 1 125,00 Kč Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 650,00 Kč 1 485,00 Kč 1 605,60 Kč 1 125,00 Kč Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 650,00 Kč 1 485,00 Kč 1 605,60 Kč 1 125,00 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 650,00 Kč 1 485,00 Kč 1 605,60 Kč 1 125,00 Kč Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená 1 650,00 Kč 1 485,00 Kč 1 605,60 Kč 1 125,00 Kč

80

D. Te chnické parame try Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota T var pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Částečná inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Výborné a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota E. O statní parame try Velikost pozemku 764 Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost viz. územní plán Korekce Upravená hodnota Výsle dná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 488 Kč 1 m2 Rozloha pozemku 764 Celková porovnávací 1 136 832 Kč hodnota

Porovnatelná 1 1 650,00 Kč Pravidelný 1 1 650,00 Kč Rovinný 1 1650 Částečná

Porovnatelná 1 1 485,00 Kč Pravidelný 1 1 485,00 Kč Rovinný 1 1485 Částečná

Porovnatelná 1 1 605,60 Kč Pravidelný 1 1 605,60 Kč Rovinný 1 1605,6 Částečná

Porovnatelná 1 1 125,00 Kč Pravidelný 1 1 125,00 Kč Rovinný 1 1125 Částečná

1 1 650,00 Kč Nezjištěna 1 1 650,00 Kč Dobrá 1 1 650,00 Kč Výborné

1 1 485,00 Kč Nezjištěna 1 1 485,00 Kč Dobrá 1 1 485,00 Kč Výborné

1 1 605,60 Kč Nezjištěna 1 1 605,60 Kč Dobrá 1 1 605,60 Kč Výborné

1 1 125,00 Kč Nezjištěna 1 1 125,00 Kč Dobrá 1 1 125,00 Kč Výborné

1 1 650,00 Kč Ne

1 1 485,00 Kč Ne

1 1 605,60 Kč Ne

1 1 125,00 Kč Ne

1 1 650,00 Kč N/A

1 1 485,00 Kč N/A

1 1 605,60 Kč N/A

1 1 125,00 Kč N/A

1 1 650,00 Kč

1 1 485,00 Kč

1 1 605,60 Kč

1 1 125,00 Kč

Obdobná 1 1 650,00 Kč Obdobná

Obdobná 1 1 485,00 Kč Obdobná

Větší 1,04 1 669,82 Kč Obdobná

Větší 1,02 1 147,50 Kč Obdobná

1 1 650,00 Kč

1 1 485,00 Kč

1 1 669,82 Kč

1 1 147,50 Kč

1 650,00 Kč

1 485,00 Kč

1 669,82 Kč

1 147,50 Kč

0

0

0

0

Tabulka 16- Odhad trţní hodnoty zkoumaného pozemku Výpis oce ňovaných parce l Pořadové číslo Číslo parcely Vměra v m2 Jednotková hodnota v KČ/m 2 1 214 127 1488 2 16/3 637 1488 Celkem 764

Tabulka 17- Výpis oceňovaných parcel

81

T rţní hodnota 188976 947856 1 136 832

Zaokrouhleno

1 137 000

5.1.4.2.2 Stanovení tržní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsou vzaty v úvahu rodinné domy, které byly v této či obdobné lokalitě v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Místnosti a ostatní prostory, které nejsou plnohodnotné či srovnatelné s vyuţitím pro bydlení, je jejich plocha procentuelně zkrácena. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 6 735 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 17. TABULKA II PRAKTIC KÉ Č ÁSTI- MAJETEK JAKO C ELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Ide ntifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 nemovitosti Název nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům T uklaty, T uklaty, Na Radonice, Český Brod, T uklaty Sportovní 164 Rozkoši Ligasova Svatopluka Čecha Parcelní číslo 16/3 a 214 Adresa nemovitosti Sportovní ul. Na Rzkoši ul. Ligasova ul. Svatopluka T uklaty Čecha ul. Katastrální území T uklaty T uklaty Radonice Český Brod T uklaty Obec T uklaty T uklaty Radonice Český Brod T uklaty Okres Kolín Kolín Praha- východ Kolín Kolín B. Údaje o poz e mku – pře nos z Tabulky I praktické části (tab. č. 16) Plocha pozemku 764 924 1042 430 1100 Hodnota za 1 m2 1 488 Kč 1 488 Kč 1 488 Kč 1 488 Kč 1 488 Kč pozemku Hodnota pozemku 1 136 832 Kč 1 374 912 Kč 1 550 496 Kč 639 840 Kč 1 636 800 Kč celkem

82

C . Základní údaj pro porovnání – m2 ce lkové z astavě né plochy podlaž í Počet srovnávacích 386 284 333 225 jednotek Prodejní cena celkem X 3 800 000 Kč 9 799 999 Kč 3 900 000 Kč Prodejní cena bez 2 425 088 Kč 8 249 503 Kč 3 260 160 Kč ceny pozemku Cena za 1 X 8 539,04 Kč 24 758,41 Kč 14 489,60 Kč porovnávací jednotku Datum transakce 21.3.2011 3.3.2011 28.12.2010 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 8 539,04 Kč 24 758,41 Kč 14 489,60 Kč D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,77 0,77 0,77 Upravená hodnota 6 575,06 Kč 19 063,98 Kč 11 156,99 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 6 575,06 Kč 19 063,98 Kč 11 156,99 Kč Existence věcných Ne Ne Ne Ne břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 6 575,06 Kč 19 063,98 Kč 11 156,99 Kč Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 6 575,06 Kč 19 063,98 Kč 11 156,99 Kč Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota E. Te chnické parame try Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota T echnický stav Dobrý objektu KorekceHydroizolace Upravená hodnota KorekceObvodové konstrukce Upravená hodnota Korekce- T epelné izolace Upravená hodnota

336 6 500 000 Kč 4 863 200 Kč 14 473,81 Kč 28.2.2011 1 14 473,81 Kč Nabídka 0,77 11 144,83 Kč Absolutní 1 11 144,83 Kč Ne 1 11 144,83 Kč Rodinný dům 1 11 144,83 Kč Ano

1 6 575,06 Kč Ne

1 19 063,98 Kč Ne

1 11 156,99 Kč Ne

1 11 144,83 Kč Ne

1 6 575,06 Kč

1 19 063,98 Kč

1 11 156,99 Kč

1 11 144,83 Kč

Obdobná 1 6 575,06 Kč Zhoršený

Lepší 0,6 11 438,39 Kč Dobrý

Lepší 0,91 10 152,86 Kč Dobrý

Obdobná 1 11 144,83 Kč Dobrý

1,12

1

1

1

7 364,07 Kč 1

11 438,39 Kč 1

10 152,86 Kč 1

11 144,83 Kč 1

7 364,07 Kč 1,16

11 438,39 Kč 1,09

10 152,86 Kč 1,05

11 144,83 Kč 1,02

8 560,90 Kč

12 486,23 Kč

10 707,26 Kč

11 360,19 Kč

83

KorekceEkonomická úspornost materiálu Upravená hodnota T echnická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota KorekceT echnologie vytápění

1,16

Výborná

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Výborná budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Dobrý nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Výborná a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota F. O statní parame try Korekce pro velikost 386 nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsle dná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 14 517,64 Kč 1 jednotky Porovnávací hodnota 5 598 189 Kč celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

1,12

0,89

1,06

9 930,64 Kč Horší

13 984,57 Kč Výborná

9 529,46 Kč Horší

12 041,80 Kč Horší

1,12 11 122,32 Kč 1,15

1 13 984,57 Kč 1,14

1,2 11 435,36 Kč 1,06

1,16 13 968,49 Kč 1,08

12 790,67 Kč Horší

15 942,41 Kč Lepší

12 121,48 Kč Horší

15 085,97 Kč Dobrá

1,05 13 430,20 Kč Omezený

0,9 14 348,17 Kč Výborný

1,1 13 333,63 Kč Omezený

1 15 085,97 Kč Dobrý

1,1 14 773,22 Kč Dobrá 1 14 773,22 Kč Výborná

0,95 13 630,76 Kč Lepší 0,95 12 949,22 Kč Výborná

1,1 14 666,99 Kč Lepší 0,95 13 933,64 Kč Výborná

1 15 085,97 Kč Dobrá 1 15 085,97 Kč Výborná

1 14 773,22 Kč Horší 1,05 15 511,88 Kč N/A

1 12 949,22 Kč Horší 1,05 13 596,69 Kč N/A

1 13 933,64 Kč Horší 1,05 14 630,32 Kč N/A

1 15 085,97 Kč Lepší 0,95 14 331,67 Kč N/A

1 15 511,88 Kč

1 13 596,69 Kč

1 14 630,32 Kč

1 14 331,67 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1 15 511,88 Kč N/A 1 15 511,88 Kč

1 13 596,69 Kč N/A 1 13 596,69 Kč

1 14 630,32 Kč N/A 1 14 630,32 Kč

1 14 331,67 Kč N/A 1 14 331,67 Kč

15 511,88 Kč

13 596,69 Kč

14 630,32 Kč

14 331,67 Kč

1 136 832 Kč 6 735 021 Kč

Tabulka 18- Odhad trţní hodnoty zkoumaného majetku jako celku

84

5.1.4.3 Příjmová metoda V této lokaci se trh s pronájmy rodinných domů nevyskytuje. Tato metoda k odhadu trţní hodnoty zkoumané nemovitosti v tomto případě vyuţita nebude. 5.1.4.4 Nákladová metoda U této metody je hodnota pozemku přičtena k výsledné hodnotě stanovené nákladovou metodou. Tato metoda indikuje, jaké náklady jsou nutné k vybudování stejného majetku při současných cenách, za pouţití stejných materiálů, norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Z takto stanovené hodnoty je ze sumy odečítána částka, která znázorňuje opotřebení majetku a funkční či ekonomické nedostatky, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto prvky jsou definovány následovně. 5.1.4.4.1 Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. 5.1.4.4.2 Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty, obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 5.1.4.4.3 Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. 5.1.4.4.4 Stanovení tržní hodnoty Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky zohledňují zejména to, zda majetek z hlediska konstrukčního a dispozičního řešení mohl být proveden účelněji a jednodušeji. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto segmentu trhu a v daném místě a čase. Cena byla stanovena dle databáze skutečných nákladů, průběţně aktualizované, pro daný segment trhu. Jako podpůrný argument je brána v potaz databáze společnosti RTS a databáze dle Ministerstva financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe odhad trţní hodnoty pomocí nákladové metody je: 7 139 000 Kč

85

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 19. NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Sportovní 164, Tuklaty

Číslo pozemku

214,16/3

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

26

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

17

Ekonomická ţivotnost

60

Zastavěná plocha

129,41m2 3 nadzemní podlaţí, půdní prostor

Počet podlaţí Celková zastavěná plocha

386 m2 0,67

Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha

257,7

Celkový obestavěný prostor

1080,8m3

Jednotlkové reprodukční náklady

5650Kč/m3 6 106 520,00 Kč

Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení

-20%

4 885 216,00 Kč

Funkční nedostatky

-2%

4 787 511,68 Kč

0%

4 787 511,68 Kč

Ekonomické nedostatky Vedlejší stavby

513 500 Kč

Venkovní úpravy

701 106 Kč

Pozemek

1 137 000 Kč

Indikovaná hodnota

7 139 117,68 Kč

Zaokrouhleno

7 139 000 Kč

Tabulka 19- Odhad trţní hodnoty zkoumaného majetku nákladovou metodou

5.2 Závěr - praktická část (Rodinný dům) Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Odhad byl stanoven ke skutečnostem platným k 25.3.2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

86

INDIKACE ODHADU TRŽNÍ CENY NEMOVITOSTI Metoda Porovnávací metoda Přijmová metoda Nákladová metoda

Indikace [Kč] 6735000 xxxxxxx 7139000

Váha [%] 90 0 10

Výsledná cena

Zaokrouhleno

Vážený průměr [Kč] 6061500 0 713900 6775400 6 775 000

Tabulka 20- Indikace odhadu trţní ceny zkoumané nemovitosti

Jelikoţ se jedná o obec, kde není trh s pronájmy rodinných domů dostatečně rozvinut, není tedy moţné vytvořit databázi s tímto sektorem obchodu a při uplatnění pro odhad trţní hodnoty by údaj výslednou cenu zkresloval. Naopak prodeje rodinných domů, se v této lokaci praktikují nejvíce. Lze tedy vytvořit dostatečnou databázi prodejů. V případě odhadu trţní hodnoty v daném čase a místě je tato metoda v tomto případě metodou nejvhodnější. Váha této metody je proto stanovena na 90. V případě nákladové metody, za pouţití vysoce agregované ceny, se jedná pouze o všeobecné náklady v tomto čase a místě. Tato metoda přesně nevystihuje daný trh, jak je tomu u porovnávací metody. Z tohoto důvodu je váha nákladové metody 10%, pouze jako korekce ceny zjištěné porovnávací metodou. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní cena zkoumaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 25.3.2011 reprezentována částkou: 6 775 000 Kč (slovy: Šestmilionůsedmsetsedmdesátpěttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je vyuţíván nebo by vyuţíván být mohl. 5.2.1

Omezující podmínky a předpoklady

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 87

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

88

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 5.2.2

Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Tuklatech, dne 25. Března 2011

__________________ Jiří Číţek

89

5.3 Přílohy k praktické části- odhad trţní ceny rodinného domu 5.3.1

Výpis z katastru nemovitostí

5.3.1.1 Informace o stavbě- Objekt k bydlení

90

5.3.1.2 Informace o parcele- Zastavěná plocha a nádvoří

91

5.3.1.3 Informace o parcele- Zahrada

92

5.3.2

Snímek katastrální mapy

93

5.3.3

Základní projektová dokumentace objektu

5.3.3.1 Půdorys 1NP

94

5.3.3.2 Půdorys 2NP

95

5.3.3.3 Půdorys 3NP

96

5.3.3.4 Řez A-A´

97

5.3.3.5 Pohled J-V, J-Z

98

5.3.3.6 Pohled S-V, S-Z

99

5.3.4

Fotodokumentace objektu

100

101

6 Odhad trţní ceny nemovitosti II. 6.1 Administrativní budova

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Dělnická 1324/9, Praha 7- Holešovice

Datum: 6.4.2011

Jiří Číţek

102

6.1.1

Úvodní list Administrativní budova č.p. 1324.

Uvedena na listu vlastnictví č. 162, pro katastrální území Holešovice 730122, část obce Holešovice 490067, okres Praha. Státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Na adrese Dělnická 1324, Praha 7- Holešovice 170 00, Česká Republika. Tato zpráva vyjadřuje odhad trţní hodnoty nemovitého majetku uvedeného výše, za účelem hypotetického prodeje. Tato zpráva byla vyhotovena k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni odhadu a to 6.4.2011. Zpráva slouţí pro účely praktické části závěrečné zkoušky. Zpráva neslouţí pro jiný účel. Zkoumaný nemovitý majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, na listu vlastnictví č. 162, pro katastrální území Holešovice, část obce Holešovice, okres Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.4.2011 je uveden jako příloha této práce. Zpráva je zpracována na odhad trţní hodnoty, která je chápána jako cena, za kterou by byl uvedený nemovitý majetek prodán, za smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, aniţ by byli pod jakýmkoliv nátlakem. Zkoumaný nemovitý majetek byl ke dni odhadu trţní hodnoty tedy 6.4.2011 uţíván výhradně jako administrativní budova vyššího standardu s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor objektu nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podle sdělení majitele objektu nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Nemovitý majetek byl osobně prohlédnut a při tomto posudku byly vzaty v úvahu následující cenotvorné faktory. Poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového a sníţené o jeho opotřebení. (Ztráta hodnoty, způsobena technickým, ekonomickým, morálním, právním nebo jiným vlivem.) Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

103

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z odhadu vyloučen. Výměry uţité v tomto odhadu byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 6.1.2

Popisné informace

6.1.2.1 Popis lokality

Oceňovaný majetek- administrativní budova č.p. 1324 je umístěna v širším středu prahy v obci Holešovice. Hlavní část Holešovic leţí v Praţském meandru Vltavy na jejím levém břehu. K Holešovicím patří Bubny a čtvrť Letná. Téměř celé území Holešovic náleţí městské části Praha 7, pouze nepatrná část patří k části Praha 1. Charakter této lokality je převáţně administrativního, bytového a díky Holešovickému výstavišti i kulturního směru. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Zastávky městské hromadné dopravymetro trasa C (stanice Nádraţí Holešovice a Vltavská), tramvaj i autobus MHD jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je moţné na vlastním pozemku a přilehlých veřejných prostranstvích. Kapacita těchto míst je přesto omezena. Na vlastním pozemku je 29 parkovacích míst, které jsou k dispozici pro vlastníky objektu. Nedostačují však pro potřeby všech návštěvníků objektu. Negativní stránkou umístění objektu je hluk a smog z dopravy okolních komunikací.

104

6.1.2.2 Zkoumaný majetek

Dle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zástupcem majitelů je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v administrativní budově poskytování pronajímatelných prostor- administrativních, prodejních a pomocných prostor. Majetek je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Nemovitý majetek je tvořen funkčním celkem pozemků a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 6.1.2.2.1 Historie Administrativní budova byla zkolaudována roku 1999 na do té doby volném pozemku. Administrativní budova je stále udrţována a prvky krátkodobé ţivotnosti jsou pravidelně měněny. Tento objekt byl průběţně stavebně upravován. První rekonstrukce tohoto objektu proběhla roku 2002, kdy se jednalo o nástavbu objektu. Tato nástavba proběhla v 5. NP, kde se původní terasy zastavěly a vznikly nové kanceláře k pronájmu. Druhá rekonstrukce objektu proběhla roku 2004, kdy byla provedena vestavba podkroví. Vestavbou podkroví se zvýšila kapacita kancelářských prostor o 131,8 m2. 6.1.2.2.2 Pozemek Předmětem odhadu trţní ceny je šest pozemků, uvedené na listu vlastnictví č. 162, které společně tvoří funkční celek. Jedná se o pozemek parcelní číslo 794/1 o rozloze 184 m2 evidovaného jako ostatní plocha, parcela p.č. 794/2 o rozloze 419 m2 105

evidovaného jako zastavěná plocha a nádvoří, na němţ je situována administrativní budova č.p. 1324.Třetí parcela p.č. 794/3 o rozloze 38 m2 evidovaného jako ostatní plocha, parcela p.č. 795/1 o rozloze 400 m2 evidovaného jako ostatní plocha, parcela p.č. 795/21 o rozloze 86 m2 evidovaného jako ostatní plocha a parcela p.č. 795/3 o rozloze 149 m2 evidovaného jako ostatní plocha. Celková rozloha všech pozemků je 1274 m2. Pozemek č. 794/2 přiléhající k příjezdové komunikaci Dělnická je zcela zastavěn administrativní budovou, skrze kterou je průjezd na zbylé pozemky slouţící jako parkoviště. Pozemky jsou převáţně obdélníkového tvaru a jsou napojeny na všechny obvyklé systémy inţenýrských sdělovacích sítí. 6.1.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se u oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vhledem k hodnotě objektu a pozemku. Jedná se jen o různé přípojky sdělovacích, silových médií a zpevněných ploch. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. 6.1.2.2.4 Administrativní budova Architektonické a dispoziční řešení Tato administrativní budova je situována v řadě se sousedními objekty, obdélníkového půdorysného tvaru. Delší strana s hlavním vchodem je situována na jiţní stranu a rovnoběţně s příjezdovou komunikací Dělnická. Objekt je podsklepen v celé jeho půdorysné ploše a má 5 nadzemní podlaţí a vestavěné podkroví pod sedlovou střechou s vystupujícími vikýři. V podzemním podlaţí je archiv a pomocné prostory, jako je například strojovna výtahu. V prvním nadzemním podlaţí je obchodní prostor s prosklenou výlohou do ulice Dělnická. Tyto prostory lze vyuţít i jako kancelářské, zasedací či školící prostory. Dále je v tomto podlaţí zázemí pro prostory vrátnice a kanceláří. Ve druhém aţ pátém nadzemním podlaţí jsou standardní administrativní prostory, rozděleny na větší či menší kancelářská pracoviště a nutné zázemí pro tato pracoviště. Ve vestavěném podkroví jsou kancelářské prostory niţší kvality. Konstrukční řešení a vybavenost Objekt je zaloţen na ţelezobetonovém základovém roštu. Podzemní podlaţí je řešeno jako ţelezobetonový stěnový systém. Hydroizolace spodní stavy nevykazuje porušení. Stropní konstrukce jsou ţelezobetonové monolitické. Nadzemní část stavby je řešena jako ţelezobetonový skelet s výplňovým keramickým zdivem. Střecha je dřevěná sedlová s vikýři. Obvodový plášť objektu je opatřen tepelnou izolací s fasádní povrchovou úpravou. Okna jsou plastová tepelněizolační. Povrchy podlah jsou tvořeny keramickou dlaţbou, zátěţovými koberci a místně PVC. Schodiště je deskové konstrukce, stupně a podstupnice jsou obloţeny ţulovým obkladem.

106

V objektu je zavedena klimatizace s centrálně řízenou úpravou vzduchu a jednotkami s moţností lokální regulace. Vytápění je centrální, zdroj tepla je pára. Objekt má vlastní výměníkovou stanici. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova: Vyuţití majetku Umístění 1PP 1NP

2NP

3NP

4NP

5NP

Podkroví

Popis Ostatní prostory (archiv, zázemí) Kancelářské prostory Zázemí kancelářských prostor Chodby Ostatní prostory Kancelářské prostory Zázemí kancelářských prostor Chodby Ostatní prostory Kancelářské prostory Zázemí kancelářských prostor Chodby Ostatní prostory Kancelářské prostory Zázemí kancelářských prostor Chodby Ostatní prostory Kancelářské prostory Zázemí kancelářských prostor Chodby Ostatní prostory Kancelářské prostory Zázemí kancelářských prostor Chodby Ostatní prostory

Plocha [m2] 215,7 91,92 10,98 3,85 18,81 249,74 18,44 48,77 6,14 250,35 22,83 42,96 5,79 243,55 19,07 46,7 13,96 243,37 19,32 49,85 4,96 131,8 9,5 27,1 0

Tabulka 21- Vyuţití majetku ke dni ocenění

6.1.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. 107

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho uţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno dalšími výdaji na rozsáhlé rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře finančních prostředků za pronájem porovnatelných prostor. Vzhledem k tomu, ţe objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití objektu je zároveň nejlepší a nejvyšší moţné vyuţití. 6.1.4

Ocenění

6.1.4.1 Úvod Pro stanovení/odhadu trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při odhadu trţní hodnoty je v tomto případě pouţita kombinace metody porovnávací, nákladové a výnosové. Pro ocenění pozemku je pouţita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je pouţita kombinace všech tří metod.

108

6.1.4.2 Porovnávací metoda 6.1.4.2.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku je předpoklad, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším moţným vyuţitím. V tomto případě tedy při stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním administrativní budovy jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka je pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabízenou cenou a cenou uskutečněnou. Při porovnání pozemků jsou dále vzaty v úvahu i takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s administrativní budovou indikovaná porovnávací metodou je: 9 100 000 Kč a je kalkulována následně: 1274*7132≈ 9 100 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 22 na následující straně.

109

TABULKA III PRAKTIC É Č ÁSTI - PO ZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Ide ntifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 pozemku Název pozemku Praha 7, Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Dělnická 1324 Parcelní číslo 794/1-3 N/A N/A N/A 795/1-3 Adresa pozemku Dělnická 1324 Sokolovská Zenklova Zenklova Katastrální území Holešovice Karlín Libeň Libeň Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 7 Praha 8 Praha 7,8,9, Praha 7,8,9, B. Základní údaj pro porovnání – ce na z a 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem X 2 100 000 Kč 8 000 000 Kč 13 000 000 Kč Rozloha pozemku 1274 154 1021 1800 v m2 Cena za 1 m2 X 13 636,36 Kč 7 835,46 Kč 7 222,22 Kč Datum transakce 15.2.2011 14.3.2011 30.6.2010 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 13 636,36 Kč 7 835,46 Kč 7 222,22 Kč C . Právní údaje Druh transakce Nbídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 12 272,73 Kč 7 051,91 Kč 6 500,00 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 12 272,73 Kč 7 051,91 Kč 6 500,00 Kč Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 12 272,73 Kč 7 051,91 Kč 6 500,00 Kč Vyuţití podle Administrativn Administrativní Administrativní Administrativní územního plánu í budova budova max. budova max. budova max. 2NP 5NP 3NP Korekce 1,3 1 1,2 Upravená hodnota 15 954,55 Kč 7 051,91 Kč 7 800,00 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 954,55 Kč 7 051,91 Kč 7 800,00 Kč Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 Upravená 15 954,55 Kč 7 051,91 Kč 7 800,00 Kč D. Te chnické parame try Lokalita Dobrá Lepší Lepší Lepší Korekce 0,77 0,9 0,9 Upravená hodnota 12 285,00 Kč 6 346,72 Kč 7 020,00 Kč T var pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 12 285,00 Kč 6 346,72 Kč 7 020,00 Kč Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 12 285,00 Kč 6 346,72 Kč 7 020,00 Kč

110

Porovnávaný pozemek 4 Stavební parcela N/A K Pazderkám T roja Praha Praha 7 119 900 000 Kč

11424 10 495,45 Kč 10.1.2011 1 10 495,45 Kč Nabídka 0,9 9 445,90 Kč Absolutní vlastnictví 1 9 445,90 Kč Bez věcných břemen 1 9 445,90 Kč Administrativní budova 1 9 445,90 Kč Ano 1 9 445,90 Kč Nejsou 1 9 445,90 Kč Lepší 0,75 7 084,43 Kč Pravidelný 1 7 084,43 Kč Rovinný 1 7 084,43 Kč

Dostupnost Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Omezené Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota E. O statní parame try Velikost pozemku 1274 Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost viz. územní plán Korekce Upravená hodnota Výsle dná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 7 132,24 Kč 1 m2 Rozloha pozemku 1 274 Celková porovnávací 9 086 471 Kč hodnota

Kompletní 1 12 285,00 Kč Nezjištěna 1 12 285,00 Kč Dobrá 1 12 285,00 Kč Omezené 1 12 285,00 Kč Ne 1 12 285,00 Kč Proluka

Kompletní 1 6 346,72 Kč Nezjištěna 1 6 346,72 Kč Dobrá 1 6 346,72 Kč Lepší 0,99 6 283,25 Kč Ne 1 6 283,25 Kč N/A

Kompletní 1 7 020,00 Kč Nezjištěna 1 7 020,00 Kč Dobrá 1 7 020,00 Kč Lepší 0,99 6 949,80 Kč Ne 1 6 949,80 Kč N/A

Kompletní 1 7 084,43 Kč Nezjištěna 1 7 084,43 Kč Dobrá 1 7 084,43 Kč Lepší 0,99 7 013,58 Kč Ne 1 7 013,58 Kč N/A

0,7 8 599,50 Kč

1 6 283,25 Kč

1 6 949,80 Kč

1 7 013,58 Kč

Menší 0,8 6 879,60 Kč Obdobná

Obdobna 1 6 283,25 Kč Obdobná

Obdobná 1 6 949,80 Kč Obdobná

Větší 1,2 8 416,30 Kč Obdobná

1 6 879,60 Kč

1 6 283,25 Kč

1 6 949,80 Kč

1 8 416,30 Kč

6 879,60 Kč

6 283,25 Kč

6 949,80 Kč

8 416,30 Kč

0

0

0

0

Tabulka 22- Odhad trţní hodnoty zkoumaného pozemku

Pořadové číslo 1 2 3 4 5 6 Celkem

Číslo parcely 794/1 794/2 794/3 795/1 795/2 795/3

Výpis oceňovaných parcel Vměra v m2 Jednotková hodnota v Trţní hodnota

Zaokrouhleno

2

KČ/m 184 419 38 400 86 147 1274

7132 7132 7132 7132 7132 7132

Tabulka 23- Výpis oceňovaných parcel

111

1312288 2988308 271 016 2 852 800 613 352 1 048 404 9 086 168

9 100 000

6.1.4.2.2 Stanovení tržní hodnoty jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy administrativní budovy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţející obvyklým rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 36 745 000 Kč. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 24 na následující straně.

112

TABULKA IV PRAKTIC KÉ Č ÁSTI- MAJETEK JAKO C ELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Ide ntifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 nemovitosti Název nemovitosti Praha 7 Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní Dělnická 1324 budova budova budova budova Parcelní číslo 794/1-3, N/A N/A N/A N/A 795/1-3 Adresa nemovitosti Dělnická 1324 Osadní Kamenická Na křivce Forestova Katastrální území Holešovice Holešovice Holešovice Strašnice Strašnice Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 7 Praha 7 Praha 7 Praha 10 Praha 10 B. Údaje o poz e mku – pře nos z Tabulky I praktické části (tab. č. 16) Plocha pozemku 1274 846 312 901 1030 Hodnota za 1 m2 7 132 Kč 7 132 Kč 7 132 Kč 7 132 Kč 7 132 Kč pozemku Hodnota pozemku 9 086 168 Kč 6 033 672 Kč 2 225 184 Kč 6 425 932 Kč 7 345 960 Kč celkem C . Základní údaj pro porovnání – m2 ce lkové z astavě né plochy podlaž í Počet srovnávacích 1795,5 1 290 750 785 1 716 jednotek Prodejní cena celkem X 30 500 000 Kč 34 250 000 Kč 17 000 000 Kč 42 000 000 Kč Prodejní cena bez 24 466 328 Kč 32 024 816 Kč 10 574 068 Kč 34 654 040 Kč ceny pozemku Cena za 1 X 18 966,15 Kč 42 699,75 Kč 13 470,15 Kč 20 194,66 Kč porovnávací jednotku Datum transakce 30.8.2010 24.2.2011 12.10.2010 21.6.2010 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 18 966,15 Kč 42 699,75 Kč 13 470,15 Kč 20 194,66 Kč D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,77 0,9 0,95 Upravená hodnota 17 069,53 Kč 32 878,81 Kč 12 123,14 Kč 19 184,93 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 069,53 Kč 32 878,81 Kč 12 123,14 Kč 19 184,93 Kč Existence věcných Ne Ne Ne Ne Ne břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 069,53 Kč 32 878,81 Kč 12 123,14 Kč 19 184,93 Kč Vyuţití podle Administrativn Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní územního plánu í budova budova budova budova budova Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 069,53 Kč 32 878,81 Kč 12 123,14 Kč 19 184,93 Kč Kolaudační Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 069,53 Kč 32 878,81 Kč 12 123,14 Kč 19 184,93 Kč Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 069,53 Kč 32 878,81 Kč 12 123,14 Kč 19 184,93 Kč E. Te chnické parame try Lokalita Dobrá Obdobná Lepší Horší Horší Korekce 1 0,75 1,04 1,02 Upravená hodnota 17 069,53 Kč 24 659,11 Kč 12 608,06 Kč 19 568,63 Kč

113

T echnický stav Horší objektu Korekce Upravená hodnota T echnická Výborná vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Dobrá a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota F. O statní parametry Korekce pro velikost 1274 nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 21 709,79 Kč 1 jednotky Porovnávací hodnota 27 658 278 Kč celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 9 086 168 Kč Celková porovnávací 36 744 446 Kč hodnota

Horší

Horší

Horší

Horší

1,07 1,06 1,45 1,06 18 264,40 Kč 26 138,66 Kč 18 281,69 Kč 20 742,75 Kč Horší Horší Horší Horší 1,04 1,04 1,13 1,04 18 994,97 Kč 27 184,20 Kč 20 658,31 Kč 21 572,46 Kč Dobrá Horší Dobrá Výborná 1,02 1,04 1 0,95 19 374,87 Kč 28 271,57 Kč 20 658,31 Kč 20 493,83 Kč Omezený Omezený Dobrý Dobrý 1 1,1 0,95 0,98 19 374,87 Kč 31 098,73 Kč 19 625,39 Kč 20 083,96 Kč Dobrá Lepší Dobrá Dobrá 1 0,92 1 1 19 374,87 Kč 28 610,83 Kč 19 625,39 Kč 20 083,96 Kč Horší Horší Dobrá Dobrá 1,02 1,05 1 1 19 762,37 Kč 30 041,37 Kč 19 625,39 Kč 20 083,96 Kč Horší Lepší Horší Horší 1,05 0,91 1,07 1,02 20 750,49 Kč 27 337,65 Kč 20 999,17 Kč 20 485,64 Kč N/A N/A N/A N/A 1 20 750,49 Kč Obdobná

1 27 337,65 Kč Menší

1 20 999,17 Kč Obdobná

1 20 485,64 Kč Obdobná

1 0,9 1 1 20 750,49 Kč 24 603,88 Kč 20 999,17 Kč 20 485,64 Kč N/A N/A N/A N/A 1 1 1 1 20 750,49 Kč 24 603,88 Kč 20 999,17 Kč 20 485,64 Kč 20 750,49 Kč

24 603,88 Kč

Tabulka 24- Odhad trţní hodnoty zkoumaného majetku jako celku

114

20 999,17 Kč

20 485,64 Kč

6.1.4.3 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Ocenění touto metodou se provádí na základě kapitalizace potencionálního příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního přijmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního přijmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů- přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. Ve výpočtech je uvaţováno v souladu s běţnou praxí s tzv. studeným nájemným, kdy ceny za energie jsou přeúčtovány nájemcům ve výši skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentuelní sazbou z potencionálního hrubého přijmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše popsaného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 36 615 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 25 na následující straně.

115

TABULKA V. PRAKTICKÉ ČÁSTI- METODA PŘÍJMOVÁ- PŘÍMÁ KAPITALIZACE

Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

18%

5 017 625 903173 4 114 453

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

800 000 121 000 16 500 0 20 000 15 000 972 500

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

3 141 953 578 881 2 563 071

Míra kapitalizace

7,0%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

36 615 304 36 615 000

Tabulka 25- Odhad trţní hodnoty zkoumaného majetku příjmovou metodou

6.1.4.4 Nákladová metoda U této metody je hodnota pozemku přičtena k výsledné hodnotě stanovené nákladovou metodou. Tato metoda indikuje, jaké náklady jsou nutné k vybudování stejného majetku při současných cenách, za pouţití stejných materiálů, norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Z takto stanovené hodnoty je z výsledné sumy odečítána částka, která znázorňuje opotřebení majetku a funkční či ekonomické nedostatky, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto prvky jsou definovány následovně. 6.1.4.4.1 Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. 6.1.4.4.2 Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty, obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

116

6.1.4.4.3 Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. 6.1.4.4.4 Stanovení tržní hodnoty Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky zohledňují zejména to, zda majetek z hlediska konstrukčního a dispozičního řešení mohl být proveden účelněji a jednodušeji. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto segmentu trhu a v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Cena byla stanovena dle databáze, průběţně aktualizované, pro daný segment trhu. Jako podpůrný argument je brána v potaz databáze dle Ministerstva financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe odhad trţní hodnoty pomocí nákladové metody je: 55 947 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 26 na následující straně.

117

NÁKLADOVÁ METODA Název

Administrativní budova Dělnická 1324, Praha Holešovice 794/1-3, 795/1-3

Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří

ŢB, monolitická, skeletová konstrukce, keramické výplňové zdivo 12

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

10

Ekonomická ţivotnost

60

Zastavěná plocha

419m2 1 podzemní, 5 nadzemních podlaţí, vestavěbé podkroví

Počet podlaţí Celková zastavěná plocha

1885,2m2 0,95

Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha

1795,46

Celkový obestavěný prostor

6123,4m3

Jednotlkové reprodukční náklady

8400Kč/m3 51 436 560,00 Kč

Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení

-11%

45 778 538,40 Kč

Funkční nedostatky

0%

45 778 538,40 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

45 778 538,40 Kč

Stavby a venkovní úpravy

1 068 750 Kč

Pozemek

9 100 000 Kč

Indikovaná hodnota

55 947 288,40 Kč

Zaokrouhleno

55 947 000 Kč

Tabulka 26- Odhad trţní hodnoty zkoumaného majetku nákladovou metodou

118

6.2 Závěr - praktická část (Administrativní budova) Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Odhad byl stanoven ke skutečnostem platným k 6.4.2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: INDIKACE ODHADU TRŽNÍ CENY NEMOVITOSTI Metoda

Indikace [Kč]

Porovnávací metoda

36745000

Přijmová metoda

36615000

Nákladová metoda

55947000

Váha [%] 40 50 10

Výsledná cena

Zaokrouhleno

Vážený průměr [Kč] 14698000 18307500 5594700 38600200 38 600 000

Tabulka 27- Indikace odhadu trţní ceny zkoumané nemovitosti

Jelikoţ se jedná o objekt, ke kterému nelze na volném trhu nalézt dostatečný reprezentativní soubor porovnatelných objektů, se domnívám, ţe v tomto případě můţe porovnávací metoda, jindy spolehlivá metoda reálného odhadu věcné ceny, můţe být matoucí, jelikoţ nejlépe neodráţí stav ekonomiky ani konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto nepovaţuji indikaci trţní hodnoty pomocí porovnávací metody za rozhodující a přisuzuji ji váhu 40%. Tento objekt je z hlediska typu a sektoru typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe nejlepším vystiţením trhu s tímto typem nemovitostí je právě výnosová metoda nejvhodnější pro stanovení trţní hodnoty. Proto je této metodě přisouzena váha 50%. V případě nákladové metody, za pouţití vysoce agregované ceny, se jedná pouze o všeobecné náklady v tomto čase a místě. Tato metoda přesně nevystihuje daný trh. Z tohoto důvodu je váha nákladové metody 10%, pouze jako korekce ceny, zjištěné porovnávací a příjmovou metodou. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní cena zkoumaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 6.4.2011 reprezentována částkou: 38 600 000 Kč. (slovy: Třicetosmmilionůšestsettisíckorunčeských)

119

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by vyuţíván být mohl. 6.2.1

Omezující podmínky a předpoklady

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

120

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 6.2.2

Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Tuklatech, dne 6. dubna 2011

__________________ Jiří Číţek

121

Přílohy k praktické části- odhad trţní ceny administrativní budovy 6.2.3

Výpis z katastru nemovitostí

6.2.3.1 Informace o parcele- Ostatní plocha

122

6.2.3.2 Informace o parcele- Zastavěná plocha a nádvoří

123

6.2.3.3 Informace o stavbě- Stavba pro administrativu

124

6.2.3.4 Informace o parcele- Ostatní plocha

125

6.2.3.5 Informace o parcele- Ostatní plocha

126

6.2.3.6 Informace o parcele- Ostatní plocha

127

6.2.3.7 Informace o parcele- Ostatní plocha

128

6.2.4

Snímek katastrální mapy

129

6.2.5 Základní projektová dokumentace 6.2.5.1 Půdorys 1PP

130

6.2.5.2 Půdorys 1NP

131

6.2.5.3 Půdorys 2NP

132

6.2.5.4 Půdorys 3NP

133

6.2.5.5 Půdorys 4NP

134

6.2.5.6 Půdorys 5NP

135

6.2.5.7 Půdorys 6NP- Podkroví

136

6.2.6

Fotodokumentace objektu

137

138

139

C. ANALYTICKÁ ČÁST 7 Analýza trhu Pro účely této práce jsem si vybral stavebně exponovanou atraktivní následující lokalitu: OKRES PRAHA VÝCHOD Středočeský kraj

140

7.1 Obecná charakteristika trhu 7.1.1

Popis okresu Okres Praha-východ se nachází v Středočeském kraji. Sídlem okresu je Praha,

která však není jeho součástí. Na okrese je celkem 110 obcí, z toho je 8 měst a 4 mají status městyse. Rozloha okresu je 754,91 km2. Touto rozlohou se okres zařazuje na 7. místo ve Středočeském kraji. Zemědělská půda zabírá necelých 65% a lesy 22,5% z rozlohy okresu. Počet obyvatel v okrese je (127 041) 144 513, průměrná lidnatost je (168) 191,43 obyvatel na 1 km2. Tento okres se stále více zalidňuje a pro Prahu je důleţitým zázemím. Spolu s okresem Praha-západ jsou pro Prahu zdrojem pracovních sil, doplňují praţský průmysl, stává se její zásobárnou a poskytují Praze rekreační potenciál, pouze však v jiţní části tohoto okresu. V námi analyzované části a to severní části, spadající pod ORP Brandýs nad Labem- Stará Boleslav zájem o rekreační objekty stále klesá. Jedním z důvodů je osídlování, tedy stěhování občanů z okresu Praha právě na tyto okrajové části Prahy. 7.1.2

Trh s nemovitostmi Cena nemovitostí v této oblasti neustále roste. Navzdory tomu se stává tato

oblast vyhledávanou pro rodinné bydlení. Zejména výstavby rodinných domů. V posledních 3 letech výrazně vzrostla i výstavba skladovacích hal. Jiţ zmíněný nárůst staveb pro bydlení a pro logistiku zapříčinil zahlcení komunikací všech tříd a kategorií. Nyní jsou z tohoto důvodu realizovány projekty na silniční obchvaty. 7.1.3

Regionální segmentace Okres Praha-východ lze rozdělit dle správních obvodů a to na ORP Brandýs

nad Labem- Stará Boleslav a ORP Říčany (Říčansko). V okrese jsou obce s pověřeným obecním úřadem. Čelákovice Kamenice Kostelec nad Černými lesy Odolena Voda Úvaly

141

V okrese Praha-východ se nachází 8 měst. Jsou to následující. Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Čelákovice Klecany Kostelec nad Černými Lesy Mnichovice Odolena Voda Říčany Úvaly

142

7.1.4

Seznam měst a obcí v okrese (počet:110)

143

7.1.5

Segmentace měst a obcí pro vytvoření cenové mapy Z důvodu rozlehlosti tohoto okresu, budeme analyzovat pouze severní část

okresu Prahy-východ. Tato část spadá dle správního obvodu na ORP Brandýs nad Labem- Stará Boleslav. Do tohoto obvodu patří 58 obcí, z toho 5 má status města. Jsou to tyto. Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Čelákovice Klecany Odolena Voda Úvaly

7.2 Praha-východ- ORP Brandýs nad Labem- Stará Boleslav. 7.2.1

Pozemky Proluky

V tomto sektoru proluky v pravém slova smyslu nenalezneme. Stavební pozemky V této lokalitě, jak jiţ bylo řečeno o celé oblasti Praha-východ, se stavební pozemky zejména pro výstavbu rodinných domů stávají čím dál více lukrativní. Cena pozemků ve městech se pohybuje v závislosti na rozloze a umístění na vysoké úrovni. V okolních obcích se ceny pohybují v závislosti na vzdálenosti a dostupnosti do přilehlého okresu- Praha. Dá se očekávat, ţe tyto ceny dále porostou. Pozemky pro komerční účely, které byly masově zkupovány před třemi lety jsou dnes v mrtvé zóně. Lze předpokládat, ţe po vzpamatování trhu se zájem o tyto pozemky navýší. Ne však do míry, jak tomu bylo právě před třemi lety. Nyní se pozemky pro tyto účely vyskytují ojediněle.

144

7.2.1.1 Cenová mapa stavebních pozemků

145

Obec Bašť Borek Bořanovice Brandýs nad Labem, St. Boleslav Brázdim Čelákovice Dobročovice Dřevčice Dřísy Hlavenec Horoušany Hovorčovice Husinec Jenštejn Jirny Káraný Klecany Klíčany Konětopy Kostelní Hlavno Křenek Květnice Lázně Toušeň Lhota Líbeznice Máslovice Měšice Mochov Mratín Nehvizdy Nová Ves Nový Vestec Odolena Voda Panenské Břeţany Podolanka Polerady Předboj Přezletice Radonice Sedlec Sibřina Sluhy Sudovo Hlavno

Stavební pozemky Pozemek pro bydlení 1800-2300,1800,2500-3100,1500-2200,-

Pozemek komerčního vyuţití 2000,Nevyskytují se Nevyskytují se 900-1250,-

1600-1950,2000-3500,950-1450,3000,100-1350,Nevyskytují se 1500-2000,1500-3000,2600-2750,1500-1700,1500-3000,1650-2000,2250-3000 Nevyskytují se 1100,700-1100,900,1900-2800,1700-2350,1400-1700,1850-3100,1450-1500,1600-2750,1500-1850,1800-2300,2000-2450,800-1050,2100-2500,1600-1900 1350-1800,2000,1600-1800,1750-2200,2500-4000,2400,Nevyskytují se 1300-1700,2500-2900,850,-

Nevyskytují se 2500,Nevyskytují se Nevyskytují se 500,Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se 1600,Nevyskytují se 1700-2650,1100,Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se 1500-2000,Nevyskytují se. 1000-1900,500,- (40 000m2) 1500,800-1800,Nevyskytují se Nevyskytují se 1000-2000,500-900,Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se 800,Nevyskytují se 1450,Nevyskytují se Nevyskytují se

146

Svémyslice Šestajovice Škvorec Úvaly Veleň Veliká Ves Větrušice Vodochody Vyšehřovice Zápy Záryby Zdiby Zeleneč Zlatá Zlonín

2000-2500,3100-4000,1350-2400,1500-2800,2700-3050,1800,1750-1850,1200-1500,1750-1900,1800-2450,1150-1450,1800-4700,4000,1300-1850,1900-2500,-

Nevyskytují se 2000-3400,750,800-1150,Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se 800,Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se Nevyskytují se 1500,-

Tabulka 28- Prodej - Ceny stavebních pozemků

7.2.1.2 Budovy Byty Lze doloţit stále vzrůstající poptávku po bytech všech velikostí, pouze však ve městech této oblasti. V obcích nalezneme jen těţko nabídky tohoto sektoru. Byt 1+1 mil. Kč]

Obec Brandýs nad Labem, St. Boleslav Čelákovice Klecany Nehvizdy Odolena Voda Přezletice Úvaly

1,00 - 1,25 0,50 - 0,90 N N 1,10 - 1,25 1,70 1,00

Prodej bytů [v Byt 2+1 mil. Kč] 1,35 - 1,70 1,50 - 1,90 1,80 - 2,50 2,30 1,40 - 1,90 N N

[v Byt 3+1 [v mil. Kč] 1,65 - 2,30 1,80 - 2,40 2,50 - 2,90 1,60 - 2,30 1,30 - 2,00 3,30 - 3,50 N

Byt 4+1 [v mil. Kč] 1,90 - 2,30 2,10 - 2,90 N N 3,00 3,60 N

Tabulka 29- Prodej - Ceny bytů

Rodinné domy V této oblasti se trh s rodinnými domy stále rozrůstá, ať uţ se jedná o starší objekty či novostavby. Po roce 2006, kdy byly k okresu Praha-východ přiřazeny další obce, se trh s rodinnými domy rozvinul i tam. Stále více občanů se z centra Prahy stěhují na okrajové části. Jednou z oblíbených částí je i část okresu Prahavýchod. Lze tedy předpokládat, ţe nyní masová výstavba rodinných domů bude pokračovat i v budoucnu. Realizované ceny starších rodinných domů se pohybovaly

147

v rozmezí 4 000 000 aţ 12 000 000 Kč. U novostaveb horní hranici cenového rozmezí neuzavírá ani částka 20 000 000Kč. Objekt pro individuální rekreaci Trh v tomto sektoru oproti minulosti výrazně opadl. Jeden z důvodů je jiţ zmíněná obliba rodinných domů v těchto okrajových částech Prahy. Obyvatelé jiţ nepotřebují víkendové rekreační objekty. Lze tedy předpokládat vytlačení tohoto sektoru z trhu. Oblastí, kde jsou rekreační objekty nabízeny, je nyní pouze několik. Mezi tyto oblasti patří Brandýs nad Labem- St. Boleslav, Čelákovice, Káraný a Zdiby. V posledních dvou obcích je nabídka nejrozsáhlejší a ceny se pohybují od 400 000 do 1200 000Kč, výjimečně aţ 1 900 000Kč. V prvních dvou městech je nabídka spíše menší a ceny se pohybují v rozmezí 500 000 aţ 1200 000Kč. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou v této oblasti spíše ojedinělé. Pokud nějaký prodej proběhne, většinou se jedná o starší dvou-podlaţní objekty z pravidla ne větší neţ 400m2 zastavěné plochy. V celém severním sektoru okresu Praha-východ se nyní nachází pouze několik nabízených nemovitostí typu bytový dům. Jedná se o starší objekty v ceně kolem 5 000 000Kč, dále moderní dvou-podlaţní objekty v ceně kolem 15 000 000Kč. Administrativní budovy Administrativní budovy se v této lokaci vyskytují spíše méně. Pokud uţ se prodej těchto nemovitostí uskutečnil, šlo o objekt situovaný v blízkosti okresu Praha, či ve městech tohoto okresu. Průmyslové objekty V nabídkách nalezneme výrobní a skladové haly, místně i celé areály. Jedná se především o staré objekty. V převáţné většině řadu let nepouţívaných. Místně nalezneme i rekonstruované objekty, tato nabídka je spíše nepatrná. V převáţné většině se jedná o rozlehlé průmyslové areály, kde byl provoz ukončen před desítkami let. Nabízen je stále starý areál masny či parketárny ve městě Úvaly, tato nabídka trvá jiţ několik let. Tato skutečnost není ojedinělá, prokazuje se, ţe tyto rozlehlé areály jsou poptávány stále méně a zájem o ně je spíše výjimečný.

148

V převáţné většině se objekty prodávají či pronajímají po částech, nikoliv jako celky. Oblíbeny jsou spíše menší provozovny či skladovací prostory, ty se obchodují v rozmezí od 5 do 8 mil. Kč.

7.2.1.3 Nájmy Byty Jako ve většině okresů, mimo okresních měst lázeňských a známých turistických míst či okresu Praha, je nabídka bytů na pronájem minimální. Ve většině případů se jedná o bytové jednotky v rodinných domech. V nabídkách, i kdyţ minimálních, nalezneme spíše byty typu 2+1 a 3+1 a to ve městech severní části okresu Prahavýchod ORP Brandýs nad Labem- Stará Boleslav. Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

Pronájem bytů 6 000 - 8 500 Kč/byt/p.m. 7 000 - 10 000 Kč/byt/p.m. 9 000 - 12 000 Kč/byt/p.m. 9 000 - 11 000 Kč/byt/p.m.

Tabulka 30- Nájmy - Ceny bytů

Rodinné domy V této lokaci je trh s nájmy rodinných domů v poměrně rozvinuté formě. Pronájmy rodinných domů se v tomto sektoru vyskytují ve výrazně vyšším počtu neţ pronájmy bytů. Jedná se o starší rodinné domy, případně po rekonstrukci, ale převáţně o novostavby a to specielně rodinných domů řadového typu. Pronájem RD RD před rekonstrukcí 10 000 - 15 000 Kč/p.m. RD po rekonstrukci 15 000 - 20 000 Kč/p.m. ŘRD novostavby 20 000 - 25 000 Kč/p.m. RD novostavby 25 000 - 32 000 Kč/p.m. Tabulka 31- Nájmy - Ceny rodinných domů

Rekreační objekty Trh v tomto sektoru není v území ORP Brandýs nad Labem- Stará Boleslav rozvinut.

149

Obchodní prostory Trh s pronájmem obchodních prostor není v tomto území výrazně rozvinut. Nabídky můţeme najít pouze v městech, jako je Brandýs nad Labem nebo Čelákovice. Další občasné nabídky se vyskytují pouze na rozmezí s okresem Praha. Cenová škála pronájmů obchodních prostor, i přes malý výskyt je ve velkém rozsahu. Uvádět tedy průměrné výše nájmů by bylo v tomto případě zavádějící. Kanceláře Opět lze říci, ţe nabídka pronájmů kanceláří není veliká. Kanceláře jsou nabízeny ve městech této části okresu Praha-východ a na hranici s okresem Praha. Ceny se pak pohybují v závislosti na umístění ve městě, vzdálenosti a moţnosti napojení na rychlostní komunikace E 55, E 65 a E 67. Kolem těchto komunikací se ceny pohybují od 1 800 do 2 400 Kč/m2/p.a. V oblastech vzdálenějších je cena 1 400 aţ 1 800 Kč/m2/p.a. Průmyslové objekty Nyní se na tomto území nachází poměrně mnoho skladových ploch k pronájmu, výrobní prostory nalezneme ojediněle. Převáţně nalezneme skladové plochy vystavěné před třemi lety, přiléhající rychlostním komunikacím E 65 a E 67. Pronájem průmyslových objektů Výrobní a provozní prostory 1000 - 1 800 Kč/m2 /p.m. Sklady 500 - 1 200 Kč/m2 /p.m. Tabulka 32- Nájmy - Ceny průmyslových objektů

150

7.3 Závěr - analytická část V této oblasti, okres Praha – východ část ORP Brandýs nad Labem, se zájem o nemovitý majetek zaobírá především na objekty či pozemky pro bydlení. V této analýze bylo utvrzeno to, ţe pronájmy bytových prostor se vyskytují převáţně v centrech větších měst a v okolí těchto mest nelze prakticky bytové prostory k pronájmu nalézt. Pronájmy rodinných domů, v celé zkoumané části Praha – východ, se vyskytují v nepatrném mnoţství, spíše se jedná jen o několik ojedinělých nabídek na pronájem tohoto typu objektu. Z převáţné většiny se jedná především o pronájem bytové jednotky v rodinném domě, nikoli pronájem celého objektu. Jak je podotknuto výše, nabídka pozemků pro bydlení a nabídka s rodinnými domy je v tomto sektoru nejrozšířenější. Ceny tohoto typu majetku se pohybují ve velkém rozmezí. Ceny uvedené v této analýze tedy spíše slouţí pro orientační cenovou hladinu v této lokaci, která se odvíjí od polohy, typu, stáří, vybavenosti a dalších důleţitých aspektů nemovitostí.

151

Seznam pouţité literatury Tištěné monografie 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 3. vyd. 1995. ISBN 8085867-92-3. 2. BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. Nemovitosti (Oceňování a právní vztah). 1996. ISBN 80-7201-017-4. 3. HÁJEK, Václav; kolektiv. Pozemní stavitelství I. (pro 1. Ročník SPŠ stavebních). 1995. ISBN 80-85920-07-7. 4. HÁJEK, Václav; kolektiv. Pozemní stavitelství II. (pro 2. Ročník SPŠ stavebních). 1999. ISBN 80-85920-59-X. 5. HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. 2009. ISBN 978-80-8936407-7. 6. HERALOVÁ, SCHNEIDEROVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 2008. ISBN 978-80-01-04032-4. 7. KEBELE, Karel; kolektiv. Energetické a ekologické systémy 1 (Zdravotní technika. Vytápění). 2009. ISBN 978-80-01-03327-2. 8. MEDEK, František. Netradiční zdroje energie a architektura. 2008. ISBN 978-80-01-04036-2. 9. MICHÁLEK, Josef; NOVOTNÝ Jan. Pozemní stavitelství v kresbách (Pro 1. aţ 4. ročník SPŠ stavební). 2006. ISBN 80-86817-16-4. 10. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 11. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. ISBN 97880-7265-101. 12. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. 2007. ISBN 978-807265-128-3. 13. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1996. ISBN 80-902109-0-2. 14. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. 2004. ISBN 80902109-3-7. Legislativní dokumenty 1. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/200Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. 2. ČSN EN 206-1 Změna Z3 - Beton.

152

Elektronické dokumenty 1. Akustické tvárnice LIAPOR OR M [online]. Praha: iMateriály Business Media, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.imaterialy.cz/Zdenekonstrukce/Akusticke-tvarnice-LIAPOR-M.html> 2. Energeticky úsporná střecha se systémem Linitherm [online]. Praha: Stavebnictví a interiér. Vega, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/energeticky-usporna-strecha-sesystemem-linitherm/> 3. Funkce – Solární ohřev vody a moderní tepelná čerpadla [online]. Praha: TEPELNÁ ČERPADLA. Copyright. Dostupné z WWW http://www.tepelnacerpadla.cz/cz/princip-funkce-tepelneho-cerpadla> 4. H+H Thermoblock – ekonomické řešení pro pasivní stavby [online]. Praha: iMateriály Business Media, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.imaterialy.cz/Snizovani-energeticke-narocnosti-budov/HHThermoblock-ekonomicke-reseni-pro-pasivni-stavby.html> 5. HELUZ navýšil trojnásobně výrobu cihelných bloků FAMILY [online]. Praha: iMateriály Business Media, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.imaterialy.cz/Zdene-konstrukce/HELUZ-navysil-trojnasobnevyrobu-cihelnych-bloku-FAMILY.html> 6. Hydroizolace na bázi MS polymerů [online]. Praha: Stavebnictví a interiér. Vega, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/hydroizolace-na-bazi-ms-polymeru-ajejich-pouziti-v-praxi/ 7. Principy pouţití krystalizačních hydroizolací [online]. Praha: Architektura, stavebnictví, byznys. Jaga Media, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.asbportal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/betonove-vyrobky/principypouziti-krystalizacnich-hydroizolaci-161.html> 8. Zemní hydroizolační fólie [online]. Praha: Stavebnictví a interiér. Vega, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/zemnihydroizolacni-folie-fatrafol-efektivni-boj-s-destruktivni-vodou/ 9. Jak zateplit dům? Zateplovací systémy [online]. Praha: našeinfo.cz. Dostupné z WWW http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/tepelneizolace/jak-zateplit-dum-zateplovaci-systemy> 10. Kdy se vyplatí solární kolektory [online]. Praha: Hyper bydlení. Dostupné z WWW http://stavba.hyperbydleni.cz/stavebni-technologie/391-kdy-sevyplati-solarni-kolektory> 11. Města, obce a vesnice ČR [online]. Praha: obce-města. Dostupné z WWW http://www.obce-mesta.info/ 12. Nadkrokevní systémy – budoucnost zateplení střech [online]. Praha: stavebnictví, úspory energií, technická zařízení budov. Topinfo, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.tzb-info.cz/5672-nadkrokevni-systemybudoucnost-zatepleni-strech>

153

13. Nízkoenergetické stavění ze systému HELUZ [online]. Praha: iMateriály Business Media, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.imaterialy.cz/Zdenekonstrukce/Nizkoenergeticke-staveni-ze-systemu-HELUZ.html> 14. Nové broušené cihelné bloky SUPERTHERM STI SB [online]. Praha: iMateriály Business Media, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.imaterialy.cz/Zdene-konstrukce/Nove-brousene-cihelnebloky-SUPETHERMnbspSTInbspSB.html> 15. Piliny zlepšují tepelněizolační vlastnosti cihel POROTHERM [online]. Praha: iMateriály Business Media, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.imaterialy.cz/Zdene-konstrukce/Piliny-zlepsuji-tepelneizolacnivlastnosti-cihel-POROTHERM.html> 16. Princip tepelného čerpadla [online]. Praha: MasterTherm. MasterTherm s.r.o. Dostupné z WWW http://www.mastertherm.cz/princip-tepelneho-cerpadla> 17. Proč zateplovat stěny novostaveb? Nejčastěji uváděné výhody zateplených novostaveb [online]. Praha: STAVEBNICTVÍ a interiér. Vega, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/proc-zateplovatsteny-novostaveb/> 18. Proč zateplovat [online]. Praha: iSTAVITEL.CZ. Dostupné z WWW http://istavitel.cz/clanek/izolace/tepelne-izolace/proc-zateplovat_121> 19. Prodej bytů, Domy, Komerční, Pronájem bytů, Novostavby, Pozemky [online]. Praha: SREALITY. Copyright s.r.o. Dostupné z WWW http://www.sreality.cz/ 20. Provětrávané fasády - vlastnosti [online]. Praha: Systém implementation faced architecture. Dostupné z WWW http://www.dombau.cz/provetravanefasady.htm> 21. Provětrávané fasády [online]. Praha: Systém implementation faced architecture. Dostupné z WWW http://www.dombau.cz/provetravanefasady/provetravane-fasady-vlastnosti.htm> 22. Slunce a jeho energie [online]. Praha: stavebnictví, úspory energií, technická zařízení budov. Topinfo, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.tzbinfo.cz/1948-slunce-a-jeho-energie> 23. Teplo uniká vzhůru aneb zateplení střech a trámového stropu [online]. Praha: ČESKÝ KUTIL.cz. Dostupné z WWW http://www.ceskykutil.cz/materialy/izolace/teplo-unika-vzhuru-anebzatepleni-strechy-a-tramoveho-stropu> 24. Tepelná čerpadla bez mýtů [online]. Praha: Hyper bydlení. Dostupné z WWW http://stavba.hyperbydleni.cz/stavebni-technologie/423-tepelnacerpadla-bez-mytu> 25. Tepelná čerpadla pro kaţdého [online]. Praha: stavebnictví, úspory energií, technická zařízení budov. Topinfo, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.tzbinfo.cz/953-tepelna-cerpadla-pro-kazdeho-i> 26. Zateplení [online]. Praha:Zateplení střech a zateplení budov. Copyright, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.zatepleni-opava.cz/> 154

27. Zateplení sklonitých střech tepelnou izolací ROTAFLEX [online]. Praha: Stavebnictví a interiér. Vega, s.r.o. Dostupné z WWW http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/zatepleni-sklonitych-strech-tepelnouizolaci-rotaf/> 28. Zavěšená fasáda – princip stavební fyziky [online]. Praha: Systém implementation faced architecture. Dostupné z WWW http://www.dombau.cz/provetravane-fasady/provetravane-fasady---principystavebni-fyziky-.htm>

Seznam obrázků a tabulek Seznam obrázků v bakalářské práci Č. 1- KRYSTALIZAČNÍ PROCES (WWW.ASB-PORTAL.CZ) ...................................................................................... 14 Č. 2- NANÁŠENÍ TENKOVRSTVÉ ZDÍCÍ MALTY SB (WWW.IMATERIALY.CZ) .............................................................. 17 Č. 3- KLADENÍ BROUŠENÝCH CIHEL NA TENKOVRSTVOU MALTU SB C (WWW.IMATERIAL.CZ) ..................................... 17 Č. 4- KLADENÍ BROUŠENÝCH CIHEL NA POLYURETANOVOU PĚNU (WWW.IMATERIAL.CZ) .......................................... 17 Č. 5- PŘÍPRAVA OSTĚNÍ A PARAPETU PRO VLOŽENÍ VÝPLNĚ OTVORU (WWW.WIENERBERGER.CZ) ............................... 19 Č. 6- STĚNOVÁ KOTVA K NAPOJENÍ VNITŘNÍCH STĚN (WWW.WIENERBERGER.CZ) .................................................... 20 Č. 7- H+H THERMOBLOCK TVÁRNICE S INTEGROVANOU TEPELNOU IZOLACÍ (WWW.IMATERIAL.CZ) ............................ 21 Č. 8 - PROVĚTRÁVANÁ FASÁDA (WWW.DOMBAU.CZ)........................................................................................ 23 Č. 9- KONTAKTNÍ ZATEPLOVACÍ SYSTÉM (WWW.FASADY-ZATEPLENI.CZ) ............................................................... 23 Č. 10- ÚNIK TEPLA SKRZE JEDNOTLIVÉ ČÁSTI OBJEKTU (WWW.ZATEPLENI.CZ) ......................................................... 25 Č. 11- "MEZIKROKEVNÍ" IZOLACE (WWW.SVITAP.CZ) ....................................................................................... 26 Č. 12- NADKROKEVNÍ ZATEPLOVACÍ SYSTÉM (WWW.BAUN.COM)........................................................................ 26 Č. 13- NADKROKEVNÍ ZATEPLOVACÍ SYSTÉM ISOTEC (WWW.STUDIOCONTI.CZ) .................................................... 27 Č. 14- - NADKROKEVNÍ ZATEPLOVACÍ SYSTÉM ISOVER (WWW.ISOVER.CZ) ........................................................... 27 Č. 15- - NADKROKEVNÍ ZATEPLOVACÍ SYSTÉM FIRMY DEKTRDE (WWW.DEKTRADE.CZ) .......................................... 27 Č. 16- NADKROKEVNÍ ZATEPLOVACÍ SYSTÉM LINITHERM (WWW.ZIMMEREI.DE) ..................................................... 28 Č. 17- TEPLO ZE VZDUCHU (WWW.MKINKA.BLOG.CZ) ....................................................................................... 34 Č. 18- TEPELNÉ ČERPADLO VZDUCH-VODA (WWW.KOSTECKA.CZ) ....................................................................... 35 Č. 19- TEPLO ZE ZEMĚ (REUTERS) ................................................................................................................. 35 Č. 20- TEPELNÉ ČERPADLO ZEMĚ-VODA (WWW.KOSTECKA.CZ) ........................................................................... 37 Č. 21- TEPLO Z VODY (WWW.NOVINKY.CZ) ..................................................................................................... 37 Č. 22- TEPELNÉ ČERPADLO VODA-VODA (WWW.KOSTECKA.CZ)........................................................................... 38 Č. 23- ZPLYNOVACÍ KOTEL NA PELETKY SE ZÁSOBNÍKEM/DOPRAVNÍKEM (WWW.TZB-INFO.CZ) .................................. 39 Č. 24- VYSOKOTEPLOTNÍ SYSTÉMY PŘEMĚNY SOLÁRNÍ RADIACE NA ELEKTRICKOU ENERGII. (NETRADIČNÍ ZDROJE ENERGIE A ARCHITEKTURA DOC. ING. FRANTIŠEK MEDEK, CSC.) .............................................................................. 42 Č. 25- NÍZKOTEPLOTNÍ TERMÁLNÍ SOLÁRNÍ SYSTÉM (NETRADIČNÍ ZDROJE ENERGIE A ARCHITEKTURA DOC. ING. FRANTIŠEK MEDEK, CSC.) ................................................................................................................................. 43 Č. 26- PRINCIP OHŘEVU VODY SLUNEČNÍMI KOLEKTORY (WWW.TEMPNER.EU) ...................................................... 44

155

Seznam obrázků v přiloţené zprávě- Zatékání do konstrukce terasy/přístřešku OBRÁZEK 1 ............................................................................................................................................... 30 OBRÁZEK 2 ............................................................................................................................................... 30 OBRÁZEK 3 ............................................................................................................................................... 31

Seznam tabulek v bakalářské práci TABULKA 1- POROVNÁNÍ VLASTNOSTÍ ZDIVA HELUZ (WWW.HELUZ.CZ) ............................................................... 18 TABULKA 2- POROVNÁNÍ VLASTNOSTÍ ZDIVA POROTHERM (WWW.WIENERBERGER.CZ) ........................................ 19 TABULKA 3- POROVNÁNÍ VLASTNOSTÍ ZDIVA FIRMY H+H (WWW.HELUZ.CZ) .......................................................... 21 TABULKA 4- ROLE JEDNOTLIVÝCH METOD OCEŇOVÁNÍ (ZAZVONIL, Z: POROVNÁVACÍ HODNOTA NEMOVITOSTÍ, EKOPRESS, PRAHA 2006 VLASTNÍ ÚPRAVA) .......................................................................................................... 46 TABULKA 5- VÁHY HODNOT RODINNÉHO DOMU ZJIŠTĚNÝCH NÁKLADOVÝM, VÝNOSOVÝM A POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM PRO ZJIŠTĚNÍ VÝSLEDNÉ TRŽNÍ HODNOTY. (OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ING. RENÁTA SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, PH.D. VLASTNÍ ÚPRAVA) .................................................................................................................... 46 TABULKA 6- MAJETEK JAKO CELEK POROVNÁVÁNÍ NEMOVITOSTÍ (CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ - DÍL I OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH ING. PETR ORT, PH.D.- VLASTNÍ ÚPRAVA) ........................................................... 48 TABULKA 7- ZOHLEDNĚNÍ MATERIÁLŮ A TECHNOLOGIÍ (CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ - DÍL I OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH ING. PETR ORT, PH.D. - VLASTNÍ ÚPRAVA) ............................................................... 53 TABULKA 8- ZÁKLADNÍ ÚDAJE O NEMOVITOSTECH UŽÍVANÝCH V TABULKÁCH Č. 9 - 15............................................. 54 TABULKA 9- URČENÍ KOREKČNÍCH ČINITELŮ HYDROIZOLACE SPODNÍ STAVBY. ......................................................... 54 TABULKA 10- URČENÍ KOREKČNÍCH ČINITELŮ NOSNÝCH OBVODOVÝCH KONSTRUKCÍ. ............................................... 56 TABULKA 11- URČENÍ KOREKČNÍCH ČINITELŮ ZATEPLENÍ OBJEKTU. ....................................................................... 57 TABULKA 12- KONSTANTY NÁKLADŮ RODINNÉHO DOMU NA ENERGIE, DLE DRUHU VÝTOPNÉHO ZAŘÍZENÍ. ................... 61 TABULKA 13- URČENÍ KOREKČNÍCH ČINITELŮ ENERGETICKÉ ÚSPORNOSTI MATERIÁLŮ UVÁDĚNÉ V TÉTO PRÁCI............... 62 TABULKA 14- URČENÍ KOREKČNÍCH ČINITELŮ TECHNOLOGIÍ UVÁDĚNÉ V TÉTO PRÁCI. ............................................... 66 TABULKA 15- URČENÍ KOREKČNÍCH ČINITELŮ TECHNOLOGIÍ UVÁDĚNÉ V TÉTO PRÁCI. ............................................... 68 TABULKA 16- ODHAD TRŽNÍ HODNOTY ZKOUMANÉHO POZEMKU ........................................................................ 81 TABULKA 17- VÝPIS OCEŇOVANÝCH PARCEL .................................................................................................... 81 TABULKA 18- ODHAD TRŽNÍ HODNOTY ZKOUMANÉHO MAJETKU JAKO CELKU ......................................................... 84 TABULKA 19- ODHAD TRŽNÍ HODNOTY ZKOUMANÉHO MAJETKU NÁKLADOVOU METODOU ....................................... 86 TABULKA 20- INDIKACE ODHADU TRŽNÍ CENY ZKOUMANÉ NEMOVITOSTI ............................................................... 87 TABULKA 21- VYUŽITÍ MAJETKU KE DNI OCENĚNÍ ............................................................................................ 107 TABULKA 22- ODHAD TRŽNÍ HODNOTY ZKOUMANÉHO POZEMKU ...................................................................... 111 TABULKA 23- VÝPIS OCEŇOVANÝCH PARCEL .................................................................................................. 111 TABULKA 24- ODHAD TRŽNÍ HODNOTY ZKOUMANÉHO MAJETKU JAKO CELKU ....................................................... 114 TABULKA 25- ODHAD TRŽNÍ HODNOTY ZKOUMANÉHO MAJETKU PŘÍJMOVOU METODOU ........................................ 116 TABULKA 26- ODHAD TRŽNÍ HODNOTY ZKOUMANÉHO MAJETKU NÁKLADOVOU METODOU ..................................... 118 TABULKA 27- INDIKACE ODHADU TRŽNÍ CENY ZKOUMANÉ NEMOVITOSTI ............................................................. 119 TABULKA 28- PRODEJ - CENY STAVEBNÍCH POZEMKŮ ...................................................................................... 147 TABULKA 29- PRODEJ - CENY BYTŮ ............................................................................................................. 147 TABULKA 30- NÁJMY - CENY BYTŮ .............................................................................................................. 149 TABULKA 31- NÁJMY - CENY RODINNÝCH DOMŮ ........................................................................................... 149 TABULKA 32- NÁJMY - CENY PRŮMYSLOVÝCH OBJEKTŮ ................................................................................... 150

156