Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce

Autor :

Miloš Srna obor oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof.Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Duben, 2010

1

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Trutnově dne 15.4.2010

……………………………… Miloš Srna

2

Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za velkou trpělivost a odborný dohled při tvorbě této práce.

Následující práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením pana prof. Ing. Josefa Michálka, CSc., čímţ mu chci poděkovat za jeho čas a rady, které poloţily základy této práce. Dále pak za odborné konzultace Bc. Michalu Kapkovi z firmy REEC, při tvorbě trţních ocenění a teoretické části. Martinu Láčíkovy a jeho firmě INGreal CZ, za konzultace poruch svislích a vodorovných nosných konstrukcí, dále pak Rudolfu Maršálkovi a jeho firmě Geostav za konzultace poruch základových konstrukcí.

Závěrem děkuji svým rodičům, za jejich morální i finanční podporu, bez které bych nemohl studovat na Bankovním institutu vysoké škole, a.s. a bez níţ by nemohla vzniknout ani tato práce.

3

Anotace Tato práce je segmentována do tří základních celků. První část je tvořena tzv. teoretickou sekcí, která je nazvána: „ Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na trţní hodnotu “. Tato sekce má osvětlit, jak důleţitým faktorem je stavebně technický stav při oceňování nemovitostí a co dokáţe udělat s trţní hodnotou. V této sekci jsou popsány základní pojmy, dále pak způsoby a účely uţití při oceňování nemovitostí. Druhá část nazvaná aplikační, se stává ze dvou trţních ocenění. Prvním je rekreační objekt, situovaný v nedalekém Sedmidomí a druhým rodinný penzion situovaný v nedalekém Adršpachu Třetí část nazvaná analýza, se stává z analýzy trhu s nemovitostmi na Trutnovsku.

Annotation The work consists of three main parts. The first part is composited from theoretical section, which is called: „ Defects of load bearing structure and their feedback on market value “. This section would show, how important is structural and technical situation in assessing of real property, and what can be done with market value. In this section elementary notions are being described, and method of using real estate evaluation. The second part is called application part, which consists of two market evaluations, the first one is a country house which is situated near Trutnov and the second one is a family boardinghouse, which is situated near Trutnov in Adrspach. The third part which is called analysis, consists of market analysis of real estate in Trutnov and near environs.

4

Obsah: Úvod

7

1. Teoretická část 1.1 Názvosloví 1.2 Ţivotnost staveb 1.3 Poruchy staveb 1.3.1 Trhliny 1.3.1.1 Staticky zanedbatelné 1.3.1.2 Staticky závaţné a havarijní trhliny 1.4 Provizorní zajištění stability nosných konstrukcí 1.5 Odstraňování příčin poruch 1.5.1 Základy 1.5.1.1 Podchycování základů 1.5.1.2 Rozšiřování základů 1.5.2 Nadzákladové zdivo 1.5.2.1 Oprava trhlin ve zdivu 1.5.2.2 Zpevňování a zesilování zdí a pilířů 1.5.3 Bourání nových otvorů 1.5.4 Úpravy otvorů 1.5.5 Úpravy příček 1.5.5.1 Poruchy příček a jejich sanace 1.5.5.2 Bourání příček 1.5.6 Ochrana zdi proti vlhkosti 1.5.6.1 Ochrana před vzlínající vlhkostí 1.5.7 Nosné konstrukce šikmých střech 1.5.7.1 Poruchy nosných konstrukcí šikmých střech 1.5.7.2 Opravy poruch nosných konstrukcí šikmých střech 1.6 Projevy poruch v ocenění 1.6.1 Projevy poruch v ocenění porovnávací metodou 1.6.2 Projevy poruch v ocenění výnosovou metodou 1.6.3 Projevy poruch v ocenění nákladovou metodou 1.7 Začlenění poruch 1.8 Závěr teoretické části

8 9 12 16 18 19 20 26 27 27 27 28 29 29 30 32 34 36 36 37 39 39 41 41 41 42 43 44 44 45 47

2. 2.1 2.2

50 51 84

Praktická část Ocenění rekreačního objektu Ocenění rodinného pensionu

5

3. Analytická část 3.1 Obecná charakteristika 3.1.1 Popis okresu 3.1.2 Regionální segmentace 3.2 Analýza v jednotlivých segmentech trhu 3.2.1 Pozemky 3.2.2 Prodeje 3.2.2.1 Byty 3.2.2.2 Rodinné domy 3.2.2.3 Bytové domy 3.2.2.4 Objekty pro individuální rekreaci 3.2.2.5 Průmyslové a komerční objekty 3.2.3 Nájmy 3.2.3.1 Byty 3.2.3.2 Rodinné domy 3.2.3.3 Objekty pro individuální rekreaci 3.2.3.4 průmyslové a komerční prostory

117 118 118 118 120 120 120 120 121 121 121 121 122 122 122 122 122

Závěr

123

Seznam pouţité literatury

124

Seznam příloh

126

Zadání bakalářské práce

127

6

Úvod Oceňování majetku je důleţitou sluţbou pro laickou veřejnost. Ta ho vyuţívá pro obchodní styk mezi sebou ale i vůči státu a jeho institucím. Důvody ocenění jsou tedy například prodej, nákup, účetní záleţitosti, vyřízení úvěru a hypotéky, ručení, stanovení daňového základu, při majetkoprávních sporech, draţbách, určení pojistné hodnoty, dědictví a jistě mnoha dalších. Samotné metody ocenění doznaly od sametové revoluce v roce 1989, kdy se trh uvolnil, velkých změn. Většina ocenění se vypracovává pro účely bank, které si ho vyţadují pro jeho objektivnější a racionálnější výsledky. Pokud oceňujeme pro klienta za účelem řízení se státními institucemi, děláme tak dle cenového předpisu. Ten interpretuje patřičné platné zákony, na území našeho státu. V ostatních případech, například klient vůči jiné osobě a nestátní instituci, provedeme ocenění na trţních principech. Ocenění indikuje trţní hodnotu majetku. Tento druh ocenění majetku je stále více pouţívaný, protoţe je flexibilnější ke změnám trhu, které se prakticky dějí neustále. Téma, kterým se zabývá tato práce je „ Poruchy nosných konstrukcí a jejich vliv na trţní hodnotu “, má za úkol objasnit vliv poruch nosných konstrukcí na trţní hodnotu daného objektu a způsob jakým se ve finále v této hodnotě projeví.

7

TEORETICKÁ ČÁST

8

1.1 Názvosloví Tato část je teoretická a zabývá se poruchami nosných konstrukcí a jejich vlivem na trţní hodnotu. Pro snadnější orientaci je rozdělena na dva celky. V prvním se budu věnovat technické problematice poruch. Druhý by pak měl pojednávat o vlivu těchto popsaných poruch na trţní hodnotu objektu u jednotlivých metod ocenění. Pokusím se je kategorizovat a řadit podle jednoduchého dělení dle výskytu na konstrukcích a vlivu na ně samé. Na úvod povaţuji za důleţité seznámit čtenáře bakalářské práce nejdříve se základními pojmy, kterých je dále uvaţováno. Tyto pojmy jsou vybrány ze dvou moderních disciplín, jimiţ jsou ekonomie a stavebnictví. Údrţba

za údrţbu se povaţuje soustavná činnost vynakládaná na udrţení plné funkceschopnosti nemovitosti po dobu její fyzické ţivotnosti. Tento zákrok nemění původní standard ani nezpomaluje morální stárnutí, pouze se snaţí současný standard udrţet. Z hlediska vlivu na cenu je tento tip práce u nemovitostí poměrně zanedbatelný, ale odvíjí se od něho ţivotnost všech konstrukcí a prvků v objektu. Při údrţbě je tedy pracováno s prvky krátkodobé ţivotnosti.

Oprava

tímto zásahem uvedeme narušenou nebo poškozenou konstrukci či prvek do zpětného, někdy jen provozuschopného stavu. Opravami se eliminuje nejen poškození ale i fyzické opotřebení, obnoví se původní vlastnosti a technické parametry konstrukce nebo prvku. Jako bonus se mohou odstranit vzhledové, funkční a v neposlední řadě i bezpečnostní nedostatky.

Z hlediska

vlivu

na

cenu

objektu se zásadním způsobem neprojeví, protoţe se jedná převáţně o prvky s krátkodobou ţivotností. Rekonstrukce

je uvedení celku nebo části nemovitosti do původního stavu. Jedná se tedy o takové stavební úpravy, při kterých je měněna některá z nosných konstrukcí nebo její část. Děje se tak na základech, vodorovných

a

svislých

nosných

konstrukcích,

krovech

a

schodištích. S rekonstrukcemi jsou pevně spjaty i opravy, jejichţ potřeba vyvstane při zásahu do jakékoliv nosné konstrukce.

9

Z hlediska vlivu na cenu je rekonstrukce zásadní protoţe prodluţuje ţivotnost dané nemovitosti a zvyšuje její cenu. Adaptace

je souhrn stavebních úprav, pomocí nichţ se mění zpravidla dispozice, ale hlavně účel objektu nebo jeho části. Zpravidla největších změn při adaptaci doznají příčky, v nosných konstrukcích dochází většinou jen ke změně otvorů. Na cenu objektu můţe mít zásadní vliv jak pozitivní tak i negativní.

Modernizace

je souhrn stavebních úprav, vedoucí ke změnám nemovitosti, které jsou schopny dostát moderním poţadavkům, neboť se nahradí stávající zastaralé konstrukce, někdy i doţité, za nové moderní. K docílení modernizace objektu tak zasahujeme vţdy do prvků krátkodobé ţivotnosti, někdy nenosných konstrukcí a zřídka kdy i do nosných. Na cenu objektu má modernizace většinou velmi pozitivní vliv.

Přístavba

je to stavební zásah, při kterém je k objektu přistavěna další část, měnící původní půdorys. Tato změna má většinou pozitivní vliv na cenu objektu, z titulu zvětšení uţitné plochy.

Nástavba

za nástavbu se povaţují stavební zásahy do objektu, které změní výšku objektu za účelem získání nového prostoru nebo plochy. Je většinou velmi nákladný, protoţe při něm zasahujeme do konstrukce střechy, která je buď upravena, nebo úplně odstraněna. Na cenu má většinou pozitivní vliv.

Vestavba

vestavbou je míněná přeměna podkrovních prostor na obytné. Při tomto zásahu se vnějšek objektu zpravidla nemění, jako je tomu u obou předchozích případů. Vestavba ve většině případů cenu objektu zvýší.

Demolice

je odstranění celku nebo části stávajícího objektu, který překáţí nebo jeho stav ohroţuje okolí. Na cenu objektu má negativní vliv, pokud nemovitost uţ před samotnou demolicí nebyla ve velmi špatném stavu.

Regenerace

je souhrn stavebních prací na památkově chráněném objektu. Zpravidla se snaţí objekt udrţet pro budoucí generace, velmi jemně a citlivě jej modernizuje, aby dostál novým poţadavkům. Na cenu má většinou velmi pozitivní vliv. 10

Cena

v tomto případě se jedná o směnnou hodnotu daného majetku, potaţmo nemovitosti v daném místě a čase. Je vyjádřena v měnových jednotkách, obvyklých na místě, kde je směna realizována.

Trţní cena

je taková cena, která je tvořena trhem, s vyrovnanou nabídkou a poptávkou občas se můţe stát, ţe je deformována vlivem nevolné konkurence (např. monopolu, oligopolu, kartelu, atp.). Tuto cenu nám tedy vygeneruje sám trh. Dojdeme k ní, pokud budeme provádět trţní ocenění v rámci porovnávací metody, ve které uvaţujeme s parametry daného trhu v daném místě a čase.

Historická cena

je taková cena, za kterou si bylo moţno v dané době majetek, potaţmo nemovitost pořídit, z pravidla se zjišťuje v případě sporu, kde ji vyuţijeme jako cenovou argumentaci. Dojdeme k ní například eskontací současné ceny i inflaci, za daná období.

Reprodukční cena

je taková cena, za kterou je moţno daný majetek stejného, nebo obdobného charakteru pořídit na daném místě a čase. Při trţním ocenění nám tento druh ceny generuje nákladová metoda.

Pořizovací cena

je taková cena, za kterou je moţno daný majetek v daném místě a čase pořídit. Technicky je to součet všech nákladů, které jsme museli vynaloţit, k získání majetku potaţmo nemovitosti v daném místě a čase.

Hodnota

je výsledek měření, nebo hodnocení, vycházející z odborného posudku hodnotitele. V případě oceňování vyjde zpravidla interval, ze kterého vychází například cena.

11

1.2 Ţivotnost staveb S postupujícím časem kaţdý objekt fyzicky i morálně stárne. Doba stárnutí se ale u různých objektů liší. Záleţí na pouţitém materiálu, kde zděný dům má uvaţovanou ţivotnost 80 aţ 100 let. Morální ţivotnost je zpravidla kratší. Co se týká ekonomické ţivotnosti, jedná se o dlouhodobý hmotný majetek s odpisem cca 50 let. Poslední ţivotnost je právní, která počítá s ţivotností objektu od jejího vzniku, aţ po dobu jejího zániku. Tento rozpor mezi jednotlivými druhy ţivotnosti tvoří situaci, ţe daný objekt můţe klidně slouţit bezpečnému uţívání, ale svoji kvalitou a provedením neodpovídá současným nárokům na moderní uţívání a standardu. Z toho vyplívá, ţe shoda ţivotnosti ze všech výše jmenovaných pohledů je pouze náhodná, můţe se ale stát, ţe jak z fyzického tak i morálního hlediska objekt doţije v jeden okamţik. Mezi hlavní problémy fyzické ţivotnosti patří fakt, ţe na stavbě jsou pouţity materiály, které mají různou dobu ţivotnosti. Z tohoto titulu je u stavby uvaţována ţivotnost, rovnající se prvku s nejmenší trvanlivostí, a ten ţivotnost celé konstrukce limituje. Pokud uvaţujeme morální ţivotnost objektu za období, kdy uspokojuje nemovitost všechny poţadavky a nároky uţivatele, aniţ by objekt doznal stavebních změn, pak můţeme tvrdit, ţe díky globalizaci, zvyšujícímu se standardu a vývoji společnosti se toto údobí celosvětově zkracuje. K postupnému znehodnocování tedy dochází od postavení objektu vlivem přirozeného stárnutí, ale i náhodně vzniklými poruchami a poškozeními. Stárnutí je tedy výsledek fyzikálních a chemických vlivů, probíhajících ve všech materiálech pouţitých na stavbě. Tomuto ději nejde zabránit, dá se však ovlivnit šetrným chováním vůči stavbě a pravidelnou údrţbou. Pokud uvaţujeme fyzickou ţivotnost a vlivy na ni, tak zde má nejvyšší podíl intenzita uţívání stavby. U velmi uţívané a namáhané stavby logicky dojde k většímu opotřebení a tudíţ se radikálně zkracuje její ţivotnost. Nejvýrazněji je intenzita uţívání patrná na podlahách a vybavení objektů, kde dochází k přímému kontaktu a tudíţ také k nejmarkantnějšímu opotřebení. Dalším významným faktorem je poloha objektu. S odlišnými polohami nám totiţ vstupují do hry různá klimatická, chemická a mechanická zatíţení vyvolaná působením člověka, konkrétně pak smog, spad popílku, kyselé deště, otřesy způsobené dopravou a agresivní atmosféra z přítomnosti chemického provozu ale také vlhkost vzduchu, déšť mlhy, sluneční svit, vysoké rozdíly teplot a v neposlední řadě agresivní a hladové vody působící na základy. Tyto jevy jsou však vyvolány přírodou a člověk se jim musí přizpůsobit patřičnou úpravou objektu. Tyto všechny vyjmenované a

12

mnoho dalších velmi negativně ovlivňuje nejen jednotlivé prvky, ale i celé konstrukce. V nějakém textu jsem četl zajímavé přirovnání ve smyslu ţe: „ Stejně jako u člověka je nutno i u staveb předcházet nemocem.“ Všeobecně platí, ţe nejlepší ochranou je prevence v našem případě údrţba a oprava. Ta se jeví jako nejlevnější řešení daného problému. Jedny ze základních prevencí u nemovitostí, které se dají podchytit jiţ v době přípravy a realizace jsou především propracovaný projekt, díky kterému bude moţný bezporuchový provoz stavby, konstrukcí a jejich detailů. Dalším důleţitým aspektem je správně zvolený technologický postup a ve finále dobře provedená realizace. Všechny tyto aspekty zásadně ovlivní dlouhý a bezporuchový provoz nemovitosti. Pokud pomineme stádium přípravy a realizace, pak nám jako prevence poslouţí včasný stavební zásah, díky kterému se nemovitost přiblíţí současnému standardu. Hlavními cíli rekonstrukce, obnovy a údrţby tedy jsou zpomalení nebo dokonce úplné zabránění chátrání objektu a provozně i technicky jej přiblíţit poţadavkům doby. Tyto stavební zásahy se dějí z titulu prodlouţení ţivotnosti s tím, aby byl vyuţit co nejefektivněji stávající stav konstrukcí, při výměně nebo doplnění celků nebo částí doţívajících, či doţilých. Pokud objektu věnujeme pravidelnou údrţbu, jsme na nejlepší cestě dosáhnout plánované ţivotnosti. Pravidelnost údrţby a oprav nám vyplyne z harmonogramu za tím účelem vytvořeným. Takový harmonogram se odvíjí od ţivotnosti a namáhání jednotlivých konstrukcí. Pokud údrţbu a opravy podceníme, můţeme si být jisti, ţe časem povedou k závaţným poruchám na objektu. Opravy pak budou mnohonásobně draţší neţ ve fázi údrţby. Takto zanedbané závady nohou vést aţ k demolici celého objektu. Na základě grafu, který zohlednil prodlevy v údrţbách a opravách, stoupaly náklady na uvedení do původního stavu progresivněji, asi jako je vzestup exponenciální křivky.

Graf stoupání nákladů v čase X osa – čas v letech Y osa – náklady v korunách

U prvků krátkodobé ţivotnosti nám výměnu diktuje jejich přirozené stárnutí. To je samozřejmě ovlivněno kvalitou předchozí údrţby. V tabulce jsou uvedeny orientační doby ţivotnosti. Ty se však mohou velmi lišit z důvodů jiţ uvedené kvality údrţby a vlivu vnějšího prostředí.

13

14

Tabulka předpokládaných ţivotností jednotlivých nenosných konstrukcí

Tabulka předpokládaných ţivotností jednotlivých nosných konstrukcí

15

1.3 Poruchy staveb Za jakoukoliv poruchu detailu, prvku, konstrukce nebo dokonce celého stavebního objektu se dá pokládat kaţdá změna proti původnímu stavu. Tato změna se projeví na zhoršení vzhledu, sníţení předpokládané ţivotnosti, uţitnosti a v neposlední řadě také bezpečnosti. Poruchy se dají klasifikovat z několika hledisek. Jedním z nich je podle stupně poškození konstrukce: běţné opotřebení závady nevýznamné poruchy významné poruchy havarijní poruchy Běţné opotřebení se většinou projeví jen na vzhledu prvku, či konstrukce, občas se sníţí jeho uţitná hodnota. U závady se zhorší vzhled i uţitná hodnota. V kategorii poruch máme tři stupně. Tím prvním jsou nevýznamné. Zhoršují vzhled, uţitek a částečně i bezpečnost. Druhým jsou významné, které zhoršují vzhled, uţitnost a zásadně i bezpečnost lidí v okolí poruchy. Nejvyšší stupeň je havarijní porucha, která vykazuje všechny jiţ jmenované negativní aspekty a navíc váţně ohroţuje i bezpečnost stavby. Tyto poruchy se z pravidla projevují následovně: sedání zdiva drcení konstrukcí trhlinami v konstrukcích deformacemi stropních a krovových konstrukcí vlhkostí zdiva hnilobou korozí výkvěty na zdivu a omítce poškozením ţivočišnými škůdci a okolní vegetací Výše vyjmenované poruchy vznikají z nějakých příčin, které můţeme brát jako další hledisko členění:

16

změna základových poměrů zvětšení uţitného zatíţení, oproti návrhovému napětí v konstrukcích vlhkost vnikající do konstrukcí nevhodné zásahy do konstrukce mimořádné dynamické a statické účinky Ke změně základových poměrů dochází zejména díky promrzání půdy nebo změnou její vlhkosti, kolísáním hladiny spodní vody a mechanickými otřesy. Tyto změny vyvolají zejména nerovnoměrné sedání objektu a objevují se praskliny zejména smykové. Zvětšení uţitného zatíţení oproti návrhovému se projeví přetíţením nosných konstrukcí. Objeví se praskliny a konstrukce se pomalu začnou drtit a bortit. Napětí v konstrukci vznikne především objemovými změnami materiálu, vlivem dotvarování nebo tepelnou roztaţností. Dá se řešit uţ ve fázi projektu vhodnou volbou dilatačních spár. Vlhkost se dostane do konstrukce buď vzlínáním (tzv. kapilární vlhkost) nebo pomocí solí, které na sebe váţí vodu (tzv. hygroskopická). Vlhkost pak způsobuje hnilobu, korozi výztuţe a výkvěty na zdivu, po kterých můţe následovat poškození ţivočišnými škůdci a biodegradace. Objekty jsou pak z hlediska vnitřního klima zdravotně závadné. Nevhodné zásahy do konstrukce se mohou dít při různých přestavbách a adaptacích. Jsou způsobeny v důsledku špatně zvolené technologie nebo nevhodným pracovním postupem, kdy většinou dojde k narušení statických poměrů v objektu a pak se musí nákladně stabilizovat. Poslední kategorií jsou mimořádné dynamické a statické účinky. Do této kategorie se dají zahrnout všechny ostatní dynamické vlivy, které jsou náhodně vyvolané buď člověkem (jako je náraz auta, výbuch, atp.) nebo přírodou (např. povodně, zemětřesení, atp.). K vyřešení stavebních poruch je nezbytně nutné stanovit příčinu poruchy samé. Není to vůbec lehký úkol, s jehoţ řešením by nám pomohly nějaké poučky. Kaţdá porucha je totiţ jedinečná a do hry nám k ní vstupuje řada dalších aspektů. Jedním z hlavních vodítek ke správnému odhalení problémů, nám zůstávají jejich projevy, které nám toho mohou o dané poruše mnoho napovědět a následně můţeme zvolit správnou technologii i postup k nápravě do původního stavu.

17

1.3.1 Trhliny Jedním ze závaţných projevů poruch detailů nebo celých konstrukcí jsou trhliny. Je to jeden z nejmarkantnějších projevů poruch a nemá smysl řešit je maskováním, dokud nevíme přesný důvod, proč vznikly. Trhliny se dají členit podle několika kritérií, jsou jimi: ţivé neţivé Ţivé trhliny jsou takové, které stále pracují a zvětšují se nebo se prodluţují a rozrůstají. Signalizují nám, ţe negativní změny na konstrukci se neustálili a nadále pokračují. Takové trhliny nemá smysl opravit a musí se přistoupit k radikálnějšímu řešení rekonstrukce dotčených prvků. Neţivé jsou mnohem méně závaţné. Jsou ustálené a signalizují, ţe negativní vliv v konstrukci uţ nepokračuje a poměry se ustálili. Jde tedy jen o kosmetickou vadu, která se dá opravit. Další hledisko členění je z pohledu statiky: staticky zanedbatelné staticky závaţné havarijní Staticky zanedbatelné trhliny jsou takové, které neohroţují stavbu a kazí pouze estetický dojem. Jedná se většinou o trhliny povrchové v omítkách a nátěrech vzniklé vlivem tepelné roztaţnosti nebo nedodrţením technologického postupu. Staticky závaţné trhliny se objevují na nosných konstrukcích a mají vliv na bezpečnost stavby. Objevují se ve spárách zdí a kleneb. Občas se objeví i na nenosných konstrukcích kde signalizují nevhodné přetvoření nosných konstrukcí. Takové trhliny jsou především ţivé. Pokud se jedná o havarijní trhliny, můţeme tvrdit, ţe jsou staticky závaţné. Tento druh trhlin prochází celou tloušťkou konstrukce. Dá se označit za ţivou trhlinu a ohroţuje nám buď část, nebo dokonce celý objekt.

18

Při sanaci musíme tedy nejprve vyšetřit trhlinu. Její stáří pomocí oblosti a patiny na hranách lomu. Dále pak pomocí pásků nebo sádrových koláčků s datem jestli nadále pracuje. Jak aplikovat tuto zkoušku je znázorněno na dalším obrázku. Pokud koláček, nebo pásek praskne, znamená to, ţe spára pořád pracuje a musíme přistoupit k řešení problému.

A – porušené a posunuté, velmi ţivá trhlina

B – porušené bez posunutí, ţivá trhlina

C – neporušené, neţivá trhlina

Tento problém se ve většině případů řeší na rychlo stabilizací objektu a následnými stavebními úpravami, které vedou k odstranění problému. Jedním z dalších vodítek k určení příčin trhliny je její směr, tvar, velikost a pohyb v čase.

1.3.1.1 Staticky zanedbatelné trhliny Omítkové trhliny patří k těm spíše kosmetickým vadám, pokud nevznikly poruchou zdiva. Jejich důvodem bývají objemové změny podkladního materiálu vůči vrchnímu. Zpravidla za ně můţe špatně zvolená skladba nebo nedodrţený technologický postup. Tento druh trhlin má charakteristický tvar.

Trhliny způsobené objemovými změnami nemají jednotný směr a pravidelnost

Jako prevence proti vzniku těchto trhlin se pouţívá stuţení vrchní vrstvy pomocí pletiva nebo perlinky. Tato skladba zajistí větší pevnost svrchní vrstvy v tahu i tlaku a nedochází k popraskání. Následující obrázek zachycuje schematicky takovéto vystuţení. Detail řešení dilatačních trhlin 1 – cihelné zdivo 2 – ocelový sloup 3 – stuţující síť 4 - omítka

19

Staticky zanedbatelné trhliny v klenbách a zdivu jsou takové, které můţeme označit za neţivé a nemají velký rozsah a rozvor. Většinou vznikly nerovnoměrným sedáním zdiva, které se časem samo ustálilo.

1.3.1.2 Staticky závaţné a havarijní trhliny Co se kleneb týká, tak jsou nejčastěji poškozeny zatékáním vody do objektu nebo dojde k jejich proraţení. Trhliny na nich mohou být tedy nejen kosmetické, ale také závaţné. Dalšími defekty kleneb pak jsou vypadlé cihly v nejhorším případě vrchní závěr tzv. klenák, dále pak vydrolení malty ze spár. Druhy trhlin v klenbách názorně popisují následující obrázky.

A – tahová trhlina

B – Tlaková trhlina

C – smyková trhlina

Na klenbě můţeme pozorovat tři základní druhy trhlin. Tou první je trhlina tahová. Je způsobena přetíţením klenby. Dalším druhem je trhlina tlaková a do třetice smyková. Tyto trhliny vznikají nejčastěji z důvodu nerovnoměrného sedání zdí podpírajících klenbu, coţ můţe vést aţ ke zřícení klenby. Pokud přejdeme na trhliny z vodorovných nosných konstrukcí na svislé, můţeme také říci, ţe signalizují porušení stability. Nalezneme zde opět kosmetické a také závaţné poruchy. Nejčastěji dojde ke vzniku těchto trhlin z důvodů přetíţení zdi nebo změn v základech a základových poměrech objektu. Další důvod je poškození vnějšími vlivy. O vyšetření trhlin se dá říci, ţe postupujeme stejně, jak jsem jiţ popsal v kapitole 1.3.1 zabývající se trhlinami. Je tu jeden rozdíl v diagnostické poučce, která říká, ţe kolmice k trhlině nám ukazuje původce problému. Z tvaru trhliny se dá určit i průběh poklesu. Pokud je pokles nahodilý vzniká trhlina ve spáře a připomíná svým tvarem schodiště. Pokud je pokles plynulý a rychlejší, prasklina nám probíhá nejen spárami, ale i cihlami samými.

20

Pomalu klesající část, šipka ukazuje na místo zdroje problému a rychle klesající část

V případě, ţe jsou problémy způsobeny od základů, je to většinou způsobeno jejich nedostatečnou hloubkou, která se odvíjí od nezámrzné hloubky. V našich klimatických podmínkách 900 aţ 1500 mm pod úrovní rostlého terénu. V případě nedostatečné hloubky dochází k zamrzání a rozmrzání vody v terénu pod základy a tudíţ zde nabývá hmota, která vyvíjí tlak na základovou konstrukci. Ta se pak hýbe a zároveň i vše co je nad ní a z toho titulu nám vznikají trhliny. Trhliny jsou zobrazeny na následujícím obrázku.

Na těchto obrázcích trhliny vznikly z nedostatečné hloubky základů a promrznutí podzákladí

Tyto problémy můţe také způsobit dodatečné odhalení terénu, které způsobí opět promrzání podzákladí. Dalším důvodem je různorodost zemin a hornin v podzákladí. V praxi se většinou setkáme s problémem naváţky, která zde byla situována kvůli terénním úpravám před začátkem stavby. Tato naváţka však nebyla dostatečně hutněna a dochází k tomu aţ v době, kdy je objekt jiţ postaven. Vlivem toho nám vzniknou trhliny. Další důvod je, ţe na rostlém terénu nemáme stejné základové poměry. To se však řeší uţ ve fázi projektu, kdy projektant navrhne vhodnou základovou konstrukci na základě hydrogeologického průzkumu. Alternativy různých základových poměrů jsou na následujících obrázcích.

Schéma vzniku trhlin na objektu z důvodu nerovnoměrných základových podmínek

21

1 – únosný terén

2 –neúnosný terén

Takovéto trhliny vznikají zpravidla v nejslabším místě konstrukce. To znamená v místě dveří, oken a otvorů. Jedním z dalších důvodů můţe být rozdílné zatíţené podzákladí, vlivem různorodosti objektu coţ je znázorněno na dalším obrázku.

Posledním ze základních příčin je různé zaloţení objektu, coţ se můţe přihodit třeba v případě, kdy je podsklepena pouze část objektu. Základy máme v různých úrovních terénu s různými parametry, jak je znázorněno na obrázku.

1 – únosný terén

2 –neúnosný terén

Další praskliny na zdivu jsou způsobeny poměry, které se odehrávají uţ nad úrovní terénu. Prvním z nich je změna statických poměrů v okolí. To můţe být způsobeno např. přístavbou nového sousedního objektu, který nám na stávající působí novými silami. Na objektu pak vznikají trhliny pod úhlem 45° aţ 60°. Tato deformace je znázorněna na následujícím obrázku.

Ostatní trhliny uţ jsou většinou způsobeny špatnou volbou technologie nebo postupu přímo na postiţeném objektu. Jedná se zpravidla o nedodrţení vazby nově vzniklého zdiva při přestavbách. Další trhliny jsou způsobeny zejména prohnutím dřevěných stropů. Takto způsobená trhlina je dobře rozpoznatelná, projeví se totiţ v místě uloţení trámů a má vodorovný průběh.

22

Schéma vzniku trhlin na objektu z důvodu špatné vazby a prohnutí konstrukce stropu

Další trhlina můţe vzniknout vlivem přetíţení zdi. To se projeví převáţně na sloupcích a pilířích. Trhlina probíhá svisle podél sloupu a po vstupu do oblasti pod parapetem nebo prahem se rozbíhá od osy sloupu.

Pokud objevíme takovouto trhlinu, musíme okamţitě přistoupit ke stabilizaci a opravě. Hrozí totiţ akutní nebezpečí destrukce. Pokud nepřistoupíme k opravě, bude mít trhlina následující průběh.

Trhliny se neobjevují jen v nosných zdech, ale také v příčkách. Ty jsou způsobeny většinou pohybem okolních konstrukcí, ke kterým je příčka fixována. Jedná se většinou o průhyb stropu, na kterém příčka stojí, dále pak pohyb zdí, do kterých je kotvena.

Trhliny na zdivu pod rovinou střechy jsou způsobeny většinou různou tepelnou roztaţností pouţitých materiálů, dále pak špatně provedených konstrukcí a dilatačních detailů.

23

Schéma vzniku trhlin pod rovinou střechy 1 – rozpínající se konstrukce střechy 2 – poškozená atika 3 – nevhodná dilatační spára

Trhliny v ţelezobetonových a betonových konstrukcích mají nejrůznější příčiny. Nejčastěji problém vyvstane uţ v nesprávném řešení projektu, volbou nevhodné konstrukce nebo technologie a hlavně špatným technologickým postupem. Kde jsou největší problémy spojeny s rychlostí výstavby a tudíţ nedodrţení tuhnutí a tvrdnutí betonu s čímţ je spojeno ošetřování vodou. Důvodem vzniku je tedy hlavně rychlé smrštění betonu, špatnou kvalitou betonu, špatným uloţením armatury a překročení pevnosti prvku jak v tahu, tak v tlaku a smyku. Další problém je, ţe skrz trhliny můţe začít korodovat výztuţ a sniţuje se tak pevnost v tahu. Dalším významným problémem je voda, která se můţe dostat do spár. Zde pak zmrzne a trhá nám beton, coţ vede k jeho pozvolné destrukci. V desce nám trhliny velmi dobře napoví, co je původem jejich vzniku. Pokud jsou trhliny rovnoběţné, kolmé ke směru hlavní výztuţe, je problém zpravidla v malé tloušťce desky, nebo ve špatném uloţení nebo dimenzování výztuţe. Pokud jsou opět rovnoběţné, ale nejsou kolmé na hlavní nosnou výztuţ, jsou většinou způsobeny smrštěním desky, coţ znamená, ţe je problém v rozdělovací výztuţi.

Další významná trhlina se objeví na vrchu desky a je rovnoběţná s nosnými zdmi dané desky. Tento defekt nám signalizuje problém v kotvící výztuţi, která nám zajišťuje fixaci na nosné zdivo. Pokud je tato trhlina průběţná po celé délce desky, je zde akutní nebezpečí jejího proboření. Ostatní druhy trhlin nepravidelného tvaru jsou způsobeny nesprávným postupem při tuhnutí a tvrdnutí betonu. Dalším nebezpečným druhem jsou trhliny na spodní straně desky probíhající z rohu do rohu úhlopříčně. Ty byly způsobeny přetíţením dané desky.

24

Trhliny na ţelezobetonových a betonových konstrukcích nepostihují pouze desky ale i trámy a průvlaky. Například trhlina ve spodní části trámu, probíhající kolmo na délku, dlouhá asi 1/3 výšky prvku je zpravidla způsobena přetíţením trámu nebo je zde pouţita hladká výztuţ a tudíţ má malou soudrţnost s betonem. Dalším důvodem můţe být malé krytí třmínků. Vodorovné trhliny jsou většinou zaviněny nesprávným postupem při betonování nebo vnitřním pnutím v prvku. Pokud se k těmto trhlinám ještě přidají svislé neprůběţné trhliny u podpor, bezprostředně hrozí zřícení takovéhoto prvku. Šikmé trhliny na krajích nám signalizují buď přetíţení v místě trhliny, nebo špatné kotvení smykové výztuţe. U tohoto případu opět hrozí zřícení.

A – trhliny z nedostatku krytí výztuţe

B – trhliny z nesprávného provedení pracovní spáry

C – poddimenzovaná smyk. výztuţ

U konzol se trhliny objevují nejčastěji při horním okraji, kdy jsou způsobeny buď špatně uloţenou, nebo dokonce nedostatečnou výztuţí.

V případě objevení svislých trhlin na sloupu musíme okamţitě přistoupit ke stabilizaci konstrukce. Znamená to totiţ přetíţení sloupu a bezprostředně nám hrozí jeho destrukce.

25

1.4 Stabilizace a provizorní zajištění konstrukce Pokud objekt rekonstruujeme, musíme před samotným začátkem bouracích prací dotčené konstrukce patřičně zajistit, aby nedošlo k narušení statiky objektu. Zajišťují se většinou jen ty konstrukce, které spolupůsobí nebo jsou na rekonstruované části přímo závislé. Nosné zdi se zajišťují pomocí šikmých vzpěr proti vybočení, dále je potřeba stabilizovat rohy ze všech volných směrů, také ztuţit otvory a prostupy ve zdech a zvýšit únosnost jednotlivých sloupů a pilířů. Vzpěry provedeme způsobem osazení do mělké kapsy v úrovni nadpraţí nebo ztuţícího věnce. Samotná vzpěra se pak v kapse utáhne pomocí klínu. Druhým ramenem podepřeme konstrukci na svislici o něco níţe. Dole se ramena vzpěry opřou o trámek, jehoţ plocha musí dostatečně přenést síly na podloţí. Proti posunu se pak zajistí kůly, které se nabijí do země. Stabilizace konstrukce a její kotvení na zdivo 1 – defekt ve zdivu 2 – vzpěry 3 – práh 4 – kolík 5 – klín

1 – klín 2 – vzpěra Detail dotaţení vzpěry na zdivu

Stabilizace sloupů a pilířů je z hlediska provedení jednodušší. Prvním krokem je odlehčit zatíţení pilíře a pak jeho samotná stabilizace. Ta se provede pomocí válcovaných profilů U, která se stáhnou přes svorníky. Platí zde pravidlo, ţe kaţdé sousední svorníky nesmí být nad sebou, ale musí být na sousední straně. Stabilizace konstrukce sloupu 1 – válcovaný profil 2 – svorník

26

1.5 Odstraňování příčin poruch Neţ započneme s odstraňováním příčin samotných poruch, musíme je mít důkladně zmapované. Dalším důleţitým aspektem je dobře promyšlený pracovní postup z toho titulu, ţe často pracujeme s nosnými konstrukcemi a musíme mít důkladně celý objekt stabilizovaný, aby nedošlo ke zřícení jeho části, nebo dokonce destrukci celku.

1.5.1 Odstraňování příčin poruch v základech Odstranění poruch v úrovni základů bývá vţdy velmi nákladné To je spojeno se značným objemem zemních prací. Za nejčastější poruchy se dá pokládat nestejnoměrné sedání konstrukce. Můţe se projevit aţ několik let po dostavbě objektu. Jindy se zase projeví změnami základových poměrů třeba v půlce ţivotnosti stavby. Tomuto problému jsou vystaveny zejména mělce provedené základy, na jejichţ patu se dostane voda a cyklicky se s nimi hýbe vlivem zmrznutí a rozmrznutí. Pokud se takto hýbou základy, hýbe se s nimi i celá horní stavba a s tímto pohybem jsou spojeny trhliny. Problém se dá vyřešit prohloubením stávajících základů do nezámrzné hloubky. Na to je třeba zpracovat projekt a statický výpočet. Samotné provedení se dá realizovat dvěma způsoby. Prvním je podezdít po kouscích stávající základ. Tento způsob se dá pouţít pouze na malou výšku dozdění, coţ při potřebách rekonstrukce můţe být velmi limitující. Druhý způsob je injektáţ, která je technologicky náročnějším procesem a musí se dělat opatrně z důvodů moţného zhoršení základových poměrů.

1.5.1.1 Podchycování základů Pokud jsou základy provedeny do nedostatečné hloubky, dojde při mrazech k jejich nadzvednutí a po rozmrznutí opět k poklesu. V tomto případě musíme stávající konstrukci prohloubit. To je nutné udělat i v případě, ţe provádíme nástavbu nebo měníme zatíţení od objektu. Dalším důvodem je výstavba nového objektu v sousedství, který nám změní poměry v podzákladí. Pokud chceme takový základ podchytit, musíme ho alespoň z jedné strany zpřístupnit, kvůli vyhloubení pracovní díry. K podezdívání základů přistupujeme v metrových blocích, které spolu nesousedí. Minimální vzdálenost mezi těmito bloky je cca 4 m, avšak neměla být menší. Začneme od rohů a postupujeme k druhému konci pasu. Z hlediska technologie zdíme na podklad z betonové mazaniny aţ po očištěný spodní líc stávajícího základu. Detail mezi nově vyzděnou konstrukcí a starým základem utáhneme pomocí klínů, které se do spáry pod tlakem nasunou.

27

Podezdění starého základu 1 – postupně kopané jámy 2 – vzpěra 3 – podkladek 4 – kolík 5 – kapsa 6 – podepření oken 7 – původní základ 8 – nový základ

Pokud takto provedeme úsek jednoho metru, můţeme pokračovat na dalším úseku stejnou technologií. Pro větší stabilitu se můţe vţdy jeden díl provést popsanou technologií a druhý vylít do dřevěného bednění prostým betonem, jak je znázorněno na dalším obrázku. Kombinovaná podezdívka základů 1 – původní základ 2 – podezdívka z cihel 3 – zemina 4 – podezdívka z betonu 5 – sloupek 6 – rozpěra 7 – fošna 8 – klín 9 – bednění

1.5.1.2 Rozšiřování základů Rozšíření základů musíme realizovat v případě, ţe hodláme zvýši zatíţení podzákladí vlivem nástavby. K této rekonstrukci také dojde, pokud se sníţí únosnost zeminy. Celý tento zásah je třeba naplánovat a vyřešit ve stavebním projektu a nechat posoudit statikem. Únosnost zpravidla zvýšíme příloţkami ke stávajícímu základu. Tyto příloţky však přenesou pouze část zatíţení a musíme tedy počítat s tím, ţe mají nějaký účinek pouze na zdravé stávající základové konstrukci. Důleţitým detailem je provázání příloţek se stávajícím základem. V tomto místě totiţ působí velký ohybový moment a střihové namáhání propojovacího prvku. Rozšíření základů pomocí podvlečení a příloţek 1 – původní základ 2 – nová konstrukce 3 – ocelový nosník

28

1.5.2 Nadzákladové nosné zdivo Nadzákladové nosné zdivo spolu se stropní konstrukcí tvoří masivní nosný systém, který přenáší všechna zatíţení a síly do základů a terénu.

1.5.2.1 Oprava trhlin ve zdivu O trhlinách v nosném zdivu platí v zásadě to, co jiţ bylo řečeno v úvodu o trhlinách obecně. Nemá tedy smysl maskovat ţivou trhlinu ale nejprve odstranit její příčinu. U neţivých trhlin je postup daleko jednodušší. Stačí proškrábnout stávající trhlinu, očistit hrany a vpravit do takto upravené spáry maltu. Pokud je trhlina mezi dvěma nesourodými materiály musíme k tomuto postupu přidat ještě ztuţení pomocí pletiva nebo perlinky. U velkých trhlin se před jejich opravou musíme ujistit o jejich pasivitě a poté zvolit správný způsob opravy tak, aby bylo zabráněno jejímu zvětšování nebo dokonce opětovnému vzniku. Na opravu takovýchto trhlin se pouţívá nejvíce stehování. Provede se pomocí stehovacích spon z vysokopevnostní oceli, které se instalují kolmo na trhlinu ve vzdálenostech dle potřeby. Je třeba dodrţet odsazení hrotu od trhliny minimálně 500 mm a zapuštění hrotu do hloubky cca 250 mm aby nedošlo k jejímu vytrţení. Osazení stehů 1 – stehovací spona 2 – cementová malta

Pokud trhlina prochází rohem konstrukce, je třeba zvolit jinou technologii a postup. Nejlepší volbou jsou kotvy procházející rohem, které zpevní vedlejší zdi. Tyto kotvy se pak zalijí cementovou maltou.

Zajištění trhliny pomocí výztuţe 1 – trhlina 2 – otvor pro výztuţ 3 – trn

29

Další způsob staţení trhliny je pomocí ţelezobetonových hmoţdíků. Ty se stejně jako stehy dávají kolmo na trhlinu. Musíme však pro ně vysekat kapsy. Nejdůleţitější při provádění je dokonalé očištění styčných hran kapes z důvodu dobré soudrţnosti s poškozeným zdivem. Další důleţitou věcí je tuhnutí a tvrdnutí betonu, kdy musí být dodrţen postup ošetřování vodou. Pokud trhlina prochází skrze zeď, je třeba hmoţdíky provést na obou stranách trhliny jak v exterieru tak i v interieru.

1.5.2.2 Zpevňování a zesilování zdí a pilířů Ke zpevnění a zesílení svislých nosných konstrukcí se musíme uchýlit z důvodů potřeby zvýšení zatíţení. Tato potřeba můţe nastat v případě, ţe zbudujeme nástavbu nebo v objektu instalujeme těţké technologie. Tomuto zásahu by měl předcházet statický posudek, je-li potřeba vůbec toto dělat. Někdy jsou totiţ stávající zdi schopny unést i nově uvaţované konstrukce a technologie. Pokud tomu tak není, únosnost se dá zvýšit několika způsoby. U sloupů se toto zesílení provede buď zvětšením půdorysu pomocí obezdívky nebo obetonováním. To se provede pomocí nosného ţelezobetonového pláště kolem stávajícího sloupu. Zesílení sloupu pomocí obezdění a obetonování 1 – původní sloup 2 – výztuţ 3 – obezdívka

Pokud není moţná realizace ani jednoho z předchozích postupů, musíme stabilizovat stávající konstrukce a přistoupit k vybourání jiţ nevyhovujícího sloupu. Ten se pak znova realizuje s uţ potřebnými parametry a únosností. Té docílíme většinou pouţitím cihel s větší únosností. Ve spárách pouţijeme kvalitnější maltu a kraje spar stáhneme pomocí výztuţe. Dočasná stabilizace se odstraní aţ v okamţiku, kdy je sloup schopen přenést všechno potřebné zatíţení.

30

Výměna pilíře 1 – provizorní podepření, stabilizace 2 – původní cihelný pilíř 3 – nový pilíř

V případě, ţe se konstrukce nachází v nepříznivém prostředí, můţe dojít k vydrolování malty ze styčných a loţných spar. Z toho titulu se poté mohou uvolnit i celé cihelné bloky a dojde k narušení stability takovéto konstrukce. Sanace tohoto problému se řeší vyškrabáním stávajících spar do hloubky cca 4 cm a poté opětovným vtlačením nové, kvalitnější malty. Hloubkové spárování 1 – stará zvětralá malta ve spáře 2 – hloubkové odstranění malty 3 – hloubkové vyspárování cementovou maltou

Pokud potřebujeme prodlouţit stávající nosnou konstrukci, je třeba dodrţet její celistvost. Té docílíme pomocí provázání zdiva do kapes, kterými opatříme stávající konstrukci zdi. To má však svoje omezení, které spočívá v maximální výšce zdi do 1 podlaţí a tloušťky do 450 mm. Samotné kapsy provedeme střídavě na levé a pravé straně na výšku asi 5 cihel, z čehoţ kapsa má výšku 3 cihly a proluka 2 cihly. Hloubka těchto kapes by měla být asi 150 mm. Dalším způsobem je dráţka, která probíhá středem na celou výšku zdi. Přes tuto dráţku se stávající konstrukce prováţe s budoucí stejně jako je tomu v případě kapes. V místě nového otvoru ve zdi je třeba provázat konstrukce důkladněji z důvodu budoucího umístění překladu.

31

Napojení nového zdiva na stávající 1 – ozuby, kapsy 2 – nově přizděná konstrukce

Poslední případ je zeď, která není nijak pevně spojena a mezi stávající a budoucí konstrukcí je provedena dilatační spára. Ta se provede většinou vloţením nesourodého izolačního materiálu mezi obě konstrukce. Nesmíme ale zapomenout na velmi důleţitou věc při prodluţování stávající konstrukce zdi. Je jí způsob zaloţení pod budoucí konstrukcí.

1.5.3 Bourání nových otvorů Probourávání není sice nijak spojeno s poruchami, ale povaţuji za důleţité se o něm zmínit z důvodu ocenění budoucího stavu. Pokud totiţ odhadce vypracovává ocenění záměru, zpravidla zpracuje několik ocenění v různých stádiích záměru, z nichţ jedno se týká i budoucího stavu. Myslím si tedy, ţe by bylo dobré, kdyby znalec věděl, jak se technologicky dojde k tomuto stavu z důvodu lepšího porozumění a tím i ocenění dané problematiky. Pokud se rozhodneme realizovat nový otvor ve stávajícím zdivu, musíme prověřit několik věcí. Nejdůleţitější je, jaké zatíţení nám bude působit na budoucí překlad nad otvorem a jeho ostění. V dalším bodě zjistíme, nevedou-li v okolí budoucího otvoru nějaké instalace. Pokud chceme probourat otvor v místě, nad kterým se nachází neúnosné zatíţení, musíme realizovat konstrukce, které toto zatíţení převedou jinam od dotčených konstrukcí. Tento problém se projeví nejčastěji u trámů a stropů nacházejících se nad zamýšleným otvorem. Pokud realizujeme otvor ve zdravém zdivu o světlosti do 1,2 m, nemusíme provádět stabilizaci. Ve všech ostatních případech musíme provést podpěry. Takovéto podpěry provedeme pomocí svislých trámů, které jsou dole opřeny o roznášecí trám tzv. bačkoru. Nahoře pak sloupky podpírají rám, do kterého se roznáší zatíţení od stávající konstrukce. To vše je spojeno pomocí hřebíků a tesařských skob. Dotaţení celé konstrukce se pak provede pomocí klínů. Celá konstrukce se pak ještě úhlopříčně zavětruje.

32

Probourání otvoru ve zdivu 1 – horní trám 2 – sloupky 3 – klíny 4 – podkladek 5 – překlady 6 – vybourávaný otvor 7 – zavětrování 8 – spojovací prvek

Jsou-li pod místností, ve které práce probíhají i další, je třeba tuto podpěrnou konstrukci provést v kaţdém niţším patře aţ tam, kde je podlaţí realizováno přímo na terénu. U větších otvorů je postup stejný jen s tím rozdílem, ţe zde není horní rošt, ale trámy vsazené do prostupů nad budoucím otvorem. Ty pak místo roštu přenášejí zatíţení do trámových sloupků a dále. Vzdálenost prostupů by měla být min. 1200 mm od sebe. Probourání otvoru ve zdivu, stabilizace 1 – vybourávaný otvor 2 – nové nadpraţí

Pokud je zdivo nad budoucím otvorem nekvalitní, musíme ho vzepřít širokými vzpěrami. Ty jsou zvenčí uloţeny na roznášecích trámech zajištěných kůly. Poté se pustíme do samotného bourání. Pokud při bourání zjistíme, ţe zdivo je postaveno z kamene, probouráme nejdříve dva svislé pruhy na místě ostění a vyzdíme je na ozub pomocí cihel. Probourání otvoru ve zdivu, a realizace nového ostění 1 – nové ostění 2 – podkladní kvádr 3 – klínování nosníku 4 – nosníky

33

Poté můţeme přistoupit k realizaci nadpraţí. Nejprve vybouráme na šířku modulu překladů z jedné strany, osadíme a dozdíme je. V další fázi se spára utáhne pomocí klínů. Poté tento postup praktikujeme z druhé strany a instalujeme zbytek. Po osazení překladů uţ můţeme klidně vybourat budoucí otvor, protoţe nehrozí jeho zřícení.

Osazení překladu 1 – kapsa pro osazení

V případě dodělání překladu v ose zdi se vytvoří větší kapsa a zbylý překlad se sem nasune. Mezery mezi jednotlivými profily, ze kterých je překlad tvořen se pak dozdí kousky cihel spojenými maltou. Postup realizace překladu 1 – rýha 2 – klíny 3 – vyplnění prostoru mezi nosníky 4 – stuţující prvek (pletivo, perlinka)

V únosném zdivu postupujeme stejně, pouze zde odpadá vyzdívání ostění. Stačí pouze osadit kvádry s dostatečnou pevností, které ponesou budoucí překlady.

1.5.4 Úpravy otvorů Postup při rozšiřování otvoru směrem nahoru. Pokud má otvor šířku menší, neţ 1,2 m postupujeme stejně, jako kdyţ bouráme nový otvor. Nad stávajícím vytvoříme díru pro nový překlad, který osadíme a vyzdíme na maltu. Poté co máme staticky podchyceno nadpraţí tímto novým překladem, můţeme se pustit do bourání nepotřebného zdiva pod ním. V tomto případě pokračujeme stejně, jak jsem popsal při zřizování nového otvoru 34

v kapitole 1.5.3. V případě, ţe budeme pracovat s otvorem větší světlosti, postup bude stejný jen s tím rozdílem, ţe konstrukce stropu a zdiva nad inkriminovaným místem se musí stabilizovat, pomocí dřevěné opěrné konstrukce.

Zvětšení otvoru, vybourání pilíře 1 – vzpěra 2 – trámky 3 – liţina 4 – sloupek 5 – zavětrování 6 – práh, 7 – podkladek, 8 – kolík, 9 – úloţný kvádřík, 10 – nový překlad, 11 – rozpon nového otvoru, 12 – výška nového otvoru

V případě, ţe je rozdíl výšek budoucího a stávajícího nadpraţí dostatečný, to je vnější podkladová hrana nového překladu je pod 60° úhlem na úrovni vnitřní hrany starého překladu a dál, můţeme upustit od podpěr, protoţe díky vynášecímu úhlu a vazbě zdiva nám stávající konstrukce všechny síly přenese. Tento postup můţeme pouţít pouze v případě zdravého nosného zdiva.

Postup realizace překladu 1 – podkladní prvek 2 – nový nosník 3 – stávající nosník

Pokud potřebujeme zvětšit otvor směrem dolů, je to o hodně jednodušší, protoţe nemusíme řešit změnu v silových a konstrukčních poměrech. Prostě jen odstraníme jiţ nepotřebné zdivo v oblasti od parapetu k podlaze. Tuto změnu provedeme většinou v případě potřeby většího otvoru (např. z okna uděláme francouzské nebo výstup na terasu a podobné venkovní plochy). V případě zalomeného ostění se otvor vyseká jako rovný a ostění se potom dodatečně dozdí. 35

Předposledním způsobem jak se dá rozšířit otvor je vybourání meziokenních pilířů. Jako první krok u tohoto zásahu musíme stabilizovat konstrukce nad pilířem. Poté přistoupíme k odstranění stávajících oken a vysekáme otvor pro překlad z jedné strany. Ten pak osadíme a klíny stabilizujeme. Stejný postup provedeme i z druhé strany. Ve chvíli, kdy máme vyřešeno nadpraţí, můţeme odstranit stávající meziokenní pilíř. Poté můţeme rozebrat stabilizační konstrukci a přistoupit k úpravě ostění. V posledním případě kam se dá otvor rozšířit je jednostranně nalevo nebo napravo. V této situaci vyuţijeme starého zdiva, jako podpory pro nový překlad. Ten vloţíme do připraveného otvoru, který vznikl odstraněním stávajícího překladu a zřízeného otvoru nad uvaţovaným rozšířením. Překlad se vyklínuje a zazdí. Poté můţeme přistoupit k vybourání stávajícího zdiva.

Jednostranné rozšíření okenního otvoru 1 – původní otvor, 2 – obrys nového otvoru, 3 – obrys překladu, 4 – svislý otvor, 5 – ponechaný pilíř, 6 – podkladní betonová vrstva, 7 – uloţení nosníku, 8 – uklínování ke zdivu, 9 – zaomítnutí, 10 – nový rozšířený otvor

1.5.5 Úpravy příček V případě řešení problémů s příčkami musíme postupovat nejdříve tak, ţe určíme, o jaký konstrukční tip příčky jde. Můţe se jednat buď o vysutou příčku, která je fixována ze spodu na konstrukci stropu. Dalším tipem je opření do sousedních stěn. Třetí je posazena na podlahu, nese ji tedy strop v niţším podlaţí. Dalším důleţitým určením je technologie, jakou je příčka postavena.

1.5.5.1 Poruchy příček a jejich sanace Známky poruch příček se projevují stejně jako u ostatních konstrukcí trhlinami. Ty nám o příčině a průběhu poruchy ledacos napoví svým tvarem velikosti atd. Poruchy na příčkách mohou vznikat z mnoha důvodů. Těmi nejčastějšími však jsou:

36

nadměrný průhyb konstrukce, ke které je příčka kotvena špatné provázání s okolním zdivem špatně řešená dilatace Nadměrný průhyb nosné konstrukce stropu, při kterém se nám objeví na horní hraně příčky a stropu vodorovná trhlina. Dále se pak mohou objevit úhlopříčné trhliny ve spodní části. Při rekonstrukci tohoto problému musíme odlehčit podlaze. To můţeme udělat nejprve sníţením zátěţe. Pokud toto nepomůţe, musíme příčku nahradit za jinou s lehčí technologií, jako je například sádrokarton. Nadměrný průhyb nemusí být jen pod konstrukcí příčky, ale i nad ní. Tato porucha se projeví nejprve prasklinami a opadáváním omítky v horním okraji příčky. V krajním případě můţe dojít i k drcení cihel a destrukci samotné příčky. Řešení tohoto problému je obdobné jako v předchozím případě jen s tím rozdílem, ţe musíme odlehčit stropu. V případě špatného provázání příčky s nosnými zdmi se projeví prasklinami v svislých rozích. Napravení tohoto probléme je velmi obtíţné. Musíme obnaţit loţnou spáru v příčce a nosném zdivu. Zde pak vloţíme ocelové roubíky a zazdíme kvalitnější maltou. Vodorovné a svislé praskliny v rozích. Ty jsou způsobeny většinou dilatací příčky. Z toho plyne, ţe byl špatně zvolen nebo proveden dilatační detail mezi příčkou a zdí.

1.5.5.2 Bourání příček Pokud se rozhodneme z jakýchkoliv důvodů příčku odstranit, musíme nejprve zjistit několik zásadních faktů. Tím prvním je, jak je konstrukčně řešena a nejsou-li v ní vedeny instalace. Druhým je širší okolí. To znamená, jak to vypadá v podlaţích pod a nad příčkou. Nejjednodušší případ je, kdyţ je příčka jen v jednom podlaţí. V případě, ţe jsou příčky jen v niţších podlaţích, nemusíme také nic dalšího řešit. Problém nastane jen v případě, kdy je příčka i o podlaţí výš. V tomto případě musíme přistoupit ke stabilizaci a statickému řešení podepření horních konstrukcí. Stabilizaci provedeme pomocí roznášecího trámu, který dáme na podlahu a strop. Svisle nám síly přenesou sloupky, které jsou utaţeny pomocí klínů. U takto stabilizované konstrukce můţeme přistoupit k bourání. Nejprve vysekáme otvor v horní části příčky a do úrovně stropní konstrukce vloţíme ocelový průvlak, který nám ponese zatím stabilizovanou horní příčku. Průvlak se utáhne pomocí klínů a zazdí. Po realizaci průvlaku uţ můţeme přistoupit ke zboření samotné příčky.

37

Odstranění příčky se stabilizací v horním podlaţí 1 – bouraná příčka 2 – podpěrný sloupek 3 – práh 4 – klíny 5 – připravený nosník 6 – obsazený nosník 7 – podkladní kvádřík 8 – podkladní trámek 9 – uklínování k horní příčce 10 – fošna 11 – kapsa k osazení nosníku

Tento postup nelze bohuţel praktikovat, pokud příčka probíhá skrz konstrukci stropu. V tomto případě máme na výběr z několika řešení. Tím prvním je umístit průvlak do prostoru místnosti a přiznat ho nebo realizovat skryté nosníky. V případě průvlaku v prostoru postupujeme nejprve tak, ţe stabilizujeme konstrukci pomocí spodního roznášecího trámu, na kterém budou sloupky. Do sloupků se bude síla přenášet pomocí trámků procházejících stávající příčkou, ve které u stropu uděláme prostupy. Pod těmito prostupy uţ v klidu můţeme realizovat průvlak. A dále postupujeme stejně, jako v předchozím případu. Odstranění příčky s nosníkem pod stropem 1 – práh 2 – klíny 3 – sloupek 4 – podkladní kvádřík 5 – uloţený nosník 6 – liţina 7 – příčný trámek 8 – připravený nosník 9 – odbouraná příčka

V případě skrytých průvlaků bude postup obdobný, ale konstrukci příčky fixujeme ke konstrukci stropu pomocí profilů, které nám příčku opřou o podlahu. V místě stropu nám pak vznikne nový prostor pro uloţení průvlaku, jako je tomu v prvním případě.

38

Odstranění příčky s pod. v bouraném prostoru 1 – práh 2 – klíny 3 – podpěrný sloupek 4 – podkladní kvádřík 5 – ocelové pásy 6 – připravený nosník 7 – vybourané otvory v příčce 8 – vybouraná příčka

1.5.6 Ochran zdiva proti vlhkosti Vlhkost zdiva je neţádoucí jev, který se dá eliminovat mnoha způsoby. Nejdůleţitější pro správnou sanaci je volba takového způsobu. Abychom byly schopni ho vybrat, musíme provést průzkum, do jaké míry je zdivo zasaţeno, jaký je zdroj vlhkosti a jak velká plochy je třeba sanovat. V případě špatné volby totiţ celý zákrok nemusí mít ţádný pozitivní účinek a budeme muset celý postup opakovat znovu se správnou technologií. To vše se nám pak velmi prodraţí u uţ tak drahých sanačních zásahů.

1.5.6.1 Ochran zdiva před vzlínající vlhkostí Vlhkost ve zdivu se dá odstranit v zásadě několika způsoby. První je asi nejnákladnější a nejsloţitější na provedení. Je ale také nejúčinnější a má nejdelší ţivotnost. Realizuje se pomocí postupného odstraňování zdiva, vloţením nové vodorovné hydroizolace a opětovným dozděním. Tento postup opakujeme v pruzích širokých asi 1m a vzdálených cca 4 m. Delším způsobem je podřezání zdiva. Tento způsob je méně pracný, ale potřebujeme prostor na umístění řezací technologie, coţ znamená obnaţit základ a mít velkou pracovní spáru. Nevýhodou tohoto způsobu je, pokud máme masivní zdivo provedeno z nepravidelných bloků a nemá loţnou spáru. V takovémto případě je tato metoda nepouţitelná. Její postup je následující. Na jedné straně objektu v rohu se provedou startovací otvory, kterými se protáhne diamantové lano. To pak podřezává zdivo. Do této spáry se vloţí nová hydroizolace a malta. Staticky se konstrukce dotáhne pomocí plošných klínů. Nevýhodou je, ţe v místě instalací je tato metoda neaplikovatelná. Realizovat ji můţeme na zdivu do tloušťky 600 mm. V dřívějších dobách byla řezací technologie

39

nahrazena pilou. Jediná změna byla ale pouze ve způsobu řezání. Na následujících obrázcích je pracovní postup při provádění řezu v sloţitějších místech, jako je roh atp. Podřezávání rohu 1 – pila, řezné lano 2 – prořez v 1. fázi 3 – vysekaný otvor 4 – pila ve vysekaném otvoru 5 – postup při prořezávání rohu 6 – prořez v 2. fázi

U staršího postupu se také vloţí následně izolace do spáry, a poté provedeme natlačení malty pomocí spárovací lţíce, nebo dusátka. V případě tlustší zdi ze zaspárované strany zabedníme a stejný postup provedeme z druhého pohledu. Všude tam, kde touto technologií nemůţeme provést vodorovnou hydroizolaci, (v místě komínů, instalací a zdí tlustších neţ 600 mm) musíme zvolit způsob postupného bourání. Odbouráme otvor ve zdivu, jehoţ světlost má okolo 750 aţ 1200 mm. Na dno poloţíme hydroizolaci a zazdíme. Takto pokračujeme, v segmentech vzdálených od sebe cca 4 m pod celým objektem. Dodatečné vkládání izolace 1 – vybouraný otvor 2 – původní zdivo 3 – zazděné nové zdivo 4 – bude vybouráno po realizaci okolních otvorů 5 – dozdí se po napojení izolace okolních otvorů 6 – poloţená nová izolace 7 – přesah pro navázání izolací

Pokud je vlhkost jen velmi malá, dá se volit některá z neinvazivních metod. Jsou jimi například elektroosmóza. Tato neinvazivní metoda je zaloţena na přepólování zdiva díky elektromagnetickému vlnění, které místo aby vodu přitahovalo do zdiva, tak ji odpuzuje. U této metody je ale velké nebezpečí špatného nastavení a hrozí, ţe zdivo naopak ještě zvýší přitaţlivost vody. Dalšími způsoby jsou chemické metody, které zabrání vzlínání vody ve zdivu. Tyto metody se pouţívají v těţko přístupných místech a nazývají se injektáţ. Ta můţe být prováděna pod tlakem nebo gravitační silou. Do zdiva se navrtají sondy, do kterých se pomocí infuze dostává chemický přípravek, který sondu vyplní a uzavře tak svislé kapiláry. V souvislost s vodorovnou izolací provedeme v místě podsklepení

40

zpravidla i svislou. Ta nám zabrání vzlínání zemní vlhkosti z terénu do objektu. V interiéru je často sanace vlhkého zdiva spojena i s realizací sanačních omítek. Ty fungují na bázi membrány, propouštějí vlhkost jen jednostranně ze zdiva.

1.5.7 Nosné konstrukce šikmých střech Nosné konstrukce krovu jsou nejvýše poloţenou konstrukcí v objektu. V případě rekonstrukce tedy nemáme problém se stabilizací nosných masivních konstrukcí nacházejících se nad střechou. Tyto konstrukce jsou zpravidla realizovány ze dřeva, kovu nebo betonu. Z čehoţ dřevo jasně vítězí díky své hmotnosti a opracovatelnosti. Má však zásadní nevýhodu v ţivotnosti ve vlhkém prostředí.

1.5.7.1 Poruchy nosných konstrukcí šikmých střech Poruchy střešních nosných konstrukcí zpravidla vznikají ze dvou důvodů. Tím nejčastějším je porušená krytina, od které dochází k zatékání do objektu. Následně se promočí prvky krovu a dojde k napadení hnilobou. Ta má na dřevo ve finále destruktivní účinky. Další méně se vyskytující porucha vznikne od napadení škůdci. Ti se ţiví celulozou a lýkem v dřevěných prvcích. Tímto dochází k jejich oslabení a následné destrukci.

1.5.7.2 Opravy poruch nosných konstrukcí šikmých střech Tyto poruchy lze odstranit dvěma způsoby. Ten první se uţije u velmi napadené konstrukce, která uţ nemá nadějnou perspektivu. Daná konstrukce se odstraní a nahradí novými prvky. Druhý způsob se dá aplikovat v případě menšího rozsahu poškození. Většinou se napadená část z prvku mechanicky odstraní, nebo se ošetří chemickými přípravky (např. fungicidy, pesticidy, herbicidy, atp.). Podrobné postupy zde nebudu popisovat, z důvodů jejich rozdílnosti a rozsáhlosti. K nahlédnutí jsou však v kaţdém díle pojednávajícím o tesařských konstrukcích šikmých a plochých střech.

41

1.6 Projev poruch v ocenění Jak jsem jiţ v úvodu napsal, chci teoretickou část pro její větší názornost rozdělit na dva díly. Ten první pojednává o technicko-stavební problematice, kterou mám jiţ za sebou. V dalším se tedy budu věnovat samotnému vlivu jiţ dříve popsaných poruch, jak se projeví v trţní hodnotě obchodované nemovitosti. Zaměřím se tedy spíš na ekonomickou část. Sehnat fakta k tomuto tématu není nikterak jednoduché, protoţe o něm nebyla napsána zatím ţádná odborná literatura. Vycházím tedy ze zkušeností, získaných ve znalecké kanceláři a ze znalostí starších kolegů. Při správném určení projevu poruchy na trţní hodnotu, musíme nejprve zařadit daný defekt a určit jak moc ohroţuje provoz stavby nebo stavbu samotnou. Vzhledem k tomu, ţe standardně pouţíváme tři tipy ocenění, z nichţ kaţdý nám vygeneruje trochu odlišnou cenu, musíme tedy stejným způsobem přistoupit i k samotnému posouzení poruchy a jejího vlivu na obchodovatelnou hodnotu tak, aby porucha byla proporcionálně stejná jako cena, kterou nám daný druh ocenění indikuje. Abychom byly schopni tento fakt objektivně posoudit, musíme správně pochopit jednotlivé způsoby ocenění. Prvním snad nejvíce vyuţívaným způsobem ocenění je porovnávací metoda. Uţ z názvu je patrno, ţe budeme námi oceňovaný objekt s něčím porovnávat. U této metody je zásadní, abychom měli u porovnávaných nemovitostí dostatek relevantních dat. Aby ocenění bylo ve finále co nejvíce vypovídající o stavu oceňované nemovitosti, provedeme korekci ceny porovnávaných nemovitostí pomocí korekčních činitelů, které by měly srovnat všechny nemovitosti, které nám vstoupily do hry na stejnou úroveň. Tuto metodu pouţijeme u objektů, kde nemáme problém sehnat dostatek kvalitních porovnávacích elementů. Druhá metoda se nazývá výnosová. Zabývá se výnosem, jaký nám je daná nemovitost schopna generovat. Platí tedy, ţe čím větší zisk taková nemovitost generuje, tím větší hodnotu zpravidla má. K výsledku dospějeme tak, ţe spočteme jednotlivé plochy v objektu a přiřadíme jim cenu, za kterou jsou v daném místě a čase pronajmutelné. Tato suma se rovná hrubému příjmu. Od toho se pak ještě odečtou všechny náklady na provoz, údrţbu, pojištění, atp. Z tohoto rozdílu nám vyplyne čistý výnos, se kterým dále pracujeme. Metoda se nejvíce vyuţívá u komerčních nemovitostí, které jsou výhradně uřčeny k tomu, aby vytvářeli svému majiteli příjem. Třetím způsobem jakým můţeme nemovitost ocenit, je pomocí nákladové metody. Tato

42

Metoda je zaloţena na vytvoření jednoduchého rozpočtu. Ten indikuje, za jakou cenu by se stejný objekt dal realizovat v daném místě a čase. Metoda se uţívá zpravidla u objektů, které nevykazují velké stáří. Posledním způsobem je ocenění dle cenového předpisu. Tím se ale nezabývám, protoţe neindikuje racionální trţní hodnotu, tudíţ by se s cenou generovanou touto metodou nedalo pracovat ve zdravém trţním prostředí.

1.6.1 Projevy poruch v ocenění porovnávací metodou Pokud oceňujeme v rámci porovnávací metody, měly bychom najít velmi podobné objekty, u kterých bychom cenu nemuseli koeficienty deformovat o více neţ 1/3. To znamená, ţe krajní koeficienty, které můţeme efektivně pouţít při porovnávací metodě jsou 0,66 při degradaci na niţší úroveň a 1,33 při zvyšování na vyţší úroveň. Toto je však ideální stav. Ve skutečnosti jsme u některých lokalit a tipů rádi, ţe seţeneme nemovitosti na porovnání, které vykazují obdobný charakter, jako námi oceňovaná nemovitost. Sehnat nemovitost, která je obdobná a navíc vykazuje stejnou poruchu, jako oceňovaný objekt se rovná skoro zázraku s přihlédnutím k tomu, ţe potřebujeme dokonce tři takovéto obdobné vzorky. K zohlednění takovéto poruchy nám tedy poslouţí koeficienty. Jedná se o část E v oceňovacích tabulkách, která se zabývá technickými parametry. Nalezneme zde přímo tři kolony, ve kterých se nám můţe porucha projevit. Jsou jimi: Atraktivita Technický stav Jiná technická korekce Do atraktivity se dají zahrnout ty méně závaţné poruchy, které mohou mít občas vliv na uţívání objektu. Zpravidla jsou většinou kosmetického charakteru. Jsou jimi například dilatační trhliny, praskliny v nenosných příčkách atp. Do technického stavu se zahrnují závaţnější poruchy, které zpravidla ohroţují provoz a funkčnost objektu, ale nemají na jeho destrukci přímý vliv. Do tohoto segmentu můţeme zařadit třeba zvětrání a vydrolení balkónové části a podobné poruchy na nosných konstrukcích, které jsme schopni ještě opravit, aniţ bychom museli celou konstrukci nebo její část odstranit a nahradit za novou.

43

U třetího koeficientu zohledníme závaţné poruchy, které stojí za samostatnou zmínku. Jsou jimi třeba krov, který je napadený dřevokazným hmyzem nebo houbou. V zásadě jsou to takové poruchy, u kterých musíme přistoupit k odstranění stávajících konstrukcí nebo jejich částí a k jejich nahrazení nově realizovaným prvkem. U silně poškozeného objektu v porovnávací metodě je to velmi těţké, protoţe vybočíme z doporučené odchylky koeficientů a vzniká nám tak uţ velké zkreslení v dané ceně.

1.6.2 Projevy poruch v ocenění výnosovou metodou Při indikaci ceny výnosovou metodou nás zajímá zejména zisk, který nám nemovitost bude generovat. Tato metoda se aplikuje převáţně u komerčních objektů, kde jsou tolerovatelné jen drobné poruchy na úrovni kosmetických problémů. V případě narušení provozu v objektu vlivem dané poruchy výnos velmi klesá. Nejdůleţitějším úkolem je tedy určit jakým způsobem a do jaké míry nám porucha sníţí provozuschopnost nebo její kvalitu. Toto sníţení se dá nadále porovnat s daným objektem, kdyby byl provozován bez poruchy. Rozdílem těchto hodnot je cena dané poruchy při indikaci ceny pomocí výnosové metody.

1.6.3 Projevy poruch v ocenění nákladovou metodou U předchozích dvou ocenění je jen na odhadcově objektivně-subjektivním názoru jak se porucha projeví v ceně. U porovnávací metody si dle vlastního vědomí a svědomí určí koeficienty. Stejně tak tomu je i v případě výnosové metody kdy je opět jen na něm, jak se domnívá, ţe je poruchou ovlivněn potenciální výnos objektu. U nákladové metody je však vliv na hodnotu nemovitosti velmi jasně stanovitelný. V tomto případě lze na konkrétní poruchu zpracovat poloţkový rozpočet pro její reparaci. Tento rozpočet nám velmi objektivně a přesně stanoví cenu takovéto poruchy v daném místě a čase. Sestává se zpravidla ze tří částí, první je krycí list, ve kterém nalezneme základní údaje o investorovi a dodavateli. V druhé části nazvané rekapitulace se stručně seznámíme s cenou a její kalkulací. Třetí část je pak samotný rozpočet rozepsaný poloţku po poloţce.

44

1.7 Začlenění poruch V následující tabulce jsem se pokusil začlenit poruchy na jednotlivých nosných a nenosných konstrukcích, které mají bezprostředně vliv na stavebně technický stav dané nemovitosti. Tyto poruchy jsou dále segmentovány do jednotlivých stádií poškození dané konstrukce. V tabulce je dále vyjádřen procentní interval, kterým bude cena nemovitosti sníţena s ohledem na rozsah a vliv poruchy na daný objekt. Jsou jimi: Fatální Výrazné Zanedbatelné Za fatální se dá označit takové poškození, které má bezprostřední vliv na stavbu nebo její uţívání. V případě reparace takovéto škody se většinou musíme uchýlit k odstranění poškozeného prvku a nahrazením za nový. V případě výrazného poškození má porucha vliv na stavebně technický stav objektu, ale za určitých předpokladů je nadále uţivatelný. Při reparaci můţeme vyuţít stávající konstrukci, u které odbornými zásahy dosáhneme opět poţadovaných parametrů a vlastností. Zanedbatelné poruchy jsou většinou kosmetického rázu a dají se vyřešit v rámci drobných oprav nebo dokonce údrţby. Pokud se ale zanedbají, dojde k jejich rozvinutí do výrazných, nebo dokonce fatálních defektů.

45

Při sestavování této tabulky jsem vycházel z následující úvahy. Objekt je sloţen z nosných a nenosných konstrukcí. Tyto dva druhy jsou ve stavbě v symbioze a jeden bez druhého by zpravidla nemohly být. Nosné jsou však zásadní, protoţe tvoří základní koncept celého objektu. A nenosné by prakticky bez nosných konstrukcí nefungovaly. Nenosné plní zpravidla ochranou funkci právě pro nosné konstrukce a také nám zlepšují estetiku objektu. Stejně tak se proporčně podílejí i na ceně objektu. Proto jsem dále uvaţoval s tím, ţe zdravý objekt bez poruch vykazuje trţní hodnotu, kterou nám generuje trh v daném místě a čase. Tato hodnota je tvořena mnoha faktory, z nichţ nejdůleţitějším je stavebně technický stav. Dále tedy uvaţuji, ţe cena objektu je 100% a je tvořena jednotlivými prvky objektu. Tyto prvky jsou jiţ výše zmíněné konstrukce. Ze stavebně technického hlediska rozlišujeme tyto hlavní nosné konstrukce: Základové konstrukce Vodorovné konstrukce Svislé konstrukce Střešní konstrukce (krov) Vertikální komunikační konstrukce (schody) Součet všech těchto nosných konstrukcí tedy musí dát 100%. Dle jejich rozsahu v objektu jsem jim přidělil maximální podíl na celku. Uvaţoval jsem tedy, ţe základy vodorovné a svislé konstrukce tvoří aţ 75% ceny objektu s tím, ţe míra jejich poškození se projeví v intervalu 0 – 25%, dle místního nálezu. Konstrukci krovu jsem přiřadil 0 – 20%, protoţe tato konstrukce je důleţitá, ale objekt bez ní po krátkou dobu vydrţí na rozdíl od základů nebo svislých a vodorovných konstrukcí. Do posledního oddílu jsem zařadil vertikální komunikační konstrukce, kterým jsem přiřadil 0 – 5 %. Přesné poškození se opět určí dle místního nálezu.

46

1.8 Závěr teoretické části Závěrem se tedy nejdříve pokusím o shrnutí teoretické části, zprvu té stavebně technické pojednávající o problematice poruch stavebních konstrukcí a poté té finanční tedy vlivu na trţní hodnotu. Za velmi důleţité pro dobré posouzení a následnou reparaci dané poruchy povaţuji nejprve její určení a moţné následky nebo ohroţení, která nám z poruchy pro objekt plynou. K tomuto určení musí odhadce resp. znalec disponovat určitými znalostmi a také obratností v oboru stavitelství a to nejen pozemního. Pokud si svými vědomostmi v daném oboru není jistý, musí o pomoc poţádat fundovaného odborníka, nejlépe soudního znalce v daném oboru, jeţ mu zhotoví expertní posudek, který bude součástí znaleckého posudku, nebo odhadu. Pokud je problematiku poruchy znalec nebo odhadce schopen dobře posoudit sám, tak aby ve svém výpočtu počítal s nejlepší moţnou poměrovou variantou opravy a její ceny, vůči schopnosti řešit daný defekt, můţe tak učinit, ale měl by své závěry zdůvodnit a opřít o fakta. Velmi důleţité také je určit správný postup, od kterého se odvíjí všechny stavební práce, zásahy, spotřeba materiálů a energií. Dále pak nesmí zapomenout započítat do nákladů i stabilizaci, která tvoří poměrně velký díl plus všechny ostatní náklady, které nejsou výše jmenovány. Pokud toto vše správně učiní, muţe tvrdit, ţe má objektivně stanovený rozpočet na opravu dané poruchy a výsledek rozpočtu pak můţe zobrazit ve výsledné hodnotě objektu. V původní kapitole jsem se snaţil o komplexní popis vzniku, průbězích, vlivech a opravách těchto poruch. Některé z nich jsem převzal z knihy Pozemní stavitelství IV (podrobné údaje v seznamu pouţité literatury). Tato kniha však není nejnovějšího data. Stavební technologie a materiály se velmi rychle vyvíjejí, musel jsem tedy některé metody, postupy a konstrukční řešení upravit nebo dokonce nahradit, aby odpovídaly dnešku. V zásadě tak zůstaly zpravidla jen základní ideje, ale zbytek týkající se materiálu, technologie a v neposlední řadě pracovního postupu jsou jiné. V druhém oddílu teoretické části pojednávám o samotném vlivu na trţní hodnotu. Nejprve zde popisuji oceňovací metody ve zdravém trţním prostředí, jakým způsobem se v nich porucha projeví. Uţitý způsob ocenění je totiţ zásadní, protoţe ani jeden z nich nám na tom samém objektu nevygeneruje stejnou cenu. Stejně tedy musíme uvaţovat při vyčíslení dané poruchy v rámci jednotlivých metod, aby nám fungovala proporcionalita v poměru

47

porucha vůči generované ceně ve všech třech metodách přibliţně stejně, čili výsledky podílů musí být téměř totoţné:

Jedním ze způsobů, jak co nejpřesněji určit sráţku za danou poruchu z hodnoty objektu, je sestavit na ni rozpočet. Podílu výsledku tohoto rozpočtu a výsledku, generovaném nákladovou metodou, dá koeficient. Poté provedeme ostatní metody ocenění, čili výnosovou a porovnávací. Z těchto výsledků pak můţeme provést další poměry, ve kterých známe jmenovatel a výsledek (koeficient). Po jednoduché matematické operaci dojdeme k proporcionálně přesnému vyčíslení dané poruchy. Tento postup je dle mého názoru velmi přesný, ale bohuţel se nedá se aplikovat, pokud nemůţeme vyuţít nákladovou metodu. Na konzultacích s vedoucím této práce jsme řešili, jak stanovit procentuelně vliv poruchy na hodnotu co nejracionálněji v případě, ţe nemohu pouţít výše uvedeného postupu. Pokud to není jako v případě radonu, kde nám sráţku jednoznačně určí daná vyhláška 7% při dotaci do 200 Bq/m3, kdy je objekt ještě obyvatelný. V ostatních případech uţ odborné posouzení není tak jednoduché a zaleţí na odhadech a posudcích. Při bouřlivé diskuzi na toto téma jsme se dostali i do jiných odvětví, kde zazněl příklad s prodejcem látky, který v případě vad a poškození na látce dá ke kaţdému zakoupenému metru standardně za jakýkoliv defekt zdarma dalších 10 cm, coţ dělá zhruba 10%. U prodejce je to ale jednoduché, protoţe se jedná o ztráty v řádu jednotek nebo desítek korun. V případě stavebnictví by se ale jednalo o řádově vyšší částky, byť by se třeba zachovalo 10%. V takovém případě by prodejce nemovitosti či firma realizující novostavby tratila desítky aţ stovky tisíc nezřídka dokonce miliony. V případě prodejce látek by mi bylo jedno, jestli mám ztrátu 50 korun, avšak v případě ztráty na objektu uţ ale s těţkým srdcem oţelím třeba jen 50 000 korun. Proto při obchodu s realitami budou vţdy dva různé pohledy na věc. Ten první je ze strany prodávajícího, který chce objekt prodat za co nejvyšší cenu, čili bude počítat, ţe náklady na reparaci budou co nejmenší. Z druhého pohledu kupujícího bude snaha o co největší započitatelné náklady na reparaci z titulu co největšího staţení ceny směrem dolů. U obou totiţ bude platit, ţe peníze jsou aţ na prvním místě. Je tedy jen na nich, na kolik budou oba ochotni slevit ze svých nároků, aby transakce mohla proběhnout.

48

Pokud si na závěr poloţím otázku, jaký z výše jmenovaných způsobů je nejlepší, nemohu jednoznačně odpovědět, protoţe kaţdá situace je jiná a tudíţ i způsob jejího ocenění a kalkulace poruchy. Do budoucna si myslím, ţe bude zájem kategorizovat poruchy a začlenit je do cenových pásem, ve kterých by se daná cena poruchy dala ještě o určitou část upravit z titulu zohlednění dalších faktorů, se kterými se v tabulkové kalkulaci nedalo počítat. Této kategorizace by se třeba mohl ujmout URS Praha, který uţ dnes zpracovává tabulky cen stavebních prací a různé rozpočtové ukazatele. V budoucnu by tedy mohlo vzniknout dílo s názvem: „Rozpočtové ukazatele oprav poruch stavebních konstrukcí“, ze kterých by laická i odborná veřejnost mohla čerpat data a jak jsem jiţ výše uvedl, pak je doladit na svůj konkrétní případ pomocí několika koeficientů.

49

PRAKTICKÁ ČÁST

50

2.1 Ocenění rekreačního objektu

Objednavatel :

pan Miloš Srna Jiráskovo náměstí 209/9 541 01 Trutnov

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rekreační objekt

Velké Svatoňovice 216/542 32 Velké Svatoňovice Okres Trutnov Česká republika

Datum ocenění : 20.ledna 2010 51

pan Miloš Srna Jiráskovo náměstí 209/9 541 01 Trutnov

20.ledna 2010

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku, označeného mě jako rekreační objekt nacházející se na adrese Velké Svatoňovice 216/-, 542 32 Velké Svatoňovice a v této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. lednu 2010 ke dni místního šetření. Zpracovatelovi zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně při prodeji tohoto majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Trutnově, na listu vlastnictví č. 235, pro katastrální území 779385 Velké Svatoňovice, obec Velké Svatoňovice, okres

Trutnov.

Informační

výpisy

z katastru

nemovitostí

ze

dne

19.01.2010, jsou přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

52

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 20. ledna 2010 uţíván výhradně k bydlení rodičů majitele objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

Předmětem ocenění je rekreační objekt, zahrada a pozemek, na nichţ se nemovitý majetek nachází, dále pak garáţ a dvě studny situované na pozemku. Jakýkoliv jiný

53

majetek byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby a pozemku byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a byly dále ověřeny při místním šetření.

54

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rekreační objekt č.p. 216/- se nachází v obci Velké Svatoňovice Sedmidomí (okres Trutnov), v současné době mající 1 168 obyvatel. Oceňovaná nemovitost je situována v katastrálním území Velké Svatoňovice, místní části Sedmidomí. Jedná se o oddělenou část obce, stávající se z 18 sousedících domů. Konkrétně předmětná nemovitost je oddělena asi 250 m od sdruţené zástavby subobce. První zmínky o Sedmidomí sahají do 18. století, kdy si zde začali stavět své hájenky lesní hospodáři, pracující pro náchodské panství Schamburg - Lippe. V obci není k dispozici ţádná občanská vybavenost, všechny věci tohoto typu se odehrávají ve Velkých Svatoňovicích asi 3,8 km, nebo 10,5 km vzdáleném okresním městě Trutnově. Jedná se o samostatně stojící objekt, postavený na vlastním pozemku cca 100 metrů od hlavní průjezdné komunikace číslo 14, vedoucí z Trutnova do Náchoda.

Zastávka

autobusu Sedmidomí se nachází cca 500m od objektu, na vlakovou zastávku Bohuslavice je to cca 1,5 km.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rekreačním objektu vlastní bydlení rodičů majitele. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti a tudíţ k vyuţití pronájmu za trţní nájemné.

Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1892, dle 1. zápisu v pozemkové knize vloţky 116 pro k.ú. Trutnov. Rekreační objekt byl během času obýván mnoha majiteli a jiţ mnohokrát došlo k drobným, ale i zásadním výměnám stavebních prvků a menším rekonstrukcím. V roce 1995 byla přistavěna koupelna, dále pak v roce 2000 garáţ, veranda a kolna. Dále byly rekonstruovány instalace a roku 2004 část venkovní

55

fasády. Avšak hlavní stavební konstrukce a vybavení stavby jsou většinou původní s běţnou údrţbou.

Pozemek Rovný rozlehlý pozemek pravidelného tvaru stávající se z p.č. 701 o rozloze 4685 m2 a p.č. 702/3 o rozloze 1632 m2. Samotný hlavní objekt stojí na pozemku p.č. 328 o rozloze 450 m2 je zhruba uprostřed severní hrany obrazce sloţeného z těchto parcel a stojí na něm předmětný objekt č.p. 216. K nemovitosti je zajištěn přístup po vlastní cestě p.č. 1891/2. V lokalitě jsou vybudovány všechny veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn – jeho připojovací bod je vzdálen cca 200 m od hranice pozemku, přípojka není dosud vybudována), z nichţ vedou pozemkem podzemní přípojky. Parkování je v dostatečné míře moţné v garáţi, nebo na zpevněné ploše před ní.

Rekreační objekt Jedná se o samostatně stojící dům, postavený na vlastním pozemku – lichoběţníkového půdorysu, cca 100 metrů od hlavní průjezdné komunikace číslo 14 z Trutnova do Náchoda. S delší stranou umístěnou kolmo na hlavní komunikaci číslo 14. Stavba má jedno podzemní podlaţí (1.PP) a tři nadzemní podlaţí (3.NP). Podzemní podlaţí je situováno pouze pod částí objektu a je přístupné vnitřním schodištěm, které vede do 1.NP. Stavba dispozičně obsahuje v 1.PP sklep, a technický kout pro úpravu a čerpání vody. V 1.NP je vstupní veranda, kuchyně a obývací pokoj, síň, koupelna, spíţ, WC, schodiště, dále pak chlév, stodola, dřevník, sklad a kolna. V 2.NP se nachází dvě obytné místnosti, předsíň galerie, dále pak seník a skladovací místnost Ve 3.NP je situován veky nedělěný prostor.

Konstrukční řešení Základy jsou betonové - sloţené z kameniva, pasové, většinou bez hydroizolace. Nosné zdivo je tradiční cihelné s moţným výskytem kamene o tloušťce 450 - 600 mm. Stropy v 1.PP klenbové, v 1. a 2.NP jsou klenbové nebo trámové s rákosovým podhledem i bez něho, ve 3. NP neupravená konstrukce střechy. Kamenné schodiště je z pískovce, nebo betonu. Podlahy v 1.PP jsou betonové - teraco, 1. a 2.NP v obytných místnostech parkety

56

dlaţba a teraco. Střecha je sedlová – opatřená šablonovou krytinou (eternit). Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková a škvárová, opatřená nátěrem. Vnější obklady nejsou provedeny, vnitřní pouze v kuchyni, koupelně a na WC. Dveře jsou dřevené, plné i prosklené – osazené do dřevěných a kovových zárubní. Okna jsou dřevěná dvojitá, špaletová, ve verandě dřevěná eurookna. Výtápění je lokální, kamny na tuhá paliva (uhlí dřevo), nebo elektrickými přímotopy – kuchyně je vybavena kamny na uhlí, a elektrosporákem. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných a plastových. Zdrojem teplé vody je boiler o objemu 120 litrů s moţností ohřevu z kamen v kuchyni. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z litinových odpadních trub, přípojka z trub polyetilenových.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití majitelem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnávaného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení rodičů majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické, nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka

57

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

58

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil metodu porovnávací a nákladovou. Metodu příjmovou nepouţiji, jelikoţ k pronájmu rodinných domů v dané lokalitě příliš často nedochází – je trhu neznámo.

59

POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POROVNÁVACÍ METODOU Pozemek Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji, nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 503 000 Kč. A je kalkulována následně: 6767 * 222 = 1 503 000 Kč

60

Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Bohuslavice nad Úpou

Suchovršice

Markoušovicce

391/1

692/3

174/1

-

-

-

Bohuslavice nad Úpou

Suchovršice

Markoušovice

Bohuslavice nad Úpou

Suchovršice

Markoušovice

Trutnov

Trutnov

Trutnov

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Velké Svatoňovice Sedmidomí 701, 702/3 Sedmidomí 216/-, 542 32 Velké Svatoňovice Velké Svatoňovice Velké Svatoňovice Sedmidomí Trutnov

Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Katastrální území Obec Okres

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem

-

1 350 200

190 000

1 846 800

6767

3 507

976

13 680

Cena za 1m

-

385

195

135

Datum transakce

-

11.12.2009

13.1.2010

23.11.2009

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

385

195

135

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

-

1

1

1

Absolutní vlastnictví -

385 Absolutní vlastnictví 1

195 Absolutní vlastnictví 1

135 Absolutní vlastnictví 1

Bez věcných břemen

385 Bez věcných břemen 1

195 Bez věcných břemen 1

135 Bez věcných břemen 1

-

385

195

135

Určeno k zástavbě

Určeno k zástavbě

Určeno k zástavbě

Určeno k zástavbě

2

Rozloha pozemku v m 2

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

61

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

385

195

135

Územní rozhodnutí

ANO

ANO

ANO

ANO

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

385

195

135

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

385

195

135

Lokalita

Dobrá

Dobrá

Velmi špatná

Horší

Korekce

-

1

1,15

1,05

Upravená hodnota

-

385

195

135

Pravidelný

Pravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

Korekce

-

1

1,05

1,05

Upravená hodnota

-

385

225

142

Svaţitost

Rovinný

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Korekce

-

1

1,05

1,05

Upravená hodnota

-

385

237

150

Dostupnost inţ. sítí

E,V

E,V,K

E,V

E,V

Korekce

-

0,9

1

1

Upravená hodnota

-

347

237

150

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

347

237

150

Autobus/vlak

Autobus/vlak

Autobus/vlak

Autobus

Korekce

-

0,8

1

1,05

Upravená hodnota

-

294

237

158

Velmi dobré

Velmi dobré

Horší

Dobré

Korekce

-

1

1,1

1,05

Upravená hodnota

-

294

261

166

NE

NE

NE

NE

Jiná právní omezení a závazky

D. Technické parametry

Tvar pozemku

Kontaminace

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

62

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

294

261

166

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

294

261

166

-

Obdobná

-

1

Výrazně menší 0,75

Extenzivní rozvoj -

294 Extenzivní rozvoj 0,9

201 Extenzivní rozvoj 1

Extenzivní rozvoj 1

-

265

201

200

Porovnávací hodnota 1m2

222

265

201

200

Rozloha pozemku

6767

3 507

976

13 680

1 502 274

-

-

-

Jiná technická korekce

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výrazně větší 1,2

Výsledná porovnávací hodnota

Celková porovnávací metoda

Výpis oceňované parcely Pořadové číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

1

701, 702/3

6767

Jednotková hodnota v Kč/m2 222

63

Trţní hodnota

Zaokrouhlení

1 502 274

1 503 000

Nemovitost, jako celek Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy obdobné nemovitosti, které byly v okrese Trutnov v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

2 541 000 Kč. A je kalkulována následně: 223 * 11 392 = 2 541 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na další straně.

64

Příloha č. 2– TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

Libeč

Hajnice

Odolov

-

-

Královecká -/541 01 Trutnov

Hajnice -/544 66 Hajnice

Odolov -/542 34 Malé Svatoňovice Odolov

Libeč

Hajnice

Odolov

Libeč

Hajnice

Odolov

Trutnov

Trutnov

Trutnov

223

250

100

80

Hodnota za 1 m

-

-

-

-

Hodnota pozemku celkem

-

-

-

-

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Katastrální území Obec Okres

Velké Svatoňovice Sedmidomí 328 Sedmidomí 216/-, 542 32 Velké Svatoňovice Velké Svatoňovice Velké Svatoňovice Sedmidomí Trutnov

B. Údaj o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 2

2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 223

250

180

160

-

2 490 000

2 300 000

1 350 000

-

-

-

-

-

9 960

12 777

8 438

Datum transakce

-

15.1.2010

18.1.2010

2.11.2009

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

9 960

12 777

8 438

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

-

0,90

0,90

0,90

Absolutní vlastnictví

8 964 Absolutní vlastnictví

11 500 Absolutní vlastnictví

7 595 Absolutní vlastnictví

jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

65

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

8 964

11 500

7 595

NE

NE

NE

NE

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

8 964

11 500

7 595

Rodinný dům Rek. objekt

Rodinný dům Rek. objekt

Rodinný dům Rek. objekt

Rodinný dům Rek. objekt

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

8 964

11 500

7 595

ANO

ANO

ANO

ANO

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

8 964

11 500

7 595

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

8 964

11 500

7 595

Lokalita

Lepší

Horší

Lepší

Horší

Korekce

-

1,05

1

1,1

Upravená hodnota

-

9 413

11 500

8 355

Dobrý

Dobrý

Lepší

Dobrý

Korekce

-

1

0,95

1,1

Upravená hodnota

-

9 413

10 925

9 191

Velmi dobrá

Průměrná

Nadprůměrná

Průměrná

Korekce

-

1,1

1,05

1,1

Upravená hodnota

-

10 355

11 472

10 111

Dobrá

Dobrá

Výborná

Velmi dobrá

Korekce

-

1

1,15

1,1

Upravená hodnota

-

10 355

13 193

11 123

Extenzivní rozvoj

Extenzivní rozvoj

Extenzivní rozvoj

Extenzivní rozvoj

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

10 355

13 193

11 123

Autobus/vlak

Autobus

Autobus

Autobus

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

E. Technické parametry

Technický stav objektu

Techn. vybavenost budovy

Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitost

Dopravní obsluţnost

66

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

10 355

13 193

11 123

Velmi dobré

Dobré

Lepší

Dobré

Korekce

-

1,05

1,1

1,05

Upravená hodnota

-

10 873

14 513

11 680

Atraktivita objektu

Lepší

Dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Korekce

-

1,05

0,95

1,05

Upravená hodnota

-

11 417

13 788

12 264

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

11 417

13 788

12 264

Větší

Větší

Menší

Menší

Korekce

-

1

0,85

0,9

Upravená hodnota

-

11 417

11 720

11 038

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

11 417

11 720

11 038

Dopravní dostupnost a parkování

Jiná technická korekce

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

11 392

11 417

11 720

11 038

223

-

-

-

2 540 416

-

-

-

Porovnávací hodnota celkem Celková porovnávací metoda

Výpis oceňovaného objektu Pořadové číslo 1

Číslo parcely

Výměra v m2

328

223

Jednotková hodnota v Kč/m2 11 392

67

Trţní hodnota

Zaokrouhlení

2 540 416

2 541 000

NÁKLADOVÁ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY NÁKLADOVOU METODOU Nemovitost jako celek U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která prezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

68

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

2 596 000 Kč. A je kalkulována následně: 223 * 2 322 + 290 660 + 57 088 + 291 300 – 138 500 – 554 000 = 2 596 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikační trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

69

NÁKLADOVÁ METODA Rekreační objekt, Sedmidomí 216/-,

Název

542 32 Velké Svatoňovice

Číslo pozemku

328

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

cca 112 let

Efektivní stáří – po rekonstrukci

12 let

Ekonomická ţivotnost

100 let

Zastavěná plocha

223 m2

Počet podlaţí

1 pozemní a 3 nadzemní 223 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,725 536 m2

Celková podlahová plocha

1 193 m3

Celkový obestavěný prostor

3

2 322 Kč/m

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

2 770 000 Kč

Fyzické opotřebení

- 20%

554 000 Kč

Funkční nedostatky

- 5%

138 500 Kč

Ekonomické nedostatky

- 0%

0 Kč

Příslušenství (studny, oplocení, terénní úpravy)

291 306 Kč

Pozemek

57 088 Kč

Garáţ

298 660 Kč

Indikovaná hodnota

2 725 054 Kč

Zaokrouhleno

2 725 054 Kč

70

PŘÍJMOVÁ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY NÁKLADOVOU METODOU Nemovitost jako celek Majetky, které jsou schopny generovat příjem, podobně jako hodnocený majetek, jsou obvykle na základě této skutečnosti oceňovány. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku, míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Kdyţ je správně aplikovaná, je tato metoda obecně povaţovaná za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení potenciálního hrubého příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Hodnota majetku je potom stanovena pomocí dvou kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace a nebo analýzy diskontovaného „cash flow“. V případě ocenění předmětného majetku tato metoda není pouţitá s ohledem na účel vyuţití majetku a lokalitu umístění stavby.

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. lednu 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

71

Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: METODY

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 541 000

85

2 160 000 Kč

Nákladová metoda

2 726 000

15

409 000 Kč

Výsledná cena

2 569 000 Kč

Zaokrouhleno

2 569 000 Kč

Oceňovaný majetek není typický investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty vyuţitá. S ohledem na skutečnost, ţe se jedná o majetek, který byl postaven a slouţí pro účely bydlení a rekreace, bývá zpravidla pořízen investorem pro tento způsob vyuţití. Protoţe majetky tohoto druhu jsou na trhu běţně nabízeny a je s nimi obchodováno, trţní hodnota nejlépe odráţí stav ekonomiky a nabídku i poptávku po obdobném majetku na trhu nemovitostí. Při stanovení výsledné trţní ceny jsem proto přisoudil trţní metodě váhu 85%. Zejména u starších, ač funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 15%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 20. ledna 2010 reprezentována částkou :

= 2 569 000 Kč. (slovy: dvamilionypětsetšedesátdevěttisíckorunčeských)

72

Nebylo provedeno ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečností právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Posudek byl vypracován dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 20.1.2010.

73

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

74

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

75

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

-

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění

-

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

-

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

-

Při své činnosti jsme neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Trutnově, dne 20. ledna 2010

……………………………….. Miloš Srna

76

MAPY

77

78

79

80

81

82

83

2.2 Ocenění rodinného pensionu

Objednavatel :

paní Marie Macháčková Nad Zlíchovem 367/31 152 00 Praha - Hlubočepy

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Pension Adršpach

Dolní Adršpach 24/549 57 Adršpach Okres Trutnov Česká republika

Datum ocenění : 20.ledna 2010

84

paní Marie Macháčková Nad Zlíchovem 367/31 152 00 Praha - Hlubočepy

20.ledna 2010

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku, označeného mě jako Pension Adršpach nacházející se na adrese Dolní Adršpach 24/-, 549 57 Adršpach a v této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. lednu 2010 ke dni místního šetření. Zpracovatelovi zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně při prodeji tohoto majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Trutnově, na listu vlastnictví č. 388, pro katastrální území 600059 Dolní Adršpach, obec Adršpach, okres Trutnov. Informační výpisy z katastru nemovitostí ze dne 19.01.2010, jsou přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

85

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 20. ledna 2010 uţíván výhradně k ubytování a rekreaci klientů. Ţádná část nemovitosti není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajícího objektu, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

86

Předmětem ocenění je ubytovací a rekreační zařízení rodinného typu, zahrada a pozemek, na nichţ se nemovitý majetek nachází, dále pak parkoviště, kolna a studna situovaná na pozemku. Jakýkoliv jiný majetek byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby a pozemku byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a byly dále ověřeny při místním šetření.

87

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – objekt pro ubytování a rekreaci rodinného typu, Pension Adršpach č.p. 24/-

se nachází v obci Adršpach – Dolní Ardšpach (okres Trutnov a Náchod),

v současné době mající 526 obyvatel. Oceňovaná nemovitost je situována v katastrálním území Dolní Adršpach, místní části Dolní Adršpach. Jedná se o okrajovou část obce, stávající se ze sousedících domů situovaných podél silnice spojující Trutnov s Broumovem. Konkrétní předmětná nemovitost je oddělena asi 250 m od sdruţené zástavby obce. První zmínky o Adršpachu sahají do 13. století v souvislosti s historickým opevněním. Z toho se dodnes díky husitským válkám nic nedochovalo. Co tu ale je a stojí za zmínku, jsou pískovcové skály, okolo kterých se zde točí všechno dění, hlavně turistické. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost, jinak se věci tohoto typu odehrávají v okresním městě Náchodě vzdáleném asi 23 km, nebo 20.9 km vzdáleném okresním městě Trutnově. Jedná se o samostatně stojící objekt, postavený na vlastním pozemku, bezprostředně napojeném na komunikaci, pomocí upraveného nájezdu. Tato komunikace vede z Trutnova do Broumova. Zastávka autobusu Dolní Adršpach se nachází cca 200 m od objektu, na vlakovou zastávku Adršpach je to cca 150 m.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rekreačním objektu ubytování hostů a plnění potřeb jejich stravování a vyplnění volného času. Majetek je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti a tudíţ k vyuţití pronájmu za trţní nájemné, nebo generování zisku.

Historie Oceňovaný objekt byl postaven v roce 2001, dle kolaudačního rozhodnutí vydaného stavebním úřadem v Adršpachu a v lednu roku 2002, na základě tohoto rozhodnutí 88

byl uveden do provozu. Objekt byl během času pronajímán mnoha nájemcům a jiţ mnohokrát došlo k drobným výměnám zařizovacích předmětů. Primárně ho však provozuje jeho majitelka s rodinou. V roce 2007 musela být v prostorách restaurace rekonstruována základová deska, z důvodů její špatné hydroizolace.

Pozemek Rovný rozlehlý pozemek pravidelného tvaru stávající se z p.č. 620/11 o rozloze 1412 m2 a p.č. 620/3 o rozloze 8488 m2. Samotný hlavní objekt stojí na pozemku p.č. 230 o rozloze 595 m2 je zhruba uprostřed severní hrany obrazce sloţeného z těchto parcel a stojí na něm předmětný objekt

č.p. 24. K nemovitosti je zajištěn přístup po vlastní komunikaci.

V lokalitě jsou vybudovány všechny veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telekomunikace), z nichţ vedou pozemkem podzemní přípojky. Parkování je v dostatečné míře moţné na přilehlém parkovišti, vedle a před pensionem.

Pension Předmětem ocenění je samostatně stojící objekt, postavený na vlastním pozemku o půdorysu trojcípé hvězdy, cca 25 metrů od hlavní průjezdné komunikace vedoucí z Trutnova do Broumova. Stavba nemá ţádné podzemní podlaţí a tři nadzemní podlaţí (3.NP). Stavba dispozičně obsahuje v 1.NP salónek, restauraci, její příslušenství a technický provoz, který k ní přináleţí. Dále pak bezbariérový apartmán a recepci. V 2.NP je hlavní chodba, dělící se na tři ramena. Na tyto ramena navazují jednotlivé pokoje a provozní místnosti. V 3.NP se nachází opět hlavní chodba, která se dělí uţ pouze na dvě ramena, taktéţ navazující na pokoje a provozní místnosti.

Konstrukční řešení Základy jsou ţelezobetonové – piloty s trámy a deskou, opatřené radonovou izolací a hydroizolací. Nosné zdivo je tradiční cihelné na maltu vápenocementovou tloušťky 450 mm. Stropy v 1. a 2.NP jsou monolitické ţelezobetonové, ve 3.NP se nachází mansardová konstrukce střechy opatřená sádrokartonovým podhledem. Montované schodiště je z ţelezobetonových prefabrikátů. Podlahy v 1.NP jsou betonové – keramická dlaţba, koberec, 2. a 3.NP jsou druhy podlah stejné, jako v 1.NP, záleţí na účelu daných

89

místností. Střecha je mansardová – opatřená šablonovou krytinou (šindel). Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková rovněţ opatřena nátěrem. Povrchová úprava soklu je provedena z keramických glazovaných obkladaček, vnitřní pouze v kuchyni, koupelnách a na WC. Dveře jsou dřevené a plastové, plné i prosklené, osazené do dřevěných obloţkových zárubní. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem a celoobvodovým kováním. Výtápění je centrální, pomocí kotle na lehké topné oleje. Provoz kuchyně je vybaven nerezovým příslušenstvím a přístroji dle posledních norem. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je proveden z plastových trubek. Zdrojem teplé vody je průtokový ohřívač. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z plastových odpadních trub, přípojka z trub polyetilenových.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je ve stavu odpovídajícímu svému stáří, základní údrţba je prováděna. V nejbliţší době se nepočítá s rozsáhlými investicemi do rekonstrukce. Majetek je přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tedy fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe je nemovitost v současnosti vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium.

90

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

91

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním, nebo kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil metodu porovnávací, nákladovou a výnosovou.

92

POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POROVNÁVACÍ METODOU Pozemek Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného pensionu jsem porovnal

tři

pozemky

nabízené

k prodeji,

nebo

prodané

v posledním

období

v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s daným objektem, indikovaná porovnávací metodou je:

4 550 000 Kč. A je kalkulována následně: 10 495 * 434 = 4 550 000 Kč

93

Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Adršpach – Dolní Adršpach

Adršpach – Dolní Adršpach 596, 1066/2, 603/8

632/2, 113/2, 632/4

-

-

-

Dolní Adršpach Adršpach – Dolní Adršpach Trutnov

Dolní Adršpach Adršpach – Dolní Adršpach Trutnov

Janovice u Trutnova

3 100 000

3 880 200

19 009 800

10 495

8 602

6 467

126 732

Cena za 1m

-

360

600

150

Datum transakce

-

31.10.2009

27.11.2009

2.1.2010

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

360

600

378

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

-

1

1

1

Absolutní vlastnictví -

360 Absolutní vlastnictví 1

600 Absolutní vlastnictví 1

150 Absolutní vlastnictví 1

Bez věcných břemen

360 Bez věcných břemen 1

600 Bez věcných břemen 1

150 Bez věcných břemen 1

-

360

600

150

Určeno k zástavbě

Určeno k zástavbě

Určeno k zástavbě

Určeno k zástavbě

-

1

1

1

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Adršpach – Dolní Adršpach 230, 620/3, 620/11 Dolní Adršpach 24/-, 549 57 Adršpach Dolní Adršpach Adršpach – Dolní Adršpach Trutnov

Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

120, 356

Janovice u Trutnova

Janovice u Trutnova Trutnov

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem 2

Rozloha pozemku v m 2

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

94

Upravená hodnota

-

360

600

150

Územní rozhodnutí

ANO

ANO

ANO

ANO

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

360

600

150

CHKO

CHKO

CHKO

CHKO

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

360

600

150

Lokalita

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Horší

Korekce

-

1

1

1,35

Upravená hodnota

-

360

600

203

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

360

600

203

Svaţitost

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

Korekce

-

1,05

0,95

1

Upravená hodnota

-

378

570

203

Dostupnost inţ. sítí

E,V,K,P

E,V

E,V

-

Korekce

-

1,05

1,05

1,25

Upravená hodnota

-

397

598

254

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

397

598

254

Autobus/vlak

Autobus/vlak

Autobus/vlak

Vlak

Korekce

-

1

0,9

1,05

Upravená hodnota

-

397

539

267

Velmi dobré

Velmi dobré

Velmi dobré

Horší

Korekce

-

1

1

1,1

Upravená hodnota

-

397

539

294

NE

ANO

NE

NE

Jiná právní omezení a závazky

D. Technické parametry

Tvar pozemku

Kontaminace

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

95

Korekce

-

1,15

1

1

Upravená hodnota

-

457

539

294

Neaplikováno

Neaplikováno

Trať

Neaplikováno

Korekce

-

1

0,9

1

Upravená hodnota

-

457

486

294

Velikost pozemku

-

Menší

Menší

Výrazně větší

Korekce

-

0,95

0,9

1,45

Extenzivní rozvoj -

435 Extenzivní rozvoj 1

438 Extenzivní rozvoj 1

427 Extenzivní rozvoj 1

-

435

438

427

434

435

438

427

10 495

8 602

6 467

126 732

4 554 830

-

-

-

Jiná technická korekce

E. Ostatní parametry

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací metoda

Výpis oceňované parcely Pořadové číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

1

230, 620/3, 620/11

10 495

Jednotková hodnota v Kč/m2 434

96

Trţní hodnota

Zaokrouhlení

4 554 830

4 555 000

Nemovitost, jako celek Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy obdobné nemovitosti, které byly v okrese Trutnov v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

12 737 000 Kč. A je kalkulována následně: 1 220 * 10 440 = 12 737 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na další straně.

97

Příloha č. 2– TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Adršpach – Dolní Adršpach 230 Dolní Adršpach 24/-, 549 57 Adršpach Dolní Adršpach Adršpach – Dolní Adršpach Trutnov

Teplice nad Metují -

Teplice nad Metují -

Trutnov

Dolní Adršpach -/-, 549 57 Adršpach Dolní Adršpach Adršpach – Dolní Adršpach Trutnov

595

802

748

745

Hodnota za 1 m

-

-

-

-

Hodnota pozemku celkem

-

-

-

-

Adresa nemovitosti

Katastrální území Obec Okres

Náměstí Aloise Jiráska -/549 57 Teplice nad Metují Teplice nad Metují

Adršpach – Dolní Adršpach -

Teplice nad Metují

Zámecká -/549 57 Teplice nad Metují Teplice nad Metují Teplice nad Metují Trutnov

B. Údaj o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 2

2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 1 220

1 490

2 026

2 100

-

15 000 000

12 990 000

2 950 000

-

-

-

-

-

10 067

6 412

1 405

Datum transakce

-

13.1.2010

13.1.2010

18.1.2010

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

10 067

6 412

1 405

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

-

0,90

0,90

0,90

Absolutní vlastnictví

9061 Absolutní vlastnictví

5 771 Absolutní vlastnictví

1 265 Absolutní vlastnictví

jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

98

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

9061

5 771

1 265

NE

NE

NE

NE

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

9061

5 771

1 265

Pension

Pension

Pension

Hotel

Korekce

-

1

1

1,5

Upravená hodnota

-

9061

5 771

1 898

ANO

ANO

ANO

ANO

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

9061

5 771

1 898

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

9061

5 771

1 898

Lokalita

Velmi dobrá

Špatná

Dobrá

Velmi špatná

Korekce

-

1,1

1,05

1,5

Upravená hodnota

-

9 968

6 060

2 847

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Dobrý

Velmi špatný

Korekce

-

1

1,1

1,5

Upravená hodnota

-

9 968

6 666

4 271

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Špatná

Korekce

-

1

1,05

1,5

Upravená hodnota

-

9 968

7 000

6 407

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Špatná

Korekce

-

1

1,05

1,5

Upravená hodnota

-

9 968

7 350

9 611

Extenzivní rozvoj

Nástavba

Obtíţný

Přístavba

Korekce

-

1,05

1,05

1.05

Upravená hodnota

-

10 467

7 718

10 091

Autobus/vlak

Autobus/vlak

-

Autobus/vlak

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

E. Technické parametry

Technický stav objektu

Techn. vybavenost budovy

Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitost

Dopravní obsluţnost

99

Korekce

-

1

1,25

1

Upravená hodnota

-

10 467

9 648

10 091

Velmi dobré

Velmi dobré

Velmi dobré

Velmi dobré

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

10 467

9 648

10 091

Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Nevalná

Korekce

-

1

1,05

1,25

Upravená hodnota

-

10 467

10 131

12 614

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

10 467

10 131

12 614

Větší

Větší

Větší

Menší

Korekce

-

1

1

0,85

Upravená hodnota

-

10 467

10 131

10 722

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

-

1

1

1

Upravená hodnota

-

10 467

10 131

10 722

Dopravní dostupnost a parkování

Jiná technická korekce

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

10 440

10 467

10 131

10 722

1 220

-

-

-

12 736 800

-

-

-

Porovnávací hodnota celkem Celková porovnávací metoda

Výpis oceňovaného objektu Pořadové číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

1

230

1 220

100

Jednotková hodnota v Kč/m2 10 440

Trţní hodnota

Zaokrouhlení

12 736 800

12 737 000

NÁKLADOVÁ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY NÁKLADOVOU METODOU Nemovitost jako celek U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která prezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

101

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

17 600 000 Kč. A je kalkulována následně: 5 310 * 3 161 + 555 742 + 258 230 = 17 600 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikační trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

102

NÁKLADOVÁ METODA Pension Adršpach Název

Dolní Adršpach 24/-, 549 57 Adršpach

Číslo pozemku

230

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

9 let

Efektivní stáří – po rekonstrukci

-

Ekonomická ţivotnost

91 let 595 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

3 nadzemní 595 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,774

Celková podlahová plocha

1 220 m2

Celkový obestavěný prostor

5 310 m3 3

3 161 Kč/m

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

16 784 910 Kč

Fyzické opotřebení

- 0%

0 Kč

Funkční nedostatky

- 0%

0 Kč

Ekonomické nedostatky

- 0%

0 Kč

Příslušenství (studny, oplocení, terénní úpravy)

555 742 Kč

Pozemek

258 230 Kč

Indikovaná hodnota

17 598 882 Kč

Zaokrouhleno

17 600 000 Kč

103

PŘÍJMOVÁ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY PŘÍJMOVOU METODOU Nemovitost jako celek Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu, je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného „cash flow“. V případě ocenění předmětného majetku byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnávatelé lokalitě. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávatelé majetky Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

15 446 000 Kč.

104

PŘÍJMOVÁ METODA – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty

3 600 000 Kč 45 %

1 620 000 Kč

Efektivní hrubý příjem

1 980 000 Kč

Náklady na údrţbu

300 000 Kč

Pojistné

50 000 Kč

Daň z nemovitosti

5 000 Kč

Pronájem cizích pozemků Marketing

10 000 Kč

Ostatní provozní náklady

25 000 Kč

Provozní náklady celkem

390 000 Kč

Provozní příjem

1 590 000 Kč

Rezervy na renovace

200 000 Kč

Čistý provozní příjem

1 390 000 Kč

Míra kapitalizace

9%

Indikovaná hodnota

15 445 440 Kč

Zaokrouhleno

15 446 000 Kč

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. lednu 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

105

Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: METODY

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

12 737 000

60

7 642 200 Kč

Nákladová metoda

17 600 000

10

1 760 000 Kč

Příjmová metoda

15 446 000

30

4 633 800 Kč

Výsledná cena

14 036 000 Kč

Zaokrouhleno

14 036 000 Kč

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtíţně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe i kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 60%. Oceňovaný

majetek

je

k typu

majetku

a

zejména

vzhledem

k lokaci

Adršpaško-Teplických skal typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu, nebo provozu. Indikace trţní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové ale není pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a poloţil jsem na ní váhu 30%. Na trhu s obdobným majetkem v ČR přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20.března 2010 reprezentována částkou :

= 14 036 000 Kč. (slovy : čtrnáctmilionůtřicetšesttisíckorunčeských)

106

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Posudek byl vypracován dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 20.1.2010.

107

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

108

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

109

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

-

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění

-

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

-

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

-

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Trutnově, dne 20. ledna 2010

……………………………….. Miloš Srna

110

MAPY

111

112

113

114

115

116

ANALYTICKÁ ČÁST

117

3.1

Obecná charakteristika

3.1.1 Popis okresu Okres Trutnov leţí v severní části Královéhradeckého kraje, jeho rozloha činí 114 675 Ha a ţije v něm kolem 120 000 obyvatel. Celý okres je sloţen ze 177 katastrálních území. Z hlediska správních celků má 30 jednotek, z nichţ nejvýznamnějšími jsou Trutnov, Pec pod Sněţkou, Malá Úpa a Jánské Lázně. Někdejší okresní město Trutnov má okolo 35 00 obyvatel, coţ z něho činí druhé největší město v královéhradeckém kraji. Je situováno v Úpském údolí asi 20 km jiţně od hranic s Polskem a zhruba 45 km severně od krajského města Hradce Králové. Ve městě a jeho bezprostředním okolí můţeme nalézt lehký průmysl, zejména elektrotechnický v zastoupení firem Siemens, ABB, ZPA, Tyco-electronic a další. Jeden ze svých závodů zde má také ČKD. Historicky tu byla tradice lnářství, koţařství a hornictví v nedalekých dolech v Ţacléři a Malých Svatoňovicích. V 90. letech však došlo k útlumu a v současné době se zde uţ nic netěţí. Z hlediska občanské vybavenosti tu nalezneme vše, co člověk běţně potřebuje k ţivotu. Doprava je v místě k dispozici jak ţelezniční tak autobusová. V městě samém se dá také vyuţít k lokální přepravě sluţeb MHD. V Trutnově a jeho blízkém okolí jsou ceny nemovitostí ovlivněny stavem ekonomiky, místy situací bliţšího okolí a jeho demografie. Nejdůleţitějším faktorem však zůstávají pracovní příleţitosti a dopravní dostupnost. Pokud však není pracovní příleţitost zde, je vhodnou alternativou krajské město Hradec Králové, které má snadnou dopravní dostupnost a skýtá velké mnoţství pracovních příleţitostí. V souvislosti s jiţ ukončenou hornickou minulostí zde nalezneme tzv. hornické domy, ve kterých VUD (Východočeské uhelné doly) přidělovali svým zaměstnancům byty. Ty po roce 1989 přešly do majetku města, které je v několika vlnách privatizace odprodalo nájemníkům. V dnešní době finišuje developerská výstavba nových bytových domů „ za školou “ a přestavba hal Texlenu, coby brownfieldů na malometráţní byty.

3.1.2 Regionální segmentace Okres Trutnov můţeme z hlediska trhu s nemovitostmi rozdělit na několik částí. Tou první je samostatný trh Trutnova a jeho bezprostředního okolí, který je poměrně lukrativní z hlediska kvality ţivota a moţnosti zaměstnání. Z hlediska obchodovaných nemovitostí je 118

v převaze pronájem bytů, na druhém místě jsou prodeje pozemků. Na chvostě se drţí prodeje bytu a domů. Na západ od Trutnova je trh ovlivněn horami a existencí cestovního ruchu, okolo kterého se vše točí. Ceny v této lokaci jsou vyšší neţ u prvně zmíněného Trutnova. Z hlediska obchodovaných nemovitostí zde převládají rekreační objekty, pensiony a hotely. Na východ od Trutnova je pak zbytek, kde je to s kvalitou a úrovní ţivota horší díky občanské vybavenosti lokalit, moţnostem zaměstnání a kvalitou infrastruktury. Jedním lokálním extrémem této oblasti je okolí Adršpašsko-Teplických skal, kde se obchodované ceny nemovitostí výrazně liší od blízkého okolí. Nejobchodovanější nemovitosti zde jsou rekreační objekty a rodinné domy, výjimečně pak byty, protoţe se v dané lokaci téměř nenacházejí.

119

3.2

Analýza segmentů trhu

3.2.1 Pozemky Ceny tohoto druhu nemovitostí v podstatě kopírují vývoj trhu v Čechách. Jediné v čem se liší, je rozdíl cenových hladin, které směrem na východ klesají kvůli jiţ zmíněným důvodům. Dá se říci, ţe plocha konstantně klesá směrem k východu, kde nemovitosti nedosahují západních krkonošských cen, jediné co narušuje plochost je jiţ zmíněný lokální extrém Adršpašsko-Teplických skal a samozřejmě město Trutnova jeho extravilán. Ceny týkající se přímo okresního města jsou po jeho obvodu na všechny světové strany stejné, extenzivní rozvoj všemi směry není nijak omezen. Moţná snad do budoucna čistě spekulativně směrem na východ hladina skokově stoupne díky dotaţení dálnice D 11 spojující Prahu s Královcem, resp. Wroclaví. Stavebních pozemků je v Trutnově dostatek. Extenzivní stavební rozvoj v poslední době zaţívají zejména oblasti Humlova kopce a Nových Dvorů jejich ceny se pohybují zhruba následovně: nezasíťovaný

50

-

2 500 CZK/m2

zasíťovaný

1 000 -

8 500 CZK/m2

3.2.2

Prodeje

3.2.2.1 Byty Myslím si, ţe poslední dobou poptávka po bytech díky krizi poklesla a v poslední době začala stagnovat. V realitní studii MF dnes zkušený realitní makléř odhaduje během roku 2010 prudký návrat na hodnoty před krizí a mírný nárůst nad ně. Pokud se jedná o obchodování s tímto druhem nemovitostí v době před krizí to byl spíše průměrný trh, ale poptávka nebyla nikterak valná díky poměrně nízkým nájmům. Ty výrazně převyšovaly ceny splátek úvěrů a hypoték. Ceny jsou zhruba v těchto relacích: Byt do 35 m2

8 352 -

45 747 CZK/m2

Byt od 35 do 70 m2

7 228 -

44 945 CZK/m2

Byt od 70 m2

6 781 -

38 705 CZK/m2

120

3.2.2.2 Rodinné domy Trh se staršími rodinnými domy v Trutnově skoro není. To je způsobeno nabídkou, která je malá a pokud na něco narazíme, tak se jedná o nabídky prvorepublikových vily, které se zde v hojném počtu vyskytují. Ty z hlediska moderního bydlení a poţadavků na něj nejsou vyhovující. Pokud se však najde zájemce, musí počítat s tím, ţe cena takovéto nemovitosti bude výrazně vyšší neţ cena, za kterou by si zde postavil nový dům dle svých poţadavků. Ceny se pohybují od 4 do 20 milionů korun. Záleţí na tom, v jakém stavu se objekt nachází.

3.2.2.3 Bytové domy K segmentu trhu s bytovými domy jsem bohuţel nesehnal relevantní podklady, z čehoţ usuzuji, ţe trh s tímto druhem nemovitostí tu prakticky není. Bytové domy postavené v poslední době nebyly prodávány jako celek, ale rozprodaly se na jednotlivé bytové jednotky, za ceny uvedené výše v oddíle byty.

3.2.2.4 Objekty pro individuální rekreaci V okolí města je roztříštěno několik zahrádkářských a volnočasových kolonií, ze kterých stojí za zmínku dvě největší - Novačky a Kryblice. S těmito nemovitostmi se dnes prakticky neobchoduje, protoţe na ně vzhledem k jejich účelu není poptávka. V případě Novaček byly chaty zbořeny a přilehlé pozemky rozprodány jejich majiteli, jako stavební parcely. Pokud je však zájemce o rekreační objekt, koupí se venkovské stavení v přilehlém okolí, jako třeba v Hajnici, Markoušovicích, Maršově, atp. Jejich ceny se pohybují od 0,5 do 20 milionů korun.

3.2.2.5 Průmyslové a komerční objekty Vývoj posledních cca 5 let signalizuje stagnaci, moţná i mírný propad. Je tu totiţ výrazný nárůst nabídky opuštěných objektů, které zde zanechaly firmy prchající na východ za levnější pracovní silou. Nově příchozí firmy si raději postaví vlastní objekt, který jim z hlediska potřeb výroby a provozu vyhovuje nejvíce.

121

3.2.3

Nájmy

3.2.3.1 Byty Pronájmy jsou v současnosti i díky krizi na vzestupu. Pronajímají se zejména byty na velkých panelových sídlištích, jako je Zelená louka, Kryblice, Poříčí, Šestidomí a Česká čtvrť a pohybují se zhruba v těchto relacích: Byt do 35 m2

77

-

190 CZK/m2

Byt od 25 do 70 m2

65

-

161 CZK/m2

Byt od 70 m2

56

-

138 CZK/m2

3.2.3.2 Rodinné domy K segmentu trhu s rodinnými domy jsem bohuţel nesehnal relevantní podklady, z čehoţ usuzuji, ţe trh s tímto druhem nemovitostí tu prakticky není.

3.2.3.3 Objekty pro individuální rekreaci K segmentu trhu s rekreačními objekty jsem bohuţel nesehnal relevantní podklady, z čehoţ usuzuji, ţe trh s tímto druhem nemovitostí tu prakticky není.

3.2.3.4 Průmyslové a komerční prostory Z hlediska poptávky je velký zájem o prostory v centru. Ty však nejsou k mání, protoţe současní nájemci si je drţí, dokud mohou, nacházejí se z drtivé většiny v prima-rate lokalitách Horské ulice a Krakonošova náměstí. Uvolní se pouze, pokud daná firma v nájmu ukončí svou činnost. Do takto uvolněných prostor pak majitel nemá ţádný problém sehnat nového nájemce. V takovém případě se ceny různí a závisí na vybavení a kvalitě provedení interiéru: pronájem prodejních prostor

50

-

550 CZK/m2

pronájem kancelářských prostor

50

-

750 CZK/m2

pronájem skladových prostor

3

-

8 EUR/m2

122

ZÁVĚR Pro provedení kvalitního ocenění je třeba, aby jeho zpracovatel porozuměl funkčnosti a uţitečnosti daného majetku. K tomu je potřeba znát trh v daném místě a čase, co nejobjektivněji posoudit danou nemovitost se všemi faktory, které s ní přímo i nepřímo souvisí. Jsou jimi třeba stavebně-technický stav, pouţité materiály, technologie, ale i vlivy okolí, jeho kvalita atp. Cílem práce bylo zmapovat a popsat poruchy nosných konstrukcí určit jejich vliv na objekt a projevení v jeho finální ceně. Zvolené téma je však velmi rozsáhlé a jít komplexně do detailů by bylo nad rámec této práce. Druhy poruch tedy byly voleny s ohledem na to, aby spadaly do kategorie těch závaţnějších, které se vyskytují na nosných konstrukcích a zpravidla přímo ohroţují objekt nebo do budoucna budou vést k jeho ohroţení a třeba i destrukci. Dalším cílem bylo určení, jak zohlednit konkrétní poruchy ve všech třech oceňovacích metodách tedy výnosovou, nákladovou a porovnávací metodou, aby byly proporcionálně stejné vůči jejich výsledkům. Poté porovnat výsledky poruch mezi jednotlivými metodami a na závěr určit jejich podíl na finální výsledné ceně, coţ zpravidla nebývá jejích aritmetický průměr, ale přiřadí se jim váţnost dle logické úvahy zpracovatele. Tato úvaha je zaloţena na vědomostech a zkušenostech znalce. Z toho tedy můţeme říci, ţe platí přímá úměra mezi informacemi znalce a objektivností.

123

Seznam pouţité literatury 1. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola,a.s.. 2006. ISBN 80-7265-085-8 2. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. vydání. Praha : Bankovní institut vysoká škola,a.s.. 2007. ISBN 978-80-7265-101 3. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. / Oceňování na tržních principech. vydání. Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s..2008. ISBN 978-80-128 4. OCEŇOVÁNÍ, Zákon o oceňování majetku, vyhláška a předpisy UZ 711 vydání. Sagit, a.s. 2009. ISBN 978-80-7280-726-6 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. vydání.1996. ISBN 80-902109-0-2 6. HÁJEK, Petr a kol.. Pozemní stavitelství I. vydání.2005. ISBN 80-86817-12-1 7. HÁJEK, Václav a kol.. Pozemní stavitelství II. vydání.1999. ISBN 80-85920-59 8.

HÁJEK, Václav a kol.. Pozemní stavitelství III. vydání.2004. ISBN 80-86817-04-0

9.

HÁJEK, Václav a kol.. Pozemní stavitelství IV. vydání.1996. ISBN 80-85920-24-7 11. DĚDEK, Miloň; VOŠICKÝ, František. Stavební materiály. vydání.2008. ISBN 978-80-86817-26-2

124

11. www.ocenovaninemovitosti.cz 12. www.pozemnistavitelstvi.cz

Ilustrační obrázky a detaily byly pouţity z výše uvedené literatury Pozemní stavitelství IV, stejně tak i popisy některých poruch, jejich projevů, stavebních úkonů a postupů. Některé texty v oceněních byly pouţity ze starších bakalářských prací odevzdaných na Bankovním institutu vysoké škole Praha Skladba analýzy trhu byla pouţita ze starších bakalářských prací odevzdaných na Bankovním institutu vysoké škole Praha

125

Seznam příloh

126