Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Podnikání a oceňování
Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce
Autor:
Irena Cetlová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Duben 2010
Čestné prohlášení
Prohlašuji, ţe bakalářskou práci „Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na trţní hodnotu“ jsem vypracovala samostatně pod vedením vedoucího bakalářské práce a s pouţitím odborné literatury a dalších informačních zdrojů, které jsou citovány v práci a uvedeny v seznamu literatury na konci práce.
V Praze dne 15.6. 2010
Irena Cetlová
Poděkování
Děkuji panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., za péči, kterou mi věnoval po celou dobu zpracování této bakalářské práce. Především mu děkuji za cenné odborné rady a laskavý přístup.
Anotace Předmětem bakalářské práce „Moderní technologie a materiály a jejich vliv na ocenění“ je analýza vlivu moderních technologií a materiálů na trţní hodnotu nemovitosti. Problematika moderních technologií a materiálů je velmi rozsáhlá, a proto je tato bakalářská práce zaměřena pouze na prvky pouţívané pro svislé nosné konstrukce při výstavbě rodinných domů. Práce přináší přehled o pouţívaných materiálech a jejich vlastnostech, které jsou na českém trhu k dispozici a které mají vliv na ţivotnost stavby. Dále tato bakalářská práce analyzuje vlastnosti svislých nosných konstrukcí a konkrétní pouţívané materiály. V aplikační části práce jsou analyzovány nízkoenergetické a pasivní domy a jejich vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Poslední kapitola práce obsahuje ocenění rodinného domu a bytového domu.
Annotation: Object of the final thesis „Modern technologies and materials and their effect on evaluation“ is the analysis of the effect of modern technologies and materials on the market value of real property. The issue of modern technologies and materials si very broad, therefore this final thesis aims only at elements of vertical supporting structures of family houses. This thesis offers an outline of used materials and their characteristics, which are available on the czech market and have the effect on the life span of the construction. This final thesis also analyses characteristics of vertical supporting structures and concrete used materials. The application part analyses low-power and pasive houses and their effect on the market price of the property. The last part contains evaluation of a family house and an apartment house.
Klíčová slova Nemovitost, budova, svislé nosné konstrukce, trţní hodnota, trţní cena, reprodukční cena a reprodukční náklady, náhradová cena a náhradové náklady Key words Real property, Building, Vertical supporting structure, Fair Market Value, Market Price, Reproduction price and reproduction Cost, Replacement Cost
Obsah A.
Teoretická část................................................................................................................ 9
1.
Popis materiálů a technologií pro výstavbu ........................................................................ 9 1.1.
Základní pojmy ............................................................................................................ 9
1.2.
Platná legislativa ........................................................................................................ 10
1.3.
Základní poţadavky na stavby .................................................................................. 11
1.4.
Ţivotnost staveb ......................................................................................................... 12
1.5.
Prvky dlouhodobé a krátkodobé ţivotnosti ............................................................... 14
1.5.1.
Prvky dlouhodobé ţivotnosti ............................................................................ 14
1.5.2.
Prvky krátkodobé ţivotnosti............................................................................. 14
1.6.
Svislé nosné konstrukce............................................................................................. 15
1.6.1.
Funkce svislých nosných konstrukcí ................................................................ 15
1.6.2.
Dělení svislých nosných konstrukcí ................................................................. 16
1.7.
Vlastnosti materiálů pro svislé nosné konstrukce...................................................... 17
1.7.1. 1.7.1.1.
Tepelně technické vlastnosti ............................................................................ 18 Součinitel prostupu tepla............................................................................. 18
1.7.1.2. Tepelně-technické poţadavky podle ČSN ...................................................... 19 1.7.2.
Tepelné mosty .................................................................................................. 21
1.7.3.
Zvukově izolační vlastnosti .............................................................................. 23
1.7.4.
Difuzní schopnost materiálu............................................................................. 24
1.7.5.
Tepelně akumulační vlastnosti ......................................................................... 26
1.8.
Volba vhodného stavebního materiálu ...................................................................... 27
1.9.
Druhy staveb podle materiálů .................................................................................... 27
1.9.1
Zděné konstrukce ............................................................................................. 28
1.9.1.1.
Cihlářské výrobky ............................................................................................ 28 1.9.1.2. Pórobeton .......................................................................................... 31 1.9.1.3. Vápenopískové cihly ........................................................................ 33
1.9.2.
Sendvičové konstrukce ..................................................................................... 36 1.9.2.1. Betonové a liaporbetonové tvárnice ................................................. 36 1.9.2.2. Dřevocementové tvárnice ................................................................. 38 1.9.2.3. Ztracené bednění ze dřevocementových desek Velox a Durisol ...... 40 1.9.2.4. Polystyrénové tvárnice ztraceného bednění ..................................... 44
1.9.3.
Dřevostavby ..................................................................................................... 45 1.9.3.1. Panelové dřevostavby ....................................................................... 46 1.9.3.2. Skeletové dřevostavby ...................................................................... 49 1.9.3.3. Sruby ................................................................................................. 53
1.9.3.4. Roubenky .......................................................................................... 56 2.
Nízkoenergetické a pasivní domy ..................................................................................... 59 2.1.
Udrţitelná výstavba ................................................................................................... 59
2.2.
Program „Zelená úsporám“ ...................................................................................... 59
2.3.
Průkaz energetické náročnosti budovy ...................................................................... 60
2.4.
Energeticky efektivní dům......................................................................................... 62
2.5. Členění energeticky efektivních domů .......................................................................... 63 2.5.1. Nízkoenergetický dům ........................................................................................... 63 2.5.2. Energeticky pasivní dům........................................................................................ 63 2.5.3. Energeticky nulový dům ........................................................................................ 64 2.5.4. Energeticky nezávislý dům ..................................................................................... 64 2.5.5. Plusenergetický dům .............................................................................................. 64 2.6.
Nízkoenergetický dům ............................................................................................... 65
2.7.
Pasivní dům ............................................................................................................... 67
3.
Zhodnocení vlivu pouţívaných materiálů a technologií na trţní hodnotu ........................ 69
Závěr......................................................................................................................................... 69 B.
C.
Praktická část................................................................................................................ 71 1.
Trţní ocenění rodinného domu .................................................................................... 71
2.
Trţní ocenění bytového domu ...................................................................................... 96 Analýza trhu ............................................................................................................... 123
Pouţitá literatura .................................................................................................................... 140 Seznam tabulek a grafů .......................................................................................................... 143 Seznam obrázků ..................................................................................................................... 144 Seznam příloh ......................................................................................................................... 146
Úvod Od 30. let minulého století se postupně zrychloval technologický vývoj stavebních konstrukcí a v současné době jsou konstrukce spolu s pouţívanými materiály významnými prvky tvořícími moderní architekturu a kvalitativně vyšší uţitnou hodnotu staveb. Nové stavební a konstrukční technologie, včetně pouţívaných stavebních hmot a materiálů vnesly do současného stavitelství celou řadu dalších výhod, jako je zrychlení doby výstavby a především sníţení provozních nákladů staveb. Přinesly úspory zejména v energetické náročnosti staveb a uţivatelském komfortu. Pozitivně ovlivňují i celkový vzhled objektů, čímţ zvyšují jejich celkovou atraktivitu a v konečném důsledku také jejich trţní hodnotu. Nové materiály a technologie staveb umoţnily smělé konstrukce a změnu vzhledu obvodového pláště i výplňových otvorů budov a tím vytvoření nového architektonického stylu měnícího tvář velkoměst ve vyspělém světě. Cílem této bakalářské práce je popsat, zanalyzovat a vyhodnotit moderní technologie a materiály pro svislé konstrukce při výstavbě rodinných domků, jejich vlastnosti, pouţití a sledované parametry a jejich vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Dílčím cílem je i analýza vlivu nízkoenergetického a pasivního domu na trţní ocenění. V aplikační části je zařazeno ocenění dvou vybraných objektů – rodinný a bytový dům. První kapitola práce definuje základní pojmy spojené s výstavbou a trţním oceněním nemovitostí a uvádí platný legislativní rámec. Dále tato práce ve druhé kapitole rozebírá vlastnosti svislých nosných konstrukcí. Aplikační část práce specifikuje konkrétní pouţívané stavební materiály. Součástí třetí kapitoly je přehled stavebních systémů a výrobků pouţívaných pro stavbu rodinných domů a přehled jejich sledovaných parametrů. V další části práce jsou představeny současné trendy ve výstavbě rodinných domů a specifikovány vlastnosti, které musí mít nízkoenergetický a pasivní dům. Součástí praktické části práce je odhad rodinného domu ve Světicích, který je po částečné rekonstrukci díky dotacím Ministerstva ţivotního prostředí. Druhé ocenění se týká bytového domu v Praze na Vinohradech. Závěr práce je věnován zhodnocení, zda materiály a technologie pouţívané při výstavbě rodinných domů mohou mít vliv na trţní hodnotu nemovitosti.
Hypotézou této bakalářské práce je, ţe vliv konstrukčních systémů, technologií a moderních stavebních materiálů na trţní hodnotu nemovitosti je poměrně malý a odhad autorky práce maximálně do 10 % nárůstu trţní hodnoty. Tyto úspory se však budou lišit podle typu konstrukcí a pouţitých materiálů a velikosti stavby. Jako nejvýznamnější prvek ovlivňující trţní hodnotu stavby má lokalita, ve které se stavba nachází a další faktory, jako je dopravní dostupnost, infrastruktura, apod. Konkrétní výpočet vlivu výše uvedených technologií a materiálů však není cílem této bakalářské práce. Práce abstrahuje od dalších alternativních materiálů, jejichţ vyuţívání je ojedinělé – nepálená hlína (nepálené cihly), stavební materiály ze slámy (nosná slaměná konstrukce a dřevěná konstrukce vyplněná slaměnými balíky) a podobně. Rovněţ práce neanalyzuje domy stavěné ze ţelezobetonových panelů.
A. Teoretická část 1. Popis materiálů a technologií pro výstavbu 1.1.
Základní pojmy
Nemovitost Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník § 119 rozděluje věci na movité a nemovité. Nemovitostmi jsou podle tohoto zákona pozemky a stavby, které jsou spojené se zemí pevným základem. §120 dále uvádí, ţe stavba není součástí pozemku. Stavba Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v §2, části (3) vymezuje pojem stavba. „Stavbou se rozumí, veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání.“ Pozemek Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky §27 určuje pojem pozemek a parcela. „Pozemkem je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hraničí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků.“ Parcelou je pak pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Budova Dále zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky vymezuje pojem budova. “Budovou se rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.” Byt Za nemovitost se povaţují i byty a nebytové prostory, i kdyţ nesplňují podmínku, ţe nemovitost je spojena pevným základem s pozemkem.
Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům definuje pojem byt takto: “Byt je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení.”
1.2.
Platná legislativa
Kromě právních norem uvedených v bodě 1.1. s problematikou stavební výroby souvisejí další právní předpisy. Zejména technické poţadavky na stavební výrobky vycházejí především z:1
Zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) se změnami: 68/2007 Sb., 191/2008 Sb., 223/2009 Sb., 345/2009 Sb., 379/2009 Sb.
Zákona č. 22/1997 Sb. o technických poţadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů se změnami: 71/2000 Sb., 102/2001 Sb., 205/2002 Sb., 226/2003 Sb., 277/2003 Sb., 229/2006 Sb., 186/2006 Sb., 481/2008 Sb., 490/2009 Sb.
Nařízení č. 163/2002 Sb., kterým se stanoví technické poţadavky na vybrané stavební výrobky se změnami: 251/2003 Sb., 128/2004 Sb.
Nařízení č. 190/2002 Sb., kterým se stanoví technické poţadavky na stavební výrobky označené CE se změnami: 251/2003 Sb., 128/2004 Sb.
Vyhláška 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov
Evropská směrnice 2002/91/ES týkající se průkazu energetické náročnosti budovy
1
ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov – Část 2: Poţadavky
Zpracováno podle knihy Doc. Ing. Svoboda Luboš, CSc., a kolektiv, Stavební hmoty, JAGA, Bratislava, 2007, ISBN 978-80-8076-057-1
1.3.
Základní poţadavky na stavby
Kaţdý investor se při výstavbě domu musí řídit platnou legislativou. V zákoně č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavebním zákoně) jsou v § 156 uvedeny poţadavky na stavby, kterými je nutné se řídit. Zákon uvádí: „Pro stavbu mohou být navrţeny a pouţity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichţ vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navrţený účel zaručují, ţe stavba při správném provedení a běţné údrţbě po dobu předpokládané existence splní poţadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, poţární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a ţivotního prostředí, bezpečnost při udrţování a uţívání stavby včetně bezbariérového uţívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla“.
Mechanická odolnost a stabilita znamená, ţe stavba musí být navrţena a postavena takovým způsobem, aby zatíţení, která na ni budou působit v průběhu stavění a uţívání, neměla za následek: zřízení celé stavby nebo její části, větší stupeň nepřípustného přetvoření, poškození jiných částí stavby nebo technických zařízení nebo instalovaného vybavení následkem deformace nosné konstrukce, poškození událostí v rozsahu neúměrném původní příčině.
Poţární bezpečnost znamená, ţe stavba musí být navrţena a postavena takovým způsobem, aby v případě poţáru: byla po určitou dobu zachována nosnost a stabilita konstrukce, byl omezen vznik a šíření poţáru a kouře ve stavebním objektu, bylo omezeno šíření poţáru na sousední objekty, mohly osoby a zvířata opustit stavbu nebo být zachráněny jiným způsobem, byla brána v úvahu bezpečnost záchranných jednotek.
Hygiena, ochrana zdraví a ţivotního prostředí znamená, ţe stavba musí být navrţena a postavena takovým způsobem, aby neohroţovala hygienu nebo zdraví jejích uţivatelů nebo sousedů, především v důsledku: uvolňování toxických plynů, přítomnosti nebezpečných částic nebo plynů v ovzduší, emise nebezpečného záření, znečištění nebo zamoření vody nebo půdy, nedostatečného zneškodňování odpadních vod, kouře a tuhých nebo kapalných odpadů, výskytu vlhkosti v částech stavby nebo na površích uvnitř stavby.
Bezpečnost při uţívání znamená, ţe stavba musí být navrţena a postavena takovým způsobem, aby při jejím uţívání nebo provozu nevznikalo nepřijatelné nebezpečí úrazu, například uklouznutím, smykem, pádem, nárazem, popálením, zásahem elektrickým proudem a zraněním výbuchem
Ochrana proti hluku znamená, ţe stavba musí být navrţena a postavena takovým způsobem, aby hluk vnímaný obyvateli nebo osobami poblíţ stavby byl udrţován na úrovni, která neohrozí jejich zdraví a dovolí jim spát, odpočívat a pracovat v uspokojivých podmínkách.
Úspora energie a ochrana tepla znamená, ţe stavba a její zařízení pro vytápění, chlazení a větrání musí být navrţeny a postaveny takovým způsobem, aby spotřeba energie při provozu byla nízká s ohledem na klimatické podmínky místa a poţadavky uţivatelů.
Tyto výše uvedené poţadavky musí být při běţné údrţbě plněny po dobu ekonomicky přiměřené ţivotnosti stavby za předpokladu působení běţně předvídatelných vlivů.2
1.4.
Ţivotnost staveb
Ţivotnost stavby je doba, po kterou je stavba schopna plnit svoji funkci. Ţivotnost stavby je závislá na materiálovém a konstrukčním provedení a také na technickém stavu objektu. Při oceňování majetku je vţdy nutné posoudit technický stav nemovitosti a zváţit, jaký vliv má na celkovou ţivotnost a tím i na míru zhodnocení. Ţivotnost stavby se dá vyjádřit z několika pohledů jako:
technická
právní
ekonomická
morální
Všechny tyto druhy ţivotností mají podstatný vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Technickou ţivotností „rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání“3 a technického zániku za předpokladu, ţe v průběhu této ţivotnosti bude prováděna běţná
2
Doc. Ing. Svoboda Luboš, CSc., a kolektiv, Stavební hmoty, JAGA, Bratislava, 2007, ISBN 978-80-8076-0571
údrţba stavby. Technická ţivotnost tedy končí dobou, kdy jiţ nelze stavbu bezpečně uţívat. Technická ţivotnost je dána především průměrnou ţivotností jednotlivých prvků stavby. Na technickou ţivotnost mají vliv především konstrukční systém, údrţba, rekonstrukce a modernizace. Právní ţivotností se rozumí „doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po dobu zániku nemovitosti jako věci“4. Ekonomická ţivotnost5 je doba od vzniku stavby aţ po okamţik, kdy tato stavba ztrácí svoji ekonomickou uţitečnost. Ekonomická ţivotnost končí v případě, ţe jsou náklady stavbu nepřiměřeně vysoké a nemovitost neposkytuje dostatečný výnos, takţe je výhodnější stavbu odstranit či nahradit stavbou novou, která bude přinášet očekávané výnosy. Ekonomickou ţivotnost mohou také ztratit jednoúčelové stavby, pokud uţ není důvod tuto stavbu provozovat a není ani další moţnost jejího vyuţití. Morální ţivotnost „je doba od moţného vyuţití stavby do doby jejího funkčního zastarávání“6, například má stavba nevyhovující dispoziční řešení nebo se změnil trh a jsou ţádoucí jiné typy objektů. Ţivotnost staveb podstatně ovlivňují tyto faktory:7 -
Způsob zaloţení stavby ve vztahu k základovým podmínkám
-
Návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, střešní nosné konstrukce a schodišťové konstrukce).
-
Způsob a intenzita uţívání stavby
-
Provádění běţné údrţby
-
Modernizace, generální opravy, apod.
Ţivotnost staveb se posuzuje i z pohledu času.
3
Ing. Ort Petr, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, a.s., Praha 2005, ISBN 80-7265-085-8, str. 64 4 Ing. Ort Petr, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, a.s., Praha 2005, ISBN 80-7265-085-8, str. 64 5 Zpracováno podle http://www.la-ma.cz/?p=108, staţeno 1.5.2010 6 Ing. Ort Petr, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, a.s., Praha 2005, ISBN 80-7265-085-8, str. 65 7 Zpracováno podle http://archive.zf.jcu.cz/~alina/indexdb.php?go=dbclanek&PHPSESSID=8bbf2fb8aed0f069b062f0958a47a601& clanek=29&PHPSESSID=8bbf2fb8aed0f069b062f0958a47a601, staţeno 1.5.2010
1.5.
Prvky dlouhodobé a krátkodobé ţivotnosti
1.5.1. Prvky dlouhodobé ţivotnosti Prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou nosné konstrukce stavby, u kterých se předpokládá, ţe se po celou dobu ţivotnosti nebudou muset měnit nebo pouze částečně v případě generální opravy. V případě poškození těchto prvků se stavba stává nefunkční, můţe hrozit i její zřícení. Případné opravy těchto prvků jsou finančně velmi náročné. Mezi prvky dlouhodobé ţivotnosti8 patří dále základy, svislé nosné konstrukce, stropy, tedy vodorovné nosné konstrukce, střešní nosné konstrukce a schodišťové konstrukce. Prvky dlouhodobé ţivotnosti mají ţivotnost obvykle vyšší neţ 100 roků. 1.5.2. Prvky krátkodobé ţivotnosti Mezi prvky krátkodobé ţivotnosti patří všechny ostatní nenosné konstrukce, jako jsou například podlahy, okna, dveře, omítky, instalace atd. U prvků krátkodobé ţivotnosti je předpokládá nejméně jedna výměna těchto prvků za dobu trvání této stavby. Jejich ţivotnost se předpokládá do 100 roků. Předpokládanou ţivotnost konstrukcí a vybavení určuje vyhláška č. 3/2008 Sb., tabulka č. 1 Tabulka č. 1 Předpokládaná doba ţivotnosti konstrukce a vybavení staveb Číslo poloţky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 8
Název Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchůh Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod
Předpokládaná ţivotnost v letech 150 – 200 80 – 200 80 – 200 70 – 150 40 – 80 30 – 80 50 – 80 30 – 60 30 – 50 80 – 200 50 – 80 30 – 50 50 – 80 15 – 80 20 – 50 25 – 50 30 – 50
Zpracováno podle http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001, staţeno 1.5.2010.
18 19 20 21 22 23 24 25 26
Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty (jádra)
20 – 50 30 – 60 20 – 50 20 – 40 15 – 30 30 – 60 30 – 50 15 – 25
Zdroj: Vyhláška č. 3/2008 Sb.
1.6.
Svislé nosné konstrukce
Svislé nosné konstrukce jsou jedním z prvků dlouhodobé ţivotnosti stavby, které tvoří spolu s vodorovnými nosnými konstrukcemi rozhodující část konstrukčního systému. Mezi svislé nosné konstrukce se zařazují:9 stěny sloupy pilíře 1.6.1.
Funkce svislých nosných konstrukcí
Hlavní funkce svislých nosných konstrukcí:10 nosná ztuţující dělící tepelně technická akustická protipoţární Nosná funkce je z výše uvedených funkcí nejdůleţitější, protoţe svislé nosné konstrukce musí přenášet zatíţení celé stavby, tedy zatíţení ze stropních konstrukcí, schodišť a střechy do základů a odtud se zatíţení přenáší dále do základové půdy.
9
Zpracováno podle skripta Akad. Arch. Ing. Jan Novotný, Prof. Ing. Josef Michálek, Csc., Pozemní stavitelství v kresbách, Sobotáles, Praha, 2006, ISBN 80-86817-16-4 10 Zpracováno podle http://www.skoleni-kurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/05_PST-Steny.pdf, staţeno 7.5.2010
Obvodové zdi domu oddělují vnitřní a vnější prostředí domu. Většinou jde o nosné zdi, které se zakládají na základových konstrukcích, nejčastěji pasech. Jsou důleţité z hlediska zajištění stability celé stavby. Stavba svislých nosných konstrukcí se provádí po vylití základové desky, která musí být izolována proti radonu a zemní vlhkosti. Plocha svislých nosných konstrukcí tvoří hlavní část celé stavby, a proto podstatně ovlivní vlastnosti stavby i cenu stavby. Volba materiálu pro svislé nosné konstrukce a jeho tepelně izolační vlastnosti je jedním ze základních rozhodnutí, které musí investor udělat. Přestoţe zdící materiály představují pouze asi 10 % z celkové ceny domu, mají hlavní vliv na kvalitu a ţivotnost stavby, zdraví a komfort obyvatel domu a také zásadně ovlivňují náklady na provoz celé stavby. Toto rozhodnutí patří mezi nejdůleţitější, protoţe svislé nosné konstrukce na rozdíl od ostatního vybavení objektu, nelze po dobu ţivotnosti stavby měnit, a tak budou stavbu ovlivňovat po celý čas její existence. 1.6.2. Dělení svislých nosných konstrukcí Svislé nosné konstrukce se dělí podle mnoha hledisek. 11 Podle funkce se svislé nosné konstrukce dělí na: -
nosné
-
nenosné
Podle polohy ve stavebním objektu se dělí na:12 -
vnitřní
-
obvodové
Podle způsobu provádění se dělí na:13 -
zděné konstrukce
-
monolitické konstrukce
-
prefabrikované konstrukce
Podle pouţitého materiálu se dělí na:14 11
Ing. Kuţela, Martin, Zdi vnější a vnitřní, ERA group spol. s r.o., Brno, 2006, ISBN 80-7366-058-X, str. 5-6 Zpracováno podle skripta Akad. Arch. Ing. Jan Novotný, Prof. Ing. Josef Michálek, Csc., Pozemní stavitelství v kresbách, Sobotáles, Praha, 2006, ISBN 80-86817-16-4 13 Zpracováno podle http://www.skoleni-kurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/05_PST-Steny.pdf, staţeno 7.5.2010 14 Zpracováno podle http://www.skoleni-kurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/05_PST-Steny.pdf, staţeno 7.5.2010 12
-
stěny z cihelných materiálů
-
stěny z tvárnic na bázi lehkých betonů
-
betonové stěny
-
kamenné stěny
-
dřevěné stěny
-
vrstvené konstrukce
Podle dispoziční funkce se dělí na:15 -
stěny štítové
-
schodišťové
-
chodbové
-
dělící
Podle polohy vzhledem k tvaru budovy se dělí na: -
stěny podélné
-
stěny příčné
1.7.
Vlastnosti materiálů pro svislé nosné konstrukce
Svislé nosné konstrukce chrání budovu před vnějšími vlivy. 16 Aby mohly chránit interiér před výkyvy teplot a v domě bylo ideální klima, jsou u obvodových stěn velmi důleţité jejich tepelně izolační vlastnosti. Pokud je dům trvale obývaný, je velmi důleţité, aby materiály obvodových konstrukcí měly vysokou akumulační schopnost a niţší hodnoty součinitele prostupu tepla. Naopak u domu, který je obýván jen zřídka a který potřebuje co nejrychleji vytopit, je ţádoucí, aby materiály obvodových konstrukcí měli naopak nízkou akumulační schopnost, a mohou mít vyšší hodnoty součinitele prostupu tepla. Svislé obvodové konstrukce jsou jedním z nejdůleţitějších částí stavby.
17
Vlastnosti
materiálů, z kterých jsou svislé nosné konstrukce postaveny, mohou zásadně ovlivnit kvalitu
15
Zpracováno podle skripta Akad. Arch. Ing. Jan Novotný, Prof. Ing. Josef Michálek, Csc., Pozemní stavitelství v kresbách, Sobotáles, Praha, 2006, ISBN 80-86817-16-4 16
Zpracováno podle http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html, staţeno 11.5.2010 17 Zpracováno podle http://jiho.ceskostavby.cz/clanky/stavby-rodinných domu/hruba-stavba-obvodové-stěny5252.html, staţeno 11.5.2010
celé stavby. Na tyto materiály je kladeno mnoho poţadavků. Důleţitými sledovanými vlastnostmi těchto materiálů jsou: tepelně technické vlastnosti, zvukově izolační vlastnosti, tepelně akumulační vlastnosti, difuzní schopnost materiálu. Samozřejmostí jsou vlastnosti jako dostatečná pevnost a objemová stálost. 1.7.1. Tepelně technické vlastnosti Tepelně technické vlastnosti18jsou důleţité především u obvodových konstrukcí, které oddělují exteriér a interiér. Obvodová konstrukce, která má špatné tepelně technické vlastnosti způsobí velké tepelné ztráty stavby. Některé materiály pouţívané pro stavbu obvodových konstrukcí nesplňují poţadované normy. 19 K dosaţení poţadovaných norem je proto nutné provést zateplení obvodové konstrukce tepelnou izolací, která zlepší poţadované vlastnosti obvodové konstrukce.
1.7.1.1. Součinitel prostupu tepla Pro vyjádření tepelně technické vlastnosti konstrukcí se pouţívá součinitel prostupu tepla.20 Vyjadřuje, kolik tepla propustí konstrukce v 1 m2 plochy konstrukce při rozdílu teplot jednoho kelvinu. Součinitel prostupu tepla se označuje jako U (W/m².K). Čím je hodnota součinitele prostupu tepla niţší, tím má prvek či konstrukce lepší tepelně technické vlastnosti a také se dům bude lépe vytápět a nespotřebuje tolik energie. Poţadované a doporučené hodnoty součinitelů prostupu tepla udává ČSN 73 0540 – 2. I do budoucna se budou normy pravděpodobně zpřísňovat, proto by se měli investoři řídit doporučenými hodnotami. Pokud se investor rozhodne pro stavbu nízkoenergetického či pasivního domu, musí hodnoty součinitele prostupu tepla splnit ještě přísnější kriteria.
18
Zpracováno podle http://jiho.ceskostavby.cz/clanky/stavby-rodinných domu/hruba-stavba-obvodové-stěny5252.html, staţeno 11.5.2010 19
Zpracováno podle http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html, staţeno 11.5.2010 20
Zpracováno podle Ing. Kuţela, Martin, Zdi vnější a vnitřní, ERA group spol. s r.o., Brno, 2006, ISBN 807366-058-X, str.7-8
1.7.1.2. Tepelně-technické poţadavky podle ČSN Požadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla UN,
20
pro budovy s
převažující návrhovou vnitřní teplotou 20 °C dokumentuje tabulka č. 2. Tabulka č. 2 Tepelně-technické poţadované doporučované hodnoty součinitele UN, 20
Popis konstrukce
typ akce
Poţadované Doporučené hodnoty UN hodnoty UN 2 2 [W/m K)] [W/m K)]
Střecha plochá a šikmá se sklonem do 45° včetně 0,24 Podlaha nad venkovním prostorem
0,16
Strop pod nevytápěnou půdou (se střechou bez tepelné izolace) 0,30 Podlaha a stěna s vytápěním (vnější vrstvy od vytápění)
0,20
Lehká
0,30
0,20
Těţká
0,38
0,25
Podlaha a stěna přilehlá k zemině (s výjimkou případů podle poznámky 1)
0,45
0,30
Strop a stěna vnitřní z vytápěného k nevytápěnému prostoru
0,60
0,40
Strop a stěna vnitřní z vytápěného k částečně vytápěnému prostoru Strop a stěna vnější z částečně vytápěného prostoru k venkovnímu prostředí
0,75
0,50
Podlaha a stěna částečně vytápěného prostoru přilehlá k 0,85 zemině (s výjimkou případů podle poznámky 1)
0,60
Stěna mezi sousedními budovami Strop mezi prostory s rozdílem teplot do 10°C včetně
1,05
0,70
Stěna mezi prostory s rozdílem teplot do 10°C včetně
1,30
0,90
Strop vnitřní mezi prostory s rozdílem teplot do 5°C
2,2
1,45
Stěna vnitřní mezi prostory s rozdílem teplot do 5°C
2,7
1,80
Stěna vnější Střecha strmá se sklonem nad 45°
Okna a jiná výplň otvoru z vytápěného prostoru (včetně 1,7 rámu, který má maximálně 2,0 W/m2K)
1,2
Dveře, vrata a jiná výplň otvoru z částečně vytápěného nebo nevytápěného prostoru vytápěné budovy (včetně 3,5 rámu)
2,3
Šikmé střešní okno, světlík a jiná šikmá výplň otvoru se sklonem do 45° z vytápěného prostoru do venkovního 1,5 prostředí
1,1
Šikmé střešní okno, světlík a jiná šikmá výplň otvoru se 2,6
1,7
Popis konstrukce
typ akce
Poţadované Doporučené hodnoty UN hodnoty UN 2 2 [W/m K)] [W/m K)]
sklonem do 45° z vytápěného prostoru do částečně vytápěného prostoru nebo z částečně vytápěného prostoru do venkovního prostředí Zdroj: ČSN 73 0540 – 2. Tepelná ochrana budov – Část 2: Poţadavky
Pozn. 1: Za konstrukci lehkou se zde povaţuje konstrukce s plošnou hmotností menší neţ 100 kg/m2, přičemţ se do plošné hmotnosti započítávají všechny vrstvy od vnitřního povrchu aţ po rozhodující tepelně-izolační vrstvu, včetně. Pozn. 2: Pro konstrukce přilehlé k zemině do vzdálenosti 1 m od rozhraní zeminy a venkovního vzduchu na vnějším povrchu konstrukce se uplatňují poţadované (resp. doporučené) hodnoty pro vnější stěny vytápěných nebo částečně vytápěných prostorů. 1.7.1.2.
Vývoj normových hodnot součinitelů prostupu tepla
Poţadavky norem na součinitel prostupu tepla se postupně zpřísňují. V následujícím grafu je vyjádřen vývoj těchto poţadavků na jednotlivé typy konstrukcí od roku 1964 do současnosti, která je vyjádřena normovými poţadavky pro pasivní výstavbu. Graf č. 1 Vývoj poţadavků na součinitel prostupu tepla od roku 1964
Zdroj: EkoWATT - Normové hodnoty ČSN 730540 od roku 1964
1.7.2. Tepelné mosty Tepelné mosty21 jsou taková místa v konstrukci budovy, kde v důsledku špatného provedení nebo pouţití nevhodného materiálu, vzniká větší únik tepelné energie z interiéru do okolního prostředí. Tato skutečnost způsobuje nejenom tepelné ztráty a tím i zvýšenou potřebu tepla na vytápění, ale vede také k poklesu vnitřní povrchové teploty v místě tepelného mostu, kde dochází k poklesu teploty pod hodnotu rosného bodu a následně ke kondenzaci vodních par. V těchto místech následně vznikají plísně, které jsou zdroji alergenů a mají karcinogenní účinky. Plísně se mohou vyskytovat nejenom na viditelných místech, ale také skrytě, například pod podlahami či okenními parapety Tepelné mosty můţou mít vliv na statiku stavby a mohou vést aţ k destrukci stavby. Statiku ohroţují tím, ţe způsobují kondenzaci vodní páry v konstrukci, coţ vede k hnilobě u dřevěných částí stavby, ke korozi u kovových částí stavby a k porušení mrazem u ostatních částí. Tepelné mosty pouţíváním moderních materiálů a technologií nabývají stále větší důleţitosti. Dříve se problémy s tepelnými mosty neřešily tolik, jako v současné době. Nedostatky způsobené tepelnými mosty byly přisuzovány spíše stárnutí stavby. Navíc díky nekvalitním oknům a topení lokálními kamny na tuhá paliva byl v domech sušší vzduch, takţe nedocházelo ke kondenzaci vodní páry v takovém měřítku jako nyní. V současné době je snaha o dosaţení co největší úspory energií. Proto je třeba co nejvíce utěsnit obvodovou konstrukci a omezit výměnu vzduchu. Důsledkem toho je vlhčí vzduch a následná kondenzace vodní páry v místě tepelných mostů, tedy v místech kde jsou studenější povrchy konstrukce. Zde pak vznikne ideální prostředí pro vznik plísní, které jsou pro obyvatele domu velmi nebezpečné, protoţe plísně mají karcinogenní účinky a způsobují alergie. Lze rozlišit dva základní typy tepelných mostů:22
tepelné mosty, které vznikají kvůli netěsnostem v konstrukci. V tomto případě jde o tepelné ztráty vzniklé prouděním
tepelné mosty, které vznikají v místech, kde je špatně navrţena skladba konstrukce, v tomto případě jde o tepelné ztráty vzniklé vedením
21
Zpracováno podle http://www.tzb-info.cz/t.py?t=2&i=2526, staţeno 5.5.201
22
Technická příručka tepelné mosty, KM Beta, vydáno 8/2009
Další dělení tepelných mostů:23
systémové
nahodilé
tepelné vazby
Systémové tepelné mosty jsou takové, které se neustále pravidelně opakují, a s vlivem těchto tepelných mostů se počítá jiţ ve výpočtech součinitele prostupu tepla konstrukcí. Nahodilé tepelné mosty se v konstrukci neopakují. Tepelná vazba je styk dvou různých konstrukcí. V tomto případě nejde o klasický tepelný most, jedná se například o napojení obvodové stěny a okna. I zde však dochází ke zvýšenému tepelnému toku. Podle velikosti lze tepelné mosty ještě dělit na:
bodové
lineární
Tepelné mosty jsou na kaţdé stavbě, není moţné se jim vyhnout, ale je potřeba jejich existenci minimalizovat. Velmi důleţité je věnovat pozornost místům moţného vzniku tepelných mostů jiţ při návrhu samotné stavby a pak hlavně ve fázích realizace. Většinou se však problém s tepelnými mosty objeví aţ po dokončení stavby. Odstranění tepelných mostů je pak téměř nemoţné, protoţe většinou jiţ nelze zasáhnout do konstrukce budovy. Pokud odstranění tepelných mostů moţné je, většinou je toto řešení finančně velmi náročné. Tepelné mosty jsou vady, které se v konstrukci nedají snadno odhalit. Pokud nedojde přímo k vzniku plísní, nemusí majitel domu o tepelných mostech vůbec vědět. V současné době se k odhalování tepelných mostů pouţívá termografie. Měření je moţné provádět pouze v chladném období, kdy jsou větší rozdíly mezi teplotou v interiéru a teplotou v exteriéru. Termografický snímek je vlastně infračervený snímek, který pomocí barev, které přiřadí k naměřeným povrchovým teplotám, znázorní místa úniku tepla. Odhalí tedy tepelné mosty v konstrukci stavby.
23
Zpracováno podle http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/energie/tepelne-mosty-jsou-nanejvysnezadouci-85.html, staţeno 5.5.2010
Obrázek č. 1 Termografie24
Zdroj: http://www.termografie-uo.cz/termografie-ve-stavebnictvi/?dokument_id=54, staţeno 18.6.2010
1.7.3. Zvukově izolační vlastnosti Dalším poţadavkem na svislé nosné konstrukce je schopnost zvukově izolovat.
25
Tuto
schopnost zajišťuje obvodové i vnitřní zdivo. Obvodové zdi chrání interiér domu od okolního hluku, především od hluku z ulice. Musí ale také zabránit přenosu hluku z interiéru do exteriéru. Vnitřní zdivo zase musí zvukově izolovat, aby nedocházelo k přenosu hluku z jedné místnosti do druhé. Schopnost zvukově izolovat se vyjadřuje veličinou, která se nazývá stupeň vzduchové neprůzvučnosti. Tato veličina se počítá v decibelech (dB). Přípustné hodnoty hluku stanovují legislativní předpisy, a to Nařízení č. 148/2006 o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací a dále ČSN 73 0532 Akustika – ochrana proti hluku v budovách26 a posuzování akustických vlastností stavebních výrobků – Poţadavky. Nejlepší hodnoty zvukové neprůzvučnosti mají konstrukce postavené z těţkých materiálů, jako je beton či cihla. Pokud samotný materiál nesplňuje nároky na zvukovou izolaci, lze 24
Na obrázku je z části zateplený panelový dům. Modro-fialová barva znázorňuje jiţ zateplenou boční část. Čelní část domu je před zateplením. 25 Zpracováno podle http://jiho.ceskostavby.cz/clanky/stavby-rodinných domu/hruba-stavba-obvodové-stěny5252.html, staţeno 11.5.2010 26 Zpracováno podle Ing. Kuţela, Martin, Zdi vnější a vnitřní, ERA group spol. s r.o., Brno, 2006, ISBN 807366-058-X, str.10-11
vlastnost tohoto materiálu vylepšit vrstvením konstrukcí, do kterých se vloţí přidaná zvuková izolace, například minerální vlna. 27 Poţadavky na neprůzvučnost obvodových plášťů obytných budov dokumentuje tabulka č. 3. Tabulka č. 3 Poţadavky na neprůzvučnost obvodových plášťů obytných budov Poţadovaná zvuková izolace obvodového pláště v R'w, dB *) nebo DnT,w, dB *) Hladina venkovního hluku 2 m před fasádou LA,eq,2m, dB **) Noc: 22.00 h - 06.00 h
≤ 40
41 - 45
46 - 50
51 - 55
56 – 60
61 - 65
66 – 70
Den: 06.00 h - 22.00 h
≤ 50
51 - 55
56 - 60
61 - 65
66 – 70
71 - 75
76 – 80
30
30
30
33
38
43
48
Obytné místnosti bytů
*) Jednočíselné veličiny vážené podle ČSN EN ISO 717-1, odvozené z veličin v třetinooktávových
pásmech
definovaných
v
ČSN
EN
ISO
140-5
**) Vážená ekvivalentní hladina akustického tlaku A určená 2 m před fasádou s přihlédnutím k 6.6.3 ČSN EN ISO 140-5, zaokrouhlená na celé číslo 1) Zdroj: ČSN EN ISO 717-1 a EN ISO 140-5
1.7.4. Difuzní schopnost materiálu Difuzní schopnost materiálu nebo jinými slovy propustnost vodních par28 je další z důleţitých vlastností, které musí splňovat svislé nosné konstrukce a především materiály, ze kterých se tyto konstrukce staví. Je to schopnost obvodových konstrukcí vyrovnávat vlhkost vnitřního a vnějšího prostředí. Při obývání kaţdého domu vzniká velké mnoţství vodních par. Jednak samotným pobytem obyvatel domu, kteří svým dýcháním vytváří vlhkost a pak také běţnou činností, která se v domě odehrává. Vodní páry vznikají při koupání, vaření, praní, sušení prádla a podobně. Část vodních par přijme vzduch v objektu, část odstraní ventilátory a digestoře a část vlhkosti
27
Zpracováno podle http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html, staţeno 11.5.2010 28 Zpracováno podle http://jiho.ceskostavby.cz/clanky/stavby-rodinných domu/hruba-stavba-obvodové-stěny5252.html, staţeno 11.5.2010
odchází díky větrání okny. Určitou část vlhkosti však musí pojmout a odvést také obvodová konstrukce. 29 Pokud je konstrukce stěny alespoň částečně propustná pro vzduch a vodní páru, coţ většina konstrukcí je, dochází k pronikání, tedy difuzi vodní páry, stěnou směrem ven. Schopnost materiálu propouštět vodní páru závisí na hodnotě difuzního odporu. Čím je difuzní odpor materiálu menší, tím lépe dokáţe tento materiál propouštět vodní páry a tím lépe pak i dům postavený z vhodných materiálů dýchá. Malý difuzní odpor mají porézní materiály, které mají otevřené vzduchové dutiny. Mezi tyto materiály patří například pórobeton či minerální vata. 30 Vysoké hodnoty difuzního odporu mají naopak materiály neporézní, jako jsou plasty, kovy, sklo nebo materiály s uzavřenými póry, jako je například pěnový polystyren. Čím je pak obvodová konstrukce silnější, tím dosahuje většího difuzního odporu, protoţe vodní pára musí proniknout více vrstvami. Problém nastává, kdyţ je difuzní odpor obvodové konstrukce příliš vysoký a tato konstrukce není schopna vodní páry propouštět. Pokud je vzduch v objektu vodními parami nasycen a není schopen jiţ další pojmout, začnou se vodní páry sráţet a měnit na vodu, tedy kondenzovat. Závisí také na teplotě, jaké mnoţství vodních par je vzduch schopen pojmout. Právě teplota, při které se vodní pára začíná sráţet, se nazývá teplota rosného bodu. V případě, ţe rosný bod vzniká uvnitř obvodové konstrukce a dochází zde ke kondenzaci, materiál obvodové konstrukce vlhne. Tento fakt můţe mít velmi zásadní vliv na kvalitu obvodové konstrukce, protoţe vlhké stěny ztrácejí své tepelně izolační vlastnosti. Navíc nadměrné mnoţství vodních par můţe způsobit zásadní poruchy stavby, mohou vznikat různé druhy hub a plísní. Vlhnutí obvodové konstrukce lze předejít zvolením vhodného materiálu s malým difuzním odporem nebo správným vrstvením materiálů u vícevrstvých konstrukcí. Ve stěně postavené z jednoho materiálu, například z cihel, ke kondenzaci vodní páry dochází vţdy, ale jen ve velmi malém mnoţství. U vícevrstvé stěny je nutné dodrţet zásadu, ţe vnitřní vrstvy této konstrukce musí mít větší difuzní odpor neţ vrstvy vnější. Pak ke kondenzaci nedojde, nebo jen v povoleném mnoţství. Pokud je to naopak a vnější vrstvy stěny mají větší difuzní odpor 29
Zpracováno podle http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html, staţeno 11.5.2010 30 Zpracováno podle Ing. Kuţela, Martin, Zdi vnější a vnitřní, ERA group spol. s r.o., Brno, 2006, ISBN 807366-058-X, str.9-10
neţ stěny vnitřní, pak mnoţství zkondenzované vlhkosti můţe být značné. Takto konstruované stěny lze před vlhkostí ochránit pouţitím parozábrany, coţ je zpravidla plastová fólie, která se vkládá do vnitřních vrstev konstrukce.
1.7.5. Tepelně akumulační vlastnosti Akumulační vlastnosti jsou další sledované parametry svislých nosných konstrukcí. Akumulace31 znamená schopnost materiálu přijmout a udrţet v sobě teplo a při ochlazení nebo při přerušení vytápění toto teplo opět uvolnit zpět do interiéru. O akumulaci se mluví nejenom v souvislosti s ohříváním vnitřního prostoru, ale také v souvislosti s udrţením chladu v domě v teplém letním období, kdy brání přehřátí místností. Tepelně akumulační schopnost materiálu je závislá především na hmotnosti tohoto materiálu. Čím je materiál těţší, tím má lepší akumulační vlastnosti.
32
Ne vţdy jsou však
dobré akumulační vlastnosti výhodou. Domy postavené z těţkých stavebních materiálů, s výbornými akumulačními schopnostmi se sice pomaleji ochlazují, ale také se pomaleji vytápí. Teplo se totiţ nejprve ukládá, tedy akumuluje do konstrukce a teprve potom se vytápí samotná místnost. Je proto velmi důleţité předem stanovit priority podle způsobu vyuţití domu. Pokud bude dům pouţíván trvale, potom je dobré zvolit některý z materiálů s dobrými akumulačními schopnostmi, aby nedocházelo ke kolísání teplot. Pokud bude dům pouţíván pouze občas, jak je tomu například u chat a chalup, bude zřejmě důleţitější zvolit takový materiál pro svislé nosné konstrukce, který umoţní dům co nejrychleji vytopit na přijatelnou teplotu. 33 Velkou akumulační schopnost mají například kamenné a betonové stěny a také stěny z plných cihel. Menší akumulační schopnosti mají třeba stěny z pórobetonu. Rovněţ dřevostavby mají velmi nízké akumulační schopnosti a interiér se vytopí téměř okamţitě. Akumulaci zhoršuje vliv absorpce a desorpce vlhkosti, protoţe materiál pak spotřebuje naakumulované teplo na uvolnění své vlastní vlhkosti, místo aby uvolnil naakumulované teplo pro ohřev domu.
31
Zpracováno podle Ing. Kuţela, Martin, Zdi vnější a vnitřní, ERA group spol. s r.o., Brno, 2006, ISBN 807366-058-X, str.9 32 Zpracováno podle http://jiho.ceskostavby.cz/clanky/stavby-rodinných domu/hruba-stavba-obvodové-stěny5252.html, staţeno 33 Zpracováno podle http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html, staţeno
Schopnost akumulace se vyjadřuje v kWh/m3 a tepelná vodivost v W/m.K. Tyto parametry u vybraných materiálů dokumentuje tabulka č. 4. Tabulka č. 4 Schopnost akumulace a tepelná vodivost vybraných materiálů Materiál
schopnost akumulace
tepelná vodivost
Beton
cca 0,620 kWh/m3
cca 1,30 W/m.K
Cihla plná
cca 0,420 kWh/m3
cca 0,80 W/m.K
Plynosilikát (ytong a podobné)
cca 0,130 kWh/m3
cca 0,20 W/m.K
Dutinková cihla (např. Porotherm 40 SI)
cca 0,160 kWh/m3
cca 0,10 W/m.K
Dřevo
cca 0,280 kWh/m3
cca 0,20 W/m.K
Pěnový polystyren, minerální vlna
cca 0,007 kWh/m3
cca 0,04 W/m.K
Ocel
cca 0,960 kWh/m3
cca 58 W/m.K
Zdroj: EkoWATT
1.8.
Volba vhodného stavebního materiálu
Kaţdý investor, který chce stavět rodinný dům, se musí nejprve zabývat otázkou, jaký typ konstrukce zvolí a podle druhu konstrukce dále zvolit také vhodný druh stavebního materiálu. Výběr materiálů pro stavbu domu je velmi široký a většina výrobců nabízí ucelené stavební systémy pro celou hrubou stavbu.
Je důleţité velmi pečlivě vybírat nejenom podle
ekonomického hlediska, ale především podle vlastností těchto materiálů, kterými jsou jiţ v předchozích kapitolách zmíněné tepelně technické vlastnosti, zvukově izolační vlastnosti, tepelně akumulační vlastnosti, difuzní schopnost materiálu a další. Kaţdý investor by měl tedy předem vědět, co od domu očekává. Zda staví dům pro několik generací, či mu postačí stavba pouze na několik desítek let, zda v budoucnu bude chtít dům přestavovat, či upravovat. Dále jak energeticky náročný by měl být provoz domu. Investory začíná zajímat i ekologické hledisko, například jak stavba zatíţí ţivotní prostředí.
1.9.
Druhy staveb podle materiálů
Investor má v podstatě dvě základní moţnosti, buď se rozhodnout pro tradiční zděnou stavbu, sendvičovou konstrukci nebo pro dřevostavbu. Do kategorie zděných staveb patří cihlářké výrobky, pórobeton a vápenopískové cihly.
Sendvičové konstrukce se dělí na konstrukce z betonových a liaporbetonových tvárnic, dřevocementových tvárnic, polystyrénových tvárnic a na stavby z dřevocementových desek. U dřevostaveb je moţnost výběru ze sendvičových konstrukcí panelových nebo skeletových, či klasických staveb z masivního dřeva. 1.9.1 1.9.1.1.
Zděné konstrukce Cihlářské výrobky
Cihly patří dlouhodobě mezi tradiční zdící materiály a v dnešní době jsou stále nejpouţívanějším stavebním materiálem u nás. Podoba cihelných výrobků se však podstatně změnila a to nejenom napohled, ale především svými vlastnostmi. Klasické plné cihly o rozměrech 290 x 140 x 65 mm uţ se téměř nepouţívají. Cihlářské výrobky prošly technologickým pokrokem a nahradily je děrované tepelně izolační cihelné bloky. Z klasické technologie zdění vápeno-cementovou maltu tloušťky 12 mm se přešlo na speciální tenkovrstvé malty, popř. lepidla, tloušťky 1 mm, neboť loţné plochy cihel jsou zbroušeny s přesností do 1 mm, coţ umoţňuje velmi přesné zdění. Jde o široký sortiment cihel nejrůznějších rozměrů, vlastností i způsobů pouţití. Většina výrobců dodává tyto produkty jako ucelené systémy pro stavbu celého domu. Na trhu jsou cihelné bloky pro obvodové zdivo, bloky pro nosné stěny a příčky, doplněné o cihly rohové a poloviční, které se pouţívají na vazby rohů a ostění. Dále dveřní a okenní překlady bez i s moţností zabudování předokenních ţaluzií. Těmito doplňkovými produkty se předešlo problémům s dělením cihel. Dalším produktem jsou speciální cihly se zvýšeným akustickým útlumem, které jsou vhodné pro mezibytové příčky nebo jako obvodové zdivo mezi řadovými domy. Dalšími cihlářskými výrobky jsou samozřejmě ucelené stropní konstrukce i zdivo pro výstavbu komínů.34 Díky moderním technologiím se podařilo odstranit většinu slabších stránek cihel. V první řadě se podařilo zlepšit její tepelně izolační vlastnosti, a to díky struktuře cihel, které tvoří speciální mříţka se systémem svislých dutin, které jsou navrţeny tak, aby kladly co největší odpor při prostupu tepla. Také samotný cihlářský střep je odlehčený mnoţstvím jemných pórů, které vznikají v procesu vypalování po vyhoření různých odlehčujících přísad přidávaných do cihlářské suroviny. Právě tyto póry podstatně zvyšují tepelně izolační
34
Zpracováno podle Technická příručka pro projektanty a stavitele, HELUZ, vydaná 1.9.2009
vlastnosti cihel. Svislé děrování zajišťuje kromě tepelně izolačních vlastností, také kvalitní izolaci zvukovou a zároveň bloky odlehčuje, coţ napomáhá rychlé a snazší výstavbě. Cihlářské výrobky také podstatně změnily své rozměry. Výrobci cihel dnes nabízí velkoformátové cihly, které se spojují na pero a dráţku, čímţ splňují poţadavky na vysokou produktivitu při zdění a díky přesným rozměrům a zbroušeným loţným plochám cihelných bloků se velmi výrazně sníţila i spotřeba malty a tím také náklady na výstavbu. Klasické zdění patří v České republice k nejpopulárnější technologii při stavbě rodinného domu. Jedním z důvodů je i fakt, ţe realizace svépomocí není nijak náročná a výrobci cihelných systémů dodávají také dokonale zpracované příručky pro výstavbu domů. Navíc výstavbou z cihelných bloků získají stavitelé masivní konstrukci, která zajišťuje dostatečnou pevnost a nosnost, a to za celkem rozumnou cenu. Stavebníci dávají cihle přednost i díky dalším výborným vlastnostem tohoto stavebního materiálu. Cihly se vyznačují také výbornými akumulačními schopnostmi a dobrými akustickými vlastnostmi. Neméně podstatná je i vysoká poţární odolnost cihel a jejich nehořlavost. Pálená cihla má dále vynikající difuzní vlastnosti a tím přispívá k vytvoření zdravého vnitřního klimatu v objektech. Základem pro dosaţení optimálního vnitřního prostředí je schopnost propouštět vodní páry zdivem. Přebytečná vodní pára se vlivem fyzikálního procesu, tzv. sorpce, akumuluje do keramického materiálu aţ do úrovně vlhkosti. Správně zvolený cihlový systém dokáţe přebytečnou vodní páru zachytit a přijmout. Po dosaţení hranice se přebytek vodních par odvádí dále přes omítku ven do exteriéru. Pokud vlhkost v místnosti naopak klesne, opět se mění rovnováţná vlhkost keramiky ve stěně a nastává opačný proces, tzv. desorpce. Jeho principem je uvolňování vlhkosti z materiálu a její následné dodávání zpět do interiéru. Cihla tedy funguje jako houba, která nasává přebytečnou vlhkost a v případě potřeby ji opět uvolňuje. Nepotřebuje přitom ţádné speciální technologie, funguje jen díky vlastnostem materiálu a fyzikálním zákonům. Právě díky svým difuzním schopnostem zabraňuje i vzniku plísní v místnostech a poruchám v důsledku kondenzace par uvnitř konstrukce. Cihelné zdivo je přírodní materiál, je šetrný k ţivotnímu prostředí a dá se snadno recyklovat. Navíc je tento materiál pro člověka hygienicky nezávadný.35
35
Zpracováno podle časopisu Pěkné bydlení, 8/2009, str. 92-96
Nevýhodou zdění z cihel byly vţdy mokré procesy při výstavbě a prostoje, které vznikaly, neţ stavba vyschla. I tyto nevýhody se snaţí výrobci eliminovat, a to právě díky zdění z přesných zbroušených bloků, které umoţňují zdění na tzv. tenkovrstvou maltu, díky které stavba rychleji vysychá. Další nevýhodou zdění ze stavebních bloků je, ţe zdění by mělo být prováděno při teplotě +5 aţ +30 °C. I tento problém se snaţí výrobci cihelných bloků vyřešit. Přišli na trh se speciální polyuretanovou pěnou, která se pouţívá místo malty. Jedná se o bezcementové lepidlo s extrémně silnou lepivostí, které je určené výhradně pro lepení přesně broušených cihel. Protoţe jde o suchý systém zdění, dovoluje zdění i při nízkých teplotách, a to aţ do -5 °C. Výhodou tohoto způsobu zdění je, ţe nedochází k přenášení vlhkosti z pojiva do zdiva. Zdění pomocí pěny je rychlé a nenáročné na energii a vodu. Tabulka č. 5 dokumentuje hlavní technické parametry vybraných cihlářských výrobků. Tabulka č. 5 Technické parametry vybraných cihlářských výrobků Produkty/parametry
HELUZ FAMILY 50 Broušená HELUZ THERMO STI 49 broušená HELUZ STI 38 broušená HELUZ SUPERTHERM AKU 30 těţká
Rozměry cihly d/š/v Mm
Součinitel prostupu tepla U (W/m².K)
Pevnost v tlaku MPa
Hmotnost cihly cca kg/ks
Vzduchová neprůzvučnost dB
Objemová hmotnost kg/m³
247/500/249
0,16
8
18,1
48
590
247/490/249
0,19
8
18,1
48
600
247/380/238
0,25
10
13,8
43
590
247/300/238
0,87
15
17,3
58
980
Zdroj: Technická příručka pro projektanty a stavitele, HELUZ 1) Součinitel prostupu tepla U je vyjádřen v suchém stavu bez omítek při pouţití celoplošného lepidla 2) Váţená vzduchová neprůzvučnost vyjadřuje informativní hodnoty vypočtené z výsledků měření výrobků v praxi pro jednovrstvé zdivo s oboustrannou omítkou.
Obrázek č. 2 Broušený cihelný blok HELUZ FAMILY 50 pro nízkoenergetické a pasivní domy
Zdroj: http://www.heluz.cz/pdf/family50.pdf, staţeno 20.3.2010
1.9.1.2.
Pórobeton
Velkým konkurentem cihlářských výrobků je pórobeton36, známější pod názvem Ytong, podle výrobce, který tyto výrobky dodává na náš trh. Pórobeton je stavební materiál, který se vyrábí pouze z přírodních materiálů: vápna, křemičitého písku vody Neobsahuje ţádné další substance, které by negativně působily na zdraví nebo ţivotní prostředí, proto lze tento materiál povaţovat za ekologický a zdraví nezávadný. Navíc díky svému sloţení brání tento materiál vzniku a růstu plísní. Miliony mikroskopických vzduchových pórů zajišťují tomuto materiálu výborné tepelně izolační vlastnosti a také schopnost vyrovnávat vnitřní vlhkost, coţ je zárukou příjemného vnitřního klimatu stejně jako u cihlářských výrobků, protoţe i pórobeton „dýchá“. Pórobeton se velmi rychle rozšířil i díky rychlému a přesnému způsobu výstavby. Stejně jako výrobci cihlářských výrobků i výrobci pórobetonu nabízejí ucelené stavební systémy, které umoţňují výstavbu celého domu od sklepa aţ po střechu. V nabídce jsou mimo pórobetonových tvárnic pro obvodové a nosné zdivo také příčkovky, nosné překlady, U-profily, různé druhy překladů, věncové tvárnice, stropní konstrukce a také schodišťové stupně. Pórobetonové tvárnice pro obvodové a nosné zdivo jsou o něco větší, nejčastěji mají rozměry 375 x 249 x 599 mm, mají speciální úchopové kapsy pro snazší manipulaci s tvárnicemi a 36
Zpracováno podle Produktový katalog Ytong, vydáno duben 2009
stejně jako u cihelných bloků se vyrábí s perem a dráţkou nebo zcela hladké. Rovněţ se tyto tvárnice vyzdívají na tenkovrstvé malty o tloušťce 1 – 3 mm. Díky nízké hmotnosti a snadné opracovatelnosti, je velice jednoduché s materiálem pracovat, například provádět různé přířezy nebo zbrousit případné nerovnosti. Díky tomu, ţe je materiál poměrně měkký, lze snadno frézovat instalační dráţky nebo vyvrtat otvory pro zásuvky a vypínače. Dalšími pozitivními vlastnostmi jsou dlouhá ţivotnost a také vysoká poţární odolnost. Se svou minerální skladbou totiţ pórobeton náleţí k nehořlavým stavebním materiálům. Niţší objemová hmotnost sebou nese i niţší únosnost, ale pro výstavbu rodinných domů je zcela dostačující. Pevnost tvárnic je ve všech směrech stejná, takţe tvárnice můţeme libovolně otáčet a jejich nosnost se nezmění. I výrobci pórobetonových tvárnic se snaţí vyhovět stále se zpřísňujícím předpisům. Na trhu se jiţ od roku 2006 (asi 3 roky) vyskytuje pórobetonová tvárnice s přídomkem Lambda, která dokáţe při rozumným tloušťkách bez dodatečného zateplení dokonce překročit normové poţadavky a doporučení na obvodové stěny budov. Díky výborným tepelně technickým vlastnostem lze tyto výrobky pouţít i pro výstavbu nízkoenergetických a pasivních domů. Technické parametry pórobetonových výrobků dokumentuje tabulka č. 6.
Tabulka č. 6 Technické parametry pórobetonových výrobků Produkt/parametr
Rozměry š/v/d (mm)
Součinitel Pevnost prostupu v tlaku tepla U zaručená (W/m².K) N/mm²
Vzduchová neprůzvučnost dB
Objemová hmotnost v suchém stavu kg/m³
YTONG THETA YTONG LAMBDA 375 P-350 YTONG LAMBDA 499 P350
499/249/300
0,16
1,8
45
300
375/249/599
0,23
2,0
44
350
499/249/300
0,17
2,0
46
350
Zdroj: Produktový katalog Ytong
Obrázek č. 3 Přesné tvárnice Ytong
Zdroj: http://www.xella.cz/html/czk/cz/ytong-presne-tvarnice.php, staţeno 20.3.2010
1.9.1.3.
Vápenopískové cihly
Vápenopískové výrobky37 se rovněţ vyrábí z přírodních materiálů: jemného křemičitého písku (cca 92%), nehašeného vápna (cca 5%) vody (cca 3%) Pro výrobu tohoto materiálu uţ nejsou třeba ţádné další přísady ani ţádné chemikálie. Po smíchání a vyzrání se výrobky lisují do konečného tvaru a probíhá jejich vytvrzení v peci (autoklávu) působením tlaku vodní páry při teplotě cca 200 °C. Díky tomuto postupu získávají vápenopískové výrobky výborné stavebně-fyzikální vlastnosti jako je vysoká pevnost v tlaku i objemová hmotnost. Nejznámější na našem trhu jsou výrobky firmy KM Beta. Firma prodává vápenopískové výrobky od jednotlivých cihel, pásků, prvky pro dělící příčky, komíny, doplňkové tvarovky aţ po tvárnice, které se prodávají pod obchodní značnou SEDWIX. Jedná se o obvodové zdivo, s nízkým tepelným odporem, které je určené pro výstavbu energeticky úsporných, nízkoenergetických i pasivních domů. Firma nabízí ucelený systém vícevrstvých konstrukcí ve třech variantách, které se navzájem liší pouţitými materiály a výsledným vzhledem fasády. Vápenopískové tvárnice lze pouţít jak pro výstavbu rodinných domů, tak i pro domy bytové a administrativní budovy a to díky vysoké pevnosti zdiva, která se pohybuje od 15 do 40 MPa, coţ umoţňuje pouţít tyto výrobky i pro velmi namáhané stěny. 37
Zpracováno podle http://www.kmbeta.cz/sortiment/info_VPC.html, staţeno 10.3.2010
Vysoká pevnost výrobků a také jejich přesnost umoţňují stavění v menších tloušťkách, coţ samozřejmě vede k úspoře půdorysné plochy. Vápenopískové tvárnice se vyrábí s přesností 12 mm, díky tomu lze dosáhnout velké přesnosti při výstavbě, redukuje se mnoţství spotřebované malty nebo lepidla a tím dochází také k redukci vody, která se dostává do konstrukce domu při spojování materiálu. Konstrukce pak lépe vysychá a urychluje se tak doba uvedení budovy do provozu. Přesnost tvárnic usnadňuje také následné nanášení omítek, které se pouţívají výhradně tenkovrstvé. Zdění z těchto tvárnic ulehčuje také systém pera a dráţky pro jednoduché spojení jednotlivých tvárnic a také úchopné kapsy, které slouţí ke snazší k manipulaci s těmito tvárnicemi. Díky těmto výhodám je zdění jednodušší a urychluje se proces výstavby. Vápenopískové výrobky mají také výborné tepelně akumulační vlastnosti, které zaručují vnitřní pohodu a tepelnou stabilitu zdiva. Díky akumulačním vlastnostem zdiva totiţ dochází jen k velmi pomalé změně teploty vnitřních konstrukcí při změnách jak vnějších tak vnitřních teplot. Vápenopískové výrobky mají také schopnost přijímat vzdušnou vlhkost a zase ji vydávat zpět do interiéru, coţ vytváří příjemné mikroklima. Výhodou vápenopískových výrobků jsou také výborné zvukově izolační vlastnosti, které se osvědčí při pouţití tohoto materiálu při výstavbě dělících příček. Domy z vápenopískových výrobků mají vysokou ţivotnost a díky pohledovému pouţití vápenopískových cihel, které se dají pouţít i v exteriéru například pro výstavbu plotů, zídek a podobně, vytvářejí také jedinečnou architekturu. Vápenopískové výrobky mají také dobré protipoţární vlastnosti a zdivo z tohoto materiálu vykazuje vysokou protipoţární odolnost. Vápenopískové výrobky mají také velkou účinnost při stínění elektromagnetického a rentgenového záření. Díky těmto vlastnostem lze tyto výrobky pouţít na výstavbu speciálních budov, tedy například v nemocnicích, kde je nutné chránit lidi před rentgenovým zářením nebo v bankách, kde je kvůli ochraně lidí, bezpečnosti dat a peněz nezbytné zabránit například signálům mobilních telefonů a podobně. Technické parametry vápenopískových výrobků dokumentuje tabulka č. 7.
Tabulka č. 7 Technické parametry vápenopískových výrobků Produkt/parametr
SENDWIX 16 DFLD SENDWIX 8 DF-LP AKU SENDWIX 5 DF-P
Rozměry š/v/d (mm)
Hmotnost kg/ks
Pevnost v tlaku zaručená N/mm²
Vzduchová neprůzvučnost dB
Objemová hmotnost kg/m³
498/240/248
36,5
15
48
1222
248/240/248
24,5
20
54
1600
290/240/113
15
40
53
1810
Zdroj: http://www.kmbeta.cz/pdf/produktove-listy/VPC.pdf a http://www.xella.cz/html/czk/cz/ytong-presnetvarnice.php, staţeno 10.4.2010
Obrázek č. 4 Vápenopískové bloky KM Beta
SENDWIX 16DF-LD 498×240×248 mm
SENDWIX 8DF-LP 248×240×248 mm
SENDWIX 5DF-P 290×240×113 mm
Zdroj: http://www.kmbeta.cz/pdf/produktove-listy/provadeci_prirucka_sendwix.pdf, staţeno 10.4.2010
Porovnání hlavních druhů stavebních materiálů z hlediska akumulace zdiva dokumentuje tabulka č. 8. Tabulka č. 8 Porovnání stavebních materiálů z hlediska akumulace zdiva
Zdroj: http://kalksandstein.cz/pages/oinfo/oinfo.html, staţeno 10.4.2010
1.9.2. Sendvičové konstrukce 1.9.2.1.
Betonové a liaporbetonové tvárnice
Betonové a liaporbetonové tvárnice38 jsou určeny jak pro stavbu rodinných domů, tak i pro stavby domů bytových, dále pro stavby průmyslových objektů či staveb občanské vybavenosti. Výrobce dodává ucelený systém, který se skládá z obvodového tepelně izolačního zdiva vyplněného polystyrénem, které je doplněné tvárnicemi rohovými, překladovými a věncovými. Dále dodává tvárnice pro vnitřní nosné zdivo a příčkové zdivo, které jiţ nejsou vyplněny izolací. K nim patří i cihly, které slouţí například na dozdívky ostění, dozdívky pod stropní konstrukce a podobně. Systém je ještě doplněn ţelezobetonovými prefabrikovanými překlady. Základním materiálem pouţitým při výrobě těchto tvárnic je buď mezerovitý beton či mezerovitý liaporbeton. Tvárnice se neliší pouze svým sloţením, ale také svou pevností a z tohoto důvodu i způsobem pouţití. Některé druhy těchto tvárnic mají pevnost v tlaku 3,5MPa a 5,5 MPa. Ty jsou určené pro výstavbu 2- 3 podlaţních budov. Jiné druhy mají pevnost v tlaku 7,5 MPa či 10,5 MPa a pouţívají se na stavbu 3 – 5 podlaţních budov. U těchto vyšších budov se tvárnice nelepí maltou, ale zalévají se cementovou směsí, čímţ vznikne pevnější konstrukce. Tvárnice se spojují pomocí systému pera a dráţky. Pro výrobu těchto tvárnic se pouţívá pouze přírodních materiálů: křemičitý písek kamenná drť cement voda K této směsi se pak ve vibrolisovacím zařízení přidává vloţka z tvrzeného stabilizovaného samorozhášivého polystyrenu. Tyto tvárnice uţ se pak dále neupravují ani nevypalují v pecích. Obvodové tepelně izolační zdivo pro konstrukce rodinných domů tvoří liaporbeton s polystyrénovou izolací. Tato sendvičová konstrukce zajišťuje výborné tepelně izolační vlastnosti zdiva. Tloušťka tvárnice je pouze 300 mm, tloušťka polystyrénové vloţky je 100 38
Zpracováno podle http://www.betonstavby.cz/izo.htm, staţeno 15.4.2010
mm. Vnitřní dutinová část tvárnice vykazuje velkou akumulační schopnost. Tloušťka tvárnice (300 mm) je oproti jiným materiálům výrazně menší, i přesto splňuje poţadavky na tepelně izolační vlastnosti zdiva a to bez dodatečného zateplení. Vloţka z polystyrénu totiţ tvoří dokonalé izolační jádro a to i v rozích, v místě překladů a věnců. Tyto tvárnice z liaporbetonu a betonu jsou poměrně lehké a dobře se opracovávají, přesto mají dostatečnou hmotnost, aby stěny splňovaly poţadavky na ochranu hluku. Toto zdivo má i vysokou únosnost. Vnější tenká liaporbetonová nebo betonová vrstva je ideálním podkladem pro nanášení vnějších jednovrstvých omítek především díky dokonalé rovinnosti hotových povrchů. Pokud je to moţné, elektroinstalace se vede hlavně ve vodorovných a svislých spárách, v případě potřeby se uklepne hrana tvárnice. Pro vedení vodovodu, kanalizačního připojení a rozvodných elektrických krabiček se do zdiva udělá dráţka pomocí ručních nástrojů nebo pomocí elektrických fréz či brusek. Výroba tvárnic je energeticky nenáročná a šetrná k ţivotnímu prostředí, nevzniká ţádný druhotný odpad ani škodliviny poškozující vzduch. Toto obvodové tepelně izolační zdivo se v České republice prodává pod obchodními názvy SUPER IZO a IZO PLUS. Technické parametry betonových a liaporbetonových tvárnic dokumentuje tabulka č. 9. Tabulka č. 9 Technické parametry betonových a liaporbetonových tvárnic Produkt/parametr
Tvárnice SUPER IZO
Rozměry d/š/v (mm)
Hmotnost (kg)
Pevnost v tlaku MPa
Vzduchová neprůzvučnost dB
Součinitel prostupu tepla (bez omítek) U (W/m².K)
400/300/190
13,5
3,5
52
0,290
400/300/190
22,5
3,5
54
0,367
(SIP-N/4 P3) Tvárnice IZO (TIP-N/4 P3)
PLUS
Zdroj: http://www.betonstavby.cz/izo.htm, staţeno 15.4.2010
Obrázek č. 5. Obvodové tepelně izolační zdivo Super Izo a Izo Plus
Zdroj: http://www.betonstavby.cz/1/sip_n.htm, http://www.betonstavby.cz/1_roh_tip.htm, staţeno 15.4.2010
1.9.2.2.
Dřevocementové tvárnice
Dalším stavebním systémem na českém trhu jsou dřevocementové tvárnice39, které slouţí jako ztracené bednění pro výplňový beton a nosič polystyrénové tepelné izolace a omítek. Tento typ zdiva patří mezi tzv. sendvičové zdivo. Základní surovinou na výrobku těchto tvárnic je: mineralizovaná smrková štěpka cement voda Smíšením této směsi vznikne dřevobeton, který se v ocelové formě vibrolisu tvaruje na dutinové
tvárnice.
Ty
se
poté
frézují,
aby
získaly
přesný
tvar.
Tyto tvárnice jsou velkého formátu, coţ zaručuje výraznou úsporu času při výstavbě. I přes velký formát jsou tyto tvárnice lehké a snadno opracovatelné, coţ usnadňuje výstavbu domu. Díky jednoduchosti a nenáročnosti výstavby, je tento systém vhodný i pro stavby budované svépomocí. Pro hrubou stavbu jsou potřeba pouze tvárnice, beton a výztuţ. Stavební systém se skládá pouze ze dvou typů tvárnic, základních a rohových. Tvárnice se kladou na sucho, bez malty, nejsou potřeba ţádné spojovací prvky. Po uloţení maximálně čtyř vrstev se zalijí betonem. Po zalití dochází k zmonolitnění zdiva. Instalační dráţky a výřezy se frézují se při dokončovacích pracích do zdiva.
39
Zpracováno podle http://www.izoblok-cr.cz/, staţeno 20.4.2010
Dřevocementové tvárnice jsou vhodné jak pro stavbu rodinných domů, tak i pro výstavbu výškových bytových domů nebo průmyslových staveb. Vícevrstvá konstrukce, která je tvořena dřevobetonem, polystyrénovou izolací a betonovým jádrem, má spoustu výhod. Především zaručuje dobré tepelně izolační vlastnosti. Betonové jádro, které má vysokou hmotnost, se stará o akumulaci tepla, zvukovou izolaci a klimatickou regulaci. Díky stěnám z dřevobetonu má stěna vysokou difůzi schopnost. Tvárnice jsou zdravotně nezávadné, šetrné k ţivotnímu prostředí, a to nejen svou skladbou a energeticky nenáročnou výrobou, ale i přepravou, bez zbytečných palet a fólií. Zpracování tvárnice je bezezbytkové, vše co se nespotřebuje, výrobce odveze ze stavby a recykluje. Tyto dřevocementové tvárnice mají menší tloušťku, díky níţ je moţno získat větší obytnou plochu. Tloušťka obvodových konstrukcí je oproti jiným konstrukcím pouze 35 cm. Navíc díky polystyrénové izolaci, která je součástí tvárnice, není třeba konstrukční systém dále zateplovat. Dalšími přednostmi jsou snadná opracovatelnost, odolnost proti ohni, mrazuvzdornost, odolnost proti škůdcům. Dřevocementové tvárnice ztraceného bednění je u nás k dostání pod názvem Izoblok. Technické parametry dřevocementových tvárnic dokumentuje tabulka č. 10. Tabulka č. 10 Technické parametry dřevocementových tvárnic Produkt/parametry Tvárnice IZOBLOK 30/7/Z základní Tvárnice IZOBLOK 35/14/Z základní
Rozměry š/v/d (mm)
Hmotnost tvárnice (kg)
Hmotnost zdi bez omítek (kg/m²)
Součinitel prostupu tepla (bez omítek) U (W/m².K)
300/250/1000
17
350
0,41
350/250/1000
18,5
314
0,24
Zdroj: http://www.izoblok.info/images/soubory/IZOBLOK_technicke_udaje.pdf, staţeno 20.4.2010 Označení 30/7/Z znamená: šířka tvárnice 30 cm, tloušťka polystyrenu 7cm a označení základní tvárnice
Obrázek č. 6 Dřevocementová tvárnice IZOBLOK
Zdroj: http://www.izoblok.net/, staţeno 20.4.2010
1.9.2.3.
Ztracené bednění ze dřevocementových desek Velox a Durisol
Podobným systémem ztraceného bednění40 je i stavební systém Velox a Durisol41, který představuje technologii, při níţ se stěny a stropy betonují do předem připraveného bednění z jedno či vícevrstvých dřevocementových desek, které se po zatvrdnutí betonu stávají trvalou součásti svislých i vodorovných konstrukcí. Samozřejmostí je ucelený systém, který umoţňuje výstavbu celého domu od základů aţ po střechu. Komplexní systém tvoří štěpkocementové desky pro obvodové zdi, stropní a příčkové prvky, speciální spojovací spony pro výstavbu bednění a ocelové prostorové nosníky pro vyztuţení stropů. Rozdíl mezi tímto systémem a systémem dřevocementových tvárnic je ten, ţe tento systém netvoří tvárnice, ale jednotlivé štěpkocementové desky o rozměrech 500 X 2000 mm. Pro vnější stranu obvodové zdi se pouţívají desky vícevrstvé s polystyrénem a pro vnitřní stranu obvodové zdi desky obyčejné, bez polystyrénu. Tento systém není ţádnou novinkou, v zahraničí se začal pouţívat jiţ před více neţ padesáti lety. Samozřejmě se postupem času vyvíjel a zdokonaloval. Desky tvoří z 89 % dřevo, z 9 % cement a poslední 2 % tvoří vodní sklo. Vodní sklo chrání desky proti vlhkosti a zvyšuje jejich odolnost vůči plísním a hlodavcům. Díky cementu je deska pevná a soudrţná. Cement a vodní sklo společně zajišťují odolnost vůči ohni a mrazu. Úkolem dřevité štěpky je zajištění tepelné pohody. Sloučením těchto materiálů vzniká pevný konstrukční prvek. 40 41
Zpracováno podle http://www.velox.cz/cs/ztracene-bedneni/, staţeno 23.4.2010 Zpracováno podle http://www.durisol.cz/durisol-proc-prave-durisol.htm, staženo 23.4.2010
Tuto technologii výstavby lze pouţít nejenom pro výstavbu rodinných domů, ale i pro několikapodlaţní bytové domy, hotely, školy, nemocnice, administrativní objekty a podobně. Tloušťka betonu mezi jednotlivými deskami musí odpovídat statických poţadavkům, protoţe statické vlastnosti objektu jsou závislé na únosnosti betonového jádra, které přenáší veškerá svislá zatíţení. Tento systém dává investorům větší volnost v půdorysném řešení budov, protoţe desky jsou velmi snadno opracovatelné, dají se libovolně zkracovat a přiřezávat přímo na stavbě na poţadované rozměry, takţe umoţňují větší variabilitu neţ jiné systémy. Při výstavbě z těchto desek není problém vytvořit například oblouk. Zajímavostí je, ţe 80 % hmotnosti stavebního materiálu tvoří právě betonové jádro. To je důvod, proč výstavba z těchto štěpkocementových desek není náročná na stavební mechanizmy, protoţe na staveništi je nejdůleţitější čerpadlo, pomocí kterého se stavební konstrukce zalévá betonem. Stavba z tohoto systému spojuje mnoho důleţitých vlastností. Jednak díky betonovému jádru má konstrukce dobré akumulační schopnosti. V místnostech zůstává v létě chladno a v zimě naopak potřebné nastřádané teplo. Dále má tato konstrukce dobré tepelně izolační vlastnosti, u vnitřních nosných stěn přispívá bednění ke zlepšení zvukově izolačních vlastností. Dále mají desky dobrou poţární odolnost, jsou prodyšné a nenasákavé a díky poréznosti povrchu těchto desek na ně dobře přilnou omítky. Desky přebírají vlastnosti dřeva, takţe je lze snadno opracovávat, například řezat, sbíjet hřebíky, frézovat a podobně. Desky jsou vyrobeny z přírodních materiálů, jejich výroba není energeticky náročná a při výrobě nevznikají ţádné nebezpečné odpady ani ţádné exhalace. Odpad ze stavby se dá znovu pracovávat. Díky těmto faktorům nezatěţuje výroba ani pouţití těchto desek ţivotní prostředí. Navíc jsou tyto desky také hygienicky nezávadné. Domy z dřevocementových desek Velox dosahují v průkazech energetické náročnosti budov parametry pro nízkoenergetické a dokonce i pasivní domy. Technické parametry obvodových konstrukcí postavených z dřevocementových desek dokumentuje tabulka č. 11.
Tabulka č. 11 Parametry obvodových konstrukcí z dřevocementových desek Skladba obvodových stěn Deska Velox WS/EPS (Durisol) Beton Deska B 20 Velox Pěnový WS polystyren (Durisol) VELOX WS/EPS VELOX WS/EPS DURISOL
Deska Velox WS (Durisol)
Průměrná plošná hmotnost kg/m³
Index vzduchové neprůzvučnosti dB
Součinitel prostupu tepla U W/m². K
35
50
150
35
29
52
0,44
35
150
150
35
27
49
0,20
35
120
150
35
-
52
0,24
Zdroj: http://www.velox.cz/cs/ztracene-bedneni/, http://www.durisol.cz/durisol-proc-prave-durisol.htm, staţeno 23.4.2010
Obrázek č. 7 Deska Velox WS_EPS
Zdroj: http://www.velox.cz/cs/ztracene-bedneni/, staţeno 23.4.2010
Obrázek č. 8 Durisol – Izolox s polystyrénem EPS 100
Zdroj: http://www.durisol.cz/durisol-proc-prave-durisol.htm, , staţeno 23.4.2010
Obrázek č. 9 Velox – ztracené bednění
Zdroj: http://www.velox.cz/cs/ztracene-bedneni/, staţeno 23.4.2010
1.9.2.4.
Polystyrénové tvárnice ztraceného bednění
Základem tohoto stavebního systému jsou tvárnice z expandovaného pěnového polystyrénu42 nebo z jeho vylepšené verze z Neoporu. Neopor je novou generací expandovaného pěnového polystyrénu, který je na první pohled odlišný od obvyklého polystyrénu jen stříbrošedou barvou. Hlavní rozdíl spočívá hlavně v tepelněizolačních vlastnostech, které má Neopor o 15 – 20 % lepší oproti klasickému polystyrénu. Tento stavební systém byl vyvinut pro stavbu nízkoenergetických a pasivních domů. Tvárnice se velmi jednoduše skládají pomocí speciálního zámkového systému a vytváří tak obvodové a vnitřní nosné stěny bez pouţití spojovacích materiálů. Tento jednoduchý systém umoţňuje rychlejší výstavbu. Poté se toto bednění vyplňuje betonovou směsí a armaturou. Vzniká tak monolitické betonové jádro, které tvoří masivní stěnu s oboustrannou tepelnou a zvukovou izolací bez vzniku tepelných mostů v konstrukci. Izolant v interiéru usnadňuje rychlé zvýšení teploty při vytápění, venkovní izolace zase zabraňuje prostupu chladu v zimě a přehřátí v létě. Stavba má díky tomuto systému neomezenou ţivotnost. Tyto konstrukce není třeba dodatečně izolovat, u této konstrukce by se nemělo projevit ţádné vlhnutí stěn, praskliny, vznik plísní nebo hub. Vnější i vnitřní povrchy stěn lze upravovat klasickými způsoby. Na tyto povrchy lze natahovat omítky, lepit obklady i pouţít sádrokarton. Díky velmi jednoduchému a přesnému systému zdění je tento systém vhodný i pro stavby realizované svépomocí. Na stavbě není potřeba ţádná těţká technika. Samotné tvarovky jsou velmi lehké a tím i snadno přenosné. Betonáţ lze provádět strojově pomocí čerpadla, betonářského sila nebo ručně. V České republice se pouţívá několik druhů tohoto moderního a cenově dostupného systému. Výrobci opět nabízejí komplexní systém, do kterého patří tvárnice pro obvodové zdivo, stěnové tvárnice, překladové tvárnice, okenní ostění a samozřejmě díly pro stropní konstrukce. Technické parametry obvodových konstrukcí postavených z polystyrénových tvárnic ztraceného bednění dokumentuje tabulka č. 12.
42
Zpracováno podle www.medmax.cz, staţeno 23.4.2010
Tabulka č. 12 Technické parametry obvodových konstrukcí z polystyrénových tvárnic ztraceného bednění Produkt/parametr
Rozměr v mm
Součinitel prostupu tepla U (W/m². K)
MEDMAX 250 - Neopor
1200/250/250
0,29
MEDMAX 400
1200/250/400
0,11
THERMOMUR standardní blok 25 cm
1200/250/250
0,269
THERMOMUR standardní blok 35 cm
1200/250/350
0,178
Zdroj: www.medmax.cz, www.thermomur.cz, staţeno 23.4.2010
Obrázek č. 10 Polystyrénová tvárnice Medmax
Zdroj: http://www.medmax.cz/, staţeno 5.4.2010
1.9.3. Dřevostavby Dřevostavba je stavba, jejíţ hlavním konstrukčním prvkem je dřevo. Dřevo je jeden z nejstarších a pravděpodobně i nejpouţívanějších materiálů. Prvními obytnými domy byly právě domy dřevěné. Mnoho dřevěných historických staveb se dochovalo dodnes. Z toho vyplývá, ţe dřevěné domy, které jsou správně postaveny a udrţovány, můţou mít stejnou dobu ţivotnosti jako domy zděné. Dřevo je materiál, který je pro člověka velmi příjemný svou charakteristickou vůní, příjemnou povrchovou teplotou a u většiny lidí navozuje pocit příjemného prostředí. Pro své vynikající vlastnosti si dřevo získává stále více příznivců. Poslední dobou v České republice zájem o dřevostavby stoupá, přesto u nás tvoří v porovnání se zahraničím pouze zlomek výstavby, uvádí se něco okolo 5 %. Dřevostavby „jsou hojně rozšířeny v Rakousku, Švýcarsku, Německu a v severských zemích, tedy v zemích s tvrdšími klimatickými podmínkami.43
43
Zdroj http://www.abecedabydleni.cz/clanek/sendvicove-drevostavby/, staženo 12.6.2010
Díky tomu, ţe je dřevo jako materiál ekologické, obnovitelní, recyklovatelné, jeho pouţití i nadále poroste. V současné době existují asi dvě desítky základních systémů dřevostaveb.44 Některé se z části inspirují historií, jiné se stavějí podle nových technologií a klasický dřevěný dům připomínají jen velmi vzdáleně. Moderní sendvičové dřevostavby pouţívají jako základní konstrukční systém dřevo, vzhledově se však nijak neliší od klasických zděných domů. Převáţně pouţívají následující konstrukční systémy dřevostaveb:
Panelové dřevostavby
Skeletové dřevostavby
Sruby
Roubenky
1.9.3.1.
Panelové dřevostavby
Panelové dřevostavba je oblíbeným typem dřevostavby. Dřevěným prvkům této konstrukce se říká panelové prefabrikáty, sendviče nebo dřevomoduly. I s těmito názvy se lze setkat v souvislosti s panelovou dřevostavbou. Tato dřevostavba se na první pohled neliší od klasických zděných domů. Konstrukce dřevostavby se připravuje ve výrobní hale, kde se předpřipraví celé obvodové stěny, stropy, střechy i další stavební prvky. Panely jsou velkorozměrové, běţně dosahují výšky podlaţí a délku jedné obvodové stěny. Celá konstrukce se pak doveze na místo stavby a pomocí jeřábu se za několik dnů smontuje dohromady na předem připravenou základovou desku.45 Někteří větší výrobci montovaných dřevostaveb dodávají obvodové konstrukce včetně výplňových otvorů nebo s jiţ zabudovanou vnější tepelnou izolací například ve formě fasádního polystyrenu a rovněţ s vnější povrchovou úpravou. Některé konstrukce jsou dodávány také s připravenými vnitřními omítkami, rozvody instalací a podobně. Tento způsob vyuţívají hlavně velcí výrobci montovaných dřevostaveb, protoţe tento postup je velice náročný na technologie, výrobní prostory, ale také logistické vybavení. Menší výrobci
44
Zpracováno podle Adresář výrobců a dodavatelů dřevostaveb, 2010, Speciální ročenka časopisu Dřevo&stavby 45 Zpracováno podle http://drevenastavba.cz/sendvicove-drevostavby, staženo 1.6.2010
dodávají pouze samotnou předpřipravenou sendvičovou konstrukci. Realizace výplňových otvorů, zateplení stavby a finální úpravy vnějších omítek probíhají aţ na stavbě. Výrobci montovaných dřevěných domů pouţívají prakticky stejné postupy a technologie, největší rozdíl spočívá v tloušťce panelu, která je daná tloušťkou vnitřní izolace. Nosnou konstrukci tvoří dřevěný nosný rám z hranolů, které musí být vysušené na potřebné parametry. Prostor mezi těmito rámy je vyplněn tepelnou izolací, nejčastěji minerální vlnou. Tato konstrukce je pak uzavřena z obou stran nejčastěji sádrovláknitou či sádrokartonovou deskou. Do některých konstrukcí se vkládá ještě parozábrana, která chrání konstrukci před navlhnutím. Podle toho, zda v konstrukci parozábrana je nebo není, rozlišujeme konstrukce difúzně uzavřené, tedy s parozábranou, nebo difúzně otevřené, bez parozábrany. Veškeré rozvody jsou vedeny v instalační předstěně. Interiérovou vrstvu tvoří sádrokarton. Vnější strana panelů je zateplena kontaktním systémem nebo pomocí nekontaktního fasádního systému s odvětrávanou mezerou. Vše záleţí na skladbě konstrukce, zda je difúzně otevřená či uzavřená a rovněţ na druhu exteriérových úprav. Exteriér domu můţe mít omítku nebo například obloţení dřevem či lícovými cihlami. Rozšířenou alternativou těchto sendvičových konstrukcí jsou sendvičové lepené panely z OSB desek (dřevoštěpových desek), které nemají rám z hranolů a jako izolace bývá pouţíván samorozhášecí polystyren. Těm se říká europanely. Dřevo je ekologický, perfektně opracovatelný materiál, který vykazuje vysokou odolnost v tlaku i ohybu, je trvanlivé a má vynikající izolační vlastnosti. Především díky jeho izolačním vlastnostem je pouţití moderních dřevěných panelů ideální pro výstavbu nízkoenergetických a pasivních domů. Největší výhodou sendvičové dřevostavby je rychlá výstavba, která trvá kolem jednoho měsíce. Navíc na montáţ nemá vliv ani počasí, takţe lze stavět během celého roku. U dřevostaveb se nevyskytují téměř ţádné mokré procesy. Ty se objevují pouze při betonování základové desky či pasů. Obvodový plášť dřevostaveb, který je vyplněný tepelnou izolací, je tenčí v porovnání s jinými konstrukcemi. Díky tomu lze dosáhnout většího obytného prostoru. I přesto konstrukce dosahuje dokonce lepších hodnot součinitele prostupu tepla, neţ u některých běţných cihelných staveb, díky tomu lze výrazně ušetřit na vytápění domu. Nevýhodou dřevostaveb je menší schopnost akumulace tepla. Dřevostavba sice rychle vychladne, ale také se rychle vyhřeje, protoţe teplo se neukládá do těţkých konstrukcí. Tuto
skutečnost lze povaţovat naopak za pozitivní. Pokud tato skutečnost někomu nevyhovuje, lze problém vyřešit vloţením zděné či betonové konstrukce do podlah, stropů či stěn, čímţ získáme konstrukce, které jsou schopné teplo akumulovat. Problém s vnitřní teplotou můţe nastat v létě, protoţe je vhodné dřevostavbu vybavit takovými systémy, které jsou schopné přivést do interiéru chladný vzduch. Naopak nevýhodou je velmi omezená nabídka, která se týká různých typů domů. Většinu dřevostaveb lze objednat pouze jako typový dům, který samozřejmě nemusí vyhovovat všem potenciálním investorům. Výstavba sendvičové dřevostavby je také náročná na dopravu jednotlivých stavebních dílů a jejich montáţ se musí provádět jeřábem, coţ můţe být problém v případě, kdy není okolo budoucí stavby dostatek prostoru pro jeřáb. Další velmi sledovanou vlastností dřevostavby je její akustika a poţární odolnost. Dřevo se sice nemůţe vyrovnat masivní zděné konstrukci, ale při dodrţení všech technologických postupů lze dosáhnout splnění všech hygienických i bezpečnostním předpisů a norem. Dodrţování technologických postupů a velká pozornost při výstavbě je také nutná kvůli citlivosti dřevostavby na vlhkost a tepelný reţim. V případě chyb ve skladbě konstrukce, neřešení tepelných mostů či nedodrţení všech důleţitých detailů můţe dřevostavbu zničit plíseň, vlhkost či hniloba. Obrázek č. 11 Příklady sloţení panelové konstrukce od firmy Haas-Fertigbau
THERMO-PROTECT CLASSIC U=0,20 W/m2K
Zdroj: 1.6.2010
THERMO-PROTECT PREMIUM U=0,14 W/m2K
http://www.haas-fertigbau.cz/produkty/rodinne-domy-drevostavby/technicke-popisy-domu/,
staţeno
Obrázek č. 12 Výstavba panelové dřevostavby od firmy Haas-Fertigbau
Zdroj:
http://www.haas-fertigbau.cz/produkty/rodinne-domy-drevostavby/stavba-krok-za-krokem/,
staţeno
1.6.2010
1.9.3.2.
Skeletové dřevostavby
Skeletová konstrukce je rovněţ konstrukce sendvičová. Konstrukční systém se nijak neliší od předchozí panelové sendvičové konstrukce, hlavní rozdíl mezi těmito konstrukcemi spočívá v tom, ţe u skeletu se nepouţívají panely, ale montáţ této konstrukce probíhá přímo na stavbě. Tuto metodu pouţívají většinou menší firmy, které nemají velké výrobní prostory a technologie na výrobu celých obvodových stěn. Tato konstrukce je velmi oblíbená mezi investory i architekty, protoţe tato konstrukce poskytuje větší moţnosti při tvorbě konstrukce a umoţňuje daleko variabilnější proces výstavby a větší kompoziční volnost. Problém není ani změna poţadavku přímo na místě během výstavby. Skeletové konstrukce jsou především ţelezobetonové či ocelové, které se pouţívají na stavbu průmyslových objektů. Jejich konstrukce nevyţaduje příliš svislých nosných prvků, coţ
umoţňuje velkou variabilitu. Systém je zaloţen na přenášení zatíţení z horní stavby prostřednictvím skeletu do základů. Poslední dobou se skeletové konstrukce začínají objevovat i při výstavě bytových domů v oblasti dřevostaveb. Pro skeletovou stavbu je typická mohutná nosná konstrukce, u dřevostavby ji tvoří dřevěné tyčové prvky a samotné stěny jsou pak nenosné a plní funkci ochrannou a výplňovou. Tato vlastnost umoţňuje vytvořit domy s rozsáhlými zasklenými plochami a díky omezené potřebě nosných prvků také domy s otevřeným vnitřním prostorem. Právě tyto vlastnosti domů jsou v dnešní době velmi moderní a ţádané.46 Skeletové konstrukce se dělí na: lehké dřevěné skelety těţké dřevěné skelety. Lehký dřevěný skelet je známý spíše pod názevem Two by Four. Tento název vznikl podle nejrozšířenějšího smrkového fošnového profilu 2 x 4 palce (inch), tedy asi 50 x 100 mm. Celý systém je pak postaven prakticky z jednoho fošnového profilu o těchto rozměrech, z kterého se vytvoří základní kostra domu a ztuţení deskových prvků. Jako deskové prvky se pouţívají nejčastěji dřevoštěpové desky, které se pomocí hřebíků a sponek kotví na nosnou konstrukci a podílejí se na statice konstrukce. Moderní dřevostavby pouţívají i jiný rozměr fošnových profilů, cílem je vţdy sníţit četnost prvků. Doba realizace skeletové dřevostavby je samozřejmě delší neţ v případě panelových dřevostaveb, celková doba výstavby se pohybuje okolo tří aţ šesti měsíců. Při výstavbě skeletové konstrukce je konstrukce déle otevřená a je proto velmi důleţité hlídat, aby dřevo nebylo v této době napadeno dřevokazným hmyzem a aby díky povětrnostním podmínkám nedošlo k poničení jiţ zabudovaného dřeva. Proto je velmi podstatné harmonizovat plán výstavby, aby konstrukce nebyla zbytečně dlouho otevřená. U těţkých dřevěných skeletů se pracuje výhradně s certifikovanými tyčovými prvky z lepeného dřeva, které jsou spojovány ocelovými svorníky a styčníky. Nosnou konstrukci tvoří sloupy v pravidelném rastru spojené vodorovnými průvlaky v obou směrech. Vodorovné ztuţení je zajištěno zejména stropy, svislé pak obvodovým pláštěm a tuhými jádry. Vzhledem k nutnosti důsledně přerušit tepelné mosty je obvodový plášť montován vţdy vně nosné konstrukce, která je vizuálně přiznána v interiéru.
46
Zpracováno podle http://drevenastavba.cz/skeletova-konstrukce, staženo 1.6.2010
Výhodou skeletové konstrukce je, ţe jde o suchou výstavbu, není zapotřebí náročného strojního vybavení a tato výstavba je vhodná i do lokalit, které mají omezený přístup pro těţkou techniku. Navíc lze skeletovou konstrukci pouţít i pro vícepodlaţní dřevostavby, protoţe je odolná vůči vysokému zatíţení. Předností tohoto konstrukčního systému je také fakt, ţe po celou dobu výstavby lze kontrolovat sloţení konstrukce na rozdíl od prefabrikovaných dřevěných panelů, kde investor nemá šanci ověřit správnou skladbu tohoto panelu. Zároveň lze tuto stavbu později měnit a upravovat, coţ v případě montované dřevostavby není moc moţné. Další zajímavostí je, ţe příjemnou atmosféru uvnitř domu lze díky této konstrukci dosáhnout vnitřním členěním pomocí sloupů nebo ponecháním viditelných trámů. Negativem je, ţe skeletová dřevěná konstrukce je výrazně draţší neţ konstrukce prefabrikované sendvičové dřevostavby. Obrázek č. 13 Skeletová dřevostavba
Zdroj: http://www.tfh.cz/img/ref_drevostavby/foto21.jpg, staţeno 16.6.2010
1.9.3.2.1.
Difúzně uzavřené a difúzně otevřené konstrukce
Hlavní rozdíl mezi sendvičovými dřevostavbami, tedy panelovými či skeletovými spočívá především ve způsobu výstavby. Po dokončení stavby není téměř ţádný rozdíl v pouţitých materiálech. Dalším méně nápadným, ale o dost podstatným rozdílem, je druh skladby konstrukce. Rozlišují se dva druhy skladby konstrukce, které jsou shodné jak u panelové, tak u skeletové konstrukce. Jedná se o difúzně otevřenou nebo difúzně uzavřenou skladbu konstrukce. Rozdíl mezi těmito konstrukcemi spočívá hlavně v difúzi vodních par, tedy vlastně v dýchání či nedýchání domu.47 Difúzně uzavřená konstrukce Difúzně uzařený systém je systém zaloţený na vloţení parozábrany do konstrukce dřevostavby. Parozábrana je materiál, většinou folie, která se vkládá u vnitřního povrchu obvodové stěny a jejím úkolem je zabránit vnikání vodní páry do konstrukce. Pokud pára do konstrukce nemůţe vnikat, nemůţe uvnitř ani zkondenzovat, čímţ odpadá problém s vlhkostí v konstrukci. Parozábrana znamená, ţe objekt je dokonale utěsněný. To ale vyvolává další problém, a to příliš mnoho vlhkosti v interiéru. Vlhkost v interiéru vzniká jiţ samotným provozem uvnitř domu, tedy dýcháním osob, koupáním, vařením a podobně. U takto dokonale těsných domů nedochází k ţádnému transferu vodních par konstrukcí a stavba tedy nedýchá. Problém lze vyřešit jedině zajištěním správného větrání a to nejlépe pomocí rekuperace, tedy systému řízeného větrání.48 Výstavba difúzně uzavřené konstrukce vyţaduje velmi důsledné dodrţení všech postupů. Fólii lze velmi snadno poškodit, a pak jakékoliv poškození fólie či nedořešený detail, můţe způsobit poškození celé konstrukce. Jestliţe vzniknou netěsnosti v povrchu fólie, můţe to způsobit úniky teplého vzduchu do exteriéru nebo průnik exteriérového vzduchu do interiéru, coţ způsobí jednak tepelné ztráty, ale především vnikne vlhkost do konstrukce, coţ po nějakém čase můţe vést k poškození konstrukce. Kvůli těmto netěsnostem je rovněţ nemoţné dodrţet předepsané poţadavky na spotřebu energií. Nejčastější místa, kde vznikají problémy s parozábranou, jsou prostupy, kudy se vedou elektrické rozvody, rozvody vody a kanalizace. Dále v místě prostupu komínového tělesa,
47
Zpracováno podle Nagy E.,Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům, JAGA, Bratislava, 2009, ISBN 978-808076-077-9 48 Zpracováno podle http://www.penatus.cz/difuze-vodni-pary/, staţeno 2.6.2010
či vzduchotechniky. Problémy nastávají také v konstrukčních spojích zdí a stropů, u nekvalitně osazených oken či vchodových dveří. Difúzně otevřená konstrukce Pro difúzně otevřený systém je velmi důleţité poskládání vrstev konstrukce tak, aby vnitřní části konstrukce měli co nejvyšší difuzní odpor, aby nedocházelo k vniknutí vodních par do konstrukce a směrem k exteriéru aby měli vrstvy konstrukce menší difuzní odpor, aby se případná vlhkost mohla z konstrukce v průběhu roku bezproblémově odpařit do vnějšího prostředí. Skladba konstrukce musí být tedy taková, aby difuzní odpor klesal směrem ven. U této konstrukce je typické, ţe se nevkládá do konstrukce parozábrana, ale místo ní se pouţije tzv. parobrzdná vrstva, která nemá za úkol zabránit vstupu vodní páry do konstrukce, ale pouze její mnoţství omezit. Parobrzda se podobně jako parozábrana umisťuje u vnitřního povrchu obvodové stěny a od ní směrem ven by pak měly být uţ vrstvy pro vodní páru propustné.49 Velmi důleţité je při stavbě difúzně otevřené konstrukce dodrţet poţadovanou skladbu a neuzavřít tuto konstrukci difúzně uzavřeným materiálem v podobě posledních exteriérových vrstev. Jako tepelná izolace například není vhodný polystyren. V případě, ţe investor poţaduje poslední pohledovou vrstvu z difúzně uzavřeného materiálu, je nutné vyřešit vnější fasádu jako nekontaktní fasádní systém s odvětrávanou mezerou, ve které je umoţněno volné proudění vzduchu, který vodní páru odvětrá. Difúzně otevřená skladba je mnohem přirozenější z hlediska fungování základních přírodních principů. Výhodou je, ţe tyto konstrukce dokáţou vysychat nejenom přes teplé letní měsíce, ale i v mrazivých zimních obdobích. V případě nadměrné vlhkosti v konstrukci, například v důsledku uzavření nadměrné vlhkosti během výstavby, nebo v případě nějaké havárie, má difúzně otevřená konstrukce schopnost se této nadměrné vlhkosti zbavit. Difúzně otevřené konstrukce jsou z hlediska zdravého bydlení kvalitnější, pohyby vzduchy vyvolané difuzí zabraňují vzniku plísní či hub. 1.9.3.3.
Sruby
Základem pro stavbu srubu jsou masivní dřevěné bloky. Přestoţe v českých podmínkách lze vyuţít dřevo šumavských nebo jiných horských smrků, ideálním materiálem je severská 49
Zpracováno podle http://www.celet.cz/cz/technologie/8-duvodu-proc-diffu.html, staţeno 2.6.2010
borovice, která roste ve Finsku. Díky extrémním klimatickým podmínkám má dřevo jinou strukturu, je mimořádně odolné a stabilní a má také lepší tepelně izolační vlastnosti. Výroba srubů začíná ve výrobní hale, pouze ve výjimečných případech přímo na staveništi. Dřevo se nejprve zbaví kůry, pak je důsledně ošetřeno proti dřevokazným houbám, plísním a dřevokaznému hmyzu. Ošetřuje se chemickou impregnací. Jednotlivé díly se hrubě opracují a poté se formují podle předem zvoleného návrhu. Klády se vybírají tak, aby do sebe co nejvíce pasovaly. Motorovou pilou nebo teslicí se poté vyrábí podélná dráţka a rohové tzv. sedlové spoje. Přes tyto sedlové spoje klády probíhají a vyčnívají ven ze stěny. Po dokončení této hrubé stavby si srub převezme investor, klády se očíslují, aby se mohly rozebrat, a poté se převezou na staveniště. Při rozebírání klád se do nich mohou ještě vyvrtat svislé prostupy pro vedení vnitřních elektroinstalací. Samotná montáţ se provádí pomocí autojeřábu. Po kompletní montáţi se stavba opatří ochranným lakem. Doba výroby srubové konstrukce, včetně stropního záklopu, sloupů, štítů a krovu trvá okolo 3 měsíců, samotná montáţ na pozemku pak trvá okolo jednoho měsíce. Po pokládce střešní krytiny se doporučuje nechat stavbu před dokončením alespoň 8 aţ 14 měsíců seschnout. Přirozené sesedání stavby pak trvá dalších 4 aţ 5 let, na to je nutné se ohlíţet při napojování jiných konstrukcí ke srubovině. Mezi kládami je po vyrobení nechána mezera. Při sesychání a sedání srubu se tato mezera, která je nejenom v podélných, ale také v rohových spojích, uzavírá. Při stavbě srubového domu je z tohoto důvodu nutný dostatek zkušeností a technologické kázně, jinak v budoucnu hrozí problémy se spoji a pevnými stavebními prvky, které se v domě nacházejí. Z hlediska tepelné izolace jsou klasické roubené stavby na hranici normových hodnot. Základem kvalitní tepelné izolace je přesné a naprosto těsné lícování trámů. Jednou z moţností zateplení je vloţit mezi trámy minerální nebo ovčí vlnu. Ta se vkládá do vodorovně řezaných podélných ţlábků a rohových spojů. Jinou variantou je pouze lícování trámů přímo k sobě speciálním profilem. Srub ale nemusí mít pouze jednoduché stěny. Pro zlepšení tepelné pohody je moţné pouţít vnitřní či vnější předsazenou stěnu, do které je vloţena tepelná izolace na bázi vláknitých přírodních materiálů. Další moţností je pouţití dvojitého roubení, mezi které se vkládá izolace. Tato moţnost ovšem stavbu značně prodraţí.
Vnitřní příčky uvnitř srubové stavby lze postavit jak z kulatiny, tak i z moderních materiálů, jako jsou například sádrokartonové či sádro vláknité desky nebo příčky, které tvoří sendvičová konstrukce, kde nosnou část tvoří dřevěný rám a do něj je vloţena izolace. Srubové stavby mají ţivotnost i několik stovek let. Ţádný druh stavebního materiálu ovšem není vystaven tolika rizikovým faktorům jako dřevo. Proto je nutné dodrţet technologické postupy a především pravidla správné ochrany stavby a dřeva. Největší problém pro dřevo představuje vlhkost a slunce. Proto je velmi důleţité vybrat pro srub správný pozemek. Aby se zabránilo styku spodní části stavby s dešťovou vodou, je důleţité vybudovat základovou desku minimálně 25 cm nad terénem a terén okolo srubu vyspárovat směrem od stavby. Jedním z nejdůleţitějších ochranných prvků je dostatečný přesah střechy, která chrání srubovou konstrukci před povětrnostními vlivy i škodlivým ultrafialovým zářením. Velkou pozornost je nutné klást na správnou funkci střechy, okapů, svodů a všech oplechování kvůli zamezení zbytečného kontaktu srubu s vodou. Důleţité jsou rovněţ vhodné nátěry dřeva. Exteriéry se natírají bezbarvými laky, do interiérů se pouţívají zdravotně nezávadné nátěry ve formě lněných olejů a včelích vosků. Ty napouští dřevo do hloubky a zvýrazňují kresbu dřeva. Dřevo je přírodní materiál, který nabízí jednoznačně nejzdravější způsob bydlení, nenabíjí se statickou elektřinou, takţe nevíří prach a díky tomu vytváří ideální prostředí pro alergiky. Dřevo dýchá, filtruje a čistí vzduch, pohlcuje pachy. Navíc příjemně voní a je velmi krásné. Srubové stavby jsou ovšem velmi drahé, profesionální firmy, které je staví na klíč, si účtují cenu okolo 30 000 Kč/m². Srub ovšem nelze postavit na jakémkoli místě. Srubové stavby jsou spojeny s lesem, horským prostředím a nezastavěnou krajinou. Ve městech či uprostřed vesnic by působily směsně a nevhodně.50 Obrázek č. 14 Srubová stavba
50
Zpracováno podle http://www.sruby-roubenky.cz/kanadske-sruby/natery-srubu.html, staţeno 2.5.2010
Obrázek č. 15. Detail rohového spoje
Zdroj: http://www.srubypacak.cz/cz/kategorie/sruby.aspx, staţeno 2.5.2010
1.9.3.4.
Roubenky
Technologie výroby roubenek vychází z tradic roubených staveb v Čechách. Typickým prvkem roubenky je právě roubení, tedy zatesání tzv. na rybinu, přes které trámy nepřesahují a tvoří tak prakticky klasický roh. Dalším typickým znakem tradičních roubených domů jsou zdobené, vyřezávané pozednicové trámy, na kterých sedí střecha. Roubené domy se staví buď jako: celoroubené, tedy celé ze dřeva poloroubené, kde část domu je zděná a část dřevěná. Roubené dřevěné domy mají jednovrstvou konstrukci, která je sestavená z masivních profilů, v tomto případě opracovaných do tvaru trámů. Trámy můţou být ze smrku nebo borovice, na zakládání a několik prvních řad trámů, se pouţívá také modřínové dřevo, které je odolnější proti vodě. Hranoly pro hrubou stavbu mají různé rozměry, které se liší podle výrobců roubenek. Rozměry mohou být například 200 x 200, 230 x 230 mm, 250 x 250 mm, 300 x 300 mm a podobně. Rozměr hranolu ovlivňuje tepelné vlastnosti stěny a také cenu celé hrubé stavby. Celý dům se vyrobí nejprve ve výrobní hale. Hranoly musí být ohoblované a mít sraţenou hranu. Dále se musí toto stavební řezivo ošetřit proti škůdcům, dřevokazným houbám a plísním. Jednotlivé trámy domu se sestaví nanečisto, očíslují se a opět se demontují. Před demontáţí se připravují stavební otvory pro montáţ elektroinstalace. Doba výroby roubené konstrukce, stropních trámů, krovu a štítů se pohybuje kolem 3 měsíců. Následná výstavba pak trvá 3 aţ 5 týdnů. Poté následuje pokládky střešní krytiny a
dokončovací práce. Před dokončením se doporučuje nechat stavbu minimálně 6 měsíců vyschnout, aby si sedla, a to nejlépe přes zimu. Úplné přirozené sedání stavby trvá 4 aţ 5 let. Mezi dokončovací práce patří také natírání roubené konstrukce. Na vnější konstrukci se pouţívá bezbarvý olejový nátěr, který má za úkol zabránit zamodrání dřeva. Tento nátěr je třeba obnovovat přibliţně po 8 letech. Pro nátěr interiérů je pouţívají nejčastěji přírodní materiály jako lazury nebo nátěry z včelího vosku.51 Roubenky jsou naprosto přírodní ekologické stavby s nezaměnitelnou atmosférou, ale jejich nevýhodou jsou hodnoty tepelného odporu na hranici norem. Zateplení roubenek se provádí několika způsoby. Buď se mezery mezi jednotlivými hranoly se vyplňují tmelem, minerální či ovčí vlnou. Do trámů se vydlabe ţlábek, který se vyplní izolací. Nebo se pouţívají speciální pásky proti průfuku. Spoje se pak kryjí dřevěnou lištou. Dále pak existuje moţnost řešit zateplení roubené stavby přidáním vrstvy tepelné izolace z vnitřní nebo vnější strany obvodové konstrukce. Oběma způsoby však přijdeme o jedinečný kontakt se dřevem. Posledním způsobem zateplení je postavit dvojité roubené stěny a ty vyplnit izolantem. Tímto způsobem nepřijdeme o kontakt se dřevem ani v interiéru, ani v exteriéru. Tento způsob je však finančně náročný.52 Obrázek č. 16 Roubenka
Zdroj: http://www.srubovedomy.cz/index.php?nid=3569&lid=CZ&oid=440565, staţeno2.5.2010
Roubenky jsou nádherné stavby, které jsou důkazem poctivé řemeslné práce, ale jejich výstavba je opět limitována okolním prostředím. Problémem je umístění roubenky 51
Zpracováno podle http://www.sruby-roubenky.cz/roubenky.html, staženo 2.5.2010 Zpracováno podle http://www.sruby-roubenky.cz/kanadske-sruby/natery-srubu.html, staţeno 2.5.2010 52
v sousedství tradiční zděné zástavby. Nejlépe se tyto stavby vyjímají v horských oblastech, kde můţou být součástí vesnic či menších měst. Pokud jsou rozesety po kopcích hor, působí velmi krásně a majestátně.
Obrázek č. 17 Detail napojení rohů
Zdroj: http://www.roubenkyroubal.cz/galerie.php, staţeno 2.5.2010
2. Nízkoenergetické a pasivní domy Výstavba budov a jejich provoz velmi výrazně zatěţují ţivotní prostředí. Jsou náročné na materiálové a energetické zdroje, vyčerpávají přírodní suroviny a znečišťují ţivotní prostředí. Proto je třeba se zabývat otázkou udrţitelné výstavby. Rozvoj výstavby je třeba korigovat a rozvíjet ho takovým způsobem, aby lidé neohrozili přírodu a budoucí generace. „Ve vyspělých zemích, kam patříme i my, ţije pouze 20 % obyvatel planety, kteří spotřebovávají téměř 80 % energetických a 90 % surovinových zdrojů Země. Tato čísla jsou varující a je evidentní, ţe takové plýtvání jiţ nemůţe pokračovat. Přitom nevyuţitý potenciál úspor v provozu budov je obrovský“53. Změna myšlení lidí se postupně projevila v realizaci řady opatření, směřujících k minimalizaci zátěţe společnosti i investorů samotných při výstavbě. Těmito iniciativami a programy jsou mimo jiné „udrţitelná výstavba, „zelená úsporám“ a prosazení „průkazu energetické náročnosti budovy“.
2.1.
Udrţitelná výstavba
V roce 1999 vznikla Agenda 2154 pro udrţitelnou výstavbu. Jedná se o dokument, který se zabývá cíly a úkoly v oblasti stavebnictví, zajištěním trvale udrţitelného rozvoje společnosti a udrţitelnou výstavbou. České vydání tohoto dokumentu vyšlo v roce 2001. Toto vydání podporuje Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR.
2.2.
Program „Zelená úsporám“
Problémy udrţitelné výstavby se zabývá i Ministerstvo ţivotního prostředí a Státní fond ţivotního prostředí, které odstartovalo program nazvaný „Zelená úsporám“55. Tento program se zaměřuje na úsporu energií, sníţení emisí při vytápění rodinných a bytových domů a nastolení dlouhodobého trendu trvale udrţitelného bydlení. Program se vztahuje jak na výstavbu nových staveb, tak i na rekonstrukce stávajících objektů, samozřejmě při splnění předepsaných podmínek. Dotace se vztahují na podporu instalace zdrojů vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie, investice do energetických úspor při rekonstrukcích i
53
Zdroj: Nagy E., Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům, JAGA, Bratislava, 2009, ISBN 978-808076_077-9, str. 11 54 Zpracováno podle http://www.substance.cz/soubory/a21.pdf, staţeno 22.5.2010 55 Zpracováno podle www.zelenausporam.cz, staţeno 22.5.2010
v novostavbách, kvalitní zateplování, výměny oken, náhrady neekologického vytápění za nízko emisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalaci těchto zdrojů do nízkoenergetických novostaveb a výstavbu v pasivním energetickém standardu. Tento program se dotkl také všech výrobců a dodavatelů stavebních materiálů a technologií, protoţe program podporuje pouze registrované firmy a výrobky, které splňují legislativní poţadavky a technické parametry programu a jsou ekologicky šetrné.
2.3.
Průkaz energetické náročnosti budovy
Dalším opatřením, které Česká republika zavedla k 1. 1. 2009 je průkaz energetické náročnosti budovy56. Průkaz energetické náročnosti budovy je povinnou součástí dokumentace při výstavbě nových budov, při energeticky významných změnách stávajících budov s podlahovou plochou nad 1000 m², a také při prodeji nebo nájmu těchto budov nebo jejich částí. Od povinnosti zpracování průkazu jsou osvobozeny pouze samostatné budovy do 50 m², budovy uţívané občasně (např. kostely), dále nevytápěné zemědělské stavby, výrobní haly a další podobné výjimky. Průkaz energetické náročnosti budovy vychází z evropské směrnice 2002/91/ES a vztahuje se i na ostatní členy EU. Cílem tohoto opatření je sníţit spotřebu energií, protoţe budovy se na celkové spotřebě energií podílí velmi výrazně. V České republice se budovy podílí na konečné spotřebě energie více neţ 30%. Cílem zavedení těchto průkazů je vytvoření veřejného tlaku na sniţování energetické náročnosti. Průkaz energetické náročnosti budovy upravuje vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov, vydaná podle zákona 406/2006 Sb. Průkaz se skládá ze dvou částí: protokolu, který obsahuje popis objektu, a který dále hodnotí budovy z hlediska všech energií, které do budovy vstupují, tedy energie na vytápění, chlazení, větrání, ohřev teplé vody a osvětlení. Druhou část tvoří grafické znázornění, které představuje grafické vyjádření energetické náročnosti budov. Grafické znázornění se podobá štítkům, které se pouţívají u elektrických spotřebičů. Grafický průkaz klasifikuje budovy do sedmi kategorií A – G. Za vyhovující jsou povaţovány budovy v kategoriích A - C. Klasifikační třída A odpovídá pasivním domům, 56
Zpracováno podle http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy, staţeno 30.5.2010
třída B nízkoenergetickým domům, třída C odpovídá dnešním předpisům. Třídy D a E odpovídají průměrnému stavu stavebního fondu ČR do roku 2006. Klasifikace energetické náročnosti budovy podle vyhlášky 148/2007 Sb.
A Mimořádně úsporná
B Úsporná
C Vyhovující
D Nevyhovující
E Nehospodárná
F Velmi nehospodárná
G Mimořádně nehospodárná
Vedle Průkazu energetické náročnosti budovy existuje ještě tzv. Energetický štítek obálky budovy, který je na první pohled velmi podobný. Energetický štítek obálky budovy se však zpracovává podle technické normy ČSN 73 0540 a posuzuje pouze celkovou tepelně-izolační schopnost obálky budovy.
I tento štítek by měl být součástí dokumentace, která se
vypracovává pro rekonstrukci nebo výstavbu nové budovy od 1. 7. 2007, kdy platí nová ČSN. Průkaz energetické náročnosti budovy můţe zpracovat pouze osoba oprávněná Ministerstvem průmyslu a obchodu k energetické certifikaci budov a průkaz nesmí být starší neţ 10 let. Tabulka č. 12 ukazuje slovní vyjádření tříd energetické náročnosti budovy podle vyhlášky 148/2007 Sb. Tabulka č. 13 Třídy energetické náročnosti
Zdroj:http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy, staţeno 30.5.2010
2.4.
Energeticky efektivní dům
Cílem všech opatření, nových zákonů i zpřísňujících se norem, je podpora energeticky efektivní výstavby domů, tedy domů, které budou nejenom energeticky úsporné při stavbě a provozu budovy, ale také povedou ze zlepšení stavu ţivotního prostředí sníţením spotřeby energie a uvolňováním škodlivin. Energeticky efektivní dům je typický podstatně niţší energetickou náročností. Podstatou energeticky efektivního domu jsou dva základní principy: Prvním je minimalizace tepelných ztrát. Zdokonalením tepelně technické kvality obvodového pláště budovy (stěn, střech, podlah, oken), která jsou součástí kaţdého domu, se dosáhne tak nepatrných tepelných úniků, ţe nahrazení tepelných ztrát stačí pokrýt teplovzdušné nebo nízkoteplotní vytápění. Druhým principem je maximalizace pasivních tepelných zisků. Nejrozšířenější druhem energeticky efektivního domu je nízkoenergetický dům, jeho zdokonalením se dospělo k energeticky pasivnímu domu. Existují i domy: energeticky nulové, energeticky nezávislé plusenergetické domy. V České republice byly normy upravující energetickou náročnost budov donedávna velmi benevolentní. I díky tomu tvoří v České republice nízkoenergetické domy jen malé procento výstavby a výstavba energeticky pasivních domů je zatím v začátcích. Energeticky úsporné domy se posuzují podle spotřebovávané energie. V obytné budově nebo rodinném domě je energie potřebná hlavně na vytápění, přípravu teplé vody a provoz elektrospotřebičů. Největší část spotřebované energie je právě energie na vytápění, a proto je základním kritériem, podle kterého se energeticky úsporné domy dělí do několika skupin. Pro hodnocení se pouţívá jednotka kWh/(m². a), ta vyjadřuje měrnou spotřebu tepla na vytápění, která se vztahuje na 1 m² podlahové plochy za období jednoho roku. Písmenko „a“ zde označuje fyzikální rozměr a znamená období jednoho roku – latinsky per annum.57 (nízkoenergeticky a energeticky pasivní dům). 57
Zdroj: Nagy E., Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům, JAGA, Bratislava, 2009, ISBN 978-808076_077-9
Tabulka č. 14 Základní rozdělení budov podle potřeby tepla na vytápění Kategorie
Starší budovy
Obvyklá novostavba závazných poţadavků) Nizkoenergetický dům Pasivní dům Nulový dům
(podle
Potřeba tepla na vytápění Často dvojnásobek hodnot pro obvyklé novostavby a více 80 - 140 aktuálních kWh/(m2a) v závislosti na faktoru tvaru A/V ≤ 50 kWh/(m2a) ≤ 15 kWh/(m2a) < 5 kWh/(m2a)
Zdroj. Ekowatt
2.5. Členění energeticky efektivních domů 2.5.1. Nízkoenergetický dům Za nízkoenergetické domy jsou povaţovány budovy s potřebou tepla maximálně 50 kWh/(m². a) bez ohledu na tvar budovy. U výhodného kompaktního tvaru je toto kritérium snáze splnitelné neţ u tvaru členitějšího. Ostatní kritéria nejsou jednoznačně stanovena. Důleţitými znaky však jsou tepelně izolační standard, neprůvzdušnost obvodových konstrukcí, omezení vlivu tepelných mostů, zvýšené solární zisky, řízené větrání s rekuperací tepla, vyuţívání obnovitelných zdrojů energie a účinný (obvykle nízkoteplotní) systém vytápění. 2.5.2. Energeticky pasivní dům Energeticky pasivní dům se vyznačuje ještě výraznějším sníţením energetické spotřeby budovy a jehoţ potřeba tepla na vytápění nepřevyšuje 15 kWh/(m². a) Základním principem je tak výrazné omezení tepelných ztrát budovy, ţe jiţ není nutný tradiční způsob vytápění.
2.5.3. Energeticky nulový dům Energeticky nulový dům je dům s téměř nulovou potřebou energie. Potřebou tepla je blízká nule (tj. menší neţ 5 kWh/(m². a). Realizace takového objektu je moţná pouze za mimořádně vhodných podmínek a vysoké investice do technického zařízení, proto se na rozdíl od energeticky pasivního domu objevuje velmi zřídka. Vlastní produkce elektřiny bývá zajištěna obnovitelným způsobem – fotovoltaickým systémem, kogenerační jednotkou nebo malou větrnou turbínou. Celková potřeba tepla na vytápění je pokryta pasivním a aktivním vyuţíváním sluneční energie – dům má zpravidla přiměřeně nadimenzovaný sezonní zásobník teplé vody, který je v létě nabíjen velkoplošným fototermickým systémem.
2.5.4. Energeticky nezávislý dům Energeticky nezávislý dům pokrývá jakoukoli potřebu energie ( na vytápění, přípravu teplé vody i provoz elektrospotřebičů) pouze z přímého slunečního záření, bez dodávek energie zvenku. Objekt není napojen na elektrickou síť, proto má předimenzovaný energetický systém a zásobník energie musí dům zabezpečit kdykoli v průběhu roku. Tento dům vyţaduje nutné fotovoltaický systém jako zdroj elektrické energie.
2.5.5. Plusenergetický dům Plusenergetický dům je v zásadě totoţný s energeticky nezávislým domem. Rozdíl spočívá v tom, ţe plocha fotovoltaických panelů je dimenzována nejen k pokrývání vlastní spotřeby, ale i k vytváření přebytku elektrické energie, dodávané do distribuční soustavy a odprodávané jejímu správci. Fotovoltaické panely jsou obvykle namontovány na površích obvodového pláště“58. Ve srovnání s běţnými novostavbami nevykazují energeticky úsporné domy ţádné zásadně jiné, dodatečné nebo exotické komponenty: zdi, střecha, okna a větrání jsou potřebné v kaţdém domě dlouhodobě obývaném lidmi. Princip energeticky úsporných domů spočívá ve zlepšení a zkvalitnění těchto komponentů. (vše o nízkoenergetickém domě – str. 9)
58
Zdroj: Nagy E., Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům, JAGA, Bratislava, 2009, ISBN 978-808076_077-9, str. 15-16
Graf č. 2 Porovnání průměrné energetické náročnosti různých druhů obytných budov (Konečná energie (kWh/(m². a))
300 250 200
elektrický proud na větrání
150 elektrický proud pro domácnost
100 50
teplá voda
0 vytápění
Zdroj: Data jsou pouţita z knihy Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům, str. 12
2.6.
Nízkoenergetický dům
Stavbu nízkoenergetického domu většinou preferují lidé se vztahem k přírodě a ţivotnímu prostředí. Tento dům se nemusí na první pohled lišit od běţné výstavby. Pouţité materiály a technologie tyto domy sice prodraţí, ale během doby pouţívání domu by se tyto investice měly vrátit. Parametry pro nízkoenergetické domy určuje ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov-Část 2: Poţadavky.59 Pro dosaţení těchto parametrů je nutné dodrţet určité zásady. Vše začíná jiţ při přípravě projektu a končí po dokončení projektu, kdy je třeba nechat odborníky výpočtem potvrdit, zda dům předepsané podmínky opravdu splňuje. Zásady pro stavbu nízkoenergetického domu60
Prvním důleţitým bodem je výběr vhodného pozemku. Velmi důleţité je umístit budovu na místo, kde bude chráněna před prouděním větru. Díky umístění budovy
59 60
Zpracováno podle http://www.tzb-info.cz/t.py?t=14&trida=7305, staţeno 21. 6. 2010 Zpracováno podle Vše o nízkoenergetickém domě, JAGA 1/2009
například za kopec nebo na místo chráněné okolní vegetací, můţeme zmírnit ochlazování obvodového pláště a tím zmenšit tepelné ztráty budovy.
Dále je důleţité optimalizovat velikost domu. Vytápění nevyuţívaných místností samozřejmě zvyšuje energetickou náročnost domu. Velmi podstatný je také tvar domu. Zbytečně rozlehlé a členité domy nahrávají vzniku tepelných mostů, kterým je třeba se vyvarovat.
Vhodná orientace domu vůči světovým stranám je důleţitá kvůli vyuţívání sluneční energie. Většina prosklených ploch by proto měla být orientována na jih, aby bylo moţné počítat s pasivními solárními zisky.
Dále je podstatné dispoziční řešení domu. Vytápěné, obývané prostory musí být umístěny na teplou, tedy jiţní stranu. A naopak studené, nevytápěné prostory, jako je garáţ, sklad, technická místnost se umísťují na severní stranu. Vytváří pak jakousi ochranu pro ostatní části domu. Stěny mezi těmito částmi domu by měly být zatepleny.
Jedním z hlavních poţadavků na splnění nízkoenergetického standardu je pouţití důkladné tepelné izolace. Zateplené musí být nejenom obvodové zdi, ale i podlahy, střešní konstrukce a vnitřní konstrukce, které oddělují vytápěnou a nevytápěnou část domu. Neexistují ţádná pravidla, která určují, z jakých materiálů se má nízkoenergetický dům postavit. Podstatné je splnění podmínek únosnosti, eliminace tepelných mostů a pouţití dostatečné tepelné izolace.
Nízkoenergetické domy mají obvykle mnoho prosklených ploch kvůli vyuţívání sluneční energie. Prosklené plochy tvoří velkou část obvodových konstrukcí, takţe je nutné pouţít kvalitní okna a dveře, které budou dobře izolovat. Nejčastěji se pouţívají izolační trojskla. Poţadavky na kvalitní izolační vlastnosti musí splňovat také vchodové dveře.
Dalším důleţitým parametrem je vzduchotěsnost budovy. Je důleţité, aby do domu nepronikal vzduch různými netěsnostmi v obvodovém plášti, například okolo oken, spárami ve stěnách a podobně. Jestliţe budova není vzduchotěsná, dochází k zbytečnému plýtvání energií a je pak obtíţné splnit předepsané poţadavky. Vzduchotěsnost budovy se měří po dokončení stavby přístrojem, tzv. blower-door testem, který na základě rozdílu tlaků uvnitř a venku, zjistí případné netěsnosti budovy.
Splnění podmínky o vzduchotěsnosti budovy ovšem ovlivňuje výměnu vzduchu v budově. Aby byl zabezpečen přísun čerstvého vzduchu do domu, pouţívá se systém
řízeného větrání, který můţe být navíc vybaven systémem pro zpětné získávání tepla. Tento systém zabezpečí přívod čerstvého vzduchu, který je moţno ještě upravovat, například ochlazovat, zbavit prachu, pylů či zvlhčovat. Systém dále odvádí znečištěný vzduch do tzv. rekuperačního výměníku, kde se můţe tento znečištěný vzduch pouţít k oteplování čerstvého vzduchu přiváděného z venku.
Podstatný rozdíl mezi obyčejným a nízkoenergetickým domem je ve zdroji vytápění a způsobu ohřevu teplé vody. V nízkoenergetických domech se prioritně vyuţívají obnovitelné zdroje energie. Nejčastěji se pouţívají tepelná čerpadla, solární kolektory, kotle na biomasu a podobně.
2.7.
Pasivní dům
Pasivní dům vychází ze stejných principů jako nízkoenergetický dům. Vyznačuje se ještě větším sníţením energetické spotřeby budovy. Jeho potřeba tepla na vytápění nesmí přesáhnout 15 kWh/(m² . a). Na rozdíl od nízkoenergetického domů však dodrţení měrné potřeby tepla není jediným předpokladem pro splnění podmínek pasivního domu. Tabulka č. 15 Základní vlastnosti pasivního domu Veličina Jednotka Poţadavek základní vlastnosti měrná potřeba tepla na vytápění kWh/(m2a) ≤ 15 2 celková potřeba primární energie kWh/(m a) ≤ 120 celková průvzdušnost n50 h-1 ≤ 0,6 Certifikace 1. výpočet součinitele prostupu tepla W/(m2K) ≤ 0,15 2. kontrola projektové dokumentace: konstrukce bez tepelných mostů a s velmi nízkou průvzdušností 3. měření celkové průvzdušnosti n50 h-1 ≤ 0,6 2 4. výpočet potřeby tepla na vytápění kWh/(m a) ≤ 15 5. výpočet měrného příkonu tepla W/m2 ≤ 10 6. kontrola projektové dokumentace: zajištění pohody prostředí větráním 7. výpočet zajištění pohody prostředí v letním období 8. hodnocení efektivnosti přípravy teplé vody 9. výpočet roční energetické účinnosti zásobování teplem 10. výpočet celkové potřeby primární kWh/(m2a) ≤ 120 energie Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=2, staţeno 18.6.2010
Zásady pro stavbu pasivního domu61 Zásady pro stavbu pasivního domu jsou shodné jako u domu nízkoenergetického. Rozdíl spočívá především v tom, ţe pasivní dům nepotřebuje ţádný tradiční způsob vytápění, pouze systém nuceného větrání se zpětným získáváním tepla z odváděného vzduchu a pouze malé zařízení, které dohřívá vzduch při nízkých venkovních teplotách. Základní myšlenkou pasivního domu je, ţe pokud se omezí tepelné ztráty budovy, je třeba pouze minimum tepla na doplnění těchto tepelných ztrát. Na vytápění pak stačí pouze tři základní zdroje tepla. Jsou to pasivní solární zisky, vnitřní tepelné zisky a zbytková potřeba tepla. Pasivní solární zisky vznikají z energie slunečního záření, které vstupuje do budovy prosklenými plochami, přes okna a zimní zahrady. Podíl prosklených ploch na jiţní fasádě by měl být od 25 do 40 %. Pasivní domy většinou vyuţívají sluneční energii také přes solární systémy, například přes fotovoltaický systém. Vnitřní tepelné zisky tvoří teplo vyprodukované osobami v domě, elektrickými spotřebiči, teplo produkované z rozvodů teplé vody a podobně. Zbytková potřeba tepla tvoří přibliţně třetinu celkového potřebného tepla na vytápění. Tuto zbytkovou potřebu tepla je nutné dodat uměle pomocí ohřevu přiváděného vzduchu. Tabulka č. 16 Poţadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla pro běţný, nízkoenergetický a pasivní dům Běţné novostavby (ČSN Nízkoenergetický Pasivní Součinitel prostupu tepla U 73 0540-2) dům dům [W/m2.K] poţad. dop. Doporučené obvodové stěny - těţké
0,38
0,25
0,19
0,15
obvodové stěny - lehké
0,30
0,20
0,15
0,12
střecha plochá n. šikmá do 0,24 45 °
0,16
0,12
0,12
podlaha nad exteriérem
0,24
0,16
0,12
0,12
podlaha na terénu
0,45
0,30
0,20
0,15
Okna
1,70
1,20
0,80
0,80
Zdroj: ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov-Část 2: Poţadavky
61
Zpracováno podle Nagy E., Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům, JAGA, Bratislava, 2009, ISBN 97880-8076_077-9, str. 19-20
3. Zhodnocení vlivu pouţívaných materiálů a technologií na trţní hodnotu
Od 30. let se postupně rozšiřovalo spektrum pouţívaných konstrukčních systémů, technologií i stavebních materiálů. V současné době se v České republice vyuţívají všechny hlavní stavební materiály, počítaje klasickou cihlou, přes betonové konstrukce aţ po dřevo a další alternativní materiály.
Kaţdý z pouţívaných materiálů má jiné parametry uţitných vlastností – tepelně technické vlastnosti, zvukově izolační, tepelně akumulační a difuzní a další vlastnosti jako pevnost a objemová stálost.
Tyto výše uvedené vlastnosti umoţňují jejich různé vyuţití podle charakteru staveb, zároveň zajišťují diferencovaný uţivatelský komfort a délku ţivotnosti stavby.
Nicméně vliv těchto technologií a moderních materiálů na trţní hodnotu nemovitosti je poměrně malý a ve srovnání s lokalitou umístění budovy téměř zanedbatelný.
Tento obecný závěr je vţdy třeba konkrétně specifikovat v samotném odhadu trţní hodnoty konkrétní budovy.
Závěr Moderní konstrukční systémy a stavební materiály a technologie se od 30. let minulého století staly významnými prvky tvořícími moderní architekturu a přinesly kvalitativně vyšší uţitnou hodnotu staveb. Postupně umoţnily v současném stavitelství realizovat celou řadu dalších pozitivních změn, jako je zrychlení doby výstavby a především sníţení provozních nákladů staveb. Přinesly úspory v provozních nákladech, zejména v energetické náročnosti staveb, ale i v uţivatelském komfortu. Pozitivně ovlivnily celkový vzhled objektů, čímţ zvýšily jejich celkovou atraktivitu a v konečném důsledku také jejich trţní hodnotu. Na trhu jsou nabízeny materiály, jejichţ pouţitím lze zajistit provozní energetické úspory, ale jejich pouţití zvyšuje náklady na pořízení stavby. Posouzení jednotlivých typů konstrukčních systémů a stavebních materiálů a technologií potvrdily hypotézu uvedenou v úvodu této bakalářské práce, ţe vliv těchto technologií a moderních materiálů na výslednou trţní hodnotu nemovitosti je poměrně malý a odhad autorky práce maximálně do 10%. Tento odhad je však dále ovlivněn a diferencován podle typu konstrukcí, pouţité technologie, materiálů a velikosti stavby. Jako nejvýznamnější prvek ovlivňující trţní hodnotu stavby zůstává stále lokalita, ve které se stavba nachází a
další faktory, jako je technické vybavení a funkční vyuţitelnost stavby, dopravní dostupnost, infrastruktura a samotné umístění objektu v rámci lokality, apod. Např. při ocenění nákladovou metodou podle Vyhlášky č. 3/2008 Sb., vychází základní ceny objektů ze zařazení do příslušné kategorie podle pouţité technologie konstrukce (rozdíly jsou mezi dřevěnou a zděnou stavbou rodinného domu cca 200 Kč /1 m³.
B. Praktická část Praktická část bakalářské práce obsahuje příklad ocenění na trţních principech dvou vybraných objektů. Předmětem prvního ocenění je rodinný dům s pozemkem v obci Světice nedaleko Říčan, v okrese Praha-východ a příkladem dalšího ocenění je bytový dům v Praze na Vinohradech. Trţní metoda byla aplikována v prvním případě pomocí porovnávací a nákladové metody. Ve druhém případě bylo ocenění zpracováno pomocí všech tří metod – porovnávací, nákladové a výnosové.
1. Trţní ocenění rodinného domu Příkladem trţního ocenění rodinného domu je rodinný domek v obci Světice nedaleko Říčan, v okrese Praha-východ. Objednavatelem trţního ocenění rodinného domu v obci Světice je pan Ing. Jaroslav Dykast.
Objednavatel: Petr Novák Nad Studánkou 1 251 01 Světice u Říčan Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Rodinný dům č.p. 1 Nad Studánkou 1 25101 Světice u Říčan
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 29. ČERVNA 2010
OBSAH
Úvodní list
Obsah
Průvodní dopis
Popisné informace
Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití
Ocenění
Závěr
Omezující podmínky a předpoklady
Osvědčení
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí
Snímek katastrální mapy
Základní stavební dokumentace
Fotodokumentace objektu
Fotodokumentace obce
Mapa obce Světice
Územní plán obce Světice
Petr Novák Nad Studánkou 1 251 01 Světice u Říčan Česká republika
29. června 2010
Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č.p. 1 Uvedený na listu vlastnictví č. 26, pro katastrální území Světice u Říčan, obec Světice, okres Praha – východ Nacházejícího se na adrese Nad Studánkou 1, 251 01 Světice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 17. červnu – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – východ, na listu vlastnictví č. 26, pro katastrální území Světice u Říčan, obec Světice, okres zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (17. červnu 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení
zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:
Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku
Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku
Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení
Opotřebení
představuje
ztrátu
hodnoty,
která
je
způsobena
technickými,
ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE
POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 1 se nachází 25 kilometrů jihovýchodně od Prahy, v rozvojové lokalitě mezi Říčany a dálnicí D1 Praha – Brno. Celkový charakter lokality je příměstské bydlení středního a vyššího standardu. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu se středním rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení investice přesahujícím předpokládanou míru inflace. V obci je k dispozici jen omezená základní občanská vybavenost. Nachází se zde pouze obchod, školka a místní úřad. Ostatní - škola, lékař, pošta a základní síť obchodů a sluţeb je v Říčanech, vzdálených 3 km. V obci je vlaková zastávka ČD, ţelezniční spojení na trati Praha – Benešov je kaţdých 15-30 minut. Cesta do centra Prahy trvá okolo 30 minut. Dále je moţné pouţít autobusové spojení do Říčan. Nejbliţší stanice metra (trasa C – Chodov) je vzdálena asi 18 km. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, vlastním garáţovém stání umístěném v ulici, tak na okolních veřejných prostranstvích.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, garáţe a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1984 jako patrový rodinný dům s plochou střechou. Majitelé koupili dům v roce 2003. Do roku 2005 se zachoval prakticky v původní podobě. V roce 2006 proběhla rekonstrukce rozvodů vody a koupelen. V roce 2009 proběhla zásadní rekonstrukce objektu. Při této rekonstrukci došlo ke změně střechy. Původní rovná střecha byla nahrazena střechou sedlovou, se střešními okny. Střecha byla zateplena, stejně jako obvodový plášť celého domu. Došlo také k výměně oken, dveří a drobné dispoziční úpravě 1.NP. Dále byl vyměněn zdroj vytápění. Původní kamna na tuhá paliva byla nahrazena tepelným čerpadlem vzduch – voda.
Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Světice v lokalitě rodinných domků. Jako celek mají zhruba lichoběţníkový půdorys s kratší jiţní stranou obrácenou podél ulice Nad Studánkou. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek p.č. 530 o rozloze 122 m² je celý zastavěn budovou č.p. 175. Část pozemku p.č. 498/21 o rozloze 875 m² zabírá nedokončená a nezkolaudovaná garáţ s dílnou a sklípkem, část tvoří betonová plocha terasy před domem, zpevněná plocha příjezdu, mycí plocha před nezkolaudovanou garáţí a zbytek slouţí jako okrasná zahrada u rodinného domu. Zahrada je upravená, je vyuţito svaţitosti terénu směrem k jihu. Zahrada obsahuje opěrnou zeď, malé jezírko, venkovní schody, vše v převáţně okrasné zeleni. V lokalitě jsou vybudovány téměř všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, kanalizace, telefon) s výjimkou plynu. Všechny inţenýrské sítě vedou na pozemky podzemními přípojkami, s výjimkou telefonu, který je zaveden nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 997 m².
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavbou je garáţ s dílnou, která není zcela dostavěná a není zkolaudovaná. Její hodnota proto není v mém ocenění uvaţována. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou východně od hlavní stavby při boční hranici se sousedem. Stavba má dvě nadzemní podlaţí. První nadzemní podlaţí bude slouţit jako garáţ. Bude zde státní pro jeden osobní automobil. Druhé nadzemní podlaţí bude slouţit jako dílna. Na západní stranu stavby navazuje sklípek. Stavba je nepodsklepená, krytá pultovou střechou. Je přístupná po zpevněné ploše tvořené částečně betonovou krycí vrstvou, částečně zatravňovacími polovegetačními dlaţdicemi. Stáří garáţe nelze zjistit, majitelé koupili dům jiţ s rozestavěnou garáţí v roce 2003. Garáţ je zaloţena na betonových pasech. Svislé nosné konstrukce jsou vyzděné z pórobetonových tvárnic, zastropení tvoří betonové panely. Dřevěný krov zastřešen vlnitým eternitem. Podlaha je ve všech prostorách betonová. Okna dřevěná, zdvojená, vrata s ocelovým rámem a obkladem z latí. V dílně je osazena elektroinstalace, světelná i motorová. Architektura a provedení garáţe neodpovídá stylu hlavní budovy.
Další vedlejší stavbou je přístavek na auto. Přístavek je tvořen otevřenou dřevěnou konstrukcí s šikmou střechou z kanadské šindele. Plocha přístavku je zpevněna zámkovou dlaţbou.
Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1.
Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Nad Studánkou
2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice Nad Studánkou 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Nad Studánkou. Propojení mezi rodinným domem a garáţí podzemním kabelem 4. Svod dešťových vod je proveden z PE trubek, dešťové vody jsou jímány do bývalého septiku 5. Mycí deska před garáţí provedená z prostého betonu 6. Zpevněné plochy betonové – provedeny z prostého betonu 7. Zpevněné plochy ze zatravňovacích polovegetačních dlaţdic do štěrkového loţe 8. Zpevněné plochy zpevněné zámkovou dlaţbou 9. Zpevněné plochy zpevněné vymývanou dlaţbou 10. Obrubníky z prostého betonu a ţuly 11. Opěrná zeď situovaná na zahradě, provedená ze ţelezobetonu 12. Venkovní schody z prostého betonu 13. Plot tvoří betonová nadezdívka, ţelezné sloupky a dřevěné latě 14. Vrata svařovaná z ocelových profilů a dřevěné latě 15. Vrátka svařovaná z ocelových profilů a dřevěné latě
Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Nové přípojky vody a kanalizace byly nově zřízeny v roce 2008. Trvalé porosty
Na zahradě byla zachována část původních starých ovocných stromů a dále byly od roku 2004 do roku 2007 vysázeny nové ovocné stromy a nízké okrasné konifery. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s delší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Stavba má dvě nadzemní podlaţí a zatím nevyuţité podkroví pod sedlovou střechou. První nadzemní podlaţí slouţí jako jedna bytová jednotka. Vchod do domu je z jiţní strany z ulice Nad Studánkou. Druhé nadzemní podlaţí slouţí jako další bytová jednotka, bez samostatného vchodu. Druhé nadzemní podlaţí má rovněţ obdélníkový tvar, po celé délce podlaţí je lodţie. Podkroví je osvětleno oknem ve štítové zdi a střešními okny. Je rovněţ přístupné vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí technickou místnost s tepelným čerpadlem a zásobníkový ohřívač teplé vody. V prvním nadzemním podlaţí je vstupní hala se schodištěm, chodba, koupelna s WC, tři obytné místnosti a kuchyně. Druhé nadzemní podlaţí obsahuje halu se schodiště, chodbu, koupenu, WC, čtyři obytné místnosti, kuchyň a šatnu. Podkroví je zatím nevyuţívané, do půdních prostorů jsou zavedeny technické rozvody a je stavebně připraveno na realizaci půdní vestavby. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má dvě nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, původní hydroizolace je funkční. Nosné zdivo je zděné ze škvárobetonových tvárnic a dutinových cihel typu CDm o tloušťce 450 mm. Stropy jsou keramické. Stropní konstrukce Hurdis s betonovou zálivkou. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným krovem. Krytina z pálených, raţených tašek. Klempířské konstrukce z mědi. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Celá fasáda zateplena polystyrénem tloušťky 12 cm. Zateplení soklu provedeno extrudovaným polystyrenem tloušťky 12 cm. Fasádní omítka silikátová. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny z bělninových obkladaček v obou kuchyních, koupelnách a na WC. Schody tvoří ţelezná konstrukce s dřevěnými nášlapnými stupni. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a částečně prosklené, hladké do obloţkové nebo ocelové zárubně. Výplně otvorů jsou nové,
jednoduché,
plastové,
zasklené
tepelně-izolačními
dvojskly.
Střešní
okna
jsou
nízkoenergetická okna s izolačním trojsklem. Vchodové dveře jsou plastové, částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně keramickou dlaţbou, částečně dřevěnými vlýsky a částečně kobercovou textilní tkaninou. Vytápění je ústřední, s deskovými otopnými tělesy. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo vzduch – voda. V objektu jsou v kaţdém patře jedny akumulační kamna jako záloţní zdroj tepla. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven jedním bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z PE trub. Zdrojem teplé vody je boiler o objemu 180 litrů, který je součástí tepelného čerpadla. Zemní plyn není zaveden. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových. Kuchyně v prvním nadzemním podlaţí je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Druhá kuchyně ještě není zařízena. Vnitřní vybavení koupelen obsahuje dvě obezděné vany, dvě umyvadla a jeden bidet. Záchody jsou standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, rozvod veřejného telefonu a satelitního televizního přijímače.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Garáţ s dílnou není v současné době dostavěna a zkolaudována, proto její hodnota není v mém ocenění uvaţována. Oceňovaný majetek je po rozsáhlé rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení
majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické ani jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci metody porovnávací a nákladové. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila metodu porovnávací a nákladovou.
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní
hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Protoţe se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum nabídky, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
2 289 000 Kč a je kalkulována následně: 997 * 2296 = 2 289 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.
Tabulka č. 17 Výpočet trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou
TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku
Porovnávaný pozemek
1 Světice Nad Studánkou stavební parcela 530, 498/21 N/A
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
2
3
4
stavební parcela N/A
stavební parcela N/A
stavební parcela N/A
Světice u Světice u Katastrální území Světice u Říčan Říčan Říčan Obec Světice Světice Světice Okres Praha - východ Praha - východ Praha - východ B. Základní údaj pro porovnávání - cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem X 3 352 500 2 500 000 Rozloha pozemku v m² 997 1 341 950 Cena za 1 m² X 2500 2632 Datum transakce 10.5.2010 3.5.2010 Korekce 1 1
Strašín u Říčan Strašín u Říčan Strašín u Říčan Strašín Praha - východ Praha - východ 2 194 000 876 2505 23.6.2010 1
4 067 945 1637 2485 23.6.2010 1
Upravená hodnota
2500
2632
2625
2485
Nabídka 0,95 2375
Nabídka 0,95 2500
Nabídka 0,93 2441
Nabídka 0,95 2361
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví 1 2375
Absolutní vlastnictví 1 2500
Absolutní vlastnictví 1 2441
Absolutní vlastnictví 1 2361
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen 1 2375
Bez věcných břemen 1 2500
Bez věcných břemen 1 2441
Bez věcných břemen 1 2361
Rodinný dům
Rodinný dům 1 2375 Ano 1 2375
Rodinný dům 1 2500 Ano 1 2500
Rodinný dům 1 2441 Ano 1 2441
Rodinný dům 1 2361 Ano 1 2361
Nejsou 1 2375
Nejsou 1 2500
Nejsou 1 2441
Nejsou 1 2361
D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Svaţitý Korekce Upravená hodnota
Horší 1,05 2494 Pravidelný 1 2494 Rovinný 0,9 2247
Dobrá 1 2500 Pravidelný 1 2500 Rovinný 0,9 2250
Horší 1,1 2685 Pravidelný 1 2685 Mírně svaţitý 0,95 2551
Horší 1,1 2597 Pravidelný 1 2597 Rovinný 0,9 2337
Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota
Kompletní 0,95 2135 Nezjištěna 1 2135 Autobus, vlak 1 2135
Kompletní bez plynu 1 2250 Nezjištěna 1 2250 Autobus, vlak 1 2250
Kompletní bez plynu 1 2551 Nezjištěna 1 2551 Autobus 1,02 2602
Kompletní bez plynu 1 2337 Nezjištěna 1 2337 Autobus 1,02 2384
Výborné 1
Výborné 1
Výborné 1
Výborné 1
C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Dopravní dosluţnost a parkování Korekce
Ano
Nejsou
Kompletní bez plynu
Nezjištěna
Autobus, vlak
Výborné
Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota
2135
2250
2602
2384
Nezjištěna
Nezjištěna 1 2135 Neaplikováno 1 2135
Nezjištěna 1 2250 Neaplikováno 1 2250
Nezjištěna 1 2602 Neaplikováno 1 2602
Nezjištěna 1 2384 Neaplikováno 1 2384
X
Větší 0,97 2071 Neaplikováno 1 2071
Obdobná 1 2250 Neaplikováno 1 2250
Obdobná 1 2602 Neaplikováno 1 2602
Větší 0,95 2265 Neaplikováno 1 2262
2071
2250
2602
2262
0
0
0
0
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m ² 2296 Rozloha pozemku 997 Celková porovnávací hodnota
2 289 112
Zdroj: Vlastní zpracování
Tabulka č. 18 Výpis oceňovaných parcel Výpis oceňovaných parcel Jednotková Poř. Číslo
Číslo parcely
Výměra v m²
hodnota v Kč/m²
Trţní hodnota
1
530
122
2296
280 112
2
498/21
875
2296
2 009 000
Celkem
997
2 289 112
Zaokrouhleno
2 289 000
Zdroj: Vlastní zpracování
Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha – východ v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.
Protoţe se jedná o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum nabídky, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
7 356 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce .
Tabulka č. 19 Výpočet trţní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou
Tabulka II - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
Rodinný dům Světice
Rodinný dům Pacov u Říčan
3 Rodinný dům Radošovice Říčany
4 Rodinný dům Nedvězí u Říčan
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Rodinný dům Světice Název nemovitosti Parcelní číslo
530, 498/21
Adresa nemovitosti
Nad Studánkou Světice, U 175 hřiště
Pacov u Říčan
Říčany Radošovice
Nedvězí u Říčan
Katastrální území
Světice u Říčan
Pacov u Říčan
Říčany Radošovice
Nedvězí u Říčan
Obec Okres
Říčany Nedvězí u Světice Světice Pacov u Říčan Radošovice Říčan Praha - východ Praha - východ Praha - východ Praha - východ Praha - východ
Světice u Říčan
B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku 997 733 544 Hodnota za 1 m²pozemku 2296 2 296 2296 Hodnota pozemku celkem 2 289 112 1 682 968 1 249 024 C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaţí
1 450 2296 3 329 200
1 488 2296 3 416 448
Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed. Druh transakce Korekce Upravená hodnota
340 X
340 5 600 000
340 6 000 000
410 9 834 000
540 10 000 000
3 917 032
4 750 976
6 504 800
6 583 552
11 521 Nabídka 0,9 10 369
13 973 Nabídka 0,9 12 576
15 865 Nabídka 0,9 14 279
12 192 Nabídka 0,9 10 973
7.5.2010 1 10 369
10.5.2010 1 12 576
10.6.2010 1 14 279
12.6.2010 1 10 973
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví 1 10 369
Absolutní vlastnictví 1 12 576
Absolutní vlastnictví 1 14 279
Absolutní vlastnictví 1 10 973
Ne
Ne 1 10 369
Ne 1 12 576
Ne 1 14 279
Ne 1 10 973
Rodinný dům
Rodinný dům 1 10 369
Rodinný dům 1 12 576
Rodinný dům 1 14 279
Rodinný dům 1 10 973
Ano
Ano 1 10 369
Ano 1 12 576
Ano 1 14 279
Ano 1 10 973
Ne 1 10 369
Ne 1 12 576
Ne 1 14 279
Ne 1 10 973
Dobrá 1 10 369 Horší 1,2 12 443
Dobrá 1 12 576 Lepší 0,9 11 318
Horší 1,05 14 993 Horší 1,2 17 992
Horší 1,05 11 522 Horší 1,2 13 826
Průměrná
Průměrná 1 12 443
Průměrná 1 11 318
Horší 1,05 18 892
Průměrná 1 13 826
Dobrá
Horší 1,05 13 065
Dobrá 1 11 318
Lepší 0,95 17 947
Dobrá 1 13 826
X
D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota
Jiná právní omezení a závazky Ne Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota
Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dosluţnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry
Dobrý
Dobrý 1 13 065 Autobus, vlak 1 13 065
Dobrý 1 11 318 Autobus 1,05 11 884
Dobrý 1 17 947 Autobus 1,1 19 742
Dobrý 1 13 826 Autobus 1,05 14 517
Výborná
Výborná 1 13 065
Výborná 1 11 884
Výborná 1 19 742
Výborná 1 14 517
Průměrná
Průměrná 1 13 065
Průměrná 1 11 884
Průměrná 1 19 742
Průměrná 1 14 517
1,05 13 718
1,05 12 478
1,05 20 729
1,05 15 243
Obdobná 1 13 718 N/A 1 13 718
Obdobná 1 12 478 N/A 1 12 478
Větší 0,95 19 693 N/A 1 19 693
Větší 0,9 13 719 N/A 1 13 719
13 718
12 478
19 693
13 719
Autobus, vlak
tepelné čerpadlo
Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
14 902
Porovnávací hodnota celkem (bez pozn.)
5 066 680
Hodnota pozemku
2 289 112
Celková porovnávací hodnota
7 355 792
Zdroj: Vlastní zpracování
PŘÍJMOVÁ METODA Jelikoţ není obvyklé pronajímat obdobné nemovitosti v této lokalitě, nebylo uvaţováno o pronajmutí nemovitosti. Nelze proto stanovit trţní hodnotu příjmovou metodou.
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:
Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.
Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.
Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku, nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a
dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady spojené s provozem a uţíváním nemovitosti. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
7 089 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce .
Tabulka č. 20 Výpočet trţní hodnoty majetku nákladovou metodou NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce
Rodinný dům, Nad Studánkou 175, Světice 530, 498/21 Klasická, zděná
Skutečné stáří
26 let
Efektivní stáří (po rekonstrukci)
10 let
Ekonomická ţivotnost
80 let
Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha
122 m² 2 nadzemní, půdní vestavba 340 m² 0,95 480 m²
Celkový obestavěný prostor
836 m³
Jednotkové reprodukční náklady
6 309 Kč/m³
Reprodukční náklady celkem
5 274 324
Fyzické opotřebení
-10%
4 746 892
Funkční nedostatky
-5%
4 509 547
-1,2 %
4 455 432
Ekonomické nedostatky
Vedlejší stavby Venkovní úpravy
0 344 795
Pozemek
2 289 000
Indikovaná cena
7 089 227
Zaokrouhleno
7 089 000
Zdroj: Vlastní zpracování
Oceňování staveb nákladovým způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Cena rodinného domu se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru základní cenou, která se násobí koeficienty K₄, K₅, Kі podle vzorce ZCU = ZC x K₄ x K₅ x Ki ZCU …..základní cena upravená ZC …..základní cena podle přílohy č. 6 K₄ …..koeficient vybavení stavby K₅ …..polohový koeficient Ki …..koeficient změny cen staveb Základní cena za m³ obestavěného prostoru (příloha č. 6) Rodinný dům – Typ B – cena 1 976 Kč Podkroví – koeficient 1,1
Základní cena – 2 174 Kč Koeficient vybavení stavby K₄ Rodinný dům po rekonstrukci, má novou střechu, je zateplen, došlo k výměně oken, vchodových dveří, klempířským prvků a zdroje vytápění. Jako zdroj vytápění je objektu tepelné čerpadlo, které také souţí k ohřevu TUV. Vzhledem k této rekonstrukci se domnívám, ţe by hodnota součtu objemových podílů konstrukcí a vybavení měla mít hodnotu 1,1. K₄ = 1 + (0,54 x n) K₄ = 1,594 Polohový koeficient K₅ (příloha č. 14) K₅ = 0,85 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki = 2,142 Koeficient prodejnosti (příloha č. 39) Kp = 2,358 ZCU = ZC x K₄ x K₅ x Ki x Kp ZCU = 2 174 x 1,594 x 0,85 x 2,142 ZCU = 6 309 Kč/m³ Reprodukční cena = 6 309 x 836 Reprodukční cena = 5 274 324 Kč Základní cenu venkovních úprav jsem stanovila na 189 375 Kč ZCU = ZC x K₅ x Ki ZCU = 189 375 x 0,85 x 2,142 ZCU = 344 795 Kč
ZÁVĚR
Toho hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 17. červnu 2010. Aplikacemi výše popsaných metod byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 21 Stanovení trţní hodnoty majetku Váţený průměr Indikace (Kč)
Váha (%)
(Kč)
7 356 000
70
5 149 200
7 089 227
30
2 126 768
Porovnávací metoda Nákladová metoda Výsledná cena
7 275 968
Zaokrouhleno
7 276 000
Zdroj: Vlastní zpracování
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům není v uvaţované lokaci často pronajímán. Jedná se o nemovitost, která je pořizována za účelem uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto nebyla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou v tomto případě uvaţována. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody tak rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí jako jistý korektor hodnoty zjištěné porovnávací metodou a proto jí je přisouzena váha 30 %.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 17. června 2010 reprezentována částkou:
7 276 000 Kč (slovy: Sedmmilionůdvěstěsedmdesátšesttisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY
1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a
jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ
Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe:
1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.
3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 29. Června 2010
.................................................... Irena Cetlová
2. Trţní ocenění bytového domu Pro příklad trţního ocenění bytového domu jsem si vybrala bytový dům v Praze na Vinohradech. Objednavatelem trţního ocenění bytového domu je Studio Bodi.
Objednavatel: STUDIO BODI Hradešínská 2144/47 101 00 Praha 2 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Bytový dům č.p. 2144/47 Hradešínská 47 Praha 2 - Vinohrady
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 29. ČERVNA 2010
OBSAH
Úvodní list
Obsah
Průvodní dopis
Popisné informace
Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití
Ocenění
Závěr
Omezující podmínky a předpoklady
Osvědčení
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí
Snímek katastrální mapy
Základní stavební dokumentace
STUDIO BODI Hradešínská 47 101 00 Praha 2 – Vinohrady Česká republika
29. června 2010
Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného mě jako BYTOVÝ DŮM č.p. 2144/47 Uvedený na listu vlastnictví č. 757, pro katastrální území Vinohrady, Městská část Praha 2, obec Praha Nacházejícího se na adrese Hradešínská 2144/47, 101 00 Praha 2 – Vinohrady, Česká republika
V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv (regulovaného nájmu některých bytových jednotek), jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 12. červnu 2010 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví 757, pro katastrální území Vinohrady, městská část Praha 2, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 29. června 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (12. červnu 2010) uţíván převáţně jako bytový dům s 10 nájemními byty a nebytovými prostory v 1. a 3. nadzemním podlaţí. Dva byty podléhaly reţimu regulovaného nájemného, jeden byt slouţil majiteli bytového domu. Nebytové prostory slouţily rovněţ majiteli bytového domu a jeden nebytový prostor byl pronajat. Ostatní byty byly pronajaty za trţní nájemné. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:
Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku
Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku
Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 2144/47 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Vinohrady, která je zejména v poslední dekádě lokací s jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyššího a nejvyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti, obchody, úřady, školy, apod. Obecné lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – hotely, obchodní síť, banky, apod. Zastávky městské hromadné dopravy – tramvaj, autobus a metro (trasa A – Flora) jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu není moţné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činţovních domů ze stejného období.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1930 jako na svoji dobu velmi konstrukčně moderní a dobře technicky vybavený činţovní dům. Byty byly projektovány s dispozicí 1 + 1 aţ 4 + 1. Od doby svého vzniku aţ dodnes byl vyuţíván pouze k nájemnímu bydlení. Po dobu jeho existence byla prováděna pouze údrţba, jedinými většími úpravami a rekonstrukcemi bylo vybudování kanceláří a ateliéru v 1. nadzemním podlaţí, které původně slouţilo jako sklepy. Dále došlo k rekonstrukci plynu a rozvodů vody. Rekonstruováno bylo i několik bytů, došlo k výměně zařizovacích předmětů v koupelnách a WC, výměně kuchyňských linek a k výměně podlahových krytin. Ve všech bytech byla vyměněna původní lokální topidla na tuhá paliva za lokální plynová topidla a ohřívače uţitkové vody.
Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky. Pozemek parcelní číslo 3069 o rozloze 556 m² je převáţně zastaven objektem bytového domu. Malá nezastavěná část pozemku tvoří okrasnou předzahrádku mezi bytovým domem a chodníkem. Druhý pozemek parcelní číslo 3068 o rozloze 248 m² je vyuţit jako domovní dvorek ve vnitrobloku. Vzhledem k tomu, ţe dům je na mírně svaţitém pozemku, je domovní dvorek částečně zapuštěn do terénu. Je zpevněn opěrnými zídkami, schody a dlaţbou. Zatravněné části jsou osázeny keři a menšími okrasnými stromky. Oba pozemky jsou mírně svaţité a tvoří spolu jeden čtvercový tvar. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 804m².
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, jednak oplocením dvorku ve vnitrobloku, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky, opěrnými zídkami a schody. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na jih, dvorní na východ a sever. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné s rákosovým podbitím. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou vetknuty do nosných zdí a opřeny o ocelovou schodnici. Krov je dřevěný, tesařsky provedený, vaznicový. Střešní krytinu tvoří pálené hladké tašky, dvojitě poloţené latě. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedené z pozinkovaného plechu. Fasáda je opatřena dvouvrstvou štukovou omítkou. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře dřevěné. Topení je lokální, zajištěné plynovými topidly odvětranými do komínů. Ohřev teplé uţitkové vody je rovněţ lokální, pomocí kombinovaného plynového kotle. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. V objektu není výtah. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Oceňovaný bytový dům je ale výjimečný tím, ţe se mimořádné mnoţství prvků – okna, dveře, schodiště, fasáda, apod., zachovalo v původním stavu a provedení z 30. let minulého století, coţ ve svém souhrnu vytváří nezaměnitelný „genius loci“ objektu. Vzhledem k tomu, ţe bytový dům nebyl nikdy podstatně opravován, a ţe v období před rokem 1993, kdy majitel dům koupil, byla jeho údrţba zanedbávána, je řada prvků (krytina, klempířské konstrukce) relativně značně opotřebena nebo dokonce doţilá. Toto zjištění se týká zejména střechy, s jejíţ rekonstrukcí se počítá v nejbliţších letech společně s vybudováním výtahu.
Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 2 byty s dispozicí 1 + 1 2 byty s dispozicí 2 + 1 4 byty s dispozicí 3 + 1 1 byt s dispozicí 4 + 1 1 nebytový prostor ve 3. nadzemním podlaţí Nebytové prostory v celém 1. nadzemním podlaţí
Z výše uvedených bytů je: Byt č. 2 ve 2. nadzemním podlaţí je pronajat za trţní nájemné Byt č. 3 ve 2. nadzemním podlaţí je pronajat za trţní nájemné Byt č. 4 ve 2. nadzemním podlaţí je v uţívání majitele bytového domu Byt č. 5 ve 3. nadzemním podlaţí je pronajat za trţní nájemné Nebytový prostor (byt) č. 6 ve 3. nadzemním podlaţí je pronajat za trţní nájemné Byt č. 7 ve 4. nadzemním podlaţí je pronajat za regulované nájemné Byt č. 8 v 5. nadzemním podlaţí je pronajat za regulované nájemné Byt č. 9 v 5. nadzemním podlaţí je pronajat za trţní nájemné Byt č. 10 ve 4. nadzemním podlaţí je pronajat za trţní nájemné Byt č. 11 v 5. nadzemním podlaţí je pronajat za trţní nájemné Nebytové prostory v celém 1. podlaţí jsou uţívány majitelem
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen do katastru nemovitostí jako bytový dům ??? a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za
pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe dva byty jsou pronajaty za regulované nájemné, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. K jeho nejvyššímu a nejlepšímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy bude odstraněn reţim regulovaného nájemného a celý objekt bude moţné pronajmout za trţní nájemné.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila cenovou mapu, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Protoţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:
29 422 000 Kč a je kalkulována následně: 804 * 36 594 = 29 422 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Tabulka č. 22 Výpočet trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou.
TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
3068,3069
stavební parcela N/A
stavební parcela N/A
stavební parcela N/A
Vinohrady Praha Praha 2
Ţiţkov Praha Praha 3
Michle Praha Praha 4
Nusle Praha Praha 4
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres
Hradešínská ulice
B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m²v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m² Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota
X 804 X
18 500 000 646 28 638 26.5.2010 1 28 638
7 550 000 363 20 799 28.6.2010 1 20 799
32 000 000 823 38 882 28.5.2010 1 28 882
Nabídka 0,9 25 774
Nabídka 0,9 18 719
Nabídka 1 34 994
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví 1 25 774
Absolutní vlastnictví 1 18 719
Absolutní vlastnictví 1 34 994
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen 1 25 774
Bez věcných břemen 1 18 719
Bez věcných břemen 1 34 994
Bytový dům
Bytový dům 1 25 774 Ano 1 25 774
Bytový dům 1 18 719 Ano 1 18 719
Bytový dům 1 34 994 Ano 1 34 994
Nejsou
Nejsou 1 25 774
Nejsou 1 18 719
Nejsou 1 34 994
Výborná
Horší 1,1 28 351 Pravidelný 1 28 351 Mírně svaţitý 1 28 351
Hořší 1,2 22 463 Nepravidelný 1,05 23 586 Rovinný 0,95 22 407
Horší 1,3 45 492 Pravidelný 1 45 492 Rovinný 0,95 43 217
Kompletní 1 28 351 Nezjištěna 1 28 351
Kompletní 1 22 407 Nezjištěna 1 22 407
Kompletní 1 43 217 Nezjištěna 1 43 217
Ano
Pravidelný
Mírě svaţitý
Kompletní
Nezjištěna
Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dosluţnost a parkování Korekce Upravená hodnota
Kompletní
Kompletní 1 28 351
Tramvaj 1,1 24 648
Tramvaj 1,1 47 539
Omezené
Omezené 1 28 351
Omezené 1 24 648
Omezené 1 47 539
Ne 1 28 351 Neaplikováno 1 28 351
Ano 1,05 25 880 Neaplikováno 1 25 880
Ne 1 47 539 Neaplikováno 1 47 539
Menší 1,1 31 186 Neaplikováno 1 31 186
Menší 1,2 31 056 Neaplikováno 1 31 056
Obdobná 1 47 539 Neaplikováno 1 47 539
31 186 646
31 056 363
47 539 823
Výměra v m²
Jed. hodnota v Kč/m²
Trţní hodnota
Nutnost demolice stávajících objektů Ne Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m ² 36 594 Rozloha pozemku 804 Celková porovnávací hodnota
29 421 576
Výpis oceňovaných parcel Poř. Číslo 1 2 Celkem Zaokrouhleno
Číslo parcely 3068 3069
248 556 804
36 594 36 594
9 075 312 20 346 264 29 421 576 29 422 000
Zdroj: Vlastní zpracování
Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které jsou v Praze v současné době nabízeny k prodeji. Všechny nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Protoţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní
hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum nabídky, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
80 545 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
Tabulka č. 23 Výpočet trţní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou
Příloha č. 2 - Tabulka II - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
4
Bytový dům Vinohrady
Bytový dům Lumírova
Bytový dům Vinohrady
Bytový dům Vinohrady
Adresa nemovitosti
Vinohradská Hradešínská 47 ul.
Lumírova ul.
Korunní ul.
Korunní ul.
Katastrální území
Vinohrady
Vinohrady
Vyšehrad
Vinohrady
Vinohrady
Obec
Praha 2
Praha 2
Praha 2
Praha 2
Praha 2
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
Praha
B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku 804 336
838
274
624
Hodnota za 1m² pozemku 36 594
36 594
36 594
36 594
36 594
Hodnota pozemku celkem
12 295 584
30 592 584
10 026 756
22 834 656
1860
1530
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo
Bytový dům Hradešínská 3068,3969
29 421 576
C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek
1920
920
1520
Prodejní cena celkem
39 000 000
49 000 000
65 900 000
80 000 000
26 704 416
18 407 416
55 873 244
57 165 344
29 027
12 110
30 039
37 363
3.5.2010
17.6.2010
1.5.2010
21.6.2010
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
29 927
12 110
30 039
37 363
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jed.
X
Datum transakce
Název nemovitosti Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,9
0,9
0,9
0,9
Upravená hodnota
26 124
10 899
27 035
33 627
Břemeno náj.smluv
Bez omezení
Břemeno náj.smluv
Bez omezení
Korekce
1
0,95
1
0,95
Upravená hodnota
26 124
10 354
27 035
31 946
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 124
10 354
27 035
31 946
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 124
10 354
27 035
31 946
Ano
Ano
Ano
Ano
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 124
10 354
27 035
31 946
Ne
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 124
10 354
27 035
31 946
Dobrá
Horší
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1,2
1
1
Upravená hodnota
26 124
12 425
27 035
31 946
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Korekce
1
1
0,95
0,95
Upravená hodnota
26 124
12 425
25 683
30 349
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
26 124
12 425
25 683
30 349
Dobrá
Špatná
Dobrá
Dobrá
Vlastnická práva
Existence věcných břemen
Břemeno náj.smluv
Ne
Vyuţití podle územního plánu
Kolaudační rozhodnutí
Jiná právní omezení a závazky
Ano
Ne
E. Technické parametry Lokalita
Technický stav objektu
Technická vybavenost budovy
Funkční vyuţitelnost budovy
Dobrá
Dobrý
Průměrná
Dobrá
Korekce
1
1,4
1
1
Upravená hodnota
26 124
17 395
25 683
30 349
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
1
26 124 Tramvaj, metro
17 395 Tramvaj
25 683 Tramvaj, metro
30 349 Tramvaj, metro
1 26 124
1,05 18 265
1 25 683
1 30 349
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
0,95
1
1
1
Upravená hodnota
24 818
18 265
25 683
30 349
Dobrá 1
Dobrá 1
Dobrá 1
Dobrá 1
24 818 Ne
18 265 Ne
25 683 Ne
30 349 Ne
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
24 818
18 265
25 683
30 349
Menší
Menší
Obdobný
Menší
1,2
1,05
1
1,05
29 782 N/A
19 178 N/A
25 683 N/A
31 866 N/A
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota
29 782
19 178
25 683
31 866
29 782
19 178
25 683
31 866
Další moţný rozvoj nemovitosti
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Tramvaj, metro
Korekce Upravená hodnota Dopravní dosluţnost a parkování
Atraktivita objektu Korekce
Dobrá
Dobrá
Upravená hodnota Jiná technická korekce
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
26 627
Porovnávací hodnota celkem (bez pozn.) Hodnota pozemku
51 123 840 29 421 576
Celková porovnávací hodnota
80 545 416
Zdroj: Vlastní zpracování
PŘÍJMOVÁ METODA
Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je
17 497 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
Tabulka č. 24 Výpočet trţní hodnoty majetku příjmovou metodou
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem
1 719 864,- Kč 3%
51 596,- Kč 1 668 268,- Kč
Náklady na údrţbu
50 000,-Kč
Pojistné
19 021,- Kč
Daň z nemovitosti
14 700,- Kč
Pronájem cizích pozemků
0,- Kč
Marketing
0,- Kč
Ostatní provozní náklady
5 000,- Kč
Provozní náklady celkem
88 721,- Kč
Provozní příjem
1 579 547,- Kč
Rezervy na renovace
617 234,- Kč
Čistý provozní příjem
963 313,- Kč
Míra kapitalizace
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Pozn. Kapitalizační míra 5,5% (dle vyhlášky 3/2008 Sb.)
5,50%
17 496 600,- Kč 17 497 000,- Kč
Tabulka č. 25 Příjmy z pronájmu Typ pronajímaného prostoru
Plocha
Měsíční nájem
Nájemné p.a.
50,65 m²
0,- Kč
0,- Kč
majitele
51,97 m²
0,- Kč
0,- Kč
2. NP byt č. 2
96,87 m²
20 000,- Kč
240 000,- Kč
2. NP byt č. 3
62,18 m²
10 000,- Kč
120 000,- Kč
84,0 m²
0,- Kč
0,- Kč
3. NP byt č. 5
105,92 m²
22 000,- Kč
264 000,- Kč
3. NP byt č. 6 -nebytový prostor
151,46 m²
26 000,- Kč
312 000,- Kč
4. NP byt č. 7 - regulované náj.
152, 29 m²
8 660,- Kč
103 920,- Kč
4. NP byt č. 10
105,88 m²
25 000,- Kč
300 000,- Kč
5. NP byt č. 8 - regulované náj.
80,42 m²
7 662,- Kč
91 944,- Kč
5. NP byt č. 9
60,98 m²
14 000,- Kč
168 000,- Kč
5. NP byt č. 11
105,71 m²
10 000,- Kč
120 000,- Kč
1. NP nebytový prostor č. 1 - kanceláře majitele 1. NP nebytový prostor č. 2 - ateliér
2. NP byt č. 4 - byt majitele
Roční příjem z nemovitosti
1 719 864,- Kč
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty
vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku, nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady spojené s provozem a uţíváním nemovitosti. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z mé průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
64 252 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.
Tabulka č. 26 Výpočet trţní hodnoty majetku nákladovou metodou
NÁKLADOVÁ METODA Název
Bytový dům, Hradešínská 47, Praha 2
Číslo pozemku
3068,3069
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
80 let
Efektivní stáří
80 let
Ekonomická ţivotnost
50 let
Zastavěná plocha
315,29
Počet podlaţí
5 nadzemních a půda
Celková zastavěná plocha
1830
Koeficient vyuţitelnosti
0,95
Celková podlahová plocha
1675 m²
Celkový obestavěný prostor
6 384,63 m³
Jednotkové reprodukční náklady
7 734 Kč/m³
Reprodukční náklady celkem
49 378 728
Fyzické opotřebení
-25%
37 034 046
Funkční nedostatky
-5%
35 182 344
Ekonomické nedostatky
-1%
34 830 521
Stavby a venkovní úpravy
0
Věcnou hodnotu stanovuji odborným odhadem
34 830 521
Pozemek
29 421 576
Indikovaná cena
64 252 097
Zaokrouhleno
64 252 000
Oceňování staveb nákladovým způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Cena budovy se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru základní cenou, která se násobí koeficienty K₁ aţ K₅ Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K₁ x K₂ x K₃ x K₄ x K₅ x Ki ZCU …..základní cena upravená ZC …..základní cena podle přílohy č. 2 K₁ …..koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K₂ …..koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu K₃ …..koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu K₄ …..koeficient vybavení stavby K₅ …..polohový koeficient Ki …..koeficient změny cen staveb Kp …..koeficient prodejnosti Základní cena za m³ obestavěného prostoru (příloha č. 2) Domy vícebytové (netypové) – Typ K – cena 2 150 Kč Základní cena 2 150 Kč Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K₁ (příloha č. 4) K₁ = 0,939 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí K₂ objektu se vypočte podle vzorce K₂ = 0,92 + 6,60/PZP K₂ = 0,92 + 6,60/305
K₂ = 0,94 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu K₃ se vypočte podle vzorce K₃ = 2,10/v + 0,30 K₃ = 2,10/2,98 + 0,30 K₃ = 1,0 Koeficient vybavení stavby K₄ K₄ = 1 + (0,54 x n) n = 0,987 K₄ = 1,53 Polohový koeficient K₅ (příloha č. 14) Polohový koeficient jsem zvolila, 1,25, protoţe oceňovaná nemovitost leţí v Praze ve velmi ţádané lokalitě blízko centra. K₅ = 1,25 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38) Ki = 2,131
ZCU = ZC x K₁ x K₂ x K₃ x K₄ x K₅ x Ki ZCU = 2 150 x 0,939 x 0,94 x 1,0 x 1,53 x 1,25 X 2,131 ZCU = 7 734 Kč/m³
Reprodukční náklady celkem = 7 734 x 6 384,63 Reprodukční náklady celkem = 49 378 728 Kč
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 12. červnu 2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 27 Stanovení trţní hodnoty majetku Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
80 545 000
70
56 381 500
Příjmová metoda
17 497 000
10
1 749 700
Nákladová metoda
64 252 000
20
12 850 400
Výsledná cena
70 981 600
Zaokrouhleno
70 982 000
Zdroj: Vlastní zpracování
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 70 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty a nebytovými prostory je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je schopnost majetku produkovat příjem omezena reţimem regulovaného nájmu u dvou bytů. Z indikace trţní hodnoty příjmovým způsobem vyplývá, ţe výnosy z pronájmu jsou sice mírně omezené, ale stačí na základní údrţbu objektu i rezervy na renovace. Přesto povaţuji indikaci trţní hodnoty příjmovou metodou pouze za korektor hodnoty, zjištěné porovnávací metodou a přisuzuji ji váhu 10 %.
Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám nákladová metoda slouţí také jako jistý korektor hodnoty zjištěné porovnávací metodou a přisuzuji ji váhu 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 29. června 2010 reprezentována částkou
70 982 000 Kč (slovy: Sedmdesátmilionůdevětsetosmdesátdvatisíckorun) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálů majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny
pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ
Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe:
1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 29. Června 2010
.................................................... Irena Cetlová
C. Analýza trhu Zpráva o trhu nemovitostí se věnuje okresu Praha-východ. Rozděluje tento trh na 3 segmenty. První segment tvoří obce s rozšířenou působností (Říčany, Brandýs nad Labem – Stará Boleslav). Druhý segment trhu tvoří zbylá města všech a všechny obce v okrese. Poslední segment se zaměřuje na rekreační oblasti. Zpráva popisuje jednotlivé nabízené nemovitosti v jednotlivých segmentech trhu a zamýšlí se nad dalším vývojem cen nemovitostí v celém tomto okrese.
ANALÝZA TRHU
OKRES PRAHA – VÝCHOD
STŘEDOČESKÝ KRAJ
OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Praha-východ je součástí Středočeského kraje. Jeho rozloha činí pouze 6,8 % z plochy tohoto kraje. Rozkládá se na 754,91 km². Okres Praha-východ obklopuje východní část hlavního města Praha. Tento okres nemá své okresní město, sídlem okresu je Praha. Okres Praha-východ sousedí z jihu s okresem Benešov, z východu s okresy Kolín, Nymburk a Mladá Boleslav, ze severu s okresem Kladno a společné hranice má i s okresem Praha-západ. Velmi netradiční je tvar tohoto okresu, protoţe v nejuţším místě, v katastru obce Úvaly má šířku pouze 3 km. Tento okres, který z velké části tvoří periferii Prahy je velmi hustě obydlen. V tomto okrese připadá přibliţně191 obyvatel na km². Celkový počet obyvatel podle posledního sčítání v roce 2009 je 144 513. Okres Praha-východ má 110 obcí, z nichţ 2 jsou obce s rozšířenou působností. Těmi jsou Říčany a Brandýs nad Labem – Stará Boleslav. Celkem je zde 8 měst – jiţ zmiňované Říčany, Brandýs nad Labem – Stará Boleslav a dále Čelákovice, Klecany, Kostelec nad Černými lesy, Mnichovice, Odolena Voda a Úvaly. Okolo 54 % okresu zabírá zemědělská půda, lesy pokrývají téměř 13 %. V tomto okrese má tradici průmysl strojírenský, potravinářský, dřevozpracující a také hutnictví barevných kovů. Oblast okresu neoplývá mnoha historickými či přírodními památkami. Přesto zde několik zajímavostí je. Například přírodní památka Větrušická rokle, nacházejí se zde také historické tvrze, například Tvrz Čelákovice či Tvrz Dřevčice a zámky Brandýs nad Labem, Štiřín a Měšice.62
62
Zpracováno podle http://www.komora.cz/hr-cr/inmp/knihovna-informaci-pro%20podnikani/regionalniinformace/kraje-cr/středoceksky-kraj-s/art%20233378/okres-praha-východ.aspx, staţeno 18. 5. 2010
Obrázek č. 18 Pamětihodnosti okresu Praha-východ
Tvrz Čelákovice
Zámek Štiřín
Zámek Brandýs nad Labem
Zdroj: http://www.turistik.cz/cz/kraje/stredocesky-kraj/okres-praha-vychod/kategorie/historie-a-umeni/hrady-azamky/, staţeno 10. 5. 2010
Z ekonomického hlediska je obrovskou výhodou poloha okresu v těsné blízkosti hlavního města. Tento okres slouţí hlavnímu městu jako jakési zázemí. V okrese Praha-východ je poměrně nízká nezaměstnanost, ke konci roku 2009 činila pouze 3,4 %. Je to díky tomu, ţe je tento okres významným zdrojem pracovních sil do Prahu a rovněţ je zde téměř 33 tisíc registrovaných ekonomických subjektů. Tento okres zásobuje hlavní město potravinami, doplňuje praţský průmysl, stavebnictví a sluţby a poskytuje Praze mnoho míst pro rekreaci. V tomto okrese je i pár průmyslových a komerčních zón, především v blízkosti dálnice D1 a potom v blízkosti dálnice D8. Navíc je na území tohoto okresu i letiště, které je součástí areálu Aero Vodochody. Do budoucna se uvaţuje o rozšíření tohoto letiště, které by mohlo slouţit jaké druhé letiště pro hlavní město Prahu. „Na území okresu probíhá v posledním desetiletí masivní výstavba především rodinných domů. Probíhá zde proces tzv. suburbanizace, praţské ekonomicky silné obyvatelstvo se stěhuje s cílem zlepšení kvality bydlení.“
SEGMENTACE TRHU Okres Praha-východ lze rozdělit z hlediska trhu na 3 části – na obce s rozšířenou působností, zbytek okresu a rekreační oblasti.
OBCE S ROZŠÍŘENOU PŮSOBNOSTÍ (ŘÍČANY, BRANDÝS NAD LABEM - STARÁ BOLESLAV)
Obrázek č. 19 Říčany
Zdroj: http://info.ricany.cz/mesto/historie-a-soucasnost, staţeno 12. 5. 2010
Historie První písemná známka o Říčanech se podle Hájkovy kroniky vztahuje k roku 748, kdy byla svedena bitva o říčanský dvůr. Říčany mají pestrou historii. Ve středověku se zde nacházel významný hrad, který byl zničen během husitských válek. Poté se Říčany staly prosperujícím městem, ale během třicetileté války bylo město téměř zničeno a některé okolní obce zanikly. Největší rozkvět město zaţilo po vybudování dráhy Praha – Vídeň v roce 1869, kdy se zde začaly stavět luxusní vily a Říčany začaly být vyhledávanou rekreační lokalitou.63 Dnes se Říčany rozkládají na ploše 25,8 km² a mají téměř 14 tisíc obyvatel. Říčany tvoří 8 částí obce – Jaţlovice, Krabošice, Kuří, Pacov, Radošovice, Říčany, Strašín a Voděrádky.
POZEMKY Proluky Vzhledem k tomu, ţe samotné centrum města je poměrně malé, a tvoří ho pouze dvě větší náměstí, nenacházejí se v samotném centru města téměř ţádné volné pozemky64. Jedinou moţností výstavby je rekonstrukce stávajících objektů. Ve střednědobém horizontu se nejeví
63 64
Zpracováno podle http://info.ricany.cz/mesto/historie-a-soucasnost, staţeno 12. 5. 2010 Všechny informace v této partii práce jsou převzaty z www.sreality.cz
jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky, jedině v případě demolice starších objektů. Lze tedy předpokládat, ţe tento sektor trhu zůstane i nadále velmi zúţený, prodeje budou pouze výjimečné, ale za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky Díky výborné lokalitě Říčan, které se nachází pouhých 20 km od Prahy a výborné dostupnosti hlavního města, jsou Říčany poměrně vyhledávanou oblastí. Poptávka po stavebních pozemcích je poměrně velká. V centru města se ţádné stavební pozemky nenacházejí, ale okrajových částech Říčan, jako je Strašín, Voděřádky a Radošovice, probíhá masivní výstavba rodinných domů a je se zde velká nabídka stavebních pozemků. Stavební pozemky se v této oblasti pohybují v rozmezí 2400 – 3600 Kč/m² . Cenové rozdíly se odvíjí podle toho, jak blízko centru Říčan se tyto pozemky nacházejí. Pozemky pro průmyslovou a komerční výstavbu se vyskytují na okraji Říčan, v místě, kterým prochází silnice spojující Říčany s dálnicí D1. Stejným místem bude v budoucnu vést i obchvat Prahy. Pozemky pro průmyslovou a komerční výstavbu se v tomto místě nabízejí v rozmezí 1500 – 4900 Kč/m². BUDOVY Byty V oblasti Říčan je velká nabídka starších bytů i novostaveb. Starší byty se nabízejí především ve starších domech ze 70. a 80. let, jedná se o byty v panelových cihlových, popř. smíšených stavbách. Většina nabízených bytů je velikosti 3 + 1. Menší byty se nabízejí jen ojediněle. Ceny starších bytů se nabízejí v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1
1 929 000 – 1 990 000 Kč
Byt 2 + 1
1 800 000 – 2 410 000 Kč
Byt 3 + 1
2 590 000 – 3 000 000 Kč
Byt 4 + 1
2 490 000 – 3 600 000 Kč
Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
V oblasti Říčan převaţuje spíše nabídka bytů v novostavbách. Nově vzniklé lokality v Říčanech „U Trati, Březinova, Táborská, Politických vězňů a Leknínová“ nabízí velké mnoţství bytů všech velikostí. Oproti starším bytům je v novostavbách nabízeno poměrně velké mnoţství malých bytů, především velikosti 1 +1.
Ceny bytů v novostavbách se nabízejí v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1
1 899 000 – 2 239 000 Kč
Byt 2 + 1
3 189 000 – 3 259 000 Kč
Byt 3 + 1
2 899 000 – 4 990 000 Kč
Byt 4 + 1 a větší
3 958 000 – 12 078 000 Kč
Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
V budoucnu lze předpokládat, ţe zájem bude hlavně o byty v rekonstruovaných objektech a v nové výstavbě na okraji města. Ceny panelových domů a ostatních méně atraktivních objektů budou spíše stagnovat, a to i přes prováděné revitalizace. Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je výrazně vyšší neţ nabídka. Nabídkové ceny starších rodinných domů se pohybují od 2 650 000 Kč za menší starší dům aţ po 15 400 000 Kč, coţ je cena za velkou historickou vilu. V oblasti Strašína a Voděrádek je nabízeno velké mnoţství novostaveb rodinných domů. Ceny rodinných domů v těchto lokalitách se pohybují od
2 862 000 Kč aţ do výše
54 000 000 Kč. S předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní se dá předpokládat, ţe zájem o bydlení v rodinných domech, a to jak starších, tak i v novostavbách bude mít i nadále rostoucí tendenci. Objekty pro individuální rekreaci Objekty pro individuální rekreaci lze v oblasti Říčan nalézt spíše ojediněle. Říčany jiţ nejsou rekreační oblastí, jak tomu bylo dříve. Nyní tvoří spíše vhodnou lokalitu k bydlení nedaleko Prahy. Bytové domy Vzhledem k velikosti tohoto trhu nejsou prodeje bytových domů standardní. Vzhledem k tomu, ţe nově vzniklé bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po bytových jednotkách, nelze ani v budoucnu předpokládat, ţe by se zvýšila nabídka tohoto druhu nemovitostí.
Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce objevují. Ceny administrativních budov se pohybují v rozmezí 10 769 – 20 004 Kč/m². Lze předpokládat, ţe nabídka těchto objektů bude i nadále spíše převyšovat poptávku po těchto objektech. Průmyslové objekty Objekty tohoto typu se v této oblasti téměř nevyskytují, proto se ani v nabídce neobjevují.
NÁJMY Byty Nabídka bytů na pronájem je na tomto trhu velmi omezená. Ani do budoucna nelze předpokládat větší rozšíření tohoto trhu. Nabídkové ceny bytů k pronájmu se pohybují přibliţně v těchto intervalech: Byt 1 + 1
7 300 – 8 000 Kč / byt / p.m.
Byt 2 + 1
9 500 – 12 000 Kč / byt / p.m.
Byt 3 + 1
10 000 – 17 000 Kč / byt / p.m.
Byt 4 + 1 a větší
Nenabízejí se
Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
Prodejní prostory Na rozdíl od bytů je na tomto segmentu trhu vysoká nabídka po prodejních prostorách. Jejich nabídka je tak velmi omezená. Dá se předpokládat, ţe ceny prodejních prostor budou mírně růst. Ceny prodejních prostor se pohybují v rozmezí 2 208 – 2 496 Kč / m² / p.a Kanceláře V posledních letech s rozvojem elektronického obchodování klesá zájem o kancelářské prostory. Nabídka je vyšší neţ poptávka. Kancelářské prostory se v této lokalitě vyskytují pouze v centru města a ceny se pohybují v rozmezí od 1 668 – 2580 Kč / m² / p.a.
Průmyslové objekty Vzhledem k tomu, ţe se v této oblasti průmysl téměř nevyskytuje, lze v nabídkách na průmyslové
objekty
nalézt
pouze
sklady,
jejichţ
ceny
se
pohybují
v rozmezí
750 – 1440 Kč / m² / p.a.
BRANDÝS NAD LABEM – STARÁ BOLESLAV
Obrázek č. 20 Brandýs nad Labem – Stará Boleslav
Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Brand%C3%BDs_nad_Labem-Star%C3%A1_Boleslav, staţeno 12. 5. 2010
Město se rozprostírá po stranách řeky Labe, asi 20 km severovýchodně od hlavního města Prahy. Toto město zabírá rozlohu 22,66 km² a ţije zde téměř 18 tisíc obyvatel. Obec vznikla v roce 1960 administrativním sloučením Brandýsa nad Labem a Staré Boleslavi.
Historie Město Stará Boleslav je historicky spjato především s osobou sv. Václava, který zde byl roku 935 zavraţděn, a dále s Mariánskou poutní tradicí. Je zde naše nejstarší poutní místo. Brandýs nad Labem zaţíval slávu v období Habsburků, kteří zde pobývali. K pamětihodnostem Brandýsa patří především zámek, kamenný most z roku 1603, barokní pivovar, gotický kostel sv. Vavřince a renesanční farní kostel a také některé domy na náměstí.
K pamětihodnostem Staré Boleslavi patří románská bazilika sv. Václava, románský kostel sv. Klimenta, kostel Nanebevzetí Panny Marie, městská brána ze 14. století a řada barokních budov. Historická centra těchto měst jsou od roku 1992 městskými památkovými zónami. 65
POZEMKY Stavební pozemky V samém centru města se pozemky objevují ojediněle.
Moţnost výstavby ovlivňují
poţadavky památkové péče, protoţe centra měst jsou městskými památkovými zónami. Nabídky prodeje pozemků se objevují spíše v širším okolí centra. V současné době je nabízen pozemek v blízkosti Masarykova náměstí, určen na výstavbu rodinných domů nebo objektů s místními obchody a sluţbami. Nabídková cena za pozemek o velikosti 14 078 m² je 1450 Kč/m². Dále je nabízeno mnoţství pozemků, které se objevují spíše při okrajích měst, ceny se pohybují v rozmezí 1 000 – 2600 Kč/m². Nabídka pozemků je poměrně široká. Pozemky pro průmyslovou výstavbu se v nabídce neobjevují. BUDOVY Byty V nabídce je stále poměrně velké mnoţství bytů v panelových i cihlových domech a mnoho bytů v novostavbách. Zdá se, ţe nabídka převyšuje poptávku. Lze předpokládat, ţe ceny novostaveb nadále porostou, naopak ceny starších bytů, především v panelové výstavbě budou stagnovat, a to i přes prováděné rekonstrukce.
Ceny starších bytů se nabízejí v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1
880 000 Kč
Byt 2 + 1
1 075 000 – 2 180 000Kč
Byt 3 + 1
1 849 000 – 2 950 000 Kč
Byt 4 + 1
2 650 000 – 2 980 000Kč
Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
65
Zpracováno podle http://cs.wikipedia.org/wiki/Brand%C3%BDs_nad_Labem-Star%C3%A1_Boleslav, staţeno 12. 5. 2010
Ceny bytů v novostavbách se nabízejí v těchto cenových intervalech: Byt 1 + kk
1 485 018 – 1 770 950 Kč
Byt 2 + kk
1 813 620 – 3 990 000 Kč
Byt 3 + kk
2 150 000 – 3 990 000 Kč
Byt 4 + kk a větší
4 804 836 – 6 642 584 Kč
Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
Rodinné domy Nabídka rodinných domů je také poměrně široká. Nabízené ceny se pohybují v rozmezí 1 990 000 – 14 450 000 Kč. Poměrně omezená je nabídka novostaveb rodinných domů. Ty se pohybují v rozmezí 3 500 000 – 8 990 000 Kč. Předpokládám, ţe se vzrůstající ţivotní úrovní bude další poptávka po rodinných domech stoupat. Objekty pro individuální rekreaci V tomto sektoru se objekty pro individuální rekreaci nevyskytují. Bytové domy Vzhledem k velikosti tohoto trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé. Nabídková cena středně velkého činţovního domu po rekonstrukci v centru města se pohybuje okolo 15 milionů korun. Vzhledem k tomu, ţe bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky bytových domů. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce neobjevují, jedině jako součást průmyslových objektů. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní haly, zemědělské objekty, sklady i objekt bývalé slévárny. Výrobní haly jsou nabízeny za ceny okolo 10 000 Kč/m², zemědělský objekt za cenu 1 000 Kč/m², sklady za cenu okolo 2 000 Kč/m². Objekt bývalé slévárny s administrativní budovou je nabízen za 19 milionů korun. Průmyslové objekty, výrobní haly a zemědělské objekty jsou většinou staré, doţilé a jejich vhodné vyuţití je finančně náročné. Spíše je čeká demolice nebo přestavba na jiný účel.
NÁJMY Byty Jako ve většině menších měst i v této oblasti je poměrně malá nabídka na pronájem bytů. Nabídkové ceny bytů k pronájmu se pohybují přibliţně v těchto intervalech: Byt 1 + 1
7 000 Kč / byt / p.m.
Byt 2 + 1
7 000 – 10 200 Kč / byt / p.m.
Byt 3 + 1
10 000 – 15 000 Kč / byt / p.m.
Byt 4 + 1
15 000 Kč / byt / p.m
Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
Prodejní prostory Tyto nabídky se v tomto segmentu trhu v současné době nenabízejí. Lze tedy předpokládat, ţe trh s prodejními prostory bude velmi omezený. Kanceláře Na takto malém trhu je poměrně omezená nabídka pronájemu kanceláří. Ceny se pohybují v rozmezí 1 308 – 2 400 Kč/p.a Průmyslové objekty Z průmyslových objektů se v nabídce objevují pronájmy skladů. Tyto ceny se pohybují v rozmezí 336 – 6 000 Kč/p.a. Výše ceny se samozřejmě odvíjí o polohy těchto skladů.
OSTATNÍ ČÁSTI OKRESU Druhým segmentem trhu s nemovitostmi v okrese Praha-východ jsou vesnice a zbylá města v této oblasti. Městy jsou Čelákovice, Klecany, Kostelec nad Černými lesy, Mnichovice, Odolena Voda a Úvaly. V těchto městech se nachází rodinné i bytové domy.
POZEMKY V okrese Praha-východ je obrovské mnoţství nabízených pozemků. Cena pozemků je samozřejmě závislá na vzdálenosti od Prahy a na atraktivitě dané lokality. Nabídkové ceny pozemků se pohybují od 600 Kč/m² v Mnichovicích aţ po 6 000 Kč/m² v Jevanech. Domnívám se, ţe ceny atraktivních pozemků v blízkosti Prahy budou i nadále růst. Komerční pozemky jsou v tomto okrese také hojně nabízeny. Nabídkové ceny těchto pozemků se pohybují od 139 Kč/m² aţ po 3 500 Kč/m². BUDOVY Byty V tomto segmentu trhu se nabízejí jednak byty v panelových a cihlových domech ve větších městech, ale také byty v dvou aţ tří paodlaţních bytových domech v obcích Modletice, Nová Ves, Šestajovice, Nupaky a Kamenice. Vzhledem k obrovské nabídce volných bytů lze usoudit, ţe nabídka o mnoho převyšuje poptávku po těchto bytech. Mnoho volných bytů se nachází ve starší panelové nebo cihlové zástavbě. Ceny těchto bytů budou pravděpodobně stagnovat, je moţné, ţe pokud bude nabídka poptávku i nadále převyšovat, mohou ceny těchto bytů klesat. Ceny nových bytů ve městech i obcích budou pravděpodobně stagnovat nebo mírně růst. Ceny starších bytů se nabízejí v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1, byt 1 + kk 1 050 000 – 1 363 500 Kč Byt 2 + 1, byt 2 + kk 1 347 000 – 2 199 999 Kč Byt 3 + 1, byt 3 + kk 1 096 000 – 3 399 000 Kč Byt 4 + 1, byt 4 + kk 1 998 000 – 4 514 008 Kč Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
Ceny bytů v novostavbách se nabízejí v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1, byt 1 + kk
950 000 – 2 368 640 Kč
Byt 2 + 1, byt 2 + kk 1 250 000 – 4 922 277 Kč
Byt 3 + 1, byt 3 + kk 1 947 972 – 4 390 000 Kč Byt 4 + 1, byt 4 + kk 2 690 000 – 4 550 000 Kč Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
Rodinné domy Většinu nabídky nemovitostí v tomto segmentu tvoří rodinné domy. Nabídka rodinných domů je obrovská. Nabídkové ceny starších rodinných domů se pohybují od 500 000 Kč do 35 milionů korun. Ceny novostaveb v rozmezí od 2 200 000 Kč do 25 000 000 Kč. Domnívám se, ţe v atraktivních lokalitách, které jsou poměrně blízko hlavního města ceny rodinných domů i nadále mírně porostou. Objekty pro individuální rekreaci Na objekty pro individuální rekreaci se zaměřím v posledním segmentu trhu. Mnoho chat a chalup v okolí Prahy se začlenilo do oblasti, kde probíhá současná výstavba nových rodinných domů. Nabídkové ceny objektů pro individuální rekreaci se pohybují v okolí Prahy v rozmezí 100 000 – 2 500 000 Kč. Bytové domy Bytové domy se v tomto segmentu trhu vyskytují ve větších městech. Vzhledem k velikosti trhu se s bytovými domy obchoduje pouze ojediněle. Nové bytové domy se neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, takţe nabídka bytových domů bude i nadále velmi ojedinělá. Administrativní budovy Administrativní budovy se nachází v rámci tohoto trhu také celkem ojediněle, a to pouze ve větších městech.
Nabídky administrativních budov se pohybují od 6 milionů korun do
50 milionů korun. Průmyslové objekty Průmyslové objekty se nachází pouze v obcích Zdiby, Modletice, Hovorčovice a Čestlice. Sklady se nabízejí za ceny okolo 9 milionů korun. V tomto sektoru trhu lze ojediněle narazit také na nabídku víceúčelových objektů. Jsou to různé výrobní a provozní prostory a nabízejí se v závislosti na velikosti těchto objektů v cenách od 6 do 50 milionů korun, opět se vyskytují spíše ve větších městech.
NÁJMY Byty Pro tyto příměstské oblasti Prahy, které tvoří okres Praha-východ, není typický pronájem bytů. Přesto zde lze velmi omezenou nabídku těchto bytů nalézt. Nabídkové ceny bytů k pronájmu se pohybují přibliţně v těchto intervalech: Byt 1 + 1
4 000 – 8 500 Kč / byt / p.m.
Byt 2 + 1
7 000 – 15 000 Kč / byt / p.m.
Byt 3 + 1
7 000 – 13 000 Kč / byt / p.m.
Byt 4 + 1
Nevyskytují se
Zdroj: vlastní zpracování podle www.sreality.cz
Prodejní prostory Prodejní prostory se vyskytují pouze v obci Čestlice, která je obchodní zónou v těsné blízkosti dálnice
D1.
V této
oblasti
se
obchodní
prostory
k pronájmu
nabízí
v rozmezí
1 500 – 8 208 Kč/m²/p.a. Kanceláře Kancelářské prostory k pronájmu se v tomto segmentu trhu objevují pouze ojediněle. Nabídkové ceny pronájmů kancelářských prostor se pohybují od 2 160 do 2 880 Kč/m²/p.a
Průmyslové objekty Nacházejí se v obcích Zdiby, Česlice, Modletice a Hovorčovice. Jedná se o poměrné rozsáhlé sklady. Nabídka pronájmu těchto skladů je veliká, z čehoţ je zřejmé, ţe nabídka převyšuje poptávku. Nabízené ceny skladových prostor se pohybují v rozmezí 900 – 1 740 Kč/m²/p.a. Ostatní průmyslové objekty se vyskytují na tomto trhu zcela ojediněle.
REKREAČNÍ OBLASTI
Vyhlášené rekreační oblasti se nacházejí v oblasti, do které spadají obce Vyţlovka, Jevany, Stříbrná Skalice, Černé Voděrady, Konojedy a Ondřejov. Na tomto území se nachází přírodní
rezervace Voděrandské bučiny. Celé území je hustě zalesněno a protkáno Jevanským potokem, který se ve Stříbrné Skalici vlévá do řeky Sázavy. Tato oblast byla vyhlášená jiţ za první republiky. Jevany proslavila spisovatelka Gabriela Preissová, které si zde později nechala postavit secesní vilu. Jevany se dodnes staly domovem pro mnoho významných osobností naší hudební i kulturní scény.66 Objekty pro individuální rekreaci Chat a chalup, tedy objektů pro rodinnou rekreaci je v této oblasti v nabídce stále značné mnoţství. Většinou se jedná o menší chatičky, jejichţ nabídkové ceny začínají okolo 200 000 Kč. Za tuto cenu se nabízí opravdu malá chata o velikosti 16 m². Nabídkové ceny se šplhají aţ k 5 000 000 Kč. Tato cena uţ je za rodinné domy, které slouţí pouze k rekreaci.
CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Díky obrovskému nárůstu výstavby rodinných a bytových domů, se tato výstavba přesouvá stále více do okrajových částí Prahy a pak dále do přilehlého okresu, kterým je i Praha-východ. Díky poměrně dobrému dopravnímu spojení s Prahou, které je moţné i díky ţelezniční dopravě a příměstské autobusové dopravě, začala zejména v přilehlých obcích v těsné blízkosti hlavního města masivní výstavba satelitních vesnic. Oblast této výstavby se postupně rozšiřuje v pásmu kolem hlavního města a tato výstavba podstatně ovlivňuje ceny stavebních pozemků a domů, vyskytujících se v těchto oblastech. Lze předpokládat, ţe tyto ceny i nadále porostou. Vzhledem k postupující výstavbě Praţského okruhu, lze očekávat, ţe po otevření dalších částí vedoucích právě okresem Praha-východ dojde k dalšímu nárůstu cen, protoţe tento okruh podstatně zjednoduší dojíţdění do hlavního města. Na druhou stranu můţe tato výstavba znehodnotit některé oblasti, kterými bude tento vnější praţský okruh procházet a podstatně sníţit ceny pozemků a nemovitostí, které budou v blízkosti tohoto okruhu. Dalším faktorem, který by mohl mít negativní vliv na cenu nemovitostí v severní části okresu Praha-východ, je uvaţovaná stavba druhého letiště pro hlavní město Prahu. Toto letiště by mohlo vzniknout rozšířením stávajícího letiště, které patří k podniku vyrábějícímu letadla v obci Vodochody. V případě rozšíření tohoto letiště a nárůstu počtu příletů a odletů na tomto
66
Zpracováno podle http://www.jevany.cz/jevany-soucasne, staţeno 27. 6. 2010
letišti by došlo k značnému sníţení cen a vyuţitelnosti okolních nemovitostí. Uvaţovaná výstavba letiště by se jistě dotkla i stavebních omezení v okolí letiště. Celkově však lze očekávat v okrese Praha-východ v krátkodobém i střednědobém růst cen prakticky všech typů nemovitostí, mimo výrobních a zemědělských objektů. Největší růst lze očekávat v atraktivních oblastech blízko hlavního města. Nájmy bude pravděpodobně stagnovat či zcela nepatrně porostou. Lze očekávat i nárůst cen chat a chalup v rekreačních oblastech.
Pouţitá literatura Publikace a příručky Kuţela, M., Zdi vnější a vnitřní, ERA group spol. s r.o., Brno, 2006, ISBN 80-7366-058-X Ort, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, a.s., Praha 2005, ISBN 80-7265-085-8 Ort, P., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, BIVŠ, a.s., Praha 2008, ISBN 978-80-7265128-3 Nagy E.,Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům, JAGA, Bratislava, 2009, ISBN 978-808076-077-9 Nagy E., Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům, JAGA, Bratislava, 2009, ISBN 97880-8076_077-9 Novotný, J., Michálek, J., Pozemní stavitelství v kresbách, Sobotáles, Praha, 2006, ISBN 8086817-16-4 Svoboda, L. a kolektiv, Stavební hmoty, JAGA, Bratislava, 2007, ISBN 978-80-8076-057-1 Vše o nízkoenergetickém domě, JAGA 1/2009 Technická příručka pro projektanty a stavitele, HELUZ, vydaná 1.9.2009 Produktový katalog Ytong, vydáno duben 2009 Technická příručka pro projektanty a stavitele, HELUZ, vydaná 1.9.2009 Technická příručka tepelné mosty, KM Beta, vydáno 8/2009
Právní předpisy Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník § 119 Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) , se změnami v 68/2007 Sb., 191/2008 Sb., 223/2009 Sb., 345/2009 Sb., 379/2009 Sb. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky §27 Zákon č. 72/1994 Sb. Zákona č. 22/1997 Sb. o technických poţadavcích na výrobky a změnami 71/2000 Sb., 102/2001 Sb., 205/2002 Sb., 226/2003 Sb., 277/2003 Sb., 229/2006 Sb., 186/2006 Sb., 481/2008 Sb., 490/2009 Sb. Nařízení č. 163/2002 Sb., se změnami: 251/2003 Sb., 128/2004 Sb. Nařízení č. 190/2002 Sb., kterým se stanoví technické poţadavky na stavební výrobky označené CE se změnami: 251/2003 Sb., 128/2004 Sb.
Vyhláška č. 3/2008 Sb. ČSN 73 0540 – 2. Tepelná ochrana budov – Část 2: Poţadavky EkoWATT - Normové hodnoty ČSN 730540 ČSN EN ISO 717-1 EN ISO 140-5 ČSN EN ISO 140-5 Internetové odkazy http://www.la-ma.cz/?p=108, staženo 1.5.2010 http://archive.zf.jcu.cz/~alina/indexdb.php?go=dbclanek&PHPSESSID=8bbf2fb8aed0f069b06 2f0958a47a601&clanek=29&PHPSESSID=8bbf2fb8aed0f069b062f0958a47a601 http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001 http://www.skoleni-kurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/05_PST-Steny.pdf http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html http://jiho.ceskostavby.cz/clanky/stavby-rodinných domu/hruba-stavba-obvodové-stěny5252.html http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/energie/tepelne-mosty-jsou-nanejvysnezadouci-85.html http://www.termografie-uo.cz/termografie-ve-stavebnictvi/?dokument_id=54 http://jiho.ceskostavby.cz/clanky/stavby-rodinných domu/hruba-stavba-obvodové-stěny5252.html http://www.sreality.cz http://bydleni.tiscali.cz/stavba-a-rekonstrukce/steny-a-fasady/obvodove-zdi-70.html http://www.heluz.cz/pdf/family50.pdf http://www.xella.cz/html/czk/cz/ytong-presne-tvarnice.php http://www.kmbeta.cz/sortiment/info_VPC.html http://www.xella.cz/html/czk/cz/ytong-presne-tvarnice.php http://www.kmbeta.cz/pdf/produktove-listy/provadeci_prirucka_sendwix.pdf http://kalksandstein.cz/pages/oinfo/oinfo.html http://www.betonstavby.cz/izo.htm http://www.betonstavby.cz/izo.htm http://www.betonstavby.cz/1/sip_n.htm, http://www.betonstavby.cz/1_roh_tip.htm http://www.izoblok-cr.cz/
http://www.izoblok.info/images/soubory/IZOBLOK_technicke_udaje.pdf http://www.velox.cz/cs/ztracene-bedneni/ http://www.durisol.cz/durisol-proc-prave-durisol.htm http://www.velox.cz/cs/ztracene-bedneni/ www.thermomur.cz http://www.abecedabydleni.cz/clanek/sendvicove-drevostavby/ www.medmax.cz http://drevenastavba.cz/sendvicove-drevostavby http://www.haas-fertigbau.cz/produkty/rodinne-domy-drevostavby/technicke-popisydomu/ http://www.haas-fertigbau.cz/produkty/rodinne-domy-drevostavby/technicke-popisydomu/krok-za-krokem http://drevenastavba.cz/skeletova-konstrukce http://drevenastavba.cz/skeletova-konstrukce http://www.penatus.cz/difuze-vodni-pary/ http://www.celet.cz/cz/technologie/8-duvodu-proc-diffu.html http://www.sruby-roubenky.cz/kanadske-sruby/natery-srubu.html http://www.srubypacak.cz/cz/kategorie/sruby.aspx http://www.srubovedomy.cz/index.php?nid=3569&lid=CZ&oid=440565 http://www.roubenkyroubal.cz/galerie.php http://www.sruby-roubenky.cz/kanadske-sruby/natery-srubu.html http://www.sruby-roubenky.cz/kanadske-sruby/natery-srubu.html http://www.substance.cz/soubory/a21.pdf www.zelenausporam.cz http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy http://www.tzb-info.cz/t.py?t=14&trida=7305 http://www.la-ma.cz/?p=108 Odborné časopisy Dřevo&stavby, Adresář výrobců a dodavatelů dřevostaveb, 2010, Speciální ročenka časopisu Dům a zahrada, 4/09 Můj dům, 3/2009 Pěkné bydlení, 8/2009, 11/2009
Seznam tabulek a grafů Tabulka č. 1 Předpokládaná doba ţivotnosti konstrukce a vybavení staveb Tabulka č. 2 Tepelně-technické poţadované doporučované hodnoty součinitele UN, 20 Tabulka č. 3 Poţadavky na neprůzvučnost obvodových plášťů obytných budov Tabulka č. 4 Schopnost akumulace a tepelná vodivost vybraných materiálů Tabulka č. 5 Technické parametry vybraných cihlářských výrobků Tabulka č. 6 Technické parametry pórobetonových výrobků Tabulka č. 7 Technické parametry vápenopískových výrobků Tabulka č. 8 Porovnání stavebních materiálů z hlediska akumulace zdiva Tabulka č. 9 Technické parametry betonových a liaporbetonových tvárnic Tabulka č. 10 Technické parametry dřevocementových tvárnic Tabulka č. 11 Parametry obvodových konstrukcí z dřevocementových desek Tabulka č. 12 Technické parametry obvodových konstrukcí z polystyrénových tvárnic ztraceného bednění Tabulka č. 13 Třídy energetické náročnosti Tabulka č. 14 Základní rozdělení budov podle potřeby tepla na vytápění Tabulka č. 15 Základní vlastnosti pasivního domu Tabulka č. 16 Poţadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla pro běţný, nízkoenergetický a pasivní dům Tabulka č. 17 Výpočet trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou Tabulka č. 18 Výpis oceňovaných parcel Tabulka č. 19 Výpočet trţní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou Tabulka č. 20 Výpočet trţní hodnoty majetku nákladovou metodou Tabulka č. 21 Stanovení trţní hodnoty majetku Tabulka č. 22 Výpočet trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou Tabulka č. 23 Výpočet trţní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou Tabulka č. 24 Výpočet trţní hodnoty majetku příjmovou metodou
Tabulka č. 25 Příjmy z pronájmu Tabulka č. 26 Výpočet trţní hodnoty majetku nákladovou metodou Tabulka č. 27 Stanovení trţní hodnoty majetku
Graf č. 1 Vývoj poţadavků na součinitel prostupu tepla od roku 1964 Graf č. 2 Porovnání průměrné energetické náročnosti různých druhů obytných budov
Seznam obrázků Obrázek č. 1 Termografie Obrázek č. 2 Broušený cihelný blok HELUZ FAMILY 50 pro nízkoenergetické a pasivní domy Obrázek č. 3 Přesné tvárnice Ytong Obrázek č. 4 Vápenopískové bloky KM Beta Obrázek č. 5. Obvodové tepelně izolační zdivo Super Izo a Izo Plus Obrázek č. 6 Dřevocementová tvárnice IZOBLOK Obrázek č. 7 Deska Velox WS_EPS Obrázek č. 8 Durisol – Izolox s polystyrénem EPS 100 Obrázek č. 9 Velox – ztracené bednění Obrázek č. 10 Polystyrénová tvárnice Medmax Obrázek č. 11 Příklady sloţení panelové konstrukce od firmy Haas-Fertigbau Obrázek č. 12 Výstavba panelové dřevostavby od firmy Haas-Fertigbau Obrázek č. 13 Skeletová dřevostavba Obrázek č. 14 Srubová stavba Obrázek č. 15. Detail rohového spoje Obrázek č. 16 Roubenka Obrázek č. 17 Detail napojení rohů
Obrázek č. 18 Pamětihodnosti okresu Praha-východ Obrázek č. 19 Říčany Obrázek č. 20 Brandýs nad Labem – Stará Boleslav
Seznam příloh Ocenění rodinného domu
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu Mapa obce Světice
Ocenění bytového domu
Výpisy z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace
Analýza trhu Mapa okresu Praha-východ
