Vady a poruchy železobetonových konstrukcí a jejich vliv na cenu stavby

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vady a poruchy železobetonových konstrukcí a jejich vliv na cenu stavby Bakalářská práce

Autor:

Jonáš Kasl

Vedoucí práce:

Ing. Bc. Kateřina Pašková

Praha

2016

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 29.4. 2016

Jonáš Kasl

Poděkování:

Poděkování Ing. Bc. Kateřině Paškové za vedení mé bakalářské práce, za odbornou konzultaci, doporučení pramenů a za vřelý přístup.

Anotace Cílem mé bakalářské práce je teoretický popis základních pojmů jako úvod do tématu a následné promítnutí do praktické části. Praktická část se následně týká analytického poznávání v určité oblasti a praktického oceňování budov. Celkově bych rád zhodnotil konkrétní dopady vad a poruch konstrukcí na tržní hodnotu majetku.

Klíčová slova Vada, porucha, konstrukce, stavebnictví, tržní hodnota, oceňování majetku

Annotation The aim of my thesis is a theoretical description of the basic concepts as an introduction to the topic and then reflected in the practical part. The practical part then applies an analytical cognition in some areas and practical valuation of buildings. Overall, I would like to investigate the specific effects of defects and failures of structures on the market value of the property.

Key words Defect, fault, construction, architecture, market value, property valuation

Obsah 1

Úvod ................................................................................................................................... 7

TEORETICKÁ ČÁST 2

3

Základní pojmy ve stavebnictví.......................................................................................... 9 2.1

Historický úvod do stavebnictví .................................................................................. 9

2.2

Základní pojmy ve stavebnictví ................................................................................. 10

Železobetonové konstrukce .............................................................................................. 16 3.1

4

Typy železobetonových konstrukcí pozemních staveb.............................................. 17

3.1.1

Vodorovné nosné konstrukce ............................................................................. 17

3.1.2

Svislé nosné konstrukce ..................................................................................... 18

Vady a poruchy železobetonových konstrukcí ................................................................. 20 4.1

Konkrétní vady a poruchy železobetonových konstrukcí .......................................... 20

4.1.1

Vady a poruchy základových konstrukcí ........................................................... 21

4.1.2

Vady a poruchy svislých železobetonových konstrukcí ..................................... 22

4.1.3

Vady a poruchy vodorovných železobetonových konstrukcí ............................. 23

4.2

Konkrétní příklady vad a poruch železobetonových konstrukcí ............................... 24

5

Příčiny vad a poruch železobetonových konstrukcí ......................................................... 26

6

Diagnostika vad a poruch železobetonových konstrukcí ................................................. 28

7

6.1

Stavebně – technický průzkum .................................................................................. 28

6.2

Diagnostika železobetonových konstrukcí ................................................................ 29

6.3

Konkrétní diagnostika vad a poruch železobetonových konstrukcí .......................... 30

6.3.1

Nedestruktivní metody ....................................................................................... 31

6.3.2

Destruktivní metody ........................................................................................... 33

6.3.3

Semidestruktivní metody .................................................................................... 33

Metody zesilování železobetonových nosných konstrukcí .............................................. 35 7.1

Sanace a rekonstrukce železobetonových konstrukcí ................................................ 37

7.2

Dělení dle metod ........................................................................................................ 37

7.3

Tradiční metody zesilování ........................................................................................ 38

7.3.1

Přibetonování ...................................................................................................... 39

7.3.2

Dodatečné vložení podpor .................................................................................. 39 5

7.3.3 7.4

FRP kompozity ................................................................................................... 40

7.4.2

CFK lamely ........................................................................................................ 42

7.4.3

Základní parametry a porovnání CFK lamel a ocelových lamel ........................ 43

Zesilování konkrétních železobetonových konstrukcí ............................................... 44

7.5.1

Svislé konstrukce ................................................................................................ 44

7.5.2

Vodorovné konstrukce ........................................................................................ 44

Vliv vad a poruch na oceňování majetku ......................................................................... 47 8.1

9

Progresivní metody zesilování ................................................................................... 40

7.4.1

7.5

8

Bandážování ocelovými výztužemi .................................................................... 40

Obecně o oceňování majetku ..................................................................................... 47

Závěr teoretické části vad a poruch železobetonových konstrukcí při oceňování ........... 51

PRAKTICKÁ ČÁST 10 Rodinný dům .................................................................................................................... 53 11 Bytový dům ...................................................................................................................... 81 ANALYTICKÁ ČÁST 12 Seznam pramenů a literatury .......................................................................................... 118 13 Seznam obrázků.............................................................................................................. 123 14 Seznam příloh ................................................................................................................. 128

6

1 Úvod „Zdá se mi, že existují dvě kategorie skladatelů. Ti, kteří měli odvahu přinést nové kameny ke stavbě a ti, kteří je otesali, umístili a vybudovali z nich stodoly nebo katedrály.“1 Ačkoli výše zmíněný citát švýcarského hudebního skladatele byl jistě myšlen ve vztahu k hudbě, já v něm spatřuji pravdu i v tématu, které jsem si zvolil jako inspiraci pro svou bakalářskou práci a to, stavebnictví. Není totiž možné oceňovat, zbourat nebo renovovat, aniž by nestála budova, která je stěžejní pro existenci těchto úkonů. Ti, kteří budovy staví, si zaslouží mnohdy veliký obdiv a právě těm je věnován tento citát. Zákon říká, že stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Jejich změnou je pak, pro potřeby práce, stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby.2 Cílem mé práce je v první části zhodnotit veškeré teoretické informace, které jsou zapotřebí při aplikaci do praxe. Zejména, jaké mají vady a poruchy konstrukcí v praxi dopad na tržní ocenění majetku. Praktická část mé práce bude zaměřena na tržní oceňování budov a to konkrétně rodinného domu, bytového domu a administrativní budovy. Mým konkrétním přínosem bude analýza neboli rozbor problematiky daného tématu na Berounsku, které je pro mě, jakožto místního obyvatele, nejvhodnější a nejpřínosnější. Abych více poukázal na strukturu mé bakalářské práce, budu předkládat ve stručnosti následující kapitoly. V první kapitole, kterou jsem pojal jako Základní pojmy ve stavebnictví, shrnu nejen základní teoretické pojmy, které se ve stavebnictví vyskytují nejčastěji, ale rovněž

AZcitaty.cz [online citace]. Arthur Honegger. Zdroj: Smolka, Jaroslav & kol.: Dějiny hudby, s. 540. 2009 – 2015. Dostupné z: http://azcitaty.cz/arthur-honegger/2799/#ixzz43HXdKgGh [cit. 2016-03-18]. 1

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), § 2 odst. 3, 5 c), In: Sbírka zákonů. 1.1.2007. 2

7

i podstatné historické momenty, jejichž dopad je pro naši společnost očividný a myslím si, že historie je pro stavebnictví základním prvkem inspirace a poučení. Typy železobetonových konstrukcí, jež jsou hlavním tématem mé práce, podrobněji popíši v následující kapitole. V úvodních odstavcích bych se rád věnoval konstrukcím jako takovým a poté se již věnoval samotným typům železobetonových konstrukcí. Typy konstrukcí jsou velice důležité, jelikož se podle nich následně rozlišují jednotlivé vady a poruchy. Dále se budu zabývat diagnostikou vad a poruch. Mým cílem je zjistit, jaké způsoby analýzy poruch existují a jak se při zjišťování postupuje. Domnívám se, že tento základ je nutný pro rozbor další části kapitoly, kterou tvoří jednotlivé typy a vady konstrukcí, jakož i základ pro další kapitoly, kde se více zaměřím na problematiku věci. Pokud dojde k narušení železobetonové konstrukce, je nutné využít různých metod zesílení, díky kterému zůstane stavba zachována. Metody, jež se využívají, poté zkomparuji v samostatné podkapitole. Na komparaci naváži vlastními úvahami nad výhodami či nevýhodami tradičních a progresivních metod zesilování a jejich vlivem na tržní hodnotu stavby. Praktická část, jak jsem již výše zmínil, se bude týkat konkrétního určování tržních hodnot budov. Všechna výše zmíněná fakta poté zanalyzuji do konkrétního prostředí a to prostředí mně důvěrně známého, s jehož realitami jsem již měl možnost se podrobněji seznámit v rámci výkonu své praxe v oboru realitní makléř.

8

TEORETICKÁ ČÁST 2 Základní pojmy ve stavebnictví 2.1 Historický úvod do stavebnictví Práci bych rád započal stručnou exkurzí do historie stavitelství. Tok času se totiž na stavbách, ať jsou sebedokonalejší ve své době, podepisuje nejvíce. Pohled do historie začíná obdobím starší doby kamenné neboli paleolitu. Toto období se datuje zhruba od 1 000 000 p.n.l. až do 30 000 p.n.l., kdy se objevují jeskynní malby a zcela typické nástroje. V mezolitu, období střední doby kamenné se objevují první domy se čtvercovým nebo obdélníkovým půdorysem. Důležitým obdobím pro počátek historie stavitelství vůbec se stává až teprve mladší doba kamenná. Od této doby sledujeme vývoj prvních měst s opevněními, hlavními branami nebo kamennými pilíři. Rozvoj infrastruktury přispěl i k většímu vývoji samotných staveb. Rok 89 p.n.l. byl v jistém směru poměrně inovační rok. Inovace spočívala v zavedení teplovzdušného podlahového vytápění, kdy se teplý vzduch vedl i mezi duté cihly a tím celý systém zajistil rovnoměrné vytápění celého objektu. Znalost stavebních řádů a předpisů velmi napomáhá při stavebně technickém a stavebně historickém průzkumu i zaměřování stávajícího stavu, protože stavební konstrukce musely splňovat určité parametry – rozměry, dimenze, typologii atp.3 Začaly být vydávány i určité stavební řády a novely, které byly rovněž důležitým článkem v celém oboru. Zmíním se o třech, o kterých se domnívám, že byly nejstěžejnější. 

V roce 1866 byl vydán městský stavební řád v Čechách, platil i pro Prahu, Plzeň a České Budějovice.

VLČEK, Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-7366-073-3. s. 81. 3

9



V roce 1894 byl vydán městský stavební řád pro moravská města Brno, Olomouc, Jihlava Moravská Ostrava, Frýdek a Místek



Rok 1942 přinesl první stavební novelu. Jedná se o zákon č. 109/1942, Sb. o změně stavebních řádů.

Dle stavebního řádu z roku 1886 se stavby dělily do dvou kategorií a to na budovy užitkové, mezi které patřily například vily, činžovní domy, nemocnice a na budovy monumentální, jejichž představiteli jsou například radnice, kostely nebo divadla.4 Jednotky sloužící jako bytové se stavěly nejen za účelem bydlení, ale také za účelem dělby práce. V letech 1880 – 1890 vzrostl počet bytů ve městech o dvojnásobek. Vznikaly především 1 – 2 pokojové byty se snahou napodobit šlechtu.5 Postupně se začínala zlepšovat vybavenost bytů (zavedení vody, chodby, zavádění elektřiny). Po roce 1900 už byty dosahovaly standarty bytů dnešních parametrů – zvětšují se okna, zavádí se ústřední vytápění, domy se staví třítraktové a příslušenství se seskupuje kolem světlíků.6

2.2 Základní pojmy ve stavebnictví Na úvod bych rád zmínil základní pojmy ve stavebnictví. Výčet základních stavebních pojmů je velmi obsáhlý. Rád bych se na úvod alespoň stručně zmínil o naprosto nejzákladnějších, za které jsou všeobecně považovány zejména pojmy: stavba, stavební objekt, budova, podlaží, podkroví, půda, konstrukční výška, světlá výška, obytná místnost, obytná budova, bytový dům, rodinný dům, byt. Pro účely mé bakalářské práce dále podrobněji popíši pojmy, které přímo souvisí s problematikou vad železobetonových konstrukcí a těmi jsou: adaptace, asanace, demolice, degradační proces, konzervace, koroze, modernizace, nosník, oprava, poruch, přestavba, regenerace, rekonstrukce, restituce, revitalizace, sanace, spolehlivost, trvanlivost, údržba, vada, životnost stavby a železobeton. VLČEK, Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-7366-073-3. s. 84. 4

5

Tamtéž


10



Stavba – podle zákona o územním plánování a stavebním řádu se stavbou rozumí „veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání“7



Stavební objekt – obyčejně se pojmem stavební objekt označuje celek stojící na úrovni stavby, je prostorově i technicky definovaný a jeho nejznámější formou je budova nebo například dálnice



Budova – podle katastrálního zákona je budova „nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“8



Podlaží – Podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m 9



Podkroví – „přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí

krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený

k účelovému využití. Nalézá se převážně v prostoru pod šikmou střechou (střecha s minimálním sklonem 10° tj. cca 17,6 %)“10 

Půda – „vnitřní prostor vymezený střešní konstrukcí a dalšími konstrukcemi, stavebně nevyužitý.“11 V dnešní době již v praxi využíváme přestavěný půdní prostor na obytnou jednotku.



Konstrukční výška – výška od horního okraje jednoho podlaží po to následné



Světlá výška – jedná se o prakticky využitelnou výšku konstrukce. „Svislá vzdálenost mezi nejvyšším bodem dolního okraje a nejnižším bodem horního

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), § 2 odst. 3, In: Sbírka zákonů. 1.1.2007. 7

8

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitosti (katastrální zákon), § 2 písm. l, In: Sbírka zákonů, 8.8. 2013.

Předpis č. 441/2013 Sb. Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), Příloha č. 1: Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí. 3. Měření podlaží. 9

10

Norma ČSN 73 4301. Ministerstvo pro místní rozvoj. Obytné budovy, pojem: Podkroví.

PEXOVÁ, Jana. Pozemní stavitelství. Definice a názvosloví stavebních objektů, základní pojmy užívané ve stavebnictví, hlavní konstrukční části budov. [online]. Leden 2009. Dostupné z: http://www.skolenikurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/01_PST-Pojmy.pdf [cit. 2016-02-09]. 11

11

okraje využitelného prostoru. U obyvatelných místností bytových domů se jedná o výšku nejméně 2 600 mm, u rodinných domů pak nejméně 2 500 mm.“12 

Obytná místnost – dle normy ČSN 73 4301 je obytnou místností část bytu, která je určena k trvalému bydlení a její nejmenší podlahová plocha je 8 m2 13



Obytná budova - stavba určená pro trvalé bydlení, ve které alespoň dvě třetiny podlahové plochy připadají na byty, včetně plochy domovního vybavení určeného pro obyvatele jednotlivých bytů (nezapočítávají se plochy společného domovního vybavení a domovních komunikací). Člení se na bytové nebo rodinné domy 14



Byt – soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen15

Nyní podrobněji popíši pojmy spojené s vadami železobetonových konstrukcí včetně vysvětlení pojmu železobeton.  Adaptace – ve stavebnictví je adaptací úprava budovy k jejímu dalšímu využití. Bývá to zpravidla úprava v rozsahu stávajícím. Nicméně není nutné zachovávat například půdorys.  Beton – jedná se o „konstrukční materiál vyznačující se především vysokou pevností v tlaku a malou pevností v tahu, která dosahuje jen asi 8 % až 10 % hodnoty pevnosti v tlaku. Beton je též při lomu relativně velmi křehký a náchylný k tvorbě trhlin. Odstranění tohoto nedostatku bylo řešeno od samého počátku rozvoje technologie betonu hledáním vhodného způsobu vyztužení, které by bylo s vlastnostmi betonu kompatibilní.“16

12

Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. § 9 odst. 5.

13

Norma ČSN 73 4301. Ministerstvo pro místní rozvoj. Obytné budovy, pojem: Obytná místnost.

14

Norma ČSN 73 4301. Ministerstvo pro místní rozvoj. Obytné budovy. Obytná budova.

15

Norma ČSN 73 4301. Ministerstvo pro místní rozvoj. Obytné budovy, pojem: Byt.

SVOBODA, Luboš a kol. Stavební hmoty (volně dostupná elektronická kniha). [online]. Vyd. 3. V Praze 2013, 950 s. ISBN 978-80-260-4972-2. s.474. Dostupné z: http://people.fsv.cvut.cz/~svobodal/sh/SH3v1.pdf [cit. 2016-03-26]. 16

12

 Degradační proces – proces, který vede ke zhoršení požadovaných vlastností hmot a konstrukcí. Příčiny degradačních procesů jsou specifické vlastnosti stavebních hmot a v čase proměnné parametry vnějšího prostředí, v nichž stavby a jejich části působí. „Degradační procesy můžeme klasifikovat dle délky trvání. Dělíme je na děje, které trvají nejvýše několik dní, které mají tedy krátkou časovou působnost, a říkáme jim náhlé degradační děje. Dalším typem jsou krátkodobé degradační procesy trvající měsíce a pak procesy trvající roky, které lze klasifikovat jako dlouhodobé degradační děje.“17  Koroze – je možné označení chemické degradace. Při tomto ději se mění zejména chemické složení materiálu. Materiál může rovněž negativně reagovat na některou ze složek v okolí jako je například voda. Výsledky takového procesu lze pozorovat pouhým okem a to změnou barvy výztuže, kdy ocel tzv. zrezne. Nejzávažnější změnou je však rozpad materiálu. Příčinou změny na materiálu jsou především klimatické vlivy.  Porucha – je to neschopnost plnit určité požadavky, které se od stavby očekávají. Může být dočasná nebo trvalá. Má každopádně technické důsledky a může být výsledkem vady.  Rekonstrukce – představuje zásah do stavby za účelem regenerace. Jedná se o zásah jak materiálový, tak i technický nebo konstrukční. Rekonstrukcí se odstraňují vady, které jsou překážkou v bezproblémovém budoucím užívání objektu nebo vady, které jsou překážkou v historické hodnotě objektu.  Sanace – z latinského sanatio neboli proces hojení. „Souhrn náprav ve stávajících stavebních objektech např. sanace betonových konstrukcí, sanace vlhkosti apod.“18  Spolehlivost – konstrukce musí splňovat určité požadavky a právě schopnost je plnit se nazývá spolehlivostí

WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. s. 16. 17


13

 Trvanlivost – jedná se o vlastnost objektu odolávat nepříznivým vlivům vnějšího prostředí. Včetně fyzického stárnutí a znehodnocení degeneračními procesy.  Údržba – je pojem prosté reprodukce. „Vyrovnává nestejnoměrný průběh procesu stárnutí

jednotlivých

prvků

stavby

s rozdílnou

fyzickou

životností.

Stavbu

neznehodnocuje, pouze ji udržuje na úrovni, která byla projektem vymezena, nemění původní funkční, technické a estetické vlastnosti stavby, ani kvalitu funkčních a uživatelských parametrů. Z ekonomického hlediska jde o dodatečné vynakládání prostředků na odstranění důsledků způsobujících opotřebení v průběhu užívání stavby a postupného stárnutí.“19  Vada – „nedostatek konstrukce způsobený chybným návrhem nebo provedením“20  Životnost stavby – stavba je vystavena různým vlivům, jako jsou povětrnostní podmínky

nebo

degradační

procesy,

ať

již

mechanické,

chemické

nebo

mikrobiologické. Schopnost těmto všem vlivům odolat se nazývá živostností stavby.  Železobeton – „železobeton je stavivo, které vzniká spojením čerstvého betonu s ocelovými pruty nebo svařenými sítěmi (betonářskou výztuží) při vytváření monolitické stavební konstrukce či její části nebo vytváří stavební prvek ve formě prefabrikátu. Tvrdnutím betonu dochází k dokonalému spojení ocelových vložek s betonem v jeden celek se vzájemným statickým spolupůsobením proti vlivu účinků vnějších sil. Přitom každý z obou konstrukčních prvků přispívá svými dobrými mechanicko-fyzikálními vlastnostmi k celkové pevnosti železobetonu ve všech směrech možného působení zatížení.“ 21 Tři čtvrtiny staveb, které jsou již vybudovány, potřebují údržbu a rovněž potřebují reagovat na nově vzniklé podmínky, které jsou důsledkem lidského chování, případně klimatických změn. Neustále rostou požadavky na co nejnižší energetickou náročnost a co největší spolehlivost a komfort. WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. s.13. 19



14

„Zajištění trvanlivosti staveb, zvláště pak ochrana historicky cenných stavebních památek, vyžaduje komplexní výzkum ochranných a konservačních materiálů proti účinkům degradačních a korozivních procesů, výzkum vzájemné interakce těchto prostředků s materiály, na které mají být aplikovány, jejich zdravotní nezávadnost a další.“22


15

3 Železobetonové konstrukce Rozeznávají se dva typy konstrukcí: monolitické a prefabrikované. Konstrukce, která se vyrábí zatuhnutím materiálu přímo na stavbě a díky formě, ve které ztuhne, tvoří jeden celek, se nazývá monolitickou konstrukcí. Jejím opakem je konstrukce prefabrikovaná, jejíž prefabrikované dílce jsou předem vyrobeny mimo stavbu. Železobetonové prefabrikáty zaznamenaly vzestup především v 50. letech, kdy nastala potřeba výstavby nových bytových jednotek po válce. Tyto stavby jsou známé jako panelové stavby. Prefabrikáty byly jen ale částmi celé konstrukce, tudíž jejich přeprava byla poněkud nákladná na tehdejší ekonomickou stránku stavitelství. Nicméně, existovaly i prefy přímo v blízkosti stavenišť, které byly využívány. Po 70. letech se vývoj soustředil již na monolitické železobetonové stavby, jejichž budováním se měla celkově zrychlovat a zlepšovat efektivita práce. „Železobetonové konstrukce spadají do kategorie kombinovaných konstrukcí a to právě díky spojení dvou materiálů při snaze docílit lepších vlastností a optimálního využití vlastností kombinovaných materiálů. Tyto konstrukce fungují na principu tahu, kdy ocelové pruty, ocelová výztuž, přenáší tah na tažené straně ohýbaného průřezu a beton přenáší tlak na tlačené straně.“23 Ocel se v tomto případě uplatňuje především svou velkou pevností v tahu a beton svou velkou pevností v tlaku. Beton se ve spojení s ocelí nesmršťuje v běžných atmosférických podmínkách a jeho vysoká alkalita zajišťuje ochranu proti korozi. Umístění výztuže je různé. Je určeno způsobem statického namáhání vnějším zatížením, které může působit tlakem, tahem za ohybu, prostým tahem, smykem nebo i kroucením.24

HÁJEK, Petr a kol. Konstrukce pozemních staveb – komplexní přehled. [online]. České vysoké učení technické v Praze. Fakulta stavební., Praha 2011, s. 11. Dostupné z: https://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skripta.pdf [cit. 2016-02-10]. 23


16

3.1 Typy železobetonových konstrukcí pozemních staveb Slovo „konstrukce“ znamená zkrátka něco vybudovat, sestrojit. Výsledkem jsou různé typy konstrukcí a pro účely mé bakalářské práce zařadím pouze nosné železobetonové. O materiálu zvaném železobeton jsem se již zmínil výše, ale pro úplnou přehlednost se jedná o materiál, který v sobě spojuje ocelovou výztuž a beton. Železobeton má velmi široké uplatnění ve stavebnictví. Kromě dvou technologických postupů – monolitické konstrukce a prefabrikáty, se dále využívají konstrukce zděné a prefa – monolitické. Všechny tyto čtyři typy se ve stavebnictví často kombinují. „Základem je pochopení, že konstrukce je prostředek pro interakci všech sil působících na budovu z vodorovných konstrukcí do svislých nosných konstrukcí a dále přes základové konstrukce do podloží.“25 V následujících odstavcích se pokusím popsat jednotlivé konstrukce včetně nápomocných obrazových příloh. Existují čtyři hlavní typy železobetonových konstrukcí: 

Vodorovné nosné konstrukce



Svislé nosné konstrukce



Základové konstrukce



Opěrné konstrukce

3.1.1 Vodorovné nosné konstrukce Na úvod bych rád zmínil několik základních obecných informací o nosné konstrukci vůbec. Jedná se o nejzákladnější konstrukci, která zajištuje stabilitu celé stavby. Nesmí v žádném případě dojít ke ztrátě této stability. Příčinou havárie neboli ke zřícení může dojít za předpokladu špatného návrhu nosné konstrukce. Je složena z několika prvků, jako je

VRÁTNÝ, Ondřej a kol. Základní typy betonových konstrukcí pozemních staveb se vzorovými příklady. [online]. České vysoké učení technické v Praze. Katedra betonových a zděných konstrukcí. Praha, 2012. s.4. Dostupné z: http://people.fsv.cvut.cz/~tipkamar/granty_soubory/FRVS_2012/zaklad_typy_bet_konstr.pdf [cit. 2016-02-10]. 25

17

kupříkladu deska nebo trojrozměrný blok. Tento typ konstrukce se dělí podle materiálu, funkce nebo orientace. Pro upřesnění uvádím konkrétní příklad, kterým je pohledový beton neboli viditelný beton. Vzhled pohledového betonu je předem vyžadován a je dán materiálem, ze kterého je vytvořen. Konstrukce z pohledového betonu je členěna do ploch. K vlastní vodorovné nosné konstrukci – jsou to takové typy konstrukcí, které vytvářejí nosnou část, rozdělující objekt po výšce a podílejí se na zajištění stability. Zde jsou základními prvky stropní a střešní desky, u železobetonových konstrukcí zejména desky. Tyto prvky musí odpovídat architektonickým požadavkům a požadavkům, které naplno splní účelnost konstrukce, díky čemuž mohou být jejich vlastnosti odlišné.26 Železobetonové schodiště, jakožto soubor různých stavebních prvků, může být tvořeno jako monolitickými prvky, prefabrikovanými nebo kombinovanými. Pro praktické znázornění uvádím fotografickou přílohu - Obrázek č. 1, kterou jsem získal při stavbě rodinného domu a kde je názorně demonstrováno položení ocelových prutů do schodišťového základu. Vidíme zde způsob, který je ve formě křížení přes sebe. Na rozdíl od jednoduchého pokládání ve vodorovných nebo jen svislých pozicích je takové položení stabilnější.

3.1.2 Svislé nosné konstrukce Společně s vodorovnými nosnými konstrukcemi tvoří naprosto rozhodující část celé konstrukce. Jako u předchozí konstrukce musí splňovat funkci stabilizační. Další důležitou funkcí svislých konstrukcí je přenesení zatížení ze stropních konstrukcí do základů.27 Ze základu konstrukce by mělo být poté přeneseno do půdy. Mezi svislé nosné konstrukce patří stěny, sloupy a pilíře.

VRÁTNÝ, Ondřej a kol. Základní typy betonových konstrukcí pozemních staveb se vzorovými příklady. České vysoké učení technické v Praze. Katedra betonových a zděných konstrukcí. Praha, 2012. s.5. Dostupné z: http://people.fsv.cvut.cz/~tipkamar/granty_soubory/FRVS_2012/zaklad_typy_bet_konstr.pdf [cit. 2016-03-19]. 26


18

Sloup je svislý prvek, který se vyznačuje širším průměrem než svou výškou. Zaznamenán je buď samostatně, nebo jako součást rámové konstrukce (viz. Obrázek č. 4). Jeho zatížení je označeno jako tlakové normálové. Pilíř je de facto sloup s masivnějším průřezem. Stěny jsou svislé nosné plošné prvky rozměry naprosto opačného rázu než sloupy a pilíře, neboli jejich tloušťka je mnohonásobně menší než jejich výška. Opět se opakuje funkčnost, kterou zastává a to funkce nosná a ztužující. Dělí se dle využitého materiálu a dle způsobu provádění. U železobetonových stěn se využívají tři druhy výztuže a to výztuž svislá, vodorovná a příčná. Svislá výztuž slouží k přímému přenesení účinků zatížení, vodorovná příčná výztuž plní funkci spíše konstrukční, především stabilizuje výztuž svislou a zbraňuje jejímu vybočení. V místech změn tvaru průřezu, nárožích či v monolitických stycích s jinými konstrukcemi se výztuže vhodným způsobem provazují.28


19

4 Vady a poruchy železobetonových konstrukcí V této kapitole bych se rád podrobněji zmínil o vadách a poruchách železobetonových konstrukcí, které je ale nutno nejdříve tzv. diagnostikovat. Ovlivnit celkovou životnost materiálu lze už ve fázi výstavby a závisí na několika faktorech. Předně je nutné si uvědomit, že vada a porucha jsou dva rozdílné pojmy. Vada představuje skrytý nedostatek spočívající v chybném projektu, nevhodném provedení nebo snížení životnosti stavby. Je to nedokonalost, která přímo neohrožuje stabilitu nebo využitelnost stavby, ale stavba nesplňuje očekávání. Poruchou se rozumí souhrn různých procesů, které narušují únosnost, trvanlivost nebo použitelnost staveb. Porucha na rozdíl od vady vylučuje její stabilitu a může znamenat i ukončení schopnosti prvku dále plnit požadovanou funkci.29 Porucha je tedy následkem vady.

4.1 Konkrétní vady a poruchy železobetonových konstrukcí U čerstvého betonu jsou nejčastěji diagnostikovány tyto vady:  Chybné složení betonu (nekvalitní suroviny, špatný poměr jednotlivých složek, resp. chybné dávkování apod.)  Technologická nekázeň při zpracování (dodatečné ředění betonu vodou, nedostatečné zhutnění, chybně provedené nebo nedostatečně ošetřené pracovní spáry, špatné ošetřování apod.)30 U ztvrdlého betonu jsou to pak tyto vady a poruchy:  Nedostatečná pevnost  Nedostatečná vodotěsnost  Nedostatečná mrazuvzdornost ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0. s. 329. 29

DROCHYTKA, R., BYDŽOVSKÝ, J. Degradace železobetonových konstrukcí a jejich diagnostika [online článek]. Březen 2009. Dostupný z: http://www.betontks.cz/sites/default/files/2009-3-03.pdf [cit. 2016-02-20]. 30

20

 Nízké krytí výztuže  Nevhodné užívání konstrukce31

4.1.1 Vady a poruchy základových konstrukcí K tématu přikládám fotografii (Obrázek č. 2) z reálné stavby základové desky rodinného domu, kde jsou jasně patrné ocelové výztuže, které mají zajistit větší stabilitu konstrukce a celkově posílit betonový základ. Stavba domu proběhla v létě roku 2013. Lokalitou je Berounsko. Mezi příčiny vadných základů se řadí fakt, že: 

Stavba je nerovnoměrně rozložena



Základ je vybudován z nevhodného materiálu



Základy nejsou uloženy dostatečně hluboko a nejsou tak přiměřeně chráněny před nepříznivými vlivy okolí



Došlo k posunu vrstev

Díky výše zmíněným faktorům poté nastávají dvě hlavní poruchy: 

Trhliny



Sedání stavby

Pokud dochází k překročení únosnosti půdy, pak nastává porucha ve formě trhliny. Tyto trhliny lze opravit zejména rozšířením základu použitím termického zpevňování, injektováním jílovitými nebo cementovými suspenzemi, chemickými roztoky apod. Nedostatečně hluboké základy mají za následek také trhliny, které se projevují poté na svislých a vodorovných konstrukcích a sedáním stavby. Nedostatek takového rázu je způsobem vadným provedením a lze opravit jedině podezděním, podbetonováním nebo zvýšením okolního terénu, aby byla zajištěna stabilita. Dají se použít i tzv. mikropiloty. DROCHYTKA, R., BYDŽOVSKÝ, J. Degradace železobetonových konstrukcí a jejich diagnostika [online článek]. Březen 2009. Dostupný z: http://www.betontks.cz/sites/default/files/2009-3-03.pdf [cit. 2016-02-20]. 31

21

Při posunu vrstev opět dochází ke vzniku trhliny, jejíž negativní vliv se dá zvrátit stáhnutím železnými kleštinami a opasky. U tohoto typu poruchy je ovšem nutná demolice, pokud by byla narušena do takové míry, že by její statika byla velice nestabilní. I použitím nevhodného materiálu lze docílit vzniku trhlin. Nevhodný materiál se použije při nevhodném návrhu nebo špatném postupu stavby konstrukce. Zde lze opravit vadu tím, že se vymění základ nebo se například základ prohloubí.

4.1.2 Vady a poruchy svislých železobetonových konstrukcí Na úvod této podkapitoly odkazuji na soukromou fotografii (Obrázek č. 3), na které se snažím demonstrovat vzhled svislé konstrukce ve formě stěn. Fotodokumentace je pořízena v létě roku 2013 z vlastních zdrojů. Lokalitou je Berounsko. Mezi nejčastějšími poškozeními betonu je jeho mechanické poškození, které se projevuje právě trhlinami, odpadáváním betonu, drcením nebo například vybočením výztuže. Díky této obecné charakteristice pak rozeznáváme konkrétnější poruchy vnikající právě na svislých železobetonových konstrukcích, jejichž konkrétní podobu vidíme na fotografii výše. 

„Trhliny vznikající porušením štíhlých železobetonových prvků namáhaných dostředným tahem“32



Nevyztužené betonové prvky dostředně tlačené (Obrázek č. 4)



Šikmé trhliny, kdy vizuálně vidíme odpadávání krajních vrstev betonu



Nedostatečná výztuž pat a záhlaví pilířů a sloupů, kde působí tlak



Změna teploty a vlhkosti zapříčiní mechanické účinky



Nevhodné rozmístění nosných stěn



Působení vysokých teplot narušuje povrchovou vrstvu betonu



Betonové stěnové prvky slabě vyztužené se porušují svislými tahovými trhlinami ve střední třetině, které jsou způsobeny účinkem smršťování (materiálové


22

smršťování a vysychání) betonu. Běžně mají trhliny charakter svislých vlasových strukturních trhlin ve vzdálenostech cca po 50 mm.33

4.1.3 Vady a poruchy vodorovných železobetonových konstrukcí

Mezi vodorovné konstrukce řadíme podlahy a stropní konstrukce. Stropní konstrukce se dělí dále podle materiálu na konstrukce: 

Dřevěně



Keramické



Železobetonové



Kombinované

U železobetonových stropů jsou nejčastějšími poruchami vznik a vývoj trhlin, nárůst průhybů a ztráta tuhosti, způsobené: 

Dotvarováním v důsledku napětí v konstrukci



Smršťováním a roztažností betonu v důsledku teplotních změn prostředí



Špatným ošetřováním betonu po zabetonování



Předčasným odbedněním



Nedodržení technologické kázně při vytváření armatury (krytí výztuže, prošlapaná výztuž



Nepřesným nadimenzováním34

33

WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. s. 332. VLČEK, Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-7366-073-3. s. 157. 34

23

Mezi konkrétní typy vad pak řadíme nejrůznější vady omítek vzniklých nedostatečnou přilnavostí k podkladu, vady cihelných stěn, příček a stropů nebo častou vadou je chybné provedení tlakové zóny nad plochými překlady. Co se týče podlahových konstrukcí, jsou logicky nejvíce namáhanou konstrukcí z celé stavby. Podléhají největšímu tlaku a největší zátěži. Je nejvíce opotřebovaná. Je nutné zde zajistit, aby byla optimální pohoda a plná užitnost podlah. Podlaha má nejkratší životnost, která se však posuzuje dle použitého materiálu. Jiná bude životnost u kamenných podlah a jiná u podlah dlaždicových. Jelikož je mým tématem železobeton, zmíním se o ostatních typech materiálu jen pro přehlednost, čili rozeznáváme:  Dřevěné podlahy, jejichž poruchou může být například prošlapání  Dlažba, kdy je typickou poruchou opadávání dlaždic například vinou nesprávné přilnavosti  Potěry, kde nejčastěji pozorujeme praskliny atd.

4.2 Konkrétní příklady vad a poruch železobetonových konstrukcí Nejstarší betonové a železobetonové konstrukce v českých zemích pochází z konce 19. století a počátku 20. století. Nedostatečné zkušenosti, ruční míchání, používání kameniva z místních zdrojů a nedostatečná zkušenost stavebních firem jsou příčinou značných rozdílů v kvalitě železobetonových konstrukcí z počátku 20. století. Výztuž byla hladká, kruhového popř. čtvercového nebo obdélníkového průřezu. U železobetonových staveb je v současnosti třeba počítat i s různými odchylkami způsobenými jiným dovoleným namáháním v minulém století.35 Vadou se tedy rozumí odchýlení se od původního projektu a tím pádem snížení funkčnosti celé konstrukce. Lze rozlišit vady zjevné (vizuální) a vady skryté, kdy dochází k degradaci samotného betonu uvnitř celé konstrukce. WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. s. 318. 35

24

Typy vad a poruch u tohoto druhu konstrukcí se dělí podle samotného typu konstrukce. 

Vady ve stavebních konstrukcích



Poruchy základových konstrukcí



Poruchy svislých stavebních konstrukcí



Poruchy vodorovných stropních konstrukcí

Mezi hlavní vady železobetonových konstrukcí, které byly provedeny do konce 30. let, patří: 

Nevyhovující kotvení výztužných vložek



Nevyhovující uspořádání a provedení smykové výztuže a ohybů



Nesprávný způsob vyztužení železobetonových prvků



Použití různých druhů a kvality výztuže, cementu a kameniva



Nedostatečná tloušťka krycích vrstev betonu



Rozměrové nepřesnosti při výrobě



Špatné podložení při uložení na kontejner nebo na stavební skládce36

To se pak projevuje:  Trhlinami  Větvením trhlin  Odlupováním povrchových vrstev  Vybočením výztuže  Korozí a rozpadem betonu37



25

5 Příčiny vad a poruch železobetonových konstrukcí Nejčastějšími příčinami poruch železobetonových konstrukcí jsou přílišné namáhání materiálu, vady ve výrobě, škodlivé prostředí, které na materiál působí, únava a přirozené stárnutí materiálu, mimořádné situace – požár, povodeň,… Vady a poruchy se posuzují podle: barvy nebo celkového vzhledu, vlhkosti, přítomnosti solí, karbonatace betonu, obsahu chloridů, kvality ocelové výztuže. Třemi nejčastějšími poruchami jsou právě trhliny, koroze a karbonatace, které podrobněji popíši v následujících odstavcích. Trhliny jsou nejčastější poruchou betonových a železobetonových konstrukcí. Trhliny u betonových konstrukcí vznikají překračováním pevnosti betonu v tahu, tlaku nebo ve smyku (Obrázek č. 5). Trhliny v tahu jsou otevřené, okraje mají ostré, v ploše jsou neporušené a při poklepu vydává zvuk. Trhliny v prostém tlaku jsou kolmé ke směru tlaku, okraje mají rozdrcené. Trhliny ve smyku mají průběh téměř přímkový, trhlina je uzavřená, zrna na okrajích jsou drcena.38 Rozeznávají se neškodné trhliny, trhliny v pohybu a trhliny způsobené poruchou. Trhliny, které jsou neškodné, jsou zaviněny příliš jemnou maltou s příměsemi nebo příliš velkým množstvím vody. Omítne – li se podhled prefabrikovaných, železobetonových nosníků, desek nebo panelů, které jsou nevyschlé, nebo má – li k nim přístup vlhkost z ovzduší, má to za následek vytvoření trhlin na tomto podkladu, a to proto, že vlhké prefabrikáty pracují, jelikož beton není dostatečně vyzrálý.39 Nebezpečné trhliny vznikají při deformaci podkladu. Mohou vzniknout při změně teplot nebo vlhkosti. Stavba, na které jsou trhliny, se zajišťuje opěrami a podepřením. Podepření musí být takové, aby dále nepokračovalo praskání povrchu a aby bylo rozložení rovnoměrné. 40 Opravy VLČEK, Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-7366-073-3.s. 133. 38

VLČEK, Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-7366-073-3. s.89. 39


26

se mohou provádět až v případě, kdy je jistota klidného stavu konstrukce. Pomocí sádrových pásků se zjišťuje, zda – li je ještě v pohybu.41 Koroze neboli rezivění materiálu je nutné sledovat dlouhodobě, jelikož dochází ke změnám podmínek, kterým je konstrukce vystavena. Lze ji pozorovat pouhým okem změnou barvy nebo drolivostí betonu. Jsou tři druhy koroze: 1. Koroze, která nastává působením méně tvrdé vody, jakou je například voda z řeky nebo z rybníka. Dochází ke snížení pevnosti betonu již při částečném vyloučení Ca(OH)242 2. Koroze II. druhu je buď kyselinová, nebo uhličitá. Kyselinová koroze nastává při působení průmyslových odpadních vod. Uhličitá pak při působení CO2 u přírodních vod 3. Koroze III. druhu je také nazývána korozí solnou. Dochází k ní při soustavném kapilárním nasákávání roztoků solí do pórů cementového kamene za současného vypařování vody43 Karbonatace znamená působení oxidu uhličitého. Má čtyři etapy, jejichž výsledkem v konečné fázi může být rozpad cementového tmelu a ztrátu stability a pojivosti. Pokud nastane vada ve formě trhliny, započne proces karbonatace a naruší se ochranný film na výztuži, což může vést ke korozi.44 Železobetonové konstrukce, u nichž došlo v důsledku narušení, degradačních a korozivních procesů, působením mimořádných účinků (požár, výbuch, otřesy apod.) ke ztrátě návrhové únosnosti, popř. v důsledku změny užívání objektu k nárůstu zatížení, lze zesílit (sanovat). Podrobněji o možnostech zesilování konstrukcí v následujících kapitolách.

SVOBODOVÁ, J. Rekonstrukce [online]. Dostupné z: http://195.113.227.100/ssstavji/Svobodova/POZEMNI%20STAVITELSTVI%204SA+4SB/1.REKONSTRUKC E.pdf [cit. 2016-03-19]. 42 WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. s. 328. 41

43

Tamtéž.


27

6 Diagnostika vad a poruch železobetonových konstrukcí Již v předchozí kapitole jsem popsal obecně, čím se diagnostika zabývá a jaké metody užívá. V této kapitole se zaměřím na detailnější popis, kdy se pokusím o kategorizaci a o podrobnější popis metod, které při určování užívá.

6.1 Stavebně – technický průzkum Diagnostiku konstrukcí lze také nazvat stavebně technický průzkum. Cílem je stále hodnotit stav konstrukcí zejména dle statického hlediska. Je možné zkoumat celkový stav konstrukce nebo se zaměřit pouze na nějakou část tzv. stativum. Jelikož je každá budova jiná, co do účelu a stavu, pak i každý takový průzkum bude jiný a bude reagovat na tyto různorodé podmínky. Za každou odbornou činností stojí specializované vedení, které má odbornou způsobilost s vlastním úředním oprávněním. Rozlišují se: 

Autorizovaní inženýři



Znalci z oboru stavebnictví

Na první pohled by se zdálo, že dělení nemá význam, jelikož není potřeba dvou osob na diagnostiku jedné konstrukce. Ovšem rozdíl mezi nimi existuje a to zejména z hlediska svého sdružování. Znalci z oboru stavebnictví jsou jmenování Ministerstvem spravedlnosti a krajskými soudy. Sdruženi jsou v Komoře soudních znalců ČR. Autorizovaní inženýři jsou sdruženi Českou komorou autorizovaných inženýrů, což je veřejnoprávní organizace.45

Informační systém ISA+ [online rádce pro výběr zaměstnání], Znalec v oboru stavebnictví. Dostupné z: http://www.infoabsolvent.cz/Povolani/Karta/30598 [cit. 2016-02-20]. 45

28

Ať již diagnostiku provádí autorizovaný inženýr nebo znalec v oboru stavebnictví, pak výsledkem takového průzkumu je vždy závěrečná zpráva. Má tři stupně a to předběžný průzkum, podrobný průzkum a doplňující průzkum a řídí se dle normy ČSN ISO 13822 – 73 0038 ze srpna 2005, Zásady navrhování konstrukcí, Hodnocení existujících konstrukcí.

6.2 Diagnostika železobetonových konstrukcí Jak jsem již výše zmínil, délku životnosti železobetonových konstrukcí se dá ovlivnit již při jeho výrobě a to hlavně schopností a dostatečnou kvalifikací pracovníků stavby, dále pak uložením výztuže, způsobem zpracování betonové směsi nebo povětrnostními podmínkami v době zrání samotného betonu. Pokud nastanou pochyby o kvalitě materiálu, provádí se diagnostika konstrukce. Diagnostikuje se kupříkladu kvalita použitého železobetonu nebo tlakové podmínky. Pokud se pochybnosti vyskytnou u budov staršího data výstavby, lze zde již uvažovat nad rekonstrukcí nebo přestavbou. Diagnostika je přímo nezbytná, pokud se objeví vady statické, které by mohly narušit celou stabilitu samotného základu konstrukce. Samotná diagnostika bývá nařízena buď statikem, nebo objednatelem, kterým může být samotný majitel konstrukce. Musí podléhat určitým normám a předpisům vyjádřené jako TP (technické podmínky), TKP (technické kvalitativní podmínky). Při provedení je nutné zvážit především typ a rozsah poškození a způsob užívání objektu.46 Prvním bodem diagnostiky je pohled na objekt. Vady, které jsou viditelné pouhým okem. Mohou jimi být různé trhliny, koroze výztuže, degradace povrchu chemickými látkami nebo dokonce graffity, které jsou také brány jako poškození povrchu betonové konstrukce. V druhé fázi již přichází na řadu odběr samotných vzorků nebo jiné metody přímého zkoumání. Rozumí se jimi stanovování vlhkosti, ověření pevnosti v tlaku, různé zkoušky trvanlivosti a stability materiálu nebo ověření pevnosti v tahu.

ŽÍDEK, L. Diagnostika betonových a železobetonových konstrukcí. [online]. https://www.fast.vsb.cz/export/sites/fast/206/cs/resene-projekty/frvs-20092529/6_diagnostika_betonovych_a_zelezobetonovych_konstrukci.pdf [cit. 2016-03-19]. 46

29

Dostupné

z:

Diagnostika využívá několik různých metod ke skutečnému zjištění stavu případných škod.  Metoda akustická trasovací – jedna z nejpřesnějších metod, která závisí, již podle názvu, na akustické ozvěně, která se ozve při poklepu na povrch  Hlubová karbonatace betonu  Odtrhové zkoušky  Využití ultrazvuku  Ověřování pevnosti betonu v tlaku – zde se využívají jádrové vrty  Odrazové metody neboli Schmidtův tvrdoměr47 Nastává třetí fáze a to zpracování objemu odebraných vzorků. Po správném označení, které podléhá přísným kritériím, aby nebyla narušena přesnost měření, se zaznamenává i stav při zkoušení, pevnost betonu v tlaku či objemová hmotnost. Kromě odebírání vzorků nebo vizualizace jsou hojně využívány i trvanlivostní zkoušky, jejichž cílem je zjistit schopnost konstrukce odolávat mrazu, nasáknutí vlhkosti, otěru nebo třeba odolnost vůči mechanickému opotřebení. 48

6.3 Konkrétní diagnostika vad a poruch železobetonových konstrukcí „Diagnostika stavebních konstrukcí je vhodnou metodou pro účinnou a spolehlivou kontrolu tvaru, kvality a rozmístění materiálu v konstrukci. Účinným nástrojem přitom je nedestruktivní defektoskopie, jejíž hlavní předností je rychlost měření a také opakovatelnost měření na stejných vzorcích. Na rozdíl od destruktivní defektoskopie, kdy na vybraných materiálech nebo konstrukcích přímo měříme skutečné požadované fyzikální veličiny, u nedestruktivní defektoskopie měříme zpravidla zcela jiny fyzikální veličiny a zaměřujeme se

ŽÍDEK, L. Diagnostika betonových a železobetonových konstrukcí. [online]. https://www.fast.vsb.cz/export/sites/fast/206/cs/resene-projekty/frvs-20092529/6_diagnostika_betonovych_a_zelezobetonovych_konstrukci.pdf [cit. 2016-03-19]. 47

48

Tamtéž

30

Dostupné

z:

na hledání co možná nejvýstižnějších korelačních vztahů mezi měřenou veličinou a zjišťovanou veličinou.“49 U některých nedestruktivních metod hraje velkou roli použití metod matematické statistiky, která umožňuje interpretovat upřesněné výsledky z celé řady nedestruktivních měření.50 Diagnostika poruch zahrnuje například: 

Zajišťování pevnosti konstrukce nedestruktivními metodami



Zajišťování destruktivními metodami



Galvanometrické zjišťování vlhkosti zdiva



Smluvní spolupráce s laboratořemi ČVUT Brno FAST

V předchozích kapitolách jsem již popisoval vady železobetonových konstrukcí. Pro účely diagnostiky však znovu pro úplnost uvádím výčet těch nejhlavnějších vad, které můžeme diagnostikovat. Diagnostickými metodami jsou metody nedestruktivní, destruktivní, semidestruktivní.

6.3.1 Nedestruktivní metody Nedestruktivní zkoušky jsou takové typy zkoušek, které nezasahují jakýmkoli rozkladným způsobem do povrchu konstrukce. Tato metoda stavebně-technického průzkumu je v dnešní době nejšetrnější metodou k včasnému zjištění a následných náprav vad a poruch železobetonových konstrukcí. „Konkrétně se jedná o zjišťování pevnostních charakteristik zabudovaných betonů, množství, tvar a rozmístění výztuže, v menším rozsahu jsou využívány pro zjišťování defektů 49

Diagnostika stavebních konstrukcí: přednášky. Brno: Vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2005. [online]. s. 17. Dostupné z: http://lences.cz/domains/lences.cz/skola/subory/Skripta/BI52Diagnostika%20stavebnich%20konstrukci/diagnostika_stavebnich_konstrukc__diagnostika_stavebnich_konstrukci.pdf [cit. 2016-02-20]. Diagnostika stavebních konstrukcí: přednášky. Brno: Vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2005. [online]. s. 6. Dostupné z: http://lences.cz/domains/lences.cz/skola/subory/Skripta/BI52Diagnostika%20stavebnich%20konstrukci/Diagnostika%20stavebnich%20konstrukci%20-%20pruvodce.pdf [cit. 2016-02-20]. 50

31

konstrukcí

či

stejnoměrnosti

zabudovaného

betonu.

Jejich

použití

pro

betonové

a železobetonové konstrukce je kodifikováno v českých technických normách ať již národního či evropského charakteru.“51 Tento typ metody je především postaven na fyzikální charakteristice. Pro lepší představu se jedná například o metodu vrypu. Nenaruší se povrch betonu, ale přesto je možné odebrat vzorek pro zjištění stavu materiálu a zjistit působení tlaku pro zhodnocení pevnosti betonu. Při fyzikální charakteristice je rozeznáváno několik dalších typu metod: 

Tvrdoměrné metody



Elektrodynamické metody



Elektromagnetické metody



Elektrické metody



Radiační metody

Všechny vyjmenované metody se dále dělí ještě na konkrétní typy, ale pro potřeby betonových konstrukcí se nejvíce využívají dvě a to metoda tvrdoměrná a metoda místního porušení. Tvrdoměrná metoda je metoda, která využívá vrypu, vtisku a odrazu. Dělení je dále rozšířeno o metodu špičákovou, vrtací nebo brusnou. Využívána je hlavně při zjišťování pevnosti tlaku betonu v železobetonových konstrukcích. Vtisknutím tělesa předem definovaného tvaru nebo odrazem tělesa od povrchu jsou poté zjištěny potřebné indicie vedoucí ke správnému odhadu závad a včasnému zamezení destrukce konstrukcí. Metoda místního porušení v České republice není příliš rozšířená. Je to poměrně nákladná cesta stavebně-technického průzkumu a hlavním negativem je absence zkušebního předpisu. Jedná se totiž o metodu, která se využívá ve špatně přístupných prostorách a je částečně destruktivní. Destrukce ale není takového rozsahu, aby ovlivnila stabilitu celé konstrukce.

BROŽOVSKÝ, Jiří. Nedestruktivní zkušební metody - nástroj pro hodnocení pevnosti stavebních materiálů a výrobků: Nondestructive testing methods - testing tool of building material/product strength : zkrácená verze habilitační práce. [online] Brno: VUTIUM, 2005. ISBN 80-214-3056-7. s.6. Dostupné z: http://www.vutium.vutbr.cz/tituly/pdf/ukazka/80-214-3056-7.pdf [cit. 2016-02-20]. 51

32

6.3.2 Destruktivní metody Destruktivní metoda porušuje zkoušený beton. Při destruktivní metodě diagnostiky je nezbytně nutné zjistit, zda – li je možné destruktivní zásah provést. Používají se stroje, kterými se narušuje povrch betonu a tím pádem se narušuje celá konstrukce. Nevýhodou těchto metod je větší finanční náročnost, jelikož se využívá nákladnější technické vybavení. Výhodou je naopak přesnější zjištění uložení ocelových výztuží. Mezi destruktivní zkoušky se řadí pevnost v tlaku a pevnost v tahu. Pevnost v tlaku se zjišťuje pomocí krychle, válce nebo hranolu. Pevnost v tahu se zkouší v prostém a v příčném tahu.

6.3.3 Semidestruktivní metody Při používání semidestruktivních metod se zkoušená konstrukce částečně poškodí, například vrtáním, odtrhy (Obrázek č. 7) apod. Při průzkumu je nutné pečlivě volit ta kontrolní místa na konstrukci, kde se bude provádět samotná semidestruktivní zkouška. V žádném případě se např. odběrem jádrových vrtů nesmí nepříznivě ovlivnit únosnost nebo stabilita konstrukce.52 Mezi semidestruktivní druhy metod se řadí: 

Jádrové vývrty – vývrty slouží k měření tlaku, zjišťuje se, jak je beton propustný. Vývrty jsou dělány speciální vrtačkou s dutými válci.



Odtrhové zkoušky – lze je provést i do určité hloubky pod povrchem a slouží k tomu, aby bylo zjištěno, jaká je přilnavost omítky (viz. Obrázek č. 6) nebo nátěru, které se dále opatřují penetrací nebo jinými speciálními nátěry



Zkoušky vytrhávací

Diagnostika stavebních konstrukcí: přednášky [online].. Brno: Vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2005. s. 10. Dostupné z: http://lences.cz/domains/lences.cz/skola/subory/Skripta/BI52Diagnostika%20stavebnich%20konstrukci/Diagnostika%20stavebnich%20konstrukci%20-%20pruvodce.pdf [cit. 2016-02-20]. 52

33



Vylamovací zkouška



Metoda plochých listů pro zjištění napjatosti ve zdivu



Vstřelovací metoda

34

7 Metody zesilování železobetonových nosných konstrukcí Již existující konstrukce musí podléhat normám, které zajišťují jejich nezávadnost, tudíž musí být ve svých údajích naprosto vyčerpávající a striktní. Takové konstrukce musí být v souladu s normami, jež upravují konkrétní kroky. Předepsaná pravidla by měla předcházet degradacím konstrukcí. Stanovují rovněž parametry pro jejich únosnost. K hodnocení musí být objektivně daný důvod, kterým může být vada a následná porucha vyskytující se v objektu, snaha o prodloužení životnosti konstrukce, apod. Dochází k zatížení, které nebylo očekáváno a které je mimořádně velké nebo návrh na stavební úpravy. Je nutné mít veškeré informace a podklady o daném objektu ještě dříve než dojde k samotnému hodnocení a následným krokům vedoucí k zesílení nosných konstrukcí při degradacích nebo z jiných, výše uvedených, důvodů.53 Analýzou konstrukce „se stanovují účinky zatížení na konstrukci, příčiny pozorovaného poškození nebo nesprávného chování konstrukce“.54 Postupuje se podle předem stanovených pravidel, které jsou uvedené v již výše zmíněných normách. Prvním krokem je určitý souhrn informací o objektu, které je nutné shromáždit již na počátku. Dalším krokem je pak předběžná prohlídka, díky níž dochází ke shromáždění údajů týkající se skutečného stavu, který se dále zaznamenává. U železobetonových konstrukcí se předběžným průzkumem zjišťuje, zda – li nejsou omezeny vadami, kterými mohou být nedostatečná tahová nebo smyková výztuž, nedostatečná délka ocelových výztuží apod. Rovněž může být objekt omezen vadami technologie nebo vlivem agresivního vnějšího prostředí. Z těchto vad mohou vzniknout některé z následujících poruch: nejrůznější druhy trhlin (viz předchozí kapitoly), koroze

HOLICKÝ, Milan, a kol. Základy hodnocení existujících konstrukcí [online e kniha]. Počet stran 113. 1.vydání. ISBN: 978-80-01-05419-2. s. 30 Dostupné z: http://www.spsstavcb.cz/download2/235_1862_cs_zaklady_hodnoceni_existujicich_konstrukci_cb.pdf [cit. 2016-03-29]. 53

54

Tamtéž.

35

výztuží nebo různé deformace prvků. Všechny zjištěné údaje o železobetonových konstrukcích podléhají dokumentaci.55 „U většiny staveb se lze setkat s nejrůznějšími materiálovými kombinacemi nosných konstrukcí. Kombinace materiálů se neomezuje pouze na nosné konstrukce, ale variabilita a kombinace se v plné šíři uplatňuje u ostatních doplňkových konstrukcí. To sebou přináší velké množství vzájemných konstrukčních, materiálových a technologických vztahů. Právě při kombinaci materiálů s často odlišnými vlastnostmi a parametry vznikají často nejrůznější vady a poruchy vyplývající např. z různých objemových roztažností.“56 Může nastat situace, kdy konstrukce zvýšeným nárokům na zatížení nevyhovuje. V tomto případě je nutné zesílení již stávající konstrukce tak, aby zůstala zachována. Důvody, kvůli kterým musí být konstrukce zpevněna, mohou být kupříkladu v „konstrukční chybě, oslabení konstrukce, změna nebo ukončení platnosti normových předpisů, mimořádné zatížení konstrukce“ 57 apod. Cílem zesilování je tedy zvyšování únosnosti a větší odolnosti konstrukcí před agresivním prostředím. Zvyšování únosnosti lze zajistit několika způsoby. Například:  Dobetonováním části prvku k původnímu nosnému systému  Vložením nového železobetonového prvku do stávající konstrukce  Externím zesílením ocelovými prvky  Dodatečným zesílením předpjetím  Externím zesílením nekovovými prvky58 (FRP kompozity)

HOLICKÝ, Milan, a kol. Základy hodnocení existujících konstrukcí [online e kniha]. Počet stran 113. 1.vydání. ISBN: 978-80-01-05419-2. s. 30 Dostupné z: http://www.spsstavcb.cz/download2/235_1862_cs_zaklady_hodnoceni_existujicich_konstrukci_cb.pdf [cit. 2016-03-29]. 55

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0. s. 333. 56

Vysoké učení technické v Brně Fakulta stavební Ústav stavebního zkušebnictví. Zesilování a statické zajištění konstrukcí kompozitními materiály [online]. Dostupné z: http://www.szk.fce.vutbr.cz/vyuka/CI57/Zesilov%C3%A1n%C3%AD%20konstrukc%C3%AD,%20kompozitn %C3%AD%20materi%C3%A1ly.pdf [cit. 2016-03-28]. 57

58

Tamtéž.

36

7.1 Sanace a rekonstrukce železobetonových konstrukcí Pokud dojde k degradaci nebo korozi konstrukcí, mohou být sanovány: 

Zvětšením průřezu a vyztužení přibetonováním



Přídatnou výztuží



Ocelovým bandážováním



Předpínáním dodatečně na povrchu kotvenými kabely



Injektáží trhlin



Lepením tkanin a lamel na povrchu



Vložením dodatečných podpor59

Sanace probíhá ve dvou fázích. Nejprve je nutné odstranit původní konstrukce, jejich následné opravy a v druhé fázi nastává preventivní ochrana materiálů před budoucími degradacemi. Jedná se o různé impregnace a nátěry. Opravy lze provést i jinými cestami jako například zatmelením, které se využívá zejména u pasivních trhlin, různými výztužemi, aplikací termosetů nebo injektáží epoxidovanými pryskyřicemi.

7.2 Dělení dle metod Zesílení železobetonových konstrukcí je tedy možné zajistit dvěma metodami:  Tradiční  Progresivní Mezi tradiční metody se řadí například dobetonování nebo dodatečným zesílením předpjetím. Progresivní metoda spočívá v použití FRP nebo CFK lamel. Konkrétním zásahem pak může být:


37

 Zesílení sloupů, kdy se sloup ovine výztuží, která se překryje betonovou směsí  Zesílení ohýbaných prvků, ke kterému může dojít nabetonováním, kdy se musí původní beton smykově propojit s nabetonávkou  Zvětšení napěti předpínací výztuže a to kupříkladu úpravou kabelů atd.60 Potřeba zesílení konstrukce nastává v případech, kdy proběhnout kupříkladu stavební úpravy a je potřeba udělat nástavbu. Zesilování stávající konstrukce je nutná i při změně využití budov. Konstrukce by před samotným procesem zesilování měla být obvykle odlehčena a k jejímu zatěžování by mělo dojít co nejpozději.61

7.3 Tradiční metody zesilování Tradiční metody jsou tradiční techniky využívající se již řadu let. Vyznačují se zejména vysokou měrou pracnosti, nižší životnosti a obtížnější manipulací. Nicméně jsou stále využívány častěji než progresivní metody. Mezi tradiční metody patří například: 

Dodatečné vložení podpor



Zvětšení průřezu a vyztužení přibetonováním (do přiloženého bednění, stříkaným betonem, torkretem, ručním nanášením),



Přídatnou výztuž (z betonářské nebo speciální oceli ukládanou do drážek nebo lepenou na povrch),



Ocelové bandážování (z válcované oceli),



Předpínaní dodatečně na povrchu kotvenými kabely,

Vysoké učení technické v Brně Fakulta stavební Ústav stavebního zkušebnictví [online]. Zesilování a statické zajištění konstrukcí kompozitními materiály. Dostupné z: http://www.szk.fce.vutbr.cz/vyuka/CI57/Zesilov%C3%A1n%C3%AD%20konstrukc%C3%AD,%20kompozitn %C3%AD%20materi%C3%A1ly.pdf [cit. 2016-03-28]. 60

HORKEL, Zdeněk. Rekonstrukce a opravy budov – sanace betonových a železobetonových konstrukcí. DUMy.cz. [online digitální učební materiál]. 14.3.2013. Dostupné z: dumy.cz/stahnout/67418 [cit. 2016-03-28]. 61

38



Lepení tkanin a lamel na povrchu (z uhlíkových, skleněných nebo aramidových vláken),



Vložení dodatečných podpor, popř. zavěšení nebo vynesení62

Při zesilování nosných prvků tzv. obetonováním musí dojít k aktivaci dodatečným přidáním konstrukce.

7.3.1 Přibetonování Zesilování přibetonováním neboli torkretem je metoda, při které se využívá speciální směs stříkaného betonu. „Torkretování je postup, kdy se suchá směs dopravuje pomocí hadice a stlačeného vzduchu do torkretovací pistole, v níž se smísí s vodou a metá se na svislé konstrukce nebo na stropy.“63 Torkretem se rozumí suchá směs spojená s vodou. Na vrstvu torkretu se nanáší polymercementová směs, která se ještě uzamkne uzavíracím nátěrem. Tento nátěr chrání směs před nepříznivými vlivy okolí, vodou, oxidem uhličitým. Měl by být rovněž soudržný a pružný.64

7.3.2 Dodatečné vložení podpor „Železobetonové prvky, sloupy, pilíře, stěny, vykonzolované části, průvlaky lze zesilovat, popř. v oblasti zejména lokálních trhlin sanovat výztuží vkládanou do vyvrtaných otvorů a drážek a kotvených polymercementovou směsí nanášenou ručně nebo pistolí. Drážky lze uspořádat podle potřeby vyztužení prvku v souladu s průběhem vnitřních sil. Před vložením upravíme výztuž do požadovaného tvaru. Speciálně tvarovaný povrch zajišťuje WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. s. 346. 62

noga s.r.o. [online]. Technologie torkretových (stříkaných) betonů. Dostupné z: http://noger.cz/beton/torkretove-betony/ [cit. 2016-04-12]. 63


39

kotvení výztužných prvků (např. technologie Helifix). Vložením výztuže do drážek popř. do vrtů a zatmelení umožňuje zvýšit únosnost prvku v tahu popř. v tlaku a ve smyku.“65 Při dodatečném vložení podpor se zejména u svislého konstrukčního prvku postupuje tak, že se nejprve podepře ocelovými vzpěrami, následně dojde k obetonování, čímž je docíleno širšího průměru a tím pádem i vyšší nosnosti.

7.3.3 Bandážování ocelovými výztužemi Ocelová bandáž se skládá ze dvou prvků: podélných L – úhelníků a ocelových příčných pásků. Proces ocelového bandážování lze zjednodušeně popsat následovně: do malty, jež se nachází v rohu sloupu, se umístí podélné ocelové úhelníky, k nimž se přivaří příčné ocelové pásky. Vzniklá bandáž je poté zakončena povrchovou úpravou.

7.4 Progresivní metody zesilování 7.4.1 FRP kompozity Velkou výhodu, oproti užití ocelových vyztuží na podporu únosnosti, je ekonomičtější metodou užití FRP kompozit. FRP kompozity (Fibre Reinforced Polymers) jsou nekovové výztuže tvořené nosnými vlákny, které jsou vzájemně spojené polymerovou matricí, což je využíváno jako plastické pojivo. Kromě polymerové matrice se užívá i epoxidová. Mezi nespornou výhodu FRP kompozit patří především pevnost. Dále tuhost a tvrdost. Tyto vlastnosti se u jiných materiálů, jakožto výztuží, vyskytují, ovšem ne s takovou cenovou úsporou. Výztuž, která je využívána nejčastěji, je z textilních vláken. Polymerů je rovněž využíváno a patří mezi ně například PIPD (vlákno M5), PBO (zylon) nebo UHMW (polyethylen).


40

Velmi důležitým faktem při zachování správných vlastností kompozit je procentuální podíl jednotlivých složek. Vlastnosti také ovlivní velikost průřezu, kvalita výroby nebo, jakým typem zatížení se kompozity vyznačují. Takové zatížení může být cyklické nebo statické.66 U nás jsou běžně dostupné následující typy vláken:  CFPR kompozity se skleněnými vlákny  CFPR kompozity s uhlíkovými vlákny „Při návrhu prvků vyztužených klasickou „měkkou“ betonářskou výztuží musí být v těchto agresivních prostředích výztuž chráněna buď bariérově (úprava betonové směsi, navýšení krycí vrstvy betonu, povlaková ochrana výztuže apod.) nebo použitím korozivzdorných (austenitických) výztuží. Každá z těchto úprav zvyšuje pořizovací cenu prvku. Použití FRP výztuže jako alternativy k ocelové výztuži by díky její odolnosti vůči vlivům agresivního prostředí umožnilo snížit staticky neúčinnou krycí vrstvu betonu navrženou z hlediska trvanlivosti. Toto opatření by vedlo nejen k úspoře materiálu, ale i k odlehčení prvku.“67 Ačkoliv je u nás, díky nedůvěře v zahraniční projekty, moderní materiály a nedostatečné informovanosti, užití FRP kompozit poměrně ojedinělá, výhody tohoto materiálů jsou nesporné. Jelikož se jedná o alternativu k měkkým betonářským výztužím, je zde zcela evidentní vyšší ekonomická úspora. Při využití železobetonových prvků jsou náklady na zajištění životnosti ještě vyšší.

LANÍKOVÁ, Ivana (ed.). Seminář FRP výztuže [online]: Brno 2014 : sborník semináře : Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební .. 29.4.2014. Vyd. 1. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, 2014. s. 21. ISBN 978-80-214-4925-1. Dostupné z: https://issuu.com/oktaedr/docs/oktaedr_sbornik_seminar_frp_vyztuze [cit. 2016-03-30]. 66

iMaterialy. [online]. GIRGLE, František, HORÁK, David, KOSTIHA, Vojtěch, PROKEŠ, Jan, ŠTĚPÁNEK, Petr. Moderní kompozitní materiály jako náhrada klasické výztuže do betonu. 3.8. 2015 Dostupné z: http://imaterialy.dumabyt.cz/rubriky/materialy/moderni-kompozitni-materialy-jako-nahradaklasicke-vyztuze-do-betonu_42548.html [cit. 2016-03-30]. 67

41

FRP kompozity betonářské výztuže doplňují a jsou efektivnější zejména z dlouhodobého působení agresivních vlivů na konstrukci.68

7.4.2 CFK lamely

Pokud je nutné zesílit již stávající nosné konstrukce, musí být použito co nejefektivnější a pokud možno co nejtrvalejší řešení. „Pro zlepšení únosnosti nosných železobetonových prvků je samozřejmě možné použít i ocelový nalepovací armovací pás. Jeho výhody však nejsou tak zřetelné.“69 „Z různých metod dodatečného zesilování nosných prvků je nejbližším konkurentem zesilování pomocí CFK lamel zesílení únosnosti konstrukce nalepením lamel ocelových. Metoda lepení ocelových lamel se dnes již stala, díky získaným zkušenostem a empirickým datům standardní metodou dodatečného zvyšování únosnosti. Ve srovnání s touto metodou vyniknou mnohé pozitivní stránky progresivní technologie CFK lamel.“70

iMaterialy. [online]. GIRGLE, František, HORÁK, David, KOSTIHA, Vojtěch, PROKEŠ, Jan, ŠTĚPÁNEK, Petr. Moderní kompozitní materiály jako náhrada klasické výztuže do betonu. 3.8. 2015 Dostupné z: http://imaterialy.dumabyt.cz/rubriky/materialy/moderni-kompozitni-materialy-jako-nahradaklasicke-vyztuze-do-betonu_42548.html [cit. 2016-03-30]. 68

Promatpraha. [online]. Promat s.r.o. Zesilování nosných betonových konstrukcí lepenými CFK lamelami. . Dostupné z:web.promatpraha.cz/admin/files_upl/2339.pdf [cit. 2016-03-30]. 69

Tesan. [online]. Tesan. Zesilování nosných konstrukcí externí lepenou výztuží. 11.11. 2015. Dostupné z: http://www.tesan.cz/externi-lepena-uhlikova-vyztuz/ [cit. 2016-03-30]. 70

42

7.4.3 Základní parametry a porovnání CFK lamel a ocelových lamel

Kritérium

CFK lamely

Ocelové lamely

Objem v hmotnosti

1 600 kg/m3

7 800 kg/m3

Pevnost v tahu

2 400 Mpa

235 Mpa

Porovnání rozměrů pro stejný účinek

CFK typ 50 = 50x1,2

ocel 77x8 mm

Porovnání hmotností pro stejný účinek

96 g/bm

4 841 g/bm

Stavební výška

velmi malá (2 - 3 mm)

malá

Koroze

Ne

ano

Délka lamel

Libovolná

omezená

Manipulace

jednoduchá

obtížná

Zachycení sil

jen v podélném směru

v libovolném směru

Křížení

jednoduché

nákladné

Odolnost proti únavě

Vynikající

dostatečná

Materiálové náklady

Vysoké

malé

Pracnost

Nízká

vysoká

Aplikace

bez pomocných prostředků

se zdvihadly a přítlač. zaříz.

Zdroj: Tesan. [online]. Tesan. Zesilování nosných konstrukcí externí lepenou výztuží. 11.11. 2015. Dostupné z: http://www.tesan.cz/externi-lepena-uhlikova-vyztuz/ [cit. 2016-03-30].

43

7.5 Zesilování konkrétních železobetonových konstrukcí Prvky s dlouhodobou únosností tvoří samostatnou podstatou stavby a tím pádem se hovoří o neodstranitelné formě fyzického opotřebení. Týká se především nosných konstrukcí, které podmiňují dokončenost hrubé stavby, čili základů, svislých a vodorovných konstrukcí případně schodišť nebo výtahových šachet.71

7.5.1 Svislé konstrukce „Železobetonové prvky, sloupy, pilíře, stěny, vykonzolované části, průvlaky lze zesilovat, popř. v oblasti lokálních trhlin sanovat výztuží vkládanou do vyvrtaných otvorů a drážek a kotvených polymercementovou směsí nanášenou ručně nebo pistolí.“72 Sloupy, pilíře i stěny se zesilují metodou přibetonování, bandážováním ocelovou konstrukcí, přidáním výztuže (Obrázek č. 9) nebo oplášťováním. Lze užít i stříkaný beton.73 U sloupu se metoda přidání výztuže užívá tehdy, kdy dochází ke zvětšování, obejmu výztuže v důsledku působení koroze. Pokud je nutné konstrukci sanovat, doporučuje se odstranit narušený beton až k samotnému jádru, dále očistit betonovou plochu a teprve poté přivařit náhradní výztuž.74

7.5.2 Vodorovné konstrukce Mezi vodorovné nosné konstrukce patří, kromě kleneb, zejména stropy z různých typů materiálů – sklobetonové, keramické, dřevěné nebo železobetonové, jenž se dále dělí na monolitické a montované. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0. s. 325. 71



74

KOS, Josef. Rekonstrukce pozemních staveb. Brno: CERM, 1999. ISBN 80-7204-132-0. s. 239.

44

K zesílení vodorovných konstrukcí lze využít tradičních metod zesilování a to například: 

Přivařením přídavné výztuže na stávající třmeny



Zvětšením průřezu a jednostranné nebo oboustranné přidání výztuže



Nahrazením narušené části průvlaku novou výztuží a přibetonování



Zesílením ocelovými úhelníky a páskovými diagonálami



Doplňkovými ocelovými nosníky uloženými v místě podpor

Dalšími typy vodorovných konstrukcí jsou nosné trámy a stropní nosníky. „Zesílení stropních nosníků lze provést přidáním podélné i příčné výztuže, zvětšením průřezu, pomocí lepených uhlíkových lamel, tkanin, ocelových pásků, obandážováním ocelovou konstrukcí, dodatečným spřažením se stropní deskou, spřažením se zesilujícími nosníky, úpravou uložení, předepnutím, vložením dodatečných podpor apod.“75 (Obrázek č. 8) Progresivními metodami lze zesílit nosníky a průvlaky. V tomto případě se využívá uhlíkových CFK lamel, které se lepí na očištěný a vyrovnaný povrch.76 „Pro svou komplexnost jsou železobetonové prvky projektanty umísťovány ve všech typech prostředí a aplikačních oblastech, a to i tam, kde je životnost těchto prvků, vlivem environmentálního namáhání značně omezená. Splnění normami požadované životnosti konstrukčních prvků často vede nejen k navýšení pořizovací ceny, ale vlivem degradace materiálů během užívání prvku také k vynaložení nepřiměřených nákladů spojených s jejich údržbou a sanací.“77 Zesílení nosných konstrukcí lze provést i pomocí desek. „Jednosměrná pnutá deska představuje deskovou konstrukci podepřenou po dvou protilehlých stranách, případně



GIRGLE, František, HORÁK, David, KOSTIHA, Vojtěch, PROKEŠ, Jan, ŠTĚPÁNEK, Petr. Moderní kompozitní materiály jako náhrada klasické výztuže do betonu. In: iMaterialy. [online]. 3.8. 2015 Dostupné z: http://imaterialy.dumabyt.cz/rubriky/materialy/moderni-kompozitni-materialy-jako-nahrada-klasicke-vyztuzedo-betonu_42548.html [cit. 2016-03-28]. 77

45

konstrukci podepřenou po více stranách s poměrem rozpětí

Lx : Ly ≥ 2 : 1. V obou případech

je jasně dáno statické působení, veškeré zatížení je přenášeno jedním směrem.“78

Deska pnutá ve dvou směrech je staticky výhodná. Rozloží zatížení lokálních břemen a tím zajistí stabilnější konstrukci než deska jednosměrně pnutá. Deska s otvorem nebo také s prostupem, kdy je otvor nutné opatřit lemovací výztuží je výhodný zejména v menších prostorech.

VRÁTNÝ, Ondřej. Ing., a kol. Základní typy betonových konstrukcí pozemních staveb se vzorovými příklady. [online]. České vysoké učení technické v Praze. Katedra betonových a zděných konstrukcí. Praha, 2012. s.5. Dostupné z: http://people.fsv.cvut.cz/~tipkamar/granty_soubory/FRVS_2012/zaklad_typy_bet_konstr.pdf [cit. 2016-02-10]. 78

46

8 Vliv vad a poruch na oceňování majetku Pokud objekt disponuje určitou vadou či poruchou, je nutné brát na zřetel několik faktorů ovlivňujících výslednou hodnotu. Postupně se zohledňuje typ budovy, míra závažnosti vady nebo poruchy nebo, zda – li se budova vyznačuje jistou exkluzivitou, výjimečností. Vnímám jako podstatný rozdíl, pokud se závažná porucha vyskytne na objektu s menší hodnotou, jak po stránce ekonomické, tak z hlediska společenského zájmu nebo na objektu, který disponuje kupříkladu jistou historickou hodnotou a tím i větší pozornosti. V takovém případě se jistě zohlední i ekonomičnost oprav či přistoupení k demolici. Nicméně základem je stále základní cena konstrukce, u které se případně zohledňuje stav, v němž se v okamžiku ocenění nalézá. Základní cena se určuje dle koeficientu dle druhu konstrukce.

8.1 Obecně o oceňování majetku Tato podkapitola by měla posloužit jako stručný teoretický exkurz do pojmů týkající se oceňování majetku a ovlivnění výsledné ceny vadami a poruchami konstrukcí. Posléze tyto poznatky shrnu ve svém vlastním názoru na celou problematiku. Předně je nutné si uvědomit rozdíl mezi cenou, hodnotou a následným oceňováním. Tyto termíny se totiž velmi často zaměňují. „Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Oceňování je pak činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent.“79 Pojem „cena“ je rovněž definován zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 115/1997 Sb., § 1, odst. 2.

BRADAČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. s. 47. 79

47

Při oceňování se užívá třech základních metod pro zjištění finální hodnoty:  Nákladové  Porovnávací  Příjmové Nákladová metoda je typická odrazem vad a poruch v technické životnosti objektu. Vady a poruchy v nákladové metodě snižují celkovou životnost konstrukce, která by jinak byla vyšší. Metoda porovnávací, nebo také tržní, je založena na srovnávání oceňovaných nemovitostí stejného či obdobného charakteru, lokalitou nebo velikostí s těmi, jejichž prodej se uskutečnil v nejbližší době. Metoda je založena na technickém stavu budovy. Metoda příjmová (výnosová) vyjadřuje, jakou měrou je objekt schopen vytvářet jistý výnos a oproti srovnávací metodě je méně časově náročná. Metoda zohledňuje hodnotu stavby s reálnými výnosy. Investor v tomto případě nepostaví budovu s vysokými náklady a minimálním výnosem. Mezi další metody, jichž je využíváno, jsou kupříkladu metoda rentního oceňování, metoda zjištění obvyklé ceny prostým, resp. váženým průměrem, indexové metody, oceňování podle účetní hodnoty, metoda zbytku atd.80 Podrobnější popis výše zmíněných metod oceňování se nachází v praktické části mé práce. Faktor, který zapůsobí rovněž na výslednou hodnotu budovy, je rekonstrukce. Rekonstrukce totiž podstatným způsobem ovlivní životnost budovy a to se logicky zohlední ve výsledné hodnotě. Životnost je ovlivněna zejména tím, že dojde ke zlepšení ochrany konstrukce, její statiky, konstrukce je odolnější vůči agresivním vlivům prostředí, vůči mechanickému poškození a samozřejmě i vůči jiným okolním vlivům, které celkově na stavbu dopadají. Rozdíl v oceňování před poškozením a po opravě je následující: „před poškozením se zjistí obecná cena. Je nutné zjistit i časovou cenu staveb s tím, že opotřebení se bude počítat analytickou metodou, aby výsledek byl souměřitelný s dalšími následnými. Po opravě se provede ocenění analogickým způsobem s tím, že je třeba zvážit životnost nově zabudovaných

BRADAČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd.Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. s. 58. 80

48

konstrukcí. Přitom je vhodné neuvažovat do výpočtu jako nové ty konstrukce, jež nesouvisejí s opravou poškození.“81 Opotřebením staveb dochází k poklesu kvality a ceny nemovitosti. Tento jev je typický pro její používání, působením atmosférických vlivů, změnami v materiálu atd. Opotřebení je udáváno v % z hodnoty nové stavby.82 „Je nutné však vzít v úvahu i to, že stáří nemusí nutně znamenat snížení hodnoty, neboť konstrukce bezchybně plní svoji funkci. Na druhou stranu vada, bránící okamžitému užívání stavby, bude mít významnou cenotvornou funkci (její vliv by se patrně promítl jako srážka z ceny rovnající se nákladům na její odstranění). Odhadu znehodnocení musí předcházet zjištění, zda – li znehodnocení má odstranitelný nebo neodstranitelná charakter. Současně je nutné určit, zda znehodnocení je možno posuzovat ke stavbě jako celku, zda – li postačí hrubé dělení stavby na prvky krátkodobé, dlouhodobé a případně střednědobé životnosti, či zda je nutné znehodnocení vztahovat k jednotlivým dílčím vybavením konstrukcí.“83 Pokud je nutné objekt s vadou či poruchou opravit, je za této okolnosti nutné se zmínit i o ocenění provedení těchto stavebních prací. V takovém případě je nutné si vyžádat „projekt včetně rozpočtu, stavební deníky, dílčí dodací listy a faktury ev. další dokumentaci.“ Opět je potřeba provést místní šetření, při kterém se zjistí rozsah jednotlivých prací.84 Celkové shrnutí vlivů vad na ocenění majetku je tedy následující: 

„Životnost stavby je dána provedením prvků dlouhodobé životnosti a jejich stavebně technickým stavem.



Stupeň údržby resp. okamžitý stav ostatních konstrukcí je třeba zohlednit jiným způsobem, obdobně jako modernizace, provedené v posledních třiceti letech (věk působnosti jedné generace); starší modernizace splývají s původní stavbou. Proto modernizace musí mít přiměřeně vyšší opotřebení.



Životnost stavby nemůže být dána šablonovitě pro všechny stavby, ale musí být podrobněji specifikována.


SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické, 2008. ISBN 978 – 80- 01-04032-4. s. 67. 82

HÜNTER, David. Základy oceňování nemovitostí: studijní opory pro studijní programy s kombinovanou formou studia. Brno: Institut Franka Dysona – realitní vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-254-2664-7. s. 41. 83


49



Znalec při odhadu bude muset vždy hodnotit dobu dalšího trvání stavby, a to právě vzhledem ke stáří objektu.“85

Aby konstrukce nepodléhaly neustálým demolicím při projevech vad nebo poruch, je nutné jejich zesilování. V předchozí kapitole jsem popisoval dvě metody, které jsou užívané a to metoda zesilování, která je tradiční a metoda progresivní. Ačkoliv metody tradiční jsou prověřené a patřičně vyzkoušené, v budoucnu bych doporučoval upřednostnit užití progresivnějších metod. Dle mého názoru, který je založený na jednoznačných faktech, jsou prvky, jakými jsou FRP kompozity, z ekonomického hlediska i z hlediska budoucího užívání stavby mnohem výhodnější. Tento typ materiálu zajistí větší stabilitu a životnost samotné konstrukce než kupříkladu zesilování přidáním ocelových výztuží. S politováním musím konstatovat, že modernější materiály nejsou v České republice stále příliš rozšířené. Je to dáno nedostatečnou informovaností a obavami z nových materiálů od zahraničních dodavatelů.


50

9 Závěr teoretické části vad a poruch železobetonových konstrukcí při oceňování Je zřejmé, že vady a poruchy mají stěžejní dopad při stanovování tržní hodnoty (oceňování) majetku. Přínosem mé bakalářské práce by měla být komparace rozdílu v procesu oceňování u budov, které vady ani následné poruchy nemají a u budov, u kterých se takové deformace objevily. Víme, že tržní hodnotu majetku ovlivňuje celá řada faktorů, na něž musíme reagovat a pracovat s nimi. Ať je to lokalita stavby, ekonomická situace nebo sociálně-demografické vlivy. Pokud bych chtěl obsáhnout celou materii vad a poruch konstrukcí, musel bych se ponořit do daleko podrobnějších informací. Teoretická část mé práce je tedy jakýmsi pouhým základem a všeobecným náhledem. Pokud bych chtěl přenést teorii do praxe, je nutné si uvědomit individualizaci problému. Toto jednotlivé posuzování je nutné činit prostřednictvím znalců, kteří jsou následně schopni na základě zjištěných poznatků, určit sníženou hodnotu majetku při posouzení vad a poruch nebo plnou cenu, pokud se žádné takové destrukce neobjeví. Jestliže se jedná o vadu, jejíž odstranění je možné bez větších problémů, nedopadá tento fakt na tržní hodnotu. Ale v případě, že je již porucha větších rozsahu a náklady na její odstranění se zvyšují, je přímou úměrou zcela relevantní nárůst i tržní hodnoty takové budovy. Po úvaze nad tím, která z metod zesilování je efektivnější s ohledem na ocenění nemovitostí jsem dospěl k závěru, že ačkoliv jsou tradiční metody stále využívány, progresivní jsou díky inovativním kompozitním materiálům stále na vzestupu. Pro zjištění, která metoda je kvalitnější a ekonomičtější pro zesílení konstrukcí, musím vzít v potaz veškerá fakta, jež jsou známá. Užití kompozitních materiálů je rozhodně v mnoha ohledech výhodnější. Předně nedochází ke korozím jako u dodatečně přidaných ocelových výztuží. Dalším významným plusem je snadnější manipulace s materiálem a vyšší odolnost vůči agresivnímu prostředí. Nevýhodou je nízká požární odolnost a nutnost manipulace s materiálem odbornou firmou. Tato skutečnost je pochopitelně i výhodou, jelikož práci s kompozity neprovádí laik, ale důkladně poučený personál. 51

Je nutné předem zohlednit, zda – li se vyplatí investovat vyšší částky do užití progresivních metod s ohledem na cenu stavby nebo postačí aplikace metod tradičních, které jsou méně finančně náročné. Myslím si, že vzhledem k tomu, že využitím FRP kompozit se nezmenší užitná plocha, jako tomu například dochází při aplikaci tradiční metody, konkrétně obetonováním, je modernější metoda výhodnější. Ovšem, je potřeba zvážit i další faktory před závěrečným oceňováním. Tím, že moderní metody nejsou stále v ČR příliš užívané, jsou poměrně náročné po finanční stránce. Ve své práci jsem chtěl uvést cenové nabídky kompozitních materiálů, abych poukázal na rozdílnost při užití tradiční a progresivní metody zesilování. Ovšem po kontaktování firmy, která se výrobou a následnou montáží zabývá, mi vedoucí pracovník odmítl tyto údaje sdělit z konkurenčních důvodů a ochrany know how. Závěrem je nutno podotknout, že celková životnost stavby není dána každou její částí, ale především její hrubé stavby. Konstrukce, které se nedají nahradit a jejichž trvanlivost je závislá na celkové výdrži objektu. Obnovovacím investicím proto podléhají především vnitřní konstrukce, které se během let mění několikrát. 86

ROSS Franz Wilhelm, BRACHMANN Rolf a HOLZNER Peter. Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1993. ISBN 80-901486-0-3. s. 239. 86

52

PRAKTICKÁ ČÁST 10 Rodinný dům Objednatel :

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOTENÍ Rodinný dům č.p. 508 Na Viničkách 508 267 06 Hýskov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 26. dubna 2016

53

OBSAH



Úvodní list

1



Obsah

2



Průvodní dopis

3



Popisné informace

5



Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

9



Ocenění

10



Závěr

24



Omezující podmínky a předpoklady

25



Osvědčení

27

Přílohy 

Výpis z katastru nemovitostí



Snímek katastrální mapy



Základní stavební dokumentace



Fotodokumentace objektu

54


Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č.p. 508

Uvedený na listu vlastnictví č. 899, pro katastrální území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun

Nacházejícího se na adrese

Na Viničkách 508, 267 06 Hýskov, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 26. Dubnu 2016 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. 55

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Beroun, na listu vlastnictví č. 899, pro katastrální území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.4. 2016 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (26. dubna 2016) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena s výjimkou zástavního práva smluvní u MPSS, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:



Polohu, velikost a využitelnost pozemku



Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav



Nejvyšší a nejlepší využití majetku



Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

56



Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě



Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE

Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 508 se v menší obci Hýskov, která je vzdálená asi 4 km od města Beroun a 25 km od Praha – Zličín. Celkový charakter lokality je vesnický, v klidném okolí. Dům se nachází v nové zástavbě rodinných domů. V dochozí vzdálenosti se nachází obchod, základní škola, mateřská škola, pošta, obecní úřad, tenisové kurty a fotbalové hřiště. V obci ordinuje praktický lékař a pediatr. S pojení s okolím zajišťuje MHD města Beroun a vlaková doprava. Vlaková doprava leží na trati Beroun – Rakovník. Spojí na Prahu je zajištěno jak autobusem, tak i vlakem a to s jedním přestupem v městě Beroun. Dojezdový čas automobilem je 22min na Zličín. Parkování je možné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů ze stejného období.

57

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2006 jako rodinný dům. V listopadu 2006 byl dům dostavěn a následujícího roku v únoru mu bylo domu přiděleno popisné číslo a dům obývá čtyřčlenná rodina vlastníků.

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Orientace je směrem na jih a východ. Pozemky jsou situovány v obci Hýskov v lokalitě novostaveb rodinných domků nazvané Na Viničkách. Lokalita pozemků jako celek má zhruba obdélníkový půdorys. Svojí západní stranou sousedí s tenisovými kurty a východní s fotbalovým hřištěm. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichž na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou telefonu. Samostatný pozemek má čtvercový tvar s malým vykousnutím v severo-východním rohu, který byl dán k příjezdové cestě. Pozemek p. č. 316/9 o rozloze 762 m2 je zahrada, manipulační plocha, prostor pro parkování aut, relaxaci a nalezneme zde také zpevněnou plochu s posezením. Pozemek p. č. S. 844 o rozloze 162 m2 je celý zastavěn budovou.

58

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1.

Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Na Skalkách

2.

Přípojka kanalizace z trub plastových, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice Na Viničkách

3.

Přípojka elektro vedená z rozvaděče RE s elektroměrem a jističem, který je zabudován v pilíři oplocení. Odtud veden přívodní kabel podzemí do nového domovního rozvaděče umístěného v novostavbě

4.

Přípojka plynu není zavedena do domu, ale je dovedena do rozvodové skříně umístěné v oplocení do domu

5.

Zpevněné plochy ze zámkové dlažby firmy BEST

6.

Obrubníky z prostého betonu od firmy BEST

7.

Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích

8.

Vrata svařovaná ze zinkových profilů

9.

Vrátka svařovaná ze zinkových profilů

Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě.

Trvalé porosty Na zahradě bylo vysázeno několik okrasných stromků a jako dominantou je zde jeden 9m vysoký smrk. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.

59

Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu Lkového půdorysu s garážovými vraty směrem do ulice Na Viničkách. Stavba má jedno nadzemní podlaží a plně využité podkroví. Nadzemní podlaží má tvar písmene L s velkou terasou a bez balkonů, nebo lodžií. Podkroví je přímo osvětleno vikýři a střešním oknem a je rovněž přístupné pouze vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaží kotelnu s elektrotechnikou a zásobníkem na teplou vodu. Teplo v domě zajišťují solární panely a tepelné čerpadlo vzduch/vzduch. V prvním nadzemním podlaží je zádveří, chodba se schodištěm, WC sdílené se sprchovým koutem, dvě obytné místnosti, jídelnu, kuchyň a špajz. Obytné podkroví obsahuje schodiště, tři pokoje atrium se zábradlím, ze kterého je vidět do jídelny, koupelnu a samostatné WC. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení. Stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá více jak tři kolaudované byty.

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, původní hydroizolace již není funkční. Nosné zdivo je klasické, cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 450 mm, respektive v severním schodišťovém rizalitu 300 mm. Stropy jsou převážně rovné, trámové s rákosovým podhledem, v severním schodišťovém traktu potom betonové, monolitické. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným, krovem. Krytina z pálených, ražených, tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky štukové, opatřené nátěrem. Silokátová omítka od firmy CEMIX se střední hrubostí povrchu sytě oranžové barvy. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně i na WC z keramických obkladů, dále v obývacím pokoji na stěně sádrové dílce s imitací černé břidlice. Schody jsou provedeny z monolitického železobetonu s opláštěním z dubového dřeva. Vchodové dveře jsou bezpečnostní, dveře vnitřní jsou obložkové v celém domě. Okna jsou plastová 5 komorové. Podlahy obytných místností jsou pokryty plovoucí podlahou firmy QUICK STEP. Keramická dlažba se nachází v zádveří, WC a koupelně. Vytápění je řešeno podlahovým topením. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo vzduch/vzduch a solární panely na střeše. Elektroinstalace v omítce domu s hlavním jističem 60

25A. Dům je vybaven dvěma bleskosvody. Rozvod vody je proveden z trubek plastových/měděných. Zdrojem teplé vody je výměník. Zemní plyn je zaveden pouze do rozvodové skříně. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub platových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou se sklokeramickou deskou, myčkou nádobí, digestoří, vestavěným kávovarem a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje obezděnou vanu, umývadlo, 2x WC a sprchový kout. Záchody jsou standardní, splachovací.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Předmětem ocenění je rodinný dům, který je ve výborném stavu. Tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Je tedy splněna podmínka okamžité využitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě toho, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

61

OCENĚNÍ Úvod

Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení obvyklé ceny pozemku

Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. 62

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 592 000Kč a je kalkulována následně: 924 * 1722,5 = 1 591 590 Kč

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Příloha č. 1 - TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Hýskov, Na Viničkách

Parcelní číslo

316/9, st. 844

1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku Katastrální území

Hýskov

Nižbor

Hýskov

Hýskov

Hýskov

Obec

Hýskov

Stradonice

Hýskov

Hýskov

Hýskov

Okres

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

X

1 600 250

2 121 150

2 130 000

2 028 600

924

865

1185

1031

1127

63

Cena za 1 m2

X

1850

1790

2066

1800

7.4.2016

7.4.2016

7.4.2016

7.4.2016

1

1

1

1

2000

1790

2066

1800

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

1800

1611

1859

1620

Absolutní vlastnictví




1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Bez věcných břemen




1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům 1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Stejná

Stejná

Stejná

Stejná

1

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita Korekce

Dobrá

64

Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Vývorné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

1800

1611

1859

1620

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

Mírně svažitý Mírně svažitý

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno


1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Porovnatelný Porovnatelný Porovnatelný Porovnatelný 65

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

1800

1611

1859

1620

Možná zastavitelnost

45%

45%

45%

45%

1

1

1

1

1800

1611

1859

1620

1800

1611

1859

1620

0

0

0

0

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

1722,5

Rozloha pozemku

924

Celková porovnávací hodnota

1 591 590

Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

poř. číslo

Celkem

jednotková hodnota v výměra v m2 Kč/m2

tržní hodnota zaokrouhleno

1

St. 844

162

1722,5

279 045

2

316/9

762

1722,5

1 312 545

924

1 591 590

1 592 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha - východ v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. 66

Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

6 847 869 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Rodinný dům Hýskov

2

3

4

Rodinný dům Nižbor

Rodinný Rodinný dům dům Hýskov Chyňava Okružní

Rodinný dům Hýskov

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Na Skalkách 240

Katastrální území

Hýskov

Nižbor

Hýskov

Chyňava

Hýskov

Obec

Hýskov

Nižbor

Hýskov

Chyňava

Vodochody

Okres

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

924

971

1200

1191

818

Hodnota za 1 m2 pozemku

1722

1722

1722

1722

1722

67

1416982

Hodnota pozemku celkem

1672062

2066400

2050902

1408596

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

147

Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

200

150

160

125

6 700 000

4 299 000

7 990 000

3 824 000

5 027 938

2 232 600

5 939 098

2 415 404

25 139,69

14 884

37 119,3625

19 323,232

26.4.2046

26.4.2046

26.4.2046

26.4.2046

1

1

1

1

25 139,69

14 884

37 119,3625

19 323,232

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Nabídka

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Nabídka

Existence věcných břemen

Ne

0,9

0,9

0,9

22625,721

13395,6

33407,42625

17390,9088

Absolutní

Využití podle územního plánu


1

22625,721

13395,6

33407,42625

17390,9088

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22625,721

13395,6

33407,42625

17390,9088

Rodinný dům Nižbor

22625,721 Ano

Absolutní 1

Rodinný Rodinný dům dům Hýskov Chyňava Okružní

1

Upravená hodnota

Absolutní 1

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

Absolutní 1


Nabídka

0,9


Nabídka

1 13395,6

Ano 1 68

1 33407,42625

Ano

Korekce


17390,9088

Ano 1

1

Ano 1

1

Upravená hodnota

22625,721

Jiná právní omezení a Ne závazky

Ne

Ne


13395,6

33407,42625 Ne

17390,9088 Ne

1

1

1

1

22625,721

13395,6

33407,42625

17390,9088

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Porovnatelná Porovnatelná Horší

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

1

1

1,1

1

22625,721

13395,6

36748,168875

17390,9088

Dobrý

Průměrný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Funkční využitelnost Dobrá budovy

Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý

1

1

22625,721

16074,72

36748,168875

17390,9088

Průměrná

Dopravní obslužnost

Autobus, vlak

0,8

1

24192,1875

18485,928

29398,5351

17390,9088

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

24192,1875

18485,928

29398,5351

17390,9088

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

24192,1875

18485,928

29398,5351

17390,9088

Autobus, vlak

Autobus

Autobus, vlak 1

Upravená hodnota

Průměrná

1,15

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Podprůměrná Nadprůměrná 1


Dobrý

1,2


Dobrý

1


Porovnatelná

Autobus, vlak

1

0,95

1

24192,1875 22599,29485

27928,608345

17390,9088

Dobrá

Dobrá

Korekce

1 69

Dobrá 1

Dobrá 1

1

Upravená hodnota Atraktivita objektu

24192,1875 22599,29485 Průměrná

Průměrná

Korekce

1

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Průměrná

N/A

Průměrná

17390,9088 Průměrná

1

1

1

24192,1875 22599,29485

27928,608345

17390,9088

N/A

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

27928,608345

N/A

N/A

1

1

1

24192,1875 22599,29485

27928,608345

17390,9088

F. Ostatní parametry Obdobný

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Obdobný 1

Upravená hodnota

Obdobný 1

Obdobný 0,9

1,1

24192,1875 22599,29485 25135,7475105 19129,99968

Jiná korekce

N/A

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

N/A 1

N/A 1

1

24192,1875 22599,29485 25135,7475105 19129,99968

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

22 764,31

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

5 256 279,179

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

24192,1875 22599,29485 25135,7475105 19129,99968

1 591 590 6 847 869,179

PŘÍJMOVÁ METODA

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví 70

tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

4 573 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE

Příjem z pronájmu - tržní nájemné

516 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

16% 71

82 560

Efektivní hrubý příjem

433 440

Náklady na údržbu

25 000

Pojistné

12 000

Daň z nemovitosti

650

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

0

Provozní náklady celkem

Provozní příjem

395 790

Rezervy na renovace

30 000

Čistý provozní příjem

365 790

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

4 572 375

Zaokrouhleno

4 573 000

NÁKLADOVÁ METODA

U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty

72

vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení

Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky

Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky

Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. 73

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

6 810 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce.

Výpočet nákladů pro rodinný dům Stanovení koeficientu K4:

K4 = 1 + (0,54 * n) K4 = 1 + (0,54 * 0,181) K4 = 1,09774

Stanovení koeficientu K5:

K5 = 1,000

Stanovení koeficientu Ki:

Ki =

Základní cena (ZC):

ZC = 2 794,4

Základní cena upravená (ZCU):

ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki

2,137

ZCU = 6 555 Kč 74

Typ stavby:

A – zděný (nepodsklepený)

NÁKLADOVÁ METODA

Název

Rodinný dům, Na Viničkách 508, Hýskov

Číslo pozemku

St. 844, 316/9

Nosná konstrukce

Durisol

Skutečné stáří

10 let

Ekonomická životnost

60 let

Zastavěná plocha

162 m2

Počet podlaží

1 nadzemní, podkroví

Celková zastavěná plocha

162 m2

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

230,9m2

Celkový obestavěný prostor

834,3 m3

Jednotkové reprodukční náklady

6 555 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

5 468 837

Fyzické opotřebení

-10% 4 921 953


0% 4 921 953


0% 4 921 953

Vedlejší stavba - garáž

0

Venkovní úpravy

6% 5 217 270

Pozemek

1 592 000

Indikovaná hodnota

6 809 270

Zaokrouhleno

6 810 000 75

ZÁVĚR

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 26. dubnu 2016. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

6 847 869

70

4 793 508,3

Příjmová metoda

4 573 000

10

457 300

Nákladová metoda

6 810 000

20

1 362 000

Výsledná cena

6 612 808,3

Zaokrouhleno

6 615 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a se kterými je běžně obchodováno. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvažované lokaci (blízké městu Beroun) není velmi často pronajímána. Nejedná se tedy o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10 %. Indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující z důvodu, že investoři nejsou často ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Pro 76

závěrečnou analýzu tržní hodnoty pomocí nákladové metody nám tato metoda slouží spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 20%.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 26. dubna 2016 reprezentována částkou:

= 6 615 000 Kč (slovy: Šetmiliónůšestsetpatnácttisíckorunčeských)

Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 77

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

78

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ

Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2. 79

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 26. dubna 2016

……………………………… Jonáš Kasl

80

81

82

11 Bytový dům Objednatel:


ZPRÁVA O HODNOTENÍ (Byty U Zámečku)

Bytový dům č.p. 534 Popelky Biliánové Králův Dvůr

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 26. dubna 2016

81

OBSAH



Úvodní list

1



Obsah

2



Průvodní dopis

3



Popisné informace

5



Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

8



Ocenění

9



Závěr

20



Omezující podmínky a předpoklady

22



Osvědčení

24

Přílohy 

Výpis z katastru nemovitostí



Snímek katastrální mapy



Základní stavební dokumentace



Fotodokumentace objektu

82

Byty U Zámečku Popelky Biliánové 534 267 01 Králův Dvůr Česká republika 27. březen 2016

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

BYTOVÝ DŮM č.p. 534

Uvedený na listu vlastnictví č. 3408, pro katastrální území Králův Dvůr [672947], městská Králův Dvůr, Králův Dvůr [533203]

Nacházejícího se na adrese

Popelky Biliánové 534, 267 01 Králův Dvůr, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 26. dubnu 2016 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o prodeji nemovitosti. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. 83

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Beroun, na listu vlastnictví č. 3408, pro katastrální území Králův Dvůr [672947], obec Králův Dvůr [533203]. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 3. 2016 je přílohou této zprávy.

Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (27. března 2016) užíván pouze na bydlení s 9 byty, nebytovými prostory v prvním podlaží. Většina bytů je obývána buď přímo majiteli bytové jednotky anebo přímo pronajaty majitelem bytu jiné osobě. Některé nebytové prostory nebyly pronajaty. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví majitelů bytových jednotek. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:

 Polohu, velikost a využitelnost pozemku  Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

84

 Nejvyšší a nejlepší využití majetku  Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu  Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy  Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě  Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE

Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 534 se nachází v obci Králův Dvůr v blízkosti Zámečku a obecního úřadu, která je zejména v posledních pár letech lokací s jednou z nejčastěji dotovaných lokací na Berounsku z evropských dotací. Celkový charakter lokality je smíšený - rezidenční bydlení středního a vyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti, medicentrem, apod. Obecně lze říci, že se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vysokým koeficientem zhodnocení investice. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – obchodní

85

síť, poliklinika, škola, školka, park, apod. Zastávky městské hromadné dopravy – MHD, autobus směr Praha, vlak jsou rovněž v dochůzné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, na pozemku bytového domu anebo v garážích bytového domu, kapacita těchto míst je pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku ve vnitrobloku je možné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou domů a nově postaveným medicentrem Králův Dvůr z roku 2015.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytových prostorů (garáží). Dům je tedy primárně určen k trvalému bydlení a pronajímání bytových jednotek. Oceňovaný majetek tvoří 1/3 celku bytového domu a je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 2015 jako novostavba. Všechny byty byly záměrně projektovány jako levné byty s dispozicí 2 + kk, 3 + kk a 4+kk, jelikož o typy těchto bytů je na okrese Beroun největší poptávka. Od dostavění bytového domu jsou všechny bytové jednotky v osobním vlastnictví a jsou trvale obydlené. Od dostavění domu uběhla jen krátká doba, takže žádné rekonstrukce ani opravy nenastaly, pro majitele bytových jednotek to znamená malý fond oprav. Někteří majitelé bytů si své byty částečně modernizovali oproti prodávanému standardu - převážně instalacemi moderních kuchyňských linek, výměnou zařizovacích předmětů v koupelnách a WC a zejména změnou obložek (pokud stavební firma dostala požadavek na změnu standardu včas, změnila jej a přenacenila objednávku).

86

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek. Pozemek parcelní číslo 807/1 o rozloze 393 m2, 807/2 o rozloze 28 m2, 20/3 o rozloze 137 m2, 44/266 o rozloze 15 m2, 44/52 o rozloze 146 m2, 44/26 o rozloze 216 m2 a st. 1229 o rozloze 597 m2. Na pozemku se nachází vrátka a elektronicky ovladatelné brána pro vjezd aut na pozemek, který je jako jeden funkční celek a je využit jako domovní dvorek. Je pokryt částečně betonovým zatravňovacím roštem, částečně je zatravněn. V zatravněné části je vysazena tráva. Pozemek je rovinatý, pozemek je nepravidelného tvaru. Hodnota pozemků je zohledněna v cenách bytů a to 1/3 pozemků.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, jednak oplocením dvorku, zpevněnou plochou, chodníkem, obrubníky a krajníky. Obvyklá cena vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Bytový dům Předmětem ocenění je levý vchod bytového domu. Bytový dům je postaven jako samostatná stavba. Uliční fasáda je orientována na západ, dvorní na východ. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z cihel Protherm 44, vodorovné nosné konstrukce z monolitického železobetonu. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je prefabrikované železobetonové, Krov je dřevěný, tesařsky provedený, vaznicový. Zastřešení krytinou z tašek KM Beta. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedené z pozinkovaného plechu. Uliční i dvorní fasáda je opatřena Vnější omítkou tenkovrstvá Baumit probarvena, 2 barvy (oranžová a žlutá). Okna jsou plastová komorový systém, Izolační dvojsklo Ug = 1,1 W/m2 K s plastovým rámečkem, plněno argonem, 2 dorazová těsnění, klika plast, dveře dřevěné, náplňové. Topení je lokální, zajištěné 87

plynovými topidly odvětranými do fasády. Ohřev teplé užitkové vody je rovněž lokální pomocí plynových průtokových ohřívačů nebo elektrických zásobníkových ohřívačů. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaží. V objektu je i nákladní výtah na uhlí se zastávkami ve všech podlažích. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Oceňovaný bytový dům je nový, takže se u něj neprojevilo zatím žádné opotřebení.

Aktuální využití majetku

Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná 1/3 bytového domu: 9 bytů s dispozicí O dispozici: 2+kk, 3+kk a 4+kk 8 nebytový prostorů v prvním podlaží (garáž) Z výše uvedených bytů je: 8 bytů trvale obývaných majiteli Částky pronájmů: Byt: 2+kk – 8 500 Kč/měsíc

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. 88

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu že naprostá většina bytů je obývána vlastníky je tímto toto kritérium splněno. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ

Úvod

Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

89

Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení obvyklé ceny pozemku

Hodnota pozemků je zohledněná v cenách bytů a to 1/3 pozemků. Jelikož není možnost v dané lokalitě nalézt pozemky tohoto typu k porovnání.

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

90

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

17 344 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

Název nemovitosti

Bytový dům – U Zámečku

Parcelní číslo

1229

Adresa nemovitosti

Popelky Biliánové 534

Katastrální území

2

3

4

Bytová jednotka – Plzeňská

Bytová jednotka Nad Stadionem

Bytová Bytová jednotka – jednotka – Králův Dvůr Na Horizontu

Králův Dvůr

Počaply

Králův Dvůr Králův Dvůr Králův Dvůr

Obec

Králův Dvůr

Králův Dvůr Králův Dvůr Králův Dvůr Králův Dvůr

Okres

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

1532

X

X

X

X

Hodnota za 1 m2 pozemku

X

X

X

X

X

Hodnota pozemku celkem

X

X

X

X

X

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

529

42

91

75

61

55

Prodejní cena celkem

X

1190000

1690000

1850000

2170000

1190000

1690000

1850000

2170000

28333,3333

22533,3333

30327,8688

39454,5454

26.4.2016

26.4.2016

26.4.2016

26.4.2016

1

1

1

1

28333,3333

22533,3333

30327,8688

39454,5454

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

25500

20280

27295,1

35509,1

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

0,9

0,9

0,9

0,9

22950

18252

24565,6

31958,2

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22950

18252

24565,6

31958,2

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ano

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Ne

Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům 1

1

1

1

22950

18252

24565,6

31958,2

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

22950

18252

24565,6

31958,2

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22950

18252

24565,6

31958,2

92

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Průměrný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,05

1

0,95

0,9

24097,5

18252

23337,3

28762,4

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,2

1,2

1,1

1,1

28917

21902,4

25671

31638,6

Průměrná

Průměrná

Dobrá

Dobrá

1,1

1,1

1

0,95

31808,7

24092,6

25671

30056,7

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

31808,7

24092,6

25671

30056,7

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Průměrný

0,95

0,95

0,95

0,95

31808,7

24092,6

25671

30056,7

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

31808,7

24092,6

25671

30056,7

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

31808,7

24092,6

25671

30056,7

Dobrá

Průměrná

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1

1

31808,7

26501,9

25671

30056,7

93

Jiná technická korekce – Garážové stání

Ano


Ne

Ne

Ne

Ne

1,15

1,15

1,15

1,15

36580

30477,2

29521,7

34565,2

Větší

Větší

Větší

Větší

1

1

1

1

36580

30477,2

29521,7

34565,2

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

36580

30477,2

29521,7

34565,2

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

32786,01

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

X

Hodnota pozemku

X

Celková porovnávací hodnota

36580

30477,2

29521,7

34565,2

17 343 800

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. 94

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

13 490 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE

Příjem z pronájmu - tržní nájemné

1 138 800

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

Efektivní hrubý příjem

1 081 860

1 081 860

Náklady na údržbu

108 000 95

Pojistné

16 600

Daň z nemovitosti

0

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

10 000

Provozní náklady celkem

Provozní příjem

947 260

Rezervy na renovace

10 000

Čistý provozní příjem

937 260

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

13 389 429

Zaokrouhleno

13 490 000

NÁKLADOVÁ METODA

U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

96

Technické opotřebení

Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.


Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.


Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky při ocenění zohledňuji zejména, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. 97

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

16 912 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce.

Výpočet nákladů pro bytový dům


K4 = 1 + (0,54 * n) K4 = 1 + (0,54 * 0,172) K4 = 1,09288


K5 = 1,000

Stanovení koeficientu Ki:

Ki =

Základní cena (ZC):

ZC = 2 150

Základní cena upravená (ZCU):

ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki

2,100

ZCU = 4934,4 Kč Typ stavby:

A – zděný (nepodsklepený)

98

Stanovení ceny pozemku Odborným odhadem a doložením kupní smlouvy sousedního pozemku, jsem stanovil cenu oceňovaneého pozemku. Kupní cena: 1 000 000 Kč Plocha: 145 m2 Cena za m2: 6 896 Kč/m2 Zaokrouhleno: 6 900 Kč/m2 Cena celého pozemku 1532 m2 * 6 900 Kč/m2 = 10 570 800 Kč Cena oceňovaného pozemku 10 570 800 * 1/3 = 3 523 600 Kč

NÁKLADOVÁ METODA

Název

Bytový dům, Popelky Biliánové 534, Králův Dvůr

Číslo pozemku

1229

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

1 rok

Efektivní stáří

80 let

Ekonomická životnost

60 let

Zastavěná plocha

199 m2

Počet podlaží

4 plná nadzemní, půdní vestavba

Celková zastavěná plocha

199 m2

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

529 m2 99

Celkový obestavěný prostor

2 686,5m3

Jednotkové reprodukční náklady

4 935 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

13 257 877

Fyzické opotřebení

-1%

13 125 299


0%

13 125 299


0%

13 125 299

Vnější úpravy

2%

262 506

Pozemek

3 523 600

Indikovaná hodnota

16 911 405

Zaokrouhleno

16 912 000

ZÁVĚR

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 26. dubnu 2016. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

17 344 000

70

12 140 800

Příjmová metoda

13 490 000

10

1 349 000

100

Nákladová metoda

30

16 912 000

Výsledná cena

5 073 600 17 349 300

Zaokrouhleno

17 350 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou v dané lokalitě běžně nabízeny jako celek ale rozprodávány jednotlivě po bytových jednotkách. Proto jsem zvolil porovnání cen bytových jednotek za m2 a tohoto důvodu se domníváme, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považujeme indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 60 %. Oceňovaný majetek – bytový dům v dané lokalitě může být pronajímán. Na základě toho že potencionální kupující si daný typ majetku c dané lokalitě pořizují za účelem vlastní potžeby a ne dalšího pronajímání se domnívám, že daná indikace tržní hodnoty pomocí příjmové metody není rozhodující a proto ji byla přisouzena váha 10% Zejména u takto nových a funkčních objektů, jako je tento, jsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu je indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody není sice rozhodující ale v daé lokalitě. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 30 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 26. dubna 2016 reprezentována částkou

= 17 350 000 Kč (slovy: Šestnáctmilionůdevětsetšestnácttisíckorunčeských)

Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. 101

Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

102

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

103

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ

Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

104

4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Berouně, dne 26. dubnu 2016

…………………………………… Jonáš Kasl

Celá praktická část byla vypracována na základě ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3.

105

ANALYTICKÁ ČÁST Analýza trhu Okres a města Beroun Středočeský kraj Obecná charakteristika trhu

Popis okresu Beroun – (latinsky Verona) je okresním městem Středočeského kraje. Město leží na soutoku Berounky a Litavky asi 30km od Prahy. Vede tudy dálnice D5. Je spojnicí mezi Prahou a Plzní. Již ve středověku byl významnou křižovatkou výroby a obchodu. Beroun je umístěn v kopcovité krajině na rozhraní chráněných krajinných oblastí Českého krasu a Křivoklátska. Má hodně historických památek a vedou přes něj turistické cesty. Nachází se zde 6 dalších měst a 4 další obce které mají status městys. Celkový počet obcí v okrese je 85. rozloha okresu je 703,71km2, to jej řadí mezi menší okres v rámci republiky. Počet obyvatel je 89 172 k roku 2015 a průměrná hustota zalidnění je asi 136 obyvatel/km2. Z hlediska průmyslu se Beroun řadí k průmyslovým okresům. Pro tento okres je nejtypyčtější

těžba

vápence

a zpracována

v cementárně,

která

patří

společnosti

Českomoravský cement. V posledních letech prakticky zaniklo hutnictví a textilní závod TIBA. V současné době jsou největšími zaměstnavateli na okrese: firma Kostal – vyrábějící autodíly, zaměstnávající 1 100 lidí a firmaSaint Gobain – Sekurit vyrábějící skla do aut a firma Carrier – vyrábějící topení a klimatizační jednotky.

106

Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi na okrese Beroun v posledních letech prudce vzrůstá., Beroun a okolní vesnice čelí výstavbám nových rodinných a bytových domů. Tomu nahrávají nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů a také jejich snažší získání než tomu bylo dříve. Město Beroun patří mezi nejdražší města v republice, díky rychlé dostupnosti do hlavního města Praha a o trochu vzdálenějšího města Plzně, které jsou spojeny dálnicí D5 a železničním koridorem.

Regionální segmentace Z hlediska trhu můžeme rozdělit okres Beroun na tři části – město Beroun, město Hořovice a zbytek okresu.

MĚSTO BEROUN

Obr. Městský znak

Z administrativního hlediska je město Beroun rozděleno na 7 částí: - Beroun – Centrum - Beroun – Město - Beroun – Zavadilka 107

- Beroun – Závodí - Beroun – Hostim - Beroun – Zdejcina

POZEMKY

Proluky Co se týče historického centra Beroun se proluky téměř nevyskytují. Největší prolukou v Berouně jsou bývalá vojenská kasárna, která už jsou částečně využita, nachází se zde knihovna, gymnázim, lékařský dům, klub seniorů a kavárna Jiná káva. Další prolukou je bývalá textilní továrna TIBA. Co se týká této proluky je to stále v jednání. Mělo zde stavět nákupní dům TESCO a několik desítek bytů ale po protestech z řad obyvatelstva se od tohoto záměru upustilo.

POZEMKY V několika poslední letech se na okrese Beroun rozmohl prodej s pozemky a to převážně z develeperských projektů. Největšími developry na Berounsku jsou Aktera, Chrisberon a jiné. Naprostá většina pozemků je prodávána k výstavbě rodinných a řadových domů. Aktuálně jsou v prodeji lokality Levín, Trubín, Křižatka, Beroun – Cibulka, Beroun – Máchovna a Hýskov. Přímo v centru Berouna je nabídka pozemků pro bydlení de facto nulová. I když je na Berounsku nabídka pozemků pro výstavbu rodinných domů vysoká cena stále na trhu narůstá. Co se týče pozemků pro průmyslovou výstavbu, jejich nabídka je velmi malá a hodně specifická. Nachází se v okrajových částech Berouna.

PRODEJ Stavební parcely

900 – 3 000 Kč/m2

Ostatní druhy pozemků

12 –

108

300 Kč /m2

BUDOVY

Bytové jednotky – prodej Z důvodů dobré polohy města Beroun, dobrou dostupností do Prahy a aktuálně nízkým úrokovým sazbám, je poptávka po bytech všech velikostí neustále roste a Největší poptávka je po bytech do 55m2. Nabídka, diky těmto faktorům, začala poslední dobou klesat. Největší zastoupení v nabídce mají byty z období 70 až 80 let a to jak před tak i po kompletní rekonstrukci. Na několika místech byly vystavěny bytové domy a rodinné domy o třech bytových jednotkách, kde se zásadně prodávají jednotlivé bytové jednotky. Nové bytové domy se stavějí od těch levnějších např. byty U Zámečku v Králově Dvoře až po luxusní byty v Golfovém resortu Beroun. PRODEJ 1+1

900 000 - 1 400 000

1+kk

900 000 - 1 400 000

2+1

1 200 000 - 1 600 000

2+kk

1 400 000 - 2 300 000

3+1

1 900 000 - 2 400 000

3+kk

1 950 000 - 2 500 000

4+1

2 000 000 - 2 300 000

4+kk

2 000 000 - 2 300 000

Bytové jednotky – pronájem

PRONÁJEM 1+1, 1+kk

3 500 - 9 000

2+1, 2+kk

5 500 - 12 000

3+1, 3+kk

8 000 – 15 000

4+1, 4+kk

10 000 - 20 000 109

Trh s nájmy je v Berouně velmi rozrostlý a to v poslední době díky developerským projektům kde spousta lidí nakoupila byty na investici, které dále pronajímá. K pronájmu jsou nabízeny byty o dispozici od 1+1 (1+kk) až 3+1 (3+kk), ve výjimečných případech větší, převážně v panelové zástavbě. Stejně jako tomu je u prodeje tak i pronájmu je nejvyšší

poptávka po menších výměrách, do 55m2.

Bytové domy Nabídka bytových domů je nulová. V současné době se žádný bytový dům nenabízí. Nově postavený bytový dům je vždy rozprodán na jednotlivé bytové jednotky.

Rodinné domy – prodej Nabídka rodinných domů výrazně vzrostla, díky velkému množství prodávaných pozemků, vzrostla také poptávka po rodinných domech. Cenu nám ovlivňují fakta, zda je dům novostavba, nebo je dům před rekonstrukcí a také dispozice domu, dopravní dostupnost, velikost pozemku, občanská vybavenost, hlučnost dopravy existence právních překážek atd.

PRODEJ - NOVOSTAVBY Rodinné domy do 100 m2

3 300 000 – 6 000 000 za nemovitost

Rodinné domy od 100 do 150 m2

3 500 000 – 7 000 000 za nemovitost


4 500 000 – 12 000 000 za nemovitost

Rodinné domy nad 200 m2

6 000 000 – 29 900 000 za nemovitost

110

STARŠÍ ZÁSTAVBY

PRODEJ - STARŠÍ Rodinné domy do 100 m2

750 000 – 6 500 000 za nemovitost


1 500 000 – 7 500 000 za nemovitost


2 400 000 – 7 500 000 za nemovitost


500 000 – 10 500 000 za nemovitost

Rodinné domy – pronájem Nabídka rodinných domů k pronájmu je na Berounsku velmi podprůměrná. Opět je zde nutné zohlednit lokalitu, kdy v městě a přilehlém okolí jsou ceny vyšší než ve zbytku regionu. Poptávka po nájmech rodinných domů je mírně podprůměrnÁ a to jak z důvodů nízkých úrokových sazeb, tak i z důvodu požadavků majitelů na dlouhodobý pronájem.

PRONÁJEM - NOVOSTAVBY Rodinný dům

15 000 – 58 000

PRONÁJEM - STARŠÍ Rodinný dům

10 000 – 18 000

Objekty pro individuální rekreaci Stavby pro individuální rekreaci (rekreační chalupa, rekreační chata, rekreační domek, zahrádkářská chata). Nejčastějšími poptávajícími po těchto nemovitostech jsou lidé žijící ve větších městech s malým nebo žádným přístupem k přírodě. Poptávka po objektech k rekreaci 111

je vyšší než jejich nabídka. Zájem je především o nemovitosti na okraji obcí a podél Berounky, která je vyhledávanou rekreační oblastí. Zde je taky poptávka větší i přesto, že zde hrozí riziko záplav.

PRODEJ 150 000 – 2 600 000

Chaty a chalupy

Komerční objekty Spadají sem objekty pro kancelářské a obchodní prostory. Cena těchto objektů je závislá na poloze, vybavení, stavu a celkové využitelnosti . KOMERČNÍ NEMOVITOSTI Obchodní prostory

60 do 421 Kč za m2

Skladovací prostory

36 - 102 Kč za m2

Kancelářské prostory

47 – 234 Kč za m2

Výrobní prostory

13 - 82 Kč za m2

112

REGION HOŘOVICKO

Pozemky I zde se zvýšil prodej pozemků, ale ne tak výrazně jako v okolí Berouna. Nejvíce pozemků k výstavbě rodinných domů se prodalo v okrajových částech Hořovic, Hostomic a Žebráka. Jinak jde spíše o prodej pozemků v menších obcích v malém počtu pozemků. Developerské projekty k dnešnímu dni žádné nejsou, zaměřují se spíše na Beroun a jemu blízké okolí. Cenu pozemku nám ovlivňuje dostupnost inženýrských sítí, způsob využití, dispozice a blízkost dálnice D5.

BUDOVY Bytové jednotky – prodej Nízký počet bytových domů má za důsledek omezenou nabídku bytových jednotek. Převážná část bytových jednotek je na prodej v obci Hořovice, kde jsou v nabídce byty starší a to z období 60 až 80 let a to jak před tak i po kompletní rekonstrukci. Pak můžeme nalézt dva bytové projekty, ale ty už byly rozprodány. Z nových bytů od developera je jen jeden v obci Žebrák – zde se byty pohybují od 700 000 do 1 640 000 Kč, ale projekt ještě není dokončen. V ostatních obcích v regionu se vyskytuje nabídka v malých bytových domech a to převážně s byty ke kompletní rekonstrukci anebo vůbec.

113

PRODEJ 1+1, 1+kk

450 000 – 900 000

2+1, 2+kk

500 000 – 1 900 000

3+1, 3+kk

1 900 000 – 2 400 000

4+1, 4+kk

1 900 000 – 2 800 000

Bytové jednotky – pronájem

Pronájem bytů není na Hořovicku příliš rozšířený a nabídka bytových jednotek pro pronájem je aktuálně velmi nízká. Byty se pronajímají omezeně a to většinou v obci Hořovice. Jedná se o pronájmy starších panelových bytů na dvou velkých sídlištích vystavěných v období 60. až 80 let. Individuální je nabídka pronájmu bytových jednotek v nově postavených bytových domech. Cenová hladina pronájmu se pohybuje v rozmezí od 5 – 12 tisíc Kč/p.m. Velmi nízká nabídka pronájmů je i v obci Žebrák, kde se byty pronajímají od 4 do 8 tisíc Kč/p.m., v ostatních obcích regionu je nabídka individuální. Poptávka po tomto typu nemovitostí je mírně podprůměrná. PRONÁJEM 1+1, 1+kk

4 000 - 6 000

2+1, 2+kk

4 000 - 7 000

3+1, 3+kk

8 000 – 15 000

4+1, 4+kk

9 000 - 12 000

114

Bytové domy Nabídka bytových domů je nulová. V současné době se žádný bytový dům nenabízí. I výstavba nových bytových domů je zde velmi omezena, když se nějaký bytový dům postavý je vždy rozprodána na jednotlivé bytové jednotky.

Rodinné domy – prodej Poptávka po rodinných domech je podobná nabídce. Nabídka rodinných domů spíše tvoří starší domya to jak po rekonstrukci tak před ní. Nové domy se zřídka objevují v okrajových častech města. Z developerských projektů se zde dovyprodává projekt řadových domků na jižním okraji města Hořovice.

PRODEJ - NOVOSTAVBY Rodinné domy do 100 m2

2 500 000 – 4 000 000 za nemovitost


2 000 000 – 6 320 000 za nemovitost


2 000 000 – 7 650 000 za nemovitost


6 000 000 – 11 000 000 za nemovitost

PRODEJ - STARŠÍ Rodinné domy do 100 m2

580 000 – 2 800 000 za nemovitost


790 000 – 5 500 000 za nemovitost


370 000 – 6 500 000 za nemovitost


790 000 – 11 000 000 za nemovitost

115

Rodinné domy – pronájem Poptávka po pronájmech rodinných domů je velmi nízká, odpovídá tomu nulová nabídka. Objekty pro individuální rekreaci Podobně jako na Berounsku je i hořovický region tradiční oblastí pro rekreaci. Nabídka v dnešních dnes ale není nijak široká, je to způsobeno velkou poptávkou. Největší poptávka je po chatách typu rodinného domu.

PRODEJ 333 000 – 1 200 000

Chaty a chalupy

Komerční nemovitosti Nabídka komerčních nemovitostí je velmi specifická a poptávka po nich velmi malá. Největší poptávka je po skladovacích prostorech, ale jejich nabídka je velmi nízká, převážná část komerčních prostorů je pronajímána.

KOMERČNÍ NEMOVITOSTI Obchodní prostory

100 - 234 Kč Kč za m2

Skladovací prostory

45 - 95 Kč za m2

Kancelářské prostory

90 – 234 Kč za m2

Výrobní prostory

80 - 140 Kč za m2

Ceny nemovitostí byly vzaty z inzertních serverů RSH BEROUN, s.r.o., kde pracuji jako realitní makléř pro daný okres Beroun.

116

ZÁVĚR Celkový marketingový výhled Ve střednědobém až dlouhodobém horizontu boudou ceny nemovitostí narůstat, jelikož okres Beroun je velmi atraktivní lokalita. Lidé budou kupovat stavební pozemky na vesnicích jako jsou Hýskov, Chyňava, Křižatka, Trubín, Levín, protože jsou na hlavním tahu na dálnici D5 – (Praha, Plzeň). Prodej a nájem sezoních rekreačních objektů bude stále narůstat, důvodů je několik (nestaví se nové, CHKO). Ceny pozemků budou postupně dále narůstat z důvodů nedostatku volných ploch pro výstavbu. Cena pronájmů bytů by se neměla výrazně měnit, to samé můžeme očekávat u prodeje bytů.

117

12 Seznam pramenů a literatury Literatura VLČEK, Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-7366-073-3.

WITZANY, Jiří. PDR - poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9.

KOS, Josef. Rekonstrukce pozemních staveb. Brno: CERM, 1999. ISBN 80-7204-132-0.

BRADAČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd.Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0.

ROSS Franz Wilhelm, BRACHMANN Rolf a HOLZNER Peter. Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1993. ISBN 80-9014860-3.

HÜNTER, David. Základy oceňování nemovitostí: studijní opory pro studijní programy s kombinovanou formou studia. Brno: Institut Franka Dysona – realitní vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-254-2664-7.

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické, 2008. ISBN 978 – 80- 01-04032-4.

118

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 97880-86929-88-0.

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3.

Právní předpisy Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitosti (katastrální zákon) Předpis č. 441/2013 Sb. Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), Příloha č. 1: Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí. Norma ČSN 73 4301. Ministerstvo pro místní rozvoj. Obytné budovy. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. § 9 odst. 5.

Internetové zdroje AZcitaty.cz [online citace]. Arthur Honegger. Zdroj: Smolka, Jaroslav & kol.: Dějiny hudby, s. 540. 2009 – 2015. Dostupné z: http://azcitaty.cz/arthur-honegger/2799/#ixzz43HXdKgGh [cit. 2016-03-18].

PEXOVÁ, Jana. Pozemní stavitelství. Definice a názvosloví stavebních objektů, základní pojmy užívané ve stavebnictví, hlavní konstrukční části budov. [online]. Leden 2009. Dostupné z: http://www.skoleni-kurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/01_PSTPojmy.pdf [cit. 2016-02-09].

119

SVOBODA, Luboš a kol. Stavební hmoty (volně dostupná elektronická kniha). [online]. Vyd. 3. V Praze 2013, 950 s. ISBN 978-80-260-4972-2. s. 474. Dostupné z: http://people.fsv.cvut.cz/~svobodal/sh/SH3v1.pdf [cit. 2016-03-26].

VRÁTNÝ, Ondřej a kol. Základní typy betonových konstrukcí pozemních staveb se vzorovými příklady. České vysoké učení technické v Praze. Katedra betonových a zděných konstrukcí. Praha, 2012. Dostupné z: http://people.fsv.cvut.cz/~tipkamar/granty_soubory/FRVS_2012/zaklad_typy_bet_konstr.pdf

SVOBODOVÁ, J. Rekonstrukce [online]. Dostupné z: http://195.113.227.100/ssstavji/Svobodova/POZEMNI%20STAVITELSTVI%204SA+4SB/1. REKONSTRUKCE.pdf [cit. 2016-03-19].

HÁJEK, Petr a kol. Konstrukce pozemních staveb – komplexní přehled. České vysoké učení technické v Praze. Fakulta stavební., Praha 2011. Dostupné z: https://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/Hajek_Fiala_KPKP_skript a.pdf

ŽÍDEK, L. Diagnostika betonových a železobetonových konstrukcí. [online]. Dostupné z: http://people.fsv.cvut.cz/~tipkamar/granty_soubory/FRVS_2012/zaklad_typy_bet_konstr.pdf [cit. 2016-03-19].

Informační systém ISA+ [online rádce pro výběr zaměstnání], Znalec v oboru stavebnictví. Dostupné z: http://www.infoabsolvent.cz/Povolani/Karta/30598 [cit. 2016-02-20].

120

Diagnostika stavebních konstrukcí: přednášky. Brno: Vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2005. [online]. Dostupné z: http://lences.cz/domains/lences.cz/skola/subory/Skripta/BI52Diagnostika%20stavebnich%20konstrukci/Diagnostika%20stavebnich%20konstrukci%20%20pruvodce.pdf

HOLICKÝ, Milan, a kol. Základy hodnocení existujících konstrukcí [online e kniha]. Počet stran 113. 1.vydání. ISBN: 978-80-01-05419-2. Dostupné z: http://www.spsstavcb.cz/download2/235_1862_cs_zaklady_hodnoceni_existujicich_konstruk ci_cb.pdf

Tesan. [online]. Tesan. Zesilování nosných konstrukcí externí lepenou výztuží. 11.11. 2015. Dostupné z: http://www.tesan.cz/externi-lepena-uhlikova-vyztuz/ [cit. 2016-03-30]. Promat s.r.o. [online]. Zesilování nosných betonových konstrukcí lepenými CFK lamelami. Promatpraha. Dostupné z: web.promatpraha.cz/admin/files_upl/2339.pdf [cit. 2016-03-30]. Vysoké učení technické v Brně Fakulta stavební Ústav stavebního zkušebnictví. Zesilování a statické zajištění konstrukcí kompozitními materiály [online]. Dostupné z: http://www.szk.fce.vutbr.cz/vyuka/CI57/Zesilov%C3%A1n%C3%AD%20konstrukc%C3%A D,%20kompozitn%C3%AD%20materi%C3%A1ly.pdf [cit. 2016-03-28].

HORKEL, Zdeněk. Rekonstrukce a opravy budov – sanace betonových a železobetonových konstrukcí. DUMy.cz. [online digitální učební materiál]. 14.3.2013. Dostupné z: dumy.cz/stahnout/67418 [cit. 2016-03-28].

121

LANÍKOVÁ, Ivana (ed.). Seminář FRP výztuže [online]: Brno 2014 : sborník semináře : Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební .. 29.4.2014. Vyd. 1. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, 2014. s. 21. ISBN 978-80-214-4925-1. Dostupné z: https://issuu.com/oktaedr/docs/oktaedr_sbornik_seminar_frp_vyztuze [cit. 2016-03-30].

iMaterialy. [online]. GIRGLE, František, HORÁK, David, KOSTIHA, Vojtěch, PROKEŠ, Jan, ŠTĚPÁNEK, Petr. Moderní kompozitní materiály jako náhrada klasické výztuže do betonu. 3.8. 2015 Dostupné z: http://imaterialy.dumabyt.cz/rubriky/materialy/moderni-kompozitni-materialyjako-nahrada-klasicke-vyztuze-do-betonu_42548.html [cit. 2016-03-30].

GIRGLE, František, HORÁK, David, KOSTIHA, Vojtěch, PROKEŠ, Jan, ŠTĚPÁNEK, Petr. Moderní kompozitní materiály jako náhrada klasické výztuže do betonu. In: iMaterialy. [online]. 3.8. 2015 Dostupné z: http://imaterialy.dumabyt.cz/rubriky/materialy/moderni-kompozitni-materialy-jakonahrada-klasicke-vyztuze-do-betonu_42548.html [cit. 2016-03-28]. DROCHYTKA, R., BYDŽOVSKÝ, J. Degradace železobetonových konstrukcí a jejich diagnostika [online článek]. Březen 2009. Dostupný z: http://www.betontks.cz/sites/default/files/2009-3-03.pdf [cit. 2016-02-20]. BROŽOVSKÝ, Jiří. Nedestruktivní zkušební metody - nástroj pro hodnocení pevnosti stavebních materiálů a výrobků: Nondestructive testing methods - testing tool of building material/product strength : zkrácená verze habilitační práce. [online] Brno: VUTIUM, 2005. ISBN 80-214-3056-7. s.6. Dostupné z: http://www.vutium.vutbr.cz/tituly/pdf/ukazka/80-2143056-7.pdf [cit. 2016-02-20].

noga s.r.o. [online]. Technologie torkretových (stříkaných) betonů. Dostupné z: http://noger.cz/beton/torkretove-betony/ [cit. 2016-04-12].

122

13 Seznam obrázků 1. Obrázek č. 1 – vlastní zdroj

2. Obrázek č. 2 – vlastní zdroj

123

3. Obrázek č. 3 – vlastní zdroj

4. Obrázek č. 4 - Porušení železobetonových konstrukcí dostředným tlakem

Zdroj: WITZANY, Jiří. PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. s. 331.

124

5. Obrázek č. 5 – Příčiny vzniku trhlin

1. Sednutí základu zaviněné zeminou, mrazem nebo dostavbou sousedních domů. 2. Nebezpečná trhlina ze sednutí základu rozdělující dům na dvě části. 3. Posun střechy, špatné ukotvení stropů, chybějící kleštinový věnec.

Zdroj: VLČEK, Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA, 2006, vi, 222 s. Technická knihovna (ERA). ISBN 80-7366-073-3. s. 92.

6. Obrázek č. 6 - Impregnace a povrchové nátěry betonů, vliv na difuzní propustnost

hydroforbní izolace

těsnící nátěr

tenký nátěr

tlustý nátěr

Zdr oj: WITZANY, Jiří. PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Vyd. 1. V Praze: České vysoké učení technické, 2010, 458 s. ISBN 978-80-01-04488-9. s. 348.

125

7. Obrázek č. 7 – Odtrhová zkouška

Zdroj: Diagnostika stavebních konstrukcí: přednášky. Brno: Vysoké učení technické, Fakulta stavební, 2005. [online]. s. 17. Dostupné z: http://lences.cz/domains/lences.cz/skola/subory/Skripta/BI52Diagnostika%20stavebnich%20konstrukci/diagnostika_stavebnich_konstrukc__diagnostika_stavebnich_konstrukci.pdf [cit. 2016-02-20]

8. Obrázek č. 8 - CFK lamela

Zdroj: Promat s.r.o. [online]. Zesilování nosných betonových konstrukcí lepenými CFK lamelami. Promatpraha. Dostupné z: web.promatpraha.cz/admin/files_upl/2339.pdf [cit. 2016-03-30]. 126

9. Obrázek č. 9 – Sanace a zvýšení únosnosti sloupu přidáním výztuže

Zdroj: Zdroj: KOS, Josef. Rekonstrukce pozemních staveb. Brno: CERM, 1999. ISBN 807204-132-0. s. 239.

127

14 Seznam příloh

PRAKTICKÁ ČÁST

PŘÍLOHA Č.1 ………………………………………………....Snímek katastrální mapy – RD PŘÍLOHA Č. 2 …………………………………………..…...Fotodokumentace objektu – RD PŘÍLOHA Č. 3 ………………………………..Základní stavební dokumentace – situace –RD PŘÍLOHA Č. 4 ………………………..Základní stavební dokumentace – Půdorys 1.NP - RD PŘÍLOHA Č. 5 ……………………….Základní stavební dokumentace – Půdorys 2. NP – RD PŘÍLOHA Č. 6 …………………………………..Základní stavební dokumentace – Řez – RD PŘÍLOHA Č. 7 ……………………………………………...Seznam nemovitostí na LV – RD PŘÍLOHA Č. 8 ………………………………………………...Snímek katastrální mapy – BD PŘÍLOHA Č. 9 ……………………………………………….Fotodokumentace objektu – BD PŘÍLOHA Č. 10 ………………………………....Základní stavební dokumentace – Řez – BD PŘÍLOHA Č. 11 …………………...Základní stavební dokumentace – Půdorys mezonet - BD PŘÍLOHA Č. 12 ………………Základní stavební dokumentace – Půdorys 2. NP, 3. NP – BD PŘÍLOHA Č. 13 ……………………...Základní stavební dokumentace – Půdorys 4. NP – BD PŘÍLOHA Č. 14……………………...Základní stavební dokumentace – Půdorys garáže - BD

ANALYTICKÁ ČÁST

PŘÍLOHA Č. 15 …………………………………….Administrativní rozdělení okresu Beroun

128

PŘÍLOHA Č. 1

Snímek katastrální mapy – rodinný dům ( Zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz)

Mapa 1: katastrální mapa parcely s číslem 316/9 a 844

129

PŘÍLOHA Č. 2

Fotodokumentace objektu – rodinný dům (Zdroj: vlastní zdroj)

130

PŘÍLOHA Č. 3

Základní stavební dokumentace – situace – rodinný dům (Zdroj: vlastní zdroj)

131

PŘÍLOHA Č. 4

Půdorys 1. NP – rodinný dům (Zdroj: vlastní zdroj)

132

PŘÍLOHA Č. 5

Půdorys 2. NP – rodinný dům (Zdroj: vlastní zdroj)

133

PŘÍLOHA Č. 6

Řez – rodinný dům (Zdroj: vlastní zdroj)

134

PŘÍLOHA Č. 7

Seznam nemovitostí na LV – rodinný dům (Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/)

135

PŘÍLOHA Č. 8

Snímek katastrální mapy – bytový dům (Zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz)

Mapa 2: Katastrální mapa parcely s číslem 1229

136

PŘÍLOHA Č. 9

Fotodokumentace objektu – bytový dům (Zdroj: vlastní zdroj)

137

PŘÍLOHA Č. 10

Řez – bytový dům (Zdroj: vlastní zdroj)

138

PŘÍLOHA Č. 11

Půdorys mezonet – bytový dům (Zdroj: RSH BEROUN, s.r.o.)

139

PŘÍLOHA Č. 12

Půdorys 2. NP, 3. NP – bytový dům (Zdroj: RSH BEROUN, s.r.o.)

140

PŘÍLOHA Č. 13

Půdorys 4. NP – bytový dům (Zdroj: RSH BEROUN, s.r.o.)

141

PŘÍLOHA Č. 14

Půdorys garáže – bytový dům (Zdroj: RSH BEROUN, s.r.o.)

142

PŘÍLOHA Č. 15

Administrativní rozdělení okresu Beroun (Zdroj: https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/1/1f/Beroun_District_2008_names_BE_CZ. png)

143

144

Vady a poruchy železobetonových konstrukcí a jejich vliv na cenu stavby

Recommend Documents