Bankovní institut vysoká škola Praha. Modernizace objektů a její vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Modernizace objektů a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Pavel Srnský Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Červen, 2008

-1-

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem tuto bakalářskou práci vypracoval samostatně, s pouţitím uvedené literatury a zdrojů.

V Praze dne 30.6. 2008

………………………………. Pavel Srnský

-2-

Poděkování: Rád bych poděkoval mému vedoucímu práce, panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborný dohled při sestavování této bakalářské práce. Bakalářská práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta, Ph.D., jemuţ tímto děkuji za jeho rady, sdělené informace a ochotu nejenom při tvorbě práce, ale po celou dobu trvání studia. Velké poděkování patří paní Bc. Kláře Mede, za její znalosti a zkušenosti z oboru „Oceňování majetku“, do kterého mě zasvětila a za poskytnuté podklady, dále svému zaměstnavateli firmě Final alfa, a.s., zejména panu Ing. Janu Bláhovi za vytvoření podmínek k dokončení studia. Dále děkuji paní Ing. Marcele Maškové za pomoc při psaní práce po stránce textové, panu Ing. Šafránkovi, CSc. a paní Ing. Lence Hanzalové, Ph.D. za odborné konzultace. Na závěr bych rád poděkoval především celé své rodině, rodičům za podporu po celou dobu studia a trpělivost při vytváření tohoto díla.

-3-

Anotace práce : Jméno a příjmení autora:

Pavel Srnský

Instituce:

Bankovní institut, vysoká škola Praha, a.s.

Název díla:

Modernizace objektů a její vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Počet stran:

161

Počet příloh:

0

Počet titulů bibliografie:

18

Klíčová slova:

Hodnota a cena Oceňování nemovitostí Ţivotnost staveb Opotřebení staveb Modernizace a rekonstrukce Stavební konstrukce Trţní ocenění Analýza trhu s nemovitostmi

Bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí, teoretické, praktické a analytické. V teoretické části jsou uvedeny hlavní definice, předpisy, pojmy a poţadavky pro správné pochopení problematiky modernizace staveb a oceňování nemovitostí. V praktické části jsou provedeny dva kompletní odhady trţní hodnoty, a to rodinného domu a bytového domu s provozovnou. Odhady jsou zpracovány běţně pouţívanými metodami včetně porovnávací metody, přičemţ v kaţdém ocenění je uveden odlišný způsob aplikace této metody. Tento způsob je zvolen pro navázání a rozšíření teoretické části bakalářské práce. Ve třetí části je provedena analýza trhu s nemovitostmi, respektive s byty a pozemky v okrese Kutná Hora.

-4-

Obsah Úvod ................................................................................................................................. 7 1. Teoretická část ............................................................................................................ 8 1.1. Nemovitosti - vymezení pojmů............................................................................ 8 1.2 Teorie oceňování - definice ceny a hodnoty ...................................................... 10 1.3 Druhy cen............................................................................................................. 11 1.3.1 Cena administrativní ................................................................................... 11 1.3.2 Cena pořizovací ............................................................................................ 11 1.3.3. Cena reprodukční ....................................................................................... 11 1.3.4 Věcná hodnota .............................................................................................. 11 1.3.5 Výnosová hodnota ........................................................................................ 11 1.3.6 Cena obvyklá ................................................................................................ 12 1.3.7 Výchozí cena ................................................................................................. 12 1.3.8 Stopcena ........................................................................................................ 12 1.3.9 Jednotková cena ........................................................................................... 13 1.4 Tržní hodnota ...................................................................................................... 13 1.5 Tržní oceňování ................................................................................................... 14 1.5.1 Metoda nákladová........................................................................................ 14 1.5.2 Metoda výnosová (příjmová) ...................................................................... 15 1.5.3 Metoda srovnávací ....................................................................................... 16 1.6. Životnost staveb ................................................................................................. 18 1.6.1 Vlivy působící na životnost staveb .............................................................. 18 1.6.2 Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení ...................................... 21 1.7 Provádění údržby a oprav - východiska ........................................................... 22 1.7.1 Údržba a opravy........................................................................................... 24 1.7.2 Modernizace ................................................................................................. 27 1.7.3 Rekonstrukce ................................................................................................ 27 1.7.4 Legislativa ..................................................................................................... 28 1.8. Zjišťování a vyhodnocování fyzického stavu objektů .................................... 29 1.9 Východiska pro provedení modernizace objektu ............................................ 32 1.9.1 Příklady modernizace: ............................................................................. 34 1.9.2 Příklad 1. Zateplení konstrukce obvodového pláště budovy .............. 34 1.9.3 Příklad 2. Modernizace oken ................................................................. 39 1.9.4 Příklad 3. Modernizace domu v Kutné Hoře č.p. 369 ......................... 41 1.9.5 Závěr teoretické části................................................................................ 46 2. Praktická část ............................................................................................................ 49 2.1 Odhad tržní hodnoty rodinného domu ............................................................. 49 2.1.1. Obsah ........................................................................................................... 50 2.1.2. Úvod ............................................................................................................. 51 2.1.3. Přehled oceňovaného majetku a vlastníků dle LV ................................. 53 2.1.4. Podklady pro vypracování ocenění ........................................................... 54 2.1.5. Seznam příloh .............................................................................................. 54 2.1.6. Popisné informace ....................................................................................... 55 2.1.7. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................... 61 2.1.8. Ocenění ........................................................................................................ 62 2.1.9. Stanovení tržní hodnoty ............................................................................. 81 2.1.10. Omezující podmínky a předpoklady ....................................................... 82 2.1.11. Osvědčení ................................................................................................... 84

-5-

2.1.12. Přílohy odhadu tržní hodnoty .................................................................. 85 2.2 Odhad tržní hodnoty rod. domu s živnostenskou provozovnou ................... 103 2.2.1. Obsah ......................................................................................................... 104 2.2.2. Úvod ........................................................................................................... 105 2.2.3. Přehled oceňovaného majetku a vlastníků dle LV ............................... 107 2.2.4. Podklady pro vypracování ocenění ......................................................... 108 2.2.5. Seznam příloh ............................................................................................ 108 2.2.6. Popisné informace ..................................................................................... 109 2.2.7. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................. 114 2.2.8. Ocenění ...................................................................................................... 115 2.2.9. Stanovení tržní hodnoty ........................................................................... 134 2.2.10. Omezující podmínky a předpoklady ..................................................... 135 2.2.11. Osvědčení ................................................................................................. 137 2.2.12. Přílohy odhadu tržní hodnoty ................................................................ 138 3. Analytická část ........................................................................................................ 154 3.1 Trh s nemovitostmi v okrese Kutná Hora ...................................................... 154 3.1.1. Výchozí podklady ...................................................................................... 155 3.1.2. Analýza trhu s byty ................................................................................... 156 3.1.3. Analýza trhu s pozemky ........................................................................... 157 Závěr ............................................................................................................................ 158 Seznam použité literatury: ......................................................................................... 160 Zadání bakalářské práce ............................................................................................ 161

-6-

Úvod Oceňování nemovitostí je činností, při níţ je nemovitosti je přiřazen peněţní ekvivalent. Důvodů pro oceňování je celá řada, např. při jeho prodeji či nákupu, při vypořádání dědictví, soudních sporech, při stanovení pojistné hodnoty, při ţádosti o bankovní úvěr nebo hypotéku, pro stanovení daňového základu v případě majetkových daní, pro aktivaci majetku v podnikatelském účetnictví atd. Do roku 1989 bylo u nás uznávané ocenění nemovitostí pouze podle cenového předpisu. V následujícím období v naší republice došlo k mnoha společenským a ekonomickým změnám, a v jejich důsledku také k vývoji oceňování, zaloţeném na trţních principech. Při určování trţní hodnoty nemovitosti je třeba provést analýzu faktorů, které tuto hodnotu ovlivňují. V úvahu je třeba vzít poptávku a nabídku nemovitostí v dané oblasti a v příslušném období, polohu nemovitosti, infrastrukturu, pracovní moţnosti obyvatelstva regionu, stav budovy, zda se jedná o novostavbu nebo starší stavbu, technický stav nemovitosti a další. V důsledku dlouhé ţivotnosti staveb dochází po jisté době ke ztrátě části jejich hodnoty. Aby stavba mohla slouţit svému účelu, je nutné o ni řádně pečovat. Úkolem péče o stavby je, podle rozsahu prováděných prací, zpomalení procesu zastarávání, obnova provozu stavby dle účelu, někdy změny ve vyuţívání stavby aj. Práce má za cíl popsat moţnosti, poţadavky a potřebu modernizace objektů, staveb ve vztahu ke zhodnocení majetku, jeho provozuschopnosti a budoucímu trţnímu ocenění. Zejména se jedná např. o výměnu konstrukčních prvků kratší ţivotnosti za prvky s podstatně vyšší kvalitou, sníţení tepelných ztrát plnými konstrukcemi, apod. Modernizace staveb má své náklady, které by se měly promítnout do sníţení vynaloţených prostředků na vlastní provoz, údrţbu, opravy i do trţní ceny nemovitosti. Tyto skutečnosti následně vedou ke zvyšování zájmu či nezájmu o daný majetek, ovlivňují jeho prodejnost, poptávku, případně i rozhodování při obchodování. Jak tyto činnosti ovlivní hodnotu staveb je tématem této bakalářské práce „Modernizace objektů a její vliv na trţní hodnotu“.

-7-

1. Teoretická část 1.1. Nemovitosti - vymezení pojmů Pro účely daňových úkonů jsou věci rozdělovány na movité a nemovité. Zákon č. 40/1964 Sb. - občanský zákoník - v § 119 definuje nemovitosti jako „… pozemky nebo stavby spojené se zemí pevným základem“. Občanský zákoník podává zákonnou definici pouze věcí nemovitých, přičemţ všechny věci, které podle této definice nejsou nemovitostmi, jsou povaţovány za věci movité. Nemovitosti a právní vztahy k nim jsou evidovány v katastru nemovitostí, který byl zřízen tzv. katastrálním zákonem č. 344/1992 Sb. Jde o soubor informací, zahrnující soupis a popis nemovitostí jednak z hlediska jejich geometrického a polohového určení, a z hlediska evidence vlastnických, jiných věcných práv a jiných právních vztahů. Zápis do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Současná právní úprava této evidence vychází z tzv. konstitutivního principu, coţ znamená, ţe práva k nemovitostem nevznikají uzavřením samotných smluv, ale teprve právoplatným rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Podle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) se v § 27 odst. a) se pozemkem rozumí část povrchu zemského, oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků, která je katastru nemovitostí ČR evidována v podobě parcel. Pozemkem můţe být orná půda, vodní plochy aj. Součástí pozemku, a tedy i součástí nemovitosti, jsou rovněţ trvalé porosty. Stavba je samostatnou věcí, odlišnou od pozemku, na kterém je zbudována. Pro účely stavebního zákona č. 183/2006 Sb., § 2, odst. 3. jsou za stavbu povaţována veškerá stavební díla, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Ve smyslu občanského zákoníku jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Proto stavba, která není spojena se zemí pevným základem, je povaţována za věc movitou a pokud je předmětem občanskoprávního vztahu, nevztahují se na ni náleţitosti právních úkonů, které se vztahují k nemovitosti (např. smlouva o převodu stavby tohoto druhu nevyţaduje písemnou formu, k nabytí

-8-

vlastnictví není zapotřebí vklad do katastru nemovitostí apod.). Za nemovitost bude povaţována budova či hala (výrobní, administrativní, sportovní atd.), ale také studna, oplocení, vţdy však za předpokladu jejich spojení se zemí pevným základem. Nemovitostí naopak nebude lehká montovaná stavba, která není ukotvená v zemi prostřednictvím pevného základu (mobilní buňka tvořící zařízení staveniště apod.). Za nemovitosti se povaţují rovněţ byty a nebytové prostory, přestoţe nesplňují podmínku spojení pevným základem s pozemkem. Podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, je podle § 2 písm. b) bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, a nebytovým prostorem podlé téhoţ zákona § 2 písm. c) je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Za nebytové prostory není povaţováno příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Pojem budova je vymezen v zákoně č. 344/1992 Sb. v § 27 písmeno k) a rozumí se jí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

-9-

1.2 Teorie oceňování - definice ceny a hodnoty Při oceňování majetku pracujeme s pojmy hodnota a cena. Hodnota nemovitosti je dána dvěma základními vlastnostmi nemovitosti: schopností přinášet uţitek (vlastní vyuţití, výnosy z pronájmu aj.) a omezeným mnoţstvím tohoto statku. „Hodnota1 není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně, a kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad“. Vyjádřením hodnoty je cena. Cena nemusí vţdy být vyjádřením skutečné hodnoty, neboť je determinována individuální hodnotou, kterou prodávající a kupující zboţí přiřazují. Cena je vyjádřena skutečně zaplacenou částkou. Podle zákona 526/1990 Sb., o cenách, je cena peněţní částka: a) sjednaná při nákupu a prodeji zboţí b) zjištěná podle zvláštního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů) k jiným účelům neţ k prodeji. 2 Výše ceny v trţní ekonomice je “obecně řečeno” závislá na ochotě odběratele tuto cenu za určitou věc zaplatit a současně ochotě dodavatele za tuto cenu věc prodat. Ceny určované cenovými předpisy, rozpočty, kalkulacemi, nebo různými jinými metodami se potom snaţí co nejvíce se přiblíţit cenám, které určuje trh, tedy nabídka a poptávka. Existují však i takové druhy cen, jejichţ cílem není kopírovat ceny dané trhem, ale které jsou stanoveny na základě určitých pravidel poplatných účelu, pro který tyto ceny slouţí. Aby nedocházelo v praxi k nedorozuměním a omylům, musí vţdy kaţdý z účastníků výstavby nebo obchodního jednání přesně vědět, o jakém druhu ceny se právě jedná a pro jaký účel lze právě tuto cenu pouţít.

1

Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Josef Fiala, CSC., Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, nakladatelství Linde Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 2 Zákon 526/1990 Sb. o cenách

- 10 -

1.3 Druhy cen 1.3.1 Cena administrativní Nebo-li také vyhlášková cena vychází z aplikace zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Jedná se o cenu zjištěnou podle cenového předpisu, kterým je s účinností od 1. února 2008 vyhláška Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ) ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb. 1.3.2 Cena pořizovací Cena pořizovací (historická) je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení. U nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich postavení, bez odpočtu opotřebení. Nejčastěji se tento termín vyskytuje v účetní evidenci. 1.3.3. Cena reprodukční Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. U staveb se zjišťuje buď pracně podrobným poloţkovým rozpočtem nebo za pomoci technickohospodářských ukazatelů (THU), tj. jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy atd. 1.3.4 Věcná hodnota (dle právního názvosloví "časová cena" věci) Věcná hodnota je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o průměrné opotřebení, které odpovídá průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzitě uţívání. Do této ceny jsou ve výsledku zahrnuty náklady na odstranění váţných závad a poruch, tj. věcná hodnota je sníţena o tyto náklady. 1.3.5 Výnosová hodnota Nazývaná také "kapitalizovaná míra zisku", představuje očekávané výnosy z nemovitosti. (tj. dosaţené roční nájemné sníţené o roční náklady na provoz – odpisy, údrţba, správa nemovitosti, daň z nemovitosti, pojištění atd.)

- 11 -

1.3.6 Cena obvyklá Zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2 odst. 1 zákona zakotvena definice: ”Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 3

1.3.7 Výchozí cena Pojem výchozí cena4 se pouţívá při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. 1.3.8 Stopcena Tímto pojmem se rozuměla cena, vycházející z nařízení vlády č.175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo ke dni 20.6. 1939 zakázáno zvyšovat ceny. Platilo i pro nemovitosti, které k 20.6. 1939 existovaly, a to aţ do vydání jiného předpisu, který by ceny upravoval. Pro stanovení stopcen neexistovala zvláštní oficiální metodika. U pozemků se vycházelo z cenových map, v případě, ţe cenové mapy nebyly, byla odhadci vypracována a pouţívána náhradní metodika. Toto nařízení z počátku protektorátu Čechy a Morava přeţilo v některých případech ocenění majetku aţ do roku 1984 a má svůj význam i pro restituce majetku.

3 4

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Josef Fiala, CSC., Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, nakladatelství Linde Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

- 12 -

1.3.9 Jednotková cena je cena za jednotku (m3, m2, m, ks, ha, t). Vyhláškou č. 3/2008 Sb. jsou stanoveny termíny s označením: ZC

základní cena – jednotková cena, stanovená v předpisu pro objekt standardního

provedení ZCU základní cena upravená – jednotková cena získaná z ceny základní úpravou pomocí koeficientů, přiráţek, sráţek atd. Na ceny nemovitostí má značný vliv okamţitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích sníţené kupní síly, kdy peněţní prostředky obyvatelstva jsou pouţity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech niţší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými. V takovém období je poptávka po nemovitostech vysoká a můţe mít za důsledek zvyšování cen, někdy aţ na neuvěřitelnou míru.

1.4 Tržní hodnota Jak jiţ bylo uvedeno, hodnota je ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím (sluţbami), které lze koupit, na straně jedné, a kupujícím a prodávajícím na straně druhé. Hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Při oceňování pracujeme nejčastěji s pojmem tržní hodnota, který bývá obecně chápán jako jakákoliv výslednice vzniklá působením volného trhu. Pojem trţní hodnota vykládají různí autoři různými způsoby. Normou TEGoVA5 je stanovena definice: „tržní hodnota je předpokládaná částka, za kterou by nemovitost měla být k datu ocenění směněna mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím v transakci samostatných a nezávislých partnerů po náleţitém marketingovém období, v níţ kaţdá strana jedná informovaně, rozumně a bez donucení."

5

TEGoVA The European Group of Valuation Associations – Evropská skupina znaleckých asociací

- 13 -

Obě zúčastněné strany mají tedy zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať uţ ze strany kupující nebo prodávající, a znají všechna relevantní fakta o jmění. Jiným vyjádřením je „tržní hodnota je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“. 6 Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný a vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Naproti tomu tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní. Je to cena dosaţená v určitém čase, mezi konkrétním kupcem a konkrétním prodávajícím, a za konkrétní majetek.

1.5 Tržní oceňování Trţní ocenění je jednou ze dvou hlavních metod oceňování. Druhou metodou je administrativní ocenění podle aktuální vyhlášky Ministerstva financí ČR, kterou je v současné době vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb.. Provádí se jí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, které se pouţívá převáţně pro daňové účely (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, darovací daň, apod.). V procesu oceňování nemovitostí jsou zpravidla vyuţívány tři základní mezinárodně uznávané metody ocenění, popřípadě jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a účelu jeho oceňování: 

metoda nákladová, kterou se stanoví náklady na pořízení stejné nemovitosti



metoda výnosová (příjmová), která stanovuje odhadní cenu nemovitosti na základě kapitalizovaných výnosů, např. při pronájmu nemovitosti,



metoda srovnávací, která stanovuje odhadní cenu nemovitosti na základě porovnání odhadované nemovitosti s jiţ realizovanými cenami při prodeji podobných nemovitostí v daném čase a v daném místě.

1.5.1 Metoda nákladová Nákladová metoda vychází z předpokladu, ţe hodnota majetku můţe být vyjádřena hodnotou nákladů spojených s pořízením nebo nahrazením oceňovaného majetku 6

www.pozemky.cz /definice pojmů

- 14 -

majetkem podobným. Protoţe vyuţitelnost oceňovaného majetku je menší neţ majetku nového, bude hodnota oceňovaného majetku upravena tak, aby odráţela případné fyzické znehodnocení a funkční a ekonomické nedostatky. Nákladová metoda poskytuje především technický pohled na nemovitost. Výchozí hodnotu stavby je moţné zjistit několika způsoby: podrobný poloţkový rozpočet – pomocí cenových poloţek jednotlivých konstrukcí. Dosaţený výsledek je přesný, způsob výpočtu však velmi pracný. metoda agregovaných poloţek – příbuzné konstrukce se shrnují do jedné poloţky, ta vyjadřuje průměrné náklady na určitou část stavby nebo skupinu stavebních prací propočet ceny - podle tzv. THU, zobecněných z kompletních staveb za jednotku – např. Kč/m3 obestavěného prostoru. 1.5.2 Metoda výnosová (příjmová) Výnosová hodnota je čistě ekonomickým pohledem na vlastnictví nemovitosti jako na věc, která má přinášet zisk. Hodnota majetku se odvozuje od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Za předpokladu, ţe příjmy jsou po celou dobu konstantní a předpokládaná doba těchto příjmů je dlouhá, lze pouţít nejjednodušší způsob výpočtu: C v Kč

zisk(čistý výnos) z nemovitosti Kč/rok x100% úroková míra % p.a.

7

Prvním krokem při výpočtu hodnoty touto metodou je stanovení potenciálního hrubého příjmu, kterého můţe být dosaţeno pomocí oceňovaného majetku. Dále stanovíme neobsazenost a provozní náklady, které je třeba odečíst od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Hodnota majetku je potom stanovena pomocí dvou kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace a/nebo analýzy diskontovaného cash flow. Pokud je správně aplikována, je tato metoda obecně povaţována za spolehlivý ukazatel hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

7

Doc.Ing. Bradáč A. , DrSC. a kol.; Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2001

- 15 -

1.5.3 Metoda srovnávací Jednou z metod ocenění majetku či sluţeb podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím téţ ocenění věci (budovy) odvozením z ceny jiné, ale funkčně související věci (budovy). Důleţitým předpokladem pouţitelnosti srovnávací metody je existence databáze nemovitostí srovnatelných s nemovitostí oceňovanou. Při vytváření databáze vyvstávají dva zásadní problémy, a sice úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací. Nemovitosti pro srovnání lze najít na internetu, v odborných časopisech nebo na katastrálním úřadu. V katastru nemovitostí jsou archivovány smlouvy o prodeji nemovitostí a je moţno do nich veřejně nahlíţet. Doc. Ing. Bradáč uvádí, ţe srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek 8 : druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálu, kvality provedení, u nemovitosti dále jejich umístění, vyuţitelnosti, velikosti, stupně údrţby, projevů okolí aj. Obecná cena (COB) konkrétní věci se zjistí vynásobením její časové ceny (reprodukční cena sníţená o opotřebení – tzv. věcná hodnota) průměrným koeficientem prodejnosti věci daného typu v daném místě a čase podle vztahu: COB = CČ x KP kde

CČ KP

9

je cena časová je koeficient prodejnosti

8

Doc.Ing. Bradáč A. , DrSC. a kol.; Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2001 9 Doc.Ing. Bradáč A. , DrSC. a kol.; Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2001

- 16 -

Stanovení věcné hodnoty vychází z reprodukční ceny věci (ceny stavby), sníţené o příslušné opotřebení stářím a sníţené o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Koeficient prodejnosti je definován jako poměr mezi zprůměrňovanými skutečně dosaţenými prodejními cenami a časovými cenami věcí určitého, resp. srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě. Zjednodušeně řečeno koeficient prodejnosti vyjadřuje, kolikrát se obdobné věci v daném místě prodávají dráţe nebo levněji, neţ odpovídá jejich časové ceně. Jak je výše uvedeno, obdobnou metodu by zřejmě bylo moţno teoreticky pouţít i u nemovitostí. Zjistila by se reprodukční cena sníţená o opotřebení (časová cena CČ resp. cena zjištěná nákladovým způsobem CN)

10

u oceněné nemovitosti a současně u

podobných nemovitostí prodaných v okolí (podobnost by musela spočívat zejména v umístění, velikosti, počtu podlaţí a jejich vyuţití – zejména zda jsou provozní či obytné). U prodaných nemovitostí by se pak násobila časová cena a dostali bychom cenu obecnou (obvyklou). Tato zdánlivě jednoduchá srovnávací metoda má ale několik úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní, za druhé ryze odborným úskalím bude reprezentativnost daného porovnání. Nemovitostí se v daném okolí zdaleka neprodává tolik jako např. automobilů. Aţ na stejné typové domky v jedné ulici je prakticky vyloučeno, aby nemovitosti měly stejný koeficient prodejnosti. Rozdíly v koeficientu prodejnosti budou podstatné zejména pokud se týká polohy a vyuţitelnosti nemovitost 11.

10

Doc.Ing. Bradáč A. , DrSC. a kol.; Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001 11 Doc.Ing. Bradáč A. , DrSC. a kol.; Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001

- 17 -

1.6. Životnost staveb Ţivotnost stavby je doba, po kterou je stavba schopna plnit svoji funkci. Ţivotnost stavby můţeme vyjádřit z několika pohledů. Technickou životností staveb rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby, zpravidla od začátku jejího uţívání (tj. po kolaudačním rozhodnutí), do vydání rozhodnutí o odstranění stavby, za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná údrţba, tedy nikoliv, ţe byla ponechána svému osudu. Ekonomická životnost je naproti tomu doba od vzniku stavby aţ po okamţik ztráty její ekonomické uţitečnosti. V případě nepřiměřeně vysokých nákladů na další údrţbu a provoz budovy je lepší stavbu odstranit a nahradit ji novou stavbou. Obecně můţeme ţivotnost stavby vyjádřit jako dobu od vzniku stavby do okamţiku mezního stavu, tj. stavu objektu, ve kterém musí být jeho další vyuţití přerušeno z důvodu

neodstranitelného

porušení

bezpečnostních

poţadavků,

překročení

předepsaných mezí stanovených parametrů, sníţení efektivnosti provozu pod přípustnou hodnotu nebo nutnosti provést generální opravy. 1.6.1 Vlivy působící na životnost staveb Během existence kaţdého technického díla se mění řada jeho důleţitých vlastností. Specifikem staveb je, ţe jejich ţivotnost činí minimálně několik desetiletí a ţe jsou souhrnem velmi různorodých konstrukcí, u nichţ nelze prakticky zajistit stejnou ţivotnost (viz příloha 1, tab.7, vyhláška 3/2008 – Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení). Ze stavebně technického hlediska je zřejmé, ţe ţivotnost staveb nejvíce ovlivňují tyto podmínky 12: Způsob zaloţení stavby ve vztahu k základovým podmínkám Návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (tj. prvků, které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby) Způsob a intenzita uţívání stavby Provádění běţné preventivní údrţby, ale také modernizací, příp. generální opravy Materiálové řešení jednotlivých prvků stavby Vnější vlivy (vlivy prostředí, počasí aj.) 12

Ekonomika provozu staveb a jejich ţivotní cyklus. Sborník z konference konané v rámci 13.mezinárodního veletrhu FOR ARCH, Praha 2002

- 18 -

Stavba je konglomerátem velmi různorodých konstrukcí. Mezi prvky dlouhodobé životnosti počítáme nosné konstrukce stavby, které mají z hlediska technické ţivotnosti zásadní význam. Jejich ţivotnost bývá zpravidla vyšší neţ 100 roků. Prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou: 1. základy 2. svislé nosné konstrukce 3. vodorovné nosné konstrukce 4. střešní nosné konstrukce 5. schodišťové konstrukce Při jejich poškození je stavba nefunkční, hrozí její zřícení a případné opravy mohou být tak náročné, ţe je nutné provést analýzu, zda není efektivnější stavbu odstranit a postavit stavbu novou. Všechny ostatní, tedy nenosné konstrukce (podlahy, instalace, omítky, okna, dveře, apod.), jsou prvky krátkodobé životnosti. Jejich ţivotnost je zpravidla niţší neţ 100 roků. Průměrná délka ţivotnosti konstrukcí je uvaţována za předpokladu správného technického provedení, správného uţívání a provádění průběţné údrţby. V předpisech pro oceňování nemovitostí je významnou sloţkou řešení problematiky opotřebení staveb. K opotřebení dochází narušením povětrnostními i jinými vlivy a projeví se ve sníţení zjištěné ceny vzhledem k jejímu stáří, technickému stavu a předpokládané další ţivotnosti jejích částí, které souhrnně představují celkovou ţivotnost stavby. Po určité době kaţdý konstrukční prvek, příp. část stavby, ztratí schopnost vzdorovat zatíţení či jinou důleţitou vlastnost. Hovoříme o opotřebení fyzickém. Vliv nepříznivých vlivů prostředí na jednotlivé konstrukční prvky je rozdílný a rozdílná je také intenzita tohoto působení na jednotlivé materiály. Například obvodový plášť budovy je více vystaven kolísání teploty, vlhkosti vnějšího prostředí a působení agresivních látek v ovzduší apod. Následně pak můţe být i rozdílná míra degradace jednotlivých částí budovy v daném časovém okamţiku. U starších staveb bývá obvyklé, ţe některé části konstrukce plně vyhovují daným poţadavkům, jiné pouze částečně a některé mohou být dokonce v havarijním stavu. Zchátralou stavbu či konstrukci, neschopnou plnit o¨poţadované funkce, lze, pokud je to účelné, opravit a opět uvést pouţitelného stavu.

- 19 -

Uţitná hodnota staveb se sniţuje v důsledku stáří i z dalších důvodů. Vývoj stavebních konstrukcí a kompletačních prvků vede k zavádění funkčně dokonalejších a provozně úspornějších výrobků. Někdy se mohou změnit poţadavky na parametry budovy nebo na způsob jejího vnitřního uspořádání. U průmyslových objektů například můţe existence nových technologických zařízení, vyţadujících větší rozpony stropů a jejich vyšší únosnost, znehodnotit starší objekt tím, ţe ten novým potřebám jiţ nevyhovuje. Hovoříme o funkčním – morálním opotřebení. Výpočet opotřebení je moţné provést lineární nebo analytickou metodou. Při lineární metodě se předpokládané opotřebení rovnoměrně rozdělí na celý ţivotní cyklus stavby. Lépe však vyhovuje analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukčních prvků: O kp = ( B/C ) x 100 A kde

O kp

opotřebení konstrukčního prvku

A

objemové podíly konstrukcí upravené podle skutečně zjištěného stavu. Součet objemových podílů = 1.

B

skutečné stáří jednotlivých konstrukcí

C

předpokládaná celková ţivotnost příslušné konstrukce, příp. ţivotnost stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce

Pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se odhadne. Náklady na opotřebení potom vycházejí ze vztahu: N VKP = O kp x N POŘ kde

N VKP jsou náklady na výměnu konstrukčních prvků s prošlou dobou ţivotnosti N POŘ jsou pořizovací náklady stavby

Je patrné, ţe vliv času při ţivotnosti stavby hraje důleţitou roli. Není-li moţné vytvořit stavbu z prvků s předem danou stejnou ţivotností, je třeba vzít v úvahu potřebu postupného upravování nebo vyměňování konstrukčních prvků.

- 20 -

Vzhledem k tomu, ţe k intenzivnějšímu opotřebení dochází zpravidla u prvků kompletačních, které zastarávají rychleji i morálně, je účelné přistupovat k ţivotnostem konstrukcí primárně nosných a konstrukcí kompletačních odlišně. Nosné konstrukce je vhodné navrhovat z konstrukčních materiálů s co nejdelší ţivotností nebo je opatřit povrchovými úpravami, které delší ţivotnost zajistí, kompletační prvky by měly být pokud moţno málo závislé na nosném systému a měly by umoţňovat snadnou výměnu prvků. Není vhodné prvky s kratší ţivotností zakrývat prvky s ţivotností delší. Čím obtíţnější je výměna či oprava konstrukčního prvku, tím delší musí být jeho ţivotnost. 1.6.2 Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Tab.1:13 3. Vyhláška ze dne 3. ledna 2008, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)

13

Tab.1: Sbírka zákonů č. 3/2008 – 3.Vyhláška/2008, str. 130

- 21 -

1.7 Provádění údržby a oprav - východiska Kaţdý výrobek po dobu své existence a provozu vyţaduje údrţbu, případně opravy. Součástí dokumentace prodeje kaţdého průmyslového výrobku je návod k pouţití (účel, postup uţití, bezpečnost, návod k údrţbě, případně opravám). Při převzetí stavby získá investor dokumentaci stavby a záruku ze zákona. Její délka můţe být modifikována – prodlouţena – smlouvou s dodavatelem. Podklady pro údrţbu obvykle nejsou součástí dokumentace předání uţivateli. V průběhu ţivotnosti jsou se stavbou spojeny náklady a výnosy. Náklady můţeme rozdělit do následujících poloţek: N POR

pořizovací náklady stavby

N UDR

náklady na předepsanou preventivní údrţbu stavby

N UDR

náklady na výměnu konstrukčních prvků s prošlou dobou ţivotnosti

N HAV

náklady na odstranění havarijních stavů stavby

N RIZIK

nepředvídatelné náklady spojené s rizikem provozu

N ZHOD

náklady zhodnocující stavbu ke zvýšení jejího uţivatelského standardu

N ODSTR

náklady na odstranění stavby

Náklady ţivotního cyklu (LCC life cykle cost) stavby jsou pak součtem 14 : LCC = N POR + N UDR + N UDR + N HAV + N RIZIK + N ZHOD + N ODSTR Proti nákladům pak stojí příjmy či výnosy z provozu budovy. Výsledkem výnosů a nákladů je zisk, kde důleţitým okamţikem pro investora je bod zvratu, tj. doba, od které začne mít absolutní zisk.

14

Ekonomika provozu staveb a jejich ţivotní cyklus. Sborník z konference konané v rámci 13.mezinárodního veletrhu FOR ARCH, Praha 2002

- 22 -

Průběh ţivotních nákladů stavby lze znázornit následujícím grafem, graf č.1. Graf 1: 15

Vedle zisku z provozu má kaţdá stavba svoji současnou trţní hodnotu. Ta je ovlivněna jednak mírou údrţby budovy, jednak poptávkou po jejím vyuţití v místě umístění stavby a v daném čase. Údrţba stavby je významným prvkem, ovlivňujícím celkový zisk investora. Řada majitelů staveb si tuto skutečnost neuvědomuje a údrţbu stavby pokládá za náklad, který není zcela nutný. Průběh cyklu je patrný na grafu č.2. Graf 2 : 16

15

zpracován podle Ekonomika provozu staveb a jejich ţivotní cyklus. Sborník z konference konané v rámci 13.mezinárodního veletrhu FOR ARCH, Praha 2002

16

zpracován podle Ekonomika provozu staveb a jejich ţivotní cyklus. Sborník z konference konané v rámci 13.mezinárodního veletrhu FOR ARCH, Praha 2002

- 23 -

Pozvolný průběh důsledků odloţených oprav je obvykle důvodem, ţe majitel stavby odloţí opravu na pozdější období a neuvědomuje si finanční důsledky, které z odloţení vyplývají. V zásadě jde o to, ţe určitý konstrukční prvek v určitém okamţiku degraduje v takové míře, která pak vyţaduje výměnu prvku s doprovodnými zásahy do ostatních konstrukčních prvků budovy (příklady: u oken nátěr – výměna, u střešního plechování nátěr – výměna ţlabů – oprava zdi a omítek). Doba zdánlivě moţného odloţení opravy je u kaţdého prvku stavby rozdílná - je dána jeho ţivotností a průběhem míry degradace v čase. Má-li být proces údrţby obecně objektivizován, je třeba vytvořit následující předpoklady: 1. rozšířit dokumenty dodavatele stavby při jejím předávání investorovi o 17: a. návod na uţívání stavby b. harmonogram údrţby na období 15 - 20 let c. technologické listy údrţby a oprav, kde bude vymezeno mnoţství prvků, příp. materiálů, a podklad pro budoucí technologii oprav jednotlivých konstrukcí staveb, 2. zavést stavební audit jako prvek kontrolního dohledu nad technickým stavem stavby. Jeho součástí by měl být aktualizovaný harmonogram údrţby a oprav. 3. dořešit jednotné vyjádření prací a oprav (třídník) 4. vypracovat a soustavně aktualizovat soustavu ukazatelů průměrných cen oprav pro potřeby orientace majitelů staveb při jednání s dodavateli prací údrţby 1.7.1 Údržba a opravy Úkolem údržby je omezovat degradaci konstrukčních prvků. Při údrţbě jsou odstraňovány drobné závady vznikající běţným provozem v budově a obnovovány ochranné povrchové úpravy konstrukčních prvků. Předpokladem správné údrţby je reţim údrţby. Jeho základem jsou zejména pravidelné odborné inspekční prohlídky, z nichţ se pak odvozuje optimální harmonogram údrţby. Ten určuje, kdy má co být a jakým způsobem opraveno. 17

Ekonomika provozu staveb a jejich ţivotní cyklus. Sborník z konference konané v rámci 13.mezinárodního veletrhu FOR ARCH, Praha 2002

- 24 -

Zdrojem informací pro harmonogram údrţby je: Projektová dokumentace Výkazy, výměr pro výrobní dokumenty (u nových staveb) Výsledná dokumentace upřesňující skutečně zabudované materiály, včetně jejich předpokládané ţivotnosti Technologické listy oprav jednotlivých částí budovy (konstrukčních prvků nebo stavebních dílů) zohledňující nejen návaznost na zhotovení stavby, ale i všechny následné opravy po jejím dokončení Závěry dohledu majitele a jeho finanční strategie 18 Do nákladů na předepsanou preventivní údrţbu stavby zahrnujeme poloţky: Náklady na inspekční diagnostické prohlídky Náklady na zajištění předepsaných revizí Náklady na pořízení předepsaných nátěrů a maleb podle výměr Náklady na odstranění závad zjištěných prohlídkami a revizemi Opravy mechanicky poškozených povrchů stěn Opravy upevnění zábradlí a jeho další moţné poškození Opravy nášlapných vrstev chodeb a schodů Opravy poškozených klempířských prvků Opravy poškození krytiny Opravy těsnění vodovodních, plynových, teplovodních rozvodů a funkčnosti ventilů, kohoutů, mísících baterií Drobné opravy elektroinstalace a osvětlení Náklady na úpravu okolí budovy nebo haly Dojde-li při provozu budovy k porušení některých konstrukčních prvků nebo skončí-li doba jejich ţivotnosti, je nutné provést opravu. Do oprav je moţné zahrnout hledání vady, kontrolu technického stavu, montáţ atd. Některé činnosti opravy se mohou prolínat s obsahem preventivní údrţby. Intenzita poruch, vyţadující opravy, se mění v čase. Na počátku existence jakéhokoliv

18

Ekonomika provozu staveb a jejich ţivotní cyklus. Sborník z konference konané v rámci 13.mezinárodního veletrhu FOR ARCH, Praha 2002

- 25 -

objektu, v našem případě budovy, je výskyt poruch poměrně častý, v této fázi se projevuje vliv vad realizace a projekce. Po odstranění počátečních nedostatků je potřeba oprav dlouhou dobu většinou konstantní. V závěrečné fázi se projevuje degradace konstrukčních materiálů a četnost oprav opět stoupá. Tyto tři fáze můţeme vyjádřit pomocí tzv. vanové křivky poruchovosti: Obr.1:19 Vanová křivka - představa o intenzitě poruch v čase

Tab. 2:20 Úseky intenzity poruch v čase v pojetí vanové křivky Úsek křivky

vanové

A - úsek časných poruch a vad

B - úsek ustáleného množství poruch C - úsek dožití a únavy

19 20

Charakteristika

Typické příčiny poruch

Tzv. „období počátečního výpadu” či „dětská úmrtnost” Relativně krátký úsek, na jehoţ počátku dochází ke značné poruchovosti, která rychle klesá

Nedokonalosti konstrukce Neshody a nedokonalosti ve výrobě či vstupech Nevhodnost pro podmínky pouţití

Období "normálního" provozního vyuţití Intenzita poruch je relativně nízká a zpravidla konstantní

Náhodné příčiny Nedodrţení provozních podmínek

Zvyšuje se intenzita poruch

Únava, stárnutí a opotřebení

Zpracováno dle www.elektrorevue.cz Zpracováno dle www.elektrorevue.cz

- 26 -

1.7.2 Modernizace Odstranění morálního opotřebení stavby uplatněním prvků technického pokroku s cílem zvýšit vybavenost a funkční vyuţití vlastností stavby je řešeno modernizací. Při modernizaci jsou nahrazovány opotřebené a zastaralé prvky a zařízení novými, s lepšími uţitými vlastnostmi. Modernizační práce obvykle nezasahují do nosného systému stavby, i kdyţ v některých případech můţe dojít ke zvýšení např. únosnosti některého nosného prvku. Modernizací rozumíme takové stavební úpravy, kterými se ze zastaralého objektu stává objekt přibliţující se současným poţadavkům na funkci, vybavení příp. vzhled. Týká se zejména zlepšení vybavenosti objektu (např. zřízení chybějícího zdravotně technického zařízení, ústředního vytápění apod.). Můţe přitom docházet i k adaptaci objektu, ke změnám dispozičního řešení i výměnám některých konstrukčních prvků. Modernizací se vlastnosti starších budov přiblíţí vlastnostem staveb nových a prodlouţí se jejich morální ţivotnost. Celková hodnota stavby se zvýší. Modernizace obvykle vyţaduje značné finanční prostředky. Před jejím zahájením je proto účelné zjistit stav všech konstrukčních prvků a zhodnotit rizika a důsledky případného selhání prvků, které doţijí v blízké budoucnosti, protoţe následná rekonstrukce objektu by znamenala znehodnocení prostředků vynaloţených na modernizaci. Proto bývá účelné spojit modernizaci objektu s jeho rekonstrukcí. 1.7.3 Rekonstrukce Dojde-li během uţívání stavby k poškození některých konstrukčních prvků takovým způsobem, ţe můţe být ohroţena bezpečnost, je nutné provést její rekonstrukci. Při rekonstrukci jsou prováděny zásahy do konstrukcí, dispozice nebo technologické části stávající stavby. Jejich cílem je zlepšení technických parametrů stavby, přičemţ se nemění její funkce. (prof. Bradáč)": Rekonstrukcí rozumíme takové stavební úpravy, při kterých se vyměňují některé ze základních konstrukcí objektu, např. stropy, krovy, schodiště, svislé nosné konstrukce s cílem uvedení objektu nebo jeho části do původního stavu. S rekonstrukcí se tak spojují práce, které prodluţují ţivotnost staveb, odstraňují účinky opotřebení a poruchy stavby.“

- 27 -

Rekonstrukčními pracemi je moţno prodluţovat fyzickou ţivotnost objektu prakticky libovolně. Kromě případů, kdy stoupne kulturní hodnota objektu, však existují určité časové meze, při jejichţ překročení se nevyplatí existenci budovy dále prodluţovat. Společným cílem všech uvedených stavebních postupů je zvýšení standardu staveb a prodlouţení ţivotnosti objektů při co nejlepším vyuţití dobrého fyzického stavu těch částí, které mají dlouhou ţivotnost a při výměně nebo doplnění prvků funkčně či fyzicky doţívajících. 1.7.4 Legislativa Z výše uvedeného vyplývá, ţe modernizace a rekonstrukce spolu úzce souvisejí a ţe se mohou prolínat. Stavební zákon a prováděcí vyhlášky tyto pojmy přesně nedefinují, uvádějí pouze rozdělení na udrţovací práce a stavební úpravy. Nejčastější pouţití těchto pojmů z pohledu legislativy je v zákoně č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů, kde je v § 33 uvedeno: „(odst. 2) Rekonstrukcí se pro účely tohoto zákona rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů. (odst. 3) Modernizací se pro účely tohoto zákona rozumí rozšíření vybavenosti nebo pouţitelnosti majetku“ 21 Legislativní předpisy se zabývají i povinností sniţovat energetickou náročnost budov. Tato povinnost se vztahuje na rekonstrukce, u nichţ se úpravy dotýkají více jak 25 % plochy obvodového pláště budovy (ČSN 73 0540). To má dopad na cenu rekonstrukce a na energetickou náročnost budovy po provedení rekonstrukce.

21

Zákon č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů

- 28 -

1.8. Zjišťování a vyhodnocování fyzického stavu objektů Zjišťování fyzického stavu objektu představuje první etapu v rozhodovacím procesu o oprávněnosti její další existence a o způsobu a rozsahu její modernizace, příp. rekonstrukce. Obsahuje řadu činností a metod, jejichţ výsledkem je souhrn podkladů pro celkové vyhodnocení fyzického stavu objektu. Mezi hlavní práce patří 22: a) předběţná prohlídka objektu b) získání technické a výkresové dokumentace, její doplnění, případně vypracování v nezbytně nutném rozsahu. Dokumentace sestává z technické zprávy a stavebních výkresů posuzovaného objektu a z výkresů konstrukcí a prvků s větším rozsahem poruch. Obvykle se pouţije původní dokumentace, kterou je třeba doplnit na rozsah nutný ke komplexnímu zhodnocení objektu. Není-li dokumentace k dispozici, vypracuje se nová na základě podrobného zaměření skutečného stavu stavby a prohlídky. Nutnou součástí je doplnění příslušných výkresů skutečnými rozměry konstrukčních prvků, zakreslení závaţných poruch (trhliny ve zdivu, místa se zvýšenou vlhkostí nebo plísněmi apod.) a pořízení fotodokumentace objektu i konstrukcí s většími poruchami a jejich detaily. c) získání předpisů platných v době výstavby objektu d) zhodnocení dokumentace ad. b) podle současných předpisů a příslušných ČSN e) vypracování přehledu stavebních změn a účelového vyuţití stavby, objektu f) podrobná prohlídka stavby pro zjištění vad a poruch objektu, jeho konstrukcí a částí g) experimentální vyšetření fyzického stavu stavby (objektu) včetně podzákladí konstrukcí, jejich částí a hmot h) statické posouzení vyšetřovaných konstrukcí i) hodnocení prostředí, tj. posouzení objektu po stránce vlhkosti, tepelně technických, akustických a světelně technických vlastností j) vyhodnocení výsledků dle bodů f) – i) k) návrh opatření 22

Rekonstrukce a opravy budov, ing. Rudolf Landa, Ing. Kamil Kyš, Ing. Dr. Oldřich Slavík, SNTL, Praha 1983

- 29 -

Jednotlivé etapy postupu uvedené v bodě a) se vhodně přizpůsobí (rozšíří nebo omezí) podle velikosti, významu a fyzického stavu vyšetřovaného objektu, jeho částí nebo pouţitého stavebního materiálu, podle rekonstrukčního záměru a účelového vyuţití i podle předpokládané ţivotnosti po provedené rekonstrukci (trvalá, dočasná, krátkodobá). Průzkumné práce mohou být během vlastního provádění rekonstrukcí na základě nových zjištění upřesňovány. Zjišťuje se jejich stupeň a příčiny poškození, přetvoření konstrukce apod. Poruchy se zaznamenají co nejúplněji a tak, aby se ze záznamu popisů, náčrtků apod. vyloučil v nejvyšší míře osobní činitel. Vyznačí se téţ místa odstranění nátěrů, obkladů, omítek, provedených sond ve zdivu a konstrukcí, výkopů a jiných prací, odebrání vzorků, které slouţily, příp. budou slouţit ke zjištění rozsahu poruch. Kaţdá porucha nebo soubor souvisejících poruch se vyhodnotí podle těchto hledisek : a) stanovení jejich příčiny b) stanovení míry ohroţení objektu nebo jeho části Vyhodnocení fyzického stavu objektu bude obsahovat: a) komplexní zhodnocení stavu objektu na základě zjištěných poruch, souhrnných výsledků experimentálního měření konstrukcí a hmot a ostatních podkladů b) charakteristické parametry hmot, konstrukcí, prvků a objektů včetně podzákladí,

které

jsou

nutné

k posouzení

moţnosti

provedení

rekonstrukčního záměru c) doporučení technických opatření (odstranění vlhkosti, staţení zdiva nebo kleneb, výměna vadných konstrukcí, jejich zesílení apod.), zajišťujících úspěšné provedení celého rozsahu rekonstrukčního záměru, vyjádření k moţnosti realizace tohoto záměru a) doporučení k případnému sledování objektu, pokračování průzkumu a experimentálních prací v průběhu provádění stavebních, rekonstrukčních prací d) doporučení technických opatření a prováděcích postupů, nutných pro bezpečnost a ochranu zdraví při provádění vlastních prací

- 30 -

e) vyjádření o stavu posuzovaného objektu po stránce tepelně technických, akustických a světelně technických vlastností f) posouzení objektu z hlediska poţární odolnosti s ohledem na předpokládaný stav po rekonstrukci ve smyslu ustanovení příslušných ČSN – Poţární bezpečnost staveb a z hlediska budoucího uţívání stavby, zejména budoucím provozům z hlediska poţární ochrany. Při přípravě a během provádění průzkumných prací je nutno dbát předpisů o bezpečnosti práce a ochrany zdraví při práci.

- 31 -

1.9 Východiska pro provedení modernizace objektu Důvodů pro provádění modernizace můţe být celá řada. Kromě zlepšení vzhledu a funkčních vlastností objektu můţe velmi významným důvodem úspora energie. Problematika úspor, v současné době zmiňovaná v souvislosti s provozem snad kaţdého průmyslového výrobku, se dotýká rovněţ stavebních objektů. U nových objektů jde o problematiku pouţívání takových materiálů a výrobních technologií, s jejichţ pomocí vznikají domy energeticky nenáročné (nízkoenergetické či pasivní domy). U starších objektů lze dosáhnout významných úspor energie právě provedením modernizace spojené příp. s rekonstrukcí domu. Od 1. 7. 2007 vešla v účinnost nová vyhláška č. 148/2007 o energetické náročnosti budov, která definuje tzv. Průkaz energetické náročnosti budovy. Tento průkaz nahrazuje předchozí Energetický průkaz budovy podle vyhlášky č. 291/2001. Energetická náročnost budov hodnocená podle vyhlášky č. 148/2007 Sb., obsahuje mnoţství dodané energie pro celoroční provoz budovy, a to pro vytápění, větrání, klimatizování, osvětlování, přípravu teplé vody a pro provoz technických zařízení. Průkaz energetické náročnosti budovy bude podle novely energetického zákona (177/2006 Sb.) od 1. 1. 2009 povinnou součástí dokumentace: při výstavbě nových budov při větších změnách stávajících budov s podlahovou plochou nad 1000 m2 v případě, ţe dojde k ovlivnění energetické náročnosti budovy, a také při prodeji nebo nájmu těchto budov nebo jejich částí. povinnost zpracovat a na veřejně přístupném místě vystavit průkaz energetické náročnosti budovy budou mít také provozovatelé budov nad 1000 m2 podlahové plochy vyuţívaných pro školství, zdravotnictví, kulturu, obchod, sport, ubytovací a stravovací sluţby, a také budovy veřejné správy a zákaznických středisek v odvětví vodního hospodářství, energetiky, dopravy a telekomunikací. Průkaz energetické náročnosti budovy nesmí být starší neţ 10 let. Energetický štítek budovy je grafickým vyjádřením stavebně-energetických vlastností konstrukcí domu a je obdobou energetického štítku pouţívaného u elektrických spotřebičů. Budovy klasifikuje do sedmi kategorií A – G od velmi úsporných (A) aţ po mimořádně nehospodárné (G).

- 32 -

Schéma 1: energetický štítek budovy23

Tab. 3:

24

Klasifikace budov podle ČSN 73 0540-2: 2007

Klasifikační třída A B C D E F G

Slovní vyjádření klasifikace Velmi úsporná Úsporná Vyhovující Nevyhovující Nehospodárná Velmi nehospodárná Mimořádně nehospodárná

Klasifikační ukazatel CI ≤ 0,3 ≤ 0,6 ≤ 1,0 ≤ 1,5 ≤ 2,0 ≤ 2,5 > 2,5

23

Schéma 1: www.ekowatt.cz

24

Tab. 3: Vyhláška 148/2007Sb. – o energetické náročnosti budov

- 33 -

1.9.1

Příklady modernizace:

Před rozhodnutím, jakým způsobem provést modernizaci, si majitel objektu musí uvědomit, co od ní očekává. Zda mu postačí zlepšení vzhledu objektu, příp. jak velkého zlepšení funkčních vlastností vyměňovaných prvků chce dosáhnout.

1.9.2 Příklad 1. Zateplení konstrukce obvodového pláště budovy V případě, ţe dům potřebuje novou fasádu (střechu, vytápění, okna atd.), stojíme před vynucenou investicí a zvaţujeme, jestli udělat např. fasádu „obyčejnou“, s niţšími náklady, nebo zda by nebylo lepší udělat fasádu zateplenou a za teplo pak platit rok co rok méně neţ předtím. Zateplení je pak relativně levnější (a výnos z investice vyšší), protoţe určité náklady bychom museli vynaloţit v kaţdém případě. Vzhledem k tomu, ţe obvodovými stěnami uniká poměrně velké mnoţství tepla (viz tabulka 3), je určitě namístě zváţit variantu nákladnější, která se však v průběhu následujícího období vrátí. Zateplením stěn dojde vţdy i ke zvýšení jejich povrchové teploty. To má vliv na tepelnou pohodu v domě - čím jsou stěny chladnější, tím je pobyt v místnosti méně příjemný a naopak. V konečném důsledku můţeme v dobře zateplené místnosti udrţovat o něco niţší teplotu vzduchu, aniţ bychom pociťovali chlad. To vede ke sníţení spotřeby energie (sníţení teploty o 1 °C představuje úsporu cca 6 %).

Tab. 4:25 Náklady na vytápění nezatepleného rodinného domku

Obvodové stěny Okna a dveře Podlaha Střecha Větrání Celkem

25

Podíl na Náklady na vytápění (Kč) spotřebě tepla Hnědé uhlí Zemní plyn Propan 29 % 7000 12000 24500 12 % 3000 5100 10400 9% 2000 3600 7400 32 % 5000 8400 17200 18 % 100 %

4000 22100

7400 36500

15100 74600

Tab 4.: Zpracováno podle publikace „Úspory energie v domě“, nakladatelství Grada, ISBN 80-2470523-0

- 34 -

Tab. 5: 26 Náklady na vytápění zatepleného rodinného domu

Zateplení 5cm vrstvou polystyrenu

Zateplení 10cm vrstvou polystyrenu

Roční náklady na vytápění původní Roční N po zateplení N na zateplení Návratnost

Hnědé uhlí

Roční N po zateplení N na zateplení Návratnost

Zemní plyn 2

Propan

2

66 Kč/m

109 Kč/m

223 č/m2

21 Kč/m2

35 Kč/m2

71 Kč/m2

24 let

15 let

7 let

12 Kč/m2

20 Kč/m2

42 Kč/m2

14 let

7 let

1100 Kč/m2

1200 Kč/m2 22 let

Zateplení konstrukce s sebou přináší celou řadu výhod, které by si majitel objektu (investor) měl uvědomit: 1. Sníţí se výdaje za energie potřebné v zimě k vytápění a v létě k provozu klimatizace, coţ vede k okamţitým úsporám výdajů za provoz budovy. 2. Při zateplení a současné úpravě topného systému je moţno uspořit aţ 30 – 60 % energií potřebných k vytápění budovy. 3. Po zateplení je moţné provozovat otopný systém při niţších provozních teplotách a tím prodlouţit jeho ţivotnost. 4. Jako nepřímá úspora se projeví prodlouţení ţivotnosti fasády. 5. Dlouhodobé úspory se dosáhne na následných opravách vad způsobených teplotními změnami v konstrukci. 6. Zvýšením povrchové teploty a sníţením rizika kondenzace dojde k odstranění jedné z příčin vzniku a růstu plísní na vnitřním líci. 7. Dojde ke zvýšení tepelné pohody a kvality uţívání budovy. 8. Eliminace tepelných mostů v původní konstrukci a tím sníţení rizika vzniku poruch s tím spojených. 9. Vyšší vyuţití akumulačních schopností konstrukce. 10. Umoţňuje případné vyuţití netradičních zdrojů k vytápění (solární zdroje, tepelná čerpadla). 11. Konstrukce je celkově chráněná vůči vlivu vnějšího prostředí. 26

Tab. 5: Zpracováno podle publikace „Úspory energie v domě“, nakladatelství Grada, ISBN 80-2470523-0

- 35 -

Návrh (projekt) zateplení je nutné vţdy realizovat na základě odborně vypracovaných, posouzených a vypočtených hodnot podkladů nebo projektové dokumentace. Především se jedná o návrh materiálového a technického řešení uvaţovaného zateplovacího systému, technologické zásady pro jeho provedení, specifikace moţných rizik při provádění stavebních prací i s ohledem na budoucí provoz objektu a závěrečná doporučení. Kaţdý dům je trochu jiný a nesprávné zateplení můţe ohrozit funkci domu (destrukce zdí promrzáním) i zdraví jeho obyvatel (růst plísní v bytě). Zateplovat by se mělo výhradně jen suché zdivo. To znamená - před jakýmkoli zateplováním je nutné odstranit příčiny vlhnutí (například podříznout zeď a vloţit hydroizolaci). Pokud vlhké zdivo opatříme zvenku kontaktním zateplením polystyrenem (s vysokým difúzním odporem), problémy s vlhkostí se zaručeně zhorší. Vlhkost, která se aţ dosud odpařovala z vnějšku i zevnitř stěny, můţe najednou odcházet pouze z vnitřní strany. To vede ke vzniku nebo zvětšení vlhkých "map" a někdy i k výskytu plísní

Obr. 2:

27

27

Nevhodné zateplení spodní části zdí izolantem s vysokým difúzním odporem

Obr. 2: zdroj www.ekowatt.cz

- 36 -

Obr. 3:

28

Průběh teplot ve stěně a rosný bod bez zateplení a po zateplení

Při vnějším zateplení je rizikem především nekvalitní provedení, které později můţe vést například k praskání omítek. Při realizaci je nutné provést důsledné izolování celé vnější plochy - zejména pruhu zdiva nad terénem, okenních ostění, nadpraţí a parapetů. Tepelné mosty jsou obecně rizikovými místy pro únik tepla a vznik problémů či poruch. Obr. 4:

29

Zateplení spodní části zdí

V kaţdém případě je nutno prověřit výpočtem riziko kondenzace vlhkosti v konstrukci. Pozor také na kombinace různých materiálů. Vţdy je lepší pořizovat zateplovací systém jako celek (izolant, lepicí hmoty, omítky, barvy a další komponenty) od jednoho dodavatele, který garantuje funkčnost a soudrţnost pouţitých materiálů.

28 29

Obr. 3: zdroj www.ekowatt.cz Obr. 4: zdroj www.ekowatt.cz

- 37 -

Při realizaci obdobných projektů i provádění realizace staveb je třeba se řídit závaznými i doporučenými předpisy, zejména tepelně technické poţadavky budov. Požadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla UN Změna k ČSN 73 0540-2:2002 Tepelná ochrana budov platná od 1. 5. 2007 Tab. 6:30 Požadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla UN pro budovy s převažující návrhovou vnitřní teplotou θim = 20°C UN [W/(m2.K)]

Popis konstrukce

Požadované Doporučené

Střecha plochá a šikmá do 45° včetně Podlaha nad venkovním prostorem Strop pod nevytápěnou půdou (střecha bez tepelné izolace) Podlaha a stěna s vytápěním (vnější vrstvy od vytápění)

0,24

0,16

0,30

0,20

vnější lehká těţká Podlaha/stěna přilehlá k zemině (kromě případů podle pozn.2) Strop/stěna vnitřní z vytápěného k nevytápěnému prostoru Strop/stěna vnitřní z vytápěného k částečně vytápěnému prostoru Strop/stěna vnější z částečně vytápěného k nevytápěnému prost. Stěna mezi sousedními budovami Strop s rozdílem teplot do 10 °C včetně

0,30

0,20

0,38

0,25

0,60

0,40

0,75

0,50

1,05

0,70

Stěna s rozdílem teplot do 10 °C včetně Strop vnitřní s rozdílem teplot do 5 °C včetně

1,30 2,2

0,90 1,45

Stěna vnitřní s rozdílem teplot do 5 °C včetně 2,7 Okno, dveře aj. výplň otvoru, ve vnější stěně a strmé střeše nová 1,70 z vytápěného prostoru do venkovního prostředí Pro rámy nových výplní otvorů platí: uprav. 2,00 2 Uf ≤ 2,0 W/(m .K) Dtto, z vytápěného do částečně vytápěného prostoru nebo z částečně 3,5 vytápěného prostoru do venkovního prostředí Šikmé střešní okno, aj. výplň otvoru ve vnější stěně a strmé střeše z vytápěného prostoru do venkovního prostředí 1,50 Pro jejich rámy včetně izolačního obkladu platí: 2 Uf ≤ 2,0 W/(m .K) Dtto, z vytápěného do částečně vytápěného prostoru nebo z částečně 2,6 vytápěného prostoru do venkovního prostředí Lehký obvodový plášť (LOP) hodnocený jako smontovaná sestava včetně nosných prvků, s průsvitnou částí o fw ≤ 0,3 + 1,4 . fw poměrné ploše fw = Aw / A, kde A je celková plocha LOP 0,50 a Aw je plocha jeho průsvitné výplně otvoru fw > Pro rámy LOP platí: Uf ≤ 2,0 W/(m2.K) 0,7 + 0,6 . fw 0,50

1,80

Stěna Střecha strmá se sklonem nad 45°

30

Tab. 6: www.tzb-info.cz

- 38 -

1,20

2,3

1,10

1,70

0,2 + 1,0 . fw

1.9.3 Příklad 2. Modernizace oken Výměna starých oken za nová je vţdy nákladnou záleţitostí a čistě z hlediska energetických úspor se téměř nikdy nevyplatí. Jestliţe jsou stávající okna v dobrém stavu, lze uvaţovat o jejich repasi. Ta spočívá v opravě poruch, případně výměně závěsů a kování, instalaci těsnění a zejména výměně vnitřního skla. U menších křídel, která snesou přitíţení, lze instalovat izolační dvojsklo. Při výměně starých oken za nová hrají nejdůleţitější roli čtyři kritéria: ekonomické estetické uţitné vlastnosti ekologické Důleţitost jednotlivých kritérií je pro kaţdého jiná, na předním místě však většinou stojí hledisko ekonomické. Přesto je dobré respektovat v maximální moţné míře i ostatní kritéria výběru. Velká pozornost u všech typů oken by měla být věnována zejména tepelně izolačním vlastnostem nových výrobků. Ty jsou ovlivněny jednak druhem materiálů pouţitých na rámy a jednak druhem pouţitého skla. Z výsledků měření vyplývá, ţe prostup tepla z budovy je největší u okenních a dveřních otvorů. Část takto ztracené tepelné energie je vyzářena prosklenou výplní, část se ztrácí prostupem skrze materiál rámu okna a největší část uniká netěsnostmi v konstrukci mezi křídly a rámy, a mezi rámem okna a zdí. Nejvýznamnějším parametrem při výběru nového okna je součinitel prostupu tepla U (W/m2K), který udává mnoţství tepla ve Wattech vyměněného za časovou jednotku skrze 1 m2 stavebního dílu při rozdílu teplot vnitřního a vnějšího hraničícího vzduchu 1º Kelvina. Z toho vyplývá, ţe čím je hodnota k niţší, tím lepší jsou tepelně izolační vlastnosti okna. Poţadovaná hodnota součinitele prostupu tepla podle ČSN 73 0540:07 je U = 1,7 W/m2K a doporučená hodnota je U = 1,2 W/m2K (viz tab. 5 a příloha 2). Okenní rám zpravidla izoluje hůře neţ vlastní zasklení. Proto je nutné sledovat, zda dodavatel uvádí součinitel prostupu tepla pro celé okno, nebo pouze pro zasklení. V prvním případě je hodnota obvykle vyšší (tedy horší).

- 39 -

31

Tab. 7: Vybrané požadavky ČSN 730540-2 na součinitel prostupu tepla oken součinitel prostupu tepla špaletové okno s obyčejným zasklením dřevěné okno s dvojitým obyč. zasklením "eurookno" s izolačním dvojsklem "eurookno" s izolačním dvojsklem s mezerou mezi skly plněnou argonem a s pokovením repasované špaletové okno, zasklení s pokovením

Uokna [W/m2.K] 2,7 2,8 2,8 1,8-1,3 1,9-2,1

Důleţité je rovněţ napojení tepelné izolace - pokud nejsou okenní ostění, nadpraţí a parapety důsledně izolovány, vzniká okolo oken výrazný tepelný most. Tepelné úspory bývají většinou hlavním, avšak ne jediným důvodem modernizace oken. Dalšími efekty jsou zlepšení zvukové izolace, zlepšení průhledu oken a sníţení jejich rosení. Vţdy je nutné zvolit vhodný typ oken, aby nebyl narušen ráz budovy. Výměna oken totiţ významně ovlivní celkový estetický vzhled budovy. I tato skutečnost se později promítne do ceny např. při prodeji (pronájmu) objektu. Obr. 5:

32

Esteticky i funkčně pochybná výměna okna.

31

Tab. 7: Zpracováno dle ČSN 730540-2 - Tepelná ochrana budov - Požadované a doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla UN 32 Obr. 5 : foto EkoWATT

- 40 -

1.9.4 Příklad 3. Modernizace domu v Kutné Hoře č.p. 369 Popis hodnoceného objektu Objekt č.p. 369 se nachází v řadové zástavbě rodinných domů na Anenském náměstí v centru Kutné Hory. V areálu se nachází rodinný dům, venkovní úpravy, pozemek a trvalé porosty. Objekt je přístupný po zpevněné komunikaci. Dům je napojen na přípojky vody, kanalizace plynu a elektro. Dům je dvoupodlaţní, hloubkového traktu, zakončený valbovou střechou. Zdivo je z větší části kamenné, vnitřní příčky a přístavek původního suchého WC s pavlačí je cihelný, stropy jsou trámové, omítané, původně černá kuchyň a chodba je zaklenuta valenou klenbou. Před modernizací byl dům vyuţíván k bydlení, přízemí a patro byly rozdělené na menší bytové jednotky. V přízemí je umístěná garáţ pro osobní vozidlo. Stáří objektu Doklady o stáří objektu se nedochovaly, stáří nelze přesně stanovit. Původní objekt domu dle sdělení vlastníka, byl postaven jiţ v roce 1710 a od tohoto roku také uţíván. Celkový technický stav před modernizací Vzhledem k zanedbané údrţbě a chybějící hydroizolaci byl celkový technický stav špatný. Do objektu pronikala sráţková voda, ve sklepě bylo v době místního šetření cca 5 cm vody, nosné zdi byly podmáčeny, omítky oprýskané. Technické zařízení budovy nevyhovující. Provozně - dispoziční řešení, stav po modernizaci V přízemí, 1.NP domu vznikla provozovna nepotravinového charakteru se samostaným vstupem z ulice. Dále se zde nachází technická místnost, garáţ, komunikační prostory a schodiště. Částečně je dům podsklepen z kamenného zdiva s klenutými stropy, přístup je řešen z chodby, která spojuje prostory vstupu a zadního vchodu do zahrady. Ve 2.NP vznikl byt o velikosti 3+1, doplněný obytnou halou s pracovnou. Schodiště je zaústěno do neobytných půdních prostor. Provozovna v přízemí nemá bliţší určení, dá se předpokládat vyuţití místností jako prodejní místnosti se zázemím, popřípadě jako kancelářské prostory.

- 41 -

Přehled provedených hlavních stavebních prací, předmět modernizace objektu 

Sanace zemní vlhkosti odvodnění dešťových vod, vloţení drenáţního potrubí na úroveň základové spáry s odvětráním, svislé zakrytí základové konstrukce nopovou folií, v 1.NP provedeny nové sanační omítky (interiér, exteriér) do výšky 1m nad úroveň vzlínající vlhkosti



Svislé konstrukce lokální opravy stávajícího kamenného zdiva, provedení nových dělících nenosných příček ze zdiva cihelného nebo sádrokartonových konstrukcí, oprava komínového tělesa dodatečným vyvloţkováním a provedením nové nadstřešní části, původní kamenné schodiště z pískovce repasováno, s částečnou výměnou



Vodorovné konstrukce provedena kompletní revize klenbových stropů s lokálními opravami včetně klenutí nad stavebními výplněmi otvorů, průchodů po odstranění stávajících podhledů provedena kontrola zhlaví stropních trámů a provedena jejich nová povrchová úprava pro uplatnění v interiéru nebo jsou provedeny nové hladké sádrokartonové podhledy s vloţenou tepelnou minerální izolací dle účelu prostor



Střešní konstrukce stávající falcovaná krytina z pozinkovaného plechu byla odstraněna a provedena celková sanace a částečná výměna stávajícího dřevěného krovu a následně poloţena nová vláknocementová střešní krytina – Česká šablona včetně souvisejících vrstev, veškeré klempířské prvky jsou provedeny nové z měděného plechu



Podlahové konstrukce stávající nášlapné vrstvy podlah (prostory v přízemí a nad klenbami) byly vybourány do poţadované nivelety a provedeny nové betonové mazaniny s dodatečně vloţenou tepelnou (1.NP), kročejovou (2.NP) izolací. V prostorách přízemí pod nově provedené souvrství, byla poloţena na stávající vyspravené podkladní betony nopová foliová hydroizolace s napojením na odvětrání do interiéru,

- 42 -

u dřevěných trámových stropů byly ponechány stávající podlahové konstrukce z dřevěných fošen, které byly vyrovnány a repasovány včetně nové povrchové úpravy 

Stavební výplně otvorů V obvodovém plášti byla stávající okna převáţně repasována, nové konstrukce oken byly osazeny do průčelí ze zahrady, průčelí z ulice bylo doplněno o nový výkladec provozovny a osazena nová garáţová vrata dle původní dokumentace vzniku stavby, vnitřní dveře jsou z 50% ponechány a repasovány, nové dveřní výplně jsou provedeny jako atyp, aby plně korespondovaly se stávajícími a nebyl tak narušen celkový dobový vzhled stavby



Úpravy povrchů nášlapné vrstvy podlah provedeny dle účelu místností, keramické dlaţby, podlahy z dřevěných fošen nebo palubek, vnitřní i venkovní omítky jsou hladké vápenné štukové, u 1.NP jsou aplikovány omítky sanační na předem upravený podklad ( odsolovací nátěry ), povrch stěn natřen silikátovými barvami v poţadovaných odstínech, s nízkým součinitelem difuzního odporu pro zajištění prodyšnosti, keramické obklady stěn provedeny v prostorách sociálního vybavení a kuchyně



Technické zařízení budovy veškeré stávající rozvody technického zařízení byly odstraněny a provedeny nové tak, aby splňovaly současné předpisy, poţadavky i potřeby nového majitele, elektroinstalace – slaboproud, silnoproud, hromosvod ústřední vytápění – plynový kotel se zásobníkem ohřevu teplé uţitkové vody, ocelové deskové radiátory v kombinaci s podlahovým vytápěním, rozvody z měděného potrubí s tepelným izolantem, vodovod, kanalizace – veškeré rozvody provedeny nové včetně napojení domu na veřejné sítě, pouţitý materiál:

PVC, PP, PE-HD včetně výtokových a

vtokových armatur, zařizovací předměty osazeny nové keramické nebo akrylátové.

- 43 -

Tab. 8: 33 KALKULACE NÁKLADŮ A VÝNOSŮ MODERNIZACE OBJEKTU č.p. 369 v Kutné Hoře Celkové náklady na nákup, pořízení nemovitosti

1 900 000

Kč

Celkové náklady provedené modernizace

2 910 000

HSV PSV

1 160 000 1 750 000

Náklady celkem Stanovená nová porovnávací hodnota majetku jako celku

4 810 000 6 700 000

Kč Kč Kč Kč Kč

(hodnota majetku jako celku, kupní cena)

(viz "Praktická část bakalářské práce - 2.2 Odhad tržní hodnoty provozní budovy)

Zhodnocení majetku po modernizaci, zisk

1 890 000 28,2

Kč %

(zaokrouhleno na tisíce)

FOTODOKUMENTACE MODERNIZACE DOMU č.p. 369 34

33 34

Pohled z ulice - stávající stav

Pohled ze zahrady – stávající stav

Pohled z ulice – nový stav

Pohled ze zahrady – nový stav

Tab. 8: vlastní úpravy a zdroj fotodokumentace – vlastní úpravy a zdroj

- 44 -

Rekapitulace provedené modernizace objektu Na tomto uvedeném příkladu můţeme názorně konstatovat, jaký vliv měla provedená modernizace objektu na její budoucí trţní hodnotu, tak i na hodnotu uţitnou nebo provozně ekonomickou. Důsledky zhodnocení modernizovaného objektu: technické zhodnocení objektů majetku a prodlouţení jeho ţivotnosti v dobrém provozuschopném stavu zvýšení vyuţitelnosti, funkčních vlastností objektu v celém jeho objemu včetně příslušenství zlepšení jeho tepelně technických vlastností, vnitřního prostředí sníţení provozních nákladů, především energií sníţení poloţek na vytvoření rezerv pro opravy a údrţbu zlepšení estetického hlediska zvýšení trţní hodnoty zvýšení moţnosti obchodovatelnosti na trhu s nemovitostmi. Nemovitost nabyl stávající vlastník v roce 2001 za cenu 1.900.000,- Kč, která byla stanovena odhadcem a nabízena realitními kancelářemi v daném regionu. I přes růst cen nemovitostí lze předpokládat, ţe v případě ponechání objektu ve stávajícím stavu by jeho trţní hodnota nebyla k dnešnímu dni vyšší, a to z důvodů pokračování degradace jeho konstrukcí a omezené funkčnosti. Postupně by se náklady na opravu zvyšovaly a mohli bychom dospět k závěru, zda se nám moţné vynaloţené prostředky na modernizaci ekonomicky zhodnotí, případně navrátí. Z výše uvedených údajů je patrné, ţe realizovaný nákup nemovitosti a jeho následná modernizace byla dobře načasována, vhodně zvolena co do rozsahu a měla příznivý vliv na celkové zhodnocení nemovitosti včetně zvýšení trţní hodnoty a vytvoření ekonomického zisku při následném prodeji. Závěrem bych rád zdůraznil, ţe nemovitost se nachází ve velmi lukrativní lokalitě pro obchodování s nemovitostmi a takto provedená modernizace se vlastníkovi vyplatí pro následný prodej. Lokalita bohuţel není vhodná v případě posuzování nemovitosti při pouţití výnosové metody, která je velmi nízká ( viz. kap 2.2.) V takovém případě nelze uvaţovat s návratností vynaloţených finančních prostředků na modernizaci.

- 45 -

1.9.5 Závěr teoretické části Poloţíme-li si otázku, zda modernizaci provádět, či nikoliv, zda se vyplatí, nebo zda je nedůleţitým vynaloţením prostředků, můţeme odpovědět, ţe včasná, rozumně a citlivě provedená modernizace smysl má. V případě zateplení budov při modernizace je doprovodným jevem nezanedbatelný finanční efekt – návratnost investice je poměrně krátká, a vzhledem k rostoucím cenám energií lze do budoucna počítat s podstatně niţšími náklady za spotřebované energie, neţ by tomu bylo v případě bez provedení modernizace. V příkladě výměny oken závisí doba prosté návratnosti na druhu vytápěcího média a na ceně nových oken. Výsledné sníţení tepelných ztrát výplněmi otvorů bude rovněţ výrazně ovlivněno i sníţením tepelných ztrát přirozenou infiltrací. Při výměně oken se rovněţ anulují tepelné ztráty netěsnostmi mezi okenními rámy a ostěním, které jsou zvláště u starých panelových budov značné. Při výměně oken si musíme uvědomit, ţe kvalita oken a způsob jejich osazení ovlivňuje i kvalitu okolního zdiva (např. zatékání způsobuje narušení okolních stěn, následkem jsou pak vynucené opravy zdiva). Finanční stránka se na první pohled zdá nepříznivá, v širších souvislostech však modernizace opodstatnění má. Výplněmi otvorů dochází k nejvyšším tepelným ztrátám a při komplexním sníţení energetické náročnosti budovy lze sníţit i výkon zdroje tepla, osadit účinný regulační systém a tím dosáhnout podstatně niţších nákladů na provoz budovy. V neposlední řadě je důleţitým faktorem při rozhodování o výměně oken také estetické hledisko. Modernizací objektu je technicky zhodnocen majetek a prodlouţena jeho ţivotnost v dobrém provozuschopném stavu. S modernizací jsou zpravidla spojeny náklady na průběţnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobou ţivotností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji, neţ celá stavba, a musí být tedy pravidelně vyměňovány během její ţivotnosti. Modernizace by měla být posuzována také v závislosti na nejlepším a nejvyšším vyuţití nemovitosti, které musí být technicky reálné, ekonomicky přiměřené a legislativně moţné. Před kaţdým investičním záměrem je nutné porovnat nárůst trţní hodnoty majetku s předpokládanými investičními náklady např. na technické zhodnocení a určit návratnost vloţené investice, popř. posoudit jednotlivá technická zhodnocení z hlediska změny trţní hodnoty majetku po jejich realizaci.

- 46 -

Ve výnosovém způsobu ocenění jsou uvaţovány poloţky na vytvoření rezervy finančních prostředků na renovaci, které jsou ukládány po dobu ţivotnosti nemovitosti. Po skončení ţivotnosti některých prvků stavby je moţno tuto částku pouţít na modernizaci objektu tak, aby nedošlo k jeho morálnímu opotřebení a byla zachována nebo prodlouţena jeho ekonomická ţivotnost. Pokud by tato rezerva nebyla vytvořena, došlo by k znehodnocení majetku a nemovitost by si tak nezachovala svou hodnotu. V účetní terminologii můţe modernizace souviset s technickým zhodnocením stavby, pokud náklady s ní spojené převýšily určitou částku a konstrukce jsou vyměněny za prvky s lepšími uţitnými vlastnostmi. Jedná se o investiční náklady, které se projeví ve zvýšení kvality či kvantity stavby, coţ se můţe v budoucnu odrazit např. ve zvýšení příjmů z nemovitosti nebo sníţením provozních nákladů. Modernizace je prováděna většinou v souvislosti se změnou vlastníka, kdy má kaţdý individuální představu o vyuţití, vzhledu i funkčnosti nemovitosti. Při koupi nemovitosti má provedená modernizace stavby významný vliv na rozhodování investorů. Důleţitým faktorem je skutečnost, zda nemovitost splňuje současné standardy bydlení a umoţňuje okamţitou obyvatelnost nebo je nutné očekávat další výdaje v důsledku jejího morálního opotřebení, které nesplňuje poţadavky na moderní bydlení nebo jiné komerční vyuţití, i přes její funkčnost. Další stavební náklady je pak nutno uvaţovat s časovým rozloţením do konkrétních období po dobu ekonomické ţivotnosti stavby, kdy budou případné stavební a realizační práce spojené s modernizací probíhat, s ohledem na délku předpokládaného vlastnictví, na trvání nájemního vztahu či jinak zvoleného časového úseku. Základní faktory ovlivňující význam modernizace objektů zlepšení funkčních vlastností nemovitosti náhrada za konstrukce s lepšími uţitnými vlastnostmi – kvalita stavby estetické hledisko ekonomické zhodnocení nemovitosti analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití nemovitosti úspora nákladů a energií na provoz prvotní posouzení investice na modernizaci a její návratnost

- 47 -

časové rozloţení investic do modernizací z hlediska ţivotnosti jednotlivých stavebních prvků a včasnost jejich provedení a tím prodlouţení ekonomické ţivotnosti stavby argument pro rozhodování investorů – bez nutnosti další investice do nemovitosti Vliv modernizace na stavební objekty musí mít vliv a charakter ne dílčí, ale komplexní. To znamená posouzení nosných stavebních konstrukcí, ostatních doplňkových konstrukcí a materiálů, ale i technické zařízení a vybavení budov včetně příslušenství. Existuje celá řada dalších kritérií a moţností spojených s modernizací objektů, na základě kterých můţeme provést hodnocení nemovitostí. Jsou zde uvedeny pouze některé příklady, nejčastěji pouţívané a bohuţel ne vţdy dobře provedené nebo zvolené. Přestoţe tato problematika na první pohled vypadá velmi jednoduše, jedná se o záleţitost nesmírně rozsáhlou a sloţitou, kterou nemůţe provádět kaţdý „všeuměl“. Přes všechna úskalí můţeme závěrem uvést nepsané pravidlo „ Například dům, který dobře funguje a navíc dobře vypadá, lze prodat (pronajmout) výhodněji, neţ-li dům bez těchto vlastností“.

- 48 -

2. Praktická část 2.1 Odhad tržní hodnoty rodinného domu Tab. 9: 35

Odhad tržní hodnoty č. 001 Rodinný dům čp. 1784, ul. Trnková, Čáslav na pozemku St.č. 3548 a pozemky St.č. 3548, č. 358/2 – orná půda v kat. území č. 618349 Čáslav, obec č. 534005 Čáslav okres CZ0205 Kutná Hora Vlastník (vlastníci)

pan Pažúr Marek, r.č. 711119/4200

nemovitostí:

Trčkova 1878, Havlíčkův Brod 1, 580 01 a paní Pažúrová Renata, r.č. 686008/1162 Květinová 1650, Čáslav – Nové Město, 286 01 vlastnický podíl: LV č.11289-SJM, LV č.10809-1/1-Pažúr Marek

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) majetku

Objednatel odhadu:

pan Pažúr Marek, Trnková 1784, 286 01 Čáslav, tel. 327316116

Ocenění je provedeno ke dni:

14.06. 2008

Ocenění vypracoval:

Pavel Srnský, Lísková 1728, 286 01 Čáslav

IČO: 464 01 172, DIČ/ RČ / tel. 603 461 448 Odhad obsahuje 53 stran textu včetně titulního listu a část přílohovou, a objednavateli se předává v 3 vyhotoveních. Datum vyhotovení : 30.6. 2008

35

Tab. 9: Titulní list odhadu, zdroj – Contrastav s.r.o., vlastní úpravy

- 49 -

2.1.1. Obsah Úvod

x

Přehled oceňovaného majetku a vlastníků dle LV

x

Podklady pro vypracování ocenění

x

Seznam příloh

x

Popisné informace

x

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

x

Ocenění

x

Stanovení trţní hodnoty

x

Omezující podmínky a předpoklady

x

Osvědčení

x

- 50 -

2.1.2. Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé (dlouhodobé) vlastnosti oceňovaných nemovitostí a jiţ existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 14.06. 2008. Je mi známo, ţe odhad má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom, ţe by odhad měl zároveň slouţit i pro jiný účel jako, např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně vyuţíván, ani není v souvislosti

s ním

uzavřena

libovolná

nájemní

smlouva.

Podle

poţadavku

objednavatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez

- 51 -

jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl, změřil a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný, majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

- 52 -

2.1.3. Přehled oceňovaného majetku a vlastníků dle LV LV č. 11289 pro obec a kat. území Čáslav, okres Kutná Hora SJM

pan Pažúr Marek, r.č. 711119/4200 Trčkova 1878, Havlíčkův Brod 1, 580 01 a paní Pažúrová Renata, r.č. 686008/1162 Květinová 1650, Čáslav – Nové Město, 286 01

LV č. 10809 pro obec a kat. území Čáslav, okres Kutná Hora 1/1

pan Pažúr Marek, r.č. 711119/4200 Trčkova 1878, Havlíčkův Brod 1, 580 01

Rodinný dům čp. 1784, ul. Trnková, Čáslav na pozemku St.č. 3548 a pozemky St.č. 3548, č. 358/2 – orná půda, v kat. území č. 618349 Čáslav, obec č. 534005 Čáslav, okres CZ0205 Kutná Hora Na oceňovaných pozemcích se dále nacházejí okrasné a ovocné porosty, jímka uţívaná na dešťovou vodu, vrtaná studna uţívaná na zalévání, zpevněné plochy ze zámkové dlaţby, revizní kanalizační šachta a vodoměrná šachta včetně přípojek. Oplocení k ulici z ocelových profilů se zděnými sloupky a podezdívkou z lícového zdiva, vjezdová vrata s elektrickým pohonem, vrátka. Součástí uličního oplocení je zděný pilíř pro HUP s plynovodní přípojkou a

elektro měření včetně elektro přípojky. Zbývající strany

hranice pozemku jsou oploceny drátěným pletivem s podhrabovými deskami. Zahradní úpravy řešeny kamenným schodištěm na terasu s opěrnými zíďkami, svahováním terénu k objektu ohraničeným zahradními obrubníky s kamenným

zásypem

po

celém

obvodu domu a zahradním osvětlením. Jednotlivé venkovní úpravy a porosty nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.

- 53 -

2.1.4. Podklady pro vypracování ocenění Výpis z LV č. 11289 pro obec 534005 Čáslav a k.ú. 618349 Čáslav, okres CZ 205 Kutná Hora, řízení PÚ 1938/2008 ze dne 18.06.2008 Výpis z LV č. 10809 pro obec 534005 Čáslav a k.ú. 618349 Čáslav, okres CZ 205 Kutná Hora, řízení PÚ 125071_37/2008 ze dne 14.06.2008 Snímek katastrální mapy ze dne 18.06.2008, PÚ 1938/2008 Kupní smlouva na nemovitost vloţená do katastru nemovitostí pod č.j. V2368/2001-205 s právními účinky vkladu vzniklými dnem 29.10.2001 Kolaudační rozhodnutí povolující uţívání RD vydané MÚ Čáslav Výst.19867/2004, právní moc ke dni 13.12.2004, vloţeno do katastru nemovitostí pod č.j. Z-14693/2004-205 Rozhodnutí o přidělení čísla popisného (evidenčního) MÚ Čáslav Výst.19867/2004 ze dne 13.12.2004 Projektová dokumentace skutečného provedení stavby zhotovená firmou Contrastav s.r.o., IČO: 256 13 456, se sídlem v Čáslavi Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí Znalecký posudek vypracovaný Ing. Miroslavem Bartůňkem, pod poř.č. 3758/228 znaleckého deníku Prohlídka, měření nemovitostí a vlastní fotodokumentace Údaje získané z vlastní databáze a z internetových serverů www.cuzk.cz, www.sreality.cz a www.reality.cz. 2.1.5. Seznam příloh Výpis z LV č. 10809 pro obec 534005 Čáslav a k.ú. 618349 Čáslav, okres CZ 205 Kutná Hora, řízení PÚ 125071_37/2008 ze dne 14.06.2008 Výpis z LV č. 11289 pro obec 534005 Čáslav a k.ú. 618349 Čáslav, okres CZ 205 Kutná Hora, řízení PÚ 1938/2008 ze dne 18.06.2008 Snímek katastrální mapy ze dne 18.06.2008, PÚ 1938/2008 Fotodokumentace Mapa oblasti Porovnatelné internetové nabídky nemovitostí Půdorysy NP z PD

- 54 -

2.1.6. Popisné informace LOKALITA: Čáslav je městem, které má asi 10 000 obyvatel, s plně vybudovanou infrastrukturou. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Čáslav v místní lokalitě Na Skále, která patří do východní části intravilánu města. Centrum města je vzdálené asi 1 km, okolní zástavu tvoří rozestavěné i dokončené novostavby rodinných domů. Předmětem ocenění je pouze hlavní objekt rozestavěného rodinného domu s příslušnými pozemky. Správním centrem je město Čáslav. Město leţí při hlavní silnici č. 38 směr Havlíčkův Brod - Kolín. V Čáslavi jsou mateřské, základní a střední školy, moţnost zaměstnání, jsou zde obchody, sluţby, nemocnice, kino, divadlo, sportovní areál. V Čáslavi je vlakové a autobusové nádraţí. Z pohledu odhadce lze polohu oceňovaných nemovitostí hodnotit jako velmi dobrou, ovlivňující obvyklou cenu kladně. Důvodem je, ţe nemovitost je umístěna v oblíbené klidné části města, která je vhodná pro rodinné bydlení s dobrou dostupností do bývalého okresního města Kutná Hora a do města Kolín, kde se nacházejí pracovní moţnosti a dobré dopravní spojení do hlavního města Prahy. UMÍSTĚNÍ: Oceňovaný objekt je volně stojící. K hlavnímu objektu nenáleţí další rozhodující stavby, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou. Vlastník staveb a pozemků je shodný. Nemovitosti jsou umístěny v zóně rodinných domů v blízkosti hlavní silnice č. 38. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy, jiţně od domu jsou pole bez zástavby. Tvar pozemku je zhruba obdélníkový a je mírně sklonitý k jihozápadu. V blízkosti oceňovaných nemovitostí se nenacházejí stavby a provozy, které negativně ovlivňují ţivotní prostředí a tím i cenu obvyklou. Věcná břemena se k oceňovaným nemovitostem podle předloţeného listu vlastnictví neváţou. Uţívání nemovitosti pro určený účel není nijak omezeno.

- 55 -

Z výpisu LV vyplývá omezení vlastnického práva – zástavní právo smluvní, k zajištění pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru, podrobnosti viz List vlastnictví: 10809 (pozemek) a 11289 (stavba). PŘÍSTUP: Hlavní objekt rodinného domu je přístupný z místní městské komunikace ul. Trnkoválokalita Na Skále (v majetku města Čáslav), která je napojená navazujícími komunikacemi na hlavní silnici procházející městem – ul. Jeníkovská, přímo navazující na silnici č. 38. Vzhledem k tomu, ţe jde o státní silnici, očekávám bezproblémový přístup. Nemovitosti jsou tedy přístupné bezproblémově. Přístup k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. INŢENÝRSKÉ SÍTĚ: Hlavní objekt na pozemku je napojen na následující inţenýrské sítě: vodovod z řádu, veřejnou kanalizaci, plyn, elektřinu a telefon. POPIS STAVBY: Jedná se o nepodsklepený, samostatně stojící, rodinný dům se dvěma nadzemními podlaţími. Objekt obsahuje jednu bytovou jednotku. V 1.NP se nachází - obytné přízemí s garáţí a terasou, 2.NP - obytné podkroví se sedlovou střešní konstrukcí v podélné ose. V kaţdém podlaţí se nachází sociální vybavení, půdní prostory jsou neobytné. Konstrukční a materiálové řešení: Základové konstrukce – základové pasy z prostého betonu. Svislé nosné konstrukce – cihelné bloky P+D Porotherm, tl. 440 mm. Svislé nenosné vnitřní konstrukce – v 1.NP provedeny z cihelných tvarovek Porotherm, ve 2. NP ze sádrokartonových systémových konstrukcí. Vodorovné nosné konstrukce – prefabrikované předpjaté stropní panely Spiroll se ztuţujícími ţelezobetonovými věnci. Střešní konstrukce – dřevěný krov vaznicové soustavy sedlového tvaru, střešní krytina tvrdá, skládaná z betonových tašek Bramac na latě a kontralatě, klempířské prvky provedeny z mědi.

- 56 -

Schodiště – ţelezobetonové monolitické, atyp, s dřevěným masivním obkladem schodišťových stupňů. Podlahové konstrukce – podkladní a vrchní betonové mazaniny, vyztuţené KARI sítí s vloţenou tepelnou izolací, krytiny z keramické dlaţby a vícevrstvých skládaných dřevěných lamel. Podhledy – sádrokartonové systémové konstrukce s vloţenou tepelnou izolací z minerálních vláken. Výplně otvorů v obvodových konstrukcích – okna i dveře plastová s izolačním dvojsklem, střešní okna Velux, garáţová vrata sekční, ocelová s povrchovou úpravou, tepelně izolována. Výplně otvorů vnitřní – dveře dřevěné, osazené do dřevěných obloţkových skládaných zárubní. Úpravy povrchů – vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní omítky strukturované minerální, probarvené. Ústřední vytápění – teplovodní, zdroj ohřevu zajištěn plynovým kotlem se zásobníkem pro ohřev TUV,

radiátorová tělesa ocelová desková, prostory přízemí a koupelen

řešeny podlahovým vytápěním s ekvitermní regulací. Vnitřní rozvody vody provedeny z polypropylenového potrubí s polyetylénovou izolací. Venkovní připojení je zhotoveno z PE potrubí s plastovou vodoměrnou šachtou, osazenou vodoměrnou soustavou, umístěnou na vlastním pozemku. Příkon elektrické energie – proveden kabelovou přípojkou NN přes zbudovaný elektroměrový zděný pilíř na hranici pozemku, připojení zakončeno pojistným rozvaděčem se samostatnými okruhy, umístění v 1.NP – zádveří. Výstavba domu byla zahájena v roce 2003 a byla prováděna dodavatelsky. Objekt byl dostavěn a kolaudován na konci roku 2004 a splňuje současné poţadavky moderního bydlení, je velmi dobře udrţovaný v dobrém stavebně–technickém stavu a dobře vybavený. Měření radonu v podloţí nepředloţeno - případné riziko nehodnoceno, z důvodů pouţitých technologií a materiálů se nepředpokládá. Další popis vybavení a konstrukcí je uveden v následujícím při výpočtu nákladové hodnoty a hodnocení koeficientu vybavení stavby K4.

- 57 -

VYHODNOCENÍ NABÝVACÍ CENY: Současní vlastníci získali nemovitosti vlastní výstavbou, pozemek byl zakoupen v roce 2001 za jednotkovou cenu 350 Kč/m2. Tohoto převodu jiţ nelze v současné době pouţít pro porovnání ceny, a to z důvodu poměrně výrazného posunu cen nemovitostí. Po dokončené výstavbě byla upravena zahrada včetně osázení malých porostů, provedeno oplocení, realizována vrtaná studna a venkovní úpravy přístupových zpevněných ploch. Budoucí kupní cena dle ústního sdělení vlastníků a

realitního makléře má být

4.100.000 Kč, tuto hodnotu povaţuji v této lokalitě i v případě, ţe se jedná o dům v dobrém stavebně-technickém stavu za mírně nadhodnocenou, vzhledem ke kupní síle v místě. Z provedené analýzy trhu můţeme konstatovat určitou stagnaci cen nemovitostí v regionu, nepředpokládá se vyšší cena trţní, prodejní oproti ceně nákladové při pořízení stavby dodavatelsky. Lze předpokládat pouze zhodnocení ceny pozemku s odstupem od doby jeho nabytí, kde lze zaznamenat určitý vzestup cen k datu provedení ocenění.

- 58 -

REKAPITULACE VÝMĚR A PLOCH: Tab. 10:36 Podlahové plochy - dispozice 1.NP - Přízemí zádveří chodba příruční sklad koupelna + WC schodiště pracovna kuchyň + obývací pokoj spíţ zimní zahrada, krytá terasa garáţ

4,00 m2 6,70 m2 1,50 m2 4,30 m2 5,25 m2 7,40 m2 52,30 m2 2,20 m2 12,00 m2 29,30 m2 Celkem

2.NP - Podkroví

14,50 m2 12,00 m2 19,10 m2 5,10 m2 23,00 m2 6,10 m2 23,90 m2

schodišťová hala koupelna s WC loţnice lodţie pokoj šatna pokoj Celkem Podlahové plochy celkem

36

124,95 m2

Tab. 10: Podlahové plochy a dispozice Zdroj: vlastní úpravy

- 59 -

103,70 m2 228 m2

VYUŢITÍ A RIZIKA: Rodinný dům je uţíván v 1.NP a 2.NP. Objekt je ke dni ocenění běţně vyuţíván. Oceňovaný objekt je volně stojící. Vlastník staveb je shodný - SJM, pozemek je ve vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků staveb. Nejedná se o stavby na cizích pozemcích. K hlavnímu objektu nenáleţí další rozhodující stavby, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou. Prohlašuji, ţe objekt oceňuji v souladu s doloţeným právním stavem. Věcná břemena se k oceňovaným nemovitostem podle předloţeného listu vlastnictví neváţí. V blízkosti oceňovaných nemovitostí se stavby a provozy, které negativně ovlivňují ţivotní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Hlučnost z provozu silnice č. 38 k domu díky odstupu doléhá mírně, nepravidelně v závislosti na jeho hustotě . Provoz přilehlého vojenského letiště zatěţuje hlukem celou lokalitu a okolí města Čáslav dle stanovené

povolené vyhlášky. Uţívání nemovitostí pro určený účel není nijak

omezeno, ani z výpisu z LV ţádné omezení nevyplývá. Z LV č.10809 a LV č. 11289 vyplývá, že na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní s oprávněním pro XXXXXX, ke kterému při stanovení obvyklé ceny nemovitostí nepřihlížím a ponechávám jeho posouzení plně v kompetenci bankovního ústavu. Příznivé vlivy na hodnotu: umístění nemovitosti v obci vhodné pro rodinné bydlení tvar a přiměřená velikost pozemku u nemovitosti pozemky jsou zcela zasíťované včetně plynu o podobné nemovitosti k bydlení ve městech jako je Čáslav, Kutná Hora i Kolín je trvalý zájem, za předpokladu příznivé ceny dům je ve velmi dobrém stavebně – technickém stavu vhodně upravené okolí domu. Záporné vlivy na hodnotu: zásadní nejsou, kromě skutečnosti občasné vzdálené zvýšené hlučnosti okolního provozu (doprava, letecký provoz) Ze všech těchto pohledů hodnotím oceňované nemovitosti jako zástavu vhodnou.

- 60 -

2.1.7. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z technického i právního hlediska okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení, tak i pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

- 61 -

2.1.8. Ocenění Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích, a to: porovnávací, výnosová a nákladová. Stručná charakteristika těchto metod: metoda porovnávací (trţní, statistická), v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. metoda výnosová (příjmová), vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem), dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti metoda nákladového ohodnocení (věcná), jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).

V daném případě bude pouţito těchto metod: stanovení nákladové (věcné) hodnoty aplikací cenového rozpočtu porovnávací metoda Pozn.: Nemovitosti se výnosově nehodnotí, protoţe se objekty tohoto typu běţně v lokalitě nepronajímají.

- 62 -

2.1.8.1. Porovnávací metoda Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů odhadce, konzultací s realitními kancelářemi a

přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu

nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvaţovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1m2 , apod.. STANOVENÍ POROVNÁVACÍ HODNOTY POZEMKŮ V obci není schválená cenová mapa. Nemovitost se nachází v zóně rodinných domů. Hodnota oceňovaných pozemků je stanovena porovnáním s internetovými nabídkami pozemků nacházejícími se ve shodném regionu. Jsou vybrány tři pozemky nabídnuté k prodeji, podrobnější údaje o těchto porovnatelných pozemcích jsou uvedeny v přílohách odhadu. V případě porovnání, kdy se jedná o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsou dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, respektive zveřejnění nabídek, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi a podobně. Výpočty pouţité při stanovení porovnávací hodnoty pozemků jsou uvedeny v následující tabulce. Výsledná jednotková hodnota je na základě vyhodnocení nabídek realitních kanceláří a na základě mých osobních zkušeností s prodeji nemovitostí v tomto regionu zaokrouhlena směrem dolů, tedy ve výši 750,00 Kč/m2. Celková porovnávací cena pozemků tedy je

740 000,00 Kč.

- 63 -

Tab. 11:

TABULKA – POZEMEK 37 Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

3548,358/2

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku Katastrální území

Čáslav Skála Čáslav

Čáslav Ţacká Čáslav

Čáslav Ţacká Čáslav

Čáslav Ţacká Čáslav

Obec

Čáslav

Čáslav

Čáslav

Čáslav

Okres

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

750 000

885 000

1 181 030

933

1106

1327

0

804

800

890

0

Datum transakce

12.6.2008

12.6.2008

5.2.2008

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

1,00 804

1 800

1 890

0 0

0,85 757

0 0

983 X

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota 37

Nabídka

Nabídka 0,85 683

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

0,85 680 Absolutní vlastnictví

1 683 Bez věcných břemen

Rodinný dům

Nabídka

Bez věcných břemen

1 680 Bez věcných břemen

Absolutní vlastnictví 1 757 Bez věcných břemen

1 683

1 680

1 757

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1 683

1 680

1 757

Tab. 11: Stanovení porovnávací hodnoty pozemků, Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

- 64 -

0 0

0 0

0 0

Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ano

Ano 1 683

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Ano

Dobrá

1 680 Nejsou

1 683

Shodná

Shodná

Pravidelný

Rovinný

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Nezjištěna

Autobus

Výborné

Autobus

Výborné

Ne

0 0

1 757

0 0

1 757

0 0

1 757

0 0

1 757

0 0

0 0

Výborné 1 680

Ne

Ne

1 683

1 680

1 757

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 683

1 680

1 757

- 65 -

0 0

Autobus

Výborné

Ne

1 757

Nezjištěna

1 680

1 683

0 0

1 757

1 680

1 683

1 757

Kompletní

1 680

1 683

0 0

Rovinný 1 680

1 683

1 757

Pravidelný

1 680

1 683

0 0

Shodná 1 680

1 683

1 757 Nejsou

1 680

1 683 Pravidelný

Ano

0 0

Tab. 11: E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Obdobná

Korekce Upravená hodnota Moţná 30% zastavitelnost plochy Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

Obdobná 1 683

30% plochy

Větší 1 680

30% plochy

1,2 908

1 0

30% plochy

1 683

1 680

1 908

1 0

757

683

680

908

0

983

933

1106

1327

0

Celková 744207 porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel

637500

752250

1204651

0

trţní hodnota

Zaokrouhleno

598 500

Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

1

st.3548

185

jednotková hodnota v Kč/m2 750

2

358/2

798

750

Celkem

983

138 750 737250

740 000

Pozn.: N/A = nezjištěno, neaplikováno Tabulka 11 – Stanovení porovnávací hodnoty pozemků Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

STANOVENÍ POROVNÁVACÍ HODNOTY MAJETKU JAKO CELKU Oceňovaná nemovitost uvedené velikosti, vybavení, technického stavu, je v místě, kde se nachází podobné běţně obchodovatelné nemovitosti, a to především proto, ţe poptávka po nich je v souladu s nabídkou. Srovnání cen (stanovení srovnatelné hodnoty) bylo provedeno pro stav nemovitosti v době prohlídky. Jako podklady byly pouţity údaje z internetové nabídky rodinných domů v regionu, jejichţ podrobnější popis je uveden v přílohách odhadu. Podle internetových nabídek jsou v současné době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, nabízeny tyto pro srovnání pouţitelné nemovitosti v příloze ocenění, a to včetně orientačních fotografií: č. H25332, H25319 a D78-000676.

- 66 -

Vlastní hodnocení vychází z výměr ploch uvedených v předchozích oddílech ocenění. V případě porovnání, kdy se jedná o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace porovnávací hodnoty oceňovaného majetku zvolil za porovnávací jednotku cenu jednoho metru čtverečního celkové podlahové plochy staveb. Při porovnání jsou dále vzaty v úvahu faktory, jako např. datum transakce, respektive zveřejnění nabídek, lokalita, dostupnost, vybavenost a stavebně-technický stav objektů, moţnost parkování a podobně. Výpočty pouţité při stanovení porovnávací hodnoty majetku jako celku jsou uvedeny v následující tabulce. Níţe uvedená tabulka obsahuje nemovitosti, jejichţ parametry jsou porovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Cenové údaje jsou poměrně aktuální. Ve výše uvedených databázích jsou uvedeny i další obchody s podobnými nemovitostmi v podobných sídlech, v tabulce je proveden jen výběr případů převáţně dle stavebně-technického provedení, rozsahu, umístění a stáří odpovídající nejvíce oceňované nemovitosti. Srovnatelná hodnota vypočtená v následující tabulce je moţná, reálná na současném trhu s nemovitostmi v regionu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe porovnávací hodnota majetku jako celku je po zaokrouhlení

- 67 -

3 850 000,00 Kč.

Tab. 12:

TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK 38 Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Rodinný dům č.p. 1784 St.3548, 358/2 Trnková 1784 Čáslav

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost 1 Rodinný dům

Adresa Čáslav nemovitosti Katastrální Čáslav území Obec Čáslav Čáslav Okres Kutná Hora Kutná Hora B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Čáslav

Kutná Hora

Chotusice

Čáslav

Kutná Hora

Čáslav

Čáslav Kutná Hora

Kutná Hora Kutná Hora

Chotusice Kutná Hora

Plocha 983 287 207 537 pozemku Hodnota za 1 750 750 750 1000 m2 pozemku Hodnota 737250 215250 155250 537000 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 228 200 112 220 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 3 148 000 3 500 000 4 350 000 celkem Prodejní cena 2932750 3344750 3813000 bez ceny pozemku Cena za 1 X 14664 29864 17332 porovnávací jednotku Datum 5.6.2008 17.3.2008 2.4.2008 transakce

38

200 350 70000

200 1 700 000 1630000 8150 30.5.2008

Tabulka 12. - Stanovení porovnávací hodnoty majetku jako celku, Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní

úpravy

- 68 -

Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

1

1

1

1

14664

29864

17332

8150

Nabídka

Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Nabídka 0,8

0,8

0,85

11731

23891

13865

6928

Korekce

Existence věcných břemen

Ne

1

1

11731

23891

13865

6928

Ne

Ano

1

1

11731

23891

13865

6928

Ne

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

11731

23891

13865

6928

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

11731

23891

13865

6928

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Ne

1

Ano

Upravená hodnota

Ne

1

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

Absolutní

1

Rodinný dům

Upravená hodnota

Absolutní

1

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

Absolutní

Ne

Upravená hodnota

Nabídka

0,8

Absolutní

Upravená hodnota

Nabídka

Ne

Ne

1

1

1

1

11731

23891

13865

6928

E. Technické parametry Lokalita

Shodná

Horší

Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota

Horší

1

0,8

0,9

1,5

11731

19113

12479

10391

Technický stav Novostavba Novostavba objektu Korekce

Lepší

Dům po Novostavba rekonstrukci

Horší

1

0,9

1

1,25

11731

17202

12479

12989

- 69 -

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Funkční vyuţitelnost budovy

Rodinný dům

Dobrá

1

1

1

1

11731

17202

12479

12989

Rodinný dům

Rodinný Rodinný dům+ţivnost dům

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Rodinný dům

1

1,15

1

1

11731

19782

12479

12989

1

1

1

1

11731

19782

12479

12989

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost

autobus, vlak

autobus, vlak

autobus, vlak

Korekce Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

autobus

1

1

1,05

1,05

11731

19782

13103

13639

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

autobus, vlak

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

11731

19782

13103

13639

1

1

1

1

11731

19782

13103

13639

Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce

Garáţ

Garáţové stání

Korekce Upravená hodnota

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

230

dvougaráţ

Garáţ

Garáţ

1,15

1,05

1

1

13491

20771

13103

13639

200

112

220

200

1

0,7

1

1

13491

14540

13103

13639

Jiná korekce

- 70 -

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

13491

14540

13103

13639

13491

14540

13103

13639

2698130 1628438,364

2882628

2727703

155250

537000

70000

2913380 1783688,364

3419628

2797703

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

13693 3121984 737250 3859234

215250

Tabulka 12. – Stanovení porovnávací hodnoty majetku jako celku Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

Popis vybraných nemovitostí pro srovnání včetně jejich hodnocení, základních charakteristik a orientačních fotografií pro stanovení porovnávací hodnoty jsou uvedeny v přílohách. Další podrobnější údaje jsou v archivu autora tohoto ocenění a dále je moţné je získat v celostátní databázi nabízených nemovitostí na internetu.

- 71 -

2.1.8.2. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která reprezentuje kumulované odpisy a sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: fyzický odpis je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí funkční nedostatek je sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku ekonomický nedostatek je neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

Na základě níţe uvedených údajů a výpočtů jsem dospěl k názoru, ţe tržní hodnota oceňovaných nemovitostí indikovaná nákladovou metodou je

4 020 000,00 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následujícím rozpočtu pro realizaci stavby.

- 72 -

POLOŽKOVÝ ROZPOČET PRO PROVEDENÍ STAVBY39

39

Zdroj: Contrastav s.r.o.- str. 1-7, vlastní úpravy

- 73 -

- 74 -

- 75 -

- 76 -

- 77 -

- 78 -

Reprodukční cena stanovená na základě poloţkového rozpočtu

- 79 -

3 292 170,00 Kč

Nákladová hodnota40 Stavba

Stavba Pozemky Celkem Zaokrouhleno

bez odpočtu opotřebení Navýšení o stavební index (1,038) - fyzické opotřebení (4,00 %) - funkční nedostatky odhadem (0 %) + hodnota pozemků

Kč 3 292 170,00 3 417 270,00 136 690,00 0,00 3 280 580,00 740 000,00 4 020 580,00 4 020 000,00

Tab. 13:

Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu byl pouţit rozpočet stavby z roku 2003 včetně opotřebení. Z důvodu skutečnosti, ţe jde o novostavbu, nebylo pouţito sníţení opotřebení za funkční nedostatky. Nákladové ocenění venkovních úprav nacházejících se na oceňovaných pozemcích není provedeno, nemá výrazný vliv na trţní hodnotu majetku.

40

Tabulka 13 - Nákladová hodnota

Zdroj: vlastní úpravy

- 80 -

2.1.9. Stanovení tržní hodnoty Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu s příslušenstvím a pozemky za současných podmínek na trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházím z výsledků zjištěných pomocí věcné a srovnávací hodnoty. Výsledná obvyklá cena je platná pouze za předpokladu, ţe objekt bude v případě prodeje volný, bez dalších výdajů na vyklizení a vyprázdnění a jeho technický stav se v ţádném případě nezhorší od stavu k datu ocenění. Z výše uvedených hodnot vyplývá, ţe není velký rozdíl v hodnotách zjištěných jednotlivými metodami. Věcná hodnota je v daném případě o něco vyšší neţ hodnota stanovená srovnáním. Z uvedených důvodů se v závěru přikláním zejména k hodnotě zjištěné metodou srovnávací, která nejlépe vystihuje hodnotu oceňované nemovitosti v souvislosti se situací na trhu s podobnými rodinnými domy v regionu. Při návrhu hodnoty obvyklé ceny zohledňuji především dobrou polohu nemovitosti v sídle vhodném pro rodinné bydlení, dobře komunikačně dostupném do sousedních měst Kutné Hory a Kolína. Pro případného zájemce o nemovitost jsou příznivé tyto skutečnosti: poměrně velký rozsah uţitných ploch, dobrý technický stav a vybavenost domu, nemovitost obsahuje garáţ a dále také rozsáhlé a dobře udrţované pozemky u domu. Záporně bude případný budoucí kupující hodnotit pouze skutečnost, ţe objekt se nachází nedaleko obchvatu města a leteckého provozu = hluk.

- 81 -

Aplikací výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tab. 14: Stanovení tržní hodnoty 41 Indikace (Kč)

Váha

Váţený průměr (Kč)

% Nákladová hodnota

4 020 000,00

0

Porovnávací hodnota

3 850 000,00

100

3 850 000,00

100

3 850 000,00

Obvyklá cena – tržní hodnota

0,00

2.1.10. Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo část tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

41

Tab. 14 – Stanovení trţní hodnoty Zdroj: vlastní úpravy

- 82 -

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v odhadu trţní hodnoty předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto odhadu trţní hodnoty. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 83 -

2.1.11. Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Čáslavi, dne 30.06.2008

………………………………………. Pavel Srnský

- 84 -

2.1.12. Přílohy odhadu tržní hodnoty LV č. 10809 42

42

Zdroj: Česká pošta s.p.-Čáslav

- 85 -

LV č. 10809 43

43

Zdroj: Česká pošta s.p.-Čáslav

- 86 -

LV č. 10809 44

44

Zdroj: Česká pošta s.p.-Čáslav

- 87 -

LV č. 1128945

45

Zdroj: Katastrální úřad – Kutná Hora

- 88 -

LV č. 11289 46

46

Zdroj: Katastrální úřad – Kutná Hora

- 89 -

SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY47

47

Zdroj: Katastrální úřad – Kutná Hora

- 90 -

FOTODOKUMENTACE 48

48

Pohled z ulice - severní

Příjezd k domu

Pohled ze zahrady- jižní

Kuchyň – 1.P

Jídelna – 1.P

Obývací pokoj – 1.P

Vlastní zdroj a úpravy

- 91 -

Pohled ze schodiště

Hala se schodištěm – 2.P

Koupelna – 2.P

Koupelna – 2.P

- 92 -

MAPA OBLASTI 49

49

Zdroj:

http://www.mapy.cz/searchScreen?query=c%C3%ADrkvice+226#centerX=135165952@centerY=13543 1168@typ=base@zoom=10@vizType=none@vizIds=none

- 93 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ POZEMEK 50

50

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 94 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ POZEMEK 51

51

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 95 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ POZEMEK 52

52

Zdroj: http://www.reality.cz

- 96 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ RD

53

Zdroj: http://www.reality.cz

- 97 -

53

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ RD

54

Zdroj: http://www.reality.cz

- 98 -

54

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ RD

55

Zdroj: http://www.reality.cz

- 99 -

55

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ RD

56

Zdroj: http://www.reality.cz

- 100 -

56

VÝKRESOVÁ DOKUMENTACE – PŮDORYS 1.NP 57

57

Zdroj: Contrastav s.r.o.

- 101 -

VÝKRESOVÁ DOKUMENTACE – PŮDORYS 2.NP 58

58

Zdroj: Contrastav s.r.o.

- 102 -

2.2 Odhad tržní hodnoty rod. domu s živnostenskou provozovnou Tab. 15 59

Odhad tržní hodnoty č. 002 OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ

NEMOVITOST: Katastrální údaje:

Rodinný dům s živnostenskou provozovnou č.p. 369 a pozemky kraj Středočeský, Anenské náměstí č.p.369, 284 01 Kutná Hora CZ0205 Kutná Hora, 533955 obec Kutná Hora, 677710 k.ú. Kutná Hora, LV č. 4945 Rod. dům s ţivnost. provozovnou čp. 369 na zast. pl.č. 1357 , památkově chráněné území a pozemky zast.pl. a nádvoří č. 1357 a zahrada č.1358 LV č. 4945 - SJM

VLASTNÍK:

Účel ocenění: Objednatel ocenění: Zhotovitel ocenění:

Puchýř Karel, r.č. 530325/064 a Puchýřová Alena, r.č. 565510/2101 Anenské náměstí 369, Kutná Hora-Vnitřní město, 284 01 Kutná Hora

Pro účely úvěrového řízení - zajištění úvěru Karel Puchýř, Anenské náměstí 369, 284 01 Kutná Hora Kontakt tel. 777 254 778 Pavel Srnský, Lísková 1728, 286 01 Čáslav, IČO: 464 01 172, DIČ/RČ , KONTAKTY (tel.603461448, fax, email)

Datum místního šetření: 16.06.2008

Datum zpracování:

Počet stran: 51

Vyhotovení číslo: Počet vyhotovení: 3 02/08

Počet příloh: 7

Odhad se předává objednavateli ve 3 vyhotoveních

59

Tabulka 15 – Titulní strana odhadu trţní hodnoty provozní budovy Zdroj: Bc. Klára Mede, vlastní úpravy

- 103 -

30.06.2008

2.2.1. Obsah

Úvod

x

Přehled oceňovaného majetku a vlastníků dle LV

x

Podklady pro vypracování ocenění

x

Seznam příloh

x

Popisné informace

x

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

x

Ocenění

x

Stanovení trţní hodnoty

x

Omezující podmínky a předpoklady

x

Osvědčení

x

- 104 -

2.2.2. Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé (dlouhodobé) vlastnosti oceňovaných nemovitostí a jiţ existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 16.06.2008. Je mi známo, ţe odhad má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom, ţe by odhad měl zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je ke dni zpracování odhadu rezidenčně a komerčně vyuţíván, není však v souvislosti s ním uzavřena libovolná nájemní smlouva. Podle poţadavku objednavatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

- 105 -

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl, změřil a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory : polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení a vybavení apod., byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

- 106 -

2.2.3. Přehled oceňovaného majetku a vlastníků dle LV LV č. 4945 pro obec a k.ú. Kutná Hora, okres Kutná Hora SJM pan Puchýř Karel, r.č. 530325/064 Anenské náměstí 369, Kutná Hora-Vnitřní město, 284 01 Kutná Hora a paní Puchýřová Alena, r.č. 565510/2101 Anenské náměstí 369, Kutná Hora-Vnitřní město, 284 01 Kutná Hora

Rodinný dům s živnostenskou provozovnou čp. 369 na zast.pl.č. 1357 a pozemky zast.pl.č. 1357 a zahrada č. 1358. Další nemovitosti (pozemek a stavba)

zapsané na LV č. 4945 nejsou předmětem

ocenění. Pozn.: Na oceňovaných pozemcích se dále nachází příslušenství

sestávající

z venkovních úprav (ohradní zeď, zpevněné plochy nádvoří) a trvalé okrasné a ovocné porosty. Jednotlivé venkovní úpravy a porosty nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty přiměřeně zohledněna.

- 107 -

2.2.4. Podklady pro vypracování ocenění Výpis z LV č. 4945 pro obec a k.ú. Kutná Hora řízení PÚ 1816/2008 ze dne 09.06.2008 Snímek katastrální mapy pro obec a k.ú. Kutná Hora řízení PÚ 1816/2008 ze dne 09.06.2008 Odhad trţní hodnoty č. 26/2006 zhotovený Jiřím Pertlem v Havlíčkově Brodě dne 11.9.2006 Smlouva kupní ze dne 25.9.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 7.12.2001 pod č.j. V-2715/2001-205 Informace

získané

z internetových

serverů

www.sreality.cz,www.mu-

kutnahora.cz; www.mapy.cz Projektová dokumentace rodinného domu na celkovou přestavbu z roku 2002, vypracovaná Petrem Fraňkem Prohlídka, měření nemovitosti, fotodokumentace pořízená znalcem na místě Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, panem Karlem Puchýřem 2.2.5. Seznam příloh Výpis z LV č. 4945 pro obec a k.ú. Kutná Hora řízení PÚ 1816/2008 ze dne 09.06.2008 Snímek katastrální mapy pro obec a k.ú. Kutná Hora řízení PÚ 1816/2008 ze dne 09.06.2008 Fotodokumentace Detail Územně plánovací dokumentace Kutné Hory Mapa oblasti města Kutné Hory Porovnatelné internetové nabídky nemovitostí Půdorysy NP z PD

- 108 -

2.2.6. Popisné informace LOKALITA: Kutná Hora je okresním městem, které má asi 21.600 obyvatel. Jedná se o město s bohatou historií a kulturními památkami, které jsou zapsány do seznamu UNESCO. Město leţí při silnici č. 17 směrem Kutná Hora - Kostelec nad Černými Lesy. Obsluţnost města je zajištěna autobusovou městskou dopravou. Dále se zde nachází jeden z hlavních ţelezničních uzlů směr Praha, Brno, Kolín. To samé můţeme říci o autobusové meziměstské dopravě. V Kutné Hoře se kromě mateřských škol nachází školy základní, učební obory, střední s odborným zaměřením včetně gymnázia. Dále zde najdeme bohatou občanskou vybavenost s nemocnicí a poliklinikou, obchodní centra, sluţby, úřady, divadlo, kino, historické centrum s mnoha zákoutími a stylovými restauracemi a hotely, sportoviště – zimní a fotbalový stadion, sportovní haly, krytý plavecký bazén a další. V poslední době můţeme zaznamenat zvýšení moţnosti při hledaní pracovních příleţitosti, vzhledem k rozvíjejícím se stávajícím nebo nově budovaným podnikům a obchodům v místě. Moţnost dojíţdění za prací do blízkého okolí např. letiště NATO v Chotusicích, továrny v okolí automobilky TPCA v Kolíně. UMÍSTĚNÍ: Objekt č.p.369 se nachází v řadové zástavbě rodinných domů a v zóně ţivnostenských provozoven na Anenském náměstí v centru města Kutné Hory, cca 300 m ve vzdálenosti od centrálního náměstí. Okolní prostranství i přilehlá zástavba je udrţovaná a postupně modernizována. Přístupová komunikace je zpevněná – kamenná dlaţba včetně komunikace pro pěší. Tvar pozemku je pravidelný, mírně svaţitý v zástavbě staré městské části a památkově chráněném území. PŘÍSTUP: Stavební objekt č.p.369 je přístupný hlavním vchodem, vchodem do provozovny a vjezdem do garáţe ze zpevněné městské komunikace, Anenského náměstí, ve vlastnictví a údrţbě města Kutné Hory. Zahrada a nádvoří jsou přístupné přes objekt centrální chodbou se schodištěm, která spojuje hlavní vchod z ulice a tyto prostory.

- 109 -

INŢENÝRSKÉ SÍTĚ: Hlavní objekt na pozemku je napojen na následující inţenýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do místního řádu, plyn, elektro, telefon. Veškeré sítě se nachází v komunikacích na Anenském náměstí. POPIS STAVBY: Objekt č.p. 369 se nachází v řadové zástavbě rodinných domů na Anenském náměstí v centru Kutné Hory. V areálu se nachází rodinný dům, venkovní úpravy, pozemek a trvalé porosty. Objekt je přístupný po zpevněné komunikaci. Dům je napojen na přípojky vody, kanalizace plynu a elektro. Dům je dvoupodlaţní, hloubkového traktu, zakončený valbovou střechou. Zdivo je z větší části kamenné, vnitřní příčky a přístavek původního suchého WC s pavlačí je cihelný, stropy jsou trámové, omítané, původně černá kuchyň a chodba je zaklenuta valenou klenbou. Před modernizací byl dům vyuţíván k bydlení, přízemí a patro byly rozdělené na menší bytové jednotky. V přízemí je umístěná garáţ pro osobní vozidlo. Doklady o stáří objektu se nedochovaly, stáří nelze přesně stanovit. Původní objekt domu dle sdělení vlastníka, byl postaven jiţ v roce 1710 a od tohoto roku také uţíván. V přízemí, 1.NP domu vznikla provozovna nepotravinového charakteru se samostaným vstupem z ulice. Dále se zde nachází technická místnost, garáţ, komunikační prostory a schodiště. Dům je částečně podsklepen z kamenného zdiva s klenutými stropy, přístup je řešen z chodby spojující prostory vstupu a zadního vchodu do zahrady. Ve 2.NP vznikl byt o velikosti 3+1, doplněný obytnou halou s pracovnou. Schodiště je zaústěno do neobytných půdních prostor. Provozovna v přízemí nemá bliţší určení, dá se předpokládat vyuţití místností jako prodejní místnosti se zázemím, popřípadě jako kancelářské prostory. Konstrukční prvky a vybavení: Základy – kámen, dodatečně podbetonován, hydroizolace jiţ nefunkční nebo ţádná, zdivo smíšené a kamenné o tl. 80-90cm, stropy dřevěné s viditelnými trámy nebo dřevěným záklopem, podsklepení a částečně přízemí zaklopeny kamennou valenou

- 110 -

klenbou. Krov dřevěný s vaznicovou soustavou, krytina z vláknocementových šablon 40/40 cm Cembrit, střešní okna výlezová Velux, klempířské prvky provedeny z mědi. Vnitřní schodiště kamenné původní s kovaným zábradlím, okna dřevěná ven a dovnitř otevíravá-repliky, ostatní okna v provedení euro s viditelným členěním zasklení (zadní průčelí) , vnitřní dveře repasovány v provedení masiv s dřevěnými výplněmi, vchodové dveře provedeny z dřevěného masivu (dub) – replika, výkladec provozovny dřevěný, provedení z euro profilů s izolačním dvojsklem. Podlahové konstrukce provedeny z keramické dlaţby a podlahových prken – repasováno včetně uloţení. Vnitřní omítky vápenné štukované, keramické obklady stěn v sociálních prostorách. Venkovní omítky vápenocementové, do ½ 1.NP provedeny sanační (dtto interiér), opatřeny fasádním silikátovým nátěrem. Výtápění je ústřední, zdroj plynový kombi kotel. Zařizovací předměty keramické nebo akrylátové. Elektro – slaboproud a silnoproud, hromosvod. Nucené větrání pouze z prostor kuchyně a sociálního vybavení. Technický stav je vzhledem ke stáří, celkové rekonstrukci a modernizaci ve velmi dobrém stavu, bez závad z funkčního i technického hodnocení. Objekt je uţívaný a udrţovaný.

Další popis vybavení a konstrukcí je uveden v následujícím při výpočtu

nákladové hodnoty a hodnocení koeficientu vybavení stavby K4. VYHODNOCENÍ NABÝVACÍ CENY: V posledních letech (po roce 2003) k převodu objektu nedošlo. Budoucí kupní cena má být dle návrhu úvěrového řízení stanovena na částku 6.100.000,- Kč, tuto cenu povaţuji za reálnou – objektivní vzhledem k umístění, provedení a vyuţitelnosti nemovitostí. Při posouzení ceny jsem mohl vycházet ze skutečných prodejů, které byly realizované v obdobných lokalitách, ověřených z databází realitních kanceláří v místě. ÚZEMNÍ PLÁN. Pro Kutnou Horu byl schválen územní plán v 04/2004. Dle schváleného územního plánu se pozemky a nemovitosti nachází v zastavěném, památkově chráněném území, v centrální části a jsou plně v jeho souladu. Jedná se o stabilizované území.

- 111 -

POJIŠTĚNÍ: Pojištění nemovitostí nebylo doloţeno. Pojištění je uzavřeno proti základním ţivelným pohromám a havárii vodovodního zařízení. Pojistka byla uzavřena u České pojišťovny. REKAPITULACE VÝMĚR A PLOCH: Tab. 16: Podlahové plochy – dispozice 60 1.NP Prodejna, kancelář Kuchyňka PROVOZOVNA WC + umývárna Sklad Sklad obalů Kotelna, dílna Garáţ Celkem provozovna

60

30,30 m2 9,10 m2 2,80 m2 28,50 m2 1,80 m2 20,10 m2 13,90 m2 106,50 m2 4,70 m2 18,60 m2 7,40 m2 30,70 m2

1.NP BYT

Zádveří Chodba Schodiště Celkem

2.NP BYT

Schodiště Hala Chodba Pavlač Sklad Koupelna WC Šatna Loţnice Pracovna Pokoj hostů Obývací pokoj Kuchyň Celkem 2.NP Celkem byt

7,40 m2 9,40 m2 11,10 m2 6,70 m2 1,80 m2 6,50 m2 1,40 m2 2,40 m2 22,10 m2 6,30 m2 20,80 m2 31,40 m2 27,30 m2 154,70 m2 185,40 m2

Podlahové plochy celkem

291,80 m2

Tabulka 16 – Podlahové plochy a dispozice Zdroj: vlastní úpravy

- 112 -

VYUŢITÍ A RIZIKA: Objekt ke dni ocenění je vyuţíván v 1.NP a 2.NP, 1.PP je neuţivatelné vzhledem ke zhoršenému přístupu a parametrů jeho vnitřních prostor, v ocenění není tedy zohledněno. Oceňovaný objekt je v řadové zástavbě rodinných domů. Vlastník staveb a pozemků je shodný. Nejedná se o stavby na cizích pozemcích. K hlavnímu objektu nenáleţejí další rozhodující stavby, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou. Prohlašuji, ţe objekt oceňuji v souladu s doloţeným právním stavem. Věcná břemena, závazky k oceňovaným nemovitostem podle předloţeného listu vlastnictví nejsou. V blízkosti oceňovaných nemovitostí se stavby a provozy, které negativně ovlivňují ţivotní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Uţívání nemovitostí pro určený účel není nijak omezeno. Z výpisu LV č. 4945 vyplývá, že na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní , k zajištění pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru, s oprávněním pro XXXXXX, ke kterému při stanovení obvyklé ceny nemovitostí nepřihlížím a ponechávám jeho posouzení plně v kompetenci bankovního ústavu.

Příznivé vlivy na hodnotu: umístění nemovitosti v oblíbeném městě, pěkná poloha ve středu historické části města pozemky jsou zcela zasíťované včetně plynu odborně provedená celková rekonstrukce a modernizace dle poţadavků památkové péče dobrý stavebně – technický stav hlavních stavebních konstrukcí o podobné komerční nemovitosti ve městě Kutná Hora je trvalý zájem a to i vzhledem k omezenému rozsahu moţných volných míst vnitřní části města.

- 113 -

k zastavění v této

Záporné vlivy na cenu: zásadní nejsou, kromě skutečnosti stáří domu a jeho původních konstrukcí. Ze všech těchto pohledů hodnotím oceňované nemovitosti jako zástavu vhodnou.

2.2.7. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z technického i právního hlediska okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního uţití, tak i pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

- 114 -

2.2.8. Ocenění Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích, a to: porovnávací, výnosová a nákladová. Stručná charakteristika těchto metod: metoda srovnávací (trţní, statistická), v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí metoda výnosová (příjmová), vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem), dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti metoda nákladového ohodnocení (věcná), jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení k přiměřenému stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).

V daném případě bude pouţito těchto metod: porovnávací metoda metoda výnosová (příjmová) stanovení nákladové (věcné) hodnoty aplikací cenového předpisu s vyloučením koeficientu prodejnosti a přepočtem na současnou cenovou úroveň.

- 115 -

2.2.8.1. Porovnávací metoda Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů odhadce, konzultací s realitními kancelářemi a

přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu

nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvaţovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m2 , apod.. STANOVENÍ POROVNÁVACÍ HODNOTY POZEMKŮ V obci není schválená cenová mapa. Nemovitost se nachází ve smíšené zóně rodinných a bytových domů a drobných ţivnostenských provozoven v centru Kutné Hory. Hodnota oceňovaných pozemků je stanovena porovnáním s internetovými realitními nabídkami, nacházejícími se ve shodném regionu. Jsou vybrány čtyři pozemky v Kutné Hoře, podrobnější údaje o těchto porovnatelných pozemcích jsou uvedeny v přílohách odhadu. V případě porovnání, kdy se jedná o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsou dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, respektive zveřejnění nabídek, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi a podobně. Výpočty pouţité při stanovení porovnávací hodnoty pozemků jsou uvedeny v následující tabulce. Jednotková cena stanovená porovnáním v následující tabulce je 2 900,00 Kč/m2, celková porovnávací cena pozemků tedy je po zaokrouhlení 2 260 000,00 Kč.

- 116 -

Tab. 17:

TABULKA I – POZEMEK 61 Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové 1 2 číslo pozemku Název zast.plocha,zahrada stav. par. stav. par. pozemku Parcelní číslo 1357, 1358 N/A N/A Adresa Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora pozemku Anenské nám. Katastrální Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora území Obec Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora Okres Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 X Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická Absolutní práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence Bez věcných věcných břemen břemen Korekce Upravená

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

3

4

stav. par.

stav. par.

N/A Kutná Hora

N/A Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora

Kutná Hora Kutná Hora

Kutná Hora Kutná Hora

10 000 000

1 940 000

1 651 650

4 899 000

4000

776

1001

2130

2500 4.6.2008

2500 14.5.2008

1650 12.6.2008

2300 9.4.2008

1,00 2500

1 2500

1 1650

1 2300

779

Nabídka

Nabídka 0,7 1750

Absolutní vlastnictví

Nabídka 0,85 2125

Absolutní vlastnictví

1 1750 Bez věcných břemen

1 2125 Bez věcných břemen

1 1750

61

1 2125

Nabídka 0,85 1403

Absolutní vlastnictví 1 1403 Bez věcných břemen 1 1403

0,85 1955 Absolutní vlastnictví 1 1955 Bez věcných břemen 1 1955

Tabulka Chyba! Pouze hlavní dokument.17 – Stanovení porovnávací hodnoty pozemků, pro objekt č.p. 369 v Kutné Hoře Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

- 117 -

hodnota Vyuţití podle Rodinný územního dům+komerční plánu vyuţití Korekce Upravená hodnota Územní Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní Nejsou omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená

Výborná

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům + komerční vyuţití 1,1 1925 Ne

1,1 2338 Ano

1,2 2310 Nejsou

1 2338

1 2310

Pravidelný

Pravidelný

Rovinný

Rovinný

Rovinný 1 2657

Kompletní

V dosahu

Nezjištěna

Dobrá

Nezjištěna

Dobrá

Dobrá

Dobré

Dobré

Nezjištěna

- 118 -

V dosahu 1,1 2839 Nezjištěna 1 2839 Dobrá

1 2121 Dobré

1 2688

1 2581

1 2121

1 2688

1 2922

1 2581

1 2121

Dobrá

Dobré

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

1 2688

1 2922

Částečně horší 1,1 2581

1,1 2121

1 2688

1 2922

1,25 1928

Svaţitý

Kompletní

Nezjištěna

1 2346

1 1928

1 2688

1,1 2922

1 1543

Pravidelný

1 2688

1,2 2346 Nejsou

Horší 1,15 2688

1 2657

Ne

Nejsou

Horší

1 1955

1 1543

1 2338

1,15 2657 Pravidelný

Ano

Nejsou

Horší

1,1 1543

1 2839 Dobré

1 2121

1 2839

hodnota Nutnost Ne Ne Ne Ne Ne demolice stávajících objektů Korekce 1 1 1 1 Upravená 2922 2688 2121 2839 hodnota Jiná technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno korekce Korekce 1 1 1 1 Upravená 2922 2688 2121 2839 hodnota E. Ostatní parametry Velikost 779 4000 776 1001 2130 pozemku Korekce 1,3 1 1,05 1,15 Upravená 3799 2688 2227 3264 hodnota Moţná 30% plochy 30% plochy 30% plochy 30% plochy zastavitelnost Korekce 1 1 1 1 Upravená 3799 2688 2227 3264 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 2905 3799 2688 2227 3264 hodnota 1 m2 Rozloha 983 4000 776 1001 2130 pozemku Celková 2855374 15195180 2085985 2229573 6953298 porovnávací hodnota

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1 2

číslo parcely 1357 1358

jednotková hodnota v výměra v m2 Kč/m2 trţní hodnota zaokrouhleno 323 2900 936 700 456 2900 1 322 400

Celkem

779

Tabulka17 – Stanovení porovnávací hodnoty pozemků Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

- 119 -

2259100

2 260 000

STANOVENÍ POROVNÁVACÍ HODNOTY MAJETKU JAKO CELKU Oceňovaná nemovitost uvedené velikosti, vybavení, technického stavu, je v místě, kde se nachází, podobné běţně obchodovatelné nemovitosti, a to především proto, ţe poptávka po nich je v souladu s nabídkou. Srovnání cen (stanovení srovnatelné hodnoty) je provedeno pro stav nemovitosti v době prohlídky. Jako podklady byly pouţity údaje z internetových nabídek ze serveru www.sreality.cz. Tyto pro srovnání pouţitelné nemovitosti jsou uvedeny v přílohách ocenění a to včetně orientačních fotografií. Vlastní hodnocení vychází z výměr ploch uvedených v předchozích oddílech ocenění. V případě porovnání, kdy se jedná o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace porovnávací hodnoty oceňovaného majetku zvolil za porovnávací jednotku cenu jednoho metru čtverečního celkové podlahové plochy staveb. Při porovnání jsou dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, respektive zveřejnění nabídek, lokalita, dostupnost, vybavenost a stavebně – technický stav objektů, moţnost parkování a podobně. Výpočty pouţité při stanovení porovnávací hodnoty majetku jako celku jsou uvedeny v následující tabulce. Níţe uvedená tabulka obsahuje nemovitosti, jejichţ parametry jsou porovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Cenové údaje jsou poměrně aktuální. Ve výše uvedených databázích jsou uvedeny i další obchody s podobnými nemovitostmi v podobných sídlech, v tabulce je proveden jen výběr případů převáţně dle stavebně-technického provedení, rozsahu, umístění a stáří odpovídající nejvíce oceňované nemovitosti.

- 120 -

Srovnatelná hodnota vypočtená v následující tabulce je moţná a reálná. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe porovnávací hodnota majetku jako celku je 6 700 000,00 Kč.

Pozn. Popis vybraných nemovitostí pro srovnání včetně jejich hodnocení, základních charakteristik a orientačních fotografií pro stanovení porovnávací hodnoty jsou uvedeny v přílohách. Jejich další podrobnější údaje jsou v archivu autora tohoto odhadu a dále je moţné je získat v celostátní databázi - na internetu.

- 121 -

Tab. 18:

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK 62 Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

1

2

Název nemovitosti

Rodinný dům s živ.pr. č.p.369

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

1357, 1358 Kutná Hora Kutná Hora Anenské nám.369 Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora

Porovnávaná nemovitost

Penzion ubytovna

Kutná Hora Kutná Hora

Porovnávaná nemovitost

3

4

Rodinný dům s ţiv.pr.

Rodinný dům s ţiv.pr.

Kolín

Tismice

Kolín

Tismice

Kolín Kolín

Tismice Kolín

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

779

142

508

569

0

Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

2900

2900

4000

600

0

2259100

411800

2032000

341400

0

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

292 X

300

300

339

6 200 000

5 850 000

8 000 000

5788200

3818000

7658600

0

19294

12727

22592

0

28.5.2008

3.6.2008

10.6.2008

1

1

1

0

19294

12727

22592

0

X

Korekce Upravená hodnota

1

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota

62

Nabídka

Nabídka

0,8

0,8

0,7

0

15435

10181

15814

0

Tabulka18 – Porovnání nemovitostí jako celku, pro objekt č.p. 369 v Kutné Hoře Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

- 122 -

Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence Ne věcných břemen

Absolutní

Absolutní 1

1

1

0

15435

10181

15814

0

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Centrální část

Ano

1

1

0

15435

10181

15814

0

Centrální část

Ne

Centrální část 1

1

0

15435

10181

15814

0

Ano

Ano

Ano

1

1

1

0

15435

10181

15814

0

Ne

Upravená hodnota

Bydlení a podnikání

1

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

1

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Absolutní

Ne

Ne

1

1

1

0

15435

10181

15814

0

E. Technické parametry Lokalita

Shodná

Lepší

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dům po rekonstrukci

1

0,9

1,1

0

15435

9163

17396

0

Objekt po rekonstrukci

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Rodinný dům s ţivnostenskou provozovnou

Horší

Dům po částečné rekonstrukci

Dům po rekonstrukci

1

1,1

1

0

15435

10080

17396

0

Dobrá

Dobrá

Dobrá, chybí plyn

1

1

0,9

0

15435

10080

15656

0

Ubytovna

Rodinný dům+ţivnost

Rodinný dům + ţivnost

1

1

1

0

15435

10080

15656

0

- 123 -

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

1 15435 autobus, vlak

autobus, vlak

1 10080 autobus, vlak

1 15435 Dobrá

Dobrá

Částečně horší

1 10080 Shodná

1,05 16207 Garáţ+ 2x parkovací stání

Korekce Upravená hodnota

1,05 16439

0 0

1 16439

0 0

Dobrá

1 15435 Atraktivní

0 0

autobus

1 10080 Dobrá

1 15656

Částečně horší 1 10080

1,05 17261

0 0

nekryté nekryté stání nekryté stání parkovací stání na pozemku na pozemku na ulici 1,1 1,05 1,05 17828 10583 18124

0 0

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

292

300

300

339

0

1 17828

1 10583

0,95 17218

0 0

1 17828

1 10583

1 17218

0 0

15210

17828

10583

17218

0

4441206

5348296,8

3175048,8

5836790,756

0

2259100

411800

2032000

341400

0

6700306

5760096,8

5207048,8 6178190,756

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

Tabulka 18 – Porovnání nemovitostí jako celku Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

- 124 -

2.2.8.2. Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění se provádí u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Nájemné se stanovuje jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu nájmů dá i skutečně objektivně zjistit. Posuzuje se podle nájemného uvedeného v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění v podobných objektech a prostorách. Obvyklá výše nájemného musí odráţet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota

= --------------------------------------------------úroková míra kapitalizace (% p.a.)

Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu uţívání a polohy ve stavbě. Zdrojem výnosu mohou být i běţně pronajímatelné volné části pozemků a i příjmy z ostatních individuálních moţností vyuţití nemovitostí. Nájemné pro výpočet výnosu se uvaţuje bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz tříděného odpadu, ostrahu, apod.). Při výpočtu ročního příjmu se uvaţuje i se ztrátou nájemného v důsledku výpadku nájemného (výměny nájemců ploch, apod.).

- 125 -

Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: daň z nemovitostí (staveb i pozemků) pojištění staveb odpisy vyjadřující jejich „střádací funkci“ na obnovovací investice (nejedná se o účetní ani daňové odpisy) – rezervy na renovace průměrné výdaje na běţnou údrţbu a opravy náklady na správu, marketing Výše míry kapitalizace odráţí situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemku. Na základě průzkumu a zjištění je po zváţení všech výše uvedených okolností uvaţováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Tab. 19: 63 komerční plochy (výroba reklamy)

2 300,00 Kč/m2/rok

(tyto hodnoty jsou obvyklé pro město Kutná Hora v jeho centrální části) byt 4+1 (obdobná plocha bytu)

9 000,00 Kč/měsíc nájemné neregulované

(tato hodnota je běţná pro případné pronájmy obdobných bytů v Kutné Hoře) Pro stanovení výše nájemného byly pouţity podklady a údaje uvedené v citovaných podkladech a z databáze nájmů vedených mnou a na základě spolupráce s realitními kancelářemi v regionu.

63

Tabulka 1Chyba! Pouze hlavní dokument.9 – Výše nájemného Zdroj: vlastní úpravy

- 126 -

Tab. 20: 64 Rekapitulace výměr Zastavěná a ploch plocha Objekt - podlaţí

m2

Podlahové plochy k pronájmu (m2) obytné

výrobní

1.NP (část) – komerční plochy

201

106,5 m2

1.NP (část) + 2.NP bytové plochy Celkové součty

201

185,30 m2

402

185,30

Celkem pronajímatelné podlahové plochy

106,50

291,80

Poznámky:

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaných nemovitostí indikovaná výnosovou metodou je

2 250 000,00 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

64

Tabulka 20 – Rekapitulace výměr pronajímatelných ploch Zdroj: Bc. Klára Mede, vlastní úpravy

- 127 -

Tab. 21: 65

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Potenciální hrubý příjem

106,5*2 300 12*9 000

Celkem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

Kč/m2/rok Kč/měs

-5%

Efektivní hrubý příjem

335 303

Náklady na údržbu Pojistné ( dle skutečnosti ) Daň z nemovitosti (dle skutečnosti ) Pronájem cizích pozemků (ne) Marketing (dohadem) Ostatní provozní náklady-správa(odhadem)

77 000 7 000 3 000 0 2 000 12 000

Provozní náklady celkem

101 000

Provozní příjem Rezervy na renovace (životnost 200r.) Čistý provozní příjem (NOI)

10 967 595,53 x 0,005 zaokr.

Míra kapitalizace

234 303 55 000 179 303 8% 2 241 288 2 250 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

65

244 950 108 000 352 950 335 303

Tabulka 21 – Stanovení výnosové hodnoty Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

- 128 -

2.2.8.3. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která reprezentuje kumulované odpisy a sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: fyzický odpis je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí funkční nedostatek je sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku ekonomický nedostatek je neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu byla pouţita aplikace cenového předpisu a přepočet na současnou cenovou úroveň. Fyzické opotřebení je stanoveno metodou analytickou. Nákladové ocenění venkovních úprav nacházejících se na oceňovaných pozemcích není provedeno, nemá výrazný vliv na trţní hodnotu majetku. Na základě níţe uvedených údajů a výpočtů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaných nemovitostí indikovaná nákladovou metodou je 9 200 000,00 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následujícím.

- 129 -

Rodinný dům s živnostenskou provozovnou čp. 369 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: se dvěma nadzemními podlaţími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP:

9,00*5,00+4,00*2,00 12,38*16,20 12,38*16,20

Název podlaţí 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = =

Zastavěná plocha 53,00 m2 200,56 m2 200,56 m2

Obestavěný prostor: spodní: (9,00*5,00+4,00*2,00)*(3,50) = vrchní: (12,38*16,20)*(7,10) = zastřešení: (12,38*6,80)*(5,50/2)+(12,38*4,55)*(5,50/2)+( = 12,38*3,15)*(5,50/2) balkon: 7,00*1,20*1,00 = Obestavěný prostor – celkem: =

53,00 m2 200,56 m2 200,56 m2 Konstrukční výška 3,50 m 3,50 m 3,60 m

185,50 m3 1 423,95 m3 493,65 m3 8,40 m3 2 111,50 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody:

betonové pasy kamenné tl. nad 50 cm klenby, dřevěné valbový krov šablony Cembrit měděný plech, poplastované dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky kamenný sokl běţné obklady Kamenné

- 130 -

Hodnocení standardu S S S S S S S N S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

dřevěné náplňové do obloţkových zárubní dřevěná dvojitá ven a dovnitř otevíraná a zdvojená prkna běţná keramická dlaţba ústřední na plyn, lokální na tuhá paliva světelná třífázová Bleskosvod studené a teplé na všech místech kotel ÚT rozvod zemního plynu odkanalizováno kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči umyvadla, sprchový kout, vana standardní splachovací sdělovací rozvody, veřejný telefon, ţaluzie, vestavěné skříně

S S

100,00 100,00

S S S S S S S S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: N 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 1,54 4,77 1,00 0,40 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,10 1,00 4,40 1,00 4,10 1,00 0,60 1,00 3,00 1,00 1,80 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,60 101,67 1,0167

- 131 -

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100%)

Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 7,10 100,0 22,30 100,0 8,40 100,0 5,20 100,0 3,20 100,0 0,80 100,0 6,20 100,0 3,10 100,0 0,40 100,0 2,30 100,0 2,40 100,0 3,30 100,0 5,20 100,0 2,20 100,0

1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: N 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných S místností: 15. Podlahy ostatních S 1,10 místností: 16. Vytápění: S 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 21. Instalace plynu: S 0,50 22. Kanalizace: S 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 25. Záchod: S 0,40 26. Ostatní: S 3,60 Součet upravených objemových podílů:

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

- 132 -

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] Části celku 7,10 6,99 298 448 66,52 4,6497 22,30 21,94 298 398 74,87 16,4265 8,40 8,27 298 378 78,84 6,5201 5,20 5,11 298 378 78,84 4,0287 3,20 3,15 2 60 3,33 0,1049 0,80 0,79 2 50 4,00 0,0316 6,20 6,10 2 60 3,33 0,2031 4,77 4,69 2 30 6,67 0,3128 0,40 0,39 2 50 4,00 0,0156 2,30 2,26 2 32 6,25 0,1412 2,40 2,36 298 398 74,87 1,7669 3,30 3,25 2 50 4,00 0,1300 5,20 5,11 2 50 4,00 0,2044 2,20 2,16 2 40 5,00 0,1080 1,10

1,08

2

40

5,00

0,0540

4,40 4,33 2 4,10 4,03 2 0,60 0,59 2 3,00 2,95 2 1,80 1,77 2 0,50 0,49 2 2,80 2,75 2 0,50 0,49 2 5,10 5,02 2 0,40 0,39 2 3,60 3,54 2 101,67Opotřebení:

30 50 40 40 30 30 50 20 30 30 10

6,67 4,00 5,00 5,00 6,67 6,67 4,00 10,00 6,67 6,67 20,00

0,2888 0,1612 0,0295 0,1475 0,1181 0,0327 0,1100 0,0490 0,3348 0,0260 0,7080 36,7031

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * *

Základní cena upravená

= 5 194,22 Kč/m3

Plná cena:

2 111,50 m3 * 5 194,22 Kč/m3

= 10 967 595,53 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 36,7031 % Úprava ceny za opotřebení Rodinný dům s živnostenskou provozovnou čp. 369

1 975,- Kč/m3 1,0167 1,0500 2,0310 1,2130

- 4 025 447,55 Kč =

6 942 147,98 Kč

Tab. 22: 66 Kč

Nákladová hodnota Stavba

bez odpočtu opotřebení

10 967 595,53

- fyzické opotřebení (36,7031 %)

- 4 025 447,55

- funkční nedostatky odhadem (0 %) Stavba Pozemky

0,00 6 942 147,98

+ hodnota pozemků

2 260 000,00

Celkem

9 202 147,98

Zaokrouhleno

9 200 000,00

66

Tabulka 22 – Nákladová hodnota Zdroj: vlastní úpravy

- 133 -

2.2.9. Stanovení tržní hodnoty Pro

stanovení

obvyklé

ceny

rodinného

domu

s ţivnostenskou

provozovnou

s příslušenstvím a pozemky za současných podmínek na trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházím z výsledků zjištěných pomocí porovnávací, výnosové a nákladové hodnoty. Výsledná obvyklá cena je platná pouze za předpokladu, ţe objekt bude v případě prodeje volný, bez dalších výdajů na vyklizení a vyprázdnění a jeho technický stav se v ţádném případě nezhorší od stavu k datu ocenění. Z výše uvedených hodnot vyplývá, ţe v hodnotách zjištěných jednotlivými metodami je poměrně velký rozdíl. Věcná hodnota je v daném případě výrazně vyšší neţ hodnoty stanovené porovnáním a výnosem. Výnosová hodnota je nízká z důvodu nízkých hodnot dosahovaného nájemného v současné době v K. Hoře. Z uvedených důvodů se v závěru přikláním zejména k hodnotě zjištěné metodou porovnávací, která nejlépe vystihuje hodnotu oceňované nemovitosti v souvislosti se situací na trhu s podobnými objekty v regionu. Při návrhu hodnoty obvyklé ceny zohledňuji především dobrou polohu nemovitosti v centru oblíbeného historického města, dobře komunikačně dostupném do Kolína, Poděbrad, Nymburka i do hl. města Prahy, dále dobrý technický stav objektu, jeho rozsah a jeho umístění v centrální atraktivní části města. Tyto skutečnosti jsou příznivé pro případného zájemce o nemovitost. Záporně bude případný budoucí kupující hodnotit pouze skutečnost, ţe jde o historický objekt s poměrně vysokými provozními náklady.

- 134 -

Aplikací výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tab. 23: 67 Stanovení tržní hodnoty Indikace (Kč)

Váha

Váţený průměr (Kč)

% Nákladová hodnota

9 200 000,00

0

Porovnávací hodnota

6 700 000,00

100

Výnosová hodnota

2 250 000,00

0

Obvyklá cena – tržní hodnota

100

0,00 6 700 000,00 0,00

6 700 000,00

2.2.10. Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý odhad nebo jeho část, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 67

Tabulka 23 – Stanovení trţní hodnoty Zdroj: vlastní úpravy

- 135 -

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v odhadu trţní hodnoty předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto odhadu trţní hodnoty. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 136 -

2.2.11. Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Čáslavi, dne 30.06.2008

………………………………………. Pavel Srnský

- 137 -

2.2.12. Přílohy odhadu tržní hodnoty LV č. 4945 68

68

List vlastnictví: č. 4945, strana 1 Zdroj: Katastrální úřad v Kutné Hoře, vlastní úpravy

- 138 -

LV č. 4945 69

69

List vlastnictví: č. 4945, strana 2 Zdroj: Katastrální úřad v Kutné Hoře, vlastní úpravy

- 139 -

SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 70

70

Snímek katastrální mapy – příloha k LV č. 4945 Zdroj: Katastrální úřad v Kutné Hoře, vlastní úpravy

- 140 -

FOTODOKUMENTACE – objekt č.p. 369, Kutná Hora 71

71

Pohled z ulice

Pohled z ulice - provozovna

Pohled ze zahrady

Zahrada – venkovní sezení

Zahrada

Provozovna – kancelář

Zdroj a úpravy vlastní

- 141 -

FOTODOKUMENTACE – objekt č.p. 369, Kutná Hora 72

72

Provozovna - kancelář

Provozovna - dílna

Chodba – 2.P

Schodiště, chodba – 2.P

Kuchyně s jídelnou,byt – 2.P

Obývací pokoj, byt – 2.P

Zdroj a úpravy vlastní

- 142 -

ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE 73

Řešený objekt č.p. 369

73

Zdroj: http://www.mu.kutnahora.cz/gswork/FullScr.htm, úpravy vlastní

- 143 -

MAPA MĚSTA 74 KUTNÁ HORA – CENTRUM, SEVERNÍ ČÁST

74

Zdroj:

http://www.mapy.cz/?query=kutn%C3%A1%20hora,%20seifertovy%20sady%2038&portWidth=926&po rtHeight=517&zoom=16&mapType=base¢erX=135070624¢erY=135448352#centerX=135011 759@centerY=135474753@typ=base@zoom=14@vizType=none@vizIds=none 18.6.2008, time 14.34 h, vlastní úpravy.

- 144 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ POZEMEK 1 75

75

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 145 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ POZEMEK 2 76

76

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 146 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ POZEMEK 3 77

77

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 147 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ POZEMEK 4 78

78

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 148 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ STAVEBNÍCH OBJEKTŮ 1 79

79

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 149 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ STAVEBNÍCH OBJEKTŮ 2 80

80

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 150 -

INTERNETOVÉ NABÍDKY - POROVNÁNÍ STAVEBNÍCH OBJEKTŮ 3 81

81

Zdroj: http://www.sreality.cz

- 151 -

VÝKRESOVÁ DOKUMENTACE – PŮDORYS 1.NP 82

82

Zdroj: vlastník nemovitosti

- 152 -

VÝKRESOVÁ DOKUMENTACE – PŮDORYS 2.NP 83

83

Zdroj: vlastník nemovitosti

- 153 -

3. Analytická část 3.1 Trh s nemovitostmi v okrese Kutná Hora Údaje uvedené v této analýze situace na trhu s nemovitostmi v části Středočeského kraje, okrese Kutná Hora byly stanoveny a získány na základě informací z dostupných databází a osobní zkušenosti s uskutečněnými prodeji nemovitostí v tomto regionu. Případné pouţití jednotkových cen z uvedeného cenového rozpětí je závislé především na následujících hlediscích: poloha nemovitosti v zóně vlivy okolní zástavby infrastruktura moţnost připojení na inţenýrské sítě hluk, prach a exhalace stavebně – technický stav a vybavenost stavby84 vývojové faktory (plánovaná výstavba v okolí, sloţení obyvatelstva, hustota obyvatelstva a podobně) V této analýze jsou uvedeny pouze jednotkové ceny pozemků a bytů (Kč/m2) rozdělené do jednotlivých kategorií z hlediska umístění, vyuţití, provedení a stáří. Nejsou zde uvedeny údaje o pozemcích typu vodní plocha, lesní pozemek, veřejná zeleň, komunikace a zemědělská půda. Jednotkové realizační ceny posledně uvedených, tedy zemědělských pozemků, přibliţně odpovídají cenám stanoveným podle BPEJ85 a z toho důvodu nejsou podrobněji uváděny. Z vlastní zkušenosti s prodeji i nákupy těchto pozemků, a dále pak z informací získaných v souvislosti s oceňováním majetku je mi známo, ţe realizační ceny bývají v intervalu 3,00 Kč/m2 aţ 15,00 Kč/m2. Trendem poslední doby je trvalý mírný růst jednotkových cen těchto pozemků, v některých lokalitách, které se ovšem netýkají této analýzy (jsou mimo okres Kutná Hora) se v některých případech realizační jednotkové ceny pohybují nad cenami stanovenými podle BPEJ. Jde hlavně o oblasti v blízkosti dálnice D1 s dobrou dostupností do hlavního města Prahy, tedy konkrétně o Benešovsko. V příloze č. 2 této bakalářské 84 85

Platí jen pro byty. BPEJ – bonitovaná půdně ekologická jednotka. Jde o pětimístný číselný kód související se zemědělskými pozemky. Vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. Bonitace zemědělské půdy byla prováděna v letech 1974 aţ 1980.

- 154 -

práce je uveden seznam všech obcí a katastrálních území okresu Kutná Hora včetně počtu obyvatel, údaje o počtu obyvatel v obcích jsou platné k roku 2006. Dále nejsou v této analýze hodnoceny a uvedeny realizační ceny rodinných domů, a to z důvodu jejich velké rozdílnosti, individuality a z důvodu velkého mnoţství cenotvorných faktorů působících na jejich skutečné kupní ceny.

3.1.1. Výchozí podklady mapové podklady snímky katastrálních map územní plány měst Čáslavi a Kutné Hory zpráva Asociace realitních kanceláří České republiky o trhu nemovitostí 2006/2007 konzultace s realitními makléři, odhadci a znalci v regionu vlastní průzkum trhu informace z databází Bc. Kláry Mede informace o směrných cenách pozemků z internetu http://www.cscom.cz/start_flash.htm

- 155 -

3.1.2. Analýza trhu s byty Tab. 24 86 Novostavby centrum

Kutná Hora Čáslav obce nad 1000 obyvatel obce do 1000 obyvatel

od Kč/m2

do Kč/m2

20000 20000 xxx xxx

28000 27000 xxx xxx

okrajové části trend mírný růst mírný růst

od Kč/m2

do Kč/m2

20000 20000 xxx xxx

25000 24000 xxx xxx

Trend mírný růst mírný růst

starší - zděné domy centrum

Kutná Hora Čáslav obce nad 1000 obyvatel obce do 1000 obyvatel

od Kč/m2

do Kč/m2

trend

od Kč/m2

do Kč/m2

Trend

12000 12000 8000 7000

22000 22000 14000 11000

mírný růst mírný růst mírný růst mírný růst

10000 10000 8000 7000

20000 20000 14000 11000

mírný růst mírný růst mírný růst mírný růst

centrum

Kutná Hora Čáslav obce nad 1000 obyvatel obce do 1000 obyvatel

okrajové části

starší - panelové domy okrajové části

od Kč/m2

do Kč/m2

trend

od Kč/m2

do Kč/m2

Trend

11000 11000 8000 7000

20000 20000 14000 11000

mírný růst mírný růst mírný růst mírný růst

9000 9000 8000 7000

19000 19000 14000 11000

mírný růst mírný růst mírný růst mírný růst

obsazené - starší centrum

Kutná Hora Čáslav obce nad 1000 obyvatel obce do 1000 obyvatel

86

okrajové části

od Kč/m2

do Kč/m2

trend

od Kč/m2

do Kč/m2

Trend

5000 4000 3000 2000

14000 12000 8000 6000

mírný růst mírný růst mírný růst mírný růst

5000 4000 3000 2000

12000 10000 8000 6000

mírný růst mírný růst mírný růst mírný růst

Tabulka 24 – Analýza trhu s byty Zdroj: vlastní úpravy

- 156 -

3.1.3. Analýza trhu s pozemky Tab. 25 87 pozemek - rodinné domy centrum okrajové části

Kutná Hora Čáslav obce nad 1000 obyvatel obce do 1000 obyvatel

od Kč/m2

do Kč/m2

xxx xxx 200 70

xxx xxx 400 250

trend

mírný růst mírný růst

od Kč/m2

do Kč/m2

Trend

600 500 200 70

1500 900 400 250

mírný růst mírný růst mírný růst mírný růst

pozemek - obchodní a centrální části centrum okrajové části

Kutná Hora Čáslav obce nad 1000 obyvatel obce do 1000 obyvatel

od Kč/m2

do Kč/m2

2000 1000 xxx xxx

3000 2000 xxx xxx

trend mírný růst mírný růst

od Kč/m2

do Kč/m2

600 400 xxx xxx

2000 1500 xxx xxx

Trend mírný růst mírný růst

pozemek - rekreační využití centrum okrajové části

Kutná Hora Čáslav obce nad 1000 obyvatel obce do 1000 obyvatel

od Kč/m2

do Kč/m2

xxx xxx 100 50

xxx xxx 300 150

trend

mírný růst mírný růst

od Kč/m2

do Kč/m2

xxx xxx 100 50

xxx xxx 300 150

Trend

mírný růst mírný růst

pozemek - průmysl a zemědělství centrum okrajové části

Kutná Hora Čáslav obce nad 1000 obyvatel obce do 1000 obyvatel 87

od Kč/m2

do Kč/m2

xxx xxx 50 30

xxx xxx 100 70

trend

mírný růst mírný růst

Tabulka 25 – Analýza trhu s pozemky Zdroj: vlastní úpravy

- 157 -

od Kč/m2

do Kč/m2

Trend

400 200 50 30

800 600 100 70

mírný růst mírný růst mírný růst mírný růst

Závěr Přínosem této práce je seznámení se se základními informacemi a problematikou prodlouţení ţivotnosti, funkčnosti staveb. Je určena pracovníkům v oboru oceňování nemovitostí, realitním makléřům, úvěrovým pracovníkům bank, pracovníkům pojišťoven a osobám spojeným se správou a údrţbou nemovitostí a nakládání s nimi. Práce můţe být přínosem i pro laickou veřejnost, která můţe chápat zde uvedené informace jako důrazné varování před opomíjením údrţby a nesprávnou volbou materiálů, případně pouţitých technologií při provádění stavebních prací spojených s modernizací objektů a upozornění na související moţná rizika. Správné posouzení skutečného stavu nemovitostí, předpokládané doby ţivotnosti jednotlivých

částí

stavby,

reálný

odhad

nákladů

k uvedení

majetku

do

provozuschopného stavu, funkčního celku a stanovení či uvedení rozsahu poškození jednotlivých prvků stavby je velmi důleţitá a zodpovědná činnost. V případě nedostatečně dlouhé ţivotnosti zajištění hrozí úvěrovému věřiteli, ţe hodnota zajištění bude bez ohledu na pohyby a trendy na trhu s nemovitostmi postupně klesat a blíţit se nule. K prudkému poklesu hodnoty nemovitosti nedojde teprve na konci ţivotnosti nemovitosti, ale jiţ dříve, kdy se konec ţivotnosti blíţí a potenciální kupující ví, ţe ji nebude moci dlouhodobě vyuţívat. Ţivotnost přitom omezují nejen faktory technické (fyzické stárnutí nemovitosti), ale rovněţ ekonomické (cena provozu, morální zastarání) a případně i faktory právní (např. stavby povolené pouze dočasně). Takové monitorování objektů by mělo vést ke zvýšení pozornosti věnované skutečnému stavu nemovitostí nebo důsledkům provedené modernizace či její absenci. Práce je návodem a zdrojem informací, které jsou důležité k následnému rozhodování o stanovení tržní hodnoty nemovitosti, její prodejnosti, poptávce a případném návrhu opatření. Při oceňování majetku na trţních principech v dnešní době lze konstatovat, ţe metoda porovnávací, je metodou stěţejní. Výsledky získané porovnávací analýzou jsou v závěru často hlavním indikátorem trţní hodnoty oceňovaného majetku. Zároveň jsem dospěl k závěru, ţe tato metoda není jednoduše proveditelná, neboť při její aplikaci vzniká řada potíţí, z nichţ je nejmarkantnějším a největším problémem výběr, volba pouţitého porovnatelného vzorku. To v praxi znamená jednak dobrou znalost trţního prostředí, ve kterém se pohybujeme a jednak odborné posouzení stavby i po stránce

- 158 -

technické. Problematickým jevem je v případě vybíraných vzorků pro porovnání věrohodnost uvedených údajů vybraných nabídek. Tyto nabídky jsou často získávány z realitních internetových serverů, kde se poměrně často vyskytují nepřesné, zkreslené i chybné informace. Dalším důleţitým faktorem při pouţití porovnávací metody je výběr vlastního principu, tedy zda budeme nemovitost hodnotit přístupem kvantitativním nebo kvalitativním. I kdyţ se můţe vzhledem k sloţitosti a mnoţství prováděných operací zdát pouţití kvantitativního přístupu komplikovanější, jedná se, na rozdíl od přístupu kvalitativního, o postup objektivnější,. V případě pouţití porovnání na kvalitativním principu je větší pravděpodobnost, ţe pokud nebude moţné vlastní odborné posouzení, ověření dat pouţitého vzorku, dojde ke zkreslení výsledku vlivem subjektivních dojmů. Při tvorbě této bakalářské práce jsem dospěl k závěru, ţe oceňování nemovitostí, ať uţ kteroukoliv metodou, je prací sloţitou a odpovědnou. Nejde o pouhé dosazování do vzorců, tabulek a pouţívání jakýchsi univerzálních metodik, ale jde o činnost tvůrčí, se vší důsledností. Odhadce musí umět vyhodnocovat celou řadu informací, musí umět naslouchat trhu a nesmí ustrnout na zavedených úředních zákonech, i kdyţ vychází z obecně platných ekonomických zákonů. Z charakteru oceňovaného majetku, tedy charakteru nemovitostí, je zřejmé, ţe kaţdá nemovitost je jedinečná a kaţdý obchod je uskutečňován za jedinečných podmínek. Tak i kaţdé ocenění musí být jedinečné. V jednotlivých případech se ocenění musí lišit v závislosti na konkrétních podmínkách konkrétní nemovitosti a konkrétní situaci na trhu. Odhadci a kaţdému zájemci o oceňování majetku by mělo být zřejmé, ţe nikdy nenastane doba, kdy by si mohl být jistý, ţe zcela ovládl svoji profesi.

Autor děkuje za věnovaný čas a pozornost při čtení tohoto díla.

- 159 -

Seznam použité literatury: 1. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Josef Fiala, CSC., Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, nakladatelství Linde Praha, 2007 2. Doc.Ing. Bradáč A. , DrSC. a kol., Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001 3. Ort Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, vydání první 2006, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 80-7265-085-8 4. Ort Petr, Ing., Ph.D., Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, Bankovní institut vysolí šlpůa. A-s- 2006. ISBN 978-80-7265-101 5. Heřman, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha, 2005 6. Prof. Ing. Josef Michálek, Rekonstrukce a modernizace staveb – Technologický předpis pro posouzení staveb, Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha 2007 7. Rekonstrukce a opravy budov, Ing. Rudolf Landa, Ing. Kamil Kyš, Ing. Dr. Oldřich Slavík, SNTL, Praha 1983 8. Karel Srdečný, František Macholda, Úspory energie v domě“, nakladatelství Grada, 2004 9. Ekonomika provozu staveb a jejich ţivotní cyklus. Sborník z konference konané v rámci 13.mezinárodního veletrhu FOR ARCH, Praha 2002 10. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a návazná vyhláška ministerstva financí ČR č. 3/2008 11. Zákon 526/1990 Sb. o cenách 12. Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů 13. Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy 14. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 15. Katastrální zákon č. 344/1992 Sb. 16. Ing. Radovan Novotný, článek Analýzy vad při zabezpečování spolehlivosti elektronických součástek, na www.elektrorevue.cz, 29.6.2001 17. Centrum pro obnovitelné zdroje a úspory energie, www.ekowatt.cz 18. Vyhláška 148/2007Sb. – o energetické náročnosti budov

- 160 -

Zadání bakalářské práce

- 161 -