Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku
Výstavba a modernizace staveb v CHKO a její vliv na tržní ocenění
Bakalářská práce
Autor:
Lenka Hlinková Bankovnictví, Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Duben 2010
0
PROHLÁŠENÍ:
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně, s použitím uvedené literatury.
Ve Vlkově 19. dubna 2010
Lenka Hlinková
1
PODĚKOVÁNÍ:
Děkuji katedře Oceňování majetku BIVS a. s. za možnost naslouchat nejlepším odborníkům z oborů stavitelství, územního plánování, urbanismu a architektury, životního prostředí a zejména ing. Petru Ortovi PhDr. za poutavé přednášky z oboru oceňování majetku.
Děkuji prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. za vedení bakalářské práce.
2
ANOTACE PRÁCE Cílem mé bakalářské práce je seznámení se závaznými pravidly pro výstavbu a modernizaci staveb na území Chráněné krajinné oblasti Třeboňsko a posouzení jejich vlivu na hodnotu nových nebo modernizovaných nemovitostí.
Bakalářská práce se zabývá
výstavbou a modernizací v CHKO obecně, dále definuje
regulativy této činnosti v Chráněné krajinné oblasti Třeboňsko.
V praktické části stanoví tržní cenu rekreačního objektu ve Vlkově nad Lužnicí porovnávací a příjmovou metodou, v druhém případě zjišťuje obchodní hodnotu budoucího penzionu na stávajícím pozemku v Hamru nad Nežárkou nákladovou a příjmovou metodou.
V poslední části analyzuje v CHKO Třeboňsko trh s nemovitostmi.
ANNOTATION
The aim of the bachelor paper is to get acquainted with the imperatives for development and modernization of the buildings in the region of the Protected Landscape Area Třeboňsko and to asses their influence on the value of the new or modernized real estates.
In general, the bachelor paper deals with the build up and modernization of PLAs, further it defines regulations of this activity in the Protected Landscape Area Třeboňsko.
In the practical part, the market price of the recreational facility in Vlkov nad Lužnicí is set by the comparative and income method, and in the second case, the commercial value of the future guest-house on the existing plot in Hamr nad Nežárkou is determined by the income method.
In the last part, the property market in PLA Třeboňsko is analyzed.
3
OBSAH:
Prohlášení………………………………………………………………………..…….……….2 Poděkování……………………………………………………………………..…..…..………3 Anotace………………………………………………………………..…………..…….……..4 Obsah………………………………………………………………………...……...................5 Úvod a cíl Bakalářské práce……………………………………………………………..…......7
1. Teoretická část: 1. 1. Výstavba a modernizace v CHKO obecně
1. 1. 1. CHKO v ČR a její členění……………….………………...............….……..8 1. 1. 2. CHKO legislativně ………………………………….…….……….…… …8 1. 1. 3. CHKO z hlediska stupně ochrany …….……………………………....…..…8 Zajímavost – ochranné pásmo stromu a výstavba v něm ……….………..…...8 1. 1. 4 . CHKO z hlediska výstavby a modernizace ……………………….….……...9 1. 1. 5. Cíle regulace výstavby a modernizace ………………………….….….…...10
1. 2. Regulace výstavby a modernizace v CHKO Třeboňsko
1. 2. 1.
Charakteristika území ………………….……………….……………........11
1. 2. 2.
Základní údaje v číslech……………………………………..……….…….12
1. 2. 3.
Administrativní cesta za stavebním povolením ………..……….…............12
1. 2. 4.
Problematické případy schvalování staveb …………...………………......13
1. 2. 5.
Vznik regulace výstavby a modernizace .. ……...……….…….……..........14
1. 2. 6.
Směrnice pro výstavbu ………………………………….……….…...........15
1. 2. 7.
Stavební regulativy v praxi …………………………..…..………..………16
A: Podlaží, typ domu …………………………...….…………….……….16 B: Půdorys …………………………………..……………………………16 C: Střecha ……………………………………..………….….….………..17 4
C1:
Štíty……………………………………………..………..18
C2:
Přesahy střechy …………………………………..………19
D: Povrchová úprava stěn ………………………………………………..19 E: Vikýře ………………………………………………………………….20 F: Oplocení ………………………………………….……..……………..21 G: Nepřípustné prvky a konstrukce budovy ………….…………………..21
1. 2. 8.
Materiály………………………………………………..…..………….... 22 A: Fasáda ………………………………………………...…...…………..22 B: Střešní krytina …….………………………………………….…..........23 C: Výplně otvorů ……………………………………………………........24
1. 2. 9.
Zajímavost – ventilační turbíny ………..……………………..………..........24
2. Praktická část: 2. a) Ocenění tržní hodnoty rekreačního objektu ve Vlkově nad Lužnicí 10E 1. Obsah zprávy…………………………………………………..………………28 2. Průvodní zpráva……………………………………………...………………..29 3. Popisné informace……………………………………………………………..29 4. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití …………...…………………………30 5. Ocenění ………………………..………………………………………….......31 6. Popis porovnávaných objektů ……………...………………………… … …..31 7. Zápis z místního šetření …………………..…………………………………..35 8. Popis objektu ……………………………………………...…………………..36 9. Ocenění porovnávací metodou ………………………………………………..37 10. Ocenění příjmovou metodou ………………………………………………….39 11. Závěr ……………………………………….…………………………………40 12. Přílohy k 2. a) ………….……………..……..………………………………..41
2. b) Ocenění obchodní hodnoty budoucího penzionu na pozemku č. 32, katastrální území Hamr nad Nežárkou.
5
1. Úvod ……………………………………………….…………………………..43 2. Podklady ………………………………………….………………………........43 3. Celkový popis …………………………………..………………………...........44 4. Dispozice ………………………………………..……………………..…........45 5. Popis objektu ……………..………………….……………………………….. 45 6. Ocenění budoucí obchodní hodnoty penzionu nákladovou metodou …….…..46 7. Ocenění budoucí obchodní hodnoty penzionu příjmovou metodou …………49 8. Rekapitulace jednotlivých metod ocenění …………..…………..……………..51 9. Přílohy k 2. b) ………………..………………………….……………….…….52
3. Analytická část 3. 1. Analýza trhu CHKO Třeboňsko ………………………………………………………..57 a) Vymezení území CHKO Třeboňsko ………………….……….……….……….57 b) Urbanismus oblasti ………………………………...……….….……………….57 c) Ekonomický charakter území …………………...….…………….……………..58 d) Trh s nemovitostmi ……………………………..………………………………59 e) Analýza trhu s byty v Třeboni …………………………………………………..60
4. Přílohy Mapy……………………………………………………….………………………..61 Příloha č. 1 - Slovníček použitých výrazů ……………………………………..........62
5. Závěr…………………………………………………………………...………….………63
6. Seznam použité literatury ……………………………………………...………………..64
6
V. ÚVOD Výstavba a modernizace v Chráněné krajinné oblasti (dále jen CHKO) je velkým specifikem ve stavebnictví a následném oceňování nemovitostí, v CHKO umístěných. Chráněné krajinné oblasti jsou rozsáhlá území s harmonicky utvářenou krajinou, charakteristicky vyvinutým reliéfem, významným podílem přirozených ekosystémů, s hojným zastoupením dřevin, popřípadě s dochovanými památkami historického osídlení. Cílem vyhlašování těchto území za chráněná je především snaha o zachování jejich nenarušeného charakteru i pro příští generace.
Představám o bydlení v rodinném domě uprostřed čisté přírody rozhodně neodpovídá současný trend bydlení v satelitních městečkách poblíž dálnice na prašném poli za městem, ale i taková poloha má pro někoho své přednosti. Kdo však žádá více přírody než jen pár nově vysazených stromů u silnice, musí hledat jinde. Čistou přírodu se zárukou lze najít na území chráněných krajinných oblastí. Chceme-li si však zde postavit dům, musíme se podřídit daným pravidlům.
Cílem mé práce je definovat specifika stavebních regulativů v Chráněné krajinné oblasti a zjistit, jak dané regulativy ovlivňují následné ocenění nemovitostí v CHKO stavěných nebo modernizovaných.
7
1. TEORETICKÁ ČÁST: 1. 1. Výstavba a modernizace v CHKO obecně 1. 1. 1. CHKO v České republice a její členění Na území České republiky je v současné době vyhlášeno 24 chráněných krajinných oblastí (CHKO), jejichž celková plocha 10 274 km2 představuje 13 procent rozlohy našeho státu.
Každá CHKO byla zřízena samostatným právním předpisem a má svoji správu, která na celé území dohlíží a zodpovídá za něj včetně nové výstavby i úprav stávajících objektů. Území každé chráněné krajinné oblasti je ještě dále členěno na tři až čtyři zóny podle stupně ochrany. Obce ležící na území CHKO většinou patří do té poslední, s nejméně přísnými pravidly. Nicméně i zde je celá řada omezení.
1. 1. 2. CHKO legislativně Globálně se chráněnými územími zabývá zákon č.114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny. Zde jsou kromě jiného také stanoveny kategorie zvláště chráněných území. Ty lze rozdělit do dvou větších skupin podle velikosti území na velkoplošné, kam kromě již zmíněných chráněných krajinných oblastí patří ještě národní parky, a na maloplošné, což jsou národní přírodní rezervace, přírodní rezervace, národní přírodní památky a přírodní památky.
1. 1. 3. CHKO z hlediska stupně ochrany Přírodní složky se často harmonicky snoubí se složkami vytvořenými člověkem. Podoba sídel i jednotlivých staveb je vždy daná dobou jejich vzniku, přírodními a klimatickými podmínkami, technickou a ekonomickou úrovní společnosti a jejím společenským a politickým uspořádáním.
8
Z hlediska stupně ochrany stojí na pomyslném žebříčku ochrany nejvýše národní parky, které jsou vyhlašovány zákonem, poslední stupínek zaujímají přírodní památky vyhlašované příslušným orgánem ochrany přírody. I přes svou rozdílnost mají tyto chráněné oblasti mnoho společného. Na celém území je kromě jiného například zakázáno zneškodňovat odpady mimo vyhrazená místa, vjíždět a setrvávat motorovými vozidly mimo silnice, stavět nové dálnice a sídelní útvary, pořádat automobilové a motocyklové soutěže nebo provádět chemický posyp cest. Na území první (nejpřísněji chráněné) zóny CHKO je dále zakázáno umisťovat a povolovat nové stavby, povolovat a měnit využití území či třeba hnojit pozemky. V nejméně přísných zónách již ale za určitých podmínek stavět lze.
1. 1. 4. CHKO z hlediska výstavby Jednotná pravidla nebo postupy z hlediska výstavby a modernizace v území neexistují, každá Správa CHKO si určuje vlastní, která respektují regionální podmínky a jsou vlastní strategií. Vydává přesné regulativy, které výstavbu omezují tak, aby se nová architektura pojila s tradicemi a nevybočovala příliš z typu původní zástavby.
Zajímavost:
Do konfliktu se zákonem se můžeme dostat například v zamýšlené výstavbě při porušení ochranného pásma památných stromů. To, že chráněný památný strom nesmíme nijak poškozovat nebo ničit, je samozřejmé, ale už méně si uvědomujeme, že každý takový strom má navíc své ochranné pásmo. Není-li stanoveno jinak, je ochranné pásmo ve tvaru kruhu o poloměru desetinásobku průměru kmene měřeného ve výši 130 cm nad zemí. V tomto pásmu není dovolena žádná pro památný strom škodlivá činnost jako například výstavba, terénní úpravy, odvodňování či chemizace.
9
Pokud si všechna omezení související s chráněnými územími uvědomíme a budeme ochotni se jim podřídit, máme šanci postavit si vysněný rodinný dům na zvoleném místě a tak získat bydlení v dosud nezkažené přírodě a bezpochyby tím do budoucna prospět svému zdraví i psychice.
Mnoho památkářů a ochranářů bývá v odborných stavbařských kruzích chápáno spíše jako brzda v procesu stavby rodinného domu, ale naopak - každý stavebník, který si na území CHKO hodlá postavit nové bydlení, je velice cenným člověkem.
Vesnice se totiž v předcházející éře spíše vylidňovaly - lidé odcházeli a stěhovali se do měst a kdyby tento trend pokračoval, z vesnice by se za pár let stala vybydlená kolonie určená k demolici. Tím by byl narušen i typický ráz krajiny a území by ztratilo význam.
1. 1. 5. Cíle regulace výstavby a modernizace v CHKO Hlavními cíly jsou zachování tradičního rázu obcí, postupná náprava škod napáchaných na jejich tváři v minulosti, rozvoj obcí v souladu s udržením jejich hodnot a zamezení pronikání výstavby do volné krajiny.
Na utváření vzhledu krajiny se ve zjednodušeném pohledu podílí několik základních faktorů: morfologie terénu, klima, vegetace, voda a činnost člověka. Lidská činnost se nejviditelněji projevuje v hospodářském využívání krajiny - ať už zemědělském, lesnickém či průmyslovém - a ve způsobu osídlení a výstavby.
Způsob využití krajiny a z něj vyplývající charakter sídel i jednotlivých staveb určují podstatnou měrou vzhled krajiny - v zákoně č. I 14/92 Sb., o ochraně přírody a krajiny, se pro vzhled krajiny užívá termínu krajinný ráz.
10
VI. 2. Regulace výstavby a modernizace v CHKO Třeboňsko 1. 2. 1. Charakteristika území: Třeboňsko je jedna z mála CHKO vyhlášených v rovinaté krajině po staletí kultivované člověkem. Přesto se zde zachovaly mimořádně cenné přírodní hodnoty. Na mnoha místech lze dosud hovořit o harmonické krajině, kde jsou lidské aktivity v určité rovnováze s přírodou. Proto je Třeboňsko od roku 1977 vyhlášeno i jednou ze šesti českých biosférických rezervací programu UNESCO Člověk a biosféra.
Na utváření krajiny Třeboňska se člověk podílel již od 12. století, a to zejména úpravami vodních poměrů původní močálovité krajiny, jejichž výsledkem je důmyslná síť umělých stok (například Zlatá stoka, Nová řeka) a 460 rybníků, které dělají z Třeboňska centrum českého rybníkářství. K nejcennějším biotopům Třeboňska patří rozsáhlá přechodová rašeliniště se zachovalými rostlinnými společenstvy a na ně vázanou faunou bezobratlých.
Zachovány zůstaly z velké části i původní meandrující toky řek (např. Lužnice) s pravidelně zaplavovanými nivami a zbytky lužních lesů i extrémně suché lokality vátých písků. Nejzajímavější místem je největší písečná duna v Čechách, ve Vlkově nad Lužnicí. Písečný přesyp (o rozloze 0,8369 ha) popřává návštěvníkům iluzi pravé pouštní krajiny.
Jsou tu vyhlášeny dva mokřady mezinárodního významu chráněné Ramsarskou konvencí (Třeboňské rybníky, Třeboňská rašeliniště).
Vyvážená přírodní složka krajiny je na Třeboňsku vhodně doplňována poměrně řídkým osídlením a zachovalou unikátní architekturou historických měst (městská památková rezervace Třeboň) a vesnic.
Přírodní i kulturní faktory tak vytvářejí z Třeboňska území mimořádné v evropském kontextu a dávají mu i vysoký rekreační potenciál.
11
1. 2. 2. Základní údaje v číslech Rozloha Chráněné krajinné oblasti Třeboňsko je 700 km2. Geografická orientace: 48° 48´ - 49° 11´N, 14° 38´ - 15° 00´ E Nadmořská výška: 410 m (Veselí nad Lužnicí) - 550 m (Homolka) Vyhlášení: výnosem MK ČSR č.j. 22737/1979 Maloplošná zvláště chráněná území v CHKO: - 5 národních přírodních rezervací - 1 národní přírodní památka - 21 přírodních rezervací - 6 přírodních památek
1. 2. 3. Administrativní cesta ke stavebnímu povolení Rozhodneme-li se pro stavbu rodinného domu na území chráněné krajinné oblasti, musíme se podřídit určitým omezením. Podmínkou k získání stavebního povolení je souhlas příslušné Správy CHKO, která je ze zákona účastníkem stavebního řízení a k zamýšlené stavbě se vyjadřuje. Správa CHKO úzce spolupracuje s obcemi na vytváření a schvalování územních plánů, které se postupně realizují. Snahou je poskytnout všem sídelním celkům dostatečný prostor pro vlastní rozvoj při zachování krajinného rázu. Velká část území se nachází v aktivní záplavové části (v mapách tzv. „červená území“) a ke stavebnímu povolení potřebujeme též stanovisko tohoto orgánu. Tuto problematiku řeší „vodní zákon“ č. 254/2001, resp. § 67: V aktivní zóně záplavových území se nesmí umísťovat, povolovat ani provádět stavby s výjimkou vodních děl, jimiž se upravuje vodní tok, převádějí povodňové průtoky, provádějí opatření na ochranu před povodněmi nebo která jinak souvisejí s vodním tokem nebo jimiž se zlepšují odtokové poměry, staveb pro jímání vod, odvádění odpadních vod a odvádění srážkových vod a dále nezbytných staveb dopravní a technické infrastruktury, dále zřizovat oplocení, živé ploty a jiné podobné překážky, skladovat odplavitelný materiál, látky a předměty. Mimo aktivní zónu v záplavovém území může vodoprávní úřad stanovit omezující podmínky. Takto postupuje i v případě, není-li aktivní zóna stanovena.
12
1. 2. 4. Problematické případy schvalování staveb Od architektů a stavitelů často slýcháme o konfliktních situacích, které v úřadech ochranářů a zejména památkářů vznikají. Většina problematických případů vzniká při jednání s klienty, kteří se stěhují z větších měst, které leží mimo území CHKO, nebo cizinci, kteří se rozhodli investovat a jsou přesvědčeni o tom, že pokud jim jejich finanční možnosti dovolí postavit si luxusní dům podle svých představ, nemůže jim nic a nikdo zabránit.
Celá řada problémů také vzniká spolu s určitými vlnami trendů v architektuře. Každé období si nese své charakteristické rysy, ale právě chráněné krajinné oblasti by si měly uchovat maximum ze svého typického, historického rázu - také proto jim říkáme chráněné. Porevoluční období se vyznačovalo náplavou směsice zahraničních stylů.
Typická v jižních Čechách byla a je - snaha prosazovat architekturu sousedního Rakouska alpských staveb, což souvisí s prvními porevolučními masivními výlety za západní hranici, tedy nejčastěji do Bavorska a Rakouska. Obrovské lodžie s vyřezávaným zábradlím opatřeným obligátní záplavou pelargonií se u nás začaly rozmáhat v nevídané míře. Horský typ stavby sluší horám, sem rozhodně nepatří a úkolem pracovníků Správy CHKO je této invazi bránit.
Je ale zřejmé, že ne každý stavebník tyto regulativy dodržel.
(Vlkov nad Lužnicí - nevhodný balkon ve štítě, černá střecha)
13
Je to způsobeno faktem, že poslední slovo v kolaudačním procesu má příslušný stavební úřad, který zhodnotí, co ve svém správním území povolí vystavět. Stanovisko Správy CHKO je pouze závazným podkladem pro rozhodnutí stavebního úřadu, nikoliv však nařízením. Stavební úřad v místě někdy rozhoduje v rozporu s názorem Správy CHKO.
(Hamr nad Nežárkou, Penzion Adamita,
nevhodné
vikýře,
Správou CHKO nedoporučené)
1. 2. 5.
Vznik regulace výstavby a modernizace
Správa CHKO přišla v minulém století s nápadem definovat typické prvky a jejich hlavní nosné součásti, které lze zakomponovat do moderní architektury, která se dnes realizuje,aby se přimkla více ke krajině. Měla by vycházet z tvaru krajiny, z vývojového trendu architektury v daném místě. Nová výstavba v CHKO nemůže být překážkou v rozvoji těchto oblastí. Musí se tedy najít kompromis mezi vývojem, trendy a zachováním krajinného rázu.
Rozhodující pro ochranu krajinného rázu je zachování tradičního využití pozemků (např. v případě luk a pastvin), ochrana dřevin rostoucích ve volné krajině a omezení výstavby mimo stávající zastavěná území obcí. Krajinným rázem se podle Zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny rozumí zejména přírodní, kulturní a historická charakteristika určité oblasti. Důležitý je koncepční přístup podle zpracovaného územního plánu větší oblasti a teprve z něho pak musejí vycházet územní plány obcí.
14
1. 2. 6. Směrnice pro výstavbu Pro CHKO Třeboňsko je vypracovaná vlastní směrnice - několik stránek zásad, jak by nově stavěné domy měly vypadat. Uvedeny jsou především základní nosné prvky architektury a materiál.
Regulativy, které směrnice v praxi řeší, vychází z původní architektury. Lidový jihočeský dům se skládal většinou z několika objektů: obytného domu, chlévů, stodoly, sýpky a brány s brankou. Před bránou se vysazoval tzv. rodový strom. Objekty bývaly kdysi dřevěné, roubené, postupně byly přestavovány, převážně v 18. a 19. století, takže dnes jsou většinou kamenné a zděné, se síní a klenutými chlévy. Štíty bývaly bohatě zdobeny, otočeny do velkoryse založené návsi.
Návsi byly zakládány již ve středověku, s rozlohou i několika hektarů. Jsou jedinečným urbanistickým fenoménem jihočeských vesnic s mnoha různými funkcemi. Výstavné soubory selských usedlostí jsou doplněny dalšími užitnými a sakrálními stavbami (kovárna, kaple, boží muka, pomník, májka, návesní rybník apod). Úpravy a modernizace staveb na těchto návsích vyžadují zvláště citlivý přístup, v charakteru tradiční obnovy, aby se pozitivní duch tohoto místa nevytratil.
Před rekonstrukcí
Po citlivé rekonstrukci
15
1. 2. 7. Stavební regulativy A) Podlaží a tvar:
Objekt musí být přízemní, jednoduchých tvarů – 1. NP + využitelné podkroví. (Možnost podsklepení je, ale v této oblasti je nepopulární vzhledem k vysoké hladině spodní vody, která bývá ve stejné výšce jako hladiny okolních rybníků a řek. Garáž se v suterénu nedoporučuje nejenom z tohoto hlediska, ale i z hlediska architektonického).
Vhodný projekt
B) Půdorys: Doporučovaný je podélný půdorys – obdélník s poměrem stran cca 1:2 (a více), tvar do L s poměrem traktů cca 1:2, nebo dvouřadý „statek“ s ohradní zdí.
Tvar půdorysu „L“
16
Dvouřadý statek s ohradní zdí
C) Střecha:
Střecha musí být symetrická, sedlová o sklonu 38°- 45° (výjimečně /v případě, že se v bezprostředním okolí nové zástavby tyto prvky vyskytují/, lze je přiměřeně uplatnit i na novostavbě/ - možná polovalba do štítu); krytina tašková v cihlové, červené až hnědošedé barvě. Střechy rozlehlostí svých nečleněných ploch mají přispět k celkovému klidnému masivnímu a kompaktnímu výrazu domů a usedlostí. Případné vikýře musí působit „lehce“ a střešní okna „nenápadně“.
Vhodná konstrukce: - sklon cca 45°
- polovalbová střecha
17
C1) Štíty: Hlavní vstup do objektu nesmí být ze štítové zdi, musí být z bočních stran - štíty smí být prolomeny pouze okny (včetně francouzských); okenní otvory – nejlépe obdélníkového tvaru orientované na výšku s vnitřním členěním, vhodné jsou lizénové pásy (např. jako dělící prvek mezi přízemím a 2. nadzemním podlažím)
Štíty prolomené pouze okny
Štíty prolomené pouze okny
Projekt nežádoucí pro výstavbu v CHKO. Nevhodné prolomení štítové zdi balkonem a nevhodný arkýř.
18
C2) Přesahy střechy:
Přesahy střech ve štítu jsou doporučené maximálně cca 15 cm (výjimečně lze ve štítu uplatnit prvky krovu), přesahy střech u okapních říms – do 50 cm a překrytí krokví vodorovným podhledem (možnost asymetrického nasazení střechy na objekt, tj. na jedné straně zápraží s vodorovným podhledem)
D) Povrchová úprava obvodových stěn:
Omítka s jedno až dvoubarevným nátěrem ve světlých nekřiklavých odstínech (nátěr je nutno přiblížit původním barvám stávajících objektů)
Nevhodné barvy jak u střechy, tak u fasády.
19
Vhodné barvy fasád:
E) Vikýře:
Střešní vikýře, vhodné menších tvarů pro jedno okno, se štítem a krytinou shodnou s hlavní střechou, minimální počet v závislosti na délce střešní roviny, preferují se střešní okna, ale například odbor výstavby a životního prostředí ve Veselí nad Lužnicí vikýře nedoporučuje vůbec, argumentace stavebního úřadu je, že střešní okna nerozbíjejí plochu střechy tak výrazně jako vikýře. Prosadí-li stavebník vikýř, například argumentací, že bude orientován do dvora a sloužit na uskladnění sena, musí dodržet nejmenší vzdálenost, (kam je možné seno dohodit vidlemi), je proto nutné mezi vikýři dodržet vzdálenost 6 – 7 m. Dle mého názoru jsou vhodně projektované vikýře vhodnější než moderní střešní okna, která se v původní zástavbě vůbec nevyskytují.
Nevhodné vikýře
Vhodný vikýř
20
F) Oplocení:
Oplocení je vyžadováno dřevěné (alternativně plastové uvádějí zdroje ze Správy CHKO, nicméně CHKO Třeboňsko do stavebního povolení plastové plaňky nedoporučí) svislé laťky, kamenné či omítané velmi nízké zídky, na větší plochy pozemků lze umístit drátěné pletivo na sloupkách v kombinaci s výsadbami dřevin, nikoliv však jehličnanů. (CHKO doporučuje žádnou a nebo minimální podezdívku).
Vhodný typ oplocení:
Nevhodný typ oplocení:
G) Nepřípustné prvky:
Za zcela nepřípustné jsou pokládány arkýře, rizality, balkony či lodžie ve štítových zdech a neautentické přístavby např. s plochými střechami. Pro zástavbu v CHKO netypické prvky lze skrýt za ohradní zeď tvořící dvůr stavby.
Nevhodné stavební prvky:
arkýře:
21
Nevhodné architektonické řešení (vikýře, arkýře, čtvercové půdorysy)
Tento regulativ snižuje cenu vstupních investic při stavbě, neboť neumožňuje stavebníkovi různá konstrukční řešení, balkony, arkýře apod. Nařizuje jednoduchost v konstrukčních prvcích i materiálech a to se následně projeví při ocenění nemovitosti.
1. 2. 8. Vhodné materiály: Při projektování stavby Správa CHKO nereguluje materiál, který „není vidět“ (například zdící materiály a podobně), regulativy se týkají spíše „vnějšího vzhledu“ stavby.
A) Fasáda:
Fasáda je upřednostňována hladká, štuková omítka a její ekvivalenty, s převážně jednoduchým bílým nátěrem. Přijatelné jsou i kombinace barev, získatelných z vápenného mléka a hlinky. Doporučuje se členění šambránami
nebo lizénovými pásy. Fasáda může být zdobená
neomezeně ve stylu selského baroka. Zvláště štítové zdi bývají zdobené například i falešnými okny. Selské baroko je poslední fází lidové architektury. Půvab lidovosti je dosažen i jistou naivitou ve zdobení fasád, které si vzalo inspiraci například ve výšivkách, roubených stavbách, někdy i z baroka, které napodobuje řecký, antický sloh.
22
Ocenění fasády v tomto případě bude tedy záviset na míře jejího ozdobení, neboť vhodné fasádní materiály spadají do levnější třídy tohoto materiálu.
Vhodné zdobení a barvy:
Falešná okna
B) Střešní krytina:
Typ střešní krytiny je doporučen s drobným rastrem, hladká krytina bez výrazného zvlnění. Barevná škála od cihlově červené (protože je to přirozená barva pálené hlíny) přes hnědé a šedé až po tmavě hnědošedé barvy. Přes tyto dané regulativy z mé vlastní zkušenosti při stavbě domu v CHKO Třeboňsko nebyla povolena střešní krytina hnědá ani černá, přesto, že okolní stavby mají střechu černou. Správou CHKO bylo doporučeno, že barva střešní krytiny na novém domě musí být červená.
Absolutně nevhodné jsou velkoplošné krytiny jako například vlnitý plech a podobně. V žádném případě také krytina nesmí mít glazuru, být jakkoliv lesklá, mít narůžovělý nádech (jako např. barva „višňová“) a lesklý povrch.
U standardní střešní krytiny – pálené, betonové tašky – bude náklad na stavbu nebo modernizaci domu, umístěném v CHKO, nižší, neboť glazovaný a jinak ozdobný materiál, který zde není povolen, je ve vyšší cenové kategorii, stavebník tedy při výběru standardní střešní krytiny ušetří, neboť nemá velkou možnost výběru v dražší kategorii střešních krytin. Následně i ocenění této části nemovitosti bude nižší než u jiných použitých materiálů na domech stavěných bez regulativů. 23
Nevhodné:
Nevhodné: (Vlkov nad Lužnicí)
C) Výplně otvorů:
Do rekonstruovaných domů patří výhradně okna, dveře a vrata ze dřeva v tradičním členění a rozměrech. Do novostaveb je povoleno použít nové moderní materiály, konstrukce, ale tvar by měl být stejný jako výplně starší zástavby. Jedná se o okna členěná, buď v jedné třetině nahoře větrací část a dole 2 křídla a nebo křídla rozdělená na 6-8 částí.
Vhodná členění oken:
Je dobré si uvědomit, že kvalitnímu špaletovému oknu se izolačními schopnostmi vyrovná až okno s trojsklem. V žádném případě ale výplně otvorů nesmí mít bílou barvu. U plastových výplní otvorů se u novostaveb cena zvýší, neboť okna i dveře v bílé barvy patří do levnější kategorie, ale stavebník je použít nemůže. U renovovaných objektů se musí u nahrazovaných výplní otvorů zachovat i materiál - dřevo a barvu „nenápadnou“, nejlépe hnědou. 24
1. 2. 9.
Zajímavost – ventilační turbíny:
Ventilační turbíny z pohledu Správy CHKO:
V zájmu úspory elektrické energie mě zajímal názor Správy CHKO na ventilační turbíny a ventilační turbíny se světlovody, umístěné na střeše. S turbínami jsem se seznámila na stavebním veletrhu v Brně v roce 2008 a velmi mě zaujaly zejména svým ekonomickým provozem. Dají se s nimi odvětrávat koupelny, wc, digestoře z kuchyní, ale i střešní pláště. Jejich přítomnost na střeše domu Správa CHKO schválila.
Provoz ventilačních turbín:
Ventilace pomocí ventilačních turbín spojuje několik výhod. Při správném návrhu a instalaci lze zároveň odvětrávat střešní plášť a pomocí ventilačních klapek i prostory v obytné části domu. Ventilační turbína je vhodná k použití i na panelovém domě o více bytových jednotkách. Turbína nevyžaduje žádnou údržbu a po prvotních nákladech – nákupu a instalaci turbíny je její provoz zcela zdarma, využívá přírodní ekologický zdroj energie – vítr.
Její chod je absolutně tichý a provozní náklady nulové při vysoké účinnosti – 50 l nasátého vzduchu za vteřinu. Aby turbína pracovala maximálně efektivivně, je nutno dodržet zásadu, aby množství vzduchu, přiváděného přes ventilační mřížky, byl větší nebo roven průřezu hrdla turbíny.
Ventilační turbíny jsou taky výhodné všude tam, kde není možné instalovat klimatizační jednotky – jedná se hlavně o půdní byty a rodinné domy.
V letním období představují půdní prostory vysokou teplotní zátěž, která se projevuje tím, že z půdních prostor sálá teplo do prostor obytných a významně snižuje tepelnou pohodu v objektu. Čím více bude otvorů pro průchod vzduchu ve stropní části, tím více dochází k přirozenému proudění vzduchu.
25
V zimním období se ventilační klapky uzavírají, nebo se nechá minimální prostupnost, aby nedocházelo k úniku tepla. Odvětrávání střešních plášťů:
Větrání střešních plášťů je neméně důležité. Vlhkost, která se drží v podzimním, zimním a jarním období v atické části střechy, a která narušuje jak dřevěné, tak i kovové části střech je odváděna vzdušným oplachem vně objektu. Lze odvětrávat všechny typy střech (ploché, šikmé) se všemi typy krytiny.
Ventilační turbína:
Klasický světlovod:
Ventilační turbína se světlovodem:
Ventilační turbíny se světlovody nejsou příliš nákladnou pořizovací položkou při stavbě, pořídit se dají za cca 5 000,-- Kč, ale následně velmi přispívají k ekonomickému provozu nemovitosti.
26
2. PRAKTICKÁ ČÁST: a) Tržní ocenění rekreačního objektu Vlkov nad Lužnicí
Objednavatel Lenka Hlinková Vlkov 10 391 81
Rekreační chata Vlkov nad Lužnicí č. e. 10 391 81
Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku
Datum ocenění: 15. 04. 2010
27
1) Obsah zprávy:
Úvodní list Obsah Průvodní zpráva Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr
Přílohy:
Zápis z místního šetření Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace
28
2) Průvodní zpráva: Tržní ocenění rekreačního objektu č. e. 10, k. ú. Vlkov 784 061, uvedeného na listu vlastnictví číslo 55, katastrální území Vlkov, okres Tábor bylo ukončeno dne 15. dubna 2010.
Tato zpráva stanoví aktuální tržní hodnotu této nemovitosti.
Výše uvedený rekreační objekt je v absolutním vlastnictví, bez břemen a nájemních smluv. Zpráva byla vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni 15. dubna 2010, kdy proběhlo i místní šetření, viz zápis. Tato zpráva má sloužit zadavateli pro stanovení optimální nabídkové ceny k prodeji nemovitosti. Výpis katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy byl pořízen dne 25. dubna 2010. Pro stanovení tržní hodnoty byla použita porovnávací a příjmová metoda.
3) Popisné informace
Popis lokality:
Oceňovaný rekreační objekt se nachází v jedné z nejoblíbenějších rekreačních oblastí České republiky – v jižních Čechách u zatopených pískových lomů, ve Vlkově nad Lužnicí. Okolí tvoří rekreační objekty a rybník Krajina. Ve vsi je z občanské vybavenosti obchod se smíšeným zbožím, denně otevřená restaurace s teplou kuchyní, zastávka vlaku. Poloha je nadstandardní díky blízkosti zatopených pískových lomů, určených ke koupání – cca 300 m, dále rekreační objekt leží přímo na cyklostezce „Okolo jihočeských rybníků“ Parkování je bezproblémové na rovinnatém pozemku.
Oceňovaný majetek :
Podle informací zjištěných při místním šetření, podkladů a informací, které poskytla sama majitelka, je oceňovaná nemovitost určená k rekreaci a jako celistvý objekt pronajímána. 29
Historie:
Majitelka uvedla, že chata je montovaná, z roku 1973, průběžně udržovaná nátěry. Je určena pro provoz pouze v teplejší polovině roku. Jedná se o objekt nezateplený, s původní střešní krytinou i výplněmi otvorů.
Pozemek, vedlejší stavby a venkovní úpravy:
Předmětem ocenění jsou i tyto pozemky: st. 139, ve výměře 43m2; 210/3, ostatní plocha, výměra 332 m2; 210/4, ostatní plocha, výměra 362 m2; 210/5, ostatní plocha, výměra 59 m2; 210/6, ostatní plocha, výměra 71 m2. Objekt nemá žádné vedlejší součásti.
Rekreační objekt:
Výše Jedná se o přízemní objekt, dobře přístupný ze zpevněné obecní příjezdové komunikace, která je celoročně udržována. Dispozice skládá ze vstupní chodbičky, kuchyňky, a 2 pokojů. Nedílnou součástí bytu je veranda, která je zasklená. Dispozice je původní, neupravená, stav je udržovaný, bez rekonstrukce.
4) Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Oceňovaná nemovitost je určena k sezonní rekreaci, majitelka jí nevyužívá, ale pronajímá. Zisk z nájmu pomáhá při údržbě. Vzhledem k atraktivitě polohy nemovitosti se jedná v případě majitelky, která vlastní více nemovitostí o nejlepší a nejvyšší využití, vzhledem k tomu, že objekt je obývaný, větraný a k obývání udržovaný
30
5) Ocenění:
Úvod: Při ocenění rekreačního objektu byla použita porovnávací a příjmová metoda.
Porovnávací metoda:
Dostatečná nabídka rekreačních objektů stejné nebo podobné velikosti a lokace umožňuje aplikovat tuto metodu. Tržní hodnota pozemku je zohledněna při výpočtu jako celku. Při aplikaci této metody jsou zohledněny následující faktory: druh
transakce,
vlastnická práva, břemena, stavební povolení, ostatní právní omezení a závazky, lokalita, technický stav, technické vybavení, funkční využitelnost, další možný rozvoj, dopravní obslužnost, atraktivita objektu a velikost.
6) Popis porovnávaných objektů:
Rekreační objekt č.1 – Hlincová Hora
31
Montovaná chata v Hlincové Hoře u Českých Budějovic o rozměrech 46m2, pozemek 800 m2, mírně svažitý. Elektrická energie je 220V, užitková voda je ze studny ve sklepě. WC splachovací, bez koupelny. Na zahradě skleník. Chata se nachází v klidném prostředí u lesa, koupání asi 1km. Ze zahrady je krásný výhled na České Budějovice.
Nabídková cena je 580 000,-- Kč.
Chata č. 2 - Vrábče
Montovaná chata z desek, 36 m2 na vlastním pozemku. Zahrada 622m2. Na pozemku je vlastní vrt na vodu, elektrická energie 220V, sklenik a ovocné stromy.
Nabídková cena je 529 000,-- Kč.
32
Rekreační objekt č. 3:- Dasný
Montovaná rekreační chata 2+1, veranda, 2x studna. Oplocený pozemek 700 m2, z toho zastavěná plocha 50 m2. Pozemek i chata jsou v absolutním vlastnictví. Chata je se sedlovou střechou, z cementotřískových desek z lignitovým povrchem, nachází se v krásné přírodě, v části chatové kolonie situované v pěším dosahu rybníka Bezdrev, na okraji obce Dasný. Chata je 9 km od Českých Budějovic, mimo zátopovou oblast. Technický stav chaty je dobrý. Do chaty je zavedena elektřina, voda, v chatě je splachovací WC. Topení je zajištěno kamny na tuhá paliva. V kuchyni je sporák na PB, k chatě je možné zajet autem po udržované cestě.
Nabídková cena 640 000,-- Kč.
33
Rekreační objekt č. 4:Týn nad Vltavou
Chata s krásným výhledem v klidné části Týna nad Vltavou, cca 500 m od Hněvkovické přehrady. Zastavěná plocha této chaty je 37 m2 a vlastním pozemkem o výměře 556 m2. El. energie je 220 V. Možnost využití studánky s pitnou vodou v chatové osadě, vlastní voda není. Toaleta je řešena ekologickým WC. V chatě je malá kuchyňka a menší a větší pokoj. Chata je smontována z cementotřískových desek, střecha je plechová (natřena v roce 2009), podlahy - přední část keramická dlažba, zadní pokoj - betony a dřevěná podlaha. Lokalita je ideální pro rybáře, a díky lesu, který je hned za chatou i pro vášnivé houbaře.
Nabídková cena je 675 000,-- Kč.
34
7) Zápis z místního šetření
Místní šetření dne
Nemovitost Adresa nemovitosti Katastrální údaj Vlastník Objednavatel Majetek užívá Nájemní smlouva Břemena Ost. provozní náklady Rezerva na renovace Zástavní právo Poloha v obci Podlahová plocha Podlahová plocha místností:
15. dubna 2010 Rekreační objekt č. e. 10, v k. ú. Vlkov, okres Tábor, parcely č. st. 139, dále ost. plocha 210/3, 210/4, 210/5, 210/6 Vlkov 010, 391 81 Kraj Jihočeský, okres Tábor, kú. Vlkov, Kód k.ú. 553310 Lenka Hlinková Lenka Hlinková vlastník k pronájmu Není Nejsou (daň z nemovitosti, správní režie, pojištění nemovitosti) 6 000 Kč 10 000 Kč Není Kraj obce Vlkov 40 m²
pokoj 1 pokoj 2 Předsíň WC Kuchyň sklad světlá výška podlaží
8 m² 10 m² 2 m² 1,2 m² 7,8 m² 11 m² 2,45 m
35
8) Popis objektu: Rekreační objekt je jednopodlažní, smontovaný z cementotřískových desek v roce 1973 jako prefabrikát, kolaudován v roce 1974. Postaven je na kamenné podezdívce, cca 40 cm vysoké. Střecha je sedlová, nesymetrická, s přesahem nad nebytový prostor, který slouží jako sklad. Okna jsou dřevěná, dvojitá, dveře vnější dřevěné, vnitřní dřevěné, prosklenné. Místnosti jsou 3 užitné, dále chodba, sklad a wc. Koupelna není. V objektu je zavedena studená užitková voda z vlastního zdroje, která je ohřívána bojlerem. Na pozemku nejsou žádné vzrostlé stromy ani hodnotné keře. Poloha je hodnocena jako dobrá s přístupovou zpevněnou obecní cestou, která je udržovaná po celý rok. Pozemek je rovinatý. Kladem v umístění nemovitosti je blízká přítomnost rybníku Krajina, který vytváří z jedné strany pozemku velmi příjemné prostředí a výhled. Objekt nebyl zasažen povodněmi ani v roce 2002 ani v roce 2008. Jedinou katastrofou, která nemovitost postihla, byla v roce 2006 vichřice Emma, která porazila 10 vzrostlých smrků, které na pozemku byly. Na samotném objektu škoda nevznikla.
9) Ocenění porovnávací metodou – rekreační objekt Vlkov č. e. 10
36
OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU - rekreační objekt chata – VLKOV 10E, 391 81 Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti
1
Název nemovitosti
Rekreační objekt
Parcelní číslo
st. 139
Adresa nemovitosti
2
3
4
Rekreační objekt
Rekreační objekt
Rekreační objekt
Rekreační objekt
Vlkov 010
Hlincova Hora
Vrábče
Dasný
Týn nad Vltavou
Katastrální území
Vlkov
Hlincova Hora
Vrábče
Dasný
Týn nad Vltavou
Obec
Vlkov
Hlinkova Hora
Vrábče
Dasný
Týn nad Vltavou
Okres
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
B. Údaje o pozemku Plocha pozemku
867
800
622
700
556
Hodnota za 1 m2 pozemku
150
150
150
150
150
Hodnota pozemku celkem
130050
120000
93300
105000
83400
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek
40
46
36
50
37
Prodejní cena celkem
X
580 000
529 000
640 000
675 000
460000
435700
535000
591600
10000
12102,77778
10700
15989,18919
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce
25.4.2010
12.4.2010
2.4.2010
15.3.2010
30.3.2010
1
1
1
1
1
10000
12102,77778
10700
15989,18919
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce
Nabídka
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Upravená hodnota
Korekce Upravená hodnota
Ne
nabídka
0,8
0,8
0,8
8000
9682,222222
8560
12791,35135
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
8000
9682,222222
8560
12791,35135
Ne
1
Nabídka
0,8
Absolutní
Korekce
Existence věcných břemen
Nabídka
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
8000
9682,222222
8560
12791,35135
37
Využití podle územního plánu
Rekreační objekt
Korekce
Rekreační objekt
1
Upravená hodnota
Kolaudační rozhodnutí
Ano
Ne
1
1
8000
9682,222222
8560
12791,35135
Ano
Ano
1
1
1
8000
9682,222222
8560
12791,35135
Ne
1
Upravená hodnota
Ano
1
Ne
Korekce
Rekreační objekt
1
1
Upravená hodnota
Rekreační objekt
1
Ano
Korekce
Jiná právní omezení a závazky
Rekreační objekt
Ne
Ne
1
1
1
1
8000
9682,222222
8560
12791,35135
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
Upravená hodnota
Technický stav objektu
Udržovaný
Dobrá
Rekreační objekt 1
Upravená hodnota
Korekce
Možnost podkroví 0,95
autobus, vlak
Korekce
Korekce Upravená hodnota
8560
11512,21622
Udržovaný
Udržovaný
1
Parkování na pozemku
Udržovaný
1
1
1
1
8000
9682,222222
8560
11512,21622
Dobrá
Dobrá
Horší
1
1
1
0,9
8000
9682,222222
8560
10360,99459
Rekreační objekt
Rekreační objekt
Rekreační objekt
1
1
1
1
8000
9682,222222
8560
10360,99459
Možnost podkroví
Možnost podkroví
Možnost podkroví
0,95
0,95
0,95
0,95
7600
9198,111111
8132
9842,944865
autobus, vlak autobus, vlak
Upravená hodnota
Dopravní dostupnost a parkování
9682,222222
Možnost podkroví
Upravená hodnota
Dopravní obslužnost
8000
Rekreační objekt
Korekce
Další možný rozvoj nemovitosti
0,9
1
Upravená hodnota
Funkční využitelnost budovy
1
Dobrá
Korekce
Horší
1
1
Upravená hodnota
Dobrá
1
Udržovaný
Korekce
Technická vybavenost budovy
Dobrá
autobus
autobus
1
1
0,95
0,95
7600
9198,111111
7725,4
9350,797622
Parkování na Parkování na Parkování na Parkování na pozemku pozemku pozemku pozemku 1
1
1
1
1
7600
9198,111111
7725,4
9350,797622
Atraktivita objektu
38
Korekce Upravená hodnota
Jiná technická korekce
montovaný objekt
Korekce
7600
9198,111111
7725,4
9350,797622
montovaný objekt
montovaný objekt
montovaný objekt
0,98
0,98
7448
9014,148889
7570,892
9163,781669
40
46
36
50
37
1
1
1
1
1
7448
9014,148889
7570,892
9163,781669
Atraktivita místa
Korekce
1
0,98
Upravená hodnota
Jiná korekce
1
0,98
Upravená hodnota
Korekce
1
montovaný objekt
0,98
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
1
Atraktivita místa 1
Upravená hodnota
Atraktivita místa
Atraktivita místa
Atraktivita místa
1
1
1
1,1
7448
9014,148889
7570,892
10080,15984
7448 9014,148889
7570,892
10080,15984
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
8528,300181
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
341132,0072
342608
324509,36
378544,6
372965,9139
130050
120000
93300
105000
83400
471182,0072
462608
417809,36
483544,6
456365,9139
Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
Na základě uvedených skutečností je aktuální tržní hodnota vypočtená porovnávací metodou ve výši 471 182,-- Kč.
10) Ocenění příjmovou metodou:
Při aplikaci této metody je vycházeno z průměrných nabídek nájmů srovnatelných rekreačních objektů s korekcí 0,95. Další informace jako rezervy na renovaci, daň z nemovitosti, pojištění, správní režie uvedl majitel na základě skutečně prováděných plateb. Dále je použita kapitalizační míra uvedená ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
39
Příjmová metoda Hrubý příjem - 15 000 Kč/p.m. *6 Neobsazenost a ztráty vlivem nezaplaceného nájemného 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady Čistý provozní příjem Kapitalizační míra Tržní hodnota
90 000 Kč 4 500 Kč 85 500 Kč 10 000 Kč 6 000 Kč 69 500 Kč 8% 556 000 Kč
Na základě uvedených skutečností je aktuální tržní hodnota vypočtená touto metodou stanovena na 556 000,-- Kč.
11) Závěr:
Výše uvedená nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou v této lokalitě běžně nabízeny a prodávány a proto porovnávací metoda nejlépe indikuje výši tržní hodnoty a proto je při závěrečné kontribuci zohledněna 80% a příjmová metoda 20%. Vážený průměr Porovnávací metoda Příjmová metoda Výsledná tržní hodnota
Indikace (Kč) Váha (%) Průměr (Kč) 471 182 80 376 946 556 000 20 111 200 488 146
Výsledná aktuální tržní hodnota nemovitosti je 488 146,-- Kč.
40
12) Přílohy k 2. a)
41
Snímek katastrální mapy
Fotografie: chata č. e. 10, Vlkov nad Lužnicí, 391 81
42
2. b) Odhad budoucí obchodní hodnoty Penzion Hamr nad Nežárkou
Datum místního šetření: 25. 04. 2010 Datum, ke kterému je posudek proveden: 25. 04. 2010
Ve Vlkově, dne 26. 4. 2010
Předmětem ocenění jsou nemovitosti :
Stavební pozemek č. 32, k. ú. Hamr nad Nežárkou a budoucí stavba objektu Penzionu Hamr nad Nežárkou čp. 27
Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 259 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, v aboslutním vlastnictví paní Lenky Hlinkové, bytem Vlkov 10, 391 81, která je objednavatelem odhadu budoucí hodnoty výše uvedených nemovitostí.
1. Úvod
Předmětem ocenění je budoucí stavba objektu penzionu Hamr nad Nežárkou čp. 27, který bude umístěn na stavebním pozemku č. 32 v katastrálním území Hamr nad Nežárkou 776 122. Předmětem ocenění nejsou budoucí venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky č. 146/1, 146/2, 145/1, díl 2, které ke stavebnímu pozemku č. 32 přiléhají, jsou ve vlastnictví objednavatelky, ale do obchodní hodnoty je majitelka prozatím zahrnout nechce.
Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 259 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor. 43
2. Podklady Pro vypracování znaleckého posudku byly použity následující podklady: výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví číslo 259, k. ú. Hamr nad Nežárkou kopie katastrální mapy informace o parcelách získané na internetu výměry a skutečnosti zjištěné na místě samém při místním šetření fotodokumentace pořízená při místním šetření informace realitních kanceláří, informace z internetových stránek realitních kanceláří zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č.121/2000 Sb. vyhláška ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ocenění pozemku porovnávací metodou
zákon č.83/1998 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování (stavební zákon) odbor. literatura: Teorie oceňování nemovitostí vydaná Doc. Albertem Bradáčem, CSc. Oceňování nemovitostí na tržních principech, PhDr. Ort Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, PhDr. Ort
3. Celkový popis
Předmětem odhadu obchodní hodnoty je stavba penzionu v Hamru nad Nežárkou čp. 27, na stavebním pozemku č. 32, katastrální území Hamr nad Nežárkou. Hamr nad Nežárkou je součástí obce Val. V Hamru je obchod se smíšeným zbožím a dvě restaurace. Nejbližší vybavenost jako školy, zdravotnická zařízení, pošta apod. je ve 4 km vzdáleném Veselí nad Lužnicí. Do obce jede 4 x za den z Veselí autobus. To je jediná dopravní obslužnost.
K pozemku vede obecní asfaltová cesta. Polohu nemovitosti lze hodnotit jako dobrou. Objekt je dobře dostupný.
44
Okolní zástavbou je na západní straně pouze jeden rodinný dům, bez oken na stranu k budoucí nemovitosti. Ze severní strany lemuje pozemek řeka Nežárka, z východní strany louka, která patří majitelce a z jižní strany též pozemek, který patří majitelce. Pozemky jsou pravidelného tvaru a jsou velmi mírně svažité směrem k jihu. Parkování je možné na vlastním oploceném pozemku. Oplocení je plotem z drátěného pletiva. Zpevněné plochy zde zatím nejsou. Kolem objektu jsou pozemky s trvalými porosty, patřící majitelce.
Předmětem ocenění obchodní hodnoty je budoucí stavba penzionu, která je nyní ve fází schvalovacího řízení na odboru výstavby a životního prostředí na Městském úřadu ve Veselí nad Lužnicí. Projekt byl konzultován se správou CHKO, která k němu vydala předběžné souhlasné stanovisko. Penzion bude nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, přičemž druhé nadzemní podlaží bude podkrovím. Půdorys domu bude tvaru písmene L. Zdivo Ytong, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, střešní krytina tašková. Okna budou plastová, dveře dřevěné. Podlahy budou převážně z keramických dlažeb. Vybavení objektu bude standardní. Vytápění je naplánováno ústřední s vlastním kotlem na pevná paliva. Objekt bude bez alternativních zdrojů tepla a teplé vody.
Ze sítí jsou na pozemku přípojka vody a elektroinstalace. Plyn není. Kanalizace bude svedena od všech zařizovacích předmětů do septiku. Veřejná kanalizace je ve fázi přípravy stavby.
4. Dispozice:
Objekt je určený k pronajímání. Užitná plocha domu je cca 483 m2. K ocenění byl doložen doklad o koupi stavebního pozemku č. 32 v ceně 500 000,-- Kč.
45
5. Popis objektu:
Samostatně stojící, č.p. 27, zastavené plochy 241,5 m2, na stavebním pozemku č. 32 o velikosti 861 m2. Objekt nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími. 2. nadzemní podlaží je podkrovím. Svislé nosné konstrukce vyzděné z Ytongu, založené na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Půdorys domu ve tvaru písmene L.
Střecha sedlová, konstrukce krovu dřevěná, střešní krytina je tašková KB Beta. V domě bude 2 x krb, 2 komíny, komínové zdivo cihelné režné. Omítky budou vápenné hladké.
Stropy nad prvním nadzemním podlažím budou z prefabrikátů firmy Xella (Ytong). V podkroví bude konstrukce krovu obložena sádrokartonem a dřevěnými palubkami.
Schodiště do 1. NP bude betonové s dřevěným zábradlím a kameninovou dlažbou. Okna plastová, vnitřní dveře dřevěné plné, převážně v dřevěných zárubních.
V celém objektu budou na podlahách keramické dlažby. Některé stěny budou obloženy keramickým obkladem.
V každém pokoji bude koupelna se sprchovým koutem, WC a vlastním bojlerem a malou kuchyňskou linkou. Také za kuchyňskou linkou bude stěna obložena keramickým obkladem. Světlá výška prvního nadzemního podlaží bude 2,60 m, druhého nadzemního podlaží 2,50 m.
Vytápění bude řešeno jako ústřední s vlastním kotlem na pevná paliva a dvěma krby. Teplá voda bude řešena bojlerem do každé jednotky. Zařizovací předměty budou standardní v průměrných cenových kategoriích. Dispozice (rozměry jsou v metrech) : V penzionu bude k dispozici 12 pokojů o celkovém počtu lůžek 40.
46
6. Ocenění budoucí obchodní hodnoty nákladovou metodou: Výpočet předběžných stavebních nákladů v úrovni STS a DUR:
Z hlediska získání předběžných nákladů na stavbu v úrovni návrhu stavby , územního řízení i odhadu budoucí obchodní hodnoty, je nejpraktičtější užití výpočtu na základě objemu navrhované stavby.
Metodika výpočtu obestavěného prostoru stavby je doporučena na základě ČSN 73 4055 - Výpočet obestavěného prostoru
CENOVÉ UKAZATELE VE STAVEBNICTVÍ:
V systému oceňování staveb a stavebních objektů tvoří významnou oblast oceňování Záměrů staveb ve stadiu plánování a propočtů stavebních nákladů. Cenové ukazatele nebo také ceny podle účelových jednotek jsou základním prvkem pro první propočty cen staveb a stavebních objektů.
Na základě dlouhodobých statistik cen staveb a stavebních objektů jsou na reprezentativních položkových rozpočtech sledovány náklady podle jednotlivých druhů staveb a z množiny cenových údajů jsou následně stanoveny průměrné hodnoty na měrnou jednotku odpovídající danému druhu staveb. Ve všech případech je cenový údaj evidován podle převažujícího druhu rozhodující konstrukce stavby nebo stavebního objektu (konstrukčně materiálová charakteristika).
Účel: Ocenění staveb podle účelových měrných jednotek je nejjednodušším způsobem stanovení předpokládaných cen staveb a slouží zejména k prvnímu propočtu ceny stavebních prací. Protože se odvíjí od staveb realizovaných v minulosti a slučuje ceny různorodých (zejména co do standardu) stavebních objektů je nezbytné k této ceně přistupovat pouze jako k informativnímu materiálu, jehož přesnost je odvozena od minima údajů o konkrétní stavbě (většinou jde o propočty ke studiím nebo k ekonomickým prognózám).
47
Odchylka skutečné budoucí ceny od propočtu podle cenových ukazatelů může u konkrétních staveb dosahovat až 25%, a to podle technické a technologické náročnosti realizace konkrétní stavby a podle standardu případně nadstandardu jejího vybavení. Běžná odchylka, se kterou je nutno kalkulovat je + - 15%.
Obsah: Cenové ukazatele vyjadřují hodnotu Základních rozpočtových nákladů (ZRN). Neobsahují tedy žádné vedlejší rozpočtové náklady (VRN), které je nutno v rámci propočtu dokalkulovat podle konkrétních podmínek zamýšlené stavby (vlivy území, zařízení staveniště, případně jiné vlivy mající vztah k ceně stavby) a neobsahují rovněž žádnou rezervu nezbytnou ke korekci předpokládané chybové odchylky. Ceny podle cenových ukazatelů jsou cenami bez DPH.
Účelové měrné jednotky: Pro výpočet cenových ukazatelů byly stanoveny jako základní měrné jednotky hodnoty společné pro všechny druhy staveb příbuzných oborů stavebnictví bez ohledu na jejich účel. Takovýmito jednotkami jsou zejména
- u oborů pozemního stavitelství - m3 obestavěného prostoru /m3OP/ - u oborů liniových staveb - m délky trasy (m DT) - u oborů inženýrských staveb - m2 upravované plochy (m2 UP)
Konstrukčně materiálová charakteristika: 1
svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků
2
svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová
3
svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná
4
svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových
5
svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných
6
svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk
7
svislá nosná konstrukce kovová
8
svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty
9
svislá nosná konstrukce z jiných materiálů
Orientační cena 1: m3 obestavěného prostoru
48
Konstrukčně materiálová charakteristika JKSO
Průměr 1
803 Budovy pro bydlení
2
3
4
5
6
7
8
9
4808
4491 6894 5819
4808
6894
4739
4171
4928
4676
4747
4179
4937
4684
4743
4174
4933
4680
soust. jinými než panel.
4743
4174
4933
4680
803.5 Domy bytové netypové
5020
4578 6926 6037
4830
803.6 Domky rodinné jednobytové
5006
4626
5196
6401
6907
803.61 domky izolované
5020
4640
5212
6420
6926
803.7 Domky rodinné dvoubytové
5011
4630
5201
6406
6913
803.8 Chaty pro individuální rekreaci
5015
4635
5206
6414
6921
803.9 Domky bytové se služebním vybavením
5086
4234 6181 5450
4461
5410
803.1 Domy byt. Typové s celost. Neunifikovaných konstrukčních soustav 803.2 Domy byt. Typové s konstrukčními soustavami 803.3 Domy byt. typ. s celost. unifik. konstr. soustavami panelovými 803.4 Domy byt. typ. s celost. unifik. konstr.
Orientační cena 1: m3 obestavěného prostoru Konstrukčně materiálová charakteristika JKSO
Průměr 1
2
3
4
5
6
7
812 Budovy pro výrobu a služby
5813
5119 6193 5333 5687 5965
6470
812.1 Budovy výrobní pro průmysl, speciální
5905
3658
7111
812.2 Budovy výrobní pro energetiku
6585
6305 9180 4812 7749 5976
5887
812.3 Budovy vodního hospodářství, čistíren a úpraven vod
5518
5773
5049
812.4 Budovy pro zemědělskou výrobu a chov živočichů
4338
4338
812.5 Budovy pro dopravu a spoje
5722
4659
812.6 Budovy pro garážování, opravy a údržbu vozidel, strojů a zařízení
5948
4131 5594 5618 6420
4589
812.7 Budovy pro skladování a úpravu produktů
5015
4382
6984
812.8 Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů
3430
3430
5015
5900 4415
8
9
6483
4951
49
Obestavěný prostor: 1. nadzemní podlaží: 21*11,5 + 8*5 = 241,5 m2 2. nadzemní podlaží: 21*11,5 + 8*5 = 241,5 m2 Celkem
483 m2
Konstrukční výška: 1. nadzemní podlaží: 2,60 m 2. nadzemní podlaží: 1 – 2,50 m Obestavěný prostor: 1NP: (21*11,5*2,6)+(5*8*2,6) = 731,9 m3 zastřešení: V= (a*b*v)/3=(11,5*21*4)/3+(5*8*2,8)/3=322+37,3=359,3m3 Obestavěný prostor celkem: 1091,2 m3.
Výpočet:
5 813 x 1091,2 = 6 343 145,6 Kč
7. Pozemky
Při této metodě použijeme k ocenění skutečnou cenu nákladu na pořízení a ta byla v roce 2009, kdy majitelka předmětný pozemek koupila, ve výši 500 000,-- Kč.
Celkové ocenění nákladovou metodou budoucí nemovitosti penzionu s pozemkem je 6 343 145,60 Kč + 500 000,-- Kč = 6 843 145,6 Kč.
7. Ocenění budoucí obchodní hodnoty příjmovou metodou: Při aplikaci této metody vycházím z průměrných nabídek cen srovnatelných penzionů v regionu, s korekcí 0,95. Náklady jako rezervy na renovaci, daň z nemovitosti, pojištění, správní režie, uvádím dle sdělených propočtů majitelky. Příjem jsem počítala pouze za 4 měsíce v roce, neboť se bude jednat o letní penzion.
50
Kapitalizační míru používám uvedenou ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
Příloha č. 16 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.
Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem
Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Název položky Nemovitosti pro výrobu a garážování Nemovitosti pro obchod a administrativu Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství Nemovitosti pro kulturu Nemovitosti pro zdravotnictví Nemovitosti pro zemědělství Nemovitosti pro skladování Bytové domy Ostatní nemovitosti Majetková práva
Míra kapitalizace % 10 7 8 9 8 8 7 6 5 8 12
Příjmová metoda Hrubý příjem - 40 x 400 x 30 = 480 000 Kč/p.m. *4 Neobsazenost ve výši 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady Čistý provozní příjem Kapitalizační míra Tržní hodnota
1 920 000 Kč 96 000 Kč 1 824 000 Kč 100 000 Kč 400 000 Kč 1 324 000 Kč 8% 10 592 000 Kč
Na základě uvedených skutečností je aktuální tržní hodnota vypočtená touto metodou ve výši 10 592 000,-- Kč.
51
8. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu budoucí obchodní hodnoty:
Výše uvedená nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které nejsou v této lokalitě běžně nabízeny a prodávány. Příjmová metoda lépe indikuje výši tržní hodnoty a proto je při závěrečné kontribuci zohledněna 60% a nákladová metoda 40%.
Vážený průměr Nákladová metoda Příjmová metoda Výsledná tržní hodnota
Indikace (Kč) Váha (%) Průměr (Kč) 6 343 146 40 2 537 258 10 592 000 60 6 355 200 8 892 458
Výsledná aktuální obchodní hodnota budoucí nemovitosti je 8 892 458,-- Kč (slovy osm milionů osm set devadesát dva tisíce čtyři sta padesát osm korun českých)
52
8) Přílohy k 2. b) 1) Výpis z KN – parcela č. 32, hamr nad Nežárkou, pořízeno z internetové databáze
53
2) Kopie mapy z Pozemkové knihy, pořízeno z internetové databáze
3) Kopie katastrální mapy – pořízeno z internetové databáze KN
54
4) Pozemek stavební č. 32 k. ú. Hamr nad Nežárkou
55
5) Kontrolní odhad porovnávací metodou k ceně stavebního pozemku č. 32, Hamr nad Nežárkou
Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
1 stavební parcela
Parcelní číslo
2
stavební parcela
32 N/A
3
4
stavební parcela
stavební parcela
stavební parcela
N/A
N/A
N/A
Adresa pozemku Lomnice
Stráž nad Nežárkou
Val
Řípec
Obec
Hamr nad Nežárkou Val-Hamr
Lomnice
Stráž nad Nežárkou
Val
Řípec
Okres
Tábor
Jindř. Hradec
Jindřichův Hradec
Tábor
Tábor
Katastrální území
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2
590 000 861
Cena za 1 m2
X
1
Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
2 500 000
250 000
1032
739
5000
500
571,7054264
435,9133965
500
500
10.4.2010
31.3.2010
10.3.2010
2.4.2010
1 571,7054264
1 435,9133965
1 500
1 500
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
322 140
Prodej
Prodej
Prodej
1
1 1 571,7054264 435,9133965 Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1 1 1 571,7054264 435,9133965 Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen 1 1 1 571,7054264 435,9133965 Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům
1
1 571,7054264
Absolutní vlastnictví
Bez věcných břemen
Rodinný dům
1 500 Rodinný dům
1 500
Nejsou
1 1 571,7054264 435,9133965 Nejsou Nejsou Nejsou
1 571,7054264
1 500
1 500
Ano
1
Absolutní vlastnictví
Bez věcných břemen
Ano
Korekce Upravená hodnota
1 500
1 500
1 435,9133965 Ano
Prodej 1 500
Ano
1 435,9133965
1 500 Ano
1 500
1 500 Nejsou
1 500
1 500
D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Dobrá
Porovnatelná 1
Pravidelný
Horší
Porovnatelná
1 0,95 571,7054264 414,1177267 Pravidelný Pravidelný Pravidelný
Porovnatelná 1 500
1 500 Pravidelný
56
Korekce Upravená hodnota Svažitost
1 1 571,7054264 414,1177267 Rovinný Mírně svažitý Rovinný
1 500
1 0,95 571,7054264 393,4118403 Kompletní Kompletní Kompletní
1 500
1 1 571,7054264 393,4118403 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna
1 500
Korekce 1 1 1 Upravená 571,7054264 393,4118403 hodnota Dopravní obslužnost Autobus Vlak, autobus Autobus Autobus Korekce 0,95 1 0,95 Upravená 571,7054264 373,7412483 hodnota Dopravní dostupnost Dobré Výborné Dobré Dobré a parkování
1 500
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Rovinný 1 Kompletní
1 Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů
0,95
1 0,95 571,7054264 355,0541859 Ne Ne Ne
1 500 Rovinný 1 500 Kompletní
1 500 Nezjištěna
1 500 Autobus
0,95 475
0,95 475 Dobré
0,95 451,25
0,95 451,25 Ne
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 571,7054264 355,0541859 451,25 451,25 Jiná technická CHKO CHKO CHKO CHKO CHKO korekce Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 514,5348837 319,5487673 406,125 406,125 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Obdobná Obdobná Větší Obdobná Korekce 1 1 0,95 1 Upravená hodnota 514,5348837 319,5487673 385,81875 406,125 Možná zastavitelnost 30% plochy 30% plochy 30% plochy 30% plochy 30% plochy Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 514,5348837 319,5487673 385,81875 406,125 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 406,5068503 514,5348837 319,5487673 385,81875 406,125 1 m2 Rozloha pozemku 861 1032 739 5000 500 Celková porovnávací 350002,3981 531000 236146,539 1929093,75 203062,5 hodnota
Porovnávací metodou byla zjištěna hodnota potemku ve výši 350 000,-- Kč, zatímco skutečná hodnota prodeje byla 500 000,-- Kč.
57
3. ANALÝZA TRHU V CHKO TŘEBOŇSKO 3. a) Vymezení chráněné krajinné oblasti " T ř e b o ň s k o " Oblast CHKO Třeboňsko je 700 km2 velká část jižních Čech na rozhraní okresů Tábor a České Budějovice.
Chráněná krajinná oblast Třeboňsko je na severu ohraničena silnicí vedoucí z Veselí nad Lužnicí do Kardašovy Řečice. Odtud pokračuje na Jindřichův Hradec, prochází obcemi Mnich a Ratiboř a stáčí se k jihu na Roseč, Hatín, Plavsko a Stráž nad Nežárkou. Ze Stráže nad Nežárkou vede do Bažantice a Libořez, obchází z jihu Smírčí vrch a pokračuje tam, kde přetíná hranice oblasti nejkratším směrem Novomlýnský potok a přechází na státní hranici s Rakouskem. Hranice oblasti pokračuje po této cestě přes obec Krabonoš do Jiříkova Údolí, Šalmanovic a Lipnice. Prochází obcí Lipnice, Kojákovice do Domanína. Podél jižního břehu Spolského rybníka vede do Spolí, do Dunajovic, přes Dvořiště do Smržova. Ze Smržova vede do Ševětína.. Hranici okresů sleduje až k polní cestě z Mazelova do Lhoty, Bošilce a Veselí nad Lužnicí.
3. b) Urbanismus oblasti Z výše uvedeného popisu vyplývá, že na území se nachází z větších měst Třeboň, dále menší městečka a vesnice. Třeboňsko patří k turisticky nejatraktivnějším oblastem v České republice. Nabízí bohaté kulturní a technické dědictví, které je úzce spjato s tradicí rybníkářství na Třeboňsku.
Celé území má mírně zvlněný, kopcovitý charakter. Podstatnou část tvoří mělká Třeboňská pánev. Nadmořská výška se pohybuje od 410 do 470 metrů nad mořem. Ač by se zdálo, že se jedná o oblast spíše k rekreaci, vznikají zde i developerské projekty nových čtvrtí, které snaží snoubit regulativy CHKO s novodobou architekturou.
58
Nová výstavba v Lomnici nad Lužnicí:
3. c) Ekonomická charakteristika: Po roce 1989 se oblast CHKO změnila. Nejenom vracením majetku do soukromých rukou ubylo pracovních míst v dřevařském průmyslu, v zemědělství. Z hlediska ekonomického směřuje podnikání spíše do sektoru cestovního ruchu, stavebnictví a obchodu.
Nová výstavba je určena především za účelem udržení trvale žijících obyvatel a v nemalé míře právě v oblasti cestovního ruchu ke zvýšení počtu rekreačních zařízení.
K moderní výstavbě v CHKO Třeboňsko je nutné zajistit nastolení vyváženého stavu všech rozhodujících složek v území prostřednictvím rozboru udržitelného rozvoje území a uchovat pro budoucnost specifické rysy oblasti CHKO jako konglomerátu zájmů vodohospodářských (soustava Třeboňských rybníků), rekreačních (chaty, kempy, hotely, lázeňství), bydlení (sídla, stálé bydlení, druhé bydlení), rozvoje pracovních příležitostí a ochrany kulturního dědictví. Dále je potřeba stanovit limity využití území na základě provedeného rozboru území a přírodních hodnot území (ochrana přírody vyplývající ze zákona 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny), vytipovat preferenční rozvojové lokality oblasti s možným rozvojem průmyslu a pracovních příležitostí, zejména s důrazem na stanovení rámcových regulativů budoucího zatížení. Je nutné uchovat pro budoucnost specifické rysy oblasti CHKO - zajistit komplexní a předvídatelný přístup orgánů státní správy a samosprávy postihující nejen přírodní, ale i kulturně historický fenomén území; a to především uchování charakteristického obrazu sídel v kulturní krajině.
59
3. d) Trh s nemovitostmi: Trh s nemovitostmi formují hlediska finanční, měnové a ekonomické.
Do roku 2008 měl trh s nemovitostmi strmě vzestupný vývoj. Jak vzrůstala životní úroveň obyvatel velkých měst, tak rostla poptávka po rekreačních objektech a to zejména v čisté oblasti této CHKO, která nabízí všechny formy odpočinku a odreagování, od kulturních památek po sportovní vyžití na dosah. Průzkumem bylo zjištěno, že ani vzdálenost od Prahy, která je cca 120 km, a chybějící dálnice jižním směrem neodrazuje zájemce od koupě rekreačního objektu nebo pozemku v této oblasti. V roce 2008 trh pocítil mírnou stagnaci, jak v počtu realizovaných obchodů s nemovitostmi, tak ve vývoji tržních cen důsledkem ekonomické krize. V dnešní době se trh pomlinku rozhýbává a tržní ceny nabízených nemovitostí lehce stoupají vlivem větší poptávky než je v současné době nabídka.
Zástavba rodinných domů, určených k trvalému bydlení roste nejen v největším městě popisovaného regionu – v Třeboni, ale i v menších městečkách jako je například Lomnice nad Lužnicí, Kardašova Řečice a podobně.
Vytváření pracovních příležitostí by do oblasti přitáhlo více obyvatel, ovšem ochrana životního prostředí zde má takový význam, že největší funkce tohoto území bude i nadále zůstávat rekreační a nová výstavba a modernizace zde bude růst velmi opatrně, na rozdíl od trhu se stávajícími nemovitostmi, jehož objem bude narůstat souběžně s poptávkou. Rekreační nemovitosti majitelé rekonstruují a modernizují k trvalému bydlení, u střední generace se zvyšuje trend plánovaného přesunu v důchodovém věku z velkých měst do rekreačních oblastí CHKO Třeboňsko.
Celkově tedy poptávka po rodinných domech, pozemcích, po rekreačních chatách i rozlehlých jihočeských usedlostech vzrůstá a trh s nemovitostmi má vzrůstající objem obratu.
60
VIII. e) Analýza trhu s byty v Třeboni Novostavby centrum
Třeboň obce nad 1000 obyvatel
okrajové části
od Kč/m2
do Kč/m2
trend
od Kč/m2
do Kč/m2
trend
xxxxx 18000
xxxxx 20000
xxxxx mírný růst
20000 16000
25000 18000
mírný růst mírný růst
Starší domy centrum
Třeboň obce nad 1000 obyvatel
okrajové části
od Kč/m2
do Kč/m2
trend
od Kč/m2
do Kč/m2
trend
30000 8000
35000 14000
mírný růst mírný růst
28000 8000
30000 14000
mírný růst mírný růst
V centru města Třeboně se novostavby bytů vznikají velmi ojediněle a to pouze citlivými půdními vestavbami, neboť celé centrum je chráněno nejen Správou CHKO, ale i formou městské památkové rezervace. V ostatních částech sledujeme dlouhodobě mírný nárůst cen a to i přes ekonomickou krizi v letech 2008/2009.
Náměstí Třeboně je architektonickým skvostem renesance a baroka.
61
4. PŘÍLOHY, MAPY 1. Mapa CHKO v České republice
2. Mapa území CHKO Třeboňsko
62
Příloha č. 1 – slovníček použitých výrazů: arkýř - je architektonický stavební prvek. Je to výstupek, vyčnívající v průčelí budovy nebo z jejího nároží, který je posazený na nosnících vystupujících ze zdiva nebo na trámech stropu nad přízemím. Rozšiřuje vnitřní prostor budovy a umožňuje výhled podél fasády do strany. Na rozdíl od rizalitu nevystupuje z průčelí od základů, ale až v některém z vyšších pater. rizalit - je označení pro středovou nebo boční část stavby vystupující po celé výšce z líce průčelí až o hloubku jedné okenní osy. šambrána - je architektonický prvek, používaný v klasické řádové architektuře k orámování oken či dveří lizénový pás - je plochý svislý architektonický dekorativní článek členící fasádu, nemá hlavici ani patku. Může být vytvořena předstupujícím cihelným či kamenným zdivem, být provedena ve štuku nebo může být pouze malovaná. selské baroko - je stavební sloh lidové architektury, který se uplatnil převážně v jižních Čechách během 19. století. Nejstarší památky selského baroka pocházejí z 20. let 19. století, vrchol je asi v 60. letech. Napodobuje lidově – zjednodušeně barokní sloh, který byl řemeslně velmi náročný, vysoce profesionální. Například voluta - ozdobný prvek - je vlastně archimedova spirála a k jejímu narýsování je třeba znalost středoškolské matematiky. O to více je pak nutno obdivovat lidové zedníky, jak to dokázali pouhým odpozorováním vkusně napodobit. Vyskytuje se převážně v oblasti Soběslavských a Zbudovských Blat, ale i na Písecku, Vodňansku, a Třeboňsku. archimedova spirála - rovinná křivka, která představuje trajektorii bodů pohybujících se po přímce podle daného pravidla, zatímco přímka se otáčí konstantní rychlostí kolem pevného bodu.
63
5. ZÁVĚR
Má bakalářská práce vysvětlila, jaká jsou specifika výstavby a modernizace v Chráněné krajinné oblasti Třeboňsko a jaký vliv
mají stavební regulativy na ocenění nemovitostí
v CHKO rekonstruovaných nebo nově postavených.
Zájemcům o výstavbu nebo modernizaci v CHKO může tato bakalářská práce pomoci ve zvážení priorit při plánované koupi ať pozemku nebo staršího objektu k rekonstrukci, při rozhodnutí, zda stavět v oblasti, kde není žádná stavební regulace nebo se přizpůsobit a stavět či modernizovat tam, kde Správa chráněné krajinné oblasti má první slovo při posuzování projektované nemovitosti. Ne každý smíří s tím, že od první myšlenky na bydlení v CHKO bude omezen danými regulativy a někdy i takovými, o kterých se nikde předem nedočte. Je mnoho investorů a stavebníků, kteří chtějí rozvinout své vlastní architektonické představy o budoucím bydlení nebo rekreačním objektu, ale to bohužel při výstavbě nebo modernizaci v CHKO nelze.
Z hlediska nákladů do výstavby a modernizace v CHKO má moje bakalářská práce pozitivní zjištění a to, že přísné regulativy nenavýší rozpočet stavby, naopak díky omezením a zákazům budoucí charakter nemovitosti tak zjednoduší, že úspora bude znatelná nejenom za chybějící stavební prvky jako vikýře, arkýře, balkony, terasy, ale i na použitých materiálech. Doporučené materiály se totiž pohybují v nižších cenových kategoriích.
Bydlení či rekreace v téměř nedotčené přírodě, v nemovitosti, která koresponduje s krajinou i tradicemi, je odměnou za přizpůsobení se tradicím a vůli k zachování architektonického i přírodního rázu krajiny.
64
6. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY:
Ing. Petr Ort, PhDr. – Oceňování nemovitostí na tržních principech, ISBN: 978-80-7265-101 Ing. Petr Ort, PhDr. – Moderní metody oceňování na tržních principech, ISBN: 978-80-7265-113-9 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání ISBN: 978-80-7204-630-0 Prof. Ing. Albert Bradáč DrSc., prof. JUDr. Josef Fiala, CSc., a Ing. Vítězslava Hlavinková – Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, Linde 2007 ISBN: 978-80-7201-679-2 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – Věcná břemena od A do Z, Linde 2009 ISBN: 978-80-7201-761-4 Vítězslav Hálek – Oceňování majetku v praxi, DonauMedia, s. r. o., 2009 ISBN: 978-80-89364-07-7 Akad. arch. Ing. Jan Novotný, Prof. Ing. Josef Michálek, CSc - Pozemní stavitelství v kresbách pro 1. až 4. ročník SPŠ stavebních, 2006, ISBN: 80-86817-16-4 Úplné znění č. 711, k 12. lednu 2009 – Zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku a další předpisy, SAGIT, IBSN: 978-80-7208-726-6 Martin Janků – Nemovitosti – koupě a prodej, Computer Press 2004, IBSN: 80-7226-899-6 Ing. Bohumil Kuba, ing. Květa Olivová – Katastr nemovitostí ČR, Linde Praha 2004, IBSN: 80-7201-545-1 Petr Luniaczek – Putování za jihočeskou architekturou, vlastní náklad za podpory Jihočeského kraje, 2009, IBSN: 978-80-254-4187-9 Petr Chládek – Nové stavební předpisy, ERA nakladatelství 2008, IBSN: 978-80-7366-097-0
Tištěné materiály ze Stavebního veletrhu Brno 2009, For arch, Praha Letňany 2009 Periodika: Střechy fasády izolace, Stavebnictví, Stavebnictví a interier
Websites: www.jiznicechy.cz, www.lidova-architektura.cz, www.selskebaroko.unas.cz, http://www.trebonsko.ochranaprirody.cz/,www.ocenovaninemovitosti.cz, http://www.stavebnistandardy.cz/
65
