Office Market Report H1 2015 | Nederland
0
0
0
0
0
0
0
0
0
NEDERLAND • De kantorenmarkt lijkt niet te profiteren van het verdere economische herstel. In Nederland is in het eerste halfjaar van 2015 circa 374.000 m² aan kantoorruimte opgenomen. Het opnamevolume is hiermee weliswaar iets (5%) hoger dan in dezelfde periode in 2014, maar de vraag naar kantoorruimte blijft nog achter bij de jaren daarvoor. • De regio’s Amsterdam (23%) en Rotterdam (15%) hadden het grootste aandeel in de totale opname in Nederland. Naast andere gebruikelijke kantoorsteden zoals Den Haag, Utrecht en Zwolle was er ook relatief veel activiteit in Gouda met 10.500 m² aan opgenomen kantoorruimte. De opname in Arnhem, Den Bosch en Eindhoven viel tegen in het eerste halfjaar.
Opname per sector H1 2015 3% 8%
• Het aanbod van kantoorruimte bedraagt medio 2015 7,3 miljoen m² (ca. 15% van de voorraad), een stijging van 2% ten opzichte van eind 2014. Het aanbod neemt toe door dat veel bedrijven die grote kantoren inruilen voor kleinere door reorganisaties of de invoer van het nieuwe werken. Een duidelijke trendbreuk van toegenomen leegstand is zichtbaar in relatie tot de afname van de afgelopen jaren. Dit dwingt de markt om zich meer te focussen op het terugdringen van de (verborgen) leegstand. Herbestemming en verminderde nieuwbouw zouden voor een stabilisatie van de volumes moeten zorgen, maar er is duidelijk behoefte aan andere innovatieve oplossingen om het toenemende aanbod tegen te gaan.
26%
14%
• Er vonden slechts twee transacties plaats boven de 10.000 m²: de Nationale Politie huurde in Rotterdam Alexandrium 16.400 m² aan kantoorruimte en Shell huurde in Den Haag 10.500 m². De derde grootste transactie van het jaar kwam eveneens van de Nationale Politie: aan de Koggelaan in Zwolle werd 9.600 m² kantoorruimte opgenomen. • Naast bedrijven uit de zakelijke dienstverlening was er ook vanuit producenten veel vraag naar nieuwe kantoorruimte. De transactie van Shell was hier de grote aanjager van. Overheid gerelateerde instellingen waren eveneens actief, naast de Nationale Politie ook gestimuleerd door transacties van diverse onderwijsinstellingen en het UWV. Technologische bedrijven (TMT) namen vooral in Amsterdam en Eindhoven kantoorruimte op, daarbuiten was het aandeel beperkt. Financiële dienstverleners, voor de afgelopen crisis de aanjagers van de kantorenmarkt, namen nauwelijks meters op.
3% 2%
19%
25%
Business & other services Production & construction Public services TMT Other Transport & Tourism Financial services Wholesale & retail trade, hotels & catering
Opname 2008-2015
2000
Aanbod 2012-2015 7400
0 1500
7300
1000
7200
500
7100
0
0
0
0
0
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
x1.000 m2
Opname H1 Opname H2
Nederland
7000
x1.000 m2
400
1500
300
1450
2200Office Market Report | H1 2015 | Nederland 100
2012
1400 1350
2012
2013
2013
2014
2014
2015
Medio Ultimo
NEDERLAND
HUURPRIJZEN EN TRANSACTIES A7
A28
7 AMSTERDAM
P.4
3
Gemiddeld € 180
DEN HAAG
P.5
Gemiddeld € 140
A4 2
A12 P.7
Gemiddeld
€ 135
A50
UTRECHT
6
1 4 9
ROTTERDAM
A1
A2
A27
A28
A1
P.8
Gemiddeld € 145
10
5
8 A2
EINDHOVEN
P.6
Gemiddeld € 120
A2
Top 10 kantoortransacties Nederland H1 2015 GEMEENTE
GEBOUWNAAM
ADRES
M²
GEBRUIKER
1
Rotterdam
New Tide
Marten Meesweg 35
16.400
Nationale Politie
2
Den Haag
O2 Building
Oostduinlaan 2
10.500
Shell international
3
Zwolle
Le Carré
Koggelaan 3
9.600
Nationale Politie
4
Rotterdam
Hofpoort
Hofplein 20
7.000
Spaces
5
Middelburg
Het Groene Woud 1
5.900
Hogeschool Zeeland
6
Gouda
Hanzeweg 16
4.400
JP van Eesteren
7
Purmerend
Gorslaan 60
4.300
Bose
8
's-Hertogenbosch
Burgemeester Burgerslaan 40
4.200
Novar
9
Rotterdam
Mathenesserlaan 204
3.800
Parnassia Bavo Groep
10
Dordrecht
Weizigtweg 33
3.600
UWV
3
Office Market Report | H1 2015 | Nederland
Nederland
7100
500
7000
0
AMSTERDAM
Opname 2008-2015
1500
•
400
De opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in het eerste 1450 is met 87.000 m² uitgekomen op de laagste halfjaarhalfjaar van 2015 opname sinds 2009. In het eerste deel van 2014 werd nog 104.000 m² opgenomen.1400 Opvallend was het beperkte aantal grote transacties dit jaar. Waren er vorig jaar nog 10 transacties boven de 5.000 m², dit jaar betrof de grootste transactie 1350 slechts 4.400 m² van een onderwijsinstelling.
7400
300
7300
200
7200
100
• In de afgelopen jaren vonden met name op kernlocaties zoals de Amsterdam Zuidas en het1300 Centrum transacties plaats, dit jaar is de meeste activiteit opvallend genoeg in Sloterdijk e.o. De relatief gunstige huurprijzen en Nederland de verbetering van de voorzieningen, maakt de interesse voor dit gebied groter. Daarnaast is de bereikbaarheid van het gebied met de Tweede Coentunnel en de A5 flink verbeterd. •
7100
0
2011
Aanbod 2012-2015
60 1400
30
1350 0 1300
2012
2012
2013
2014
x1.000 m
2014
900 800 700
A8
20
A10
600
32%
0
Den haag
500
Centrum Hoog
Sloterdijk e.o. Hoog
900
€ 195
q
Gemiddeld € 147
p
Laag
€ 85
200
€ 300
p
Gemiddeld € 229
q
Laag
q
€ 125
A10 300
150
850
280
24%
A4
Business & other750 services Rotterdam TMT 700 Production & construction
Schiphol e.o. Hoog
Public services Other Financial services Transport & Tourism 500 Wholesale & retail trade, hotels & catering
480 460
Office Market440 Report | H1 2015 | Nederland
A10
100 Zuidas 260 Hoog
€ 325 Eindhoven
Gemiddeld € 149 Laag
q
€ 360
p
Gemiddeld € 325
p
Laag
p
240 50
€ 270
220
Zuidoost
200
Gemiddeld € 142
0
€ 100
Hoog Laag
120 p
| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden 900
80
850
40
800
2015
Medio Ultimo
80
220
420
2013
2
40
200
2015
90
1% 4% 240
11%
4
2014
Opname H1 Opname H2
Huurprijzen per deelgebied
260
800
2013
60
Opname per sector H1 2015
19%
2012
1450
280
Eindhoven
2010
120 1500
Den • haag De beperkte dynamiek in de eerste helft van 2015 zal doorzetten 500 in de rest van het jaar. De aantrekkingskracht van Amsterdam als Amsterdam vestigingslocatie blijft hoog, de ruimtevraag van bedrijven wordt echter steeds kleiner. Daardoor blijft het in het grootste deel van de transacties gaan om vervanging van grotere kantoorlocaties. Uitzonderingen hierop zijn vooral te 300 vinden bij technische bedrijven die nog steeds doorgroeien in Amsterdam, met name in het centrum.
5%
2009
150
900
Het aanbod in de regio Amsterdam is licht (1%) gestegen naar 1,453 miljoen m². Een van de oorzaken is het opnieuw in aanbod komen van 800 het gebouw De Oliphant in Zuidoost. Het gebouw wordt gerevitaliseerd en opnieuw in de markt gezet als The Sharing Tower. Het meeste aanbod is te vinden in700 Zuidoost en West. In kernlocaties als de Zuidas is het aanbod momenteel beperkt. Hier zal in de komende jaren wel weer meer aanbod 600 op de markt komen wanneer onder andere de huidige gebouwen van Stibbe en Akzo Nobel beschikbaar (in 2015/2016) komen.
4%
2008
2 7000x1.000 m
€ 195 € 80
p q
A2
A1
100
1350
Amsterdam
7100
0
1300
Nederland
DEN HAAG
7000
Opname 2008-2015
150
900
• In Den Haag is in het eerste halfjaar van 2015 circa 32.000 m² 800 kantoorruimte opgenomen, dit is bijna 30% minder dan een jaar eerder. Sinds 2010 was het opnamevolume in het eerste halfjaar niet zo laag als nu. Er vond slechts 700 één grote transactie boven de 5.000 m² plaats: Shell heeft 10.500 m² kantoorruimte gehuurd aan de Oostduinlaan 2. In totaal waren er 21 transacties in de regio. Overheid gerelateerde instellingen, de 600 belangrijkste kantoorgebruikers in Den Haag, waren met 13% van de totale opname beperkt aanwezig. Den haag 500 • Net als in voorgaande jaren is de vraag naar kantoorruimte het grootst rondom het Centraal Station en het Beatrixkwartier. PerifereAmsterdam locaties als Binckhorst en Forepark blijven het moeilijk hebben, er is nog altijd weinig vraag van kantoorgebruikers naar deze locaties. In Rijswijk vond slechts één transactie plaats. 300 • Het kantooraanbod in de regio Den Haag is in het eerste halfjaar van 280 2015 met 7% afgenomen tot 626.000 m². Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door de transformatie van het voormalig leegstaande 260 kantoorpand Kortenaer (15.000 m²) en door de transactie van Shell. Zo’n kwart van het aanbod is te vinden in Rijswijk, terwijl ook in het gebied rond 240 Den Haag CS veel aanbod te vinden is. 220
• Den Haag zal de komende jaren nog te maken hebben met het vervolg van het afstootprogramma van de Rijksoverheid wat tot extra aanbod Eindhoven 200 zal leiden. Hoewel door andere overheidsinstellingen en bedrijven haagom mondjesmaat kantoren opgenomen worden, lijkt de vraag te Den beperkt dit probleem structureel op te lossen. Transformaties van leegstaande kantoren, deels al toegepast in het centrum van Den Haag, moeten het restant van het overaanbod oplossen.
120 1500 90
1450
60 1400
30
1350 0
2010
2011
2012
2013
2014
80
Aanbod 2012-2015
900
60
800
40
700
20
600 500
2012
2012
2013
2013
2014
2014
x1.000 m2
200
280
9%800
100 260
750
Statenkwartier 240 50 Hoog
€ 165
Gemiddeld 220 € 140
Eindhoven
Laag
0 € 125 200
Beatrixkwartier Hoog
€ 215
p
Gemiddeld € 180 Laag
14%
CS/Voorhout Hoog
480
€ 225
Gemiddeld € 170 900 p Laag
460 440
€80 125
A12
850
26%
40
800
Production & construction 420 Business & other services Utrecht 400 Other
0750
Rijswijk Hoog
Laag
A4 700
p
| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden 500
480
Office Market Report | H1 2015 | Nederland
460
€ 150
Gemiddeld € 110
Rotterdam
Public services TMT
5
A4
€ 125
120
500
2015
Medio Ultimo
Huurprijzen per deelgebied 150
37%
2015
Opname H1 Opname H2
300
Opname per sector H1 2015 850
700
2009
0
900
13% Rotterdam
2008
x1.000 m2 1300
€ 70
Den haag
600
30
500
1350 0
Amsterdam
EINDHOVEN
1300
Opname 2008-2015
80
300
• Op de kantorenmarkt 280 van Eindhoven was er in het eerste halfjaar van 2015 eveneens beperkte activiteit. De opname kwam uit op 14.000 m², iets lager dan de 17.000 m² in 2014. Er vonden slechts 10 transacties plaats boven 260 de 500 m². De grootste transactie kwam van een technologiebedrijf in 240 Veldhoven (3.380 m² kantoorruimte). Verder was er vooral opname door zakelijke dienstverleners.
900
60
800
40
700
20
220
• Het centrum van Eindhoven blijft de belangrijkste vestigingslocatie met Eindhoven ongeveer 40% van 200de totale opname. Andere gebieden waar kantoorruimte werd opgenomen waren Eindhoven Zuid (High Tech Campus) en Denlocaties. haag Veldhoven. Voornamelijk TMT bedrijven vestigden zich op deze De grootste opname categorie blijft de zakelijke dienstverlening.
600
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
• Het aanbod in Eindhoven daalde licht (4%) en komt uit op 278.000 m². Deze daling van900 het aanbod werd onder andere veroorzaakt door de transformatie van de Zwarte Toren (ca. 7.000 m²). Het meeste aanbod staat in West/Airport maar ook in het Centrum is nog veel kantoorruimte 850 beschikbaar, waaronder ruim 12.000 m² in de Kennedytoren.
300
150
280
100 260 240 50 220
0
200
2012
2012
2013
2013
2014
x1.000 m
2
900
Huurprijzen per deelgebied 80
460
850 A50
4%
7% 8% Utrecht
2014
440
40
800
420
Noord Hoog
0750
400
€ 135
Gemiddeld € 99
q
Laag
q
€ 62
Rotterdam
51%
A2
700 Centrum
West/Airport 30%
Hoog
Hoog
€ 140
q
Gemiddeld
€ 111
q
Laag
€ 69
q
A2 Veldhoven
Business & other services TMT Financial services Production & construction Other
Office Market Report | H1 2015 | Nederland
€ 125
Gemiddeld
€ 110
p
Laag
€ 85
Utrecht
€ 185
Gemiddeld € 134
q
Laag
q
€ 79
480 460 440 420
A67
400
A67
p
6
Hoog
500
2015
Medio Ultimo
120
500
Opname per sector H1 2015
2015
Aanbod 2012-2015
200
• Het vraagniveau800 naar kantoorruimte in Eindhoven houdt aan. Met name in het centrum en Flight Forum is er vraag naar kantoorruimte, de grote transacties blijven echter uit. Daarnaast gaat het in de meeste gevallen om 750 verplaatsing binnen de regio Eindhoven die gepaard gaan met een kleiner Rotterdam aantal meters dan voorheen. Uitzondering zijn groeiende (technologische) bedrijven zoals 700 ASML. Het aanbod zal licht blijven dalen door diverse Eindhoven kantoortransformaties (naar woningen) in de regio.
480
2014
Opname H1 Opname H2
2 500x1.000 m
| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden
A2
220
Eindhoven
600
0
200
Den haag
ROTTERDAM
500
Opname 2008-2015
200
900
• In het eerste halfjaar van 2015 is in de regio Rotterdam bijna 57.000 850opgenomen. Dit is het hoogste halfjaar volume van m² kantoorruimte de afgelopen drie jaar. De stijging komt voornamelijk door een aantal relatief grote transacties. Zo heeft de Nationale Politie ruim 16.400 m² 800 kantoorruimte gehuurd in Rotterdam Alexander en heeft Spaces 7.000 m² gehuurd in de Hoftoren. 750 • Waar de afgelopen jaren te zien was dat steevast meer dan 60% van de Rotterdam opname plaatsvond 700 in het centrum van Rotterdam, is in de eerste helft van 2015 te zien dat de opname zich meer over de stad heeftEindhoven verspreid. Met name in Rotterdam Alexander is weer meer beweging te zien. Mede door de goede bereikbaarheid met zowel OV als de auto blijft dit een aantrekkelijke locatie. 500
• Het aanbod van kantoorruimte is met circa 8% afgenomen tot 747.000 m² ten opzichte480 van eind 2014. Deze afname van het aanbod heeft een drietal oorzaken. Ten eerste is er de afgelopen tijd geen extra voorraad 460 kantoorruimte bijgekomen en staat er weinig nieuwbouw op de planning. Ten tweede is er in het eerste halfjaar sprake geweest van uitbreidingsvraag 440 van onder andere de Nationale Politie en Spaces. Tenslotte heeft de transformatie van onder andere het voormalige Douanekantoor aan de 420 Westzeedijk ervoor gezorgd dat het aanbod verder gedaald is. Utrecht 400halfjaar lijkt de kantorenmarkt van Rotterdam zich • Voor het komende Rotterdam verder te stabiliseren. De vraag naar kantoorruimte trekt weer aan en het aantal nieuwbouwplannen is zeer beperkt. Er zal nog een aantal correcties binnen bedrijven plaatsvinden wat betreft het afstoten van overbodige vierkante meters. De verwachting is echter niet dat dit gaat leiden tot een significante stijging van het aanbod.
300
150
280
100 260 240 50 220
0
2008
2009
200 x1.000 m2
2010
2011
2012
2013
2014
120
Aanbod 2012-2015
900
80 850
40
800 750 0 700
2012
2012
2013
2013
2014
2014
x1.000 m
2
5%
Huurprijzen per deelgebied 480 460
3% 2%
A13 440
5%
Oost Hoog
Utrecht
14%
Laag
€ 90
400 Centrum Hoog
A20
€ 180
Gemiddeld € 135
420 39%
A16
€ 235
Gemiddeld € 150 Laag
A20
€ 90
Capelle aan den IJssel
A4 33%
Business & other services Public services Production & construction Transport & Tourism TMT Other Wholesale & retail trade, hotels & catering
Office Market Report | H1 2015 | Nederland
€ 150
q
Gemiddeld
€ 115
Laag
€ 60
Hoog
€ 225
Gemiddeld
€ 140
Laag
€ 90
A16 A29
p
7
Hoog
Zuid
A15
2015
Medio Ultimo
500
Opname per sector H1 2015
2015
Opname H1 Opname H2
| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden
750
240 50
700
0
Rotterdam
220
Eindhoven
UTRECHT
200
Opname 2008-2015 120
500
• In het eerste halfjaar van 2015 is in de regio Utrecht ruim 25.000 m² 480 kantoorruimte opgenomen. Dit is een verdubbeling ten opzichte van het opnamevolume460 in dezelfde periode een jaar eerder. Het ligt echter nog altijd lager dan in dezelfde periodes tussen 2008 en 2012. In deze regio hebben geen grote 440 transacties plaatsgevonden, de grootste transactie was 2.800 m² en vond plaats op het Daalseplein.
900
80
850
40
800
420
• De meeste activiteit vond plaats in het Centrum/Stationsgebied, hier vond Utrecht circa één derde 400 van de opname plaats. De vraag naar kantoorruimte op Papendorp was in het eerste halfjaar van 2015 beperkt met slechts twee Rotterdam transacties van in totaal 1.600 m². In 2014 was dit gebied nog goed voor een kwart van de opname, onder andere door de transactie van Bol.com. In Nieuwegein vond slechts één transactie plaats.
0750
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Opname H1 Opname H2
Aanbod 2012-2015
• Het aanbod van kantoorruimte is in de regio Utrecht in het eerste halfjaar van 2015 met circa 10% gestegen tot 493.000 m². Deze stijging komt voor het grootste gedeelte doordat het voormalige Atos kantoorgebouw Secoya volledig in aanbod is gekomen. Er is hier nu ruim 31.000 m² beschikbaar. Hierdoor is Papendorp het deelgebied met de meeste kantoorruimte in aanbod in de gemeente Utrecht (93.000 m²).
500 480 460
• Afgelopen halfjaar is bekend geworden dat op het Jaarbeursplein een nieuwe kantoorontwikkeling wordt gestart. Op de plek van het kantoorgebouw Leeuwensteijn zal een World Trade Center van circa 32.000 m² worden ontwikkeld. Volgens de planning zal deze in 2018 Utrecht worden opgeleverd. Met deze ontwikkeling begint het Stationsgebied in Utrecht, waar in 2014 al het Stadskantoor opgeleverd werd, steeds verder vorm te krijgen. Deze ontwikkelingen zullen het stationsgebied als kantorenlocatie verder versterken.
Opname per sector H1 2015
2008
x1.000 m2 700
440 420 400
2012
2012
2013
2013
2014
2014
x1.000 m
2
2015
Medio Ultimo
Huurprijzen per deelgebied
4% 2% 6%
Rijnsweerd/De Uithof
12% Centrum/CS-gebied Hoog
19%
€ 205
q
Gemiddeld € 175
p
Laag
p
€ 140
€ 190 € 155
q
Laag
€ 125
A27
A2
14%
Hoog Gemiddeld
A12 Kanaleneiland Papendorp
16%
Hoog
Business & other services Public services Production & construction TMT Other Transport & Tourism Wholesale & retail trade, hotels & catering
Office Market Report | H1 2015 | Nederland
€ 185
Gemiddeld € 140 Laag
Gemiddeld
€ 160
Laag
€ 130
€ 95
A2 Nieuwegein
p
8
Hoog € 180
Hoog
€ 140
Gemiddeld
€ 115
Laag
€ 90
A27
| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden
A12
Onderzoeksverantwoording Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International bestaande uit Kes Brattinga en Thijs Guinee. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via
[email protected].
Regioindeling
Aanbod
De regio’s in dit rapport zijn als volgt ingedeeld:
De op de vrije markt aangeboden kantoorruimte vanaf 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen.
- De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer; - De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes Den Haag, Rijswijk en Leidschendam- Voorburg; - De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel; - De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes Rotterdam en Capelle aan den IJssel; - De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes Utrecht en Nieuwegein.
Opname Kantoorruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met uitzondering van contractverleningen en sale and lease back-transacties.
Huurprijs Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten.
9
Office Market Report | H1 2015 | Nederland
502 offices in 67 countries on 6 continents United States: 140 Canada: 31 Latin America: 24 Asia Pacific: 193 EMEA: 108
Primary Authors: Kes Brattinga Head of Research | Research +31 (0)20 540 55 55
[email protected] Thijs Guinée Research +31 (0)20 540 55 55
[email protected]
Colliers International | Amsterdam Buitenveldertselaan 5 1082 VA Amsterdam | Nederland TEL +31 (0)20 540 55 55
€1.7
billion in annual revenue
157.5
Colliers International | Eindhoven Dillenburgstraat 25-9 5652 AM Eindhoven | Nederland TEL +31 (0)40 212 11 10
million square metres under management
Colliers International | Rotterdam REMS Bahialaan 400 3065 WC Rotterdam | Nederland
16,300
TEL +31 (0)10 412 18 15
professionals and staff
Colliers International | Rotterdam Corporate Solutions Botersloot 27 3011 HE Rotterdam | Nederland TEL +31 (0)10 412 00 35
About Colliers International Colliers International Group Inc. is a global leader in commercial real estate services with more than 16,300 professionals operating out of 502 offices in 67 countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include agency, asset & property management, consultancy, corporate real estate solutions, facility management, hotels, investments, project management, retail, research, valuation & advisory and workplace innovation. Colliers International has been recognized and ranked in the International Association of Outsourcing Professionals’ global outsourcing top-100 for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm.
Colliers International | Rotterdam Westersingel 94 3015 LC Rotterdam | Nederland TEL +31 (0)10 511 99 55
colliers.com
Copyright © 2015 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
