JAN 2011 | KANTORENMARKT REGIO AMSTERDAM | OFFICE MARKET AMSTERDAM AREA
REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Kantorenmarkt Regio Amsterdam Office Market Amsterdam Area TERUGBLIK EN VOORUITZICHT
MARKET INDICATORS 2009
2010
Na twee jaar van economische crisis is er sprake van economisch herstel: in 2010 groeide de economie en ook voor het jaar 2011 wordt groei verwacht. Het aantal faillissementen is in 2010
INFLATION
gedaald ten opzichte van recordjaar 2009. Desondanks was het jaar 2010 een moeilijk jaar voor de
10 YR INTEREST RATE
vastgoedmarkt in de Amsterdamse regio. De hoge opnamecijfers van een paar jaar geleden
AVAILABILITY
De sterkste groei van het aanbod lijkt voorbij. Maar desondanks is de verwachting dat het aanbod
behoren definitief tot de verleden tijd. Het aanbod heeft momenteel het hoogste niveau ooit bereikt. zal blijven toenemen. Bedrijven kijken kritisch naar huisvestingslasten en gaan efficiënter met
TAKE UP
ruimte om en zullen dat in de toekomst blijven doen.
STOCK AMSTERDAM
De lokale verschillen zijn groot. Zo kampen bepaalde gebieden, zoals Diemen en Schiphol-Rijk, al INCENTIVES
jaren met een structureel overaanbod van kantoorruimte. Een lage huurprijs blijkt vaak niet genoeg
TAKE-UP AND AVAILABILITY OFFICES AMSTERDAM AREA >500 M²
om nieuwe gebruikers naar dergelijke monofuctionele gebieden te lokken. Gebieden die aantrekkelijk blijken zijn de multifunctionele gebieden, zoals de Amsterdamse
1.750.000 Availability/Aanbod Take-up/Opname
binnenstad, het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost en de Amsterdamse Zuidas. Hier werden in 2010 de meeste vierkante meters kantoorruimte opgenomen. Verwacht mag worden dat dit ook in de toekomst aantrekkelijke gebieden blijven.
1.250.000 1.000.000
Afgelopen jaar is in de regio Amsterdam een slag gemaakt in het transformeren van leegstaande
750.000
kantoren naar hotels. Afgelopen jaar werd in de regio Amsterdam 62.500 m² aan de markt 500.000
onttrokken ten behoeve van hotels. Momenteel wordt gewerkt aan stimuleringsmaatregelen om
250.000
leegstaande kantoorgebouwen makkelijker te kunnen transformeren dan nu het geval is. Het is de
0
vraag of dit genoeg zoden aan de dijk zet om het forse aanbodsoverschot te doen slinken. Want
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Take-up/supply in m²
1.500.000
Year
Source: Colliers International Netherlands
nog steeds wordt op risico gebouwd. En ook vindt nog steeds nieuwbouw plaats voor eindgebruikers, waardoor vaak binnen de regio, incourant vastgoed wordt achtergelaten. Het ligt dan ook in de lijn der verwachting dat sloop/ transformatie van het vastgoed dat achter gelaten wordt bij nieuwbouw verplicht gesteld zal worden. Gelukkig blijft de Amsterdamse regio de meest dynamische vastgoedmarkt van Nederland en zal bedrijven blijven aantrekken. Toch is het de verwachting dat de crisis in 2011 nog steeds merkbaar zal zijn op de vastgoedmarkt in de Amsterdamse regio.
www.colliers.nl
RESEARCH & FORECAST REPORT | JAN 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
LOOKING BACK AND AHEAD
GDP GROWTH RATE
hand to converting unoccupied offices into
that
2011.
hotels. This resulted in the withdrawal of 62,500
Bankruptcies fell in 2010 after record highs in
m² from the Amsterdam region market for hotel
2009. Yet 2010 still remained a difficult year for
use. Current efforts are focusing on incentive
the Amsterdam region real estate market. The
measures to simplify procedures for converting
high property absorption figures of a few years
vacant office buildings. It remains to be seen if
ago are now a definite thing of the past, and the
this will be enough to shrink the sizeable
supply has reached the highest levels ever.
surplus in supply. Even now, the property
Whilst the strongest growth in that supply now
sector is continuing to build on spec.
is
expected
to
continue
in
4%
4%
2011
2010
2009
2008
0%
2007
0%
2006
1%
2005
1%
2004
2%
2003
2%
2002
3%
2001
3%
2000
Economic growth/economische groei
In the last year, the Amsterdam region set its
back on the upswing, showing growth in 2010 5%
5%
-1%
Following two years of crisis, the economy is
‐1%
-2%
‐2%
seems behind us, prognoses continue to
-3%
‐3%
forecast continued growth. Businesses are
New building projects for end users also
-4%
‐4%
taking a critical look at their property expenses
continue, resulting in unmarketable old real
and maximising their use of space, and will
estate, often in the same region. Given these
continue to do so.
circumstances, it is to be expected that the
Economic growth/economische groei
Inflation/inflatie
Source: CBS
demolition and/or conversion of unoccupied
Stock/voorraad [m²]; Supply rate/aanbod ratio [%]
STOCK AND SUPPLY RATE AMSTERDAM
Local differences are notable. Areas such as
properties will become a stipulation for new
Diemen and Schiphol-Rijk have experienced a
building projects.
fundamental surplus of office space for years
6.600.000
19
now. In many cases, low rent alone is not
The Amsterdam region is fortunate to retain its
6.500.000
18
enough to lure new tenants to these mono-
claim to the most dynamic property market in
17
functional locations. By contrast, multifunctional
the Netherlands, and it will continue to draw
16
locations such as Amsterdam City Centre, the
businesses. However, we can still expect to see
heart of Amsterdam Zuidoost and Amsterdam
the effects of the crisis on the Amsterdam
Zuidas are demonstrating their attractive force.
region property market in the year to come.
6.400.000 6.300.000
15 6.200.000 14 6.100.000 13 6.000.000
12
These areas saw the most growth in office
5.900.000
11
space in 2010, and can be expected to continue
5.800.000
10
to draw tenants in future.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Year stock/voorraad
supply rate/aanbod ratio
Source: Colliers International Netherlands
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I JAN 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
MANUFACTURER CONFIDENCE 5
DE NEDERLANDSE ECONOMIE
THE ECONOMY IN THE NETHERLANDS
• De Nederlandse economie groeide in 2010
• In 2010, the Dutch economy grew by 1.75%.
met 1,75%. In 2011 zal de economie naar
The economy is expected to grow by 1.5% in
verwachting met 1,5% groeien. Oct 10
Dec 10
Aug 10
Apr 10
Jun 10
Feb 10
Oct 09
Dec 09
Aug 09
Apr 09
Jun 09
‐5
Feb 09
Dec 08
Manufacturer confidence / producentenvertrouwen
0
• De
werkloosheid
zal
in
2011. 2011
naar
verwachting 5% van de beroepsbevolking
‐15
‐20
‐25
• Het aantal faillissementen van Nederlandse
Dutch businesses was down 9% from 2009.
bedrijven is in 2010 9% minder dan in 2009.
• Forecasters have predicted a moderate rise
• Er wordt een lichte stijging van de inflatie
in inflation. That figure was 1.25% in 2010
verwacht. De inflatie in 2010 bedroeg 1,25%.
and is estimated to rise minimally in 2011, to
Volgens ramingen zal deze in 2011 beperkt
Year Manufacturer confidence / Producentenvertrouwen
2010 5,8% bbp en neemt in 2011 af tot 4,1% • Onzekerheid Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Avr positive and negative answers/ gemiddelde positieve en negatieve antwoorden
0
over
de
to businesses to hold off on investments and
vooruitzichten leidt tot terughoudendheid bij
households to increase their savings. Cuts in
bedrijven om te investeren en zorgt er voor
the public sector are expected to have a • The road to recovery from the economic crisis
bezuinigingen in de publieke sector sterk
looks to be a long one, given the damage to
merkbaar worden.
the financial position of banks and to the
dat
de
gevolgen
van
• Gesteld wordt dat het herstel van deze crisis
-15
significant and visible impact.
de
verwachting -10
GNP in 2011.
economische
dat gezinnen steeds meer sparen. Het is de
-5
2010 and is expected to shrink to 4.1% of • Uncertainty about economic forecasts has led
bbp. CONSUMER CONFIDENCE
1.5%. • The budget deficit ended at 5.8% of GNP in
toenemen tot 1,5%. • Het geraamde begrotingstekort bedroeg eind
Source: CBS
the labour force in 2011. • In 2010, the number of bankruptcies among
bedragen.
‐10
• Unemployment is expected to affect 5% of
creditworthiness of households.
lang zal duren, omdat de vermogenspositie van banken en de kredietwaardigheid van -20 Consumer trust indicator/consumentenvertrouwen
gezinnen is aangetast.
Consumer trust / consumentenvertrouwen
Source: CBS
P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | JAN 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
AANBOD KANTOORRUIMTE AVAILABILITY PER DISTRICT AMSTERDAM AREA Schiphol Amstelveen Aiport 9% 7% Amsterdam Center Hoofddorp 8% 11%
Amsterdam North 1%
Amsterdam East 4%
Diemen 4% Badhoevedorp 1%
Amsterdam West 24%
Amsterdam Southeast 21% Amsterdam Southaxis 9% Amsterdam Southern IJcoasts 1%
SUPPLY OF OFFICE SPACE
Het aanbod in de regio Amsterdam telt op 1
As at 1 January 2011, supply in the Amsterdam
januari 2011 ongeveer 1.633.000 m². Dat is het
region totalled approximately 1,633,000 m².
hoogste niveau ooit. Het aanbod is 7,5%
This represents the highest level ever. Supply
gestegen ten opzichte van het aanbod een jaar
has risen 7.5% relative to one year ago. Whilst
geleden. Dat is fors, maar deze aanbodstijging
strong, the momentum of growth is down from
is minder sterk dan in januari 2010, toen er
January 2010, when it was recorded at 14%.
sprake was van een stijging van 14%. Binnen
Supply within Amsterdam itself is approximately
Amsterdam bedraagt het aanbod ongeveer
1,101,000 m², representing a rise of 6.5%
1.101.000 m². Dat is een stijging van 6,5% ten
relative to one year ago. Last year, supply rose
opzichte van het aanbod een jaar geleden. Het
by 13%. There are currently 546 properties in
voorgaande jaar bedroeg de aanbodsstijging
the 500 m² or more segment on the market in
13%. Het aantal objecten in aanbod van 500 m²
the Amsterdam region; that number was 475 in
of meer in regio Amsterdam bestaat momenteel
2007.
uit 546. In 2007 waren dit nog 475 objecten. Source: Colliers International Netherlands
converting unoccupied offices into hotels. A
van leegstaande kantoren naar hotels: in 2010
total of 62,500 m² was withdrawn from the
werd in de regio Amsterdam 62.500 m² aan de
Amsterdam region market. Examples include
€ 220
markt onttrokken. Voorbeelden zijn Pluspoint 3
Pluspoint 3 in Hoofddorp and Arena Towers in
€ 200
(Hoofddorp)
Amsterdam
AVERAGE RENT LEVEL THE NETHERLANDS
en
Arena
Towers
(Zuidoost).
Ondanks deze onttrekkingen is het aanbod toch
Zuidoost.
Despite
these
withdrawals, supply continued to rise.
€ 180
gestegen. € 160
Business shrinkage and bankruptcies have
€ 140
Als gevolg van bedrijfsinkrimpingen en faillisse-
pushed up supply. Since the crisis set in, the
€ 120
menten neemt het aanbod toe. Sinds de crisis
number of self-employed persons with no staff
is het aantal ZZP’ers met 27.000 gegroeid.
(ZZPs) has grown by 27,000. Whereas ZZPs
Voor
The Netherlands
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
€ 100 2000
Average rents / Huurprijs gemiddeld [€/m²/year]
The Amsterdam region has set its hand to Er is een slag gemaakt in het transformeren
Amsterdam
Source: Colliers International Netherlands
door
were driven by entrepreneurialism before the
ondernemerschap. Maar door de crisis ontstaan
de
crisis
ontstonden
ZZP’ers
crisis, their rising number is now due to higher
ZZP’ers door de toegenomen werkloosheid. De
unemployment. The growth in the number of
groei van het aantal ZZP’ers zorgt voor een
ZZPs is reducing demand for office space.
mindere behoefte aan kantoorruimte. New-build speculative development such as Voorbeelden van nieuwbouwontwikkelingen op
Diana and Vesta in Amsterdam Zuidoost are
risico als Diana en Vesta in Amsterdam
serving to inflate supply. Last year also saw
Zuidoost dragen bij aan een toename van het
supply rise as a result of business relocations to
aanbod. Het aanbod is het afgelopen jaar ook
new-built offices. Royal Bank of Scotland and
toegenomen door bedrijfsverplaatsingen naar
PWC’s relocations to new buildings increased
nieuwbouw. De verhuizing van Royal Bank of
supply on the Amstelveen and Amsterdam
Scotland en PWC naar nieuwbouw zorgde voor
Zuidoost property markets, respectively. And
een aanbodstijging in respectievelijk Amstel-
with TNT’s new building at Beukenhorst Zuid,
veen en Zuidoost. Als gevolg van de nieuw-
its premises at Beukenhorst West came on the
bouw voor TNT op Beukenhorst Zuid is het TNT
market in the fourth quarter of 2010, further
pand op Beukenhorst West het vierde kwartaal
boosting supply.
van 2010 op de markt gekomen, waardoor het aanbod toenam.
Supply did not rise across the board. In the districts
Amsterdam
City
Centre
and
Niet in alle deelgebieden steeg het aanbod. Zo
Amsterdam Zuidas it fell, which may be
daalde het aanbod in Amsterdam Centrum en
explained
Amsterdam Zuidas. Een verklaring hiervoor kan
absorption of property in these areas in 2010.
gevonden worden in de relatief succesvolle opname in 2010 in deze gebieden.
P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
of
by
the
relatively
successful
RESEARCH & FORECAST REPORT I JAN 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
OPNAME KANTOORRUIMTE
ABSORPTION OF OFFICE SPACE
In 2010 is er in de regio Amsterdam 188.000
A total of 188,000 m² of office space was
m² kantoorruimte opgenomen. Dat is minder
absorbed in the Amsterdam region in 2010.
dan het opnameniveau van een jaar geleden.
This is less that the absorption level one year
Binnen
heeft
ago. The city of Amsterdam performed better
haar
than outlying municipalities in the Amsterdam
ABSORPTION PER DISTRICT
Schiphol 7% Badhoevedorp 1%
Amstelveen 9% Amsterdam Centrum 8%
Hoofddorp 11%
Amsterdam Noord 1%
Amsterdam Oost 4%
Diemen 4%
Amsterdam
Amsterdam West 24%
Amsterdam Zuidoost 21%
Source: Colliers International Netherlands
ABSORPTION PER SECTOR wholesale 2% services 7%
non profit & governance 9%
commercial services 45%
media 4% logistics 1% ict 1%
Amsterdamse beter
gepresteerd
regio dan
omliggende gemeenten. Amsterdam Zuidoost,
region.
de Zuidas en Amsterdam Centrum hebben in
Zuidas and Amsterdam City Centre topped the
2010 het beste gepresteerd.
list in 2010.
In Amsterdam Zuidoost vonden de meeste
Amsterdam Zuidoost witnessed the highest
transacties plaats en werden tevens de meeste
volume
vierkante meters opgenomen: bijna 40.000 m²
absorption of square metres. Almost 40,000 m²
kantoorruimte, verdeeld over 26 transacties.
of office space was absorbed across a total of
Ondanks dat Zuidoost vorig jaar een hoger
26 transactions. Despite a higher absorption
opnameniveau
level last year, Amsterdam Zuidoost showed
Amsterdam
Zuidoost,
Amsterdam
Amsterdam Zuidas 9%
Amsterdam Zuidelijke IJoevers 1%
other 6%
de
kende,
is
Zuidoost
binnen
of
transactions
and
the
greatest
Amsterdamse gemeentegrenzen voor de vierde
the
keer op rij het deelgebied met het hoogste
Amsterdam municipal limits for the fourth year
opnameniveau. Het succes van Zuidoost wordt
in a row. This district’s success can largely be
grotendeels
de
attributed to the pull of Atlas Arena, which was
aantrekkingskracht van Atlas Arena, waar in
responsible for more than 40% of all square
2010 meer dan 40% van alle opgenomen
metres absorbed in Amsterdam Zuidoost in
vierkante meters van Zuidoost plaats vond.
2010.
Op de Zuidas, goed voor een opname van ruim
With total absorption upwards of 35,000 m²,
35.000 m², vond de grootste transactie van
Amsterdam
2010 plaats: Royal Bank of Scotland huurde
transaction of 2010 when Royal Bank of
10.000 m² in UN Studio. De Zuidas heeft in
Scotland signed a lease for 10,000 m² in UN
2010 bewezen een aantrekkelijke vestigings-
Studio. This district proved to exert a continued
locatie te blijven voor zakelijke en financiële
draw on professional and financial service
dienstverleners. Het opnameniveau van 2010
providers seeking to establish their business in
op de Zuidas is vergelijkbaar met dat van 2009.
2010. The 2010 absorption level in Amsterdam
Hierbij
de
Zuidas is comparable to that of 2009. However,
nieuwbouwontwikkeling van Deloitte en AKD
that figure does not include the new-build
van 40.000 m² niet is meegeteld in de
projects being developed by Deloitte and AKD,
opnamecijfers; zij zullen hun nieuwe pand in
worth 40,000 m² , which will be taken up in
2014 betrekken. Volgens de definitie wordt een
2014. Based on the definition, a transaction is
transactie meegeteld als het pand binnen twaalf
only counted if the property at issue will be
maanden betrokken wordt.
occupied within 12 months.
verklaard
door
highest
absorption
level
within
the
health care 10% financial services 11%
education 4%
Source: Colliers International Netherlands
INCENTIVES AMSTERDAM 20% Incentives
moet
opgemerkt
worden
dat
Zuidas
recorded
the
largest
18%
Incentives
16%
14%
12%
10%
8% 2006
2007
2008
2009
2010
Year
Source: Colliers International Netherlands
In deelgebied Amsterdam Centrum werd ruim
The district of Amsterdam City Centre recorded
30.000
De
the absorption of 30,000 m² of office space.
opnames in herontwikkelingsproject The Bank
Important contributors were the absorptions
(bijna 9.000 m²) leverden hier een belangrijke
arising from the redevelopment project at The
bijdrage aan. Het opnameniveau in Amsterdam
Bank, representing almost 9,000 m². In fact, the
Centrum is in 2010 zelfs hoger dan in 2009.
2010 absorption level in Amsterdam City Centre
m²
kantoorruimte
opgenomen.
topped that of 2009.
P. 5 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | JAN 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA UPDATE
Absorption 2010 – some of the largest transactions within the Amsterdam Area
OFFICE MARKET PRICE / SQM PROPERTY ADDRESS
TRANSACTION DATE
TENANT
SIZE SQM
/ Y [€]
DITRICT
Claude Debussylaan UN Studio
June 2010
Royal Bank of Scotland
10,000
340
Southern Axis
Barabra Strozzilaan Vivaldi I
March 2010
Spaces
8,905
275
Southern Axis
Taurusavenue
July 2010
Dura Vermeer Infra
5,990
De Ruyterkade Havengebouw
July 2010
Cordaan
4,650
235
Southbank of the IJ
Herengracht The Bank
December 2010
BNP Paribas
4,400
365
Amsterdam Centre
Bos en Lommerplein Bruggebouw
March 2010
Gemeente Amsterdam en Contact Center
4,600
Hoogoorddreef Atlas Arena
May 2010
Epson Europe
3,600
UPDATE
Hoofddorp
Amsterdam West 165
Amsterdam Southeast
st
Availability per 1 of January 2011 – some of the largest office buildings available within the Amsterdam Area
OFFICE MARKET SIZE PROPERTY ADDRESS
PROPERTY NAME
[SQM]
DISTRICT
Burgemeester Rijnderslaan
Ten Thirty
47,200
Amstelveen
La Guardiaweg
Telehouse
32,500
Amsterdam West
Paalbergweg
Holendrecht Centre
27,012
Amsterdam Southeast
20,000
Amsterdam West
Basisweg De Entree
Toren B
18,670
Amsterdam Southeast
Hoekenrode
Nieuw Amsterdam Gebouw
16,320
Amsterdam Southeast
16,000
Amstelveen
Stroombaan
P. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I JAN 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
DEFINITIES / DEFINITIONS
480 offices in 61 countries on 6 continents United States: 135 Canada: 39 Latin America: 17 Asia Pacific: 194 EMEA: 95 • $1.9 billion in annual revenue • 2.4 billion square feet under management • Over 15,000 professionals
Regio Amsterdam bestaat uit Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol en Badhoevedorp. The Amsterdam Area covers Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol and Badhoevedorp. Aanbod: de op de vrije markt aangeboden kantoorruimte > 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komen en niet reeds uit de markt zijn genomen. Availability: office space > 500 m² that is offered in the free market. Available space exclusively includes existing and completed properties or properties under construction or renovation which will actually become available within twelve months and have not already been taken off the market. Opname: kantoorruimte >500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker binnen twaalf maanden betrokken wordt, met uitzondering van sale and lease back-transacties. Absorption: office space >500 m² that is rented or sold in the free market and will be occupied by the user within twelve months, with the exception of sale and lease back transactions.
COLLIERS THE NETHERLANDS Buitenveldertselaan 5 1082VA AMSTERDAM TEL +31 (0)20 540 55 60 FAX +31 (0)20 646 45 36
Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte per 1-1-2010. Er is geen rekening gehouden met renovaties. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een niet-bedrijfsbestemming wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande bedrijfsruimten en bestemmingswijzigingen van bedrijfsruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden. Stock: Surface area of the completed and existing space as at 1-1-2010. No account is taken of renovations. The stock is increased annually with the addition of completed new-build projects and buildings whose use is changed from a non-business to a business use. Against this, the stock is decreased due to the demolition of existing commercial, industrial or office space and changes in the designated use of commercial, industrial or office space to non-business uses.
FOR FURTHER INFORMATION Eric Annaert Andrea van Buren TEL +31 (0)20 540 55 60 FAX +31 (0)20 646 45 36 EMAIL
[email protected]
[email protected]
Accelerating success.
Het voormalige kantoorgebouw Arena Towers van 17.500 m² in Amsterdam Zuidoost wordt getransformeerd naar een Holiday Inn Express. The former 17,500 m² Arena Towers office building in Amsterdam Zuidoost is slated for conversion into a Holiday Inn Express.
P. 7 | COLLIERS INTERNATIONAL
