MRT 2011 | OFFICE MARKET
REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Kantorenmarkt Regio Amsterdam Office Market Amsterdam Area TERUGBLIK EN VOORUITZICHT
MARKET INDICATORS 2010
De economische groei laat een positief verloop zien voor dit jaar en naar verwachting voor 2012. Er
2011
zal sprake zijn van een daling van de werkloosheid en de overheid zal het begrotingstekort op orde INFLATION
proberen te krijgen. De economische omstandigheden lijken daarmee aan de beterende hand, het is echter de vraag hoe de kantorenmarkt hierop reageert.
10 YR INTEREST RATE
Er is namelijk wederom sprake van een kwartaal op kwartaal stijging van het aanbod kantoorruimte
AVAILABILITY
in de Regio Amsterdam. Daarnaast is de opname van kantoorruimte ten opzichte van hetzelfde TAKE UP
kwartaal een jaar geleden gedaald. Monofunctionele locaties zijn niet gewild, goed bereikbare ‘prime’ locaties zoals de Zuidas echter wel.
STOCK AMSTERDAM INCENTIVES
De kantorenmarkt zal de komende jaren aan verschillende factoren onderhevig zijn. Zo zal de
ECONOMIC GROWTH NETHERLANDS AND OFFICE TAKE-UP AMSTERDAM AREA >500 M² 70000
3%
60000
2% 1%
50000
0%
40000
-1%
30000
-2%
overheid door middel van zware bezuinigingen en inkrimpingen minder kantoorruimte nodig hebben. De Rijksgebouwendienst geeft aan binnen enkele jaren 1,2 miljoen vierkante meter terug te geven aan de markt. Daarnaast komt ‘het nieuwe werken’ steeds meer om de hoek kijken en is de beroepsbevolking aan het stabiliseren. De verwachting is dat daarmee de vraag naar kantoorruimte zal verminderen, maar ook veranderen. Daarnaast heeft ook de verduurzaming effect op de vraag.
-3%
20000
-4%
Take-up/Opname
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q3 2009
-6% Q4 2009, excl KPMG (62,000 m²)
0 Q2 2009
-5% Q1 2009
10000
Economic growth/Economische groei
Het bouwen van nieuwe duurzame gebouwen met sublieme labels welke tot resultaat hebben dat grote gebruikers verhuizen met leegstand tot gevolg doet de vraag opwerpen in hoeverre dit duurzaam is. Transformatie van kantoren is echter wel een duidelijk voorbeeld van duurzaamheid. Het transformeren van leegstaande kantoren naar woningen, hotels en andere functies komt bij marktpartijen, overheden en andere betrokkenen steeds hoger op de agenda te staan. Dit heeft in de Regio Amsterdam onder andere geresulteerd in een onttrekking van 62.500 m² kantoorruimte ten behoeve van hotels. Om transformatie te stimuleren heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken onlangs aangegeven de bouwvoorschriften te gaan versoepelen. De aanpassing van de
Source: Colliers International
bouwvoorschriften zal per 2012 ingaan. De dynamiek en innovatie in de Regio Amsterdam zal bedrijven aan blijven trekken. Daarnaast zijn er interessante projecten gerealiseerd met betrekking tot transformatie, een ontwikkeling die zich door zal zetten. Desondanks is de verwachting dat het aanbod van kantoorruimte verder zal gaan stijgen in de loop van 2011 in de Amsterdamse regio.
www.colliers.nl
RESEARCH & FORECAST REPORT | MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
LOOKING BACK AND AHEAD
GDP GROWTH RATE 5%
5%
4% 3%
3%
1%
1%
0% 2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
-1%
2001
0%
Inf lation/inf latie
2%
2%
2000
Economic growth/economische groei
4%
‐1%
-2%
‐2%
-3%
‐3%
Economic growth/economische groei
The construction of new sustainable buildings
of positive progress and the same is forecast
with outstanding labels is causing major users
for 2012. There will be a fall in unemployment
to relocate, leaving behind vacant properties,
and the government will attempt to take control
which raises the question of how sustainable
of the budget deficit. With clear signs of
this process actually is. However, the process
improvement
the
of office transformation is clearly a positive
question remains as to how the office market
example of sustainability. The transformation of
will respond.
vacant offices into homes, hotels and other
This is of relevance because there has been
the agenda of market players, government
another quarter-on-quarter increase in the
authorities and others. In the Amsterdam
supply of office space in the Amsterdam
Region, this has resulted in the withdrawal of
Region. In addition, there has been a drop in
62,500 m² of office space in favour of hotels. In
the office space absorption rate compared to
order to provide incentives for this kind of
the same quarter last year. Demand for mono-
transformation, the Dutch Ministry of Interior
functional locations is low, whereas prime
Affairs has recently announced its intention to
locations that offer good accessibility, such as
relax the building regulations. The changes to
the Southern Axis, are in demand.
the building regulations will take effect in 2012.
in
economic
conditions,
functions is an issue that is increasingly high on
‐4%
-4%
Economic growth for this year is showing signs
Inf lation/inf latie
Source: CBS
UNEMPLOYMENT IN THE NETHERLANDS 7,00%
In the coming years, the office market will face
The dynamism and innovation offered by the
5,00%
a number of different factors. Serious cutbacks
Amsterdam Region will continue to attract
4,00%
t
and reductions in government will lead to a fall
businesses. In addition, there have been a
l
in its need for office space. The Government
number of interesting transformation projects: a
Building
(Rijksgebouwendienst)
trend that is set to continue. Despite this, the
has indicated its intention to return 1.2 million
supply of office space in the Amsterdam Region
1,00%
square metres of office space to the private
is expected to continue to rise in the course of
0,00%
market. There is also the increasing prospect of
2011.
3,00%
E
Unemployment
6,00%
Department
Source: Colliers International
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2,00%
‘the new way of working’ and the stabilisation of the working population. These are expected to lead to both a reduction and a change in the nature of the demand for office space. The move towards increasing sustainability also has an impact on demand.
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
MANUFACTURER CONFIDENCE
DE NEDERLANDSE ECONOMIE
THE ECONOMY IN THE NETHERLANDS
•
•
10
De Nederlandse economie groeide in
In 2010, the Dutch economy grew by
2010 met 1,7%. In 2011 zal de economie
1.7%. In 2011, the economy is expected to
naar verwachting met 1,75% groeien,
grow by 1.75%, according to the CPB
aldus het CPB.
(Netherlands Bureau for Economic Policy
Feb 11
Oct 10
Dec 10
Aug 10
Apr 10
Jun 10
Feb 10
Oct 09
Dec 09
Aug 09
Apr 09
Jun 09
Feb 09
0
Dec 08
Manufacturer confidence / producentenvertrouwen
5
•
De
werkloosheid
verwachting
-5
zal
2011
4,25%
beroepsbevolking -10
in
van
zijn.
naar de
Analysis). •
(volgens
4.25%
internationale definitie) •
-15
In 2011, unemployment is expected to be of
the
working
population
(according to the international definition).
De uitvoer van goederen is in 2010
•
Goods exports grew by 12.7% in 2010.
gestegen met 12,7%. Verwacht wordt dat
This growth is expected to continue in
de groei wordt voortgezet in 2011 en 2012
2011 and 2012, by 7.25% and 5.25%
-20
-25
met respectievelijk 7,25% en 5,25%.
Year
•
Source: CBS
CONSUMER CONFIDENCE Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Avr positive and negative answers/ gemiddelde positieve en negatieve antwoorden
-5
1,3%. Volgens ramingen zal deze in 2011
estimates, this will increase to 2% in 2011.
toenemen tot 2%. Reden hiervan is de
This is because of price increases for
van
energie,
voedsel
en
•
energy, food and excise duties. •
Verwacht wordt dat de inflatie in 2012 eenzelfde beeld laat zien als de inflatie in
-10
A slight increase in inflation is expected. In 2010, inflation was 1.3%. According to
accijns. •
•
verwacht. De inflatie in 2010 bedroeg
prijsstijging
0
respectively.
Er wordt een lichte stijging van de inflatie
In 2012, inflation is forecast to be similar to that in 2011.
•
The estimated budget deficit at year-end
2011.
2010 was 5.2% of GDP and will fall in
Het geraamde begrotingstekort bedroeg
2011 to 3.7% of GDP.
eind 2010 5,2% van het BBP en neemt in
•
Uncertainty about the economic prospects
-15
• -20
Consumer trust indicator/consumentenvertrouwen Consumer trust / consumentenvertrouwen
Source: CBS
2011 af tot 3,7% van het BBP.
is leading to a reluctance to invest on the
Onzekerheid
part
over
de
economische
of
companies.
In
addition,
the
vooruitzichten leidt tot terughoudendheid
contribution made to GDP by the level of
bij bedrijven om te investeren. Daarnaast
government investments will be minimal in
zal het investeringsniveau van de overheid
the coming years.
als bijdrage in de groei van het BBP miniem zijn in de komende jaren.
P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
AVAILABILITY PER DISTRICT AMSTERDAM AREA Schiphol Airport Amstelveen 6% 9%
Diemen 4%
Amsterdam North 1%
Amsterdam Centre 9%
Hoof ddorp 10%
Amsterdam East 5%
Badhoevedor p 1% Amsterdam Southeast 21%
Amsterdam West 23%
SUPPLY OF OFFICE SPACE
Het aanbod in de regio Amsterdam telt op 31
As of 31 March 2011, supply in the Amsterdam
maart 2011 circa 1.688.500 m². Dat is het
Region is approximately 1,688,500 m². This is
hoogste niveau ooit. Het aanbod is 3,4%
the highest ever level. Supply has increased by
gestegen ten opzichte van 1 januari 2011 toen
3.4% compared to 1 January 2011, when it was
nog circa 1.633.000 m² in aanbod stond.
approximately 1,633,000 m². The supply within
Binnen
aanbod
Amsterdam is approximately 1,186,000 m². The
ongeveer 1.186.000 m². Het aantal objecten in
number of properties available of 500 m² or
aanbod van 500 m² of meer in regio Amsterdam
more in the Amsterdam Region is currently 548.
bestaat momenteel uit 548. In het vorige
In the previous quarter, this figure was 546.
Amsterdam
bedraagt
het
kwartaal waren dit nog 546 objecten.
Amsterdam Southern IJcoasts 1%
Amsterdam Southern Axis 10%
The largest percentage increase in supply was De grootste procentuele stijging in het aanbod
in Amsterdam North, where approximately
vond plaats in Amsterdam Noord. Hier werd
14,300 m² was available. On 1 January 2011,
circa 14.300 m² aanboden. Op 1 januari 2011
this figure was 9,700 m². This increase can be
bedroeg dit nog 9.700 m². De verklaring
accounted for by the addition of The Curve
hiervoor is het in aanbod komen van het
building in tt. Vasumweg. In the areas of the
gebouw The Curve aan de tt. Vasumweg. In de
Southern banks of the IJ, Diemen, Hoofddorp
€ 220
gebieden
and Schiphol there was actually a fall in supply.
€ 200
Hoofddorp en Schiphol was sprake van een
Source: Colliers International
AVERAGE RENT LEVEL THE NETHERLANDS
Zuidelijke
IJ-oevers,
Diemen,
daling van het aanbod.
The decline in the economy in recent years has
€ 180
had an impact on the supply of office space.
€ 160
De
de
Despite the fact that the economy is recovering
€ 140
afgelopen jaren zijn weerslag gehad op het
to some extent, it is expected that supply will
aanbod van kantoorruimte. De verwachting is
continue to increase. There is a noticeable shift
dat ondanks het feit dat de economie enigszins
in the need for quality office space, with
aantrekt, het aantal vierkante meters in aanbod
sustainable
verder zal stijgen. De behoefte aan kwalitatieve
preferred. The increasing introduction of the
kantoorruimte lijkt te verschuiven. Men geeft
new way of working and the stabilisation of the
steeds meer de voorkeur aan duurzame
working population have also contributed to the
gebouwen. Daarnaast wordt het nieuwe werken
fall in demand for office space.
€ 120
The Netherlands
Amsterdam
Source: Colliers International
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
€ 100 2000
Average rents / Huurprijs gemiddeld [€/m²/year]
AANBOD KANTOORRUIMTE
economische
achteruitgang
heeft
buildings
being
increasingly
steeds meer geïmplementeerd en stabiliseert de beroepsbevolking waardoor de vraag naar
Transformation
ruimte afneemt.
reduction in the supply. Although more offices
projects
could
lead
to
a
could be transformed, there are already a Transformatieprojecten kunnen leiden tot een
number of notable projects in which offices
vermindering van het aanbod. Ondanks dat er
have been redeveloped into hotels. In order to
meer kantoren getransformeerd zouden kunnen
further reduce the number of vacant properties
worden is er al een aantal projecten te noemen
and
waarin kantoren herontwikkeld zijn tot hotel.
government,
Om verdere leegstand tegen te gaan en
investors and other stakeholders intend to work
transformatie te bevorderen gaan het Rijk,
together. Within the Action Programme to
gemeenten, banken, beleggers en andere
Tackle
Vacant
betrokken partijen samenwerken. Vanuit het
Aanpak
Leegstand
Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren
involved will work to combat existing vacancy,
zullen de betrokken partijen de bestaande
attempt to create a healthier office market and
leegstand
enable better regional coordination between
bestrijden,
een
gezondere
kantorenmarkt proberen te creëren en een betere (regionale) afstemming tussen vraag en aanbod te laten ontstaan.
P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
promote
transformation,
the
supply and demand.
municipalities,
Offices
central banks,
(Actieprogramma
Kantoren),
the
parties
RESEARCH & FORECAST REPORT I MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
ABSORPTION PER DISTRICT Amstelveen 2% Schiphol 12%
Amsterdam Centrum 16% Amsterdam Oost 6%
Hoof ddorp 21%
Diemen 9%
Amsterdam West 22% Amsterdam Zuidoost 12%
Source: Colliers International
OPNAME KANTOORRUIMTE
ABSORPTION OF OFFICE SPACE
In
het eerste kwartaal van 2011 is er in de
In the first quarter of 2011, a total of 35,800 m²
regio Amsterdam 35.800 m² kantoorruimte
of office space was absorbed in the Amsterdam
opgenomen.
het
Region. This is less than the absorption level in
opnameniveau van hetzelfde kwartaal een jaar
Dat
is
minder
dan
the same quarter a year ago, when 53,000 m²
geleden toen er nog 53.000 m² kantoorruimte
of office space were absorbed. This is a
werd opgenomen. De daling ten opzichte van
significant fall compared to the first quarter of
het eerste kwartaal 2010 is fors maar wel in lijn
2010, but remains in line with the fall in
met de daling van de opname van de afgelopen
absorption in previous quarters. In the first
kwartalen. In het eerste kwartaal vonden er 30
quarter, there were 30 transactions involving
transacties plaats met een metrage van 500 m²
properties of 500 m² in size or greater. The
of meer. De meeste vierkante meters werden
highest absorption in terms of square metres
opgenomen in Amsterdam West, Hoofddorp en
was in Amsterdam West, Hoofddorp and
Amsterdam Centrum. Amsterdam West was
Amsterdam City Centre. Amsterdam West
verantwoordelijk voor 22% van het aantal
accounted
for
opgenomen vierkante meters, Hoofddorp voor
Hoofddorp
for
circa 21% en Amsterdam Centrum voor 16%.
Amsterdam City Centre for 16%.
In Amsterdam Centrum, West en Hoofddorp
In Amsterdam City Centre, Amsterdam West
vonden eveneens de meeste transacties plaats.
and Hoofddorp, there were also the most
Met een metrage van 7.700 m² werd in
transactions.
Amsterdam West het meeste aantal vierkante
Amsterdam West accounted for the highest
meters
level
22%
of
this
approximately
absorption, 21%
and
ABSORPTION BY SIZE CATEGORY [M²]
2500 > 13%
1500 - <2500 7%
500 - <750 50% 1000 - <1500 23%
750 <1000 7%
opgenomen.
transacties.
In
Het
betrof
Hoofddorp
hier
zes
vonden
of
With
a
absorption.
total This
of
7,700
involved
m², six
vijf
transactions. In Hoofddorp, there were five
transacties plaats met een totaal metrage van
transactions involving a total of 7,600 m² and in
7.600 m² en in Amsterdam Centrum vonden
Amsterdam
zes transacties plaats met een totaal metrage
transactions, involving a total of 5,700 m².
City
Centre
there
were
six
van 5.700 m². The largest single case of absorption in the
Source: Colliers International
De grootste opname in de regio Amsterdam
Amsterdam Region involved Fokker, which
betrof de opname van Fokker. Deze heeft circa
absorbed approximately 4,000 m² in Hoofddorp.
4.000 m² opgenomen in Hoofddorp.
P. 5 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA UPDATE
Absorption 2011 Q1 – some of the largest transactions within the Amsterdam Area
OFFICE MARKET PRICE / SQM PROPERTY ADDRESS
TRANSACTION DATE
TENANT
SIZE SQM
Hoeksteen
January 2011
Fokker
4,000
Boeingavenue
January 2011
UPC
2.665
David Ricardostraat
January 2011
Monsterboard
2,600
Wisselwerking
February 2011
Stichting Arkin
2,100
Diemen
2,000
Amsterdam Centre
Herengracht
January 2011
John M. Keynesplein
Burgemeester van der Willigenlaan
UPDATE
Nederlands Instituut Bank, Verzekerings- en Effectenbedrijf
/ Y [€]
DITRICT
Hoofddorp Schiphol 125
Amsterdam West
March 2011
Readers House Brand Media
1.320
Amsterdam West
May 2011
UWV
1,310
Hoofddorp
st
Availability per 31 of March 2011 – some of the largest office buildings available within the Amsterdam Area
OFFICE MARKET SIZE PROPERTY ADDRESS
PROPERTY NAME
[SQM]
DISTRICT
Burgemeester Rijnderslaan
Ten Thirty
47,200
Amstelveen
La Guardiaweg
Telehouse
32,500
Amsterdam West
Paalbergweg
Holendrecht Centre
Basisweg
27,000
Amsterdam Southeast
20,000
Amsterdam West
De Entree
Toren B
19,800
Amsterdam Southeast
Hoekenrode
Nieuw Amsterdam Gebouw
18,000
Amsterdam Southeast
16,000
Amstelveen
Stroombaan
P. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA
DEFINITIES / DEFINITIONS
480 offices in 61 countries on 6 continents United States: 135 Canada: 39 Latin America: 17 Asia Pacific: 194 EMEA: 95 • $1.9 billion in annual revenue • 2.4 billion square feet under management • Over 15,000 professionals
Regio Amsterdam bestaat uit Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol en Badhoevedorp. The Amsterdam Area covers Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol and Badhoevedorp. Aanbod: de op de vrije markt aangeboden kantoorruimte > 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komen en niet reeds uit de markt zijn genomen. Availability: office space > 500 m² that is offered in the free market. Available space exclusively includes existing and completed properties or properties under construction or renovation which will actually become available within twelve months and have not already been taken off the market. Opname: kantoorruimte >500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker binnen twaalf maanden betrokken wordt, met uitzondering van sale and lease back-transacties. Absorption: office space >500 m² that is rented or sold in the free market and will be occupied by the user within twelve months, with the exception of sale and lease back transactions.
COLLIERS INTERNATIONAL Buitenveldertselaan 5 1082VA AMSTERDAM TEL +31 (0)20 540 55 60 FAX +31 (0)20 646 45 36
Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte per 1-1-2010. Er is geen rekening gehouden met renovaties. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een niet-bedrijfsbestemming wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande bedrijfsruimten en bestemmingswijzigingen van bedrijfsruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden. Stock: Surface area of the completed and existing space as at 1-1-2010. No account is taken of renovations. The stock is increased annually with the addition of completed new-build projects and buildings whose use is changed from a non-business to a business use. Against this, the stock is decreased due to the demolition of existing commercial, industrial or office space and changes in the designated use of commercial, industrial or office space to non-business uses.
FOR FURTHER INFORMATION Eric Annaert Andrea van Buren TEL +31 (0)20 540 55 60 FAX +31 (0)20 646 45 36 EMAIL
[email protected]
[email protected]
Accelerating success.
P. 7 | COLLIERS INTERNATIONAL
