AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN OFFICE MARKET
RESEARCH & FORECAST REPORT Q3 2013
Accelerating success.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN | OFFICE MARKET
Overzicht
Amsterdam
Rotterdam Eindhoven
Key Economic Figures Netherlands 2013 GDP Growth
-1,25 %
Unemployment
7%
Inflation
2,75 %
Source: CPB
Opname/Take up Q1-Q3 & Q3 (vs 2012) Amsterdam
151.300 m²
67.400 m²
Rotterdam
44.400 m²
16.800 m²
Eindhoven
32.700 m²
16.900 m²
Source: Colliers International
Aanbod/Supply Q3 2013 Amsterdam
(vs Q2 2013) 1.322.000 m²
Rotterdam
691.400 m²
Eindhoven
263.700 m²
De Nederlandse kantorenmarkt lijkt in 2013 op een lager opnameniveau uit komen dan vorig jaar. Tot en met het derde kwartaal werd er ruim 650.000 m² opgenomen, het niveau ligt hiermee ongeveer 10% onder dat van de eerste drie kwartalen van het vorige jaar. Daarnaast is bij veel (grote) verplaatsingen sprake van een negatieve netto opname en ook bij contractverlenging wordt veelal voor een kleiner metrage getekend dan voorheen in gebruik. Inkrimping van arbeidsplaatsen bij bedrijven en efficiënter ruimtegebruik blijven de voornaamste redenen hiervoor. Het landelijke aanbod blijft dan ook nog licht stijgen ondanks diverse transformaties en het beperkte aantal nieuwbouwplannen.
Overview The market for office space in the Netherlands is more subdued in 2013 than it was last year. Up to and including the third quarter of the year, just over 650,000m² was leased, which is about 10% below the take-up rate for the first three quarters of last year. Many (large) office relocations resulted in a net reduction in the occupancy rate and in the case of lease renewals, too, contracts were often signed for smaller floor areas than they were previously. The reasons for this remain the same as before: companies are reducing the number of employees and using office space more efficiently. The overall national supply is continuing to rise slightly despite various conversion projects and the limited number of new buildings being completed.
Volgend op de landelijke trend is in de drie steden in dit kwartaalbericht van een herstel op de kantorenmarkt nog geen sprake. Wel waren er in het derde kwartaal enkele noemenswaardige ontwikkelingen zoals de aankondiging van nieuwbouw op de Zuidas en een grote transactie in Eindhoven. Gezien de huidige stand van zaken is het echter niet waarschijnlijk dat de opname van 2013 hoger uit zal komen dan 2012. In zowel Amsterdam als Rotterdam bleef de opname nog ver onder het niveau van de eerste drie kwartalen van 2012. In Eindhoven staat de opname ongeveer gelijk met drie kwartalen van 2012 mede dankzij een grote transactie van het Woonbedrijf, maar de verwachting is niet dat de activiteit in het laatste kwartaal voldoende zal zijn om 2012 te verbeteren.
In line with the nation-wide trend, there is still no recovery in the market for office space in the three cities covered by this quarterly report. However, in the third quarter there were some significant developments such as the announcement of new construction in the Zuidas area of Amsterdam and a large transaction in Eindhoven. Given the current state of affairs, however, it is unlikely that the take-up rate for 2013 will be higher than that in 2012. In Amsterdam and Rotterdam, take-up remains far below the level of the first three quarters of 2012. In Eindhoven, take-up is at about the same level as the first three quarters of 2012 partly due to a major transaction by Woonbedrijf, but the expectation is that activity in the last quarter of 2012 will not be enough to improve on 2012.
Het aanbod bleef in alle regio’s redelijk stabiel ten opzichte van het vorige kwartaal, met lichte dalingen in Amsterdam en Eindhoven, maar er hangt nog aanbod boven de markt van grote bedrijven die aangekondigd hebben in te gaan krimpen of die gaan verhuizen naar nieuwbouw.
Supply has remained fairly stable in all regions compared to the previous quarter, with slight decreases in Amsterdam and Eindhoven, but new supply will continue to come onto the market; several large companies have announced their intention to downsize or move to new premises.
Source: Colliers International
2 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN I OFFICE MARKET DE NEDERLANDSE ECONOMIE
THE DUTCH ECONOMY
•
Het CPB verwacht dat de economie in 2013 met 1,25% zal krimpen, dit is een kwart procentpunt lager dan in de voorgaande raming van het CPB. De krimp blijkt toch sterker dan aanvankelijk gedacht, de verwachte groei voor 2014 is dan ook licht naar beneden bijgesteld. De krimpende economie en onzekere toekomstvoorspellingen zorgen ervoor dat de kantoorruimtemarkt het nog steeds moeilijk heeft.
•
•
In tegenstelling tot de economie is het dieptepunt op de arbeidsmarkt nog niet bereikt. De raming van de werkloosheid voor 2013 zijn door het CPB omhoog bijgesteld tot 7% en naar verwachting stijgt deze in 2014 tot 7,5%. Dit betekent dat bedrijven minder personeel nodig hebben en dat heeft zijn weerslag op de kantoorruimtemarkt, waar de vraag naar kantoorruimte afneemt. Dit is onder andere te zien bij een aantal grote contractverlengingen dat dit jaar plaatsvond waarbij telkens een kleiner metrage werd gehuurd.
The Central Planning Bureau forecasts that the economy will contract by 1.25% in 2013, which is a quarter of a point lower than the previous CPB forecast. The contraction continues to be more severe than originally expected and predicted growth for 2014 has therefore also been adjusted slightly downwards. The contracting economy and uncertain predictions about the future mean that the market for office space is still experiencing difficulties.
•
In contrast to the wider economy, the bottom has still not been reached when it comes to the jobs market. Estimated unemployment for 2013 has been adjusted upwards by the CPB to 7%, and this is expected to rise still further to 7.5% in 2014. This is because companies require fewer staff and this is impacting on the office market, where the demand for office space is falling. This can be seen, for example, in a number of major lease renewals that took place this year, where in each case a smaller floor space was rented.
•
Inflation fell to 2.4% in September; this decrease was mainly due to the falling price of clothing and petrol, but food prices also had a downward effect on inflation. Despite this decline, inflation in the Netherlands is still higher than the inflation rate of the euro area as a whole (1.1%). The combination of high inflation and the low interest rates on the capital market means that investing in real estate is still an attractive proposition. However, finance continues to be a problem.
•
The Cabinet has approved a proposal by the ministers Schultz van Haegen and Blok that is designed to ensure that municipalities are given greater freedom to grant planning permits that are contrary to the area zoning plan. This will make it easier to convert empty office buildings for other functions.
GDP, INFLATION AND LONG TERM INTEREST 5,0%
3,0% 2,0%
4,0%
1,0% 0,0%
3,0%
-1,0%
2,0%
-2,0% 1,0%
-3,0% -4,0%
0,0% GDP
Inflation
Long-term interest (%)
Source: CPB
MARKET INDICATORS
2013
2014 (F)
GDP GROWTH UNEMPLOYMENT INFLATION
•
Source: CPB
UNEMPLOYMENT
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
800 700 600 500 400 300 200 100 0
Number *1000 Source: CPB
3 | COLLIERS INTERNATIONAL
%
•
De inflatie is in september gedaald tot 2,4%, deze daling komt met name door de dalende prijs van kleding en van benzine, ook voeding had een verlagend effect op de inflatie. Ondanks de daling is de inflatie in Nederland nog altijd hoger dan de inflatie van de eurozone (1,1%). De combinatie van de hoge inflatie en de lage stand van de rente op de kapitaalmarkt maakt het nog steeds aantrekkelijk om te investeren in vastgoed. De financierbaarheid is echter nog steeds een probleem. De ministerraad heeft ingestemd met een voorstel van de ministers Schultz van Haegen en Blok dat er voor moet zorgen dat gemeenten sneller omgevingsvergunningen kunnen verlenen die strijdig zijn met het bestemmingsplan. Hierdoor wordt het eenvoudiger om leegstaande kantoorgebouwen te transformeren tot een andere functie
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | OFFICE MARKET OPNAME 2011-2013 PER DEELGEBIED [M²]
Amsterdam
140.000 120.000
In de eerste drie kwartalen van 2013 is er in totaal ruim 151.000 m² kantoorruimte opgenomen in de regio Amsterdam. Hiermee ligt het opnameniveau fors lager dan in dezelfde periode van 2012, toen er bijna 242.000 m² kantoorruimte is opgenomen.
100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 -
Centrum
Zuidas
Zuidoost
West
OPNAME PER SECTOR [M²]
Overig
Business & other services
2% 3%
Production & Construction
10%
TMT 12%
48%
Public services Financial Services
24%
Wholesale & Retail trade Other
AANBOD PER DEELGEBIED [M²] West
4%
Overig
6% 23% 11%
Haarlemmermeer Zuidoost
17%
VERWACHTING De opname blijft tot dusver flink achter bij het niveau van 2012. De verwachting is dan ook dat de jaaropname van 2012 dit jaar niet verbeterd zal gaan worden. Het aanbod zal naar alle waarschijnlijkheid licht toenemen door de inkrimping en verplaatsing van enkele grote kantoorgebruikers.
Top 5 Transacties
HUURPRIJS KANTOORRUIMTE (PER M²) € 400
€ 300
AANBOD Ondanks dat het opnameniveau laag is in 2013, is er wel een lichte daling van het aanbod te zien. Dit wordt veroorzaakt door het grotendeels achterwege blijven van nieuwbouw en de licht opkrabbelende opname in het derde kwartaal.
Centrum Zuidas
€ 365
€ 360 € 305
De Zuidas kende een relatief goed kwartaal met een opname van bijna 19.000 m², dit is de hoogste opname op deze kantorenlocatie sinds het eerste kwartaal van 2012. De hoge opname wordt veroorzaakt door de verhuizing van het advocatenkantoor NautaDutilh naar een nieuwbouwproject met een oppervlakte van 10.000 m². Kanttekening hierbij is dat er circa 14.000 m² achter wordt gelaten in het WTC. Een ander advocatenkantoor, Greenberg Traurig, vertrekt juist van de Zuidas en zal zich
Ook de kantorenmarkt van Amstelveen vertoonde in het derde kwartaal een opleving. Nestlé huurt ruim 6.300 m² in The Garden, dit is de grootste opname van de afgelopen twee jaar in Amstelveen. Nestlé verhuist vanaf Duivendrecht naar Amstelveen. Daarnaast heeft Japan Tobacco International 3.400 m² in Bella Donna gehuurd, hier zullen ze hun Nederlandse hoofdkantoor vestigen.
Amstelveen
20%
19%
€ 350
BEWEGING OP DE ZUIDAS EN IN AMSTELVEEN Ondanks deze lagere opnamecijfers is er nog wel beweging aan de opname kant. Het derde kwartaal van 2013 is het beste kwartaal van het jaar met een totaal opgenomen oppervlakte van 67.400 m². In twee gebieden is er meer beweging te zien dan in voorgaande kwartalen, dit zijn de Zuidas en Amstelveen.
gaan vestigen in het Hirsch gebouw aan het Leidseplein.
€ 325
Deelgebied Zuidas
Gebouwnaam Adres Gustav Mahlerlaan
Amstelveen
The Garden
Stroombaan 10
6.345 Nestlé
Amsterdam Zuid
Officia II
De Klencke 4-6
4.700 ROC TOP
Amstelveen
Bella Donna
Bella Donna 4
3.400 Japan Tobacco International 3.000 Gazprom
Amsterdam Zuid
Museumplein 9
M² Gebruiker 10.000 NautaDutilh
€ 250 € 230 € 200
€220
€ 195
€195 € 160
€ 150 € 100
Top 5 Aanbod
€ 155
€150
€155
Deelgebied Amstelveen
Gebouwnaam Adres Ten Thirty Burgemeester Rijnderslaan 10
M² Huurprijs 46.950
€ 95
€100
€90
Amsterdam Zuidoost
Holendrecht centre Diana
Paalbergweg 11
26.259
Herikerbergweg
24.437
Piet Hein Buildings Teleport
Vriesseveem
24.342
Basisweg 10
20.000
€ 50
Amsterdam Zuidoost
€0
Zuidelijke IJ-oevers Zuidas
Centrum
Schiphol
Zuidoost
West Amsterdam West
Hoog
Laag
Gemiddeld
4 | COLLIERS INTERNATIONAL
€ 195 € 175 € 155 € 270 € 99
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | OFFICE MARKET TAKE-UP 2011-2013 BY DISTRICT [M²] 140.000
Amsterdam
120.000 100.000
In the first three quarters of 2013, over 151,000m² of office space was taken up in the Amsterdam region as a whole. This makes the take-up rate much lower than in the same period of 2012, when nearly 242,000 m² of office space was let.
80.000 60.000 40.000 20.000 -
Centrum
Zuidas
Zuidoost
West
Overig
TAKE-UP BY SECTOR [M²] Business & other services
2% 1% 3%
Production & Construction
10%
TMT 12%
48% Public services Financial Services 24%
Wholesale & Retail trade Other
SUPPLY BY DISTRICT [M²] West
4%
Overig
6% 23%
Haarlemmermeer
11%
Zuidoost
17%
Amstelveen
20%
MOVEMENT AT ZUIDAS AND IN AMSTELVEEN Despite these lower take-up rates there are still signs of some dynamism in the market. The third quarter of 2013 was the best quarter of the year with a total area of 67,400m² let. In two specific areas, there is more movement than in previous quarters - Zuidas and Amstelveen. Zuidas had a relatively good quarter with a take-up of almost 19,000m²; this was the highest take-up rate for office space since the first quarter of 2012. This high take-up rate was caused by the relocation of the law firm NautaDutilh to a new building with a floor space of 10,000m². However, it is important to note here that the firm left behind a floor space of approximately 14,000m² in the WTC. Meanwhile, another law firm, Greenberg Traurig, is actually leaving Zuidas altogether and relocating to the Hirsch building on Leidseplein.
The office market in Amstelveen showed a rebound in the third quarter. Nestlé leased over 6,300m² in The Garden, which was the biggest lease deal of the past two years in Amstelveen. Nestlé is moving to Amstelveen from Duivendrecht. In addition, Japan Tobacco International leased 3,400m² in Belladonna; they will set up their Dutch headquarters here. SUPPLY Despite the record low take-up level in 2013, supply has actually dipped slightly. This is largely due to the lack of much newly built office space and the slight recovery in the take-up rate during the third quarter. FORECAST Take-up has so far been significantly below 2012 levels. The expectation is that the take-up rate for 2012 will not be surpassed this year. Supply is likely to increase slightly due to downsizing and relocations by some large users of office space.
Centrum
19% Zuidas
Top 5 Transactions RENTAL PRICE OFFICE SPACE (PER M²) € 400 € 350
€ 365
€ 360 € 325
€ 300
District Zuidas
Building name Address Gustav Mahlerlaan
Amstelveen
The Garden
Stroombaan 10
6.345 Nestlé
Amsterdam Zuid
Officia II
De Klencke 4-6
4.700 ROC TOP
Amstelveen
Bella Donna
Bella Donna 4
3.400 Japan Tobacco International
Museumplein 9
3.000 Gazprom
Amsterdam Zuid
€ 305
M² User 10.000 NautaDutilh
€ 250 € 230 € 200
€220
€ 195
€195 € 160
€ 150 € 100
€ 155 € 95
Top 5 Supply €155
€150
District Amstelveen
€100
€90
Amsterdam Zuidoost
€ 50 Amsterdam Zuidoost €0 Zuidas
Centrum Hoog
Schiphol
Laag
Zuidoost
Gemiddeld
5 | COLLIERS INTERNATIONAL
West
Zuidelijk IJ-oevers West
Building name Ten Thirty
Address
M²
Burgemeester Rijnderslaan 10
46.900
Holendrecht centre Diana
Paalbergweg 11
26.300
Herikerbergweg
24.400
Piet Hein Buildings Teleport
Vriesseveem
24.300
Basisweg 10
20.000
Rental price € 195 € 175 € 155 € 270 € 99
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | ROTTERDAM | OFFICE MARKET
Rotterdam
OPNAME 2011-2013 PER DEELGEBIED [M²] 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -
Rotterdam Centrum
Rotterdam Oost
Rotterdam Zuid
Overig
Het derde kwartaal van 2013 heeft voor Rotterdam nog niet het gewenste herstel laten zien. Er werd 16.800 m² aan kantoorruimte opgenomen in het derde kwartaal, iets lager dan het tweede kwartaal. In de markt lijkt het algemene sentiment in Rotterdam verbeterd ten opzichte van eerder dit jaar met zowel op de beleggings- als de gebruikersmarkt verhoogde interesse.
OPNAME PER SECTOR [M²] Business & other services 5%
Public services
8% 10%
Wholesale & retail trade
47%
Production & construction
30%
TMT
AANBOD PER DEELGEBIED [M²] Centrum 5%
3%
VEEL IN AANBOUW Het aanbod van kantoorruimte in Rotterdam is in het derde kwartaal licht gestegen tot een totaal van 692.000 m².
Oost
7% Zuid 10% 50%
CENTRUM IN TREK Totaal werd er in 2013 tot nu toe 44.400 m² opgenomen. Dit is aanzienlijk minder dan de eerste drie kwartalen van 2011 en 2012 toen er nog respectievelijk 65.000 m² en 87.000 m² werd opgenomen. In het afgelopen kwartaal werd, net als in het vorige kwartaal, bijna alle activiteit waargenomen in het centrum van Rotterdam. Wel betrof het enkel kleinere transacties van onder de 2.000 m² en vooral bedrijven die zich binnen Rotterdam verplaatsen. De grootste transactie was die van marketingbureau Oxyma dat 1.727 m² opnam in het bedrijfsverzamelgebouw Het Nieuwe Kantoor.
De helft hiervan staat in het centrum van Rotterdam, vooral langs de kantorenboulevards. Ook voor een deel van het in aanbouw zijnde First wordt nog steeds gezocht naar een huurder (10.000 m² in aanbod). Andere gebieden met veel aanbod zijn te vinden in Rotterdam Oost en Zuid. In laatstgenoemde staat een van de grootste kantoorgebouwen in aanbod: De Rotterdam. Het pand wordt later dit jaar opgeleverd en heeft nog 18.838 m² beschikbaar. De grootste toevoeging aan het Rotterdamse aanbod was te vinden aan de Westzeedijk, hier is een voormalig Douanepand in aanbod gekomen van 11.730 m². De vraag is echter of hier kantoorruimte in zal komen, in het verleden is er ook gekeken naar mogelijkheden tot transformatie van dit pand. VERWACHTING Het is niet te verwachten dat het opnameniveau van Rotterdam uit 2012 in 2013 zal worden geëvenaard. Wel is het waarschijnlijk dat het vierde kwartaal beter zal gaan verlopen aangezien er diverse grote partijen op de markt zijn voor kantoorruimte in Rotterdam. Het aanbod zal naar verwachting verder stijgen aangezien diverse grote panden op de markt gaan komen.
Overig
11% Kralingen
Top 5 Transacties
14%
Rotterdam Airport/ Spaanse Polder Havengebied
HUURPRIJS KANTOORRUIMTE (PER M²)
Deelgebied Centrum Centrum
Gebouwnaam Straat Het Nieuwe Kantoor Vasteland 42-110 (HNK) Wijnhaven 38, 54
Centrum
Westerlaantoren
Westerlaan 10
1.599 Hoboken Advocaten 1.413 Top-Care Health Services
Central Post Office
Jan Leentvaarlaan 3747 Delftseplein 31-33
Kralingen € 250 € 235
€ 225
Centrum
M² Gebruiker 1.727 Oxyma 1.622 Agens Nederland
1.396 Wilmar Europe Holdings
€ 200 € 185 € 150 € 100
€ 150
Top 5 Aanbod
€ 145
€ 135
€ 115 € 90
€ 90
€ 50
Deelgebied Centrum
Gebouwnaam Robecohuis
Straat Coolsingel 120
Zuid
De Rotterdam
Wilhelminakade
18.838
€ 225
Centrum
Fortis Tower
Blaak 555
18.365
€145 - €180
Oost Centrum
€0 Centrum Hoog
Oost Laag
Gemiddeld
6 | COLLIERS INTERNATIONAL
Zuid
Hofpoort
M² Huurprijs 19.019
€ 185
Marten Meesweg 35
16.445
€ 135
Hofplein 20
15.516
€145 - €195
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | ROTTERDAM | OFFICE MARKET
Rotterdam
TAKE-UP 2011-2013 BY DISTRICT [M²] 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -
Rotterdam Centrum
Rotterdam Oost
Rotterdam Zuid
Overig
TAKE-UP BY SECTOR [M²] 5%
Business & other services
8%
Public services
10% 47%
Wholesale & retail trade Production & construction
30%
TMT
SUPPLY BY DISTRICT [M²]
The third quarter of 2013 has not yet brought the long-awaited recovery in Rotterdam. In the third quarter, 16,800m² of office space were leased, slightly less than in the second quarter. Generally, market sentiment in Rotterdam seems to have improved since earlier this year with increased interest on the part of both investors and end-users. CENTRE REMAINS IN DEMAND A total of 44,400m² has been leased so far in 2013. This is considerably less than in the first three quarters of 2011 and 2012, when 65,000m² and 87,000m² were leased, respectively. In the last quarter, just as in the previous quarter, almost all the activity was in the centre of Rotterdam. However, the transactions were smaller ones involving under 2,000m², and companies moving within Rotterdam in particular. The largest transaction was that of the marketing agency Oxyma, which leased 1,727m² in the multi-tennant business premises Het Nieuwe Kantoor.
First development, which is still under construction (10,000m² to let). Other areas with significant supply are Rotterdam East and South. The latter is home to one of the largest office buildings on the market: De Rotterdam. The building will be completed later this year and still contains 18,838m² of available floorspace. The biggest addition to supply in Rotterdam is to be found on the Westzeedijk, where a former Customs building with 11,730m² of floorspace has come onto the market. However, the question is whether this office will continue to be used as such; in the past, the conversion of this property has also been considered. FORECAST It is not expected that the 2012 take-up rate in Rotterdam will be matched in 2013. However, it is likely that the fourth quarter will show an improvement since a range of large customers are on the market for office space in Rotterdam. Supply is expected to rise further as several large buildings enter the market.
Centrum 5%
3%
Oost
7% Zuid 10% 50%
Overig
11% Kralingen 14%
CONSTRUCTION ACTIVITY The supply of office space in Rotterdam increased slightly in the third quarter to a total of 692,000m². Half of this was in the centre of Rotterdam, especially along the ‘office boulevards’. Tenants are also still being sought for part of the
Rotterdam Airport/ Spaanse Polder Havengebied
Top 5 Transactions District Centrum
RENTAL PRICE OFFICE SPACE (PER M²)
€ 250 € 235
€ 225
M² User 1.727 Oxyma
Centrum
Building name Address Het Nieuwe Kantoor Vasteland 42-110 (HNK) Wijnhaven 38, 54
Centrum
Westerlaantoren
Westerlaan 10
1.599 Hoboken Advocaten 1.413 Top-Care Health Services
Central Post Office
Jan Leentvaarlaan 3747 Delftseplein 31-33
Building name Robecohuis
Address Coolsingel 120
Zuid
De Rotterdam
Wilhelminakade
18.838
€ 225
Centrum
Fortis Tower
Blaak 555
18.365
€145 - €180
Kralingen Centrum
€ 200
1.622 Agens Nederland
1.396 Wilmar Europe Holdings
€ 185 € 150 € 100
€ 150
€ 145
€ 135
Top 5 Supply
€ 90
District Centrum
€ 115 € 90
€ 50
Oost
€0 Centrum Hoog
Oost Laag
Zuid Gemiddeld
7 | COLLIERS INTERNATIONAL
Centrum
Hofpoort
M² Rental price 19.019
€ 185
Marten Meesweg 35
16.445
€ 135
Hofplein 20
15.516
€145 - €195
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | EINDHOVEN | OFFICE MARKET
Eindhoven
OPNAME 2011-2013 PER DEELGEBIED [M²] 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -
Eindhoven Centrum
Eindhoven Noord
Eindhoven West
Eindhoven Zuid en Oost
Overig
OPNAME PER SECTOR [M²]
Public services
30% 39%
Business & other services TMT 31%
AANBOD PER DEELGEBIED [M²]
2% 6%
Centrum
8%
West 38%
9%
De opname van kantoorruimte ligt dit jaar in de eerste drie kwartalen een fractie hoger dan in 2012. Er is in totaal bijna 32.700 m² kantoorruimte opgenomen, tegenover ruim 31.300 m² in de eerste drie kwartalen van 2012. Het derde kwartaal van 2013 laat, met een opname van 16.900 m², een hogere opname dan de eerste twee kwartalen zien. De opname is echter wel minder dan in het derde kwartaal van 2012 toen er ruim 23.000 m² kantoorruimte werd opgenomen. SAMENVOEGING EN UITBREIDING De grootste opname kwam met ruim 7.100 m² op naam van Woonbedrijf. Op een herontwikkelingslocatie aan de Wal 2 worden vier kantoren samengevoegd. Eén van deze panden wordt nu nog gehuurd, hier zal de huur van worden opgezegd. De overige drie panden zijn in bezit van Woonbedrijf, voor deze panden zal onderzocht worden wat de best passende bestemming is. De op één na grootste transactie is gerealiseerd voor ASML, er werd 3.600 m² kantoorruimte gehuurd in Veldhoven. Hierdoor heeft ASML voor het tweede achtereenvolgende kwartaal één van de grootste transacties op zijn naam. Een andere noemenswaardige transactie is de opname van Camelot, deze leegstandsbeheerder heeft 2.770 m² kantoorruimte, ten behoeve van
haar hoofdkantoor, opgenomen aan de Noord-Brabantlaan. Dit kantoor is een stuk groter dan de oude locatie, waar ze uitgegroeid zijn. FLEXIBILITEIT Een landelijke trend die ook in Eindhoven terug te zien is, is de vraag naar flexibele werkplekken. Regus heeft in het derde kwartaal een overeenkomst gesloten om vijftien centra in kantoren van de Chalet Group in te richten. Eén van die centra komt in een gebouw op Flight Forum, er zullen hier circa honderd flexibele werkplekken worden gerealiseerd. De locatie is gekozen vanwege de gunstige ligging nabij Eindhoven Airport en de snelweg. AANBOD Ondanks een lichte daling van het aanbod in het derde kwartaal staat er nog steeds ruim 263.000 m² kantoorruimte in aanbod in de regio Eindhoven. Het grootste deel van het aanbod bevindt zich in het Centrum, Eindhoven West en Flight Forum. VERWACHTING De verwachting is dat de opname in 2013 uiteindelijk op een lager niveau uit zal komen dan in 2012. Er worden voor het laatste kwartaal nauwelijks grote transacties meer verwacht in de regio Eindhoven.
Noord Veldhoven Best
11%
Son Zuid en Oost 26%
Top 5 Transacties Deelgebied Eindhoven Centrum
Gebouwnaam Straat De Nieuwe Wal Wal 2
M² Gebruiker 7.155 Woonbedrijf
Veldhoven
Beukendael
De Run 1120-1150
3.600 ASML
Noord-Brabantlaan 2
2.770 Camelot Europe
Best
Gebouw 1
Klompenfabriek 12-14
Eindhoven Centrum
Vesteda-toren
Vestdijk 68-76
Gebouwnaam
Straat Vredeoord 105
M² Huurprijs 13.286
Vonderweg 11
10.972 In overleg
HUURPRIJS KANTOORRUIMTE (PER M²) Eindhoven West
€200 €180
€175
€160 €140 €120
€130
€135 €120
€90
€85
900 CRH Mobile Fencing & Security 740 Boels Zanders
€125 €100
Top 5 Aanbod
€75
€60
Deelgebied Eindhoven Noord
€40
Eindhoven Centrum
€20
Eindhoven Centrum
Rijder
Bogert 2
7.057 In overleg
€0
Eindhoven Centrum
Arctis
Pastoor Peterstraat 170
6.881 Op aanvraag
Science Park Eindhoven 5057
6.438
€100 €80
Centrum Hoog
West Laag
Gemiddeld
8 | COLLIERS INTERNATIONAL
Best
Son en Breugel
€ 115
€ 120
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | EINDHOVEN | OFFICE MARKET
Eindhoven
TAKE-UP 2011-2013 BY DISTRICT [M²] 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -
Eindhoven Centrum
Eindhoven Noord
Eindhoven West
Eindhoven Zuid en Oost
Overig
The take-up rate for office space was a fraction higher in the first three quarters of this year than it was in 2012. A total of nearly 32,700m² of office space was leased, compared to 31,300m² in the first three quarters of 2012. The third quarter of 2013 had, with a take-up of 16,900m², a higher take-up rate than the first two quarters. This was, however, lower than in the third quarter of 2012 when over 23,000m² of office space was leased.
TAKE-UP BY SECTOR [M²]
Public services
30% 39%
Business & other services TMT 31%
SUPPLY BY DISTRICT [M²]
6%
2%
Centrum
8%
West 38%
9%
Noord Veldhoven
MERGER AND EXPANSION The biggest transaction involved over 7,100m² of floorspace and was made by Woonbedrijf. Four offices were merged on a redevelopment site at the Wal 2. One of these properties is currently still being leased; this lease will be terminated. The other three properties are owned by Woonbedrijf. The most appropriate use for these buildings will be investigaated. The second largest transaction was by ASML, involving the rental of 3,600m² of office space in Veldhoven. This means that ASML has one of the largest transactions in its name for the second consecutive quarter. Another significant transaction was a lease by Camelot, the vacant property management company; Camelot took over 2,770m² of office space for its headquarters in Noord-Brabantlaan. This office is significantly larger than
the old location, which the company had outgrown. FLEXIBILITY A national trend that is also evident in Eindhoven is the rising demand for flexible workplaces. During the third quarter Regus signed an agreement to set up fifteen office centres for the Chalet Group. One of these centres will be in a building at Flight Forum, where there will be approximately one hundred flexible workstations. This location was chosen because of its convenient location near Eindhoven Airport and the motorway. SUPPLY Despite a slight fall in supply during the third quarter, there is still over 263,000m² of office space on the market in the Eindhoven region. The majority of supply is located in the Centre, Eindhoven West and the Flight Forum. FORECAST It is expected that take-up in 2013 will eventually come in lower than in 2012. It is not expected that there will be any large transactions in the Eindhoven region in the last quarter of the year.
Best
11%
Son Zuid en Oost 26%
RENTAL PRICE OFFICE SPACE (PER M²)
€175
€160 €140 €120
€130
€135 €120
€90
€85
District Eindhoven Centrum
Building name De Nieuwe Wal
Address Wal 2
M² User 7.155 Woonbedrijf
Veldhoven
Beukendael
De Run 1120-1150
3.600 ASML
Noord-Brabantlaan 2
2.770 Camelot Europe
Best
Gebouw 1
Klompenfabriek 12-14
Eindhoven Centrum
Vesteda-toren
Vestdijk 68-76
Building Name
Address Vredeoord 105
M² Rental price 13.286
Vonderweg 11
Eindhoven West
€200 €180
Top 5 Transactions
€125 €100
Top 5 Supply
€75
€60
District Eindhoven Noord
€40
Eindhoven Centrum
€100 €80
€20 €0 Centrum High
West Low
Average
9 | COLLIERS INTERNATIONAL
900 CRH Mobile Fencing & Security 740 Boels Zanders
Best
€ 115
10.972
Negotiable
Eindhoven Centrum
Rijder
Bogert 2
7.057
Negotiable
Eindhoven Centrum
Arctis
Pastoor Petersingel 170
6.881
On request
Science Park Eindhoven 5057
6.438
€ 120
Son en Breugel
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN | OFFICE MARKET
482 offices in 62 countries on 6 continents United States: 140 Canada: 42 Latin America: 20 Asia Pacific: 195 EMEA: 85 • €1.5 billion in annual revenue • 104 million square meter under management • Over 13,500 professionals
Kes Brattinga Head of Research THE NETHERLANDS: Buitenveldertselaan 5 1082 VA Amsterdam TEL +31 (0)20 540 55 55 FAX +31 (0)20 646 45 36 EMAIL
[email protected]
For more market information visit our website: www.colliers.nl The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
COLLIERS RESEARCH Colliers Research is recognized as a knowledge leader in the commercial real estate industry, providing clients with valuable market intelligence to support business decisions. Colliers research analysts provide multi-level support across all property types, ranging from data collection to comprehensive market analysis.
Across the region of EMEA, Colliers researchers regularly collect and update data on key real estate metrics, set to consistent definitions bringing greater transparency and reliability to our real estate market analysis in the region. In most European markets, the office definitions used are consistent with those set out by the EMEA Research Team.
DEFINITIES
DEFINITIONS
De regio Amsterdam heeft betrekking Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Haarlemmermeer. Rotterdam heeft betrekking op gemeente Rotterdam. De regio Eindhoven heeft betrekking de gemeente Eindhoven en randgemeenten Veldhoven, Best Son.
op de de op de en
Aanbod: de op de vrije markt aangeboden kantoorruimte >500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komen en niet reeds uit de markt zijn genomen. Opname: kantoorruimte >500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met uitzondering van sale and lease backtransacties. Huurprijs: Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten.
10 | COLLIERS INTERNATIONAL
The Amsterdam Area covers Amsterdam, Amstelveen, Diemen and the Haarlemmermeer. The Rotterdam Area covers the municipality of Rotterdam. Eindhoven area, including suburban districts Veldhoven, Best and Son. Availability: office space >500 m² that is offered in the free market. Available space exclusively includes existing and completed properties or properties under construction or renovation which will actually become available within twelve months and have not already been taken off the market. Take-up: office space >500 m² that is rented or sold in the free market and will be occupied by the user, with the exception of sale and lease back transactions. Rental price: The bandwidth of the asking price is based on the asking prices of the supply of office space
www.colliers.nl
Accelerating success.
