Office Market Update Quarterly Rotterdam
Rotterdam Q4 2009 More than 50% of the office developments which are completed within the next two years is already pre-let It is expected that take-up will recover slightly at the end of 2010 In 2009 approximately € 195 million was invested in the Rotterdam office market
2 On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam
Map Rotterdam Number Place/District 1 2 3 4 5 6 7
Rotterdam Centre Rotterdam Adjacent Centre Rotterdam Modern Shipping Quarter Rotterdam Traditional Shipping Quarter Rotterdam Kop van Zuid Rotterdam Brainpark and environments Rotterdam Alexanderpolder / Oosterhof
Bordering Municipalities 8
Capelle aan den IJssel
On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam 3
Dutch Economy Future Growth: Gross Domestic Product % change p.a. 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -3.0 2004 -4.0
De Nederlandse economie groeide in het vierde kwartaal van 2009 met 0,3% op kwartaalbasis;
De economische groei voor zowel Nederland als de Europese Unie blijft de komende twee jaar beperkt.
Compared to the previous quarter, the Dutch economy grew by 0.3% 2005
2006
2007
2008
GDP European Union
2009
GDP NL
2010
in the fourth quarter of 2009;
2011
GDP Rotterdam Region
Economic growth for the Netherlands and the European Union will remain limited for the next two years.
Source: Global Insight (February 2010), Experian (December 2009)
Confidence Indicators
Consumenten waren in februari minder optimistisch over het
% 35.0
economisch klimaat in de komende 12 maanden;
25.0
Het producentenvertrouwen blijft in vergelijking tot voorgaande maanden relatief stabiel.
15.0 5.0 -5.0 -15.0
In February consumers were less optimistic about the economic
-25.0
climate in the coming 12 months;
-35.0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-45.0
Consumer Confidence
Compared to the previous months producer confidence remained relatively stable.
Producer Confidence
Source: CBS (February 2010)
Consumer-, Producer Prices & Unemployment Growth
% change p.a. 10.0
In januari is de Nederlandse inflatie voor het eerst in vijf maanden gedaald, tot een niveau van 0,8%;
8.0 6.0
4.0 2.0 0.0 -2.0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
131.000 hoger dan dezelfde periode een jaar eerder.
2011
-4.0
-6.0 -8.0
In de periode november 2009-januari 2010 was het aantal werklozen
For the first time in five months Dutch inflation decreased, to a level of 0.8% in January;
-10.0 -12.0 Consumer Price Index
Unemployment Rate
Producer Price Index
In the period November 2009-January 2010 the number of unemployment was 131,000 higher than in the same period a year
Source: Global Insight (February 2010), CPB (February 2010)
before.
Employment growth by sector
In 2010 tonen alle sectoren een dalende werkgelegenheid, al was de daling in de publieke sector beperkt;
De werkgelegenheidsgroei Rotterdam toont een gelijke trend met het Nederlands gemiddelde.
In 2010 all sectors will indicate a declining employment growth, although in the public sector the decline will remain limited;
Employment growth in Rotterdam shows a similar trend to the national average.
% change p.a. 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
-6.0 -8.0 -10.0 Financial services
Source: Experian (December 2009)
Business & other services
Rotterdam Netherlands
Public services
4 On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam
Office Market Rotterdam (I) Office stock Rotterdam plus Region
'000 m² 5,000
Transformatie van leegstaande kantoorpanden blijft lastig, echter enkele hotelketens kijken wel naar nieuwe mogelijkheden;
4,000
3,000
Uitbreiding kantorenvoorraad beperkt zich tot Rotterdam zelf, in Capelle a/d IJssel wordt de komende jaren niets opgeleverd.
2,000
1,000
Transformation of vacant office buildings remains difficult, however some hotel chains are looking for new possibilities;
0 2003
2004
2005
2006
2007
Rotterdam
2008
2009
2010
2011
Capelle a/d IJssel
Expansion of the office stock is limited to Rotterdam, there are no scheduled completions for the coming years in Capelle a/d IJssel.
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Supply Rotterdam
Perifere locaties zien het aanbod naar verwachting verder oplopen; Leegstand binnen het C-segment gaat zeer grote uitdaging tegemoet, het aanbod A- en B-kwaliteit loopt langzaam terug.
Peripheral locations will most likely see an increase in supply;
Vacancy in the C-segment is facing a major challenge, supply in Aen B-quality is slowly decreasing.
'000 m²
%
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 2003
2004
2005
2006 Supply
2007
2008
2009
2010
2011
Vacancy rate
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Supply Capelle a/d IJssel '000 m²
%
120
25.0
100
20.0
80
bijna 30% toegenomen;
60 40 20
5.0
0
0.0 2003
2004
2005
2006 Supply
2007
2008 Vacancy rate
2009
2010
2011
Duurzaamheidaanpassingen worden vaak pas na commitment van de huurder doorgevoerd.
15.0 10.0
Het aanbod in Capelle a/d IJssel is in vergelijking tot ultimo 2008 met
Compared to ultimo 2008 supply in Capelle a/d Ijssel increased by almost 30%;
Retrofitting and sustainable adjustments are only made after commitment of the tenant.
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Top 5 Upcoming completions Rotterdam plus region City
Location
Rotterdam
Kop van Zuid
Rotterdam Rotterdam
Building/Location
Surface (m² lfa)
Completion
Vancouver
10,000
2010 Q2
Centre
Blaak 31
23,000
2010 Q3
Waalhaven
Port City
24,000
2010 Q4
Rotterdam
Centre
Calypso
4,000
2010 Q4
Rotterdam
Centre
Blaak 8
15,000
2011 Q2
On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam 5
Office Market Rotterdam (II) Developments Rotterdam plus Region
'000 m² 200
Een groot deel van de Rotterdamse planvoorraad concentreert zich op de deellocaties ‘Centrum’, ‘Kop van Zuid’ en ‘Alexanderpolder/ Oosterhof’;
150
100
Meer dan de helft van de planvoorraad voor de komende twee jaar is reeds voorverhuurd.
50
0 2003
2004 2005 Rotterdam
2006
2007
2008 Capelle a/d IJssel
2009
2010
A large part of future developments in Rotterdam concentrate on the sub locations ‘Centre’, Kop van Zuid’ and ‘Alexanderpolder/
2011
Oosterhof’;
Source: Jones Lang LaSalle (2008)
Over half of the office developments which are completed within the next two years is already pre-let.
Take-up Rotterdam plus Region
In vergelijking tot 2008 is het opnamevolume in Rotterdam en
'000 m² 250
Capelle a/d IJssel met circa 55% afgenomen;
200
Het opnamevolume herstelt zich naar verwachting eind 2010/begin 2011 en neemt vervolgens langzaam toe.
150 100
Compared to 2008 the take-up volume in Rotterdam and Capelle a/d IJssel decreased by approximately 55%;
50 0 2003
beginning of 2011 and will then slowly increase.
2004
2005
2006
Rotterdam
It is expected that take-up volume will recover at the end of 2010/
2007
2008
2009
2010
2011
Capelle a/d IJssel
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Net Absorption and Completions Rotterdam
'000 m² 150 130 110 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 -70
De Rotterdamse gebruikersmarkt richt zich momenteel voornamelijk op heronderhandelingen en vervangingsvraag, hierdoor was er 2009 sprake van een negatieve netto absorptie;
Naar verwachting trekt de markt eind 2010 weer licht aan, waardoor de bezette kantorenvoorraad toeneemt.
2003
2004
2005
2006 Net Absorption
2007
2008
2009
2010
2011
The Rotterdam occupier market is currently primarily aimed at renegotiations and replacement demand, therefore 2009 showed a
Completions
negative net absorption; Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Market dynamics are expected to increase at the end of 2010 which will result in an increase in occupied office stock.
Top 5 Transactions Rotterdam plus Region 2009 Q4 Surface
Rent
(m² lfa)
(€ per m² lfa)
Rivium
4,680
155
Rotterdam
Centre
2,250
195
RBOI
Rotterdam
Trad. Scheepvaartkwartier
2,120
n/a
Grant Thornton
Rotterdam
Alexanderpolder/Oosterhof
1,400
n/a
Erasmusbrug bv
Rotterdam
Centre
1,360
n/a
VDM Reklame
City
Location
Capelle a/d IJssel
Tenant Veenman (Xerox)
6 On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam
Office Market Rotterdam (III) Office Property Clock Q4 2009
De tophuren voor kantoorruimte bleven het vierde kwartaal van 2009 in de Nederlandse steden stabiel, al namen incentives wel toe;
2
Copenhagen, Edinburgh, Hamburg, Luxembourg
Rents Falling
Rental Growth Slowing
Milan, Rome, Budapest
3
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Bucharest, Lisbon Athens, Barcelona Rotterdam, Brussels, Düsseldorf, Frankfurt, Madrid, St. Petersburg, Stuttgart Dublin, Stockholm, Prague
hebben bereikt en verwacht op korte termijn een huurstijging.
Helsinki, Istanbul
4
5
Een beperkt Europese aantal steden geeft aan het dieptepunt te
Berlin, Paris
Prime rents for offices remained stable in the Dutch cities, although incentives did increase.
Munich, Lyon Moscow, Kiev
5 6
Warsaw London West End, London City, Oslo
A limited number of European cities have already reached the lowest point and therefore expect a rental increase on a short term.
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Prime rent Rotterdam plus region
Tophuren in Rotterdam zijn in 2009 slechts licht gedaald en blijven
EUR per m² 250
naar verwachting begin 2010 relatief stabiel;
200
Incentives blijven in 2010 min of meer stabiel, er wordt geen sterke
150
toename meer verwacht.
100
In 2009 prime rents in Rotterdam decreased slightly and will most
50
likely remain stable in the beginning of 2010;
0 2003
2004
2005
2006
2007
Rotterdam
Incentives will probably remain stable, no sharp increase is expected.
2008
2009
Capelle a/d IJssel
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Investment volume & Prime Net Yields Rotterdam %
'000 EUR 800
7.0
700
6.0
600
kantoren, vooral veroorzaakt door de verkoop van het Unilevergebouw en het Eneco-gebouw;
5.0
500
4.0
400
3.0
300 200 100 0
In 2009 is voor circa € 195 miljoen geïnvesteerd in Rotterdamse
Na een stijging van 10 basispunten in het tweede kwartaal, zijn de
2.0
netto aanvangsrendementen in het derde en vierde kwartaal van
1.0
2009 stabiel gebleven.
0.0 2003
2004
2005
2006
Investment Volume
2007
2008
2009
Prime Net Initial Yield
In 2009 approximately € 195 million was invested in the office market in Rotterdam, mainly caused by the sale of the Unilever building and
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
the Eneco building;
After an increase of 10 basis points in the second quarter, prime net initial yields remained stable in the third and fourth quarter of 2009.
Office market returns Netherlands
Het totaalrendement is in het vierde kwartaal op jaarbasis uitgekomen op -0,5%;
% 20.0 15.0
Op jaarbasis betrof de waardegroei -7,1% voor kantoren.
In the fourth quarter the total return amounted to -0.5% on yearly basis;
The capital growth for offices amounted to -7.1% on a yearly basis.
10.0 5.0 0.0 -5.0 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
-10.0 Income return
Source: ROZ/IPD (February 2010)
Capital growth
Total return
2007
2008
2009
On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam 7
Definitions Voorraad: kantoorruimte groter dan 500 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen.
Stock: All offices larger than 500 m2 lettable floor space used as such and available on the market for occupation. Only office space in use or available on the market is taken into account.
Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder meer dan 500 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen.
Transaction/Take-up: Every transaction where an office tenant takes up 500 m² or more lettable office space. All letting transactions and purchase transactions are recorded.
Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 500 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gewogen gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de voorgaande vier kwartalen. Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurd. Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. Investeringstransactie: Elke acquisitie van commercieel vastgoed groter dan € 250.000 waarbij de koper en de gebruiker van het gebouw niet een en dezelfde persoon zijn. Grondacquisities en acquisitie van vastgoed voor herontwikkeling worden niet meegenomen. Aanvangsrendement: Gebaseerd op (geheel) verhuurde hoogwaardige kwaliteit gebouwen (incl. transactie- of andere kosten) op goede locaties en voor minimaal 10 jaar verhuurd aan één of meer gezonde bedrijven. Netto aanvangsrendement = netto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Bruto aanvangsrendement = bruto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Office clock • Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele huurcyclus aan het einde van elk kwartaal. • De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in verschillende directies bewegen. • Het diagram is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van verschillende kantorenmarkten te vergelijken. • De positie op de klok is niet noodzakelijk representatief voor de investerings- of ontwikkelingsmarkt. • De positie heeft betrekking op de tophuren.
Supply: The amount of existing office space of more than 500 m², which has been completed and which is available to the market directly or within a six-month period. Offices, which need renovation before they can be used and speculative developments are also included. Vacancy Rate: Vacant space available to let (i.e. the supply) expressed as percentage of the total office stock. Rents: The rents quoted in these reports refer to m² lettable floor area per annum. Incentives, service charges and VAT charges are not taken into account. The weighted average rent is based on the previous four quarters. Second-Hand Office Space: Office space more than five years old or previously occupied. New Construction: Office space no more than five years old. Older buildings which have undergone fundamental renovation (interior and exterior) are also considered to be new construction. Transactions/investment deals: Every acquisition of commercial property over € 250,000 whereby the buyer is not the user of the building concerned. Land acquisitions or property acquired for redevelopment are not included. Yield: Based on (fully-let) high-quality new buildings (inclusive of transfer costs and other costs) in good locations let for at least ten years to one or more sound businesses. Net initial yield = net income / gross value. Gross Initial Yield = gross income/ net value Office Clock • This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at the end of each quarter. • Markets can move around the clock at different speeds and directions. • The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle. • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. • Their position refers to Prime Face Rental Value
Research Publicatons 2009
Recent Publications
OSCAR
Upcoming Publications
Randstad Office Market Outlook Sustainable Real Estate Dutch Retail Market Special Dutch Warehousing Market Bulletin Dutch Capital Markets Bulletin Corporate Special
Agency Contacts Joost Sweep European Director Agency Rotterdam Rotterdam Tel. +31 10 4110 440
[email protected]
Research Contacts Ruben Langbroek
Robert Koot
Sven Bertens
Koen Scheers
Leender Massier
Head of Research
Researcher Consultant
Researcher Consultant
Researcher Consultant
Researcher Consultant
Strategic Advisory
Strategic Advisory
Strategic Advisory
Strategic Advisory
Strategic Advisory
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Amsterdam Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Amsterdam Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Office Market Update Quarterly – Rotterdam OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.
