Office Market Update Quarterly
Rotterdam Q3 2010 Accessibility by public transport remains to be a weakness for Capelle a/d IJssel, occupiers seem to prefer Rotterdam There is a shortage of new high-quality office space in Rotterdam Centre Rotterdam shows significant differences in supply per sub location, overall supply is expected to further increase
2 On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam
Map of Rotterdam Number Place/District 1 2 3 4 5 6 7
Rotterdam Centre Rotterdam Adjacent Centre Rotterdam Modern Shipping Quarter Rotterdam Traditional Shipping Quarter Rotterdam Kop van Zuid Rotterdam Brainpark and environments Rotterdam Alexanderpolder / Oosterhof
Bordering Municipalities 8
Capelle aan den IJssel
On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam 3
Dutch Economy Future Growth: Gross Domestic Product % change p.a. 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 -1,0 -2,0 -3,0 2004 -4,0
De Nederlandse economie is in de eerste drie kwartalen van 2010 met 1,7% gegroeid ten opzichte van een jaar eerder;
De lange termijn vooruitzichten voor de economie kondigen een periode van marginale groei aan.
2005
2006
2007
2008
2009
GDP European Union
2010
2011
GDP NL
2012
2013
GDP Rotterdam Region
In Q3 2010, the Dutch economy revealed a year-on-year growth rate of 1.7%;
2014
Long-term projections indicate a period of marginal growth.
Source: Global Insight (October 2010), Experian (September 2010)
Ten gevolge van een licht toegenomen consumentenvertrouwen is
% 35
de koopbereidheid verbeterd;
25 15
Het producentenvertrouwen is in oktober licht gestegen. Na het
5
dieptepunt begin 2009 is het vertrouwen van ondernemers vrijwel
-5 2004
-15
onafgebroken verbeterd.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-25
Consumer confidence is slightly increasing, which causes an
-35
improved willingness to purchase;
-45 Consumer Confidence
Producer confidence slightly increased in October. After bottoming
Producer Confidence
Source: CBS (October 2010)
out in the beginning of 2009, confidence has continuously improved.
Consumer-, Producer Prices & Unemployment Growth % change p.a.
10,0
Inflatie bleef in oktober stabiel, net als in september lagen de prijzen voor consumenten gemiddeld 1,6% hoger dan in 2009;
5,0 0,0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
De werkloosheid in Nederland loopt naar verwachting op tot 5,5% in 2010 en blijft naar verwachting stabiel in 2011.
-5,0 -10,0
-15,0 Consumer Price Index
Unemployment Rate
Inflation remained stable in October, as of September the inflation rate amounts to 1.6 %;
Producer Price Index
Source: Global Insight (October 2010), CPB (September 2010)
Unemployment rate in the Netherlands is expected to increase to 5.5% in 2010 and is expected to remain stable in 2011.
Employment growth by sector
In 2010 daalde de werkgelegenheid binnen de financiële sector. Binnen de sector zakelijke en overige dienstverlening bleef de werkgelegenheid gelijk, terwijl deze binnen de publieke sector licht steeg;
8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 -2,0
In 2011 en 2012 wordt een groei van de werkgelegenheid verondersteld binnen alle kantoorhoudende sectoren in Rotterdam.
% change p.a.
In 2010, employment within the financial services sector decreased,
-4,0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
In 2011 and 2012, employment growth is anticipated within all office services sectors in Rotterdam.
2013
2014
-8,0 -10,0 Financial services
Business & other services
employment remained stable in business and other services sectors and showed a slight growth in the public sector;
2012
-6,0
Source: Experian (October 2010)
Rotterdam Netherlands
Public services
4 On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam
Office Market Rotterdam (I) Office stock Rotterdam plus Region
'000 m²
Bereikbaarheid per openbaar vervoer blijft een probleem voor
5.000
Capelle a/d IJssel, lagere huurprijzen bieden geen voordeel meer.
4.000
Gebruikers geven de voorkeur aan Rotterdam;
3.000
Uitbreiding van de kantorenvoorraad beperkt zich tot Rotterdam. In
2.000
Capelle a/d IJssel vinden geen opleveringen plaats in de komende
1.000
jaren.
0 2003
2004
2005
2006 Rotterdam
2007
2008
2009
2010 2011 Capelle a/d IJssel
2012
2013
2014
Accessibility by public transport remains to be a weakness for Capelle a/d IJssel, lower rental levels are no longer an advantage. Occupiers prefer Rotterdam;
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Expansion of the office stock is limited to Rotterdam; there are no scheduled completions in Capelle a/d IJssel in the near future.
Supply Rotterdam
Huidig aanbod in Rotterdam (circa 504.000 m² vvo) stabiliseert;
Sterke verschillen in leegstandspercentages per deellocatie. Er is
%
600
16,0 14,0
500
een tekort aan beschikbare hoogwaardige nieuwbouw in het
12,0 400
centrum.
'000 m²
10,0 8,0
300
6,0
200
Current supply in Rotterdam (approx. 504,500 m² lfa) is expected to
4,0
100
stabilize;
2,0 0,0
0 2003
Significant differences in vacancy rates per sub location. Rotterdam
2004
2005
2006
2007
2008
Supply
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Vacancy rate
Centre faces shortage in supply of new high-quality buildings. Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Supply Capelle a/d Ijssel '000 m²
%
140
30,0
120
25,0
100
20,0
80
correspondeert met een leegstandspercentage van 24,4%;
10,0
40
5,0
20 2003
2004
2005
2006
2007 Supply
2008
2009 2010 Vacancy rate
2011
2012
2013
2014
Current supply in Capelle a/d IJssel (approx. 117,400 m² lfa) corresponds to a vacancy rate of 24.4%;
0,0
0
Het kantorenaanbod in Capelle a/d IJssel blijft nog enige tijd op het huidige relatief hoge niveau.
15,0
60
Het huidige aanbod in Capelle a/d IJssel (circa 117.400 m² vvo)
Office supply in Capelle a/d IJssel is expected to remain at the current relatively high level.
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Top 5 upcoming completions Rotterdam plus region Surface
City
Location
Building/Location
Rotterdam
Other
Waalhaven I
7,650
2010 Q4
Rotterdam
Centre
Blaak 8
15,000
2011 Q2
Rotterdam
Alexanderpolder / Oosterhof
Lotus Fase 3a
25,000
2011 Q4
Rotterdam
Centre
Calypso
4,000
2011 Q4
Rotterdam
Other North
Airportplein
12,000
2012 Q2
(m² lfa)
Completion
On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam 5
Office Market Rotterdam (II) Developments Rotterdam plus Region
'000 m²
Het derde gebouw van het Port City project in de Waalhaven wordt
150
naar verwachting in het vierde kwartaal van 2010 opgeleverd, gevolgd door gebouw Blaak 8 en gebouw Lotus Fase 3a in 2011;
100
Meer dan de helft van de planvoorraad die in de komende twee jaar wordt opgeleverd is reeds voorverhuurd.
50
0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Rotterdam
2010
2011
2012
2013
The third building of the Port City project at the Waalhaven is expected to be completed in Q4 2010, followed by completions of
2014
Capelle a/d IJssel
Blaak 8 and Lotus Fase 3 in 2011;
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
More than 50% of the office developments which are completed within the next two years are already pre-let.
Take-up Rotterdam plus Region
Het opnamevolume is in de eerste drie kwartalen van 2010 met 30% gestegen vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Voor geheel 2010 wordt een opname verwacht licht boven het volume van 2009;
'000 m² 250 200 150
De huidige vraag is voornamelijk afkomstig van de sectoren zorg en onderwijs.
100 50
In Q3 2010, take-up in Rotterdam increased by 30% compared to the
0 2003
2004
same period last year. Full year take-up in 2010 is expected to end
2005
2006
2007
2008
Rotterdam
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Capelle a/d IJssel
up slightly above the 2009 volume;
Current occupier demand mainly originates from sectors health and
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
education.
Net Absorption and Completions Rotterdam
'000 m² 150 130 110 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 -70
Ondanks de oplevering van een aantal grotendeels voorverhuurde kantoorontwikkelingen, daalt naar verwachting de bezette voorraad in Rotterdam in 2010;
De bezette voorraad neem in deellocaties Centrum en Alexanderpolder echter toe vanwege toenemende vraag.
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Net Absorption
2012
2013
2014
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Despite completion of a number of primarily pre-let office developments, occupied office stock is expected to decrease in 2010;
Completions
Occupied stock is increasing in sub locations Centre and Alexanderpolder, following increasing demand.
Top 5 transactions Rotterdam plus Region Q3 2010 Surface
Rent
(m² lfa)
(€ per m² lfa)
Coolse Poort
6,350
168
Other
Port City – gebouw 3
4,000
150
Argos Oil
Centre
Rotterdam Building
2,200
99
Stichting Kunstzinnige Vorming
Other South
Metropool
2,000
125
Jacobs Nederland bv
Other
-
1,700
-
Gemeente Capelle a/d IJssel
City
Location
Building
Rotterdam
Centre
Rotterdam Rotterdam Rotterdam Capelle aan de IJssel
Tenant Allianz Nederland
6 On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam
Office Market Rotterdam (III) Jones Lang LaSalle Office Property Clock Q3 2010
Tophuren in Rotterdam blijven naar verwachting stabiel. Voor nieuwbouw kunnen hogere tophuurprijzen gerealiseerd worden;
Naar verwachting tonen alle Europese steden in 2011 huurgroei, echter is de groei gematigd.
Prime rents for Rotterdam offices are expected to remain stable, higher prime rents may only be realised for new constructions;
Growth of prime rent is expected for all European cities, though growth will be moderate.
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Prime rent Rotterdam plus region
De tophuur in Rotterdam is sinds het eerste kwartaal van 2010 gelijk
EUR per m² 250
gebleven en wordt gerealiseerd in deellocaties Centrum en Kop van
200
Zuid;
150
Incentives zijn in het derde kwartaal van 2010 gelijk gebleven, en
100
nemen mogelijk de komende kwartalen toe.
50 0
Prime rent in Rotterdam remained stable since Q1 2010 and is
2003
2004
2005
realized at sub locations Centre and Kop van Zuid;
2006
2007
Rotterdam
Incentives remained stable during in Q3 2010, and may increase in
2008
2009
Q3 2010
Capelle a/d IJssel
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
the upcoming quarters.
Investment volume & Prime Net Yields Rotterdam '000 EUR
%
800
7,0
700
6,0
600
beleggingstransacties met een totaal beleggingsvolume van circa € 12,4 miljoen;
5,0
500
4,0
400
3,0
300 200 100 0
2004
2005
2006 Investment Volume
2007
2008
2009
Q3 2010
Prime Net Initial Yield
De top netto aanvangsrendementen zijn in het derde kwartaal van
2,0
2010 aangescherpt met 15 basispunten en vallen binnen een
1,0
banbreedte van 5,85% tot 6,35%.
0,0 2003
De eerste drie kwartalen van 2010 registreerden slechts acht
Only eight transactions were registered in the first three quarters of 2010, with a total investment volume of approximately € 12.4 million;
Source: Jones Lang LaSalle (2010)
Prime net initial yields in Rotterdam decreased by 15 basis points, falling within a bandwidth from 5.85% to 6.35% in Q3 2010.
Office market returns Netherlands
Het totaalrendement voor kantoren kwam in het derde kwartaal van 2010 uit op 0,8%, resulterend in een totaalrendement van 2,2% op jaarbasis;
% 20,0 15,0 10,0
Het indirect rendement voor kantoren bedroeg gedurende het derde
5,0
kwartaal -0,9%, terwijl het direct rendement uitkwam op 1,7%.
0,0
Total return for offices amounted to 0.8% in Q3 2010, resulting in an annualised return of 2.2%;
-5,0 1996
1997
1998
1999
2000
2001
Income return
During Q3 2010, capital growth for offices amounted to -0.9%, while income return amounted to 1.7%.
2002
2003
2004
2005
2006
2007
-10,0
Source: ROZ/IPD (October 2010)
Capital growth
Total return
2008
2009
Q3 2010
On Point • Office Market Update Quarterly • Rotterdam 7
Definitions Voorraad: kantoorruimte groter dan 500 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen.
Stock: All offices larger than 500 m² lettable floor space used as such and available on the market for occupation. Only office space in use or available on the market is taken into account.
Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder meer dan 500 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen.
Transaction/Take-up: Every transaction where an office tenant takes up 500 m² or more lettable office space. All letting transactions and purchase transactions are recorded.
Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 500 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gewogen gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de voorgaande vier kwartalen. Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurd. Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. Investeringstransactie: Elke acquisitie van commercieel vastgoed groter dan € 250.000 waarbij de koper en de gebruiker van het gebouw niet een en dezelfde persoon zijn. Grondacquisities en acquisitie van vastgoed voor herontwikkeling worden niet meegenomen. Aanvangsrendement: Gebaseerd op (geheel) verhuurde hoogwaardige kwaliteit gebouwen (incl. transactie- of andere kosten) op goede locaties en voor minimaal 10 jaar verhuurd aan één of meer gezonde bedrijven. Netto aanvangsrendement = netto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Bruto aanvangsrendement = bruto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Jones Lang LaSalle Office clock • Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele huurcyclus aan het einde van elk kwartaal. • De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in verschillende directies bewegen. • Het diagram is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van verschillende kantorenmarkten te vergelijken. • De positie op de klok is niet noodzakelijk representatief voor de investerings- of ontwikkelingsmarkt. • De positie heeft betrekking op de tophuren.
Supply: The amount of existing office space of more than 500 m², which has been completed and which is available to the market directly or within a six-month period. Offices, which need renovation before they can be used and speculative developments are also included. Vacancy Rate: Vacant space available to let (i.e. the supply) expressed as percentage of the total office stock. Rents: The rents quoted in these reports refer to m² lettable floor area per annum. Incentives, service charges and VAT charges are not taken into account. The weighted average rent is based on the previous four quarters. Second-Hand Office Space: Office space more than five years old or previously occupied. New Construction: Office space no more than five years old. Older buildings which have undergone fundamental renovation (interior and exterior) are also considered to be new construction. Transactions/investment deals: Every acquisition of commercial property over € 250,000 whereby the buyer is not the user of the building concerned. Land acquisitions or property acquired for redevelopment are not included. Yield: Based on (fully-let) high-quality new buildings (inclusive of transfer costs and other costs) in good locations let for at least ten years to one or more sound businesses. Net initial yield = net income / gross value. Gross Initial Yield = gross income/ gross value Jones Lang LaSalle Office Clock • This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at the end of each quarter. • Markets can move around the clock at different speeds and directions. • The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle. • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. • Their position refers to Prime Face Rental Value
Research Publicatons 2010/2011 Recent Publications
OSCAR
Randstad Office Market Outlook Corporate View Sustainability Dutch Retail Market Bulletin Dutch Capital Markets Bulletin - Private Investors Dutch Capital Markets Outlook - Institutional Investors Dutch Warehousing Market Bulletin
Upcoming Publications
Dutch Retail Market Special Dutch Residential Market Bulletin Corporate Special
Agency Contacts Joost Sweep European Director Agency Rotterdam Rotterdam Tel. +31 10 4110 440
[email protected]
Research Contacts Ruben Langbroek
Robert Koot
Sven Bertens
Leender Massier
Iris van de Beek
Head of Research
Researcher Consultant
Researcher Consultant
Researcher Consultant
Researcher Consultant
Strategic Advisory
Strategic Advisory
Strategic Advisory
Strategic Advisory
Strategic Advisory
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Amsterdam Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Amsterdam Tel. +31 20 5405 405
[email protected]
Office Market Update Quarterly – Rotterdam OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.
