EINDHOVEN OFFICE MARKE ET
RESEARCH & FOREC CAST REPORT Q3 2011
www.colliers.com
Accelerating success.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2011 | EINDHO OVEN | OFFICE MARKET
TERUGBLIK EN VO OORUITZICHT Ondanks het econom misch sentiment, dat niet altijd even rooskleurig is presteert de vastgoedmarkt in de regio r Eindhoven relatief goed. Dit kwartaal is namelijk sprake van een daling van het aan nbod ten opzichte van het tweede kwartaal van 2011. Daarnaast vonden dit kwartaal enkele relatief grote transacties plaats, maar desondanks komt de opname in Eindhoven E een stuk lager uit dan in het voorgaande kwartaal. Dat heeft ermee te make en dat in het vorige kwartaal een uitzonderlijk grote transactie plaatsvond, l t d waardoor d r vergelijking lijki van de d totale t t l opname per kwartaal k t l een vertekend t k d beeld kan opleveren. De macro-economiscche cijfers vielen dit kwartaal tegen. De wereldeconomie groeit minder snel en er hee erst veel onrust op de financiële markten met een grote volatiliteit van de beurskoersen als gevolg. Daarnaast is er onzekerheid over de terugbetaling van de leningen door Griekenland. Daar bovenop komt de verlaging van de kredietwaardigheid van een aantal Europese en Amerikaanse banken.
MARKET INDICATORS 2011
In Nederland zijn de aandelenbeurzen a volatiel Bezuinigingen en lastenverzwaringen van volatiel. het kabinet dempen de groei van de Nederlandse economie. Consumenten- en producentenvertrouwe en zijn sinds begin van het jaar aan het dalen.
2012*
GDP GROWTH
De Nederlandse rijksoverheid wil binnen tien jaar 25% minder vierkante meters kantoorruimte gaan gebruiken. Dat is het gevolg van de aangescherpte huisvestingsnormen van het Rijk onder andere als gevolg van de verwachte vermindering van he et aantal ambtenaren. Voor elke concentratiestad wordt een huisvestingsplan opge esteld, zo ook voor Eindhoven. In 2020 moet het merendeel van de rijkskantoren j in concentratiesteden g gevestigd g te zijn. j Dit biedt kansen voor Eindhoven.
UNEMPLOYMENT INFLATION AVAILABILITY TAKE UP
LOOKING BACK; LO OOKING AHEAD
* RELATIVE TO THE PREVIOUS YEAR
In spite of the econo omic mood, which is not exactly universally rosy, the real estate market in the Eindhoven region is performing relatively well: there has been a fall in supply this quarter, ass compared with the second quarter of 2011.
4%
70.000
Additionally, Additi ll there th werre severall relatively l ti l large l t transactions ti d i the during th quarter, t although lth h the absorption rate in n Eindhoven was a good deal lower than in the previous quarter. That is because therre was an exceptionally large transaction in that period, which distorts any compariso on of the total absorption per quarter.
3% 60.000 2% 50.000
1% 0%
40.000
-1% 30.000
2% -2%
The macro-economic figures f for the quarter were disappointing. The rate of growth of the global economy is slo owing down and there is a great deal of anxiety on the financial markets, leading to siignificant volatility on the stock markets. There is also uncertainty about Greece’s abilitty to repay its loans and, on top of that, the reduction of the creditworthiness of a number n of European and American banks. banks
-3%
20.000
-4% 10.000 -5%
Take-up/Opname
Economic growth/Economische groei
2 | COLLIERS INTERNATIONAL
Q3 2011
Q2 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
Q2 2009
-6%
Q1 2009
0
The stock exchanges in the Netherlands are experiencing a period of volatility. Spending cuts and tax increases by the government are hampering the growth of the Dutch economy. Meanwhile, confidence among consumers and manufacturers has been falling since the start of the year. y Within ten years, the Dutch government would like to be using 25 per cent less office s area. This is the result of more stringent government space, in terms of surface conditions relating g to o office accommodation, themselves the result of the expected reduction in the numb ber of civil servants. Office plans are to be drawn up for each city where there is a conccentration of civil servants, and this therefore includes Eindhoven. Most government officces are due to be concentrated in the cities in question by 2020, and that presents oppo ortunities for Eindhoven.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2011 | EINDHO OVEN I ECONOMIC OVERVIEW
DE NEDERLANDSE E ECONOMIE
Key Economic Figures 2011 GDP Growth
1.5 %
Unemployment
4.25 %
Inflation
2.25 %
• •
aug-11
sep-11
jun-11
jul-11
mei-11
apr-11
mrt-11
jan-11
f eb-11
dec-10
okt-10
nov-10
sep-10
•
•
0 -5
•
-10 -15
• •
-20 -25
Volgens het CPB zal z de Nederlandse economie 1,5% groeien in 2011 en 1% in 2012. De groei komt gro otendeels voort uit de export. Consumentenbestedingen dragen in 2011 en 2012 per saldo niet bij aan de economische groe ei, omdat verwacht wordt dat er geen groei zal plaats vinden van de particuliere consum mptie. De inflatie zal naarr verwachting 2,25% in 2011 bedragen en 2% in 2012. De koopkracht zal zow wel in 2011 als in 2012 dalen, vooral omdat de lonen achterblijven bij de prijsontwikke eling. De economie groe eit minder snel dan het gemiddelde van afgelopen twintig jaar (2,25%). De werkloosheid zal z niet verder dalen en zal naar verwachting stabiliseren rond gemiddeld 4,25%. Het begrotingsteko g g ort zal dalen van 4,2% , bbp p in 2010 naar 2,9% , bbp p in 2012. Bij deze cijfers is re ekening gehouden met de onrust op de financiële markten, maar niet met een nieuw we financiële crisis.
-30 -35
THE DUTCH ECON NOMY
consumers conf idence
• Source: CBS
• 6
•
5 4
• 3
•
2 1 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2008
2009
2010
unemployment rate
Source: CBS
3 | COLLIERS INTERNATIONAL
2011
• •
According to the Netherlands N Bureau for Economic Policy Analysis, the Dutch economy will grow w by 1.5% in 2011 and 1% in 2012. Growth will be mostly attributable to expo orts. Consumer spendin ng will not make any net contribution to economic growth in 2011 or 2012 as private co onsumption is not expected to show any growth at all. Inflation is forecastt to be 2.25% in 2011 and 2% in 2012. Purchasing power will fall in both 2011 and 201 12, primarily because wages will not keep up with prices. The economy is grrowing less quickly than the average over the past twenty years (2.25%). The fall in unemplo p oyment y will not be sustained; the jjobless rate is expected p to stabilise at about 4.25%. 4 The budget deficit will shrink from 4.2% of GDP in 2010 to 2.9% of GDP in 2012. The unrest on the financial markets has been factored into these figures, but no account has been taken of any new financial crisis.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2011 | EINDHO OVEN | OFFICE MARKET
AANBOD Aan het einde van het h derde kwartaal van 2011 wordt er 267.059 m² kantoorruimte aangeboden in de reg gio Eindhoven. Het aanbod heeft betrekking op 154 objecten. Het gemiddelde metrage dat wordt aangeboden in Eindhoven en randgemeenten samen komt uit op 1.724 m². In de grootteklasse 500 tot 1.000 m² worden procentueel gezien de meeste objecten aa angeboden. Het gemiddelde vraaghuurprijsniveau in de regio Eindhoven bedraagt €124 € per m m² per jaar voor kantoren. kantoren
availability per district Veldhoven 7%
Son 6% Eindhoven South + East 3%
Best 7%
Eindhoven Centre 37%
Voor de stad Eindhovven geldt dat het aanbod op het eind van het derde kwartaal van 2011 uitkomt op ruim m 213.000 m², verdeeld over 121 objecten. Het aanbod in de stad Eindhoven komt 5% lager l uit dan in het tweede kwartaal van 2011, waarin het aanbod 224.738 m² bedroeg. Een verklaring van deze daling heeft onder andere te maken met de koop van een kantoorpand door Camelot Student Housing. Hierdoor is 3.500 m² onttrokken aan de kantorenvoorraad, omdat dit kantoor is omgebouwd tot studentenhuisvesting. t d t h i ti C Camelot l t heeft h ft de d ambitie biti om dit conceptt verder d uitit te t rollen. ll
Eindhoven North 7% Eindhoven West 33%
Source: Colliers International
dgemeenten Veldhoven, Best en Son bedraagt ongeveer 20% van Het aanbod in de rand het totale aanbod van n de regio Eindhoven. In absolute zin komt het aanbod in deze drie gemeenten samen uiit op ruim 53.000 m², verdeeld over 33 objecten. Het gemiddeld aangeboden metrage e bedraagt 1.810 m², terwijl de gemiddelde vraaghuurprijs voor kantoorruimte €116 pe er m² per jaar bedraagt.
availability per size category Eindhoven area 6%
16%
45%
At the end of the third d quarter of 2011 there was 267,059 m² of office space available in the Eindhoven region,, in 154 buildings. The average floor surface area in Eindhoven and the surrounding local authority areas is 1,724 m². Most buildings fall in the 500 to 1,000 m² category, g y and the average g asking gp price in the Eindhoven region g is €124 p per m² p per year for offices.
33%
500-1,000 m²
1,000 - 2,500 m²
AVAILABILITY
2,500 - 5,000 m²
Source: Colliers International
> 5,000 m²
The available supply in the city of Eindhoven at the end of the third quarter of 2011 amounted to more tha an 213,000 m², spread across 121 buildings. This is five per cent lower than in the previous quarter, when the same figure was 224,738 m². One explanation for this decrease d relates to the purchase of an office building by Camelot Student Housing. As a result of this transaction, 3,500 m² was removed from the overall office stock as the offfices have been converted into student accommodation. Camelot is aiming to further roll out o this concept. The supply in the surrrounding areas of Veldhoven, Best and Son accounts for around twenty per cent of the e total supply in the Eindhoven region. In absolute terms, the total available supply in the ese three areas is more than 53,000 m², spread over 33 buildings. The average floor su urface area is 1,810 m², and the average asking rental prices for office space is €116 per p m² per year.
4 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2011 | EINDHO OVEN | OFFICE MARKET
OPNAME Het derde kwartaal van 2011 is in de regio Eindhoven 20.192 m² kantoorruimte opgenomen. Bijna 60% % van de opnames vonden plaats in de grootteklasse 500 tot 1.000 m², ofwel het segme ent dat de kleinschaligheid van de kantorenmarkt in Eindhoven kenmerkt. De hoogste procentuele opname vond plaats in het centrumgebied van Eindhoven. Hier vond meer dan een derde van de totale opname plaats.
absorption per district Veldhoven 6% Eindhoven Best South + 0% East 3%
Son 7% Eindhoven Ei dh Centre 37%
Eindhoven North 14%
De opname in de sta ad Eindhoven bedraagt ruim 17.500 m² in het derde kwartaal van 2011. Dit betekent ee en daling van circa 33% vergeleken met het tweede kwartaal van 2011. Het is van belang te vermelden dat in het vorige kwartaal de (uitzonderlijke) transactie van Boscch Security Systems (15.000 m²) is meegenomen. Indien de vergelijking gemaakt wordt met het eerste kwartaal van 2011, dan stijgt de opname in het derde kwartaal me et bijna 60%.
Eindhoven West 33%
IIn de d gemeenten t V ldh Veldhoven, B t en Son Best S werd d iin totaal t t l 13% van de d totale t t l kantooropname in de Eindhovense regio gerealiseerd. In absolute zin betekent dat een opname van ruim 2.60 00 m².
Source: Colliers International
absorption per size category Eindhoven area
De grootste verhuurtrransactie in de regio Eindhoven komt op naam van GGD Zuidoost, goed voor een metrage van 3.500 m². De transactie vond plaats in het centrumgebied van Eindhoven.
25%
58%
ABSORPTION
17%
500-1,000 m²
1,000 - 2,500 m²
2,500 - 5,000 m²
Source: Colliers International
> 5,000 m²
A total of 20,192 m² of o office space was absorbed in the Eindhoven region in the third quarter of 2011, almost sixty per cent of which occurred in the 500 to 1,000 m² category: in other words, the se ector that typifies the small-scale nature of the office market in the city. y The g greatest rate e of absorption in percentage g terms took place in the central part of Eindhoven, where mo ore than one-third of the overall absorption occurred. Absorption in the cityy of Eindhoven accounted for more than 17,500 m² in the third quarter of 2011. This represents a decrease of around 33 per cent in comparison to the second quarter. It is im mportant to note that the previous quarter included the exceptional Bosch Security Syste ems transaction (15,000 m²). A comparison with the first quarter of 2011 reveals that the rate of absorption rose in the third quarter, by almost sixty per cent. A total of thirteen per cent of all office absorption in the Eindhoven region occurred in the Veldhoven, Best and Son local authority areas, which amounts to more than 2,600 m² in absolute terms. The largest rental tran nsaction in the Eindhoven region was that involving GGD Zuidoost, which accounted for a floor surface area of 3,500 m². The transaction took place in the centre of Eindhoven.
5 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2011 | EINDHO OVEN | OFFICE MARKET
512 offices in 61 countries on 6 continents
DEFINITIES / DEFINITIONS De regio Eindhoven heeft h betrekking op de stad Eindhoven, inclusief de randgemeenten Veldhoven, Son en Be est. Eindhoven area, inclu uding suburban districts Veldhoven, Son and Best.
United States: 125 Canada: 38 Latin America: 18 Asia Pacific: 214 EMEA: 117 • $1.5 billion in annual revenue • 978.6 million square feet under management
Aanbod: de op de vrije v markt aangeboden kantoorruimte > 500 m². In het aanbod worden uitsluitend be estaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd i d die di daa d adwerkelijk d k lijk binnen bi twaalflf maanden d b beschikbaar hikb k komen en niet i reeds uit de markt zijn n genomen. Availability: office spa ace > 500 m² that is offered in the free market. Available space exclusively includes existing e and completed properties or properties under construction or renovation which will w actually become available within twelve months and have not already been taken offf the market.
• Over 12,500 professionals
THE NETHERLANDS: Dillenburgstraat 25-09 5652 AM Eindhoven TEL +31 (0)40 212 11 10 FAX +31 (0)40 259 55 50 EMAIL
[email protected]
[email protected] b t k k@ lli
The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
Opname: kantoorruim mte >500 m m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, is en door de gebruiker binnen twaalf maanden betrokken wordt, met uitzondering van sale and lease back-transactiess. Absorption: office spa ace >500 m² that is rented or sold in the free market and will be occupied by the userr within twelve months, with the exception of sale and lease back transactions. Voorraad: Oppervlakkte van opgeleverde en bestaande ruimte per 1-1-2011. Er is geen rekening gehouden met m renovaties. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en e gebouwen die van een niet-bedrijfsbestemming wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover D staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande bedrijfsruimten en bestemmings-wijzigingen van bedrijfsruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden n. Stock: Surface area of o the completed and existing space as at 1-1-2011. No account is taken of renovations. The stock is increased annually with the addition of completed new-build new build projects an nd buildings whose use is changed from a non non-business business to a business use. Againsst this, the stock is decreased due to the demolition of existing commercial, industriall or office space and changes in the designated use of commercial, industrial or office spa ace to non-business uses COLLIERS RESEARC CH Colliers Research Services S Group is recognized as a knowledge leader in the commercial real estate industry, industry providing clients with valuable market intelligence to support business deciisions. Colliers research analysts provide multi-level support across all property types, ranging from data collection to comprehensive market analysis. Across the Eastern Eu uropean region of EMEA, Colliers researchers regularly collect and update data on key real estate metrics, set to consistent definitions bringing greater transparency and reliability to our real estate market analysis in the region. In most arkets, the office definitions used are consistent with those set out Eastern European ma by the CEE Researcch Forum – an umbrella group, of which Colliers is a founding member. b Definitions D fi iti of the of th key k metrics t i used d in i our regular l reports t are highlighted hi hli ht d below. b l
www.colliers.nl
www.colliers.com
Accelerating success.
