MAGYARORSZÁG
INGATLANPIACI JELENTÉS MÁSODIK FÉLÉVES PIACI JELENTÉS - 2011
Accelerating success.
2011. MÁSODIK FÉLÉV INGATLANPIACI JELENTÉS | MAGYARORSZÁG
TARTALOMJEGYZÉK
Vezetői összefoglaló
3
Befektetési piac
4
Irodapiac
5
Ipari ingatlan piac
7
Kiskereskedelmi piac
9
Hotelpiac
11
Alapvető mutatók definíciói
12
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ
Vezetői összefoglaló Kedves Kollégák és Barátok, 2011 első hat hónapja immáron elmúlt, és a magyarországi ingatlanpiacok helyzete tükrözi az általános gazdasági helyzetet. Egyrészről, a piacok a magyar termelés és GDP növekedése által hajtva lassan talpra állnak és bővülnek, de másrészről még mindig szenvednek a pénzügyi válság hatásaitól: a fejlesztőknek, befektetőknek a finanszírozás és a tervezett projektek felé irányuló bizalom hiányával kell szembesülniük. A várakozásoknak megfelelően az ipari és logisztikai ingatlanok piaca volt az első, amely a fellendülés jeleit mutatja, amit az erős Németország felé irányuló exportnövekedés is segített, míg ezt az irodapiac követte, ahol ismét nagy mennyiségű bérbeadás történt. A kiskereskedelmi piac várhatóan a második félévben fog beindulni: vannak jelei annak, hogy a belvárosi boltok forgalma növekszik, míg a bevásárlóközpontok kezdik újra felfedezni erősségeiket modernizálás és karcsúsítások révén.
GAZDASÁGI MUTATÓK 2011* GDP MUNKANÉLKÜLISÉG
A nagy kérdőjel továbbra is a befektetési piac, ahol a befektetők még kivárnak és a bankok is csak nehezen nyújtanak finanszírozást. Ugyanakkor Budapest egyre vonzóbb befektetési célponttá válik, miközben más piacok a túlfűtöttség jeleit mutatják. A félév során néhány régi Colliers-es kolléga úgy döntött máshol folytatja pályafutását, ami lehetővé tette, hogy fiatal munkatársak új szerepkörökbe kerüljenek.
BÉRSZÍNVONAL INFLÁCIÓ
Összességében, a piaci környezet továbbra is kihívásokkal teli, de a folyamatban lévő ügyletek és a teljesítmény iránti elkötelezettségünk bizakodóvá tesz minket, hogy 2011 jó év lesz a számunkra.
BEFEKTETÉSEK IRODAPIACI BÉRLETI DÍJAK IPARI INGATLAN BÉRLETI DÍJAK
Üdvözlettel,
KISKERESKEDELMI BÉRLETI DÍJAK HOZAMOK
* AZ ELŐZŐ ÉVHEZ VISZONYÍTVA
Tim Hulzebos ügyvezető igazgató Colliers International Magyarország
3 | COLLIERS INTERNATIONAL
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | BEFEKTETÉSI PIAC
Befektetési piac ÁTTEKINTÉS Főbb befektetési számok, adatok H1 befektetési forgalom
€ 283m
Presztizs iroda hozama
7.5%
Presztizs üzlet hozama
7.5%
Presztizs ipari ingatlan hozama
9%
LEGJOBB INGATLANOK NETTÓ HOZAMA
• Becslések szerint a befektetési tranzakciók összértéke a magyar ingatlanpiacon 283 millió € körül volt 2011 első félévében, ami csak a transzparens befektetési tranzakciókat tartalmazza. Ez nagyjából megfelel az év eleji várakozásunknak. • Ennek az összértéknek azonban a jelentős része nemzetközi, illetve regionális tranzakciók keretében történt, mint például az Europolis – CA Immo ügylet (127 millió €) vagy a budapesti Intercontinental Hotel eladása (49 millió €). Ezeken kívül egy vidéki kiskereskedelmi központ cserélt gazdát Szegeden kb. 30 millió € értékben, és volt egy bank által értékesített irodaház is. • Általánosságban elmondható, hogy nő a külföldi érdeklődés a magyar ingatlanok iránt, de a potenciális vevők még mindig nézelődnek, és jól megfontolják a piacra lépést, így ez az aktivitás még nem jelent meg konkrét tranzakciók formájában. Ugyanakkor új külföldi szereplők is feltűntek az érdeklődők között. • Magyarország egyre inkább érdekessé válik a befektetők szemében, mivel a jelenlegi hozamszintek és alacsony bérleti díjak egy potenciális növekedési sztorit vetítenek előre az elkövetkező évekre, amikor is az üresedés csökkenése és ezzel párhuzamosan a bérleti díjak emelkedése várható.
10% 9% 8%
• Szintén pozitív jel, hogy csökkent a rés az eladói és vevői elvárások között, ami szintén arra enged következtetni, hogy több tranzakció fog létre jönni az elkövetkezendő időkben.
7% 6%
• Az általános gazdasági környezetben pozitív fejlemények láthatóak; a gazdaság bővül, és ez ellensúlyozza a Magyarországgal kapcsolatos negatív országkockázati tényezőket.
5%
Irodaházak Ipari ingatlanok Bevásárló Központok Source: Colliers International
• Ugyanakkor, finanszírozást szerezni továbbra is nehéz, és még mindig ez a kulcsa a tranzakciók létrejöttének. A bankok csak a legjobb termékek esetében hajlandóak hitelt nyújtani, és ez áttételesen a keresletet is meghatározza valamennyire, mivel a vevők is a minőségi termékeket keresik a piacon.
KILÁTÁSOK BEFEKTETÉSEK 2005-2011 (millió €)
• Az év égészét tekintve a Colliers azt várja, hogy az összes befektetési volumen
1 500
konzervatív becslés szerint is eléri a 600 millió €-t, mivel jelenleg is sok ügylet van folyamatban és több tranzakció is várható a második félévben. Jelenleg is van néhány olyan piacmozgató hatású ügylet folyamatban, amelyek nagymértékben hozzájárulhatnak ahhoz, hogy a befektetési volumen elérje, vagy akár meghaladja az említett összeget. Ezek a tranzakciók ugyanakkor a Magyarországra irányuló befektetői bizalom visszatérését is megerősíthetik majd.
1 000
• A folyamatban lévő tranzakciók erős aktivitást jeleznek. Több ügylet is van, amelyet
2 500 2 000
500 0
eredetileg az első félévben terveztek lezárni, de végül késedelmet szenvedtek, miután a befektetők inkább óvatosak és kockázat kerülők maradtak és több időt szenteltek az átvilágításra. Ezek az ügyletek azonban várhatóan a második félévben lezárásra kerülnek.
• A hozamok tekintetében nem volt jelentős változás megfigyelhető az elmúlt Source: Colliers International
időszakban, és nem várható gyors javulás sem. Általánosságban elmondható, hogy a jó minőségű iroda- és kiskereskedelmi projektekre 7,5–8% körül van befektetői érdeklődés, míg az „elméleti” elsődleges ipari ingatlan hozamok 9–9,5% körül vannak.
• A befektetők továbbra is a minőségi ingatlanokat keresik, mint pl. az „A” kategóriás modern irodák, vagy színvonalas kiskereskedelmi központok, viszont az ipari ingatlanok iránt mérsékelt a kereslet. A fenntarthatóság és a zöld tanúsítványok megléte is egyre inkább elengedhetetlenné válik.
• A parlament nemrég elfogadta a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (szit) Magyarországi bevezetéséről szóló törvényt. Várakozásaink szerint ez újabb aktivitást és friss tőkét hozhat a hazai ingatlanpiacra.
• Bár a bankok is elkezdtek megjelenni a piacon mint tulajdonosok, nem várjuk, hogy tömeges ingatlanértékesítésekbe kezdjenek. Jelenleg sincsenek nagy eladó csomagok a piacon, e helyett a bankok portfolióik kezelésére koncentrálnak és nincs szándékukban nyomott áron megszabadulni ingatlan eszközeiktől.
• Várakozásaink szerint a befektetők továbbra is óvatosak maradnak a közeljövőben, ami azt is jelenti, hogy az eladóknak teljesen rendben kell tartaniuk a saját házuk táját, ha azt akarják, hogy legyen esélyük tranzakciók lezárására. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | IRODAPIAC
Irodapiac ADATOK
ÉRTÉK
Teljes állomány
2,56 M m2
Összes szerződéskötés Kihasználatlansági ráta Átadások
163.711
ÁTTEKINTÉS
• A magyar irodapiac teljesítménye 2011 első félévében a várakozásoknak és a tavalyi folyamatoknak megfelelően alakult. Minden téren stabilitás volt tapasztalható, miközben több pozitív jel is mutatkozott: a bérbeadások száma nőtt és az üresedési ráta is csökkenésnek indult, miközben az új átadások jelentősen megfogyatkoztak.
m2
24,9 %
• A teljes modern irodaállomány mindössze 16 200 m2-el nőtt az év első hat
16.200 m2
hónapjában, két projekt átadásával (CDO Calasanz a belvárosban, illetve az Officium Észak-Budán).
"A" KATEGÓRIÁS BÉRIRODA ÁLLOMÁNY, PIACI ELSZÍVÁS ÉS KIHASZNÁLATLANSÁG
• A piaci bérleti tranzakciók összértéke 163 700 m2-t tett ki, amely magasabb, mint a
2 500
30%
2 000
25%
tavalyi év azonos időszakában volt, valamint időarányosan arra enged következtetni, hogy az éves érték is meghaladja majd a 2010-es eredményt. A tranzakciókon belül az új bérbeadások és a hosszabbítások együttesen mintegy 90%-ot tettek ki (fele-fele arányban megosztva), míg a bővülések összege 17 000 m2 volt – ez utóbbi egy abszolút pozitív jel a piacnak.
20%
• Az újratárgyalások továbbra is nagy szerepet játszottak a bérbeadásokon belül, és az
ezer m²
1 500
500
5%
adatok azt mutatják, hogy az 5 000 m2 feletti irodaigényű nagy cégek még mindig inkább az újratárgyalás és hosszabbítás, mint a költözés mellett döntenek. Az első félévben ilyen ügylet volt például a Nokia Siemens és a Raiffeisen Bank szerződéseinek újratárgyalása, mely mindkét esetben több mint 10 000 m2-es ügylet volt.
0
0%
• Bár az üresedési ráta kis mértékben magasabb volt június végén, mint az elmúlt év
15% 1 000 10%
Piaci elszívás "A" kategóriás bériroda állomány
végén, és ez 24,9%-ot mutatott, a második negyedévben már csökkenés volt tapasztalható az első negyedévhez képest, és ez a trend várhatóan folytatódni fog a második félévben is. Az üresedés a CBD alpiacon és a Váci úti folyosón a legalacsonyabb (20% alatti), míg továbbra is a külső területeken – az úgynevezett periférián - a legmagasabb, 40% feletti értékkel.
Kihasználatlansági ráta
• Fejlesztői fronton volt egy kis aktivitás az első félévben, mivel két régen várt Váci úti
Forrás: BRF / Colliers International
projekt – a Váci Greens és a Green House – építkezése megindult. Ez a budapesti alpiac továbbra is vonzó és sikeres, és az új fejlesztések is leginkább ide koncentrálódnak, miután a jó helyek szinte már elfogytak az itteni irodaházakban.
TRANZAKCIÓK ELOSZLÁSA 2011 I. FÉLÉV 100% 80%
• Új fejlemény, hogy megjelentek a piacon a bankok által kínált bérlemények. A pénzintézetek elkezdték feldolgozni a „rájuk szakadt” ingatlanvagyont és aktív tulajdonosi működést mutatnak, de inkább az eladás helyett a bérbeadásra koncentrálnak.
• Pozitív hozadéka a válságnak, hogy a bérbeadók sokkal felkészültebbek, profibbak
40%
lettek a korábbiakhoz képest. Ugyanakkor, a bérbeadási folyamat sokkal hosszabb és precízebb lett a korábbiakhoz képest a bérlők lassabb és megfontoltabb döntéshozása miatt.
20%
• A Colliers tevékenységét tekintve, sikeresen vettünk részt a MOMentum irodaház
0%
bérbeadásaiban, az Avisnek nyújtunk tanácsadást és közreműködtünk a Marquard Media új, 1 000 m2-es irodába történő költözésében.
60%
<500
1,000-2,000 Szerződés hosszabbítás Új terület bérlése
Forrás: BRF / Colliers International
5 | COLLIERS INTERNATIONAL
>5,000
• A környezetbarát, zöld irodák már szinte piaci igénnyé váltak a bérlők részéről, így egy irodaház LEED vagy BREEAM besorolása már majdhogynem elvárt lett, mely követendő iránymutatás a fejlesztők számára. A Colliers is növelte szerepét ezen a téren, és tanácsadást nyújt fejlesztőknek, csakúgy mint bérlőknek, mint például a Citibank.
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | IRODAPIAC
Irodapiac KILÁTÁSOK MÉRET (m2)
ÉPÜLET
Marquard Media
1.100
Graphisoft Park
Rafinanz Service
716
Óbuda Gate
Polygon Informatikai Kft.
690
Business Center 30
Kyani Hungary Ltd.
588
Duna Bellview
BÉRLŐ
• A Colliers előrejelzése szerint erős lesz a kereslet az irodapiacon az év hátralevő részében is. Négy projekt átadása várható csak a második félévben, 48 000 m2 összterülettel. A piaci felszívás várhatóan nőni fog, így az üresedési ráta is tovább csökkenhet az év végéig.
• A bérleti díjakban semmilyen komolyabb változásra nem számítunk egyik piaci szegmensben sem, stagnálást jelzünk előre. Várhatóan az újratárgyalások továbbra is jelentős szerepet játszanak majd a piacon.
TRANZAKCIÓK TÍPUSA 2011 I. FÉLÉV ÚJ BÉRLÉSEK 4% BŐVÜLÉSEK 44% 41%
SZERZŐDÉS HOSSZABBÍTÁ SOK 11%
ELŐSZERZŐDÉSEK
Forrás: BRF
6 | COLLIERS INTERNATIONAL
• A magyarországi bérleti díjak kifejezetten olcsónak számítanak európai viszonylatban, és továbbra is vonzóak lehetnek shared service centereknek (SSC). A Colliers több ilyen szereplőt is vár a piacra, melyek akár már a második félévben megjelenhetnek, egyenként 4–5 000 m2-es igényekkel.
• A Váci úti folyosó továbbra is vonzza a befektetőket. A Futureal lett a legújabb szereplő, aki ide tervez projektet. A cég bejelentette, hogy egy új irodaházat fog építeni, és hogy már aláírt egy előbérleti szerződést a KPMG-vel 10 000 m2-re, amivel a cég a ház felét fogja elfoglalni.
• Az említett KPMG ügyleten kívül azonban az első félében mindössze 5 600 m2-re született előbérleti szerződés. Ez a fő oka annak, hogy kevés új projekt indítása várható, mivel a finanszírozó bankok továbbra is magas előbérleti szintet követelnek meg. Úgy gondoljuk, hogy ez akár 2013-ig hatással lehet a piacra, ami egyúttal azt is jelenti, hogy addig fokozatosan csökkeni fog az üresedés.
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | IPARI INGATLAN PIAC
Ipari ingatlan piac ÁTTEKINTÉS
Főbb ipari ingatlan számok, adatok Teljes állomány
1,797 millió
Kihasználatlanság
21.76 %
A kategóriás bérleti díj, városi logisztika
€ 5 m2 / hó
A kategóriás bérleti díj, big box
€3.8 m2 / hó
• A piaci fejlemények megfeleltek a Colliers várakozásainak, azaz a spekulatív
Millió m2 A SPEKULATÍV ÁLLOMÁNY
• A jelentésben felhasznált adatokat illetően megjegyezzük, hogy azok nagy részben a
m2
VÁLTOZÁSA 2,0 1,5
• A Budapesti ipari ingatlanok piaca stabilizálódott a tavalyi év során, és ez az állapot maradt jellemző az idei év első félévében is. A piac az egyensúly jeleit mutatja mind a kereslet-kínálat, mind a bérleti díjak tekintetében, és a közeljövőben is csak lassú, folyamatos javulást várunk. fejlesztések jelentősen csökkentek, míg a kereslet a tavalyi év szintjén áll, illetve azt enyhén meghaladja. Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) számaira támaszkodnak. A Colliers nemrégiben újra a szervezet tagja lett, de az adatok teljes harmonizálása még nem történt meg, ez a folyamat azonban várhatóan a második félévben le fog zárulni.
KÍNÁLAT
1,0
• Az év első felében nem nőtt a kínálat, új átadásra nem került sor, így a Budapest és
0,5
környéke ipari ingatlanok állománya 1,797 millió m2-t tett ki. Az állomány mintegy 90%ban „big box” építményekből áll, és a városi logisztikai projektek teszik ki a maradék 10%-ot.
0,0
• A Colliers által vizsgált állomány a BRF adatok alapján módosításra került. A 2010. Forrás: Colliers International
A KIHASZNÁLATLANSÁG VÁLTOZÁSA
Ezer m2 800
második féléves értékről a 2011. első féléves értékre történt növekedés a számítási módszer változásának köszönhető. (Az ábrákon *-gal jelölve).
• A fejlesztők továbbra is azon az állásponton vannak, hogy nem kezdenek bele új fejlesztésbe ameddig jelentősebb üres területek vannak a piacon. Ugyanakkor több piaci szereplőnek is rendelkezésére áll szabad telek kapacitás, így gyorsan tudnak reagálni a piaci folyamatokra s igény esetén akár öt-hat hónap alatt fel tudnak építeni egy új raktárközpontot.
600 400
KERESLET
200
• A bérbeadások mértéke az első hat hónap során aktív keresletet mutatott, a 300 m2 feletti tranzakciók volumene 69 000 m2 volt, ami időarányosan megfelel a tavalyi év forgalmának. A meglévő bérlők bővülése ebből 26 000 m2 volt, ami az összes szerződés 37%-ának felel meg. Az ügyletek között volt 2 db előbérleti szerződés is, összesen 8 800 m2 méretben.
0
Az összes üres terület Forrás: Colliers International
ÉVES BÉRLŐI AKTIVITÁS 20052011 Ezer m
2
350
• Az újonnan bérbe adott területnek több mint 90%-a, 63 000 m2 történt „big box” épületekben, és a maradék kevesebb mint 10% jutott közepes méretű ún. „small unit” egységekre és városi logisztikai épületekre.
• A nagyméretű bérleti tranzakciók továbbra is hiányoznak a piacról, 10 000 m2 feletti tranzakció egy sem volt, és 5 000 m2 felett is csak négy bérleti ügyletre került sor. A logisztikai cégek, melyek korábban a bérbeadások nagyjából felét adták, még mindig nem tértek vissza a piacra aktív szereplőként.
300
• A korábbiakhoz hasonlóan idén is jelentős számú bérleti szerződés újratárgyalás
250
illetve meghosszabbítás volt. Ezeknek a volumene több mint másfélszerese volt ez első félévben az új tranzakcióknak, s számításaink szerint mintegy 116 000 m2-t tett ki.
200 150
• Összességében elmondhatjuk, hogy a bérleti piac igen nagy aktivitást mutat. Sok cég
100
keres megfelelő bérleményt, nézelődik a lehetőségek után, de továbbra is óvatosan lépnek s így a konkrét tranzakciók száma még relatív kevés marad.
50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 félév* Bérlői aktivitás Forrás: Colliers International
7 | COLLIERS INTERNATIONAL
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | IPARI INGATLAN PIAC
Ipari ingatlan piac €/m2
BÉRLETI DÍJAK ÉS A KIHASZNÁLATLANSÁGI MUTATÓ
ÜRESEDÉS
10,0
25,0%
• Az év első felében bizonyos mennyiségű ipari bérlemény felszabadulására is sor került
8,0
20,0%
az új bérletek és bővülések mellett, melyek így nagyjából kiegyensúlyozták egymást. Így a nettó piaci felszívás semleges volt, az üresedési ráta pedig stagnálást mutatott, s június végén 21,76%-on állt. Az üres terület mérete 391 000 m2-t tett ki a félév végén.
6,0
15,0%
4,0
10,0%
2,0
5,0%
• Az üres területek továbbra is igen fragmentáltan helyezkednek el Budapesten és
0,0
0,0%
környékén. Míg 1 000–4 000 m2 között relatív könnyen lehet szabad helyet találni, addig 10 000 m2 és főleg 20 000 m2 fölötti egybefüggő területből csak kevés helyszínből lehet választani.
2005
2007
2009
2011 félév*
Legmagasabb "Big Box" kínálati bérleti díj Kihasználatlanság
mint a városi logisztika kategóriába tartozó állomány (74,16%).
BÉRLETI DÍJAK, TRANZAKCIÓK
• A bérleti díjak sem mutattak számottevő változást a félév során, így a nagyobb
Forrás: Colliers International
alapterületű, „big box” raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában €3,2– 3,8/m2/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai épületek tekintetében €5 körül alakultak.
AZ ÁLLOMÁNY MEGOSZLÁSA TIPUSOK SZERINT
• Van azonban már arra is példa néhány projekt esetében, hogy a kereslet meghaladja a rendelkezésre álló üres területet, így versenyhelyzet alakul ki a bérlők között, ami értelemszerűen pozitív hatással van a bérleti díjakra is.
• Az ipari ingatlanok adásvételi tranzakciós piacán kisebb mozgolódás volt tapasztalható
9% VÁROSI LOGISZTIKA LOGISZTIKAI PARKOK 91%
• Ezen belül a bérbeadottság a logisztikai parkokban magasabb értéket mutat (78,67%),
az év első felében. Van némi érdeklődés, aktivitás az 5–20 000 m2 közötti telkekre, de a nagyobb projektekért továbbra sincs kereslet. A kisebb, 1–2 000 m2 méretű ipari felépítményekre is van itt-ott érdeklődés, de a nagyobb, 5 000 m2 felettieket már sokkal nehezebb eladni.
KILÁTÁSOK
• Várakozásunk szerint 2011 második felében folytatódni fognak az első félév tendenciái, változatlan stabilitásra számítunk. Forrás: Colliers International
• Az év hátralevő részében összesen két darab spekulatív fejlesztés kerül átadásra 15 000 m2 összterülettel, de elképzelhető konstrukcióban megvalósuló fejlesztés is.
néhány
built-to-suit
vagy
előbérleti
• A bérleti piacon azt várjuk, hogy a bérbeadás mértéke az első félévvel megegyező nagyságrendű lesz az év hátralevő részében, s így az éves érték valahol 120–160 000 m2 körül lehet majd, azaz meghaladhatja a 2010-es szintet.
• Az üresedés folyamatos, enyhe csökkenést mutathat az év végéig, és a bérleti díjakban is elképzelhető enyhe emelkedés.
8 | COLLIERS INTERNATIONAL
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | KISKERESKEDELMI PIAC
Kiskereskedelmi piac Főbb kiskereskedelmi számok, adatok
ÁTTEKINTÉS
Teljes bevásárlóközpont állomány
• A magyarországi kiskereskedelmi ingatlanok piaca továbbra is a stabilitás jeleit
1,287,500 m2
Kiemelt irányadó bevásárlóközpont bérleti díj
€ 65 / m2 /
Kiemelt irányadó High Street bérleti díj
€ 110 / m2 /
Millió m2
hónap hónap
A KERESKEDELMI TERÜLETEK ÁLLOMÁNYÁNAK VÁLTOZÁSA
1,5
mutatta 2011 első felében, miután tavaly elérte ezt az állapotot. A piaci szereplők alkalmazkodtak a helyzethez, és várják az előbb-utóbb elkerülhetetlen fellendülést.
• A piac vegyes képet mutat, mivel néhány helyszín – különösen a jól kigondolt stratégiával rendelkező, jó elhelyezkedésű projektek – fejlődik, sőt akár virágzik is, míg más bevásárlóközpontok még mindig szenvednek a válság hatásaitól.
• A bérleti díjak azt jelzik, hogy a piac már felemelkedésnek indult a mélypontról, de még mindig vannak kedvező díjon elérhető jó kiskereskedelmi területek. A bérlők továbbra is óvatosak, miközben a tulajdonosok egyre rugalmasabbak a szerződések struktúráit illetően, és a forgalom-arányos szerződések is egyre gyakoribbak.
KERESLET-KÍNÁLAT
1,0
• A belföldi kereslet nem mutatott érzékelhető változást az év első felében, a statisztikai 0,5
adatok stagnálást mutatnak a kiskereskedelmi forgalomban az előző év azonos időszakához viszonyítva. Nem érződött semmilyen pozitív hatása az év eleji SZJA változásoknak sem, és úgy tűnik, hogy a kilábalás a jelenlegi helyzetből egy elhúzódó folyamat lesz.
0,0
Tradícionális bevásárló központok területe Specializálódott bevásárló központok területe Forrás: Colliers International
BÉRLETI DÍJ MUTATÓ
• Az év első felében csak egy nagyobb kiskereskedelmi központ nyitotta meg kapuját, az Ablon által fejlesztett, 5 600 m2-es Europeum a Blaha Lujza téren. A projekt az első pár hónap tapasztalatai alapján sikeresnek mondható. Jó forgalmi adatokat mutat és a bérbeadottság is 80% felett van, olyan bérlőkkel, mint a H&M, a Müller és a Deichmann. A központ inkább tekinthető „high-street” jellegűnek, mint bevásárlóközpontnak. Ugyanakkor a Nagykörút környező részeibe is sikerült új életet lehelnie, itt több új bolt is nyílt az elmúlt időszakban.
• Kezd helyre állni a Nagykörút Nyugati tér és Margit-híd közötti szakaszának kiskereskedelmi élete is, miután a hidat újra átadták a forgalomnak a felújítási munkálatok elkészültével. Csökkent ezen a részen az üres boltok száma, a bérlők visszatértek.
€/m2/hó 200 150
• Októberben nyílik meg az ORCO emblematikus Váci1 projektjének (11 000 m2 GLA)
100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011* Legmagasabb bevásárló utcai bérleti díj Legmagasabb bevásárló központi bérleti díj
Forrás: Colliers International
első három emelete, melyben olyan boltok lesznek, mint a Pinko vagy a Vilebrequin, valamint egy Hard Rock Café és a Szamos Marcipánnak egy reprezentatív üzlete. A projekt második fázisa ezt majd 2012 őszén követi. Ennek során a felső szinteket adják majd át, ahol lesz többek közt egy tetőtéri lounge étterem, valamint egy különleges turisztikai attrakció, mely az egész 1 700 m2-es negyedik emeletet elfoglalja majd.
• A KÖKI Terminál (55 000 m2), az Árkád Szeged (34 000 m2) és a Siófok Pláza (6 000 m2) átadása szintén az év végéig van tervbe véve. Itt is még nehezebben megy a bérbeadás, és a tulajdonosoknak sokszor hozzá kell járulniuk a boltok kialakításához is, hogy fontosabb bérlőket tudjanak az üzletházba vonzani.
• Budapest domináns bevásárló utcái a Váci utca és az Andrássy út továbbra is népszerűek a kereskedők, különösen a luxusmárkák körében, ezek a helyszínek növekvő forgalmat mutatnak, különösen az Andrássy út. A Replay és a Sinequanone új boltokat nyitott itt, és jelenleg több szerződés is aláírás előtt áll új, nemzetközi, magas minőségű márkaboltok megnyitásáról.
• Az Andrássy útnak lassan érezhető a jótékony hatása a környező utcákra is, néhány csatlakozó vagy párhuzamos utcában (pl. Paulay Ede, Hajós, Nagymező) már láthatóan beindult a bérlői aktivitás, különösen a helyi eklektikus és „designer retail” koncepciók esetében.
9 | COLLIERS INTERNATIONAL
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | KISKERESKEDELMI PIAC
Kiskereskedelmi piac BÉRLETI DÍJAK
• Általánosságban véve a bérleti díjak továbbra is alacsonyak, miután az elmúlt két évben 10–30%-kal estek, de a legjobb helyszíneknek már sikerült stabilizálni vagy akár növelni is a bérleti díjaikat. Az egyik ilyen pozitív példa a MOM Park, amely sikeresen szerzett meg több új, magas színvonalú bérlőt, olyan bérleti díjakon, amelyek bizonyos esetekben jelentősen meghaladják azt, amit a korábbi bérlők fizettek. Olyan márkák készülnek itt üzleteket nyitni, mint a French Connection, a Stefanel, a H&M és a Vapiano. Hasonló pozitív példa még a Mammut és az Aréna Plaza.
• A tulajdonosok és a bérlők közötti szerződések kezdenek eltolódni a forgalom-arányos konstrukciók felé, a korábbi fix bérleti díjakhoz képest. A szerződéseket rövidebb időtávra kötik, három-öt évre a korábbi tíz év helyett, és általában van egy forgalomhoz kötött rész is, melyet negyedévente felülvizsgálnak. Új konstrukciók is megjelentek eközben, például olyan, ami szerint mindkét fél elállhat a szerződéstől, ha a bérlőnek nem sikerül egy előre megállapított forgalmi szintet elérnie. GRAND FASHION OUTLET
• Szintén egyre gyakrabban találkozunk ún. „lépcsős” bérleti díjakkal, például az Andrássy úton, amikor is a felek előre megegyeznek, hogy a bérleti díj évente emelkedik, függetlenül a körülményektől. Ez azt jelzi, hogy a piaci szereplők bíznak abban, hogy a fogyasztás élénkülni fog a következő években.
KILÁTÁSOK
• A kiskereskedelmi forgalom várhatóan csak minimálisan fog növekedni a második félévben, összességében 1% körül lehet az éves növekedési ütem. Az év eleji adóváltozásokból származó többletjövedelmekhez hasonlóan nem várjuk, hogy az egyszeri pénzösszegek, amelyek a magánnyugdíj-pénztárak reálhozam kifizetéseiből várhatóak a nyár-ősz folyamán, számottevő hatással lesznek a belföldi keresletre.
• Régiós összehasonlításban Magyarország már kedvező befektetési célpontnak számít néhány kereskedő körében. Az érdeklődés és az aktivitás az új piaci szereplők részéről már nő a kiskereskedelmi fogyasztásban előre jelzett várható növekedés hatására, valamint azért, mert a bérleti feltételek nagyon kedvezőek más szomszédos országokhoz képest.
• Az újabb bevásárlóközpontok fejlesztése 2013–2015-re fog tolódni. A következő két évben egyre nagyobb lesz az aktivitás a régebbi központoknál, hogy megújítsák megjelenésüket és koncepciójukat az új bérlők vonzása érdekében. Ennek egy pozitív példája a Lurdy Ház, amelynek sikerült a bérbe adottságát növelnie azáltal, hogy fejlesztésekbe és felújításokba fektetett.
• Egy másik hasonló projekt, amely fejlesztés alatt áll a korábbi Material Center, egy fővárosi lakberendezési központ, amelyet egy belvárosi outletté alakítanak át. A projekt neve Grand Fashion Outlet (GFO), az átadás 2012 tavaszára várható, és a Colliers a kizárólagos tanácsadó és bérbeadó ügynöksége. Ez lesz az első ilyen koncepció Budapesten: egy jól megközelíthető 8 000 m2-es divat outlet egy vegyeshasználatú épület három szintjén, amely a külváros helyett a városközpontban helyezkedik el.
10 | COLLIERS INTERNATIONAL
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | HOTEL PIAC
Hotel piac A TURIZMUS ALAKULÁSA MAGYARORSZÁGON VENDÉGÉJSZAKÁK SZÁMA AZ ÉV ELSŐ HAT HÓNAPJÁBAN ezer db 2 500
• 2011 első félévében a kereskedelmi szálláshelyeken a vendégek és a vendégéjszakák száma 4, illetve 3%-kal haladta meg az előző évi szintet. Ezen belül a szállodák teljesítménye továbbra is az átlag felett van, ezekben az egységekben 7%-os volt a vendégéjszakák számának növekedése. Különösen a négycsillagos szállodák teljesítettek jól, ahol a növekedés meghaladta a 11%-ot.
2 000
• Magyarország fél éven keresztül töltötte be az Európai Unió soros elnöki tisztségét,
1 500
ami kedvező hatással volt a főváros idegenforgalmának alakulására. A szállodaszövetség felmérése szerint az elnökség kb. 36 000 plusz budapesti vendégéjszakát hozott, ami 20%-a az összes növekedésnek, ami tehát nem csak ennek volt köszönhető. Összességében a főváros szállodáiba érkező külföldi vendégek és az általuk eltöltött éjszakák száma 10, illetve 8%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest. A négycsillagos szállodákban pedig 12–14%-os emelkedés volt megfigyelhető. A második félév értékmérő lesz abból a szempontból, hogy mennyire lassulhat le a növekedés üteme.
1 000 500 0
• A szállodák szobakihasználtsága átlagosan 43%-os volt, ezen belül az ötcsillagos
Forrás: KSH
BUDAPESTI SZÁLLODÁK KIHASZNÁLTSÁGA AZ ÉV ELSŐ HAT HÓNAPJÁBAN 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0%
szállodák érték el a legmagasabb, 61%-os, szintet, míg a négycsillagosoknál a foglaltság 49%-os volt. A szálláshelyek összes árbevétele folyó áron 6%-kal emelkedett 2010 azonos időszakához képest. Budapesten a három–öt csillagos kategóriákban a szobák átlagára január–júniusban 9 000 és 31 000 Ft között volt.
• A Balatonon eltöltött éjszakák száma a külföldi és belföldi vendégek esetében is 2,3%kal esett vissza. A második félév ugyanakkor már növekedést is hozhat, ám ez jelentősen függ az időjárástól, az Üdülési Csekkek forgalmától valamint a frissen bevezetett Széchenyi Pihenő Kártya elterjedésétől, mely kártyának a forgalomélénkítő hatását inkább a jövő évre várjuk.
• A Széchenyi Pihenő Kártya, amely új cafeteria-elemként az Üdülési Csekket váltja fel, évente legfeljebb 300 000 Ft/fő összegig, kedvezményezett béren kívüli juttatás, amely után szintén a kifizetőt terheli a személyi jövedelemadó, de ezen kívül más közterhet nem kell fizetni. 3 csillag
4 csillag
5 csillag
Forrás: KSH
2011-ES SZÁLLODAÁTADÁSOK BUDAPESTEN Kategória
Szoba szám
Boscolo Luxury Residence
5*
138
Bohem Art Hotel
4*
60
Green Hotel
4*
95
Fraser Residence Budapest
4*
51
La Prima Fashion Hotel
4*
80
Canada Hotel Budapest
3*
80
Bo18 Hotel
3*
45
Iberostar Grand Hotel1
5*
50
Avenue 83 Fashion Hotel1
4*
70
Hotel Rácz Thermal
5*
65
Szálloda
1átadása
Spa1
a második félévben vagy jövőre várható
Forrás: Colliers International
11 | COLLIERS INTERNATIONAL
• A Magyarországon megrendezett konferenciák száma továbbra is növekedést mutat az első negyedéves adatok alapján. Az EU elnökség persze itt is éreztette pozitív hatását. A nemzetközi konferenciák száma 36%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, bár a résztvevők száma ennél kisebb növekedést mutatott. Az egyéb kisebb és nem nemzetközi rendezvények száma is nőtt, bár ebben az esetben a résztvevők száma némileg csökkent, ami évek óta tartó tendencia.
FEJLESZTÉSEK
• 2011 első félévében 7 új szálloda kezdte meg működését Budapesten, több mint 500 új szobával bővítve a kínálatot. Az átadott hotelek között egyaránt volt 3, 4 és 5 csillagos egység is. Idén még egy ötcsillagos boutique hotel és egy négycsillagos Mellow Mood szálloda átadására számítunk, illetve a régóta húzódó ötcsillagos Hotel Rácz átadására van minimális esély. Bár a tavalyi egész éves 1 000 szoba feletti növekedéshez képest ez visszaesésnek számít, még mindig viszonylag jelentős kínálatbővülést jelent a jelenlegi piaci viszonyok között.
• Vidéken is több hotel átadása történt az eddig eltelt időszakban. Vannak közöttük kisebb 30–40 szobás inkább családias hotelek, valamint 90–100 szobás wellness hotelek egyaránt. Közös jellemzőjük, hogy majdnem mindegyik uniós támogatással épült. Többségük új szálloda, de vannak köztük kapacitásbővüléssel és színvonalemelkedéssel egybekötött fejlesztések is.
IRODAPIACI JELENTÉS | 2011. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG
COLLIERS PIACKUTATÁS
512 iroda 61 országban 6 kontinensen Egyesült Államok: 125 Kanada: 38 Dél-Amerika: 18 Ázsia / Csendes-óceáni térség : 214 EMEA: 117 • $1.5 milliárd éves bevétel • 90,91 millió négyzetméter kezelt ingatlan • Több, mint 12,500 szakember
Colliers Magyarország Kft.
Budapest Csörsz utca 41. H-1124, Magyarország
[email protected] www.colliers.hu TEL +36 1 336 4200 FAX +36 1 336 4201
A piacismeretben élen járó Colliers Piackutatási Csoport értékes információkkal segíti ügyfeleit üzleti döntéseik meghozatalában. A Colliers International piacelemzői minden ingatlantípus esetén többszintű, az adatgyűjtéstől az átfogó piaci elemzésig terjedő támogatást nyújtanak. Munkatársaink következetesen definiált alapvető ingatlanpiaci paraméterek alapján rendszeres adatgyűjtést végeznek az EMEA térségen belül Közép- és Kelet-Európában, Délkelet-Európában és Oroszországban. Ezen információkat folyamatosan karbantartjuk és frissítjük, így munkatársaink bármikor tudnak elemzéseket készíteni a régió fontos piacainak keresletéről, kínálatáról, bérbeadásairól, árazásáról, illetve a tőkepiacok, valamint az iroda-, ipari ingatlan- és kiskereskedelmi piacok ügyleti adatairól. Közép- és Kelet-Európa, Délkelet-Európa és Oroszország legtöbb piacán az irodapiacra vonatkozó fogalmak megegyeznek a Közép- és Kelet-európai Ingatlanpiac-kutatók Szövetsége definícióival. A Szövetség – melynek a Colliers alapító tagja – azzal a céllal jött létre, hogy biztosítsa az egységes kutatási módszerek használatát, illetve átláthatóbbá és megbízhatóbbá tegye a régió ingatlanpiacairól készülő elemzéseket. A rendszeres jelentéseinkben használt alapvető mutatók definíciói az alábbiak:
ALAPVETŐ MUTATÓK DEFINÍCIÓI
• Legmagasabb nettó effektív bérleti díj: a fizetendő nettó bérleti díj, amely a kiemelt épületek normál bérleti díja és a felmérés időpontjában kínált bérletidíj-mentes időszak és/vagy kialakítási hozzájárulás ellenértéke különbözetének felel meg.
• Átlagos kínálati bérleti díj: az átlagos nyíltpiaci bérleti díj szintje, amely a kereslettel arányosan, számos különböző helyen található A, illetve B kategóriás irodára kötött ügyletek adatai alapján a felmérés időpontjában várható. A raktáringatlanoknál feltüntetett bérleti díjak az A kategóriás épületekre érvényesek.
• Teljes spekulatív állomány: beletartozik az összes A és B kategóriás irodaépület bruttó bérbe adható területe. A raktáringatlanok esetében csak az A kategóriás ingatlanok számítanak bele. A kiskereskedelmi ingatlanok állományát az ICSC1 szabványainak megfelelően állapítjuk meg.
• (Aktív) Fejlesztés alatt álló állomány: a felmérés időpontjában folyamatban levő új ÉRTÉKBECSLÉSI, TANÁCSADÁSI ÉS PIACKUTATÁSI ÜZLETÁG IGAZGATÓ Balla Ákos Igazgató Csörsz utca 41. H-1124 Budapest, Magyarország
[email protected] TEL + 36 30 991 8509 FAX + 36 1 336 4201 www.colliers.hu Ezen piaci jelentést a Colliers International kizárólag reklámtevékenység és általános tájékoztatás céljából készítette. A Colliers International semmilyen kifejezett vagy hallgatólagos garanciát, kötelezettséget vagy szavatosságot nem vállal az itt szereplő információk tekintetében, korlátozás nélkül ideértve a jelentés tartalmára, pontosságára és megbízhatóságára vonatkozó szavatosságokat. Érdekelt harmadik feleknek javasoljuk, hogy az információk pontosságának megítélésére végezzék el saját vizsgálataikat. A Colliers International egyértelműen kizárja a jelen dokumentumból származó ráutaló vagy hallgatólagos feltételeket és szavatolásokat, illetve az ezekből eredő veszteséggel és kárral kapcsolatos minden felelősséget. Ez a kiadvány a Colliers International©2011 szerzőijogvédett tulajdona. Minden jog fenntartva.
www.colliers.com/Markets/Budapest
fejlesztések, illetve nagyobb felújítás / átépítés alatt álló meglevő ingatlanok teljes bruttó bérbe adható területe.
• Inaktív fejlesztés alatt álló állomány: olyan ingatlanok teljes bruttó bérbe adható területe, amelyek esetében fejlesztési, illetve nagyobb felújítási / átépítési munkálatok voltak folyamatban, de a felmérés időpontjában már legalább 3 hónapja szüneteltek.
• Üres terület: A teljes spekulatív állomány definíciója szerinti épületekben fellelhető teljes bruttó bérbe adható, fizikailag üresen álló és azonnal beköltözhető terület, amelynek bérbeadása, illetve értékesítése céljából a felmérés időpontjában aktív marketingtevékenység folyik.
• Bérleti tranzakciók: A felmérés tárgyidőszaka során bérbe adott vagy értékesített teljes bruttó bérbe adható alapterület, amely az alábbi kategóriákból áll össze: fejlesztés előtt, átadás előtt, új bérlemény, bővülés, megújítás/újratárgyalás, albérlet, illetve értékesítés-visszalízingelés.
www.colliers.com
Accelerating success.
