MAGYARORSZÁG INGATLANPIACI JELENTÉS MÁSODIK FÉLÉVES PIACI JELENTÉS Accelerating success

MAGYARORSZÁG

INGATLANPIACI JELENTÉS MÁSODIK FÉLÉVES PIACI JELENTÉS 2012

Accelerating success.

INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG |

TARTALOMJEGYZÉK

Vezetői összefoglaló

3

Befektetési piac

4

Ipari ingatlanpiac

5

Irodapiac

7

Kiskereskedelmi piac

9

Szállodapiac

11

Fenntartható épületek

12

Alapvető mutatók definíciói

13

INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ

Vezetői összefoglaló AKTUÁLIS TENDENCIÁK •

Gazdaság: A kormány „rendhagyó” politikáját fokozatosan hagyományosabb irány váltotta fel, és a tervek szerint tárgyalásokra, majd hitel megállapodás kötésére kerül sor az IMF-fel és az EU-val.

•

Befektetési piac: A magyarországi ingatlanbefektetési piac 2012 első félévében gyakorlatilag nem mozdult; nagyon kevés tranzakcióra került sor, visszafogott aktivitás mellett. A megkötött befektetési ügyletek összvolumene 73 millió euró körül mozgott.

•

Ipari ingatlanpiac: A bérleti piacot összességében élénk tevékenység jellemezte. Számos cég keresi a lehetőségeket, de továbbra is óvatosak, így csak néhány ügyletre került sor.

•

Irodapiac: A magyar irodapiac 2012 első felében stabil volt; a teljes irodaállomány, a bérbeadási volumen és a bérleti díjak 2011-hez képest nem változtak, míg a kihasználatlansági ráta valamelyest emelkedett.

•

Kiskereskedelmi piac: Budapest kiskereskedelmi piacát továbbra is a kiskereskedők részéről mutatkozó erőteljes kereslet és forgalom jellemezte. A bérlők - Budapesten és néhány fontos alpiacon is – szintén nagyon aktívak voltak. Vidéken továbbra sincs nagy mozgás, mivel a piaci szereplők a fővárosra koncentrálnak.

PIACI ELŐREJELZÉS GDP

PIACI ELŐREJELZÉS Befektetések

Iroda bérleti díj

Kisker. bérleti díjak

Hozamok

Ipari bérleti díj Növekedés

Stabilizáció

Csökkenés

Sorozatok4

„A befektetők stratégiájában előtérbe kerültek a környezetbarát ingatlanok.”

3 | COLLIERS INTERNATIONAL

•

Gazdaság: az előrejelzések szerint Magyarországon 2012 folyamán a GDP stagnálása, 2013-ban pedig enyhe növekedése várható, míg a fogyasztói árindex a jelenlegi kormány által bevezetett különadók miatt 5% felett van.

•

Befektetések: A jó minőségű épületek hozamai esetében nem várható számottevő változás; az irodák mutatói továbbra is 7,25%-7,5%, a kiskereskedelmi egységeké 7%-7,5%, az ipari/logisztikai létesítményeké pedig 9,25%-9,5% körül alakulnak. A gyengébb minőségű ingatlanok esetében a hozamok romlása várható.

•

Ipari ingatlanok: A 2012 első felében megfigyelt tendenciák valószínűleg az év hátralevő részében is folytatódnak; nagyobb változás csak a globális gazdasági környezetben vagy az országban bekövetkező esetleges javulás kapcsán várható.

•

Irodák: A kihasználatlanság és a bérleti díjak esetében nem várható jelentős változás az év fennmaradó részében. Minden piaci szegmensben stagnálásra lehet számítani, és az irodapiaci aktivitás mögött elsősorban továbbra is a meglevő szerződések újratárgyalása áll majd.

INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | BEFEKTETÉSI PIAC

Befektetési piac ÁTTEKINTÉS Főbb befektetési piaci mutatók Befektetési forgalom I. félév

€73 millió

Presztízs iroda hozama

7,5%

Presztízs üzlet hozama

7,5%

Presztízs ipari ingatlan hozama

9%

BEFEKTETÉSEK ÖSSZÉRTÉKE

Millió €

2500

• A magyarországi befektetési ingatlanpiac 2012 első félévében gyakorlatilag nem sokat változott; nagyon kevés tranzakcióra került sor, visszafogott aktivitás mellett. A megkötött nyilvános befektetési ügyletek összvolumene 73 millió euró körül mozgott. A 2012. első félévében létrejött tranzakciók szintje elmarad az előző év hasonló időszakában mért adattól. • 2012 első félévében két jelentős befektetési ügyletre került sor. Az első az ötcsillagos Le Meridien szálloda értékesítése volt a dubai Al Habtoor Csoport részére. A második esetében a Carpathian regionális kiskereskedelmi portfolióját vásárolta meg a Blue House Capital; ebben egy magyar és egy cseh bevásárlóközpont szerepelt. Ezen kívül néhány kisebb, nem befektetési célú tranzakcióra is volt példa, amelyeknek során végfelhasználók irodaépületeket vettek meg. • 2011. negyedik negyedéve eredményesen zárult, 2012 első felében azonban a finanszírozás hiánya és a bizonytalan gazdasági környezet következtében érezhetően csökkent a vevők aktivitása. Problémás volt a potenciális tranzakciók strukturálása, az elhúzódó ügyletek esetében gyakran a finanszírozás jelentette a szűk keresztmetszetet.

2000 1500 1000

• A vevők és eladók elvárásainak tavalyi közeledése után az idei év első felében ismét a távolodás volt megfigyelhető. A vevők nehezen jutottak az általuk elérni kívánt megtérülést biztosító finanszírozáshoz, így az ügyletek lezárása is gondot okozott, és ez a helyzet a kezdeti hozamok növekedését eredményezte. Másrészt a sikeres épületek tulajdonosai nem igazán kényszerültek ingatlanjaik eladására, így a piacot kivárás jellemezte. A 2013-ban vagy 2014-ben lejáró zártvégű alapoknak fontos döntéseket kell majd meghozni az értékesítés időzítése és árazása tekintetében.

500 0

Forrás: Colliers International

A LEGJOBB NETTÓ HOZAMOK 10% 9% 8% 7%

• A piacot figyelemmel kísérő néhány vevő részéről elsősorban kiskereskedelmi projektek, illetve „A” kategóriás irodaépületek iránti kereslet mutatkozott. Többségük magas hozamelvárásokkal jellemezhető priváttőke-, illetve nyerészkedő taktikát folytató alap volt. Majd elválik, hogy az általuk tanúsított érdeklődésből lesznek-e tényleges ügyletek az év második felében. A spekulánsok szintén igyekeztek kihasználni a kényszerértékesítésre kerülő kisebb ingatlanok által kínált lehetőségeket, míg a magyar alapok kevésbé voltak aktívak.

6%

• A jó minőségű irodák és kiskereskedelmi egységek hozamai mindent összevetve nem változtak, 7,5% körül maradtak.

5%

KILÁTÁSOK

• Elképzelhető, hogy az év második felében – vonzó ingatlanok és finanszírozási Irodák

Kereskedelmi

Ipari ingatlanok

lehetőségek függvényében – sor kerülhet néhány nagyobb tranzakcióra, mivel vannak érdeklődő vevők a magyarországi ingatlanok iránt.

• A befektetők számára várhatóan továbbra is a jó elhelyezkedésű, színvonalas és


A BEFEKTETÉSEK MEGOSZLÁSA SZEGMENSENKÉNT

reprezentatív ingatlanok, például az „A” kategóriás irodaépületek bírnak majd vonzerővel. A minőségi bevásárlóközpontok iránt szintén várható továbbra is kereslet, de a felső kategóriás ipari ingatlanok csak korlátozott érdeklődésre számíthatnak.

• A vevők számára egyre nagyobb jelentőséggel bír a környezettudatosság és a „zöld” tanúsítvány. A befektetők stratégiájában előtérbe kerültek a környezetbarát ingatlanok, ugyan egy évvel ezelőtt nem számított kardinális kérdésnek, hogy az épületek megfelelnek-e ezen kritériumoknak.

29% KERESKEDELEM

HOTEL

71%

• Az eladók esetében egyre fontosabb, hogy ingatlanjaik kapcsán mindent

elrendezzenek és alaposan felkészüljenek egy esetleges tranzakcióra, nehogy az átvilágítás miatt késlekedés merüljön fel. A kellő szervezettség és felkészültség növeli a sikeres üzletkötés esélyét, ideértve az ingatlan bérbeadását vagy üzemeltetését érintő nyitott kérdések lezárását.

• Néhány bank megkezdte ingatlan portfoliója bizonyos elemeinek értékesítését, bár ez egyelőre nem jelentős arányú, és 2012 második felében nem várhatóak komolyabb árverések. A legtöbb bank továbbra is kezeli portfolióját.



• Az európai gazdasági helyzetet érintő pozitív fejleményekkel és az EU/IMF

hitelcsomagról folytatott tárgyalásokkal kapcsolatos hírek várhatóan javítják majd az általános piaci hangulatot.

INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | IPARI INGATLANPIAC

Ipari ingatlanpiac Főbb ipari ingatlanpiaci mutatók Budapest Teljes állomány

1.807 millió m²

Üresedés

21,4%

„A+” kategóriás kínálati ár, városi logisztika

4-5 €/m²/hónap

„A” kategóriás kínálati ár, „big box”

3,2-4,0 €/m²/hónap

ÁTTEKINTÉS

• A budapesti ipari ingatlanpiac az év első felében stabil maradt, a kereslet és kínálat kiegyensúlyozottsága jellemezte. A bérleti díjak szintén várakozásainknak megfelelően alakultak.

• A kínálat nem bővült, így az üresedési ráta, a bérleti díjak és a nettó felszívás többékevésbé változatlan maradt. A megkötött ügyletek volumene nem érte el a 2011. évi szintet, bár az év első félévében folyamatos kereslet jelentkezett a bérlők részéről.

KERESLET ÉS KÍNÁLAT Millió m2

IPARI INGATLANÁLLOMÁNY VÁLTOZÁSA

2,0

• A kínálat 2012 első felében nem nőtt, mivel nem került sor új ingatlanok átadására, így a budapesti ipari ingatlanállomány továbbra is 1,8 millió m2 maradt, amelynek 90%-át „big box” jellegű épületek, a fennmaradó 10%-ot pedig logisztikai projektek teszik ki.

• Az előbérleti szerződéseket, új szerződéseket és bővüléseket is magában foglaló

1,5

bárbeadások tanúsága szerint az év első felében nőtt a kereslet. Összesen 53.000 m2 ipari ingatlanra írtak alá megállapodást, bár ez a szám tartalmazza egy szolgáltató 11.000 m2-es bérleménycseréjét is, így a tényleges új szerződések összterülete 42.000 m2 volt, amely nem éri el a 2011 első félévében tapasztalt keresletet.

1,0

0,5

• Az újratárgyalt és meghosszabbított bérleti szerződések összvolumene a korábbi évekhez hasonlóan kétszerese volt az új tranzakciókénak, és 82.000 m2-t tett ki.

0,0

• Igazán komoly ügyletekre továbbra sem került sor; a tárgyingatlan területe csak két *a 2010 és 2011 közötti állományváltozás a BRF adatokkal való harmonizáció következménye Forrás: Colliers International

Ezer m2

AZ ÚJ SZERZŐDÉSEK ÖSSZÉRTÉKE (ÚJ, TERÜLET NÖVELÉS ÉS ELŐSZERZŐDÉS)

szerződés esetében haladta meg a 5.000 m2-t (a cseréket is beleértve), míg a kiemelkedően jó évnek számító 2008-ban 18 ilyen tranzakció történt. A korábban a bérbeadások nagy részét kitevő logisztikai cégek még mindig nem tértek vissza a piacra. A gyorsan forgó fogyasztási cikkek gyártóit és a kiskereskedelmi szektort szintén alacsonyabb fokú aktivitás jellemzi.

• Összességében véve a bérleti piacon élénk tevékenység volt tapasztalható. Számos cég keresi a lehetőségeket, de továbbra is óvatosak, így csak néhány ügyletre került sor.

350 300

ÜRESEDÉSI RÁTA

250

• Az új bérleti szerződések és a területbővítések mellett az ipari ingatlanok egy bizonyos

200

százaléka 2012 első felében kiürült. A nettó felszívás negatívan alakult (6.400 m2 körül), a üresedési ráta pedig valamelyest emelkedett, és június 30-án 21,4% volt. Az első félév végén a piacon összesen 387.000 m2 terület állt kihasználatlanul.

150 100 50 0

*a 2010 és 2011 közötti különbség részben a BRF adatokkal való harmonizáció eredménye Forrás: Colliers International


• Budapesten és környékén továbbra is problémát jelentett a nagy egybefüggő területek hiánya. 1.000-4.000 m2-t viszonylag könnyű volt találni, de a 10.000 m2-t csak kilenc ingatlan területe haladta meg, amelyek közül három volt 15.000 m2-nél nagyobb, és csak egy mérete haladta meg a 20.000 m2-t.

INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | IPARI INGATLANPIAC

Ipari ingatlanpiac BÉRLETI DÍJAK ÉS TRANZAKCIÓK

A KIHASZNÁLATLAN TERÜLET ÉS A ÜRESEDÉSI RÁTA VÁLTOZÁSA

• AZ irányárakban a tárgyidőszakban nem volt észrevehető változás: a „big box” jellegű

Ezer m2

épületek esetében 3,2-4 EUR/m2/hó, a városi logisztikai épületek esetében pedig 4-5 EUR/m2/hó körül mozogtak. Az új ipari ingatlanok/fejlesztések bérleti díja (előbérleti szerződések esetében) eltérhet a fejlesztők/tulajdonosok által a kihasználatlanul álló területekért kért bérleti díjaktól.

1 000

25%

800

20%

600

15%

400

10%

200

5%

üzleti filozófiájuk, anyagi helyzetük és banki kapcsolataik függvényében – eltérő volt. Néhány tulajdonos nagyon rugalmasan kezelte a feltételeket, és a stabil cash flow-ért cserébe hajlottak az engedményekre a bérleti díjak esetében, míg mások inkább hagyták, hogy ingatlanjuk üresen álljon, amíg megfelelő, magasabb bérleti díjat fizető bérlőket találnak.

0

0%

• Az ipari ingatlanok és telkek esetében az év első felében élénkülés volt tapasztalható.

• Az új bérlőkkel gyarapodó tulajdonosok bérleti szerződésekre vonatkozó stratégiája -

Üres terület

Üresedési ráta

*a 2010 és 2011 közötti különbség részben a BRF adatokkal való harmonizáció következménye Forrás: Colliers International

A végfelhasználók részéről a kisebb (1.000-2.000 m2) ipari épületek és raktárak iránt jelentkezett érdeklődés, illetve a hosszabb távú projektekhez szükséges területek iránt is kezdett mutatkozni kereslet. A gyártó szektor szintén aktívabb volt a tárgyidőszakban.

• Összességében véve pozitív fejleményként könyvelhető el, hogy az ipari ingatlanpiac ügyfelei egyre inkább szakértőktől, például a Collierstől kértek segítséget ingatlanokkal kapcsolatos terveik megvalósításához. A professzionális cégek bevonása mind a keresleti, mind a kínálati oldalon javította az ipari ingatlanokra kötött ügyletek átláthatóságát.

KILÁTÁSOK

• A 2012 első felében megfigyelt tendenciák valószínűleg az év hátralevő részében is folytatódnak; nagyobb változás csak a globális gazdasági környezetben vagy az országban bekövetkező esetleges javulás kapcsán várható.

• Kevés fejlesztés van folyamatban; belátható időn belül csak előbérleti alapon megvalósított projektek várhatók, spekulatív alapúak egyáltalán nem.

• A kereslet jelentős mértékű bővülése a közeljövőben nem várható, de valószínűleg számos szerződés újratárgyalására és megújítására kerül majd sor. Ugyanez érvényes a kis- és középméretű ipari épületekre, valamint a vidéki ingatlanokra is. Elképzelhető azonban, hogy a bérleti díjak az év hátralevő részében – a kereslet enyhe emelkedése ellenére is – valamelyest elmaradnak a kívánatos szinttől.

• Budapesten a háztartások fogyasztásának emelkedése kedvezően befolyásolná a üresedési és nettó felszívási arányt, mivel fellendítené a kiskereskedők és a gyorsan forgó fogyasztási cikkek gyártói forgalmát, így azok nagyobb területigénnyel lépnének fel az ipari ingatlanpiacon.

• A bérbeadási állomány várhatóan a második félévben sem lesz sokkal nagyobb, így az éves adat valószínűleg 100.000 m2 körül vagy a 2011. évi szint alatt alakul.


INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012 . MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | IRODAPIAC

Irodapiac ÁTTEKINTÉS

ezer

Főbb irodapiaci mutatók - Budapest

• A magyar irodapiac 2012 első felében stabil volt; a teljes irodaállomány, a bérbeadási volumen és a bérleti díjak 2011-hez képest nem változtak, míg a kihasználatlansági ráta valamelyest emelkedett.

Teljes állomány

3,2 millió m²

Összes szerződéskötés

149.079 m²

Kihasználatlansági ráta

21,3%

KÍNÁLAT

Prémium kategóriás iroda kínálati bérleti díja

18 €/m²/hónap

• A modern irodaállomány 2012 első félévében mindössze 2.353 m²-rel gyarapodott,

Ezer m² 2 500

mivel csak egyetlen kisebb irodaépület, a Pest Központban található IQ Offices került átadásra.

"A" KATEGÓRIÁS BÉRIRODA ÁLLOMÁNY, PIACI ELSZÍVÁS ÉS KIHASZNÁLATLANSÁG

• A tárgyidőszakban nem indultak új fejlesztések, bár építés alatt van néhány projekt, 30%

amelyeknek befejezése 2012 végén vagy 2013 elején várható, míg néhány épület 2014-ben kerül majd a piacra.

2 000

25%

KERESLET

1 500

20%

• Az első félévben bérbe adott terület nagysága 149.000 m² volt, azaz elmaradt a 2011

1 000

15%

hasonló időszakában mért adattól. A tranzakciók 85%-a mögött új és megújított szerződések állnak, míg a közel 16.000 m² összterületű bővülések több mint 10%-ot tettek ki.

500

10%

• A tárgyidőszak bérbeadásain belül továbbra is a meglevő bérleti szerződések 0

5%

-500

0% "A" kategóriás bériroda állomány Piaci elszívás Kihasználatlansági ráta

Forrás: BRF / Colliers International

TRANZAKCIÓK ELOSZLÁSA 2012 I. FÉLÉV 100%

80%

60%

40%

újratárgyalása dominált. Az 5.000 m²-nél nagyobb területet bérlő cégek nem költöztek el, inkább kedvező feltételeket alkudtak ki meglevő bérleményükben. A szerződésüket az első félévben újratárgyaló nagyobb bérlők közé tartozott a Vodafone (Vodafone Szolgáltató Központ, 8.000 m²) és a Citibank (10.000 m²).

• A Colliers közreműködött Magyarország két legnagyobb 2012-ben kötött ügyletében: az IT Services Hungary bérleti szerződésének újratárgyalásában és az Infoparkban található bérleménye 16.000 m²-re bővítésében, továbbá az elmúlt két év legnagyobb székhelyváltásában, amelynek keretében a T-Systems 15.000 m² irodaterületet bérelt a South Buda Business Parkban.

• A bérlők számára továbbra is fontos szempontnak bizonyult a környezettudatosság. A LEED vagy BREEAM zöld tanúsítvány megszerzése idestova kötelezőnek számít az új fejlesztések esetében, és a bérlők több esetben azt is elérték, hogy a meglevő épületek tulajdonosai a környezettudatosságra irányuló korszerűsítési és felújítási munkákat végezzenek. A Colliers számos bérlőnél, többek között a Citibanknál is tanácsadóként működött közre, és nemrégiben szerepet játszott a Váci33 irodaház környezetbaráttá válásában. A környezetvédelmi szempontok fontos szerepet játszottak az Avis Budget Group Business Support Centre Kft. döntésében is, amely a 2012 második felében átadásra kerülő Green House épületben bérelt irodákat. KIHASZNÁLATLANSÁGI RÁTA

20%

• Az erőteljes bérlői aktivitás és a változatlan kínálat ellenére az irodapiaci

0%

Szerződés hosszabbítás

kihasználatlansági arány 2012 első felében 21,3%-ra emelkedett (a saját tulajdonú irodákat nem tartalmazó állomány üres területeinek aránya 2011 végén lévő 23,4%-ról az új bérleti szerződések, az átköltözések, a bővülések és bizonyos cégek piaci kivonulásának nettó hatása eredményeként 25,8%-ra nőtt).

Új terület bérlése Forrás: BRF / Colliers International

BÉRLETI DÍJAK

• A tulajdonosok továbbra is tisztában voltak a bérlőkkel ápolt viszony jelentőségével és a működési cash flow-ra gyakorolt hatásával, így igyekeztek a bérlői igényeket kielégíteni, valamint különböző kedvezményeket kínáltak, hogy új bérlőket szerezzenek épületeik számára.

• A bérleti díjak a kedvezmények miatt továbbra is nyomottak voltak, míg a tényleges bérleti díjak a 2011. évi szinten maradtak.


INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012 . MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | IRODAPIAC

Irodapiac KILÁTÁSOK FŐBB TRANZAKCIÓK 2012 I. FÉLÉV MÉRET (m²)

Épület neve

16.000

Infopark B/C

Avis Budget Group Business Support Centre Kft.

Bizalmas

Green House

Celanese Hungary

4.203

Váci33

BÉRLŐ

IT Services


TRANZAKCIÓK TÍPUSA 2012 I. FÉLÉV ÚJ BÉRLÉSEK

6%

• A bérbeadási tevékenység várhatóan a második félévben is erőteljes lesz, de a 2012. évi összvolumen valószínűleg elmarad az előző évi szinttől.

• Az idén mindössze egy nagyobb irodaépület, a Skanksa fejlesztésében épülő 17.500 m² alapterületű Green House átadása várható. Az Atenor Csoport 15.500 m²es Váci Greens projektje a tervek szerint 2013 elején készül majd el.

• Több fejlesztő is fontolgatja új irodaprojekt indítását, de ez év második felében várhatóan senki nem fog belevágni. A piaci viszonyok továbbra is erőt próbálóak, mivel a bankok csak magas előbérleti arány és jelentős önerő mellett hajlandóak hitelt nyújtani. A fejlesztők az alacsony bérleti díjak miatt nehezen tudnák fedezni a magas finanszírozási költségeket, így a tőkeerős szereplők vannak előnyben.

• Jelenleg két olyan fejlesztés van folyamatban, amelyeknek átadása 2014-ben várható. A Futureal a Váci úti folyosón épít új irodaépületet, amelynek mintegy felét a KPMG foglalja majd el. Az elkészülés várható időpontja 2014 második negyedéve. A Horizon Development a PwC számára épít új székházat a belvárosban, ennek átadása szintén 2014-re ütemezett.

BŐVÜLÉSEK

• A jelenlegi kínálat bővítése mindenképpen indokolt lenne, mivel az 5.000-10.000 m²-

37% SZERZŐDÉS HOSSZABBÍTÁSOK

47% 10%

ELŐ-SZERZŐDÉSEK

nél nagyobb irodaterületet kereső bérlők kevés lehetőség közül válogathatnak.

• Budapest versenyképes feltételeinek és a jól képzett, nyelvtudással rendelkező helyi munkaerőnek köszönhetően továbbra is vonzó az üzleti folyamatok kiszervezésével foglalkozó és a csoportszintű szolgáltatásokat biztosító cégek számára.

• A kihasználatlanság és a bérleti díjak esetében nem várható jelentős változás az év Forrás: BRF

fennmaradó részében. Minden piaci szegmensben stagnálásra lehet számítani, és az irodapiaci aktivitás mögött elsősorban továbbra is a meglévő szerződések újratárgyalása áll majd.

• Az irodapiac fellendüléséhez Magyarország gazdasági megítélésének is változni kell. A folyamatban levő tárgyalásoknak köszönhetően jó esély van arra, hogy a kormány az év második felében tető alá hozza az EU/IMF hitelmegállapodást, amely a kereslet élénkülését eredményezheti.


INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012 MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | KISKERESKEDELMI PIAC

Kiskereskedelmi piac ÁTTEKINTÉS Főbb kiskereskedelmi mutatók - Budapest Teljes bevásárlóközpont állomány

1.359.000 m²

Presztízs bevásárlóközpont bérleti díj

63 €/m²/hónap

Presztízs „High Street” bérleti díj

105 €/m²/hónap

A KERESKEDELMI TERÜLETEK ÁLLOMÁNYÁNAK VÁLTOZÁSA Millió m2 1,5

• A magyar kiskereskedelmi ingatlanpiac 2012 első félévében stagnált, és javulásra utaló jelek a második félévre vonatkozóan sem észlelhetők. • Budapest kiskereskedelmi piacát továbbra is a kiskereskedők részéről mutatkozó erőteljes kereslet és forgalom jellemezte. A bérlők - Budapesten és néhány fontos alpiacon is – szintén nagyon aktívak voltak. Vidéken továbbra sincs nagy mozgás, mivel a piaci szereplők a fővárosra koncentrálnak. Az élelmiszer-kiskereskedelem tovább bővül, de ez a tendencia elsősorban a kisebb belvárosi üzletek és a későig nyitva tartó vegyesboltok számának növekedésében nyilvánult meg; hipermarketek és nagyobb élelmiszer áruházak nyitására már nem került sor. Az új „big box” jellegű fejlesztések szintén leálltak, de az Electroworld és a DigiDog megszűnése miatt kiürült ingatlanok iránt erőteljes érdeklődés mutatkozott a különböző hazai háztartási elektronikai, diszkont-, drogéria-, kisállat és használtruha-üzletek részéről, bár ezek alacsonyabb bérleti díjra kötöttek szerződést. .

1,0

KERESLET ÉS KÍNÁLAT 0,5

• 2012 első félévében a piaci szereplők továbbra is óvatosak voltak az új nyitások

tekintetében. Az uralkodó hangulat miatt az ügyletek megkötése és a fejlesztések kivitelezése hosszabb időt vett igénybe, mint a válság előtti években.

0,0

• A hazai fogyasztás nem mutatott jelentős változást. A hivatalos statisztikák szerint a Specializálódott bevásárló központok területe Tradícionális bevásárló központok területe Forrás: Colliers International

BÉRLETI DÍJAK

forgalmi adatok a 2012 januártól áprilisig tartó időszakban stagnáltak az előző évi számokhoz képest, áprilisban pedig 2,7%-kal csökkentek (éves alapú összehasonlítás tekintetében). Az első három hónapban megfigyelt fokozatos növekedést visszaesés követte.

• A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) szerint a kiskereskedelmi árbevétel január és

április között 0,7%-kal csökkent az előző év hasonló időszakához képest, ugyanakkor 2012 első félévében erőteljes növekedés volt megfigyelhető néhány, a kiskereskedelmi ingatlanpiac szempontjából fontos szegmens, így a kozmetikumok (+10,8%), valamint a ruházat és a lábbelik (+4,4%) esetében.

€/m2/hó

• Január és június között a Balaton mentén fekvő Siófokon található Sió Plaza volt az

200

egyetlen újonnan megnyíló bevásárlóközpont. A júniusban átadott, az Erste Real Estate fejlesztésében megvalósuló, 17.000 m² alapterületű létesítmény 70%-os telítettséggel nyitott. Bérlői között megtalálható a H&M, a Deichmann, a Sony, az Alexandra, a DM és a Coop is.

150

• Kevés új bevásárlóközpont van készülőben. A WING fejlesztésében épülő 8.500 m²-es

Hegyvidék Center a XII. kerületben található, és várhatóan 2012 októberében elkészül a budapesti Árkád bevásárlóközpont 20.000 m²-es bővítése is. A Futureal Etele térre tervezett városközpontja szintén megkapta az előzetes építési engedélyt, de átadása 2015-nél korábban nem várható.

100

50

• Magyarországon számos üzlet bezárt az elmúlt évben, ugyanakkor új márkák, például a Moncler, az Hublot, a North Face és a Breitling is megjelentek a piacon, mások, így a H&M, a C&A és a Deichmann pedig terjeszkedtek, hogy felkészüljenek egy esetleges piaci fordulatra.

0

• A bevásárlóközpontok, például a MOM Park, a WestEnd City Center, az Aréna Plaza Legmagasabb bevásárló utcai bérleti díj Legmagasabb bevásárló központi bérleti díj Forrás: Colliers International

és az Árkád jó félévet zártak, és új márkákkal bővítették bérlőik sorát. A közepes méretű üzletházak kisebb mértékben nőttek, és néhányban az üzletzárások száma meghaladta az új üzletnyitásokét.

• Bizonyos élelmiszer üzletláncok, így a Spar, a Penny Market és az Aldi a Károly körút

és a Rákóczi út mentén nyitottak üzleteket a kintebb fekvő területek helyett, ezzel javítva a gyakran rossz állapotban levő utcák külső megjelenésén. A DM és a Rossmann drogérialánc szintén az ország teljes területén bővítette központi elhelyezkedésű üzletei számát.

• A bankok csökkentették fiókjaik számát, a tárgyidőszakban mintegy 100 egység került bezárásra. E tendencia különösen látványos volt a vidéki városokban, ahol olyan esetekben is zártak be bankfiókok, amikor a bérlő a hosszú távú szerződések rendelkezései értelmében köteles továbbra is bérleti díjat fizetni.


INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012 MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | KISKERESKEDELMI PIAC

Kiskereskedelmi piac KERESLET ÉS KÍNÁLAT (FOLYT.) KERESKEDELMI FORGALOM ÉS A GDP (VÁSÁRLÓERŐ PARITÁSON)

€/m2/hó 10% 8% 6% 4%

• Budapest legfontosabb bevásárló utcái, a Váci utca és az Andrássy út továbbra is népszerűnek bizonyultak a kiskereskedők, különösen a luxusmárkák körében. Ezekben az utcákban folytatódott az erőteljes aktivitás, és új bérlők érkeztek, például a North Face, a DM és az Hublot. A Moncler és a Breitling szintén szerződést kötöttek új üzletekre. A Váci utcában a Jackpot nyitott új boltot, és a közeljövőben megjelenik itt a Reserved, a Claire’s, a GEOX és a KFC is. Rajtuk kívül más nemzetközi márkák is fontolgatják Váci utcai üzlet nyitását az év második felében vagy 2013 elején.

2%

• Az Andrássy út átmenő forgalma növekedésének köszönhetően 2012 első felében

0%

kevesebb kiadó üzlethelyiség maradt. A bérleti díjak az idén ugyan jelentős mértékben visszaestek, de jövőre ismét várható az emelkedésük. Szintén biztató jel az Andrássy út számára, hogy a jelenleg épülő Il Bacio di Stile luxusáruház további területet vásárolt egy szomszédos épületben, így összterülete 3.200 m²-ről 5.000 m²-re nőtt.

-2% -4% -6%

• A tárgyidőszakban már mutatkoztak az országgyűlés által tavaly elfogadott plázastop

-8%

Kereskedelmi forgalom (éves változás, %) GDP változás (vásárlóerő paritáson)

Forrás: KSH, Focus Economics

törvény első eredményei. A jogszabály rendelkezései értelmében minden 300 m²-t meghaladó új kiskereskedelmi fejlesztéshez egy központi bizottság jóváhagyása szükséges. A bizottság kisebb, központi elhelyezkedésű épületek felújítását is érintő fejlesztések esetében kivételt tett, de a Penny Market és a Metro új egységeire nem adott engedélyt. A 2012 első félévében benyújtott 82 kérelemből 38 kapott felmentést az építési tilalom alól.

BÉRLETI DÍJAK

• Az elmúlt évek során tapasztalt tendenciának megfelelően a magyarországi kiskereskedelmi egységek bérleti díjai továbbra is vonzóan alacsonyak maradtak, bár a legjobb kiskereskedelmi helyek esetében nem változtak, sőt, esetenként növekedtek is.

• A bérleti szerződések időtartamát és feltételeit illetően nincs összhang a bérlők, a fejlesztők és a tulajdonosok között. A bérlők nem szívesen kötöttek hosszú távú szerződést, rövidebb (esetenként egy éves) bérleti időtartamra törekedtek, illetve egy vagy két év után a szerződés megszüntetését biztosító klauzula beiktatását kérték. Ezzel szemben a kiskereskedelmi ingatlanok finanszírozást igénylő fejlesztőitől a bankok hosszú távú bérleti szerződéseket vártak el, míg a tulajdonosok hároméves időtartamra törekedtek.

KILÁTÁSOK

• 2012 második felében több új üzleti is nyílik majd, de a kiskereskedelmi forgalom kilátásai továbbra sem ígéretesek, mivel rövidtávon nem várható fellendülés; jelentős élénkülés valószínűleg 2013 második felében vagy 2014-ben következik majd be. Ha az európai és a magyar általános gazdasági környezet javulása növeli a fogyasztói bizalmat, a kiskereskedelmi piac kilátásai is megváltozhatnak.

• Az Echo Investment fejlesztésében a Bosnyák téren épülő Mundo Városközpont felmentést kapott, így elkezdődhetnek az építési engedéllyel rendelkező projekt munkálatai. A fejlesztő jelenleg a 37.000 m² alapterületű projekt finanszírozásához előfeltételként előírt előbérleti szerződések megkötésére törekszik, és az átadás időpontját provizórikusan 2015-ben jelölte meg.

• A legnagyobb kiskereskedelmi fejlesztési potenciállal a Budapest belvárosában felújított területek, a Vörösmarty tér, a Károly körút és az Erzsébet tér rendelkeznek, de ha a főváros nem javít a parkolási helyzeten, nehéz helyzetbe kerülhetnek.


SZÁLLODAPIACI ÁTTEKINTÉS | 2012 ELSŐ FÉLÉV | MAGYARORSZÁG

Szállodapiac

Főbb szállodai mutatók* Szállodák száma

983

Szállodai szobák száma

56 689

Szobakihasználtság

42,8% (+0,2%)

Átlagos bruttó szobaár

14 593 Ft (+3,7%)

RevPAR

6 250 Ft (+4,3%)

PIACI KÖRNYEZET

* 2012 első félév, () előző év azonos időszaka Forrás: KSH

SZÁLLODAI VENDÉGEK SZÁMA (MILLIÓ)*

2012 első félévében a szállodák 4%-os vendég illetve 6%-os vendégéjszaka szám növekedést regisztráltak az előző év azonos időszakához képest. A 4-csillagos szállodák továbbra is kiemelkedően teljesítettek (15%-os vendégszám növekedés), míg a háromés ötcsillagos egységek a fenti mutatók tekintetében inkább csak stagnáltak. Az igazsághoz hozzá tartozik, hogy a hosszú évek óta tartó vendégszám növekedés a négycsillagos kategóriában a kínálat jelentős bővülésének is köszönhető. A szobakihasználtság növekedése 2010-től indult el újra, de még mindig a 2007-es szint alatt van. Az ötcsillagosok stagnáló teljesítményében valószínűleg közrejátszott a MALÉV leállása miatti üzleti utazók kiesése, valamint a tavalyi EU elnökség pozitív hatása. Az összes bruttó árbevétel 7%-al nőtt, amiben szerepet játszhat a tavalyihoz képest gyengébb forint/euró árfolyam is.

3,0 2,5

Tranzakciók

2,0

Magyarországra az ingatlanpiaci válság előtt sem voltak jellemzőek a hotel tranzakciók, az utóbbi időben ugyanakkor három felsőkategóriás szálloda is vevőre talált Budapesten. Az Intercontinental, Gresham és LeMeridien szállodák vevői egyaránt arab tulajdonosi hátterűek voltak.

1,5 1,0 0,5

Fejlesztések

0,0

Külföldi vendégek

Belföldi Vendégek

* Adott év első félév Forrás: KSH

KIHASZNÁLTSÁG ÉS SZOBAÁR* Kategória

Egys.

Kihasz.

Szobaár

5-csillag

21

59,8%

€112

4-csillag

249

49,3%

€48

3-csillag

488

35,8%

€32

* 2012 első félév Forrás: KSH

Vidéken főleg uniós forrásból felújított illetve kibővített, többnyire kevés szobával rendelkező szállodákat adtak át. A nagyobbak közül az ETO Park Hotel nyitása történt nemrég, jövőre pedig a kecskeméti Sheratoné várható. Budapesten a Mellow Mood újabb három szállodát ad át, melyek közül az ötcsillagos Buddha Bár Klotild Palace és a négycsillagos Estilo Fashion Hotel már megnyitott, a Hősök terén található Mirage Fashion Hotel pedig nyitás előtt áll. Szintén új átadás a belvárosi négycsillagos Zenit Hotel 97 szobával, a Park Inn by Radisson Váci úti egységének nyitása pedig ősszel várható. Továbbra is kérdéses a Rácz Hotel régóta húzódó megnyitása bár ennek az ügye végre rendeződni látszik.

VENDÉGÉJSZAKÁK, KIHASZNÁLTSÁG A külföldi vendégéjszakák száma a szállodákban 10%-al nőtt, míg a belföldieké egy százalékkal. A szobafoglaltság 42,8% volt, ami mindössze 0,2 százalékponttal magasabb mint az előző év azonos időszakában. Budapesten a vendégéjszakák száma összességében 8%-al emelkedett, mig a balatonon stagnált.

SZOBAÁR, BEVÉTELEK

SZÁLLODANYITÁSOK BUDAPESTEN Szálloda neve

Kat.

Szobák

Prater Residence

3*

24

Palazzo Klotild

5*

102

Estilo Fashion Hotel

4*

70

Zenit Hotel Budapest

4*

97

Forrás: Colliers gyűjtés

Az átlagos szobaár a január – júniusi időszakban 33 000 Ft, 14 200 Ft és 9 400 Ft volt az öt-, négy-, és háromcsillagos szállodákban. Ez mindhárom kategóriában emelkedést jelent, a legnagyobbat 10%-ot az ötcsillagos kategóriában. A szállodák bruttó szállásdíjbevétele összességében több mint 9%-al emelkedett.

ELŐREJELZÉS Az eddigi jelek az év első félévére vonatkozóan bíztatóak, elsősorban a külföldi vendégeknek köszönhetően. A belföldi turizmus amúgy is a nyári hónapokkal erősödik meg, így talán az eddigi stagnálás után az is emelkedésnek indulhat, akár a már kibocsájtott SZÉP kártyák felhasználásának köszönhetően. A már elindult szállodafejlesztések lassan kifutnak, banki finanszírozás hiányában pedig uniós támogatás mellet sem nagyon indulhatnak új fejlesztések. A kínálat bővülése ezzel lelassul (nem beszélve a nehéz helyzetbe került bezáró szállodákról) teret nyitva ezzel a jelenlegi kínálat jobb kihasználtságához.


INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012 MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG | FENNTARTHATÓ ÉPÜLETEK

Fenntartható épületek

Minősített zöld irodaterületek Teljes állomány*

240 000 m2

Kihasználatlanság**

10%

Átlagos kínálati bérleti díj

13 €/m2/hó

* A minősített egyéni irodaterületeket és az üzemeltetésre nyert minősítést is magában foglalja ** Az alacsony kihasználatlanság részben a saját használatú valamint az utólagosan minősített épületeknek is köszönhető

ÁLLOMÁNY MEGOSZLÁSA A MINŐSÍTÉS TÍPUSA SZERINT

7% 3% 34% 28%

240 000 m2

28%

BREEAM ÚJ ÉPÜLETEKRE (6)

PIACI KÖRNYEZET Budapesten 2009 óta jelentősen visszaesett az újonnan épített irodák száma, azonban az mindenképp pozitívan értékelhető, hogy az építés alatt álló, valamint a közeljövőben épülő projektek mindegyike valamelyik zöld minősítés megszerzését tűzte ki célul. A már átadott és minősített, vagy jelenleg minősítés alatt álló épületek tekintetében is jól áll a főváros, számításaink szerint 240 000 négyzetméternyi ilyen irodaterület található Budapesten. Ez a teljes modern irodaállomány 7,5 százaléka, mely a várható új kínálattal együtt 2014-re eléri a 10 százalékot. A két legelterjedtebb minősítési rendszer, az angol hátterű BREEAM, valamint az amerikai LEED-et vizsgálva kiderül, hogy Budapesten irodaterületre vetítve valamivel az előbbi használata gyakoribb. Hasonló a helyzet, ha az építés alatt álló vagy hamarosan induló fejlesztéseket vizsgáljuk, ugyanis 2014 végéig négy BREEAM és két LEED minősített épület átadását várjuk, mely összesen 112 000 négyzetméternyi új zöld irodaterületet jelent. Az irodaházak mellett a bevásárlóközpontoknál is megjelentek a zöld fejlesztések. Első képviselőjük itthon a Campona és a Pólus Center bevásárlóközpontok, melyek az elsősorban az üzemelést díjazó BREEAM In-Use „Good” minősítést szerezték meg. A nemrégiben átadott szegedi Árkád bevásárlóközpont a német DGNB arany fokozatát kapta, míg a most épülő XII. kerületi Hegyvidék Üzletközpont megszerezte a BREEAM „Very good” előminősítést. Ipari ingatlanok és hotelek esetében is megszerezhető a minősítés, azonban ezeknél az ingatlanoknál egyelőre nem olyan gyakori a minősítés megszerzése, mint irodaházaknál vagy bevásárlóközpontoknál. Ugyanakkor már itthon is van környezettudatos ipari ingatlan, a ProLogis Park BudapestSziget egyik épülete szerzett szintén BREEAM In-Use minősítést.

BREEAM ÜZEMELŐ ÉPÜLETEKRE (4)

A MINŐSÍTÉSEK TÍPUSAI, HAZAI PÉLDÁK

LEED ÚJ ÉPÜLTEKRE (3)

Mindkét minősítő rendszernek több altípusa van, ezekből hazánkban három terjedt el igazán.

LEED ÜZEMELŐ ÉPÜLETEKRE (1) LEED SAJÁT IRODATERÜLETRE (4) (): egységek száma Forrás: Colliers International

MINŐSÍTETT ÉPÜLETEK MAGYARORSZÁGON TÍPUS SZERINT*

3%

34%

63%

IRODA (18) KISKERESKEDELEM (3)

Egyik ilyen típus az újépítésű épületekre alkalmazható (LEED for New Construction vagy Core&Shell; BREEAM Europe Commercial), ahol már a tervezésétől kezdve együttműködnek a különböző szakágak az épület környezettudatossága érdekében. Az első ilyen LEED minősítést az Infopark „E” épülete szerezte, amit hamarosan a K&H bank irodaháza, a Skanska Green House, valamint a Nordic Light fejlesztése követhet. BREEAM épületek közül a K3 irodaház vagy az Officium említhető a legutóbbi átadások között, ezeket a Váci Greens, a K4, az Eiffel Palace, valamint a Váci Corner követi majd. Vannak a már létező épületekre megszerezhető minősítések (LEED for Existing Building O&M; BREEAM In-Use), melyek az ingatlan adottságai mellett leginkább annak üzemeltetésre koncentrálnak. Az ilyen típusú épületek többek között nagy hangsúlyt fektetnek a szelektív hulladékgyűjtésre, energia- és víztakarékosságra, a vegyszerek használatának csökkentésére, újrahasznosított anyagok használatára a működés során. A BREEAM minősített épületek ebben a kategóriában a Corvin Irodák első üteme és a Gateway Office Park voltak, a kategória első LEED épülete pedig a Váci33 irodaház lesz várhatóan még ebben az évben. A rendszerek megengedik az egy épületen belül a saját iroda vagy kereskedelmi terület minősítését is (LEED for Commercial Interiors). Ez a kategória rendszerint új bérlői terület kialakítása vagy jelentősebb átalakítása esetén alkalmazható. Felépítése nagyon hasonlít az új épületeknél alkalmazott minősítésre, azzal a különbséggel, hogy csak a bérlői területen belüli kialakítást kell figyelembe venni. Arany minősítést kapott a Skanska ingatlanfejlesztő és a Bank Center menedzsment saját irodájára. Közép-KeletEurópában elsőként szerzett Platinum minősítést a Citibank Arena Cornerben található globális szolgáltató központja a Colliers International közreműködésével.

IPARI (1) (): egységek száma * Bérelhető terület alapján Forrás: Colliers International


Fontos megemlíteni az egyes minősítéseken belüli fokozatok jelentőségét. Egy BREEAM „Pass” kategóriába tartozó épület tekintetében a 100 pontos kritérium rendszer 30%-át kell teljesíteni, míg LEED „Platinum”-nál vagy BREEAM „Outstanding”-nél ez 80 ill. 85 pont. A pontrendszer és a fokozatok összehasonlíthatóvá teszik a zöld épületeket egymással, és jellemzik azok környezettudatosságának mértékét.

INGATLANPIACI JELENTÉS | 2012. MÁSODIK FÉLÉV | MAGYARORSZÁG

COLLIERS PIACKUTATÁS

522 iroda 62 országban 6 kontinensen

A piacismeretben élen járó Colliers Piackutatási Csoport értékes információkkal segíti ügyfeleit üzleti döntéseik meghozatalában. A Colliers International piacelemzői minden ingatlantípus esetén többszintű, az adatgyűjtéstől az átfogó piaci elemzésig terjedő támogatást nyújtanak.

• 116 millió négyzetméter kezelt ingatlan

Munkatársaink következetesen definiált alapvető ingatlanpiaci paraméterek alapján rendszeres adatgyűjtést végeznek az EMEA térségen belül Közép- és Kelet-Európában, Délkelet-Európában és Oroszországban. Ezen információkat folyamatosan karbantartjuk és frissítjük, így munkatársaink bármikor tudnak elemzéseket készíteni a régió fontos piacainak keresletéről, kínálatáról, bérbeadásairól, árazásáról, illetve a tőkepiacok, valamint az iroda-, ipari ingatlan- és kiskereskedelmi piacok ügyleti adatairól. Közép- és Kelet-Európa, Délkelet-Európa és Oroszország legtöbb piacán az irodapiacra vonatkozó fogalmak megegyeznek a Közép- és Kelet-európai Ingatlanpiac-kutatók Szövetsége definícióival. A Szövetség – melynek a Colliers alapító tagja – azzal a céllal jött létre, hogy biztosítsa az egységes kutatási módszerek használatát, illetve átláthatóbbá és megbízhatóbbá tegye a régió ingatlanpiacairól készülő elemzéseket. A rendszeres jelentéseinkben használt alapvető mutatók definíciói az alábbiak:

• Több, mint 12.300 szakember

ALAPVETŐ MUTATÓK DEFINÍCIÓI

EMEA: 118 Egyesült Államok: 147 Kanada: 37 Dél-Amerika: 19 Ázsia: 36 Ausztrália/Új Zéland: 165 • 49 milliárd euró tranzakció • 76.000 tranzakció évente • 1,3 milliárd euró éves bevétel

• Legmagasabb nettó effektív bérleti díj: a fizetendő nettó bérleti díj, amely a kiemelt Colliers Magyarország Kft.

Budapest Csörsz utca 41. H-1124, Magyarország [email protected] www.colliers.hu TEL +36 1 336 4200 FAX +36 1 336 4201

ÉRTÉKBECSLÉSI, TANÁCSADÁSI ÉS PIACKUTATÁSI ÜZLETÁG IGAZGATÓ Balla Ákos Igazgató Csörsz utca 41. H-1124 Budapest, Magyarország [email protected] TEL + 36 30 991 8509 FAX + 36 1 336 4201 www.colliers.hu

Ezen piaci jelentést a Colliers International kizárólag reklámtevékenység és általános tájékoztatás céljából készítette. A Colliers International semmilyen kifejezett vagy hallgatólagos garanciát, kötelezettséget vagy szavatosságot nem vállal az itt szereplő információk tekintetében, korlátozás nélkül ideértve a jelentés tartalmára, pontosságára és megbízhatóságára vonatkozó szavatosságokat. Érdekelt harmadik feleknek javasoljuk, hogy az információk pontosságának megítélésére végezzék el saját vizsgálataikat. A Colliers International egyértelműen kizárja a jelen dokumentumból származó ráutaló vagy hallgatólagos feltételeket és szavatolásokat, illetve az ezekből eredő veszteséggel és kárral kapcsolatos minden felelősséget. Ez a kiadvány a Colliers International©2011 szerzőijogvédett tulajdona. Minden jog fenntartva.


épületek normál bérleti díja és a felmérés időpontjában kínált bérletidíj-mentes időszak és/vagy kialakítási hozzájárulás ellenértéke különbözetének felel meg.

• Átlagos kínálati bérleti díj: az átlagos nyíltpiaci bérleti díj szintje, amely a kereslettel arányosan, számos különböző helyen található A, illetve B kategóriás irodára kötött ügyletek adatai alapján a felmérés időpontjában várható. A raktáringatlanoknál feltüntetett bérleti díjak az A kategóriás épületekre érvényesek.

• Teljes spekulatív állomány: beletartozik az összes A és B kategóriás irodaépület bruttó bérbe adható területe. A raktáringatlanok esetében csak az A kategóriás ingatlanok számítanak bele. A kiskereskedelmi ingatlanok állományát az ICSC1 szabványainak megfelelően állapítjuk meg.

• (Aktív) Fejlesztés alatt álló állomány: a felmérés időpontjában folyamatban levő új fejlesztések, illetve nagyobb felújítás / átépítés alatt álló meglevő ingatlanok teljes bruttó bérbe adható területe.

• Inaktív fejlesztés alatt álló állomány: olyan ingatlanok teljes bruttó bérbe adható területe, amelyek esetében fejlesztési, illetve nagyobb felújítási / átépítési munkálatok voltak folyamatban, de a felmérés időpontjában már legalább 3 hónapja szüneteltek.

• Üres terület: A teljes spekulatív állomány definíciója szerinti épületekben fellelhető teljes bruttó bérbe adható, fizikailag üresen álló és azonnal beköltözhető terület, amelynek bérbeadása, illetve értékesítése céljából a felmérés időpontjában aktív marketingtevékenység folyik.

• Bérleti tranzakciók: A felmérés tárgyidőszaka során bérbe adott vagy értékesített teljes bruttó bérbe adható alapterület, amely az alábbi kategóriákból áll össze: fejlesztés előtt, átadás előtt, új bérlemény, bővülés, megújítás/újratárgyalás, albérlet, illetve értékesítés-visszalízingelés.

www.colliers.com

Accelerating success.

MAGYARORSZÁG INGATLANPIACI JELENTÉS MÁSODIK FÉLÉVES PIACI JELENTÉS Accelerating success

Recommend Documents