Office Market Report. H Nederland

Office Market Report H1 2014 | Nederland

Nederland • Voor het derde jaar op rij is het opnamevolume in het eerste half jaar gedaald ten opzichte van het vorige jaar. Het opnamevolume ligt in 2014 met 374.000 m² bijna 7% lager dan in het voorgaande jaar.

00

00

00

00 0

• De vijf in dit rapport behandelde steden zijn goed voor in totaal 50% van de totale opname in de eerste zes maanden van 2014. Naast deze steden is het opnamevolume in Amersfoort en Breda ook relatief hoog door transacties van respectievelijk Friesland Campina (10.000 m² kantoorruimte) en het UWV (9.700 m²).

Opname per sector 2014 (in m²) 1%

7% 10%

11%

• Er vonden drie transacties van boven de 10.000 m² plaats te weten ING Bank (23.500 m²), PVH Europe (13.000 m²) en de Nationale Politie (12.000 m²). Het gemiddelde opgenomen metrage is 1.576 m² kantoorruimte. 12%

• Meer dan een kwart van de opname is door de publieke sector gerealiseerd. Hierbij is het reorganiserende UWV met drie transacties (totaal 17.000 m²) verantwoordelijk voor het grootste ‘08 gedeelte ‘09 van‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 de opname. • Het aanbod in Nederland is, ondanks de dalende vraag, met 7,2 miljoen m², stabiel gebleven in het eerste halfjaar van 2014. Beperkte nieuwbouw en de vele transformaties zorgen er voor dat het aanbod nauwelijks stijgt.

00

20

19%

14%

Public Services Business & other services TMT Production & construction Financial Services Wholesale & retail trade, hotel & catering Other Transport & tourism

40

60

80 0

‘08

‘09

‘10

‘11

2.000

‘12

‘13

‘14

Opname 2008-2014

Aanbod 2012-2014 7.400

1.500

7.300

50

1.000

7.200

25

500

7.100

‘08 0 x1.000 m2

00

75

‘09

‘10

‘11

‘12

‘13

‘14

Opname H1 Opname H2

Nederland

‘12 0 x1.000 m2

50 400

25 0

‘08320 ‘09

1.500

‘10

‘11

‘12

‘13

‘14

1.450

240

2

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

160

1.400 1.350

‘12

‘13

‘13

‘14 Medio Ultimo

Nederland a7

a28

Amsterdam

10 Den Haag Gemiddeld

a4

P.5 € 145

3

2

Gemiddeld

Gemiddeld

€ 180

1 a1

a2

a50 4

a12

6

Utrecht

7 Rotterdam

a1

P.8

Gemiddeld

P.7

a28

P.4

€ 145

a27

€ 140

a2

5

9 8 Eindhoven Gemiddeld

P.6 € 125

a2

Snelweg

Provinciegrens

Top 10 kantoortransacties Nederland H1 2014 Gemeente

Gebouwnaam

Adres

M²

Gebruiker

Amsterdam

Haarlerbergpark

Haarlerbergweg 13-23

23.500

ING Bank

Amsterdam

Porcellis

Danzigerkade

13.000

PVH Europe t.b.v. Calvin Klein

3

Den Haag

De Artillerie

Kanonstraat 1

12.000

Nationale Politie

4

Amersfoort

Between

Smallepad 32

9.954

FrieslandCampina

5

Breda

-

Chasséveld 17

9.706

UWV

6

Leusden

-

Storkstraat 12

9.585

Achmea

7

Rotterdam

Central Post Office

Delftseplein 27-33

9.000

LyondellBasell

8

Eindhoven

Gebouw SFH

Kastanjelaan

7.000

Amazon Liquavista

9

Heusden

R&D Wartsilla

Spoorlaan

6.800

Wärtsilä

10

Amsterdam

5Keizers

Keizersgracht 271-287

5.920

TravelBird Nederland

3

1 2


E-19

7,100

Nederland

500 ‘12

0

‘12

‘13

‘13

‘14

0

Amsterdam

‘08

‘09

‘10

‘11

‘12

‘13

Opname 2008-2014

1,500

400 7.400 320

1,450

• De opname is in de eerste helft van 2014 met circa 19% gestegen ten opzichte van een jaar eerder, totaal is er 105.000 m² opgenomen in 2014.

7.300 240

1,400

• In het deelgebied Zuidoost ligt de opname het hoogst in de eerste zes maanden van 2014. Dit komt voornamelijk doordat de grootste transactie 1,350 in de regio Amsterdam sinds 2012 hier plaats vond: ING nam 23.500 m² kantoorruimte op in Zuidoost. De bank stoot wel kantoorruimte elders in ‘12 ‘12 ‘13 ‘13 ‘14 Amsterdam 0 de regio af. Nederland • Naast ING was er de transactie van PVH Europe (13.000 m²) in de Amsterdamse Houthavens, hier wordt het modecluster na eerdere vestigingen van oa. Diesel, Desigual en Gaastra versterkt.

7.200 160 80 7.100

‘08 0 ‘122 0x1.000 m

‘12

‘10

‘11 ‘13

‘12

‘13 ‘14 ‘13 ‘14 Opname H1 Opname H2

Aanbod 2012-2014

1.500 125 100 1.450 75

• Het aanbod kantoorruimte is stabiel gebleven in de Amsterdamse regio 700 in het eerste halfjaar. Nieuw aanbod is vooral te vinden in Amsterdam 650 voormalige pand van de Dienst Belastingen aan het Zuidoost zoals het ‘12 ‘12 ‘13 ‘13 ‘14 Bijlmerplein (15.000 m²). Den haag 0

‘09

150

900 is dankzij de ING transactie met een kwart van het • De financiële sector volume de grootste 850 aanjager van de stijging van de opname. Media en Tech bedrijven zijn wederom aanwezig, zij hadden een aandeel van 20% van de opname. Onder800 andere Travelbird en Booking.com hebben kantoorruimte aangehuurd. 750

1.400 50 25 1.350 0

Amsterdam

‘08

‘09

‘12

0

‘10 ‘12

‘11

‘12

‘13

‘13 ‘13

x1.000 m2

280

800 40 750

3x

1%

240

0

‘12

‘12

‘13

‘13

650 0 0

‘14

Den haag

a8

‘08 ‘12

‘09

‘12

a10 ‘10

900 850

€ 215

q

Gemiddeld € 145

q

Laag

€ 90



20%

‘13

‘14 ‘14

€ 295 

Laag

€ 155 

a10 200 300

a10

Zuidas260

800

Hoog

240 € 305 Gemiddeld

a4

‘13

‘13

Laag

Schiphol e.o. Hoog

‘14

€ 325  Eindhoven

Gemiddeld € 150

100 € 340

q

p

50 € 225 p 220 ‘08 ‘12 0 0

Zuidoost

‘09 ‘11q Hoog‘12 ‘10€ 185 ‘13 Gemiddeld € 145

q

Laag

q

€ 95

|  | q

480

150 Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden 900 125

460

100 850

€ 80

‘12 ‘13 ‘13

a2 p




75 800 50

a1

p

Laag

440

‘13

280 150

19%

Financial services 750 TMT Rotterdam ‘12 Wholesale & retail trade, ‘12 hotel & catering 0 Business & other services Production & construction Public services Other 500 Transport & Tourism

‘12

Gemiddeld € 220 

Sloterdijk e.o. Hoog

‘11 ‘13

Centrum Hoog

18%

4

Medio Ultimo

20 700

26%

220

Eindhoven

‘14

60 850 Huurprijzen per deelgebied

Opname per sector 2014 (in m²)

15%

‘14

80 900

300

260

‘14

‘14 ‘14

1,350

Amsterdam

80 7,100 ‘12

0

‘12

‘13

‘13

‘14

0 0

Nederland

Den Haag 900

150

850

1,500 125

700 Centraal Station presteert al drie jaar op rij zeer stabiel, • Het gebied rondom in 2014 is het weer één van de best presterende gebieden in de regio Den 650 Haag. ‘12 ‘12 ‘13 ‘13 ‘14 Den haag 0 • De Nationale Politie zorgt voor de grootste opname in de regio Den Haag Amsterdam in de eerste zes maanden van 2014. Deze nieuwe organisatie is ontstaan door het opheffen van de regionale korpsen en zal zich vestigen in het kantoorgebouw De Artillerie (12.000 m²).

• Als regeringsstad 300staat Den Haag bekend om de vele publieke organen die hier zijn gevestigd, in de opnamecijfers van 2014 zijn de publieke diensten 280 met 63% dominant. • Mede door het 260 relatief hoge opnameniveau in 2013 is het aanbod medio 2014 met ruim 6% gedaald. Er wordt veel kantoorruimte gesloopt of getransformeerd zoals in WC Leidsenhage waar het kantoorgedeelte 240 verdwijnt. Door de afstootopgave van de Rijksoverheid hangt er echter nog wel veel aanbod220 boven de markt. ‘12

0

‘12

‘09

‘12

‘10

‘11 ‘13

‘12

‘13

‘13

‘13

75 1,400 50 25 1,350

‘08 0 ‘122 0x1.000 m

Den haag

‘09

‘10

‘11

‘12

‘12

‘13

‘13

850 60 800 40 750 700 20 ‘08 ‘12

‘09

‘12

‘10

‘11 ‘13

‘12

‘13

‘13

‘14 ‘14

Medio Ultimo

200 300

Opname per sector 2014 (in m²) 850

Huurprijzen per deelgebied 280 150 260 100

1%

240

Statenkwartier

750 2%

Rotterdam 0

Hoog

‘12

‘12

‘13

‘13

‘14

Eindhoven

50 € 165 220

q

Gemiddeld € 140  Laag

€ 125

0 0

‘08 ‘12 q

‘09 ‘12 ‘10

Beatrixkwartier Hoog

26%

€ 215

‘11 ‘13

‘12 ‘13 ‘13

‘14 ‘14

p

Gemiddeld € 180  Laag

500 63%

Hoog

€ 225 

Laag

€ 125 

900

125 q Gemiddeld € 165

460

100 850

a12

75

440 Public services 420 Business & other services Utrecht ‘12 Other 0 Production & construction TMT Financial services

a4

€ 125 

CS / Voorhout150

480

Rijswijk

800 50 ‘12

‘13

‘13

‘14

Rotterdam

25 750 0 0 a4

p


Hoog

‘08 ‘12

€ 150 

Gemiddeld € 110



Laag



‘09

‘10

‘12

|  | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden 500

480

5

‘14

‘13Opname‘14 H1 Opname H2

Aanbod 2012-2014

80 900

650 0 0

‘14

900

5%

‘14 ‘14

100 1,450

x1.000 m2

3% 800

‘13

Opname 2008-2014

• De eerste helft van 800 2014 is in de regio Den Haag met een opname van 45.000 m² beduidend minder goed verlopen dan de eerste helft van 2013. Ook in 2012 was750 het volume een stuk hoger.

Eindhoven

‘08 ‘12

460 440

€ 70

‘11

‘13

‘12

‘13 ‘13

‘14 ‘14

25 1,350

650

Den haag

0

‘12

‘12

‘13

‘13

‘14

0

Amsterdam

0

Eindhoven

‘08

‘09

‘12

‘10

‘11

‘12

‘12

‘13

‘13 ‘13

‘14 ‘14

Opname 2008-2014 80 900

300 280

850 60

• Voor het tweede jaar op rij is het opnamevolume in H1 met circa 17.000 m² 260 hoger dan het voorgaande jaar in Eindhoven.

800 40 750

• Eindhoven West heeft het hoogste opnamevolume in het eerste half jaar 240 sinds 2011, ook het centrum van Eindhoven deed het goed.

700 20

220 • De grootste transactie vond plaats in Strijp-S waar Amazon Liquavista ‘12 ‘13SFH. Fontys ‘13 ‘14 7.000 m² kantoorruimte huurde ‘12 in gebouw Hogescholen Eindhoven 0 huurde 5.600 m² kantoorruimte in het voormalig Philips gebouw de Witte Den haag Dame.

650 ‘08 0 ‘12 0x1.000 m2

‘09

‘12

‘10

• De technologische sector is met 60% de grootste partij, hiermee bevestigd Eindhoven wederom zijn sterke positie in deze sector.

‘11 ‘13

‘12

‘13 ‘14 ‘13 ‘14 Opname H1 Opname H2

Aanbod 2012-2014

• Het aanbod van900 kantoorruimte is met circa 5% gestegen tot 281.000 m². Deze stijging is voornamelijk veroorzaakt doordat er bijna 9.500 m² extra kantoorruimte in aanbod is gekomen in de Kennedytoren waar 850 het contract van de gemeente Eindhoven afloopt.

200 300 280 150 260 100

800

240 750

Rotterdam 0

50 220 ‘12

‘12

‘13

‘13

‘14

Eindhoven

0 0

‘08 ‘12

‘09 ‘12 ‘10

‘11 ‘13

‘12 ‘13 ‘13

x1.000 m2

500

150

Huurprijzen per deelgebied 100 850 a50 75

460 9%

440

800 50

420 0

Medio Ultimo

900 125

480 Opname per sector 2014 (in m²)

Utrecht

‘14 ‘14

‘12

‘12

‘13

‘13

25 750

‘14

0

Rotterdam

0

a2 34%

Eindhoven Noord Hoog

‘08 ‘12

€ 135 

Gemiddeld € 105

‘09

q

‘10 ‘11 € 65 p

Laag

‘12

‘12

‘13

‘13 ‘13

‘14 ‘14

57% Eindhoven Centrum Eindhoven West Hoog

€ 145

p

Gemiddeld

€ 120



Laag

€ 85



a2

Hoog

Laag

480

6


€ 95



460

€ 125



Gemiddeld

€ 105

p

Laag

Utrecht € 80 

420 0

‘12

‘12

a67

p

€ 190 


440

Veldhoven

TMT Public services Business & other services

Hoog

500

|  | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden

‘13 a67

‘13

a2

‘14

20

220

Eindhoven

0

‘12

‘12

‘13

‘13

650 0 0

‘14

Den haag

Rotterdam 900

300 200

850

280 150

800

260 100 240

• Het centrum van Rotterdam is nog altijd het gebied waar het merendeel van de transacties plaatsvindt. In de overige deelgebieden is de vraag 750 grotendeels weggevallen. Rotterdam ‘12 op naam ‘12 van ‘13 ‘13 • De grootste transactie staat LyondellBasell, zij‘14Eindhoven hebben 0 9.000 m² gehuurd in de Central Post Office. Ze laten echter wel 12.000 m² kantoorruimte achter in het Groothandelsgebouw. Een andere grote transactie betreft Calder Holding dat diverse vestigingen in de regio samenvoegt in het kantoorgebouw Katshoek (5.100 m²).

‘08 ‘12 0 x1.000 m2

150 900 125

• Het aanbod van kantoorruimte is medio 2014 stabiel gebleven ten opzichte 440 van ultimo 2013.

75 800 50

0

‘10

‘11 ‘13

‘12

‘13

‘13

‘14 ‘14

‘13

‘13

‘09 ‘12 ‘10

‘11 ‘13

‘12 ‘13 ‘13

‘14 ‘14

Opname H1 Opname H2

Aanbod 2012-2014

100 850

420 ‘12

‘12

50 220

500 • De zakelijke dienstverlening is in de eerste zes maanden van 2014 de sector die het meeste kantoorruimte heeft opgenomen. De productie en 480 constructie sector is de op één na grootste sector, de opname hiervan komt echter volledig 460 op naam van LyondellBasell.

‘12

‘09

Opname 2008-2014

• De eerste helft van 2014 laat het laagste opnamevolume van de afgelopen jaren zien. Vanaf 2011 is de opname in het eerste halfjaar continu gedaald.

Utrecht

‘08 ‘12

25 750

‘14

Rotterdam

0 0

‘08 ‘12

‘09

‘10 ‘12

‘11 ‘13

‘12

‘14

‘13 ‘13

‘14

x1.000 m2

Medio Ultimo

500 480 Huurprijzen per deelgebied


460 8%

3%

a13

440

Rotterdam Oost Hoog

420

Utrecht

16%

0

‘12

‘12 Laag

Hoog Laag

a20

€ 90

q

‘13

‘14

a16

€ 235 

Gemiddeld € 145

q

€‘13 100

Rotterdam Centrum 43%

a20

€ 185 

Gemiddeld € 140

q 

Capelle aan den IJssel

a4

Hoog

€ 160

Gemiddeld

€ 115

q

Laag

€ 80





30% Rotterdam Zuid

a2 Business & other services Production & construction Public services TMT Transport & Tourism


€ 225 € 135

q

Laag

€ 90





a16 a29

p

7

Hoog Gemiddeld


750

Rotterdam 0

50 220 ‘12

‘12

‘13

‘13

‘14

Eindhoven

‘08 ‘12

0 0

Utrecht

‘09 ‘12 ‘10

‘11 ‘13

‘12 ‘13 ‘13

‘14 ‘14

Opname 2008-2014

500

150

480

900 125

• De kantorenmarkt van Utrecht heeft een zeer zwak eerste half jaar gekend. 460van circa 9.100 m² was het zelfs het slechtste half jaar Met een opname sinds lange tijd.

100 850 75

440

800 50

• Het grootste gedeelte van de opname heeft plaatsgevonden buiten de traditionele kantorenmarkten in Utrecht. Bijna twee derde van de opname 420 Utrecht vond plaats in de wijk Overvecht. ‘12 ‘12 ‘13 ‘13 ‘14 0 Rotterdam • De grootste transacties waren van de VO-raad (2.400 m²) en een uitbreiding van de Belastingdienst met 2.100 m² kantoorruimte, beiden in Overvecht.

25 750

‘08 0 x1.000 ‘12 m2 0

• Mede door deze twee relatief grote transacties van publieke organen is de publieke sector met bijna 80% grootaandeelhouder in het opnamevolume van kantoorruimte in de regio Utrecht.

‘09

‘10 ‘12

‘11

‘12

‘13

‘14

‘13

‘13Opname‘14 H1 Opname H2

Aanbod 2012-2014 500

• Het aanbod in Utrecht bleef stabiel op 438.000 m². Op locaties als Papendorp en het Centrum/Stationsgebied daalde het aanbod, terwijl het in de overige locaties steeg.

480 460 440 420

Utrecht

‘12

0

‘12

‘13

‘13

x1.000 m2


‘14 Medio Ultimo

Huurprijzen per deelgebied

6%

16% Rijnsweerd/De Uithof Centrum/CS-gebied Hoog

€ 210 

Gemiddeld € 170 Laag

q

Hoog

€ 190



Gemiddeld

€ 160



Laag

€ 125



€ 130 

a27

a2 a12 Kanaleneiland Papendorp

78%

Public services Business & other services Wholesale & retail trade, hotel & catering


€ 180

Gemiddeld Laag

€ 175 

q


€ 160

q

Laag

€ 130



€ 100 

a2 Nieuwegein

p

8

Hoog

Hoog

Hoog

€ 140



Gemiddeld

€ 120

p

Laag

€ 90

p

a27


a12

Onderzoeksverantwoording Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International bestaande uit Kes Brattinga en Thijs Guinee. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via [email protected].

Regioindeling

Aanbod

De regio’s in dit rapport zijn als volgt ingedeeld:

De op de vrije markt aangeboden (Realnext) kantoorruimte vanaf 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen.

- De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer; - De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes Den Haag, Rijswijk en Leidschendam- Voorburg; - De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel; - De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes Rotterdam en Capelle aan den IJssel; - De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes Utrecht en Nieuwegein.

Opname Kantoorruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met uitzondering van contractverleningen en sale and lease backtransacties.

Huurprijs Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten.

9


485 offices in 63 countries on 6 continents United States: 146 Canada: 44 Latin America: 25 Asia Pacific: 185 EMEA: 84

€1.5

billion in annual revenue

135.8

million square metres under management

15,800

professionals and staff

Primary Authors: Kes Brattinga Head of Research | Research +31 (0)20 540 55 55 [email protected] Thijs Guinée Research +31 (0)20 540 55 55 [email protected] Contributors: Sander Halsema | Marketing Colliers International | Amsterdam Buitenveldertselaan 5 1082 VA Amsterdam | Nederland TEL +31 (0)20 540 55 55 Colliers International | Eindhoven Dillenburgstraat 25-9 5652 AM Eindhoven | Nederland TEL +31 (0)40 212 11 10 Colliers International | Rotterdam Westersingel 94 3015 LC Rotterdam | Nederland TEL +31 (0)10 511 99 55

About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 15,800 professionals operating out of more than 485 offices in 63 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked Colliers International as the second-most recognized commercial real estate firm in the world. colliers.com

Copyright © 2014 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.

Office Market Report. H Nederland

Recommend Documents