KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 RESEARCH

Amsterdam Zuidoost

• Daling opnameniveau 2011 • Aanbod en leegstand

• Huurprijzen verder onder druk • Beleggingsmarkt; Afname transactievolume • Toekomstverwachting


Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie betreft een rapportage van de kantorenmarkt in de regio “groot Amsterdam” welke tot stand komt door een zo nauwkeurig mogelijke registratie van de totale voorraad, het aanbod en gerealiseerde verhuurtransacties van kantoorruimte boven 500 m². De voorraad betreft alle gerealiseerde en in aanbouw genomen kantoren, inclusief de gebouwen die in gebruik zijn (of komen) bij een eigenaar gebruiker. Het aanbod betreft alle kantoorruimten die te huur staan. Leegstand is het gedeelte van het aanbod dat per direct beschikbaar is. Voor de vrije markt in aanbouw zijnde projecten behoren derhalve tot het aanbod en pas tot leegstand als ze opgeleverd en nog niet verhuurd zijn. Voor onze rapportage is het onderzoeksgebied verdeeld in 12 deelgebieden, zoals weergegeven in bovenstaand overzicht.


Daling opnameniveau 2011 De kantorenmarkt is nog altijd in mineur, gekenmerkt door lage opnameniveaus. Deze trend is landelijk. In de afgelopen jaren is opname de regio groot Amsterdam steeds achter gebleven ten opzichte van de hoge niveaus aan het begin van deze eeuw. Helaas vormt ook 2011 geen uitzondering op deze trend, met een opname van 237.342 m² kantoorruimte. Dit houdt een daling in ten opzichte van 2010, waar de opname nog 268.317 m² bedroeg. Het opnameniveau is daarmee in het derde opeenvolgende jaar onder de 300.000 m² gebleven. Het aantal transacties ligt hoger, namelijk op 129 ten opzichte van 102 transacties in 2010, maar sedert 2006 is het aantal transacties structureel laag. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 1.832 m² ten opzichte van 2.162 m² in 2010. Hierbij merken wij op dat de gemiddelde transactiegrootte in de regio Amsterdam in de afgelopen decennia steeds rond de 2.000 m² lag. Het grootste gedeelte van de opname van kantoorruimte in 2011 vond plaats in de deelgebieden Centrum, Zuidoost, West en de Zuidas. Grote transacties in 2011 waren de opname door Deutsche Bank van 11.000 m² in de Oval Tower aan de Entree in Amsterdam Zuidoost, alsmede de opname door TMF Group van 10.600 m² in Luna Arena, eveneens in Amsterdam Zuidoost. De grootste transactie van 2011 vond plaats in Amsterdam Centrum. Daar huurt Booking.com 12.500 m² kantoorruimte in het complex The Bank gelegen aan de Herengracht hoek Rembrandtplein. In de deelgebieden Noord, Zuid, Diemen en Amstelveen bleven de transacties beperkt (elk minder dan 3% van de totale opname). In het deelgebied Buitenveldert werd in 2011 zelfs geen enkele transactie van kantoorruimte boven de 500 m² geregistreerd.


Aanbod en leegstand De reeds jaren bestaande situatie van structureel overaanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam blijft voortduren. Hoewel er op – vooralsnog bescheiden schaal – functieveranderingen van een aantal kantoorgebouwen heeft plaats gevonden, is het aanbod van kantoorruimte in 2011 nog verder gestegen. Het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam bedraagt eind 2011 ruim 1.670.000 m², ten opzichte van 1.480.000 m² eind 2010. Hiermede heeft het aanbod in de regio Amsterdam wederom een recordhoogte bereikt. Het aanbod is het meest toegenomen in de deelgebieden Oost (56.000 m² meer), Zuidoost (34.000 m² meer) en West (24.000 m² meer). Het leegstandpercentage in Amsterdam bedroeg eind 2011 bijna 16,5% van de voorraad (6.846.000 m²) en is daarmee vrijwel onveranderd ten opzichte van eind 2010, hetgeen inhoudt dat er bijna 1.130.000 m² kantoorruimte direct te betrekken is. De hoogste leegstandspercentages zijn te vinden in de deelgebieden Buitenveldert (35%), Schiphol/Schiphol-Rijk (30%) en Zuidoost (23%). De deelgebieden Centrum en de Zuidas hebben de laagste leegstand van slechts 6,5%.


Huurprijzen Gegeven de huidige marktomstandigheden zijn, zoals te verwachten was, de nominale huurprijzen nagenoeg gelijk gebleven of is er sprake van een lichte daling. Incidenteel is er sprake van een lichte stijging, echter blijft dit beperkt tot een enkel gebouw. Bedacht moet worden dat het gepubliceerde huurprijzen betreft en geenszins gerealiseerde huurprijzen. In de markt valt waar te nemen dat, hoewel de nominale huurprijzen vrijwel gelijk blijven, de hoogte van de incentives in de vorm van huurvrije perioden en/of andere bijdragen van de verhuurder, nog steeds toenemen. De reële huurprijzen zijn hierdoor verder onder druk komen te staan. Veel verhuurders geven er echter nog steeds de voorkeur aan om de nominale huurprijs in stand te houden.

INVESTMENT OPPORTUNITY KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 “EXTRAVERDE” THE HAGUE RESEARCH

Beleggingsmarkt; Afname transactievolume De nationale beleggingsmarkt heeft zich in 2011 gekenmerkt door een afname van het transactievolume. Het in 2008 ingezette herstel heeft ultimo 2010 voor wat betreft de gerealiseerde verkoopprijzen haar hoogtepunt bereikt. Prijzen staan niet significant onder druk, maar het niveau van 2010 is niet meer geëvenaard. De belangrijkste kopers zijn nog steeds de Duitse open en gesloten fondsen. Als gevolg van het hoge leegstandspercentage staat het rendement van de Nederlandse portefeuilles van veel open vastgoedfondsen onder druk, vaak zwaarder dan in andere Europese landen. Mede daardoor zijn deze open fondsen terughoudend om in Nederland te investeren. Beleggingen die nog wel door de Duitse fondsen worden gekocht worden in de meeste gevallen ondergebracht in gesloten fondsen voor institutionele beleggers. Belangrijk voor dergelijke kopers zijn lange huurovereenkomsten en eerste klas huurders op de betere locaties in Nederland. In de meeste gevallen worden dergelijke fondsen nagenoeg zonder uitzondering geheel gefinancierd met eigen vermogen. Voorts is geconstateerd dat de financierbaarheid van fondsen gericht op de particuliere markt verder is bemoeilijkt. De algehele crisis en de terughoudendheid van het gros van de banken maakt het voor de fondsenbouwers veel lastiger om nieuwe fondsen te financieren en tegen voor de beleggers acceptabele voorwaarden te kunnen plaatsen. Voor 2012 zal er door de traditionele vastgoedfinanciers nog minder kapitaal beschikbaar zijn voor vastgoed.

Was de teneur in 2011 al bij de (Duitse) fondsen waarneembaar, het komende jaar zal eveneens een verdere afname doen laten zien van de bereidwilligheid van fondsen om te investeren in de mindere locaties buiten de vier grote steden in Nederland. Deze locaties hebben de laatste jaren vrijwel zonder uitzondering een waardevermindering laten zien en de komende periode zal deze trend zich doorzetten. Eventuele herfinanciering van dit vastgoed zal zeer moeizaam zijn waarbij de verwachting is dat de eigenaren flink zullen moeten afboeken op de door hun gehanteerde boekwaarde. Veel eigenaren zullen aldus met onverkoopbaar onroerend goed blijven zitten waarvan een deel op den duur zelfs niet meer zal renderen. Wij verwachten dat het transactievolume in 2012 op een relatief laag niveau zal blijven. Een hernieuwd vertrouwen in de wereldeconomie zal nodig zijn om een herstel van de beleggingsmarkt te kunnen bewerkstelligen.


Toekomstverwachting Er zijn nog geen tekenen dat er op korte of middellange termijn enige verbetering in de marktomstandigheden in de regio Amsterdam of Nederland zal plaatsvinden. Integendeel; het aanbod is wederom op een recordniveau uitgekomen en de vraag naar kantoorruimte is verder teruggelopen. Gezien de huidige economische vooruitzichten in Europa en de groeiverwachtingen voor de Nederlandse economie zal er ook in 2012 geen verbetering in de kantorenmarkt optreden. De inspanningen van de gemeente Amsterdam om kantoorgebouwen een andere bestemming te geven zijn (nog) veel te beperkt. De sinds 1 juli 2011 van krachtzijnde leegstandsverordening van de gemeente Amsterdam, waarbij een bestuurlijke boete en een dwangsom kan worden opgelegd, zal geen effect hebben. Een aanpassing van bestemmingsplannen en van erfpachtvoorwaarden kan veel effectiever zijn. Private inspanningen leiden vooralsnog tot een positiever resultaat. Een aantal kantoorgebouwen is al herontwikkeld tot hotel. Alle maatregelen zullen echter tot een beperkte daling van het huidige aanbod leiden, gezien het grote aanbod en het beperkt aantal gebouwen welke (door structuur en/of locatie) geschikt is voor alternatief gebruik.

Tegelijkertijd blijft de gemeente Amsterdam nog steeds bouwkavels uitgeven, hetgeen tot vergroting van de voorraad/aanbod leidt. Wij verwachten voor 2012 een opname op het niveau van 2011, met gelijkblijvende huurprijzen en incentives.

Toren B, Amsterdam Zuidoost


UN Studio, Amsterdam Zuidas

Van Gool · Elburg Vastgoedspecialisten B.V. 2012 Deze kantorenvisie wordt uitsluitend gepubliceerd voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel deze kantorenvisie en de hierin gepresenteerde opvattingen en prognoses met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld werden, aanvaardt Van Gool · Elburg Vastgoedspecialisten B.V. geen enkele wettelijke aansprakelijkheid voor enigerlei schade voortvloeiende uit de inhoud van deze kantorenvisie. Als algemene visie vertegenwoordigt de verstrekte informatie niet noodzakelijkere wijze de opvattingen van Van Gool · Elburg Vastgoedspecialisten B.V. met betrekking tot bepaalde objecten of projecten. Gehele of gedeeltelijke vermenigvuldiging van deze visie is toegestaan met verwijzing naar Van Gool · Elburg Vastgoedspecialisten B.V.

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

Recommend Documents