KANTORENVISIE WESTLAND

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015 ruimte voor dienstverleners

Datum Versie Status

drs. S.A. Romkema, Trans4 mr. M.L.M. Verbruggen, gem. Westland 20 november 2007 2.1 definitief

Documentnr. 07-0038279

Auteur(s)

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

S a m e n va t t i n g / h o o f d l i j n D e W e s t l a n d s e d i e n s t e n s e c t o r o n t wi k k e l t z i c h d e a f g e l o p e n j a r e n s t e r k . S t e e d s m e e r b e d r i j v e n doen een beroep op de dienstensector. De vraag naar diensten als gevolg van de toename van W e s t l a n d s e b e d r i j v e n o p b e d r i j v e n t e r r e i n e n e n d o o r d e s c h a a l v e r g r o t i n g i n d e g l a s t u i n b o u w. D e rol van dienstverleners in de economie is dat zij ondernemers efficiënter laten produceren. In de g l a s t u i n b o u w i s d i t g o e d z i c h t b a a r . M e t m i n d e r we r k n e m e r s k a n m e e r g e p r o d u c e e r d wo r d e n o m d a t d e b e d r i j f s p r o c e s s e n s t e e d s b e t e r g e o r g a n i s e e r d wo r d e n d o o r d i e n s t v e r l e n e n d e b e d r i j v e n . In totaal is de vraag naar kantoorruimte 90.000 m2 in de periode van 2003 tot 2015. Deze vraag i s t e v e r d e l e n i n t we e o n d e r d e l e n , d e u i t b r e i d i n g s v r a a g e n d e v e r v a n g i n g s v r a a g . D e uitbreidingsvraag is het gevolg van de grotere vraag naar diensten en de toename van het aantal we r k n e m e r s i n d e d i e n s t e n s e c t o r . O m d e z e g r o e i e n d e we r k g e l e g e n h e i d t e h u i s v e s t e n z i j n i n d e periode tussen 2003 en 2015 nieuwe kantoren benodigd van in totaal 50.000 m2. E e n t we e d e g r o t e v r a a g n a a r k a n t o o r r u i m t e k o m t v a n b e s t a a n d e W e s t l a n d s e k a n t o o r g e b r u i k e r s d i e , v a a k a l s g e v o l g v a n f u s i e s , n i e u we k a n t o o r p a n d e n b o u we n . D e v e r v a n g i n g s v r a a g b e s l a a t 40.000 m2. Deze kantoorgebruikers laten hun oude kantoorpand achter. De oude kantoorpanden v a n d e z e k a n t o o r g e b r u i k e r s z u l l e n v a n we g e d e i n r i c h t i n g , u i t s t r a l i n g e n o u d e r d o m n i e t d o o r d e m a r k t o p g e n o m e n wo r d e n . D e z e v e r o u d e r d e k a n t o o r p a n d e n d i e v o o r n a m e l i j k i n d e d o r p s k e r n e n l i g g e n z u l l e n g e t r a n s f o r m e e r d wo r d e n n a a r wo o n e n z o r g f u n c t i e s . B e l e i d v a n h o g e r e o v e r h e d e n b e v a t t e n b e p e r k i n g e n v o o r d e b o u w v a n n i e u we k a n t o r e n . S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n s t a a t k a n t o o r p l a n n e n t o t 4 5 . 0 0 0 m 2 t o e i n d e p e r i o d e v a n 2 0 0 3 t o t 2 0 1 5 . H e t b e l e i d v a n d e p r o v i n c i e Z u i d - H o l l a n d s t a a t i n p r i n c i p e g e e n k a n t o o r g e b o u we n g r o t e r d a n 1.500 m2 toe in Westland. Een kantoorpand van 1.500 m2 correspondeert met circa 100 we r k n e m e r s e n i s t e k l e i n v o o r e n k e l e W e s t l a n d s e k a n t o o r d i e n s t v e r l e n e r s , wa a r o n d e r o o k h e t n i e u we g e m e e n t e h u i s . I n t e g e n s t e l l i n g t o t h e t b e l e i d v a n h o g e r e o v e r h e d e n wo r d t i n d i v e r s e e c o n o m i s c h e v i s i e s v a n h o g e r e o v e r h e d e n b e s c h r e v e n d a t e c o n o m i s c h e g r o e i i n h e t g l a s t u i n b o u wc l u s t e r j u i s t v a n d e d i e n s t e n s e c t o r wo r d t v e r wa c h t . Z o we l d e ` n o t a r u i m t e ` a l s d e p r o v i n c i a l e ` e c o n o m i s c h e s t u d i e g l a s t u i n b o u w` b e s c h r i j v e n d a t d e o n t wi k k e l i n g v a n h e t g l a s t u i n b o u wc l u s t e r v e r wa c h t wo r d t v a n d e dienstverlenende sector. H e t h u i d i g e b e l e i d v a n H a a g l a n d e n e n p r o v i n c i e b e p e r k t d e o n t wi k k e l i n g v a n d e k a n t o r e n s e c t o r i n W e s t l a n d e n wo r d t d a a r d o o r e r v a r e n a l s e e n r e m o p d e W e s t l a n d s e e c o n o m i e . H e t h u i d i g e r e s t r i c t i e v e k a n t o r e n b e l e i d i s e e n b e p e r k e n d e f a c t o r v o o r d e e c o n o m i s c h e o n t wi k k e l i n g v a n Westland.

1

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

Samenvatting

1

Inhoudsopgave

2

Inleiding

3

Beschrijving Westlandse kantorenmarkt 2.1 Inleiding 2 . 2 T yp e r i n g v a n d e W e s t l a n d s e e c o n o m i e 2.3 Algemene trends en lokale o n t wi k k e l i n g e n o p d e k a n t o r e n m a r k t 2.4 Conclusies

4 4 7 10

Marktanalyse kantorenmarkt Westland 3.1 Inleiding 3 . 2 V r a a g o n t wi k k e l i n g 3.2.1 Uitbreidingsvraag 3.2.2 Vervangingsvraag 3 . 3 A a n b o d o n t wi k k e l i n g e n 3.3.1 Leegstand in Westland laag 3.3.2 Planaanbod 19.300 m2 3.4 Confrontatie vraag en aanbod / Conclusies

11 11 11 13 14 14 15 16

Kantorenbeleid hogere overheden 4.1 Inleiding 4.2 Provincie Zuid-Holland Regels voor Ruimte 4 . 3 S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n 4.3.1 Uitbreidingsquotum 4.3.2 Effect vervangingsvraag 4.4 Economische beleidsvisies 4.5 Conclusies

17 17 17 18 18 19 20

Locatiebeleid 5.1 Concentratie kantoren 5 . 2 T i e n d we g 5.3 Schetsmatige tijdlijn 5.4 Conclusies

21 22 22 23

Beleid 6.1 Inleiding 6.2 Uitgangspunten 6.3 beleidsaanbevelingen

24 24 25

2

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

Kantorenvisie gemeente Westland 1

Inleiding

In de Visie Greenport 2020 en het Actieprogramma Economische Zaken 2006-2010 heeft de Gemeente Westland zich tot doel gesteld de economische structuur van de gemeente te v e r s t e r k e n . B e l a n g r i j k d a a r b i j i s k wa n t i t a t i e f e n k wa l i t a t i e f v o l d o e n d e a a n b o d v a n bedrijventerreinen en kantoorlocaties. D e d i r e c t e a a n l e i d i n g v o o r d e k a n t o r e n v i s i e i s d e s t r i j d i g h e i d v a n d i v e r s e n i e u wb o u wp l a n n e n v o o r kantoren met het huidige beleid van Haaglanden en provincie. Mede door een fusiegolf van k a n t o o r g e b r u i k e r s i s e e n g r o t e v r a a g n a a r n i e u wb o u wl o c a t i e s o n t s t a a n . I n d e e e r d e r e kantorenvisie van Inbo adviseurs uit 2003 is met die grote vervangingsvraag geen rekening gehouden. Het beleid richt zich op zelfstandige kantoren. Dit zijn op zichzelf staande kantoorpanden met uitsluitend kantoorfuncties. Naast zelfstandige kantoren bestaan in Westland veel onzelfstandige k a n t o o r r u i m t e s d i e t e n d i e n s t e s t a a n v a n e e n b e d r i j f s r u i m t e . Z o we l i n b e d r i j f s g e b o u we n a l s i n v e r we r k i n g s r u i m t e s b i j k a s s e n z i j n k a n t o o r f u n c t i e s v a a k g e h u i s v e s t b o v e n d e v e r we r k i n g s r u i m t e . Een belangrijk onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige kantoren is dat alleen zelfstandige kantoren een planologische aanduiding in bestemmingsplannen hebben, zodat voor o n z e l f s t a n d i g e k a n t o r e n g e e n p l a n o l o g i s c h e r u i m t e g e r e s e r v e e r d h o e f t t e wo r d e n . A f g e z i e n v a n d i t p l a n o l o g i s c h o n d e r s c h e i d i s h e t o o k n i e t m o g el i j k o m o n z e l f s t a n d i g e k a n t o r e n m e e t e n e m e n o m d a t e r g e e n g e g e v e n s o v e r wo r d e n b i j g e h o u d e n . V a n we g e d e z e r u i m t e l i j k e e n p l a n o l o g i s c h e a s p e c t e n v a l l e n o n z e l f s t a n d i g e k a n t o r e n b u i t e n h e t b e r e i k v a n d e z e s t u d i e . H i e r o n d e r wo r d t e e n definitie geformuleerd. Definitie/afbakening Zelfstandige

Panden die uitsluitend kantoorfuncties huisvesten.

kantoren:

Voorbeelden zijn de gemeentehuizen, politiekantoren en de kantoren aan de Tiendweg van accountants, adviesbureaus en woningcorporaties.

Onzelfstandige

Kantoorfuncties die ten dienste staan van een andere

kantoren

functie. Op bedrijventerreinen mag 50% van een pand een kantoorfunctie hebben zonder dat sprake is van een zelfstandig kantoor, tot een maximum van 3.000 m2. Bijvoorbeeld het kantoor van de bedrijfsleider in een supermarkt; het kantoorgedeelte in de kas van Rijnplant en de kantoren bij de verwerkingsruimten op Trade Parc Westland 2.

3

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

2

Beschrijving van de Westlandse kantorenmarkt

2.1

Inleid ing

I n d i t h o o f d s t u k wo r d t k o r t i n g e g a a n o p d e h u i d i g e s i t u a t i e o p d e W e s t l a n d s e k a n t o r e n m a r k t e n wo r d t s t i l g e s t a a n b i j o n t wi k k e l i n g e n u i t h e t r e c e n t e v e r l e d e n d i e v a n i n v l o e d z i j n o p d e k a n t o r e n v r a a g ( p a r a g r a a f 2 . 2 ) . V e r v o l g e n s k o m t e e n a a n t a l o n t wi k k e l i n g e n o p d e k a n t o r e n m a r k t a a n b o d , d i e v a n i n v l o e d z i j n o p d e o m v a n g e n h e t t yp e k a n t o r e n v r a a g i n W e s t l a n d ( p a r a g r a a f 2 . 3 ) . H e t h o o f d s t u k wo r d t a f g e s l o t e n m e t e e n a a n t a l c o n c l u s i e s ( p a r a g r a a f 2 . 4 ) .

2.2

T yp e r i ng va n d e W est la nd se e co no m i e

D e g e m e e n t e W e s t l a n d m a a k t o n d e r d e e l u i t v a n S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n . M e t 4 5 . 2 1 5 n e t t o a r b e i d p l a a t s e n h e r b e r g t d e g e m e e n t e W e s t l a n d b i j n a 1 1 % v a n d e we r k g e l e g e n h e i d i n H a a g l a n d e n . D e g r o o t s t e a f wi j k i n g e n v a n h e t g e m i d d e l d e i n H a a g l a n d e n v o o r W e s t l a n d d o e n z i c h v o o r i n d e g r o t e a g r a r i s c h e s e c t o r e n d e k l e i n e we r k g e l e g e n h e i d i n h e t o p e n b a a r b e s t u u r . Procentuele verdeling w erkgelegenheid over sectoren Westland en Haaglanden, 01-01-2005 Landbouw en visserij Industrie en openbaar nut

Bouw

Handel, horeca, reparatie Vervoer, opslag, communicatie Haaglanden

Financiële instellingen

Westland

Vastgoed en zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur

Onderwijs

Gezondheidszorg, welzijn Milieu, cultuur en recreatie 0

5

10

15

Bron: Werkgelegenheidsmonitor Haaglanden, 2005

4

20

25

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

I n W e s t l a n d d r u k t h e t t u i n b o u wc l u s t e r e e n g r o t e s t e m p e l o p d e e c o n o m i e . N a a s t e e n g r o o t a a n d e e l we r k z a m e n i n d e p r i m a i r e t u i n b o u wp r o d u c t i e ( 1 9 % ) z i j n e r v e e l m e n s e n i n d e d a a r a a n g e r e l a t e e r d e s e c t o r e n we r k z a a m . H i e r b i j v a l t t e d e n k e n a a n t o e l e v e r a n c i e r s , b o u w- e n handelsondernemingen, transport- en logistieke bedrijven. Ook in de kantorensector zijn veel bedrijven verbonden aan het cluster zoals onderzoeksinstituten, banken, accountants en overige z a k e l i j k e d i e n s t v e r l e n e r s ( e n e r g i e b e h e e r , r e c l a m e , m a r k e t i n g , I C T e d . ) . D o o r S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n i s b e c i j f e r d d a t h e t t u i n b o u wc l u s t e r v a n W e s t l a n d 2 2 . 2 0 7 a r b e i d s p l a a t s e n o m v a t , b i j n a 5 0 % v a n d e we r k g e l e g e n h e i d i n W e s t l a n d . Belang van de Westlandse kantorenmarkt Het belang van kantoordienstverleners voor de Westlandse economie blijkt uit de we r k g e l e g e n h e i d . I n d e K a n t o r e n m o n i t o r H a a g l a n d e n wo r d t s p e c i f i e k d e we r k g e l e g e n h e i d i n z e l f s t a n d i g e k a n t o r e n g e m e t e n . I n W e s t l a n d we r k t 1 4 % v a n h e t t o t a a l a a n t a l we r k n e m e r s i n e e n zelfstandig kantoorpand. In Haaglanden is dat gemiddeld 42%. Van de klassieke kantorensectoren v a l t o p d a t we r k g e l e g e n h e i d i n d e s e c t o r ` v a s t g o e d e n z a k e l i j k e d i e n s t v e r l e n i n g ` i n W e s t l a n d e v e n g r o o t i s a l s h e t g e m i d d e l d e i n H a a g l a n d e n . Vo o r d e k a n t o r e n s e c t o r e n ` o p e n b a a r b e s t u u r ` e n ` f i n a n c i ë l e i n s t e l l i n g e n ` l i g t d e we r k g e l e g e n h e i d i n W e s t l a n d b e d u i d e n d o n d e r h e t H a a g l a n d s e gemiddelde. De kantorensector is ook belangrijk als banenmotor. De afgelopen jaren is de k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d i n W e s t l a n d g e g r o e i d m e t g e m i d d e l d 2 0 % p e r j a a r . E r l i j k t r u i m t e v o o r verdere groei van kantoorwerkgelegenheid in Westland. D e d i e n s t v e r l e n e n d e s e c t o r i s n i e t a l l e e n e e n g r o t e e n s n e l g r o e i e n d e we r k g e v e r . D e dienstverlenende sector heeft ook een belangrijke functie in de economie. Dienstverleners stellen a n d e r e e c o n o m i s c h e s e c t o r e n i n s t a a t o m e f f i c i ë n t e r t e p r o d u c e r e n . I n h e t g l a s t u i n b o u wc l u s t e r verzorgen dienstverleners de financiering en de technische inrichting van een kas, alsmede de afzet van producten en de boekhouding. Door deze diensten kan in een kas meer geproduceerd wo r d e n m e t m i n d e r p e r s o n e e l . D e d i e n s t v e r l e n en d e s e c t o r h e e f t e e n b e l a n g r i j k e r o l i n d e economie in de ondersteuning en verbetering van het productieproces van andere economische sectoren. (Inter)nationale kantoorgebruikers in Haaglanden De positie van de gemeente Westland op de kantorenmarkt van Haaglanden is bescheiden. Met 1 2 6 . 5 0 0 m 2 n e e m t z i j s l e c h t s 1 , 9 % v a n d e t o t a l e v o o r r a a d i n v a n S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n a l s t o t a a l . D e n H a a g , R i j s wi j k e n Z o e t e r m e e r d o m i n e r e n d e m a r k t . H i e r z i j n h e t d e g r o t e r e r e g i o n a l e , nationale en internationale dienstverleners die het beeld bepalen.

5

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

Westland lokaal/regionaal georiënteerde kantorenmarkt In Westland bestaat de kantorensector vooral uit lokale en regionale dienstverleners, die aan het t u i n b o u wc o m p l e x z i j n g e l i e e r d d a n we l l o k a a l r e g i o n a a l v e r z o r g e n d z i j n v o o r d e b e v o l k i n g ( wo n i n g b o u wc o r p o r a t i e s , g e m e e n t e h u i s , m a k e l a a r s e d ) . D i t m a a k t d a t d e k a n t o r e n m a r k t v a n h e t Westland niet concurreert met de kantorenmarkt in de rest van Haaglanden. De gemeenten Den H a a g , R i j s wi j k e n Z o e t e r m e e r r i c h t e n z i c h o p g r o o t s c h a l i g e k a n t o o r g e b r u i k e r s d i e k a n t o o r p a n d e n h u r e n . D e l o k a l e W e s t l a n d s e k a n t o o r g e b r u i k e r h e e f t we i n i g o v e r e e n k o m s t e n m e t d e H a a g l a n d s e kantoorhuurders. Het zijn gescheiden kantorenmarkten voor verschillende doelgroepen. Karakterisering Westlandse kantoorgebruikers In de Westlandse kantoormarkt zijn drie soorten kantoorgebruikers te onderscheiden: • De agrogerelateerde kantorensector • De kleinschalige commerciële dienstverleners, veelal huurders • De grote lokaal gebonden dienstverleners die het pand in eigendom hebben I n W e s t l a n d z i j n g r o t e k a n t o o r g e b r u i k e r s v r i j we l a l t i j d e i g e n a a r v a n h u n p a n d . D i t wi j k t s t e r k a f v a n d e l a n d e l i j k e k a n t o r e n m a r k t wa a r g r o t e k a n t o o r g e b r u i k e r s h u n p a n d e n h u r e n . I n d e l a n d e l i j k e m a r k t v e r p l a a t s e n k a n t o o r g e b r u i k e r s r e g e l m a t i g wa a r b i j g r o t e v e r o u d e r d e k a n t o o r p a n d e n l e e g achterblijven. In Westland speelt deze problematiek niet. E e n t we e d e a f wi j k i n g v a n d e l a n d e l i j k e k a n t o r e n s e c t o r i s d e a g r o - g e r e l a t e e r d e d i e n s t v e r l e n i n g d i e o p a g r a r i s c h e b e d r i j v e n t e r r e i n e n i s g e v e s t i g d . I n d e k a n t o r e n v i s i e wo r d t v e r d e r i n g e g a a n o p a g r o gerelateerde kantoren.

6

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

Ruimtelijke spreiding kantoren De Westlandse kantorenvoorraad is verspreid over centrumkernen en bedrijventerreinen. De g e m e e n t e W e s t l a n d h e e f t é é n s p e c i f i e k e g e c o n c e n t r e e r d e k a n t o r e n l o c a t i e ; d e T i e n d we g . Overige kantoren staan verspreid over dorpskernen en op bedrijventerreinen. • Kantoren met publieksfuncties als uitzendbureaus, banken en makelaars zijn in dorpskernen gevestigd. • Dienstverleners zoals uitzendbureau`s, verzekeringsbureau`s en gemeentehuizen zijn g e v e s t i g d i n d e s c h i l o m d e k e r n . I n N a a l d wi j k a a n d e S t o k d i j k k a d e e n d e V e r d i l a a n . I n ` s Gravenzande aan het Marktplein en het Vaartplein. • Kantoren zonder publieksfunctie zijn verspreid op diverse bedrijventerreinen gevestigd. • A g r o - g e r e l a t e e r d e k a n t o o r f u n c t i e s z i j n v e r s p r e i d i n h e t g l a s t u i n b o u wg e b i e d g e v e s t i g d o f gekoppeld aan agrarische bedrijventerreinen zoals Flora Holland en ABC Westland.

Grote verplaatsingsmarkt in Westlandse kantorensector S i n d s 2 0 0 0 t r e k t e e n f u s i e g o l f d o o r d e W e s t l a n d s e k a n t o o r m a r k t . D e v r a a g n a a r n i e u we kantoorruimte komt voor een groot deel van gefuseerde Westlandse bedrijven en ook overheden d i e h u n a c t i v i t e i t e n wi l l e n c o n c e n t r e r e n i n e e n n i e u w p a n d .

2.3

A lg e men e t re nds en l o ka le on t w ikkel i ng en op de k an t o ren m ark t

In de landelijke kantorenmarkt zijn enkele trends zichtbaar. De belangrijkste trends en o n t wi k k e l i n g e n wo r d e n b e n o e m d . V e r v o l g e n s wo r d t g e k e k e n o f d e t r e n d z i c h t b a a r i s i n d e W e s t l a n d s e k a n t o r e n m a r k t . O o k wo r d e n e n k e l e l o k a l e o n t wi k k e l i n g e n b e n o e m d d i e d e g r o e i v a n d e k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d b e v o r d e r e n . 1.

Au t o n o m e g r o e i va n d e w e r k g e l e g e n h e i d i n k a n t o r e n

I n t a l v a n s e c t o r e n d e k a n t o o r - c . q . b u r e a u - we r k z a a m h e d e n e e n s t e e d s b e l a n g r i j k e r e p l a a t s i n . Het aandeel van de `zakelijke - en overige dienstverlening` neemt steeds meer toe. Qua we r k g e l e g e n h e i d i s d i t d e g r o o t s t e g r o e i s e c t o r v a n d e a f g e l o p e n j a r e n g e we e s t . O v e r h e t algemeen nemen dienstverleners een steeds belangrijkere plaats in. Landelijk is sprake van een toenemende autonome vraag naar kantoren.

7

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

D e z e a l g e m e n e t r e n d i s d u i d e l i j k wa a r n e e m b a a r i n W e s t l a n d . D e we r k g e l e g e n h e i d i n k a n t o r e n i s volgens de cijfers uit de Kantorenmonitor Haaglanden structureel gestegen. Met een groeicijfer van bijna 60% in de periode 1998 tot en met 2005 is de kantorensector een snel groeiende b a n e n m o t o r v a n W e s t l a n d . K wa l i t a t i e f i s d e we r k g e l e g e n h e i d i n k a n t o r e n a a n t r e k k e l i j k o m d a t h e t we r k i n k a n t o r e n d o o r g a a n s k e n n i s i n t e n s i e f i s m e t h o g e r o p g e l e i d e we r k n e m e r s . I n H a a g l a n d e n i s d e o m s l a g n a a r e e n d i e n s t e n e c o n o m i e a l g e m a a k t e n v l a k t d e g r o e i v a n k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d af.

Tabel 1: w erkgelegenheid Werkgelegenheid in

Groei w erkgelegenheid kantoren Westland

de kantorensector

6.500 6.000 0 5.500 5.000

1998

3.836

1999

4.113

2000

4.558

2001

5.150

2002

5.033

2003

5.153

2004

6.326

2005

6.153

4.500 4.000

3.500 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

O v e r d e g e h e l e l i n i e v e r t o o n t d e we r k g e l e g e n h e i d s o n t wi k k e l i n g d e a f g e l o p e n j a r e n e e n l i c h t e a f n a m e v a n d e we r k g e l e g e n h e i d z o we l i n H a a g l a n d e n a l s i n h e t W e s t l a n d . I n 2 0 0 7 l i j k t d e we r k g e l e g e n h e i d we e r t e z u l l e n s t i j g e n .

2.

R e c o n s t r u c t i e e n s c h a a l ve r g r o t i n g i n d e t u i n b o uw

E e n l o k a l e o n t wi k k e l i n g , d i e e e n b i j d r a g e l e v e r t a a n d e g r o e i v a n d e k a n t o r e n we r k g e l e g e n h e i d i n h e t W e s t l a n d i s d e s c h a a l v e r g r o t i n g i n d e g l a s t u i n b o u w. A l s g e v o l g v a n d e r e c o n s t r u c t i e v e r d wi j n e n d e f a m i l i e b e d r i j v e n e n o n t s t a a n g r o t e a g r a r i s c h e b e d r i j v e n . D e s c h a a l v e r g r o t i n g e n verdere professionalisering in de tuinbouw leidt tot een groeiende vraag naar dienstverleners zoals marketing, communicatie, managementondersteuning en innovatie activiteiten.

8

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

D i v e r s e k a n t o o r we r k n e m e r s b l i j k e n z i c h t e v e s t i g e n a l s z e l f s t a n d i g e . D e z e b e g i n n e n d e zelfstandigen starten aan huis en groeien door naar een zelfstandige kantoorruimte. We zien ook h i e r b e h o e f t e a a n s a m e n we r k i n g e n e n i g e s c h a a l v e r g r o t i n g ( 1 - 5 wp ) . D e z e o n t wi k k e l i n g g a a t gepaard met een ruimtevraag naar kleinschalige betaalbare kantoorruimte. Aanbod dat niet ruim voorhanden is.

3.

N i e uw e o n t w i k k e l i n g e n va n b e d r i j ve n t e r r e i n e n e n w o n i n g e n

E e n s p e c i f i e k W e s t l a n d s e o n t wi k k e l i n g i s d e g r o t e g r o e i v a n k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d d i e h e t g e v o l g i s v a n d e t o e n a m e v a n b e d r i j v e n t e r r e i n e n e n wo n i n g e n . D e b e d r i j v e n e n p a r t i c u l i e r e n zullen gebruik maken van accountants en andere dienstverleners. Op basis van het b e d r i j v e n t e r r e i n e n p r o g r a m m a e n h e t wo n i n g b o u wp r o g r a m m a wo r d t v e r wa c h t d a t d e g r o e i v a n d e k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d d o o r z e t . 4.

Gemengde locaties en specifieke kantorenlocaties

I n N e d e r l a n d b l i j k t d a t m o n o f u n c t i o n e l e we r k m i l i e u s z o a l s e e n k a n t o r e n p a r k e n e e n b e d r i j v e n t e r r e i n a a n p o p u l a r i t e i t wi n n e n . B e d r i j v e n d i e v e r h u i z e n k i e z e n v o o r h e t o v e r g r o t e d e e l voor een kantorenpark of bedrijventerrein. Gemengde milieus verliezen aandeel. Dit proces is al e n k e l e j a r e n z i c h t b a a r . V a n u i t d e v r a a g z i j d e wo r d e n m a t i g e b e r e i k b a a r h e i d , p a r k e e r p r o b l e m e n e n het gebrek aan een aansprekend profiel als redenen hiervoor genoemd. I n W e s t l a n d i s d e z e t r e n d m e r k b a a r . K a n t o r e n wo r d e n n o g we l g e b o u w d o p b e d r i j v e n t e r r e i n e n , m a a r wo r d e n s t e e d s m e e r b i j e l k a a r g e p l a a t s t . I n d e a g r a r i s c h e s e c t o r wo r d t v o o r o n z e l f s t a n d i g e k a n t o r e n e e n t e g e n g e s t e l d e t r e n d v a n f u n c t i e m e n g i n g wa a r g e n o m e n . H a n d e l a r e n e n t e l e r s v e r e n i g i n g e n v e s t i g e n z i c h v a a k b i j d e v e r we r k i n g s r u i m t e o p e e n b e d r i j v e n t e r r e i n .

9

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

5.

Toenemend belang bereikbaarheid en parkeermogelijkheden

B e r e i k b a a r h e i d e n v o l d o e n d e p a r k e e r g e l e g e n h e i d z i j n d e k l a s s i e k e r a n d v o o r wa a r d e n v o o r e e n goede kantorenlocatie. Van oudsher gaat het daarbij primair om een goede autobereikbaarheid. Gezien de groeiende mobiliteit en de hogere kosten voor automobiliteit en parkeren bieden l o c a t i e s d i e z o we l p e r a u t o a l s p e r o p e n b a a r v e r v o e r b e r e i k b a a r z i j n e e n s t r a t e g i s c h e m e e r wa a r d e . In dorpscentra is de ruimtedruk het hoogst en is de parkeerdruk het grootst. Het voordeel van de p a r k e e r r u i m t e d i e b i j k a n t o r e n g e r e a l i s e e r d m o e t wo r d e n i s we l d a t d e z e o p v r i j d a g a v o n d e n e n z a t e r d a g e n g e b r u i k t k a n wo r d e n d o o r wi n k e l e n d p u b l i e k ( wi s s e l f u n c t i e ) . 6.

H e t p a n d f u n g e e r t s t e e d s m e e r a l s vi s i t e k a a r t j e

E e n r e p r e s e n t a t i e f p a n d o p e e n z i c h t l o c a t i e i s e e n s t e e d s b e l a n g r i j k e r wo r d e n d l o c a t i e a r g u m e n t voor bedrijven. Een functioneel pand met voldoende uitbreidingsmogelijkheden is voor de meeste b e d r i j v e n , z e k e r i n d e z a k e l i j k e d i e n s t v e r l e n i n g n i e t m e e r t o e r e i k e n d . H e t p a n d wo r d t s t e e d s m e e r h e t v i s i t e k a a r t j e v a n h e t b e d r i j f . G o e d e z i c h t l o c a t i e s a a n i n - e n u i t v a l s we g e n z i j n d a a r b i j f a v o r i e t . Ondernemers zijn meer dan in het verleden ook bereid hiervoor te betalen. 7.

F l e x k a n t o r e n e n g e z a m e n l i j k e vo o r z i e n i n g e n

E e n l a n d e l i j k e t r e n d d i e i n W e s t l a n d n i e t wa a r g e n o m e n wo r d t i s d e v r a a g n a a r f l e x k a n t o r e n . K a n t o r e n d i e f l e x i b e l b e t r o k k e n k u n n e n wo r d e n e n n e t z o s n e l we e r v e r l a t e n k u n n e n wo r d e n . Westlandse kantoorgebruikers zijn gesteld op eigen voorzieningen, in een eigen kantoor. Bij v o o r k e u r l a a t d e k a n t o o r g e b r u i k e r h e t k a n t o o r p a n d z e l f b o u we n . H e t b e t r e k k e n v a n e e n b e s t a a n d kantoorpand is minder populair in Westland.

2 .4

Co nc lus ies • • •

•

•

•

•

•

D e k a n t o r e n s e c t o r i s e e n s n e l g r o e i e n d e we r k g e v e r i n W e s t l a n d . D e k a n t o r e n m a r k t i s e e n g r o t e we r k g e v e r i n W e s t l a n d . 1 4 % v a n d e W e s t l a n d s e we r k n e m e r s we r k t i n e e n z e l f s t a n d i g k a n t o o r p a n d . I n d e W e s t l a n d s e k a n t o r e n s e c t o r z i j n d r i e t yp e n k a n t o r e n t e o n d e r s c h e i d e n d i e a a n s l u i t e n bij de markt: o Agrogerelateerde kantoren o kleine kantoorpanden voor de huursector o Grote lokaal gebonden kantoordienstverleners die het kantoorpand in eigendom hebben In Westland is de kantorensector, in tegenstelling tot de landelijke kantorenmarkt, geen huursector. De Westlandse kantorensector is zeer stabiel in tegenstelling tot de b e we e g l i j k e e n wi s p e l t u r i g e l a n d e l i j k e k a n t o r e n m a r k t De Westlandse kantorenmarkt is lokaal/regionaal georiënteerd en sterk verbonden met de Westlandse economie en haar bevolking. Er is geen concurrentie met Den Haag, Delft of R i j s wi j k . H e t z i j n g e s c h e i d e n k a n t o r e n m a r k t e n Ook voor dienstverleners in de agrarische sector bestaat geen concurrentie met de Haaglandse kantoormarkt. Agrarische dienstverleners en kennisinstellingen zullen zich doorgaans vestigen in één van de Greenports D e o n t wi k k e l i n g e n i n d e g l a s t u i n b o u w z o a l s i n n o v a t i e e n s c h a a l v e r g r o t i n g l e v e r e n e e n bijdrage aan de groei van de vraag naar kantoorruimte. Het gaat hierbij om kleinschalige commerciële dienstverleners De vraag naar kantoorruimte in de huursector is vooral kleinschalig. De Westlandse huursector voor kantoren kenmerkt zich door kleinere lokaalgebonden kantoorgebruikers. E e n e n k e l g r o o t k a n t o o r p a n d i n d e h u u r s e c t o r we r d n i e t d o o r d e m a r k t o p g e n o m e n

10

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

3

Marktanalyse kantorenmarkt Westland

3.1

Inleid ing

Een belangrijk onderdeel van het kantorenbeleid is een goede afstemming van vraag naar en aanbod van kantoorruimte. Er moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor kantoorgebruikers en t e g e l i j k e r t i j d m o e t l e e g s t a n d v o o r k o m e n wo r d e n . I n d i t h o o f d s t u k wo r d e n v r a a g e n a a n b o d m e t elkaar geconfronteerd om te bepalen in hoeverre Westland in de toekomst beschikt over voldoende ruimte. D e v r a a g n a a r k a n t o r e n b e s t a a t u i t n i e u we k a n t o o r g e b r u i k e r s e n u i t d e g r o e i e n h e r h u i s v e s t i n g v a n b e s t a a n d e k a n t o o r g e b r u i k e r s . I n d e v r a a g r a m i n g wo r d t e e r s t d e u i t b r e i d i n g s v r a a g b e r e k e n d ( p a r a g r a a f 3 . 2 . 1 ) . D e z e v r a a g v l o e i t v o o r t u i t d e g r o e i v a n b e s t a a n d e e n d e k o m s t v a n n i e u we k a n t o o r a c t i v i t e i t e n . V e r v o l g e n s wo r d t d e v e r v a ng i n g s v r a a g i n b e e l d g e b r a c h t ( 3 . 2 . 2 ) . D e z e v r a a g ontstaat door veroudering van bestaande kantoorpanden. N a d e v r a a g wo r d t h e t p l a n a a n b o d g e ï n v e n t a r i s e e r d ( 3 . 3 ) . H e t p l a n a a n b o d b e s t a a t d e e l s u i t h e t h u i d i g e k a n t o r e n a a n b o d ( d e l e e g s t a n d ) e n v o o r d e r e s t u i t n i e u wb o u wp l a n n e n . T o t s l o t v i n d t e e n confrontatie van de vraag en het aanbod plaats (3.4). D e z e s y s t e m a t i e k i s m e d e i n g e g e v e n d o o r d e K a n t o r e n s t r a t e g i e H a a g l a n d e n d i e i n d e e l 4 wo r d t b e h a n d e l d . O m d e z e l f d e r e d e n wo r d t d e p l a n h o r i z o n g e k o z e n v a n 2 0 0 3 t o t e n m e t 2 0 1 5 .

3 .2

Vr aa gon tw ik ke lin g

D e v r a a g n a a r k a n t o r e n k a n g e s p l i t s t wo r d e n i n e e n u i t b r e i d i n g s v r a a g e n e e n v e r v a n g i n g s v r a a g . D e u i t b r e i d i n g s v r a a g b e t r e f t d e g r o e i v a n d e k a n t o r e n s e c t o r i n we r k n e m e r s e n r u i m t e b e s l a g . D e v e r v a n g i n g s v r a a g b e t r e f t n i e u wb o u w d o o r b e s t a a n d e k a n t o o r g e b r u i k e r s , b i j v o o r b e e l d n a f u s i e s . De kantorensector groeit in principe niet door de vervangingsvraag. 3.2.1

Uitbreidingsvraag

In de kantorenstudie van 2003 heeft Adviesbureau Inbo een raming gemaakt van de vraag naar k a n t o r e n ( z i e t a b e l 2 ) . D e b e r e k e n i n g i s g e m a a k t o p b a s i s v a n l a n d e l i j k e we r k g e l e g e n h e i d s c i j f e r s .

Tabel 2: Vraagraming kantoren 2003-2015 Periode

Raming uitbreidingsvraag

Totaal over aangegeven

door Inbo

periode

2003-2005

3.003 m2 / jaar

9.009 m2

2006-2010

4.154 m2 / jaar

20.770 m2

2011-2015

4.582 m2 / jaar

22.910 m2

2003-2015

4.053 m2 / jaar

52.694 m2

Bron: Kantorenvisie Westland, 2003

11

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

De uitbreidingsvraag bedraagt voor de periode 2003-2015 in totaal 52.000 m2 uitgaande van een jaarlijkse vraag 4.053 m2. I n d e p e r i o d e 2 0 0 3 t o t e n m e t 2 0 0 5 h a d I n b o e e n g r o e i v a n 9 . 0 0 9 m 2 b e r e k e n d , t e r wi j l d e Kantorenmonitor van Haaglanden een uitbreiding van 13.553 m2 heeft geregistreerd in dezelfde p e r i o d e . D e m a r k t h e e f t m e e r k a n t o r e n o p g e n o m e n d a n v o o r a f g e r a a m d wa s . Vraagraming op basis van lokale gegevens T e r c o n t r o l e wo r d t e e n t we e d e v r a a g r a m i n g g e m a a k t o p b a s i s v a n l o k a l e c i j f e r s z o a l s geregistreerd in de Kantorenmonitor Haaglanden (zie tabel 3). Tabel 3: Kantoorgegevens Westland, aantal w erknemers en opname Kantorenopper vlak, 1998-2005

Gegevens zelfstandige kantoren Westland

Werknemers

Opname kantoren in m2

1998

3.836

-

1999

4.113

-

2000

4.558

-

2001

5.150

1.800

2002

5.033

600

2003

5.135

2.190

2004

6.326

9.700

2005

6.153

4.700

Toename

2.317

18.990 m2

Bron Kantorenmonitor Haaglanden 2006

I n d e a f g e l o p e n a c h t j a a r i s e e n s t i j g i n g v a n d e we r k g e l e g e n h e i d v a n 2 9 0 a r b e i d s p l a a t s e n p e r j a a r gemeten. De groei lijkt structureel. In de periode 2001-2005 is bijna 19.000 m2 kantoorruimte o p g e n o m e n , e e n g e m i d d e l d e v a n 3 . 8 0 0 m 2 p e r j a a r . D i t k o m t v o o r e e n d e e l d o o r n i e u wb o u w (13.553 m2, zie tabellen 3 en 4) en deels door opname van leegstaande kantoren. In de afgelopen drie jaar zijn ruim 100 kantoorpanden en kantoorunits opgenomen met afmetingen van 25 m2 tot maximaal 1.500 m2. Er zijn geen signalen dat deze brede gedifferentieerde groei van k a n t o o r g e b r u i k e r s z a l g a a n a f n e m e n . A a n g e n o m e n wo r d t d a t d e g r o e i g e l i j k m a t i g d o o r z a l z e t t e n in de aankomende jaren. R u i m t e l i j k e c o n o m i s c h e o n t wi k k e l i n g e n d i e d e v r a a g n a a r k a n t o r e n z u l l e n o n d e r s t e u n e n z i j n d e v o o r t g a a n d e h e r s t r u c t u r e r i n g v a n d e g l a s t u i n b o u w e n d e a a n l e g v a n n i e u we b e d r i j v e n t e r r e i n e n . D e n i e u we b e d r i j v e n z u l l e n g e b r u i k g a a n m a k e n v a n d i e n s t v e r l e n e r s wa a r d o o r d e k a n t o r e n s e c t o r z a l g r o e i e n . D a a r n a a s t wo r d t g e s i g n a l e e r d d a t d e W e s t l a n d s e Z o o m e e n a a n t r e k k e l i j k wo o n g e b i e d wo r d t v o o r k e n n i s we r k e r s . A a n d e h a n d v a n d e we r k g e l e g e n h e i d s c i j f e r s i s d e r u i m t e v r a a g n a a r k a n t o r e n b e r e k e n d . E l k e we r k n e m e r g e b r u i k t e e n b e p a a l d o p p e r v l a k a l s we r k r u i m t e . D e l a n d e l i j k e t r e n d i s d a t h e t r u i m t e g e b r u i k p e r we r k n e m e r s t e e d s k l e i n e r wo r d t . I n W e s t l a n d i s d e z e t r e n d n i e t z i c h t b a a r . Z o we l d e R a b o b a n k a l s h e t n i e u we g e m e e n t e h u i s g a a n u i t v a n e e n r u i m t e b e s l a g t u s s e n d e 1 8 m 2 e n 2 5 m 2 p e r we r k n e m e r . V o o r d e b e r e k e n i n g wo r d t u i t g e g a a n v a n e e n b e h o u d e n d s c e n a r i o m e t

12

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

e e n g e m i d d e l d r u i m t e g e b r u i k v a n 1 4 m 2 p e r we r k n e m e r . B i j d e g e p r o g n o t i s e e r d e t o e n a m e v a n d e k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d m e t 2 9 0 we r k n e m e r s p e r j a a r b e t e k e n t d a t e e n j a a r l i j k s r u i m t e b e s l a g v a n 4.060 m2. In de planperiode 2003 tot en met 2015 is dat 52.780 m2. B i n n e n S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n z a l e e n r u i m t e g e b r u i k v a n 1 4 m 2 p e r we r k n e m e r a l s h o o g wo r d e n b e o o r d e e l d . I n W e s t l a n d b l i j k e n k a n t o o r g e b r u i k e r s m e e r r u i m t e p e r we r k n e m e r i n b e s l a g t e n e m e n d a n g e b r u i k e l i j k i s i n d e r e g i o . H et i s n i e t d u i d e l i j k wa t d e r e d e n d a a r v a n i s . I n onderstaande tabel zijn enkele referenties opgenomen. R e f e r e n t i e s v o o r 1 4 m 2 r u i m t e g e b r u i k p e r k a n t o o r we r k n e m e r Arbo besluit

8 m 2 p e r we r k n e m e r , e x c l u s i e f receptieruimte, trappenhuis, enz.

B o u wb e s l u i t

1 2 m 2 p e r we r k n e m e r i n c l u s i e f receptieruimte e.d.

Rabobank Leehove

1 8 m 2 p e r we r k n e m e r

Westland gemiddeld

2 0 m 2 p e r we r k n e m e r *

*d.d. 2005: 137.490 m2 kantoorvloeroppervlak, 6.152 werknemers d.d. 1998 was er 118.500 m2 KVO voor 3.863 werknemers, in totaal 30 m2 per werknemer

De berekening van Inbo leidt tot hetzelfde resultaat als de berekening op basis van de lokale c i j f e r s . D e v r a a g i s b e r e k e n d t u s s e n 5 2 . 6 9 4 m 2 e n 5 2 . 7 8 0 m 2 . D e u i t b r e i d i n g s vr a a g i n d e p e r i o d e va n 2 0 0 3 t o t e n 2 0 1 5 w o r d t g e r a a m d o p 5 2 . 7 0 0 m 2 3.2.2

Vervangingsvraag

D o o r d e g e m e e n t e l i j k e h e r i n d e l i n g e n f u s i e s v a n k a n t o o r g e b r u i k e r s ( wo n i n g b o u wc o r p o r a t i e s , n o t a r i s - e n a c c o u n t a n t s k a n t o r e n , o v e r h e i d ) i s d e v e r v a n g in g s v r a a g i n W e s t l a n d g r o o t . V e e l g e f u s e e r d e k a n t o o r d i e n s t v e r l e n e r s k i e z e n e r v o o r h u n v e r s p r e i d e k a n t o o r n e t we r k c o n c e n t r e r e n . De omvang van de vervangingsvraag bedraagt circa 39.633 m2. De Westlandse vervangingsvraag i s v a n we g e a l l e f u s i e s g r o t e r d a n h e t l a n d e l i j k e e r v a r i n g s c i j f e r v a n 1 % v a n d e t o t a l e kantorenvoorraad. Voor Westland is dat 2.000 m2 per jaar. Voor de bepaling van de omvang van de vervangingsvraag is uitgegaan van de bij de gemeente bekende plannen. In tabel 4 is een o p s o m m i n g v a n d e b o u wp l a n n e n i n W e s t l a n d o p g e n o m e n . I n d e z e l i j s t i s e e n v e r v a n g i n g s v r a a g van 39.633 m2 opgenomen. De onderstreept aangegeven projecten betreffen vervangingsvraag. D e o v e r i g e p r o j e c t e n h e b b e n b e t r e k k i n g o p n i e u wb o u wp r o j e c t e n .

13

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

Tabel 4: Bouwplannen kantoren, periode 2003-2015 Gebouwd sinds 2003 Politiebureau Galgeweg

4.440

Vd Waal Galgeweg

2.793

Kantoor Honderdland

920

HortiBussinessCentre

4.800

2 units Leehove

600

Subtotaal

13.553

Opgenomen in bestemmingsplannen Tramkeerlus Wateringse Veld

3.000

HortiBussCentre II

4.800

ABC Westland

7.000

Rabobank De Lier

4.500

Subtotaal

19.300

Plannen Arcade / fusie woningcorporaties

2.500

Stolk partn Galgeweg

1.900

Deel II Rabo De Lier

2.000

Notariskantoor JQR Galgeweg

1.500

Wateringse Veld 3 units +

6.000

Weboma Hoogeland

3 .3

20.000

Bestuurscentrum Westland

20.000

Ruimteclaim bloemenveiling

10.000

Subtotaal

63.900

Totaal

96.753

Aa nb od ontw ikke linge n

Het planaanbod aan kantoren bestaat voor een deel uit het bestaande aanbod (de leegstand) en v o o r e e n d e e l u i t b o u wp l a n n e n . 3.3.1 Leegstand in Westland is met 8.000 m2 laag In Westland is de leegstand van zelfstandige kantoorruimte beperkt. In totaal gaat het om 8.000 m2. Dat is een leegstandspercentage van 7%. Vergeleken met 12% leegstand in Haaglanden is dit laag. Ook ondernemers geven aan dat leegstand niet zichtbaar is. Bij het zoeken van k a n t o o r h u i s v e s t i n g wo r d t d e f r i c t i e l e e g s t a n d a l s k l e i n e r v a r e n . I n d e K a n t o r e n m o n i t o r v a n H a a g l a n d e n ( 2 0 0 6 ) wo r d e n d e c i j f e r s v a n S t e e n wo r p V e s t i g i n g s a d v i s e u r s v a n S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n g e h a n t e e r d . H i e r i n i s v o o r d e g e m e e n t e Westland een leegstand opgenomen van 18.000 m2 kantooroppervlak. Uit de leegstandsgegevens blijkt echter dat diverse panden als kantoor geregistreerd zijn die in het bestemmingsplan geen kantoorbestemming hebben. De Kantorenmonitor gaat uit van gegevens van makelaars. Makelaars blijken stelselmatig panden aan te bieden als zelfstandige kantoren zonder dat deze een

14

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

kantoorbestemming hebben. In de tabel hieronder zijn leegstaande panden opgenomen. De panden zonder kantoorbestemming zijn grijs gearceerd Tabel 5: Leegstand grotere kantoren Westland, 2006 Leegstand kantoren >500 m2

M2 leegstand

Lierseweg 2 (Van Vliet op Zwethove)

3.389

HortiBusiness Centre (TPW)

2.797

Project Molenbrink kern Monster

2.230

Bovendijk 39 (bedrijventerrein Bovendijk)

1.275

Warmoezenierstraat 5 en 7

1.050

Woonboulevard Naaldwijk Monsterseweg 94 (buitengebied)

750

Noordlandseweg nabij 64 s-Graven zan de

650

Van der Hoevenstraat 18 Naaldwijk

550

Oude pand Vd Waal & partners Leehove 20, bedrijventerrein De Lier

532

Aartsdijkweg 23, Maasdijk

510

Bron database Steenworp d.d. 25 januari 2007

Naast kantoorpanden die foutief in de leegstandlijst zijn opgenomen is ook een transformatie afgerond. Het grootste leegstaande kantoorpand van Van Vliet is sinds juni 2000 niet verhuurbaar g e b l e k e n . D e e i g e n a a r h e e f t o m f u n c t i e wi j z i g i n g v e r z o c h t t o t e e n h o t e l f u n c t i e . O p b a s i s v a n d e z e lokale kennis bij de gemeente heeft een correctie plaatsgevonden. Van de 18.000 m2 geregistreerde leegstaande kantoorpanden blijkt ruim 10.000 m2 in het bestemmingsplan geen kantoorfunctie te hebben. Van de leegstand is een groot deel agro-gerelateerde kantoorruimte in het Horti-Business Centre. J u i s t i n d e z e s e c t o r wo r d t e e n g r o e i v a n k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d g e z i e n . E n i g e r u i m t e v o o r k a n t o o r g e b r u i k e r s i n d e a g r o - g e r e l a t e e r d e s e c t o r i s d a n o o k we n s e l i j k . Naast de ruim 3.000 m2 leegstand van kantoorpanden groter dan 500 m2 staat bijna 5.000 m2 kantoren leeg met een oppervlak kleiner dan 500 m2. Dit betreft 30 kantoorpanden van 25 m2 tot 440 m2. Deze staan verspreid op bedrijventerreinen en centrumkernen. Voor deze kleine kantoren i s n i e t g e t o e t s t a a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n , m aa r o o k h i e r h e e f t h e t a a n b o d n i e t a l t i j d e e n kantoorbestemming. Daarnaast voldoen veel kantoorunits niet aan de eisen van de markt omdat ze verouderd zijn. Westland kent een lage leegstand van kantoren. De kantoren die leeg staan voldoen vaak niet a a n d e e i s e n v a n d e m a r k t . H i e r d o o r b e s t a a t v oo r k a n t o o r g e b r u i k e r s g e e n g e s c h i k t a a n b o d . M e t name voor grotere kantoorgebruikers bestaat geen geschikt aanbod. De enige uitzondering betreft d e a g r o g e r e l a t e e r d e s e c t o r . I n d e a g r o g e r e l a t e e r d e s e c t o r b e s t a a t we l e n i g e wa a r d e v o l l e f r i c t i e l e e g s t a n d d i e o p g e n o m e n k a n wo r d e n d o o r d e m a r k t . 3.3.2 Planaanbod 19.300 m2 Naast de leegstaande kantoorpanden is ook 19.000 m2 planologisch vastgelegd voor kantooruitbreidingen (zie tabel 4). Dit betreft 7.000 m2 kantoren op ABC Westland en 4.800 m2 kantoren op FloraHolland.

15

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

H e t n i e u we k a n t o o r p a n d v a n d e R a b o b a n k o p L ee h o v e i s o o k p l a n o l o g i s c h v a s t g e l e g d . D e b o u w v a n h e t k a n t o o r p a n d i s g e s t a r t . Z o g a u w d e R a b o b a n k d a a d we r k e l i j k v e r h u i s t n a a r L e e h o v e z a l ruim 6.000 m2 oude kantoorpanden leeg komen te staan. Ditzelfde gebeurt na de bouw van het n i e u we g e m e e n t e h u i s . V o o r d e g r o t e v e r o u d e r d e k a n t o o r g e b o u we n d i e b e i d e k a n t o o r g e b r u i k e r s a c h t e r l a t e n i s t r a n s f o r m a t i e n a a r b i j v o o r b e e l d wo o n - o f z o r g f u n c t i e s we n s e l i j k .

3.4

Co nf ro ntatie vr a ag en aa nb od / Co nc lus ie • •

De uitbreidingsvraag is voor de planperiode 2003 tot en met 2015 berekend op ruim 52.000 m2 D e v e r v a n g i n g s v r a a g i s g e ï n v e n t a r i s e e r d o p b a s i s v a n b o u wp l a n n e n d i e a n n o 2 0 0 7 b e k e n d wa r e n v a n c a . 3 9 . 6 3 3 m 2 Vraag 2003 - 2015 2003-2015

Vraag

• • •

Uitbreidings

Ver vangings

Totale

vraag

vraag

vraag

52.700 m2

39.633 m2

92.333 m2

Het aanbod bestaat uit 8.000 m2 leegstaande kantoorpanden, die voor ruim de helft niet voldoen aan de eisen van de markt I n d e p e r i o d e 2 0 0 3 t o t b e g i n 2 0 0 7 i s 1 3 . 5 5 3 m 2 k a n t o o r p a n d e n g e b o u wd H e t p l a n o l o g i s c h v a s t g e l e g d e a a n b o d d a t n o g g e b o u wd m o e t wo r d e n i s 1 9 . 3 0 0 m 2

Aanbod 2003 - 2015 2003-2015

Aanbod

•

Aanbod direct

Aanbod gebouw d

Aanbod planolo-

Totaal

(leegstand)

2003 – 2007

gisch vastgelegd

aanbod

8.000 m2

13.553 m2

19.300 m2

40.853 m2

Op basis van vraag-aanbod confrontatie is er in Westland een tekort aan kantoorruimte van 51.480 m2 Confrontatie: vraag en aanbod 2003 t/m 2015 2007 Confrontatie

• •

• • •

Vraag 92.333

Aanbod (hard)

Tekort

40.853

51.480 m2

Er zijn “zachte “ plannen (niet planologisch verankerd) bekend ter grootte van 53.847 m2 kantoren R e k e n i n g h o u d e n d m e t d e z a c h t e p l a n n e n z i j n v r a a g e n ( p l a n ) a a n b o d i n e v e n wi c h t i n Westland De kantoorgebruikers die de vervangingsvraag realiseren laten 40.000 m2 verouderde kantoorruimte achter die niet aansluiten bij de markt Transformatie van grotere oude kantoorpanden in dorpskernen naar detailhandel of wo n i n g b o u w l i g t v o o r d e h a n d e n i s g e we n s t In de vraag en aanbod-berekening zijn de oude kantoorpanden die vrij komen niet meegerekend. De gemeente Westland zal transformatie van deze kantoorruimte moeten faciliteren om overaanbod van kantoren te voorkomen

16

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

4 Kantorenbeleid hogere overheden 4 .1 In le id in g Z o we l d e p r o v i n c i e Z u i d - H o l l a n d a l s S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n h e b b e n r e g i o n a a l b e l e i d o p g e s t e l d voor kantoren. Het beleid van de provincie is gericht op het in goede banen leiden van verkeersstromen en de parkeerproblematiek. Het beleid van Haaglanden is gericht op het t e g e n g a a n v a n l e e g s t a n d . O o k wo r d e n e n k e l e e c o n o m i s c h e b e l e i d s v i s i e s v a n h o g e r e o v e r h e d e n aangestipt.

4 . 2 P r o vi n c i e Z u id - H o l l a n d R e g e l s vo o r R u i mt e Het beleid van de Provincie Zuid-Holland voor het vestigen van kantoren is vastgelegd in de nota `Regels voor ruimte`. Het uitgangspunt van het beleid is het voorkomen van verkeersoverlast dat h e t g r o o t a a n t a l we r k n e m e r s i n k a n t o o r g e b o u we n k a n v e r o o r z a k e n . O m d i e r e d e n i s i n d e N o t a b e p a a l d d a t k a n t o r e n u i t s l u i t e n d z i j n t o e g e s t a a n o p ( v e r k e e r s ) k n o p e n v o o r h o o g wa a r d i g o p e n b a a r v e r v o e r ( h o v - ) k n o p e n . B u i t e n k n o p e n m o g e n g e e n k a n t o r e n g e b o u wd wo r d e n g r o t e r d a n 7 5 0 m 2 . D i t k a n u i t g e b r e i d wo r d e n t o t m a x i m a a l 1 . 5 0 0 m 2 m e t e e n p l a n o l o g i s c h e v r i j s t e l l i n g . K a n t o r e n g r o t e r d a n 1 . 5 0 0 m 2 k u n n e n u i t s l u i t e n d o p h o v - k n o p e n g e b o u wd wo r d e n . De hov-knopen zijn door de provincie op kaart aangegeven. Westland heeft geen hov-knopen. In het verleden heeft de provincie goedkeuring verleend voor de bouw van kantoorpanden van meer dan 1.500 m2 in Westland. Voorbeelden zijn de Rabobank op Leehove en het HortiBusiness Center op FloraHolland. Ten tijde van het opstellen van deze nota heeft de provincie het v r i j s t e l l i n g s v e r z o e k v o o r k a n t o r e n o p A B C W e s t l a n d t e r d i s c u s s i e g e s t e l d . D e a f we g i n g s f a c t o r e n v a n d e p r o v i n c i e o m v a n h a a r b e l e i d a f t e wi j k e n v a r i ë r e n . N a a s t l o k a l e g e b o n d e n h e i d v a n d e k a n t o o r g e b r u i k e r wo r d t o o k e e n r u i m t e l i j k e v is i e b e l a n g r i j k g e v o n d e n d o o r d e p r o v i n c i e .

4 .3 Stad sgew est Haag lan de n I n 2 0 0 4 i s d o o r S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n d e K a n t o r e n st r a t e g i e v a s t g e s t e l d . D e s t r a t e g i e h a d t o t doel om leegstand van kantoren tegen te gaan. Volgens de Kantorenmonitor stond per 1 januari 2005 in Haaglanden een oppervlak van 777.200 m2 kantoorruimte leeg, voor het grootste deel in D e n H a a g , R i j s wi j k e n Z o e t e r m e e r . D a t wa s t we e k e e r z o v e e l a l s d e m a x i m a a l g e w e n s t e f r i c t i e l e e g s t a n d . I n d e K a n t o r e n s t r a t e g i e i s b e s l o t e n d e n i e u wb o u w v a n k a n t o r e n t e r e g u l e r e n . E l k e g e m e e n t e h e e f t i n d e k a n t o r e n s t r a t e g i e e e n m a x i m a l e u i t b r e i d i n g s r u i m t e t o e g e we z e n g e k r e g e n . V o o r W e s t l a n d wa s h e t q u o t u m 4 2 . 0 0 0 m 2 t o t 2 0 1 5 . D e t o e g e we z e n u i t b r e i d i n g s r u i m t e voor Westland is aan de krappe kant, zoals berekend in hoofdstuk 3. Met name de vervangingsvraag legt beslag op de uitbreidingsruimte. Haaglanden heeft geen locatiebeleid. In tegenstelling tot het provinciale beleid zijn kantoren in h e t b e l e i d v a n H a a g l a n d e n o p v r i j we l a l l e l o c a t i e s m o g e l i j k . I n d e p r a k t i j k h e e f t S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n d e k a n t o o r o n t wi k k e l i n g o p A B C W e s t l a n d g o e d g e k e u r d t e r wi j l d e p r o v i n c i e v e r v o l g e n s goedkeuring onthield aan de vrijstelling.

17

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

4 . 3 .1 U it bre i d in gs quo t u m In de `vraag en aanbod`-raming van hoofdstuk 3 bleek dat de kantorenvraag in Westland in de p e r i o d e 2 0 0 3 t o t 2 0 1 5 i n t o t a a l 9 6 . 7 5 3 m 2 b e s l o e g . D e g e r a a m d e v r a a g i s m e e r d a n t we e k e e r z o groot als de toegestane uitbreidingsruimte. Tabel 6 tekort uitbreidingsruimte 2003-2015

Uitbreidingsplannen tot 2015

96.753 m2

Quotum Haaglanden

42.000 m2

Tekort Uitbreidingsruimte tot 2015

54.753 m2

De Kantorenstrategie Haaglanden is opgesteld om groei van leegstand tegen te gaan. Dit kan ook i n W e s t l a n d r e l e v a n t wo r d e n . A l s k a n t o o r g e b r u i k e r s i n e e n n i e u w k a n t o o r p a n d t r e k k e n l a t e n z e een oud kantoorpand achter. De belangrijkste voorbeelden zijn de gemeentekantoren en de oude vestigingen van de Rabobank. Beide kantoorgebruikers laten 25.000 m2 oude kantoorpanden a c h t e r . K a n t o o r p a n d e n m e t d i e o m v a n g z u l l e n n i e t o p g e n o m e n wo r d e n d o o r d e m a r k t e n z u l l e n leeg blijven staan. I n d e p r a k t i j k v e r wa c h t d e g e m e e n t e d a t o u d e k a n t o o r p a n d e n i n d o r p s k e r n e n g e t r a n s f o r m e e r d z u l l e n wo r d e n n a a r wo n i n g b o u wf u n c t i e s o f d e t a i l h a n d e l . D e k a n t o r e n v a n z o we l d e R a b o b a n k a l s de gemeente liggen daarvoor op een geschikte locatie. Naar schatting zal de kantoorbestemming van 40.000 m2 oude panden vervallen. Indien de kantoorgebruikers die zich hervestigen slagen om hun oude kantoorpanden te transformeren neemt de totale kantooruitbreiding in Westland af. Van de totale uitbreiding van 96.753 m2 verandert een kantooroppervlak van 40.000 m2 van bestemming, zodat de totale kantooruitbreiding uitkomt op 56.253 m2. Tabel 7: Tekort na transformatie oude kantoorpanden

Tekort uitbreidingsruimte

54.753 m2

Na transformatie vrijkomende planruimte

40.000 m2

Resterend tekort na transformatie oude kantoren

14.753 m2

4 . 3 .2 Ef f e ct Ve r va ng in gs vr a ag H e t e f f e c t v a n h e t u i t b r e i d i n g s q u o t u m v a n H aa g l a n d e n l i j k t t e o v e r z i e n . S l e c h t s 1 4 . 7 5 3 m 2 k a n t o o r p a n d e n k a n n i e t g e b o u wd wo r d e n i n d i e n d e W e s t l a n d s e k a n t o r e n m a r k t z i c h o n t wi k k e l d conform de vraagberekening. In de praktijk zal het uitbreidingsquotum zeer spoedig gaan knellen v a n we g e d e g r o t e v e r v a n g i n g s v r a a g . S i n d s 2 0 0 3 i s 1 3 . 5 5 3 m 2 k a n t o r e n g e b o u wd e n 1 9 . 3 0 0 m 2 p l a n o l o g i s c h v a s t g e l e g d ( z i e t a b e l 4 ) . V a n h e t t o t a l e u i t b r e i d i n g s q u o t u m v a n 4 2 . 0 0 0 m 2 i s 3 2 . 8 5 3 m 2 i n m i d d e l s g e b o u wd o f i n bestemmingsplannen vastgelegd. Dat betekent dat van de planologische uitbreidingsruimte voor W e s t l a n d t o t 2 0 1 5 s l e c h t s 9 . 1 4 7 m 2 r e s t e e r t . D a t i s o n v o l d o e n d e v o o r h e t n i e u we g e m e e n t e h u i s v a n 2 0 . 0 0 0 m 2 e n o o k o n v o l d o e n d e v o o r d e u i t b r e i d i n g v a n d e T i e n d we g v a n 2 0 . 0 0 0 m 2 . Tabel 8: resterende uitbreidingsruimte quotum Haaglanden

Totaal quotum Haaglanden

42.000 m2

Totaal gerealiseerd en harde plannen

32.853 m2 9.147 m2

Resterend Quotum Haaglanden

18

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

D e o n t wi k k e l i n g v a n d e l o k a l e k a n t o o r s e c t o r i n W e s t l a n d wo r d t e f f e c t i e f s t i l g e l e g d d o o r d e kantorenstrategie Haaglanden. De oorzaak van dit probleem is de hoge vervangingsvraag in Westland. In de Kantorenstrategie is geen rekening gehouden met de omvangrijke vervangingsvraag in Westland.

4.4 Economische beleidsvisies Naast het ruimtelijke beleid van Haaglanden en provincie zijn er diverse economische visies op n a t i o n a a l e n r e g i o n a a l n i v e a u wa a r i n g r o e i v a n d e e c o n o m i e c e n t r a a l s t a a t . H e t g l a s t u i n b o u wc l u s t e r h e e f t d a a r v a n we g e d e o m v a n g e n h e t b e l a n g v o o r d e n a t i o n a l e handelsbalans een prominente rol in gekregen. I n d e N o t a R u i m t e v a n d e r i j k s o v e r h e i d wo r d t g e c o n s t a t e e r d d a t N e d e r l a n d m a r k t l e i d e r i s i n e e n a a n t a l n i c h e s i n d e we r e l d h a n d e l , wa a r o n d e r d e a g r a r i s c h e g l a s t u i n b o u ws e c t o r . H e t W e s t l a n d wo r d t a a n g e d u i d a l s e e n l o c a t i e v a n n a t i o n a a l b e l a n g ; e e n g r e e n p o r t . H e t r i j k g e e f t p r i o r i t e i t a a n deze clusters ter versterking van de internationale concurrentiekracht van Nederland. Daarbij wo r d t e x p l i c i e t b e n o e m d d a t d e t e e l t e n d e b a s i s z i j n v o o r k e n n i s i n t e n s i e v e a g r i b u s i n e s s . I n d e n o t a r u i m t e wo r d t d e o n t wi k k e l i n g v a n d e g r e e n p o r t j u i s t v e r wa c h t v a n d e k e n n i s i n t e n s i e v e bedrijven die zich doorgaans vestigen in kantoorpanden. I n d e v i s i e t o t o n t wi k k e l i n g v a n d e Z u i d v l e u g e l wo r d t o o k d e n a d r u k g e l e g d o p h e t b e r e i k e n v a n d u u r z a a m h e i d d o o r i n n o v a t i e m o g e l i j k h e d e n v a n d e g l a s t u i n b o u w. I n d e e c o n o m i s c h e s t u d i e g l a s t u i n b o u w v a n p r o v i n c i e Z u i d - H o l l a n d wo r d t s t e r k i n g e z e t o p d e o n t wi k k e l i n g v a n d e d i e n s t v e r l e n e n d e s e c t o r o m d u u r z a a m h e i d e n c o n t r o l e e r b a a r h e i d t e v e r g r o t e n . D a a r b i j wo r d e n d i v e r s e g e b i e d e n g e n o e m d z o a l s b i o l o g i s c h e g e wa s b e s c h e r m i n g , e n e r g i e - e f f i c i e n c y e n I C T ondersteuning voor tracing and tracking. In de studie staat dat `het post-productiecluster de d i e n s t v e r l e n i n g z a l m o e t e n o p wa a r d e r e n ` . In de gemeentelijke Greenport Visie 2020 zijn ook ambities geformuleerd over het bevorderen van innovatie en kennisintensieve bedrijven ter ondersteuning van het cluster. Voor het realiseren van de doelstellingen voor economische groei die zijn opgenomen in landelijk, r e g i o n a a l e n g e m e e n t e l i j k b e l e i d z i j n l o c a t i e s n o d i g wa a r d e z e d i e n s t v e r l e n e r s z i c h k u n n e n v e s t i g e n . D e z e l o c a t i e s z i j n n i e t a a n we z i g i n W e s t l a n d e n k u n n e n v a n w e g e p r o v i n c i a a l e n H a a g l a n d e n b e l e i d o o k n i e t o n t wi k k e l d wo r d e n . H i e r d o o r o n t s t a a t v o o r d e g e m e e n t e W e s t l a n d e e n s p a g a a t wa a r b i j e n e r z i j d s e c o n o m i s c h e g r o e i wo r d t g e a m b i e e r d e n a n d e r z i j d s g e e n r u i m t e wo r d t g e b o d e n d i e n o d i g i s v o o r h e t v e r we z e n l i j k e n v a n d e z e a m b i t i e s . Het bedrijfsleven is om advies gevraagd over de Westlandse kantorenvisie. Diverse grote ondernemers hebben aangegeven dat de Westlandse economie ook in het verleden is beknot door een tekort aan kantoorruimte. Daarbij zijn de langdurige planologische procedures genoemd die d o o r l o p e n z i j n v o o r k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n v a n d e R a b o b a n k , V d W a a l e n P a r t n e r s , F l o r a H o l l a n d en ABC Westland.

19

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

4 . 5 C o nc lus i es: • • •

• • • • • • • •

•

•

Kantoren groter dan 1.500 m2 (panden voor meer dan 100 man) zijn uitsluitend toegestaan o p k n o p e n m e t h o o g wa a r d i g o p e n b a a r v e r v o e r B i n n e n d e g e m e e n t e W e s t l a n d l i g g e n g e e n k n o p e n m e t h o o g wa a r d i g o p e n b a a r v e r v o e r D e p r o v i n c i e wi j k t m e t e n i g e r e g e l m a a t a f v a n h a a r b e l e i d o p b a s i s v a n wi s s e l e n d e gronden I n d e K a n t o r e n s t r a t e g i e H a a g l a n d e n i s e e n k wa n t i t a t i e v e b e p e r k i n g v a s t g e l e g d v o o r kantoren in Westland van 42.000 m2 van 2003 tot 2015 In de vraagraming van kantoren in Westland in periode 2003 tot 2015 is een vraag berekend van 96.753 m2 De vraagraming voor Westland overschrijdt het quotum uit de Kantorenstrategie met 56.753 m2 Belangrijke oorzaak voor de overschrijding is de vervangingsvraag in Westland die als gevolg van fusies van kantoorgebruikers zeer hoog is Door transformatie van oude kantoorpanden kan de overschrijding op termijn met 40.000 m 2 wo r d e n v e r m i n d e r d De huidig resterende planologische uitbreidingsruimte volgens de Kantorenstrategie Haaglanden is 9.147 m2 M o m e n t e e l i s e r g e e n p l a n o l o g i s c h e u i t b r e i d i n g s r u i m t e b e s c h i k b a a r v o o r h e t n i e u we g e m e e n t e h u i s o f d e u i t b r e i d i n g v a n d e k a n t o o r l o c a t i e T i e n d we g Het locatiebeleid van Haaglanden bevat geen beperkingen en lijkt niet afgestemd met het locatiebeleid van de provincie I n l a n d e l i j k e , r e g i o n a l e , p r o v i n c i a l e e n g e m e e n t e l i j k e v i s i e s z i j n a m b i t i e s v e r wo o r d v o o r d e o n t wi k k e l i n g v a n h e t g l a s t u i n b o u wc l u s t e r d i e n i e t b e h a a l d k u n n e n wo r d e n z o n d e r uitbreiding van het kantorenaanbod H e t b e l e i d v a n h o g e r e o v e r h e d e n z a l d e b e p e r k e n d e f a c t o r wo r d e n i n d e e c o n o m i s c h e o n t wi k k e l i n g v a n h e t W e s t l a n d s e g l a s t u i n b o u wc l u s t e r

20

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

5 Locatiebeleid 5 .1 Co ncen tr at ie k an to ren V o o r d e n i e u we k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n i s r u i m t e l i j k b e l e i d n o o d z a k e l i j k . D i t i s n o d i g v o o r e e n g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g i n W e s t l a n d e n o m l o c a t i e s t e o n t wi k k e l e n d i e a a n s l u i t e n b i j d e we n s e n v a n d e m a r k t . D a a r n a a s t e i s t d e p r o v i n c i e e e n r u i m t e l i j k b e l e i d a l v o r e n s z i j m e e we r k t a a n vrijstellingen. D e h i s t o r i s c h e o n t wi k k e l i n g wa a r b i j k a n t o r e n v e r s p r e i d g e b o u wd we r d e n a l s i n c i d e n t e l e k l e i n s c h a l i g e o n t wi k k e l i n g e n i s o n g e we n s t . D e h u i d i g e k a n t o r e n d i e v e r s n i p p e r d l i g g e n i n h e t buitengebied, zoals een enkel makelaars- of ingenieursbureau passen niet binnen ruimtelijk b e l e i d . K a n t o r e n d i e o p b e d r i j v e n t e r r e i n e n l i g g e n d r a g e n we i n i g b i j a a n h e t k a n t o o r a a n b o d , m e t uitzondering van enkele kantoren op zichtlocaties. C o n c e n t r a t i e v a n k a n t o r e n i s h e t m e e s t we n s e l i j k v a n u i t d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g . D o o r kantoordienstverleners te concentreren ontstaat een gunstig vestigingsklimaat. Dat betreft uitstraling van de locatie, goede parkeervoorzieningen en de mogelijkheid om gezamenlijke voorzieningen aan te leggen. Van concentratie van kantoorgebruikers gaat een aantrekkende we r k i n g u i t o p k e n n i s we r k e r s d i e b e l a n g r i j k z i j n v o o r d e v e r s t e r k i n g v a n d e W e s t l a n d s e kenniseconomie. Een omvangrijke kantoorlocatie zou ook een stimulans kunnen zijn voor de o n t wi k k e l i n g v a n h o o g wa a r d i g o p e n b a a r v e r v o e r . D e u i t b r e i d i n g v a n d e T i e n d we g i s e e n wa a r d e v o l l e a a n v u l l i n g o p h e t W e s t l a n d s e k a n t o o r a a n b o d . U i t b r e i d i n g v a n d e z e W e s t l a n d s e k a n t o o r l o c a t i e wo r d t a l s m e e s t g u n s t i g e l o c a t i e v o o r n i e u we k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n g e z i e n . D e M i d d e l b r o e k we g t e r h o o g t e v a n F l o r a H o l l a n d l i g t i n h e t v e r l e n g d e v a n d e T i e n d we g . D e T i e n d we g m e t a a n s l u i t e n d d e M i d d e l B r o e k we g t e r h o o g t e v a n d e bloemenveiling FloraHolland is een goede kantoorlocatie. D e T i e n d we g m e t h e t a a n s l u i t e n d e d e e l v a n d e M i d d e l b r o e k we g z o u d e n d o o r h e t g r o o t a a n t a l we r k n e m e r s we l l i c h t v o l d o e n d e d r a a g v l a k k r i j g e n v o o r e e n h o o g wa a r d i g o p e n b a a r v e r v o e r c o n c e p t . K o p p e l i n g a a n h e t wo o n - w e r k v e r k e e r v a n d e b l o e m e n v e i l i n g v e r s t e r k t d i t . E e n t we e d e k a n s r i j k e l o c a t i e i s h e t c e n t r u m v a n N a a l d wi j k . H e t n i e u we g e m e e n t e h u i s z a l d a a r g e b o u wd wo r d e n e n we l l i c h t z a l i n h e t k i e l z o g v a n h e t g e m e e n t e h u i s n o g e e n e n k e l e k a n t o o r o n t wi k k e l i n g i n h e t c e n t r u m p l a a t s v i n d e n . H e t c e n t r u m v a n N a a l d wi j k i s e e n d i r e c t e c o n c u r r e n t v a n d e T i e n d we g . N a a r m a t e m e e r k a n t o o r p a n d e n i n h e t c e n t r u m g e b o u wd wo r d e n z a l d e u i t g i f t e t e r m i j n v a n d e T i e n d we g l a n g e r wo r d e n . Een derde kansrijke locatie is ABC Westland. Deze locatie is bij uitstek geschikt voor agrarische d i e n s t v e r l e n e r s . B e l a n g r i j k i s we l d a t v o l d a a n wo r d t a a n d e e i s e n v a n d e m a r k t . N i e t a l l e agrarische dienstverleners zijn direct gebonden aan de productstromen van ABC Westland of de B l o e m e n v e i l i n g . H e t o n t wi k k e l i n g s c o n c e p t v a n A B C W e s t l a n d h o u d t o p t i m a a l r e k e n i n g m e t d e eisen van de kantorenmarkt. De kantoorlocatie ABC Westland is niet bedoeld voor dienstverleners a l s n o t a r i s k a n t o r e n e n wo n i n g b o u w c o r p o r a t i e s d i e v a n o u d s h e r a a n d o r p s k e r n e n g e b o n d e n z i j n . E e n v i e r d e l o c a t i e wo r d t o p t e r m i j n g e z i e n r o n d o m k n o o p p u n t W e s t e r l e e , d e e n t r e e v a n W e s t l a n d o v e r d e A 2 0 . O p L e e h o v e s t a a t o p e e n z i c h t l o ca t i e l a n g s d e A 2 0 h e t h o o f d k a n t o o r v a n d e Rabobank Westland.

21

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

Tegenover deze locatie zou op de bedrijventerreinen Honderdland en (Greenery) Westerlee o n t wi k k e l i n g v a n k a n t o r e n m o g e l i j k z i j n . U i t h e t b e d r i j v e n t e r r e i n e n b e l e i d m o e t b l i j k e n h o e z i c h d i t verhoudt met de vraag naar bedrijfsterrein. D e g e l i j k t i j d i g e o n t wi k k e l i n g v a n d e v i e r l o c a t i e s z o u t o t e e n o v e r a a n b o d l e i d e n v a n k a n t o o r l o c a t i e s wa a r d o o r d e u i t g i f t e t i j d v a n a l l e v i e r d e l o c a t i e s l a n g d u u r t . G e l i j k t i j d i g e o n t wi k k e l i n g b e t e k e n t d a t g r o t e d e l e n p e r k a n t o o r l o c a t i e o n b e b o u wd z u l l e n b l i j v e n . D e k a n t o r e n o p A B C W e s t l a n d e n F l o r a H o l l a n d z i j n a g r o g e r e l a t e e r d e n wo r d e n g e f a s e e r d a a n g e l e g d . V o o r d e T i e n d we g , d e k e r n N a a l d wi j k e n d e l o c a t i e W e s t e r l e e g e l d t d i t e c h t e r we l . H e t v e r d i e n t d e v o o r k e u r o m e e r s t d e T i e n d we g o p t e v u l l e n e n v e r v o l g e n s k a n t o r e n m o g e l i j k t e m a k e n o p W e s t e r l e e e n i n d e k e r n N a a l d wi j k . Kleinschalige kantoren voor dienstverleners met een publieksfunctie behoren vanzelfsprekend in d e d o r p s k e r n e n . T e n s l o t t e z u l l e n l o p e n d e o n t wi k k e l i n g e n d o o r g a n g m o e t e n v i n d e n wa a r d o o r o n t wi k k e l i n g e n o p W a t e r i n g s e V e l d e n d e l a a t s t e k a v e l a a n d e G a l g e we g we n s e l i j k z i j n .

5 . 2 T ie ndw e g In het plan Hoogeland is een kantooroppervlak van circa 20.000 m2 opgenomen aansluitend aan d e b e s t a a n d e k a n t o o r l o c a t i e T i e n d we g . D i t i s r u i m t e l i j k e n e c o n o m i s c h d e o p t i m a l e l o c a t i e v o o r kantoren in Westland. Niettemin zal uitgifte van 20.000 m2 kantoren in Westland bij een vraag van ca. 4.000 m2 per jaar een periode van 5 jaar tot 10 jaar duren, rekening houdende met de o v e r i g e k a n t o o r p l a n n e n d i e i n d e z e l f d e p e r i o d e o n t wi k k e l d wo r d e n i n W e s t l a n d . D e u i t g i f t e t e r m i j n v a n d e T i e n d we g i s d i r e c t a f h a n k e l i j k v a n h e t b e l e i d v a n d e g e m e e n t e . I n d i e n de gemeente kantoren mogelijk maakt op meerdere locaties, bijvoorbeeld door legalisering van k a n t o o r f u n c t i e s i n g e b o u we n m e t e e n b e d r i j v e n b e s t e m m i n g , z a l d e u i t g i f t e v a n d e T i e n d we g l a n g e r d u r e n . I n d i e n g e k o z e n wo r d t n i e u we k a n t o o r p l a n n e n u i t s l u i t e n d m o g e l i j k t e m a k e n o p d e T i e n d we g z a l d e u i t g i f t e t e r m i j n a a n m e r k e l i j k k o r t e r wo r d e n . V o o r d e o n t wi k k e l i n g v a n e e n a a n t r e k k e l i j k e e n r o b u u s t e k a n t o o r l o c a t i e wo r d t g e a d v i s e e r d o m t e k i e z e n v o o r u i t b r e i d i n g v a n d e k a n t o o r l o c a t i e T i e n d we g e n z e e r t e r u g h o u d e n d t e z i j n m e t h e t verlenen van vrijstellingen voor kantoren op andere, verspreidde locaties in Westland.

5.3 Schetsmatige tijdlijn O p b a s i s v a n d e b e k e n d e b o u wp l a n n e n e n p r o j e c t e n k a n d e n a v o l g e n d e t i j d s l i j n g e s c h e t s t wo r d e n voor het totaal van 96.753 m2. Dit is slechts een globale inschatting op basis van de huidige informatie teneinde een compleet beeld te schetsen van locaties en oppervlaktes in de tijd. Kantoorplannen

Kantooroppervlak

realiseringsdatum

reeds gerealiseerd

ca 13.553

2003 - 2006

planologisch vastgelegd, m a a r n o g n i e t g e b o u wd

ca. 19.300

2006 - 2010

Plannen op oude locaties

ca. 14.000

vanaf 2007

C e n t r u m N a a l d wi j k

ca. 20.000

vanaf 2010

T i e n d we g

ca. 20.000

vanaf 2011

FloraHolland

ca. 10.000

vanaf 2014

onbekend

onbekend

Ca. 96.000 m2

tot 2015

Honderdland / Westerlee Totaal

22

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

5 . 4 C o nc lus i es: • •

• • • •

Het toestaan van kantoren op verspreide locaties in het buitengebied en bedrijventerreinen past niet binnen ruimtelijk beleid en draagt niet bij aan de vorming van een kantorensector V i e r l o c a t i e s z i j n k a n s r i j k v o o r k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n . o T i e n d we g m e t i n h e t v e r l e n g d e F l o r a H o l l a n d o C e n t r u m N a a l d wi j k o ABC Westland o Knooppunt Westerlee G e l i j k t i j d i g e o n t wi k k e l i n g v a n d e v i e r l o c a t i e s l e i d t t o t e e n o v e r a a n b o d v a n b o u wk a v e l s H e t i s we n s e l i j k d e m a r k t t e s t u r e n t e n e i n d e e e n a a n t r e k k e l i j k e k a n t o o r l o c a t i e t e o n t wi k k e l e n i n W e s t l a n d T i e n d we g i s d e m e e s t a a n s p r e k e n d e e n k a n s r i j k e k a n t o o r l o c a t i e i n W e s t l a n d d i e b i j v o o r k e u r a l s e e r s t e l o c a t i e u i t g e g e v e n z o u m o e t e n wo r d e n Kantoren met een publieksfunctie horen in dorpskernen of de schil daaromheen

23

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

6 Beleid 6 .1 In le id in g D e a n a l y s e v a n d e k a n t o r e n m a r k t i n W e s t l a n d l a a t e e n a a n t a l s p e c i f i e k e o n t wi k k e l i n g e n z i e n . D e z e o n t wi k k e l i n g e n wo r d e n g e b r u i k t a l s u i t g a n g s p u n t v o o r h e t f o r m u l e r e n v a n b e l e i d . H i e r o n d e r wo r d e n 6 o n t wi k k e l i n g e n u i t g e we r k t . D e h o o f d l i j n e n z i j n d a t d e g r o e i v a n d e we r k g e l e g e n h e i d i n de kantorensector doorzet. Dat er een grote vervangingsvraag is door fusies van kantoordienstverleners. De derde hoofdlijn betreft de agrarische dienstverleners. In deze sector wo r d t d e g r o o t s t e we r k g e l e g e n h e i d s g r o e i v e r wa c h t . U i t d e s t u d i e b l i j k t d a t h e t h u i d i g e leegstaande kantooraanbod naar locatie, uitstraling en beheersvorm niet aansluit bij de vraag. D e z e o n t wi k k e l i n g e n wo r d e n k o r t a a n g e s t i p t e n v e r v o l g e n s v e r t a a l d n a a r b e l e i d .

6 . 2 U it g ang sp unt en 1 . B l i j ve n d e g r o e i u i t b r e i d i n g s vr a a g n a a r k a n t o r e n H e t d o o r z e t t e n v a n d e g r o e i v a n d e k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d wo r d t r e ë e l g e a c h t . D e g r o e i v a n k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d v i n d t p l a a t s d o o r g r o e i v a n b e s t a a n d e k a n t o o r d i e n s t v e r l e n e r s . D a a r n a a s t wo r d t d e t r e n d wa a r g e n o m e n d a t i n d i v i d u e l e we r k n e m e r s z i c h s p e c i a l i s e r e n e n z i c h a l s k l e i n e z e l f s t a n d i g e g a a n v e s t i g e n i n d e d i e n s t v e r l e n e n d e s e c t o r . D e g r o o t s c h a l i g e o n t wi k k e l i n g e n i n W e s t l a n d z i j n h e t n i e u w e g e m e e n t e h u i s , d e u i t b r e i d i n g v a n d e T i e n d we g e n d e k a n t o o r p l a n n e n o p d e a g r a r i s c h e b e d r i j v e n t e r r e i n e n . A f g e z i e n v a n d e z e o n t wi k k e l i n g e n wo r d e n g e e n g r o o t s c h a l i g e o n t wi k k e l i n g e n v o o r z i e n . D e v r a a g r i c h t z i c h o p k l e i n s c h a l i g e k a n t o r e n . H e t g a a t o m a c t i v i t e i t e n i n de advisering, marketing, communicatie, onderzoek en innovatie. De markt vraagt over het a l g e m e e n k l e i n s c h a l i g e k a n t o o r b e b o u wi n g o p g o e d o n t s l o t e n k a n t o o r l o c a t i e s m e t v o l d o e n d e parkeerplaatsen. 2 . G r o t e ve r va n g i n g s vr a a g i n W e s t l a n d In de periode tot 2010 bestaat een grote vervangingsvraag (Rabobank en gemeentehuizen, wo n i n g c o r p o r a t i e s e n n o t a r i s k a n t o r e n ) . D e v er wa c h t i n g i s d a t d e r g e l i j k e f u s i e o n t wi k k e l i n g e n z u l l e n d o o r g a a n , m a a r n i e t i n d e z e l f d e o m v a n g. H e t i s we n s e l i j k o m d e z e v e r v a n g i n g s v r a a g t e accommoderen. 3 . B e h o e f t e a a n t r a n s f o r m a t i e va n vr i j k o m e n d e k a n t o o r p a n d e n D e g r o o t s c h a l i g e v e r v a n g i n g v a n o v e r we g e n d g r o t e r e k a n t o o r g e b r u i k e r s h e e f t t o t g e v o l g d a t v e r o u d e r d e o v e r we g e n d g r o o t s c h a l i g e k a n t o o r p a n d e n b e s c h i k b a a r k o m e n i n d e c e n t r u m k e r n e n . D e z e g r o t e o u d e p a n d e n s l u i t e n n i e t a a n b i j d e v r a a g i n d e m a r k t . D e v e r wa c h t i n g i s d a t d e Westlandse kantorenmarkt deze panden niet zal opnemen. Flexibiliteit met oude kantoorpanden v o o r t r a n s f o r m a t i e n a a r d e t a i l h a n d e l o f z or g - e n wo o n f u n c t i e s i s g e we n s t . 4 . G r o e i k a n t o r e n vr a a g a g r o - g e r e l a t e e r d e d i e n s t ve r l e n e r s D e k a n t o r e n v r a a g i n W e s t l a n d wo r d t v e r wa c h t v a n a g r o - g e r e l a t e e r d e d i e n s t v e r l e n e r s . D o o r s c h a a l v e r g r o t i n g v a n g l a s t u i n b o u wb e d r i j v e n wo r d t e e n g r o t e r e v r a a g n a a r d i e n s t e n v e r wa c h t . O o k wo r d t e e n t o e n e m e n d e s p e c i a l i s a t i e i n d e d i e n s t v e r l e n i n g v e r wa c h t . 5. Kenniseconomie K e n n i s i n t e n s i e v e b e d r i j v e n z i j n o v e r we g e n d g e h u i s v e s t i n k a n t o o r p a n d e n . I n e c o n o m i s c h e b e l e i d s v i s i e s i s e e n b e l a n g r i j k e r o l v o o r d e k e n n i s e c o n o m i e we g g e l e g d m e t n a m e v o o r d e o n t wi k k e l i n g e n v a n h e t g l a s t u i n b o u wc o m p l e x . H e t r u i m t e b e s l a g v a n k e n n i s i n t e n s i e v e b e d r i j v e n i n W e s t l a n d i s k l e i n . E r we r k e n 1 0 0 t o t 1 . 0 0 0 m e d e we r k e r s i n d e r e s e a r c h i n t e n s i e v e s e c t o r , a l d u s d e

24

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

provinciale publicatie `Zuid-Holland in vogelvlucht`. Het aandeel van kennismakers in Westland is 2 % v a n d e t o t a l e we r k g e l e g e n h e i d . U i t g e s p r e k k e n m e t o n d e r n e m e r s i s n i e t g e b l e k e n d a t e r e e n g r o t e t o e v l o e i i n g v a n k e n n i s i n t e n s i e v e b e d r i j v e n i s wa a r g e n o m e n . D e g r o e i k o m t v a n u i t W e s t l a n d z e l f . O p h e t g e b i e d v a n d e k e n n i s e c o n o m i e wo r d t e e n g r o t e g r o e i v e r wa c h t . S t i m u l e r i n g d o o r d e g e m e e n t e i s n i e t t e m i n m o g e l i j k e n we n s e l i j k .

6 . 3 B e le i ds aa nbe ve l i n ge n 1

H u i s ve s t e n t o e n a m e w e r k g e l e g e n h e i d

D e g r o e i v a n d e we r k g e l e g e n h e i d i n d e k a n t o r e n s e c t o r z a l d o o r z e t t e n . G e a d v i s e e r d wo r d t o m p l a n o l o g i s c h r u i m t e t e r e s e r v e r e n o m d e z e g r o ei t e a c c o m m o d e r e n . O m d i t m o g e l i j k t e m a k e n d i e n t a c t i e o n d e r n o m e n t e wo r d e n o m d e h u i d i g e b e p e r k i n g e n i n h e t b e l e i d v a n z o we l S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n a l s d e p r o v i n c i e Z u i d - H o l l a n d we g t e n e m e n . 2

G r o t e g r o e i k a n t o o r o n t w i k k e l i n g e n vo o r t u i n b o uw g e r e l a t e e r d e k a n t o o r a c t i vi t e i t e n

O m d e g r o e i v a n t u i n b o u w g e r e l a t e e r d e a c t i v i t e i t e n t e f a c i l i t e r e n z i j n o n t wi k k e l i n g e n g e p l a n d o p de bestaande vestigingslocaties als Flora Holland (Horti Business Center 14.800 m2) en ABC W e s t l a n d ( 7 . 0 0 0 m 2 ) . D e z e k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n b i e d e n v o l d o e n d e m o g e l i j k h e d e n o m d e g r o e i van de agrogerelateerde kantoordienstverleners te huisvesten. 3

Concentratie op kantoorlocaties

D e k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d z a l i n W e s t l a n d b l i j v e n g r o e i e n . H e t i s we n s e l i j k d e z e o n t wi k k e l i n g t e s t i m u l e r e n . G e a d v i s e e r d wo r d t o m d e h u i d i g e p r a k t i j k v a n v e r s p r e i d d e k a n t o r e n n i e t v o o r t t e z e t t e n , m a a r t e k i e z e n v o o r e e n r u i m t e l i j k b e l e i d wa a r i n k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n g e c o n c e n t r e e r d wo r d e n o p e e n b e p e r k t a a n t a l k a n t o r e n l o c a t i e s . Kansrijke locaties voor concentratie van kantoren zijn: o T i e n d we g m e t i n h e t v e r l e n g d e F l o r a H o l l a n d o C e n t r u m N a a l d wi j k o ABC Westland o Knooppunt Westerlee G e l i j k t i j d i g e o n t wi k k e l i n g v a n d e v i e r l o c a t i e s z o u l e i d e n t o t e e n l a n g e u i t g i f t e t i j d o p a l l e v i e r d e l o c a t i e s . V o l g t i j d e l i j k o n t wi k k e l i n g i s g e we n s t wa a r b i j d e T i e n d we g p r i o r i t e i t v e r d i e n t . 4

H e t t i j d i g z o r g e n vo o r vo l d o e n d e u i t b r e i d i n g s m o g e l i j k h e d e n va n d e ve r va n g i n g s vr a a g

D e v e r v a n g i n g s v r a a g i s g r o o t i n W e s t l a n d . E e n o m v a n g wa a r m e e H a a g l a n d e n o n v o l d o e n d e rekening heeft gehouden bij het vaststellen van het kantorenquotum voor Westland. Het is we n s e l i j k o m S t a d s g e we s t H a a g l a n d e n t e i n f or m e r e n o v e r d e v e r v a n g i n g s v r a a g e n e e n e x t r a uitbreidingscapaciteit van 50.000 m2 kantoren vast te leggen. T e v e n s wo r d t a a n b e v o l e n o m k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n z e l f t e m o n i t o r e n d o o r p l a n o l o g i s c h e f u n c t i e wi j z i g i n g e n t e r e g i s t r e r e n . 5

F a c i l i t e r e n va n t r a n s f o r m a t i e s va n k a n t o r e n i n d o r p s k e r n e n

Door de hoge vervangingsvraag van kantoren ontstaat een grote transformatie opgave van oude kantoorpanden. Het eerste voorbeeld is het oude kantoor van Van de Waal en Partners. De v o l g e n d e o p g a v e z i j n d e v e s t i g i n g e n v a n d e R a b o b a n k . V a n we g e d e o m v a n g v a n d e z e transformatieopgave is het mogelijk om hiervoor een gemeentelijke visie te vormen.

25

KANTORENVISIE WESTLAND 2007 - 2015

GEMEENTE WESTLAND

6

Aa n b e ve l i n g e n T i e n d w e g

D e b e l a n g r i j k s t e k a n t o o r o n t wi k k e l i n g i n W e s t l a n d i s d e u i t b r e i d i n g v a n d e T i e n d we g ( p l a n Hoogeland) met een oppervlak van ca. 15.000 a 20.000 m2. Uitgifte van het kantooroppervlak aan d e T i e n d we g z a l 5 t o t 1 0 j a a r d u r e n b i j d e v o o r s p e l d e g r o e i v a n d e k a n t o o r we r k g e l e g e n h e i d . U i t g i f t e z a l l a n g e r d u r e n n a a r m a t e m e e r v e r s p r e i d d e k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n m o g e l i j k wo r d e n g e m a a k t . M e t g e m e e n t e l i j k b e l e i d k u n n e n b o u w p l a n n e n v o o r n i e u we k a n t o o r p a n d e n r u i m t e l i j k g e c o n c e n t r e e r d wo r d e n o p d e T i e n d we g . V o o r g e s t e l d wo r d t o m e e n r e s t r i c t i e f b e l e i d t e v o e r e n v o o r n i e u we k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n o p a n d e r e l o c a t i e s d a n d e T i e n d we g t e n e i n d e o p d e T i e n d we g e e n s u c c e s v o l l e k a n t o o r o n t wi k k e l i n g t e s t i m u l e r e n . O p d e T i e n d we g m e t a a n s l u i t e n d d e k a n t o r e n z o n e a a n M i d d e l b r o e k we g o n t s t a a t e e n c o n c e n t r a t i e v a n k a n t o o r we r k n e m e r s d i e we l l i c h t e e n h o o g wa a r d i g o p e n b a a r v e r v o e r c o n c e p t m o g e l i j k m a a k t . A n d e r e v o o r z i e n i n g e n v o o r k a n t o o r we r k n e m e r s d i e o p d e T i e n d we g g e p l a a t s t k u n n e n wo r d e n z i j n een lunchroom en een kinderopvang. Deze functies moeten naar aard en omvang ten dienste staan van de kantoorgebruikers. T o t s l o t wo r d t g e c o n s t a t e e r d d a t W e s t l a n d s e k a n t o o r g e b r u i k e r s g r a a g z i j n p a n d i n e i g e n d o m h e e f t e n v a a k o o k g r a a g h e t e i g e n p a n d wi l b o u we n . H e t i s we n s e l i j k o m k a n t o o r g e b r u i k e r s d i e e e n p a n d wi l l e n b o u we n v o o r e i g e n g e b r u i k v o o r r a n g t e g e v e n b o v e n p r o j e c t o n t wi k k e l a a r s b i j d e u i t g i f t e v a n g r o n d o p d e T i e n d we g . D e W e s t l a n d s e h u u r s e c t o r l i j k t m i n d e r d yn a m i s c h . O m d i e r e d e n k a n g e d a c h t wo r d e n a a n h e t b e p e r k e n v a n d e g r o n d u i t g i f t e a a n p r o j e c t o n t wi k k e l a a r s v o o r de bouw van kantoren voor de huursector. 7

S t i m u l e r e n k e n n i s i n t e n s i e ve a g r o - g e r e l a t e e r d e a c t i vi t e i t e n

De kracht van de Westlandse Greenport moet voor een belangrijk deel uit innovatie komen. Er ontstaan innovatieve bedrijven vanuit de sector, maar Westland lijkt geen aanzuigende kracht te hebben op innovatieve bedrijven in de agro-sector uit de omgeving. Met de nieuwe k a n t o o r o n t wi k k e l i n g e n o p F l o r a H o l l a n d e n A B C W e s t l a n d wo r d t a a n d a c h t g e v r a a g d v o o r h e t aantrekken en stimuleren van innovatieve agro-gerelateerde kantoordienstverleners ter v e r s t e r k i n g v a n h e t g l a s t u i n b o u wc l u s t e r

26