Westland

Blad voor huurders

Huurdersvereniging

Westland www.HuurdersverenigingWestland.nl

In dit nummer: . gladde galerijvloeren

nog niet verholpen

. boete bij niet-automatisch betalen?

. verhuizen?

let op uw ZAV-papieren

. huurverhoging ook in 2015

naar inkomen

. liberalisatiegrens -vrije sector-

bevroren vanaf 2016

. nieuw systeem

woningwaardering juli 2015 niet meer naar punten

. ondergrens inkomen voor

Van Ostade Monster gesloopt, Sportlaan De Lier bebouwd?

sociale huurwoningen

. misdaad in kaart . ICE voor noodgevallen in je telefoon

Ostade Begin 2014 vroeg en verkreeg Arcade het advies van Hv Westland omtrent sloop en sociale nieuwbouw op de locatie Ostade in Monster. In oktober was het zo ver: de sloophamer ging door de flatjes en inmiddels ligt het terrein schoon en geëgaliseerd te wachten op het nieuwbouwplan. Sportlaan Eindelijk dachten we dat er gebouwd ging worden op het terrein sportlaan/ Crysant.De mensen waren al blij dat ze dan eindelijk van de muggenplaag af zouden zijn, maar het was loos alarm. Toen wij zagen dat ze bezig waren, hebben we meteen Arcade gemaild, die meldt: “Op verzoek van de gemeente wordt dit tijdelijk gebruikt als gronddepot. Er is nog geen nieuwbouwplan”. Dus nog even een uitzicht van niets voor de bewoners van de Crysant. Zodra wij iets over eventuele nieuwe plannen horen, zullen wij dat in ons HVWblad melden.

Uw huurdersbelang 1

Jaargang 1 2014 - 4

Bewonerscommissie Phaelea De bewonerscommissie Phaelea is in januari 2011 uit onvrede over het uitblijven van groot onderhoud door Arcade Wonen opgericht door huurders in het woongebied: Populierenstraat, Hazelaarhof, Abeelstraat, Elzenhof, Lindenstraat, Eikenlaan en Amandelpad te ‘s-Gravenzande. Probleemstelling In 1999/2000 is in de bomenbuurt begonnen met fase 1 (Meidoornstraat e.o.) begonnen met groot onderhoud. Dit werd in 2003 gevolgd door fase 2, de omgeving Goudenregenstraat, die hetzelfde groot onderhoud kregen. Globaal bestonden de werkzaamheden uit: Dubbel glas in nieuwe kozijnen, dak- en vloerisolatie, natuurlijke ventilatie vervangen door mechanische ventilatie, nieuwe keuken en badkamer en nog enkele verfraaiingen (zoals luifel/windvang boven de entreedeur). Deze fases zijn uitgevoerd zonder huurverhoging. Fase 3, de Phaelea buurt, zou aansluitend worden uitgevoerd, zo is diverse huurders toen verteld, echter tot op heden wachten de huurders nog op echt groot onderhoud. Hierdoor betalen zij al 11 jaar niet alleen hogere energiekosten, maar ervaren zij ook minder comfort in de woning. In de Phaelea woningen zijn in de afgelopen jaren wel de keukens vervangen, zijn de badkamers opgeknapt en CV ketels vervangen. Maar dit alles omdat de daarvoor vastgestelde termijnen waren verstreken. De meest frustrerende situatie doet zich voor in de Lindenstraat. Daar wonen huurders, die dezelfde huur betalen, alleen heeft de oneven zijde 11 jaar geleden wel groot onderhoud gekregen en de even kant niet.

In 2011 is in opdracht van de bewonerscommissie de staat van de woningen beoordeeld door TGW Architecten te Voorschoten en de Energiebus (Woonbond), die los van elkaar vier woningen, representatief voor het gebied, aan een bouwkundige en een energie technische inspectie onderwierpen. Dit leverde twee duidelijke rapporten op met in het kort de volgende conclusies: Vocht in kruipruimten met kans op schimmelvorming (gezondheidsrisico), matige tochtwering, slechte ventilatie, twijfelachtige spouwmuurisolatie, slechte kwaliteit van de kozijnen en draaiende delen (met houtrot), zeer beperkt dubbel glas (gedeeltelijk in woonkamer), geen dakisolatie, geen vloerisolatie, energielabel E/F. De rapporten zijn in 2011 inhoudelijk besproken met en erkend door Arcade, die toen aangaf Phaelea als een ‘pilot project’ te zien om de kwaliteit van de woningen te verbeteren, echter wel tegen huurverhoging maar Arcade ziet nu nog steeds geen aanleiding, om ook maar iets aan deze zeer serieuze klachten te doen. Energielabels Begin 2012 voerde een bureau in opdracht van Arcade een inspectie (huis aan huis) uit in het kader van de energielabels. Inventarisatie leerde ons, dat die inspecties niet of buitengewoon vlug werden uitgevoerd (2-3 minuten). Dit heeft geleid tot vaststelling van alle 2

energielabels (D of E). De huurders hebben zeer grote twijfel over de toegepaste ‘deskundigheid’ om deze labels vast te stellen. De huurders van het Phaelea woongebied durven de discussie aan, dat Arcade heeft gesjoemeld met de energielabels in een poging zoveel mogelijk woonpunten te vergaren. Verkooplabel De woningen van Phaelea hebben het verkooplabel gekregen. Dit houdt in, dat zodra er een woning leegkomt deze wordt verkocht. Daarin wordt door bewoners van Phaelea de oorzaak gezocht, waarom, Arcade niet wil investeren in deze woningen; dat is immers weggegooid geld. Maar dit jaar is die gedachte ook op de helling gegaan, want in de Edelstenenbuurt hebben huurwoningen ook verkooplabel en is in 2014 wel groot onderhoud uitgevoerd en ook hier is geen huurverhoging toegepast. Inkomensafhankelijke huurverhoging Hoewel het op zich niets uitstaande heeft met het bedoelde groot onderhoud, is de inkomensafhankelijke huurverhoging (scheefwoontoeslag) wel van invloed. Er zijn in dit gebied ook huurders, die dit jaar voor de tweede keer zijn geconfronteerd met deze zeer forse toeslag (in twee jaar een verhoging van netto € 70,- tot € 90,- per maand. Arcade heeft besloten deze toeslag ook voor deze groep huurders te laten gelden, terwijl zeer veel corporaties ballen tonen en dit (principieel) juist niet doen.

Maar wat verwacht Arcade nu? In de woningen in dit gebied wonen huurders al tientallen jaren (verschillende al vanaf oplevering in 1972), waarvan nu ineens wordt verwacht, dat zij ‘doorstromen’. Deze bejaarde mensen zijn sociaal geworteld, willen dus niet verhuizen, kunnen niet meer kopen, hebben een slecht onderhouden huis, ondervinden hinder van de klachten aan de woning, maar mogen wel een bizarre extra huurverhoging betalen. Een collectief bezwaar tegen deze verhoging is door Arcade volledig in de wind geslagen. De inkomensafhankelijke scheefwoontoeslag vinden de Phaelea huurders in hun situatie zeer onredelijk en onbillijk.

Arcade stelt met trots, dat sprake is van vele nieuwbouwprojecten, maar ook dat de onderhoudskosten van huurwoningen met een vijfde omlaag zijn gebracht. Onderhoud kan ook minder frequent (…), zo stelde Arcade. En daarmee is het asociale beleid van Arcade verwoord. Immers ons buurtje genereert zo’n half miljoen euro aan huurgelden (per jaar). Daarnaast zijn er de afgelopen tijd zo’n acht woningen verkocht en ook dat vormt een aardig bedrag. Maar in plaats deze opbrengsten te investeren in de overige huurwoningen, wordt het geld gebruikt voor de prestigieuze nieuwbouwprojecten, de speeltjes van Arcade.

Voormalig Wethouder El Mokkadem heeft geprobeerd in gesprek te komen met de directeur van Arcade, in een poging Arcade aan tafel te krijgen met Phaelea. Arcade heeft geen behoefte hieraan, dus de wethouder is de deur gewezen. Arcade is terughoudend waar het gaat om overleg en in dat kader moet ook de Huurdersvereniging Westland het ontgelden. Overleg met HV Westland is tot het minimum beperkt. Het zit de 66 huurders van Phaelea erg hoog, dat zij totaal worden genegeerd (zij ervaren het als gediscrimineerd) en slechts tegen (forse) huurverhoging deze voorzieningen kunnen verkrijgen, daar waar de woningen van fasen 1 en 2, maar inmiddels ook andere buurten in ’s-Gravenzande, wel groot onderhoud kregen en krijgen en dit zonder huurverhoging. De houding van Arcade....... • … tijdens een overleg met Arcade werd ons immers met enige trots verteld, dat Arcade niet gehouden is aan het energie-convenant (afgesloten tussen overheid en Aedes), omdat zij niet zijn aangesloten bij Aedes (…). • … kunnen wij ons geschil voorleggen aan de Huurgeschilcommissie? Nee, dit kan niet, want Arcade is niet aangesloten bij deze commissie. • … kunnen wij de huurverhoging aanvechten voor de Huurcommissie? Ja, dat hebben we overwogen en onderzocht. Maar Arcade zorgt er wel voor dat de woningen bouwkundig nét voldoen, zodat de Huurcommissie zal oordelen, dat de woningen in orde zijn. 3

• … leeft Arcade de Overlegwet na? Nee, dat doet Arcade niet. Met de Bewonerscommissie Phaelea werd niet langer overlegd en informatie wordt niet verstrekt. • … kunnen wij naar een andere verhuurder/woningcorporatie? Dat zou mooi zijn, want in het Westland zijn betere te vinden. Maar helaas, we zijn overgeleverd aan het bewind van een zich als monopolist gedragend Arcade. Hoop doet leven De parlementaire enquêtecommissie heeft een voor de huurders hoopgevend rapport opgeleverd, dat bij uitvoering van de adviezen zal leiden tot meer controle op en inperking van mogelijkheden van woningcorporaties. Mits de politiek de adviezen overneemt uiteraard …. Bij het ter perse gaan van dit artikel bereikte ons het bericht van wethouder Weverling, dat Arcade bereid is om opnieuw met Phaelea in gesprek te gaan. Bewonerscommissie Phaelea Hans Holtman Herry van Reenen november 2014

Gladde galerijvloeren Bericht vanuit de Bewoners-commissies Mandemaker en Bruntstraat in ‘s-Gravenzande. De gladde galerij vloeren: Na een bericht en oproep in dit blad heeft de Huurdersvereniging samen met bewonerscommissies ‘de Mandenmaker’ en ‘de Bruntstraat’ de zeer gladde galerij vloeren in deze schitterend mooie complexen nogmaals aangekaart bij Arcade. Ook de galerijvloer aan het Dingemans van Kasteeleplein is glad bij nat weer, zo heeft men aan de Hv gemeld. De afwatering dient ook geheel in orde te zijn. Na enig heen en weer gepraat is tussen de actieve BC’s Mandemaker en Bruntstraat in goed overleg in maart 2014 samen met Arcade een positief besluit gevallen. Arcade heeft in beide complexen een “klein” stukje vloer als test bewerkt om de vloer minder glad te krijgen. Direct het inzetten van een gehele aanpak die overal in het land werkt wilde Arcade niet aan in verband met de financiële consequentie. De BC’s waren desalniettemin zeer positief gestemd en hebben direct hun medewerking toegezegd aan de test. Helaas heeft het resultaat tot heden niet het gewenste resultaat. De vloeren, ook bij de test, zijn nog steeds glad. De BC Mandenmaker heeft een film gemaakt waarin een bewoner over de galerij glijd als of ze op de schaatsbaan in de ‘Uithof’ staan, maar dan zonder schaatsen. Lopen over de galerij in de Bruntstraat gaat bij een natte galerij niet eens. De veelal oudere bewoners schuifelen voetje voor voetje over de galerij zodat men niet valt. Een bewoner heeft hier zelfs speciale (schuifel)

schoenen voor aangeschaft. Door de richels in de vloer is overigens lopen met een rollator, rolstoel of op een brancard naar het ziekenhuis al helemaal geen pretje. Je stuitert met een brancard gewoon over de galerij met een flink lawaai. Een oudere bewoner wonende aan de galerij gaf aan dat Arcade wellicht eerst wacht tot ze haar heupen breekt voordat er echte actie komt. De 2 bewonerscommissies zijn echter vol goede moed en willen de gesprekken met de BC vertegenwoordiger van Arcade met een positief gevoel aangaan en verwachten dat Arcade met een snelle adequate positieve oplossing komt. De leden van de bewonerscommissies zijn ook degenen die de bewoners tot heden hoop geven op een goede afloop. Ook de Huurdersvereniging afdeling ’s-Gravenzande hoopt hetzelfde als de bewonerscommissies, en vooral zonder dat er eerst slachtoffers vallen. We verwachten dat Arcade tot een goede oplossing komt voor alle galerijen die bij de bouw van het (appartementen) complex door de architect verkeerd zijn ontworpen. Na deze testfase in deze 2 keurige complexen dient er een snelle goede oplossing te worden gevonden. Het zal voor een bouwkundige geen moeilijke opgave zijn om in den lande een goede oplossing te vinden die elders reeds goed werkt. We gaan er van uit dat Arcade niet zit te wachten op rechtzaken van bewoners die door een val arbeidsongeschikt raken dan wel in ‘De Kreek’ dienen te worden opgenomen. De wens is: “één keer goed oplossen is voor altijd goed.” De HV gaat ervan uit, net als de leden van de bewonerscommissies, dat Arcade er vast ook zo over denkt. 4

U woont in een ander complex als bovenstaande: U woont in een Arcade complex aan een galerij en na het lezen van dit stuk zegt u ‘dat is bij ons ook zo’ of er zijn andere mankementen. Neemt u dan contact op met uw Bewonerscommissie (BC), is er geen BC in uw complex neem dan contact op met de vertegenwoordiger van Huurdersvereniging Westland in uw kern. Vergeet niet het aller belangrijkste, activeer uw medebewoners, en trek aan de bel bij Arcade. Vergeet niet dat u vaker behoort te bellen, praten en schrijven naar Arcade om gehoord te worden en iets te bereiken. Dat is ook niet onlogisch want de klacht dient na wikken en wegen eerst onderzocht en begroot te worden. En natuurlijk met u en uw medebewoners besproken te worden. Arcade werkt met een onderhoudsbegroting, zoals bij iedere organisatie is het planmatig onderhoud hier in vast gelegd. Alleen bij hoge uitzondering wordt van deze begroting afgeweken en kan een complex voorrang krijgen.

Huurverhoging 2015 Toch weer naar inkomen “Aan de voorzitter Van de Tweede Kamer der Staten-Generaal. In het Woonakkoord van februari 2013 is afgesproken dat het kabinet komt met een voorstel voor invoering van de huursombenadering. Het Woonakkoord zegt daarover: ‘Het kabinet komt voor het einde van 2014 met een wetsvoorstel om het systeem van jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhogingen te vervangen door een systeem met een jaarlijkse huursom, in overleg met de sector indachtig het gestelde in Wonen 4.0. Daarbij geldt als randvoorwaarde dat de verhuurderheffing volgens afspraak kan worden gerealiseerd. Het is de intentie om dit voorstel in 2015 te implementeren.’ Met mijn brief van 11 april over de Implementatie van de Hervormingsagenda Woningmarkt heb ik uw Ka-

mer geïnformeerd dat het kabinet bij uitwerking hiervan dacht aan een huursombenadering voor de corporaties in aansluiting op de huidige regeling in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Deze huursombenadering voor corporaties zou naast de reguliere huurverhoging ook de huurharmonisatie omvatten. De huursombenadering maximeerde daarmee het totaal aan huurverhogingen in enig jaar bij een corporatie. Door de huurharmonisatie onderdeel te laten zijn van de maximale huursom worden te grote huursprongen voorkomen. De totale verdiencapaciteit zou ongewijzigd moeten blijven.

Hierbij bericht ik u over de voortgang in dit traject. De uitwerking van de huursombenadering waarbij zowel de verdiencapaciteit voor verhuurders wordt gewaarborgd als tegelijkertijd onwenselijke effecten op bijvoorbeeld het huurtoeslagbudget worden voorkomen, verdient nadere uitwerking en overleg. Daarnaast is verzocht om de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) en de huursom als geschetst in mijn brief van 11 april jl. niet in één en hetzelfde jaar door te voeren. Daarom heb ik besloten om de invoering van de huursom een jaar later in te laten gaan en wel per 2016. Dit betekent dat voor het huurjaar 2015/2016 de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging gehandhaafd blijft. Het kabinet zal in het voorjaar van 2015 een voorstel tot invoering van de huursombenadering aan uw Kamer doen toekomen. De minister voor Wonen en Rijksdienst, drs. S.A. Blok “ Bron: Aedes

Ondergrens sociale huur? Uit publicaties op Woonnet Haaglanden en bewonersbrieven blijkt, dat Arcade voor betrekken van sommige sociale huurwoningen een inkomensgrens heeft gesteld. Alleen huurders met een inkomen boven 16.400 maar onder 34.678 kunnen reageren op deze woningen. Huurdersvereniging Westland is niet op de hoogte van dit nieuw beleid, en is ook mordicus tegen het instellen van een ondergrens. Sociale huurwoningen moeten naar het inzicht van de Hv te allen tijde bereikbaar blijven voor een ieder die een inkomen onder de 34.000 (rijksbeleid) geniet. Arcade plaatst hiermee bij-

voorbeeld AOW’ers en andere uitkeringsgerechtigden buitenspel, terwijl zij juist dient te zorgen voor “huisvesting voor allen die daarin zelf niet kunnen voorzien”. In haar antwoord stelt Arcade inderdaad soms een ondergrens te hanteren, vooral bij duurdere complexen. Overigens die andere corporaties in de regio dat ook wel. Achterliggende reden is vaak dat soms mensen met een zeer laag inkomen een duurdere woning hebben geaccepteerd, terwijl zij niet de financiële middelen hebben (ook niet na huurtoeslag). Daarom is een zekerheid ingebouwd, ook ter bescherming van de huurder. 5

ICE

Verstand op nul! Als ik zo eens redeneer Dan denk ik telkens weer Ik heb een woning, eigenlijk voor een gezin Twee, drie kinderen gaan er makkelijk in Grote vliering waar je niks mee doet Moet je schoonhouden omdat dat moet Drie ruime slaapkamers, ik gebruik er maar één Ik ben maar alleen. Zou best wel kleiner willen wonen maar dat brengt problemen en kosten met zich mee De woning zo op te leveren Is de corporatie niet tevreden mee. Dan moet ik zelf aangebrachte dingen verwijderen En terug brengen zoals zij willen, in de oude staat. En als je er bijna 50 jaar woont dan weet je wel hoe dat gaat. Het is een lamelletje hier, een stripje daar, lambrisering, een trapkastje en nog wat andere dingen Moet je weghalen, daar ga je niet van zingen. Zou ik de woning zo mogen inleveren zonder enige pijn, dan zou een gezin met deze woning heel gelukkig kunnen zijn. Zou de corporatie soepeler zijn met wat jij hebt aangebracht, zouden veel meer ouderen hun woning willen verlaten. Dan kwamen er veel meer woningen vrij, hebben ze daar wel eens aan gedacht? Je hoeft er niet mee aan te komen, daar valt niet over te praten. Dus vanwege de kosten en het verwijderen van het aangebrachte spul heb ik besloten te blijven zitten op dit adres: Gewoon doorgaan, verstand op nul!

Hulpverleners kunnen direct bellen als de eigenaar van een mobiele telefoon in een ongeluk betrokken raakt. Gebruik ICE (afkorting voor In Case of Emergency)! Dit is een in 2005 gestart initiatief om bezitters van een mobiele telefoon ertoe te bewegen telefoonnummers (en adressen) in het telefoonboek van hun telefoontoestel onder de naam ICE op te slaan. Daarmee kan men voorkomen dat

hulpverleners kostbare tijd verliezen met het identificeren van slachtoffers, met het zoeken met wie er contact moet worden opgenomen indien iemand ernstig gewond is en er niet met het slachtoffer gecommuniceerd kan worden, of met het inwinnen van essentiële medische informatie. Als iemand wil dat er met meerdere personen contact wordt opgenomen, kan men meerdere ICE-nummers in het toestel zetten. Daarvoor kunnen codes als ICE1moeder, ICE2linda, ICE3kees etc. gebruikt worden.

Verhuizen? zoek ook uw ZAV-papieren op Huurdersvereniging Westland werd ook recent weer geconfronteerd met huurders die bij verhuizing een enorme lijst van veranderingen moeten doorvoeren in de woning die ze gaan verlaten. Het is van belang dat u bij verhuizing alle papieren kunt tonen: het oorsrponkelijk huurcontract, de toestemming voor bijvoorbeeld een geplaatste luxe keuken of verandering in de badkamer, en de voorwaarden die daarbij zijn gesteld wanneer u de woning verlaat.

In de loop der tijd zijn veel regels veranderd. Niet veranderd is hetgeen U heeft afgesproken met de verhuurder bij die plaatsing of verbouwing. Hiermee voorkomt u discussies. Bovendien heeft uw verhuurder nog steeds de inspanningsverplichting, de oude en nieuwe huurder met elkaar in contact te brengen. Overname van die zo-goed-als-nieuwe laminaatvloer of de op maat gemaakte zonwering kunt u op deze manier bespreken met de nieuwe huurder. De nieuwe huurder is natuurlijk niet tot overname verplicht: wenst hij de goederen niet over te nemen (al of niet tegen betaling) dan dient u als vertrekkende huurder de zaken binnen drie dagen te verwijderen ! Een ZAV is een zelf aangebrachte voorziening. Ondervindt u moeilijkheden of onduidelijkheid, aarzel niet om de Huurdersvereniging in uw woonplaats in te schakelen voor advies en ondersteuning.

Schrijver bij de redactie bekend.

6

misdaad in kaart http://www.politie.nl/misdaad-in-kaart Het lijkt een open deur, maar we kunnen het niet genoeg herhalen. Inbraak is een te ernstige inbreuk op je gevoel van veiligheid in je eigen huis. Ziet u een verdachte situatie, aarzel niet om even met de politie te overleggen. Hoe kan ik de kans op een inbraak verkleinen? Een schuifpui is inbraakgevoelig. Breng hiervoor een speciaal geschikt slot aan. Uw sleutels buiten verstoppen is niet handig. deurmat en bloempot zijn geen ‘geheime’ plaatsen. Hang geen adreslabel aan uw sleutel(bos). Zorg dat u geen grote hoeveelheid geld in huis hebt. Berg waardevolle papieren en sieraden goed op in een kluisje of huur bijvoorbeeld een bankkluisje. Zorg voor voldoende verlichting om uw woning. Zorg dat er geen ladders, containers of andere hulpmiddelen bij uw woning staan die het makkelijk maken naar binnen te klimmen. Breng als u op vakantie gaat uw buren op de hoogte, zij kunnen een oogje in het zeil houden en ervoor zorgen dat uw woning er ‘bewoond’ uitziet (geen post achter de voordeur, af en toe gordijnen openen en sluiten, met een lichtschakelaar het licht aan laten gaan).

Op Misdaad in Kaart kunt u zelf zien of en waar er de afgelopen drie maanden in uw omgeving is ingebroken. Ook pogingen om in te breken worden getoond. De kaart wordt dagelijks bijgewerkt. Om de privacy van gedupeerden te waarborgen worden inbraken in het midden van het viercijferige postcodegebied weergegeven. De stip op de kaart komt dus niet overeen met een specifieke woning.

Nieuwe opzet Woningwaarderingsstelsel De WOZ-waarde van een huurwoning gaat in het Woningwaarderingsstelsel (voorheen puntentelling) een rol spelen. De gewildheid en de locatie van een huurwoning komen zo beter tot uitdrukking bij de bepaling van de maximaal redelijke huurprijs. Het kabinet heeft er op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst mee ingestemd het wijzigingsvoorstel naar de Tweede Kamer te sturen. Het kabinet voert daarmee een afspraak uit het Woonakkoord uit. Puntentelling In het huidige stelsel worden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleveren. De gewildheid en locatie van de woning komen minder goed tot hun recht.

Door in de huurprijs de lokale marktsituatie mee te gaan wegen wordt investeren in nieuwe huurwoningen aantrekkelijker. Dit is belangrijk voor de doorstroming. In het herziene stelsel wil het kabinet de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) vervangen door een waardering op basis van de WOZ-waarde. Met deze vereenvoudiging weegt de WOZ-waarde voor ongeveer een kwart mee in het puntentotaal. Met behoud van de verdiencapaciteit voor verhuurders vervallen ook de zogeheten schaarstepunten ('Donnerpunten') in de 10 regio's waar de woningmarkt het meest gespannen is. De aanpassingen leiden ertoe dat afhankelijk van de WOZ-waarde de 7

maximale huurprijs kan variëren. Het stelsel is zo ingericht dat daarbij in schaarstegebieden geen schokeffecten voorkomen. Bovendien mag de huur niet verder stijgen dan met het jaarlijks vastgestelde wettelijke percentage. Een huurder kan om een huurverlaging vragen als de nieuwe maximale huurprijs onder het niveau van de feitelijke huurprijs komt. Het kabinet streeft ernaar het nieuwe Woningwaarderingsstelsel per 1 juli 2015 in te voeren.

Boete bij huurbetaling? Huurdersvereniging Westland ontving een verzoek om advies bij het beleidsvoornemen van Arcade, huurbetalers die geen gebruik maken van automatische insacsso, een boete op te leggen van 2 euro per keer. Arcade stelt onder meer dat men maandelijks veel dure mankracht kwijt is aan het bij elkaar zoeken van een handmatige betaling en naam en adres van de huurder. Hv Westland heeft negatief gereageerd op het voornemen: Het is logischer huurders te belonen wanneer ze automatisch betalen. Bovendien kunnen contracten met bestaande huurders niet zomaar worden gewijzigd door een extra kostenpost door te berekenen. Dat Arcade als verhuurder voor het administreren van inkomende betalingen kosten moet maken, ligt voor de hand. Dergelijke kosten behoren, ook naar de mening van de Woonbond, echter tot de reguliere algemene bedrijfskosten. Tussen de zittende huurder(s) en de verhuurder is (al dan niet stilzwijgend) een partijafspraak tot stand gekomen die inhoudt dat de verhuurder zijn ‘betalingskosten’ voor zijn

rekening neemt (en de huurder de zijne). Dit blijkt uit de praktijk en deze afspraak is derhalve onderdeel (geworden) van de huurovereenkomst van de zittende huurder. Uiteraard kan een nieuwe huurder wel contractueel aan bijkomende kosten worden gebonden in geval van niet-automatische betaling. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de zittende huurders ineens te confronteren met extra kosten per jaar wegens kosten betalingsverkeer, zonder dat de huurder enig voordeel ervaart of tegenprestatie ontvangt voor dit te betalen bedrag. De huurder betaalt, terwijl de enige die profiteert de verhuurder is (extra inkomsten en afname kosten betalingsadministratie als huurders overgaan op automatische incasso). Conclusie Hv Westland adviseerde dan ook negatief bij het voornemen van Arcade en stelde voor, een beloning voor geslaagde automatische incasso te verlenen, op of vóór de eerste van een maand, op een door huurder aan te geven datum.

Arcade zet door maar matigt de boete Arcade stelt in haar reactie, dat een en ander juridisch is nagezocht, dat het mogelijk is om deze kosten in rekening te brengen. De zorg van de Hv over de hoogte van deze toeslag zegt Arcade te begrijpen, en zij is bereid de boete per handmatige betaling te stellen op 1,00 euro. Daarbij zal Arcade zich blijven inspannen om de kosten verder te reduceren. Het voorstel van de Hv om automatische betalers te belonen, vind de corporatie sympathiek maar zal zij niet

overnemen omdat daarmee 170.000 euro per jaar gemoeid zou zijn. Flexibilisering van de incassodatum zet Arcade wel door: alle huurders krijgen de keuze om de incasso vóór de eerste van een maand te laten plaatsvinden, bijvoorbeeld rond de 25e wanneer de meeste mensen salaris ontvangen. De huurders worden uiteraard binnenkort zorgvuldig geïnformeerd. Het complete advies van Hv Westland leest u op onze website www. HuurdersverenigingWestland.nl 8

telefoonnummers

&

Adressen Huurdersvereniging Westland is samensteller van dit blad voor Arcade-huurders in het Westland. Redactieadres: M.J. van Duin, Wiegers 30, 2681 MS in Monster. Website: www.HuurdersverenigingWestland.nl Mail: [email protected] Huurdersvereniging Westland Voorzitter: R. Vroombout, 06-20605930, [email protected] De Lier: Mw. J. Stolze, 0174-516635 Monster/Poeldijk/Ter Heijde: Mw. M.J. van Duin, 0174-240144 ’s Gravenzande: J. Staal, Diamant 18, 06-41505401 [email protected]

• Reparatieverzoek, storing of klacht: Arcade 0174-282300 buiten kantooruren wordt u doorgeschakeld via een berichtendienst.

•