Research
Kantorenvisie
Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp
Lichte stijging opnameniveau 2010
Lichte stijging opnameniveau 2010
De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in 2010 bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte stijging inhoudt ten opzichte van 2009, waar de opname 224.000 m² bedroeg. Ondanks de stijging ligt het opnameniveau ruim 27% onder het gemiddelde opnameniveau van de afgelopen 10 jaar (369.788 m²) en is het aantal transacties dat hiermee gepaard gaat (102) nog niet eerder zo laag geweest. Dit betekent wel dat de gemiddelde transactiegrootte met 2.162 m² hoger is dan de voorgaande jaren.
Aanbod en leegstand onverminderd hoog
De deelgebieden met het grootste aandeel in de opname zijn de Zuidas (28%), West (23%) en Zuidoost (17%), waarbij opgemerkt dient te worden dat het Rembrandtpark Building (33.000 m²) in West van kantoorgebouw tot hotel zal worden getransformeerd en Stichting Volksbond Amsterdam in het gebouw aan de Jan Rebelstraat 20 in West 3.495 m² huurt, om daar 75 wooneenheden te realiseren voor dak- en thuislozen met psychiatrische en/of verslavingsproblemen. Dit zijn de eerste twee transacties waarbij sprake is van een functiewijziging van kantoorruimte, waardoor deze aan de voorraad en het aanbod onttrokken kunnen worden.
Huurprijzen onder druk Beleggingsmarkt: Meer transacties en lagere aanvangsrendementen Toekomstverwachting
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2011
Zaandam Alkmaar
Haarlem
Den Haag Rotterdam
Utrecht
Huurindex /rent index / Miet index Regio Geïndexeerde huurprijs van 1980 Geïndexeerde huurprijs van 1990 Regio gemiddelde Stadsdeel/gemeente
Hoogste huur (€ per m²/p.jr)
1980 98
1981 104
1982 111
1983 119
1984 122
1985 126
1986 129
1987 129
1988 128
1989 129
98
100
101
101
102
102
101
102
105
107
1990 131 111 111
1991 134 114 118
Voorraad m2
2
Opname m 2010
2
Aanbod m per 31-12-2010
Leegstand m²
Leegstand % voorraad 5,31%
Centrum
350
828.354
26.694
98.731
43.983
Noord
250
105.828
1.996
11.634
5.179
4,89%
West
218
1.494.883
62.965
360.567
280.095
18,74%
Oost
330
434.291
14.736
62.834
47.118
10,85%
Zuidoost
255
1.020.814
45.553
290.189
226.429
22,18%
Zuid
365
242.548
3.027
28.047
22.504
9,28%
Zuidas
375
777.738
74.741
103.272
83.862
10,78%
Buitenveldert
315
27,06%
Totaal Amsterdam
106.778
0
30.773
28.891
5.011.234
229.712
986.047
738.061
13,6%
0
60.827
60.827
17,54%
Diemen
253
346.816
Amstelveen
230
658.231
5.081
131.351
108.714
16,52%
Hoofddorp
205
568.067
27.666
182.305
123.681
21,77%
Schiphol/SchipholRijk
375
319.963
5.733
121.514
105.058
32,83%
Totaal overige gemeenten
1.893.077
38.480
495.997
398.280
22,2%
Totaal regio Amsterdam
6.904.311
268.192
1.482.044
1.136.341
16,46%
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2011
Noord
West
Centrum
Zuid
Zuidas
Buitenveldert
Schiphol/Schiph.-Rijk
Oost
Amstelveen
Diemen
Zuidoost Hoofddorp/Badhoevedorp
Almere Amersfoort
1992 139 118 122
1993 144 123 124
1994 146 125 120
1995 150 128 119
1996 153 131 120
1997 156 133 123
1998 160 136 130
1999 163 139 147
2000 166 142 162
2001 171 146 178
2002 178 152 188
2003 184 158 192
2004 188 161 190
2005 192 163 188
2006 195 165 159
2007 198 167 160
2008 201 170 161
2009 206 175 160
Bella Donna, Amstelveen
2010 208 177 163
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2011
Mocht deze transformatietrend zich de komende tijd voortzetten dan zal dit mede leiden tot de juist in West zo gewenste reductie van de overcapaciteit van kantoorruimte. In de gebieden Buitenveldert en Diemen werd geen kantoorruimte opgenomen in 2010. In Amsterdam Noord (1%), Zuid (1%), Amstelveen (2%), Schiphol (2%) en Oost (5%) bleef de opname achter ten opzichte van de vorige jaren. Voor Zuid is dit gedeeltelijk verklaarbaar door het feit dat de meeste kantoren kleiner zijn dan 500 m² en derhalve niet in de opnamecijfers worden opgenomen. De andere stadsdelen/gemeenten zijn thans minder in trek. De grootste transactie in 2010 is die van Deloitte en AKD die huurovereenkomsten getekend hebben voor een nieuwbouwontwikkeling van 40.000 m² aan de Zuidas, gevolgd door de RBS die eerder dit jaar 10.000 m² huurde in de UN Studio, eveneens aan de Zuidas. Deze twee transacties maken dus al bijna 19% van de totale opname uit. Gebruikers uit de regio Amsterdam waren verantwoordelijk voor 73% van de opname, hetgeen dus feitelijk een verplaatsing binnen de regio betekent. Toch heeft een aantal noemenswaardige nieuwkomers gekozen voor de regio Amsterdam. ECCO Europe en Koninklijke Wessanen huren respectievelijk 2.500 m² en 1.750 m² in Zuidoost, Fonterra heeft zich met 1.350 m² aan de Zuidas gevestigd en FOX Vakanties (3.550 m²) en Schneider Electric (6.000 m²) hebben beiden voor een nieuwbouwobject in Hoofddorp gekozen. Ondanks de moeilijke markt en het ruime aanbod van kantoorruimte in Hoofddorp, blijken de nieuw te bouwen “sustainable” en energiezuinige kantoorruimten zeer interessant voor toekomstige gebruikers.
Park 20I20, Hoofddorp
Zuidoost heeft het grootste aandeel in zowel gerenoveerde (41%) als nieuwe kantoorruimte (26%), waarbij de nieuwe kantoorruimte voornamelijk te vinden is in het centrumgebied rond de ArenA Boulevard. Het leegstandspercentage is gestegen van 15,2% eind 2009 tot 16,5% in 2010, wat gelijk staat aan 1.136.341 m² kantoorruimte die per direct te betrekken is. Amsterdam Centrum en Noord zitten met respectievelijk 5,3% en 4,9% rond het gewenste niveau van 5% (frictie) leegstand. Hoogste stijger is Amstelveen, waar het leegstandspercentage is toegenomen van 8,1% in 2009 naar 16,5% in 2010.
Huurprijzen onder druk Aanbod en leegstand onverminderd hoog Ten opzichte van eind 2009, toen het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam 1.415.038 m² bedroeg, is het aanbod met 5% toegenomen tot een totaal van 1.482.044 m². De grootste stijgingen van het aanbod zijn te vinden in Amsterdam Zuidoost (30.000 m² meer), Amstelveen (24.000 m² meer) en West (20.000 m² meer). Voor deze deelgebieden geldt dat de stijging grotendeels veroorzaakt wordt door een enkel object dat voor verhuur beschikbaar is gekomen. De hoogste daling van het aanbod is in het Centrum zichtbaar. Hier wordt 16% minder kantoorruimte aangeboden dan eind 2009. Opvallend is dat veel kleine objecten door de eigenaar uit de verhuur zijn gehaald zonder dat hiervoor een nieuwe gebruiker gevonden is. 71% van het totale aanbod in de regio Amsterdam betreft bestaande bouw, 12% gerenoveerde en 17% nieuwe kantoorruimte. Het deelgebied
Als gevolg van het onverminderd hoge aanbod van kantoorruimte en de zeer beperkte vraag, zijn de huurprijzen verder onder druk komen te staan. In de regio Amsterdam zijn de gemiddelde vraaghuurprijzen gedurende 2010 verlaagd met 1,25%, terwijl de inflatie ruim 1,2% bedroeg. De grootste daling in huurprijzen deed zich voor in de gemeente Amstelveen met bijna 3,5%. In Amsterdam Oost bedroeg de daling ruim 2,5%. Hoewel de huurprijzen gemiddeld slechts beperkt zijn gedaald, is daarnaast wel een toename te zien geweest in de vorm van de incentives die veel verhuurders bereid waren te geven. In de strijd om de gunst van de potentiële huurder is de omvang van de incentives toegenomen in de vorm van langere huurvrije perioden en/of bijdragen in de inrichting, tot soms wel meer dan 35% van de totale huurverplichting. Feitelijk betekent dit dat de huren dus nog veel lager uitkwamen.
Beleggingsmarkt: Meer transacties en lagere aanvangsrendementen Het in de loop van 2008 ingezette herstel op de nationale beleggingsmarkt heeft zich tot dusver in een vrijwel lineair stijgende lijn doorgezet. Feit is wel dat er een relatief kleine groep (voornamelijk Duitse) beleggers actief is, maar die zijn wel allemaal op zoek naar hetzelfde product; lang verhuurde hoogwaardige kantoorgebouwen op de betere locaties in de Randstad. Met name omdat er nog steeds weinig nieuwe kantoorgebouwen worden opgeleverd blijft het aanbod beperkt, als gevolg waarvan de aanvangsrendementen verder zijn gedaald, tot in een enkel geval zelfs onder 6%.
MediArena, Amsterdam Zuidoost
Daarbij valt wel waar te nemen dat de Duitse open end fondsen genoegen kunnen nemen met een iets lager aanvangsrendement dan de gesloten fondsen. Reden daarvoor is de kosten voor het vreemd vermogen. De door de financiers gehanteerde opslagpercentages liggen voor de open end fondsen lager dan voor de gesloten fondsen. Op zich begrijpelijk omdat de “zekerheid” van een gesloten fonds product zich over het algemeen beperkt tot één gebouw.
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2011
Regio Amsterdam
Regio Amsterdam - Huurprijzen 500
1.250.000
400
1.000.000
750.000
300
500.000
200
250.000
100
Regio Amsterdam - Leegstandspercentage 17,5%
Diemen
Oost
Noord
West
Hoofddorp
Amstelveen
Zuidoost
Opname
Schiphol/Schiphol-Rijk
Centrum
Aanbod
Buitenveldert
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
Zuid
0
0 2001
m2
Zuidas
1.500.000
Hoogste huur € per m²/p.jr Gemiddelde huur € per m²/p.jr
Regio Amsterdam - Prime yields 8%
15% 6%
12,5%
10% 4% 7,5%
5%
2%
2,5%
Prime yields
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2001
2002
Leegstandspercentage
2001
0%
0%
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2011
De op de particuliere beleggers georiënteerde gesloten fondsenbouwers zijn ook in 2010 uitstekend in staat gebleken vastgoedfondsen te plaatsen. De aangeboden rendementen zijn, zeker in relatie tot spaarrekeningen en deposito’s, dermate interessant dat men de risico’s wil accepteren. Financiers lijken iets minder terughoudend bij het verstrekken van vreemd vermogen, maar uitsluitend tegen een lage LTV en hoge opslagen risicopercentages. Projecten met een bijzondere bestemming blijven uiterst moeilijk financierbaar. Ontegenzeggelijk zijn het dan ook de financiers die in de huidige markt de beste marges maken. Voor 2011 verwachten wij een stabiele beleggingsmarkt, met een blijvend beperkt aanbod en een continue vraag van een, evenals in 2010, relatief beperkte groep beleggers. De aanvangsrendementen zijn thans uiterst scherp en zullen op een vergelijkbaar niveau blijven. Indien de rentestijging van de afgelopen periode zich in de komende periode doorzet ligt een stijging van de aanvangsrendementen voor de hand.
Toekomstverwachting Gezien de nog steeds geringe vraag naar kantoorruimte en het aanhoudend hoge aanbod, verwachten wij dat ook 2011 een moeilijk jaar zal zijn voor de kantorenmarkt. Wellicht dat de meer positieve verwachtingen voor de Nederlandse economie in 2011 zullen leiden tot een hogere vraag naar kantoorruimte en dat dit in combinatie met uitstel/afstel van nieuwbouwplannen zal leiden tot een iets minder hoog aanbod. Positieve signalen in de vorm van functieverandering voor een aantal bestaande kantoren zullen eveneens een verdere bijdrage kunnen leveren in het verminderen van het aanbod. Dit zal echter in 2011 niet leiden tot een dusdanige vermindering, waardoor er sprake zou kunnen zijn van een opwaartse druk op de huurprijzen. Deze zullen in 2011 dan ook nagenoeg gelijk blijven. De verschillen in huurprijzen en aantal transacties tussen de diverse deelgebieden/gemeenten zullen als gevolg van de moeilijke markt verder toenemen.
© Van GooluElburg 2011 Dit rapport wordt uitsluitend gepubliceerd voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel de in dit rapport verstrekte informatie en gepresenteerde opvattingen en prognoses met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld werden, aanvaardt Van GooluElburg geen enkele wettelijke aansprakelijkheid voor enigerlei schade voortvloeiende uit de inhoud van dit rapport. Als algemeen rapport vertegenwoordigt de verstrekte informatie niet noodzakelijkerwijze de opvattingen van Van GooluElburg met betrekking tot bepaalde objecten of projecten. Gehele of gedeeltelijke vermenigvuldiging van dit rapport is toegestaan met verwijzing naar Van GooluElburg Vastgoedspecialisten.
Realisatie: Corporate Media BV, Amsterdam, januari 2011.
De Vijzel, Amsterdam Centrum
