De Beuk Erin Visieontwikkeling op transformatie en verduurzaming van de Beukenhorsten te Hoofddorp
Haarlemmermeer
Maart 2011
Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
Inleiding De Beuk Erin “Omdat het glas half vol is, niet half leeg”.
Aanleiding voor dit initiatief is de toenemende leegstand van gebouwen in bestaande gebieden zoals de Beukenhorsten te Hoofddorp. De ‘Beuk Erin’ is een initiatief van de lokale Haarlemmermeerse ondernemers Laurens Schenk, Paul Bos en Joost Valk. Het doel is een start te maken met de verduurzaming van de bestaande kantoren- en bedrijvenlocaties in Haarlemmermeer. De gezamenlijke gedachte achter het initiatief is: er zou een integrale visie moeten worden ontwikkeld enerzijds voor de toekomst van de bestaande Beukenhorsten en anderzijds hoe deze integraal te verduurzamen waardoor ze bij kunnen dragen aan de ambitieuze toekomst van Haarlemmermeer als ‘meest duurzame vestigingsplaats’. De initiatiefnemers hebben dit plan opgevat vanwege hun betrokkenheid bij Haarlemmermeer en zijn succesvolle pioniers op het gebied van duurzame ruimteontwikkeling en het creëren van een vitale leefomgeving.
Proces :
Belangrijk bij een integraal duurzame ruimte ontwikkeling is de verbinding van de mens met zijn omgeving. Er worden volop ideeën ontwikkeld vanuit de gemeente en bijvoorbeeld ondernemersverenigingen en andere partijen. Deze vinden meestal plaats van ‘buiten naar binnen’. De aanpak van de ‘De Beuk Erin’ werkt van binnen naar buiten en is gericht op de lange termijn, maar met oog voor ‘kleine stappen’ die ook op korte termijn al leiden tot resultaat en verduurzaming. Kortom, het proces van visievorming gekoppeld aan duidelijke zichtbare acties zal uitnodigen tot integrale samenwerking tussen alle betrokken partijen.
Voor de initiatiefnemers en de founders stond een aantal uitgangspunten centraal: De visie moet een sterke impuls geven aan het tegengaan van verdere leegloop van bestaande gebouwen en bestaande kantorenparken. De gekozen strategie is om deze gebieden in hoog tempo te kunnen verduurzamen door het benoemen van enkele vitale plekken waardoor bestaande huurders en gebruikers ook vanuit een bestaand gebouw de winst van duurzaamheid kunnen ervaren zonder daarvoor te hoeven verhuizen.
2
We zijn aangekomen bij het samenbrengen van gemeente, de huidige en toekomstige gebruikers, gebouweigenaren, provincie, alsmede instellingen en experts van binnen en buiten het gebied rondom deze analyse en de initiatieven. Het proces van visievorming is uniek omdat het verliep van ‘binnen naar buiten’, en van beneden naar boven. Langs de weg van analyseren, onderzoeken en peilen van behoeften via het initiëren van plannen met de mensen in het gebied, naar het laten ontstaan van zoveel mogelijk visie op hoe Vitale Plekken kunnen ontstaan. In het vervolgtraject zal er een clustering gaan plaatsvinden in concepten, bijvoorbeeld onderwijs, zorg en wonen, creatieve industrie en ‘startershuis’.
Uitgangspunten :
Een imago probleem
“De Beukenhorst was vroeger een boerderij waar werd gewoond, gewerkt, gerecreëerd, voedsel geproduceerd...en gegeten. Vooruit naar vroeger?! “ De kantoren locaties in Nederland en zo ook in deze regio de Beukenhorsten zijn in een negatieve spiraal van beeldvorming gekomen door de aandacht voor de groeiende leegstand, met onder andere verschraling van het voorzieningenniveau tot gevolg. Althans zo is de beeldvorming. Een vermoedelijke oorzaak van deze problematiek is gelegen in het feit dat door te bouwen voor de ‘markt’, er te lang door is gegaan vanuit een ‘top-down’-benadering. Deze is vooral aanbod gestuurd en de vraag werd meestal met marketing en communicatie achteraf gecreëerd en was lang niet altijd succesvol. De concurrentie tussen kwalitatief betere nieuwe gebouwen en verouderde gebouwen is gedurende een lange tijd reden geweest voor bedrijven om nieuwere panden te betrekken en oudere achter te laten. De oude kantoren vullen zich niet direct meer met nieuwe huurders en eenmaal in de neerwaartse spiraal van verloedering doet het leegstand-monster van zich spreken. Er valt niet eenvoudig één schuldige aan te wijzen voor deze gang van zaken, maar wat we wel kunnen is een nieuwe impuls geven aan gebieden met leegstand door middel van verduurzaming vanuit het gebruik. Samen met de eindgebruikers kijken we daarom vooral naar de toekomst van de Beukenhorsten. Als we kijken naar de toekomst van de kantorenmarkt, dan lezen we als belangrijkste conclusies uit het Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2010: • Kantoren flexibiliseren en afstoten duurt onverminderd voort. In ieder geval is tot 2013 sprake van een verzadigde markt en een krimpend gebruiksoppervlak. • Het Nieuwe Werken versterkt flexibilisering en luidt een daadwerkelijke breuk in met de klassieke kantorenvraag.
•
‘Hét kantoor’ bestaat in de toekomst niet meer. Nieuwe functies zoals creëren, focussen, samenwerken, leren, socialiseren en ontspannen stellen nieuwe eisen aan de omgeving, de locatie, en het uiterlijk en inrichting van het kantoor.
De intiatiefnemers delen de mening dat de problematiek langer zal voortduren dan 2013, de complexiteit neemt ook niet af de komende jaren. Grootschalige nieuwbouw komt tot stand op Beukenhorst Zuid en straks ook op Beukenhorst Oost – Oost of in ieder geval een deel van Beukenhorst Oost – Oost (naast de Boerderij) echter het betreft veelal verplaatsing van bedrijven derhalve toename leegstand en toevoegen voorraad. Dat gebruikers in het gebied blijven is heel positief en daar zal een slimmere oplossing voor gevonden dienen te worden
Momenteel zijn de Beukenhorsten een zee van te huur borden.
Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
3
Het initiatief ‘De Beuk Erin’ “Van imago naar identiteit”
Het imago gaat over hoe anderen jou zien. Wij zien niet alleen de leegstand, maar ook de gebouwen die in gebruik zijn. Wij wilden geen visie maken OVER het gebied maar MET de mensen samen. Zo ontwikkelen we een visie VAN de gebruikers. Dat gaat over identiteit. Het uitgangspunt hierbij is de overtuiging dat de start van verduurzaming van een omgeving begint bij het herstel en de groei van de relatie van de bewoner met elkaar en zijn of haar gebouwde omgeving. Als er sprake is van verbondenheid van de diverse personen met elkaar en de omgeving kun je gaan spreken over vorming van identiteit van een leefomgeving. Als die het imago, het beeld van de omgeving gaat vertegenwoordigen dan is het echt, authentiek, dat heeft een natuurlijke aantrekkingskracht. Van West, naar Oost naar Zuid, naar West ...
Door uit te gaan van de natuurlijke behoefte van de mens om geïnspireerd te worden is sociale omgang met elkaar van groot belang, zowel in het kantoorgebouw als daarbuiten. De visieontwikkeling is alleen daarin al een middel om de ‘bewoners’ met elkaar in contact te brengen zodat ze elkaar beter leren kennen. Om te komen tot een duurzaam toekomstperspectief voor de Beukenhorsten gaan we met een representatieve ‘bewoners’ groep aan de slag. We maken gebruik voor de opbouw van relaties en samenwerking van de ABCD-methode (Asset Based Community Development). Wij zijn doordrongen van de ongekende mogelijkheden voor snelle verduurzaming als we aan gerichte community-building doen. De bewoners kunnen in onze overtuiging het beste aangeven hoe zij hun toekomstige leefomgeving willen zien. Zij hebben daar dus visie op. Leegstand diagram; West & Oost ca. 30%, Zuid & Stationsgebied ca. 20%.
4
De Beukenhorsten zijn relatief gezien meer vol dan leeg.
Met behulp van de Amerikaanse ABCD (Asset-Based Community Development) methodiek zijn er veel nieuwe initiatieven gezaaid met de lokale Facility Managers in de nieuwe vitale clusters van de Beukenhorsten. Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
5
Transformatie naar duurzaamheid “De maakbaarheid van een gunstig microklimaat”
Revitalisering en transformatie van het gebied wordt pas werkelijk duurzaam als de realisatie leidt tot een energieleverende en zuiverende omgeving. Het gebied mag met zijn gebruik geen belasting zijn voor de mens in die omgeving. Op materialiseringsniveau dient gebruik gemaakt te worden van de nieuwste inzichten op het gebied van grondstof gebruik, waaronder Cradle to Cradle. Rekening houdend met de situatie dat de huidige omgeving met station en spoorlijn en niet duurzaam gebouwde gebouwen wel belastend is voor dit gebied en zijn gebruikers (denk bijv. aan ongecontroleerd windklimaat met val en ruk winden, fijnstof belasting, geluidsdruk en ongewenste afkoeling/opwarming) ligt er een extra uitdaging het verblijfsklimaat (microklimaat) binnen het plangebied Beukenhorst- Zuid beheersbaar te maken. Dit kan op het niveau van omgeving en werkcomplex door een juiste inrichting van het openbaar gebied. Door gebruik te maken van Integraal Technisch Groen® ontwerp en ordeningsprincipes is te voorzien in een verbindend systeem van maatregelen van buiten naar binnen op de thema’s die de kwaliteit van Beukenhorsten aanmerkelijk kunnen verhogen: Wind/luchtstromingen, Temperatuur, Energie, Luchtkwaliteit, Geluid, Water.
#1
#2
Transformatie voorstel voor een werkcomplex in Beukenhorst Oost. Er wordt gebruikt gemaakt van Integraal Technisch Groen® en de entree van het gebouw is aangesloten op de openbare ruimte om een toegankelijkheid te bevorderen.
#3
#4
Om het interieur te revitaliseren kan stap voor stap gebruikt gemaakt worden van de leegstand. Stap #1. Leegstand inventariseren, #2 Revitalisatie interieur, #3 Interne verhuizing en volgende revitalisatie, #4 Resultaat: totale revitalisatie.
6
De visievorming – een vierluik van vernieuwing De Werknemer - De Werkplek - Het Werkcomplex - De Omgeving
Visievorming start van binnenuit. De visie is gericht op de lange termijn, middellange en korte termijn. Door actieplannen te koppelen aan deze visie, zal naarmate het schaalniveau groter wordt meer op samenwerking worden aangestuurd met experts en specialistische kennis van marktpartijen, gebouweigenaren en overheden, maar vooral tussen bedrijven onderling in het gebied. In onze visie gaan we uit van een zo groot mogelijk Wensbeeld en kleine stappen in de realisatie van het wensbeeld. Het is belangrijk dat de stappen zo veel mogelijk op eigen kracht van gebruikers, eigenaren met gebruikmaking van het lokale netwerk van duurzame bedrijven en met toestemming en toelating van de gemeentelijke diensten kunnen uitgevoerd worden. Ondersteuning met financiële middelen vanuit banken en overheden zou vanzelfsprekend moeten zijn omdat de maatschappelijke winsten op langere termijn nog niet geheel door het bedrijfsleven gedragen kan worden.
Wat is nu de gezamenlijke visie op het gebied de Beukenhorsten? Een energieleverende, lucht- en waterzuiverende omgeving creëren en vernieuwen met alle betrokkenen op vier niveaus. Hiermee te bouwen aan een duurzame omgeving waarbij we de vitaliteit van mensen, planten en dieren voorop stellen. Dit toekomstbeeld is realiteit omdat alle technieken daarvoor voorhanden zijn. De weg, het proces van realiseren heeft een bindend effect omdat het in kleine stapjes steeds opnieuw verbeteringsresultaten geeft. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid en realiseert meervoudige winst. Winst voor de werknemers, bedrijven en gebouweigenaren, winst voor het milieu en winst voor de maatschappij.
Werknemer ‘Apps‘ :
Werkplek ‘Apps‘ :
Om stappen te zetten op de juiste weg is het van belang een droom of wensbeeld te formuleren dat ver weg ligt. Het is de kunst om de acties op de weg ernaar toe om te zetten in successen en elke stap van vernieuwing zichtbaar en bekend te maken en te vieren. Zo zal er een positief transformatieproces op gang komen dat het imago van het gebied zal ombuigen van een neerwaartse spiraal naar een opgaande. Korte termijn successen zijn essentieel en relatief eenvoudig te realiseren.
Werkcomplex ‘Apps‘ :
Werkomgeving ‘Apps‘ :
Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
7
WERKNEMER : Bereikbaarheid
“80% van onze werknemers woont binnen 20 kilometer van onze vestiging”.
Het parkeren in de Beukenhorsten is aan de orde van de dag. Hoewel bijvoorbeeld Sanoma al jaren extra parkeerplaatsen huurt op een terrein bij het BP tankstation, is zij steeds op zoek naar andere mogelijkheden. Ook een efficiëntere inzet van het busvervoer dat medewerkers van en naar het parkeerterrein brengt speelt hierbij een rol. Overleg hierover met andere bedrijven binnen Beukenhorst is daarom interessant om zo mogelijkheden te verkennen. Het parkeren in Oost is geen goed alternatief, aangezien het betaald is. De garage in West (Jupiterstraat) is vaak ongebruikt, maar vanwege de afstand ook niet echt een goede optie. Het aanleggen van elektrische oplaad-punten voor auto’s, en één-persoons vervoertuigen voor de werknemers vergroot de bereikbaarheid binnen Haarlemmermeer op slag. Electrische fietsen op zonne-stroom zijn een zeer comfortabel duurzaam alternatief en brengt een uitstapje met collega’s tussen de middag naar de Olmenhorst in Lisserbroek of naar een restaurant aan de Toolenburgerplas ineens heel dichtbij. Dergelijk vervoer maakt Woon-werkverkeer tot 25 km aantrekkelijk. Geen files, geen vertragingen met openbaar vervoer, gewoon je eigen tijd indelen, combineren met een stuk lichaamsbeweging zonder echt moe of bezweet aan te komen. Andere vernieuwingen kunnen zijn het rijden op lokaal geproduceerd biogas. Een tankpunt is binnenkort in de nabijheid aanwezig. Openbaar vervoersdiensten kunnen verduurzamen door op schonere brandstoffen over te stappen. Maar ook andere vormen van electrisch personen vervoer bijvoorbeeld Segway’s voor een rondje park. De wens voor het gebied is dat werknemers de Beukenhorsten makkelijk kunnen bereiken met duurzame vervoersmiddelen
Promoten en investeren in duurzaam comfortabel persoonlijk vervoer.
Comfortabel snel fietsen met elektrische trapondersteuning.
8
Er zijn veel inspirerende duurzame pioniers en biologische horeca gelegenheden in de Haarlemmermeer die gemakkelijk te bereiken zijn met duurzame vervoersmiddelen. Pak eenvoudig de elektrische bedrijfsfiets en ga eens vergaderen op een lokale boerderij.
Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
9
Voeding
“Het is nu moeilijk gezond te leven in combinatie met een drukke kantoorbaan”. Inspiratie door andere indrukken en contact met leuke andere mensen in het gebied zou vanzelfsprekend meer gaan ontstaan als de ontmoetingsplaatsen toenemen. Ontmoetingen rond samen eten heeft veelal een sterke verbindende werking. Samen koffiedrinken, lunchen, borrelen. Het draagt allemaal bij aan een versterking van onderlinge relaties en inspiratie. Bij Thomas Cook is bijvoorbeeld een exploitatie van een eigen bedrijfsrestaurant opgezet, meer persoonlijke aandacht voor het eten dus. Dit heeft geresulteerd in een grote besparing voor de organisatie en een kwaliteitsverbetering voor het personeel. Een koppeling is te leggen met lokale biologische producten om de menukaart verder te verrijken. De aantrekkelijkheid van zo’n eigen bedrijfsrestaurant kan daarmee ook anderen uit het gebied aantrekken. Er zijn in het gebied nu al meerdere restaurants publiek toegankelijk. Biologisch restaurant DéGé haalt zelfs zijn producten al bij de lokale boeren uit de omgeving. Zo is ook het bedrijfsrestaurant van Thomas Cook al lang toegankelijk voor andere bedrijven uit de buurt, maar dit was nauwelijks bekend. Je zou je lunch daar kunnen combineren met het boeken van een reis, het lezen van tijdschriften beschikbaar gesteld door Sanoma en ook nog een gesprek kunnen hebben met een financieel adviseur van de Rabobank! En dit allemaal in/ rondom werktijd binnen de Beukenhorsten. Dergelijke initiatieven kunnen heel goed worden gepromoot in een Beukenhorsten nieuwsbrief of via de website van ‘De Beuk Erin’. Door middel van Beukenhorsten ‘Apps’ kunnen leden bijvoorbeeld het menu van de week of de dagaanbieding ontvangen!
10
Biologische bedrijfsrestauraties
Lokale groente pakket afhalen in de buurt.
Elkaar ontmoeten en meer aandacht voor gezond en lokaal voedsel.
Nieuw (samen)werken
“Het ontbreekt hier aan een ontspannen plek om te netwerken”. Bij TNO doen ze het al 12 jaar, dat “nieuwe” werken. Flexibele arrangementen en werkmenu’s hebben geleid tot een efficiënter gebruik van de kantoorvloeren. Op de vierkante meters van 150 man werken er nu zo’n 200. Bij Sanoma speelt het op een nog grotere schaal. Maar gaat het nieuwe werken eigenlijk wel alleen over verlies van vierkante meters? Onderzoeken laten zien dat de toekomst meer leegstand laat zien, maar niet meer dan 5% als gevolg van het nieuwe werken. Het nieuwe werken staat nog vaak synoniem voor het flexibele werken, en dat wordt dan vooral gezien als: meer thuis achter je PC. “Het gaat vooral om inspiratie tijdens het werk”, volgens Sanoma. Hun werknemers zijn voortdurend op zoek hiernaar. Het gebied zou daarom uitdagender moeten zijn en inspirerender, want ‘het nieuws ligt hier niet op straat’
Nieuwe alternatieve werkplekken bij het station.
Volgens ons gaat het vooral over een (werk)cultuur verandering. Werk en privé worden meer met elkaar gecombineerd, sociaal leven, werk en privé lopen steeds meer in elkaar over. Voor de nieuwe generatie betekent het Nieuwe werken vooral samenwerken, flexibel zijn, co-creëren en vooral ook toegang tot alle techniek die het werken ondersteunt. We zoeken naar zingeving en vervulling. De valkuil is dat iedere nieuwe werker ook weer als de zelfde gezien wordt. De één heeft behoefte aan een vaste werkplek en de andere juist niet. Het vraagt dus om een groeiend aanpassingsvermogen van de (facility)managers, en allen die ruimte maken voor deze manier van werken nu al en nog meer in de toekomst. Bedrijfsrestaurants met openbaar toegankelijke aantrekkelijk terras.
Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
11
WERKPLEK : Verlichting en energie
Wie op zoek is naar meer energie tijdens het werk en hogere prestaties van zichzelf of zijn medemens ervaart al snel het belang van verbeteren van de licht situatie. Het verband tussen vitaliteit van de mens en kwaliteit van goed daglicht in de leefomgeving is al jarenlang bekend. Besparen op energie is prioriteit van uit kosteneffectief oogpunt gezien en als het gaat om het beperken van gebruik van fossiele brandstoffen. De beste energiezuinigste lichtbronnen en armaturen bij elkaar brengen zorgt voor een optimale lichtopbrengst.
Full spectrum daglicht kan helpen bij: - winterdepressie - verbetering van het gezichtsvermogen - verbetering van concentratie en werkprestatie - een hoger algemeen energie niveau en welbevinden
12
Binnenklimaat
De aanpak van luchtkwaliteit is met recht een verduurzamingsissue te noemen omdat het de vitaliteit van de werknemer enorm kan helpen. De aanpak van luchtkwaliteit vindt plaats op het niveau van omgeving, gebouwinstallatie, interieurmateriaalgebruik en bezettingsgraad van mensen. Voor bestaande kantoor gebouwen is een volledig vitaliseringspakket verkrijgbaar. Er is behoefte aan gemonitorde praktijkcases op dit gebied om duidelijkheid te krijgen tussen de prestaties van werknemers en de omgevingsfactoren. Door nieuwe verlichting beter licht, door nieuwe groene wanden en fijnstof absorberend tapijt een beter binnenklimaat.
Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
13
WERKCOMPLEX : Duurzame uitstraling
“ Nu is Beukenhorst de grootste NIET-inspirerende werkomgeving”
Zichtbare vergroening van gebouwen en omgeving helpt niet alleen bij een duurzaam imago maar zowel groene gevels, zonnepanelen, windmolens, als groen om de gebouwen zullen ook direct bijdragen aan de vitalisering van de omgeving. Vergroeningsprojecten icm creëren van aangenaam micro klimaat, luwte voor mens en gebouw. Zoek een meest winderige hoek en demonstreer hoe je met Groentechniek de temperatuur op gebouwen kunt beïnvloeden. Dit in combinatie met de aanpak van binnenklimaat installaties bij bijvoorbeeld het RABO gebouw. De bedrijven geven aan allemaal geïnteresseerd te zijn in de ‘vergroening’ van gebouwen, zowel aan de buiten- als de binnenkant, maar geven ook aan kritisch te zijn op het gebied van onderhoud en dus kosten.
Zowel de Rabobank en TNO beschikken momenteel al over een flinke tuin. Dit biedt aanknopingsmogelijkheden om verdere vergroening in de praktijk te brengen. Belangrijk is dus ook de toegang te regelen via het voetgangersgebied. Dit lokt het bezoek uit.
Chiswick Park als referentie van een ideale werkomgeving.
Visualisatie van het Rabobank-ThomasCook cluster met zonne-pergola en een verbindend voetgangersgebied tussen ‘Oost’ en ‘Zuid‘.
14
Het Sanoma-cluster waar de openbare parkeerplaats getransformeerd kan worden naar parkeerplaatsen met verhuurpunt van, en oplaadpunt voor, (verhuurbare) elektrische fietsen en auto’s.
Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
15
WERKOMGEVING : De ideale omgeving faciliteert
“Meer leven in het gebied moet gewoon kunnen..”
Het rondje Beukenhorsten nu levert op dat er vele initiatieven ontwikkeld worden en nog te ontplooien zijn. De kunst is om ze in verband te brengen met elkaar tot vitale clusters. Door ze zichtbaar te maken en de verbindingen er tussen aan te brengen en te zien dat er synergie nodig is om de losse initiatieven in gezamenlijkheid krachtiger te laten worden kan het gebied uitgroeien tot een zichtbaar Vitale omgeving. Duurzaamheid blijft zo niet beperkt tot de exclusiviteit van een Beukenhorst Zuid en een Cradle to Cradle gebiedsontwikkeling maar er kan veel meer leven aangebracht worden in dat wat er al is. Het gebied mag als integraal groene omgeving ook wel een upgrading krijgen . Vanuit wat er is door bouwen aan groene parkstroken, verrijken van bestaande groenstructuren en meerdere wandel- fietsroutes. Zichtbare vergroening en zichtbare informatie over de ‘opbrengst’ ofwel de Output van het gebied maken de ontwikkelingen tastbaar voor de bezoeker in het gebied. De opgave die wij ons gesteld hebben is tools te ontwikkelen om al deze zaken of ze nu gematerialiseerd dan wel virtueel zijn zichtbaar te maken voor dit groeiende Vitale Leer-Leef en Werk gebied. De tool die hiervoor wordt ontwikkeld is een interactieve, dynamische virtuele omgeving van ‘De Beuk Erin’ waarin contacten gelegd en onderhouden kunnen worden, waar Duurzame plannen als ‘Apps’ worden aangeduid (pag.#5). Wat staat er bijvoorbeeld deze week op het menu bij Thomas Cook? En welk tijdschrift wordt er volgende maand gelanceerd? Wat is de stand in de zaalvoetbal competitie. Een vereniging met parkmanager kan gezamenlijk het
16
gebiedsmanagement verzorgen. Met blijvende ondersteuning en in nauwe samenwerking met lokale netwerkorganisaties en gemeente kan het gebied Duurzame ontwikkelingen zichtbaar blijven maken voor de binnen en buiten wereld. Door een duidelijke actuele koppeling te leggen tussen de virtuele en de fysieke werkelijkheid zal meer uitwisseling van kennis, ideeën, hulpvraag- en aanbod binnen het gebied mogelijk worden. Een zelfregulerend systeem is het ideaal dat vanuit voordeel tijdens exploitatie, onderhoud en duurzaam beheer wordt ontworpen. Het gaat ons tenslotte om de output, de opbrengst van de mens en zijn omgeving. Zo gaat het gebied steeds meer leven voor iedereen die er tenminste Visie op heeft.
Website als informatiebron van alle lokale activiteiten en een uitnodiging tot het nieuwe (samen) werken.
Gebiedsmanagement
“Hier valt veel winst te behalen.“
Parkmanagement zou gebiedsmanagement mogen heten. Dat gaat niet meer om alleen kantoren en de faciliteiten op het kantoren park alleen. Het gaat verder om verbindingen met allerhande voorzieningen en functiemixen in samenwerken met kernen als Hoofddorp, Nieuw-Vennep en andere kernen van Haarlemmermeer en Schiphol. Kansen voor verbeteren van samenwerking en efficiëntie tussen Facility Managers Beukenhorsten :
- Beveiliging - Fitness centrum / Wekelijks sportuurtje (zaalvoetbal toernooi) - Restaurants, Winkels, kapper, stomerij - Auto’s delen - Energie inkopen - Vergader- & ontmoetingsplekken - Kinderdagopvang inclusief BSO - Energie inkopen
Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
17
Omgeving - Hoogwaardige parkinrichting
“Meer dan 90% van hoger opgeleid personeel wil duurzaam werken”
Uit observatie en de gesprekken is gebleken dat het openbaar gebied vooral is ontworpen van buiten naar binnen. Grotere open representatieve waterpartijen en groen langs het spoor en de doorgaande weg. Meer vanuit het beeld dat je als bezoeker of doorganger van het gebied zou mogen krijgen. Maar de werkelijkheid in het gebied zelf sluit qua toegankelijk en gebruik niet helemaal aan met dit beeld, zo lijkt het. De kunstroute, de wandelroute en ‘poep’ op de geniedijk geven nog niet de uitstraling van binnenuit die je zou willen verwachten van een “Groene Duurzame Vestigingsplaats” in Haarlemmermeer. De inzet van onze visie is gericht op het maken van een ‘verbindend’ rondje tussen de verblijfsgebieden in de Beukenhorsten West, Oost, Oost-Oost en Zuid. Puur vanuit de behoefte en vanuit het gebruik waardoor er meer en meer gebruik gemaakt gaat worden van het gebied. Daar waar de gebruiks- en verblijfskwaliteiten verbeterd kunnen worden is ingezet op parkontwerp en het verbinden van tuinen rondom gebouwen. De orchideeën route is een positieve uitzondering maar nog niet erg bekend. Om de Duurzame identiteit en het imago te verbeteren zullen we het “Groen voor Grijs principe” hanteren. Asfalt eruit, voetgangersgebied ervoor in de plaats en dan deze nieuwe voetgangersgebieden verbinden met de bedrijfstuinen. Autovrije aantrekkelijke publieke ruimtes creëren. Een perfecte plek om met collega’s van de buren te netwerken en je te laten inspireren door je omgeving. Even een rustmomentje om buiten je kaders te treden. Door één duidelijke hoofdinfrastructuur aan te leggen ontstaat ook een betere oriëntatie voor bezoekers. Dit verwijst naar het beeld hieronder?
18
Een typerende kwalificatie van de huidige inrichting: “ Je moet hier nu altijd overal omheen lopen” verdwijnt hierdoor. Er kan zo meer door het gebied heen gewandeld worden. De scheiding tussen openbaar groen en privaat groen vervaagd waardoor ook het beeld van gemeenschappelijk groen versterkt. Dit beeld werkt echter verder want het geeft ook een vervaging van de grenzen tussen overheid en gebouweigenaren aan. Dit heeft een ontspannende werking die ruimte geeft aan gezamenlijke verantwoordelijkheid. Olifantenpaadjes, zelf ontdekte routes van station naar het werk zouden meer als vertrek punt gezien moeten worden dan als probleem van beheer. Dit zijn de aanwijzingen zoals mensen het gebied willen gebruiken. Een bezoek aan het gebied aan het begin van de werkdag doet je verwonderd staan hoe mensen op allerlei mogelijke manieren, uitgestippelde routes van de stedenbouwkundige proberen af te snijden. Op de voor mensen meest logische plekken wordt er over gestoken over rijbanen. Wij bekijken het vanuit verblijfskwaliteit. Hoe creëer je een park met grote verblijfskwaliteit zodat je met mooi weer je werk mee naar buiten neemt om tegelijk anderen te ontmoeten.
Tot slot...... De Beuk Erin!
“van bewonersparticipatie naar overheidsparticipatie”
Door deze visievorming hebben de initiatiefnemers met hun founders niet alleen een begin willen maken een overzicht aan te brengen in de activiteiten die al in gang zijn gezet maar vooral ook acties in te plannen met smaakbepalende bedrijven. Met name in West zien we al vele initiatieven zoals ombouw naar woningbouw en schoolhuisvesting in bestaande kantoorgebouwen. Door de transformatie AP-kaart kunnen veranderingen bijgehouden worden en initiatieven kunnen bekend gemaakt worden. Door een interactieve website ‘De Beuk Erin’ te ontwikkelen kan een bijdrage geleverd worden in de behoefte van de bedrijven die elkaar steeds beter zullen weten te vinden. Met behulp van deze tool is het mogelijk activiteiten op elkaar af te gaan stemmen vanuit een vraag en aanbod principe. Bestaande voorzieningen worden zichtbaarder. Eerst kan er een vraag gecreëerd worden en daarna de invulling ervan. De ABCD-methode is geen theoretische aanpak meer, maar het is er één geworden van werkelijk aanpakken. Een aanpak die aansluit bij een duurzame manier van kijken naar de rol van de overheid en de samenleving. De overheid zou niet langer meer centraal hoeven sturen en regelen. De overheid wordt gevraagd als ondersteuner van veranderingprocessen die door bewoners en instellingen zelf in gang worden gezet. In dit geval bewoners, initiatiefnemende ondernemers, gebruikers, een groeiende groep founders. Dit proces vraagt om continuïteit. We zijn aangekomen bij het samenbrengen van gemeente, de huidige en toekomstige gebruikers, gebouweigenaren provincie, alsmede instellingen en experts van binnen en buiten het gebied rondom de visie en het actieplan en de Transformatiekaart.Voor een succesvol vervolg is het nodig aanvullende steun en middelen te genereren om tot uitvoering van de eerste geplande acties te komen.
Tegelijkertijd zullen deze acties leiden tot een nieuwe manier van samenwerken tussen gebruikers, gebouweigenaren, adviseurs en gemeente. Transformatie van een gebied als de Beukenhorsten vraagt om een transformatie in denken: Van bewonersparticipatie in overheidsbeleid naar overheidsparticipatie in burgerinitiatieven. De overheid wordt gevraagd om te faciliteren met (de)regulering en vergunningen en te ondersteunen. Als het proces op gang is gekomen verantwoordelijkheden waar mogelijk over dragen aan initiatiefnemers en founders zodat deze tot actie oftewel ‘De Beuk Erin’ kunnen overgaan. Door alle Apps op te pakken in gezamenlijke uitvoering van concrete acties leren gebruikers, gebouweigenaren, banken en andere financiële instellingen en overheden op een andere manier samen te werken. Alleen zo kunnen we ontsnappen aan de gebaande paden en kunnen we gezamenlijk het transformatieproces op gang brengen voor het ontstaan van een vitale en gezonde leef- en werkomgeving die rendeert met winst voor People, Planet en Profit of zoals het in Cradle to Cradle termen luidt in Equity, Ecology en Economie.
Wij zeggen: ‘De Beuk Erin’. Visieontwikkeling
Kantorenpark Beukenhorst
19
“Van Leegstand naar Volstand..“ Colofon : Initiatiefnemers ‘De Beuk Erin’: Laurens Schenk, Paul Bos, Joost Valk ‘De Beuk Erin’ wordt mede mogelijk gemaakt door de founders: Rabobank Regio Schiphol Kamer van Koophandel AM BAM Utiliteitsbouw AXA Essent AW Groep Er zijn gesprekken en contacten geweest met diverse bedrijven, een aantal eigenaren en stakeholders in het gebied; De volgende bedrijven uit het gebied hebben actief bijgedragen aan de visievorming: TNO TNT Blue Water Thomas Cook BSH Sanoma Rabobank Dura Vermeer Buma Stemra Global Collect Omron Uitvoerend team visieontwikkeling: Bouwland Regio Schiphol: Paul Bos en Leonie Kuijer Vital PlaceS: Joost Valk en Sander Lap Schenk Makelaars: Laurens Schenk en Almar Bouwman Versie 1.0 - datum 22 maart 2011
