Verduurzaming van de bestaande corporatievoorraad

Verduurzaming van de bestaande corporatievoorraad Een analyse van de voortgang en de belemmeringen op weg naar gemiddeld label B in 2020.

Masterthesis Master of Science in Real Estate Amsterdam School of Real Estate Begeleider: drs. A.R. Marquard Amsterdam, april 2014 K.M. van Zundert

VOORWOORD Een scriptie schrijven naast een voltijd baan is geen sinecure. Dat las ik althans in de voorwoorden van MSRE-scripties die ik raadpleegde voordat ik aan deze thesis begon. Dit scriptietraject past in dat plaatje. Regelmatig was het tegen heug en meug zwoegen in de al spaarzame vrije tijd. Mezelf zaterdag na zaterdag naar de OBA dirigeren, omdat daar in de stiltezaal geen afleiding mogelijk is. Klassiek vallen, opstaan en nastruikelen voordat het schrijfproces op de rails is. De bomen, en het bos, en je soms lastig voor kunnen stellen dat dit #%$^&@-traject nog eens zal worden afgerond. En dan is het stuk toch opeens gereed. En kijk je terug op een project dat na de eerste fase van opstartperikelen eigenlijk prima is verlopen. Aanvankelijk exotische uitziende puzzelstukjes laten zich uiteindelijk toch op hun plaats dirigeren. “Het is Het Proces waar je doorheen moet”, bevestigen allen die je voorgingen. Een proces waarbij de steun, vertrouwen en aanmoedigingen van Maaike heel belangrijk zijn geweest. Ook de inzichten en adviezen van Arthur Marquard die halverwege het traject mijn scriptiebegeleider werd, duwden me op een belangrijk moment de goede richting in. Dank daarvoor. Zeker ook aan de degenen die meewerkten aan de researchgesprekken, interviews en de enquête. En ook aan de OBA. Die spartaanse stiltezaal op de 5e verdieping aan de Oosterdokskade heeft deze scriptie mede mogelijk gemaakt. Kasper van Zundert Amsterdam, april 2014.

3

SAMENVATTING De Nederlandse woningvoorraad met 7,3 miljoen bestaande woningen bestaat voor 60% uit koopwoningen en voor 40% uit huurwoningen. Ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen zijn in handen van 381 woningcorporaties. Deze grotendeels naoorlogse voorraad heeft veel potentie om energiezuiniger te worden gemaakt. De gemiddelde corporatiewoning heeft momenteel een D-label. Indien gekoerst wordt op transformatie naar een B-label voor deze woningen moet er aan 70% van deze voorraad substantiële aanpassingen worden gedaan. Dit uitgangspunt lijkt bij uitstek de mogelijkheid te bieden om via een relatief beperkt aantal eigenaren met een semipubliek karakter een zeer omvangrijk deel van de Nederlandse woningvoorraad energiezuiniger te maken. Temeer de corporaties vanuit hun doelomschrijving sterk gericht zijn op het ‘maatschappelijk belang’, en vanuit hun non-profit karakter een geschikte partij zijn om investeringen te doen die niet direct een commercieel rendement opleveren. Corporaties zijn dan ook vanaf halverwege de jaren ’00 op stoom gekomen met investeringen in energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad, een belangrijk motief hierbij is het beperken van de woonlasten van de huurders. Momenteel zit de voorraad op gemiddelde energielabel D (Energie Index: 1,73). Het huidige tempo van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is echter niet hoog genoeg is om de doelstellingen uit het Convenant Energiebesparing Sociale Huursector van gemiddeld label B (Energie Index: 1,25) ultimo 2020 te kunnen halen. De respondenten van de enquête, circa 100 directeur-bestuurders van Nederlandse woningcorporaties, bevestigen in dit onderzoek het beeld dat de voortgang van de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad achterblijft bij het gewenste niveau. In totaal 85% van de respondenten meent dat dit op sectorniveau het geval is. Als belangrijkste belemmeringen bij de voortgang van de verduurzaming van de bestaande voorraad kiezen respondenten de economische haalbaarheid en het rendement van de investeringen en de financierbaarheid van de investeringen. Gebrek aan draagvlak van zittende huurders en invloed van regelgeving en overheidsbeleid zijn in de ogen van de corporatiebestuurder eveneens belangrijke factoren die in de weg staan aan een het effectief verduurzamen van de corporatievoorraad. Er bestaat een significante positieve samenhang tussen de mate waarin de aspecten Regelgeving en overheidsbeleid en Financierbaarheid als belemmering worden ervaren door de respondenten. Dit wordt verklaard uit het feit dat aangekondigde overheidsmaatregelen voor de corporatiesector (versmalling taakomschrijving en verdiencapaciteit, sectorheffingen) zich veelal laten voelen in de vermogenspositie van de corporatie en daardoor de financierbaarheid van duurzaamheidsinvesteringen (sterk) beïnvloeden. Ook het nieuwe beoordelingskader van het WSW lijkt de financierbaarheid van (renovatie-)investeringen negatief te beïnvloeden. Corporaties kunnen echter zelf ook iets doen om het tempo van verduurzaming op te voeren. Door de investeringsanalyse te verbeteren, scherper te gaan sturen op (markt)waarde, meer innovatief te gaan aanbesteden en door professioneel asset-management in te voeren kan de eigen organisatie randvoorwaarden creëren waarin energiebesparing in de bestaande voorraad beter ondersteund wordt.

4

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Inleiding en aanleiding Probleemstelling Onderzoeksvraag Conceptueel model Methodologie Maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie Begrippen en afkortingen

HOOFDSTUK 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

EXPERTINTERVIEWS

Inleiding Geïnterviewden Rendement investeringen en businesscase Wijze van investeringsbeoordeling en waardering Overheidsbeleid en heffingen WSW-geborgde financiering en beoordelingscriteria Inzet eigen middelen voor investeringen Kennis van de portefeuille en professioneel assetmanagement

HOOFDSTUK 6 6.1 6.2

ENQUÊTE

Inleiding Methodische aspecten Resultaten algemene vragen Resultaten vragen energiebesparing bestaande voorraad Conclusies enquêteresultaten

HOOFDSTUK 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

LITERATUURONDERZOEK

Inleiding en leeswijzer Opbouw en energieprestaties corporatievoorraad Energiebesparing als thema voor de corporatiesector Voortgang vs. Doelstellingen energiebesparing Motieven en drivers Obstakels en faalfactoren Conclusies literatuuronderzoek

HOOFDSTUK 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

INSTITUTIONEEL KADER

Inleiding en leeswijzer Herijking en herziening stelsel Overheidsbeleid energiebesparing en duurzaamheid Maatregelen en beleid energie en verduurzaming sociale huursector Conclusie

HOOFDSTUK 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

ONDERZOEKSOPZET

CONCLUSIES EN DISCUSSIE

Bevindingen en conclusies Aanbevelingen en suggesties voor verder onderzoek

HOOFDSTUK 7

BIBLIOGRAFIE

7 7 8 8 8 8 9 9 11 11 12 13 15 15 17 17 17 20 21 25 28 35 36 36 36 39 40 49 51 51 51 51 52 52 52 53 54 55 55 55 57

5

BIJLAGE I RESULTATEN ENQUÊTE

60

BIJLAGE II STATISTISCHE TOETSEN

63

BIJLAGE III VRAGENLIJST EXPERTINTERVIEWS

69

6

HOOFDSTUK 1 ONDERZOEKSOPZET 1.1

Inleiding en aanleiding

De Europese Unie (EU) heeft zich tot doel gesteld om het aandeel duurzame energie in 2020 20% te laten bedragen van de totale energieproductie, daarnaast moet de uitstoot van CO2 in 2020 met 20% teruggedrongen zijn ten opzichte van 1990. Beoogd wordt om deze doelen voor een belangrijk deel te realiseren in de gebouwde omgeving. De Nederlandse overheid heeft als primaire doelstelling dat de CO2-uitstoot in 2020 verminderd moet zijn met 20% en 14% van de energie moet duurzaam zijn opgewekt, tevens moet er sprake zijn van 2% energiebesparing per jaar. Het Nederlandse energiegebruik is voor 41% direct verbonden met de gebouwde omgeving. Ongeveer 62% van het energieverbruik in gebouwen heeft betrekking op verwarming en koeling. Om de gebouwde omgeving energiezuiniger te maken, kan worden gefocust op energiezuinige nieuwbouw. Aan de woningvoorraad wordt per jaar echter slechts zo’n 1% nieuwbouw toegevoegd. Om het energiegebruik van de gebouwde omgeving daadwerkelijk substantieel te verlagen zal daarom de bestaande voorraad moeten worden aangepakt. Temeer de bestaande voorraad een aandeel van 20% in de totale Nederlandse CO2-uitstoot heeft. De Nederlandse woningvoorraad met 7,3 miljoen bestaande woningen (peiljaar 2012) bestaat voor 60% uit koopwoningen en 40% uit huurwoningen. Tegen de achtergrond van de beperkte beleidsinvloed van de overheid op het grootschalig energiezuiniger maken van de particuliere woningvoorraad, lijken de mogelijkheden om grootschalige ingrepen te doen in de huurwoningsector, en dan met name de corporatiesector, aanzienlijk kansrijker. Ongeveer 2,4 miljoen woningen zijn namelijk in handen van 381 woningcorporaties (Bron: CFV, Corporatie In Perspectief 2012). Deze grotendeels naoorlogse voorraad heeft veel potentie om energiezuiniger te worden gemaakt. De gemiddelde corporatiewoning heeft momenteel een D-label. Indien gekoerst wordt op transformatie naar een B-label voor deze woningen moet er aan 80% van deze voorraad substantiële aanpassingen worden gedaan. Dit lijkt bij uitstek de mogelijkheid te bieden om via een relatief beperkt aantal eigenaren met een semipubliek karakter te kunnen sturen op het energiezuinig maken van een zeer omvangrijk deel van de Nederlandse woningvoorraad. Temeer de corporaties vanuit hun doelomschrijving sterk gericht zijn op het ‘maatschappelijk belang’, en vanuit hun non-profit karakter een geschikte partij zijn om investeringen te doen die niet direct een commercieel rendement opleveren. De sociale huursector heeft daarom afspraken gemaakt over verduurzaming van haar (bestaande) bezit In oktober 2008 werd het ‘Convenant Energiebesparing Sociale Huursector’ getekend door de koepel van woningcorporaties Aedes, de Woonbond en het Rijk. In 2012 heeft een herijking van het Convenant Energiebesparing Sociale Huursector’ plaatsgehad. Doelstelling is dat alle corporatiewoningen in 2020 gemiddeld energielabel B hebben (ten minste een gemiddelde Energie-Index van 1,25). Koepelorganisatie Aedes meet de voortgang van de energiebesparings-ingrepen in de sector door middel van haar benchmark Shaere. Weliswaar zijn de afgelopen jaren sterke verbeteringen in de energiezuinigheid van de corporatievoorraad zichtbaar, gemiddeld hebben de corporatiewoningen eind 2012 een energie index van 1,73. Om de stap van 1,73 in 2012 naar 1,25 in 2020 te kunnen zetten, lijkt het erop dat het tempo van de afgelopen jaren niet hoog genoeg is. Adviesbureau Atriensis rapporteerde in haar energiebenchmark voor de corporatiesector (Atriensis, 2013) dat corporaties in de periode van 2008 tot en met 2012 hun bezit op energetisch gebied jaarlijks met ongeveer 2,5% verbeterden en stelt vast dat dit om de 2020-doelen te halen de komende jaren tenminste 3,5% zou moeten zijn. Dit terwijl de vooruitzichten de komende jaren eerder op een vertraging van de renovatie-investeringen dan een versnelling te wijzen, aangezien ruim twee derde van de corporaties aangeeft dat zij deze renovatieactiviteiten zal uitstellen onder invloed van het huidige overheidsbeleid (Renda, 2013). 7

1.2

Probleemstelling

Hoewel de uitgangspunten voor een grootschalige verduurzaming voor bestaande huurwoningenbezit van de corporatiesector kansrijk lijken, lijkt de voortgang van de energiebesparing in de corporatiesector achter te blijven bij de door de sector geformuleerde doelstellingen. Deze thesis beoogt de stand van zaken rondom grootschalige verduurzaming door de corporatiesector te analyseren. Zij beoogt de voortgang van de verduurzaming van de bestaande voorraad in beeld te brengen en vast te stellen tegen welke belemmeringen de corporatiesector hierbij aanloopt. 1.3

Onderzoeksvraag

Wat is de stand van zaken van verduurzaming van de corporatievoorraad en wat zijn de belangrijkste oorzaken en obstakels van veronderstelde achterblijvende resultaten op het gebied van renovatie en energiebesparing door de corporatiesector? Prof. Dr. Pieter Winsemius, oud-minister VROM, bijzonder hoogleraar Management van Duurzame Ontwikkeling Universiteit van Tilburg “Duurzaamheid is zo’n terrein waarop corporaties het allerbeste moeten willen presteren. Want juist daar laten de prestaties op dit moment nog veel te wensen over. Corporaties doen wel iets, maar het blijft allemaal zeer kleinschalig. Op het eerste gezicht klinkt het allemaal best ambitieus […]; het verbaast me dat in de corporatiepraktijk werkelijke Green deals niet aan de orde zijn. Er hadden zulke mooie resultaten kunnen worden geboekt. Hopelijk gaat dat komende vijftien jaar nog gebeuren. Het zou immers stom zijn als we geen gebruik maken van de schaalvoordelen die corporaties ons te bieden hebben.” Bron: Nieuwsbrief woningcorporatie De Alliantie/Corporatieforum Aedes, november 2011

1.4

Conceptueel model

1.5

Methodologie

Dit onderzoek kan worden gekwalificeerd als een verkennend onderzoek. Verkennend onderzoek wordt veelal gebruikt om achtergrondinformatie te verkrijgen, begrippen te definiëren of om problemen en hypothesen te verhelderen. Om de onderzoeksvraag in deze thesis te beantwoorden zal primaire en secundaire data worden gebruikt. Secundaire data wordt primair in hoofdstuk 2 gepresenteerd: op basis van literatuurstudie 8

wordt een beeld geschetst van de in de literatuur gepubliceerde resultaten van de onderzoek naar renovaties en energiebesparing door corporaties. In hoofdstuk 3 worden vervolgens primaire data gepresenteerd uit een enquête onder 100 corporatiebestuurders. Hoe zij aankijken tegen de voortgang van de verduurzaming van de bestaande voorraad en wat zien zij als belangrijke belemmeringen en drivers hierbij is vervolgens in een statistische analyse nader uitgediept. De resultaten uit de enquête zijn in interviews voorgelegd aan enkele actoren en betrokkenen in en rondom de corporatiesector. In deze interviews wordt ter nadere duiding en verdieping ingezoomd op de uit de enquête naar voren komende belangrijkste oorzaken van de achterblijvende corporatie renovatie opgave. 1.6

Maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie

In en rondom de corporatiesector zijn vele ogen gericht op de investeringen in energiebesparing en de voortgang er van. Juist de corporatiesector zou kansen kunnen benutten voor grootschalige aanpak van de bestaande voorraad, is de gedachte. En zij heeft hiertoe ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid, vinden velen. Dat het tempo vooralsnog onvoldoende lijkt, leidt zowel binnen als buiten de sector tot ongeduld: hebben corporaties niet de juiste focus, of zijn randvoorwaarden voor een grootschalige aanpak onvoldoende aanwezig, zodat corporaties gewoon niet in staat zijn om aan de hooggespannen verwachtingen te voldoen? Het is zinvol om in een integraal onderzoek de relevante facetten die de aanpak van energiebesparing in de bestaande corporatievoorraad beïnvloeden, in beeld te brengen, om hiervan te kunnen leren. Juist ook door corporatiebestuurders zelf te vragen waar de aandachtpunten liggen, kan een beeld ontstaan van mogelijke verbeterpunten. Gezien het belang voor het halen van de Nederlandse en Europese klimaatdoelen door het maken van grote slagen in energiebesparing in de corporatiesector, is dit een maatschappelijk zeer relevant thema. Wetenschappelijk is de relevantie er onder meer in gelegen dat in een onderzoek de belemmeringen, faalfactoren en kansen gezamenlijk in beeld worden gebracht. De grote steekproef en respons onder corporatiebestuurders van het onderhavige onderzoek heeft hierbij een toegevoegde waarde op de reeds bestaande literatuur over het onderhavige onderwerp. 1.7

Begrippen en afkortingen

‘Bruterings’-operatie: Het Rijk kocht in 1993 met een eenmalige financiële bijdrage aan de corporaties hun toekomstige subsidiebijdragen af, waarmee directe financiële bijdragen van de Rijksoverheid bijdragen aan de sector beëindigd werden. BBSH: Besluit Beheer Sociale Huursector CFV: Centraal Fonds Volkshuisvesting Daeb-actviteiten: Diensten van algemeen economisch belang: activiteiten van corporaties die met staatsteun gefinancierd mogen worden, bijvoorbeeld WSW-geborgde financiering. Doorgaans gaat het om bouwen en verhuren van sociale huurwoningen. Energie Index: De Energie Index is de indicator van de energieprestatie van een woning of gebouw. Hoe lager de score op Energie Index, hoe energiezuiniger de woning. Energielabel: Het energielabels G tot en met A++ vertegenwoordigen de verschillende intervallen in de Energie Index. Het label is gebaseerd op de hoeveelheid energie die een woning elk jaar per vierkante 9

meter gebruikt voor verwarming, warm tapwater, hulpenergie (ventilatie, cv-pomp) en verlichting. Warmteterugwinning uit rioolwater (douche) en ventilatie en de energieproductie uit zonne-energie (PV-panelen en zonneboilers) worden in mindering gebracht op het verbruik. EPBD: Energy Perfomance of Building Directive (EU) Leegwaarde: de marktwaarde van een woning als deze leeg, zonder zittende huurder erin, wordt verkocht. liberalisatiegrens: Voor de verhuur van woningen boven de liberalisatiegrens (vrije sector huurwoningen) is de huurprijs niet gereguleerd door het WWS. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden niet voor deze woningen. De liberalisatiegrens per 1 januari 2014 is € 699,48. marktwaarde in verhuurde staat: Marktwaarde van een woning als deze wordt verkocht met hierin een zittende huurder. Maximaal redelijke huur: Maximaal wettelijk toegelaten huur voor een woning onder de liberalisatiegrens op basis van het WWS. Shaere: Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing (database Aedes). Verhuurderheffing: Belastingmaatregel die een sectorbrede heffing omvat die vanaf 2013 oploopt tot een bedrag van € 1,7 miljard. Woningwaarderingssysteem (WWS): wettelijk puntensysteem voor de bepaling van de maximale huurprijs voor een woning onder de liberalisatiegrens. WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

10

HOOFDSTUK 2 INSTITUTIONEEL KADER 2.1

Inleiding en leeswijzer

In dit hoofdstuk worden allereerst de bredere context en de achtergronden van energiebesparing in de corporatiesector in beeld gebracht. Hierbij wordt bondig ingegaan op ontwikkeling van de sector gedurende de twintigste eeuw, de actuele situatie en de ontwikkelingen in de nabije toekomst voor de corporatiesector. Op het punt van energiebesparing wordt ingegaan op het Nederlandse en Europese overheidsbeleid en op de aanpak die de corporatiesector geformuleerd heeft. 2.1.1

Ontstaan en Woningwet 1901

Het Nederlandse corporatiestelsel functioneert in zijn huidige vorm sinds ongeveer 1900. Met de invoering van de Woningwet in 1901 ging de overheid zich voor het eerst actief mengen in het aanbod van sociale huurwoningen op de woningmarkt, hiervoor was dat (op vrije kleine schaal) het werk van een uiteenlopende groep van kerken, vakbonden, charitatieve organisaties, welgestelden en zichzelf organiserende burgers en arbeiders. In de nieuwe opzet onder de Woningwet moesten onder andere subsidies en overheidsleningen zorgen voor het realiseren voor een kwalitatief en kwantitatief adequate en betaalbare woningvoorraad voor (economisch) zwakkere groepen in de samenleving. De Woningwet zette met haar subsidiebeleid in op het ondersteunen van private organisaties zonder winstoogmerk, die erop gericht waren om de volkshuisvesting te bevorderen. Private organisaties wiens taak beheerst werden door specifieke overheidsregulering: met deze hybride opzet was de corporatie zoals die heden ten dage bestaat geboren. 2.1.2

Ontwikkeling na de Tweede Wereldoorlog

In de loop van de eerste helft van de twintigste eeuw won de corporatie langzaam aan populariteit en schaal. Na de verwoestingen van de tweede wereldoorlog en de ontstane woningtekorten, pakten corporaties met overheidsondersteuning op grote schaal de handschoen op om te voorzien in betaalbare huurwoningen. Ondanks de grote woningbouwproductie was twee decennia na de Tweede Wereldoorlog de woningnood nog altijd niet voorbij. In 1962 is er een tekort van 280.000 woningen, 30.000 meer dan in 1945 (Beekers, 2012). Door de jaren heen heeft het corporatiebestel regelmatig ter discussie gestaan. Als een golfbeweging vaak samenhangend met het economische tij, was de legitimiteit van door de overheid gesubsidieerde volkshuisvesting en de relatief grote invloed van de corporaties op de Nederlandse woningmarkt regelmatig voorwerp van discussie. Ook stringent huurbeleid en afroming van corporatieopbrengsten zoals deze heden ten dage onderdeel zijn van de verhuurderheffing, kwamen eerder voor in de geschiedenis. Een vergelijking met de uitdagingen waar de corporatiesector in dit opzicht momenteel voor staat kan getrokken worden met de jaren ’30 (De Jong, 2013). Door de jaren had de verhouding tussen corporatie en overheid derhalve een wisselend karakter. Perioden van overwegende autonomie en zelfstandigheid wisselden elkaar af met perioden waarin de sector fungeerde als uitvoeringsinstrument van Rijk en gemeenten. Ook de visie op de rol van de (hybride) organisaties op de woningmarkt is veranderlijk door de tijd: soms werden corporaties geacht zich meer te gaan gedragen als marktpartij en soms werd juist weer ingegrepen omdat volkshuisvesting met overheidssubsidie niet de level-playing field voor commerciële marktpartijen in de weg mocht staan. 2.1.3

Meer autonomie en brutering

Tot de jaren ’90 waren Nederlandse woningcorporaties steeds strikter gereguleerd geraakt, en financieel nagenoeg geheel afhankelijk en verbonden met de Rijksoverheid. In 1993 werd door de overheid de zogenaamde ‘bruterings’-operatie ingezet, inhoudende een liberalisering van de corporatiesector. De brutering komt er op neer dat het Rijk met een eenmalige financiële bijdrage aan de corporaties hun toekomstige subsidiebijdragen ‘afkocht’. Hiermee werd in één keer het financiële infuus tussen rijk en corporaties doorgesneden. Corporaties werden vanaf dat moment minder strikt gereguleerd en konden 11

een meer van de overheid onafhankelijke koers varen. Ze werden geacht financieel zelfstandige organisaties te worden, die opereerden op basis van (financieel) toezicht op afstand door de overheid. Directe overheidssubsidies en overheidsleningen verdwenen hierbij en corporaties dienden primair zelf te voorzien in financiering. Leningen van de kapitaalmarkt al dan niet met WSW-borging en inzet van eigen middelen (reserves, ontwikkelmarges op commerciële projecten) vormen de primaire financieringsbronnen. Overheidssteun bestaat vanaf die tijd met name indirect. Allereerst zijn gemeentelijke grondprijzen voor sociale huurwoningen vaak aanzienlijk lager dan de marktwaarde. In de tweede plaats staan Rijk en gemeenten via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) garant voor leningen van corporaties. Dit leidt tot aanzienlijke rentekorting op de kapitaalmarkt voor de financiering van het bezit. Ook voorziet het Sociaal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) in projectsteun en saneringssteun voor corporaties die in financieel zwaar weer verkeren. De brutering bracht diverse neveneffecten met zich mee. Allereerst was er sprake van schaalvergroting door een fusiegolf van woningcorporaties. Sinds de bruteringsoperatie is het aantal corporaties snel gedaald als gevolg van fusies. Waren er in 1997 nog 767 woningcorporaties, in 2012 waren dat er minder dan de helft: 381 (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, 2013). Ook deed de grootschalige verkoop van sociale woningen zijn intrede: dit onder meer om investeringscapaciteit te genereren voor de bouw van sociale huurwoningen. Verder begonnen woningcorporaties meer en meer de rol van projectontwikkelaar op zich te nemen met een focus op het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties waar ook koopwoningen en duurdere huurwoningen werden gerealiseerd, en waarbij vaak grondaankopen van enige schaal aan de orde waren. Risicoprofielen van de sector veranderden hiermee, en incidenten op het gebied van (financieel) mismanagement, fraude en zelfverrijking deden zich op grotere schaal voor. 2.2

Herijking en herziening stelsel

Staatssteunbeschikking Europese Commissie

Mede onder druk van Europese regelgeving verschoof de aandacht de afgelopen jaren naar bevordering van marktwerking en afbakening van de rol van de overheid. In haar Staatsteunbeschikking uit 2009 doet de Europese Commissie vergaande uitspraken over de werkingssfeer van het corporatiestelsel in Nederland. Het stelsel van geborgde leningen met overheidsgarantie via het WSW wordt gekwalificeerd als staatsteun die nog maar voor een beperkt aantal activiteiten en onder striktere voorwaarden mag worden toegepast. Dit leidde in 2011 tot de invoering van de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’. Op hoofdlijnen bepaalt de regeling dat alleen nog ten behoeve van sociale huurwoningen en hiermee samenhangend sociaal vastgoed (de ‘daeb-actviteiten’) staatssteun mag worden verstrekt middels geborgde financiering. Bovendien mag dit sociale bezit dat met staatssteun wordt gefinancierd alleen nog worden verhuurd aan huurders tot een maximale inkomensgrens van € 34.000.

12

Momenteel bereidt het kabinet een nieuwe Woningwet voor, waarin integrale herziening van de sector aan de orde is. Striktere regulering, scherper toezicht en een aanzienlijk kleinere sociale huursector zijn hierbij de kernwoorden. Uit de novelle die minister Blok recentelijk ter consultatie aan de sector aanbood (Aedes, 2014), blijkt dat de taken en het werkgebied van woningcorporaties scherper wordt afgebakend. Daarnaast wordt de rol van gemeenten uitgebreid, de financiering van daeb en niet-daeb activiteiten geregeld en wordt het toezicht verstevigd. De taak van woningcorporaties wordt in de wet teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Insteek is dat corporaties geen nieuwe niet-daeb activiteiten opstarten als er geen directe relatie is met daeb-activiteiten, tenzij de activiteiten juridisch worden gescheiden van de toegelaten instellingen (TI). Ook wordt het toezicht dat tot voor kort belegd was bij het CFV, direct ondergebracht bij het Rijk

Verhuurderheffing

Naast de nieuwe woningwet is er een andere beleidsmaatregel die naar verwachting een aanzienlijke impact op de corporatiesector hebben: de verhuurderheffing. Deze belastingmaatregel omvat een sectorbrede heffing die vanaf 2013 oploopt tot een bedrag van € 1,7 miljard. De heffing bedraagt in 2014 0,381 % van de waarde van de huurwoningportefeuille onder de liberalisatiegrens. Het tarief loopt daarna op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017. Effectief betekent dit voor veel corporaties een afroming van de huuropbrengsten van circa 1 tot 2 maanden per jaar per woning.

Parlementaire enquête

Op dit moment doet de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties onderzoek naar de opzet en het functioneren van het stelsel van woningcorporaties. Doel van het onderzoek is om tot een beoordeling te komen van het stelsel om zo bij te dragen aan ontwikkeling van toekomstig beleid (Tweede Kamer der Staten Generaal, 2014). De uitkomsten van dit onderzoek worden in de loop van 2014 verwacht. 2.3

Overheidsbeleid energiebesparing en duurzaamheid

2.3.1

Europese Unie

De Energy Performance of Buildings Directive (Europese Commissie, 2003) vormt de grondslag vanuit de EU voor maatregelen gericht op energiebesparing in de gebouwde omgeving. Het is een van de kernonderdelen van de strategie om aan de Kyoto-normen te voldoen. De oorspronkelijke versie uit 2002 omvatte de invoering van het energielabel. De lidstaten zijn vanaf 2006 verplicht om de richtlijn in nationale wetgeving om te zetten. Hierbij hebben lidstaten beleidsvrijheid om dit passend naar de eigen situatie in te richten: de EPBD schrijft behalve de invoering van het energielabel geen verplichte maatregelen voor. In 2010 is de EPBD herzien. Hierin is onder andere de doelstelling opgenomen van de Nearly Zero-Energy Buildings (NZEB), voor nieuwbouw vanaf 2020 (Europese Commissie, 2013). Verder zijn ook verplichtingen rondom het energielabel geïntensiveerd. Vanaf 2013 dient inzicht te worden gegeven in de energieprestaties van een gebouw, en moet een certificaat worden verstrekt wanneer een gebouw wordt gebouwd, verkocht of verhuurd. Ook voor ingrijpende renovaties van bestaande gebouwen gaan energie prestatie-eisen gelden.

Het energielabel is gebaseerd op de hoeveelheid energie die een woning elk jaar per vierkante meter gebruikt voor verwarming, warm tapwater, hulpenergie (ventilatie, cv-pomp) en verlichting. Warmteterugwinning uit rioolwater (douche) en ventilatie en de energieproductie uit zonne-energie (PV-panelen en zonneboilers) worden in mindering gebracht op het verbruik. De berekening neemt als uitgangspunt een gemiddeld aantal bewoners per woning, een gemiddeld klimaatjaar en een gemiddeld stookgedrag. De energielabels zijn gekoppeld aan getallen uit de Energie Index (EI), zie tweede kolom hiernaast.

13

Vanaf 1 januari 2015 wordt in Nederland naar verwachting een vereenvoudigd energielabel voor woningen verplicht bij verkoop of verhuur. Voor woningcorporaties betekent de regelgeving dat zij verplicht zijn om energielabels uit de geven voor hun gehele woningportefeuille. Voordeel voor corporaties is dat ze op deze wijze inzicht in de energieprestaties van de gehele portefeuille krijgen. Dit biedt de kans om energieprestaties van woningen in het strategisch portefeuillebeleid te integreren, mede als basis voor het analyseren en evalueren van het de portefeuille en als basis om doelstellingen op te baseren. Het energielabel heeft daarnaast een centrale rol in het benchmarken van de voortgang van de energiebesparing van de sector. Verder is in 2011 het Woningwaarderingssysteem aangepast waarbij op basis van de energielabels aanvullende punten worden toegekend voor energiezuinig bezit, en aftrek plaatsvindt voor energie-onzuinig bezit. 2.3.2

Nederlandse overheid

Het actuele energie –en klimaatbeleid van de Nederlandse overheid spitst zich toe op maatregelen gericht op beperking van CO2-uitstoot, energiebesparing en duurzame elektriciteit. Sinds 2010 zijn de overheidsdoelstellingen gericht op 20% CO2-besparing in 2020 in vergelijking met 1990. Daarnaast is de doelstelling dat in 2020 14% van de energie duurzaam geproduceerd wordt. Voor de gebouwde omgeving wordt gekoerst op een beperking van de CO2-uitstoot tot 15-20 Megaton in 2020 (1990: 30 Megaton) (AgentschapNL, 2011). Met de stapsgewijze aanscherping van de Energie Prestatie Coëfficient (EPC-norm) in het Bouwbesluit (1/1/2011 0,6; 1/1/2015 0,4) (Ministerie BZK, 2013) richt de overheid zich op energiezuinige nieuwbouw. Jaarlijks wordt echter slechts zo’n één procent van de bestaande woningvoorraad aan nieuwe woningen toegevoegd en zo’n 0,25% via sloop-nieuwbouw aangepakt, waardoor de gebouwde omgeving slechts zeer langzaam vernieuwt en transformeert. Dit is een reden dat een belangrijk deel van de focus van de overheid ligt op het nemen van maatregelen in de bestaande omgeving.

Maatregelen in de particuliere woningvoorraad

Het blijkt echter al jaren beleidsmatig zeer lastig om particuliere huiseigenaren te bewegen om substantiële energie ingrepen te doen in de eigen woning. Macro-doelstellingen op het gebied van C02-reductie zijn voor menige eigenaar bewoners onvoldoende prikkel. Voor particuliere huiseigenaren wordt het doen van dergelijke investeringen primair interessant als het economisch rendabel is en/of er een evident waarde toevoegend effect vanuit gaat. De trigger is het daadwerkelijk behalen van financieel voordeel binnen een overzienbare terugverdientijd (bijvoorbeeld 7 - 10 jaar). Mede om deze reden is een overzichtelijke businesscase als het plaatsen van zonnepanelen voor veel burgers wél een prikkel om tot investeringen over te gaan. Ondanks het relatieve succes van zonnepanelen, is er nog altijd geen sprake van een substantiële en grootschalige energiebesparingsaanpak door particuliere huiseigenaren. Pogingen die door de overheid worden gedaan om bredere energiebesparing in de eigen woning van de grond te krijgen, zoals in 2008 de invoering van het ‘verplichte’ energielabel hebben zeer beperkt effect. Ook recent de voornemens uit het SER-Energieakkoord tot het instellen van een revolverend fonds van 600 miljoen voor het treffen van energiebesparende maatregelen voor eigenaar-bewoners, zullen naar verwachting op korte termijn niet de gewenste schaaleffecten hebben om substantieel te kunnen bijdragen aan de 2020-doelstellingen. Energiebesparing in de gebouwde omgeving is een centraal thema in het Plan van aanpak Energiebeleid Gebouwde Omgeving somt diverse maatregelen op (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2011). Het plan van aanpak heeft drie primaire doelstellingen: 1. Door energiebesparing in de gebouwde omgeving een bijdrage leveren aan de Europese doelstelling van 20% CO2 reductie in 2020; 2. Energiebesparing inzetten als middel om de stijging van de woonlasten van burgers te kunnen beperken; 3. Energiebesparing en innovatie als stimulans voor de bouwsector. 14

Dit vormt de weerslag van het overheidsbeleid dat zich sinds de eeuwwisseling kenmerkt door het terugsnoeien van subsidiemaatregelen. Het accent is hierbij meer komen te liggen op het via convenanten trachten te stimuleren van besparingsmaatregelen. Belangrijke convenanten zijn onder andere het Lente-akkoord voor nieuwbouw, het convenant ‘Meer met minder’ voor de bestaande gebouwde omgeving en het Convenant Energiebesparing Sociale Huursector. Vermeldenswaardig is ook het programma Energiesprong, dat sinds 2010 door het SEV/Platform31 in opdracht van de overheid wordt uitgevoerd, gericht op treffen van energiebesparende maatregelen in zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Om de verplichtingen uit het EPDB wettelijk te verankeren is in Nederland onder meer de Wet Kenbaarheid Energieprestaties Gebouwen van kracht geworden. Ook zullen onderdelen worden opgenomen in het Bouwbesluit, het Besluit Energieprestatie Gebouwen en de Regeling Energieprestatie Gebouwen. 2.4

Maatregelen en beleid energie en verduurzaming sociale huursector

Afspraken in de sociale huursector

In 2007 spraken 516 woningcorporaties in het “Antwoord aan de Samenleving” de ambitie uit om 20% te besparen op het totale gasverbruik in de bestaande sociale huurwoningenvoorraad in de periode 2008 – 2018. Binnen koepelorganisatie Aedes werd hierop in 2008 het Plan van Aanpak “Huren met Energie” vastgesteld dat tot doel had de ambitieuze doelstellingen te structureren en uitvoerbaar te maken. Hoe de collectieve ambitie behaald moet worden, is een zaak van de individuele corporaties. Zo kunnen zij besluiten om huizen met een laag energielabel met voorrang te renoveren. In oktober 2008 werd het ‘Convenant Energiebesparing Sociale Huursector’ getekend door Aedes, de Woonbond en het Rijk. Naast het ondersteunen van klimaatdoelen was een belangrijk motief vanuit de sector hierbij een focus op het begrip ‘woonlasten’. Gedachte hierbij was dat tegen de achtergrond van jarenlang (boven inflatie) stijgende energielasten, energiebesparing sterk kan bijdragen aan een betere algehele betaalbaarheid van de huurwoning. Hard doel was een gasbesparing van 20% in de periode van 2008 tot en met 2018. In 2012 heeft een herijking van het Convenant Energiebesparing Sociale Huursector plaatsgehad. Beoogd is onder meer de doelstellingen concreter en meetbaarder te maken. Doel is dat de gehele corporatievoorraad in 2020 gemiddeld energielabel B heeft, meer specifiek een gemiddelde Energie-Index van 1,25. 2.5

Conclusie

De maatschappelijke visie op de taken en doelstellingen van corporaties en het overheidsbeleid hierop zijn gedurende de twintigste eeuw regelmatig aan veranderingen onderhevig geweest. Ook in het nieuwe millennium zijn reeds sterke wisselingen in visie op de sector waarneembaar. Was gedurende het eerste decennium van deze eeuw de wens om corporaties een meer ondernemender koers te laten varen op ruimere afstand van de overheid en veel vrijheid in hun beleid toe te kennen, het actuele overheidsbeleid is er op gericht om de rol en activiteiten van corporaties juist in te perken en corporaties aan de leiband van restrictievere regelgeving te leggen. Primair zullen corporaties in de nabije toekomst sociale verhuurder zijn voor een aanzienlijk beperktere doelgroep dan voorheen, hetgeen betekent dat de sector naar verwachting in omvang zal krimpen. Op het punt van investeringsruimte is bovendien relevant dat al enkele jaren via diverse (overheids) maatregelen afroming van het vermogen van corporaties plaatsheeft. De verhuurderheffing is in dat kader een overheidsmaatregel die naar verwachting veel invloed zal hebben op de sector. De afgelopen jaren heeft in navolging van Europees en Nederlands overheidsbeleid ook het beleid van corporaties op het punt van verduurzaming en energiebesparing in de bestaande voorraad invulling

15

gekregen. Met name het Convenant energiebesparing sociale huursector is hierin een centraal element. Hierin worden de doelen voor energiebesparing tot en met 2020 geformuleerd. De wijze waarop hieraan invulling wordt gegeven in de praktijk, wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 3.

16

HOOFDSTUK 3 LITERATUURONDERZOEK 3.1

Inleiding en leeswijzer

In de onderzoeksopzet in hoofdstuk 1 is vastgesteld dat er reële indicaties zijn dat de voortgang van de verduurzaming van de Nederlandse corporatievoorraad niet op schema ligt. In het onderhavige hoofdstuk worden op basis van literatuuronderzoek de voortgang en resultaten nader geanalyseerd. Tevens wordt ingezoomd op motieven van corporaties die de achtergrond vormen om tot verduurzaming van de voorraad over te gaan en worden belemmeringen die ze daarbij tegenkomen geïdentificeerd. 3.2

Opbouw en energieprestaties corporatievoorraad

In Nederland is de gebouwde omgeving verantwoordelijk voor 33%-40% van de totale uitstoot van broeikasgassen. De bestaande huizenvoorraad neemt daarvan 60% voor haar rekening (Van der Flier & Van Hal, 2010). Met name verbranding van gas door verwarmingsinstallaties in huizen en de verbranding van kolen in energiecentrales (elektriciteitsopwekking) zijn hiervan de oorzaak. Het aandeel sociale huurwoningen in de Nederlandse woningvoorraad is groot in vergelijking met andere (Europese) landen. Ongeveer 2,4 miljoen woningen is sociale huurwoning, dat is in 2011 31,3% van de voorraad (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, 2013). Van het bestand sociale huurwoningen is meer dan 99% in handen van woningcorporaties. Op het gebied van de energiezuinigheid van de bestaande Nederlandse woningvoorraad kan worden vastgesteld dat de koopsector (55% van de voorraad) net iets beter scoort dan de sociale huur (35% van de voorraad). De kwaliteit van de particuliere huur (10% van de voorraad) ligt over de gehele linie onder het gemiddelde van de totale voorraad.

Energetische kwaliteit woningen naar eigendom, 2012. 30% 25% 20% Koop

15%

Sociale huur 10%

Particuliere huur

5% 0% label A (en hoger)

label B

label C

label D

label E

label F

label G

Bron: Energiemodule WoON, Ministerie van Binnenlandse Zaken, 2012.

Veel woningen in Nederland zijn gebouwd tussen 1945 en 1970 (Van Hal, Nieboer, & Dulski, 2011), ook het grootste deel van de corporatievoorraad is in deze periode gebouwd. Over het algemeen zijn deze woningen goed onderhouden, maar de energieprestaties van deze woningen zijn laag vergeleken bij de huidige standaarden voor nieuwbouw. Een belangrijke reden hiervoor is dat pas vanaf 1965 de eerste thermische eisen gesteld werden aan woningen. Woningen gebouwd voor deze periode waren over de gehele linie zeer slecht geïsoleerd. Vanaf de energiecrisis (circa 1973) werd gestart met de toepassing van warmte-isolatie in woningen, zoals dubbel glas (Siderius, 2007).

17

Een belangrijke stimulans tot energiezuiniger nieuwbouw was de invoering van de Energie Prestatie Norm (EPN) in het Bouwbesluit in 1995. De eisen die de EPN stelde aan nieuwbouwwoningen werd uitgedrukt in de Energieprestatie-coëfficient (EPC). De EPC is de afgelopen jaren stapsgewijs verlaagd van 1,4 in 1995 tot 0,6 in 2011. Naar verwachting zal de EPC in 2015 worden verlaagd naar 0,4 en in 2020 0 bedragen. Samenvattend is vanaf de jaren ‘70 het isolatieniveau van sociale huurwoningen sterk verbeterd, maar ook in deze woningen is nog een groot isolatiepotentieel aanwezig (Smid & Nieboer, 2008). In de onderstaande diagram is te zien dat het deel van de corporatiewoningen dat is gebouwd vóór 1970 circa 40% van de voorraad bedraagt. Wordt hierbij het deel van de voorraad uit de jaren ’70 bij opgeteld dan beloopt het al een totaal van 60% van de voorraad. Dat betekent dat er nog veel besparingspotentieel in de voorraad zit. Om aan de actuele nieuwbouweisen van het Bouwbesluit te kunnen voldoen, zou maar liefst zo’n 70% van de bestaande woningvoorraad ingrijpend moet worden gerenoveerd door middel van bijvoorbeeld vloer-, gevel- en dakisolatie en het plaatsen van(drie)dubbele beglazing (van Hal, 2008).

Bouwperiode corporatiewoningen 25% 20,7%

20%

17,4%

18,6%

13,6%

15%

10,8%

10%

10,8%

8,0%

5% 0%

Percentage van de totale corporatievoorraad Bron: CFV, 2012

De corporatievoorraad bestaat voor het belangrijkste deel uit eengezinswoningen. Ook appartementencomplexen met maximaal vier lagen (vaak zogenaamde portiekwoningen) maken een substantieel deel uit van de voorraad. Met name op deze twee groepen concentreren zich de inspanningen van de sector tot het energiezuinig maken van de portefeuille.

Woningtypen corporatiesector Eengezinswoning

43,2%

MGW < 4 lagen (geen lift)

26,4%

MGW met lift

13,7%

Hoogbouw

11,1%

Onzelfstandig

5,6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Percentage van de totale corporatievoorraad Bron: CFV, 2012

18

Over de hele voorraad bezien, heeft een corporatiewoning op dit moment (eind 2012) gemiddeld een D-label. De categorie woningen met een C-label is evenwel het grootst. Ten opzichte van 2011 was er in 2012 een stijging zichtbaar in het aantal groene labels (C t/m A++) en een daling in het de labels D t/m G. Het aantal B-labels is van 11,7% naar 14,4% gestegen. Deze woningen werden de afgelopen jaren gerenoveerd, energiebesparing is daar onderdeel van (Aedes/Shaere, 2013).

Verdeling energielabels (2012) 40% 32,4%

30%

25,1%

20% 14,4%

13,7% 7,7%

10% 3,5% 0,0%

0,1%

A++

A+

3,1%

0% A

B

C

D

E

F

G

Verdeling energielabels in percentage van totale corporatievoorraad Bron: Aedes (Shaere), 2013.

In de onderstaande diagram is de verdeling van groene labels over de corporatievoorraad weergegeven in achtereenvolgens 2011 en 2012. “Groen” zijn de labels C t/m A++. Te zien is dat de meeste vooruitgang in het energiezuiniger maken van woningen zit in het bezit van 1965-1975 en van 1975-1983. Oorspronkelijk zijn deze woningen niet geïsoleerd, maar zijn hier vaak wel voor geschikt (bijvoorbeeld door een luchtspouw in de muren). Opvallend is ook dat relatief jonge woningen (van na 1992) niet voor 100 procent energielabel C of beter hebben, en kennelijk nu al gerenoveerd worden.

Verhouding groene labels per bouwperiode

60%

74,6%

77,7%

92,3%

94,5%

80%

85,6%

88,5%

100%

28,5%

2011

23,5%

21,4%

20%

25,3%

40%

43,1%

49,3%

2012

0% <1965

1965-1975

1975-1983

1983-1988

1988-1992

>=1992

Bron: Aedes (Shaere, 2013)

19

3.3 3.3.1

Energiebesparing als thema voor de corporatiesector Ontwikkeling sinds de jaren ‘70

Energiebesparing wordt binnen woningcorporaties al een aantal jaren als belangrijk thema gezien, dat betekent echter niet dat er ook al lange tijd gestructureerd en concreet energiebesparend renovatiebeleid wordt gevoerd. Zoals hierboven beschreven wordt sinds de energiecrisis in de jaren ’70 mondjesmaat aan gewerkt om het energieverbruik van de woningportefeuille terug te dringen. Gruis en Van Hal schetsen dat door de jaren heen in de corporatiesector een golfbeweging in belangstelling waar te nemen was voor duurzaamheid in het algemeen zin en energiebesparing in het bijzonder (Gruis & Van Hal, 2013). Tot en met de eerste helft van het vorige decennium was er onder woningcorporaties relatief weinig (concrete) animo en bereidheid om te investeren in energiebesparing (Sunnika, 2006). Siderius beschrijft in 2007 dat 97% van de corporaties vindt dat energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw behoren tot de maatschappelijke taken van een woningcorporatie, maar dat het merendeel van de geraadpleegde corporaties geen energiebeleid heeft geformuleerd (Siderius, 2007). Uit het laatstgenoemde onderzoek blijkt dat corporaties de taakvelden die in het BBSH zijn opgenomen, zoals ‘wonen en zorg’ en ‘leefbaarheid’, belangrijker vinden dan energiebesparing. Energiebesparing achten corporaties in vergelijking met andere onderwerpen het minst van toepassing op hun eigen organisatie. Uit het onderzoek blijkt tevens dat de corporaties die energie wel hebben meegenomen in hun beleid, dit primair doen vanuit het motief van verbetering van de kwaliteit en het wooncomfort van de woningen. De houding ten aanzien van energiebesparing wijzigde in de tweede helft van het eerste decennium (Van der Flier & Van Hal, 2010). Corporaties bevestigen de urgentie van een energiebesparingsaanpak en zien het ook als de taak van een woningcorporatie. Hoewel over de gehele linie een langzaam maar gestaag veranderende houding ten aanzien van duurzaamheidsingrepen waarneembaar is, gaan corporaties op uiteenlopende manier te werk bij het opstellen en realiseren van doelstellingen rondom verduurzaming, zo blijkt uit ander onderzoek (Kuiper, 2011). Kuiper stelt vast dat een aantal corporaties energiebeleid formuleert door de doelstellingen uit het Aedes-convenant over te nemen, ook zijn er corporaties die het beleid baseren op afspraken met gemeenten. Veel corporaties laten echter na om concrete doelstellingen als streven of als richtlijn te formuleren voor ingrepen in de portefeuille. Ook het meten van de resultaten wordt als lastig ervaren. Sinds het afsluiten van het eerste sectorconvenant in 2008 is wel een toename te zien in de investeringen in de verduurzaming van de bestaande voorraad, zo constateert Kuiper ook. Omstreeks 2010 viel een daling van de bereidheid van woningcorporaties te bespeuren op het punt van energiebesparingsinvesteringen. Twee derde van de woningcorporaties geeft aan minder prioriteit te geven aan energiebesparende maatregelen dan in 2009 (AgentschapNL, 2011). Verklaring hiervoor zijn de invloeden van onder andere de crisis op de corporatiefinanciën, onder meer op het punt van woningverkopen. 3.3.2

Vanaf 2007: sectorbeleid op energiebesparing

Met aan de ene kant het grote besparingspotentieel in de bestaande corporatievoorraad, de Europese en Nederlandse klimaatdoelen en de wens tot het beperken van woonlasten van huurders kwam de sector in 2007 met het “Antwoord aan de Samenleving” met ambitie om 20% te besparen op het totale gasverbruik in de bestaande sociale huurwoningenvoorraad in de periode 2008 – 2018. Hierna volgde in 2008 het Plan van Aanpak “Huren met Energie” van Aedes. Dit resulteerde erin dat Aedes, het Rijk en de Woonbond in 2008 het eerste Convenant Energiebesparing Sociale Huursector sloten. Doelstelling was om op grote schaal over te gaan tot verduurzaming van bestaande corporatiewoningen. In 2012 is het convenant aangescherpt en is vastgelegd dat de gemiddelde Energie Index van het Nederlandse corporatiebezit corporatie in 2020 dient uit te komen op 1,25, ofwel energielabel B. 20

3.4 Voortgang vs. Doelstellingen energiebesparing 3.4.1

Voortgang en resultaten o.b.v. Shaere-database (Aedes)

In het sectorconvenant uit 2012 is vastgelegd op welke wijze de voortgang op het gebied van energiebesparing wordt gemonitord. Aedes hanteert hiervoor Shaere (Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing), een database waarin energielabeldata van een zeer substantieel deel van het corporatiebezit zijn opgenomen. Op basis van de meetresultaten in Shaere kunnen uitspraken worden gedaan over onder meer het totale energieverbruik, de CO2-uitstoot, de gemiddelde Energie Index en het gemiddelde energielabel van de corporaties die deelnemen aan deze benchmark. In 2010 is gestart met Shaere door middel van een nulmeting, in 2013 zijn voor het derde opeenvolgende jaar de cijfers uit Shaere door Aedes gepubliceerd (peildatum ultimo 2012). Hiervoor leverden 188 corporaties gegevens aan van in totaal 1.396.014 corporatiewoningen. Wordt gekeken naar de ontwikkeling van het gemiddelde energielabel over drie peiljaren, dan kan worden vastgesteld dat het sectorgemiddelde op label D blijft. Label D heeft kent echter een bandbreedte van Energie Index 1,61 tot 2,01. Wordt gekeken naar de Energie Index (EI), dan is te zien dat in de periode 2011-2012 een iets grotere stap is gemaakt in verlaging van de EI dan in de periode 2010-2011.

Gemiddelde Energie Index Energielabel Delta EI (jaar op jaar)

2012 1,73 D 0,05

2011 1,78 D 0,04

2010 1,82 D -

Bron: Aedes (Shaere, 2013)

Een interessante vraag is vervolgens of de sector op ‘schema’ ligt om de door haar geformuleerde doelstelling - gemiddelde EI 1,25 in 2020 - te halen. Op basis van de Shaere-gegevens kan het actuele tempo van energiebesparing sinds 2010 worden doorgetrokken naar (eind) 2020, zie de figuur op de volgende pagina. Hierbij moet de kanttekening worden geplaatst dat het bepalen van een voorspellende trend op basis van de onderhavige beperkte data (2010-2012) niet op een verantwoorde wijze mogelijk is. Wel kan worden iets worden gezegd over de resultaten in 2020, als het tempo over de afgelopen jaren ongewijzigd wordt voortgezet. Er van uitgaande dat het gemiddelde tempo van verbetering over 2011 en 2010 word voortgezet met als startpunt de EI van 1,73 ultimo 2012, dan wordt ultimo 2020 een EI van 1,37 bereikt, dit is een label C. Pas eind 2023 wordt met het huidige tempo de doelstelling van EI van 1,25 bereikt.

21

Energie Index corporatiesector 1,95

1,85

1,82 1,78

1,75

1,73

Energie Index

1,65 Extrapolatie o.b.v. '10-'12

1,55 1,45 1,35 2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

1,25

Hierboven is reeds opgemerkt dat de beschikbare data over 2010, 2011 en 2012 onvoldoende basis geven hier om een voorspellende scenario-analyse op los te laten, en een uitspraak te doen wat naar verwachting de EI zal zijn ultimo 2020. Wel kan worden vastgesteld dat als het gemiddelde tempo van energiebesparing over deze jaren tot 2020 onveranderd blijft, de doelstellingen uit het convenant niet gehaald wordt. Het actuele tempo ligt hiervoor te laag. 3.4.2

Voortgang en resultaten o.b.v. Benchmark Atriensis

Naast de gegevens uit de Shaere-database zijn over de ontwikkeling en voortgang van de verduurzaming van de corporatievoorraad gegevens beschikbaar van onderzoeks- en adviesbureau Atriensis. Atriensis verricht jaarlijks de “Benchmark energetische kwaliteit sociale huursector”. Over peiljaar 2012 (Atriensis, 2013) zijn in totaal zijn 43 corporaties met ongeveer 210.000 woningen opgenomen in het onderzoek. Atriensis concludeert in haar rapportage in 2013 dat corporaties substantiële verbeteringen boeken met de voortgang van verduurzaming van de bestaande voorraad. In de periode 2008 – 2012 (4 jaar) is er een verbetering van 10,4% in de energie index te zien, 2,5% per jaar. De gemiddelde energie-index daalde in deze periode van 1,85 naar 1,66. Het aandeel groene energielabels (de labels A, B en C) steeg van 45% naar 52%. Op basis van extrapolatie van data van de jaren 2008 – 2012 concludeert Atriensis in haar rapportage dat de gemiddelde energie index van de corporaties in 2020 op 1,38 zal liggen (Atriensis, 2013). De jaarlijks verbetering die Atriensis signaleert loopt in grote lijnen gelijk met de resultaten uit Shaere. De benchmark van Atriensis laat evenals Shaere een verbetering van zo’n 2,5% per jaar zien in de energie index. Vastgesteld moet echter worden dat pas bij een jaarlijkse verbetering van gemiddeld 3,5% de energie-index van daalt van 1,73 van ultimo 2012 naar 1,25 ultimo 2020. Dat is ook wat Atriensis in haar rapportage over 2012 vaststelt (p. 11): “Als de cijfers van de benchmark geëxtrapoleerd wordt naar 2020, dan wordt het gestelde doel van 1,25 niet gehaald. Er zal dus opgeschaald moeten worden.”

22

3.4.3

Voortgang en resultaten andere bronnen

En dat terwijl het zetten van grote (label)stappen momenteel vrijwel uitblijft (Gruis & Van Hal, 2013). De oorzaak hiervan ligt volgens Gruis en Van Hal voor een belangrijk deel in de economische crisis en andere omstandigheden die van invloed zijn op de financiële huishouding van corporaties. Een en ander wordt ondersteund door de onderstaande diagram. Weliswaar nam het aantal corporatiewoningen waaraan energiebesparende maatregelen werd getroffen de afgelopen jaren toe, de mate waarin per corporatiewoning ingrepen worden gedaan, nam af.

Duizenden

Aantal bestaande corporatiewoningen waaraan tenminste één of twee energiebesparende maatregelen zijn getroffen. 300 250 200 1 maatregel

150

2 maatregelen 100 50 0 2008

2009

2010

2011

2012

Bron: AgentschapNL 2013; Gfk Intomart 2010, 2012, 2013.

Wordt gekeken naar het aandeel planmatig onderhoud in de totale investeringen in onderhoud en woningverbetering, dan was sinds 2008 duidelijk een daling te zien. Een teken dat corporaties ook hun investeringen in duurzaamheid en energiebesparing terugschroefden.

Miljarden

Investeringen in onderhoud en woningverbetering 4 3,5

0,46

3 2,5 2

0,37

0,48

0,44

0,76

0,77

0,73

0,32 0,60 0,60

Klachtenonderhoud

1,5 1

2,37 1,71

Mutatieonderhoud

1,90

Planmatig onderhoud 2,03

1,98

2010

2011

0,5 0 2004

2006

2008

Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), 2013.

23

3.4.4

Vooruitblik o.b.v. trendanalyse WSW

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) publiceerde in mei 2013 in haar Trendanalyse 2013 – 2017 de geplande investeringen in woningverbetering door corporaties de komende jaren. Op basis van de informatie die aan het WSW beschikbaar is gesteld door 370 WSW-deelnemende corporaties, is vanaf 2011 tot begin 2013 een groei te zien in de geplande investeringen. Hierna nemen de geplande investeringen af en stabiliseren op het niveau van 2012.

Geplande investeringen in woningverbetering

Bron: Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Trendanalyse 2013 – 2017

Overigens moet worden opgemerkt dat de definitie van het WSW van ‘woningverbetering’ een andere is dan die wordt gehanteerd door BZK en CFV, om die reden verschillen de absolute bedragen in de twee opeenvolgende diagrammen substantieel. Voor de netto-investeringen in woningverbetering en renovatie (dus exclusief instandhoudingsinvesteringen) de komende jaren, is de diagram van het WSW evenwel een adequate indicator. 3.4.5

Vooruitblik o.b.v. Quick Scan Woonbond

Mede naar aanleiding van de invoering van de verhuurderheffing door de Rijksoverheid, heeft de Woonbond in 2013 in een enquête onder woningcorporaties geïnventariseerd in hoeverre het kabinetsbeleid invloed heeft op het aantal projecten en investeringen in energiebesparing in de sociale huursector (Woonbond, 2013). Door 52 deelnemende corporaties (met in totaal 734.000 woningen in portefeuille) is de vraag beantwoord of men verwacht de doelstellingen in 2020 uit het Convenant Energiebesparing Corporatiesector te halen. De resultaten hiervan zijn hieronder weergegeven.

24

Verwacht u dat uw corporatie de doelstelling van gemiddeld label B in 2020 kan halen? 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

40% 33% 27%

"ja"

"onzeker"

"nee"

... gemeten naar aantallen woningen 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

396.000 54%

60% 50%

40% 221.000

30%

30% 117.000

20%

16%

10% 0%

"ja"

"onzeker"

"nee"

Bron: Woonbond, 2013

In de grafieken is te zien dat 40% van de aan de enquête deelnemende corporaties verwacht dat zij de ‘2020’-doelstellingen van gemiddeld label B niet zullen halen. Wordt het aantal woningen dat deze corporaties in portefeuille hebben in ogenschouw genomen, dan zal op basis van de verwachtingen van de aan de enquête deelnemende corporaties voor circa 54% van de woningvoorraad het gemiddelde van label B niet worden gehaald. 3.5

Motieven en drivers

3.5.1

Algemeen

Hierboven is vastgesteld dat de voortgang van de energiebesparende maatregelen achterblijft bij de sectordoelstellingen van Aedes. In dat kader wordt in deze paragraaf belicht welke motieven en drivers corporaties zelf hebben om tot energiebesparende investeringen over te gaan. Deze vraag is in verschillende onderzoeken belicht. In 2009 werd geconcludeerd dat financiële voordelen niet de belangrijkste motieven zijn voor corporaties om in energiebesparing te investeren (Postel, Van der Flier, & Van Hal, 2009). Dat is ook logisch aangezien het onderzoek vaststelt: “Er lijkt geen financieel voordeel gepaard te gaan voor corporaties met het treffen van energiebesparende maatregelen. De motivatie wordt gevonden in de maatschappelijke taakopvatting.”

Onderzoek uit 2010 (Van der Flier & Van Hal, 2010) gaat eveneens in op de motieven, en identificeert als hoofdredenen voor de toenemende aandacht voor energiebesparing en verduurzaming door corporaties onder meer de invoering van energielabels en de invoering van de energiescore in het Woningwaarderingssysteem (WWS). Ook bewustwording in de corporatiesector van de sterk stijgende energielasten voor veel huurders wordt als reden genoemd. 3.5.2

Invoering energielabels

Als gevolg van de invoering van het systeem van energielabels is het per 1 januari 2008 voor corporaties inzichtelijk hoe (laag) de energie-efficiency van een deel van hun voorraad daadwerkelijk is. Tot die tijd zijn de meeste corporaties niet bezig geweest met de energieprestaties van hun bezit op complex of objectniveau. Gruis e.a. stellen dat het “meten is weten”-effect een schrikreactie te weeg bracht (Gruis & Van Hal, 2013). Onder andere werd duidelijk dat er grote verschillen waren tussen corporaties in de energiezuinigheid van bezit. Omdat de energetische kwaliteit van de eigen woningportefeuille in vergelijking met enkele op kop lopende corporaties vaak slechter is dan gedacht, ontstaat een toenemend gevoel van urgentie bij diverse woningcorporaties.

25

3.5.3

Energiescore in WWS

Een tweede reden die wordt gesignaleerd in het onderzoek uit 2010, is dat de omstreeks 2008 aangekondigde invoering van een energiescore in het Woningwaarderingssysteem de corporaties confronteert met een potentieel aan mis te lopen huurinkomsten bij een woning met een laag energielabel. Het invoeren van een dergelijk “bonus-malus”-systeem in de huuropbrengsten op basis van energiescore lijkt er toe te leiden dat het investeren in energiezuinigheid een aanzienlijk hardere financiële impact voor de corporatie krijgt. Investeren in duurzaamheid wordt daarmee mogelijk deels van haar ‘softe’ imago ontdaan, en krijgt een andere lading bij besluitvorming binnen de corporatie. 3.5.4

Stijgende energielasten en betaalbaarheid

Een derde aspect is de stijging van de energielasten sinds de eeuwwisseling. Kuiper noemt dit als belangrijke factor voor corporaties om tot energiebesparing over te gaan (Kuiper, 2011). Corporaties worden zich meer en meer bewust van de impact van de relatief snelle stijging van energietarieven op de woonlasten van haar huurders. Een groep die vaak als kwetsbaar wordt aangemerkt gezien hun inkomenspositie. Doordat geen zekerheid te bieden is over de ontwikkeling van de energieprijzen, maar het er op lijkt dat deze op middellange termijn zullen doorstijgen, is aanleiding om door middel van renovatie-ingrepen te zorgen dat het gebruik van traditionele energiebronnen als gas worden verkleind. Ter illustratie is in onderstaande figuur de ontwikkeling van de Prijsindex van Energie in relatie tot de algemene Consumenten Prijs Index weergegeven. Te zien is dat vanaf 1997 de energieprijzen ruim drie keer zo hard gestegen zijn in vergelijking met de prijzen van andere goederen en diensten. De energieprijzen zijn in januari 2012 bijna 120 procent hoger dan vijftien jaar ervoor, de consumentenprijsindex (CPI) nam tussen januari 1997 en januari 2012 met 35 procent toe.

Ontwikkeling energielasten 1997 - 2013 260 240 220 200 180 160 140

CPI algemeen

120

Prijsindex Energie 2013 november*

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

100

Bovendien blijkt uit cijfers uit de Energiemodule WoON van het Ministerie van Binnenlandse Zaken dat de laagste inkomens ook daadwerkelijk in de minst energiezuinige woningen wonen. Een en ander wordt weergegeven door de diagram op de volgende pagina.

26

Relatie tussen energielabel en inkomen, 2012

Bron: WoOn 2012, Ministerie van BZK.

Woonlasten leiden tot energiebesparingsbeleid De woonlastendiscussie werd in de gemeente Tilburg al een aantal jaren geleden opgestart. In 2009 wordt in opdracht van de woningcorporaties Tiwos, WonenBreburg, ’t Heem, TBV Wonen en de gemeente Tilburg een onderzoek verricht naar de woonlasten van huurders van corporatiewoningen. Het onderzoek van Rigo wijst uit dat van de eenpersoonshuishoudens, gezinnen en samenwonenden onder de 55 jaar circa 50% boven de acceptabele woonquotenorm van het Nibud zit. Voor samenwonenden boven de 55 jaar ligt dit op circa 30%. In totaal gaat het volgens Rigo om circa 6.450 huishoudens (aandeel 45%) uit de primaire doelgroep van de corporatie die boven de Nibud-norm zitten. Uit het onderzoek blijkt tevens dat de energielasten een belangrijke oorzaak zijn voor de groeiende woonlasten. Dit is voor de corporaties een duidelijk signaal dat (meer) werk gemaakt moet worden van energiebesparende maatregelen in de corporatievoorraad. In het convenant Wonen Tilburg 2010-2015 spreken partijen maatregelen af gericht op energiebesparing en woonlastenreductie. Het onderzoek van Rigo schetst tevens dat het om een landelijk probleem gaat, daar de landelijke mediane woonquote voor de primaire doelgroep vergelijkbaar is met die in Tilburg. Rigo geeft aan te verwachten dat het probleem voor primaire huishoudens in veel andere (grotere) gemeenten in Nederland vergelijkbaar zijn met de situatie in Tilburg.

Van der Veen stelt in zijn onderzoek (Van der Veen, 2012) vast dat de beweegredenen voor corporaties om te investeren in energiebesparing niet zozeer voortkomen uit de overtuiging om klimaatverandering tegen te gaan als wel meer economisch van aard zijn. Hij ziet in de woonlastendiscussie niet alleen het belang van het beschermen van de huurder tegen te hoge maandlasten, maar zeer zeker ook het belang van de corporatie vanuit het perspectief van de eigen continuïteit van de organisatie. De betaalbaarheid van de woningen is namelijk noodzakelijk, niet alleen omdat het de primaire taak is van corporaties, maar ook om de eigen toekomstige kasstromen te waarborgen. Immers: te dure woningen kunnen leiden tot betalingsproblematiek onder huurders, waardoor de inkomsten-kasstromen van de corporatie in gevaar komen. Van der Veen concludeert in zijn onderzoek dat positieve milieu-effecten als gevolg van energiebesparing geen primaire beweegreden zijn om deze maatregelen te treffen, maar worden beschouwd als welkom positief neveneffect. Sommige woningcorporaties gebruiken investeringen in energie-zuinigheid daarbij wél nadrukkelijk voor imago-doeleinden. Het investeren in een duurzame portefeuille met beheersbare woonlasten, dekt voor corporaties in krimpgebieden die te maken hebben met teruglopende verhuurbaarheid van het bezit ook een marktrisico af, omdat het bezit aantrekkelijker blijft voor huurders, zo constateert Van der Veen bovendien. Ten Donkelaar stelt dat stijgende energielasten niet alleen een reden voor de corporatiesector zijn om over te gaan tot energiebesparing, maar ook een enabler (Ten Donkelaar, 2007). Snel oplopende prijzen van fossiele brandstoffen brengt verduurzaming economisch aanzienlijk dichter binnen handbereik omdat het relatief goedkoper wordt om maatregelen te treffen. 27

3.5.5

Financiële motieven en waardeontwikkeling

Ten Donkelaar en Van der Veen noemen beide de mogelijkheden om de huur te verhogen van energiezuinige woningen (en deze vanwege de levensduurverlenging van de woning gedurende 30-40 jaar extra te incasseren) als een financieel motief om tot energiebesparing over te gaan. De wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel in 2011 worden genoemd als een stimulans hiertoe. Tegen de achtergrond van de breed in de literatuur geuite constatering dat de renovatie-businesscase economisch lastig haalbaar te maken is (zie verder paragraaf 3.7), is het evenwel de vraag of als gevolg van de aanpassingen in het WWS een renovatie-businesscase ontstaat die wél daadwerkelijk haalbaar is. Kan de negatieve contante waarde c.q. het lage rendement van de renovatie-businesscase met de verhoging van de huurkasstromen worden substantieel worden verbeterd? Als dit al zo is, is bovendien de liberalisatiegrens een belemmering, omdat woningcorporaties doorgaans hun sociale bezit niet door verhoging van de huren in de niet-daeb sfeer terecht willen zien komen.

Een motief om te investeren in renovaties is tevens de veronderstelde toekomstige ontwikkeling van de marktwaarde van het bezit hierdoor, stellen Smid en Nieboer (Smid & Nieboer, 2008). Zij stellen dat een groeiend aantal corporaties anticipeert op waardestijging van het energiezuinig bezit als gevolg van toekomstige stijging van energieprijzen. Bij dit standpunt zijn echter vraagtekens te plaatsen. Allereerst is het vanuit de businesscase bezien vooralsnog zeker geen uitgemaakte zaak dat marktwaarde in verhuurde staat (de exploitatiewaarde) van het vastgoed zal stijgen, met name omdat er aan de inkomstenkant van de ‘businesscase’ van een sociale huurwoning als gevolg van de maximaal redelijke huur een plafond zit op het kunnen laten stijgen van de huren. Grote investeringen in renovaties zijn hierdoor per definitie vaak onrendabel. Ook over de ontwikkeling van de leegwaarde van de corporatiewoning als gevolg van renovatie-investeringen valt te zeggen dat er een positieve correlatie bestaat met de investering in duurzaamheid, maar dat er verre van een 1-op-1 terugverdienmogelijkheid van de investering bestaat bij de verkoop van het bezit (Brounen & Kok, 2011). Tweede vraagteken is of speculeren op toekomstige waardestijging de afgelopen jaren daadwerkelijk een motief vormt voor corporaties om te investeren in energiezuinigheid. Uit de enquête die is verricht in het kader van het onderhavig onderzoek is gebleken dat dit motief als één na laatste eindigt (zie verder hoofdstuk 4).

3.6 Obstakels en faalfactoren 3.6.1

Algemeen

Ondanks de hierboven gesignaleerde gegroeide overtuiging van corporaties dat investeren in energiezuinigheid noodzaak is en tot hun takenpakket behoort en verschillende geconstateerde motieven die hen hiertoe aanzetten, bestaan er in de praktijk diverse factoren die het op grote schaal doorvoeren van energiebesparende maatregelen belemmeren. In deze paragraaf komen de obstakels en belemmeringen aan de orde die in de literatuur worden gesignaleerd. 3.6.2

Split incentive problematiek

Energiebesparende maatregelen aan woningen vragen een aanzienlijke investering van de corporatie. Zeer gemiddeld genomen kost een labelstap tussen de €7.500 en €15.000 (incl. BTW); (eigen vergelijking van 24 renovatieprojecten (Renda, 2014)). Hierbij is de afgelopen jaren overigens een duidelijk tendens waarneembaar naar kostenverlaging. Als gevolg van investering die wordt gedaan om de woning te verbeteren, bijvoorbeeld schil of dakisolatie, (drie)dubbele beglazing of het plaatsen van een HR-ketel, staan besparingen in de energiekosten voor de woning voor de huurder. Het verschijnsel dat de besparing in de energiekosten ten goede komt aan de huurder, terwijl slechts een zeer beperkte vergoeding wordt betaald aan de corporatie die de investering heeft gepleegd, wordt de ‘split incentive’ problematiek genoemd (Van der Flier & Van Hal, 2010). Het betreft een internationaal spelend verschijnsel bij het treffen van energiebesparende maatregelen door verhuurders (Nieboer, Tsenkova, Gruis, & Van Hal, 2012). Weliswaar kan bij een renovatie ook een tussentijdse huurverhoging worden doorgevoerd vanwege het toegenomen woongenot dat de woning biedt, echter: de nieuwe maximale huurprijs van de woning wordt begrensd door het van overheidswege geldende WWS-puntensysteem. Daarnaast moet de huurverhoging in een redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder voor de renovatie maakt. 28

De huurverhoging die op basis van het WWS kan worden doorberekend in combinatie met de levensduurverlenging van de woning is daarbij vanuit exploitatieperspectief niet voldoende om de renovatie-investering in de woning te kunnen dekken: de businesscase heeft doorgaans een negatieve contante waarde. Redenen hiervoor kunnen overigens ook deels in de invloedssfeer van de corporatie zelf liggen, die vanwege haar huurbeleid ervoor kiest om de maximale streefhuur lager te laten zijn dan de maximaal redelijke huur op basis van het WWS zou zijn toegelaten. Siderius noemt in haar onderzoek in 2007 het verouderde woningwaarderingssysteem als het meest genoemde probleem bij corporaties. Als gevolg van de veroudering van het woningwaarderingssysteem is het niet goed toegespitst op veel nieuwe energiebesparende maatregelen. Investeren in energiebesparing leidt hierdoor niet tot een stijging van de het aantal punten per woning, en het daarmee kunnen verhogen van de huren. Het enigszins kunnen terugverdienen van de investeringen is daarmee per definitie onmogelijk. Mede vanwege de kritiek erop is het Woningwaarderingsstelsel met ingang van 1 juli 2011 gewijzigd. Het energielabel van een woning speelt met deze wijziging een grotere rol in de hoogte van de huurprijs. Terwijl voorheen slechts enkele energiebesparende voorzieningen mee telden, weegt in het gewijzigde stelsel het energielabel als geheel mee. De wetswijziging betekent dat huurwoningen met een goed energielabel meer punten scoren, terwijl huurwoningen met lagere energielabels minder of helemaal geen punten meer krijgen. Dit zou in theorie voor woningen met een laag label een huurverlaging met zich mee kunnen brengen, bij mutatie van de huurder of indien een huurder besluit om de waardering aan de huurcommissie voor te leggen. In onderstaand schema zijn de wijzigingen in het WWS-puntensysteem weergegeven.

Per 1/7/2011 zijn in het puntensysteem voor zelfstandige woningen de volgende punten vervallen:

Hiervoor zijn de volgende punten in de plaats gekomen: Energieprestatie overeenkomend met

Eengezinswoning

Meergezinswoning

• privéketel in de woning (3 punten); • privéhoogrendementsketel (5 punten); • collectieve hoogrendement stookinstallatie; • thermostatische ventielen per vertrek (1/4 punt per vertrek, maximaal 4 punten); • c.v.-combi (het warmwater deel) (1 punt); • doorstroommeters van collectieve verwarmingsinstallaties (1 punt); • warmte-isolatie (maximaal 15 punten).

Label A++

44

40

Label A+

40

36

Label A

36

32

Label B

32

28

Label C

22

15

Label D

14

11

Label E

8

5

Label F

4

1

Label G

0

0

(Rijksoverheid, 2013)

Vastgesteld kan worden dat in plaats van ongeveer 25 punten voor de meest optimale energetische situatie in het oude WWS, een substantiële energie-ingreep in het nieuwe systeem maximaal 44 punten kan opleveren (situatie van een eengezinswoning met A++ label). Met een gemiddelde puntprijs van circa €4,85 (bron: www.huurcommissie.nl), levert dat een potentiele extra huuropbrengst op van €92,15 ten opzichte van de oude situatie. Omdat echter de woningen van vóór 1970 (volgens de nieuwe allen label G) geen punten meer krijgen voor energievoorzieningen, bedraagt onder het nieuwe regime het verschil tussen een label G-eengezinswoning en een label A++ eengezinswoning 44 punten, hetgeen op papier correspondeert met een maximaal verschil in huur van zo’n €213,40 per maand.

29

In grote lijnen levert het gewijzigde WWS door de bonus/malus-regeling op basis van het energielabel meer verdiencapaciteit op voor de corporatie voor woningen met een hoger label ten opzichte van woningen met een lager label. Van belang hierbij op te merken is dat dan gerekend wordt vanuit de ideaalsituatie, waarbij meteen na de renovatie de nieuwe huur naar de maximaal redelijke huurprijs op basis van het WWS wordt opgetrokken. In veel gevallen zal dat laatste vanwege de regelgeving rondom renovaties pas mogelijk zijn als de woning overgaat naar een nieuwe huurder (mutatie). Bovendien is het in de praktijk zo dat veel corporaties hun streefhuren ónder maximaal redelijk hebben vastgesteld, en dus per definitie niet wensen te verhogen naar de toegestane maximaal redelijke huur. Kan er wel worden verhoogd, dan vormt de huurgrens een obstakel: corporaties willen over het algemeen het te renoveren bezit langjarig als daeb-bezit behouden, zodat de huurgrens van (momenteel) € 699 per maand, niet kan worden overschreden. Op dit moment is de extra investeringsruimte die met de potentiële extra huurkasstroom wordt gecreëerd in de meeste gevallen dus niet voldoende om de renovatiekosten te kunnen dekken. De split incentive problematiek blijft derhalve voor een deel in stand in stand. Bij verdere daling van de bouwkosten voor renovaties en meer standaardisering van bouwconcepten zal dit mogelijk opgeheven kunnen worden. Investeren met de energiekasstroom: de Nul-op-de-meter-woning In het kader van ‘Nul op de meter’-renovaties waarmee door Platform31/EnergieSprong sinds voorjaar 2013 bij een tiental corporaties in het kader van de ‘Stroomversnelling’ wordt geëxperimenteerd, is de gedachte vanuit de ‘woonlastenwaarborg’ dat na de NOM-renovatie d energierekening voor de huurder aan het reguliere energiebedrijf vervalt, en dat deze voormalige energierekening na renovatie aan de verhuurder zal worden betaald. Hiermee wordt de facto de voormalige energierekening van de huurder door de corporatie als investeringskasstroom aangewend om een woning te creëren die geen energierekening meer heeft. In het kader van dit “Nul op de meter”-project van EnergieSprong, wordt door de corporatie geëxperimenteerd met het in rekening brengen van een ‘energiedienst’ bovenop de maximaal redelijke huur. Huurders blijken bereid te zijn bij een goede woonlastenwaarborg hieraan mee te werken, en met de corporatie aanvullende afspraken te maken over betaling voor deze ‘energiedienst’ bovenop de maximale huur op basis van het puntensysteem. Op deze manier wordt de renovatie naar A++ label of hoger economisch haalbaar voor de corporatie. Juridisch gezien blijft het op deze wijze ‘aanvullen’ van het wettelijk systeem van maximale huur echter een vreemde eend in de bijt. Zo gauw de huurder, in weerwil van de eerder gemaakte afspraken met de corporatie, de aanvullende woondienst-betalingen zou laten toetsen bij de Huurcommissie, is het risico aanzienlijk dat deze zal oordelen dat hiervoor geen rechtsgrond bestaat omdat de enige grondslag om een huurwoning onder de liberalisatiegrens te beprijzen nu eenmaal het wettelijke puntensysteem is. Dit is een toekomstig bedrijfseconomisch risico voor de corporatie. Bovengenoemde lancune in de huurwetgeving is reden geweest om in het kader van het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst voor De Stroomversnelling voor de gefaseerde aanpak van 111.000 woningen, onder de noemer ‘overheidscondities’ (EnergieSprong, 2013) een pleidooi bij het Ministerie van BZK neer te leggen, om in of naast het woningwaarderingssysteem juridische mogelijkheden te creëren voor het bij een huurder in rekening kunnen brengen van een energiedienst. Op deze wijze zou een integrale woonlastenbenadering door corporaties mogelijk kunnen worden gemaakt, en de Nul-op-de-meter benadering een financieel en juridisch haalbare businesscase kunnen worden.

3.6.3

Medewerking huurders

Wettelijk gezien dienen huurders medewerking te geven aan een voorstel tot renovatie van een complex met meer dan tien woningen als dit voorstel ‘redelijk’ is. Als tenminste 70% van de huurders met het renovatievoorstel van de verhuurder instemt, is volgens de wet sprake van een 'redelijk' voorstel waaraan de betrokken huurders zijn gebonden, ook de ‘tegenstemmers’ (vgl. artikel 7:220 lid 3 Burgerlijk Wetboek). In de praktijk blijkt dat het overtuigen van vaak al langer zittende huurders van een renovatie geen sinecure is, en dat corporaties het halen van de 70% medewerking van huurders van oudsher als een substantieel obstakel zien voor een renovatie (Van der Flier & Van Hal, 2010), (Van der Flier, Van Hal, & Postel, 2009), (Siderius, 2007). 30

Huurverhoging en overlast van de renovatie worden als belangrijke bezwaren gezien, die doorgaans niet met een pleidooi voor een toename in wooncomfort kunnen worden weggenomen. Een getal dat in de praktijk wel wordt toegepast, is dat voor een substantiële energierenovatie doorgaans zo’n zes ‘keukentafel’- gesprekken per huishouden nodig zijn. Booijink beschrijft in haar onderzoek (Booijink, 2011) dat het overgrote deel van de huurders aangeeft het belangrijk te vinden dat de woning energiezuinig is, maar dat veel huurders in eerste instantie niet bereid zijn meer huur te betalen voor een verduurzaming van hun woning. Als de woningcorporatie echter de garantie geeft dat de totale maandelijkse woonlasten (huurprijs en energielasten) niet zullen toenemen, blijkt dat circa 90% van de huurders toch bereid is akkoord te gaan met een (enige) huurprijsverhoging. In het onderzoek komen daarnaast drie variabelen naar voren die van invloed zijn op de betalingsbereidheid van huurders. Met name de kenmerken van een huishouden, zoals leeftijd en hoogst genoten opleiding, blijken van invloed te zijn op de mate waarin huurders bereid zijn mee te betalen aan de verduurzaming van hun woning. Tevens zijn huurders van oude woningen, gebouwd vóór 1965, vaker bereid mee te betalen aan energiebesparende maatregelen. Verder komt uit de enquête naar voren dat verduurzaming van de woning de huurders niet al te veel moeite moet kosten. Om huurders bereid te krijgen mee te betalen aan duurzame maatregelen is het dan ook belangrijk om zo min mogelijk inspanningen van de huurders te vragen. Een renovatie die veel (bouw)overlast geeft of waarvoor bewoners tijdelijk hun huis moeten verlaten, maakt dat bewoners aanzienlijk terughoudender zijn in hun medewerking eraan. Kuiper signaleert dat veel corporaties (Kuiper, 2011) weinig ervaring hebben in het overtuigen van huurders. Wel lijkt op dit punt met name de laatste jaren meer en meer ervaring te zijn opgedaan in renovatieprojecten. Corporatie HeemWonen in Kerkrade heeft bij de verduurzaming van 153 woningen in Kerkrade-Zuid om medewerking van de bewoners te krijgen in 2012/2013 een systeemrenovatie toegepast, die in geheel bewoonde toestand plaatsvond (informatie o.b.v. van eigen projectbezoek april 2013 en website: (Platform31, 2013)). De huizen kregen nieuwe gevels, een nieuw dak met zonnepanelen, een HR-combiketel en mechanische ventilatie met warmteterugwinning. De transformatie van jaren ´70 systeemwoning naar passiefhuis vond in tien werkdagen plaats. Naast het feit dat het minimaliseren van de overlast voor de bewoners essentieel is, bevestigt de casus van HeemWonen ook dat met een goed doordacht financieel voorstel c.q. een woonlastengarantie huurders over de streep kunnen worden getrokken. Huurders betalen na renovatie € 64,- meer huur per maand, maar omdat ze tegelijk gemiddeld € 101,- besparen op hun energierekening wordt er per saldo gemiddeld €37,- euro per maand op de woonlasten bespaard, terwijl tegelijkertijd een geheel gerenoveerde woning wordt betrokken. Ondanks deze op het oog evident aantrekkelijke situatie, was het meekrijgen van de bewoners nog altijd niet eenvoudig, en is hierin door het projectteam van HeemWonen veel tijd geïnvesteerd.

3.6.4

Financierbaarheid

Naast de (vooralsnog) onrendabele renovatie-investeringen, stuit ook de financierbaarheid van renovatie-investeringen op problemen. Diverse schrijvers signaleren problemen in de financierbaarheid (Kuiper, 2011), (Van Hal, Nieboer, & Dulski, 2011) (Van der Flier & Van Hal, 2010) (Van der Veen, 2012). Nieboer, Kroese en Straub stellen dat het inbedden van energiebeleid in de corporatie veeleer wordt gehinderd door financiële beletselen, en niet zoals zij verwachtten, door interne en organisatorische factoren (Nieboer, Kroese, & Straub, 2011). Problemen in de financierbaarheid van nieuwe investeringen zitten daarbij volgens de literatuur primair in het kunnen aantrekken van vreemd vermogen en de investeringsruimte van beschikbare eigen middelen. Twee ontwikkelingen zijn de afgelopen jaren in dat kader zeer bepalend voor de financieringscapaciteit. Allereerst is de netto kasstroom van corporaties (huuropbrengsten minus kosten) de afgelopen jaren teruggelopen. Invoering van de Vennootschapsbelasting (Vpb), saneringssteun en verhuurderheffing 31

hebben een sterke invloed op de netto kasstroom van corporaties. Alleen de verhuurderheffing heeft voor veel corporaties in Nederland het effect van derving van één à twee maanden huuropbrengsten per woning per jaar. In het eerder aangehaalde onderzoek van de Woonbond wordt dan ook een directe link gelegd tussen de verhuurderheffing en het stopzetten of terugschroeven van renovatieplannen. Hoewel de Verhuurderheffing als wisselgeld met zich meebrengt dat corporaties de huren voor huurders met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen (>€ 34.000) jaarlijks extra kunnen verhogen, is de (extra) opbrengstpotentie op korte termijn beperkt, vanwege de bovengrens op de jaarlijkse huurverhoging (2013: 6,5% voor inkomens boven de €43.000). Substantiële effecten op de huurkasstroom door grootschalige huurverhoging zullen daardoor pas na enkele jaren merkbaar worden. Bovendien is er een aantal corporaties dat van mening is dat het niet verantwoord is om voor middeninkomens de huren zo sterk te laten stijgen, en daarom niet of niet maximaal gebruik maakt van de ruimte in de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een tweede aspect dat van sterke invloed is op de vrije kasstroom van corporaties zijn de opbrengsten uit verkoop van bezit. Deze verkoop van woningen staat echter al enige tijd onder druk (Nieboer, Kroese, & Straub, 2011). Sectorbreed verkopen corporaties de afgelopen tussen de 15.000 en 20.000 woningen per jaar, en het is niet te verwachten dat dit getal de komende tijd omhoog zal gaan, gezien de marktomstandigheden eerder omlaag (Aedes, 2012). Kansen om de vrije kasstroom te vergroten zijn er ook. Aan de kostenkant liggen besparingsmogelijkheden. Marc Calon, voorzitter van Aedes, stelt dat woningbouwcorporaties veel meer kunnen bezuinigen op de eigen organisatie. “Ze kunnen met minder mensen toe en zouden meer moeten meer automatiseren.” (NRC Handelsblad, 2013).

Dit beeld leeft al enige tijd in en rondom de sector en wordt bevestigd door te kijken naar de beheerlasten van commerciële woningbeleggers. Deze liggen per woning circa 40%-50% lager dan wat in de corporatiesector gebruikelijk is. Naast de beschikbare eigen middelen, lijkt ook het aantrekken van aanvullend vreemd vermogen voor het doen van (renovatie-) investeringen, lastiger te worden. Dit wordt wel verklaard uit het feit dat corporaties enerzijds de afgelopen jaren meer vreemd vermogen op hun balansen hebben gezet , en daarnaast dat de voornaamste speler bij het verstrekken van het geborgde kapitaal, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, stringentere eisen is gaan stellen en strenger is gaan toetsen op ratio’s als Interest Coverage Ratio (ICR), Deb Service Coverage Ratio (DSCR) en maximale schuld per woning. In een publicatie uit oktober 2013 geeft het WSW aan dat zij bij kredietverlening aan corporaties het risicobeoordelingskader gaat versterken. Een van de aanpassingen is een naar eigen zeggen meer marktconforme kredietbeoordelingstoets op basis van business risk en financial risk (WSW, 2013). Aanleiding voor de herijking van de missie en risicostrategie van het WSW is naar eigen zeggen een aantal incidenten, zoals de uit de hand gelopen schuldpositie van bijvoorbeeld woningcorporatie Vestia, de roep uit de sector om strikter toezicht, conclusies en aanbevelingen uit onder meer het rapport van de commissie Hoekstra en de op til zijnde veranderingen in wet –en regelgeving zoals de nieuwe woningwet. 3.6.5

Kennis en ervaring

Gebrek aan kennis en kunde op het vlak van energiebesparende renovaties kan eveneens een obstakel vormen voor het doen van renovatie-investeringen. Het gaat hierbij niet alleen om technische kennis en inzicht in voortschrijdende technologische ontwikkelingen (Ten Donkelaar, 2007), maar ook om de procesmatige en organisatorische vermogen dat voor een samenhangende aanpak binnen de corporatie nodig is bijvoorbeeld door afdeling overstijgende samenwerking (Van der Veen, 2012). Voor een renovatie zijn niet zelden de afdelingen Financiën, Beleid & Strategie, Huurderszaken, Ontwikkeling en Beheer en Onderhoud allen betrokken.

32

In dit kader geldt ook nadrukkelijk ‘Meten is weten’. Ondanks dat de energielabels al enkele jaren (verplicht) zijn ingevoerd, zijn er nog steeds corporaties die hun bezit niet van labels hebben voorzien, en op deze wijze inzicht hebben in de energieprestatie van hun voorraad, stelt Van der Veen vast. Ook op het vlak van investeringsanalyse en `rendements´-denken op het vlak van renovaties is bij corporaties regelmatig nog veel te winnen. SEV/Platform31 constateert dat de effecten op de kasstroomontwikkeling van investeringen in energierenovaties voor een groot deel van het bezit vaak positiever zijn dan investeringen in nieuwbouw. “Die gunstige effecten zijn niet zichtbaar door verkeerde percepties, gebrekkige rekenmodellen (…)” (SEV/Platform31, 2011).

Dit kan leiden tot onderwaardering of onjuiste financieel-economische aannames onder investeringen, waardoor deze door corporaties als niet of minder haalbaar worden aangemerkt. Hetzelfde rapport stelt eveneens vast dat corporaties vaak onvoldoende inzicht hebben in de relatie tussen energiegebruik, inkomen, gezinssamenstelling en woningtype. Dit is van belang voor het nemen van onderbouwde beslissingen in welk deel van het bezit energiebesparende maatregelen het beste getroffen kunnen worden, want de voordelen van energiebesparende maatregelen voor huurders verschillen sterk per doelgroep en woningtype. 3.6.6

Organisatorische en culturele aspecten

Energiebeleid

Om op enige schaal binnen een corporaties te kunnen sturen op de energiezuinigheid van het bezit, is het van belang dat de strategische energiedoelstellingen worden geformuleerd in renovatie of energiebesparingsbeleid. Vaak ontbreekt echter dit beleid of hebben corporaties geen structurele middelen gelabeld voor energiebesparing (Nieboer, Kroese, & Straub, 2011).

Asset-management

Als energiebeleid binnen de corporatie wel bestaat, is het vervolgens van belang dit te integreren in de meerjareninvesteringsplanning en het totale portefeuillebeheer. Welke projecten vragen om sloop-nieuwbouw, welke complexen kunnen beter worden verkocht, wat gaan we renoveren? Dit zijn vragen die op portefeuilleniveau geïntegreerd dienen te worden gesteld voor een samenhangend investerings- en desinvesteringsbeleid. Smid en Nieboer stellen vast dat een groot potentieel aan energiebesparing in de bestaande woningvoorraad onder meer door corporaties slechts beperkt wordt benut doordat energiebesparing geen of onvoldoende onderdeel uit maakt van het asset-management van de corporatie (Smid & Nieboer, 2008).

Onderhoudsinterval –en planning

Grote(re) investeringen in energiebesparing door corporaties vinden doorgaans plaats op technisch en economisch ‘natuurlijke momenten’, wanneer grootschalige renovatie aan de orde is. Een gemiddelde corporatiewoning is iedere 30 tot 40 jaar aan de beurt voor grootschalig renovatie- onderhoud. Deze min of meer autonome renovatie-intervallen die door zowel technische als economische motieven zijn ingegeven, beperken corporaties vaak om tussentijds maatregelen te treffen op het punt van energiebesparing of om los van de renovatie-intervallen maatregelen in energiebesparing fors op te schalen. Van der Veen stelt vast dat het mede vanuit capaciteits -en organisatorische overwegingen binnen de corporatie (bijvoorbeeld de planning van de onderhoudsafdeling) nauwelijks haalbaar is naast het reguliere renovatie-schema plotseling fors op te schalen naar een apart grootschalig programma in het doen van energie-ingrepen in het bezit (Van der Veen, 2012). Ook hier geldt dat in energiebeleid en assetmanagement geïntegreerd onderhoudsbeleid gewenst is.

Aanbestedingsmethodiek en ketensamenwerking

Platform31 signaleert belemmeringen voor grootschalige en betaalbare corporatierenovaties in de doorgaans klassieke wijze van aanbesteding door corporaties. Hierdoor wordt volgens Platform31 gebrekkige ketensamenwerking bij de bouwende partijen in stand wordt gehouden.

33

Doordat corporaties energierenovatie-projecten als uniek beschouwen en aanbestedingen in de regel geschieden op laagste prijs, zijn vaak ook de betrokken bouwers uniek in samenstelling van project tot project. Hierdoor ontbreekt volgens Platform31 de prikkel voor structurele kennisdeling, waardoor de leereffecten van tegenvallers en mislukkingen (te) beperkt zijn. De werkwijze van de bouwconsortia is bovendien vaak complex door de diversiteit aan betrokken actoren uit de bouwkolom, met ieder hun eigen belangen en expertise. Dit moet bij ieder project opnieuw op elkaar afgestemd moeten worden in het ontwerpproces en er moet op gestuurd worden in het realisatieproces. Hierdoor zijn transactiekosten en ‘stapelkosten’ hoog en is er in de bouwkolom onvoldoende prikkel voor innovatie en doorontwikkeling van renovatieconcepten. Prestatiesturing in plaats van specificatiesturing kan leiden tot verbetering. Ook volgens Gruis en Van Hal (Gruis & Van Hal, 2013) is er veel te winnen bij een meer innovatieve aanbestedingsaanpak. Uitvragen die minder gedetailleerd zijn, waarbij niet het bestek centraal staat maar waarbij een meer prestatie-georiënteerde aanpak van bouwers uitgangspunt is. Hierdoor wordt meer beroep gedaan op de creativiteit van bouwers, en het inzetten van eigen visie en kennis. Corporaties durven echter vaak niet te experimenteren of een vernieuwende werkwijze aan. Alternatieve technische aanpak en ook innovatieve werkwijzen met marktpartijen zijn in het begin vaak lastig voor corporaties (Hal, Steen, & Werf, 2011). Dit hangt echter ook samen met het type corporatie: niet van iedere corporatie kan worden verwacht dat zij aan het experimenteren slaat. 3.6.7

Overheidsbeleid en regelgeving

Een aantal reeds hiervoor aan de orde gekomen beletselen voor (haalbare) energierenovaties zijn terug te voeren op overheidsbeleid en/of knellende kaders van regelgeving (bijv. split incentive-problematiek). Voor de corporatiesector is momenteel een aanzienlijk aantal fundamentele wijzigingen in beleid en regelgeving aan de orde. Zo zal de nieuwe Woningwet die naar verwachting begin 2015 in werking treedt, de wettelijke weerslag vormen van meer restrictieve Europese kaders aangaande het takenpakket van corporaties. Kort gezegd mogen corporaties vanuit het perspectief van ongeoorloofde staatsteun alleen nog aan de doelgroep met een inkomen beneden de 34.000 euro sociale huurwoningen verhuren. Daarnaast mogen corporaties woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (geliberaliseerde huurwoningen: het ‘niet-daeb’ bezit) niet meer met WSW-geborgde, dus goedkope door de overheid gegarandeerde leningen, financieren. Hiervoor zullen zij zich moeten herfinancieren op de commerciële kapitaalmarkt, tegen commerciële rentetarieven. Deze beperking geldt ook voor andere niet-daeb activiteiten, zoals de ontwikkeling van koopwoningen. Koopwoningprojecten fungeerden in het verleden vaak als ‘verdienprojecten’ voor de corporatie, waarmee corporaties het sociale bezit (deels) konden bekostigden. Voor de verhuur van het relatief lucratieve niet-daeb bezit, woningen boven de liberalisatiegrens, is het bovendien nog onduidelijk of dit in de nabije toekomst nog een toegelaten taak is voor corporaties. Eerder is door de minister een juridische scheiding aangekondigd van het geliberaliseerde bezit en het sociale bezit. Hierbij werd eveneens geopperd dat corporaties op termijn verplicht zouden zijn om het niet-daeb bezit geheel af te stoten. Al deze zaken zullen naar verwachting een beperking van de inkomstenstroom en daarmee van de investeringscapaciteit met zich meebrengen. Op dit moment is in de literatuur het kabinetsbeleid ten aanzien van de verhuurderheffing dan ook een veel genoemd obstakel ten aanzien van investeringen in het algemeen en renovatie-investeringen in het bijzonder. Ortec Finance deed reeds in 2012 onderzoek naar de effecten van de verhuurderheffing op de investeringscapaciteit van corporaties (Conijn & Achterveld, 2012). Hierbij concludeert zij dat corporaties als gevolg hiervan hun beleid (verder) moeten aanpassen. Bij de keuze voor de aanpassing van het

34

beleid is verondersteld dat de energetische maatregelen een hoge prioriteit hebben en dat meer verkoop van huurwoningen op de huidige koopwoningmarkt niet realiseerbaar is. Een vermindering van de nieuwbouw van huurwoningen is dan meest in aanmerking komende beleidsaanpassing. Uit de analyse van Ortec blijkt dat er de komende 10 jaar bij corporaties na invoering van de verhuurderheffing nagenoeg géén financiële ruimte meer is voor de nieuwbouw van huurwoningen. Ortec gaat er hierbij dat de nieuwbouwproductie stilvalt, mede om investeringen in verduurzaming en energiebesparing overeind te houden. Het is echter zeker niet uit te sluiten dat de grote impact van de verhuurderheffing ook deels terecht zal komen bij de investeringen in energiebesparing. Dit laatste wordt bevestigd door in een onderzoek door Kennisnetwerk voor de bestaande bouw “Renda”. Zij publiceerde in oktober 2013 de resultaten van het onderzoek “Toekomstscenario’s voor Woningcorporaties” (Renda, 2013). Hierin geeft ruim twee derde van deelnemende corporaties desgevraagd aan dat zij geplande activiteiten op het vlak van renovatieprojecten zal uitstellen onder invloed van het huidige overheidsbeleid, waaronder de verhuurderheffing. Renda stelt: “Woningcorporaties stellen zichzelf deze dagen essentiële vragen: wat is mijn toekomstige rol? En voor wie ben ik er straks nog? Misschien nog wel belangrijker is de vraag hoe de corporatie alles gefinancierd denkt te krijgen. Want voor veel corporaties waren nieuwbouw en verkoop van woningen belangrijke inkomstenbronnen – voor onder andere onderhoud – die nu weg lijken te vallen.”

3.7

Conclusies literatuuronderzoek

Corporaties zijn vanaf halverwege de jaren ’00 op stoom gekomen met investeringen in energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad, een belangrijk motief hierbij is het beperken van de totale woonlasten van de huurder. Na 2008 is mede onder invloed van de crisis een daling te zien in de investeringen, en worden renovaties minder ingrijpend van aard. Momenteel zit de voorraad op gemiddelde energielabel D (Energie Index: 1,73). Op basis van verschillende bronnen blijkt dat het huidige tempo van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad niet hoog genoeg is om de doelstellingen uit het Convenant Energiebesparing Sociale Huursector van gemiddeld label B (Energie Index: 1,25) ultimo 2020 te kunnen halen. Opschaling van de investeringen lijkt op basis van de literatuur echter vooralsnog niet aan de orde. In dat kader zijn verschillende beletselen geïdentificeerd, een belangrijk verondersteld obstakel is het overheidsbeleid inzake de verhuurderheffing, dat de investeringscapaciteit van corporaties sterk beknot.

35

HOOFDSTUK 4 ENQUÊTE 4.1

Inleiding

In het vorige hoofdstuk zijn verschillende invalshoeken en visies beschreven die in de literatuur bestaan over de belemmeringen en obstakels bij de aanpak van energiebesparing in de bestaande corporatievoorraad. Verschillende schrijvers en deskundigen leggen in verschillende onderzoeken het accent op uiteenlopende oorzaken. Om te toetsen in welke mate de in de literatuur gevonden belemmeringen daadwerkelijk een factor van invloed zijn op de voortgang van de renovatieopgave, en in welke mate, is een enquête verricht onder directeur-bestuurders van Nederlandse woningcorporaties. 4.2 4.2.1

Methodische aspecten Schriftelijke enquête

In dit onderzoek is gekozen voor het afnemen van een schriftelijke enquête, die online diende te worden ingevuld. De belangrijkste reden om te kiezen voor deze methodiek is dat er op een snelle manier veel respondenten bereikt konden worden. Omdat gebruik is gemaakt van het respondentenbestand van de kwartaalenquête CorporatieSurvey van adviesbureau Finance Ideas, was de doelgroep goed in beeld en goed benaderbaar. Een motief om te kiezen voor de enquête was tevens dat deze anoniem is en niet gebonden is aan één moment. Deze gedurende een tijdspanne van twee weken kon worden ingevuld en deze niet aan een invultijd gebonden is. De enquête is verricht in april 2013. Door middel van e-mail zijn de respondenten uitgenodigd om in de online enquête tool SurveyMonkey de enquête in te vullen, als onderdeel van de CorporatieSurvey. Doorgaans geeft een enquête relatief weinig respons. Omdat het instrument van de CorporatieSurvey bekend is bij de respondenten, en zij zich hier in het verleden uit eigen beweging voor hebben aangemeld, is de respons in de onderhavige enquête relatief groot (105 directeur-bestuurders) relatief hoog. 4.2.2

Respondenten

De populatie waaruit een steekproef getrokken is, bestaat uit de directeur-bestuurders van woningcorporaties in Nederland. De keuze om binnen de enquête te concentreren de respondentgroep ‘directeur-bestuurder’ ten opzichte van andere corporatiefuncties is ingegeven door een aantal motieven. Allereerst heeft de directeur-bestuurder een goed inzicht op overall niveau in de beleidsknoppen en strategische keuzes van de corporatie, en de afwegingen en overwegingen hierbij. Hij is vanwege zijn centrale rol binnen de organisatie op de hoogte van de relevante ontwikkelingen in de verschillende disciplines, zoals ontwikkeling, huur- en huurdersbeleid, renovatiebeleid, assetmanagement, financiën en vastgoedbeheer. De directeur-bestuurder is daarom doorgaans feitelijk goed ingevoerd en goed gepositioneerd om een vraagstuk van alle relevante zijden te bekijken, af te wegen en grotere verbanden te zien. Mede vanwege het feit dat hij geen vakspecialistische focus heeft maar een meer generalistische perspectief heeft, is hij goed in staat om bij voorkomende kwesties een totaalafweging te maken. Verondersteld wordt dat dit minder het geval is bij meer vakinhoudelijk georiënteerde functies. Een financieel specialist zal doorgaans veel meer vanuit die specifieke invalshoek redeneren, en zijn vakkennis als referentiekader hanteren. Verondersteld wordt dat dit kan leiden tot een ‘gekleurde’ beantwoording van de enquête. Dit is met name van belang omdat in de literatuurstudie is vastgesteld dat belemmeringen op het gebied van energiebesparing in de bestaande voorraad niet tot één specifieke oorzaak zijn terug te voeren. Er is 36

sprake van een multidisciplinair vraagstuk waarbinnen meerdere factoren een rol spelen. Factoren die zowel binnen als buiten de corporatie gelegen zijn. De brede scope van de directeur-bestuurder maakt dat het interessant is om juist hem te laten aangeven hoe het met de voortgang van de energiebesparing gesteld is, en waar volgens hem het zwaartepunt ligt in de verschillende geanalyseerde oorzaken. 4.2.3

Representativiteit

Aan de enquête hebben 105 ‘directeur-bestuurders’ deelgenomen, op een steekproef van 252 personen. In hoeverre kunnen de resultaten van de steekproef geacht worden representatief te zijn voor de gehele populatie? Populatie Om de populatie vast te stellen is het van belang om de term directeur-bestuurder te duiden. Deze vaak in de corporatiesector gebruikte term, duidt op de hoogste bestuurlijke functie binnen de woningcorporatie, en omvat een tweeledige rol. “Bestuurder” is de in het Burgerlijk Wetboek vastgelegde functie die een formele vennootschapsrechtelijke rol en bevoegdheid omvat om de rechtspersoon te vertegenwoordigen. De term “directeur” heeft geen juridische status en duidt doorgaans op de managementrol die naast de formele bestuurdersrol feitelijk wordt ingevuld in het kader van het leiding geven aan de organisatie. De Governancecode van Aedes (Aedes, 2011) spreekt in dat kader enkel van de term “bestuur”, dat volgens de code is “belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.” De focus in de term directeur-bestuurder in de onderhavige populatie ligt op het bestuurderschap van de corporatie, de hoogste bestuursrol in vennootschapsrechtelijke zin. Reguliere directieleden binnen de corporatie die geen bestuurdersrol hebben, vallen buiten de populatie. Hoe groot is de populatie? Nederland heeft 381 corporaties. Een corporatie heeft doorgaans één directeur-bestuurder, of een met deze functie vergelijkbare bestuursfunctionaris. Sommige grote corporaties hebben meerdere bestuurders, of hebben bijvoorbeeld een Raad van Bestuur ingesteld. Meer dan 2 bestuurders per corporatie is evenwel ongebruikelijk. Als voorbeeld kan de Alliantie worden genoemd, met circa 55.000 woningen de derde corporatie van Nederland, heeft één directeur-bestuurder met de functiebenaming ‘Voorzitter van de directie’. Uitgaande van een aantal van 380 corporaties waarvan de overgrote meerderheid één directeur bestuurder heeft, omvat de totale populatie circa 400 tot 450 personen.

Steekproef

De onderhavige steekproef die is genomen onder 252 directeur-bestuurders omvat in dat kader de volgende functiebenamingen. Functie Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder a.i. Algemeen directeur Lid Raad van Bestuur Voorzitter bestuur Voorzitter directie Voorzitter Raad van Bestuur Bestuurder Vice-voorzitter Raad van Bestuur Voorzitter Bestuursvoorzitter Totaal

218 1 10 10 2 1 4 2 1 1 2 252

37

Van de 252 benaderde personen, is een respons geweest van 105 personen, waarvan 101 personen de enquête geheel hebben ingevuld. 101 respondenten op de totale populatie van 400 directeur bestuurders, kan worden beschouwd als een representatieve steekproef. Kijken we naar de omvang van de corporaties die worden vertegenwoordigd door de respondenten op de enquête, dan kan worden vastgesteld dat dit in grote lijnen gelijk loopt met het verdeling van de woningcorporaties naar omvangsklasse in de gehele sector (CFV: Corporatie in perspectief 2012). Alleen de groep corporaties met minder dan 2500 woningen is sterker vertegenwoordigd in het aantal respondenten, dan op grond van de verhoudingen binnen de corporatiesector zou mogen worden verwacht (12,5% verschil).

Vertegenwoordiging corporaties naar omvang (aantal woningen) 60,0% 50,0% 40,0% Percentage reacties enquête

30,0%

Werkelijke verhouding binnen corporatiesector

20,0% 10,0% 0,0% < 2.500

4.2.4

2.500 5.000

5.000 10.000

10.000 - > 20.000 20.000

Verantwoording enquêtevragen

De enquête bestaat in totaal uit 10 vragen. De vragen zijn allen multiple choice vragen met een ordinale schaal. Vraag 5 is hierop een uitzondering; deze vraagt uit 18 thema’s (+”overige”) de drie belangrijkste aan te geven. Vraag 8 en 9 omvatten een schaalvraag die wel wordt aangeduid als een ‘attitude battery’. Het belangrijkste voordeel van deze wijze van vragen stellen is dat de respondenten op relatief laagdrempelige wijze door een reeks stellingen worden geleid, die verschillende aspecten van een onderwerp in kaart brengen (Flowerdew & Martin, 2013). Vragenoverzicht enquête 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Hoe groot is uw woningportefeuille Hoe verwacht u dat uw financiële resultaat zich de komende 12 maanden zal ontwikkelen? Hoe denkt u dat uw investeringen zich de komende 12 maanden zullen ontwikkelen? Wat zijn uw verwachtingen ten aanzien van het verkrijgen van financiering voor de komende 12 maanden? Wat zijn in uw ogen de drie belangrijkste thema's voor de komende 12 maanden? (maximaal 3 antwoorden) Hoe beoordeelt u de voortgang en resultaten van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door de gehele corporatiesector? Hoe kijkt u aan tegen de voortgang en resultaten van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door uw corporatie? Wat beschouwt u als de belangrijkste belemmering(en) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad? In welke mate zijn de volgende aspecten voor u relevant bij het investeren in verduurzaming van de bestaande woningvoorraad? Hoe verwacht u dat investeringen in verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door uw corporatie zich de komende vijf jaar ontwikkelen?

38

Vraag 1 tot en met 5 zijn algemene vragen over de corporatie (grootte portefeuille), actuele situatie en omstandigheden (ontwikkeling financiële resultaten, investeringen en beschikbaarheid van kapitaal) en actuele thema’s die binnen de corporatie en de sector spelen. Vraag 6 tot en met 10 zijn vragen over de voortgang en resultaten van verduurzaming van de voorraad, de motieven, belemmeringen en oplossingsrichtingen. 4.2.5

Statistische toets

Het verkennende karakter van het onderzoek maakt dat de antwoorden op de verschillende vragen zelfstandig kunnen worden gelezen, zonder dat een statistisch verband hiertussen dient te worden aangetoond. Omdat het niettemin interessant is om antwoorden op verschillende vragen met elkaar in verband te brengen zijn enkele statistische toetsen uitgevoerd. In SPSS zijn hiertoe toetsen verricht met Spearman’s Rangcorrelatie. Deze statistische grootheid geeft de mate van verband aan tussen de rangordes van twee ordinale variabelen (Baarde, De Goede, & Van Dijkum, 2010). Ook zijn met Pearson’s productmoment correlatiecoëfficient enkele toetsen verricht. Pearson’s r geeft aan in hoeverre er een lineair verband bestaat tussen twee variabelen die zijn gemeten op interval of rationiveau. De resultaten van de statistische toetsen zijn weergegeven in paragraaf 4.4.2, 4.4.3 en 4.4.4.. 4.3 4.3.1

Resultaten algemene vragen Ontwikkeling investeringsklimaat

Als inleiding op de vragen over de ontwikkeling van de investeringen in energiebesparing zijn enkele vragen gewijd aan de algemene bedrijfseconomische en financiële situatie van de corporatie, en hoe investeringen in het algemeen zich ontwikkelen. Het doel van deze vragen is om resultaten van vragen over de ontwikkeling van investeringen in verduurzaming te kunnen vergelijken met (vooruitzichten) ten aanzien van het investeringsklimaat van de corporatie in het algemeen. Op de vraag hoe men verwacht dat de financiële situatie zich de komende 12 maanden zal ontwikkelen geeft 55,4% van de respondenten aan dat het resultaat naar verwachting slechter zal worden. 38,6% geeft aan te verwachten dat het resultaat van de corporatie ongeveer gelijk zal blijven en 5,9% verwacht een verbetering. Ten aanzien van de verwachte investeringen liggen de cijfers ongeveer gelijk. 56,4%van de respondenten verwacht dat er een daling in de investeringen te zien zal zijn. 37,6% verwacht een gelijkblijvend investeringsniveau en 6% verwacht een stijging. Ook de verwachting over het kunnen aantrekken van nieuwe financiering ligt op een vergelijkbaar niveau. 62,4% verwacht dat dit moeilijker zal worden en 35,6% verwacht dat het gelijk zal blijven. 2% verwacht dat het gemakkelijker zal worden. 4.3.2

Belangrijke thema’s voor de corporatie

Vraag 5 bevat een lijst met 18 thema’s waaruit respondenten gevraagd wordt de belangrijkste 3 thema’s voor de komende 12 maanden te kiezen. De thema’s geven een dwarsdoorsnede van onderwerpen die die in de corporatiesector aan de orde (kunnen) zijn, op het gebied van onder meer financiën, organisatie, overheidsbeleid en huurbeleid. De doelstelling van de vraag is om in bredere zin te kunnen vaststellen welke thema’s op dit moment aandacht hebben, en welke in mindere mate top of mind zijn bij de respondenten. In de onderstaande diagram zijn de vijf hoogst scorende thema’s weergegeven. Ook is de score van het onderwerp duurzaamheid weergegeven.

39

Wat zijn in uw ogen de drie belangrijkste thema's voor de komende 12 maanden? (maximaal 3 antwoorden) 0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

herziene woningwet (novelle)

34,7%

heffing (saneringssteun en verhuurdersheffing)

33,7%

kostenbeheersing

33,7%

politieke discussie woningmarkt

33,7%

organisatieontwikkeling duurzaamheid

25,7% 5,0%

Wat opvalt is dat primair institutionele- en financiële thema’s als belangrijk worden aangemerkt voor de komende 12 maanden. De resultaten geven een goede weergave van de mate waarin aangekondigde beleidsmaatregelen van de Rijksoverheid op het punt van de stelselherziening van de sector (Woningwet) en op het punt van aangekondigde financiële maatregelen (Verhuurderheffing) onder de aandacht zijn bij de bestuurders. Andere hoog scorende thema’s als kostenbesparing en organisatieontwikkeling houden hier vermoedelijk eveneens verband mee. Corporaties zien zich door de gewijzigde financiële realiteit als gevolg van diverse overheidsmaatregelen vermoedelijk genoodzaakt om kostenbeheersende maatregelen door te voeren en aanpassingen in de organisatie te doen. Opvallend is de lage score van het thema duurzaamheid. In het kader van de agenda op de korte termijn (12 maanden) heeft het duidelijk geen prioriteit. Het eindigt op de 15e plaats in de rangorde van 18 thema´s. Verondersteld wordt dat het wordt verdrongen door meer dringende thema’s. Eerst het huis op orde als sociale verhuurder, en dan komen daarna de overige maatschappelijke verantwoordelijkheden weer aan de orde, lijkt de redenering. Een dergelijke interpretatie van de resultaten sluit aan bij de bevindingen uit het literatuuronderzoek, waarbij een relatie wordt gelegd tussen het overheidsbeleid en de investeringsbereidheid in energiebesparing. Wel moet bij de interpretatie van de resultaten de kritische kanttekening worden geplaatst, dat de gekozen term ‘duurzaamheid’ erg breed van aard is en niet voor een ieder dezelfde lading heeft. Het is een containerbegrip dat naast het onderzoeksobject ‘energiebesparende investeringen in de bestaande voorraad’ een hele waaier aan andere thema’s kan weerspiegelen. Van sociaal maatschappelijke taken van de corporatie ‘in de wijk’ tot aan aspecten van bedrijfsvoering (inkoopbeleid, mobiliteitsbeleid). Om voldoende zeggenschap aan de score te geven, was het beter geweest niet de vrij algemene term ‘duurzaamheid’ te gebruiken, maar deze specifieker te maken. Hierbij valt te denken aan ‘investeringen in energiebesparing’. Door het gebruik van het onderhavige algemene term``, gaat van de lage ranking mogelijk (te) weinig zeggingskracht uit voor specifiek de duurzaamheidsinvesteringen in de bestaande voorraad, die deze thesis beoogt te onderzoeken.

4.4 4.4.1

Resultaten vragen energiebesparing bestaande voorraad Voortgang en resultaten verduurzaming

Uit het literatuuronderzoek is gebleken dat diverse partijen van mening zijn dat de voortgang van de energiebesparing in de bestaande voorraad naar verwachting zal afnemen, terwijl deze al niet de voortgang heeft die het zou kunnen of moeten hebben. Uit analyse van de Shaere-resultaten blijkt dat in het huidige tempo de 2020-doelstellingen uit het convenant (gemiddeld energielabel B voor de hele corporatievoorraad) niet worden gehaald.

40

Vraagstelling

Om vast te stellen hoe de sector zelf tegen deze resultaten aankijkt, is in het kader van de onderhavige enquête aan respondenten de vraag voorgelegd in hoeverre de voortgang en resultaten van verduurzaming van de bestaande voorraad op koers liggen. Hierbij is er voor gekozen om géén kwantitatief doel te noemen en hieraan te toetsen, zoals bijvoorbeeld de realisatie van doelstellingen uit eigen duurzaamheidsbeleid van de corporatie of de sectordoelstellingen uit het convenant, om de volgende redenen. 

Het eigen duurzaamheidsbeleid van de corporatie, voor zover dit al is vastgesteld (zie literatuuronderzoek) is als meetlat minder geschikt omdat het van corporatie tot corporatie zeer verschillend is. Dat geldt eveneens voor de mate waarin beleidsdoelstellingen op het gebied van duurzaamheid en renovaties van een corporatie daadwerkelijk worden door vertaald naar het portefeuillebeleid en in de praktijk worden geëffectueerd. Indien de vraag zou worden voorgelegd:

“in hoeverre zijn de resultaten op het gebied van verduurzaming van de bestaande voorraad in lijn zijn met de doelen uit het vastgestelde beleidskader?”, dan kan deze vraagstelling er toe leiden dat dat een corporatie met zeer lage ambities aangeeft de beoogde resultaten en doelstellingen conform planning te realiseren. Dit terwijl een corporatie met zeer ambitieuze doelen, die net niet gehaald worden, zal antwoorden dat de voortgang niet in lijn met de doelstellingen is. Een dergelijke vraagstelling zal derhalve naar verwachting een ongewenst vertekend beeld geven. 

Ook zijn de individuele doelen van de corporatie als maatstaf ongeschikt om te bepalen hoe directeur-bestuurders aankijken tegen de voortgang en resultaten op sectorniveau. Het is namelijk niet haalbaar binnen het bestek van het onderhavige onderzoek om de individuele doelen van verschillende corporaties bij elkaar op te tellen tot één collectief doel.



Voor wat betreft de 2020-doelen uit het convenant, zijn deze minder geschikt om als meetlat te gebruiken, omdat deze doelen gesteld zijn op sectorniveau en niet één op één kunnen worden toegepast op het individuele niveau van de corporatie. Corporaties zijn individueel geen ondertekenaar van dit convenant. Vanwege de zeer verschillende samenstelling en verdeling van het bezit over de corporaties in Nederland - de een heeft aanzienlijk ouder en minder energiezuinig bezit dan de ander - volgt uit het convenant niet noodzakelijkerwijs dat alle corporaties stuk voor stuk in 2020 gemiddeld op label B zullen (moeten) zitten. Er is binnen het convenant rekening gehouden met het feit dat corporaties met substantieel slechtere samenstelling in 2020 lager dan het label B-doel eindigen, en dat corporaties met nieuwer of meer energiezuinig bezit in staat zijn om dit voor hun collega’s te corrigeren.

Bij het zoeken van een maatstaf om de voortgang en resultaten aan de toetsen, en de vaststelling dat het hanteren van een uniform kwantitatief doel voor alle respondenten om bovengenoemde redenen lastig is, is ervoor gekozen om het doel kwalitatief te formuleren. Dit mede om de onderlinge vergelijkbaarheid van de antwoorden zo groot mogelijk te houden. Hierbij is respondenten gevraagd of zij menen dat dat de voortgang en resultaten van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad op het gewenste niveau zitten, achterblijven bij het gewenste niveau of dat de voortgang en resultaten hierboven liggen.

41

Hoe beoordeelt u de voortgang en resultaten van de verduurzaming van de bestaande voorraad... ...door de gehele corporatiesector 80%

...door uw eigen corporatie

76%

70% 60% 47%

50%

39%

40%

30% 20%

15% 9%

10%

9% 4% 0%

0% blijven sterk achter bij het gewenste niveau

blijven achter bij het gewenste niveau

zitten op het gewenste niveau

liggen boven het gewenste niveau

0%

1%

liggen sterk boven het gewenste niveau

Resultaten

In de antwoorden van de respondenten valt een aantal zaken op. Allereerst is een zeer groot deel van mening dat op sectorniveau de resultaten achterblijven (76%). Met de respondenten erbij die van mening zijn dat de resultaten op sectorniveau zeer sterk achterblijven (9%) komt het totaal aantal respondenten dat vindt dat de resultaten van de verduurzaming op sectorniveau achterblijven zelfs op 85%. Wordt de respondenten gevraagd om hun eigen corporatie te beoordelen, dan zijn de resultaten positiever: 39% van de respondenten vindt dat de corporatie op koers ligt of en 5% vindt zelfs dat de voortgang van de verduurzaming hoger ligt dan het gewenste niveau. Daartegenover staat dat nog steeds 47% meent dat de resultaten achter blijven bij het gewenste niveau en 9% van mening is dat de resultaten sterk achterblijven. Ondanks dat de eigen corporatie in de ogen van de directeur-bestuurders beter scoort dan de sector als geheel, is dus nog steeds de meerderheid (56%) van mening dat de verduurzaming van de bestaande voorraad te langzaam vordert. Vastgesteld kan derhalve worden dat de directeur-bestuurders de bevindingen uit het literatuuronderzoek bevestigen: de verduurzaming van de bestaande voorraad van 2,4 miljoen corporatiewoningen ligt naar hun mening niet op koers. 4.4.2

Oorzaken achterblijven verduurzaming bestaande voorraad

Ten aanzien van de voortgang van de verduurzaming van de bestaande corporatievoorraad zijn in het literatuuronderzoek een aantal belemmeringen en obstakels geïdentificeerd die van invloed (kunnen) zijn op deze voortgang. Aan de respondenten is gevraagd een score te geven op een schaal van 1 tot 5 aan de verschillende mogelijke (categorieën van) oorzaken. Beoogd wordt vast te kunnen stellen in hoeverre de verschillende factoren in de ogen van de directeur-bestuurders van invloed zijn op de achterblijvende resultaten.

42

Wat beschouwt u als de belangrijkste belemmering(en) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad? (1=géén belemmering; 5=sterke belemmering)

1

2

3

4

5

Gewogen Ranking score

Economische haalbaarheid en het rendement van de investeringen

1%

6%

22%

46%

25%

3,88

1

Financierbaarheid van de investeringen

4%

20%

22%

34%

20%

3,46

2

Maximale schuld per woning

13%

19%

42%

18%

8%

2,89

5

10%

27%

18%

21%

24%

3,22

4

26%

37%

23%

14%

0%

2,25

8

Cultuur binnen de corporatie

46%

35%

18%

1%

0%

1,74

9

Organisatiestructuur van de corporatie

49%

33%

17%

1%

0%

1,70

10

34%

30%

12%

1%

2,34

6

44%

28%

6%

2%

2,26

7

20%

31%

28%

16%

3,30

3

Invloed van regelgeving en overheidsbeleid Gebrek aan voldoende kennis en kunde binnen de corporatie

Technische vraagstukken en stand van de 23% techniek Gebrek aan adequate kennis en kunde bij 20% aannemers en adviseurs Gebrek aan draagvlak bij zittende 5% huurders

Wijze van weging

In de tabel is een ordinale waardeschaal van 1 tot 5 weergegeven met daaronder het percentage van de respondenten bij de waarde waarvoor zij kiezen. Interessant is om per oorzaak/belemmering te zien welke waarde het hoogste percentage respondenten krijgt (lichtblauwe cellen). Ter onderlinge vergelijking van de oorzaken en belemmeringen kan dit echter een vertekend beeld opleveren, omdat in dat geval per regel alleen naar de hoogste percentage respondenten gekeken wordt. Het kan zijn dat een belemmering weliswaar een hoog percentage respondenten bij een lage waarde (1-5) scoort, mogelijk is het twee na hoogste percentage respondenten wel bij een hoge waarde, die dan vervolgens echter niet wordt meegenomen. Een voorbeeld is Invloed van regelgeving en overheidsbeleid: het hoogste percentage respondenten (37%) scoort slechts een 2 op de schaal van mate van belemmering. Dat zou betekenen dat deze belemmering relatief laag eindigt in de onderlinge rangorde van belemmeringen. Kijken we bij Invloed van regelgeving en overheidsbeleid echter ook naar de percentages respondenten die voor de waarden 4 en 5 kiezen, dan zijn dit ook nog relatief hoge percentages. Dit dient eveneens te worden meegewogen in de onderlinge rangorde van de belemmeringen.

Om deze reden is per belemmering tevens de som van de gewogen waarden (mate van belemmering * percentage respondenten) bepaald. Als we deze waarden per belemmering onderling vergelijken zien we dat Invloed van regelgeving en overheidsbeleid in de rangorde aanzienlijk hoger scoort (4e plaats) dan op basis van de hoogste score (37% bij mate van belemmering 2) het geval is. De cumulatieve gewogen score geeft derhalve een betere mogelijkheid om de belemmeringen onderling een rangorde te geven. Wel moet ook hierbij de kanttekening worden geplaatst dat deze onderlinge ranking een vertekening kan geven. Deze wordt veroorzaakt door het feit dat de scoringsschaal 1t/m5 een ordinale schaal betreft. Bij het bepalen van de gewogen score wordt de waarden op de ordinale schaal echter als ‘absoluut’ geïnterpreteerd. Dit is niet helemaal correct, daar dit zou impliceren dat een belemmering met een score van 4 in absolute zin twee keer zo groot is als een belemmering met een score van 2. Houden we echter in gedachten dat de gewogen score op zichzelf geen absolute betekenis kan worden toegekend, dan is het een goede indicator van de onderlinge verhouding van de belangrijkste belemmering(en) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

43

Resultaten 

Op basis van de gewogen score kan vastgesteld worden dat de respondenten menen dat de belangrijkste belemmering ligt in de economische haalbaarheid en het rendement van de investeringen (gewogen score van 3,88).



Ook de financierbaarheid van de investeringen scoort hoog (3,46). Van belang is het verschil in betekenis tussen economische haalbaarheid en financierbaarheid te duiden. Het eerste aspect ziet op de mate waarin een investering kan worden terugverdiend uit (hogere) opbrengsten die als gevolg van de investering kunnen worden gegenereerd, bijvoorbeeld verhoging van de huren, als gevolg van een energiebesparende renovatie. De financierbaarheid heeft primair betrekking op de mogelijkheid tot het alloceren van kapitaal ten behoeve van de investering. Stel dat de corporatie meent dat een investering op basis van de weging van alle relevante aspecten (volkshuisvestelijk, portefeuillebeleid, bedrijfseconomisch) wenselijk en haalbaar is, dan is de volgende vraag of ze ook het kapitaal kan aantrekken dat voor die investering benodigd is. In de dagelijkse corporatiepraktijk gaat het daarbij in hoofdzaak om op de mogelijkheid om de renovatie-investeringen te financieren met (een mix van) eigen middelen, reguliere WSW geborgde financiering en/of eventuele commerciële (ongeborgde) financiering. Op basis van de resultaten uit de enquête kan worden geconcludeerd dat het vinden van voldoende kapitaal voor de duurzaamheidsinvesteringen door de respondenten als een grote belemmering wordt ervaren.



De belemmering maximale schuld per woning is strikt genomen een specifieke categorie van de belemmering financierbaarheid. De maximale (gemiddelde) schuld per woning van een corporatie, is één van de belangrijke door het WSW gehanteerde toetscriteria, op basis waarvan bepaald wordt om al dan niet tot aanvullende verstrekking van vreemd vermogen aan de corporatie over te gaan, ofwel zogenaamd aanvullend faciliteringsvolume toe te kennen. Het financieringsplafond dat de corporatie wordt opgelegd op basis van de gemiddelde schuld per woning in haar portefeuille (of andere beoordelingsratio’s van het WSW) kan derhalve een belemmering zijn bij de financiering van nieuwe investeringen in energierenovaties. In de enquêteresultaten is overigens te zien dat er een verschil in ranking tussen financierbaarheid en maximale schuld per woning bestaat (respectievelijk 2 en 5). Dit lijkt erop te wijzen dat respondenten het door het WSW gehanteerde financieringsplafond op basis van de van de maximale schuld per woning niet als belangrijkste obstakel voor financierbaarheid zien.



Het gebrek aan draagvlak bij zittende huurders voor renovaties en energieverbeteringen aan hun woning is een belemmering die in de literatuur veelvuldig wordt beschreven, zie ook hoofdstuk 3. De hoge score in de resultaten van de enquête bevestigt dat het meekrijgen en overtuigen van huurders een niet te onderschatten vraagstuk is, dat na financiële-economische aspecten van duurzaamheidsingrepen dat door de respondenten wordt beschouwd als een substantiële dealbreaker voor een renovatieproject. De enquête lijkt op dit punt de bevindingen uit het literatuuronderzoek te bevestigen.



Het aspect Invloed van regelgeving en overheidsbeleid is eveneens een belemmering die met een vierde gewogen plek hoog scoort. Dit bevestigt de bevindingen uit de literatuurstudie, waarin is gesignaleerd dat de aard en omvang van (aangekondigde) overheidsmaatregelen op het gebied van sectorherziening en financiële heffingen naar verwachting een grote impact zullen hebben op de investeringscapaciteit van corporaties in het algemeen, en investeringen in energiebesparing in het bijzonder. Verondersteld mag worden dat de belemmering Invloed van regelgeving en overheidsbeleid een hoge score krijgt van de respondenten vanwege met name haar negatieve impact op de vermogenspositie van de corporatie. Daarmee heeft ook deze belemmering een sterke samenhang met de belemmering Financierbaarheid van de investeringen, hetgeen bevestigd wordt door de statistische analyse (zie verder paragraaf [x]).

44



Opvallend is dat de corporatiebestuurders de meer praktische, operationele en technische factoren bij energierenovaties als een mindere mate van belemmering beoordelen. Technische vraagstukken, kennis en kunde, cultuuraspecten en organisatorische aspecten (ranking gewogen score respectievelijk 6-10), zaken die in grote lijnen in de eigen invloedssfeer van de corporatie liggen, worden allen als substantieel mindere mate van belemmering gezien dan de eerdere genoemde financieel-economische aspecten, institutionele oorzaken en huurdersmedewerking.

Statistische analyse

Om te bepalen in hoeverre de mate van de score van de belemmeringen onderling samenhangt, is in SPSS allereerst een toets verricht met Spearman’s Rangcorrelatie. Deze statistische grootheid geeft de mate van verband aan tussen de rangordes van twee ordinale variabelen (Baarde, De Goede, & Van Dijkum, 2010). In bijlage II zijn de uitkomsten weergegeven van de toets weergegeven, hieruit vloeien de volgende kernbevindingen voort. 

Er blijkt een sterk positieve samenhang te bestaan tussen de mate waarin financierbaarheid en schuld per woning als belemmering wordt ervaren (Rs=0,262; p<0,008, tweezijdig). Dit bevestigt hetgeen in de vorige paragraaf is beschreven over het feit dat schuld per woning een bijzondere categorie is van de belemmering financierbaarheid.



De veronderstelling dat er een positieve samenhang bestaat tussen de mate waarin de aspecten Regelgeving en overheidsbeleid en Financierbaarheid als belemmering worden ervaren door de respondenten, wordt bevestigd (Rs=0,211; p<0,036, tweezijdig). Zoals in de vorige paragraaf beschreven, is een verklaring hiervoor dat de aangekondigde overheidsmaatregelen voor de corporatiesector (Woningwet, Verhuurderheffing) zich veelal laten voelen in de vermogenspositie van de corporatie en daardoor de financierbaarheid van duurzaamheidsinvesteringen (sterk) beïnvloeden.



De in de vorige paragraaf veronderstelde samenhang in de (mindere) mate waarin praktische, operationele en technische aspecten als belemmering worden ervaren, wordt bevestigd. Vrijwel alle belemmeringen in deze categorie vertonen onderling een sterke samenhang, een en ander zoals weergegeven in onderstaande matrix.

Gebrek aan voldoende kennis en kunde binnen de corporatie Cultuur binnen de corporatie

Organisatiestructuur van de corporatie Technische vraagstukken en stand van de techniek

Cultuur binnen de corporatie

Organisatiestructuur van de corporatie

Technische vraagstukken en stand van de techniek

Gebrek aan adequate kennis en kunde bij aannemers en adviseurs

Sterke samenhang Rs=0,528; p<0,001, tweezijdig

Sterke samenhang Rs=0,405; p<0,001, tweezijdig.

Sterke samenhang Rs=0,363; p<0,001, tweezijdig

Sterke samenhang Rs=0,382; p<0,001, tweezijdig

Sterke samenhang Rs=0,712; p<0,001, tweezijdig.

Sterke samenhang Rs= 0,363; p<0,001, tweezijdig.

Sterke samenhang Rs=0,426; p<0,001, tweezijdig.

Sterke samenhang Rs=0,381; p<0,001, tweezijdig.

Sterke samenhang Rs=0,453; p<0,001, tweezijdig. Sterke samenhang Rs=0,587; p<0,001, tweezijdig.

Een mogelijke verklaring voor deze bevindingen is het onderscheid dat respondenten zien in enerzijds de mate van belemmering van factoren die overwegend wél in de invloedsfeer van de corporatie liggen (praktische, operationele en technische aspecten: hele groep scoort relatief laag), en anderzijds de mate van belemmering van factoren die in de ogen van de respondenten 45

aanzienlijk minder goed beïnvloedbaar zijn doordat het primair om exogene aspecten gaat (economische haalbaarheid, financierbaarheid en huurdersmedewerking: hele groep scoort relatief hoog). 

Gebrek aan kennis en kunde binnen de corporatie en Gebrek aan draagvlak bij zittende huurders

zijn sterk gecorreleerd (Rs=0,257; p<0,001, tweezijdig). Een verklaring hiervoor kan worden gevonden in de literatuur. Hier wordt veelal gesteld dat de bereidheid van huurders om hun medewerking te verlenen aan een renovatie in grote mate wordt bepaald door de wijze waarop zij benaderd worden door de corporatie; het communicatieproces is essentieel. Deze laatste twee zaken vallen of staan met een goede voorbereiding en voldoende kennis en kunde over het proces van renovaties en de do’s en don’ts in het creëren van draagvlak en het verleiden van huurders. Naast de hierboven beschreven toetsen die zijn uitgevoerd met Spearman’s Rangcorrelatie, zijn met Pearson’s productmoment correlatiecoëfficient enkele toetsen verricht. Pearson’s r geeft aan in hoeverre er een lineair verband bestaat tussen twee variabelen die zijn gemeten op interval of rationiveau (Baarde, De Goede, & Van Dijkum, 2010). Uit de toets met Pearson’s r komen de volgende belangrijkste bevindingen naar voren. 

Er bestaat een significante negatieve correlatie tussen de grootte van de corporatie van de respondent (omvang woningportefeuille; vraag 1) en de mate waarin financierbaarheid als belemmering wordt ervaren (r=-0,202; p<0,44, tweezijdig). Kleine corporaties zien in het algemeen dus een grotere belemmering in de financiering van hun investeringen in energiebesparing dan grotere corporaties.



Er is tevens getoetst in hoeverre de grootte van de corporatie samenhangt met de mate waarin de factor Kennis en Kunde binnen de corporatie als belemmering wordt ervaren. Er blijkt weliswaar een licht negatief verband tussen deze variabelen te bestaan, dit is niet significant (r= -0,069; p<0,496, tweezijdig). Geconcludeerd kan worden dat het dus niet zo is dat kleinere corporaties meer moeite ervaren met de verduurzaming van bestaand bezit, omdat zij als kleinere partij bijvoorbeeld minder in staat zijn om voldoende kennis en kunde over energiebesparing binnen de corporatie te genereren en organiseren.

4.4.3

Motieven en beweegreden om te investeren in energiebesparing

Om te duiden wat de oorzaken zijn van het (te) lage tempo van verduurzaming van de bestaande voorraad, zijn in de vorige paragraaf de belemmeringen geanalyseerd. Om te bepalen hoe de snelheid kan worden opgevoerd, is het daarnaast interessant om te onderzoeken wat de primaire motieven en beweegredenen van corporaties zijn om überhaupt te willen investeren in energiebesparing. Als de intrinsieke drijfveer voor verduurzaming bijvoorbeeld is om financiële waarde te creëren in de woningportefeuille, en het is duidelijk dat waardecreatie door verduurzaming onmogelijk is omdat de investering nu eenmaal niet kan worden terugverdiend, dan zal dit kunnen leiden tot een lager ambitieniveau van directeur-bestuurders op het gebied van verduurzaming van de woningportefeuille.

In het literatuuronderzoek zijn een aantal motieven en beweegredenen geïdentificeerd op basis waarvan corporaties over gaan tot het doen van investeringen in energiebesparing. Zes veel voorkomende categorieën zijn voorgelegd aan de respondenten, waarbij gevraagd is deze van een score van 1 tot 5 te voorzien (“geheel niet relevant” tot “zeer relevant”).

46

In welke mate zijn de volgende aspecten voor u relevant bij het investeren in verduurzaming van de bestaande woningvoorraad? (1=geheel niet relevant; 5=zeer relevant)

1

2

3

4

5

Gewogen Ranking score

2%

0%

3%

27%

68%

4,59

1

0%

10%

25%

47%

18%

3,73

3

Kwaliteitsverbetering woningen

0%

4%

20%

61%

15%

3,87

2

Waardevermeerdering woningen

1%

16%

37%

35%

11%

3,39

5

Comfort/leefbaarheid

3%

6%

27%

51%

13%

3,65

4

Voortrekkersrol ten opzichte van collega-corporaties

37%

30%

21%

11%

1%

2,09

6

Beperken energie- en woonlasten huurders Maatschappelijke verantwoordelijkheid bij energieverbruik

Resultaten 

Uit de scores blijkt dat de woonlasten van de huurders de primaire aanleiding zijn voor directeur-bestuurders om investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad te willen doen. Een tweede belangrijk motief wordt gevonden in de kwaliteitsverbetering van de woningen.



In de gewogen score eindigt Maatschappelijke verantwoordelijkheid bij energieverbruik op een derde plaats. Op basis van deze resultaten lijkt het er derhalve op dat bij beslissingen over verduurzaming, niet primair het willen verbeteren of verlagen van de CO2-uitstoot van de bestaande voorraad het motief vormt. Met andere woorden: huurdersbelangen op komen op de eerste plaats, het ‘klimaat’ komt pas daarna als motief. Ook dit bevestigt de resultaten uit de literatuurstudie.



Waardevermeerdering van de woningen scoort relatief laag. Dit sluit aan bij de bevindingen uit het literatuuronderzoek, dat zowel de leegwaarde als de marktwaarde in verhuurde staat weliswaar positief reageren op investeringen in energiebesparing, maar dat het rendement van duurzame investeringen investeringen vaak nog (te) laag is.



Het beter willen scoren op het gebied van energiebesparing dan collega-corporaties, is eveneens een motief dat relatief laag scoort. Respondenten lijken het vrij onbelangrijk vinden hoe de voortgang in energiebesparing zich verhoudt met collegacorporaties. Dit kan samenhangen met het feit dat het lange tijd niet goed inzichtelijk was hoe corporaties scoren op het gebied van duurzaamheid ten opzichte van hun collega-corporaties. Weliswaar mat Aedes de voortgang van de energiebesparing door middel van de Shaere -database, deze benchmark was primair gericht op het meten van de voortgang jaar op jaar, en niet zozeer op vergelijking van de prestaties van corporaties ten opzichte van elkaar of de sector. Opgemerkt moet worden dat de prikkel voor corporaties om zich op het gebied van energiebesparing meer met peers te vergelijken, mogelijk groter zal worden doordat met ingang van 2014 het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) van Aedes actief is geworden. Het CBC gaat de bedrijfsvergelijking Corporaties in Perspectief (CiP) uitgeven, dat voorheen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) werd gedaan. In het CBC worden toegankelijk voor alle corporaties zeven prestatievelden in beeld gebracht, die onder meer worden gevuld met de cijfers uit de energie-database Shaere (Aedes, 2013). Dit kan er toe leiden dat benchmarking op het gebied van energiebesparing bij corporaties meer zal gaan leven dan voorheen het geval was.

47

4.4.4

Verwachting over ontwikkeling van investeringen in verduurzaming bestaande voorraad

Hoewel de respondenten in ruime meerderheid menen dat de voortgang en resultaten van de verduurzaming van de bestaande voorraad achterblijven bij het gewenste niveau, hebben zij blijkens de enquête een relatief positieve verwachting over de ontwikkelingen van de investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad voor de komende vijf jaar.

Hoe verwacht u dat investeringen in verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door uw corporatie zich de komende vijf jaar ontwikkelen? 40%

37%

30%

27% 24%

20% 10%

6%

6%

0% sterk afnemen

afnemen

gelijk blijven toenemen

sterk toenemen

Resultaten Van de respondenten verwacht 43% dat de investeringen de komende jaren toenemen of sterk toenemen. 24% verwacht dat de investeringen gelijk blijven en 33% verwacht dat deze afnemen of sterk afnemen. Deze resultaten lijken af te wijken van de prognoses die in het literatuuronderzoek uit andere bronnen naar voren kwamen. Op basis van verschillende onderzoeken werd de verwachting uitgesproken dat de invoering van de verhuurderheffing er toe zou gaan leiden dat investeringen in energiebesparing sterk negatief zouden worden beïnvloed. Statistische analyse Een directe samenhang tussen de verwachte financiële resultaten van de corporatie en de verwachte toekomstige investeringen in energiebesparing is echter in onderhavige enquête niet gevonden. In de vorige paragraaf is reeds vermeld dat de verwachting van 55,4% van de respondenten is, dat de financiële resultaten de komende 12 maanden (sterk) verslechteren. Om te bepalen in hoeverre deze verwachting samenhangt met de verwachting over de ontwikkeling van de investeringen in de verduurzaming van de bestaande voorraad is met Pearson’s productmoment correlatiecoëfficiënt een toets verricht. Uit de toets met Pearsons r blijkt dat er een significante positieve samenhang blijkt tussen de verwachting over het verkrijgen van financiering met de verwachtingen over investeringen in verduurzaming. Eerder al werd vermeld dat 62,4% van de respondenten verwacht dat het verkrijgen van financiering de komende 12 maanden (veel) moeilijker wordt. De toets met Pearsons r stelt vast dat financiering en investeringen in duurzaamheid significant correleren (r=0,198; p<0,048, tweezijdig). Dit bevestigt de uitkomsten uit vraag 8 waaruit bleek dat financierbaarheid van de investeringen een van de belangrijkste belemmeringen vormt voor de verduurzaming van de bestaande voorraad.

48

4.5

Conclusies enquêteresultaten

Op basis van de resultaten en bevindingen uit de enquête onder kunnen samenvattend de volgende conclusies worden getrokken. Voortgang verduurzaming bestaande woningvoorraad en belemmeringen 

De respondenten, circa 100 directeur-bestuurders van Nederlandse woningcorporaties, bevestigen het globale beeld uit het literatuuronderzoek dat de voortgang van de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad (sterk) achterblijft bij het gewenste niveau. In totaal 85% van de respondenten meent dat dit op sectorniveau het geval is.



Als belangrijkste belemmeringen bij de voortgang van de verduurzaming van de bestaande voorraad kiezen respondenten economische haalbaarheid en het rendement van de investeringen en de financierbaarheid van de investeringen. Gebrek aan draagvlak van zittende huurders en invloed van regelgeving en overheidsbeleid zijn eveneens belangrijke belemmeringen.



Er bestaat een significante positieve samenhang tussen de mate waarin de aspecten Regelgeving en overheidsbeleid en Financierbaarheid als belemmering worden ervaren door de respondenten. Dit kan worden verklaard uit het feit dat aangekondigde overheidsmaatregelen voor de corporatiesector (versmalling taakomschrijving en verdiencapaciteit, sectorheffingen) zich veelal laten voelen in de vermogenspositie van de corporatie en daardoor de financierbaarheid van duurzaamheidsinvesteringen(sterk) beïnvloeden.



De belemmering financierbaarheid van de investeringen wordt door kleinere corporaties als een grotere belemmering ervaren dan door grotere corporaties.



In de enquêteresultaten is een tweedeling zichtbaar tussen de hierboven genoemde ‘extern’ veroorzaakte belemmeringen die hoog scoren, en ‘interne’ belemmeringen die over de hele linie substantieel lager scoren. Deze meer praktische, operationele en technische factoren zaken die in grote lijnen in de eigen invloedssfeer van de corporatie liggen (Technische vraagstukken, kennis en kunde, cultuuraspecten en organisatorische aspecten) hebben zonder uitzondering een sterke significante onderlinge samenhang.

Motieven om te investeren in verduurzaming van de bestaande voorraad 

Woonlasten van de huurders zijn de primaire aanleiding voor directeur-bestuurders om investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad te willen doen. Een tweede belangrijk motief wordt gevonden in de kwaliteitsverbetering van de woningen.



Beslissingen over verduurzaming komen niet primair voort uit (het streven naar) maatschappelijke verantwoordelijkheid bij het verbeteren of verlagen van de CO2-uitstoot van de bestaande voorraad.



Waardevermeerdering van de woningen scoort relatief laag als motief. Dit sluit aan bij de bevindingen uit het literatuuronderzoek, dat zowel de leegwaarde als de marktwaarde in verhuurde staat slechts beperkt positief reageert op investeringen in energiebesparing. Reden waarom de economische haalbaarheid en het rendement van de investeringen als belangrijkste belemmering voor investeringen in duurzaamheid wordt beschouwd.

Prognose investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad. 

De belangrijkste thema’s die naar mening van de respondenten de komende 12 maanden aan de orde zijn voor de corporatie zijn hebben een institutioneel en financieel karakter (nieuwe woningwet, sectorheffingen, kostenbeheersing). Duurzaamheid scoort als thema laag: slechts 5% van de respondenten noemt dit als één van de belangrijkste drie thema’s. Dit hoeft echter niet

49

zonder meer iets te zeggen over de mate waarin investeringen in energiebesparende maatregelen top of mind zijn bij de corporatiebestuurder. De term ‘duurzaamheid’ is namelijk een containerbegrip dat ook veel andere aspecten kan omvatten; om echt zeggingskracht te hebben ware het beter geweest als deze term scherper was omschreven in de enquête. 

De respondenten verwachten in grote meerderheid op korte termijn een verslechtering van de financiële situatie van de corporatie. Zij verwachten dat het lastiger zal worden om financiering te verkrijgen en dat in het algemeen de investeringen van de corporatie zullen dalen.



Er is een significante positieve samenhang vastgesteld tussen de verwachting van de respondenten over het kunnen verkrijgen van financiering en de verwachtingen over de ontwikkeling van investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad.



Ondanks de negatieve financiële en bedrijfseconomische prognoses, verwacht 43% van de respondenten dat de investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad de komende jaren zullen toenemen. Wel moet hierbij de kanttekening worden gemaakt dat nog altijd de meerderheid verwacht dat de investeringen gelijkblijven of afnemen (respectievelijk 24% en 33%). Bij de huidige niveau’s van renovatie-investeringen betekent dit dat de 2020-doelen van Aedes niet gehaald zullen worden (zie tevens hoofdstuk 3).

50

HOOFDSTUK 5 EXPERTINTERVIEWS 5.1

Inleiding

Uit de enquêteresultaten blijkt dat economische haalbaarheid en het rendement van de investeringen en financierbaarheid van de investeringen als belangrijkste belemmeringen worden beschouwd bij (verdere) verduurzaming van de bestaande voorraad. Om deze aspecten nader te duiden en uit te diepen te krijgen is in expertinterviews op deze aspecten verder ingezoomd. De interviews zijn gehouden met deskundigen binnen en rondom de corporatiesector. 5.2

Geïnterviewden

Interviews zijn gehouden met de volgende functionarissen:        5.3

(Interim) manager Treasury, woningcorporatie Rochdale Manager treasury, woningcorporatie Stadgenoot Senior Treasurer, woningcorporatie Portaal Directeur Finance & Control, woningcorporatie Lefier Directeur-bestuurder, woningcorporatie Tiwos Senior adviseur corporatiefinanciën & assetmanagement Finance Ideas Hoofd risicomanagement, Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Rendement investeringen en businesscase

Een belangrijke oorzaak van de beperkingen in de haalbaarheid van de businesscase ligt aan de opbrengstenkant. De huur kan vaak onvoldoende worden verhoogd om het rendement van de investeringen op het de investeringen op het doelrendement van de corporatie te krijgen (vaak 5,25%). Het doorvoeren van aanvullende regelgeving om de ‘split-incentive’ op te heffen zal de businesscase sterk kunnen verbeteren. Met de aanpassingen uit het WWS uit 2011 is een eerste aanzet gemaakt om investeringen voor duurzame maatregelen beter terug te kunnen verdienen in de huur. Een tweede stap dit de rijksoverheid snel zou kunnen en moeten nemen, is het mogelijk maken van het incasseren van de voormalige energierekening van de huurder. Door dit bedrag van zo’n €100 tot € 150 per maand te verleggen naar de corporatie, wordt investeringscapaciteit gecreëerd voor een rendabele energieneutrale of Nul-op-de-meter woning. Voor de bewoner betekent dit een stop op de jarenlange hoge stijging van de energielasten en een betere en comfortabele woning. Voor de corporatie betekent het een grote impuls voor de verbetering van het bezit. En tevens wordt bereikt dat een substantieel deel van de bestaande voorraad een A++ label of hoger krijgt. Ook op het punt van de uitgaande kasstromen in de businesscase liggen potentiële winstpunten. Zo zijn de stichtingskosten van renovaties vaak nog onnodig hoog. Dat ligt voor een deel aan aannemers en bouwers die onvoldoende in staat lijken te zijn om innovaties op het gebied van energiebesparing tegen een redelijke prijs (grootschalig) aan te bieden. Echter: corporaties vertrouwen nog te weinig op wél opgebouwde kennis in de bouwsector, en proberen via traditionele aanbestedingsprocessen zelf het wiel uit te vinden. Bouwers moeten dus verder door-innoveren en door schaalvergroting en industrialisering de stichtingskosten gaan drukken. Corporaties moeten op hun beurt wel meebewegen, en zich gereedmaken voor innovatieve vormen van aanbesteding en opdrachtgeverschap. Daarbij geldt ook dat investeringen in enkele labelstappen vaak minder rendabel zijn dan in één keer grotere stappen zetten, zoals in het kader van een Nul-op-de Meter woning het geval is. Aan de kostenkant van de businesscase geldt bovendien dat de toerekening van bedrijfslasten aan een individuele woning nog altijd hoog is, doordat bedrijfslasten van de corporatie in het algemeen nog te hoog zijn. Als een commerciële belegger woningen vanuit het perspectief van bedrijfslasten 30% procent 51

goedkoper kan exploiteren, dan kunnen ook corporaties nog een stuk efficiënter te worden. De haalbaarheid van de individuele renovatie-businesscase wordt hiermee verbeterd. 5.4

Wijze van investeringsbeoordeling en waardering

Niet alleen de niet sluitende businesscase zelf is een probleem, ook de wijze waarop veel corporaties hun investeringsbeoordeling doen. Door de bedrijfswaarde-methodiek als uitgangspunt te nemen bij de haalbaarheidsanalyse zijn per definitie op een aantal punten de kasstromen en parameters een onvoldoende realistische weergave van de werkelijkheid, zodat soms met hogere onrendabele toppen wordt gerekend dan nodig is. Hier kan een onjuist plaatje uit voortkomen, dat er toe leidt dat er een negatieve investeringsbeslissing wordt genomen. Sowieso moet het denken in onrendabele toppen verdwijnen, en plaatsmaken door beoordelingen op basis van de IRR (Internal Rate of Return) van de investeringen. Een investeringsanalyse dient een zo realistisch mogelijke weergave van toekomstige kasstromen te zijn, er wordt in de sector onvoldoende kritisch naar de parameters bij investeringsanalyse gekeken. Een voorbeeld van meer realistische parameters is ook de bepaling van de disconteringsvoet bij de investeringsanalyse. Het verdient aanbeveling dat dat op veel objectievere wijze gebeurt. Dus niet op basis van bijvoorbeeld de standaard disconteringsvoet van 5,25% van het CFV, maar door de werkelijke vermogenskosten als uitgangspunt te nemen door bijvoorbeeld de Weighted Average Cost of Capital (WACC) voor de corporatie te bepalen. Ook op het punt van waardering kan winst geboekt worden. Als met reële waarde gewerkt gaat worden in plaats van bedrijfswaarde is de werkelijke waarde van het bezit veel beter inzichtelijk, zodat ook de effecten van renovatie-investeringen op de waarde beter in te schatten zijn, en een investeringsbeslissing scherper kan worden beoordeeld. Door een 15-jarige exploitatiehorizon met een exit-yield als startpunt te nemen, kan van veel van de onrealistische ficties uit de bedrijfswaardebenadering afscheid worden genomen. 5.5

Overheidsbeleid en heffingen

Een sinaasappel kan maar éénmaal worden uitgeperst: dat is de kern van de problematiek die ontstaat door het actuele overheidsbeleid, onder meer als gevolg van de verhuurderheffing. Corporaties met een investeringsagenda moeten zeer selectief zijn waar ze de beschikbare middelen inzetten. Als er langjarige verplichtingen bestaan, zoals investeringen in herstructureringswijken in Amsterdam West, dan kunnen deze middelen niet worden ingezet voor energierenovaties. Corporaties die er voor kiezen vanuit een perspectief van stijgende woonlasten geen maximale huurverhoging door te voeren voor de huurders, zien de verhuurderheffing direct doorwerken in hun vrije kasstroom. Deze verslechtering van de kasstroom slaat zowel terug op de beschikbaarheid van eigen middelen om renovatie-investeringen mee te doen als in verslechterende ratio’s voor het aantrekken van vreemd vermogen (ICR, DSCR). Voor financierbaarheid van renovaties wordt bovendien een extra drempel opgeworpen door de scheiding deab/niet-daeb. Als gevolg hiervan zal op termijn een deel van de woningvoorraad op de kapitaalmarkt moeten worden geherfinancierd, tegen (hogere) kapitaalmarkt tarieven. In een geval van juridische scheiding van het bezit is het bovendien niet meer mogelijk om de relatief hogere marktwaarde van de duurdere woningen in de portefeuille in te zetten voor het aantrekken van vreemd vermogen voor het renoveren van het sociale bezit. Dit betekent dat het sociale bezit veelal een probleem krijgt voor aanvullende financiering met vreemd vermogen. 5.6

WSW-geborgde financiering en beoordelingscriteria

Het vreemde vermogen van corporatiesector is voor ongeveer 90% geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waarvoor op haar beurt gemeenten en het rijk garant staan. Door de borging kan 52

tegen gunstige rentetarieven worden geleend bij banken, aan de leningen worden ook echter specifieke voorwaarden en toetsingscriteria van het WSW verbonden. Tot een aantal jaren geleden was er in dat kader sprake van objectfinanciering, waarbij de financieringsruimte werd bepaald op basis van de waarde van het onderpand waarvoor de financiering werd verleend. Al enige tijd is echter sprake van bedrijfsfinanciering. Hierbij wordt bij de beoordeling of voor een nieuwe investering, bijvoorbeeld een renovatieproject, aanvullende financiering mogelijk is, gekeken naar de totale financiering die de corporatie reeds heeft uitstaan. Hierbij zijn centrale beoordelingscriteria de loan-to-value (maximale schuld op totale (bedrijfs)waarde bezit), de Interest Coverage Ratio (ICR), de mate waarin de corporatie uit haar netto kasstroom de rentelasten kan voldoen en de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Als een corporatie derhalve geen goede ratio’s heeft, kan het zo zijn dat het specifieke project waarvoor de financiering nodig is weliswaar voldoende rendeert, er wordt dan echter toch geen additioneel vreemd vermogen toegekend omdat de op corporatieniveau de financieringssituatie als onvoldoende gezond wordt beoordeeld. Voor een behoorlijk aantal corporaties in Nederland is het financieringsplafond bereikt. Dit komt enerzijds doordat corporaties de afgelopen jaren nog een aanzienlijk groei in vreemd vermogen op hun balansen hebben laten zien. Op sectorniveau gaat de totale financiering hiermee richting de € 90 miljard. Dit maakt dat het WSW tracht om de verdere groei van vreemd vermogen in de sector te beperken. Hoewel nergens expliciet door het WSW gepubliceerd, wordt officieus in sector al enige tijd uitgegaan van een absoluut financieringsplafond van maximaal €40.000 euro gemiddelde schuld per woning. Er wordt hierbij primair gekeken naar schuld, en niet onderliggende waarde. De vraag is echter zou de schuld per woning in Amsterdam gelijk moeten lopen met die in Kerkrade: onderliggende marktwaardes van het bezit zijn zeer verschillend. Dit pleit ervoor om te differentiëren naar het marktgebied van de corporatie bij het kijken naar de mogelijkheid om aanvullend vreemd vermogen te kunnen aantrekken. De risicobeoordeling van het WSW heeft ondanks het recent nieuw gepubliceerde beleid, een neiging tot willekeur. Er is erg veel ruimte voor eigen interpretatie door het WSW van hoe ‘veilig’ zij een specifieke corporatie beoordeelt. Normen van het WSW (maar ook het CFV) komen bovendien primair voort uit risicobeheersing, en doen in sommige gevallen geen recht aan de realiteit van individuele corporaties. Hiermee wordt het investeringsbeleid van corporaties onnodig sterk ontmoedigd of zelfs geblokkeerd. 5.7

Inzet eigen middelen voor investeringen

Daar waar aanvullende financiering met vreemd vermogen tegen haar grenzen aanloopt, bijvoorbeeld vanwege het bereiken van een maximum aan vreemd vermogen op de balans of strengere toetsingscriteria van het WSW, is ook een grotere inzet van eigen middelen een optie. Mede om liquiditeiten vrij te spelen voor nieuwe investeringen is door corporaties een aantal jaren geleden ingezet op toename van woningverkopen. Voor de meeste corporaties geldt echter dat door de lastige woningmarkt de woningverkopen sterk achter zijn gebleven bij de ambities. Hierdoor blijft dus ook deze bron voor aanvullende liquideiten, mede als hefboom voor vreemd vermogen, achter bij de doelstellingen. Dit laat zich ook voelen bij renovatie-investeringen. Ook de mogelijkheid om eigen middelen in te zetten door de corporatie is door de eisen van het WSW beperkt. Eigen middelen dienen primair te worden gereserveerd voor bijvoorbeeld verplichtingen uit derivaten. Het Eigen middelen beleid van het WSW bepaalt welk deel corporaties van de netto operationele kasstromen en netto verkoopopbrengsten moeten inzetten voor door WSW borgbare investeringen, of aflossing van door WSW geborgde leningen. Tevens bepaalt dit beleid welk deel van de eigen middelen mag worden ingezet voor het opbouwen van de verplichte liquiditeitsbuffer voor derivaten en als werkkapitaal. De striktheid van het eigen middelen beleid kan leiden tot beperkingen in de investeringen in de het algemeen en renovaties in het bijzonder. Samenvattend is de hoeveelheid beschikbare eigen middelen om renovatie-investeringen mee te 53

financieren afhankelijk van de beschikbare netto operationele kasstroom. Hierbij heeft de bovengenoemde (negatieve) ontwikkeling van verkoopopbrengsten, beheerlasten, belastingen en heffingen een negatief effect op de beschikbaarheid van eigen middelen voor renovatie-investeringen. 5.8

Kennis van de portefeuille en professioneel assetmanagement

Om zo optimaal mogelijk te sturen op verduurzaming van het bezit is een professionalisering van het asset-management gewenst. Dit valt uiteen in twee aspecten. Allereerst is het voor veel corporaties van belang dat zij hun portefeuille veel beter in beeld krijgen. Welke zijn de complexen die niet energiezuinig zijn en bij welke complexen kunnen efficiënt en kosteneffectief zo groot mogelijke verbeteringen worden doorgevoerd. De bouwkundige eigenschappen en technische staat van de complexen moeten zeer scherp in beeld zijn om weloverwogen renovatiebeslissingen te nemen. Voorkomen moet worden dat renovatie-investeringen worden genomen door enkel afwegingen op complexniveau of vanwege een toevallig tijdelijk aanwezig budget voor renovaties. Alle beslissingen over (renovatie-) investeringen maar ook dispositie dienen voort te komen uit het assetmanagement op de totale portefeuille. Dat betekent dat met een langjarige blik naar het gehele bezit moet worden gekeken als een professionele vastgoedbelegger, waarbij steeds opnieuw een integrale afweging van financiële, volkshuisvestelijke en technische aspecten plaatsvindt ten aanzien van renovaties. We moeten de pilotfase van zeer onrendabele renovatie-experimenten als duurzaam uithangbord voor de corporatie definitief achter ons laten, en met een rationele en integrale blik naar het bezit gaan kijken. Door energiebesparing te implementeren in het assetmanagement kan een betere integratie van energiebesparing in de beheer-en onderhoudscyclus en het investeringsbeleid wordt bewerkstelligd. Hierbij kunnen verhuurbaarheid, waarde, betaalbaarheid en technische kwaliteit samen een kader vormen voor het beoordelen en afwegen van het treffen van energiebesparende maatregelen op objecten portefeuilleniveau. Hiermee worden de randvoorwaarden geschapen om de schaarse financiële middelen op een effectieve en verantwoorde manier in te zetten in de totale portefeuille

54

HOOFDSTUK 6 CONCLUSIES EN DISCUSSIE 6.1

Bevindingen en conclusies

Corporaties zijn vanaf halverwege de jaren ’00 op stoom gekomen met investeringen in energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad. De belangrijkste motieven hierbij zijn het beperken van de woonlasten van de huurder en kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Milieu-aspecten en beperking van de CO 2 uitstoot spelen een aanzienlijk kleinere rol. Ook waardevermeerdering van de corporatiewoning is geen primaire driver. Na 2008 is mede onder invloed van de crisis een daling te zien in de investeringen, en worden renovaties minder ingrijpend van aard. Momenteel zit de voorraad op gemiddeld energielabel D (EnergieIndex: 1,73). Het huidige tempo van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is niet hoog genoeg om de doelstellingen uit het Convenant Energiebesparing Sociale Huursector van gemiddeld label B (EnergieIndex: 1,25) ultimo 2020 te kunnen halen. Corporatie-bestuurders bevestigen het beeld dat de voortgang van de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad achterblijft bij het gewenste niveau. In totaal 85% van de respondenten meent dat dit op sectorniveau het geval is en 56% meent dat op het niveau van de eigen corporatie de resultaten achterblijven bij het gewenste niveau. Uit de enquête blijkt dat de belangrijkste oorzaak hiervoor de economische haalbaarheid van energierenovaties is. De in de literatuur bekende ‘split incentive’ is een nog altijd bestaand probleem, ondanks de aanpassing van het Woningwaarderingssysteem in 2011, waarbij een bonus-malus systeem is ingevoegd voor het energielabel van de woning. Aanvullende (wettelijke) mogelijkheden om (huur)inkomsten meer in lijn te brengen met de investeringen in duurzame renovaties, en de renovatie rendabel te kunnen maken, worden daarom wenselijk geacht. Is er wel een haalbare businesscase, dan loopt het grootschalig doen van renovatie-investeringen vast op de financierbaarheid. Er kan vaak onvoldoende kapitaal worden gealloceerd. Onder meer vanwege de verhuurderheffing en teruglopende woningverkopen, zijn aanzienlijk minder middelen beschikbaar om investeringen te doen. Bovendien leidt de aangescherpte beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) van de geborgde financiering voor het daeb-bezit ertoe dat er naar verwachting (sterk) minder vreemd vermogen kan worden aangewend voor (duurzame) investeringen. Er is een significante positieve samenhang tussen de verwachting van de respondenten over het kunnen verkrijgen van financiering en de verwachtingen over de ontwikkeling van investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad. Van de directeur-bestuurders verwacht 43% dat de investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad de komende jaren zullen toenemen. Een groter deel verwacht echter dat de investeringen gelijkblijven of afnemen (respectievelijk 24% en 33%). Het continueren van de actuele omvang van renovatie-investeringen betekent echter dat de 2020-doelen van Aedes niet gehaald zullen worden. 6.2

Aanbevelingen en suggesties voor verder onderzoek

In het onderhavige onderzoek is een belangrijke bevinding dat corporaties, zelf bij een haalbare en rendabele renovatie-businesscase, onvoldoende vermogen kunnen alloceren om grootschalige renovatie-investeringen te financieren. Dit wordt onder meer veroorzaakt door het ‘afknijpen’ van de netto kasstroom als gevolg van de Verhuurderheffing, maar ook door dalende woningverkopen, waardoor minder eigen middelen gegenereerd worden. Ook de toevoer van aanvullend vreemd kapitaal richting corporaties wordt de komende jaren verminderd. Oorzaak hiervan is het reeds bestaande gemiddelde schuldniveau per woning van veel corporaties en de aangescherpte risicobeoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij het verstrekken van geborgd vreemd vermogen. 55

Omdat het WSW het gezien haar bestaande verhaals- en zekerheidspositie op de daeb-woningvoorraad van de corporatie ook niet toelaat dat aanvullend (ongeborgd) vreemd vermogen van derden wordt ingebracht, moet worden vastgesteld dat het pad van financieren van de renovatieopgave met extra vreemd vermogen hiermee vooralsnog geblokkeerd wordt. Uiteraard zijn er een aantal corporaties die de komende jaren nog wel aanvullend kunnen lenen, voor de grootschalige aanpak lijkt sectorbreed onvoldoende financieringscapaciteit beschikbaar. Uit deze constatering komen de volgende vragen voor vervolgonderzoek voort. 

Kan de financieringsbehoefte van de corporaties voor de renovatieopgave worden gerealiseerd door aanvullend eigen vermogen aan te trekken door corporaties? Weliswaar is binnen de bestaande vereniging of stichtingsstuctuur van corporaties het aantrekken van derde aandeelhouders niet mogelijk, maar onderzocht kan worden of er een structurering mogelijk is (bijvoorbeeld een renovatiefonds als dochter van verschillende corporaties samen) waarin derde-partijen als aandeelhouder met eigen vermogen willen gaan deelnemen.



Zijn er financieringsconstructies mogelijk om aanvullende (Europese) financiering met vreemd vermogen naar de sector te laten vloeien, bijvoorbeeld als achtergesteld vreemd vermogen (ook wel mezzanine kapitaal) genoemd, en daarmee de bezwaren van het WSW op aanvullende vreemde financiering te ondervangen? Indien een corporatie aan zijn maximale financieringscapaciteit met geborgd vreemd vermogen van het WSW zit, laat het WSW het evenmin toe dat renovatie-investeringen met aanvullend ongeborgd vreemd vermogen wordt gefinancierd. Dat verslechterd namelijk ook de financiële ratio’s van de corporatie (ICR,DSCR). Dit terwijl bijvoorbeeld de Europese Investeringsbank (EIB) en Europese Commissie nadenken om aanvullend vreemd vermogen ter beschikking te stellen aan de corporatiesector, omdat het verminderen van het energieverbruik van de bestaande corporatievoorraad speerpunt in hun beleid is. Gekeken moet dus worden of dit soort aanvullende vormen van financiering tóch kunnen worden benut, zonder te stuiten op de WSW-bezwaren.

56

HOOFDSTUK 7 BIBLIOGRAFIE Aedes (2012, 12 18), aedes.nl. Opgeroepen op 1 4, 2014, van http://www.aedes.nl/content/artikelen/financi-n/financien/Aedes---Wie-wil-dat-vastgoed-kope n--.xml Aedes (2013, oktober 10), CBC neemt publicatie bedrijfsvergelijking corporaties over . Opgeroepen op 1 7, 2014, van www.aedes.nl: http://www.aedes.nl/content/artikelen/bedrijfsvoering/benchmarking/cbc/CBC-neemt-publicati e-bedrijfsvergelijking-corporat.xml Aedes (2014, februari 11), Consultatieronde wijziging Woningwet van start. Opgeroepen op februari 18, 2014, van Aedes.nl: http://www.aedes.nl/content/artikelen/corporatiestelsel/woningwet/principe-afspraken/Consul tatieronde-wijziging-Woningwet-van-start.xml Aedes (2011), Governancecode. Den Haag: Aedes; VTW. AgentschapNL (2011), Monitor convenanten gebouwde omgeving. Utrecht: AgentschapNL. Atriensis (2013), Benchmark energetische kwaliteit sociale huursector 2012. Eindhoven: Atriensis B.V. Baarde, B., De Goede, M., & Van Dijkum, C. (2010), Basisboek statistiek met SPSS. Groningen: Noordhoff Uitgevers. Beekers, W. (2012), Het bewoonbare land. Geschiedenis van de volkshuisvesting in Nederland. Amsterdam: Boom Uitgevers. Beerepoot, M. (2007), Energy policy instruments and technical change in the residential building sector. Delft: OTB. Booijink, M. (2011), Verduurzamen huurwoningen: hoe krijgen we de huurders mee? Groningen: Rijksuniversiteit Groningen. Brounen, D., & Kok, N. (2011), On the economy of energy labels in the housing market. Journal of environmental economics and management, 166-179. Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (2013, augustus 18), De corporatiesector in cijfers. Opgeroepen op augustus 18, 2013, van www.cfv.nl: http://www.cfv.nl/taken/financieel_toezicht/de_corporatiesector_in_cijfers Conijn, J., & Achterveld, W. (2012), Verhuurderheffing en corporaties: een financiële analyse. Amsterdam: Ortec Finance B.V. De Jong, R. (2013), De Balans Verstoord. Den Haag: Aedes. Economisch Instituut voor de Bouw - Platform31/EnergieSprong. (2013). De Stroomversnelling Effecten voor productie en werkgelegenheid. Amsterdam: EIB. EnergieSprong (2013, mei), Samenwerkingovereenkomst Stroomversnelling. Bijlage E Wetgeving. Den Haag: Platform31. Europese Commissie (2013), Europese Commissie - Energy efficiency. Opgeroepen op februari 19, 2014, van Ec.europa.eu: http://ec.europa.eu/energy/efficiency/buildings/buildings_en.htm

57

Flowerdew, F., & Martin, D. (2013), Methods in Human Geography: A Guide for Students Doing a Research Project. New York: Routledge. Gruis, V., & Van Hal, A. (2013), Toezicht op duurzaamheid. Den Haag: Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Van Hal, A., Van Steen, L., Van der Werf, E. (2011), Approaches towards a Smart & Speedy improvement of the in series developed post war housing stock. Delft: Delft University of Technology. Hoppe, T. (2009), CO2 reductie in de bestaande woningbouw. Enschede: UT Twente. Kuiper, R. (2011), Barrières bij de verduurzaming van bestaand corporatievastgoed. Groningen: Rijksuniversiteit Groningen. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2011), Plan van Aanpak Energiebesparing gebouwde omgeving. Den Haag. Nieboer, N., Kroese, R., & Straub, A. (2011), Embedding energy saving policies in the Dutch non-profit housing sector. Delft: OTB Research Institute for the Built Environment. Nieboer, N., Tsenkova, S., Gruis, V., & Van Hal, A. (2012), Energy efficiency in housing management: policies en praktice in eleven countries. Delft: Routledge. NRC Handelsblad. (2013, November 27). Opgeroepen op januari 4, 2014, van nrc.nl: http://www.nrc.nl/nieuws/2013/11/27/woningcorporaties-kunnen-meer-bezuinigen-op-eigen-o rganisatie/ Platform31 (2013), Kerkrade, supersnelle systeemrenovatie. Opgeroepen op januari 1, 2014, van EnergieSprong: http://energiesprong.nl/blog/kerkrade-super-snelle-systeemrenovatie/ Postel, A., Van der Flier, K., & Van Hal, A. (2009), Financien en energiebesparen, kansen en mogelijkheden van woningcorporaties. Breukelen: CfS Nijenrode. Renda (2013, Oktober), Rapport Toekomstscenario's woningcorporaties. Opgeroepen op november 22, 2013, van Renda.nl: http://www.renda.nl/rapport_toekomstscenarios_woningcorporaties Renda (2014), Online renovatie data. Opgeroepen op januari 21, 2014, van renda.nl: projecten.renda.nl Rijksoverheid (2013), Puntensysteem en energielabel. Opgeroepen op december 30, 2013, van Rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning/puntensys teem-en-energielabel SEV/Platform31 (2011), Meerjarenplan Energiesprong Update 2011. Den Haag: SEV. Siderius, F. (2007), Betaalbaar wonen in de toekomst ... meer dan huur alleen. Smid, J., & Nieboer, N. (2008), Energy efficient asset management for professional landlords. International Journal of Strategic Property Management, 19-34. Sunnika, M. (2006), Policies for improving energy efficiency in the European housing stock. Amsterdam: OIS Press. Ten Donkelaar, W. (2007), Experiences with financing social housing refurbishment. Petten: Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN).

58

Thomsen, A., & Van der Flier, K. (2010), Upgrade or Replace? The effect of the EPBD on the choice between improvement or replacement. Delft: OTB Research Institute, Delft University of Technology. Tweede Kamer der Staten Generaal (2014), Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties. Opgeroepen op februari 18, 2014, van Tweede Kamer der Staten Generaal: http://www.tweedekamer.nl/kamerleden/commissies/pew/index.jsp Van der Flier, K., & Van Hal, A. (2010), A more energy efficient Dutch social housing stock, how to overcome the bottlenecks. ENHR Conference Istanbul. Breukelen, Nederland: Nyrenrode Business University. Van der Flier, K., Van Hal, A., & Postel, A. (2009), Financiën en energiebesparen: kansen en mogelijkheden van woningcorporaties. Breukelen: CfS Nijenrode. Van der Veen, R. (2012), Local government influence on energy conservation in the existing Dutch social housing stock. Utrecht: Universiteit Utrecht. Van Hal, A., Nieboer, N., & Dulski, B. (2011), The Netherlands: unsettled times for energy saving. In A. Van Hal, N. Nieboer, V. Gruis, & S. Tsenkova, Energy efficiency in Housing management (p. 79 e.v.). Delft: Routledge. Woonbond (2013), Quick scan investeren in energiebesparing sociale huursector. Amsterdam: Woonbond. WSW (2012), WSW verduidelijkt beleid Eigen Middelen. Opgeroepen op januari 2014, 4, van wsw.nl: http://www.wsw.nl/overwsw/nieuws/1/123/ WSW (2013), Nieuw beoordelingskader en werkwijze WSW. Hilversum: WSW.

59

BIJLAGE I RESULTATEN ENQUÊTE Vraag 1 H o e g ro o t is uw wo ning p o rte fe uille ? A ns we r Op tio ns < 2.500 2.500 - 5.000 5.000 - 10.000 10.000 - 20.000 > 20.000

R e s p o ns e P e rc e nt

R e s p o ns e Co unt

37,1% 23,8% 18,1% 15,2% 5,7%

39 25 19 16 6

a ns we re d q ue s tio n s k ip p e d q ue s tio n

105 0

Vraag 2 H o e v e rwa c ht u d a t uw fina nc ië le re s ulta a t zic h d e k o me nd e 12 ma a nd e n za l o ntwik k e le n? R e s p o ns e R e s p o ns e A ns we r Op tio ns P e rc e nt Co unt het resultaat wordt veel slechter 8,9% 9 het resultaat wordt slechter 46,5% 47 het resultaat blijft ongeveer gelijk 38,6% 39 het resultaat wordt beter 5,9% 6 het resultaat wordt veel beter 0,0% 0 a ns we re d q ue s tio n 101 s k ip p e d q ue s tio n 4 Vraag 3 H o e d e nk t u d a t uw inv e s te ring e n zic h d e k o me nd e 12 ma a nd e n zulle n o ntwik k e le n? R e s p o ns e R e s p o ns e A ns we r Op tio ns P e rc e nt Co unt dalen sterk 15,8% 16 dalen 40,6% 41 blijven ongeveer gelijk 37,6% 38 stijgen 5,0% 5 stijgen sterk 1,0% 1 a ns we re d q ue s tio n 101 s k ip p e d q ue s tio n 4

60

Vraag 4 W a t zijn uw v e rwa c hting e n te n a a nzie n v a n he t v e rk rijg e n v a n fina nc ie ring v o o r d e k o me nd e 12 ma a nd e n? A ns we r Op tio ns wordt veel moeilijker wordt moeilijker blijft ongeveer gelijk wordt gemakkelijker wordt veel gemakkelijker

R e s p o ns e P e rc e nt

R e s p o ns e Co unt

10,9% 51,5% 35,6% 2,0% 0,0%

11 52 36 2 0

a ns we re d q ue s tio n s k ip p e d q ue s tio n

101 4

Vraag 5 W a t zijn in uw o g e n d e d rie b e la ng rijk s te the ma ' s v o o r d e k o me nd e 12 ma a nd e n? (ma xima a l 3 a ntwo o rd e n) A ns we r Op tio ns heffing (saneringssteun en verhuurdersheffing) herziene woningwet (novelle) investeringen kostenbeheersing financiering niet-DAEB duurzaamheid RJ-645 risicomanagement verkoop van woningen organisatieontwikkeling huurbeleid financiering middeninkomens administratieve scheiding kooprecht huurders/verkoopplicht politieke discussie woningmarkt overheidsgarantie koop/huurmarkt (financieel) toezicht overig

R e s p o ns e P e rc e nt

R e s p o ns e Co unt

33,7% 34,7% 16,8% 33,7% 11,9% 5,0% 4,0% 9,9% 18,8% 25,7% 22,8% 19,8% 6,9% 8,9% 1,0% 33,7% 2,0% 6,9% 2,0%

34 35 17 34 12 5 4 10 19 26 23 20 7 9 1 34 2 7 2

a ns we re d q ue s tio n s k ip p e d q ue s tio n

101 4

Vraag 6 H o e b e o o rd e e lt u d e v o o rtg a ng e n re s ulta te n v a n v e rd uurza ming v a n d e b e s ta a nd e wo ning v o o rra a d d o o r d e g e he le c o rp o ra tie s e c to r? A ns we r Op tio ns blijven sterk achter bij het gewenste niveau blijven achter bij het gewenste niveau zitten op het gewenste niveau liggen boven het gewenste niveau liggen sterk boven het gewenste niveau

R e s p o ns e P e rc e nt

R e s p o ns e Co unt

9,0% 76,0% 15,0% 0,0% 0,0%

9 76 15 0 0

a ns we re d q ue s tio n s k ip p e d q ue s tio n

100 5

61

Vraag 7 H o e k ijk t u a a n te g e n d e v o o rtg a ng e n re s ulta te n v a n v e rd uurza ming v a n d e b e s ta a nd e wo ning v o o rra a d d o o r uw c o rp o ra tie ? A ns we r Op tio ns

R e s p o ns e P e rc e nt

R e s p o ns e Co unt

9,0% 47,0% 39,0% 4,0% 1,0%

9 47 39 4 1

blijven sterk achter bij het gewenste niveau blijven achter bij het gewenste niveau zitten op het gewenste niveau liggen boven het gewenste niveau liggen sterk boven het gewenste niveau

a ns we re d q ue s tio n s k ip p e d q ue s tio n

100 5

Vraag 8 W a t b e s c ho uwt u a ls d e b e la ng rijk s te b e le mme ring (e n) b ij d e v e rd uurza ming v a n d e b e s ta a nd e wo ning v o o rra a d ? (1 g e e n b e le mme ring ; 5 s te rk e b e le mme ring ) Ans we r Op tio ns

1

2

3

4

5

R e s p o ns e Co unt

economische haalbaarheid en het rendement van de financierbaarheid van de investeringen maximale schuld per woning invloed van regelgeving en overheidsbeleid gebrek aan voldoende kennis en kunde binnen de cultuur binnen de corporatie organisatiestructuur van de corporatie technische vraagstukken en stand van de techniek gebrek aan adequate kennis en kunde bij aannemers gebrek aan draagvlak bij zittende huurders

1 4 13 10 26 46 49 23 20 5

6 20 19 27 37 35 33 34 44 20

22 22 42 18 23 18 17 30 28 31

46 34 18 21 14 1 1 12 6 28

25 20 8 24 0 0 0 1 2 16

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

a ns we re d q ue s tio n s k ip p e d q ue s tio n

100 5

Vraag 9 In we lk e ma te zijn d e v o lg e nd e a s p e c te n v o o r u re le v a nt b ij he t inv e s te re n in v e rd uurza ming v a n d e b e s ta a nd e wo ning v o o rra a d ? (1 g e he e l nie t re le v a nt; 5 ze e r re le v a nt) Ans we r Op tio ns

1

2

3

4

5

R e s p o ns e Co unt

beperken energie- en woonlasten van huurders maatschappelijke verantwoordelijkheid bij kwaliteitsverbetering woningen waardevermeerdering woningen comfort/leefbaarheid voortrekkersrol ten opzichte van collega corporaties

2 0 0 1 3 37

0 10 4 16 6 30

3 25 20 37 27 21

27 47 61 35 51 11

68 18 15 11 13 1

100 100 100 100 100 100

a ns we re d q ue s tio n s k ip p e d q ue s tio n

100 5

Vraag 10 H o e v e rwa c ht u d a t inv e s te ring e n in v e rd uurza ming v a n d e b e s ta a nd e wo ning v o o rra a d d o o r uw c o rp o ra tie zic h d e k o me nd e v ijf ja a r A ns we r Op tio ns sterk afnemen afnemen gelijk blijven toenemen sterk toenemen

R e s p o ns e P e rc e nt

R e s p o ns e Co unt

6,0% 27,0% 24,0% 37,0% 6,0%

6 27 24 37 6

a ns we re d q ue s tio n s k ip p e d q ue s tio n

100 5

62

BIJLAGE II STATISTISCHE TOETSEN Correlations Hoe groot is uw

Hoe verwacht u

woningportefeuille

dat uw financiële

?

resultaat zich de komende 12 maanden zal ontwikkelen?

Correlation Coefficient

1,000

,051

.

,551

Hoe groot is uw Sig. (2-tailed) woningportefeuille? Kendall's tau_b

N

105

101

Hoe verwacht u dat uw

Correlation Coefficient

,051

1,000

financiële resultaat zich de

Sig. (2-tailed)

,551

.

N

101

101

1,000

,058

.

,561

komende 12 maanden zal ontwikkelen?

Correlation Coefficient Hoe groot is uw Sig. (2-tailed) woningportefeuille? Spearman's rho

N

105

101

Hoe verwacht u dat uw

Correlation Coefficient

,058

1,000

financiële resultaat zich de

Sig. (2-tailed)

,561

.

N

101

101

komende 12 maanden zal ontwikkelen?

Correlations Hoe groot is uw

Hoe kijkt u aan

woningportefeuille

tegen de

?

voortgang en resultaten van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door uw corporatie?

Correlation Coefficient

1,000

,027

.

,758

Hoe groot is uw Sig. (2-tailed) woningportefeuille?

Kendall's tau_b

N

105

100

Hoe kijkt u aan tegen de

Correlation Coefficient

,027

1,000

voortgang en resultaten van

Sig. (2-tailed)

,758

.

100

100

1,000

,033

.

,743

verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door N uw corporatie? Correlation Coefficient Hoe groot is uw Sig. (2-tailed) woningportefeuille?

Spearman's rho

N

105

100

Hoe kijkt u aan tegen de

Correlation Coefficient

,033

1,000

voortgang en resultaten van

Sig. (2-tailed)

,743

.

100

100

verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door N uw corporatie?

63

Correlations Hoe verwacht u

Hoe verwacht u

dat uw

dat

financiële

investeringen in

resultaat zich

verduurzaming

de komende 12

van de

maanden zal

bestaande

ontwikkelen?

woningvoorraad door uw corporatie zich de komende vijf jaar ontwikkelen?

Hoe verwacht u dat uw

Pearson Correlation

financiële resultaat zich de

Sig. (2-tailed)

1

,165 ,101

komende 12 maanden zal N

101

100

Hoe verwacht u dat

Pearson Correlation

,165

1

investeringen in

Sig. (2-tailed)

,101

N

100

ontwikkelen?

verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door uw corporatie zich de

100

komende vijf jaar ontwikkelen?

Correlations Wat zijn uw

Hoe verwacht u

verwachtingen

dat

ten aanzien van investeringen in het verkrijgen

verduurzaming

van financiering

van de

voor de

bestaande

komende 12

woningvoorraad

maanden?

door uw corporatie zich de komende vijf jaar ontwikkelen?

Wat zijn uw verwachtingen

Pearson Correlation

ten aanzien van het

Sig. (2-tailed)

1

,198

*

,048

verkrijgen van financiering voor de komende 12

N

101

100

*

1

maanden? Hoe verwacht u dat

Pearson Correlation

,198

investeringen in

Sig. (2-tailed)

,048

N

100

verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door uw corporatie zich de

100

komende vijf jaar ontwikkelen? *. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

64

Correlations Hoe kijkt u aan

Hoe beoordeelt

tegen de

u de voortgang

voortgang en

en resultaten

resultaten van

van

verduurzaming

verduurzaming

van de

van de

bestaande

bestaande

woningvoorraad woningvoorraad door uw

door de gehele

corporatie?

corporatiesector ?

Hoe kijkt u aan tegen de

Pearson Correlation

1

,509

voortgang en resultaten van Sig. (2-tailed)

**

,000

verduurzaming van de bestaande woningvoorraad

N

100

100

**

1

door uw corporatie? Hoe beoordeelt u de

Pearson Correlation

,509

voortgang en resultaten van Sig. (2-tailed)

,000

verduurzaming van de bestaande woningvoorraad N

door de gehele

100

100

corporatiesector? **. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

Correlations Hoe groot is uw

Hoe verwacht u

woningportefeui

dat

lle?

investeringen in verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door uw corporatie zich de komende vijf jaar ontwikkelen?

Correlation Coefficient Hoe groot is uw woningportefeuille?

Sig. (2-tailed) N

Spearman's rho

1,000

-,039

.

,699

105

100

-,039

1,000

Hoe verwacht u dat

Correlation Coefficient

investeringen in

Sig. (2-tailed)

,699

.

N

100

100

verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door uw corporatie zich de komende vijf jaar ontwikkelen?

65

Correlations Hoe groot is uw

Wat beschouwt

woningportefeui

u als de

lle?

belangrijkste belemmering(en ) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad ? (1 geen belemmering; 5 sterke belemmering) financierbaarhei d van de investeringen

Pearson Correlation Hoe groot is uw woningportefeuille?

1

-,202

Sig. (2-tailed)

*

,044

N

105

100

*

1

Wat beschouwt u als de

Pearson Correlation

-,202

belangrijkste

Sig. (2-tailed)

,044

N

100

belemmering(en) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad? (1 geen belemmering; 5

100

sterke belemmering) financierbaarheid van de investeringen *. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

Correlations Hoe groot is uw

Wat beschouwt

woningportefeui

u als de

lle?

belangrijkste belemmering(en ) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad ? (1 geen belemmering; 5 sterke belemmering) gebrek aan voldoende kennis en kunde binnen de corporatie

Pearson Correlation Hoe groot is uw woningportefeuille?

1

Sig. (2-tailed) N

-,069 ,496

105

100

-,069

1

Wat beschouwt u als de

Pearson Correlation

belangrijkste

Sig. (2-tailed)

,496

N

100

belemmering(en) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad? (1 geen belemmering; 5 sterke belemmering) -

100

gebrek aan voldoende kennis en kunde binnen de corporatie

66

Correlations Hoe groot is uw

Wat beschouwt

woningportefeui

u als de

lle?

belangrijkste belemmering(en ) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad ? (1 geen belemmering; 5 sterke belemmering) gebrek aan draagvlak bij zittende huurders

Pearson Correlation Hoe groot is uw woningportefeuille?

1

Sig. (2-tailed)

,181 ,071

N

105

100

Wat beschouwt u als de

Pearson Correlation

,181

1

belangrijkste

Sig. (2-tailed)

,071

N

100

belemmering(en) bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad? (1 geen belemmering; 5

100

sterke belemmering) gebrek aan draagvlak bij zittende huurders

67

68

BIJLAGE III VRAGENLIJST EXPERTINTERVIEWS

1. Hoe kijkt u aan tegen de resultaten en voortgang van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad door corporaties? 2. Indien u van mening bent dat de voortgang en resultaten achterblijven bij het gewenste of geplande niveau, wat is/zijn volgens u de belangrijkste oorzaken hiervan? 3. Herkent u het beeld van de oorzaken/obstakels dat uit de enquête komt? Wat vindt u van deze uitkomsten? 4. Hoe kijkt u aan tegen de haalbaarheid van de businesscase voor de (grootschalige) corporatie renovatieopgave? Waar zitten knelpunten, waar zitten mogelijkheden? 5. Is er in uw ogen een probleem met financiering van de (grootschalige) corporatie renovatieopgave? 6. Zo ja, waar zit het primaire financieringsprobleem en knelpunt? Hoe kan dit eventueel worden opgelost? 7. Is aanvullende niet-geborgde (commerciële) financiering een oplossing voor financierbaarheid? 8. Zijn er andere alternatieven voor de WSW-geborgde financiering voor de daeb-opgave? 9. Wat zijn de energieambities van uw corporatie de komende jaren, en hoe gaat u deze financieel bewerkstelligen? 10. Zijn er in uw ogen verder nog zaken van belang of relevant in het kader van de corporatie renovatieopgave die nog niet zijn besproken?

N.B. voor de niet corporatie-medewerkers die zijn geïnterviewd, zijn de vragen over ‘corporaties in het algemeen’ geformuleerd.

69