De financierbaarheid van het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad

De financierbaarheid van het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad Auteur Thesisbegeleiders

: :

Opleiding Datum

: :

drs. Herman Klaseboer drs. R.A.M. van de Bilt (extern) dr. N. Kok (intern) Master of Studies in Real Estate 30 juni 2011

VOORWOORD Met de afronding van deze master thesis wordt de MSRE-opleiding afgerond aan de Amsterdam School of Real Estate. Bijna tweeënhalf jaar zijn er keuzes gemaakt voor de tijdsbesteding tussen werk, studie en privé. Ondanks dat de studie een groot beslag heeft gelegd op de schaarse privé tijd, kijk ik met een voldaan gevoel terug op deze opleiding. Duurzaamheid is een begrip, dat niet meer is weg te denken in de kantorenmarkt. Voor het vastgoed ligt er een grote doelstelling voor de verlaging van de CO2-uitstoot en de vermindering van het gebruik van energie. Er zijn vele onderzoeken gedaan naar duurzaamheid in de kantorenmarkt onder andere op het gebied van de definiëring, de voor- en nadelen, het rendement van duurzaam vastgoed en ook de verwachte ontwikkeling van duurzaamheid in de markt. Als bankier verwonder ik mij bij deze onderzoeken, dat de financierbaarheid van het duurzaamheidsvraagstuk niet wordt belicht, wetende dat de markt van vastgoedfinanciering moeizaam is. Met mijn onderzoek wil ik een bijdrage leveren aan het financieringsvraagstuk voor het verduurzamen van de bestaande kantorenmarkt. Voor het onderzoek heb ik een beroep gedaan op veel mensen die zich actief bezig houden met het verduurzamingsvraagstuk. Dit heeft mij geholpen bij de kennis over dit vraagstuk en ook bij het vaststellen van mogelijke oplossingsrichtingen. Ik wil Roel van de Bilt bedanken als mijn begeleider bij dit onderzoek en ook Nils Kok, met wie in regelmatig heb geklankbord. Een groot compliment wil ik geven aan de vastgoedbanken ING REF, FGH en SNS PF, die in dit onderzoek de case-studies voor mij hebben doorgerekend. Het vergaren van kennis gaat hier voor de onderlinge competitie in de markt. Maar ook de bedrijven en instellingen, die hun data van de panden hebben afgestaan voor het onderzoek wil ik graag bedanken, omdat er anders geen case-studies waren geweest om de financierbaarheid te kunnen meten. Verder gaat mijn dank uit naar mijn werkgever Rabobank IJsseldelta, die het voor mij mogelijk heeft gemaakt om deze opleiding te volgen. Een bijzonder woord van dank gaat uit naar mijn gezin, welke mij de tijd en ruimte heeft gegeven om een deel van de spaarzame vrije tijd te mogen besteden aan deze opleiding. Na afronding van deze thesis ben ik weer volledig beschikbaar voor mijn rol als man en vader.

Zwolle, 30 juni 2011

Herman Klaseboer

1

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

4

5.

6.

Inleiding 1.1 Aanleiding en probleemstelling 1.2 Doelstelling en vraagstelling 1.3 Relevantie 1.4 Onderzoeksmethoden- en opzet 1.5 Opbouw thesis Vastgoedmarkt 2.1 Algemene ontwikkeling van de vastgoedmarkt 2.2 Kantorenmarkt 2.3 De ontwikkeling van duurzaamheid binnen de vastgoedmarkt 2.4 Samenvatting Duurzaamheid 3.1 Duurzaamheidsopdracht 3.2 Definiëring duurzaam vastgoed 3.3 Voor- en nadelen duurzaam vastgoed 3.4 Stakeholders bij duurzaam vastgoed 3.5 Samenvatting Vastgoedfinanciering 4.1 Financiële (vastgoed)markt 4.2 De financiers van vastgoed 4.3 Financiering 4.3.1 Algemeen 4.3.2 Financiering van beleggingsvastgoed 4.3.3 Financiering van projectontwikkelingsactiviteiten 4.3.4 Kredietrisico 4.4 Duurzaam bankieren, de maatschappelijk verantwoorde rol van banken 4.5 Financiering van duurzaam vastgoed 4.6 Samenvatting Praktijkonderzoek & Analyse 5.1 Interviews 5.1.1 Methodologische verantwoording 5.1.2 Opzet en inhoud interviews 5.1.3 Uitkomsten interviews 5.1.4 Analyse interviews 5.2 Case-studies 5.2.1 Inleiding 5.2.2 Case-studies 5.2.3. Analyse van de case-studies 5.3 Energy Service Companies (ESCo’s) 5.4 Analyse op basis van het theoretisch kader alsmede de andere financieringsvormen 5.5 Financieringsoplossingen 5.6 Beperkingen van het onderzoek Conclusies & aanbevelingen 6.1 Conclusies 6.2 Aanbevelingen

3 4 5 5 6 7 7 10 11 12 13 15 15 17 18 20 20 20 20 21 21 22 23 26 27 27 27 28 31 31 32 33 36 37 38 40 42 44

Literatuurlijst

45

Bijlage 1: Lijst geïnterviewde personen Bijlage 2: Beoordelingsmethoden duurzaamheid Bijlage 3: Voordelen duurzaam vastgoed Bijlage 4: Marktaandelen en ontwikkelingen vastgoedbanken Bijlage 5: Risicoprofiel financiering Bijlage 6: Duurzaamheidsconvenant vastgoedfinanciers Bijlage 7: Case-studies Bijlage 8: Cashflowscenario’s Bijlage 9: Overzicht waarderingen door vastgoedbanken Bijlage 10: Financieringsoplossingen

47 48 50 52 53 55 56 64 65 66

2

H O O F D S T U K 1: I N L E I D I N G In dit hoofdstuk wordt de aanleiding tot en probleemstelling van deze thesis weergegeven en worden de doelstelling en vraagstelling verwoord. Vervolgens wordt de relevantie beschreven en worden de onderzoeksmethoden behandeld. Afsluitend wordt de opbouw van de thesis vermeld. 1.1 Aanleiding en probleemstelling Het thema duurzaamheid is niet meer weg te denken uit de vastgoedsector. Krantenkoppen geven de richting aan, zoals in de Vastgoedmarkt van juni 2010, waarheen de sector wil gaan bewegen: ‘Sector zet massaal in op duurzaam vastgoed’, ‘Ruim 90% van de top van de Nederlandse vastgoedwereld investeert in duurzaamheid’. Uit een onderzoek van KPMG (2010) blijkt dat duurzaamheid een noodzakelijke voorwaarde is om nieuwbouwopdrachten te verwerven. Het inkoopbeleid van veel grote organisaties en ook de overheid wordt steeds meer geleid door duurzaamheid, maar is in sommige gevallen nog beperkt. De overheid koopt of huurt bijvoorbeeld alleen nog onroerend goed, dat minimaal een C-label heeft. Maar particuliere ontwikkelaars, zoals bijvoorbeeld OVG gaf enkele jaren geleden tijdens het bezoek van Bill Clinton aan in de komende jaren voor één miljard euro te willen investeren in de realisatie van duurzaam vastgoed. In 2010 heeft OVG haar koers verlegd door zich vanuit duurzaamheid niet alleen te richten op realisatie van nieuw vastgoed, maar ook met net zoveel aandacht zich te richten op de herontwikkeling van bestaande kantoren (de ontwikkelingen hierin gaan zo snel dat OVG inmiddels ‘redeveloper’ onder haar logo heeft geplaatst). Ook zijn waardeverschillen aangetoond tussen duurzaam en niet duurzaam vastgoed in de Verenigde Staten. Dat dit ook in Nederland het geval is, is onlangs aangetoond (N. Kok en M. Jennen, 2011). Vastgoedbeleggers zoals ING REIM en Bouwfonds REIM en ook de vermogensbeheerders APG en PGGM geven in diverse interviews aan dat zij hun (in)directe beleggingen in vastgoed gaan verduurzamen. Energiezuinigheid is bij nieuwe ontwikkelingen de norm in het vastgoed door regelgeving1, maar ook door de eisen van uit de huurdersmarkt. Ook stijgende energie-afrekeningen of afrekening op basis van CO2-uitstoot zal deze ontwikkeling versterken. In deze thesis wordt alleen ingegaan op de kantorenmarkt, omdat iedere deelmarkt van de vastgoedmarkt zijn eigen merites heeft voor wat betreft de aanpak van het verduurzamen. Het bestaande vastgoed voldoet voor het overgrote deel nog niet aan de criteria van duurzaamheid. Overigens is duurzaamheid een dynamisch begrip, wat nu als duurzaam wordt gestempeld kan over vijf jaar wellicht al niet meer voldoen aan duurzaamheidscriteria. Uit een onderzoek van Vastgoedmarkt samen met USP Marketing Consultancy blijkt dat bij het verduurzamen van het bestaande vastgoed de investeringen ver zijn achtergebleven in de afgelopen drie jaar. Een onderzoek van RICS (2010) geeft aan dat veertig procent van de ondervraagden verwacht dat tien procent van de vastgoedvoorraad binnen vijf jaar duurzaam zal zijn volgens de normen van LEED of BREEAM. De redenen, waarom de beleggers achter blijven kunnen divers zijn, maar in een kantorenmarkt met een fors structureel overschot aan vierkante meters is investeren in duurzaamheid noodzakelijk om concurrerend te blijven. Het investeren in duurzaamheid dient gefinancierd te worden, met eigen danwel vreemd vermogen. Indien er vreemd vermogen noodzakelijk is, dan lijkt het gezien de aard van de investering de meest logische keuze te zijn dat de vastgoedbanken gevraagd worden deze investeringen te financieren. Nagenoeg alle (vastgoed)banken presenteren zich als een maatschappelijk verantwoorde onderneming, die ook in haar gedragingen wil bijdragen aan een duurzame omgeving. Duurzaamheid komt op allerlei terreinen terecht in het beleid bij banken. In het reguliere financieringsbeleid van 1

In het Lente Akkoord (2007) is vastgelegd dat de EPC voor nieuwbouw stapsgewijs verlaagd wordt tot nul in 2020. Op basis van het Bouwbesluit mag de energieprestatie-coëfficient (EPC) maximaal 1,1 zijn bij nieuwbouw van kantoren, waardoor het Energielabel minimaal A of beter is.

3

banken wordt duurzaamheid echter nog niet als criterium gebruikt, maar wel wordt toegelicht hoe de klanten presteren op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Door de gevolgen van de crisis wordt vanuit de markt aangegeven dat de vastgoedbanken niet of in beperkte mate willen financieren. Voor het financieren van duurzaam vastgoed zijn er nu de vanuit de overheid (fiscaal2) stimulerende maatregelen en is er een aanzienlijke rentekorting te verkrijgen op basis van een groenverklaring. Het kabinet Rutte zet overigens in op het beëindigen van de mogelijkheden van groenfinanciering. Verder zijn er particuliere initiatieven (ESCo’s3) die financieringen mogelijk maken voor het verduurzamen, maar dan gekoppeld aan de levering van energiebesparende toepassingen. De afgelopen jaren is er bij vastgoedbanken sprake van het verlagen van de bevoorschotting op het vastgoed als reactie op de kredietcrisis. Wat de impact zal zijn van duurzaamheid is nog niet in beeld. Voor de bestaande voorraad vastgoed is er een forse opdracht om deze te verduurzamen. Veel, niet zijnde institutionele, beleggers beschikken voor deze gebouwverbetering niet of in onvoldoende mate over liquiditeit of eigen vermogen. Is deze financieringsvraag in te vullen door de vastgoedbanken of moeten er oplossingen gecreëerd worden, zoals die ook in het buitenland worden geïnitieerd, zoals ‘tax lien finance4’ in de Verenigde Staten of ‘retrofit funds5’ die voornamelijk in de Angelsaksische landen voorkomen en kunnen ook ESCo’s een rol vervullen in het financieringsvraagstuk van verduurzaming. Dergelijke financieringsvormen zijn daar ontstaan omdat de vastgoedbanken geen invulling gaven aan de financieringsvraag. Wat hierbij ook speelt is het vraagstuk van de ‘split incentive’, waarbij de belegger investeert in de verbetering van het pand, terwijl de eindgebruiker de voordelen hiervan krijgt. In een optimale situatie worden de kosten verlegd naar de eindgebruiker of komen de voordelen toe aan de belegger waarmee de ‘circle of blame’6 wordt doorbroken. Dit issue kan opgelost worden met een derde partij financiering7. Bovenstaande vragen hebben geleid tot volgende probleemstelling: ‘In hoeverre zijn er voor het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad voldoende financieringsbronnen om de verduurzamingsopdracht te financieren?’ 1.2 Doelstelling en vraagstelling De doelstelling van deze thesis is inzichtelijk te maken wat de bestaande mogelijkheden en beperkingen zijn voor het financieren van het bestaande vastgoed in de kantorenmarkt evenals te komen tot aanbevelingen hoe het verduurzamen het beste financierbaar gemaakt kan worden. Vanuit deze doelstelling is de volgende centrale vraag geformuleerd: ‘Hoe kan het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad het beste financierbaar worden gemaakt?’ Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden, is antwoord op de volgende subvragen nodig. 2

Fiscale regelingen: Milieu Investeringsaftrek en Willekeurige Afschrijving milieu-investering Een ESCo is een Energy Service Company. Dit is een bedrijf, dat diensten levert op het gebied van energiebesparing als onderdeel van de ‘core business’ en financiert deze investeringen voor de eindgebruiker. 4 Tax Lien Finance: Een financieringsvorm door gemeenten, welke wordt terugbetaald door middel van een onroerende zaak belasting. De terugbetaling komt vanuit de energiesparingen. Verder is deze financiering hoger (Senior Debt) in rang dan de bestaande vastgoedfinanciering. 5 Retrofit Funds zijn private en/of publieke partijen die fondsen oprichten om investeringen mogelijk te maken voor het verduurzamen van vastgoed. 6 Partijen in de keten geven elkaar de schuld, dat er niet verduurzaamd wordt 7 Voorbeelden van een derde partij financiering zijn de ESCo of Tax Lien Finance 3

4

Hoofdstuk twee: * Wat zijn de kenmerken van de huidige kantorenmarkt? * Wat is de ontwikkeling van duurzaamheid in de kantorenmarkt? Hoofdstuk drie: * Wat wordt verstaan onder duurzaamheid en duurzaam vastgoed? * Wat zijn de voor- en nadelen van duurzaam vastgoed? * Hoe wordt duurzaam vastgoed beoordeeld? * Hoe groot is de verduurzaamheidsopdracht voor het bestaande vastgoed? Hoofdstuk 4: * Wat zijn de kenmerken van de huidige financiële markt? * Wie zijn de financiers van het vastgoed? * Wat is de methodiek van vastgoedfinanciering? * Wat is financierbaarheid? * Welke financieringsvormen zijn er nu voor duurzaam vastgoed in binnen- en buitenland? * Wat is duurzaamheid voor vastgoedbanken? Hoofdstuk 5: * Hoe zien vastgoedbanken duurzaamheid ingebed in hun financieringsbeoordeling? * Leidt de investering in het verduurzamen tot voldoende cashflow om hiervan de financieringslasten te kunnen opbrengen? * Biedt de huidige methodiek van de vastgoedbanken voldoende financieringsruimte voor de investeringen voor het verduurzamen van de bestaande voorraad? * Zijn andere toegepaste methoden in binnen- en buitenland een mogelijke financieringsoplossing? 1.3 Relevantie De wetenschappelijke relevantie van deze thesis is dat er weinig onderzoek is verricht naar de financieringsmogelijkheden van de verduurzamingsopdracht van de bestaande voorraad kantoren in Nederland. Ook internationaal is er beperkt onderzoek verricht naar financiering van verduurzaming. Met deze thesis wordt kennis op dit gebied toegevoegd. De maatschappelijke relevantie van deze thesis is dat er onderzoek wordt gedaan naar de financieringsoplossingen voor het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad. Het verduurzamen van vastgoed is van groot belang, omdat de gebouwde omgeving 35-408 procent van het energieverbruik voor haar rekening neemt en ook voor een derde verantwoordelijk is voor de CO2-uitstoot. De kantorenmarkt is verantwoordelijk voor een zesde deel9 van de genoemde percentages. Er ligt een grote opdracht voor het vastgoed om bij te dragen aan het verminderen van het energieverbruik en het verlagen van de CO2-uitstoot. De financierbaarheid van deze opgave is zodoende van groot maatschappelijk belang. 1.4 Onderzoeksmethoden en -opzet In de thesis wordt een literatuurstudie gedaan naar de kenmerken en ontwikkelingen in de kantorenmarkt, naar duurzaamheid en de opdracht die er is voor de kantorenmarkt voor het verduurzamen. Verder wordt er een studie gedaan naar de markt van vastgoedfinanciering en de mogelijkheden die nu in de markt in gebruik zijn om duurzaamheid te financieren. De literatuurstudie wordt gedaan op basis van boeken, rapporten en relevante vakbladen.

8 9

http://www.agentschapnl.nl/sites/default/files/bijlagen/Infoblad_Energieneutraal_Bouwen.pdf Agentschap NL, Albert Hulshoff

5

Vervolgens wordt er op basis van interviews bij vastgoedbanken, instellingen, ontwikkelaars en beleggers kennis en data verzameld, dat samen met de case-studies de basis vormen om de mogelijkheden en beperkingen van de bestaande financieringsmethoden in beeld te brengen. Daarna zullen de uitkomsten van het praktijkonderzoek worden geanalyseerd. Afsluitend zullen conclusies gepresenteerd worden met aanbevelingen. Het onderzoek zal voornamelijk kwalitatief van aard zijn, waarbij het in kwantitatieve zin wordt ondersteund met de resultaten uit de case-studies.

Figuur 1: Onderzoeksmodel

1.5 Opbouw thesis In hoofdstuk twee wordt ingegaan op de algemene ontwikkelingen van de vastgoedmarkt en de kantorenmarkt in het bijzonder. Vervolgens wordt de ontwikkeling van duurzaamheid in de kantorenmarkt weergegeven. Hoofdstuk drie is gericht op de definiëring van duurzaam vastgoed en haar beoordelingsmethoden evenals de voor- en nadelen van duurzaam vastgoed. Verder wordt in kaart gebracht de verduurzamingsopdracht voor het vastgoed evenals de stakeholders bij het vastgoed. In hoofdstuk vier is uiteengezet hoe vastgoed wordt gefinancierd evenals de bestaande mogelijkheden voor het financieren van duurzaam vastgoed. Bij de financiering van duurzaam vastgoed worden ook de ontwikkelingen in het buitenland belicht. In hoofdstuk vijf wordt het praktijkonderzoek gedaan met interviews bij de vastgoedbanken, ontwikkelaars, beleggers en belangrijke instellingen. In dit hoofdstuk worden ook de case-studies verricht op basis van de verzamelde gegevens van verduurzaamde kantoren alsmede een case-study op basis van een ESCo en worden hiervan ook de resultaten geanalyseerd. In hoofdstuk zes worden de conclusies en aanbevelingen gepresenteerd.

6

H O O F D S T U K 2: V A S T G O E D M A R K T Voordat er wordt ingegaan op duurzaamheid en vastgoedfinanciering wordt in dit hoofdstuk de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt en in het bijzonder de kantorenmarkt in beeld gebracht. In dit hoofdstuk worden de volgende twee subvragen beantwoord: * Wat zijn de kenmerken van de huidige kantorenmarkt? * Wat is de ontwikkeling van duurzaamheid in de kantorenmarkt? 2.1

Algemene ontwikkeling van de vastgoedmarkt Er zijn vele onderzoeken in Nederland naar de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. De algehele tendens is, dat de vastgoedmarkt het zwaar heeft (FGH Vastgoedbericht 2011, pagina 11-13) met een nog afnemend bouwvolume in 2011 en een verzadiging in alle deelsegmenten van het commerciële vastgoed. De markt is op zoek naar een nieuw gezond evenwicht met een vastgoedvoorraad die past bij de gebruikersvraag. Zonder fundamentele ingrepen ontstaat er een tweedeling waarbij een deel van het vastgoed kansloos is, waarbij er een rol is voor de overheid om het marktevenwicht te herstellen. Daarnaast heeft de sector te maken met een financiële sector, welke zelf hard geraakt is door de kredietcrisis, waarbij er door centrale bank veel geld gepompt is in de economie. Deze gelden zullen in de komende jaren weer terug moeten vloeien. Tevens heeft de markt te maken met ‘deleveraging10’ van de vastgoedbanken, waardoor er nog meer druk zal ontstaan op de kredietverlening. Na jaren van alleen maar groei van de waarde van de vastgoedportefeuilles is nu sprake van forse afwaarderingen op deze portefeuilles. Dit in combinatie met een lagere leverage zorgt er voor dat er meer eigen vermogen noodzakelijk is voor de financiering van vastgoedportefeuilles. Met een vooruitblik naar Basel III, waarin hogere solvabiliteitseisen worden gesteld voor banken, zal dit alleen maar meer worden. Vooral complexe projectfinancieringen, DBFM11 projecten en grote beleggingsportefeuilles vormen een probleem, maar ook bijvoorbeeld de financiering van Publiek Private Samenwerkingsprojecten (PPS). In Nederland zijn de vijf grootste institutionele directe beleggers12 in vastgoed ING REIM, Unibail Rodamco, Syntrus Achmea Vastgoed, Redevco en Bouwfonds REIM. De vijf grootste institutionele indirecte beleggers zijn de pensioenfondsen APG, Zorg en Welzijn, Bouwinvest, Metaal en Techniek en de ING Groep. De directe en indirecte beleggingen bedragen ultimo 2009 € 114,5 miljard (FGH, 2011). 2.2 Kantorenmarkt Van de sectoren in de vastgoedmarkt heeft de kantorenmarkt de moeilijkste uitgangspunten. Door de economische situatie is de verhuisbereidheid minimaal en zijn er minder meters nodig als gevolg van inkrimping van de bedrijven door deze economische situatie, maar ook door ‘Het Nieuwe Werken’ en de demografische ontwikkeling. De kantorenmarkt is een verhuurmarkt met 63 procent huur en 37 procent koop13. Door de ontwikkeling van nieuwe kantoren die nog in de pijplijn zaten, is het toch al ruime aanbod van kantoormeters in 2009 en 2010 nog verder toegenomen. Dit wordt nog eens geïllustreerd in de onderstaande figuren twee, drie en vier, waarbij zichtbaar is dat het aantal kantoorbanen is afgenomen (figuur 2), de verhouding voorraad in gebruik versus leegstand steeds ongunstiger wordt (figuur 3) en dat het aanbod harder groeit dan dat er jaarlijks wordt opgenomen (figuur 4). 10

Deleveraging is het verlagen van de bevoorschottingspercentages, waardoor er op de waarde van de activa minder geleend kan worden. 11 DBFM projecten zijn projecten waarbij degene die het project aanneemt, dit ontwikkelt en bouwt maar ook financiert en onderhoudt. 12 Het Financieele Dagblad, 5 oktober 2010, pag. 27 13 R.L. Bak (2009). Kantorenvoorraad naar eigendomsituatie. Kantoren in cijfers 2009.

7

Figuur 2:index kantoorbanen Figuur 3:voorraad in gebruik Figuur 4:opname en aanbod Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2011

De economische situatie heeft invloed op de gebruikerskant van de kantorenmarkt (DTZ, 2010). Ten tijde van de economische voorspoed is duidelijk zichtbaar dat meer kantoorruimte wordt opgenomen en dat het aanbod- en opnameniveau dichter bij elkaar komen te liggen. Daarnaast wordt er in economisch gunstige tijden relatief veel nieuwe kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd. De afgelopen 20 jaar was voornamelijk een periode van economische groei (ook in de dienstverlening) en dat is aan de ontwikkeling van de kantorenvoorraad te zien. In 20 jaar tijd groeide de kantorenvoorraad maar liefst 70 procent tot 47 miljoen m².

Figuur 5: Ontwikkeling kantorenmarkt 2010. Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2011

In 2010 is er meer dynamiek in de markt dan in 2009, wat zich ook vertaalt in een lichte stijging van de opname van vierkante meters. In 2010 is het aanbod op de kantorenmarkt gegroeid naar ruim 7 miljoen m². De opname op de kantorenmarkt is met ruim 1,2 miljoen m² licht hoger dan 2009, waarbij de stijging vooral zit in het 2e halfjaar van 2010. De opname is wel gestegen, maar ligt nog beduidend lager dan het langjarige gemiddelde van 1,8 miljoen m². Wel moet hierbij worden opgemerkt dat het beeld van deze dunne markt zeer gevoelig is voor enkele grote transacties. Huurprijzen staan onder druk en dalen licht, waarbij er in de markt ook nog diverse kortingen worden gegeven of andere incentives worden verstrekt. De leegstand is het afgelopen halfjaar gestegen tot bijna veertien procent, terwijl tussen de vier en zes procent gezond is voor de kantorenmarkt. Van dit aanbod staat inmiddels 45 procent structureel (langer dan drie jaar) leeg en is het aanbod in Nederland is gemiddeld 25 jaar oud (DTZ, 2010). De leegstand zit voornamelijk bij de bestaande bouw (figuur 6) en de helft van het huidige aanbod is gebouwd tussen 1980 en 2000 (figuur 7). Oude gebouwen hebben meer complexiteit in verband met asbest, loodverf, andere milieuvraagstukken naast het energiezuinig en duurzaam maken van het vastgoed (Goering, 2009). Bij een leegstand van 7 miljoen m2 en gemiddelde werkplekgrootte van 20 m2 houdt in dat er 350.000 kantoorbanen moeten ontstaan bij een aantrekkende economie om deze leegstand te vullen. Dit is niet realistisch gezien de lage werkloosheid en een verwachte krimp van de beroepsbevolking.

8

Figuur 6: Leegstand nieuwbouw versus bestaande bouw. Bron: Zuidema, Bak, EIB.

Figuur 7: Leegstand naar bouwjaar Bron: Zuidema, DTZ, Dynamis.

Van de structurele leegstand is in 2009 slechts 100.000 m² onttrokken aan de markt, terwijl volgens NVB Bouw er de komende jaren minimaal 700.000 m² per jaar kantoorruimte moet worden onttrokken om tot een gezond evenwicht te komen. De boekwaarde en de hoge mate van financiering van de objecten is een beperkende factor voor grootschalige onttrekking. Pas op middellange termijn kan er een verbetering plaatsvinden op de markt door onttrekking van verouderde kantoren, een gezonde visie op nieuwbouwontwikkelingen en door vergaande afspraken te maken op regionaal niveau over planning van nieuwbouw en herontwikkeling. Als gevolg van de verzadiging in de markt is er inmiddels een krimpende nieuwbouwproductie. Er zijn echter nog voldoende locaties waarvoor plannen voor ontwikkeling gereed zijn en waarbij de kans reëel is dat bij herstel van de economie deze ontwikkeld gaan worden. Alleen maar toevoegen van voorraad is niet goed voor de kantorenmarkt. Vanuit duurzaamheid kan het overigens goed zijn om in bepaalde situaties te slopen en nieuw te bouwen (zie hoofdstuk 3). Kijkend naar de toekomst met een stabilisatie (en wellicht een daling door vergrijzing) van de beroepsbevolking zal er geen sprake zijn van een toename van de kantoorwerkgelegenheid. Tevens is er een toenemende aandacht voor flexibel werken. In het onderzoek ‘Het Nieuwe Werken en de Nederlandse kantorenmarkt’ (2010, Twijnstra Gudde), gehouden onder driehonderd grote kantoorgebruikers die samen vijftien miljoen m² in gebruik hebben, verwacht bijna tweederde een afname van de benodigde kantoor vierkante meters in de komende drie jaar als gevolg van het flexibel werken. De behoefte is dan aan kleinere, flexibele en hoogwaardige kantoren en de verwachting is dan een afname van de gebruiksoppervlakte met circa twaalf procent als gevolg van de afname van het aantal medewerkers gecombineerd met een efficiëntere manier van huisvesten. DTZ Zadelhoff verwacht een nog forsere daling in de komende twintig jaren, mede op basis van data van ABF Research (zie figuur 8). Inmiddels heeft de Rijksgebouwendienst al haar huurcontracten opgezegd, waarbij er ook ministeries worden samengevoegd, wat ook een krimpend effect zal hebben op het aantal benodigde vierkante meters.

Figuur 8: Bron: DTZ Zadelhoff, van veel te veel, januari 2011

9

De kantorenmarkt is door de demografische ontwikkelingen, ‘Het Nieuwe Werken’ en verduurzaming (FGH, 2011) verworden tot een markt die bepaald wordt door een vervangingsvraag. Een grote uitdaging is dan ook een structurele aanpak voor het oplossen van het overaanbod, waarbij er ook pijnlijke keuzes gemaakt moeten worden. Het overaanbod in de markt is ontstaan door een fors nieuw aanbod van kantoorruimte in de afgelopen jaren, waarbij kantoorgebruikers naar kwalitatief betere kantoorpanden verhuizen en de bestaande kantoorgebouwen worden achtergelaten die niet meer concurrerend zijn. Tot nu toe is daar nog geen oplossing voor gevonden voor deze vooral oudere gebouwen. Voor de markt zou het het beste zijn om deze panden af te waarderen en/of te slopen, maar weinig beleggers willen dit verlies voor hun rekening nemen14. Het over één kam scheren van de gehele voorraad in de kantorenmarkt kan niet. Als het gaat om kwalitatief hoogstaande kantoren op gunstige locaties in Nederland is zelfs sprake van schaarste, want veel van de huidige kantoren voldoen niet aan de eisen van de gebruiker, zoals het zogenoemde ‘Nieuwe Werken’ of de verlangde eisen van duurzaamheid. Verduurzaming van bestaande kantoren is nodig met het oog op verlenging van de gebruiksduur van een pand. Verduurzaming zal niet de oplossing zijn voor het structurele overaanbod in de kantorenmarkt, maar eerder leiden tot een grotere tweedeling in de markt. Bouwfonds REIM (www.bouwfondsreim.nl) ziet ook een structurele tweedeling ontstaan in de Nederlandse kantorenmarkt. Het niet-duurzame deel van die markt zal de komende jaren in toenemende mate voor beleggers onaantrekkelijk worden (veel Duitse beleggers eisen inmiddels dat de panden minimaal BREEAM Excellent hebben). De rendementsverschillen tussen duurzame panden en niet-duurzame panden zullen toenemen. Kijkend naar de toekomstige vraag (Zuidema, 2010) is een leegstand van ca twee miljoen vierkante meter wenselijk als frictie- en conjuncturele leegstand. Het overige deel is dan structurele leegstand. Dit zal gaandeweg gaan leiden tot lagere huurprijzen, maar de fysieke ruimtevraag is niet erg prijselastisch en zal geen vraagherstel ontstaan door lagere prijzen. Deze ontwikkeling kan op slechte plekken gaan leiden tot lagere taxaties. Onttrekkingen van vierkante meters kan alleen leiden tot gezonde marktverhouding. Figuur 9, overcapaciteit kantorenmarkt. Bron: Zuidema, Bak, CPB, EIB.

2.3 De ontwikkeling van duurzaamheid binnen de vastgoedmarkt Binnen de vastgoedmarkt is de ‘circle of blame’15 een bekend begrip, waarbij de diverse partijen elkaar de schuld geven, dat er niet wordt verduurzaamd. Er zijn meerdere onderzoeken gedaan of en hoe deze ‘circle’ is of kan worden doorbroken. Deze thesis richt zich niet op de vraag of deze ‘circle’ al is doorbroken, maar op de financierbaarheid van het verduurzamen. De ‘split incentive’16 kan nog wel leiden tot een belemmering van de ontwikkeling van duurzaamheid binnen de kantorenmarkt. Zoals in hoofdstuk één is aangegeven, is duurzaamheid een noodzakelijke voorwaarde om nieuwbouwopdrachten te verwerven en is duurzaamheid bij nieuwbouw ook de norm door de regelgeving, maar ook door de marktvraag. Bij bestaand vastgoed zijn de investeringen ver achter gebleven en ook de verwachting van een groot deel van de markt is dat slechts tien procent van de 14

Het Rabo Vastgoed Debat 2010, Verder met visie, 9 september 2010. Utrecht David Capman, april 2007, The Carbon Challenge 16 Bij de ‘Split Incentive’ doet de belegger de investering en vallen de voordelen toe aan de gebruiker. 15

10

vastgoedvoorraad binnen vijf jaar duurzaam zal zijn. De concurrentiepositie voor het bestaande vastgoed neemt hierdoor af. Verduurzaming in de kantorenmarkt wordt een belangrijke factor voor de sector. Volgens het kwalititatieve onderzoek van Jones Lang Lasalle (Vastgoedmarkt, 2010) blijkt uit hun duurzaamheidonderzoek dat bij 73 procent van de Nederlandse kantoorgebruikers duurzaamheid hoog op de agenda staan en dat 83 procent (Quispel, 2010) van de huurders bereid is hier extra voor te betalen. Overigens blijkt uit een internationaal onderzoek (Eichholtz, Kok, 2010) onder bijna 200 vastgoedbeleggers dat duurzaamheid wel hoog op de agenda staat, maar dat de implementatie van duurzaamheid door slechts 10 procent ook daadwerkelijk wordt gedaan, welke in onderstaande figuur worden aangeduid als ‘Green Stars’.

Figuur 10, Beleid duurzaamheid afgezet tegen uitvoering duurzaamheidbeleid. Bron: Environmental Real Estate Survey, N. Kok.

Niet alleen vanuit de markt is duurzaamheid een eis aan het worden, maar ook vanuit de Europese regelgeving worden strikte(re) regels opgelegd, welke zijn verwoord in de recast EU Energy Performance of Building Directive (EPBD) op het gebied van energieverbruik en schadelijke emissies. 2.4 Samenvatting en beantwoording subvragen * Wat zijn de kenmerken van de huidige kantorenmarkt? Er kan geconcludeerd worden dat de vastgoedmarkt en in het bijzonder de kantorenmarkt lastige tijden doormaakt. Als gevolg van de recessie is de verhuisbereidheid gedaald tot een minimum, zijn er weinig transacties, neemt de voorraad nog verder toe en is er sprake veel structurele leegstand bij een niet groeiende beroepsbevolking en een verwachte afnemende behoefte aan vierkante meters per kantoorgebruiker door Het Nieuwe Werken. De kantorenmarkt is verworden tot een markt van vervangingsvraag. * Wat zijn de ontwikkelingen van duurzaamheid in de kantorenmarkt? Uit onderzoeken komt naar voren dat de gebouwde omgeving verantwoordelijk is voor 30-40 procent van de CO2-uitstoot en een derde van het energieverbruik. Het verduurzamen van de kantorenmarkt is dan ook noodzaak. Bij veel kantoorgebruikers, ontwikkelaars en beleggers staat duurzaamheid hoog op de agenda. De ‘vicious circle of blame’ lijkt te zijn doorbroken, maar aan de andere kant is er nog niet altijd sprake van het uitvoeren van het eigen duurzaamheidsbeleid door bedrijven. Duidelijk is wel dat duurzaamheid niet meer valt weg te denken binnen de kantorenmarkt en ook zal gaan zorgen voor een (verdere) tweedeling in de markt tussen duurzame en niet duurzame kantoren.

11

H O O F D S T U K 3: D U U R Z A A M H E I D In hoofdstuk twee is de situatie van de kantorenmarkt in kaart gebracht evenals de ontwikkelingen in deze sector op het gebied van duurzaamheid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verduurzamingsopdracht, de definiëring van duurzaam vastgoed en haar beoordelingsmethoden evenals de voor- en nadelen van duurzaam vastgoed. Verder worden in kaart gebracht de stakeholders bij het vastgoed. In dit hoofdstuk worden de volgende vier subvragen beantwoord: * Hoe groot is de verduurzaamheidsopdracht voor het bestaande vastgoed? * Wat wordt verstaan onder duurzaamheid en duurzaam vastgoed? * Wat zijn de voor- en nadelen van duurzaam vastgoed? * Hoe wordt duurzaam vastgoed beoordeeld? 3.1 Duurzaamheidsopdracht Probleem Uit het onderzoek (2007) van het Intergovernmental Panel on Climate Change, waaraan een internationaal team van wetenschappers heeft gewerkt, komen de conclusies dat de mensheid de komende tijd het klimaat zal blijven beïnvloeden. Al waargenomen zijn de gemiddeld hogere temperaturen, een stijgende zeespiegel en verandering in neerslagpatronen en extremere weersomstandigheden. Het grootste deel van de waargenomen toename van de mondiaal gemiddelde temperatuur sinds het midden van de 20e eeuw is zeer waarschijnlijk het gevolg van de waargenomen toename van antropogene broeikasgassen. Antropogene broeikasgassen zijn effecten die optreden door toedoen van menselijk handelen. De belangrijkste broeikasgassen zijn: kooldioxide (CO2), methaan (CH4), lachgas (N2O) en fluorverbindingen. Door het gebruik van de fossiele brandstoffen zijn de concentraties CO2 in de atmosfeer sinds de industriële revolutie, tweehonderd jaar geleden, met dertig procent toegenomen en zijn nog nooit zo hoog geweest als nu. Ondanks de teruggang in de economie komt er nog steeds meer koolstofdioxide, methaan en lachgas vrij17. Koolstofdioxide komt het meest voor in de atmosfeer en is voor 63 procent verantwoordelijk voor de opwarming van de aarde18. De zorgen zitten ook bij het methaan, dat veel zit opgeslagen in de eeuwig bevroren gronden. Door de opwarming komen deze gassen vrij, die dan gaan leiden tot een verdere opwarming. Het broeikaseffect wordt ook versterkt doordat mensen veel bomen kappen, waardoor de bossen verdwijnen die CO2 opnemen. Rol van het vastgoed Het vastgoed en de bijbehorende bouwactiviteiten hebben een belangrijke rol in het terugdringen van de CO2-uitstoot, omdat zij voor 30-40 procent verantwoordelijk is voor deze uitstoot (Royal Institute of Chartered Surveyors, 2005). Uit onderzoek van ondermeer Stern (2008) en van adviesbureau Mc Kinsey (Green House Gas Abatement cost Curves) blijkt dat het verbeteren van de energiezuinigheid van de gebouwde omgeving de meest kosteneffectieve manier is om de CO2-uitstoot te verminderen. De vastgoedsector kan zodoende een leidende rol spelen in de reductie van de CO2-uitstoot. In Nederland vinden kantoorgebruikers duurzame huisvesting steeds belangrijker en zijn ook bereid hier meer voor te betalen. Uit een onderzoek van JonesLangLasalle (2010) blijkt 73 procent van de kantoorgebruikers duurzaamheid belangrijk vindt. Dit is in lijn met de internationale bereidheid te investeren in duurzaamheid. Het grootste deel van de bedrijven maakt plannen voor concrete acties voor het verduurzamen van de huisvesting en twaalf procent geeft aan binnen twee jaar duurzaam gehuisvest te willen zijn. Voor een groter aantal is deze termijn vijf tot tien jaar. Uit dit onderzoek blijkt ook dat verduurzaming niet alleen op basis van vrijwilligheid moet, want 90 17 18

Persbericht 24 november 2010 van de Wereld Meteologische Organisatie van Verenigde Naties. Volgens het Wereld Meteologische Organisatie van de Verenigde Naties

12

procent van de kantoorgebruikers vindt dat overheid de komende vijf jaar ook stringentere wet- en regelgeving moet invoeren voor het verduurzamen van het vastgoed. Uit onderzoek in de Verenigde Staten blijkt dat slechts drie procent van alle kantoorruimte voorzien is van een groenlabel (Eichholtz, Kok en Quigley, 2009). In Nederland worden steeds meer objecten gekwalificeerd op basis BREEAM-NL. Vanuit kostenoogpunt is het niet realistisch dat op korte termijn de kantorenvoorraad in grote mate is voorzien van een BREEAM-certificaat. Een optie is wel om nu te kiezen voor het ‘self assessment’19 van BREEAM. Het energielabel komt echter het meest voor en per 1 januari 2010 is een derde deel van het kantooroppervlak voorzien van een energielabel. Bij GreenCalc is geen bestand aanwezig van hoeveel panden een beoordeling hebben, volgens opgave20 worden er de laatste jaren zo’n 100 berekeningen gemaakt. GPR Gebouw wordt voor kantoorpanden weinig toegepast. Het is niet in exacte bedragen aan te geven hoe groot de verduurzaamheidsopdracht is in Nederland, maar dit loopt in de miljarden (Eichholtz, 2010). Maar als de benchmark is dat gebouwen minimaal energielabel C moeten hebben, dan moet nog tweederde van de objecten verduurzaamd worden, wat gelijk staat aan 30 miljoen vierkante meter kantoor. Afhankelijk van de staat van het gebouw en bouwjaar varieert het verduurzamen van € 50, - tot € 1.000, - per m2. Uit het onderzoek ‘Duurzame Kans voor Bestaande Kantoren van DTZ e.a. (oktober 2010) bedraagt de investering voor kantoren uit de jaren tachtig € 250,-- tot € 550,-- per m2 en voor kantoren uit de jaren zestig ligt deze investering op € 550,-- tot € 800,-- per m2. Een verdere verfijning van deze investeringen is niet voorhanden, maar ook vooral afhankelijk van de bouwkundige staat van elk pand. Volgens Agentschap NL is dertig procent van de bestaande kantorenvoorraad met eenvoudige bouwkundige, installatietechnische en beheersmaatregelen duurzaam te maken. Bij zeventig procent moet dus een grotere ingreep plaatsvinden om te komen tot een duurzaam kantoor.

3.2 Definiëring duurzaam vastgoed De begrippen ‘duurzaam’ en ‘duurzaamheid’ komen oorspronkelijk van uit de bosbouw, waarbij het duurzaam zijn inhoudt dat de natuur zodanig beheerd wordt dat deze niet wordt aangetast in haar natuurlijke structuren en processen. Duurzaam krijgt vanaf 1987 een grote ontwikkeling als dit begrip wordt gebruikt in het rapport ‘Our Common Future’ van de VN-commissie Brundtland, waarbij werd ingegaan op de verbinding van economische groei, milieuvraagstukken en armoede- en ontwikkelingsproblematiek. Duurzaamheid is inmiddels een containerbegrip geworden, waardoor het belangrijk is goed te definiëren wat wordt verstaan onder duurzaam vastgoed. Het grondbeginsel van duurzaamheid is het zolang mogelijk exploiteren van een bestaand product of object. De meest duurzame vorm van bouwen is feitelijk niet meer bij bouwen (Eichholtz, Kok, 2009), waarbij er niet meer geïnvesteerd wordt in stenen, maar in verduurzaming. Overigens is voor een deel van het bestaande voorraad verduurzaming niet zinvol, aangezien deze panden op de verkeerde locaties staan danwel constructief niet meer aan te passen aan bijvoorbeeld de eisen van ‘Het Nieuwe Werken’. Vanuit het oogpunt van duurzaamheid kan wel worden bijgebouwd, indien er ook wordt gesloopt. Dit is de conclusie uit het onderzoek naar milieubelasting (energie en materialen) door W/E adviseurs (2010) in opdracht van Agentschap NL. Dit geldt dan voor panden van minimaal twintig jaar oud en een energielabel D of minder. Overigens is circa 30 procent van de kantoorpanden met relatief eenvoudige bouwkundige, installatietechnische of beheersmaatregelen te verduurzamen21. 19

Als self-assessmenttool wordt een Verklaring van Commitment aangegaan, waarmee de organisatie duidelijk maakt dat zij de duurzaamheid meet en evalueert volgens de standaarden van de BREEAM. Een volgende stap is daadwerkelijke certificering. 20 telefonisch interview d.d. 20-12-2010, Ieke Kuijpers 21 Duurzaam Vastgoed en de Praktijk

13

De vertaling van duurzaamheid naar duurzaam vastgoed zijn gedaan door Frej (2005) en ook door IVBN 22(2009). De elementen uit beide definiëringen zijn dat het niet alleen gaat om duurzaam bouwen, maar ook duurzaam beheren: * vastgoed dat zo ontworpen is dat dit een minimaal beslag legt cq een zo efficiënt mogelijk gebruik maakt van de schaarse middelen grondstoffen, water en energie gedurende de gehele levenscyclus; * en tegelijkertijd optimaal functioneert door een grote gebruikerstevredenheid, een goed binnenklimaat en volledig aansluit bij de behoeften van de gebruiker. Duurzaamheid wordt in deze thesis samengevat als het zolang mogelijk exploiteren van bestaand vastgoed, waarbij er gedurende de levenscyclus zo efficiënt mogelijk wordt omgegaan met de schaarse grondstoffen, water en energie, maar tegelijkertijd optimaal functioneert voor de gebruiker. Beoordelingsmethoden duurzaamheid In de literatuur wordt naast duurzaam vastgoed ook de begrippen groene gebouwen of laagenergiegebouwen gebruikt. Voor het meten van duurzaam vastgoed zijn er in Nederland diverse methoden. De bekende methoden zijn BREEAM, LEED, Greencalc, GPR en energielabel (erengieindex). Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) en Leadership in Energy and Environment Design (LEED) zijn internationaal gehanteerde instrumenten. De Nederlandse methoden zijn GreenCalc+, GPR Gebouw en Energielabel. In Bijlage 2 worden de beoordelingsmethoden belicht. Harmonisatie van de beoordelingsmethoden Er zijn vele definities van duurzaamheid en ook een groot aantal methoden om duurzaamheid van vastgoed te meten. Momenteel zijn er vergevorderde plannen tot harmonisatie van de methoden GreenCalc+, GPR Gebouw en BREEAM-NL om te komen tot één uniforme beoordeling van de duurzaamheidaspecten van gebouwen. Bij deze harmonisatie is ook het ministerie van BZK (WWI) betrokken. In de komende versie van GreenCalc+ zullen de afspraken die gemaakt worden in het harmonisatietraject zichtbaar worden en zal een geheel vernieuwde geharmoniseerde materialendatabase opgenomen worden. GreenCalc+ is het eerste instrument in Nederland dat deze geharmoniseerde database implementeert. In maart 2011 lanceerde Bouwfonds REIM haar eigen LOG (Locatie, Object, Gebruiker)-model om duurzaamheid van haar portefeuille te gaan meten, omdat Bouwfonds van mening is dat geen van de huidige methoden de lading dekt. Het model van Bouwfonds gaat niet alleen uit van energieverbruik en CO2 -uitstoot, maar houdt ook rekening met de kwaliteit van de locatie, bereikbaarheid en flexibiliteit van een gebouw als duurzaamheidsaspecten. Vastgoedbanken en beoordelingsmethoden duurzaamheid De methode LEED wordt op één pand na niet gebruikt in Nederland. Door de harmonisatie van GreenCalc+, GPR Gebouw en BREEAM-NL naar één beoordelingsmethode zal deze methode een steeds grotere rol krijgen. Verder krijgen steeds meer kantoren in Nederland het energielabel. De nieuwe methode van Bouwfonds heeft goede elementen, maar draagt voor de eenduidigheid nu niet bij aan wat onder duurzaamheid wordt verstaan. Voor een breed gedragen acceptatie van duurzaamheid is het van belang te komen tot een alom gehanteerde methode. De vastgoedbanken hoeven geen nieuwe definitie te bepalen voor duurzaam vastgoed, maar kunnen voor het opnemen van duurzaamheid in hun financieringsbeleid aansluiten bij de toekomstige geharmoniseerde beoordelingsmethode en het energielabel. Vanuit duurzaamheid bezien geniet BREEAM de

22

IVBN: Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland

14

voorkeur, omdat dit een veel omvattender begrip is dan het energielabel, echter het energielabel komt momenteel veel meer voor. 3.3 Voor- en nadelen duurzaam vastgoed Het ontwikkelen van duurzaam vastgoed of het verduurzamen van bestaand vastgoed betekent in de regel een hogere initïele investering dan het ontwikkelen ofwel in stand houden van een nietduurzaam object. Dit wordt als een belangrijk nadeel gezien (hoewel er bij nieuwbouw ook voorbeelden zijn dat duurzame bouw niet altijd duurder hoeft te zijn dan conventionele bouw). Het rapport ‘Transforming the Market: Energy Efficiency in Buildings’ (WBCSD, 2010) toont aan dat de gemiddelde investering circa zeven procent hoger ligt bij de ontwikkeling van een duurzaam gebouw dan voor een conventioneel gebouwd object, waarbij er voldaan wordt aan de doelstellingen van de International Energy Agency. Een ander belangrijk nadeel is dat de investering (belegger) gedaan moet worden door een ander dan die (huurder) er de voordelen van krijgt. Voor bestaande panden is de investering voor het verduurzamen afhankelijk van de ‘achterstand’ dat het pand inmiddels heeft op de huidige standaard. Dat de investering in aanvang hoger is, betekent niet automatisch dat het pand ook duurder is gedurende de gehele levensfase. Er zijn diverse onderzoeken (Eichholtz, Kok en Quigley (2009), Vrolijk (2008), Kats (2003), Vink (2008), Lorenz en Lützkendorf (2007) en JonesLangLaSalle (2010)), waarbij is aangetoond dat investeringen in duurzaam vastgoed leidt tot diverse voordelen. De voordelen uit de hierboven vermelde onderzoeken zijn opgenomen in het overzicht in bijlage 3, waarbij de voordelen zijn onderverdeeld naar ‘Planet’, ‘People’ en ‘Profit’. 3.4

Stakeholders bij duurzaam vastgoed overheid

beheerders

beleggers

bouwbranche

financiers

(duurzaam) vastgoed

ontwikkelaars

Maatschappij/milieu eindgebruikers

ESCo’s

taxateurs

Figuur 11: stakeholders bij (duurzaam) vastgoed

15

Het vastgoed kent vele stakeholders, waarbij elke stakeholder een rol speelt bij het verduurzamen van de vastgoedbranche. In onderstaand schema is het belang cq de rol van de stakeholders opgenomen. Maatschappij Overheid

Eindgebruikers Ontwikkelaars

Beleggers

Bouwbranche Taxateurs

Financiers

ESCo’s

Beheerders

Een algemeen belang bij het verbeteren van het milieu door het verminderen van de broeikasgassen en het spaarzaam omgaan met de schaarse middelen. De overheid heeft in de rol van wetgever maar ook als lokale partij, invloed op het verduurzamen door de regelgeving, maar heeft ook haar verantwoordelijkheid bij de gronduitgifte. Het verduurzamen van de bestaande voorraad is niet gebaat bij een ruimhartig gronduitgiftebeleid. In de huidige tijd van een fors overschot aan kantoren, is uitgifte van nieuwe kavels voor kantoren in zijn geheel niet duurzaam. Daarnaast heeft de ‘marktpartij’ overheid een voorbeeldrol als het gaat om aankoop of aanhuur van vastgoed dat voldoet aan het duurzaamheidlabel, waarbij zij als minimum het C-label heeft gesteld voor vastgoed. Uit diverse onderzoeken (zoals benoemd in paragraaf 3.2.) blijkt dat de eindgebruikers duurzaam vastgoed verkiest boven conventioneel vastgoed. De ontwikkelaars spelen veelal goed in op de marktvraag, waardoor nieuwe kantoren over het algemeen als duurzaam kunnen worden aangemerkt, maar hier ook al door gedwongen worden vanuit de normering in het Bouwbesluit23. De beleggers hebben vastgoedportefeuilles die voor het grootste deel nog niet als duurzaam kunnen worden aangemerkt, maar waarbij in de regel nog wel (lang)lopende huurcontracten aanwezig zijn. Dit geeft de beleggers nog de tijd om te starten met verduurzamen van hun portefeuille. Bij afloop van het huurcontract moet het kantoorpand wel verduurzaamd zijn om concurrerend te blijven in de markt. De bouwbranche is in al haar geledingen een sector die een groot belang heeft bij het vastgoed en het verduurzamen hiervan bezien vanuit omzet. De taxateurs gaan nog verschillend om met het vraagstuk van het waarderen van duurzaamheid. Bij conclusie uit een case study (Berkhout, 2010) is, dat er grote verschillen bestaan hoe de taxateurs omgaan met de waardebepalende componenten discontovoet, exit yield en huurwaarde. Duurzaamheid wordt nog niet eenduidig getaxeerd door het ontbreken van ‘Market Evidence24’. De financiers hebben op de top van de markt met een hoge leverage kantoren gefinancierd. De prijsdaling die nu optreedt in de markt, heeft niet alleen invloed op de waarde van het kantoor zelf, maar ook op de bijbehorende financiering. Door de daling van de waarde neemt de leverage en het risico toe en zal de financiering voor de investering die gedaan moet worden voor het verduurzamen van het vastgoed moeten passen binnen de verstrekkingpercentages. Voor ESCo’s is er een nieuwe markt, met als onderscheidend vermogen dat zij kantoorpanden verduurzamen en dit ook financieren, waarbij terugbetaling van financier gebeurd uit het te behalen energievoordeel. Het verduurzamen heeft voor beheerders van vastgoed veel invloed, omdat zij gebruikerswensen in een zo vroeg mogelijk stadium moet inventariseren met het oog op verlenging van huurcontract in een markt waarin duurzaamheid een onderscheidend karakter heeft.

Schema: stakeholders (duurzaam) vastgoed

23

Op basis van het Bouwbesluit mag de energieprestatie maximaal 1,1 zijn bij nieuwbouw van kantoren Market Evidence houdt in, dat een taxateur voldoende referentiemateriaal heeft om een reële taxatiewaarde vast te kunnen stellen.

24

16

3.5 Samenvatting en beantwoording subvragen * Hoe groot is de verduurzaamheidsopdracht voor het bestaande vastgoed? De rol van het vastgoed is groot bij het oplossen van de opwarming van de aarde en de hieraan gerelateerde problemen, aangezien het vastgoed voor 30-40 procent bijdraagt aan de CO2-uitstoot. Van de kantorenmarkt wordt een grote investering gevraagd voor de verduurzaamheidsopdracht, aangezien minimaal tweederde nog niet voldoet aan de nu gelegde ondergrens (energielabel C) door de ‘marktpartij’ overheid in het kader van Duurzaam Inkopen. Voor deze investering zijn diverse miljarden noodzakelijk. De hoogte van de investering is afhankelijk van de ouderdom cq gedateerdheid van het pand. Daarnaast is duidelijk dat verduurzaming geen oplossing is voor leegstand als dit het gevolg is van het feit dat het pand op de verkeerde locatie staat, danwel bouwkundig niet kan voldoen aan de eisen van deze tijd voor bijvoorbeeld ‘Het Nieuwe Werken’. * Wat wordt verstaan onder duurzaamheid en duurzaam vastgoed? Bij duurzaamheid gaat het om de balans in de relaties tussen economie, milieu en de samenleving. Voor duurzaam vastgoed betekent dit, dat niet alleen om duurzaam bouwen, maar ook duurzaam beheren. Het vastgoed moet zo ontworpen worden dat dit een minimaal beslag legt op cq een zo efficiënt mogelijk gebruik maakt van de schaarse middelen grondstoffen, water en energie gedurende de gehele levenscyclus van het gebouw. Tegelijkertijd functioneert het vastgoed optimaal door een grote gebruikerstevredenheid, een goed binnenklimaat en dat het volledig aansluit bij de behoeften. * Wat zijn de voor- en nadelen van duurzaam vastgoed? Het ontwikkelen van duurzaam vastgoed of het verduurzamen van bestaand vastgoed betekent een hogere investering dan het ontwikkelen danwel in stand houden van een niet-duurzaam object. Dit wordt als een belangrijk nadeel gezien. Een ander belangrijk nadeel is dat de investering (belegger) gedaan moet worden dan door een ander (huurder) die er de voordelen van krijgt. Dat de investering in aanvang hoger is, betekent niet automatisch dat het pand ook duurder is gedurende de gehele levensfase. Er zijn diverse onderzoeken, waarin is aangetoond dat investeringen in duurzaam vastgoed leiden tot aanzienlijke voordelen, die de hogere investeringen rechtvaardigen. Dit zijn voordelen op de onderdelen ‘planet’, ‘people’ en ‘profit’ voor zowel gebruiker, ontwikkelaar en belegger. * Hoe wordt duurzaam vastgoed beoordeeld? Voor duurzaam vastgoed zijn er diverse beoordelingsmethoden, zoals BREEAM, GPR Gebouw en Greencalc, waarbij nu harmonisatie plaatsvindt naar één methode. Verder is in Nederland een bekende methode, het energielabel. De vastgoedbanken hoeven vanuit hun rol geen nieuwe definitie te bepalen, maar in hun beleid aansluiten bij de bestaande methodieken, waarbij de benchmark kan zijn de ondergrens die ook de overheid wordt gebruikt.

17

H O O F D S T U K 4: V A S T G O E D F I N A N C I E R I N G In hoofdstuk twee is de kantorenmarkt in kaart gebracht en in hoofdstuk drie is inzage gegeven in wat wordt verstaan onder duurzaamheid en haar beoordelingsmethoden. De rol van het vastgoed is groot bij het terugdringen van de CO2-uitstoot en de kantorenmarkt dient hiervoor een grote investering te doen, die veelal extern gefinancierd moet worden. In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe vastgoed wordt gefinancierd alsmede de bestaande mogelijkheden voor het financieren van duurzaam vastgoed. Bij de financiering van duurzaam vastgoed worden ook ontwikkelingen in het buitenland belicht. In dit hoofdstuk worden de volgende subvragen beantwoord: * Wat zijn de kenmerken van de huidige financiële markt? * Wie zijn de financiers van het vastgoed? * Wat is de methodiek van vastgoedfinanciering? * Wat is financierbaarheid? * Welke financieringsvormen zijn er nu voor duurzaam vastgoed in binnen- en buitenland? * Wat is duurzaamheid voor vastgoedbanken? 4.1 De financiële (vastgoed)markt Kredietcrisis De financiële wereld is in 2008 instabiel geworden, er is sprake van een kredietcrisis. De kredietcrisis die in de Verenigde Staten (V.S.) is ontstaan, werd voorafgegaan door de internetcrisis in 2000 en de hypotheekcrisis in 2007. Het lage rentebeleid van de FED zorgde ervoor dat mensen en bedrijven in de V.S. eenvoudig en goedkoop aan geld konden komen. In de V.S. namen de banken grote risico's door hypotheken te verstrekken tegen lage rentepercentages en aan mensen met een onvoldoende inkomen. Het ging om een zogenaamde 'subprime'-hypotheek. Door de stijgende rente in 2007 en te hoge financieringen ten opzichte van de waarde van het onderpand ontstonden er betalingsproblemen, een dalende vraag naar woningen en een reële prijsdaling van 25 procent van de woningen in anderhalf jaar tijd. Door de betalingsproblemen van hun klanten en door de lagere waarde van de huizen kwamen de (hypotheek)banken in de V.S. zelf ook in de problemen. Banken moesten hun vastgoedportefeuille negatief herwaarderen en er ontstond een vlucht uit de op dat moment zeer risicovolle financieringen en beleggingen in het eigen woningbezit. De beurskoersen van banken daalden scherp en bepaalde banken met onvoldoende buffer waren zelf niet meer financierbaar, waardoor er banken failliet gingen. In de zomer van 2008 slaat de hypotheekcrisis over naar een kredietcrisis, omdat banken elkaar ook zeer forse premies in rekening gaan brengen op basis van het toegenomen risicoprofiel of omdat banken in het geheel geen geld meer kunnen aantrekken. Door de internationale verwevenheid van het bankwezen, waarbij Nederlandse banken belangen hebben in de banken in de V.S. en waarbij ook pakketten slechte hypotheken vanuit de V.S. zijn verhandeld naar Europa, wordt de kredietcrisis uit de V.S. ‘geïmporteerd’ in Europa en dus ook in Nederland. Ook Nederlandse banken moeten afwaarderen en verliezen nemen. Ook zij krijgen forse risicopremies in rekening gebracht en problemen met aantrekken van gelden. Uiteindelijk moet de staat ingrijpen met een nationalisatie van ABN Amro/Fortis en moesten ING Bank, SNS Bank en AEGON bij de staat aankloppen voor steun voor de acute liquiditeitsvraagstukken. Ook de buitenlandse banken die in Nederland actief waren, trokken zich terug en fundingsmethoden zoals securisatie van portefeuilles hielden op te bestaan.

18

Gevolgen markt In de jaren voorafgaand aan de kredietcrisis is er onder druk van de concurrentie gaandeweg een oplopende loan-to-value25 ontstaan, een lagere rentemarge en afnemende voorwaarden. Daarbij is de oplopende loan-to-value mede debet geweest aan de stijgende prijsontwikkeling in de markt, zodat er met slechts een gering eigen vermogen geïnvesteerd kon worden. Door de kredietcrisis is er bij de vastgoedbanken fors op de rem getrapt. De waardedaling van het vastgoed betekende een hoger risico in de kredietportefeuille en zodoende ook een hoger kapitaalsbeslag. Voor de markt resulteerde dit in deleveraging26, waarbij de loan-to-value wordt verlaagd. Verder zijn de voorwaarden aangescherpt en de rentemarges verhoogd door de toegenomen risico’s en door de liquiditeitspremies als gevolg van schaarste aan liquiditeiten. De loketten bij de vastgoedbanken staan niet meer zo open als voorheen en de markt is op zoek naar een nieuw evenwicht. Uitdagingen markt De markt staat ook nog voor grote uitdagingen op het terrein van herfinancieringvraagstukken en de verwachte verhoogde kapitaalseisen gebaseerd op de nieuwe Basel-akkoorden27. Het herfinancieren van de vastgoedportefeuille wordt bemoeilijkt door de lagere loan-to-values, waardoor er meer eigen vermogen moet worden ingebracht door geldnemers. Een compliceerde factor hierbij is, dat ook een aantal van deze (vaak omvangrijke) herfinancieringvraagstukken in samenwerkingsverbanden zijn gedaan en waar elke deelnemer in de samenwerking zijn eigen problematiek en richtlijnen heeft. Samenwerkingsverbanden, zoals metafinanciering en syndicering, werden in het verleden regelmatig gedaan ter beperking van de risico’s, het verbeteren van het rendement en ook in verband met de funding (Kousemaeker e.a., 2007). Ook zullen er herfinancieringvraagstukken ontstaan voor banken, doordat bestaande portefeuilles die gesecuriseerd zijn op een bepaalde datum aflopen. Basel-akkoorden De kredietcrisis heeft aangetoond dat de kredietwaardigheid van een bankinstelling van groot maatschappelijk belang is en hiervoor zijn minimale solvabiliteitseisen en liquiditeiteisen afgesproken in de Basel-akkoorden. In 1988 ontstond het Basel I-akkoord. Het doel van het eerste en ook het tweede Basel akkoord is de economie te beschermen tegen systeemrisico’s. Basel II stelt regels over de solvabiliteitspositie, de omvang van het aan te houden kapitaal en het risicomanagement van de bank. Dit alles met als doel de financiële stabiliteit te verhogen. Hierbij zijn specifieke solvabiliteitseisen vastgesteld voor de kredietrisico’s, marktrisico’s en operationele risico’s. Deze laatste is daarbij een nieuw element onder Basel II. In reactie op de kredietcrisis beraden toezichthouders zich sinds eind 2009 over de vraag op welke wijze de geleerde lessen invloed moeten hebben op Basel II. De contouren van Basel III worden met publicaties in december 2009 en juli 2010 vanuit het Baselse comité langzaam duidelijk met verzwaring van de solvabiliteitseisen. Dit houdt voor de banken beperkingen in voor de kredietverlening en voor de continuïteit de focus op een lange termijn funding.

25

Loan to value is de financiering afgezet tegen de waarde van het onderpand Deleveraging is het verlagen van de bevoorschottingspercentages, waardoor er op de waarde van de activa minder geleend kan worden. 27 PropertyNL, pag. 34-41, nr 16, 2010. 26

19

4.2 De financiers van vastgoed Het speelveld op de financieringsmarkt kent al jaren hetzelfde beperkt aantal grote spelers. Dit betreft ING Real Estate Finance (ING), FGH Bank (FGH) en SNS Property Finance (SNS). In het jaar 2009 zijn de gevolgen van de kredietcrisis goed zichtbaar. De productie van de financieringen28 daalde naar de helft van 200829 en kwam uit op € 11,7 miljard (binnen- en buitenlandse productie), waarbij de spelers ING en FGH samen 75 procent van de markt beheersten (figuur 15). In figuur 16 wordt het volume aan financieringen per ultimo 2009 weergegeven. Er staat voor ruim € 53 miljard uit aan vastgoedfinancieringen. Ruim 90 procent van het volume wordt verstrekt door ING, FGH en SNS. Een overzicht van de marktaandelen en de ontwikkelingen bij de vastgoedbanken is opgenomen in Bijlage 4. 4.3

Financiering

4.3.1 Algemeen In ‘praktijkaspecten vastgoed’ (2007) beschrijven De Kousemaeker en Van Agt de financiering van vastgoed evenals Van de Bilt (2010). De aankoop van zakelijk vastgoed wordt gedaan om hiermee winsten te genereren als resultaat van een exploitatie danwel verkoopopbrengsten. Verder wordt zakelijk vastgoed aangekocht om dit object te gebruiken voor de exploitatie van een onderneming. Een belangrijk onderdeel bij het verkrijgen en exploiteren van vastgoed is een passende financiering en speelt vaak bij de totstandkoming van een vastgoedtransactie een doorslaggevende rol. De koper of exploitant van vastgoed heeft voor de financiering van vastgoed de keus uit een samenstelling van eigen en vreemd vermogen. De inzet van vreemd vermogen kent meerdere motieven. Door de inzet van vreemd vermogen kan het eigen vermogen meer gespreid worden ingezet, waardoor het risicoprofiel op de portefeuille daalt. Een ander belangrijk motief is de hefboomwerking, waarbij er extra rendement behaald kan worden op het eigen vermogen indien het netto-vastgoedrendement hoger ligt dan de financieringsrente. Hoe meer vreemd vermogen kan worden ingezet, hoe groter het effect is (Dit heeft echter wel zijn grenzen, want een hogere leverage heeft ook een hoger risicoprofiel met een bijbehorende hogere rente-opslag). Binnen de vastgoedfinanciering kan een onderscheid worden gemaakt tussen de financiering van beleggingsvastgoed en de financiering van projectontwikkelingsactiviteiten. 4.3.2 Financiering van beleggingsvastgoed Bij de financiering van beleggingsvastgoed zijn er twee hoofdaspecten: de financieringsfaciliteit en het risicoprofiel (Kousemaeker, de e.a. 2007). De financieringsfaciliteit De financieringsfaciliteit wordt in haar vormgeving afgestemd op de doelstellingen van de geldnemer. Vanuit deze doelstellingen ontstaan er diverse varianten, zoals de balansfinanciering, de bouwfinanciering, de beleggingsfinanciering, de handelsfinanciering, de mezzanine financiering, de participatiefinanciering en een off-balance variant zoals de operational lease. Overigens kan financieringsbeleid van vastgoedbanken er toe leiden dat niet alle verlangens van de geldnemer worden ingevuld. De elementen die bij deze financieringen een rol spelen zijn de hoofdsom, de verschillende rentetypen, looptijd van de faciliteit, de aflosvorm, de betaalwijze, boetebepalingen en afsluitkosten. 28

Property NL, nr 16, 2010 Het topjaar voor de sector was 2007 met € 26 miljard aan nieuwe financieringen voor zowel binnen- als buitenland.. Hiervan werd 83 procent verstrekt door ING, FGH en SNS. In 2008 daalde de productie van nieuwe financieringen naar 22,5 miljard, waarvan 90 procent werd gefinancierd door ING, FGH en SNS. 29

20

Een ander onderscheidend vermogen voor een vastgoedfinanciering zijn onderdelen die gerelateerd zijn aan de transactie, zoals invulling van de wensen, het risicoprofiel, de gevraagde zekerheden, maar ook zaken als creativiteit, flexibiliteit en kennis van de geldgever. Het risicoprofiel Elke geldnemer behelst voor de bank een bepaald risico. Het risicoprofiel kent de volgende onderwerpen: * de uitvalswaarschijnlijkheid van de geldnemer * de waarde van de zekerheid * de kwaliteit van de transactie Bovenstaande onderwerpen worden beschreven in Bijlage 5. 4.3.3 Financiering van projectontwikkelingsactiviteiten Onder projectontwikkelingsactiviteiten wordt verstaan nieuwbouw van vastgoed danwel het herontwikkelen van bestaand vastgoed. Bij bouwprojecten ontstaan extra risico’s, ten opzichte van het financieren van bestaand vastgoed, omdat de waarde pas aanwezig is na het gereedkomen van de bouw. In algemene zin wordt de financiering zo ingericht, dat er zo veel mogelijk grip is op de afbouw van het object en waarbij de eigen inbreng ook als eerste wordt ingebracht. Herontwikkeling is nog complexer dan nieuwbouw, waarbij de basis wordt gevormd door de residuele grondwaarde. Dit is de berekende waarde na realisatie van de bouw verminderd met de kosten van ontwikkeling, bouw, sloop en rente en overig/onvoorzien. De residuele grondwaarde moet minimaal gelijk zijn aan de huidige waarde van het bestaande vastgoed om een rendabel project te realiseren. Verder heeft herontwikkeling nog aanvullende risico’s zoals bestemmingsrisico, realisatierisico en verkooprisico. Volgens Nozeman (2008) is een projectfinancier een financier van een specifieke economische eenheid (vaak een project B.V.) waarbij de geldgever in eerste instantie kijkt naar de kasstromen en winsten van deze eenheid om als bron van financiering te dienen, waaruit de lening moet worden terugbetaald en waarbij het object het onderpand voor de lening is. De financier beoordeelt in welke mate de kasstroom van het project voldoende is om een lening terug te betalen. In de huidige markt komt het non-recourse financieren van projectontwikkeling nagenoeg niet meer voor, waardoor er commitment en/of garanties worden gevraagd van moedermaatschappijen of derden. Om het risico vanuit het oogpunt van de geldgever verder te beperken, dient er tot een bepaald percentage risicodragend vermogen worden ingebracht. Bij financiering van projectontwikkelingsactiviteiten zijn belangrijke ratio’s: Loan-to-Value (financiering ten opzichte van de waarde) en de Loan-to-Cost (financiering ten opzichte van de investeringskosten). De hoogte van deze ratio’s geeft de mate van het risicoprofiel weer. Wat verder van belang is het ‘Exit risk’, waarbij bij realisatie van het project de ontwikkelaar nog niet het gehele project heeft verkocht. 4.3.4 Kredietrisico Het belangrijkste risico voor een bank is het kredietrisico of te wel de kans dat bank een verlies lijdt. De kans op verlies (kredietrisico) wordt door Van Gool e.a. (2007) aangegeven als een functie van zowel: * de kwaliteit van de geldnemer; * de kwaliteit van het onderliggende onroerend goed; * de omstandigheden van de onroerend goed markt; * de kwaliteit van de huurder; * de structuur van de financiering. De kans op verlies bezien vanuit het perspectief van de bank bestaat uit de kans dat de geldnemer niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en het risico dat het onderpand bij executie niet voldoende geld

21

genereert om de verplichtingen te voldoen. Het kredietrisico van een geldnemer wordt door een bank uiteindelijk uitgedrukt in het Expected Loss, wat een resultante is van de formule: ‘De kans dat een verlies optreedt binnen één jaar’ (Probability of Default) x ‘Het totale obligo van de geldnemer op het moment dat een verlies optreedt’ (Exposure at Default) x ‘Het percentage van het uitstaand obligo dat dan niet kan worden teruggewonnen’ (Loss Given Default). Het Expected Loss bepaalt voor de banken het debiteurenrisico en de vermogensopslag, wat ook componenten zijn van het tarief dat aan geldnemers wordt gevraagd. 4.4 Duurzaam bankieren, de maatschappelijke verantwoordelijke rol van banken In vorige subparagrafen is het financieren van vastgoed beschreven en in de hierop volgende paragraaf wordt ingegaan op het financieren van duurzaam vastgoed. In deze tussenparagraaf wordt nu ingegaan op wat duurzaam bankieren is. Volgens Blom (2009) is een bankier duurzaam als die zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt en duurzaamheid financiert. Hij pleit ook voor om resultaat breder te definiëren dan de bedrijfswinst met de methode Global Reporting Initiative, welke gebaseerd is op de criteria van people, planet en profit, maar waarbij financiële resultaten van belang blijven voor de continuïteit. Uit een studie van Strandberg (2005) onder vijftig internationale banken komt naar voren dat banken in de toekomst financieringsvoorstellen zullen afwijzen indien de milieuvraagstukken niet goed beheerst worden. Jeucken (2002) heeft enkele boeken geschreven over de rol van banken bij de ontwikkeling van duurzaamheid. Jeucken ziet daarin een viertal fasen: 1. De eerste fase is defensief bankieren, waarbij de bank volgend is en zich verzet tegen de overheidsmaatregelen ten aanzien van milieu en duurzame ontwikkeling vanuit de mening dat het eigenbelang wordt geschaad. 2. De tweede fase is preventief bankieren, dat onderscheidt zich van fase één, waarbij er wel de potentiële kostenbesparingen op het gebied van milieuzorg worden gezien. 3. Fase drie wordt offensief bankieren genoemd, waarbij de banken naast hun interne ook de externe activiteiten bekijken. De banken zien nieuwe marktmogelijkheden voor specifieke producten met betrekking tot nieuwe markten. Voorbeelden hiervan zijn de ontwikkelingen zoals de duurzame beleggingsfondsen, de financiering van duurzame energie. In deze fase gaan banken ook rapporteren over hun activiteiten en verantwoording afleggen door middel van milieuverslagen. 4. De vierde fase is duurzaam bankieren, waarbij de vorige fasen worden uitgebreid met beleid om ook projecten te financieren om duurzame ontwikkelingen mogelijk te maken die een hoger risicoprofiel kunnen hebben of een lager rendement hebben of een langere terugverdientijd hebben. Bij duurzaam bankieren zijn alle activiteiten door bewust beleid duurzaam. Dit betekent dat winstmaximalisatie op de korte termijn niet het doel is. De Triodos Bank is uitverkozen tot meest duurzame bank ter wereld (belegging in duurzaam vastgoed bedragen € 77,7 miljoen30, duurzame kredietverlening 2,1 miljard31). Ook Rabobank (met vastgoeddochter FGH) heeft als kernprestatie-indicator duurzaam financieren. Per ultimo 2009 heeft € 6,5 miljard gelabeld als duurzaam gefinancierd, zijnde 1,6 procent van de totaal uitstaande kredietportefeuille bij de private sector. Het grootste deel hiervan zijn de versterkte groenfinancieringen. ING heeft ook de ambitie om naast een goede onderneming een maatschappelijk verantwoorde onderneming32 te zijn. ING heeft per ultimo 2009 € 2,5 miljard 30

Jaarverslag 2010 Triodos Vastgoedfonds N.V. Jaarverslag 2010 Triodos Bank N.V. 32 Maatschappelijk Jaarverslag 2009: ING in de samenleving. 31

22

aangemerkt als duurzaam beheerd vermogen. SNS heeft op het gebied van duurzaam financieren de ASN-Bank. De ASN Bank heeft voor ruim € 6 miljard aan beleggingen en uitzettingen die het label duurzaam hebben33. Het financieren doet ASN op basis van een groenverklaring. Zowel Rabobank, ING als ASN heeft de Equator Principles34 ondertekend, wat betekent dat de banken bij de projecten waarin ze investeert ook beoordeelt op de maatschappelijke en milieucriteria van de International Finance Corporation en die ook mede is gebaseerd op richtlijnen van de wereldbank. Conform de definitie van Jeucken bevinden de banken zich beleidsmatig in de fasen van offensief (fase 3) en duurzaam (fase 4) bankieren. Op het gebied van de reguliere vastgoedfinanciering komt dit niet of nauwelijks tot uiting. 4.5 Financiering duurzaam vastgoed Financieringen voor de energiezuinigheid in de vastgoedsector vinden in beperkte plaats. Volgens Eichholtz e.a. (2010) duidt dit op een marktinefficiency en ontbreken de adequate financieringsinstrumenten. Uit het onderzoek van Chousa (2006) blijkt dat een belangrijk probleem is, dat er geen adequate oplossing is voor het koppelen van de financiële en duurzame kenmerken in termen van winst en risico. Het UNEP Finance Inititiave (Deutsche Bank Research, 2010) werkt samen met de financiële sector om de invloed van duurzaamheid op de financiële prestatie in kaart te brengen. De belangrijkste bevindingen uit het UNEP-rapport (2009) zijn dat er in diverse landen, zoals Frankrijk en Duitsland, de financiële instellingen vanuit de publieke sector voorop lopen met het ontwikkelen van mogelijkheden voor financiering van energiebesparende maatregelen. De private financiële instellingen vinden het moeilijk om er een commercieel aantrekkelijk programma van te maken. Op Europees niveau zijn bijvoorbeeld Eurosif en het ‘Sustainbility Forum Zurich’ voorbeelden van partijen om duurzaamheid in te voeren in de financiële markt door research en opbouw van expertise. Vanzelfsprekend is nieuw duurzaam vastgoed cq te verduurzamen vastgoed financierbaar als dit past binnen de mogelijkheden van het huidige financieringsbeleid van de banken. Naast de reguliere vastgoedfinancieringen zijn er nu een aantal andere mogelijkheden voor nieuw duurzaam of te verduurzamen vastgoed. Daarnaast zijn er de subsidieregelingen en fiscale voordelen, die een deel van de investering financieren. In deze paragraaf worden ook meegenomen de onderzochte financieringsmogelijkheden voor duurzaam vastgoed in het buitenland. Uit het onderzoek van Deutsche Bank Research (2010) blijkt dat alle grote onderzoeken op het gebied van de financiële resultaten van duurzame kantoren ten opzichte van conventioneel vastgoed zich richten op de Verenigde Staten en in mindere mate ook op Australië. In Europa is er een gebrek aan vergelijkbare en transparante gegevens van huren, operationele kosten en verkoopprijzen. Daarnaast heeft elk land in Europa zijn eigen methode voor het meten van duurzame gebouwen, waardoor er geen transparantie is. In onderstaande tabel zijn de bestaande financieringsvormen opgenomen voor duurzaam vastgoed. Groen financieren

Het groen financieren wordt nu aangeboden door de Groenbanken Rabo, ING, ABNAMRO/Fortis, ASN, BNP Paribas en Triodos. Deze banken halen hun funding hiervoor op bij spaarders, die een lagere rente krijgen. De spaarders ontvangen hiervoor als compensatie fiscaal voordeel. Door de goedkope funding kan de Groenbank een aantrekkelijk lage rente bieden voor de financiering van projecten met een groenverklaring. Het kabinet Rutte wil stapsgewijs de fiscale behandeling van groene beleggingen afschaffen, wat het eind zal betekenen van het verstrekken van groene financieringen. Overigens is er tot nu toe ook nog maar gering gebruik

33

Jaarrapport 2009 ASN Bank. De Equator Principles zijn standaardrichtlijnen voor financiële instellingen voor het beheersen van de sociale en milieurisico’s van projectfinanciering. 34

23

Triodos Toets voor duurzaam vastgoed36

Lease

Vastgoedbanken

gemaakt van groene financieringen voor kantoorpanden. Rabo Groen Bank, met 55% marktleider35 had per ultimo 2009 slechts € 75,7 miljoen uitstaan op duurzame renovatie, utiliteits- en woningbouw. De Triodos Bank gebruikt bij haar financiering de volgende beoordelingsmethoden: BREEAMNL, GPR, Groenverklaring, GreenCalc. Tevens heeft zij haar eigen toets ontwikkeld voor duurzame nieuwbouw en voor bestaande gebouwen. Voor de beoordeling van nieuwbouw wordt gebruikt gemaakt van indicatoren en wegingen gericht op materiaalgebruik en de Energie Prestatie Coëfficiënt. Bij aan- en verkoopbeslissingen van panden voor het Triodos Duurzaam Vastgoedfonds ligt de nadruk op factoren die in de beheersfase kunnen worden beïnvloed zoals energiebeheer en onderhoudsaspecten. De totale score bestaat uit een weging van de vier pfactoren (people, planet, profit en project). Alle factoren moeten minimaal voldoende scoren en één factor minimaal goed. Verschillende lease-maatschappijen of bedrijven bieden een financiering voor energiebesparende oplossingen in de vorm van een lease, waarbij het gaat om veelal beproefde techniek zoals een warmte koude opslag (WKO), een warmte kracht koppeling (WKK), maar ook voor het leasen van licht. FGH heeft een duurzaamheidfinanciering geïntroduceerd. Voor de duurzaamheidfinanciering van FGH was echter weinig belangstelling37. De reden dat er weinig belangstelling was, kwam omdat nieuw vastgoed op basis het Bouwbesluit al voldoet aan duurzaamheid en hiervoor geen specifieke financiering noodzakelijk was en vanuit het bestaande vastgoed was er geen vraag. Om in aanmerking te komen voor de duurzaamheidfinanciering moet het vastgoed aan bepaalde eisen voldoen wat betreft energieverbruik, multifunctionaliteit en het gebruik van duurzame materialen. Dan kan er tegen aangepaste voorwaarden worden gefinancierd, waarbij er een hogere bevoorschotting gegeven kan worden, waarbij een gangbaar risicoprofiel een vereiste is38. De duurzaamheidsfinanciering van FGH is geen succes gebleken, SNS PF en ING REF hebben geen specifieke financiering voor duurzaamheid.

Tabel 1: Financieringsvormn voor duurzaam vastgoed De financiële markten, ook in de Verenigde Staten, bewegen moeizaam. De banken in de Verenigde Staten hebben zich ook lange tijd afzijdig gehouden van de financiering van duurzaam of groen vastgoed39. Daarom zijn de volgende initiatieven ontstaan, die ook in beperkte zin al navolging vinden in Nederland. In onderstaande tabel zijn de financieringsvormen opgenomen voor duurzaam vastgoed vanuit het buitenland. Retrofit-fondsen door private partijen

Clinton Climate Initiative

Pensioenfonds CalPers, één van de grootste pensioenfondsen richtte als eerste een fonds op van $ 120 miljoen samen met de internationale ontwikkelaar Hines voor de ontwikkeling van duurzame kantoren die voldoen aan de LEED-kwalificatie40. Andere Retrofit fondsen zijn Metrus Energy, Transcend Equity Development en Sustainable Development Capital. Ook in Europa worden op dit gebied initiatief genomen door pensioenfondsen. Zo is APG Asset Management medeinitiatiefnemer van het Amperefonds samen met Triodos Bank en participeert ook, net zoals PGGM, in een infrastructuurfonds van NIBC. Naast pensioenfondsen zijn er ook andere private en/of publieke partijen die deelnemen aan dergelijke fondsen. Op deze wijze is er het grootste fonds ontstaan, het Climate Change Capital Property Fund met een vermogen van $ 150 miljoen, welke zich wereldwijd richt op het verlagen van de CO2-uitstoot. Het William J. Clinton Foundation (Jaffee e.a., 2009) richt zich op eigenaren van commercieel vastgoed, welke hun vastgoed meer energie-efficiënt willen maken en die hiervan de financiële

35

jaarmagazine 09/10 Rabo Groen Bank Prospectus 2009 Triodos Vastgoedfonds N.V. 37 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2009, pag. 34 38 Financieel Dagblad, 10 maart 2008, interview Maarten Donkers (FGH) 39 MarketWise, Spring/Summer 2009 40 Financieel Dagblad, 22 juni 2009 36

24

Energy Service Companies (ESCo’s)

voordelen zien, maar ook te maken hebben met de hoge investering vooraf en een lange terugverdientijd. Veel vastgoedeigenaren krijgen dit niet gefinancierd, omdat ze al volledig gefinancierd zijn of de entiteit niet voldoende financierbaar is door diverse redenen. De initiatieven voor verduurzaming zijn niet financierbaar, zolang er onvoldoende dekking is in deze projecten. Door de inzet van ‘tax lien financing’ wil ze de initiatieven mogelijk maken. In 15 Staten is ‘tax-lien’ mogelijk, waarbij er nu enkele gemeenten deze mogelijkheid inzetten. Het is een manier, waarbij de gemeente een financiering aanbiedt en wordt terugbetaald in een periode van 15-20 jaar door middel van een onroerende zaakbelasting. De terugbetaling komt vanuit de besparingen die ontstaan door de investeringen. Deze financiering wordt hoger in rang (senior) dan de bestaande vastgoedfinanciering.‘Tax-lien’ wordt ingezet voor woningen en kleinschalig commercieel vastgoed. Voor grootschalig commercieel vastgoed kan het systeem ook gebruikt worden, maar dan is er aanvullend funding nodig van externe partijen. Een eerste voorbeeld in Nederland wordt besproken (Eichholtz, Diepstraten, 2010) als mogelijkheid voor de zorgsector om de verduurzaamheidsopdracht te financieren door lagere overheden (en/of BNG) en deze terug te laten betalen via een verhoogde onroerende zaak belasting. De ESCo’s komen in meerdere varianten voor, zoals een energiebedrijf, een installatiebedrijf, maar ook de vastgoedbelegger die een aparte energie-exploitatie aanbiedt naast de verhuur van het onroerend goed evenals fondsen die door private partijen worden opgericht voor specifieke projecten. De ESCo’s ontwikkelen, installeren en beheren de energiebesparende maatregelen, leveren een gegarandeerde energiebesparing en ook de financiering voor deze investeringen. ESCo’s zijn er al grote getale in het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Duitsland. Een belangrijk probleem is het financieren van de ESCo’s zelf. De overheden in Duitsland en Frankrijk hebben dit opgelost door fondsen op te richten en in Italië en België wordt dit ondervangen door een garantieregeling voor ESCo’s vanuit de overheid (BuildDesk, 2010). In Nederland is dit een opkomende markt. Een voorbeeld hiervan is het Building Retrofit Concept in Rotterdam, waarbij de gemeente Rotterdam werkt aan het verduurzamen van haar vastgoedportefeuille, waarbij er gebruik wordt gemaakt van een ESCo. Vaak zijn individuele projecten te klein voor banken om commercieel interessant te zijn of zijn er voor de banken geen mogelijkheden om de financiering af te dekken met een comfortabele zekerheid omdat de investering zelf geen dekking oplevert en in de markt kunnen geen garanties verkregen worden die de banken comfort kunnen bieden voor de projecten (UNEP, 2009). De mogelijkheden van een ESCo zijn nu dus afhankelijk van haar eigen vermogenspositie en financierbaarheid. Onder ESCo’s kunnen ook bedrijven geplaatst worden die producten leveren met een langlopend leverancierskrediet. Er zijn vijftig private ESCo’s41 actief in Nederland, variërend van klein naar grote ondernemingen, welke onafhankelijk of gelieerd zijn aan een energiemaatschappij, bouwbedrijf of installatiebedrijf. Het grote voordeel van ESCo’s is, dat zij niet afhankelijk zijn van de waardering van het pand en/of het bestaande financieringsniveau’s, maar dat de besparingen die ontstaan vanuit de verduurzaming ook direct kunnen worden aangewend voor de terugbetaling van de investering.

Tabel 2: Financieringsvormen voor duurzaam vastgoed vanuit het buitenland

41

Change Best Rapport 2010, pag. 18

25

4.6

Samenvatting en beantwoording subvragen

* Wat zijn de kenmerken van de huidige financiële markt? De financiële markt heeft nog duidelijk last van de kredietcrisis waarop is gereageerd met het verlagen van de bevoorschotting op vastgoed en de introductie van liquiditeitspremies als gevolg van de krapte. De financiële vastgoedmarkt heeft naar de toekomst nog uitdagingen met portefeuilles die geherfinancierd moeten worden en ook de introductie van Basel III, welke hogere eisen zal stellen aan de solvabiliteit van banken. Geconcludeerd kan worden, dat er bij het huidige loan-to-value niveau er in de bestaande portefeuille geen financieringsruimte is op basis van de waarde van deze portefeuille. * Wie zijn de financiers van het vastgoed? De markt van vastgoedfinanciering wordt gedomineerd door ING, FGH en SNS, waarbij de rol van SNS afnemend is. Nieuwe toetreders zijn ABN-Amro en enkele Duitse hypotheekbanken, maar hun aandeel is nog gering.

* Wat is de methodiek van vastgoedfinanciering? Bij het financieren van vastgoed gaat het om de elementen de financieringsfaciliteit en het risicoprofiel. Het risicoprofiel wordt bepaald aan de hand van de beoordeling van de uitvalswaarschijnlijkheid van de geldnemer, de waarde van de zekerheid en de kwaliteit van de transactie. Het financieren van projectontwikkeling herbergt een extra risico in zich, omdat de zekerheid pas volledig is na afronding van de bouwactiviteiten. * Wat is financierbaarheid? Financierbaarheid kan samengevat worden gedefinieerd als de methodiek waarbij vastgoedbanken een passende financieringsfaciliteit kunnen aanbieden, waarbij er sprake is van een acceptabel risicoprofiel gebaseerd op goede kwalificatie van de geldnemer, een acceptabele zekerheidspositie en een kwalitatief goede transactie. *

Welke financieringsvormen zijn er nu voor duurzaam vastgoed in binnen- en buitenland? Financieringsvormen die in de markt voorkomen voor duurzaam vastgoed zijn: - groenfinancieringen; - de mogelijkheden van de Triodos Bank; - leasevormen; - financiering door ESCo’s. Vanuit het buitenland zijn er de mogelijkheden van: - retrofit-fondsen - tax-lien-financiering. Er is echter geen grootschalig structureel aanbod van financieren voor het verduurzamen van de kantorenvoorraad om de verduurzamingsopgave te kunnen faciliteren.

* Wat is duurzaamheid voor vastgoedbanken? Alle vastgoedbanken zetten vanuit hun maatschappelijk verantwoorde rol in op duurzaamheid. In het financieringsbeleid voor vastgoed komt dit echter nog niet of onvoldoende tot uiting. Duurzaamheid is nu geen beslissingscriterium voor vastgoedbanken en is alleen financierbaar als dit past binnen de bestaande beoordelingsmethodiek.

26

H O O F D S T U K 5: P R A K T I J K O N D E R Z O E K & A N A L Y S E In dit hoofdstuk wordt toegelicht welke onderzoeksmethoden worden gebruikt om bij te dragen aan de beantwoording van de centrale vraag. De onderzoeksmethoden zijn interviews met deskundigen in de vastgoedmarkt. Vervolgens worden zes casestudies behandeld, waarbij data wordt verzameld van kantoren in de situatie van voor en na verduurzaming, wat de basis vormt om de mogelijkheden en beperkingen van de bestaande financieringsmethoden in beeld te brengen. Tevens wordt er een casestudy gedaan bezien vanuit de cashlow en het hoofdstuk wordt afgesloten met een case-study naar de mogelijkheden van een ESCo. De paragrafen worden telkens afgesloten met een analyse van de resultaten van de onderzoeken. Op basis van deze analyses worden financieringsoplossingen aangedragen. Aan het einde van het hoofdstuk worden de beperkingen van dit onderzoek benoemd. 5.1

Interviews

5.1.1 Methodologische verantwoording In het kader van deze thesis vinden er meerdere interviews plaats met deskundigen in de vastgoedmarkt om op kwalitatieve wijze aanvullende informatie te verzamelen over de ontwikkeling van duurzaamheid in de kantorenmarkt in combinatie met het financieringsvraagstuk voor de investering in duurzaamheid. De groep geïnterviewden kan worden gesplitst in de vastgoedbanken FGH, ING REF en SNS PF en overige stakeholders die betrokken zijn bij of publiceren over het financieren van duurzaamheid in de kantorenmarkt. De vastgoedbanken FGH, ING REF en SNS PF hebben het overgrote deel van de uitstaande vastgoedfinancieringen verstrekt, derhalve kan dan ook gesproken worden over de mening van de sector. Verder verlenen de vastgoedbanken hun medewerking bij de case-studies (paragraaf 5.2). Naast de vastgoedbanken is ook Triodos geïnterviewd. Triodos is een kleine speler in de markt van vastgoedfinanciering, maar benaderd de markt vanuit duurzaamheid. Het interviewen van andere stakeholders is gedaan om zo breed mogelijke informatiebasis te verkrijgen die kan bijdragen aan eventuele oplossingsrichtingen voor het financieringsvraagstuk. Er hebben ook interviews plaatsgevonden met de eigenaren van de kantoorpanden, die hun data afstaan voor de case-studies. Voor het gebruik van interviews is gekozen om uitgebreid informatie, kennis en ook meningen te verzamelen over het financieringsvraagstuk van duurzaamheid in de kantorenmarkt. Alle interviews hebben mondeling plaatsgevonden met gebruikmaking van open vragen. Door gebruik te maken van interviews is de non-respons tot een minimum teruggebracht en kan worden doorgevraagd om zodoende voldoende informatie te verzamelen. 5.1.2 Opzet en inhoud interviews In voorgaande hoofdstukken zijn behandeld de ontwikkeling van de kantorenmarkt, duurzaamheid en vastgoedfinanciering. Tevens is daar beschreven de ontwikkeling van duurzaamheid binnen de kantorenmarkt en ook de mogelijke financieringsvormen van duurzaamheid. In Bijlage 1 worden de geïnterviewde personen vermeld, waarbij er in eerste instantie is gekozen voor het interviewen van de vastgoedbanken. Over de vastgoedbanken is veel openbare infomatie beschikbaar. In de interviews is dieper ingegaan op de ontwikkeling van duurzaamheid binnen de kantorenmarkt en vooral op de invloed die dit kan hebben op de vastgoedfinanciering. Vervolgens hebben interviews plaatsgevonden met andere stakeholders in de markt, die betrokken zijn bij of informatie hebben over duurzaamheid in relatie tot financieren van kantoren. Ook deze personen staan vermeld in Bijlage 1. Zij dragen vanuit hun expertise bij aan het totaalbeeld rondom het vraagstuk van de financieringsmogelijkheden van duurzaamheid binnen de kantorenmarkt. In de volgende paragraaf worden de resultaten van de interviews vermeld.

27

5.1.3 Uitkomsten interviews De volgende onderwerpen zijn besproken met de vastgoedbanken:
Hoe kijkt de bank aan tegen de ontwikkeling van duurzaamheid in de kantorenmarkt?
Wat is de rol van de bank bij de ontwikkeling van duurzaamheid in de kantorenmarkt?
Hoe gaan banken om met nieuwe contractvormen, zoals ‘green lease’?
Hoe gaat de bank om met duurzaamheid bij financiering in regelgeving en besluitvorming?
Wanneer is een object duurzaam voor de bank? Banken Duurzaamheidsbeleid Alle vastgoedbanken typeren zich zelf als een maatschappelijk verantwoorde onderneming. Dit komt vooral naar voren in het inkoopbeleid van banken, het ondersteunen van maatschappelijke ontwikkelingen alsmede in het uitsluiten van financieren van sectoren die negatief bijdragen aan de maatschappij. De antwoorden van de vastgoedbanken komen veel overeen. Vanuit het oogpunt van het maatschappelijk verantwoord ondernemen wordt ook het verduurzamen van vastgoed door de banken als een gewenste ontwikkeling gezien. Binnen de vastgoedbanken is duurzaamheid niet opgenomen in de regelgeving voor vastgoedfinanciering en is duurzaamheid ook geen besliscriterium voor het verstrekken van vastgoedfinancieringen. De belangen van de stakeholders bij duurzaamheid zijn hier duidelijk verschillend, waarbij banken ook zeker hun eigen belang hebben. Door duurzaamheid als norm te nemen voor de vastgoedfinanciering, kan het neveneffect ontstaan dat niet duurzaam vastgoed niet meer financierbaar wordt. Dit kan leiden tot verdere afwaardering van niet duurzaam vastgoed en oplopende loan-to-values bij de vastgoedbanken. Duurzaam vastgoed kent geen voordelen bij vastgoedbanken op zowel rente, aflosschema’s of verstrekkingpercentages. Er dient eenzelfde rendement (RAROC42) behaald te worden op de financiering van duurzaam als niet duurzaam vastgoed. Er is wel een voordeel bij de dochters ASN Bank, ING Groenbank en Rabo Groenbank voor groene financiering, maar door de kabinetsmaatregelen zal dit op korte termijn afnemen danwel verdwijnen. Als aanvulling op de interviews is op 9 juni 2011 op de Provada het duurzaamheidsconvenant getekend door de vastgoedfinanciers, waaronder FGH, SNS en ING. De inhoud van het convenant geeft aan dat het belang van duurzaamheid wordt erkend voor het te financieren vastgoed en de intentie is uitgesproken om duurzaamheidsaspecten mee te laten wegen in de financieringsvoorwaarden. Verder staat in het convenant dat de vastgoedsector de tijd moet krijgen om stappen te zetten naar verduurzaming en dat de vastgoedfinanciers duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van bestaand vastgoed gaan promoten bij hun klanten. Triodos heeft het convenant niet getekend, omdat zij vindt dat dit niet ver genoeg gaat. Het convenant is opgenomen als bijlage 6. Ontwikkeling duurzaamheid in de kantorenmarkt De vastgoedbanken verwachten dat de ontwikkeling van duurzaamheid in de kantorenmarkt zich zal voortzetten en dat duurzaamheid op een termijn van vijf tot tien jaar de norm zal zijn in de markt. Als duurzaamheid wordt ingevoerd als criterium voor de vastgoedfinanciering, dan is nu de verwachting dat de ondergrens voor duurzaamheid de overheid is, welke als ondergrens het energielabel C hanteert. FGH en SNS PF geven ook te kijken naar de mogelijkheden van BREEAM. De vastgoedbanken geven aan dat de huidige loan-to-value43 (LTV) zich bevindt tussen de 75 en 80 procent, maar zijn van mening, dat de huidige kantorenmarkt nog is overgewaardeerd. De afwaardering zal de komende jaren zichtbaar worden in de balans van vastgoedbeleggers, maar ook 42

RAROC = Risk Adjusted Return On Capital. Dit is een rendementsratio die het voor risico gecorrigeerde rendement berekent op het kapitaal dat door de bank moet worden ingezet voor de financiering. 43 De verhouding van de financiering ten opzichte van de waarde van het vastgoed.

28

in de oplopende LTV bij de vastgoedbanken zelf, en dan niet als gevolg van extra uitzettingen. In de jaarcijfers 2010 van SNS PF is de LTV al gestegen van 77 naar bijna 83 procent. Waardering duurzaamheid door vastgoedbanken De vastgoedbanken werken met interne taxateurs en verwachten niet dat het toevoegen van duurzaamheid nu leidt tot veel financieringswaarde. In de case-studies zal duurzaamheid getest worden op financieringswaarde bij de vastgoedbanken. Extra waarde ontstaat pas als er daadwerkelijk meer betaald wordt en de markt dit prijsverschil ook duidelijk herkend. Alsdan zullen taxateurs dit gaan meewegen in de waardering. Ook de ‘Greenlease’-contracten44 leveren nu geen extra waarde op, ondanks de extra cashflow door hogere huur, aanvullende energie-opbrengsten en/of lagere exploitatielasten. Verder is ‘tax lien’-financiering voor de vastgoedbanken geen optie om medewerking aan te verlenen, omdat dit de zekerheidspositie voor banken uitholt. In geval van ‘tax lien’-financiering, gaat de ‘tax-lien’-financiering (Senior Debt) voor in het verhaalsrecht op het vastgoed ten opzichte van de vastgoedbanken. Rol Triodos Bank De vastgoedbanken zien de rol van Triodos Bank (Triodos) als een voorbeeldfunctie. Triodos is een kleine speler in de vastgoedmarkt, maar kan door deze rol wel voor zorgen voor ‘real-life’-cases, die de waarde van duurzaamheid over een langere termijn aantonen. Triodos wordt progressief gezien in het vastgoed. Vanuit de duurzaamheidsgedachte zou er geen vastgoed ontwikkeld moeten worden, als hierdoor ander vastgoed leeg komt te staan (er zal overigens altijd wel nieuw vastgoed gerealiseerd moeten worden, omdat niet al het gedateerde vastgoed kan worden aangepast aan de eisen van de huidige tijd). Triodos geeft aan, dat alleen nieuw vastgoed wordt gefinancierd als dit extreem duurzaam is of veel bijdraagt aan de kennis over duurzaamheid. Triodos maakt gebruikt van externe taxateurs, die duurzaamheid waarderen. Triodos hanteert een LTV van 75 tot 80 procent, door de hogere waardering is ook de verstrekking op duurzaam vastgoed hoger, maar biedt geen specifieke rentevoordelen. Triodos vindt vanuit hun rol dat banken ook vooraan moet staan in de keten om duurzaamheid te promoten en financierbaar te maken en niet alleen op financieel rendement moeten beoordelen. Verduurzaming levert in de visie van Triodos duidelijk extra financieringswaarde op. Ook de ‘greenlease’-contracten hebben voor Triodos meerwaarde. Andere stakeholders De volgende onderwerpen zijn besproken:
Wat is de verwachting ten aanzien van verduurzaming van de kantorenmarkt?
Hoe zien andere stakeholders de rol van vastgoedbanken en hoe kijkt de markt aan tegen de financierbaarheid van het verduurzamen?
Welke oplossingsrichtingen worden gezien voor het financieren van duurzaamheid? Algemeen De algehele mening is, dat duurzaamheid de norm gaat worden in de vastgoedmarkt, waarbij de komende tien jaar een transformatieproces is, waarbij er enerzijds vanuit marktwerking verduurzaamd zal gaan worden en anderzijds er dwingende regelgeving zal komen voor het verduurzamen van het vastgoed. De mening hierbij is dat het niet duurzame vastgoed nu nog tien tot twintig procent is overgewaardeerd en de komende jaren afgewaardeerd zal gaan worden. Dit wordt bevestigd door een onlangs gepubliceerd rapport45 dat de verkoopprijzen in 2009 4,7 procent lager lagen dan de taxatiewaarden. Het afwaarderen in de kantorenmarkt wordt nog nauwelijks gedaan, 44

‘Green Lease’ is een prestatiecontract waarin de verhuurder en de kantoorgebruiker afspraken vastleggen voor het behalen van energiebesparings- en milieudoelstellingen. Deze doelstellingen zijn gekoppeld aan de wijze waarop de kosten voor de maatregelen en de voordelen verdeeld worden tussen de verhuurder en kantoorgebruiker. 45 Valuation and sales prices report European summer 2010 (RICS en IPD).

29

maar er is steeds meer sprake van huurincentives. Door de incentives ontstaat er een intransparantie markt. In Amsterdam is de gemiddelde incentive achttien procent van de brutohuurprijs46. Verduurzaming wordt niet gezien als waardecreatie, maar voornamelijk als behoud van waarde van het vastgoed. Verduurzaming is noodzakelijk om onderscheidend te zijn gezien de leegstand op de kantorenmarkt, waarbij de verwachting ook wordt uitgesproken dat ‘Het Nieuwe Werken’ deze leegstand verder zal doen oplopen. De gebruiker van het vastgoed is zich steeds meer bewust van de impact van huisvesting op productiviteit, gezondheid en tevredenheid van werknemers. Specifiek Taxateurs

Beleggers

Provincies

Taxateurs (zowel externe taxateurs als intern bij vastgoedbanken) dienen zich te houden aan de principes van Market Value47 en Market Evidence48 om te waarderen gebaseerd op de RICS Valuation Standards (Red Book). In de huidige tijd met weinig Market Evidence en duurzaamheid in opkomst, is waarderen van duurzaamheid een lastig vraagstuk. Dit kwam ook naar voren bij het Vastgoeddebat op de Provada 2010. Indien externe taxateurs duurzaamheid wel waarderen, dan wordt er getaxeerd volgens de gebruikelijke uitgangspunten en wordt dit verhoogd met de contante waarde van de extra kasstroom die ontstaat door verduurzaming. Momenteel is nog onvoldoende Market Evidence om duurzaam vastgoed te kunnen waarderen. Een gemis is een landelijke database, waarbij de gegevens van alle kantoorpanden worden opgenomen, zoals dit gebeurd in de Verenigde Staten met CoStar49. Veel private beleggers spelen nog niet in op duurzaamheid en koesteren nog hun (langlopende) huurcontracten, maar gemiddeld gezien komen alle contracten de komende zeven jaar aan bod voor verlenging. Een belegger zal ruim voor het aflopen van het huurcontract met de huurder om tafel moeten om verlenging te bespreken. De huidige tijd is een huurdersmarkt, waarbij verlenging niet vanzelfsprekend is. Institutionele beleggers vervullen over het algemeen wel hun rol als het gaat over het verduurzamen van vastgoed. Ondanks dat zij geen financieringsvraagstuk hebben voor het doen van investeringen in duurzaamheid, wordt verduurzaming alleen gedaan als dit ook in financiële zin rendabel is. Zij moeten rendabel omgaan met de ingelegde gelden van hun belanghebbenden. Enkele provincies hebben duurzaamheidsfondsen50 opgericht, ook voor het verduurzamen van vastgoed. Deze fondsen richten zich nu op woningbouw en niet op utiliteitsbouw. De provincies zijn de mening toegedaan dat de utiliteitsbouw in staat is om voldoende financieringsbronnen aan te boren.

Er is in de markt geen zicht op hoe de vastgoedbanken om gaan met duurzaamheid. Wel is bekend dat de vastgoedbanken geen voortrekkersrol vervullen bij het invullen van het financieren van duurzaamheid (Het getekende duurzaamheidsconvenant van 9 juni 2011 door de vastgoedfinanciers geeft aan, dat zij hun rol willen gaan oppakken voor het financieren van duurzaamheid). Bij het financieringsvraagstuk van verduurzamen wordt er vanuit gegaan, dat een financieel rendabele investering financierbaar is. Veel mogelijkheden worden gezien voor de ‘greenlease’-contracten, waarbij het energievoordeel, dat ontstaan vanuit de investeringen die gedaan zijn door de belegger, ook terugvloeit naar de belegger, waaruit de financieringslasten kunnen worden opgebracht. Zoals hiervoor beschreven is het waarderen van deze extra cashflow nog problematisch voor de taxaties. Oplossingen worden vooral ook gezien door de ontwikkeling van ESCo’s en creatie van fondsen. Het financieringsvraagstuk van de ESCo’s zelf of wie de fondsen moeten vullen, blijft vooralsnog onbeantwoord. 46

Onderzoek Boer Hartog Hooft (2010). Market Value is de marktwaarde, dit is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 48 Voor een goede taxatie is er een adequate afspiegeling van data en referenties uit verleden en heden nodig. 49 CoStar is een Commercial Real Estate Information Company, welke de grootste database heeft op het gebied van het vastgoed. Voor gebruik van de database moet betaald worden. 50 Duurzaamheidsfonds Overijssel € 250 miljoen, duurzaamheidsfonds Gelderland € 500 miljoen, ook Friesland wil een duurzaamheidsfonds uit de opbrengst van NUON-gelden. 47

30

5.1.4 Analyse interviews Analyse interviews

5.2

* Duurzaamheid is een onomkeerbare ontwikkeling in de markt en zal de norm gaan worden met gevolgen voor de courantheid en waarde-ontwikkeling van het pand; * In het financieringsbeleid van vastgoedbanken is duurzaamheid nog niet opgenomen. Duurzaam vastgoed kent ook geen voordelen bij vastgoedbanken qua rente, aflosschema’s en verstrekkingspercentages. Het onlangs getekende duurzaamheidsconvenant door vastgoedfinanciers lijkt hier een aanzet toe te gaan geven; * Afwaardering in de markt vindt in materiële zin plaats door allerlei incentives, die leiden tot een intransparantie markt. Als gevolg van de afwaarderingen in de markt hebben vastgoedbanken te maken met oplopende loan-to-values; * Vastgoedbanken werken met interne taxateurs, die zich houden (evenals externe taxateurs) aan de principes uit The Red Book, waarbij de Market Value wordt gebaseerd op Market Evidence en bij gebreke daarvan op de algemene stemming in de markt. Een gemis is een openbare database, zoals die voorhanden is in de Verenigde Staten (CoStar); * Verduurzamen is noodzakelijk om onderscheidend te zijn in een markt met veel leegstand. ‘Het Nieuwe Werken’ zal de leegstand alleen maar vergroten; * Veel private beleggers koesteren hun (langlopende) huurcontracten en spelen niet in duurzaamheid. Beleggingsfondsen spelen wel in op duurzaamheid, maar ook alleen als dit rendabel is; * De duurzaamheidsfondsen van provincies zijn niet beschikbaar voor de utiliteitsbouw; * De markt heeft geen zicht op hoe vastgoedbanken omgaan met duurzaamheid en ziet de oplossing in creatie van fondsen of de ontwikkeling van ESCo’s. Hoe fondsen gevuld moeten worden of hoe ESCo’s gefinancierd moeten worden, is dan niet bekend.

Case-studies

5.2.1 Inleiding Het verduurzamen van kantoren gaat gepaard met het doen van aanzienlijke investeringen. De institutionele beleggers doen dit vanuit de ingelegde gelden. De overige beleggers in de kantorenmarkt zullen over het algemeen een externe financiering moeten aantrekken om deze investering te kunnen betalen. Met de case-studies wordt in beeld gebracht of het verduurzamen van de kantoren voldoende financieringswaarde genereert om hiermee de investering te kunnen financieren. Toetsing van deze financieringswaarde zal plaatsvinden bij de vastgoedbanken ING51 REF, FGH52 en SNS PF53 op basis van een desk-beoordeling, er hebben geen fysieke taxaties plaatsgevonden. De casussen zijn diverse malen besproken met de banken, waarbij ook de verschillende uitkomsten van de andere banken zijn benoemd. Per casus wordt de resultaten weergegeven en een samengevat overzicht van de casussen wordt weergegeven in Bijlage 9. Op uitdrukkelijk verzoek van een vastgoedbank worden de resultaten geanonimiseerd weergegeven. In het hoofdstuk Vastgoedfinanciering is financierbaarheid gedefinieerd als de methodiek waarbij vastgoedbanken een passende financieringsfaciliteit kunnen aanbieden, waarbij er sprake is van een acceptabel risicoprofiel gebaseerd op goede kwalificatie van de geldnemer, de zekerheidspositie en de kwaliteit van de transactie. Dit onderzoek richt zich op het onderdeel zekerheidspositie voor de bank. Het bepalen van de zekerheidspositie voor banken is gebaseerd op componenten markthuur, het object, de locatie, de onderhoudsstaat, courantheid van het object, verhuurbaarheid, verkoopbaarheid en de BAR/NAR cq kapitalisatiefactor.

51

Ronald Wijburg, Senior Manager Valuation Department Huub Kamphuis, Real Estate Valuation Advisor en Chris de Ruiter, Directeur Taxaties en Research 53 Joris Winters, Manager Vastgoedadvies 52

31

5.2.2 Case-studies De case-studies zijn gedaan vanuit verschillende invalshoeken. De keuze voor de case-studies is als volgt gemaakt: * een drietal cases, waarbij het vastgoed gedateerd is en niet duurzaam en een G-label heeft. Bij deze panden is er na de verduurzaming sprake van minimaal een A-label. Deze selectie is gedaan, omdat de gemiddelde leeftijd van een kantoorgebouw 25 jaar is (DTZ, 2010) en dat zelfs 22 procent van het vastgoed van voor 1960 is(DTZ, 2010). De panden in deze categorie zijn: - Dr. Stolteweg 2-2a te Zwolle; - Stationsplein 4 te Amersfoort; - Laan 1914 35 te Amersfoort. * een tweetal te ontwikkelen panden op basis van duurzaamheidslabel BREEAM om inzichtelijk te maken wat een volgende stap op de BREEAM-schaal doet met financieringswaarde. Dit zijn de cases: - Zuid-As te Amsterdam; - Croeselaan te Utrecht. * één casus waarbij er op dezelfde locatie twee identieke panden staan met dezelfde huurder, waarbij het éne pand een D-label heeft en het andere pand een A-label. Op deze wijze kan het verschil in financieringswaarde op basis van het energielabel in beeld worden gebracht. Dit is het pand: - Blaeulaan 60 te Utrecht. Op deze wijze wordt er vanuit diverse gezichtspunten reële financieringsvraagstukken in beeld gebracht. Vervolgens wordt een standaard casus gepresenteerd, waarbij het vraagstuk zich niet richt op de financieringswaarde zelf, maar financierbaarheid wordt bezien vanuit de cashflow. Van belang is of en op welke manier de eigenaar van het object zijn data ter beschikking wil stellen. Om een goede analyse te maken moet het gaan om een verduurzaming van een kantoorpand van een recente datum en is ook spreiding van locaties in het land gewenst, ondanks dat duurzaamheid niet wordt bevoordeeld door bijvoorbeeld het Amsterdam-effect54. Per casus wordt aangegeven de objectgegevens, huurgegevens, duurzaamheidsniveau en investering alsmede de uitkomsten van de beoordeling door de vastgoedbanken. 5.2.3 Analyse van de case-studies De uitgewerkte case-studies zijn opgenomen in bijlage 7. In deze paragraaf wordt de analyse gegeven op basis van de uitkomsten van de case-studies. Case-studies Gedateerde niet duurzame panden

* Deze case-studies (van G-label naar minimaal A-label) zullen een groot deel van het beeld bepalen, (want het gemiddelde kantoorpand is 25 jaar oud), wat in de komende jaren zal worden voorgelegd bij vastgoedbanken. Wetende dat de gemiddelde looptijd van een huurcontract zeven jaar is en dat bij een mogelijke verlenging van het contract het pand weer concurrerend moet zijn inclusief alle vereisten van duurzaamheid. De belegger heeft geen keus, niks doen is kiezen voor leegstand; * Indien vastgoedbanken deze panden niet zelf gefinancierd hebben, zullen zij deze ook niet gaan financieren in de niet duurzame en niet gerenoveerde staat. Maar ook financiering van een verduurzaming van een moeilijk verhuurbaar, leegstaand pand is een utopie. Ook voor het verduurzamen is goede locatie noodzakelijk; * Deze panden zijn niet te verduurzamen zonder dat ze ook gerenoveerd worden. Bij dergelijke cases is de splitsing niet meer aan te brengen tussen wat exact onder de definitie van duurzaamheid danwel renovatie geplaatst moet worden. Bezien vanuit de levenscyclus van een pand zijn beiden noodzakelijk om het gebruik van het pand door te kunnen zetten. Vanuit dat oogpunt kan feitelijk de gehele investering aangemerkt worden als duurzaam. Het alternatief zou zijn deze panden uit de

54

Er is geen bewijs dat in Amsterdam, met de grootste kantorenmarkt van Nederland, groen zwaarder weegt dan in andere delen van Nederland (Kok, Jennen, 2011).

32

Case-studies BREEAM-panden

Case-study energielabel

Case-study cashflowbenadering

markt nemen en nieuw ontwikkelen, maar dat kan een zwaardere belasting zijn voor het milieu dan bestaand pand verduurzamen en renoveren; * De investering voor de renovatie en verduurzaming ligt tussen de EUR 500,-- tot EUR 1.000,-per m2. De stijging van de huur per ligt gemiddeld net boven de EUR 30,-- per m2; * De stijging van de financieringsruimte (extra financieringswaarde bij een LTV van 70%)van de panden bij de vastgoedbanken geeft een breed beeld met uitkomsten. Gemiddeld gezien is tussen de 47 en 58 procent van de investering financiering uitgaande van een bestaand huurcontract. Bij leegstand werkt één vastgoedbank al met een residuele berekening, waarbij de waarde voor verduurzaming en renovatie fors lager is. Als dit leidend wordt, dan zal op niet duurzaam vastgoed, vanuit de bancaire kant bezien, fors op de waarde worden afgeboekt. * BREEAM wordt gezien als een echt duurzaamheidslabel, waar het bij het energielabel het alleen maar gaat om energiezuinigheid; * Deze cases zijn voor de vastgoedbanken een theoretische benadering, omdat zij geen ervaring hebben met het rekenen met verschillende BREEAM-niveau’s per pand. Er is totaal geen ‘Market Evidence’ van hoeveel beter BREEAM Excellent of Outstanding is dan BREEAM Pass; * De vastgoedbanken hebben voor de vergelijkbaarheid met de BAR-methode gewerkt, waarbij er geen rekening gehouden kan worden met een meerwaarde van een hoger BREEAM-niveau voor de langere termijn, omdat ‘Outstanding’ of ‘Excellent’ waarschijnlijk over tien jaar ook nog van een voldoende duurzaamheidsniveau is, waarmee wordt voorkomen dat er dan opnieuw (fors) moet worden ingegrepen; * De case-studies tonen aan dat vanuit vastgoedbanken hogere duurzaamheidsniveau’s slechts leiden tot geringe verhoging van de financieringsruimte, variërend tussen de 15 en 30 procent. Een belangrijke reden dat de financieringswaarde bij de vastgoedbanken slechts gering stijgen, komt doordat de BAR op deze locaties al bijzonder scherp is en geen ruimte biedt voor aanpassing. De investeringen bij BREEAM moeten nu voornamelijk met eigen middelen worden gedaan. * Dit is een unieke casus waarbij het verschil in energielabel de te meten variabele is; * Door de vastgoedbanken wordt aansluiting gezocht bij de uitkomsten van de externe taxateurs, die door Triodos zijn ingeschakeld; * De uitkomst varieert procentueel aanzienlijk, doordat één vastgoedbank geen hogere huurwaarde rekent voor het energielabel A ten opzichte van D. Gemiddeld gezien is 43 procent van de investering financierbaar, wat inhoudt dat meer dan de helft van de investering met eigen middelen gedaan moet worden. * Casus richt zich niet op de mutatie in de financieringswaarde, maar gaat uit van de mutatie in Cashflow. Bij 30 procent van de kantoren kan met lichte ingrepen verduurzaamd worden, dat betekent dat er bij 70 procent er forsere ingrepen noodzakelijk zijn; * In geval van een bestaande loan-to-value van 75 procent, wat bij de vastgoedbanken gemiddeld gezien het geval is, leidt een aanvullende financiering van 75 procent van de investering die noodzakelijk voor de verduurzaming (en renovatie) bij de varianten midden (EUR 400,-- per m2) en zwaar (EUR 800,-- per m2) tot een onvoldoende cashflow om de financieringslasten op te kunnen brengen; * Cashflow is bij deze uitgangspunten een beperkende factor voor verduurzamen; * Voor de varianten midden en zwaar zijn aanzienlijke eigen middelen noodzakelijk, danwel aangepaste (soepelere) financieringsvoorwaarden.

33

5.3 Energy Service Company (ESCo) Zoals aangegeven in paragraaf 4.4 zijn er vijftig ondernemingen in Nederland actief als ESCo. In tegenstelling tot het buitenland is dit in Nederland een volledig private aangelegenheid en wordt dit niet actief ondersteund vanuit de overheid. De Europese Commissie geeft in haar energieefficiëntieplan 201155 diverse handreikingen aan de overheid om de ESCo-markt te ondersteunen. De Nederlandse overheid werkt nu vooral vanuit de subsidie-mogelijkheden met bijdragen en fiscale voordelen, terwijl de ons omringende landen meer inzetten op de ondersteuning van de financieringsmogelijkheden. Uneto-VNI56 doet ook een oproep aan de overheid om de Europese regels uit te voeren, waarbij de overheid actief de ESCo’s moet ondersteunen. De ESCo richt zich vanuit het oogpunt van duurzaamheid op het leveren van diensten voor het verbeteren van energieprestatie van gebouwen ter beperking van de CO2-reductie. De ESCo kan een goede bijdrage leveren aan de dertig procent van de kantoren die met betrekkelijk eenvoudige aanpassingen duurzaam gemaakt kan worden. De werkwijze van de ESCo-dienstverlening is (Boonekamp, 2009) dat de onderneming vanuit haar normale dienstverlening de energiebesparingsdiensten levert, en hierbij een financieel risico neemt door zelf de investering te doen of door dit te doen in de vorm van een prestatiecontract. Door ook optimaal gebruik te kunnen maken van subsidies moet de ESCo ook eigenaar blijven van de gedane investeringen, wat kan worden bewerkstelligd door een recht van opstal. De eigenaar van het pand kan op deze wijze het kantoorpand verduurzamen zonder zelf te hoeven investeren. De investering wordt terugbetaald uit de voordelen die ontstaan uit de energiebesparingen, waarbij de ESCo deze besparingen garanderen57. Deze dienstverlening wordt door middel van een ‘greenlease58’-contract geregeld, zodat de cashflow die ontstaat uit de energiebesparing ook terecht komt bij de ESCo, die heeft geïnvesteerd. De ESCo-dienstverlening kent ook nadelen (BuildDesk, 2010), omdat dit slechts een oplossing is voor investeringen in energetische vraagstukken. Voor kantoren die gebouwd zijn in de jaren 1960 tot 1990 is er een veel groter vraagstuk voor het verduurzamen dan alleen de energetische oplossingen. Beperkingen zijn dat er vanuit de kostenkant een minimale contractgrootte nodig is in verband met transactiekosten en ook dat de investeringen binnen de contracttermijn moeten worden terugverdiend. Een belangrijk nadeel van ESCo’s is, dat deze zich nu alleen nog maar richten op de makkelijke vraagstukken en de goede risico’s in de markt zoals overheden of hieraan gerelateerd. Het feit, dat de ESCo de investering financiert, houdt in dat deze investering op de balans van de ESCo komt, maar ook beslag legt op de liquiditeit van de ESCo. De ESCo heeft zelf een financieringsvraagstuk, waarbij er vanuit banken geen pasklare oplossing is om hier invulling aan te geven, omdat de investeringen door de ESCo geen dekking opleveren voor de banken. De balans en de exploitatie alsmede overige zekerheden moeten de bank voldoende comfort geven om een financiering mogelijk te maken. Indien het succes van ESCo substantieel is, dat is haar eigen financierbaarheid een belemmerende factor. Zoals beschreven in paragraaf 4.4 is de ESCo-markt in andere Europese landen al veel verder ontwikkeld als gevolg van publieke investeringsfondsen of door garantieregelingen door de overheid ter stimulering van ESCo’s. Op deze wijze wordt de financierbaarheid van ESCo’s aanzienlijk verbeterd, omdat voor banken het risico van de ‘blanco’ ESCo-financiering nu kan worden gemitigeerd door een garantiestelling. Dit voorkomt ook, dat 55

Energie-efficiëntieplan 2011 van 8 maart 2011, MEDEDELING VAN DE COMMISSIE AAN HET EUROPEES PARLEMENT, DE RAAD, HET EUROPEES ECONOMISCH EN SOCIAAL COMITÉ EN HET COMITÉ VAN DE REGIO'S 56 Uneto-VNI is de branche-organisatie in de installatiebranche. Bron: Cobouw 23 februari 2011 en 16 maart 2011. 57 In de Verenigde Staten is sinds kort mogelijk voor ESCo’s dit garantierisico af te dekken met het re-insurance product ‘Energy Savings Warranty Program’ van Hannover Re. 58 ‘Green Lease’ is een prestatiecontract waarin de verhuurder en de kantoorgebruiker afspraken vastleggen voor het behalen van energiebesparings- en milieudoelstellingen. Deze doelstellingen zijn gekoppeld aan de wijze waarop de kosten voor de maatregelen en de voordelen verdeeld worden tussen de verhuurder en kantoorgebruiker.

34

ESCo’s zich alleen richten op de goede risico’s in de markt en zodoende een deel van de markt niet wordt bediend. Er ontstaan inmiddels in de private sector financieringsmogelijkheden voor ESCo’s. Voor leasemaatschappen is het financieren van WKO’s en WKK’s al gemeengoed, maar dan alleen in de situatie van eigenaar/gebruiker. Inmiddels vinden er vanuit leasemaatschappijen ook de eerste financieringsconstructies plaats, waarbij de investeringen voor de energiebesparingen gedaan door de ESCo’s financierbaar worden gemaakt. De constructie vindt plaats in een operational leasevorm. Op deze wijze is er geen liquiditeitsbeslag voor ESCo zelf en komt de investering ook niet op de balans van de ESCo, waardoor het solvabiliteitspercentage niet wordt aangetast. De leasemaatschappij wordt in deze constructie zowel economisch als juridisch (en ook fiscaal) eigenaar van de geleverde energiebesparende producten. Bij de constructie komen de installaties op de balans van de leasemaatschappijen, welke deze verhuurd aan de ESCo. De ESCo verhuurt deze installaties door aan de eindgebruiker en garandeert ook aan de eindegebruiker het voordeel uit de energiebesparing. In onderstaande tabel zijn de gegevens verzameld van zeven kantoorpanden, die voor de energiebesparing zijn verduurzaamd door een ESCo. Op verzoek van de eigenaren van de panden worden deze gegevens anoniem weergegeven. Aanvullend wordt een praktijkvoorbeeld gegeven van een verduurzaming door een ESCo.

Pand

Initiële investering

Bijdrage kosten

Kosten ESCo

Subtotaal

Subsidie

Totaal investering

1

1.258.187

260.000-

42.000

1.040.187

129.430

910.757

2

860.900

321.549-

16.000

555.351

3

1.222.050

172.500-

23.200

1.072.750

4

635.000

10.000

645.000

5

1.549.200

20.400

969.600

59

7.446.302

444.946

444.946

6 7

7.446.302

600.000-

TVT

Looptijd

14,3%

9

15

555.351

15,1%

9

15

1.017.750

11,6%

11

15

645.000

13,5%

10

15

140.680

828.920

15,0%

10

30

327.637

7.118.665

11,2%

9

25

444.946

12,7%

13

20

12,1%

10

55.000

Totaal

11.521.389

IRR

Tabel 3: ESCo-gegevens van investeringen voor energieprestaties Op de volgende pagina wordt een praktijkvoorbeeld gegeven van de werking van een ESCo. In de situatie na verduurzaming wordt de ESCo de schakel tussen de energieleverancier en de eigenaar van het pand. De eigenaar van het pand blijft dezelfde kosten betalen, maar heeft wel een verduurzaamd pand (wellicht kan deel van het voordeel ook naar de eigenaar). In de vaste kosten zijn in de nieuwe situatie ook meegenomen de kosten die ontstaan vanuit de investering voor verduurzaming. Na aftrek van alle kosten resteert er een jaarlijkse winst voor de ESCo.

59

Betreft een aanzienlijke groter pand dan de overige panden.

35

Energiekosten Warmteverbruik Opwekking WKK Elektra dag

Bestaande situatie Kosten Eigenaar 88.000

Nieuwe situatie inclusief verduurzaming Kosten ESCo 18.000

110.000

32.000 44.000

Elektra nacht Opwekking WKK dag

48.000

Opwekking WWK nacht Vaste kosten (inclusief afschrijvingen) Totale kosten

36.000 36.000

20.000

6.000 60.000

264.000

232.000

Kostenbesparing

32.000

Voorbeeld: werking ESCo-verduurzaming in financiële zin Hieronder wordt de analyse gegeven op basis van de case-study naar ESCo’s. Case-study ESCO’s

* In Nederland zijn er alleen private ondernemingen (50) actief op de ESCo-markt en richt zich alleen op de energetische vraagstukken en is voor hen rendabel. Het grote voordeel van ESCo’s is, dat zij niet afhankelijk zijn van de waardering van het pand en/of het bestaande financieringsniveau’s, maar dat de besparingen die ontstaan vanuit de verduurzaming ook direct kunnen worden aangewend voor de terugbetaling van de investering; * De overheid kan op basis van de Europese regelgeving de ESCo-markt ondersteunen, zoals dit ook in ons omringende landen gebeurt; * De ESCo heeft nu te maken met specifiek (debiteur)-risico en richt zich derhalve alleen op de goede risico’s; * De balans van de ESCo wordt nu zelf verlengd door deze dienstverlening, wat ongunstig is voor de solvabiliteit van de ESCo. Daarnaast is er een aanzienlijk langdurig beslag op de liquiditeit van de ESCo; * Financierbaarheid ESCo’s is lastig door ‘blanco’ karakter en staat nog in de kinderschoenen, waarbij lease-maatschappijen een nieuw product hebben ontwikkeld.

36

5.4 Analyse op basis van het theoretisch kader alsmede de andere financieringsvormen Alvorens over te gaan naar de mogelijke financieringsoplossingen wordt eerst nog een korte analyse gegeven op basis van het theoretische kader over de kantorenmarkt, duurzaamheid, vastgoedfinanciering alsmede een analyse van de andere financieringsvormen voor duurzaam vastgoed. Kantorenmarkt

Duurzaamheid

Vastgoedfinanciering

Andere financieringsvormen

* De kantorenmarkt verkeert in zwaar weer met lastige uitganspunten voor een herstel; * Lage verhuisbereidheid en weinig transacties in de markt en een toenemende voorraad; * Veel structurele leegstand met daarbij een verwachte daling aantal vierkante meters kantoorgebruik door een krimpende beroepsbevolking, maar vooral door ‘Het Nieuwe Werken’; * Ontwikkeling van duurzaamheid zal naar verwachting doorzetten, niet alleen ter reductie van de CO2-uitstoot, maar vooral om concurrerend te blijven of weer te worden in deze verdringingsmarkt; * Duurzaamheid kan voor een (verdere) tweedeling gaan zorgen in de markt tussen duurzame en niet duurzame kantoren, waarbij huurstromen van duurzaam en niet duurzaam vastgoed steeds verder uit elkaar gaan lopen. * Het grondbeginsel van duurzaamheid is het zolang mogelijk doorexploiteren van bestaand vastgoed; * Key issues voor duurzaam vastgoed zijn, dat het energetisch duurzaam is, maar in eerste instantie op een goede locatie staat, waarbij gezorgd wordt voor optimale gebruikerstevredenheid; * Nadeel van duurzaamheid is, dat er vooraf een hogere investering gedaan moet worden; * Aanvullende contracten of aanpassing van huurcontracten zijn nodig om de financiële voordelen vanuit duurzaamheid terug te laten vloeien naar de eigenaar van het kantoorgebouw; * De voordelen liggen op het gebied van milieu, sociaal en ook vooral in financiële zin; * Verduurzaming is noodzakelijk voor concurrentiepositie en waardebehoud; * Energielabel is het meest verbreide duurzaamheidslabel. Daarnaast in BREEAM-NL voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw in opkomst. * De financiële markt heeft zelf problemen als gevolg van kredietcrisis; * De belangrijkste spelers in de markt zijn nu ING, FGH en SNS, met een afnemende rol van SNS, maar toenemende rol van ABN-Amro; * De afgelopen jaren is de bevoorschotting op vastgoed verlaagd en de marges verhoogd, ook gedwongen door de liquiditeitspremies die banken zelf in rekening krijgen gebracht; * Door waardedaling van het vastgoed zal de LTV bij de banken verder oplopen; * De bestaande portefeuille biedt geen ruimte om bij te financieren, ook niet voor verduurzamen; * Beperkte financieringsmogelijkheden in de markt voor duurzaamheid; * Binnen vastgoedbanken is er geen regulier aanbod voor financiering van duurzaamheid, maar zal moeten passen binnen de bestaande mogelijkheden; * Duurzaamheid is geen besliscriterium voor vastgoedbanken. * Het groen financieren houdt op te bestaan als groenbanken geen groene funding meer kunnen krijgen, waardoor rentevoordeel zal vervallen; * Voor eigenaar/gebruiker van kantoorpanden zijn er financieringsmogelijkheden in de vorm van bancaire vormen met gebruikmaking van onder andere staatsgarantiemogelijkheden en ook in de vorm van lease voor de energetische toepassingen. Voor beleggers van soortgelijk vastgoed bestaan deze mogelijkheden niet; * Er zijn enkele retrofit fondsen met inbreng van Nederlandse pensioenmaatschappijen, maar er zijn geen voorbeelden aanwezig waarin deze zijn ingezet in de Nederlandse kantorenmarkt; * De provinciale duurzaamheidsfondsen van grote omvang zijn niet beschikbaar voor de kantorenmarkt, maar richten zich alleen op de woningmarkt. * De ‘tax lien’-financieringsvorm wordt door de vastgoedbanken niet als een oplossing gezien, omdat zij dan moeten opschuiven in de hypotheekrangorde, waardoor alsnog het risico bij de vastgoedbanken wordt vergroot en de ‘tax lien’ de beste dekking heeft.

37

5.5 Financieringsoplossingen Op basis van de analyses uit de vorige paragrafen duidelijk dat duurzaamheid onvoldoende waarde toevoegt voor vastgoedbanken om hierop te kunnen financieren cq dat het bestaande, niet duurzame vastgoed nog is overgewaardeerd. Een groot en ook vaak het grootste deel van de investering zal dan met eigen middelen gedaan moeten worden als er geen andere oplossingen komen die waarde creëeren voor vastgoedbanken. Ook bezien vanuit de cashflow (in geval van een bestaande LTV van 75 procent) zijn oplossingen noodzakelijk, omdat dit ook een belemmerende factor kan zijn. Om het verduurzamen financierbaar te maken, zijn andere waardecomponenten noodzakelijk en/of oplossingen die minder drukken op de cashflow. De volgende mogelijkheden kunnen bijdragen aan de vraag van hoe het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad het beste financierbaar kan worden gemaakt. Duurzaamheidsborgstellingsfonds

Vastgoedbanken

60

Een goede oplossing voor het financieringsvraagstuk bij het verduurzamen van de kantorenmarkt is het ontwikkelen van een duurzaamheidsborgstellingsfonds zijn. Vele sectoren buiten het vastgoed kunnen gebruik maken van borgstellingsfondsen, waarbij de staat een garantie afgeeft aan de bank voor de financiering. De werking van een borgstellingsfonds is, dat in geval van een dekkkingstekort (bij een bedrijf met bevredigende rentabiliteits- en continuïteitsperspectieven) de bank een dekking kan krijgen uit dit fonds ter grootte van het dekkingstekort, maar maximaal de helft van de financiering. Voor het financieringen van soortgelijk vastgoed voor eigen gebruik kan nu wel dekking vanuit een borgstellingsfonds worden verkregen. Voor de reguliere vastgoedfinanciering is het borgstellingsfonds niet noodzakelijk, maar voor de investeringen die gedaan moeten worden voor het verduurzamen van de kantorenmarkt kan een borgstellingsfonds om velerei redenen een goede invulling zijn: - Op deze wijze kan (een deel van) het dekkingstekort dat bij banken ontstaat, worden afgedekt; - De investeringen die gedaan moeten voor het verduurzamen van kantoorpanden kunnen op deze wijze verstrekt worden door de vastgoedbanken, waarbij de totale financiering voor het desbetreffende kantoorpand door één partij plaatsvindt; - Daarnaast betekent een financiering met een garantie uit een borgstellingsfonds voor de bank een solvabiliteitsvrije financiering. Het financieren van duurzaamheid zelf heeft ook onder Basel III60 geen positieve invloed voor de solvabiliteit van de banken zelf, waardoor de garantie voor de bank aantrekkelijk is. Doordat de bank geen solvabiliteit hoeft aan te houden voor deze financiering betekent dat de financiering ook met een lagere rente-opslag in de markt kan worden uitgezet, wat een goede vervanging kan zijn voor de afnemende mogelijkheden van de groenfinancieringen (gunstig effect op de cashflow); - Ondanks dat er sprake is van een een garantie vanuit de staat hoeft de staat zelf geen gelden in te leggen voor het duurzaamheidborgstellingsfonds. Het fonds wordt namelijk gevoed door de partijen zelf die gebruik maken van het fonds. Bij verstrekking van de financiering dienen deze partijen enkele procenten van de financiering te storten in dit fonds, dat dan als buffer dient voor het geval dat er gebruik moet worden gemaakt van het fonds indien een partij niet aan zijn verplichtingen kan voldoen. Het fonds wordt dus gevoed vanuit de markt zelf, waarbij de garantie vanuit de staat als aanjager kan worden bestempeld. De vastgoedbanken kunnen om twee manieren bijdragen aan het financierbaar maken van het verduurzamingsvraagstuk. Enerzijds door de financiering te verhogen en anderzijds door de aflosvoorwaarden te versoepelen. Het verhogen van de financiering kan: - Op basis van bovenstaande variant met een duurzaamheidsborgstellingsfonds, waarbij de waardecomponent niet gebaseerd is op het object zelf; - Door uit te gaan van de taxatiewaarde van het kantoorpand gebaseerd op de basis van Market Evidence, met een verhoging van de LTV voor duurzaam vastgoed danwel de hogere huurstroom waarderen. Gezien de concurrentiepositie en het behoud van marktwaarde van duurzaam vastgoed is een LTV van 80 procent bij duurzaam vastgoed comfortabeler dan een LTV

Interview Bert Bruggink

38

(Retrofit)fondsen

Esco’s

van 70 procent op niet duurzaam vastgoed, dat niet meer concurrerend is en in waarde daalt. Anderzijds kan de bank voor de financiering van duurzaam vastgoed, waarvan de levensduur wordt verlengd ook het aflospercentage verlagen voor de totale financiering. Dit geeft voldoende cashflow om ook aan verplichtingen voor de aanvullende financiering te voldoen. In bijlage 8 zijn diverse scenario’s doorgerekend met een gematigd aflosschema gebaseerd op de casus ‘cashflowbenadering’ in bijlage 7. Op deze wijze is ook een groot deel van gedateerd, niet duurzaam vastgoed financierbaar. Een alternatief is ook door de extra financiering (op niveau van 75 procent van de investering) in de vorm van een bullet-lening61 te verstrekken om zodoende de aflosdruk te verminderen. De retrofit-fondsen vanuit de Provincies moeten hun fondsen ook openstellen voor de kantorenmarkt, omdat ook hier niet alle investeringen financierbaar zijn met oplossingen vanuit financiële instellingen. De kantorenmarkt uitsluiten is een gemiste kans voor het verduurzamen, omdat juist deze markt er al van overtuigd is dat het verduurzamen noodzakelijk is en zodoende een goede impuls is voor de reductie van de CO2-uitstoot. Daarnaast ook de mogelijkheid onderzoeken of er fondsen gecreëerd kunnen worden door bijvoorbeeld de pensioenfondsen, zoals dit ook het geval is in bijvoorbeeld de Verenigde Staten. De markt van de ESCo’s is volop in ontwikkeling en op basis van casuïstiek ook in financiële zin een attractieve markt. De ontwikkeling van ESCo’s wordt echter geremd door haar eigen financierbaarheid, waardoor een groot deel van de markt niet wordt bediend. Met de ondersteuning vanuit de overheid, zoals dit in de landen om ons heen wordt gedaan, kan een groot deel van de markt bediend worden.

Bovenstaande mogelijkheden kunnen elk zelfstandig voor een oplossing zorgen, maar vaak zal een combinatie van bovenstaande voor een betere oplossing zorgen. Voor de variant ‘licht’ uit de casus ‘cashflowbenadering’ in bijlage 7 kunnen zowel ESCo’s als vastgoedbanken een passende financiering aanbieden binnen de huidige mogelijkheden. Voor de variant ‘midden’ en de variant ‘zwaar’ kan zowel een ESCo als een vastgoedbank zelf geen volledige oplossing bieden. Voorbeelden van een uitwerking met bovenstaande oplossingen zijn in een uitgebreide versie opgenomen in Bijlage 10. In het kort kan de variant, waarbij EUR 400,-- per m2 moet worden geïnvesteerd als volgt worden gefinancierd: Investering

EUR 2.000.000,--

Optie 1: ESCo Financiering bancair Financiering bancair

EUR EUR EUR

Optie 2: Financiering bancair

EUR 1.316.531,--

Financiering bancair

EUR 683.469,--

750.000,-723.656,-526.344,--

op basis van betere BAR als gevolg van duurzaamheid met gebruikmaking van de mogelijkheden van het borgstellingsfonds om dekkingstekort af te dekken

op basis van betere BAR als gevolg van duurzaamheid en daarnaast het waarderen van de extra huurstroom met gebruikmaking van de mogelijkheden van het borgstellingsfonds om dekkingstekort af te dekken

Door het combineren van de mogelijkheden van een ESCo met de ruimte die bij vastgoedbanken ontstaat door een betere BAR/NAR (als gevolg van een couranter object) kan voor de variant ‘midden’ een aanzienlijke financieringsruimte worden gecreëerd. Dit gecombineerd met de mogelijkheden van een nieuw borgstellingsfonds voor het verduurzamen en een gematigd aflosschema (2,5%) voor duurzaam vastgoed maakt mogelijk om de totale investering te financieren.

61

Lening zonder reguliere aflossing

39

In het kort kan de variant, waarbij EUR 800,-- per m2 moet worden geïnvesteerd als volgt worden gefinancierd: Investering

EUR 4.000.000,--

Optie 1: ESCo Financiering bancair Financiering bancair

EUR 750.000,-EUR 1.021.632,-EUR 1.021.632,--

Eigen inbreng

EUR 1.206.736,--

Optie 2: Financiering bancair

EUR 1.614.507,--

Financiering bancair

EUR 1.614.507,--

Eigen inbreng

EUR

op basis van betere BAR als gevolg van duurzaamheid met gebruikmaking van de mogelijkheden van het borgstellingsfonds om dekkingstekort af te dekken

op basis van betere BAR als gevolg van duurzaamheid en daarnaast het waarderen van de extra huurstroom met gebruikmaking van de mogelijkheden van het borgstellingsfonds om dekkingstekort af te dekken, tot maximaal de helft van de hoogte van de bancaire financiering.

770.986,--

Voor de variant waarbij er EUR 800,-- per m2 moet worden geïnvesteerd kan op basis van de mogelijkheden van een ESCo, vastgoedbank met daarbij dekking uit een duurzaamheidsborgstellingsfonds circa 70 procent gefinancierd worden. De cashflow is hier echter niet toereikend voor. Door een gematigd aflosregime (5 procent voor duurzaamheidsborgstellingsfonds en 2 procent bancair) in combinatie met een ESCo wordt 70 procent van de investering wel financierbaar. Bij deze panden zal een eigen inbreng noodzakelijk zijn of door subsidiëring of financiering met bijvoorbeeld een bullet-aflossing door retrofitfondsen. Optie 2 zonder ESCo is niet financierbaar als gevolg van een te hoge druk op de cashlfow, ook bij een gematigd regime. Deze optie is wel in te zetten als de hoogte van de financiering wordt verlaagd, wat inhoudt dat de eigen inbreng verhoogd zal moeten worden. 5.6 Beperkingen van het onderzoek In dit onderzoek is de financierbaarheid van het verduurzamen van de bestaande kantoorpanden onderzocht. De opzet van dit onderzoek was om inzage te krijgen in mogelijkheden van de bestaande financieringsvormen op het gebied van duurzaam vastgoed in zowel binnen als buitenland alsmede in de financieringsmogelijkheden voor duurzaam vastgoed bij de vastgoedbanken. Een deel van het onderzoek is gebaseerd op kwalitatief onderzoek in de vorm van interviews. Een ander deel van het onderzoek is gebaseerd op case-studies gericht op de financierbaarheid door vastgoedbanken en ESCo’s. Dit onderzoek kent zijn beperkingen. Statistisch gezien is de database te beperkt om hieruit generieke uitspraken te kunnen doen. Idealiter zou een database van minimaal 100 panden gewenst zijn, maar is niet mogelijk om van dit aantal data te verkrijgen en zou voor de vastgoedbanken een te grote hoeveelheid zijn om nog medewerking te verlenen aan het onderzoek. Ondanks deze beperking zijn de uitkomsten wel richtinggevend voor de uitdagingen waar de sector voor staat en hoe er nu wordt omgegaan met het duurzaamheidsvraagstuk. Een andere beperking is, dat ondanks een keuze voor de definitie van duurzaamheid, elk kantoorpand een specifieke casus is en verschillende uitgangspunten heeft op gebied van noodzakelijke bouwtechnische aanpassingen, energetische mogelijkheden, leeftijd van het gebouw, locatie, maar ook de mate van een bestaande financiering op het pand. In het verlengde van bovenstaande beperking maken de case-studies duidelijk, dat gedateerde panden niet alleen zijn te verduurzamen. Dit moet in combinatie met vaak een ingrijpende renovatie,

40

waardoor de investering per vierkante meters fors is. Bezien vanuit duurzaamheid zijn ook deze investeringen wel noodzakelijk om de levensduur van een pand te verlengen. De case-study naar de verduurzaming naar panden door ESCo’s is geen afspiegeling van het algemene risico in Nederland, dat voor dergelijke investeringen geldt. Het gaat hier om de goede risico’s, die nu door ESCo’s worden verzorgd. Het risico over totaal Nederland zal hoger zijn, waardoor ook het rendement lager zal zijn. Wel wordt op deze manier data en methoden ontwikkeld om de ESCo-markt verder te ontwikkelen en ondersteunen.

41

H O O F D S T U K 6: C O N C L U S I E S & A A N B E V E L I N G E N 6.1 Conclusies In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beantwoording van de centrale vraag: ‘Hoe kan het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad het beste financierbaar worden gemaakt?’ Duurzaamheid valt niet meer weg te denken uit de kantorenmarkt, waarbij duurzaamheid ook een dynamisch begrip is, want wat nu duurzaam wordt geacht, kan over enkele wellicht niet meer aan deze eisen voldoen. De tijd van naar elkaar wijzen over het nemen van initiatief ligt achter ons. Daarnaast is de overheid als grootste landelijke huurder van kantoren een grote aanjager van duurzaamheid, omdat zij in haar beleid kantoren aanhuurt met minimaal een C-label. Nieuwbouw voldoet op basis van het bouwbesluit al aan de duurzaamheidseisen, maar ook hier valt nog wel winst te behalen bezien vanuit duurzaamheid. Overigens is alleen toevoegen aan de voorraad door nieuwbouwontwikkelingen niet duurzaam gezien de structurele leegstand die er al is, waarbij er wel ontwikkeling van nieuwbouw nodig is voor een kwalitatieve vervanging. Het duurzaamheidsvraagstuk richt zich op de bestaande kantorenvoorraad. De ontwikkeling van duurzaamheid binnen de kantorenmarkt komt op een erg lastig moment. In de jaren voorafgaand aan de kredietcrisis was het financieren van vastgoed en de noodzakelijke investeringen in vastgoed veel makkelijker financierbaar door een jaarlijks stijgende waardering van het vastgoed en ook hogere bevoorschottingspercentage dan in de huidige tijd het geval is. Aan de andere kant bieden deze marktomstandigheden ook mogelijkheden. Duurzaamheid is naast een goede locatie een onderscheidend element aan het worden, waardoor een verduurzaamd pand een betere concurrentiepositie heeft dan een niet duurzaam pand. Vanuit de analyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - De kantorenmarkt heeft het zwaar met structurele leegstand en een verwachte daling van het aantal vierkante meters per gebruiker; - De opkomst van duurzaamheid in de kantorenmarkt zal niet bijdragen aan het oplossen van de problemen in deze markt, maar zal naar verwachting eerder voor een (verdere) tweedeling gaan zorgen tussen duurzaam en niet duurzaam vastgoed. Het verduurzamen is noodzakelijk, los van de CO2 –reductie, om concurrerend te blijven en de waarde van het kantoorpand op peil te houden. Gezien het grote aanbod heeft de huurder een ruime keus en zodoende zijn er ook kansloze kantoorpanden, die niet op een goede locatie staan en waarbij verduurzaming ook geen oplossing biedt; - Financiers kunnen alleen de financiële voordelen vanuit duurzaamheid vertalen naar mogelijke extra financieringsruimte en dus niet de voordelen die ontstaan vanuit bijvoorbeeld een beter binnenklimaat of imago; - De bestaande vastgoedportefeuille bij vastgoedbanken zijn volledig gefinancierd (menig belegger heeft ook zelf niet gereserveerd voor de noodzakelijke investeringen) en de ruimte voor het financieren van duurzaamheid moet komen uit de waardestijging door duurzaamheid of andere oplossingen; - Taxeren van duurzaamheid is en blijft nog lastig voor de taxateurs van vastgoedbanken zolang er onvoldoende Market Evidence is, waarbij ze gehouden zijn aan de uitgangspunten van het Red Book. Hierin kan wel in een versnelling komen als duurzaamheid wordt opgenomen in voorschriften of als beleggers bijvoorbeeld een bepaald minimum BREEAM-niveau gaan eisen; - De case-studies naar gedateerd, niet duurzame kantoren tonen aan, dat er met de huidige financieringsinstrumenten onvoldoende ruimte is om de investering in duurzaamheid volledig te kunnen financieren. Waar nu nog vaak, in de situatie van niet duurzaam, nog wordt

42

-

gerekend met de onderkant van de markthuur is de ontwikkeling dat er nu residueel gewaardeerd wordt indien de panden leeg staan of nog maar een kort huurcontract hebben. Dit zal de eigen inbreng alleen maar vergroten. Ook bezien vanuit de cashflow vallen de lasten van de investering voor het verduurzamen van gedateerd, niet duurzame kantoren niet op te brengen als dit volledig gefinancierd moet worden en het huidige pand al een LTV van 75 procent heeft. Het grote voordeel van de werkwijze van de ESCo’s is, dat die niet afhankelijk is van de uitgangspunten van het pand qua waardering en/of financiering, maar dat de besparingen die ontstaan op het energetische deel direct kunnen worden aangewend voor de verduurzaming; De case-studies naar de BREEAM-panden zijn voor de vastgoedbanken vooral theoretische benadering, maar wel vraagstukken die zij in de komende jaren voorgelegd gaan krijgen. Door alle vastgoedbanken worden slechts geringe stijgingen van de financieringswaarde berekend voor de hogere duurzaamheidsniveau’s, waardoor de extra investeringen in hogere BREEAM-niveau’s vooral met eigen middelen moeten worden gedaan. Hetzelfde geldt ook voor de case-study naar het energielabel, waaruit geconcludeerd kan worden dat ook hier gemiddeld gezien voor meer dan de helft aan eigen middelen moet worden ingezet voor de investering.

Op basis van bovenstaande is de conclusie dat duurzaamheid onvoldoende waarde toevoegt voor de vastgoedbanken om hierop te kunnen financieren, danwel dat het huidige niet duurzame vastgoed nog is overgewaardeerd. Zonder ingrepen zal een aanzienlijk deel van de investering met eigen middelen gedaan moeten worden. Als dit niet mogelijk is, dan zal een groot deel van de gefinancierde beleggers hun kantoorpanden niet kunnen verduurzamen, wat juist noodzakelijk is voor de CO2-reductie en ook om concurrerend te blijven en de waarde van het pand te behouden. Het gevolg is dat verduurzamen dan alleen kan voor partijen in de markt, die ook in ruime mate beschikken over eigen vermogen, zoals de pensioenfondsen, vastgoedfondsen, maar ook de private beleggers die beschikken over eigen liquide middelen of voldoende financieringsruimte hebben op basis van hun bestaande vastgoedportefeuille. ESCo’s kunnen, met de beperkingen die er zijn, een oplossing bieden voor de investeringen in energetische vraagstukken. Om echter de markt in zijn geheel te kunnen bedienen is noodzakelijk om ESCo’s zelf financierbaar te houden. Deze hulp moet komen uit de mogelijkheden die de overheid heeft op basis van de Europese regels, die ook in de ons omringende landen wordt toegepast. Andere mogelijkheden in de markt zijn beperkt. Het groen financieren heeft met de huidige regering een eindig bestaan. De markt van retrofitfondsen moet nog tot ontwikkeling komen en provincies richten zich met hun fondsen slechts op de woningmarkt. De ‘tax lien’financieringsvorm leidt bij vastgoedbanken tot afwijzende reacties, waarbij wel gesteld kan worden dat voor een deel van de markt dit een adequate oplossing kan zijn, indien er geen andere mogelijkheden zijn om te financieren en dus ook voor klanten van vastgoedbanken. Om de centrale vraag te beantwoorden, kan samengevat geconcludeerd worden dat de huidige (financierings)markt slechts een geringe en gefragmenteerde oplossing biedt voor het financieringsvraagstuk van het verduurzamen van kantoorgebouwen. Het verduurzamingsvraagstuk is vooral een financieringsvraagstuk, waarbij er vanuit alle partijen iets verwacht moet worden om mee te werken aan een oplossing voor dit vraagstuk. Anders zal een aanzienlijk deel van de markt onvoldoende financiële middelen hebben, zowel eigen als vreemd vermogen, om hun kantoorpand(en) te kunnen verduurzamen. Voor de beantwoording van de centrale vraag biedt een combinatie van de mogelijkheden (zoals uitgewerkt in paragraaf 5.5) van de vastgoedbanken met een duurzaamheidsborgstellingsfonds en de financieringsoplossingen door ESCo’s de beste vorm om de investering voor het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad te financieren. Dit kan worden aangevuld met de mogelijkheden die bestaande of nog op te richten retrofit-fondsen nog

43

kunnen bieden. En zoals eerder verwoord kunnen nu al de mogelijkheden van de ESCO’s worden benut, dit in tegenstelling tot nog op te richten (duurzaamheidsborgstellings)fondsen. 6.2 Aanbevelingen Wij bevinden ons momenteel in het tijdsgewricht, waarbij duurzaamheid een steeds belangrijkere rol krijgt in de kantorenmarkt. De financieringsmarkt is hier nog niet geheel op ingespeeld. Duurzaamheid dient op den duur ingeslepen te raken in de bestaande financieringsstructuren. Een belemmerende factor is dat er weinig transacties plaatsvinden om nu ervaringscijfers op te kunnen bouwen. De markt is er bij gebaat, dat er eenduidigheid komt in de meetsystematiek van duurzaamheid. De vele methoden zijn nu niet vergelijkbaar met elkaar en werken op deze manier contraproductief. Deze ontwikkeling is al in gang gezet met harmonisatie van diverse methoden naar BREEAM-NL, maar het meest wijd verbreid is nu het energielabel in Nederland. Voor de transparantie in de markt is het van belang om ook BREAAM-NL en energielabel met elkaar te kunnen vergelijken. In Nederland zijn transactiedata van kantoorpanden voor externe partijen niet beschikbaar. Een ieder houdt zijn eigen data voor zichzelf, waardoor de mogelijkheid om kennis op te bouwen niet benut wordt. In de Verenigde Staten, waar al diverse onderzoeken zijn uitgevoerd naar de meerwaarde van duurzaamheid wordt gebruik gemaakt van een openbare database, Co-Star. In het onderzoek, dat onlangs is uitgevoerd door Kok en Jennen (2011) is er wel gebruikt gemaakt van data van bijna 1.100 panden commercieel vastgoed van de grootste Nederlandse makelaarskantoren, welke gekoppeld werden aan de energielabels. Vanuit het opbouwen van Market Evidence voor het waarderen van duurzaamheid is gewenst dat dit een openbaar databestand wordt. Zolang een ieder zijn data niet beschikbaar wil stellen zal het voor taxateurs en vastgoedbanken nog een lange tijd duren voordat er genoeg eigen data is opgebouwd om te komen tot voldoende Market Evidence. Dit heeft een remmend effect op de financierbaarheid door vastgoedbanken. Deze thesis is gebaseerd op data van een zestal cases. Voor een verdere verfijning van inzicht en mogelijkheden in de relatie tussen de investeringen die gedaan moeten worden voor het verduurzamen (en de waarde die dit oplevert) en de benodigde financiering is het van belang dat ook beleggers in grote mate inzage geven in hun investeringsplannen. Feitelijk moet er op korte termijn een onderzoek cq quick scan komen naar de huidige staat van al het vastgoed in Nederland op het gebied van duurzaamheid om te bepalen hoe groot de totale verduurzaamheidsopdracht is.

44

LITERATUURLIJST * Agentschap NL (Senter Novem). Duurzaam Vastgoed en de Praktijk. Utrecht: SenterNovem. * Berkhout, G. (2010). De meerwaarde van duurzaam vastgoed. Real Estate Quarterly, juli 2010. * Bilt, R.A.M. van de (2010). Colleges vastgoedfinanciering Amsterdam School of Real Estate d.d 31 mei 2010 en 7 juni 2010. * Boonekamp, P., Vethman, P. (2009). National Report on the Energy Efficiency Service Business in the Netherlands, Petten: ECN. * Blom, P. (2009). Het nieuwe bankieren. Utrecht: Kosmos Uitgevers. * BuildDesk (2010). Marktstudie CO2-Besparingpotentieel ESCo’s in utiliteitsbouw. Delft: BuildDesk Benelux B.V. * Chousa, P.J. (2006). Integrating Sustainability into Traditional Financial Analyses. Sustainability Accounting and Reporting, pp. 83-108, Dordrecht: Springer. * DTZ, Inbo en Deerns (2010). Duurzame Kans Bestaande Kantoren. * DTZ (2010). Het aanbod veroudert. Amsterdam: DTZ Zadelhoff. * DTZ (2011). Van veel te veel. Amsterdam: DTZ Zadelhoff. * Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M. (2009). Why Do Companies Rent Green ? Real Property and Corporate Social Responsibility. Berkeley: University of California Energy Institute. * Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M. (2010). The Economics of Green Building. Berkeley: University of California Energy Institute. * Eichholtz, P., Kok, N., Bauer, R. (2010). De duurzaamheid van de vastgoedsector. Den Haag: Economische Statistische Berichten, Jaargang 95, nummer 4584 * Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M. (2009). DoingWell By Doing Good ? Green Office Buildings. Berkeley: University of California Energy Institute. * Eichholtz, P., Diepstraten, P. (2010). Zorgvastgoed: Financieringsmechanismen om de energieprestraties van gebouwen in de zorgsector te verbeteren.Den Haag, HEAD. * FGH Vastgoedbericht 2010 (2010). Focus op een nieuwe realiteit. * FGH Vastgoedbericht 2011 (2011). Duurzaam voldaan aan de vraag. * Frej, A.B. e.a. (2005). Green Office Buildings: A practical Guide to Development, Washington D.C.: The Urban Land Institute. * Goering, J. (2009). Sustainable Real Estate Development: An Early Inquiry into Costs and Possible Outcomes. New York: City University of New York. * Gool, P. van e.a.(2007). Onroerend goed als belegging. Groningen: Wolters-Noordhoff B.V. * IVBN (2009). IVBN VISIE: op duurzaam vastgoed. Voorburg: IVBN. * Jaffee, D., Wallace, N. (2009). Market Mechanisms for Financing Green Real Estate Investments. * Jeucken, M. (2002). Duurzaam bankieren door internationale topbanken in de praktijk. Utrecht: Rabobank Groep * Jeucken, M. (2002). Duurzaam financieren en Bankieren. Utrecht: Koninlijke Van Gorcum. * Jones Lang Lasalle (2010). Gebruikersvisie op duurzame huisvesting. Amsterdam: Jones Lang Lasalle. * Kats, G.H. (2003). Green Building Costs and Financial Benefits. Boston: Massachusetts Technology Collaborative. * Kok, N. (2009). Duurzaam inkopen: Impact op de Nederlandse Vastgoedmarkt. Maastricht: Universiteit Maastricht. * Kok, N., Jennen, M. (2011). De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid. Een

45

analyse van de Nederlandse Kantorenmarkt. * Kooten, R. van (2010), Beleggen in besloten vastgoedfondsen. Amsterdam: ASRE. * Kousemaeker, F.J.M. de, Agt, M.A.J.C.M. van (2007). Praktijkaspecten Vastgoed. Groningen: Wolters-Noordhoff. * KPMG (2010). Duurzaamheid nog altijd noodzaak bij nieuwe bouwprojecten. * Lorenz, D.P. e.a. (2006). Exploring the relationship between the sustainability of construction and market value. Property Management, pp 119-149. * Nelson, A.J., Rakau, O. (2010). Green buildings-A niche becomes mainstream. Frankfurt am Main: Deutsche Bank Research. * Nozeman, E. (2008). Handboek Projectontwikkeling. Amsterdam: Reed Business B.V. * Quispel, E. (2010). Global corporate occupier sustainability survey. Amsterdam: Jones Lang LaSalle. * Royal Institute of Chartered Surveyers (2005). Green Value, green buildings, growings assets. Victoria (Canada): RICS. * SenterNovem (2007). Duurzaam vastgoed en de Praktijk. Utrecht: SenterNovem. * Strandberg, C. (2005). The future of sustainable finance. Burnaby (BC): Strandberg Consulting. * Stern, N. (2008). The economics of climate change. Pittsburgh: American Economic Review (Papers and Proceedings, 98(2), 1–37) * Triodos Vastgoedfonds N.V. (2009), Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Zeist: Triodos Bank. * Twijnstra Gudde (2010). Nationaal Kantoren Onderzoek 2010. De economische crisis voorbij? * United Nations Environment Programme (2009). Energy Efficiency and the Finance Sector. Nairobi (Kenia): UNEP. * Vastgoedmarkt (juni 2010). Sector zet massaal in op duurzaam vastgoed. * Vink, A.J.G.(2009). Success factors of sustainable office development. Eindhoven: Technische Universiteit. * Vrolijk, E. (2008). Regeren door investeren in duurzaam vastgoed. Groningen: Rijksuniversiteit * W/E-adviseurs (2010). Kiezen voor nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor. Utrecht. * Wiley, J.A., Benefield, J.D., Johnson, K.H. (2008). Green Design and the Market for Commercial Office Space. Real Estate Finan Econ (2010) 41: 228-243 * World Business Council for Sustainable Development (2010). Enery Efficiency in Buildings. Transforming the Market. Geneve: WBSCD. * Zuidema, M., Elp, M. van (2010). Kantorenleegstand. Probleemanalyse en oplossingsrichtingen.

46

BIJLAGE1:LIJST GEÏNTERVIEWDE PERSONEN Persoon

Onderneming/Instelling

Functie

Type organisatie

Peter Göbel

ING Real Estate Finance

CEO The Netherlands

Vastgoedbank

Ronald Wijburg

ING Real Estate

Senior Manager Valuation Department

Vastgoedbank

Joris Winters

SNS Property Finance

Manager Vastgoedadvies

Vastgoedbank

Pieter Zwart

FGH Bank

Kantoordirecteur Den Haag

Vastgoedbank

Chris de Ruiter

FGH Bank

Directeur Taxaties en Research

Vastgoedbank

Huub Kamphuis

FGH Bank

Real Estate Valuation Advisor

Vastgoedbank

Guus Berkhout

Triodos Bank

Manager Vastgoedfonds

Bank

Jurriën Appers

Triodos Bank

Senior Accountmanager

Bank

Bert Bruggink

Rabobank

CFO Rabobank Groep

Bank

Jack Wasser

De Lage Landen

Manager Leasing

Leasemaatschappij

Albert Hulshoff

Agentschap NL

Programma-Adviseur

Overheid

Bart Louw

DHV B.V.

Senior adviseur vastgoedeconomie

Advies-organisatie

Leo Janssen

DHV B.V.

Directeur Projecten

Advies-organisatie

Phlip Boswinkel

Local

Directeur

Advies-organisatie

Bauke Robijn

SPF Beheer B.V.

Asset Manager Vastgoedbeleggingen

Pensioenfonds

Ser Janssen

BuildDesk

Senior Adviseur

Advies-organisatie

Laurens de Lange

Unica Installatiegroep B.V.

Directeur

Technische dienstverlening

Gerard Schröder

Schröder Vastgoed

Directeur

Projectontwikkeling

Ronald Bausch

JonesLangLasalle

Taxateur

Vastgoeddienstverlening

Leo Hoff

Phidias B.V.

Adviseur

Vastgoedbelegging

47

BIJLAGE 2: BEOORDELINGSMETHODEN DUURZAAMHEID BREEAM De BREEAM-methode is ontwikkeld door het Building Research Establishment (BRE) in het Verenigd Koninkrijk. BREEAM-NL is hiervan de Nederlandse versie en wordt ontwikkeld en beheerd door de Dutch Green Building Council onder licentie van BRE Global Ltd. BREEAM is een beoordelingsmethode om de integrale milieubelasting van gebouwen te bepalen. Het bevat een standaard voor een duurzaam gebouw en het geeft aan welk prestatieniveau een gebouw heeft. BREEAM wordt gebruikt om gebouwen te analyseren en te verbeteren, zowel voor het ontwerpen van nieuwe gebouwen als voor het beoordelen van bestaande gebouwen. Voor de bestaande gebouwen is er BREAAM-in use. BREEAM maakt gebruik van een kwalitatieve weging; als totaalscore krijgt een gebouw een waardering als pass, good, very good, excellent of outstanding. Internationaal wordt BREEAM gezien als een van de beste programma's om gebouwprestaties op het gebied van duurzaamheid aan te geven. In Europa zijn op dit moment circa 100.000 gebouwen BREEAM-gecertificeerd en in Nederland worden er steeds meer panden BREEAM gecertificeerd. Een kanttekening bij BREEAM kan worden genoemd dat de standaard geldt voor meerdere -klimatologisch verschillende- landen, terwijl volgens meerdere experts voor de Nederlandse situatie water een te hoog aandeel heeft en energie een te laag aandeel. LEED LEED is ook een wereldwijd erkend systeem en is ontwikkeld door de US Green Building Council (USGBC) en is gebaseerd op de methode van de World Green Building Council. LEED kent een gebouw scores toe op de onderdelen ruimtelijke ontwikkeling, waterbesparing, energiezuinigheid, materiaalkeuze, binnenmilieu en innovativiteit. Alle punten bij elkaar leiden tot een waardering van het gebouw: certified, silver, gold of platinum. Na toetsing van het gerealiseerde project ontvangt de opdrachtgever een LEED-certificaat en een plaquette voor het gebouw. De toetsing vindt plaats door USGBC in de Verenigde Staten. Op dit moment zijn er wereldwijd 27.000 objecten met een LEEDcertificaat. In Nederland heeft één pand een LEED-certificaat. GreenCalc+ GreenCalc+ is een instrument voor het beoordelen en vergelijken van de mate van duurzaamheid van gebouwen en wijken. GreenCalc+ is ontwikkeld door DGMR in samenwerking met het NIBE en NUON Tecno, en in opdracht van de stichting Sureac. Met GreenCalc+ worden de milieueffecten meetbaar gemaakt gedurende de bestaansperiode van bouw, exploitatie en sloop. Op basis van het programma wordt de milieu-index gemaakt. Door de milieueffecten van materiaal-, energie-, watergebruik (en op wijkniveau mobiliteit) onder dezelfde noemer te brengen, kunnen ze bij elkaar worden geteld. De milieu-index wordt bepaald door milieubelasting van het betreffende gebouw te vergelijken met die van een referentiegebouw. De milieu-index geeft de mate van duurzaamheid weer in één getal. Het referentiegebouw heeft een milieu-index van 100, wat is gebaseerd om materialen en installaties uit 1990. De grens bij Greencalc+ om het gebouw als duurzaam te kwalificeren ligt op minimale milieu-index van 185.

48

GPR Gebouw GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is in eerste instantie ontwikkeld voor de woningbouw. De methode is ontwikkeld door W/E Adviseurs en de gemeente Tilburg en kan zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw worden ingezet. Een eenvoudige prestatiegerichte methodiek waarmee concrete afspraken tussen gemeenten en bouwpartijen kunnen worden gemaakt. De basis voor GPR Gebouw is een uitgesproken visie op duurzaamheid. Duurzaamheid van het project wordt gemeten op de onderdelen energie, materialen, water, afval en gezondheid. De score vijf geeft aan dat wordt voldaan aan het bouwbesluit. Een hogere score betekent een lagere milieubelasting en een hogere kwaliteit. Voor duurzaam moet een minimale score van zeven behaald worden op de schaal van tien. De totaalscore wordt in de vorm van een label gepresenteerd met een bandbreedte van één tot vijf sterren. Energielabels De Europese Richtlijn Energy Performance Building Directive (EPBD) is er op gericht om de energieprestaties van gebouwen in de Europese Unie inzichtelijk te maken en om vervolgens deze te verbeteren. De EPBD is de Europese Richtlijn voor de prestaties van gebouwen, waarbij geldt dat alle nieuwe gebouwen vanaf 2008 moeten voldoen aan een bepaalde minimale energieprestatie. Voor bestaande gebouwen geldt dat er op het moment van transactie (verkoop, verhuur) een energielabel aanwezig moet zijn. Een energielabel mag maximaal tien jaar oud zijn. De energieprestaties van het gebouw worden weergegeven in een energie-index en in de energiecategorieen A++ t/m G. Het label A++ staat voor een zeer laag gebouwgebonden energiegebruik en label G staat voor een zeer hoog gebouwgebonden energieverbruik. De bepaling van de energieprestaties wordt bij nieuwbouw gedaan op basis van de energieprestatie coëfficient (EPC) op basis van het bouwbesluit en bij de bestaande bouw op basis van de energieindex. Per 1 januari 2010 is bijna 15 miljoen vierkante meter kantoor gelabeld (Agentschap NL). Vanaf 2010 koopt of huurt de overheid alleen nog maar gebouwen met minimaal een energielabel C. Dit betekent dat tweederde deel van de gebouwen (Eichholtz, 2010) hier niet aan voldoet.

Figuur 12: Energielabel gebouwen. Bron: Rapport Duurzaam Inkopen: Impact op de Nederlandse Vastgoedmarkt (2009, Kok)

49

BIJLAGE 3: VOORDELEN VAN DUURZAAM VASTGOED In de Verenigde Staten zijn onderzoeken gedaan naar financiële resultaten die ontstaan door het verduurzamen van het onroerend goed. Eichholtz, Kok en Quigley (2009), hebben de resultaten van duurzame kantoren, met het label Energy Star of LEED, onderzocht in de Verenigde Staten. De prestaties van kantoren in de Verenigde Staten worden geregistreerd in een database (Co Star), iets wat in Nederland niet gebeurt. Zowel ontwikkelaars als institutionele beleggers hebben onvoldoende referentiekader of het economisch verantwoord is om duurzaam vastgoed te ontwikkelen met een hogere initiële investering. Uit dit onderzoek, waarbij duurzaam vastgoed is vergeleken met nabijgelegen niet duurzaam vastgoed blijkt, dat huren van duurzaam vastgoed drie procent hoger liggen en effectief gezien zelfs 6 procent hoger. Tevens is de verkoopprijs van duurzaam vastgoed zestien procent hoger dan voor conventioneel vastgoed. Goering (2009) maakt hierbij wel de kanttekening dat de periode waarover de verkoopprijzen zijn gemeten, wel in een periode was van een stijgende markt. Volgens Goering is er een langere periode noodzakelijk om de conclusie te kunnen trekken of de investeerders duurzaam vastgoed ook waarderen onder alle marktomstandigheden. In een vervolgonderzoek van Eichholtz, Kok en Quigley (2010) met een grotere database en en ook getoetst ten tijde van de kredietcrisis komt naar voren, dat de crisis geen significant effect heeft op de huren van duurzame gebouwen. Op basis van dit onderzoek kan gesteld worden dat de verkoopprijzen dertien procent hoger zijn voor duurzame gebouwen ten opzichte van conventionele gebouwen en de huren drie procent hoger liggen. Wiley e.a. (2008) hebben eveneens een onderzoek verricht naar duurzame kantoren op basis van de Co Star database. Ook uit dit onderzoek blijkt, dat de kantoren met een label EnergyStar of LEED significant hogere huren hebben (7-8 procent voor EnergyStar en 15-17 procent voor LEED). Daarnaast zijn de bezettingsgraden aanzienlijk hoger (10-11 procent voor EnergyStar en 16-18 procent voor LEED) bij duurzaam vastgoed. Uit dit onderzoek blijkt ook dat verkoopopbrengst aanzienlijk hoger liggen, variërend van $30 tot $ 129 per m2. In de Verenigde Staten is nog slechts vrij recent onderzoek, welke ook leiden tot verschillende resultaten. De onderzoeken wijzen echter wel in dezelfde richting, dat duurzaam vastgoed leidt tot hogere huurprijzen alsmede hogere verkoopprijzen. Een kanttekening hierbij was wel dat de onderzochte data zijn van voor de kredietcrisis, maar dat is nu door het recente onderzoek van Eichholtz, Kok en Quigley (2010) gepareerd. Begin 2011 hebben Kok en Jennen een soortgelijk onderzoek in Nederland gedaan zoals is uitgevoerd in de Verenigde Staten. Dit onderzoek is gebaseerd op gegevens van 1100 transacties en hieruit blijkt dat minder energiezuinige gebouwen (energielabel D of lager) tegen significant lagere prijzen (6,5 procent) worden verhuurd. In de onderstaande tabel worden de voordelen vermeld en aangevuld met de resulaten van diverse andere onderzoeken (Eichholtz, Kok en Quigley (2009), Vrolijk (2008), Kats (2003), Vink (2008), Lorenz en Lützkendorf (2007) en JonesLangLaSalle (2010)), waarbij is aangetoond dat investeringen in duurzaam vastgoed leidt tot diverse voordelen. De voordelen zijn onderverdeeld naar ‘Planet’, ‘People’ en ‘Profit’. De voordelen van duurzaam vastgoed op het gebied van ‘Planet’ zijn: * bescherming van de natuurlijke hulpbronnen * bescherming van de natuurlijke omgeving en ecosysteem * langere economische levensduur van gebouwen, welke leidt tot minder gebruik van materialen

50

De voordelen van duurzaam vastgoed op het gebied van ‘People’ zijn: * gezonder binnenklimaat in het gebouw * meer comfort * betere leefomgeving De voordelen van duurzaam vastgoed op het gebied van ‘Profit’ zijn: * voor zowel huurder, ontwikkelaar als belegger een positief groen imago Voor gebruiker * lagere exploitatielasten door lagere energielasten * minder of geen afhankelijkheid meer van energieleveranciers * lagere personeelslasten door een betere gezondheid van werknemers, waardoor de productiviteit toeneemt of minder personeel benodigd is * betere positie op de arbeidsmarkt als werkgever * positief imago door profilering als maatschappelijk verantwoorde onderneming, wat een positieve uitstraling heeft op de stakeholders en (potentiële) klanten, dit leidt ook tot een lager marktrisico * Voldoen aan huidige (Wet Milieubeheer) en toekomstige wet- en regelgeving, bijvoorbeeld mogelijke invoering heffing voor de CO2-uitstoot, waarbij de verwachting is dat die er zal gaan komen. De heffing zal zich dan richten op het niet duurzame vastgoed Voor ontwikkelaar * hogere verkoopprijs (Kantorenmarkt Verenigde Staten: 13 procent hoger ten opzichte van conventioneel vastgoed) Voor belegger * hogere huurprijs (Kantorenmarkt Nederland: oplopend naar 6 procent extra) * behoud van waarde of hogere waarde ten opzichte van conventioneel vastgoed * betere verhuurbaarheid, het vastgoed is aantrekkelijker voor huurders. Op de huurdersmarkt ontstaat een steeds grote groep huurders die vanuit haar MVO-beleid duurzaam vastgoed willen huren en daarbij ook bereid zijn hier meer voor te betalen * duurzaam vastgoed heeft een langere economische levensduur dan conventioneel vastgoed * lagere exploitatielasten door gebruik van duurzame materialen. Daarnaast is duurzaam vastgoed gemiddeld van een jongere datum dan conventioneel vastgoed * door vroegtijdig vrijwillig te investeren op duurzame ontwikkeling en waarbij een hoger niveau wordt verkregen dan dat wettelijk de norm is, kan al geanticipeerd worden op toekomstige wetgeving. Zodoende kan een kostbaar traject van aanpassingen achteraf worden voorkomen

51

BIJLAGE 4: MARKTAANDELEN EN ONTWIKKELINGEN VASTGOEDBANKEN In deze bijlage worden in de onderstaande figuren de marktaandelen weergegeven van de financiers in vastgoed. Dit betreft zowel de binnenlandse als buitenlandse productie. Daarna worden de ontwikkelingen van bij de vastgoedbanken verwoord.

6%

1% 2%2%

4%

9%

4%

INGREF

35%

FGHBank

50%

INGREF

25%

SNS PF

6%

FGHBank

NIBC

SNSPF

ABNAmro

Overig

Berlin Hyp

Syntrus Achmea

Deutsche Hypo Syntrus Achmea 24% 32%

Figuur 13: marktaandelen productie financieringen 2009. Bron:PropertyNL

Figuur 14: marktaandelen volume financieringen ultimo 2009. Bron:PropertyNL

In 2010 boekte SNS PF een verlies van € 593 miljoen, voornamelijk door de buitenlandse portefeuille, maar ook de Nederlandse portefeuille is verliesgevend. De loan-to-value bij SNS is in 2009 opgelopen naar 76,9 procent62 en in 2010 verder gestegen naar 82,7 procent63. De kredietportefeuille is met bijna € 2 miljard gedaald in 2010 naar € 11,4 miljard. De internationale financieringen en projectfinancieringen worden afgebouwd. Deze afbouw wordt gedaan in samenwerking met De Reggeborgh Groep64. De Rabo Vastgoedgroep, waarvan FGH onderdeel is, maakt in 2010 ruim € 100 miljoen winst65. De kredietportefeuille van FGH steeg in 2010 met vier procent naar € 17,8 miljard. Dertig procent hiervan wordt aangewend voor de kantorenmarkt. ING Real Estate, waartoe ING REF behoort, maakte in 2010 een verlies van € 63 miljoen66, maar is sinds het vierde kwartaal weer winstgevend. In het jaarverslag wordt aangegeven dat ING REF zelf wel een positief resultaat heeft. ABN Amro/Fortis wil ook weer een speler gaan worden op de vastgoedmarkt. Ook zijn er weer Duitse banken op de markt gekomen, die nog slechts een geringe rol hebben. Door de afwaardering in de markt van het vastgoed is er sprake van een stijgende loan-tovalue. De loan-to-value van ING bedraagt 69 procent (Van Kooten, 2010) en bij FGH zit deze ratio op 74 procent (Van Kooten, 2010). In de jaren voorafgaand aan 2008 is de leverage bij vastgoedfinancieringen verhoogd onder druk van concurrentie. Als gevolg van de kredietcrisis was er sprake van ‘deleveraging’ waar bij het loan-to-value niveau is teruggebracht naar 70-75 procent. In de interviews met de vastgoedbanken67 komt naar voren dat de loan-to-value zich zullen bevinden tussen de 75 en 80 procent.

62

SNS Bank Annual Report 2009, pag. 30 Persbericht 17 februari 2001 SNS Property Finance 64 http://www.snspropertyfinance.nl/actueel/persberichten/01-april-2011/ 65 Jaarverslag 2010 Rabo Vastgoedgroep 66 ING Group Annual Report 2010 67 Pieter Zwart (FGH Bank), Peter Göbel (ING REF), Joris Winters (SNS PF) 63

52

BIJLAGE 5: RISICOPROFIEL FINANCIERING Het risicoprofiel van de financiering is opgebouwd uit de volgende onderwerpen: * de uitvalswaarschijnlijkheid van de geldnemer De uitvalswaarschijnlijkheid van een geldnemer is de kans dat een geldnemer binnen één jaar haar verplichtingen niet meer kan nakomen, waardoor de bank op de gestelde zekerheden moet terugvallen. Het berekenen van de uitvalswaarschijnlijkheid is het inschatten van de financiële en organisatorische gegoedheid van de geldnemer. Deze inschatting wordt gedaan op basis van financiële en niet-financiële gegevens. De financiële analyse wordt gedaan op basis van jaarverslagen en prognoses. Belangrijke parameters zijn hierbij de solvabiliteit, zijnde het buffervermogen om tegenvallers op te vangen en de cashflow van de geldnemer uitgedrukt in liquiditeits- en rentabiliteitsratio’s en een Interest Cover Ratio68). Tevens worden in beeld gebracht de risico’s uit de bestaande vastgoedportefeuille, grondposities en onderhanden projecten. Bij de beoordeling van de niet-financiële gegevens wordt vooral gekeken naar de kwaliteit, kennis en ervaring (trackrecord) van de geldnemer alsmede naar zaken als moraliteit en integriteit. * de waarde van de zekerheid De analyse van de zekerheid gebeurt op een 3-tal manieren, te weten: (a) de vorm van de zekerheid (b) de cashflowanalyse (c) de objectanalyse (a) de vorm van de zekerheid De zekerheidsvormen bestaan uit de zakelijke zekerheden, zoals hypotheekrecht en pandrecht alsmede de persoonlijke zekerheden door de ondernemer, zoals een borgtocht, hoofdelijke medeschuldverbintenis of een bankgarantie. Tevens zijn er de oneigenlijke zekerheden zoals een kapitaalinstandhoudingsverklaring en een positieve/negatieve hypotheekverklaring. (b) cashflowanalyse Bij de cashflowanalyse gaat het vooral om de hoogte en de bestendigheid van de huurontvangsten, waarbij rekening wordt gehouden met de exploitatielasten van het vastgoed. Belangrijke ratio’s hierbij zijn de Debt Service Coverage Ratio69, de Interest Cover Ratio en de Loan Cover Ratio70. De laagte van het percentage is de maatstaf van het risicoprofiel. (c) objectanalyse Bij een vastgoedfinanciering wordt over het algemeen op het betreffende object een hypotheekrecht gevestigd. Het aan het object toe te kennen waarde is één van de belangrijkste gegevens waarop de te verstrekken hoofdsom is gebaseerd. Door middel van de ‘loan-to-value’ wordt berekend hoeveel van de waarde wordt gefinancierd. Bij het bepalen van de waarde zijn de volgende aspecten van belang: ligging/locatie, verkoopbaarheid, vastgoedmarkt in het algemeen, specifieke karakter en/of alternatieve aanwendbaarheid, grootschaligheid, multipurpose karakter, bestemming, trendgevoeligheid, huursituatie, verhuurbaarheid, huurwaarde, verhuurmarkt in het algemeen, exploitatielasten, onderhoudssituatie, milieuaspecten, splitsbaarheid, bouwkundige staat, onderhoudsgevoelige karakter en belevingswaarde. Het aspect duurzaamheid komt in de theorievorming nog niet voor.

68

Interest Cover Ratio: netto huur (huur verminderd met de exploitatielasten)/betaalde rente. Debt Service Coverage Ratio: : netto huur (huur verminderd met de exploitatielasten)/totale financieringslasten. 70 Loan Cover Ratio: netto huur (huur verminderd met de exploitatielasten)/totale financiering. 69

53

* de kwaliteit van de transactie Naast de analyse van de uitvalswaarschijnlijkheid van de geldnemer en de waarde van de zekerheid is het van belang dat de geldgever de verwachtingen van de geldnemer bij de transactie onderschrijft. Bij grote verschillen in deze verwachtingen tussen de geldnemer en geldgever zal er geen passende financiering tot stand komen en is de kans groot dat de relatie tussen geldnemer en geldgever wordt verstoord. Op basis van de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme is de financiële sector verplicht een onderzoek te doen naar de klantintegriteit, waaronder wordt verstaan dat de geldgever in staat is in te schatten de risico’s die verbonden zijn aan klanten te herkennen, vaststellen en beheersen. Niet integere personen en bedrijven worden geweerd, temeer ook om reputatierisico te voorkomen. Daarnaast dient de transactie voor de bank ook voldoende rendabel te zijn.

54

BIJLAGE 6:DUURZAAMHEIDSCONVENANT VASTGOEDFINANCIERS PERSBERICHT, 6 juni 2011 DGBC Financierings Convenant onderstreept belang duurzaamheid voor vastgoedfinancieringsmarkt

Top vastgoedfinanciers ondertekent duurzaamheidsconvenant Amsterdam – De grote Nederlandse vastgoedfinanciers tekenen donderdag 9 juni een duurzaamheidsconvenant op de vastgoedbeurs PROVADA. Hiermee willen zij laten zien dat ze belang hechten aan duurzaamheid in de vastgoedsector, en dat ze daar vanuit hun rol als vastgoedfinanciers een stimulans aan willen geven. De initiatiefnemers zijn ABN Amro, Dutch Green Building Council, Ecofys, FGH Bank (de vastgoedbank), Holland Financial Centre, ING Real Estate Finance, Marsh, SNS Bank Zakelijk, en Syntrus Achmea Vastgoed. Het convenant wordt getekend door: ABN Amro: Jaap Kalverkamp, FGH Bank (de vastgoedbank): Pieter Zwart,ING Real Estate Finance: Peter Göbel, SNS Bank Zakelijk: Jan van Haarlem, Syntrus Achmea Vastgoed: Henk Jagersma Belangrijke stap "Met de ondertekening van het convenant tonen deze financiers aan de markt dat zij de stap willen zetten richting het verduurzamen van de gebouwde omgeving. Cruciaal, want de gebouwde omgeving is immers verantwoordelijk voor 40% van de wereldwijde CO2 uitstoot", verklaart DGBC-directeur Stefan van Uffelen. De klimaatverandering, de nieuwe comforteisen voor gebouwen, de materiaalcrisis en de energiecrisis maken een verduurzaming van het vastgoed noodzakelijk én aantrekkelijk, zowel op maatschappelijk als economisch vlak. Van Ufffelen: "Deze ondertekening laat zien dat financiers mee willen werken aan het doorbreken van de veel besproken 'circle of blame'. Naast deze groep spelen de eindgebruikers in dit proces een grote rol. Reden voor DGBC om de komende tijd vooral ook de pijlen op hen te richten, en te stimuleren dat het stellen van hogere duurzaamheidseisen vanzelfsprekend wordt." Betrokkenheid “Met deze overeenkomst willen we het belang van duurzaamheid onderstrepen. Voor onszelf, maar vooral voor de vastgoedmarkt waar we naast een professionele, ook een maatschappelijke betrokkenheid bij hebben”, verklaart Pieter Zwart van FGH Bank. “Wij willen verder gaan met stimuleren door onze schaarse financieringsmiddelen primair in te zetten voor duurzame vastgoedontwikkeling”, aldus Henk Jagersma van Syntrus Achmea Vastgoed. DGBC Financierings Convenant 9 juni 2011, Provada Amsterdam Wij erkennen het belang van duurzaamheid, zowel voor onze interne organisatie als voor het vastgoed dat wij financieren. Wij hebben de intentie om duurzaamheidsaspecten mee te laten wegen in de financieringsvoowaarden. Wij realiseren ons dat de vastgoedsector de tijd moet krijgen om stappen te zetten naar verduurzaming. Wij ontwikkelen een strategie hoe wij hieraan verder kunnen bijdragen. Wij promoten duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van bestaand vastgoed bij onze klanten. Het convenant richt zich op financiering van commercieel vastgoed. Wij evalueren jaarlijks de voortgang van het convenant. DGBC Het initiatief voor de overeenkomst komt voort uit de kopgroep vastgoed financiers van de Dutch Green Building Council (DGBC). DGBC is een onafhankelijke non-profit organisatie die werkt aan een blijvend duurzamer Nederland. Om dit te bereiken ontwikkelt DGBC o.a. beoordelingssystemen waarmee je kunt toetsen of een gebouw of gebied voldoende duurzaam is. Als dit het geval is, kan er een certificaat worden behaald. Het keurmerk waarmee sinds 2009 wordt gewerkt is BREEAM NL, een Nederlandse vertaling van het Engelse, en inmiddels internationaal toegepaste, BREEAM.

55

BIJLAGE 7:CASE-STUDIES Casus Dr Stolteweg 2-2a te Zwolle Objectgegevens Bouwjaar

1980

Locatie Object

Dr Stolteweg 2-2a te Zwolle Kantoorgebouw

Grootte

7.089m2 BVO 5.762m2 VVO 170 parkeerplaatsen

Huurgegevens Voor renovatie/ verduurzaming Status verhuur

Energielabel Voor renovatie/verduurzaming Na renovatie/verduurzaming

leegstand

Na renovatie/ verduurzaming Huurder

Countus Groep B.V.

Huurcontract Huurprijs kantoor

15 jaar € 121,-- per m2

Huurprijs parkeerplaats Resultaat WKO

€ 600,-- per plek € 40.000,-- per jaar

Investering Belegger Huurder

G A

2.865.000,-497.000,--

Het kantoor is gevestigd op de kantorenlocatie Oosterenk en is in 1980 onder architectuur gebouwd. In 2009 heeft er een duurzame revitalisatie van het pand plaatsgevonden. Voor de revitalisatie stond het gebouw leeg (daarvoor huurde Achmea). De aanleiding voor het verduurzamen en revitalisering (op basis van Trias Energetica71) was om het gebouw weer concurrerend te maken voor de verhuur. In de oude staat was pand niet verhuurbaar. Er is gekozen voor een duurzaam warmte- en koelsysteem (eigendom belegger, apart contract voor energie) en de verlichting en isolatie is geoptimaliseerd. De duurzame investeringen geven een reductie van ca. 200.000 kg CO2 per jaar. Het kantoor is ingericht met lange gangen en heeft voor 70 procent flexibele inrichting dat het voldoet aan de eisen van Het Nieuwe Werken, zodat er een optimale bezettingsgraad kan worden bereikt. Het verschil in financieringswaarde bij de vastgoedbanken staat in onderstaande tabel. Vastgoedbank

A B C

Waarde voor

7.042.444 5.500.000 5.155.474

Waarde na

Mutatie in financieringswaarde

8.202.376 8.500.000 8.202.376

1.159.932 3.000.000 3.046.902

Loan-to-Value 70%, financieringsruimte 811.952 2.100.000 2.132.831

Financiering in % van investering 28% 73% 74%

Eén vastgoedbank (B) geeft overigens aan, dat zij voor leegstand een andere waarde hanteert voor het pand, dan in geval het nog langjarig verhuurd is. In geval van leegstand (ongeveer de residuele benadering) is de waarde dan EUR 4,2 miljoen. Vastgoedbank A heeft in situatie voor de verduurzaming een aanzienlijk hogere waarde dan de andere banken, doordat zij met een aanmerkelijk hogere huurwaarde rekent. Dit lijkt niet marktconform te zijn. 71

Trias Energetica gaat uit van drie uitgangspunten: (1) beperk energievraag door verhoging warmteweerstand door extra dakisolatie en betere beglazing (HR++), beperking ventilatie en infiltratie door handhaving huidig ventilatiedebiet en warmteterugwinning en verbetering van naad- en kierdichting, reductie van interne en externe warmtelast door gebruik van energiezuinige apparatuur en verlichting en handhaving gebruik buitenzonwering, (2) maximaal aandeel duurzame energie door toepassen bodemwarmte/koude, (3) efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen door toepassen van hoog rendement verwarmingsketel en toepassen van hoog rendement koelinstallatie in combinatie met WKK

56

Casus Stationsplein 4 te Amersfoort Objectgegevens Bouwjaar Locatie

1973 Stationsplein 4 te Amersfoort

Object Grootte

Kantoorgebouw 20.000m2 BVO 13.380m2 VVO voor en 14.800m2 na verduurzaming/renovatie 220 parkeerplaatsen

Huurgegevens Voor renovatie/ verduurzaming Status verhuur

Energielabel Voor renovatie/verduurzaming Na renovatie/verduurzaming

leegstand

Na renovatie/ verduurzaming Huurder

Friesland Campina

Huurcontract Huurprijs kantoor

10 jaar € 165,-- per m2

Huurprijs parkeerplaats Resultaat WKO

€ 1.100,-- per plek € 100.000,-- per jaar

Investering Belegger WKO

G A+

20.025.589,-1.750.000,--

Het pand was tot 2006 gehuurd door Akzo Nobel (32 jaar), daarna is het pand leeg komen te staan. Het pand zit in de beleggingsportefeuille van Spoorweg Pensioenfonds (SPF) en is vanaf september 2009 gerenoveerd en verduurzaamd, in eerste instantie op risico en vervolgens samen met de beoogde huurder FrieslandCampina. Er is gekozen voor een renovatie en verduurzaming, waarbij is geïnvesteerd in een lage temperatuurverwarming, energiezuinige verlichting, een nieuwe geïsoleerde gevel met HR++glas met ingrepen om de inschijnende zon tegen te gaan, een nieuw dak en ook een warmte-koude-opslag (WKO). De WKO (twee labelsprongen) is in eigendom van SPF. Besparing voor de huurder is ongeveer € 200.000,-- dankzij de WKO. Hiervoor betaalt de huurder € 100.000,-extra huur (rendement op WKO is 7,25%). Het pand heeft als NS-locatie een goede bereikbaarheid. Het gebouw is twaalf bouwlagen hoog en had voor renovatie en verduurzaming een VVO van 13.380m2 en na renovatie en verduurzaming een VVO van 14.800m2. Door de renovatie en verduurzaming is het pand weer marktconform en tien tot vijftien jaar up-to-date en heeft een goede concurrentiepositie op huurprijs en leegstand. Het verschil in financieringswaarde bij de vastgoedbanken staat in onderstaande tabel. Vastgoedbank

A B C

Waarde voor

14.866.667 14.385.600 15.741.176

Waarde na

Mutatie in financieringswaarde

27.858.824 31.000.000 31.573.333

12.992.157 16.614.400 15.832.157

Loan-to-Value 70%, financieringsruimte 9.094.510 11.630.080 11.082.510

Financiering in % van investering 45% 58% 55%

De opgenomen waarde van vastgoedbank B in de situatie van voor de verduurzaming is de waarde die zij zal hanteren, indien er nog sprake is van een langjarig huurcontract. Voor de vergelijkbaarheid deze waarde opgenomen in de tabel. In de voorliggende situatie van leegstand en niet meer verhuurbaar waardeert vastgoedbank B dergelijke panden op basis van de residuele benadering. De waardering komt dan residueel uit op EUR 6,5 miljoen.

57

Casus Laan 1914 35 te Amersfoort Objectgegevens Bouwjaar Locatie

1970 Laan 1914 35 te Amersfoort

Object Grootte

Kantoorgebouw 19.200m2 BVO 17.743m2 VVO 185 parkeerplaatsen

Huurgegevens Voor renovatie/ verduurzaming

Energielabel Voor renovatie/verduurzaming

G A

Status verhuur Na renovatie/ verduurzaming

Eigenaar/gebruiker

Na renovatie/verduurzaming

Huurder Huurcontract

Eigenaar/gebruiker 10 jaar (fictief)

Investering Eigenaar/gebruiker

Huurprijs kantoor Huurprijs parkeerplaats

€ 128,-- per m2 € 750,-- per plek

10.000.000,--

Het pand is in 1970 gebouwd, nabij de afslag A28, als eerste kantoortuin in Nederland en heeft een open structuur. Het pand heeft een goede VVO/BVO-verhouding van ruim 92 procent. De aanleiding voor de renovatie was de toestand van de gevel, de beheersbaarheid bij brand en de duurzaamheidsambitie. Er is geïnvesteerd in een nieuwe gevel, koudebrugvrij voorzien van HR++ glas en lichtwering. Verder is het dak en de overstek extra (negen cm) geïsoleerd. De bestaande energiezuinige HF-verlichting is gehandhaafd met aanwezigheidsdetectie. In het pand is in energiezuinige klimaatinstallatie geïnstalleerd en zijn er ook materialen hergebruikt. De resultaten van de renovatie en de verduurzaming zijn, dat het energielabel van het pand van G naar A is gegaan en door een integrale aanpak bij de renovatie is de stap in het energielabel van D naar A gezet nagenoeg zonder extra investering. Het pand wordt genoemd als koploperproject van Agentschap NL, voor de investering is ook een groenverklaring ontvangen. Door de verduurzaming is er een jaarlijkse energiebesparing van € 100.000,-- met een daling van het elektriciteitgebruik met 28 procent (380.000 kWh) per jaar, een daling van het gasgebruik van 77 procent (121.462m3) per jaar en een CO2-reductie van 41 procent (430.000kg). De extra financieringswaarde bij de vastgoedbanken staat in onderstaande tabel. Vastgoedbank

Waarde voor

Waarde na

Mutatie in financieringswaarde

Loan-to-Value 70%, financieringsruimte

Financiering in % van investering

A B

19.490.000 19.500.000

23.394.872 26.500.000

3.904.872 7.000.000

2.733.410 4.900.000

27% 49%

C

19.490.000

27.835.000

8.345.000

5.845.000

58%

Bij deze casus is het pand ook extern getaxeerd, wat voor de vastgoedbanken een acceptabel uitgangspunt is, derhalve is de situatie voor verduurzaming/renovatie nagenoeg gelijk. In de situatie na verduurzaming/renovatie rekent vastgoedbank A met een mindere BAR aangezien zij dit niet als een echte kantorenlocatie zien.

58

Casus Zuid-As te Amsterdam Objectgegevens Bouwjaar Locatie

Nog te ontwikkelen Zuid As te Amsterdam

Object Grootte

Kantoorgebouw 29.902m2 BVO 25.417m2 VVO

Besparing energie per m2 bij BREEAM-niveaus, te berekenen als extra huur ten opzichte van standaard ontwerp Pass

Extra investering bij BREEAM-niveaus ten opzichte van standaardontwerp 0,--

Pass

50.790,--

Good Very Good

1,18 1,83

Good Very Good

2.047.327,-4.011.713,--

Excellent Outstanding

3,44 6,42

Excellent Outstanding

5.702.302,-7.112.379,--

De gegevens zijn gebaseerd op een plan van een onderneming, die op zoek is naar een nieuw te realiseren hoofdkantoor aan de Zuid-As in Amsterdam, welke goed bereikbaar is. Het kantoor moet duurzaam zijn, o.a. in verband met een duurzaam milieuvriendelijk imago van haar producten. De duurzaamheidsambitie is zodoende BREEAM-NL Outstanding. Kantoor moet ook geschikt zijn voor ‘Het Nieuwe Werken’. De meerkosten voor duurzaamheid zijn inzichtelijk gemaakt en afgezet tegen de ontwikkeling van een standaard kantoor. Het standaardkantoor is een casco kantoor met een basis inbouwpakket, passend bij de A-locatie. Huurniveau ligt op markthuur. De extra financieringswaarde bij de vastgoedbanken voor het kiezen van BREEAM-niveau Outstanding in plaats van het standaardontwerp staat in onderstaande tabel. Vastgoedbank

Standaardontwerp

BREEAM Outstanding

Mutatie in financieringswaarde

Loan-to-Value 70%, financieringsruimte

Financiering in % van investering

A

127.085.000

129.804.619

2.719.619

1.903.733

27%

B C

127.000.000 127.005.426

129.500.000 130.181.900

2.500.000 3.176.474

1.750.000 2.223.532

25% 31%

In eerste instantie werd er met verschillende methoden gewerkt door de vastgoedbanken, nl de BAR/NAR-methode en de DCF-methode. In verband met de vergelijkbaarheid hebben de vastgoedbanken nu met de BAR-methode gewerkt. De uitgangspunten en resultaten van de banken ontlopen elkaar weinig.

59

Casus Centraal Station te Utrecht Objectgegevens Bouwjaar Locatie

Nog te ontwikkelen Croeselaan te Utrecht

Object Grootte

Kantoorgebouw 63.765m2 BVO 54.200m2 VVO

Besparing energie per m2 bij BREEAM-niveaus, te berekenen als extra huur ten opzichte van BREEAM Good Very Good 3,53

Extra investering bij BREEAM-niveaus ten opzichte van BREEAM-niveau Good Very Good 9.344.854,--

Excellent

Excellent

5,88

30.389.806,--

Deze casus is gebaseerd op een praktijkvoorbeeld van een landelijk adviesbureau, die voor haar opdrachtgever een studie heeft gedaan in het kader van nieuwe huisvesting. Voorwaarden hierbij zijn duurzame huisvesting en werkplekken op basis van ‘Het Nieuwe Werken’. Ambitieniveau voor duurzaamheid is Energielabel A en BREEAM Excellent. Het betreft een nieuwbouwlocatie aan de Croeselaan nabij het Centraal Station te Utrecht. Voor de locatie zijn de bouw- en investeringskosten bepaald op basis van kengetallen. De extra financieringswaarde bij de vastgoedbanken voor het kiezen van BREEAM-niveau Excellent in plaats van BREEAM Good staat in onderstaande tabel. Vastgoedbank

BREEAM Good

BREEAM Excellent

Mutatie in financieringswaarde

A B

148.548.148 148.500.000

156.104.030 155.000.000

7.555.882 6.500.000

C

147.386.355

155.180.205

7.793.850

Feitelijk dezelfde situatie als bij de casus Zuid-As in Amsterdam.

60

Loan-to-Value 70%, financieringsruimte 5.289.117 4.550.000 5.455.695

Financiering in % van investering 17% 15% 18%

Casus Blaeulaan 60 (Papendorp) te Utrecht Objectgegevens Bouwjaar Locatie

Bestaand deel in 2002, nieuw deel in 2009 Blaeulaan 60 te Utrecht

Object Grootte

Kantoorgebouw Bestaand deel, 950m2 VVO (+ 400m2 bedrijfsruimte) Nieuw deel, 950m2 VVO (+ 400m2 bedrijfsruimte) 15 parkeerplaatsen

Huurgegevens Huurder Huurcontract

Zimmer Netherlands B.V 10 jaar

Huurprijs

Niet bekend

Energielabel Bestaand pand

D

Nieuw pand

A

Investering om bestaand pand te verbeteren naar Alabel Belegger 156.750,--72

De twee panden zijn in eigendom van Triodos Vastgoedfonds. In 2008 heeft Triodos het bestaande kantoor verworven en heeft in overleg met de huurder, het aantal vierkante meters verdubbeld door een nagenoeg identiek pand naast te bouwen. Panden zijn door middel van een corridor met elkaar verbonden. Wat de casus interessant maakt, is dat het bestaande pand nog niet is verduurzaamd. Het bestaande pand heeft een energielabel D en het nieuwe pand heeft een energielabel A. De EPC van het nieuwe pand is 30% beter dan het bouwbesluit eist, mede door betere isolatie van de schil, HR ++ glas, de toepassing van hoog frequente verlichting met aanwezigheidsdetectie en daglicht afhankelijke regeling. Op verzoek van Triodos (2010) is zijn de panden getaxeerd, nu huurder, locatie en huurcontract exact hetzelfde zijn, alleen het verschil zit in de duurzaamheid van de panden. Dit verzoek is neergelegd bij een vijftal taxateurs. De resultaten staan hieronder vermeld. Het resultaat is (2010, Real Estate Research Quarterly, juli 2010, pag 40) dat duurzaamheid nog verre van eenduidig wordt getaxeerd. Zie onderstaande resultaten van de verschillen.

Bron: Real Estate Research Quarterly, juli 2010 (pag. 39) De extra financieringswaarde bij de vastgoedbanken voor het verbeteren van het energielabel van D naar A staat in onderstaande tabel. Vastgoedbank

Energielabel D

Energielabel A

Mutatie in financieringswaarde

Loan-to-Value 70%, financieringsruimte

Financiering in % van investering

A B

2.292.190 2.309.028

2.405.063 2.341.549

112.873 32.522

79.011 22.765

50% 15%

C

2.298.755

2.440.525

141.770

99.239

63%

72

Voor het verbeteren van het energielabel van D naar A is ca € 165,-- per m2 nodig voor isolatie, mechanische toevoer, WKO, hoogfrequentie verlichting, aanwezigheidsdetectie, daglichtafhankelijke regeling en HR++ glas. Door deze investeringen wordt 30 procent bespaart op de EPC. Bron: Brink Groep

61

Casus standaard kantoor bezien vanuit de cashflowbenadering Inleiding De vorige zes casussen zijn gericht op het verschil in financieringswaarde te bepalen in de situatie voor en na verduurzaming (en indien noodzakelijk renovatie). Naast waarde is het van groot belang dat de lasten die ontstaan vanuit de vastgoedfinanciering op te brengen zijn uit de te ontvangen huurstroom, derhalve is deze casus opgesteld om de financierbaarheid in beeld te brengen bezien vanuit de cashflowbenadering. De cashflowratio’s zijn de Interest Cover Ratio en de Debt Service Cover Ratio. Deze ratio’s staan beschreven in Bijlage 5. Bij deze opzet gaat het om het inzichtelijk te maken of de lasten van een financiering op te brengen zijn vanuit de exploitatie voor verschillende investeringsniveau’s voor het verduurzamen van kantoren. Casus De uitgangspunten voor deze casus zijn een kantoorpand van 5.000m2 BVO en 4.250m2 VVO. Het pand is voor vijfenzeventig procent gefinancierd door een vastgoedbank. Het pand is nu niet duurzaam (D-label of lager) en heeft een huurprijs73 van € 152,-- per m2. Na verduurzaming (label A, B of C) stijgt de huurprijs74 naar € 166,-- per m2. De verschillen in huurprijs per m2 uit genoemd onderzoek zijn niet letterlijk te vertalen, maar geven wel goed inzicht voor dit voorbeeld. Objectgegevens Bouwjaar Locatie Object Grootte

Huurgegevens Voor renovatie/ verduurzaming Huurcontract Huurprijs Huurstroom per jaar Exploitatielasten per jaar Na renovatie/ verduurzaming Huurprijs Huurstroom per jaar

Nvt Nvt Kantoorgebouw 5.000m2 BVO 4.250m2 VVO

Bestaande financiering kosten koper 7 procent en een NAR van 7,5 procent) Financieringswaarde 7.200.000,-Financiering (LTV van 75 procent) 5.400.000,--

10 jaar € 152,-- per m2 € 646.000,-€ 65.000,--

Investering per m275 Lichte variant Midden variant Zware variant

€ 166,-- per m2 € 705.500,--

73

Gebaseerd op onderzoek ‘De Waarde van Energiezuinigheid en Bereikbaarheid’ van Nils Kok en Maarten Jennen (2011) 74 Idem 73 75 onderzoek ‘Duurzame Kans voor Bestaande Kantoren van DTZ e.a. (oktober 2010)

62

150,-400,-800,--

Investering voor verduurzaming/renovatie Licht Midden Zwaar

Bestaande situatie Investering Investering per m2 Totaal investering Extra financiering (75 procent LTV)

150 750000 562500

400 2000000 0

1500000

800 4000000 0

3000000

Financiering Financiering Aflossing Rente (10 jaar) Huursom Exploitatielast

5400000 3,33% 6% 646000 65000

5962500 3,33% 6% 705500 65000

6900000 3,33% 6% 705500 65000

8400000 3,33% 6% 705500 65000

Kasstroom Huur per m2 Huuropbrengst

152 646000

166 705500

166 705500

166 705500

Exploitatielasten Aflossing Rente

65000 180000 324000

65000 198750 357750

65000 230000 414000

65000 280000 504000

77000

84000

-3500

-143500

1,79 1,15

1,79 1,15

1,55 0,99

1,27 0,82

Cashflow Ratio’s ICR DSCR

63

BIJLAGE 8:CASHFLOWSCENARIO

64

BIJLAGE 9:OVERZICHT WAARDERINGEN DOOR VASTGOEDBANKEN Vastgoedbank A Casus Dr Stolteweg 2-2a te Zwolle Investering Verschil in financieringswaarde Loan-to-Value 70%, financieringsruimte Financiering in percentage van de investering

Casus Stationsplein 4 te Amersfoort = Investering Verschil in financieringswaarde Loan-to-Value 70%, financieringsruimte Financiering in percentage van de investering Casus Laan 1914 35 te Amersfoort Investering Verschil in financieringswaarde Loan-to-Value 70%, financieringsruimte Financiering in percentage van de investering Casus Zuid As te Amsterdam Investering Verschil in financieringswaarde Loan-to-Value 70%, financieringsruimte Financiering in percentage van de investering Casus Croeselaan te Utrecht Investering Verschil in financieringswaarde Loan-to-Value 70%, financieringsruimte Financiering in percentage van de investering Casus Bleaulaan te Utrecht Investering Verschil in financieringswaarde Loan-to-Value 70%, financieringsruimte Financiering in percentage van de investering

Vastgoedbank B

Vastgoedbank C

Gemiddeld

2865000 1159932 811952 28%

3000000 2100000 73%

3046902 2132831 74%

2402278 1681595 59%

12992157 9094510 45%

16614400 11630080 58%

15832157 11082510 55%

15146238 10602367 53%

3904871 2733410 27%

7000000 4900000 49%

8350000 5845000 58%

6418290 4492803 45%

2719619 1903733 27%

2500000 1750000 25%

3176474 2223532 31%

2798697 1959088 28%

7555882 5289117 17%

6500000 4550000 15%

7793850 5455695 18%

7283224 5098271 17%

112873 79011 50%

32552 22786 15%

141770 99239 63%

95732 67012 43%

20025589

10000000

7112379

30389806

156750

65

BIJLAGE 10: FINANCIERINGSOPLOSSINGEN

66

67

68