Duurzame Huisvesting. Verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen NEDERLAND DUURZAAMHEID

Duurzame Huisvesting

NEDERLAND

Verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen

DUURZAAMHEID 2011

www.ingreim.com

ING Dutch Office Fund Een ervaren vastgoed beleggingsfonds, dat investeert in de Nederlandse kantorenmarkt met een beleggingswaarde van meer dan EUR 2.2 miljard. De meeste objecten kunnen worden geclassificeerd als hoogwaardige kantoorgebouwen in de vier grote steden in de Randstad met speciale aandacht voor stationslocaties. Het beleggingsfonds is uitsluitend toegankelijk voor institutionele klanten.

ING Real Estate Investment Management Een toonaangevende speler, gericht op de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkt met een beheerd vermogen van EUR 65.3 miljard. De portefeuille bestaat voornamelijk uit kantoren, woningen, winkels en logistieke distributiecentra. ING Real Estate Investment Management Nederland beheert EUR 7.4 miljard aan vastgoedbeleggingen. Cover: World Trade Center Amsterdam - Amsterdam

2 duurzaamheid investeren IN de toekomst

Inleiding Geachte relatie, De effecten die het ondernemen heeft op mens en milieu zijn van belang in de Nederlandse maatschappij, zo ook binnen de vastgoedsector. Volgens schattingen is de Nederlandse gebouwde voorraad verantwoordelijk voor circa 30% van de CO2-uitstoot in Nederland. Dit betekent dat wij als eigenaren en gebruikers een uitdagende opgave hebben. Als organisatie erkennen wij het belang van duurzaamheid en de impact die onze gebouwen hebben op het milieu en de maatschappij. Wij zijn ons er dan ook van bewust dat het tevens onze verantwoordelijkheid is om de CO2-uitstoot van onze gebouwen te verminderen, met als doel een positieve bijdrage te leveren aan de overheidsdoelstellingen op het gebied van duurzaamheid en het verbeteren van het leefklimaat in Nederland. Al een aantal jaren wordt er binnen het ING Dutch Office Fund veel aandacht besteedt aan duurzaamheid en zijn er duidelijke afspraken gemaakt met onze aandeelhouders over onze doelstellingen. Onze ambitie is ervoor te zorgen dat onze vastgoedportefeuille gaat behoren tot het voorbeeld van duurzaamheid binnen de vastgoedsector. Om deze ambitie te realiseren maken wij gebruik van ons Green Action Plan, een aanpak waarin we jaarlijks onze acties voor verduurzaming vaststellen. Als we de CO2-uitstoot op een effectieve manier willen verminderen, zullen eigenaren en gebruikers dit gezamenlijk moeten aanpakken. Zowel eigenaren als gebruikers hebben eigen middelen om duurzaamheid te bevorderen en deze moeten deze optimaal op elkaar worden afgestemd. In de realisatie van duurzame kantoren willen wij niet alleen dat de randvoorwaarden, maar ook de wensen van beide partijen worden vervuld. Middels ons Triple-A (ambitie, analyse, actie) model voor realisatie van duurzame kantoren kunnen wij gezamenlijk met onze klanten kantoren verduurzamen. Behalve dat eigenaren en gebruikers gezamenlijk de gebouwen kunnen verduurzamen, heeft de gebruiker ook een directe invloed op de duurzaamheid van het gebouw in de exploitatie fase. Goed en duurzaam gebruik van het gebouw kan tevens leiden tot lagere exploitatiekosten, bijvoorbeeld een lagere energierekening. De maatregelen kunnen variëren van het toepassen van bewegingsensoren voor de verlichting tot het inkopen van duurzame schoonmaakproducten. Het doel van deze publicatie is dan ook om u kennis te laten maken met het thema duurzaamheid, de initiatieven van het ING Dutch Office Fund, en de gezamenlijke opgave die gebruikers en eigenaren met elkaar kunnen doorlopen en de mogelijkheden van de gebruiker. Wij willen u graag nieuwe inzichten verschaffen op het gebied van duurzaamheid en u enthousiasmeren om in de toekomst gezamenlijk met het ING Dutch Office Fund duurzame huisvesting te realiseren.

Met vriendelijke groet, Namens het ING Dutch Office Fund, Hans Copier – Fund manager Richard van Altena – Financial manager Anne de Jong – Portfolio manager

duurzaamheid investeren IN de toekomst 3

Enkele kantoorgebouwen van het ING Dutch Office Fund Alle afgebeelde gebouwen in deze uitgave zijn onderdeel van het ING Dutch Office Fund

Cap Gemini, Utrecht

Magistratenlaan, Den Bosch

Energielabel

Energielabel

A

A+

Victoria, Rotterdam

Zuiderhof Paviljoen, Amsterdam

Energielabel

Energielabel

A

A

De Breul, Zeist

Noordeinde, Den Haag

Energielabel

Energielabel

G


E

Inhoud Duurzame Huisvesting Verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen 6 Wat betekent duurzaamheid voor uw huisvesting?

DUURZAAMHEID, VOOR NU EN IN DE TOEKOMST

8 Hoe stimuleert de overheid duurzame huisvesting?

DE OVERHEID EN DUURZAAMHEID

11 Wat betekent duurzaamheid voor het ING Dutch Office Fund?

DUURZAAMHEID VOLGENS ONZE PRINCIPES

14 Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd?

Duurzaamheid in de praktijk

22 Hoe realiseert u met het ING Dutch Office Fund duurzame huisvesting?

De gezamenlijke uitdaging

25 Wat kunt u zelf doen aan duurzaamheid in uw kantoorgebouw? Invloed van de gebruiker

33 Wat is de kern van duurzame huisvesting voor het ING Dutch Office Fund?

Duurzaamheid, de essentie

34 Colofon


Wat betekent duurzaamheid voor uw huisvesting? Duurzaamheid, voor nu en in de toekomst

ING House, Amsterdam

De Haagse Arc, Den Haag

Het thema duurzaamheid heeft zich ontwikkeld tot tastbaar beleid in het internationale bedrijfsleven. Een goed duurzaamheidsbeleid creëert een toekomst voor de maatschappij van morgen.

MEER DAN HET MILIEU ALLEEN

MAATSCHAPPELIJK BEWUST

‘Duurzame ontwikkeling’ is het kernbegrip in het boek “Our Common Future”, dat in 1987 werd uitgebracht door de VNCommissie Brundtland. Zij definieerde duurzame ontwikkeling als volgt: “Een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder het vermogen toekomstige generaties in gevaar te brengen om in hun eigen behoeften te voorzien.”

Bij maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) neemt een bedrijf de verantwoordelijkheid voor de effecten van de bedrijfsactiviteiten op mens, milieu en bedrijfsvoering. Het bedrijf maakt bewuste keuzes om een balans te bereiken tussen People, Planet en Profit. Bedrijven kunnen zelfs nog een stapje verder gaan en zich richten op nieuwe marktkansen, groei en innovatie met winst voor mens, maatschappij en milieu. Nu en in de toekomst. (Bron: MVO Nederland)

Duurzaamheid is een begrip dat nog steeds verschillend geïnterpreteerd wordt. Veel mensen denken bij duurzaamheid aan het milieu, maar het begrip is veel breder op te vatten. Behalve dat er naar het milieu (planet) wordt gekeken, worden ook de sociale (people) en de economische kant (profit) beschouwd. Deze drie elementen moeten in evenwicht zijn om de maatschappij in balans te houden. Wanneer ‘profit’ te veel prioriteit krijgt, zullen mens en milieu hiervan de dupe worden. Andersom is ‘profit’ ook een essentieel onderdeel dat mogelijkheden creëert voor ‘people’ en ‘planet’.


Tegenwoordig hebben de meeste bedrijven beleid ten aanzien van maatschappelijk verantwoord ondernemen en rapporteren zij daar ook over. De Dow Jones Sustainability Index is daarvan een concreet voorbeeld.

Wist u dat De gebouwde omgeving de oorzaak is van ruim 30% van de totale CO2 uitstoot (bron: IVBN Visie op duurzaam vastgoed, juni 2009).

IJ-toren, Amsterdam

Weena 200, Rotterdam

DUURZAAM VASTGOED

GEZAMELIJK BELEID OVER DUURZAAMHEID

Vastgoed is duurzaam op het moment dat er minimaal beslag word gelegd op schaarse middelen zoals materialen, energie, water en locaties - en tegelijkertijd optimaal functioneert met de focus op gebruikerstevredenheid, binnenmilieu, comfort en gezondheid.

De Vereniging van Institutionele Beleggers (IVBN) vormt in de Taskforce Duurzaamheid actief beleid over duurzaamheid. Kern van het beleid is de saldobenadering die wordt uiteengezet in de publicaties; “IVBN visie op duurzaam vastgoed” en “doorgaan of duurzaam?”. De saldobenadering baseert de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad in een gemeente of regio. De leden van de IVBN hebben zich gecommitteerd aan de doelstellingen om in 2020 een energiebesparing van 25% te hebben gerealiseerd en zich in te spannen om, vanaf 2011, 3% energie per jaar te besparen.

De bewustwording dat we gezamenlijk op een meer verantwoorde manier moeten omgaan met onze omgeving, is de maatschappij duidelijk aan het worden mede door de aandacht van de media, de politiek en het bedrijfsleven. Toch wordt de invloed die kantooreigenaren en kantoorgebruikers hebben op de omgeving onderschat. PERCENTAGE

VERDUURZAMING VAN HUISVESTING Zuiniger en efficiënter omgaan met het verbruik van energie en materialen levert niet alleen voordelen op voor het milieu, maar ook financiële voordelen, zoals besparingen op energiekosten. Investeren in duurzaamheid is ook investeren in de toekomst. Een duurzame investering betaalt zich terug door de strategische en financiële voorsprong op de langere termijn.

Energieverbuik verdeling in Nederland

Energieverbuik van kantoorgebouwen

Transport

18

Overig grondverbonden verbruik

13

Utiliteistbouw

16

Anders

12

Huishoudens

16

Verlichting

22

Industrie

46

Warm tapwater

Landbouw

4

Het energieverbruik van een modern kantoorgebouw ligt gemiddeld tussen de 750 MJ/m2/jaar en de 1.200 MJ/m2/jaar. Als gebruiker van een kantoorgebouw heeft u dagelijks samen met de eigenaar van het gebouw direct invloed op het duurzaam gebruik van het gebouw en dus op de omgeving. 60% van het energieverbruik wordt bepaald door het gedrag van de gebruiker.

1

Industrie

39

Koeling

4


Hoe stimuleert de overheid duurzame huisvesting? De overheid en duurzaamheid

De Breul, Zeist

De overheid, ontwikkelaars, beleggers en energiemaatschappijen hebben vergaande ambities op het gebied van duurzaamheid. Maar ook de gebruiker heeft invloed op het energieverbruik van een gebouw. Hieronder volgen enkele energiebesparende maatregelen die leiden tot duurzaam gebruik van een gebouw. BELEID VAN DE OVERHEID

BELANGRIJKE SUBSIDIES

Duurzaamheid staat hoog op de maatschappelijke en politieke agenda. De uitstoot van CO2 moet in 2020 30% lager liggen dan het niveau van 1990. Het aandeel hernieuwbare energie, zoals windturbines, biomassa voor elektriciteit en biobrandstoffen, moet groeien naar 20%. Ook wordt er ingezet op een verdubbeling van de energiebesparing van 1% naar 2% per jaar. De overheid wil een nieuwe instelling introduceren: wie vervuilt gaat meer betalen en wie bespaart, wordt beloond.

De overheid stimuleert maatschappelijk verantwoord ondernemen onder andere door het verstrekken van subsidies, om zo de haalbaarheid van investeringen verder te bevorderen. De meeste subsidies moeten door zowel de gebouweigenaren als de gebouwgebruikers gezamenlijk worden aangevraagd. De belangrijkste subsidies worden hieronder weergegeven.

HUISVESTING & WETGEVING De overheid probeert al geruime tijd bedrijfsleven en burgers bewust te maken van de noodzaak energie te besparen. Met de inwerkingtreding van het Activiteitenbesluit op 1 januari 2008 is het besparen van energie geen vrijblijvende zaak meer. De overheid stelt dat de kantoorgebruiker zich moet inzetten om de energiebesparende maatregelen te nemen met een redelijke terugverdientijd. Dit besluit heeft zowel invloed op de gebruiker van het kantoorgebouw als de eigenaar. In Amsterdam is het ING Dutch Office Fund al actief in gesprek met de gemeente om aan te tonen dat er al diverse maatregelen worden genomen. Wij streven ernaar om proactief te reageren op dit soort veranderende weten regelgeving, om de huurder hierin te betrekken en om voldoende maatregelen te nemen zodat dit soort besluiten relatief weinig impact zal hebben op de huurders in onze kantoorgebouwen.


EnergieInvesteringsaftrek

De Energie-investeringsaftrek (EIA) is voor ondernemers die investeren in energiebesparende technieken en duurzame energie. De EIA kunt u gebruiken als u investeert in energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie. Op deze manier gaan uw energiekosten omlaag en de belasting vermindert. - Naast de gebruikelijke afschrijving kunt u 44% van de investeringskosten van energiebesparende bedrijfsmiddelen aftrekken van de fiscale winst. - Over één of meer jaren betaalt u minder inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. De EIA is van toepassing op bedrijfsmiddelen die een doelmatig gebruik van energie bevorderen en voldoen aan bepaalde energieprestatie-eisen.

Johan de Wittlaan, Den Haag


Milieu Investeringsaftrek

ADVIES OVER SUBSIDIES

De Milieu Investeringsaftrek (MIA) wordt vaak gecombineerd met de VAMIL (Willekeurige Afschrijving Milieu Investering). Het doel van de MIA is het stimuleren van investeringen in milieuvriendelijke apparatuur door het Nederlandse bedrijfsleven. De MIA biedt ondernemers die investeren in milieu-vriendelijke bedrijfsmiddelen een extra belastingaftrek. Tot 40% van het investeringsbedrag mag worden afgetrokken van de fiscale winst. Het percentage van de aftrek is afhankelijk van de milieueffecten en de gangbaarheid van het bedrijfsmiddel.

Een goed overzicht krijgen van de subsidies die voor uw bedrijf relevant zijn en op welke manier deze kunnen worden aangevraagd, kan voor u als bedrijf lastig zijn. Met behulp van een subsidieadviseur kunt u dit proces vereenvoudigen. Zo ondersteunt een subsidieadviseur u in het verkrijgen van de juiste informatie, het analyseren van de mogelijkheden en het begeleiden van de subsidieaanvraag. Een subsidieadviseur brengt vraag en aanbod van subsidies voor u bij elkaar.

Willekeurige Afschrijving Milieu Investeringen

Het doel van de Willekeurige Afschrijving Milieu Investering (VAMIL) is het stimuleren van de marktintroductie van milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen. De VAMIL biedt een liquiditeits- en rente-voordeel. Ondernemers die VAMIL voor een bedrijfsmiddel toepassen mogen dit bedrijfsmiddel willekeurig ofwel vrij afschrijven.

MEER INFORMATIE? www.slimmeenergie.nl www.energiesubsiediewijzer.nl www.senternovem.nl www.energiebesparingnu.nl

Regeling Groenprojecten

De Regeling Groenprojecten is in het leven geroepen om projecten te stimuleren die een positief effect op het milieu hebben. De overheid stimuleert deze projecten onder meer door de financiering van ‘groenprojecten’ aantrekkelijk te maken. Doordat de overheid een belastingvoordeel geeft aan ‘groene’ spaarders en beleggers kan de bank een lening met een lager rentetarief verstrekken voor een groenproject.


De Breul, Zeist Bouwjaar

1926 Volume

1.482 m2 Parkeerplaatsen

24 Energielabel

G


Wat betekent duurzaamheid voor het ING Dutch Office Fund? Duurzaamheid volgens onze principes

World Trade Center, Amsterdam

Het ING Dutch Office Fund is een professioneel vastgoed beleggingsfonds, dat investeert in de Nederlandse kantorenmarkt. Het doel is om te investeren in hoogwaardige gebouwen op de toekomstbestendige locaties met speciale aandacht voor stationslocaties. Duurzaamheid is al enkele jaren onderdeel van de bedrijfsactiviteiten. DUIDELIJK BELEID

OP DE GOEDE WEG

Nadat in 2007 gestart werd met duurzaamheid, heeft het ING Dutch Office Fund duidelijk beleid voorgelegd op het gebied van duurzaamheid en de volgende ambitie uitgesproken:

In 2010 nam het ING Dutch Office Fund deel aan het onderzoek van de Universiteit van Maastricht gericht op het vergelijken van de duurzaamheidsprestaties van professionele vastgoedinvesteerders in opdracht van drie toonaangevende pensioenfondsen (APG, PGGM, USS). Hieruit bleek dat het ING Dutch Office Fund in de categorie niet-beursgenoteerde institutionele beleggers de eerste plaats bezette in Continentaal Europa. We zijn dus op de goede weg, maar tegelijkertijd beseffen we ons dat we nog de nodige vooruitgang moeten boeken om voorop te blijven lopen.

“Het ING Dutch Office Fund wil een toonaangevende verschaffer zijn van duurzame vastgoedproducten in onze branche, door onze huurders te voorzien van duurzame huisvestingsoplossingen en onze aandeelhouders het meest duurzame Europese kantorenfonds te bieden”. Het ING Dutch Office Fund wil dan ook een leidende rol nemen binnen de Nederlandse kantorensector, omdat dit niet alleen bijdraagt aan de maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar ook omdat we aan de markt willen tonen dat duurzaam beleggen rendabel is voor onze klanten.


Wat betekent duurzaamheid voor het ING Dutch Office Fund?

Daltonlaan 600, Utrecht

Victoria, Rotterdam

GREEN ACTION PLAN

In september 2010 won ING REIM NL de ‘Groene Baksteen” voor meest duurzame vastgoedbelegger van Nederland. ING REIM NL verkreeg deze prijs onder andere voor haar inzet op het gebied van energielabels, de inkoop van groene energie, de implementatie van duurzaamheid in haar taxaties en haar interactie met huurders. Ook deze publicatie is een voorbeeld van de wijze waarop ING REIM NL graag wil communiceren met haar relaties over duurzaamheid.

Om beleid om te zetten in tastbare resultaten, wordt er gebruik gemaakt van het Green Action Plan, dat jaarlijks de uit te voeren duurzaamheidacties weergeeft en tevens verantwoordelijke personen benoemd en de tijdsplanning weergeeft. Via het Green Action Plan behaalden we in 2010 onder andere de volgende resultaten: - Pilot project ‘quick wins’ in het WTC Amsterdam - Verkrijgen van energielabels voor alle gebouwen (gemiddeld label C) - Duurzaamheid geïmplementeerd in de taxaties - Grootste deel van de portefeuille beschikt over groene energie (wind- en waterenergie) - Duurzaamheidschecklist voor aan- en verkoop van kantoorgebouwen - Duurzaamheid geïmplementeerd in de communicatie naar onze aandeelhouders

de ‘Groene Baksteen’

Voor 2011 is een nieuw Green Action Plan opgesteld. We gaan ons onder andere actiever richten op het monitoren van energieverbruik, het duurzaam inkopen, het optimaliseren van de gebouwprestaties, het recyclen van afval en het verder in kaart brengen van de duurzaamheidsprestaties van de portefeuille. Doelstellingen ING Dutch Office Fund ACTIEF MANAGEMENT

Acquisities

Duurzame gebouwen op duurzame locaties, energie label A ING Real Estate Investment Management Nederland (ING REIM NL) is de managementorganisatie van het ING Dutch Office Fund. ING REIM NL wil bijdragen aan de maatschappelijke discussie over duurzaamheid. De ambitie is om op de lange termijn een toonaangevende rol te blijven spelen in het debat. Voorop lopen bij het ontwikkelen en uitwerken van ideeën over duurzaamheid is van belang, omdat het een beter rendement genereert voor aandeelhouders, huurders een betere huisvesting krijgen en het bovenal bijdraagt aan een betere leefomgeving.


Exploitatie Overtreffen van de relevante benchmark in onze branche Renovaties Minimaal energie label C bij renovaties (Her)ontwikkelingen Minimaal energie label A bij (her)ontwikkelingen

“Al jarenlang is de strategie van ons fonds gericht op hoogwaardige kantoorgebouwen, gelegen op de beste locaties van Nederland. Duurzaamheid is daarom een logisch gevolg van onze beleggingsstrategie.“ Anne de Jong, Portfolio Manager ING Dutch Office Fund

Zuiderhof, Amsterdam

DUURZAAM INKOPEN

MEETLAT VOOR DUURZAAMHEID

Bij duurzaam inkopen richten wij ons op het reduceren van energieverbruik, het gebruiken van verantwoorde materialen en het verbeteren van de arbeidsomstandigheden. Duurzaam inkopen is een effectieve en zelf controlerende manier van verduurzamen.

Duurzaamheid is een veel gebruikt begrip, maar waar is een duurzaam gebouw aan te herkennen? Het is van belang dat er gebruik gemaakt gaat worden van goede criteria, aan de hand waarvan duurzaamheid op brede schaal gemeten en beoordeeld kan worden.

Groene energie

Het ING Dutch Office Fund koopt groene energie in voor alle gebouwen in haar portefeuille. Maar bij het enkel inkopen van groene energie moet het niet ophouden. De volgende stap is misschien wel invloedrijker; namelijk het monitoren van het energieverbruik. Inzicht in het energieverbruik biedt mogelijkheden om facturen te controleren en energiepieken te voorkomen. Het is belangrijk dat de gebruikers zich bewust worden van het energieverbruik per gebouw, afdeling en werkplek. De mogelijkheid tot persoonlijke vergelijking werkt stimulerend op het verlagen van het energieverbruik. ‘Afval bestaat niet’

Kantoorgebruikers zijn verantwoordelijk voor een verscheidenheid aan soorten afval. Dit kan gaan om huisvuil, papier, vertrouwelijke documenten en groenafval. In het WTC Amsterdam zijn we begonnen om afval bij de bron te scheiden en tevens de hoeveelheid afval te registreren en te monitoren. Doel is om dit verder uit te breiden naar andere kantoorgebouwen in de portefeuille, zodat duurzaamheid bij de bron wordt aangepakt en we kunnen streven naar het motto ‘afval bestaat niet’.

Energielabel

Op dit moment wordt er al gebruik gemaakt van het energielabel dat inzicht biedt in het normatief energieverbruik van een gebouw. Het label meet alleen wat het energieverbruik zou zijn op basis van de aanwezige installaties, maar bekijkt niet het werkelijke verbruik. Voor ieder gebouw hebben wij een energielabel laten vaststellen. BREEAM in Use

Een belangrijke duurzaamheidsmeetlat is ‘BREEAM’ (Building Research Establishment Environmental Assessment Method’). Het BREEAM-label biedt een breder perspectief en beoordeelt niet alleen de specificaties van het gebouw, maar ook hoe het gebouw beheerd wordt en hoe de huurder het gebouw gebruikt. Het BREEAM-label meet duurzaamheid op negen onderdelen, te weten: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik & ecologie en vervuiling. Het label voor bestaande gebouwen (‘BREEAM in Use’) is op dit moment voor de Nederlandse markt nog in ontwikkeling. Als ING Dutch Office Fund nemen we deel in de stuur- en werkgroepen om zo te komen tot een gewenst resultaat. Tevens nemen we met onze kantoorgebouwen deel in de eerste pilot voor het BREEAM in Use-label.


Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd? Duurzaamheid in de praktijk

Vivaldi Offices I, Amsterdam

Hojel City Center III, Utrecht

Voor het ING Dutch Office Fund is duurzaamheid een fundamenteel onderdeel van de bedrijfsactiviteiten. Wij hanteren een duurzaam investerings- en ontwikkelingsbeleid, en beperken waar mogelijk de impact op het milieu. De afgelopen jaren is er al veel bereikt. Hier volgen enkele voorbeelden van duurzaamheidsmaatregelen die zijn toegepast binnen de portefeuille. VIVALDI OFFICES I, AMSTERDAM

HOJEL CITY CENTER I, UTRECHT

Verlichting

Binnenklimaat

Op het gebied van verlichting valt veel te besparen. De Vivaldi Offices in Amsterdam zijn in 2009 gerenoveerd. Er zijn meerdere besparende maatregelen getroffen; efficiënte TL armaturen met T5 lampen, daglichtregeling, aanwezigheidsdetectie en tijdgebonden schakelaars. Op deze manier wordt er efficiënt en zorgvuldig omgegaan met energie. Deze maatregelen resulteerden in een indrukwekkend resultaat:

Hojel City Center I bestaat uit vier zelfstandig functionerende bouwdelen. Twee delen zijn inmiddels voorzien van gemoderniseerde (warmte/koel/gevel) units waarvan de opvoerhoogte is verbeterd. Door deze toepassing kan er een meer continue resultaat geleverd worden. In combinatie met de nieuwe manier van regelen is het mogelijk een beter en eenduidiger behaaglijkheid te handhaven in combinatie met een efficiënter functioneren t.o.v. de oude voorzieningen.

Consumptie voor renovatie 281.475 kWh/jaar Consumptie na renovatie 75.466 kWh/jaar Energie bezuiniging 206.009 kWh/jaar Extra investering € 182.000 Jaarlijkse kostenbesparing € 41.202 Terugverdientijd 4,4 jaar

Voor de andere twee delen van het gebouw werkt ING REIM NL samen met de huurder aan maatregelen die de duurzaamheid gaan bevorderen. Door gebruik te maken van koelplafonds is vrije koeling mogelijk. Dit biedt de mogelijkheid om efficiënter om te gaan met het energieverbruik en het comfortniveau te verbeteren naar klasse A. Dit zal zorgen voor een verbetering van het energielabel. De duurzaamheid wordt mede bereikt door de combinatie van energiezuinige verlichting, geoptimaliseerde regelingen, koelplafonds voor de koelbehoefte en de gevelunits voor de warmtebehoefte.


Cross Towers, Amsterdam

Daltonlaan 300, Utrecht

CROSS TOWERS, AMSTERDAM

DALTONLAAN 300, UTRECHT

Comfort

Energielabel (nog te realiseren)

Cross Towers, het kantoor van Ernst & Young in Amsterdam is gericht op een duurzaam en comfortabel gebruik.

Het gebouw aan de Daltonlaan 300 in Utrecht is onderdeel van het kantorenpark Archiparc. Begin jaren negentig was het idee om dit kantorenpark te laten bouwen door bekende architectenbureaus. Het resultaat is een uniek park met veel verschillende architectuur stijlen. Daltonlaan 300 is een gebouw dat functioneel, licht en comfortabel is. Het vertrek van de huurder naar een andere locatie van ING REIM NL beschouwen we als het juiste moment om het gebouw aan te passen aan de nieuwste inzichten in de markt.

De groene daken dragen bij aan een aangenaam binnenklimaat. Deze groene daken zijn gekoppeld aan een vijver die zich op de begane grond bevindt. 65% van het regenwater wordt opgevangen en op natuurlijke wijze gezuiverd zodat het gebruikt kan worden. De zon georiënteerde gevel draagt ook bij aan het comfort en zorgt dat er veel natuurlijk licht van buiten naar binnen kan komen. Verder is bij Cross Towers gebruik gemaakt van TL lampen met daglichtregeling en innovatieve schakeling, zodat er 67% KWh/jaar wordt bespaard ten opzichte van een conventioneel ontwerp. De locatie van het gebouw is ook een erg belangrijk duurzaamheidsaspect. Bereikbaarheid is niet alleen goed voor het comfort maar ook voor het milieu. Cross Towers bevindt zich dicht bij een treinstation, metrostation, tram en Schiphol. Hiermee realiseert Ernst & Young op verschillende manieren mobiliteit voor haar werknemers.

Het doel bij dit gebouw was, behalve comfortverbetering, ook om aan te tonen dat een duurzame renovatie haalbaar kan zijn èn leidt tot een verbetering van het energielabel. Door effectieve maatregelen zal dit gebouw van energielabel G naar energielabel C gaan.

Energielabel certificaat zeer energie zuinig A++ < 0.50 A+ 0.51 - 0.70 A 0.71 - 1.05

A

B

1.06 - 1.15

B

C

1.16 - 1.30

C

D

1.31 - 1.45

D

E

1.46 - 1.60

E

F

1.61 - 1.75

F

G

> 1.75

G

zeer energie onzuinig duurzaamheid investeren IN de toekomst 15

Kantoorgebouw de Maas, Rotterdam Bouwjaar

1988 Volume


212 Energielabel


D

Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd?

Nieuw Amsterdam Gebouw, Amsterdam (Artist Impression)

Lange Voorhout, Den Haag

NIEUW AMSTERDAM GEBOUW, amsterdam

LANGE VOORHOUT, DEN HAAG

Bereikbaarheid (nog te realiseren)

COMFORT GEBRUIKER (NOG TE REALISEREN)

Het Nieuw Amsterdam Gebouw is een kantoorgebouw dat al geruime tijd onderdeel is van het ING Dutch Office Fund. Na circa 20 jaar is het kantoorgebouw toe aan een renovatie.

Het ING Dutch Office Fund en BarentsKrans zijn een langjarige huurovereenkomst overeengekomen met als belangrijk onderdeel het renoveren van het huidige kantoorgebouw. De renovatie is erop gericht om het gebouw geschikt te maken voor de indelingsbehoefte BarentsKrans. De renovatie zal leiden tot een verbetering van het energielabel, dat op dit moment energielabel D heeft en na renovatie zal een energielabel C worden afgegeven.

Het gebouw ligt direct naast het station Amsterdam Bijlmer dat goede verbindingen biedt, zowel nationaal als internationaal. Tevens ligt de A2 op een steenworp afstand. Het naastgelegen winkelcentrum biedt vele faciliteiten voor kantoorgebruikers. Als ING Dutch Office Fund geloven we dan ook dat deze stationslocatie uitstekende perspectieven biedt voor de toekomst. Wij achten een duurzame renovatie op risico dan ook als een goed afgewogen beslissing, omdat we ervan overtuigd zijn dat als het gebouw weer voldoet aan de normen van deze tijd, gebruikers zullen worden aangetrokken door een goed gebouw op de juiste locatie. Het Nieuw Amsterdam Gebouw zal zowel van binnen als van buiten worden aangepast. Doel is om het comfort van de gebruiker te verhogen door meer licht te laten toetreden, maar tevens het klimaat in het kantoorgebouw te veraangenamen.

Belangrijk in de renovatie is het meer toegankelijk maken van de twee atria in het gebouw. Door het openstellen van de atria wordt er een visuele verbinding gecreëerd tussen beide zijden van het gebouw. Tevens zal de beglazing worden aangepast naar een hoger niveau glas, zodat meer licht toetreedt, terwijl de zonnewarmte gereguleerd wordt. Het renoveren van het gebouw voordat een nieuwe huurder het gebouw betrekt, leidt tot minimale overlast van de gebruiker. Tevens zorgt de nieuwe overeenkomst tussen eigenaar en gebruiker en de renovatie voor een goed renderend gebouw voor beide partijen.


Hojel City center II, Utrecht Bouwjaar

1998 Volume


112 Energielabel

D



Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd?

World Trade Center Amsterdam, Amsterdam

World Trade Center Amsterdam is één van de meest duurzame gebouwen van ING Dutch Office Fund. Samen met de beheermaatschappij van het WTC worden nieuwe duurzaamheidsinitiatieven bedacht en als pilot uitgevoerd. Het WTC Amsterdam is dan ook een belangrijk voorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Green Action Plan

Samenwerking

In het jaar 2008 heeft de beheermaatschappij van het World Trade Center (WTC) een ‘Quick Win’ lijst ontwikkeld. Quick Wins zijn maatregelen die op korte termijn geïmplementeerd kunnen worden en de duurzaamheid van het WTC verhogen. Het is een pilot project waarbij maatregelen in de praktijk worden ingevoerd en daarbij getest worden op hun besparingen en effect. Enkele maatregelen zijn bijvoorbeeld het vervangen van TL-armaturen en het uitschakelen van 50% van de verlichting in de parkeergarages gedurende de nacht.

WTC Amsterdam is lid c.q. founding partner van de Green Business Club op de Zuidas. Circa 15 bedrijven en de gemeente Amsterdam zijn verbonden aan deze club, met als doel ‘best practices’ en ervaringen uit te wisselen. Op deze wijze kunnen ook vernieuwende plannen en ideeën met meerdere partijen doorgevoerd worden en daardoor grootschaliger uitpakken.

Afval Door het nieuwe afvalscheidingssysteem in het WTC is de CO2-belasting aanzienlijk afgenomen. Oorspronkelijk werd maar 10% van het afval gescheiden. Met het nieuw ingevoerde systeem wordt 40% gescheiden, wat rond het landelijk gemiddelde ligt. Het volgende doel is uiteraard om boven het landelijk gemiddelde uit te komen.


Schematische weergave van de Warmte Koude Opslag World Trade Center Amsterdam

Duurzame energie

Monitoren en onderhouden

Omdat het WTC constant bezig is met vernieuwende, duurzame projecten wordt er continu verkend en onderzocht. Zo worden er windmolens en PV-panelen op het dak van het WTC geplaatst. Uiteindelijk zal het vermogen van de windmolens, de investering en de rentabiliteit worden vergeleken met de PV-panelen. Op deze manier kan er voortdurend geoptimaliseerd en doorontwikkeld worden op het gebied van duurzaamheid.

Het monitoren en onderhouden van gebouwinstallaties is een belangrijk verduurzamingsaspect en de sleutel tot efficiënt gebouwbeheer. Geen storingen of een goed binnenklimaat zijn niet altijd een garantie voor een duurzaam en energiezuinig gebouw. Monitoren is ook onderdeel van de toetsingmethode om het beheersysteem te meten. Het WTC heeft te maken met verschillende bedrijfstijden en een veranderende bezetting. Daardoor heeft het gebouw een gevarieerde koelen warmtevraag, wat kan leiden tot onbalans. Door het monitoren kunnen deze afwijkingen sneller opgespoord worden en kan er sneller op geanticipeerd worden.

Ook de liften hebben een groot effect op het energieverbruik. De besturing van de liften van torens A, B, C en D zal vervangen en geoptimaliseerd worden. Door o.a. de zelflerende werking van de liften zal het comfort worden vergroot, maar zullen de liften tevens efficiënter gebruikt kunnen worden en zal het energieverbruik met 30% tot 50% afnemen. Financieel betekent dit een besparing van € 4.000 tot € 9.000 per jaar. De Warmte Koude Opslag (WKO) is in 2008 geoptimaliseerd. Een WKO-installatie bestaat uit een warme en een koude bron met een geïntegreerde warmtepomp. De warmte en koude word en diep in de grond in watervoerende zandlagen opgeslagen. Een WKO bewaart energie in de vorm van koude of warmte in de grond en pompt deze op wanneer dat nodig is. Dit wordt continue gemonitord om zo de opgewekte energie te maximaliseren.

“Het World Trade Center Amsterdam toont aan dat luxueuze en comfortabele kantoorruimte kan worden gecombineerd met verantwoorde keuzen voor het milieu, mede door duidelijk beleid en communicatie naar onze klanten” Christiaan Huijg, Managing Director WTC Amsterdam


Hoe realiseert u met het ING Dutch Office Fund duurzame huisvesting? De gezamenlijke uitdaging

Lindestaete, Heerlen

WTC E-toren, Amsterdam

Binnen het ING Dutch Office Fund geloven we dat het verduurzamen van bestaande gebouwen het meest succesvol wordt gerealiseerd zodra de eigenaar en gebruiker de uitdaging samen aangaan. Het resultaat is een gebouw dat comfortabel is, lage gebruikskosten heeft voor de gebruiker en efficiënt te onderhouden is voor de eigenaar. >

ambitie 1

Definiëren van de gezamelijke ambitie

2

Vastleggen van doelstellingen

>

analyse 3

Inventariseren huidige staat gebouw

4

Opstellen van de verbeterplannen

Activiteiten Discussie over welke duurzaamheidsaspecten belangrijk zijn

Activiteiten Bepalen welke meetmethode wordt toegepast

Activiteiten Inventariseren technische specificaties van het gebouw

Activiteiten Uitwerken scenario’s voor behalen van gewenst resultaat

Kwalitatief bepalen wat er bereikt moet worden

Kwantitatief bepalen wat er bereikt moet worden

Beoordelen van het gebouw volgens de gekozen meetmethode

Bepalen van de noodzakelijke investeringen

beslissingen

beslissingen I) Besluitvorming over meetbare doelstellingen voor verduurzaming

beslissingen

beslissingen II) Overeenstemming over Plan van Eisen verduurzaming

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Asset manager Technisch project manager

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Asset manager Technisch project manager Adviseurs

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Technisch project manager Adviseurs

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Asset manager Technisch project manager Adviseurs

Welke ambitie u ook heeft voor het verduurzamen van uw kantoorgebouw, het ING Dutch Office Fund kan samen met u nadenken over een passende oplossing voor alle partijen. Wij zien het als een uitdaging om door middel van samenwerking te komen tot voorbeelden die inspiratie bieden voor zowel gebruikers als eigenaren van kantoorgebouwen. 22 duurzaamheid investeren IN de toekomst

Papendorpseweg, Utrecht

INVLOED VAN GEBRUIKER EN EIGENAAR Samenwerken is voor verduurzaming niet alleen noodzakelijk om de randvoorwaarden en wensen van gebruiker en eigenaar te realiseren, samenwerking is tevens nodig omdat gebruiker en eigenaar allebei hun eigen invloed uitoefenen op het gebouw. Zo heeft de gebruiker de keuze over het inbouwpakket (vloerbedekking, scheidingswanden, zonwering, etc.) en invloed op het verbruik van energie in het gebouw. De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor de constructie van het gebouw

actie 5

Afsluiten van de huurovereenkomst Activiteiten Bespreken van de commerciële uitgangspunten

6

Uitvoeren van de werkzaamheden Activiteiten Uitschrijven van de aanbesteding Monitoren van de uitvoering

beslissingen III) Overeenstemming over de huurovereenkomst

beslissingen IV) Toewijzen van leverancier voor de aanbesteding

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Asset manager Technisch project manager

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Technisch project manager Adviseurs

en de klimaatinstallaties. Een duurzaam concept zal pas volledig merk-baar zijn als de invloeden van gebruiker en eigenaar op elkaar worden afgestemd.

EXPERTISE Binnen het ING Dutch Office Fund onderscheiden we ons doordat we verschillende expertises zelf in huis hebben en kunnen combineren. Zo beschikken we over technisch project managers en deskundigen op het gebied van klimaatinstallaties en services. Tevens werken we samen met professionele beheerders die over technische expertises beschikken en maken we gebruik van deskundige adviesbureaus die ons ondersteunen op specialistische gebieden.

AMBITIE, ANALYSE, ACTIE Wij onderscheiden verduurzaming van gebouwen in drie belangrijke stappen, Ambitie, Analyse en Actie (Triple-A model). Zo bepalen we gezamenlijk wat we willen bereiken, wat de huidige staat van het gebouw is en wat de mogelijkheden zijn. Tenslotte gaan we over tot uitvoering van de verbeteringen. Ambitie, Analyse, Actie: simpel maar doeltreffend.

TRIPLE A MODEL: REALISATIE DUURZAME KANTOREN Om ons stappenplan duidelijk te maken, geven we door middel van het stroomschema hiernaast inzicht in de duurzame aanpassingen die we graag met u zouden willen realiseren. Wij willen graag transparant zijn over onze aanpak en staan open voor uw mening en aanvullingen.


WeenaTOREN, Rotterdam Bouwjaar

1990 Volume


nvt Energielabel

D


Wat kunt u zelf doen aan duurzaamheid in uw kantoorgebouw? Invloed van de gebruiker

IJ Toren, Amsterdam

Victoria, Rotterdam

De overheid, ontwikkelaars, beleggers en energiemaatschappijen hebben vergaande ambities op het gebied van duurzaamheid. Maar ook de gebruiker heeft invloed op het energieverbruik van een gebouw. Hieronder volgen energiebesparende maatregelen die leiden tot duurzaam gebruik van een gebouw. MANAGEMENT Benoem een duurzaamheidsverantwoordelijke binnen het management team en maak een concreet duurzaamheidsplan. Maak duurzaamheidsprestaties bekend bij alle belanghebbenden;

Maak een gebruiksaanwijzing voor iedere ruimte in het kantoor; dit zorgt ervoor dat er zorgvuldig en bewust wordt omgegaan met de beschikbare faciliteiten;

Controleer frequent energiegegevens; dit geeft inzicht in onverwachte veranderingen, mankementen, of verbetering in consumptie;

In het geval van een multi-tenant gebouw; zorg dat er voldoende overleg is met de overige huurders zodat zaken over duurzaamheid uitgewisseld of gezamenlijk opgepakt kunnen worden;

Sluit een ‘groen’ energiecontract af als dit door de gebruiker wordt georganiseerd;

Promoot het gebruik van trappen in plaats van liften.

Maak medewerkers bewust van het energieverbruik door het verbruik zichtbaar te maken. Plaats bijvoorbeeld een energiespiegel bij de entree van het gebouw, op elke afdeling en/of in elke ruimte;


Wat kunt u zelf doen aan duurzaamheid in uw kantoorgebouw?

Hojel City Center II, Utrecht

Hojel City Center II, Utrecht

VERLICHTING

KOELING EN WARMTE

Sluit werkplek- en buitenverlichting aan op bewegingssensoren;

Vermijd het verwarmen of koelen van onbenutte ruimtes en laat niet onnodig verlichting en apparatuur aan staan;

Schakel de buitenverlichting en verlichting in de algemene ruimtes ‘s nachts in op loopverlichting; Vervang gloeilampen door spaarlampen; Gebruik hoog rendement armaturen en gebruik efficiënte TL-armaturen met T5 lampen;

Voorkom gelijktijdig koelen en verwarmen; Sluit ‘s nachts gordijnen en binnenzonwering ter beperking van warmteverlies;

Gebruik zoveel mogelijk natuurlijk licht, stimuleer collega’s gordijnen overdag te openen;

Anticipeer op het gedrag van het gebouw; installaties kunnen vaak later in bedrijf komen en vroeger op nacht- en weekendverlaging zonder dat het comfort hierbij belemmerd wordt;

Pas werkplekverlichting toe als eventuele individuele toevoeging/vervanging op het beschikbare licht;

Zorg dat er geen kantoormiddelen voor de verwarming/koeling komen te staan;

Stimuleer dat de werknemer die als laatste een ruimte verlaat het licht uitschakelt of pas detectie op aanwezigheid toe.

Gebruik zonwering om onnodige warmte of licht te weren; Doe een Installatie Performance Scan, kijk op www.Agentschap.nl; Laat na iedere wijziging van de kantoorindeling de klimaatsystemen opnieuw inregelen.

Uit de praktijk

Uit de praktijk

Agentschap NL heeft bij ingebruikname van het gebouw de bestaande verlichting op veel plekken zoveel mogelijk hergebruikt. Daarnaast is in de verkeerszones, pantry’s en reproruimtes LED-verlichting aangebracht. Op de werkplekken is aanwezigheidsdetectie geplaatst. Al deze verlichtingsmaatregelen hebben gezorgd voor een beter Energielabel.

In een gebouw treedt een interne warmtelast op door computers, verlichting en personen. In 1980 liep de interne warmtelast op tot 25 W/m2 door het gebruik van computers. Door de ontwikkeling van de Thin Film Transistor (TFT) monitors is de interne warmtelast enorm teruggedrongen. Nieuwe monitoren verbruiken slechts 25% van de energie van oude monitoren. De interne warmtelast wordt hierdoor verlaagd van 25 W/m2 naar 15 W/m2. Dit werkt natuurlijk ook meteen door op de hoeveelheid benodigde koeling. (Bron van der Plas, R.W. 2001)


Wist u dat Gemiddeld 22% van de energiekosten van een gebouw op gaat aan verlichting. (bron: Jones Lang LaSalle, On Point, 2010)

Delftse Poort, Rotterdam


CATERING

ONDERHOUD & SCHOONMAAK

Laat het voedsel voor het bedrijfsrestaurant in grotere of mindere verpakkingen aanvoeren, dit zorgt voor een minimale afvalstroom;

In geval van onderhoud of aanpassingen dient er rekening gehouden te worden met toekomstige ontwikkelingen zoals materiaalgebruik en producten/technieken;

Stimuleer het gebruik van koppen, borden en bestek die hergebruikt kunnen worden; Voorzie warmhoud apparaten van een timer;

Let bij de inrichting op de materiaalkeuze van meubels, vloerbedekking en wanden. Kies voor eenvoudig reinigbaar en voorkom ‘stofvangers’. Kies daarbij tevens voor een lange levensduur;

Gebruik deurdrangers op koelcellen. Verkoop oud meubilair i.p.v. het weg te gooien; er zijn veel tweede-handsdealers;

Uit de praktijk Door stof of slecht schoongemaakte ruimtes kan de binnenlucht droog aanvoelen. Hoewel de ideale relatieve luchtvochtigheid 40% is, wordt door deze klacht de relatieve vochtigheid vaak hoger ingesteld, waardoor het energieverbruik hoger wordt, service verlening intensiever wordt, en de levensduur korter wordt. Uit veel microbiologische onderzoeken blijkt dat de schoonmaak van het interieur vaak beter kan; dit zorgt voor minder microbiologische verontreiniging en minder stof in de ruimte.

Gebruik duurzame ‘groene’ schoonmaakmiddelen en reinigingsproducten; Hergebruik restmateriaal bij het opruimen van ruimtes, bijvoorbeeld door het beschikbaar te stellen aan goede doelen; Neem energieverbruik in overweging bij het bepalen van schoonmaaktijden. Zo zou de schoonmaak aan het einde van de dag een aantal uur eerder kunnen beginnen, zodat verlichting en koeling minder lang gebruikt worden; Stimuleer schoonmakers om de verlichting uit te schakelen zodra ze klaar zijn.



Haagse Arc - Den Haag

KANTOORINRICHTING

ICT

Vervang handbediende kranen door sensorkranen;

Kies voor energiezuinige beeldschermen;

Installeer waterbesparende toiletten;

Schakel computers centraal uit op vaste tijden;

Maak flexibel werken met flexplekken mogelijk en stimuleer thuis werken, dit vermindert het woon/werkverkeer;

Sluit het PC-scherm af bij geen gebruik, ook als de PC op stand-by modus staat;

Schilder kantoorruimten in lichte kleuren zodat de ruimte lichter wordt ervaren;

Laat apparaten niet op stand-by modus staan maar schakel ze uit;

Gebruik zonwering om de hoeveelheid licht en warmte te reguleren.

Kies voor één multifunctioneel apparaat; scanner, printer, fax en kopieerapparaat; Haal opladers uit het stopcontact wanneer deze niet meer gebruikt worden.

KANTOORBENODIGHEDEN Koop kantoorartikelen in die hergebruikt kunnen worden of gebruik duurzame producten/materialen; Stel kopieeren printapparaten in op dubbelzijdig afdrukken; Gebruik de inktbesparende instelling voor kopieeren printapparaten; Maak duidelijke handleidingen voor de bediening van apparatuur en installaties; Print e-mails alleen wanneer noodzakelijk.


Wist u dat Apparaten die op de stand-by knop staan nog steeds stroom verbruiken. Ook apparaten die uit staan, verbruiken ongemerkt energie. LCD-schermen verbruiken de helft minder energie in vergelijking met een normaal computerscherm. Daarbij is het ook een mythe om te denken dat screensavers energie besparen. Bewegende screensavers verbruiken meer energie dan een tekst verwerkingsprogramma zoals Word. (Bron: Energietips woonkamer. 3 september 2010, www.Zuinig-met-energie.nl)

La Balance, Zwolle

AFVAL

VERVOER

Controleer frequent afvalgegevens; dit geeft beter inzicht in eventuele onverwachte veranderingen, mankementen, of verbeteringen in de energieconsumptie;

Creëer plek voor een fietsenstalling, een motorstalling, en douche faciliteiten voor fietsende medewerkers; Ontwikkel een ‘groen’ vervoersplan;

Voorzie elke werkplek van een recycling prullenbak voor papier, groen, plastic en restafval zodat afval bij de bron al wordt gescheiden; Creëer een centraal inzamelingspunt voor chemische en elektrische producten (o.a. lampen, batterijen, toner cartridge, lampen); Laat materialen in minder verpakkingen aanvoeren. Dit zorgt voor een minimale afvalstroom.

Informeer werknemers en bezoekers over de mogelijkheden van openbaar vervoer, OV-fietsen, fietsenstallingsmogelijkheden (via website, flyers etc.); Bied vervoersservices aan, zoals leenfietsen, leenauto’s, en OV-jaarkaarten; Creëer bewustzijn en stimuleer fietsen, het gebruik van openbaar vervoer en carpoolen; Stimuleer efficiënt vergaderen (o.a. conference calls en video conferencing).

Uit de praktijk

Uit de praktijk

Wanneer afval op uw kantoor gescheiden wordt, kunnen de materialen hergebruikt worden voor nieuwe producten. Samen met het efficiënt gebruik van deze materialen is dit een belangrijk aspect dat bijdraagt aan de duurzaamheid van een gebouw. Het WTC in Amsterdam heeft een nieuw afvalophaalsysteem ingevoerd. Door het plaatsen van recycling prullenbakken (voor papier, plastic, groen en rest materialen) op elke werkplek, wordt het afval al bij de bron gescheiden.

Het terugdringen van autoverkeer is een invloedrijk aspect van verduurzamen. Een uitgewerkt vervoersbeleid is daarom een goede manier om werknemers te stimuleren, of ze erop te wijzen wat voor manieren van vervoer mogelijk zijn. Bij ING is een dergelijk vervoersplan meegenomen in het gehele bedrijfsbeleid. De OV-jaarkaart voor medewerkers zonder leaseauto is een belangrijke reden om de eigen auto thuis te laten staan. Maar liefst 11.500 van de 28.000 medewerkers gebruiken de kaart en dat aantal groeit nog steeds. ING wist de kaart kostenneutraal te introduceren, terwijl de medewerkerstevredenheid verbeterd werd. Daarbij liggen de hoofdkantoren dicht bij een NS station wat de bereikbaarheid verhoogt. Voor de werknemers die een zakelijke afspraak hebben die moeilijker te bereiken is, zijn er leaseauto’s of fietsen beschikbaar. (Bron: ING – Minder autoverkeer en tevreden medewerkers met OV-jaarkaart, www.Slimreizen.nl)



INFORMATIE ONLINE Algemene informatie

www.energysaver.nl Berekeningen voor energiebesparingen.

www.vrom.nl Website van ministerie voor ruimte, milieu,

www.energiegids.nl Onafhankelijke portal over energie

wonen, wijken en integratie.

efficiëntie.

www.agentschap.nl Een erg complete website gericht op

Duurzame produCten

duurzaamheid en innovatie. www.isolatie.org Informatie over isolatie mogelijkheden. WWW.DGBC.NL Dutch Green Building Council, verantwoordelijk

voor BREEAM in Nederland.

www.ventilatie.startpagina.nl Overzichtspagina van alles

wat met ventilatie te maken heeft. www.meermetminder.nl Het nationale

energiebesparingsprogramma voor bestaande bouw.

www.sbrzonneboilers.nl Informatie over zonneboilers.

www.milieucentraal.nl Geeft de consument praktische en

www.sbrwarmtepompen.nl Informatie over warmtepompen.

betrouwbare adviezen. www.sbrpvpanelen.nl Informatie over pv-panelen. WWW.MVONEDERLAND.NL Informatie over maatschappelijk

verantwoord ondernemen.

www.epk.nl Overzicht van gaskeurmerken en berekeningen van

de energiebesparing bij ketelvervanging. www.energiecentrum.nl Gericht op energiebesparing voor

het midden-en kleinbedrijf.

www.techneco.nl Website over warmtepompen en

zonelektriciteit. www.energiebesparingsverkenner.nl Op deze website

kunt u online uw energielabels laten checken.

www.techem.nl Website met informatie over warmtepompen

en zon-elektrische systemen. www.energiebespaarplaats.nl Hier kunt u

energiebesparende maatregelen voor u laten uitvoeren.

www.bouwmaat.nl Website voor alle benodige materialen als u

werkelijk aan de gang gaat. www.energiezuinig.nl Website over energiebesparende

producten en diensten.

www.gevelscan.nl Met behulp van infraroodfoto’s wordt

energieverlies in beeld gebracht. www.energieopmaat.nl Voor algemene informatie over

energiebesparing en duurzame energie.


(Bron: Vastgoed Belang (2010). EnergieKrant, Samen energie besparen, p. 18)

WTC Schiphol, Schiphol Bouwjaar

1996 Volume


n.v.t. Energielabel

A


World Trade Center, amsterdam Bouwjaar

1982, 2002, 2009 Volume


1.200 Energielabel

A


Wat is de kern van duurzame huisvesting voor het ING Dutch Office Fund? Duurzaamheid, de essentie

1 DUURZAAM VASTGOED

2 De Overheid

... is duurzaam op het moment dat er minimaal beslag wordt gelegd op schaarse middelen zoals materialen, energie, water en locaties – en tegelijkertijd optimaal functioneert met de focus op gebruikerstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid.

... speelt een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van duurzame gebouwen. Naast een regulerende rol is ook de stimulerende rol een belangrijk onderdeel van het beleid.

3 HET ING DUTCH OFFICE FUND

4 DE GEZAMENLIJK UITDAGING

... is een toonaangevende aanbieder van duurzame vastgoedproducten in onze branche, door onze huurders te voorzien van duurzame huisvestingsoplossingen en onze aandeelhouders het meest duurzame Europese kantorenfonds aan te bieden.

... zal leiden tot een optimaal duurzaam gebouw omdat gebruiker en eigenaar niet alleen hun gezamenlijke randvoorwaarden en wensen op een efficiënte manier realiseren, maar ook omdat gebruiker en eigenaar beiden hun eigen verantwoordelijkheid hier in nemen.

5 DE GEBRUIKER ... heeft direct invloed op de duurzaamheid van haar huisvesting. De gebruiker beïnvloedt het verbruik van energie en materialen in het gebouw. Door milieuvriendelijke keuzes vergroot de gebruiker de duurzaamheid van het gebouw.


Colofon

Deze publicatie is tot stand gekomen met medewerking van: Agentschap NL Croeselaan 15 3521 BJ Utrecht T: 088 602 7000 www.agentschapnl.nl

Jones Lang LaSalle Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam T: 020 540 5405 www.joneslanglasalle.nl

Local Company Strawinskylaan 911 1077 XX Amsterdam T: 020 575 2177 www.localcompany.nl

WTC beheer Strawinskylaan 1 1077 XW Amsterdam T: 020 575 2038 www.wtcamsterdam.com

Fotografie Mediabank ING Real Estate Investment Management ontwerp Cascade - visuele communicatie drukkerij Kobalt


IJ Toren, amsterdam Bouwjaar

2002 Volume


nvt Energielabel

A


ING REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT NEDERLAND Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 9355 F 070 341 9475 E [email protected]

www.ingreim.com

Duurzame Huisvesting. Verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen NEDERLAND DUURZAAMHEID

Recommend Documents