Research
Kantorenvisie
Regio Amsterdam Januari 2010 Amstelveen
40% minder opname kantoorruimte
40% minder opname kantoorruimte
De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam met 40% ten opzichte van 2008. Veel gebruikers zagen zich genoodzaakt hun bedrijfsactiviteiten in te krimpen of huisvestingslasten te verlagen, waardoor de vraag naar kantoorruimte afnam en veelal een afwachtende houding werd aangenomen. In 2009 werd in totaal 224.059 m² kantoorruimte opgenomen, waarbij het deelgebied Zuidoost het grootste aandeel heeft, gevolgd door de Zuidas met respectievelijk 50.120 m² en 40.069 m². Een opvallende derde plaats is voor Hoofddorp met een opname van 33.504 m² kantoorruimte. Grote achterblijvers dit jaar zijn Noord (930 m²) en Buitenveldert waar slechts 1.449 m² kantoorruimte werd opgenomen. Ook in het Centrum van Amsterdam daalde de opname met bijna 72%.
Grootste transacties
Grootste transacties Anders dan de voorgaande jaren zijn er minder grote gebruikerstransacties geweest in 2009. Capgemini Nederland, een nieuwkomer binnen de regio Amsterdam, neemt met 10.000 m² kantoorruimte in Amsterdam Zuidoost het grootste aantal m²’s op en wordt gevolgd
Forse stijging aanbod en leegstand Huurprijzen stabiel Licht herstel beleggingsmarkt kantoorruimte met stabiele aanvangsrendementen Toekomstverwachting
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2010
Zaandam Alkmaar
Haarlem
Utrecht
Den Haag Rotterdam
Huurindex /rent index / Miet index Regio 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 Geïndexeerde huurprijs van 1980 98 104 111 119 122 126 129 129 128 129 Geïndexeerde huurprijs van 1990 Regio gemiddelde 98 100 101 101 102 102 101 102 105 107 Stadsdeel/Gemeente
Hoogste huur Voorraad € per m²/p.jr.
Centrum 350 Noord 250 West 218 Oost 330 Zuidoost 255 Zuid 365 Zuidas 375 Buitenveldert 315 Totaal Amsterdam Diemen 253 Amstelveen 230 Hoofddorp 205 Schiphol/SchipholRijk 375 Totaal overige gemeenten Totaal regio Amsterdam
828.354 m2 105.828 m2 1.494.883 m2 434.291 m2 1.020.814 m2 242.548 m2 777.738 m2 106.778 m2 5.011.234 m2 346.816 m2 658.231 m2 568.067 m2 319.963 m2 1.893.077 m2 6.904.311 m2
Opname 2009 18.855 m2 930 m2 33.458 m2 10.759 m2 50.120 m2 6.215 m2 40.069 m2 1.449 m2 161.855 m2 2.000 m2 15.712 m2 33.504 m2 10.988 m2 62.204 m2 224.059 m2
1990 131 111 111
1991 134 114 118
Aanbod Leegstand 01-01-2010 117.372 m2 18.685 m2 342.297 m2 69.103 m2 260.246 m2 23.795 m2 113.861 m2 26.808 m2 972.167 m2 57.894 m2 107.159 m2 168.326 m2 109.492 m2 442.871 m2 1.415.038 m2
42.491 m2 6.454 m2 262.967 m2 56.606 m2 221.727 m2 19.585 m2 103.315 m2 20.015 m2 733.160 m2 55.840 m2 53.594 m2 107.641 m2 100.576 m2 317.651 m2 1.050.811 m2
1992 139 118 122
1993 144 123 124
Leegstand % voorraad 5,13% 6,10% 17,59% 13,03% 21,72% 8,07% 13,28% 18,74% 13,0% 16,10% 8,14% 18,95% 31,43% 18,7% 15,22%
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2010
Noord
West
Centrum
Zuid
Zuidas
Buitenveldert
Schiphol/Schiph.-Rijk
Oost
Amstelveen
Diemen
Zuidoost Hoofddorp/Badhoevedorp
Almere Amersfoort
1994 146 125 120
1995 150 128 119
1996 153 131 120
1997 156 133 123
1998 160 136 130
1999 163 139 147
2000 166 142 162
2001 171 146 178
2002 178 152 188
2003 184 158 192
2004 188 161 190
2005 192 163 188
2006 195 165 159
2007 198 167 160
2008 201 170 161
2009 206 175 160
Prof W.H. Keesomlaan Amstelveen
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2010
door de Binck Bank, die 9.500 m² kantoorruimte zal gaan betrekken op de Zuidas. Andere, dit jaar nog niet eerder genoemde transacties zijn de huur van 5.000 m² kantoorruimte op de Zuidas door Simmons & Simmons, de verhuizing van BSH Huishoudapparaten naar Hoofddorp (7.600 m²) en de opname van 5.000 m² kantoorruimte door ASICS Europe, eveneens in Hoofddorp. Deze laatste twee zijn er mede voor verantwoordelijk dat de opname van nieuw te bouwen kantoorruimte (28% van de totale opname) verdubbeld is ten opzichte van 2008. Noemenswaardig is de enige transactie in Diemen dit jaar: G3 Worldwide Mail neemt hier 2.000 m² kantoorruimte in gebruik. Waar we de afgelopen jaren al konden spreken van een verplaatsingsmarkt binnen de regio Amsterdam, heeft 2009 die trend in negatieve zin doorgezet. In 2008 werd 73% van de opnamen gedaan door gebruikers die kantoorruimte achterlieten binnen de regio en in 2009 is dit cijfer toegenomen tot 79%. In de deelgebieden Zuidoost en Hoofddorp is de verplaatsing binnen het deelgebied het grootst. Een en ander is duidelijk het gevolg van de economische crisis.
Forse stijging aanbod en leegstand Eind 2009 bedroeg het totale aanbod van kantoorruimte 1.415.038 m². Dit houdt niet alleen een stijging in van bijna 12% ten opzichte van 2008, maar betekent ook het hoogste aanbod ooit (sedert 1984) door ons gemeten. De grootste relatieve stijging vond plaats in het deelgebied Noord, waar het aanbod kantoorruimte steeg van 2.477m² naar 18.685 m², al blijft Noord hiermee het gebied met het laagste aanbod in de gehele regio. De twee deelgebieden met het hoogste aanbod zijn, evenals in 2008, West en Zuidoost met respectievelijk 342.297m² en 260.246m², waarbij opgemerkt dient te worden dat Zuidoost als enige deelgebied in de regio Amsterdam een daling in het aanbod kent, namelijk 9% ten opzichte van het jaar 2008. Zoals begin 2009 reeds verwacht, is het leegstandspercentage in de loop van 2009, door onder meer de oplevering van een aantal nieuwbouwobjecten, fors gestegen waardoor dit eind 2009 15,2% bedroeg.
Viñoly, Amsterdam Zuidas
Dit betekent een stijging van 5,9 procent punten ten opzichte van eind 2008. Het enige deelgebied dat aan de 5% leegstandsnorm van een goed functionerende markt voldoet is het Centrum (5,1%). Schiphol / Schiphol-Rijk kent met 31,4% het hoogste leegstandspercentage van de regio.
Huurprijzen stabiel Over het algemeen zijn de huurprijzen in de regio Amsterdam voor kantoorruimte stabiel gebleken. Wel is er een duidelijke stijging waar te nemen in de hoogte van de incentives die verhuurders bereid waren te verstrekken. De hoogte van deze incentives bedroeg veelal 20% van de totale huurverplichting, maar in uitzonderlijke gevallen liep deze op tot soms wel meer dan 30%.
Licht herstel beleggingsmarkt kantoorruimte met stabiele aanvangsrendementen Het in 2008 gesignaleerde lichte herstel van de nationale beleggingsmarkt heeft in 2009 voorzichtig doorgezet. In 2009 is een beperkte toename van het aantal transacties waargenomen in vergelijking met 2008. Daarnaast is ook de gemiddelde omvang per transactie toegenomen. Belangrijkste kopers in dit segment zijn nog steeds de open en gesloten Duitse vastgoedfondsen. Opvallend daarbij is dat de plaatsing van gesloten vastgoedfondsen relatief makkelijk is verlopen. De door IVG verworven eerste fase van het nieuwe hoofdkantoor van KPMG in Amstelveen (€ 195.000.000,-), is binnen enkele weken geplaatst bij particuliere beleggers in Duitsland. Ook een interessant voorbeeld is het eveneens via ons kantoor verkochte eerste Nederlandse fonds van Homburg participaties, “De President” (€ 12.130.000,-) dat binnen enkele weken is geplaatst bij Nederlandse particuliere beleggers.
UN Toren, Amsterdam Zuidas
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2010
Regio Amsterdam
Regio Amsterdam - Huurprijzen 500
1.250.000
400
1.000.000
750.000
300
500.000
200
250.000
100
Regio Amsterdam - Leegstandspercentage 15%
Diemen
Oost
Noord
West
Hoofddorp
Amstelveen
Zuidoost
Opname
Schiphol/Schiphol-Rijk
Centrum
Aanbod
Buitenveldert
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
Zuid
0
0 2001
m2
Zuidas
1.500.000
Hoogste huur € per m²/p.jr Gemiddelde huur € per m²/p.jr
Regio Amsterdam - Prime yields 8%
12,5% 6% 10%
4%
7,5%
5% 2% 2,5%
Prime yields
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2001
2002
Leegstandspercentage
2001
0%
0%
Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2010
Voor de “niet-equity” kopers is 2009 een slecht jaar. De financieringsinstellingen zijn zeer terughoudend gebleven en zelfs financieringen tot 50% LTV zijn vaak erg moeizaam tot stand gekomen. Wij verwachten dat deze trend in 2010 niet zal verbeteren. Voor de Duitse open end fondsen wordt 2010 ons inziens een spannend jaar. Ondanks de instabiele economische situatie hebben veel fondsen het afgelopen jaar instroom gekend van kapitaal, zodat er ook een zekere druk was om te investeren. De meeste fondsen hebben inmiddels een grote portefeuille opgebouwd en de vraag is in hoeverre het fondsrendement zal worden aangetast door leegstand in de portefeuille. Indien de fondsrendementen onder het rentepercentage van spaarrekeningen zakken, is de kans groot dat dit resulteert in uitstroom van kapitaal, hetgeen in het “slechtste scenario” tot verkopen zal moeten leiden en dat terwijl het aantal potentiële kopers, met name door de beperkte financieringsmogelijkheden, zeer klein zal zijn.
Toekomstverwachting Naar verwachting zal er in 2010 slechts sprake zijn van een zeer voorzichtig herstel van de kantorenmarkt, waarbij dit waarschijnlijk pas in de tweede helft van 2010 zichtbaar zal worden. Het opnameniveau zal waarschijnlijk niet boven 300.000 m² uitkomen en het aanbod licht dalen. Voor wat betreft de huurprijzen verwachten wij dat deze nominaal vrijwel gelijk zullen blijven, echter de hoogte van de incentives nog iets verder zal toenemen.
© Van GooluElburg 2010 Dit rapport wordt uitsluitend gepubliceerd voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel de in dit rapport verstrekte informatie en gepresenteerde opvattingen en prognoses met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld werden, aanvaardt Van GooluElburg geen enkele wettelijke aansprakelijkheid voor enigerlei schade voortvloeiende uit de inhoud van dit rapport. Als algemeen rapport vertegenwoordigt de verstrekte informatie niet noodzakelijkerwijze de opvattingen van Van GooluElburg met betrekking tot bepaalde objecten of projecten. Gehele of gedeeltelijke vermenigvuldiging van dit rapport is toegestaan met verwijzing naar Van GooluElburg Vastgoedspecialisten.
Realisatie: Corporate Media BV, Amsterdam, januari 2010.
Ydek, Amsterdam Houthavens
