ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI číslo odhadu 008 09 místní šetření proběhlo dne jméno a adresa objednatele odhadu
ExÚ HB objednávka odhadu ze dne 13.3.2009 za účasti Pana Jaromíra Hypiuse Mgr. Stanislav Molák, soudní exekutor Exekutorský úřad Havlíčkův Brod
15.2.2009
Odhadce příjmení Doležal jméno Jaroslav titul firma klient - jméno/obchodní jméno Jaromír Hypius, Kunčice 108, 503 15 Nechanice klient - fyzická osoba IČO 47493054 RČ 1 750808/3099 RČ 2 klient - právnická osoba IČO
1. Identifikace nemovitosti Kód nemovitosti 02 list vlastnictví č. 120 Parc.č. St. 73/2 obec Kunčice zahr.497/38 počet obyvatel obce 261 bývalý okres Hradec Králové Katastrální území Kunčice u Nechanic podíl na spol. částech budovy a pozemku 1/6 Nemovitost ulice
Rodinný dům č.p. 108
2. Nález seznam podkladů pro ocenění, vyhodnocení podkladů
Usnesení Okresního soudu v Hradci Králové o nařízení exekuce a ustanovení znalcem Jaroslava Doležala soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem. Snímek z katastrální mapy pro katastrální území Kunčice u Nechanic s místem, kde jsou situovány oceňované nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kunčice u Nechanic, LV č.120, vyhotovený KP Hradec Králové dne 8.12.2008. Místní šetření stavu nemovitostí, fotodokumentace pořízená znalcem. Odhad tržní hodnoty nemovitosti č.361/06/40 vypracovaný Ing. Volánkem Jiřím dne 14.7.2006 na předmětné nemovitosti.
popis lokality, polohy, umístění v lokalitě
Obec Kunčice má 1500 obyvatel. Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce Kunčice. Okolní zástavbu tvoří nízká rodinná zástavba venkovského charakteru. Dům je přístupný ze zpevněné asfaltové komunikace z které je napojen dům na zemní plyn a elektřinu. V obci je vybudován obecní vodovod. Veřejná kanalizace není. Od nemovitosti je zastávka veřejné hromadné dopravy vzdálen do 5 minut. Obec Kunčice se rozkládá v mírně zvlněné krajině ve vzdálenosti 17 km západně od Hradce Králové při silnici 2. třídy č. 323 spojující Nechanice s mezinárodní silnicí E 67 z Hradce Králové na Prahu. V místě je dobré autobusové spojení do Hradce Králové a okolí. V obci je obecní úřad, obchod s potravinami a smíšeným zbožím, pohostinství. Další potřebná občanská vybavenost, nemocnice, lékárna, základní a mateřská škola, pošta, služebna policie a další obchody je v Nechanicích, vzdálených 3 km. Nemovitosti se nenacházejí v žádném ochranném pásmu ani chráněné krajinné oblasti. Negativní vlivy okolí zde nepůsobí. popis staveb Rodinný dům je stavba umístěná na stavební pozemkové parcele č.73/2. Stavba o dvou nadzemních podlažích a převážně obytném podkroví. Rodinný dům, který je předmětem ocenění je samostatně stojící a pozůstává ze dvou částí, které nejsou vzájemně komunikačně propojeny. Původní jednopodlažní část s plochou střechou je stará cca 53 roků. Novější přiléhající část je dvoupodlažní se sedlovou střechou a vestavěnou garáží pro osobní automobil. Tato byla zkolaudována v roce 1989. Celkově stavba bez podsklepení. V přízemní novější části se mimo garáže nacházejí především místnosti technického zajištění domu. V druhém nadzemním podlaží je kuchyně, tři obytné místnosti a koupelna s WC. V podkroví jsou další tři obytné pokoje, koupelna s WC a menší půda. Obvodové zdivo je z plynosilikátových tvárnic 40 cm tl. Střecha sedlová s krytinou z hladkého pozinkovaného plechu. Střecha má okap a svod. Stropní konstrukce rovné omítané z keramických vložek MIAKO. Venkovní omítky nejsou provedeny. Vnitřní omítky hladké štukové. Podlahy obytných místností betonové s krytinou koberců a PVC. Dlažby z keramických dlaždic. Okna plastová, dveře hladké lakované nebo prosklené. Schodiště do patra je dřevěné na ocelové konstrukci. Stěny koupelen s WC a kuchyně jsou opatřeny keramickým obkladem. Koupelna je vybavena obezděnou vanou a umyvadlem, kuchyň kuchyňskou linkou, plynovým a elektrickým sporákem a digestoří. Vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva a na zemní plyn. Teplá voda je rozvedena studená i teplá z elektrického boileru. Rodiný dům je zásobován vodou z vlastní vrtané studny. Splaškové vody jsou svedeny do vlastní žumpy. Elektřina rozvedena světelná i motorová. Stáří a technický stav: Rodinný dům byl kolaudován v roce 1989. V rámci kolaudace byla provedena nástavba patra a celková rekonstrukce přízemní části. Dům je v dobrém technickém stavu. Chybí dokončit fasádu a některé drobnosti. popis pozemků Pozemkové parcely zastavěné a související s rodinným domem vedené na LV č.120 73/2 497/38
– zastavěná plocha a nádvoří o výměře 193 m2 – zahrada o výměře 1 225 m2
Pozemky celkově rovinaté, ve tvaru nepravidelného obdélníku, přístupné ze zpevněné komunikace. Pozemky s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Nacházejí se v klidné části obce.
3. Ocenění
Věcná hodnota věcná hodnota hlavní stavby (1) Bytová jednotka 2 Obestavěný prostor 1011,8 M zastavěná plocha 3 2 cena 1m obest. prostoru 3 200 Kč/m kancelářské plochy zdroj ceny RTS Brno obchodní plochy 2 bytová plocha regulovaný nájem M skladové plochy 2 bytová plocha smluvní nájem M výrobní plochy 2 podlahová plocha celkem 224,00 m Další plochy
dokončená stavba:
stáří:
rozestavěná: projektovaná: reprodukční hodnota věcná hodnota hlavní stavby (1) věcná hodnota hlavní stavby (2) obestavěný prostor 3 cena 1m obest. prostoru zdroj ceny bytová plocha regulovaný nájem bytová plocha smluvní nájem podlahová plocha celkem
dokončená stavba:
opotřebení 35
20/ let 54 v rekonstrukci:
stáří:
2
m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m
% % rozestavěnosti
stávající: 3
m 3 Kč/m 2
m 2 m 2 m
let
170
3 237 760,00 2 104 544,00
Kč
Kč Budoucí: 2
Zastavěná plocha Kancelářské plochy Obchodní plochy Skladové plochy Výrobní plochy Další plochy
Opotřeben í
Kč m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m
%
rozestavěná: v rekonstrukci: projektovaná: reprodukční hodnota hlavní stavby (2) věcná hodnota hlavní stavby (2) stávající: popis a věcná hodnota dalších staveb:
% rozestavěnosti
Kč
Kč Budoucí:
Kč
K rodinnému domu přísluší venkovní úpravy, tj. přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, vrtaná studna. Patří svojí hodnotou do odhadnuté obvyklé celkové ceny domu. hodnota pozemků 2 2 výměra pozemků celkem 1 418 m Jednotková cena 200/100 Kč/m z toho 2 2 zastavěná plocha 193 m 38 600,00 Kč Ostatní plocha m Kč 2 2 Zahrada 1 225 m 122 500,00 Kč zeměděl. poz. m Kč cena pozemků celkem Kč 161 100,00 komentář k porovnání cen pozemků S přihlédnutím k velikosti, umístěním v zastavěném území obce, lokalitě pozemků je uvedená cena po konzultaci s blízkou realitní kanceláří a místními znalci uvedená cena v místě obvyklá.
Věcná hodnota celkem
Kč
2 265 644,00
Výnosová hodnota Roční nájemné za
byty regulovaný nájem byty smluvní nájem kancelářské plochy obchodní plochy skladové plochy výrobní plochy další plochy
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Roční nájemné celkem Roční náklady na
pojistné daň z nemovitosti opravy, údržbu, správu střádací odpisy pronájem pozemku
Roční náklady celkem Čistý roční výnos Míra kapitalizace komentář k porovnání nájemného
Kč jednot. Cena Kč jednot. Cena Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Kč Kč
%
Výnosová hodnota
Kč
Porovnávací hodnota hodnocení trhu Oceňovaný rodinný dům má dvě nadzemní podlaží a obytné podlaží v rozsahu 80 % plochy podstřešního prostoru. Jeho užitná plocha domu vzhledem k jeho obestavěnému prostoru je poměrně velká. Dům je standardně vybaven a poskytuje bydlení na dobré úrovni. K domu náleží velká zahrada, která zvyšuje atraktivnost celkové nemovitosti. Z dostupných informací a průzkumem u kompetentních realitních kanceláří lze hodnotit situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v místní lokalitě jako aktivní a v případě oceňované nemovitosti je nabídka s poptávkou převážně vyrovnaná. k porovnání nemovitost č. 1 nemovitost kód nemovitosti obec Okres Rodinný dům 02 Smidary Hradec Králové 2 3 podl. plocha m obest. prostor m výměra pozemku celkem m2 150,00 782 634 popis Dvougenerační rodinný dům v obci Emisary u Nového Bydžova vzdáleného 5 km. V roce 2007 byl dům celkově rekonstruován. Obsahuje v I.NP byt o velikosti 2+3 ve 2.NP byt 1+1. V přízemí garáž pro dvě osobní auta. Dům je klasicky zděný se sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon. Vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Kanalizace je napojena přes septik do veřejné kanalizace. Je přístupný z místní zpevněné komunikace. Dům se nachází v klidné části obce. Občanská vybavenost v místě. cena
2 100 000,00
zdroj
České reality
vyhodnocení N Datum 9.2.2009 ceny nemovitost č. 2 nemovitost kód nemovitosti obec Okres Rodinný dům 02 2 3 2 podl. plocha m obest. prostor m výměra pozemku celkem m 96 792 1900 popis Rodinný dům se zahradou v obci Librantice nacházející se 10 km od Hradce Králové. Dům má obdélníkový půdorys s prosklenou vstupní verandou. V přízemí je veranda, chodba ve které je kotel ústředního topení na tuhá paliva, kuchyň, čtyři pokoje, koupelna s WC s instalovaným boilerem. Z chodby vedou schody do 2. NP. Dům je asi 50 let starý. K domu patří stodola, kůlna a sklep. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny. Voda z vlastní studny. Kanalizace do vlastní jímky. Zemní plyn zaveden do pilíře HUP na hranici pozemku. Dům je obklopen krásnou zahradou s ovocnými stromy. Usedlost je situována v klidném místě obce. Obec má dobrou dopravní obslužnost. Má obchod, školu a restauraci. cena
2 020 000,00
zdroj
BELA vyhodnocení REALITY s.r.o. ceny kód nemovitosti obec
nemovitost č. 3 Nemovitost
N
Datum 2.2.2009 Okres
popis
cena
Rodinný dům 02 Hlušice Hradec Králové 2 3 2 podl. plocha m obest. prostor m výměra pozemku celkem m 128 816 3 851 Rodinný dům o dvou nadzemních podlažích a částečném podsklepení se nachází v zastavěném území Hlušice. Dům je klasicky zděný se sedlovou střechou s taškovou krytinou. Dům je vytápěn ústředním topením s kotlem na zemní plyn. Dům je celkově rekonstruován včetně nových rozvodů elektřiny, vody, kanalizace a pořízeno nové ústřední topení a zřízeny nové sádrokartonové podhledy obytných místností. K domů přísluší zahrada o velikosti 2660m2. Hlušice jsou vzdáleny od Nového Bydžova 7 km, od Hradce Králové 30 km. Obec má běžnou občanskou vybavenost. 2 095 000,00
Porovnávací hodnota
vyhodnocení N Datum 18,3,2009 ceny Porovnávací hodnota je výsledek hodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů srovnatelných nemovitostí svým charakterem, velikostí, kvalitou, polohou a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumu odhadce, konzultací s RK a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě.
zdroj
České reality
Porovnávací hodnota je ………………
Kč
2 100 000,00
4. Závěr Vyhodnocení rizik věcná břemena Dle doložených dokladů nejsou na oceňované nemovitosti zapsaná žádná věcná břemena. zástavní práva Mimo nařízené exekuce a zástavní práva smluvní na zajištění pohledávek Českomoravské stavební spořitelně, uvedené na listech vlastnictví nebyla jiná zástavní práva zjištěna. ostatní rizika spojená s nemovitostí, vyhodnocení vlivu na obvyklou cenu Obvyklá cena odpovídá bytu uvolněnému, prázdnému. Jiná rizika nebyla zjištěna.
REKAPITULACE Věcná hodnota Věcná hodnota 1/6 povinného Porovnávací hodnota celé nemovitosti Porovnávací hodnota 1/6 povinného
OBVYKLÁ CENA celé nemovitosti OBVYKLÁ CENA 1/6 povinného
2 265 644,00 377 607,00
Kč
2 100 000,00
Kč Kč Kč Kč
350 000,00 2 100 000,00 350 000,00
Komentář a zdůvodnění obvyklé ceny, podmínky platnosti CO
Rodinný dům o dvou obytných a jednom technickém podlaží poskytuje kvalitní bydlení s technickým zázemím. Dům je standardně vybaven a je v dobrém technickém stavu. Má velkou zahradu s možností využití její části jako parcelu stavení. Dům je v obci v klidném regionu s dobrým přístupem. Má dobré autobusové spojení. Tři km vzdálené Nechanice poskytují potřebnou občanskou vybavenost včetně zdravotnictví a rozšířené dopravy. Hradec Králové je vzdálen 17 km. Dle vlastní databáze a databáze vlastní realitní kanceláře RK REPOS s.r.o. v Chotěboři mohu konstatovati, že oceňovaná nemovitost by byla předmětem širokého spektra zájemců. Poptávka je s nabídkou vyrovnaná. Odhadnutá obvyklá cena s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem je optimální a dobře obchodovatelná.
V
Chotěboři
Dne:
29.3.2009
.................................................................................. podpis, razítko
