Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: krivanek@rekod.cz
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 140-71/2011
NEMOVITOST:
Objekt bydlení - RD č.p.186 s přísl., post. na pozemku parc.č.186 a zemědělské pozemky v zjednodušené evidenci (PK) dle LV č.66 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okr. Nymburk
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Žižkova 186 / 186, Městec Králové Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, kód ČSÚ: 693 286, LV: 66 Prádelna, Sklady, Stodola 186, 264/1, 265/1, 1562, 1564, 1576, 1586, 2341, 2879, 3065, 3309 Jiří Novotný, náměstí Republiky 1, 28903 Městec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jiří Novotný, náměstí Republiky 1, 28903 Městec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 095 Ex 68/09/ P 03-37, 6.4.2011 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ: CZ6156191382
fax: 244 401 941
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021456
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření: 25 stran
V Praze, dne 10.10.2011
telefon: 724 217 609 fax:
e-mail: p.krivanek@email.cz
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 25.8.2011 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail: exekutorskyurad@tvrdkova.cz
Současný stav 25.8.2011
1 100 000 Kč
Datum zpracování :
25.8.2011
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 Rekonstrukce: dveře
změna stavby v r. 1960
celková
dílčí ostatní
rekonstrukce v r. 2011
střecha, fasáda
zateplení okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné
betonové
montované
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
Okolí:
bytová zóna průmyslová zóna
Příjezd:
zpevněná komunikace
Přípojky:
/ voda
kovové dřevěné bydl., podn.
část. obsazen
/ elektro
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
úzké centrum - jiný typ zástavby
Stavebně technický stav stavby:
neudržovaná - k částečné rekonstrukci
Vytápění:
lokální – plyn
Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 72 / 0
-
železnice
autobus silnice II.,III.tř
SOUČASNÝ STAV
Garáž Pozemky výměra ks 0
volný objekt
ostatní nákupní zóna
/ kanalizace / plyn
RODINNÝ DŮM
jiné
m2 48 456
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 606
m2 96
% 100,00
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota
750 000 Kč 0 Kč 1 100 000 Kč
Obvyklá cena
-2-
NÁLEZ Přehled podkladů
1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 1.7.2011 2. Výpis z KN , podle LV č.66 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okr. Nymburk, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne 12.07.2011 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Městec Králové ze dne 13.7.2011 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Městec Králové, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 25.8.2011; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 25.8.2011.
Charakteristika obce
Městec Králové je městečko ležící v nadmořské výšce 212 metrů nad mořem na rozhraní Středočeského a Královéhradeckého kraje v okrese Nymburk. Součástí Městce Králové jsou i obce Vinice a Nový. Městec Králové je centrem okolních obcí v zemědělské oblasti. V současné době zde má trvalý pobyt 2926 obyvatel.První zmínku o Městci Králové nalezneme v roce 1300. Dle pověsti se zde narodil český král Přemysl Otakar II. Své rodiště povýšil na město a udělil mu četné výsady královské komory, včetně znaku českého lva. V obci se nachází vzdělávací zařízení (mateřská škola, dvě základní školy, SOŠ a SOU), městská nemocnice s ordinacemi praktických, zubních i jiných odborných lékařů, dům s pečovatelskou službou, dvě lékárny. Z občanské vybavenosti je zde dále pošta, banky, obchody, městský úřad, římskokatolický kostel, čerpací stanice, hasičská zbrojnice, obvodní oddělení Policie ČR. Je zde taktéž kulturní zařízení (kino, veřejná knihovna, seniorský klub), sportovní zařízení (fotbalový stadion, tenisové kurty, volejbalové a basketbalové hřiště, hala na stolní tenis, dětské hřiště a hala organizace Sokol).Dopravní dostupnost je dobrá. Díky své poloze je dostupný do všech větších měst v okolí např..Poděbrady, Kolín, hlavní město Praha. Městcem Králové prochází silnice III. třídy a je zde vlaková stanice i autobusové nádraží. Cca 10 km od města vede dálnice D11.Vybavenost města je na slušné úrovni. Je zde plynofikace, kanalizace, vodo- vod, kabelizace.
Poloha nemovitosti
Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných řadových domů v ulici Žižkova přímo v centru obce Městec Králové cca 100m vzdušnou čarou od náměstí obce, kde se nachází téměř veškeré služby, které město nabízí. Cca 500m od domu se nachází vlakové nádraží. Ostatní pozemky, které jsou taktéž součástí ocenění se nachází v extravilánu obce v k.ú Městec Králové. Přesná lokalizace jednotlivých pozemků, které se nachází ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr, je možná pouze po dalším jednání s místním zemědělským družstvem a příslušným katastrálním úřadem, pro samotné ocenění však není nezbytné.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno -3-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 186, která se nachází na rovinatém terénu v souvislé městské řadové zástavbě. Na pozemku p.č. 186 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 401 m2 se nachází obytná část tvaru L, navazující vedlejší stavby (sklady), samostatná vedlejší stavby - stodola a kolna v zadní části pozemku, venkovní úpravy a trvalé porosty. Obytná část je přízemní, nepodsklepená se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Další součástí ocenění jsou nezávislé samostatné zemědělské pozemky, které se nachází taktéž v k.ú. Městec Králové a jejich součtová výměra tvoří cca necelých 5 ha. Přesný výpis a výměry jsou řešeny v samostatném odstavci posudku a budou taktéž odděleně oceněny vlastní porovnávací metodou.
Druh stavby - účel využití
Objekt byl vystavěn začátkem koncem 19 století společně s ostatním příslušenstvím jako zemědělská usedlost. Hlavní obytná část sloužila k rodinnému bydlení a ostatní stavby sloužily k chovu dobytka a uskladňování zemědělské produkce. Další vývoj nemovitosti není dochován, v současné době je však již využívána pouze k rodinnému bydlení, ostatní stavby slouží jako skladové prostory.
Dispoziční řešení
Obytná část rodinného domu je dispozičně řešena jako 2 + 1. Je pouze přízemní tvaru L a obsahuje: předsíň, spíž (s vodárnou), kuchyň, pokoj, další chodbu z níž se vchází do WC, koupelny, dalšího pokoje a do dvora. Na obytnou část tvaru L na kratší straně navazují ostatní prostory - bývalé chlévy, sklady atd.
Popis tech. stavu stavby
Rodinný dům č.p. 186 byl postaven v roce 1890. Je proveden jako zděný s obytným přízemím, má tvar písmene L, střecha je sedlová, podkroví není provedeno, není podsklepen. Bohužel nejsou známy úpravy či rekonstrukce, které byly na domě dříve prováděny, dle informace od majitele, který se v domě žije od narození , proběhla rekonstrukce domu v roce 1960. Její rozsah se dá odhadovat následovně: změna jedné místnosti z hospodářského využití na obytnou místnost, kromě toho výměna střešní krytiny, klempířské konstrukce, okna, dveře, rozvod vody a topení, pravděpodobně i obklady a dlažby. Od roku 1960 nebyla na domě provedena žádná zásadní rekonstrukce, byly prováděny pouze velmi základní údržbové práce, jinak je však dům v zanedbaném stavu. Pouze v roce 2011 byla vyměněna dvě okna v zadní místnosti a byl proveden obklad v kuchyni. V současné době má dům následující technický popis: základy bez izolace, svislé konstrukce smíšené (CPP a kámen), stropy dřevěné, krov dřevěný sbíjený, střecha sedlová, krytina pálená taška, klempířské práce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka břizolit, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady nejsou, schody chybí, dveře náplňové dřevěné, okna dřevěná špaletová a dvě nová dřevěná, podlahy obytných místností prkna, ostatní podlahy teraco a dlažba, vytápění lokálními plynovými přímotopy (WAF) pouze ve dvou místnostech, elektroinstalace 220/380, bleskosvod chybí, rozvod teplé i studené vody, zdroj teplé vody boiler, instalace plynu zavedena, svod kanalizace do řadu, v kuchyni chybí sporák, na chodbě je elektrický sporák, hygienické vybavení v koupelně pouze vana a jinak samostatné WC. Dům se nachází v zanedbaném technickém stavu , vyžaduje rozsáhlejší rekonstrukce.
Příslušenství stavby
K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy, vedlejší stavby, pozemek (pouze pozemek u domu, neuvažují se samostatné pozemky ve zjednodušené evidenci - ocení se samostatně) a přípojky. Z venkovních úprav se jedná o ploty a zpevněné plochy. Trvalé porosty se nevyskytují. Z vedlejších staveb jsou to prádelna, sklady, samostatná stodola a kolník. Všechny vedlejší stavby jsou stejně staré jako dům a jsou kromě stodoly v zanedbaném stavu. Zmiňovaný kolník je postaven technicky a stavebně velmi špatně (směs různých stavebních materiálů, špatné provedené konstrukce apod - nebude uvažován do celkové ceny). Z přípojek se jedná o přípojku elektřiny, plynu a kanalizace.. Větší význam pro celkovou cenu nemovitosti mají pouze prádelna, sklady, stodola a pozemky, ostatní příslušenství je zahrnuto v ceně samotné nemovitosti.
-4-
Konstrukce
Popis
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové pasy smíšené zdivo - kamenné a cihelné dřevěné dřevěný, sbíjený, vaznicový pálená krytina pozinkovaný plech vápenné břizolit chybí keramické klasického rozsahu chybí dřevěné plné a prosklené dřevěná původní špaletová prkna teraco, dlažba lokální plynové - WAF světelná třífázová chybí teplá a studená voda - původní rozvod bojler zemní plyn kanalizace do řadu chybí pouze vana splachovací záchod chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Seznam podlaží Název 1.NP Chodba Spíž Kuchyň Chodba 2 Pokoj 1 Pokoj 2 Koupelna WC Zastřešení
Předmětem ocenění je jednak pozemek přímo u domu (budou oceněny společně s domem), ale dle LV také samostatné zemědělské pozemky ve zjednodušené evidenci - původní pozemkový katastr (PK). Tyto budou oceněny samostatně. U domu se jedná pouze o pozemek parc č. 186 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 401 m2 (na něm stojí i oceňovaný dům). Ve zjednodušené evidenci jsou zapsány tyto zemědělské pozemky: p.č.264/1 (5165m2), p.č.265/1 (4255m2), p.č. 1562 (2719m2), p.č. 1564 (7926m2), p.č. 1586 (6942m2), p.č. 2341 (5247m2), p.č.2879 (2939m2), p.č. 3065 (2813m2), p.č. 3309 (4028 m2). Celková výměra těchto pozemků je 48055m2. Všechny tyto pozemky jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, KP Nymburk na LV č. 66 pro obec Městce Králové, k.ú. Městce Králové, okr.Nymburk. Pozemek u domu je připojený na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku se nevyskytují žádné známé negativní vlivy.
Zastavěná plocha 95,76 m2 8,64 m2 1,00 3,71 m2 1,00 17,07 m2 1,00 7,52 m2 1,00 16,34 m2 1,00 15,18 m2 1,00 2,55 m2 1,00 1,05 m2 1,00 95,76 m2
-5-
Užitná plocha 72,06 m2 8,64 m2 3,71 m2 17,07 m2 7,52 m2 16,34 m2 15,18 m2 2,55 m2 1,05 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru
Název 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
10*7,6*4,6+5,2*3,8*3,5 10*7,6*4,3/2+5,2*3,8*2,4/2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = =
Obestavěný prostor 418,76 m3 187,11 m3 605,87 m3
Současný stav 96 605,87 0 100,00 0 121 19 86,43 0
Ostatní stavby Název
Popis
Prádelna 98,00m3
Přímo navazuje na obytnou část, konstrukčně stejně řešena, stáří obdobné, bez vybavení, pouze elektřina, betonové podlahy. Špatný technický stav, vyžadující rekonstrukci.
186
Sklady 213,00m3
Přímo navazuje na prádelnu. Je konstrukčně stejně řešena, stáří obdobné, bez vybavení, není ani elektřina, stropy jsou v dezolátním stavu, chybí podlahy, pouze hlína. Špatný technický stav, vyžadující rekonstrukci. Samostatná stodola stojící na konci dvora na opačné straně pozemku, než dům. Jedná se o zděnou stodolu se sedlovou střechou, pálenou krytinou, klemp. kce pozinkovaný plech, vápenné vnitřní omítky, venkovní omítky chybí, podlahy betonové, elektřina 220, ostatní vybavení chybí. Část stodoly je částečně "zrekonstruována". Stáří cca 120 let.
186
Stodola 431m3
Parc. číslo
186
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito u ocenění domu několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo u domu upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají a ani současný technický stav se současným vybavením neumožňuje pronajímání této nemovitosti ).
-6-
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Pro stanovení ceny pozemku u domu nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 170,- Kč/m2 . Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. Pozemky ve zjednodušené evidenci se ocení samostatně. Znalec udělal analýzu tržní ceny i ceny vyhláškové, prověřil ceny na trhu s podobnými pozemky v dané oblasti, informoval se u místních realitních kanceláří i zemědělských družstev, která s podobnými pozemky obchodují, na základě těchto zjištění a poznatků stanovil jednotkovou cenu zemědělského pozemku v dané oblasti s danou bonitou na 10 kč/m2. (48.055 x 10 = 480.550 Kč). Tato cena bude přičtena k tržní ceně domu.
A) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu 1) Vedlejší stavby (§7) a) Kolna
Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.9 Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. 1 Základy standard 7,1000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny podstandard 31,8000 -1,000 Zděné, betonové, tloušťka 15-30 cm. 3 Stropy podstandard 19,8000 -1,000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 7,3000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 8,1000 0,000 0,0000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce chybí 1,7000 -1,852 7 Úprava povrchů chybí 6,1000 -1,852 -0,1130 8 Schodiště chybí 0,0000 -1,852 0,0000 9 Dveře podstandard 3,0000 -1,000 -0,0300 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna standard 1,1000 0,000 0,0000 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy chybí 8,2000 -1,852 -0,1519 12 Elektroinstalace chybí 5,8000 -1,852
podíl na K4
-0,3180 -0,1980
-0,0315
-0,1074 -7-
Součet podílů: -0,9498 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,9498 x 0,54 =
0,4871
Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3940 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,4871 x 1,0000 x 2,1130 x 1,3940 = 1 793,45 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 6,2x2,3x2,2 = Obestavěný prostor celkem:
31,37 m3 31,37 m3
Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 14,9848 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Schodiště 9 Dveře 2,8327 10 Okna 11 Podlahy 12 Elektroinstalace
přep. FOP z K4 14,5743 51 30,0271 51 18,6961 51 51 70 16,6270 51 0,0000 0,0000 51 0,0000 51 51 55 2,2580 51 0,0000 51 0,0000
Opotřebení celkem:
68,60 %
stáří 150 80 70 10,92 % 55 51 60 200 2,63 % 60 80 51
živ. opotř. 4,96 % 19,14 % 13,62 % 15,42 % 80 0,00 % 0,00 % 0,00 % 1,92 % 0,00 % 50
0,00 %
56 260,53 Kč Cena zjištěná: 1 793,45 Kč x 31,37 m3 = Opotřebení: 56 260,53 Kč x 68,60% = 38 594,72 Kč
Cena zjištěná po opotřebení:
17 665,81 Kč
b) Prádelna
Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.9 Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. 1 Základy standard 7,1000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny podstandard 31,8000 -1,000 Zděné, betonové, tloušťka 15-30 cm. 3 Stropy standard 19,8000 0,000 0,0000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 7,3000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 8,1000 0,000 0,0000
podíl na K4
-0,3180
-8-
Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce standard 1,7000 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava povrchů standard 6,1000 0,000 Jakékoliv omítky. 8 Schodiště standard 0,0000 0,000 Neuvažuje se. 9 Dveře standard 3,0000 0,000 0,0000 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna standard 1,1000 0,000 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy standard 8,2000 0,000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace standard 5,8000 Světelná a motorová.
0,000
0,0000
0,0000 0,0000
0,0000 0,0000 0,000
Součet podílů: -0,3180 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,3180 x 0,54 =
0,0000
0,8283
Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3940 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,8283 x 1,0000 x 2,1130 x 1,3940 = 3 049,72 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 4x5,2x(3,5+5,9):2 = 97,76 m3 Obestavěný prostor celkem: 97,76 m3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 8,8134 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Schodiště 9 Dveře 3,6220 10 Okna 11 Podlahy 12 Elektroinstalace
přep. FOP z K4 8,5720 121 17,6607 121 23,9050 121 121 150 9,7793 121 2,0524 7,3647 121 0,0000 121 121 125 1,3281 121 9,9000 50 7,0025
Opotřebení celkem:
85,06 %
Cena zjištěná: 3 049,72 Kč x 97,76 m3 = Opotřebení: 298 140,63 Kč x 85,06% =
Cena zjištěná po opotřebení:
stáří 150 150 150 7,11 % 125 121 125 200 3,51 % 125 60 50
živ. opotř. 6,91 % 14,25 % 19,28 % 9,47 % 122 7,13 % 0,00 % 1,29 % 8,25 % 60
298 140,63 Kč 253 598,42 Kč
44 542,21 Kč
c) Sklady
Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP):
46.21.19.9 -9-
2,04 %
5,84 %
Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. 1 Základy standard 7,1000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny podstandard 31,8000 -1,000 Zděné, betonové, tloušťka 15-30 cm. 3 Stropy standard 19,8000 0,000 0,0000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 7,3000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 8,1000 0,000 0,0000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce chybí 1,7000 -1,852 7 Úprava povrchů chybí 6,1000 -1,852 -0,1130 8 Schodiště standard 0,0000 0,000 0,0000 Neuvažuje se. 9 Dveře standard 3,0000 0,000 0,0000 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna standard 1,1000 0,000 0,0000 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy podstandard 8,2000 -1,000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace chybí 5,8000 -1,852 Součet podílů: -0,6519 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,6519 x 0,54 =
podíl na K4
-0,3180
-0,0315
-0,0820 -0,1074
0,6480
Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3940 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,6480 x 1,0000 x 2,1130 x 1,3940 = 2 385,87 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 8,7x5,2x(3,5+5,9):2 = 212,63 m3 Obestavěný prostor celkem: 212,63 m3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 11,2654 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Schodiště 9 Dveře 4,6296 10 Okna 11 Podlahy 12 Elektroinstalace
přep. FOP z K4 10,9568 121 22,5741 121 30,5556 121 121 150 12,5000 121 0,0000 0,0000 121 0,0000 121 121 125 1,6975 121 5,8210 121 0,0000
Opotřebení celkem:
84,64 %
stáří 150 150 150 9,09 % 125 121 60 200 4,48 % 125 125 121
živ. opotř. 8,84 % 18,21 % 24,65 % 12,10 % 122 0,00 % 0,00 % 0,00 % 1,64 % 5,63 % 50
- 10 -
0,00 %
Cena zjištěná: 2 385,87 Kč x 212,63 m3 = Opotřebení: 507 307,54 Kč x 84,64% =
Cena zjištěná po opotřebení:
507 307,54 Kč 429 385,10 Kč
77 922,44 Kč
d) Stodola
Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.9 Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy standard 7,1000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 31,8000 0,000 0,0000 Zděné, betonové, tloušťka 15-30 cm. 3 Stropy chybí 19,8000 -1,852 -0,3667 4 Krov standard 7,3000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 8,1000 0,000 0,0000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce standard 1,7000 0,000 0,0000 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava povrchů chybí 6,1000 -1,852 -0,1130 8 Schodiště chybí 0,0000 -1,852 0,0000 9 Dveře standard 3,0000 0,000 0,0000 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna standard 1,1000 0,000 0,0000 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy standard 8,2000 0,000 0,0000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace standard 5,8000 0,000 0,0000 Světelná a motorová. Součet podílů: -0,4797 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,4797 x 0,54 =
0,7410
Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3940 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,7410 x 1,0000 x 2,1130 x 1,3940 = 2 728,29 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 10,8x7x(4,2+7,2):2 = 430,92 m3 3 Obestavěný prostor celkem: 430,92 m Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy
přep. FOP z K4 9,5816 121
stáří 150
živ. 7,73 % - 11 -
opotř.
2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 9,8516 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Schodiště 9 Dveře 4,0486 10 Okna 11 Podlahy 12 Elektroinstalace
42,9150 0,0000 121 10,9312
121 121 150 121 2,2942 0,0000 121 0,0000 121 30 50 1,4845 121 11,0661 60 7,8273
Opotřebení celkem:
83,21 %
Cena zjištěná: 2 728,29 Kč x 430,92 m3 = Opotřebení: 1 175 674,73 Kč x 83,21% =
Cena zjištěná po opotřebení:
150 150 7,95 % 125 121 60 200 2,43 % 125 70 60
34,62 % 0,00 % 10,58 % 122 2,28 % 0,00 % 0,00 % 1,44 % 9,49 % 70
6,71 %
1 175 674,73 Kč 978 278,94 Kč
197 395,79 Kč
2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům Účel užití stavby: k trvalému bydlení Indexovaná průměrná cena za 1 m3 obestavěného prostoru (IPC): 4 849,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 10x7,6x4,1+5,2x3,8x3,5 = 380,76 m3 OP zastřešení: 10x7,6x4,3:2+5,2x3,8x2,4:2 = 187,11 m3 Obestavěný prostor celkem: 567,87 m3 Kategorie stáří: E - starší než 80 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,60 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1 - 0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 I 0,00 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu 2 II 0,02 Úřady v obci: obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: vnitřní území obce 4 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 5 II 0,00 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti: základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 III 0,04 Školství a sport v okolí nemovitosti: základní škola a sportovní zařízení 7 II 0,00 - 12 -
Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti: omezená dostupnost zdravotnické péče 8 III 0,00 Veřejná doprava: zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak 4 pravidelnými denními spoji 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 II 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí: odpovídá průměru v kraji 11 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 12 I -0,10 Vlivy neuvedené: vlivy snižující cenu Součet hodnot P1 až P12 : 0,060 Index polohy IP = 1 + 0,060 =
0,960
Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - se šikmou nebo strmou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 II -0,01 Druh stavby: dvojdomek, dům řadový 2 I -0,08 Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty - nezateplené; zdivo smíšené nebo kamenné 3 III 0,03 Tloušťka obvod. stěn: více jak 45 cm 4 III 0,02 Podlažnost: hodnota 1 5 V 0,08 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6 II -0,04 Způsob vytápění stavby: lokální vytápění el. nebo plynem 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 II -0,03 Venkovní úpravy: minimálního rozsahu 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 II 0,00 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 celkem 12 II -0,05 Kriterium jinde neuvedené: mírně snižující cenu 13 IV 0,65 Stavebně-technický stav: stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V12: -0,030 Index konstrukce a vybavení IV = (1 - 0,030) x 0,650 x 0,60 =
0,359
Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 0,960 x 0,359 = 0,327 Cena upravená: CU = IPC x I = 4 849,00 Kč/m3 x 0,327 = 1 585,62 Kč/m3 3 3 Výpočet ceny: 1 585,62 Kč/m x 567,87 m = 900 426,03 Kč
Cena zjištěná: 900 426,03 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. 186 - 13 -
Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 2938 Základní cena: ZC = (35 + (2938 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Rodinný dům 1,3940 2,1690
49,37 Kč/m2
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
nejsou přirážka 10% nejsou
Parcela číslo: 186 Plocha: 401 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 49,37 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,3940 = 164,20 Kč/m2 Cena za parcelu: 164,20 Kč/m2 x 401 m2 = 65 844,20 Kč
Cena zjištěná: 65 844,20 Kč 4) Zemědělské pozemky (§29) a) Zemědělské pozemky
Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce se 2-5 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní území Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 40 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Koeficient prodejnosti Kp podle přílohy číslo 39, poznámka 14: 1,000 Celková úprava základní ceny pozemku: + 40 % Podle §29, odst. 4, je minimální cena za 1 m2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 1562 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 30600 2719 13,64
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 19,10 51 932,90 Kč
Celkem parcela: 2719 m2
51 932,90 Kč
Parcela číslo: 1564 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 30600 7926 13,64
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 19,10 151 386,60 Kč
Celkem parcela: 7926 m2
151 386,60 Kč
Parcela číslo: 1576 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 30600 6021 13,64
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 19,10 115 001,10 Kč - 14 -
Celkem parcela: 6021 m2
115 001,10 Kč
Parcela číslo: 1586 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 30600 6942 13,64
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 19,10 132 592,20 Kč
Celkem parcela: 6942 m2
132 592,20 Kč
Parcela číslo: 2341 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 30700 2206 12,89 32001 3041 8,14
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 18,05 39 818,30 Kč 11,40 34 667,40 Kč 74 485,70 Kč
Celkem parcela: 5247 m2 Parcela číslo: 264/1 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 32001 5165 8,14
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 11,40 58 881,00 Kč 58 881,00 Kč
Celkem parcela: 5165 m2 Parcela číslo: 265/1 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 32001 4255 8,14
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 11,40 48 507,00 Kč
Celkem parcela: 4255 m2
48 507,00 Kč
Parcela číslo: 2879 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 32001 2939 8,14
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 11,40 33 504,60 Kč
Celkem parcela: 2939 m2
33 504,60 Kč
Parcela číslo: 3065 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 30700 2465 12,89 32001 348 8,14
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 18,05 44 493,25 Kč 11,40 3 967,20 Kč
Celkem parcela: 2813 m2
48 460,45 Kč
Parcela číslo: 3309 Ocenění podle odstavce:
1
Bonita výměra m2 30700 4028 12,89
cena Kč/m2 upr.cena cena za část 18,05 72 705,40 Kč
Celkem parcela: 4028 m2
Celkem:
72 705,40 Kč
787 456,95 Kč - 15 -
C) Rekapitulace zjištěných cen 1) Vedlejší stavby (§7) a) Kolna b) Prádelna c) Sklady d) Stodola
17 665,81 Kč 44 542,21 Kč 77 922,44 Kč 197 395,79 Kč
Mezisoučet pro § 7:
337 526,25 Kč
2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a) a) Rodinný dům 900 426,03 Kč
Mezisoučet pro § 26a: 900 426,03 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. 186
65 844,20 Kč
Mezisoučet pro § 28:
65 844,20 Kč
4) Zemědělské pozemky (§29) a) Zemědělské pozemky
787 456,95 Kč
Mezisoučet pro § 29:
787 456,95 Kč
A) Cena nemovitosti celkem:
2 091 250,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Dvamiliónydevadesátjedentisícdvěstapadesát korun českých
- 16 -
B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost „podobné” se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města.
Tržní cena pozemků Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří
186 264/1 265/1 1562 1564 1576 1586 2341 2879 3065 3309
Celková výměra pozemků
Výměra m2 401 5 165 4 255 2 719 7 926 6 021 6 942 5 247 2 939 2 813 4 028 48 456
Jednotková cena Kč/m2 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 0 51 650 42 550 27 190 79 260 60 210 69 420 52 470 29 390 28 130 40 280 480 550
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Žiželice (1581obyv.), okr. Kolín
70,00
683
Kč 740 000
Kč/m2 10 571
KC 0,92
Přízemní objekt ve střediskové obci, na klidném místě nedaleko centra, v řadové zástavbě. Obsahuje krytý průjezd, vstupní halu - předsíň, dvě obytné místnosti - jedna do ulice, druhá do dvora, WC, koupelnu. Dále původní chlívek, přístřešek a novější dílnu se sklípkem. Součástí zděná zahradní chatka. Pěkná, udržovaná velká zahrada. V objektu započata částečná rekonstrukce. Veř. vodovod, kanalizace, el. 220/380V, plyn na objektu, studna. Celk. pl. pozemku 683 m2. Možnost případné novostavby RD na zahradě. Nabídka RK - IDEAL REALITY - Hradec Králové, nabízená cena 740 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz - 17 -
Upravená cena Foto Kč/m2 9 725
Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost, chybí stodola, navíc chatka; Lokalita, prostředí - Menší obec, ale blíže u dálnice; Provedení a vybavení - Taktéž řadový dům, vybavení srovnatelné, chybí kuchyň; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, srovnatelný spíše horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - O něco větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Možnost parkování v průjezdu; Krakovany (779 obyv.) , okr. Kolín
55,00
378
590 000
10 727
0,92
9 869
Rodinný dům - chalupa s pozemkem o celkové výměře 378 m2. Dům je jednopodlažní se dvěma obytnými mistnostmi, s možností zřídit užitné podkroví. El. 230/400 V, obecní kanalizace a vodovod, lokální topení na tuhá paliva a akum. kamna. Velmi klidná poloha, sportovní vyžití (tenisové a fotbalové hřiště), v okolí lesy, koupání. Dálnice D 11 v dosahu. Nabídka RK - GARANCIA , s.r.o. - Kolín, nabízená cena 590 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná obytná část, chybí vedlejší stavby; Lokalita, prostředí - Menší obec, horší vybavenost; Provedení a vybavení - Taktéž řadový dům, vybavení srovnatelné, lepší dispoziční řešení; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, o něco lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - O něco menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Možnost parkování v průjezdu; Kouřim (1828 obyv.), okr. Kolín
130,00
1 090
1 965 000
15 115
0,76
11 487
Starší, zachovalý dům 4+1 v centru města Kouřim. Středová chodba - průjezd. Levá strana 2+1, pravá strana 2 pokoje, rozestavěná koupelna, garáž, sklep, možnost půdní vestavby. K domu náleží udržovaná zahrada o CP 853 m2. Nabídka RK - M&M reality holding a.s. - Praha, nabízená cena 1.965 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší obytná část (zohledněno v koeficientu) chybí vedlejší stavby; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita, objekt v zástavbě; Provedení a vybavení - Taktéž řadový dům, lepší vybavení; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, znatelně lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Znatelně větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Možnost parkování v průjezdu a garáž; Kouřim (1828 obyv.), okr. Kolín
95,00
210
1 152 800
12 135
0,89
10 800
Starší rodinný dům o dispozici 2+1 v žádané a klidné lokalitě města. Středový průjezd - možnost parkovat auto. Půda vhodná k vybudování dalších místností. K domu náleží malá zahrádka s přístavky a sklep. Dům vhodný k rekonstrukci. Nabídka RK - M&M reality holding a.s. - Praha, nabízená cena 1.152.800 Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Obytná část srovnatelná, chybí vedlejší stavby; Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita, objekt v zástavbě; Provedení a vybavení - Taktéž řadový dům, vybavení srovnatelné vybavení, lépe dispozičně řešen; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, o málo lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Znatelně menší pozemek; Možnosti parkování, garáž Možnost parkování v průjezdu;
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
10 470 Kč/m 2 72,06 m 754 468 Kč - 18 -
Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - bývalá zem. usedlost - RD čp. 186 postavený na pozemku p.č. 186 s příslušenstvím a zemědělské pozemky dle LV 66 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okr. Nymburk, může dosáhnout:
B) DŮM - Cena nemovitosti celkem: 754.468,00 Kč slovy: sedmsetpadesátčtyřitisícčtyřistašedesátosm korun českých (Kč)
B) POZEMKY - Cena nemovitosti celkem:
480.550,00 Kč
slovy: čtyřistaosmdesáttisícpětsetpadesát korun českých (Kč)
REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní. A)
Ocenění dle vyhlášky
(dům + pozemky)
2.091.250 Kč
B)
a) Tržní ocenění - porovnávací způsob
(dům)
750.000 Kč
b) Tržní ocenění - porovnávací způsob
(pozemky)
480.000 Kč
Tržní ocenění - porovnávací způsob
(CELKEM)
1.230.000 Kč
Vzhledem k tomu, že obě skupiny oceňovaných nemovitostí (RD s příslušenstvím a pozemky a samostatné zemědělské pozemky v extravilánu obce) jsou předmětem jednoho ocenění a budou společně i draženy, čímž se snižuje pravděpodobnost jejich společného prodeje a tudíž i tržní cena obou skupin v celkové ceně, z tohoto důvodu znalec snižuje jejich celkovou součtovou tržní cenu o 10% tj. a) Tržní ocenění - porovnávací způsob
(dům)
666.000 Kč
b) Tržní ocenění - porovnávací způsob
(pozemky)
432.000 Kč
(CELKEM)
1.098.000 Kč
Tržní ocenění - porovnávací způsob
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - bývalá zem. usedlost - RD čp.168 postavený na pozemku p.č. 168 s příslušenstvím a dalšími zemědělskými pozemky ve zjednodušené evidenci - pozemkový katastr dle LV 66 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okr. Nymburk, na cca:
1.100.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmilionstotisíckorun českých
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
- 19 -
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 1.7.2011
1
Výpis z KN podle LV č.66 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové , okres Nymburk ze dne 12.7.2011
1
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Městec Králové ze dne 13.7.2011 s vyznačením 1 předmětné nemovitosti Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Městec Králové s vyznačením polohy domu č.p. 186
1
Fotodokumentace domu čp.186, jeho interiéru a příslušenství ze dne 25.08.2011
1
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 140 -71/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 10.10.2011.
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 20 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 1.7.2011
- 21 -
Výpis z KN podle LV č.66 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové , okres Nymburk ze dne 12.7.2011
- 22 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Městec Králové ze dne 13.7.2011 s vyznačením předmětné nemovitosti
- 23 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Městec Králové s vyznačením polohy domu č.p. 186
- 24 -
Fotodokumentace domu čp.186, jeho interiéru a příslušenství ze dne 25.08.2011
Čelní pohled
Zadní pohled
Pohled do dvora
Kolna
Koupelna
Kuchyň
Pokoj
WC - 25 -