Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 157-088/2011
NEMOVITOST:
Rodinný dům, č.p.247 s přísl., post. na pozemku parc.č.st. 109 dle LV č.132 pro obec Nová Ves v Horách, k.ú. Nová Ves v Horách, okr. Most
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :
Nová Ves v Horách 247 / 247, Nová Ves v Horách Kraj Ústecký, okres Most, obec Nová Ves v Horách, k.ú. Nová Ves v Horách, kód ČSÚ: 706 027, LV: 132
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 109, st. 110/1, 55/2, 55/6 SJM Pavel Charbuský, Nová Ves v Horách 247, 43545, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jiřina Charbuská, Nová Ves v Horách 247, 43545, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Pavel Charbuský, Nová Ves v Horách 247, 43545, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jiřina Charbuská, Nová Ves v Horách 247, 43545, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku: OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 095 Ex 844/10/ U 02-49, 13.6.2011 Hornokrčská 650 / 29, 140 00 Praha 4 IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ: CZ6156191382
fax: 244 401 941
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021456
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření:
22 stran
V Praze, dne 19.2.2012
telefon: 724 217 609 fax:
e-mail:
[email protected]
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 17.11.2011 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
Současný stav 17.11.2011
2 000 000 Kč
Datum zpracování :
17.11.2011
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1876 Rekonstrukce:
celková
změna stavby v r. 2007
rekonstrukce v r.
dílčí
střecha, fasáda
zateplení
okna,dveře
ostatní
Konstrukce: zděné
betonové
montované
kovové dřevěné
jiné
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydl., podn.
část. obsazen
Okolí:
bytová zóna průmyslová zóna
Příjezd:
zpevněná komunikace
Přípojky:
/ voda
SOUČASNÝ STAV
ostatní
volný objekt
nákupní zóna
/ kanalizace / plyn
/ elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
širší centrum - zástavba RD
Stavebně technický stav stavby:
dobře udržovaná
Vytápění:
ústřední / etážové – plyn
telefon
železnice
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 242 / 0
4+1+kk
Garáž
Pozemky výměra
OP
ZP
Rozestavěnost
ks 1
m2 1 405
m3 1 284
m2 183
% 100,00
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení ano / ne
-2-
ostatní omezení
evidence v KN
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1.Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 13.6.2011 2.Výpis z KN , podle LV č.132 pro obec Nová Ves v Horách, k.ú. Nová Ves v Horách, okr. Most, vyhotovené KÚ pro Ústecký kraj, KP Most ze dne 25.7.2011 ; 3.Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Nová Ves v Horách ze dne 25.7.2011 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nová Ves v Horách, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5.Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 17.11.2011; 6.Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 17.11.2011.
Charakteristika obce
Nová Ves v Horách leží v průměrné výšce 685 metrů nad mořem. Nová Ves v Horách je pohraniční horská vesnice v Krušných horách, která leží v okrese Most, Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Litvínov. Obec se skládá z částí Mníšek, Mikulovice, Lesná. Žije zde 448 obyvatel. Obec je vzdálená cca 15 km severozápadě od města Most a cca 10km od Litvínova. Nová Ves v Horách se rozkládá podél silnice III. třídy z Horního Jiřetína. Další silnice III.třídy vede do nedaleké Hory Svaté Kateřiny. K Nové Vsi patří ještě osady Lesná, Mníšek a Mikulovice. Obec leží na severozápadní hranici s Německem. V katastru obce se nachází 6 větrných elektráren. V obci se nachází několik ubytovacích zařízení a restaurací. Prochází tudy i několik cyklotras. V obci se nachází ordinace praktického lékaře (dojíždí) a je zde i ústav sociální péče. Z kulturního vybavení je zde (knihovna, kino muzeum) a také informační centrum. Pro sportovní vyžití sportovní hřiště. Dále bychom v obci nalezli kostel, hřbitov a poštu. V obci není žádné vzdělávací zařízení. Dopravní spojení s okolními městy je dobré. Obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Poloha nemovitosti
Nemovitost se nachází v zástavbě domů v horské vesnici. Dům je postaven cca 400m vzdušnou čarou od obecního úřadu, který se nachází v pomyslném centru obce. Objekt se nachází na levé straně silnice III. třídy která vede z Horního Jiřetína až k hraničnímu přechodu s Německem (Nová Ves v Horách). Od domu je hraniční přechod vzdálen cca 1,2 km. K nemovitosti dále patří: pozemek p.č.109 zastavěná plocha a nádvoří (zbořeniště) o výměře 54m2 a ostatní pozemky, které jsou taktéž součástí ocenění se nachází v těsné blízkosti domu. Jedná se o p.č. 55/2 trvalý travní porost (412m2), p.č. 55/6 zahrada (628m2).
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
-3-
Popis jednotlivých staveb
Základní popis
Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 247, která se nachází v horské oblasti. Na pozemku p.č. st.109 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 311m2 se nachází obytná část obdélníkového tvaru, součástí domu je i vestavěná garáž. Vedlejší stavby se zde nenachází. Dále se jedná o výše uvedené pozemky, venkovní úpravy a trvalé porosty. Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím se sedlovou střechou. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci.
Druh stavby - účel využití
Objekt byl vystavěn dle sdělení pracovnice místního obecního úřadu kolem roku 1876. Dle dostupných informací mohl být objekt během svého trvání využíván k několika účelům avšak dle doložených informací již v roce 1956 sloužil k účelu rodinného bydlení k němuž je využíván dodnes a takto se i ocení.
Dispoziční řešení
Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. 1. NP obsahuje: předsíň (10,8m2), průchozí chodbu se schody dobytného podkroví (13,4m2), kuchyň a jídelním koutem (20,6m2), pokoj (16,8m2), ložnice (18m2), sociální zařízení (10,2m2), kotelna (7,4m2), garáž (43,4m2). 2. NP. obsahuje: koupelnu v šikmém prostoru (8,7m2), pokoj v šikmém prostoru (8,6m2), ložnice (18,3m2), plocha ve které se nachází kuchyňský kout, pracovna i obývák (119,7m2).
Popis tech. stavu stavby
Rodinný dům č.p. 247 byl postaven kolem roku 1876. Rodinný dům je osazen do parcely č. st.109 zastavěná plocha a nádvoří. Dům je zděný ze smíšeného materiálu s obdélníkovým půdorysem, dále je nepodsklepený s obytným 1.NP a upraveným obytným půdním prostorem se sedlovou střechou. Před čtyřmi lety prošel dům kompletní rekonstrukcí. Byla opravena sedlová střech, krytina „Ranila“, klempířské práce z pozinkovaného plechu. Dále opraveny veškeré vnitřní omítky za vápenné, okna plastová, nové vytápění ústřední plynové i s rozvody, zakoupen nový kotel, elektroinstalace daná do mědi, vodovodní rozvody dané do plastu, nový bojler, oprava kanalizace, rekonstrukce sociálního zařízení. Technický stav domu je tedy dobrý. V současné době má dům následující technický popis: Základy bez izolace, obvodové zdivo smíšeného materiálu, stropy v 1. a 2. NP jsou dřevěné s omítaným podhledem, vazníkový krov, střecha sedlová, krytina plech „Ranila“, klempířské práce z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, vnější omítky vápenné ve špatném stavu z části chybějící, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu (pouze v kuchyni a horní koupelně), vnější obklady nejsou, schody do 2. NP dřevěné průvlakové, dveře chybí, okna plastová, podlahy v obytných místností dlažby a dřevěné, podlahy v ostatních místnostech dlažba, vytápění ústřední plynové topení, elektroinstalace 220 v mědi, rozvod vody v plastu, zdroj teplé vody boiler, svod kanalizace do obecní, v kuchyni je sklo-keramická deska, digestoř, hygienické vybavení v koupelně vana, umyvadlo a WC a ještě jedno samostatné splachovací WC.
Příslušenství stavby
K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: pozemky p.č. 110/1 vedené jak zastavěná plocha a nádvoří o výměře (54m2), dále pozemek p.č. 55/2 trvalý travní porost (412m2) p.č. 55/6 zahrada (628m2). Z trvalých porostů se jedná o jeden ovocný strom (jabloň) a několik okrasných porostů ( 3 břízy, 1 modřín, 1 smrk a 30ks cca 6 let starých smrků. Zbytek příslušenství tvoří ostatní nepříliš významné venkovní úpravy.
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody
Popis bez izolace smíšené zdivo - kamenné a cihelné dřevěné dřevěný, sbíjený, vaznicový plechová - Ranila pozinkovaný plech vápenné vápenné stříkané chybí běžné keramické obklady dřevěné -4-
12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
chybí plastová dřevěné, dlažby dlažby ústřední plynové světelná v mědi chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn kanalizace do řadu sklokeramická deska wc, vana, wc, umyvadlo splachovací
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Oceňovány jsou pozemky parc č. St. 109 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 311m2 zastavěný hlavní stavbou a dále zahrada p.č. 55/6 o výměře 628m2 , dále pozemek p.č.st.110/1 zastavěná plocha a nádvoří - dle LV způsob využití zbořeniště (ve skutečnosti je zde zbudována zpevněná plocha pro parkování) o výměře 54m2 a pozemek p.č.55/2, trvalý travní porost o výměře 412m2, které jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most na LV č. 132 pro obec Nová Ves v Horách, k.ú.Nová Ves v Horách , okr.Most. Na pozemku parc.č. st.109 je postaven oceňovaný dům č.p.247, další zmiňované pozemky tvoří s výše uvedenými nemovitostmi JFC (jednotný funkční celek - ve smyslu ust. zákona č.151/1997 Sb.). Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace - hlavní silnice, která prochází celou obcí. Pozemky jsou připojené z inženýrských sítí na el. veřejnou síť a obecní vodovod a taktéž plynofikace a veřejná kanalizace. Kromě toho se u pozemků nevyskytují jiné negativní vlivy.
Při místním šetření a srovnání s katastrální mapou a leteckým snímkem bylo zjištěno a následně i telefonicky potvrzeno současnými majiteli, že zadní část zahrady (pruh široký cca 7 metrů po celé délce pozemku na jihozápadní hranici) leží na cizím pozemku – jedná se o část trvalého travního porostu parc.č. 58/8, jehož vlastníkem je třetí osoba (která podle majitelů není k sehnání a ani dlouhodobě nejeví zájem tuto situaci řešit). Dle sdělení povinného byla zahrada takto pojata již v době pořízení nemovitosti a tudíž se jedná o dlouhodobě provozovanou praxi. Tato část pozemku je oplocena starým plotem, který je ve velmi špatném technickém stavu a tudíž nemá téměř žádnou hodnotu. Na této části pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby, venkovní úpravy či trvalé porosty a proto tato situace nemá žádný zásadní vliv na tržní hodnotu celkové nemovitosti a to zejména i proto, že zde není žádná přístupová cesta, nebo jiná situace, která by mohla v budoucnu vyžadovat věcné břemeno, či jinak zkomplikovat koupi nemovitosti. V posudku při ocenění tato část pozemku není uvažována, jelikož se jedná o cizí pozemek.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 100,- Kč/m2 a ostatní pozemky tvořící jednotný funkční celek (v tomto případě zahrada) na 40,- Kč/m2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. -5-
Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada
Parcela č.
Výměra m2
st. 109 st. 110/1 55/2 55/6
Jednotková cena Kč/m2
311 54 412 628
Celková výměra pozemků
1 405
Celková cena pozemku Kč
100 100 40 40
31 100 5 400 16 480 25 120
Hodnota pozemků celkem
78 100
Výpočet ZP, UP a OP staveb Seznam podlaží
Název 1.NP předsíň chodba kuchyň sociální zařízení pokoj ložnice garáž Podkroví koupelna (šikmina) ložnice pokoj (šikmina) velkoprostorová místnost s KK
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha 183,38 m2 2 10,73 m 1,00 13,42 m2 1,00 20,62 m2 1,00 10,12 m2 1,00 16,83 m2 1,00 14,58 m2 1,00 47,43 m2 0,00 183,38 m2 8,73 m2 1,00 18,28 m2 1,00 8,60 m2 1,00 119,70 m2 1,00
(10,6*17,3)*(4,50) (10,6*17,3)*(5/2)
Užitná plocha 133,74 m2 10,73 m2 13,42 m2 20,62 m2 10,12 m2 16,83 m2 14,58 m2 0,00 m2 155,31 m2 8,73 m2 18,28 m2 8,60 m2 119,70 m2
= = =
Obestavěný prostor 825,21 m3 458,45 m3 1 283,66 m3
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají.
-6-
A) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům
Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
46.21.11
Typ: B Konstrukce: zděná Střecha: šikmá nebo strmá Podsklepení: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny 1.NP Počet nadzemních podlaží: 2 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 975,00 Kč Využitelné podkroví: 3/3 Koeficient podkroví: 1,1000 Základní cena: 2 172,50 Kč/m3 Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy podstandard 7,1000 -1,000 -0,0710 Běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé). 2 Zdivo standard 22,3000 0,000 0,0000 Zdivo v průměru tloušťky 45 cm. Monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo. 3 Stropy standard 8,4000 0,000 0,0000 Jakékoliv s rovným podhledem. 4 Střecha standard 5,2000 0,000 0,0000 Jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha. 5 Krytina standard 3,2000 0,000 0,0000 Pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná. 6 Klempířské konstrukce standard 0,8000 0,000 0,0000 Úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů. 7 Vnitřní omítky standard 6,2000 0,000 0,0000 Vápenné štukové. 8 Fasádní omítky standard 3,1000 0,000 0,0000 Vápenné štukové, břizolit, nástřiky umělé. 9 Vnější obklady chybí 0,4000 -1,852 -0,0074 10 Vnitřní obklady standard 2,3000 0,000 0,0000 Koupelny, vany, WC, kuchyně. 11 Schody standard 2,4000 0,000 0,0000 S jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. 12 Dveře chybí 3,3000 -1,852 -0,0611 13 Okna standard 5,2000 0,000 0,0000 Dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená, plastová. 14 Podlahy obytných místností standard 2,2000 0,000 0,0000 PVC, vlýsky, textilní krytiny. 15 Podlahy ostatních místností standard 1,1000 0,000 0,0000 Keramické dlažby, PVC, teraco. 16 Vytápění standard 4,4000 0,000 0,0000 Ústřední s kotlem na tuhá paliva, na plyn nebo elektrickou energii. 17 Elektroinstalace standard 4,1000 0,000 0,0000 Světelný i motorový proud, pojistkové automaty. 18 Bleskosvod chybí 0,6000 -1,852 -0,0111 19 Rozvod vody standard 3,0000 0,000 0,0000 Studená a teplá. 20 Zdroj teplé vody standard 1,8000 0,000 0,0000 Boiler, karma. -7-
21 Instalace plynu standard 0,5000 0,000 0,0000 Zemní plyn nebo propan - butan. 22 Kanalizace standard 2,8000 0,000 0,0000 Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC. 23 Vybavení kuchyně standard 0,5000 0,000 0,0000 Plynový sporák. 24 Vnitřní vybavení standard 5,1000 0,000 0,0000 Vana ocelová, umyvadlo, popřípadě sprchový kout. 25 Záchod standard 0,4000 0,000 0,0000 Standardní splachovací. 26 Ostatní standard 3,6000 0,000 0,0000 Krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, mříže. Součet podílů: -0,1506 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,1506 x 0,54 =
0,9187
Koeficient polohový K5: 0,8500 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1700 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0380 Základní cena upravená: 2 172,50 Kč x 0,9187 x 0,8500 x 2,1700 x 1,0380 = 3 821,29 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (10,6x17,3)x(4,50) = 825,21 m3 3 OP zastřešení: (10,6x17,3)x(5:2) = 458,45 m Obestavěný prostor celkem: 1283,66 m3 Stavba není dokončena: Konstrukční prvek přepoč FOP z K4 10 Vnitřní obklady 2,5035 50,00 26 Ostatní 3,9186 50,00
% nedok. dokonč. FOP 1,2518 1,9593
Neuvedené konstrukční prvky jsou dokončené. Finanční objemový podíl dokončených konstrukcí (celkem %): Koeficient dokončenosti stavby: 0,9679
96,79
Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek dokonč. FOP 1 Základy 3,5551 3,6731 2 Zdivo 24,2741 25,0799 136 3 Stropy 9,1436 9,4471 4 Střecha 5,6603 5,8482 5 Krytina 3,4833 3,5989 6 Klempířské konstrukce 0,8708 7 Vnitřní omítky 6,7488 6,9729 8 Fasádní omítky 3,3744 3,4864 9 Vnější obklady 0,0000 0,0000 10 Vnitřní obklady 1,2518 1,2934 11 Schody 2,6125 2,6992 12 Dveře 0,0000 0,0000 13 Okna 5,6603 5,8482 14 Podlahy obytných místností 15 Podlahy ostatních místností 16 Vytápění 4,7895 4,9485 17 Elektroinstalace 4,4629 18 Bleskosvod 0,0000 0,0000 19 Rozvod vody 3,2656 3,3740 20 Zdroj teplé vody 1,9593 21 Instalace plynu 0,5443 0,5623
přep. FOP 136 150 140 24,36 % 136 140 136 140 4 50 0,8997 4 4 60 136 140 136 140 4 50 50 100 136 80 4 50 2,3948 2,4742 1,1974 1,2371 4 30 4,6111 4 136 50 4 30 2,0244 4 4 30
stáří 3,33 % 9,18 % 5,68 % 0,29 % 50 0,46 % 3,39 % 0,00 % 0,10 % 1,35 % 0,00 % 0,47 % 4 4 0,66 % 40 0,00 % 0,45 % 30 0,08 % -8-
živ.
opotř.
0,07 %
40 40 0,46 %
0,27 %
0,25 % 0,12 %
22 Kanalizace 3,0479 23 Vybavení kuchyně 24 Vnitřní vybavení 25 Záchod 0,4354 26 Ostatní 1,9593
3,1490 0,5443 5,5515 0,4499 2,0244
Opotřebení celkem:
52,22 %
4 0,5623 5,7358 4 4
40 4 4 40 30
0,31 % 20 45 0,05 % 0,27 %
0,11 % 0,51 %
Cena zjištěná s vlivem nedokončených konstrukcí: 3 821,29 Kč/m3 x 1283,66 m3 x 0,9679 = Opotřebení: 4 747 779,01 Kč x 52,22% = 2 479 290,20 Kč
Cena zjištěná po opotřebení:
4 747 779,01 Kč
2 268 488,81 Kč
2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. 55/2 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 457 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0380 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
nejsou přirážka 10% nejsou
Parcela číslo: 55/2 Plocha: 412 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 35,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,0380 x 0,4 = 34,67 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 34,67 Kč/m x 412 m = 14 284,04 Kč
Cena zjištěná: 14 284,04 Kč b) Pozemek p.č. 55/6 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 457 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0380 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
nejsou přirážka 10% nejsou -9-
Parcela číslo: 55/6 Plocha: 628 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 35,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,0380 x 0,4 = 34,67 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 34,67 Kč/m x 628 m = 21 772,76 Kč
Cena zjištěná: 21 772,76 Kč c) Pozemek p.č. st. 110/1 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 457 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0380 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
nejsou přirážka 10% nejsou
Parcela číslo: st.110/51 Plocha: 54 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 35,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,0380 = 86,68 Kč/m2 Cena za parcelu: 86,68 Kč/m2 x 54 m2 = 4 680,72 Kč
Cena zjištěná: 4 680,72 Kč d) Pozemek p.č. st.109 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 457 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0380 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3: Parcela číslo: st.109 Plocha: 311 m2 Ocenění podle odstavce: Základní cena upravená:
nejsou přirážka 10% nejsou
2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný
- 10 -
35,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,0380 = 86,68 Kč/m2 Cena za parcelu: 86,68 Kč/m2 x 311 m2 = 26 957,48 Kč
Cena zjištěná: 26 957,48 Kč 3) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 55/2 Cena za 1 m2 podle §28: 34,67 Kč Pokryvná plocha porostu: 100 m2 Druh oceňovaného porostu: ovocné dřeviny a ostatní vinná réva Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: 0,045 Výpočet ceny porostu: 34,67 Kč x 100 m2 x 0,045 = 156,02 Kč Číslo parcely: 55/6 Cena za 1 m2 podle §28: 34,67 Kč Pokryvná plocha porostu: 200 m2 Druh oceňovaného porostu: ovocné dřeviny a ostatní vinná réva Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: 0,045 Výpočet ceny porostu: 34,67 Kč x 200 m2 x 0,045 = 312,03 Kč Součet pokryvných ploch porostů:
300 m2
Cena zjištěná: 468,05 Kč
C) Rekapitulace zjištěných cen 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům 2 268 488,81 Kč
Mezisoučet pro § 5:
2 268 488,81 Kč
2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. 55/2 b) Pozemek p.č. 55/6 c) Pozemek p.č. st. 110/1 d) Pozemek p.č. st.109
14 284,04 Kč 21 772,76 Kč 4 680,72 Kč 26 957,48 Kč
Mezisoučet pro § 28:
67 695,00 Kč
3) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty 468,05 Kč
Mezisoučet pro § 42:
468,05 Kč
A) Cena nemovitosti celkem:
2 336 650,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Dvamiliónytřistatřicetšesttisícšestsetpadesát korun českých - 11 -
B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost „podobné” se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města.
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Litvínov - Hamr (27.533 obyv.), okr. Most
200,00
454
Kč 1 700 000
Kč/m2 8 500
KC 0,92
Upravená cena Foto Kč/m2 7 820
Rodinný dům v Hamru u Litvínova. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Jsou zde nová plastová okna a vstupní dveře. Většina elektrických rozvodů je v mědi. V obývacím pokoji, který je spojený s jídelnou, je plovoucí podlaha a krbová kamna. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem, nebo krbovými kamny s rozvodem teplé vody do radiátorů. V přízemí je menší kuchyň a velký 36m2 pokoj, kdy byla dříve prodejna. V patře jsou další dvě velké obývací místnosti a velké úložné prostory. Spodní část domu je průchozí do garáže, dílny a další místnosti k uskladnění dřeva. Na zahradě je altán a vybudovaný rozvod vody.
Nabídka RK - RE/MAX 4 you - Chomutov, nabízená cena 1.700.tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost objektu bez dalších vedlejších staveb; Lokalita prostředí - Podstatně lepší lokalita s veškerou vybaveností; Provedení a vybavení - Horší provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, pouze základní rekonstrukce, horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - O dost menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž privátní parkování v garáží; Most - Rudolice ( 67.518 obyv.), okr. Most
180,00
800
1 950 000
10 833
0,76
Rodinný dům s obytným podkrovím, garáží a zahradou - Most- Rudolice Nabízíme Vám rodinný dům na vlastním pozemku v Mostě- Rudolicích. Dům je cihelný, má dvě nadzemní podlaží a je částečně podsklepený. V přízemí domu se nachází prostorná kuchyň, obývací pokoj, tři ložnice, koupelna, technická místnost s kotlem na tuhá paliva a bojler na teplou vodu. Z chodby vedou schody do sklepa a do podkroví. V části podkroví byla vybudována obytná místnost a chodba, druhá část slouží momentálně jako půda, lze v ní rovněž vybodovat obytnou místnost. Dům je suchý, bez zjevných vad, krov bez poškození, krytina pálená, okna původní dřevěná, podlahy betonové s krytinou (koberce, lino, dlažba). Dům je vytápěn elektrickými přímotopy, možno přitápět kotlem na tuhá paliva, do domu zavedeny přípojky plynu, kanalizace a vody. U domu je na zahradě samostatná garáž a několik drobných hospodářských stavení. Zahrada má 600 m2, jsou zde ovocné a okrasné stromy, v horní části je prostor na umístění bazénu. Dům se nachází v klidné části obce s bezproblémovými sousedy, několik domů v okolí bylo nově zrekonstruováno. Do Mostu jezdí MHD, poblíž je nádraží, v dosahu veškerá občanská vybavenost. - 12 -
8 233
Nabídka RK - ORIONIS Realitní kancelář - Chomutov, nabízená cena publikováno na serveru www.Sreality.cz Nová Ves v Horách (457 obyv.), okr.Most
230,00
1 132
2 415 000
1.950.tisíc Kč,
10 500
0,95
9 975
Rodinný dům, který se nachází v klidné obci Nová Ves v Horách hned u přechodu Deutschneudorf. Dům je částečně rekonstruovaný. Nová plastová okna, topení a elektrika v mědi. Při vstupu do domu se nacházíme v prostorné šatně, dál vstupujeme na chodbu, z které se dostaneme do kuchyně s jídelním prostorem, je zde kuchyňská linka, na podlaze položena dlažba. Dále do koupelny, v které je rohová vana a sprchový kout, keramické obklady a dlažba, toaleta je oddělená. Další místností v přízemí je prostorný obývací pokoj se zděným krbem a vstupem do zahrady. V patře jsou další tři obytné místnosti a jedna komora. K domu patří ještě další prostory používané jako dílna a také sklep, vstup z chodby. Vytápění je řešeno plynovým kotlem. K domu náleží veliká zahrada, která je oplocená a garáž. V obci je pošta, MěÚ, obchod, restaurace, městská policie. Dům je vhodný pro rodinné bydlení i k rekreaci.
Nabídka RK - NEXT REALITY - Teplice, nabízená cena 2.415.tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelná nemovitost, navíc podsklepená; Lokalita prostředí - Stejná lokalita; Provedení a vybavení - Podobné vybavení a horší provední; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, menší rozsah rekonstrukce, horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž privátní parkování v garáží; Bečov (1903 obyv.), okr. Most
180,00
1 595
1 580 000
8 778
0,86
7 549
Dvougenerační rodinný dům se započatou rekonstrukcí. Nová okna, nová elektroinstalace. V přízemí připraveno na byt 1+1, 2+1, v 1. patře 3+1. Vzdálenost do Mostu 12 km.
Nabídka RK - M&M reality holding, a.s. - Praha, nabízená cena 1.580.tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
8 394 Kč/m 2 241,62 m 2 028 158 Kč
Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 247 postaveného na pozemku p.č. St. 109 s příslušenstvím a pozemky dle LV č.132 pro obec Nová Ves v Horách, k.ú. Nová Ves v Horách, okr. Most, může dosáhnout:
2.028.158 Kč B) Cena nemovitosti celkem: 2.028.158,00 Kč slovy: dvamiliónykorun českých (Kč)
- 13 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní.
A) Ocenění dle vyhlášky
2.336.650 Kč
B) Tržní ocenění - porovnávací způsob
2.028.158 Kč
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 247 postaveného na pozemku p.č. St. 109 s příslušenstvím a pozemky dle LV č.132 pro obec Nová Ves v Horách, k.ú. Nová Ves v Horách, okr. Most , na cca :
2.000.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: dvamiliónykorun českých
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
- 14 -
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 13.6.2011
1
Výpis z KN podle LV č.132 pro obec Nová Ves v Horách, k.ú. Nová Ves v Horách , okres Most, ze dne 25.7.2011
1
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Nová Ves v Horách ze dne 25.7.2011 s vyznačením předmětné nemovitosti
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nová Ves v Horách s vyznačením polohy oceňované nemovitosti
1
Fotodokumentace domu čp.247 jeho interiéru a příslušenství ze dne 17.11.2011
3
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 157 -88/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 21.02.2012.
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 15 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 13.6.2011
- 16 -
Výpis z KN podle LV č.132 pro obec Nová Ves v Horách, k.ú. Nová Ves v Horách , okres Most, ze dne 25.7.2011
- 17 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Nová Ves v Horách ze dne 25.7.2011 s vyznačením předmětné nemovitosti
- 18 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nová Ves v Horách s vyznačením polohy oceňované nemovitosti
- 19 -
Fotodokumentace domu čp.247 jeho interiéru a příslušenství ze dne 17.11.2011
čelní pohled
zadní pohled
boční pohled
boční pohled
zpevněná plocha
Terasa
zahrada
zahrada - 20 -
kuchyň
Chodba
sociální zařízení
Pokoj
chodba-šatna
chodba-technická místnost
ložnice
schody nahoru
- 21 -
velkoprostorové podkroví
velkoprostorové podkroví
koupelna
Ložnice
pokoj
kuchyňský kout
sedací část
krb
- 22 -