Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 5311-19/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Rodinný dům, rodinný dům na p.č.st.101/2 Lukavec 138 Kraj Kraj Vysočina, okres Pelhřimov, obec Lukavec, k.ú. Lukavec u Pacova, kód k.ú. 688771, LV 44 , , , venkovní úpravy + vedl.stavba st. 101/2 Milan Slabý, Pražská 138, 39426 Lukavec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
Milan Slabý, Pražská 138, 39426 Lukavec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražební společnost Morava s.r.o; č. obj.:, Dlouhá 4433, 760 01 Zlín IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
, Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, 768 61 Bystřice pod Hostýnem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 350 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: 602 750 463 fax:
21.2.2015
14 stran
Bystřici pod Hostýnem, dne 2.3.2015
Datum zpracování :
2.3.2015
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
střecha
rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD 1 018 () k celkové rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 106 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 216
KUPNÍ CENA 0 Kč
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 655
m2 152
% 100,00
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Objekt není předmětem prodeje
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 360 246 Kč 0 Kč 808 258 Kč 350 000 Kč 43 200 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Porovnáním s realizovanými prodeji podobných nemovitostí v dané lokalitě,odhaduji obvyklou cenu stavby rodinného domu č.p.138 s příslušenstvím na pozemku p.č.st.101/2 zapsaného na LV 44 v k.ú.Lukavec u Pacova včetně pozemku p.č.st.101/2 na částku 350 000,- Kč
Výhody: Nevýhody:
- nejsou - nutná celková modernizace zejména morálně a technicky dožitých prvků krátkodobé životnosti a pravděpodobně také prvků dlouhodobé životnosti - dodatečná izolace základů a krovy ( doporučuji asanaci a výstavbu nového objektu na vzniklém místě) - nutnost zlepšit tepelnětechnické vlastnosti objektu - lokalita se zvýšenou nezaměstnaností
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1) Výpis z KN LV č.44 2) snímek z pozemkové mapy 3) pořizovací ceny nové bytové výstavby - odborná publikace MMR - odbor koncepce bytové politiky z roku 2000 4) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bank.ústavů
Charakteristika obce
Kraj Vysočina,okres Pelhřimov,obec Lukavec,k.ú.Lukavec u Pacova,obec s počtem obyvatel: 1 018.Obec vzdálená asi 12 km severně od Pacova a 15 km jižně od D1 -- exit 66.V kmenové obci základní občanská vybavenost a kompletní infrastruktura.V místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě.
Poloha nemovitosti
Přízemní objekt - jedno nadzemní podlaží volný půdní prostor pod sedlovým krovem postavený na pozemku p.č.st.101/2 po levé straně ulice Pražské asi 100 m od místního kostela v zástavbě ulice jako samostatně stojící..Objekt postavený pravděpodobně na přelomu 19. a 20.století postupně opravovaný v době prohlídky ve velmi špatném ST stavu k celkové rekonstrukci nebo asanaci.V době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých ( z ulice byla provedena pouze výměna 3 oken ). Součástí nemovitosti jsou přípojky inženýrských sítí,příslušenství tvoří pouze přistavený dřevník ve dvoře v havarijním stavu k asanaci,venkovní úpravy nejsou.Objekt nemá přídomní zahradu! V místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě,dostupnost okolních měst pouze autobusovou dopravou. Průčelí domů je otočené k ulici k S.Dům je v mírném SZ svahu. Pozemek v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu a s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní a exekutorské - viz. výpis z LV v příloze RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis
1) rodinný dům na p.č.st.101/2
-3-
- dispoziční řešení Vstup od ulice do dvora,ze dvora do středové chodby,po levé straně WC a dále vstup do kuchyně,po pravé straně vstup do ob. pokoje a z něj do ložnice.V čele koupelna s kotlem ÚT na TP. . - technické řešení Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 100 cm pravděpodobně smíšené vlhké,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem v části klenbové nad I.NP,hambálkový krov s poškozenými trámy,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,dřevěné schodiště.Standartní vnitřní štukové omítky poškozené,venkovní omítky břízolitové z ulice,hladké ze dvora a poškozené,obklad soklu chybí.Rozvody ZTI provizorní odpady,rozvody studené a teplé vody v ocel. trubkách .Ústřední vytápění-kotel na TP,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.V koupelně a na WC ker. dlažba a obklad, v koupelně volně stojící vana a umyvadlo.V kuchyni el. sporák a standartní linka. Dřevěná zdvojená okna ze dvora a nová plastová z ulice,dřevěné dveře do dřev.zárubní.Podlahy místností palubové,PVC a volné koberce.Rozvody 240/420 V,chybí bleskosvod. Objekt neudržovaný k celkové rekonstrukci nebo asanaci.
2) vedlejší stavba zděný dřevník ve dvoře s půltovou střechou ve velmi špatném ST stavu k asanaci nebo rekonstrukci.Na obvyklou cenu nemá vliv. 3) přípojky inženýrských sítí a venkovní úpravy provedeny přípojky inženýrských sítí pravděpodobně do ulice přípojka vody ,kanalizace a elektro.Venkovní úpravy ve dvoře - pouze poškozené zpevněné betonové plochy,vstup do dvora přes plechovou bránu a oplocení předzahrádky z plotových rámků. 4) pozemek Pouze pozemek p.č.st.101/2 zastavěná plocha o výměře 216 m
2
Druh stavby - účel využití
objekty užívány k bydlení velikost velikosti 2+1
Dispoziční řešení
Vstup od ulice do dvora,ze dvora do středové chodby,po levé straně WC a dále vstup do kuchyně,po pravé straně vstup do ob. pokoje a z něj do ložnice.V čele koupelna s kotlem ÚT na TP. . Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 100 cm pravděpodobně smíšené vlhké,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem v části klenbové nad I.NP,hambálkový krov s poškozenými trámy,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,dřevěné schodiště.Standartní vnitřní štukové omítky poškozené,venkovní omítky břízolitové z ulice,hladké ze dvora a poškozené,obklad soklu chybí.Rozvody ZTI provizorní odpady,rozvody studené a teplé vody v ocel. trubkách .Ústřední vytápění-kotel na TP,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.V koupelně a na WC ker. dlažba a obklad, v koupelně volně stojící vana a umyvadlo.V kuchyni el. sporák a standartní linka. Dřevěná zdvojená okna ze dvora a nová plastová z ulice,dřevěné dveře do dřev.zárubní.Podlahy místností palubové,PVC a volné koberce.Rozvody 240/420 V,chybí bleskosvod. Objekt neudržovaný k celkové rekonstrukci nebo asanaci.
Popis tech. stavu stavby
Objekt se zanedbanou údržbou k celkové rekonstrukci nebo asanaci ( vlhké nosné zdivo,poškozené omítky a podlahy,poškozené krovy,morálně a technicky dožité všechny prvky krátkodobé životnosti mimo 3 ks oken z ulice ).
Příslušenství stavby
Příslušenství tvoří pouze dřevník ve dvoře a minimální venkovní úpravy kolem domu - oplocení předzahrádky,plotová brána,přípojky inženýrských sítí a -4-
poškozené bet. plochy ve dvoře.
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis betonové pasy bez funkční izolace zděné,smíšené tl. do 100 cm dřevěné s omítaným podhledem klenbové hambálkový pálená krytina pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky hladké omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady chybí dřevěné hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem dřevěná, zdvojená potěr a volné koberce PVC keramická dlažba ústřední topení,kotel na TP ,radiátory ústřední topení,kotel na TP ,radiátory třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí litinové potrubí elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek bez závad v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu a s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
V obci. a okolí se cena zainvestovaných stavebních pozemků v současné době pohybuje podle jejich velikosti od 200,- Kč/m2 do 500,- Kč/m2.Jedná se o nově zainvestované pozemky pro výstavbu rodinných domků.Od této ceny se také odvíjí cena stávajících zastavěných pozemků v závislosti na jejich velikosti a umístění.
-5-
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Parcela č.
Výměra m2 216 216
st. 101/2
Jednotková cena Kč/m2 200 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 43 200 43 200
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem bez funkční izolace,zdivo nadzemních podlaží v tl.do 100 cm pravděpodobně smíšené vlhké,dřevěné stropy s rovným omítaným podhledem v části klenbové nad I.NP,hambálkový krov s poškozenými trámy,krytina z pálených tašek tašek,klempířské konstrukce z FeZn plechu,dřevěné schodiště.Standartní vnitřní štukové omítky poškozené,venkovní omítky břízolitové z ulice,hladké ze dvora a poškozené,obklad soklu chybí.Rozvody ZTI - provizorní odpady,rozvody studené a teplé vody v ocel. trubkách .Ústřední vytápění-kotel na TP,rozvody v ocel. trubkách a radiátory.V koupelně a na WC ker. dlažba a obklad, v koupelně volně stojící vana a umyvadlo.V kuchyni el. sporák a standartní linka. Dřevěná zdvojená okna ze dvora a nová plastová z ulice,dřevěné dveře do dřev.zárubní.Podlahy místností palubové,PVC a volné koberce.Rozvody 240/420 V,chybí bleskosvod. Objekt se zanedbanou údržbou k celkové rekonstrukci nebo asanaci ( vlhké nosné zdivo,poškozené omítky a podlahy,poškozené krovy,morálně a technicky dožité všechny prvky krátkodobé životnosti mimo 3 ks oken z ulice ).
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží I.PP I.NP půda
Zastavěná plocha 0,00 m2 151,90 m2 0,00 m2
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 106,33 m2 0,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti I.PP
Podlahová plocha
I.PP - celkem I.NP I.NP - celkem půda půda - celkem
Koeficient
Započitatelná plocha
0,00 m2 0,00 m2
1,00
0,00m2 0,00 m2
106,33 m2 106,33 m2
1,00
106,33m2 106,33 m2
0,00 m2 0,00 m2
1,00
0,00m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název spodní část - sokl vrchní část střešní část
19,60*7,75*2,50 19,60*7,75*(0,40+2,80/2)
Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC)
[m2] [m3] [Kč/m3]
Současný stav 152 655,17 4 213 -6-
= = = = = =
Obestavěný prostor 0,00 m3 379,75 m3 273,42 m3 1,00 m3 1,00 m3 655,17 m3
Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
% Kč roků roků % Kč
100,00 2 760 000 115 75,00 690 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název
Popis
Parc. číslo
venkovní úpravy + vedl.stavba Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství
1,00 kpl
JC
250 000 Kč/kpl
RC
250 000 Kč
Opotřebení
VH
70 %
75 000 Kč
75 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota propočtena z realizovaných prodejů podobných objektů v podobných lokalitách Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 174,00
2 250
Kč 950 000
Kč/m2 5 460
KC 0,55
Upravená cena Foto Kč/m2 3 003
Dvoupodlažní,částečně podsklepený objekt s mansardovou střechou a volným půdním prostorem postavený po levé straně slepé místní komunikace.Původní objekt z roku s průběžnou údržbou,po roce 1989 objekt z části modernizován a to zejména ve II.NP,prodej 2013 Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší ST stav a vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - index 2013/2015; 210,00
2 800
1 750 000
8 333
0,38
3 135
Rodinný dům z roku 1978 v původním stavu,udržovaný,prodej 2013 za 1 750 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší ST stav a vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - index 2013/2015; 174,00
603
900 000
5 172
0,55
2 845
Původní přízemní objekt na p.č.st.175 s částečným podsklepením sedlovou střechou a půdním prostorem, v polovině 70.let provedena vestavba části podkroví a kolmo do dvora dvorní veranda vše po pravé straně místní komunikace na začátku obce ve směru od Kostelanu.Původní objekt asi z poloviny 30.let min. století s průběžnou údržbou a modernizací.V době prohlídky většina konstrukcí morálně dožitých. Odhad obvyklé ceny 2014 pro vypořádání SJM : 900 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení a ST stav; Vliv pozemku větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 174,00
890
800 000
4 598
0,79
3 632
Původní přízemní objekt na p.č.st.169/1 a 169/2 byl rozdělen na dvě popisné číásla a to č.p.106 a č.p.133.Oba jsou přízemní bez podsklepení s hambálkovým krovem a volným půdním prostorem.Objekty stojí po pravé straně místní komunikace asi 300 m od středu obce.Původní objekty asi z počátku 30.let min. století s průběžnou údržbou a modernizací.V době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých. Obvyklá ceny 2014: 800 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší provedení a ST stav; Vliv pozemku větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 217,00
1 050
900 000
-7-
4 147
0,75
3 110
Třípodlažní objekt- levá část dvojdomku - jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží,sedlový krov a volný půdní prostor postavený na pozemku p.č.st.101/1 po levé straně hlavní silnice uprostřed obce.Objekt postavený počátkem 70.let min. století nedokončený se zanedbanou údržbou ve špatném ST stavu k rekonstrukci.V době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých. Obvyklá cena pro majetkoprávní vypořádání v roce 2014: 900 000,- kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší provedení a St stav; Vliv pozemku objekt s pozemky; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 90,00
1 190
350 000
3 889
1,03
4 006
Přízemní objekt - jedno nadzemní podlaží volný půdní prostor pod sedlovým krovem postavený na pozemku p.č.st.191 po levé straně silnice při vjezdu do obce od Koryčan jako krajní v řadové zástavbě.Objekt postavený pravděpodobně ve 30.letech min.století postupně opravovaný v době prohlídky ve velmi špatném ST stavu k celkové rekonstrukci nebo asanaci.V době prohlídky většina konstrukcí morálně nebo technicky dožitých. Prodej 2015: 350 000,- Kč Poloha - podobná poloha; Provedení a vybavení - horší vybavení a St stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; 70,00
370
575 000
8 214
0,50
4 107
Prodej rodinného domu 70 m2 Na Podskalí, Lukavec 575 000 Kč Menší rodinný dům stojí v klidné části obce vedle místního rybníka. Disponuje chodbou, obývacím pokojem s kuchyňským koutem a druhým pokojem, v koupelně je vana, umyvadlo a WC. Možnost půdní vestavby. Na dům navazují dva sklady a zahrada. Zavedena elektrika 220/380 V, obecní voda i kanalizace. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - lepší vybavení a ST stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; 106,00
0
495 000
4 670
0,70
3 269
Prodej rodinného domu 130 m2 Pražská, Lukavec 495 000 Kč prodej rodinného domu 2+1, který může sloužit k trvalému bydlení i k rekreaci, na pozemku o výměře 216 m2 v Lukavci. Dům je jednopodlažní s nevyužitým podkrovím, podsklepený. Dispoziční členění: Vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň, ložnice, koupelna, samostatná toaleta. V roce 2006 byla vyměněná okna za nová plastová. Topení je ústřední na tuhá paliva.Dům je v původním, ale udržovaném stavu Nabídka oceňovaného RD v místní RK ( foto pouze nepoškozených částí) Variační koeficient před úpravami: 29,42 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
13,02 % 2 3 388 Kč/m 2 106,33 m 360 246 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Výnosová hodnota vzhledem ke ST stavu objektu a jeho možnému pronájmu je nulová
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc] 0
1.Obytné prostory Celkový výnos za rok:
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC Nj Nj * PP -8-
m2 Kč Kč/(m2*rok) Kč/rok
nájem [Kč/rok] 0 0
0 2 760 231
0
Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nh
0,08 % * RC 2,50 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V n Cv
95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
2 000 2 208 69 006 0 0 73 214 0 7,00 20 0 počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.44 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Koncesní listina:
% Kč/rok
Vydaná dne 19.3.2001 Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.ŽK-253/2134/01-Ja/3 pro obor „Oceňování majetku pro věci nemovité”
-9-
interiér
kuchyně
koupelna
kuchyně
ob.pokoj
kotel ÚT v koupelně
samostatné WC
- 10 -
dvůr s vedlejší stavbou
uliční pohled
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -