Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected] ZNALECKÉ POSUDKY
♦
PRODEJ NEMOVITOSTÍ
♦
VYPRACOVÁNÍ SMLUV
♦
ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 71-02/2011
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Komerční objekt - Penzion, čp.117, s přísl. v obci Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov Zelená hora 117 / 117, Kraslice - Zelená Hora Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, kód ČSÚ: 673 269, LV: 1340 st. 124 Ondřej Chejn, Dukelská 111, 35801 Kraslice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ondřej Chejn, Dukelská 111, 35801 Kraslice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp. zn. 095 Ex 149/10/U 02 - 37, 27.12.2010 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ: CZ6156191382
fax: 244 401 941
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Praha IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021456
ÚČEL OCENĚNÍ:
Počet stran:
telefon: 724 217 609 fax:
Současný stav 18.1.2011
1 500 000 Kč
Datum zpracování :
21 stran
V Praze, dne 28.3.2011
e-mail:
[email protected]
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné dobrovolné ke dni 18.1.2011 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
e-mail:
[email protected]
Počet příloh: Otisk razítka
2.2.2011 7 Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1991 Rekonstrukce:
změna stavby v r.
celková
dílčí
střecha, fasáda
rekonstrukce v r. zateplení
okna, dveře
ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné
betonové
montované
kovové
dřevěné
jiné
bydlení
pronájem
podnikání
bydl., podn.
část. obsazen
volný objekt
Okolí:
bytová zóna
průmyslová zóna
Příjezd:
zpevněná komunikace
Přípojky:
/ voda
Využití:
/ kanalizace
/ plyn
ostatní
nákupní zóna
/ elektro
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
železnice
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
okrajová část – ostatní
Stavebně technický stav stavby:
dobře udržovaná
Vytápění:
ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 124 / 93
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 267
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 067
m2 120
% 100,00
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
RIZIKA negativní vlivy právní zánik okolní stavby (zánik zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
sociální riziko
riziko přístupu věcná a příjezdu břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení ano / ne -2-
ostatní omezení
evidence v KN
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.12.2010 2. Výpis z KN , podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, vyhotovené KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne 16.08.2010 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5.Smlouva o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) ze dne 25.9.2009 6. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 18.1.2011; 7. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 8. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 9. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 18.1.2011; Město Kraslice (7150 obyvatel) se rozkládá na úpatí západočeské části Krušných hor v Kraslickém průsmyku. Sousedí s německým městem Klingenthal, s nímž jej spojuje hraniční přechod pro osobní automobily, pěší turisty, cyklisty a železnice. Vlakem nebo po silnici č. 210 se dostanete do cca 30 km vzdáleného Sokolova. Přibližně stejně daleko je z Kraslic také do Karlových Varů a Chebu.Okolí Kraslic tvoří dosud nepoškozená přírodní území s řadou vzácných druhů rostlin a živočichů. Proto tu jsou výborné možnosti pro turistiku a zimní sporty.Kraslice byly založeny ve 13. století, roku 1370 získaly statut města. Na bohatou historii upomínají četné architektonické památky. Dnes jsou obcí s rozšířenou působností. Současná charakteristika a infrastruktura obce - občanská vybavenost: Instituce, úřady: městský úřad, policejní stanice, pošta, hasičský záchranný sbor Školství, sport: základní škola, školka, městská knihovna, fotbalové hřiště, malý lyžařský vlek Doprava: vlakové nádraží, autobusy meziměstské, tři benzínové pumpy Obchody, služby, kultura: klasické potraviny a tři supermarkety,pohostinství Zdravotnictví: pouze praktický lékař (nemocnice - Sokolov) Průmysl: Techplast (strojírenský průmysl) Inženýrské sítě v obci: Elektřina, Plyn, Vodovodní řád (Kanalizace není) Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Kraslice a to konkrétně v části obce a k.ú. Zelená Hora u Kraslic, což je směrem na Bublavu, kde se nachází lyžařské vleky (cca 3km). Budova se nachází na samotném okraji obce v zástavbě rodinných domů. Je to jedna z posledních staveb v obci přímo u Bublavského potoka. (viz vyznačení v ortofotomapě). Kromě zmiňovaných domů se v okolí nachází již jenom lesy a příroda.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuce. K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
-3-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata
Jedná se o samostatně stojící objekt (Penzion s výčepem), který má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. Dům má sedlovou střechu. Oceňovaná nemovitost se skládá ze zmiňovaného objektu, venkovních úprav a pozemku dle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov. Venkovní úpravy a vedlejší stavby jsou specifikovány v samostatném odstavci - příslušenství. Z pozemků je to zastavěná plocha a nádvoří pč. 124 o výměře 267m2. Tento pozemek je takto zapsán v KN. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. U penziónu je na webových stránkách uvedeno: „ K pensionu Vogador patří veliká zahrada s altánem, udírnou a kulatým bazénem 3,66 x 0,9 m (jen v letních měsících)”. Toto zázemí se však ve skutečnosti nachází na cizím pozemku a je užíváno bez jakékoliv smlouvy nebo dohody a tudíž nemůže být bráno při ocenění v úvahu. Z tohoto důvodu se dá konstatovat, že se v podstatě jedná o penzion bez dalšího příslušenství a přímé možnosti vyžití jiných venkovní volnočasových aktivit přímo u penzionu. Toto bude zohledněn v dalším ocenění. Budova byla v roce 1991 postavena za účelem komerčního využívání formou pohostinství a ubytovacího zařízení a k tomuto účelu je využívána více či méně úspěšně až do současné doby. Jedná se o budovu, která má jedno podzemní podlaží (ve svahu - ze strany silnice je pod úrovní terénu, zezadu je celé nad úrovní) a dvě nadzemní podlaží. Podzemní podlaží, které je buď přístupné zevnitř nebo zezadu zvenku, je využíváno jako skladovací prostory pro účely horních podlaží (4 sklady), dále je zde sociální zařízení, kotelna, bazén a sauna. 1.NP je využíváno k provozování nebo pronájmu pohostinského zařízení a 2.NP je využíváno k provozování nebo pronájmu ubytovacího charakteru (penziónu). V 1.NP se vchází venkovními dveřmi z terasy do chodby, dále je tu kuchyně, chodbička, schodiště dolů a nahoru, výčep s barem a jedním stolem, místnost s kulečníkem, místnost pro hosty (hospoda) a dvě sociální zařízení. Ve 2.NP na které se vchází z prostoru výčepu dřevěnými schody se nachází chodba z níž se dá jít do tří samostatných jednotek. Jedna obsahuje ložnici a sociální zařízení a další dvě totožné obsahují chodbičku, pokoj a sociální zařízení. Každá má také svůj balkónek. Objekt byl postaven dle kolaudačního rozhodnutí v roce 1991, od té doby nebyla na domě provedena žádná zásadní a v podstatě ani drobná rekonstrukce. Všechny prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou stále původní, byla prováděna dle informací pouze „pravidelná údržba” - malování apod. V současné době má dům následující technický popis: základy s izolací, svislé konstrukce zděné (tl. 45cm), stropy keramické hurdiskové, střecha sedlová , krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka vápenné a částečně keramický obklad, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady již zmiňovaná část fasády, schody dřevěné, dveře dřevěné do kovových zárubní, prosklené a plné, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností betonové s PVC nebo kobercem, ostatní podlahy dlažby nebo PVC, vytápění ústřední na pevná paliva, elektroinstalace 220/380, bleskosvod má, rozvod teplé i studené vody, zdroj teplé vody boiler, instalace plynu chybí (ale je na hranici pozemku), svod kanalizace do lokální čističky, v kuchyni sporák na PB, elektrická trouba, hygienické vybavení (v 1.PP WC, umyvadlo, bazén v 1.NP 2 x sociálka s 1xWC, umyvadlem a sprchou ve 2.NP 3x sociálka s WC, umyvadlem a sprchou). Dům se nachází dle odhadce v odpovídajícím stavebně technickém stavu. K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy,přípojky a pozemek. Z venkovních úprav se jedná o zpevněné plochy, venkovní schody, obrubníky, tarasy. Z inženýrských sítí jsou to přípojky elektřiny, vody a plynu a čistička, která je však v dezolátním stavu. Větší význam pro celkovou cenu nemovitosti má tudíž pouze pozemek, ostatní příslušenství je zahrnuto v ceně samotné nemovitosti. Příslušenství v podobě zázemí je výše vysvětleno v základním popisu. Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více hurdiskové dřevěný sbíjený plechová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady dřevěné dřevěné do ocelových zárubní -4-
13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
dřevěná špaletová koberce na betoně, dlažby ústřední, kotel na tuhá paliva světelná třífázová bleskosvod rozvod teplé i studené vody původní rozvody do lokální čističky chybí elektrický bojler sporák na PB umyvadla, sprchové kouty chybí bazén, sauna
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Oceňovaný pozemek parc č. 124 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 267m2, které jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov na LV č. 1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic okr.Sokolov. Na tomto pozemku parc.č.124 je postaven oceňovaný dům č.p.117. Pozemek se nachází na okrajovém území obce Kraslice, v místní části zvané Zelená Hora u Kraslic a je přímo přístupný z veřejné komunikace (zpevněné plochy). Pozemek je připojen na inženýrské sítě v místě, kterými jsou, místní el. síť a veřejný vodovod a plyn. Na pozemku je umístěna čistička splaškových vod. Pozemek pč.124 je srovnán v místě stavby do roviny,jinak je částečně svažitý. Kromě toho se u pozemku nevyskytují jiné negativní vlivy
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 75,- Kč/m2 . Tato cena vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu.
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Parcela č. st. 124
Výměra m2 267 267
Jednotková cena Kč/m2 75 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 20 025 20 025
Výpočet věcné hodnoty staveb Seznam podlaží Název 1.PP Sklad 1 Sklad 2 Sklad - výlevka Sklad pod schodama Chodba Kotelna
Zastavěná plocha 119,93 m2
-5-
Užitná plocha 77,23 m2 8,12 m2 2,26 m2 2,03 m2 1,20 m2 8,12 m2 27,49 m2
Chodba 2 Chodba 3 Sauna Bazén Šatna Koupelna s WC 1.NP
119,93 m2 Předsíň Chodba před výčepem Výčep Kulečník Restaurace Kuchyň Chodbička 1 Koupelna s WC 1 Chodbička 2 Koupelna s WC 2
2.NP
119,93 m2
Chodba Pokoj 1 Sociálka 1 Chodba 2 Pokoj 2 Sociálka 2 Chodba 3 Pokoj 3 Sociálka 3 Zastřešení
203,68 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45+1,75+1,75+0,5 = +0,5+0,35)))*(2,20) ((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45++1,75+1,75+0, = 5+0,5+0,35)))*(2,50) ((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45++1,75+1,75+0, = 5+0,5+0,35)))*(2,50) ((12,8*8,3*3,65/2)+(1,44*2,7*0,5)+(1,85*(0,45+1,75 = +1,75+0,5+0,5+0,35)*0,8))*(1,00) =
Výpočet věcné hodnoty stavby – dle platného cenového předpisu
A) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§3): 1) Budovy a haly (§3) a) Penzion
Typ: budova G Účel užití: hotely Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.1..1 Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Konstrukce: zděné Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 2 710,00 Kč Koeficient přepočtu základní ceny podle konstrukce K1: 0,9390 -6-
2,20 m2 1,88 m2 5,04 m2 8,34 m2 7,88 m2 2,67 m2 72,61 m2 1,69 m2 5,12 m2 16,34 m2 15,71 m2 15,84 m2 4,32 m2 3,28 m2 3,52 m2 3,28 m2 3,52 m2 67,61 m2 3,36 m2 13,57 m2 4,80 m2 3,36 m2 16,05 m2 3,70 m2 3,36 m2 16,05 m2 3,36 m2 0,00 m2
Obestavěný prostor 263,85 m3 299,83 m3 299,83 m3 203,68 m3 1 067,19 m3
Podlaží - výpočet zastavěných ploch: 1.PP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) = 1.NP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) = 2.NP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) =
119,93 m2 119,93 m2 119,93 m2
Průměrná zastavěná plocha podlaží: (119,93 + 119,93 + 119,93) : 3 = 119,93 m2 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné zastavěné plochy podlaží K2 = 0,92 + 6,60 : 119,93 = Podlaží - výšky: Označení podlaží konstrukční srovnávací 1.PP 2,20 0,00 1.NP 2,50 0,00 2.NP 2,50 0,00 Průměrná výška podlaží: (119,93 x 2,20 + 119,93 x 2,50 + 119,93 x 2,50) : (119,93 + 119,93 + 119,93) = Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží: K3 = 0,30 + 2,10 : 2,40 = 1,1750
0,9750
2,40 m
Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost
FOP
koef.
podíl na K4
Neuvedené prvky jsou standardní. Součet podílů: 0,0000 Koeficient vybavení stavby K4: 1 + 0,0000 x 0,54 =
1,0000
Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940 Základní cena upravená: 2 710,00 Kč x 0,9390 x 0,9750 x 1,1750 x 1,0000 x 1,0000 x 2,1130 x 0,5940 =
3 659,01 Kč/m3
Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 119,93 x 2,20 = 263,85 m3 OP vrchní stavby: 119,93 x 2,50 + 119,93 x 2,50 = 599,66 m3 OP zastřešení: (12,8x8,3x3,65:2)+(1,44x2,7x0,5)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)x0,8) = 203,68 m3 Plocha balkonů: 1,16x6 = 6,96 m2 Obestavěný prostor celkem: 1074,15 m3 Stáří: 20 roků Životnost: 100 roků Lineární opotřebení: 20,00% Cena zjištěná: 3 659,01 Kč/m3 x 1074,15 m3 = 3 930 325,59 Kč Opotřebení: 3 930 325,59 Kč x 20,00% = 786 065,12 Kč
Cena zjištěná po opotřebení:
3 144 260,47 Kč
2) Venkovní úpravy (§10) a) Okapový chodník Zpevněné plochy mimo silnice a letiště - zpevněná plocha - betonový monolitický povrch tloušťky 10 cm (položka 8. 2. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 235,00 Kč Cena za m2
46.23.11.5
-7-
Množství: 38,2x0,5 = 19,10 m2 Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,2840 Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940 Cena zjištěná: 235,00 Kč x 19,10 x 1,0000 x 2,2840 x 0,5940 =
6 089,53 Kč
Stáří: 20 roků Životnost: 50 roků Lineární opotřebení: 40,00% Opotřebení: 6 089,53 Kč x 40,00% = 2 435,81 Kč
Cena zjištěná po opotřebení:
3 653,72 Kč
b) Venkovní schody Schody venkovní předložené - schodiště betonové (položka 12. 4. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.64.5 Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242089 Cena za m 225,00 Kč Množství: 14x1,2 = 16,80 m Koeficient polohový K5: 1,0000 2,3510 Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940 Cena zjištěná: 225,00 Kč x 16,80 x 1,0000 x 2,3510 x 0,5940 =
5 278,75 Kč
Stáří: 20 roků Životnost: 50 roků Lineární opotřebení: 40,00% Opotřebení: 5 278,75 Kč x 40,00% = 2 111,50 Kč Cena zjištěná po opotřebení:
3 167,25 Kč
3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 7074 Základní cena: ZC = (35 + (7074 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Penzion 0,5940 2,1130
80,03 Kč/m2
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 1. 2.4 Okrajové území nebo nevýh. část obce s ohledem na účel užití 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3: Parcela číslo: 124 Plocha: 267 m2 Ocenění podle odstavce: Základní cena upravená:
- 30
srážka 30% přirážka 3% nejsou
2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný
-8-
80,03 x (100 - 30)% x (100 + 3)% x 2,1130 x 0,5940 = 72,42 Kč/m2 Cena za parcelu: 72,42 Kč/m2 x 267 m2 = 19 336,14 Kč Cena zjištěná:
19 336,14 Kč
Rekapitulace zjištěných cen 1) Budovy a haly (§3) a) Penzion 3 144 260,47 Kč Mezisoučet pro § 3a: 3 144 260,47 Kč 2) Venkovní úpravy (§10) a) Okapový chodník 3 653,72 Kč b) Venkovní schody 3 167,25 Kč Mezisoučet pro § 10: 6 820,97 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek 19 336,14 Kč Mezisoučet pro § 28: 19 336,14 Kč
Součet cen celkem:
3 170 417,58 Kč
A) Cena nemovitosti celkem:
3 170 420,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Třimiliónyjednostosedmdesáttisícčtyřistadvacet korun českých
B) Tržní ocenění - Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 1,00 Kraslice (7159 obyv.), okr.Sokolov
Pozemek
m2 2 000
Požadovaná cena
Kč 3 250 000
Jednotková cena
Kč/m2 3 250 000
Koeficient celkový KC 0,580
Upravená cena Foto Kč/m2 1 885 000
K prodeji pěkný rodinný dům s penzionem o rozloze 270m2 Domek se nachází v klidné lokalitě města Kraslice cca 25 km od Sokolova. Součástí domu je penzion s 5 pokoji a kapacitou až 18 hostů. Dále v domě najdete společenskou místnost, vinárnu s krbem. Dům je podsklepen. k domu náleží pozemek o rozloze 2000m2. Je oplocen. Na pozemku je přístřešek pro parkování, zahradní domeček pro úschovu nářadí, králíkárna a dřevník. Nabídka RK BEST ESTATE - Karlovy Vary, nabízená cena 3.250 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší kapacita lůžek, provozní prostory srovnatelné; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Kraslice - blíže v centru; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Srovnatelný technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku Několikanásobně větší pozemek;
Kraslice (7159 obyv.), okr.Sokolov
1,00
341
3 050 000
3 050 000
0,560
Zajímavě řešený dům, v přízemí 1+1, 2+1, v 2NP velký byt 3+1,v 3NP 2+KK. Dispozice vhodné také pro penzion nebo ubytovnu. Dům se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra Kraslic. Nabízený dům je třípodlažní, částečně podsklepený, vyzděný z cihel a je zastřešený sedlovou střechou s eternitem. V 1.NP nalezneme dva samostatné byty, vlevo 1+1 a vpravo 2+1. Ve 2.NP se nachází velký byt 3+1 s kachlovými kamny. Ve 3NP jsou dva velké pokoje, koupelna s WC. Všechny uvedené byty mají svůj elektr. boiler, přímotopy a samostatný odpočet elekt.energie. V -9-
1 708 000
roce 2000 rekonstrukce střechy.Dispoziční řešení nabízí různá využití této nemovitosti - penzion, ubytovna apod.Součástí naší nabídky jsou i dvě zděné garáže a dílna-sklad.Dům se nachází v klidné lokalitě /min.dopravní provoz/, nedaleko centra Kraslic. Nabídka RK NEXT REALITY - Karlovy Vary, nabízená cena 3.050 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podstatně větší ubytovací kapacita, chybí provozní prostory, navíc garáže; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Kraslice - blíže v centru; Provedení a vybavení - O něco horší vybavení - spíše ubytovna; Celkový stav, stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, srovnatelný technický stav, nová střecha; Vliv pozemku, velikost pozemku - O málo větší pozemek;
Tatrovice (167 obyv.), okr.Sokolov
1,00
870
4 900 000
4 900 000
0,270
1 323 000
Zavedený penzión s vlastní restaurací, kompletně vybavený a zařízený k okamžitému provozu. Nachází se ve vyhlášené rekreační oblasti, nedaleko tatrovické vodní nádrže. V 1.NP se nachází vstupní chodba, restaurace (40 míst) s výčepem a kuchyní, salónek (40 míst) a technická místnost. S chodby v 2.NP je vstup do vinárny (40 míst) s barem a většího sálu (60 míst). Dále je v patře šatna pro hosty, místnost pro personál a další technická místnost využívaná jako prádelna. Ubytování v 3. NP poskytuje celkem 21 lůžek v jednom apartmánu a čtyřech pokojích s vlastním sociálním zařízením. Celá nemovitost je podsklepena s výtahem do 1.NP. Nemovitost stojí na pozemku o celkové velikosti 870 m2, na kterém se dále rozprostírá terasa (25 míst), zastřešený altán a zahradní domek. Nabídka RK NEXT REALITY - Karlovy Vary, nabízená cena 4.900 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podstatně větší objekt s větší ubytovací kapacitou a většími provozními prostory; Lokalita, prostředí - Menší městečko, ale jedná se o rekreační oblast; Provedení a vybavení - Postatně lépe vybaven a proveden; Celkový stav, stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, penzion je v podstatně lepším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku Větší pozemek;
Valeč (385 obyv.), okr. Karlovy Vary
1,00
1 209
4 200 000
4 200 000
0,290
1 218 000
Penzion v obci Valeč cca 30 km od Karlových Varů. Penzion se nachází uprostřed náměstí a je po kompletní, velice nákladné rekonstrukci. Je zde provozovna vinárny (restaurace) s kuchyní, 2 pokoje v 2. nadzemním podlaží a mezonetový apartmán v 2. NP a podkroví. Všechny pokoje jsou vybaveny koupelnou s WC. Ve 2. NP je i kuchyně. K domu přísluší stavba přízemní přístavba WC (muži, ženy, invalidní), pergola se zastřešením a zemní sklep. Ke stavbě dále přísluší venkovní úpravy (žumpa), zpevněná plocha, opěrné zdi, venkovní schody, ploty. Přípojka vody, kanalizace a elektřiny je z veřejné části pozemku přímo do domu. Penzion se prodává včetně vnitřního vybavení. Nabídka RK R+R Europe Real, s.r.o. - Praha, nabízená cena 4.200 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podstatně větší kapacita ubytování i provozních prostor; Lokalita, prostředí Menší obec, pro penzion srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší provedení a vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Budova je po KOMPLETNÍ rekonstrukci; Vliv pozemku, velikost pozemku - O hodně větší pozemek;
Hřebečná - Abertamy (1449 obyv.), okr.Karlovy Vary
1,00
1 341
5 950 000
5 950 000
0,270
Rodinný pension v krásné rekreační oblasti Hřebečná v centru Krušných hor, 30 km od Karlových Varů. Kapacita zavedeného pensionu je 13 lůžek (1x dvoulůžkový, 1x třílůžkový, 2x třílůžkový pokoj s možností další přistýlky) a samostatný vkusně zařízený apartmán vhodný k trvalému bydlení. Všechny pokoje jsou vybavené a mají vlastní příslušenství, televizi, satelit, rozvod WI-FI. Z každého pokoje se naskýtá překrásný výhled do okolní téměř panenské přírody. Moderně vybavená kuchyň splňuje veškeré hygienické předpisy, vkusně zařízená jídelna pro podávání - 10 -
1 606 500
snídaní má 16 míst. V suterénu je prostorná stylová společenská místnost s barem a krbovými kamny, sauna, kolárna, lyžárna a technické zázemí. Zahradní sezení s venkovním grilem a udírnou poskytne příjemné posezení až pro 30 osob. Parkování pro pět vozů je zajištěno na pozemku a je možnost vybudování dalších parkovacích míst. Vila z roku 1937 je po kompletní a precizní rekonstrukci v roce 2006. Celková plocha pozemku je 1341 m2. Veškeré IS plus vlastní jímka. Pension je díky své poloze ideálním místem pro zimní i letní dovolenou. Nabídka RK MAXIMA REALITY, s.r.o. - Praha, nabízená cena 5.950 tisíc Kč, publikováno na serveru www.Sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelně velký objekt, více lůžek,kuchyň; Lokalita, prostředí - Podobná srovnatelná lokalita o něco vhodnější pro penzión; Provedení a vybavení - Podstatně lépe a moderněji vybavený penzión; Celkový stav, stáří, technický stav - Budova starší, ale je po KOMPLETNÍ rekonstrukci v podstatně lepším stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O hodně větší pozemek; 1 548 100 Kč/m2 1,00 m2 1 548 100 Kč
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
B) Tržní ocenění objektu včetně pozemků - porovnávací metoda: Pro použití porovnávací metody ocenění za účelem zjištění obvyklé ceny předmětné nemovitosti je třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známých výměr - pro tento účel jsou běžně využívány údaje z nabídky realitních kanceláří působících v místě a z vlastní databáze znalce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní cenou) a ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). U nabídek realitních kanceláří, které pracují v daném regionu, se prodeje podobných staveb občasně vyskytují; v tomto případě bylo konkrétně porovnáno 5 nemovitostí z podobných sídelních útvarů jako je obec Kraslice. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost (t.j. dům č.p.117 s příslušenstvím na parcele pč. 124 a pozemek dle LV 1340 pro obec Kraslice, kú Zelená Hora u Kraslic, vykazují takové vlastnosti podobné srovnávacím nemovitostem, tzn. že porovnávací metodou zjištěná obvyklá (obecná) cena je a bude na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností ještě dosažitelná; v neposlední řadě má na toto tvrzení také vliv poloha a situování nemovitosti v k.ú. Zelená Hora u Kraslic. Při použití porovnávací metody u podobných staveb (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze bez zevrubné prohlídky srovnávacích nemovitostí tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat , jelikož nejsou uvedeny některé výměry nebo jsou na první pohled uvedeny chybně, v takovém případě znalec dle zkušenosti výměry zodpovědně upraví apod. Syntézou uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém bylo určeno, že obecná (obvyklá) cena nemovitostí, t.j. domu č.p.117 s příslušenstvím a pozemkem parc.č.96 - zastavěné plochy a nádvoří a dalších pozemků dle LV č.1340 v obci Kraslice, k.ú.Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, může dosáhnout
B) Cena nemovitosti celkem: 1 548 100,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) slovy: jedenmiliónpětsetčtyřicetosmtisícjednostokorun českých (Kč)
C) Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Výnosy z obytných prostor Název
Výměra [m2] 67,00 2 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m /rok]
Měsíční nájem [Kč] 2 791,67
- 11 -
Nájemné [Kč/rok] 33 500,00
Nájem [Kč/m2/rok] 500,00 500,00
Výnosy z provozních prostor Název
Výměra [m2] 61,40
Měsíční nájem [Kč] 4 000,00
Nájemné [Kč/rok] 48 000,00
Nájem [Kč/m2/rok] 781,76
Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok]
782,00
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
1.Obytné prostory 2.Provozní prostory Celkový výnos za rok:
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
C) Cena nemovitosti celkem:
podlahová plocha [m2] 67 61
nájem [Kč/m2/rok] 420 782
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC Nj Nj x PP Nh
0,11 % x RC 1,50 % x RC 0,12 % x RC V N=Nh-V Cv
nájem [Kč/měsíc] 2 345 3 975
m2 Kč
nájem [Kč/rok] 28 140 47 702 75 842
128 3 905 929
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
593 75 842 70 % 53 089
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
4 000 4 297 58 589 4 687 5 000 76 573 0 8,00 0
0,00 Kč (irelevantní)
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí
Obvyklá (tržní) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba také zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. Když není tato podmínka splněna, použijí se náhradní metodiky. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to metody zjištění (věcné) ceny stavby rodinného domu č.p.117 a jeho příslušenství na parc.č.124 - zastavěná plocha a nádvoří s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru stavby, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (ve dvou alternativách nákladové a porovnávací) a metody porovnávací tržní. Výnosová metoda i přesto, že je v odhadu vypočítána a uvedena, nebude brána v úvahu, jelikož u tohoto druhu objektu v současné době a při současném stavu na trhu s nemovitostmi v daném regionu není vypovídající a tudíž je irelevantní. (Nájemní smlouva nebyla jako podklad brána v úvahu, neboť je uzavřená mezi přímými příbuznými a tudíž není vypovídající. Z toho důvodu byly obvyklé výnosy v daném regionu z ubytovacích a provozních prostor ověřeny v místním obecním úřadě. Po dosazení a vypočítání vyšla výnosová hodnota nemovitosti 0, což v tomto případě není relevantní, jelikož nemovitost určitě jistou tržní cenu má, nehledě na to, že se dá v krajním případě využít i pro účel bydlení). Taktéž to dokazuje obtížnost pronájmu provozních a ubytovacích prostor v tomto kraji v současné době. Na výnosovou hodnotu bude přihlédnuto při dalším ocenění. Z těchto důvodů ocenění vychází z ostatních výše uvedených metod ocenění zejména z TRŽNÍ POROVNÁVACÍ METODY - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ A1) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu (§3): Administrativní cena celkem:
3.170.420,- Kč
B) Tržní ocenění objektu včetně pozemků - porovnávací metoda: Tržní cena celkem:
1.548.000 ,- Kč
C) Ocenění objektu - Stanovení výnosové hodnoty: Tržní cena celkem:
0 ,- Kč
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům (vč.výnosové hodnoty a faktu užívání příslušenství na cizím pozemkku) a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - Penzionu - čp. 117 a jeho příslušenství postaveném na pozemku parc.č. 124, v obci Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okres Sokolov na:
Cena obvyklá ………………… 1.500.000,- Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) slovy: jedenmiliópětsettisíckorun českých (Kč) Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
- 13 -
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.12.2010
2
Výpis z KN , podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, vyhotovené KÚ pro Karlovarský 1 kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne 16.08.2010
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic s vyznačením předmětné nemovitosti
1
Výňatek ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) ze dne 25.9.2009
2
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 71-2/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 28.3.2010.
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 14 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.12.2010
- 15 -
- 16 -
Výpis z KN , podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, vyhotovené KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010
- 17 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne 16.08.2010
- 18 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic s vyznačením předmětné nemovitosti
- 19 -
Výňatek ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) ze dne 25.9.2009
- 20 -
- 21 -
Fotodokumentace domu čp. 117, jeho příslušenství a interiéru
Čelní pohled
Boční pohled
Zadní pohled
Nefunkční čistička
Porušený venkovní obklad
Výčep
Kulečník
Restaurace
- 22 -
Jedna ze sociálek
Schodiště
Pokoj
Pokoj
Kotelna
Sauna
Bazén k sauně
Umývárna 1.PP
- 23 -
Sklad 1.PP
Chodba 1.PP
Sklad 1.PP
Kuchyň
- 24 -
