Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 www.rekod.cz, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected] ZNALECKÉ POSUDKY
♦
PRODEJ NEMOVITOSTÍ
♦
VYPRACOVÁNÍ SMLUV
♦
ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (Tržní ocenění) č. 451-27/2014 O ceně nemovitosti: Rodinný dům Oslavanská 497/47 66491, Ivančice katastrální území: Ivančice okres: Brno - venkov
Objednatel ocenění: JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Prahy 9 Bryksova 736 /46 19800, Praha 9
Účel ocenění: zjištění ceny obvyklé nemovitosti pro účely zjištění tržní ceny se stavem ke dni 22.3.2014
Vlastníci nemovitosti ke dni ocenění: Milada Baráková, Svatoplukova 16, Červenka, 784 01
1/72
Vítězslava Dobrovolná, Jamolice 157, Jamolice, 672 01
1/3
David Odehnal, Tulešice 18, Tulešice, 671 73
1/108
Zdeněk Odehnal, Tulešice 10, Tulešice, 671 73
1/108
Karla Ondráčková, Kubšice 9, Kubšice, 671 76
1/72
Kristina Štrosová, Dolní Dubňany 33, Dolní Dubňany, 671 73
1/108
Antonín Truhlář, Bratří Venclíků 1073/8, Praha - Černý Most, 198 00
1/72
Jan Truhlář, Moravské Bránice 325, Moravské Bránice, 664 64
1/72
Karel Truhlář, Palackého Náměstí 196/6, Ivančice, 664 91
1/36
Michal Truhlář, P.Chelčického 199, Husinec, 384 21
1/18
Raimund Truhlář, Oslavanská 497/47, Ivančice, 664 91
7/18
Stanislav Truhlář, Pod Hájkem 28/38, Alexovice – Ivančice, 664 91
1/72
Kristýna Truhlářová, Pod Hájkem 28/38, Alexovice – Ivančice, 664 91
1/72
Věra Truhlářová, Školní 193/29, Němčice – Ivančice, 66491
1/36
Vladimír Vald, Na Návsi 39/2, Němčice – Ivančice, 664 91
1/108
Pavlína Vykydalová, Olomoucká 1128, Litovel, 784 01
1/72
Josef Wald, Ke Karlovu 23/19, Němčice – Ivančice, 664 91
1/108
Václav Wald, Palackého Náměstí 196/6, Ivančice, 664 91
1/108
Karolína Wognarová, Dlouhá 99/53, Letkovice – Ivančice, 664 91
1/72
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl povinného na oceňovaných nemovitostech ve výši 1/18.
Zpracovatel ocenění: Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
Podklady pro vypracování : -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 1.8.2012 (obnovení exekuce);
-
Výpis z KN , podle LV č. 134 pro obec Ivančice, k.ú. Ivančice, okr. Brno-venkov, vyhotovené KÚ pro Jihomoravský kraj, KP ze dne 1.8..2012 ;
-
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Ivančice ze dne 1.8.2012 ;
-
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Ivančice, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz;
-
Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění;
-
Skutečnosti a výměry( pouze venkovní) zjištěné odhadcem na místě samém při místním šetření ze dne 23.3.2014; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma);
-
Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitosti dne 23.3.2014;
-
Ani po opakovaných výzvách povinného i ostatních spoluvlastníků nemovitosti nebyla znalci umožněna obhlídka nemovitosti a nebyly sděleny žádné informace;
-
Informace obdržené telefonicky (p.František Horák – 28.3.2014) a poštou z příslušného stavebního úřadu v místě ze dne 4.4.2014;
Popis nemovitosti: Základní popis: Oceňovaná nemovitost se skládá z řadového rohového domu, vedlejší stavby, venkovních úprav. Součástí ocenění je dále pozemek, na němž stojí samotný dům a přípojky. U domu se nevyskytují žádné trvalé porosty. Z venkovních úprav se jedná o plot s podezdívkou, vstupní branka, vjezdová vrata, dále jsou to dlažby, zpevněné plochy z betonové mazaniny obrubníky, a přípojky instalací. Pozemek dle LV 134 pro k.ú. Ivančice, obec Ivančice - zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 265 o výměře 235 m2 na němž stojí oceňovaný dům. Dle ortofotomapy je na dvoře patrna vedlejší stavba (pravděpodobně kůlna nebo jiný sklad) s pultovou střechou pokrytou pálenou taškou a dvěma okny. Jedná se pravděpodobně o pozůstatek dřívějšího
hospodářského stavení. Oceňovaná nemovitost se nachází v širším centru města Ivančice. Dům je vzdálený cca 500m od samotného centra města, kde se nachází veškerá občanská vybavenost. V blízkosti domu se nachází základní škola, gymnázium a nemocnice. Oceňovaná stavba je situována jako rohový řadový dům. K domu se dostaneme po zpevněné komunikaci a to z ulice Oslavanská.
Podrobný popis jednotlivých částí:
Jedná se o zděný rohový řadový rodinný dům, který je přízemní nepodsklepený se sedlovou střechou, pokrytou pálenou taškou. Dům , dispozičně řešený jako 3+1 má jedno nadzemní podlaží a půdu, bez přípravy na obytné podkroví. Přesnější technický popis stavby a konstrukcí není známý.
Příslušenství domu:
Vedlejší stavba (na dvoře), venkovní úpravy, přípojky, pozemek. Stáří a rozsah prováděných rekonstrukcí:
Nezjištěno – dle zevrubné prohlídky žádné zásadnější rekonstrukce neproběhly, dům je ve špatném technickém stavu, dohad stáří původní stavby je cca 100 let..
Dispoziční řešení domu:
1.NP - Kuchyň, koupelna, WC, chodba a tři pokoje (3+1) + přistavěná garáž.
Podkroví - stavebně neupravené, ve špatném technickém stavu (posouzeno zvenku).
Přibližná velikost objektu – obestavěný prostor (OP) a užitná plocha domu (UP) :
Obestavěný prostor byl stanoven na základě rozměrů nemovitosti zjištěných z venkovního zaměření z ulice (základní půdorysné rozměry a výšky), ostatní rozměry byly odhadem dopočítány na základě přepočítaného měřítka z ortofotomapy. Užitná plocha stavby byla pouze odhadnuta z půdorysné plochy domu a odhadem koeficientu přepočtu
zastavěné plochy a užitné plochy v tomto případě stanoveno na 70% zastavěné plochy (velmi silné zdi). Zjištěné + odhadnuté výměry objektu:
OP – cca:
840 m3
ZP celkem– cca:
Odhadnutá UP – cca: 85 m2
140 m2
ZP bez garáže - cca:
120 m2
(použito při porovnání jako srovnávací parametr)
Rekapitulace stavu posuzované nemovitosti:
Stáří stavby - pravděpodobně více jak 100 let Zásadní rekonstrukce - pravděpodobně nebyly v posledních letech provedeny Dílčí rekonstrukce - 1965 (přípojka kanalizace) , 1972 (nezjištěn přesný rozsah) Dispoziční změny – pravděpodobně nebyly v posledních letech provedeny
Stavebně technický stav stavby:
- novostavba
- udržovaná
- neudržovaná
Konstrukce:
- zděné - kovové
- betonové - dřevěné
- montované - jiné
Využití:
- bydlení - bydl., podn.
- pronájem - část. obsazen
- podnikání - volný objekt
Poloha:
- centrum - prům. zóna
- kraj obce - nákup. zóna
- bytová zóna - mimo obec
Příjezd:
- zpevněná komunikace
Přípojky:
x / - voda x/ - elektro 220/380
- / x kanalizace telefon
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku :
- / - plyn vysvětlivka: (obecní / vlastní)
MHD
železnice
autobus
dálnice
silnice I.,II.,III.tř
Charakteristika obce: Město Ivančice se rozkládá cca 20km jihozápadně od Brna v Boskovické Brázdě a to při soutocích řeky Jihlavy s Oslavou a Rokytnou. Město leží v okrese Brno -venkov v Jihomoravském kraji. Jedná se o vinařské město. Ivančice jsou tvořeny celkem sedmi částmi, jsou to: (Alexovice, Budkovice, Hrubšice, Ivančice, Letkovice, Němčice, Řeznovice). V dnešní době zde žije celkem 9604 obyvatel. Ze vzdělávacích zařízení se ve městě nachází (několik mateřských škol, základních škol, základní umělecká škola, dům dětí a mládeže, SOŠ a SOU, gymnázium), zdravotnické zařízení – nemocnice, včetně několika lékáren, optika, dům s pečovatelskou službou a zvěrolékař. Ze sportovního zařízení zde najdeme (sportovní hala, tenisové kurty), kulturní zařízení (kino, veřejná knihovna, zámek, několik kostelů a památných soch).
Ve městě je dále městský úřad s veškerými úřady, několik čerpacích stanic, bankomatů, pošta, městská policie, hasičská stanice, několik restauračních a pohostinských zařízení, cukrárny, pizzerie a obchody. Dále ubytovací zařízení a několik živnostníků (kadeřnictví, kosmetika, autooprava atd). Ve městě se vodovod, plynofikace i kanalizace.
Městem prochází železniční trať (Oslavany – Brno). Dále je zde velice dobrá dostupnost autobusové dopravy. Ivančicemi prochází silnice č. 152 ( Moravský Krumlov – D2) a silnice č. 394, která se za Rosicemi napojuje na dálnici D1.
Určení ceny obvyklé – OCENĚNÍ: Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů se nyní vyjadřuje k ceně obvyklé v § 2 takto: „obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Dále již zákon toto ustanovení nerozvádí.
Je tedy nutné zdůraznit, že pokud je s nemovitými věcmi v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodováno, pak je ocenění provedeno tržní porovnávací metodou.
Pokud trh s danou nemovitou věcí neexistuje, či existuje pouze v minimálním rozsahu, a zdůvodu nedostatečné vypovídající schopnosti není možné obvyklou cenu stanovit na základě metody porovnávací, pak se ocenění nemovité věci musí provést tzv. náhradní metodikou. Jelikož v současné právní úpravě oceňování není náhradní metodika definována, vychází se z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS – International Valuation Standards). Tyto standardy hovoří o použitelnosti ceny zjištěné pro konkrétní případy, kdy neexistuje trh s nemovitou věcí.
Mezi náhradní metodiky užívané pro legislativu týkající se oceňování nemovitých věcí v ČR (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláška k tomuto zákonu, a sice č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška) patří způsoby ocenění:
•
Nákladový způsob (§ 21) - věcná hodnota
•
Kombinace nákladového a výnosového způsobu (§ 31)
•
Metodou porovnávací dle vyhlášky (§ 38)
V tomto konkrétním případě je splněna výše uvedená podmínka (dostatečný počet srovnatelných nemovitých věcí), tudíž v ocenění není užito popisovaných náhradních způsobů ocenění a výsledná tržní cena nemovité věci je stanovena metodou porovnávací tržní.
Porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění je třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitých věcí přibližně stejného druhu a známé výměry, respektive obestavěného prostoru. Srovnatelné nemovité věci by měly být ze stejného konstrukčního systému, přibližně stejné velikosti (počet pater objektu) a zejména ve stejné či velmi podobné lokalitě (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.). Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze srovnatelných nemovitých věcí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky realitních kanceláří v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp. nabízenou cenou), a sběru dat pro tvorbu předcházejících odhadů na danou problematiku, v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny
na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava.
V tomto konkrétním případě byla pro určení ceny obvyklé použita porovnávací metoda (Jelikož se ale jedná pouze o určení ceny obvyklé, nejsou příklady vypočteny jednotlivě). Na základě dlouhodobých zkušeností, znalostí regionu, spolupráce s místními znalci , informací z databází realitních kanceláří, z realitních novin a internetové inzerce bylo konstatováno, že obdobné nemovitosti, podobné velikosti a stavu (technický stav, poloha, vybavení..) – řadové rodinné domy s příslušenstvím v tomto regionu se prodávají v současné době v rozpětí od 10.000,- Kč/m2 do 13.500,- Kč/m2.( Cenové rozpětí již upraveno redukcí pramene ceny). Je to poměrně velké rozpětí a to z důvodu, že přímo srovnatelných nemovitostí s oceňovanou nemovitostí není mnoho a zejména je porovnání provedeno bez vnitřní prohlídky a přesného zaměření. U těchto nemovitostí jsou odlišné velikosti pozemků, technický stav, vybavení a pokročilost rekonstrukce, což se musí zohlednit při indexové metodě porovnání.
Tržní cena oceňované nemovitosti se bude určitě pohybovat v těchto mezích. Pro přesnější určení obvyklé ceny nemovitosti je nutné srovnat další kritéria určující její tržní cenu. Po zevrubném prozkoumání konstatuji:
Z kladných stránek nejsou žádné významné vlastnosti této nemovitosti vzhledem k porovnávaným patrné.
K záporné stránce patří velmi špatný technický stav nemovitosti, nutnost dalších rekonstrukcí, pravděpodobně i špatné vybavení.
Z tohoto důvodu a na základě zevrubného porovnání technického stavu, velikosti, vybavení, stáří, a ostatních výše zmiňovaných parametrů (včetně názoru odhadce), je znalcem určena cena obvyklá na cca 11.500,-Kč/m2, tj. při uvedené výměře UP je celková cena 977.500 Kč
Rekapitulace - ZÁVĚR: Na základě výše uvedených skutečností určuji ceny obvyklé pro dané účely v tomto případě takto :
CENA OBVYKLÁ - Rodinný dům a jeho příslušenství vč. pozemku dle LV č. 134 pro katastrální území Ivančice obce Ivančice:
980.000 Kč Slovy (devětsetosmdesáttisíckorun českých)
Z toho spoluvlastnický podíl povinného o velikosti 1/18 činí cca:
55.000, - Kč Slovy: padesátpěttisíckorun českých
Vzhledem k tomu, že předmětem exekuce je pouze menšinový spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/18 oceňované nemovitosti, snižuje se celková tržní cena celé nemovitosti. (Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem apod). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. V podobných případech se snižuje tržní cena podílu o 10-40%. V tomto případě znalec snižuje cenu spoluvlastnického menšinového podílu o 20% . Po této úpravě je stanovena konečná tržní cena spoluvlastnického podílu ve výši 7/36 stanovena na :
44.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: osmsettisíckorun českých
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina
Koncesní listina:
Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.206 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ==============
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 451-27/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne 9.4.2014
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
………………………….. Podpis
…….……………………… Otisk razítka
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 1.8.2012
2
Výpis z KN podle LV č.134 pro obec Ivančice, k.ú. Ivančice , okres Brno - venkov ze dne 1.8.2012
1
Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Ivančice s vyznačením polohy domu č.p. 497/47
1
Fotodokumentace oceňovaného domu č.p. 497/47 ze dne 23.3.2014
1
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 1.8.2012
Výpis z KN podle LV č.134 pro obec Ivančice, k.ú. Ivančice , okres Brno - venkov ze dne 1.8.2012
Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Ivančice s vyznačením polohy domu č.p. 497/47
Fotodokumentace oceňovaného domu č.p. 497/47 ze dne 23.3.2014
Boční pohled
Čelní pohled
Celkový pohled
Předzahrádka
Fasáda
Fasáda
Vstupní dveře
Plot
