Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3059/2009 Bytová jednotka, 1352/13 se spoluvlastnickým podílem na domě a pozemku p.č. 2061/672 V.Volfa 1352 / 4, České Budějovice Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec České Budějovice, k.ú. České Budějovice 2, kód ČSÚ: 621 943, LV: 7042
NEMOVITOST:
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
2061/672 – zastavěná plocha (spoluvlastnický podíl) Eliška Holečková, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 R.E.I.T. Group družstvo, Pernerova 441, Pardubice I, Zelené Předměstí , 530 02 Pardubice 2 , vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Vlastník pozemku:
Eliška Holečková, , vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 R.E.I.T. Group družstvo, Pernerova 441, Pardubice I, Zelené Předměstí , 530 02 Pardubice 2 , vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNATEL :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský řad Český Krumlov, č.j. 125 EX 338/07-35 Radniční 28, 381 01 Český Krumlov
Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
Adresa zhotovitele:
IČ: 49013734 DIČ: CZ6102090060
telefon: 605 955 607 fax:
e-mail:
[email protected]
Pro účel exekučního řízení.
ÚČEL OCENĚNÍ:
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Zliv, dne 08.06.2009
e-mail:
ing. Petr Braun Fučíkova 370, 373 44 Zliv
ZHOTOVITEL :
Počet stran:
telefon: fax:
11 stran
Současný stav 470 000 Kč (spoluvlastnický podíl 1/2) 04.06.2009 a 21.08.2008 Datum zpracování : Počet příloh:
6 Otisk razítka
Budoucí stav
08.06.2009 Vyhotovení č.: ing. Petr Braun
1
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena cca v r. 1978 změna stavby Stavebně technický stav stavby:
novostavba
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Poloha: centrum prům. zóna Přípojky: voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen kraj obce nákup. zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : Počet podlaží celkem:
Rekonstrukce v r. neudržovaná
udržovaná
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Poloha: centrum prům. zóna Přípojky: voda elektro
MHD
9
z toho podzemní:
Typ
PP bytu Balkon Terasa
železnice
0
autobus
z toho nadzemní:
betonové dřevěné pronájem část. obsazen kraj obce nákup. zóna kanalizace telefon dálnice
9
montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec plyn zp. příjezd
silnice I.,II.,III.tř
Počet bytů/nebytů
32/2
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1352/13
4.NP
4+1
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
78,29
4,15
0,00
3,65
ks
m
m
0,00
82,09
Kč/m2
7 829 / 212 230 11 451 Kč/m2
– RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
záplavová a riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 940 000 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Budoucí stav
810 000 Kč 940 000 Kč 10 000 Kč 470 000 Kč
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obdobné starší panelové byty v osobním vlastnictví a bez provedené modernizace 3+1 a 4+1 se na sídlišti Máj – v ulici V. Volfa v Českých Budějovicích prodávají podle velikosti bytu, umístění stavby v cenách 0,90-1,25 mil. Kč. Výhody: provedená modernizace domu, Nevýhody: neprovedena modernizace bytu, obtížné parkování v těsné blízkosti domu , problémovější lokalita na bydlení Vzhledem k výše uvedeným zjištěním, nabídkovým cenám bytů v obdobné lokalitě, velikosti a stavu bytu ploše, odhaduji obvyklou cenu ve spodním rozpětí, t.j. na 940 tis. Kč. -2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
výpis z KN LV 7042 pro obec České Budějovice a k.ú. České Budějovice 2 ze dne 22.5.2009 kopie katastrální mapy pro obec České Budějovice a k.ú. České Budějovice 2, mapový list ČB 3 -2/23 ze dne 7.6.2006 prohlídka nemovitosti znalcem dne 21.8.2008 (3.6.2009 prohlídka neumožněna) informace sdělené při místním šetření vlastníkem nemovitosti dne 21.8.2008 informace z realitního trhu a vlastní databáze Město České Budějovice je statutárním městem a metropolí Jihočeského kraje. Je přirozeným hospodářským, finančním a kulturním centrem jižních Čech. Má kompletní občanskou vybavenost: školy, školka, úřady, policie, pošta, banka, kompletní síť obchodů i infrastrukturu. Dopravní spojení MHD. Pracovní příležitosti úplné v dosahu MHD. Umístění bytu na sídlišti Vltava cca 2,5 km severozápadně od centra Č.Budějovic. Okolní zástavbu tvoří převážně panelové bytové domy a občanská výstavba.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení (zapsaná na LV)
Evidence v KN Pronájem stavby Právní zánik stavby
V okolí větší množství konfliktních osob a skupin. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno 1. Zástavní právo smluvní pro Komerční banku a.s. ze dne 28.11.2006 2. Exekučníí příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ½ - Holečková Eliška – Exekuční příkaz Exekutorský úřad Český Krumlov č.j. 125EX-338/2007 –17 3. Nařízení exekuce – Holečková Eliška – Usnesení Okresního soudu v Č. Budějovicích č.j. 17 Nc-9549/2007-15 a 17 Nc-9549/2007-17 – opravné usnesení 4. Nařízení exekuce – Holečková Eliška – Usnesení Okresního soudu v Č. Budějovicích č.j. 21 Nc-8482/2008-12 5. Exekučníí příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ½ - Holečková Eliška – Exekuční příkaz Exekutorský úřad Zlín č.j. 77EX-1625/20088 –12 6. Nařízení exekuce – Holečková Eliška – Usnesení Okresního soudu v Č. Budějovicích č.j. 44 Nc-5813/2009-8 7. Nařízení exekuce – Holečková Eliška – Usnesení Okresního soudu v Č. Budějovicích č.j. 42 Nc-5822/2009-6 Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Závady váznoucí na nemovitostech: Na nemovitostech neváznou dle LV žádné závady ve formě věcných břemen ani nájemní smlouvy (vlastníkem nedoloženy)
-3-
Popis jednotlivých staveb
Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Předmětem ocenění je vymezená bytová jednotka včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a pozemku, umístěné v typovém panelovém domě č.p. 1352 v ulici V.Volfa na sídlišti Vltava v Českých Budějovicích. Dům je typovým montovaným domem ze stěnových panelů pro bytovou výstavbu - vnitřní sekcí. Dům je s rovnou, dvouplášťovou střechou. Má jeden vchod a devět nadzemních podlaží. V 1.NP se nachází společné prostory sklepů, prádelna, kolárna. a dva nebytové prostory. Ve 2.-9.NP se nachází byty - vždy čtyři byty na podlaží (celkem 32 bytových jednotek). Obytný dům má 9 nadzemních podlaží a 1 vchod. Půdorys domu je zhruba obdélníkový. Dům je vnitřní sekcí. Bytová jednotka 4+1 č. 1352/13 je situována ve 4. NP typového montovaného panelového domu s rovnou střechou. Byt má původní dispozici 4+1 s halou a lodžií, (upraven spojením pokojů na 3+1) jádro je původní umakartové.Okna v bytě jsou plastová. Dům cca z roku 1978, modernizace domu - výměna oken a zateplení fasády (2007). Byt je podprůměrně udržován a bez modernizací
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní
Popis betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot chybí železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová povlakové krytiny ústřední dálkové světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana běžné digestoře a odvětrání, výtah
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. 2061/672 (387 m2) – zastavěná plocha a nádvoří (pozemek v převážné ploše zastavěn) – k bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl 7829/212230.
-4-
OCENĚNÍ
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyně pokoj pokoj pokoj pokoj předsíň hala WC koupelna lodžie sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt balkon sklad (sklípek)
Podlahová plocha 7,94 m2 20,30 m2 12,02 m2 8,15 m2 8,15 m2 4,25 m2 13,70 m2 0,98 m2 2,80 m2 4,15 m2 3,65 m2 86,09 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,30 0,70
Započítaná plocha 7,94 m2 20,30 m2 12,02 m2 8,15 m2 8,15 m2 4,25 m2 13,70 m2 0,98 m2 2,80 m2 1,24 m2 2,55 m2 82,09 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 82,09 19 474 1 598 621 100,00 31 59 50,00 799 310
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Starší nerekonstruované byty obdobné velikosti v osobním vlastnictví v panelové zástavbě v sídlišti Máj v ulici V. Volfa 2 se v Českých Budějovicích prodávají v závislosti na stavu, umístění a provedení v cenách 11- 15 tis. Kč/m . Vzhledem ke stavu bytu, umístění a velikosti odhaduji obvyklou cenu u většího a nerekonstruovaného bytu na 11,45 2 tis. Kč/m což odpovídá porovnávací hodnotě zhruba 940 tis. Kč. Porovnávací hodnota
940 000 Kč
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7042 ze dne 22.5.2009 Snímek katastrální ČB 3-2/23 mapy ze dne 7.6.2006 Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 3 1 1 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 19.09.1990, č.j. 1577/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3059/2009 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. -5-
-6-
-7-
-8-
-9-
Fotodokumentace interiéru z roku 2008
koupelna
kuchyně
spojené pokoje
hala
- 10 -
- 11 -
