Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2970/2008 Rodinný dům č.p. 64 s pozemky p.č. 140 a 141 - ideální 1/2 387 71 Číčenice 64 Kraj Jihočeský, okres Strakonice, obec Číčenice, k.ú. Číčenice, kód ČSÚ: 623 482, LV: 25 Kolna 140, 141 Bárta Miroslav, Podeřiště 31, 384 11 Malovice, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Bárta Václav, , , vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Bártová Ludmila, 64, 387 71 Číčenice, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4
NEMOVITOST:
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
Bárta Miroslav, Podeřiště 31, 384 11 Malovice, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Bárta Václav, , , vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Bártová Ludmila, 64, 387 71 Číčenice, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 4
OBJEDNATEL :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský řad Český Krumlov, č.j. 125 EX 457/07-27 Radniční 28, 381 01 Český Krumlov
Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
Adresa zhotovitele:
IČ: 49013734 DIČ: CZ6102090060
telefon: 605 955 607 fax:
e-mail:
[email protected]
Pro účel exekučního řízení.
ÚČEL OCENĚNÍ:
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Zliv, dne 09.04.2008
e-mail:
ing. Petr Braun Fučíkova 370, 373 44 Zliv
ZHOTOVITEL :
Počet stran:
telefon: fax:
13 stran
Současný stav 500 000 Kč (spoluvlastnický podíl 1/2) 01.04.2008 Počet příloh:
Budoucí stav
Datum zpracování :
17.04.2008
7
Vyhotovení č.:
Otisk razítka
ing. Petr Braun
3
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v Stavebně technický stav stavby:
změna stavby udržovaná
novostavba
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení rekreace bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace (veřejné/vlastní) / elektro
Rekonstrukce v r. neudržovaná
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec
Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace (veřejné/vlastní) / elektro
/ plyn telefon
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku :
MHD
železnice
autobus
dálnice
montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec / plyn telefon
silnice I.,II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 771
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 821
m2 154
Rozesta- Typ věnost % 100
PP RD Obytná/ Nebyt. m2
Garáž Pozemky výměra ks
m2
OP
m3
ZP
m2
Veškeré rozměry pouze orientační - nebylo umožněno místní šetření.
– RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
záplavová a riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 080 000 Kč x 1 050 000 Kč 1 000 000 Kč 500 000 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2
Budoucí stav 3 680 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obdobné menší stavby určené k bydlení se v malých obcích s dobrou dopravní dostupností do větších měst se prodávají podle velikosti, provedení stavby, stáří, velikosti pozemku a hlavně umístění v cenách 0,6 - 1,5 mil. Kč. Výhody: dobrá dopravní dostupnost do větších měst, základní občanská vybavenost a infrastruktura v místě, dobrá dostupnost přírody, možnosti rozšíření stavby. Nevýhody: stavba v těsné blízkosti hlavní silnice a železniční tratě, zvýšená hlučnost a prašnost Vzhledem k velikosti domu, pozemku a jeho provedení, umístění a stavu, odhaduji obvyklou cenu současnou celé nemovitosti na 1,0 mil. Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 je odhadnuta na 500 tis. Kč. -2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25 ze dne 6.3.2007 Kopie katastrální mapy pro obec a k.ú. Číčenice, mapový list Hluboká nad Vltavou 8-2/12 Obec Číčenice se nachází v jihočeském kraji cca 4 km východně od města Vodňan. Leží na silnici č. 141 mezi Vodňanami a Týnem na Vltavou. V obci je důležité nádraží na železniční křižovatce tratí mezi Českými Budějovicemi a Plzní a tratí mezi Týnem nad Vltavou a Volarami. V okolí se nachází Strpský a Mlýnský rybník V obci je základní občanská vybavenost- prodejna smíšeného zboží, hostinec, zastávka autobusu i vlaku a úplná infrastruktura vč. plynu. RD umístěn na západním okraji obce vlevo těsně u hlavní silnice před železničním přejezdem. Dům ze západní strany sousedí s loukou a dále s průmyslovým areálem elektrotechnické firmy Sedlbauer. Z východní strany sousedí s pozemky a stavbami Českých drah. Z jižní strany pozemky navazují na silnici Vodňany - Týn nad Vltavou
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení (zapsaná na LV)
Evidence v KN Pronájem stavby Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno 1. Nařízení exekuce – Okresní soud v Prachaticích 6Nc 1520/2006-5 2. Nařízení exekuce – Okresní soud v Prachaticích 2Nc 1941/2007 3. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1/2 – Exekuční příkaz JUDr. Marek Frank 125Ex-420/2007-15 ze dne 6.9.2007 4. Nařízení exekuce – Okresní soud v Prachaticích 6Nc 2447/2007 – 2 5. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1 / 2 - Exekuční příkaz JUDr. Stanislav Pazderka č.j. 117-Ex 1041/2007-14 ze dne 16.11.2007 6. Nařízení exekuce – Okresní soud v Prachaticích 6Nc 2562/2007 – 6 7. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1 / 2 - Exekuční příkaz JUDr. Dalimil Mika 120 EX 9962/2007-7 ze dne 7.1.2008 Podle informace p. Bártové spoluvlastník 1/4 Bárta Václav již dávno zemřel - zřejmě dědictví neprojednáno! Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Ocenění je provedeno pouze na základě vnějšího ohledání (vlastník se nedostavil k místnímu šetření), na základě předpokladu, že nemovitost uvnitř odpovídá spíše podstandardní údržbě.
Závady váznoucí na nemovitostech: Na nemovitostech neváznou dle LV žádné závady ve formě věcných břemen ani nájemní smlouvy (vlastníkem nedoloženy).
-3-
Popis jednotlivých staveb
Volně stojící rodinný dům ve tvaru obdélníka s přistavěnou verandou Dům má jedno nadzemní podlaží a bez podkrovím. Střechy jsou valbové, tesařsky vázaná, kryté bobrovkami na dvojito. Obvodové konstrukce jsou zděné, stropy rovné. Okna jsou dřevěná špaletová. Vytápění ústřední na tuhé palivo. Ostatní údaje nebylo možno zjistit - nebylo možno provést místní šetření Stavba má jedno nadzemní podlaží, určena je k rodinnému bydlení. Splňuje podmínky zařazení jako rodinný dům. Podle informace pani Bártové se v domě se nachází jedna bytová jednotka 3+1 s koupelnou Vzhledem k tomu, že objekt nebylo umožněno znalci prohlédnout, lze podle vnějšího podstandardního stavu údržby předpokládat, že i vnitřní stav domu bude zhoršený. Přípojky sít. Zděná kolnička o rozměrech cca 12 x 6 m umístěná v SZ rohu stavebního pozemku p.č. 140.
Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy zděné tl. 45 cm a více dřevěné dřevěný vázaný pálená krytina hladká ve dvou vrstvách pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady dřevěné hladké plné dveře garážová sekční dřevěná špaletová povlakové a keramická dlažba ústřední na tuhé palivo světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové chybí bojler elektrický kamna tuhé palivo WC, umyvadla, vana chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky zhruba lichoběžníkového půdorysu, funkční celek, rovinné. (Podle snímku KN je k pozemku připlocena předzahrádka jiného vlastníka- mezi domem a komunikací)
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha zahrada Hodnota pozemků celkem
V menších obcích se zainvestované stavební pozemky prodávají v cenách 300 - 500 Kč. Vzhledem k umístění pozemku těsně u rušné silnice a železniční tratě, možnosti napojení na inženýrské sítě a malé vzdálenosti od Vodňan, odhaduji cenu pozemku na spodní hranicí t.j. na 300 Kč/m2. Parcela č.
Výměra m2 443 328
140 141
Jednotková cena Kč/m2 300 300
Celková cena pozemku Kč 132 900 98 400 231 300
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: (rozměry pouze orientační – neumožněno změření objektu !) Název 1.NP
(10,50*14+1,80*4,0)*(0,30+1,0+2,80) ((10,50*14)*4/2)-(1/2*10,50*5*4)
Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 154 821,22 3 528 2 897 264 100,00 79 21 75,00 724 320
= = =
Obestavěný prostor 632,22 m3 189,00 m3 821,22 m3 Budoucí stav
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Kolna
Popis Parc. číslo zděná stavba se sedlovou 140 střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 1,00 Ks
JC 250 000 Kč/Ks
RC Opotřebení 250 000 Kč 60 %
VH 100 000 Kč 100 000 Kč
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný Pozemek prostor
Požadovaná cena
Jednotková cena Koeficient celkový
Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Měkynec
Upravená cena Foto
m3
m2
Kč
609,00
400
380 000
Kč/m3 624
KC 1,779
Kč/m3 1 110
Venkovský jednopodlažní dům, bez zavedené vody, koupelny, pouze suchý WC ze dvora. Objekt neudržován, v části vestavěný chlév. Na objektu nebyly prováděny žádné zásadní přestavby, rekonstrukce ani modernizace. nemovitost v horší lokalitě, podstatně horší údržba a technické řešení
Rájov
646,00
449
1 500 000
2 322
0,636
1 476
3 226
0,443
1 430
3 132
0,398
1 247
Dům po částečné rekonstrukci s bytem 3+1 Umístění v lepší lokalitě, mladší, vnitřní rekonstrukce ale menší pozemek
Stradov
310,00
5 800
1 000 000
Uzavřený statek, bez modernizací, obytná část opotřebení 80%. Horší technický stav staveb, ale více staveb v příslušenství
Rakovice
348,00
489
1 090 000
Chalupa s uzavřeným dvore, obytná část po rekonstrukci, užívaná k rekreaci, opotřebení 50%. Umístění vedle zemědělských staveb, lépe zařízená, ale podstatně horší lokalita
3
Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
1 316 Kč/m 3 821,22 m 1 080 627 Kč
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25 ze dne 6.3.2008 Kopie katastrální mapy pro obec a k.ú. Číčenice, mapový list Hluboká nad Vltavou 8-2/12 Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 3 1 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 19.09.1990, č.j. 1577/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2970/2008 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -