Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 5342-50/2015 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka - byt, bytová jednotka č.425/2 v ulici Na orátě v Hlubočkách
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky:
Na orátě 425, Hlubočky Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Hlubočky, k.ú. Hlubočky, kód k.ú. 639524, LV 1944
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
1535, 1536, 1537 SJM, Šindler Antonín a Šindlerová Zdenka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Antonín Šindler, Na orátě 425, 78361 Hlubočky Zdenka Šindlerová, Na orátě 425, 78361 Hlubočky SJM, Šindler Antonín a Šindlerová Zdenka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Antonín Šindler, Na orátě 425, 78361 Hlubočky Zdenka Šindlerová, Na orátě 425, 78361 Hlubočky Dražební společnost Morava s.r.o.ř; č. obj.:,
Adresa objednatele: Dlouhá 4433, 760 01 Zlín telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
,
ZHOTOVITEL :
Ing. Jaroslav Fojtů
Adresa zhotovitele:
Bělidla 1406, 76861 Bystřice pod Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail:
[email protected] IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201
ÚČEL OCENĚNÍ:
Odhad obvyklé ceny pro insolvenční řízení nebo dražbu (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 400 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14 stran
20.4.2015 Počet příloh:
Bystřici pod Hostýnem, dne 23.4.2015
6
Datum zpracování :
23.4.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.8 Otisk razítka
Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1978 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
425/2
5
Typ
1. NP
3+1
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - sídlištní zástavba 4 252 (pokles) dobře udržovaná k celkové rekonstrukci dálkové (zdroj mimo budovu) Není prodejná nad 1 rok
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
74,70
0,00
0,00
KUPNÍ CENA
ks
autobus silnice II.,III.tř
4
Počet bytů/nebytů
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
74,70
74,70
Kč/m2
747 / 15 516
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 425 790 Kč 295 500 Kč 1 003 781 Kč 400 000 Kč
Reprodukční cena pro pojištění
1 867 500 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí
-2-
24/0
5 355 Kč/m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Hlubočky - obec 12 km severovýchodně od Olomouce se základní občanskou vybaveností a kompletní infrastruktůrou.Bytový dům čp.425 na sídlišti „Hlubočky - Dukla ” po pravé straně ulice Na orátě postavený koncem 70.let minulého století po částečné revitalizaci.( zateplená fasáda,střecha a nové okna).Pětipodlažní objekt se 3 vchody a plochou střechou bez výtahu.V I.PP - technické podlaží se sklepními a společnými prostorami, v I. až IV. NP vždy po 2 bytových jednotkách na podlaží.Celkem 8 b.j. ve vchodě a 24 b.j. v bytovém domě.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Hlubočky - obec severovýchodně od Olomouce se základní občanskou vybaveností a kompletní infrastruktůrou.Bytový dům čp.425 na sídlišti „Hlubočky - Dukla ” po pravé straně ulice Na orátě postavený koncem 70.let minulého století po částečné revitalizaci.( zateplená fasáda,střecha a nové okna).Pětipodlažní objekt se 3 vchody a plochou střechou bez výtahu.V I.PP - technické podlaží se sklepními a společnými prostorami, v I. až IV. NP vždy po 2 bytových jednotkách na podlaží.Celkem 8 b.j. ve vchodě a 24 b.j. v bytovém domě. Oceňovaná bytová jednotka 425/2 se nachází v I.NP po pravé straně schodiště a má velikost 3+1. Dispoziční řešení: vstup do čtvercové chodby,po pravé straně umakartové bytové jádro s koupelnou a WC a vstupem do kuchyně.V čele 2 chodby dětský pokoj,vlevo ložnice.Z kuchyně přístupná koupelna a ob. pokoj.Podlahová plocha: 74,70 m . Technické řešení: Typový panelový objekt s plochou střechou,montované schodiště,plastová okna,keramická,PVC a terasová dlažba na společných prostorách.Plochá střecha a krytina ze živičných pásů,klempířské konstrukce s FeZn plechu,společná STA a bleskosvod.Zateplená fasáda a hladké vnitřní omítky.Vlastní bytová jednotka v původním stavu - dřevěné dveře do ocel. zárubní,hladké omítky,typové umakartové bytové jádro,standartní kuchyně s el. sporákem.V koupelně vana a umyvadlo,samostatná spl. WC.Podlahy betonové s potěrem a krytina PVC.Rozvody 400/240 V,rozvody ÚT v ocel. trubkách a radiátory,zdroj tepla a TUV centrální přes domovní VS.V bytě standartní vestavěné skříně a standartní VZT. Objekt bytu č.425/2 v původním stavu zdevastovaný ke kompletní rekonstrukci.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytových/nebytových jednotek: 24 / 0
okna
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 1658/1 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1658/1
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Obec Hlubočky, Olomoucká 17, 78361 Hlubočky
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek -3-
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
nebyla v minulosti zaplavena
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Zástavní právo a exekuce - viz. výpis v příloze
Rizika ostatní RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost
Popis ostatních rizik Bytová jednotka zdevastovaná k celkové rekonstrukci! Dle sdělení vlastníka vázne na bytové jednotce dluh ve výši cca 250 000,- Kč ve fondu oprav!
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ071 Olomoucký 502146 Hlubočky Na orátě
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0712 Olomouc 639524 Hlubočky
Vlastníci SJM
Podíl
Šindler Antonín a Šindlerová Zdenka Antonín Šindler Zdenka Šindlerová
1/1 Na orátě 425, 78361 Hlubočky Na orátě 425, 78361 Hlubočky
Stavby na LV 1334 část obce Hlubočky
stavba je součástí pozemku NE
č.p. 425
na pozemku p.č. 1535, 1536, 1537
Jednotky na LV 1944 Číslo jednotky: 425/2
Spoluvlastnický podíl: 747 / 15 516
Pozemky na LV 1334 1535 1536 1537
Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
203 m 2 204 m 2 203 m
Byt
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Typový panelový objekt s plochou střechou,montované schodiště,plastová okna,keramická,PVC a terasová dlažba na společných prostorách.Plochá střecha a krytina ze živičných pásů,klempířské konstrukce s FeZn plechu,společná STA a bleskosvod.Zateplená fasáda a hladké vnitřní omítky.Vlastní bytová jednotka v původním stavu - dřevěné dveře do ocel. zárubní,hladké omítky,typové umakartové bytové jádro,standartní kuchyně s el. sporákem.V koupelně vana a umyvadlo,samostatná spl. WC.Podlahy betonové s potěrem a krytina PVC.Rozvody 400/240 V,rozvody ÚT v ocel. -4-
trubkách a radiátory,zdroj tepla a TUV centrální přes domovní VS.V bytě standartní vestavěné skříně a standartní VZT. Objekt bytu č.425/2 v původním stavu zdevastovaný ke kompletní rekonstrukci.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry celkem byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 74,70 m2 74,70 m2
Koeficient 1,00
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy panely betonové sendvičové s izolací železobetonové montované plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech standardní úprava panelů vápenné dvouvrstvé omítky,zateplená fasáda chybí železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání,STA,SLP instalační šachty
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Započítaná plocha 74,70 m2 74,70 m2
75 74,70 25 000 100,00 1 867 500 37 43 46,25 1 003 781
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
2
2
Pozemky p.č.1535-1537 o výměrách 203 m ,204m a 203 m .
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 1535 1536 1537
Výměra [m2] 203 204 203 610
-5-
Spoluvlastnický podíl 747 / 15 516 747 / 15 516 747 / 15 516
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
bytová jednotka Hlubočky Prodej bytu 3+1 72 m2 Na orátě, Hlubočky 890 000 Kč Nabízíme k prodeji družstevní byt 3+1 s lodžií na ulici Na orátě v Hlubočkách. Byt se nachází ve 2. NP s výtahem a jeho podlahová plocha činí 72 m2. Na podlahách plovoucí podlahy + dlažba, nové radiátory. Dům je po celkové revitalizaci: plastová okna, nový výtah, zateplení fasády, stoupačky, spol.prostory, výtah, střecha). K bytu náleží sklep. Anuita splacena. Klidná lokalita s dobrou dostupností do Olomouce. Parkování před domem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Provedení a vybavení podstatně horší vybavení a ST stav oceňované b.j. - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - podstatně horší vybavení a ST stav oceňované b.j.;
panelový dům
72,00
II.NP
3+1
890 000
12 361
0,41
5 063
0,52
6 165
0,46
5 716
bytová jednotka Hlubočky Prodej bytu 3+1 74 m2 Na orátě, Hlubočky 880 000 Kč Byt 3+1, o podlahové ploše 74 m2 ve třetím patře panelového domu je v původním,ale udržovaném stavu. Pokoje jsou neprůchozí. K bytu náleží lodžie a sklepní kóje. Dům prošel revitalizací. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Provedení a vybavení oceňovaný byt v horším stavu a vybavení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a
vybavení - oceňovaný byt v horším stavu a vybavení;
panelový bytový dům
74,00
III.NP
3+1
880 000
11 892
bytová jednotka Hlubočky Prodej bytu 3+1 72 m2 Na orátě, Hlubočky 890 000 Kč Nabízíme k prodeji družstevní byt 3+1 s lodžií. Plocha bytu je 72 m2. Byt se nachází v Hlubočkách, ul. Na orátě, v panelovém domě, v 1.patře, s výtahem. Dům je po celkové revitalizaci (zateplení fasády, plastová okna, rozvody/stoupačky, spol. prostory, výtah, střecha). V bytě plovoucí podlahy a dlažba, jádro původní zachovalé, nové radiátory. V bytě prostorná komora Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Provedení a vybavení oceňovaná b.j. v horším ST stavu a vybavení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a
vybavení - oceňovaná b.j. v horším ST stavu a vybavení;
panelový bytový dům
72,00
I.NP
3+1
890 000
12 361
bytová jednotka Hlubočky Dražba bytu 3+1 73 m2 Hlubočky, okres Olomouc vyvolávací cena:550 000 Kč Cena dle ZP:850 000,- Kč Předmětem dražby je jednotka č. 461/9 Budova a b.j. je po revitalizaci. Fasáda budovy je zateplená. Stáří budovy je cca 30 let. Hodnocení: Redukce pramene ceny - dražba - koeficient 1,30; Provedení a vybavení oceňovaná b.j. v horším st stavu a vybavení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - dražba; Provedení a vybavení
-6-
- oceňovaná b.j. v horším st stavu a vybavení;
panelový byt. dům
73,00
3+1
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
550 000
7 534
0,75
18,41 %
Variační koeficient po úpravách: 74,70 m2 5 063 Kč/m2 Minimální cena: 5 651 Kč/m2 Průměrná cena: 6 165 Kč/m2 Maximální cena: 5 700 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
5 661 6,93 % 378 206 Kč 422 130 Kč 460 526 Kč 425 790,- Kč
Výpočet výnosové hodnoty Možný pronájem kolem 5 000,- Kč měsíčně
Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc] 5 000
1.Obytné prostory Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nj Nj * PP Nh 2.00 % z RC 0.00 % z RC 0.06 % z RC
V N=Nh-V Cv
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena
Současný stav 425 790 Kč 295 500 Kč 1 003 781 Kč 400 000 Kč
Silné stránky nemovitosti - bytový dům po částečné revitalizaci
-7-
m2 Kč
nájem [Kč/rok] 60 000 60 000
0 1 867 500
Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
60 000 95 % 57 000
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
37 350 0 1 121 800 0 39 271 17 730 6,00 295 500
Slabé stránky nemovitosti - nutná kompletní rekonstrukce oceňované b.j. - byt obýván 5 osobami
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
400 000Kč 0Kč 0Kč 400 000Kč 2 74,70m 2 5 355Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti.
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1
Koncesní listina Vydaná dne 19.3.2001 Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.ŽK-253/2134/01-Ja/3 pro obor „Oceňování majetku pro věci nemovité”
-8-
umakartové jádro
ložnice
dětský pokoj
devastované byt.jádro
ob.pokoj
balkon
-9-
zdevastovaná koupelna
kuchyně
spol. chodba a schodiště
sklepní místnost
centr. schodiště
ulice Na orátě
- 10 -
uliční pohled od V
pohled od Z
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
