Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 20/2612/2016 6
NEMOVITOST:
Ostatní, Občanská vybavenost - škola
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Teplická 555, 41801 Bílina - Teplické Předměstí Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Bílina, k.ú. Bílina, kód k.ú. 604208, LV 10001 1683/98 Město Bílina, Břežánská 50/4, 41801 Bílina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Město Bílina, Břežánská 50/4, 41801 Bílina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Město BÍLINA; č. obj.:, 23.2.2016
Adresa objednatele: Břežánská 50 / 4, 418 31 BÍLINA telefon: 417 810 887 IČ: 00266230
e-mail:
[email protected] DIČ: CZ00266230
ZHOTOVITEL :
Ing. Boris Výborný
Adresa zhotovitele:
Na Červeném vrchu 3063 3063, 415 01 Teplice telefon: 602 283 240 e-mail:
[email protected] IČ: 67848451 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad ceny nemovitosti pro prodej (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI Datum místního šetření:
Počet stran:
V Teplicích, dne 7.3.2016
1.3.2016
Počet příloh:
2 000 000 Kč Datum zpracování :
6
7.3.2016
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.20
Otisk razítka
Ing. Boris Výborný
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Bílina je menším městem v okrese Teplice a patří pod Ústecký kraj. Jedná se o město s hornickou tradicí s lázeňskou částí . Dominantou lokality je kopec Bořeň. Město Bílina leží na silnici č.13 (E442) spojující města Most a Teplice , podél které teče říčka Bílina. Město má v rámci ČR pouze regionální význam. Oceňovaná nemovitost je situovaná v lokalitě Teplické Předměstí v ul. Teplické v zástavbě bytových a rodinných domů s občanskou vybaveností. Dopravní dostupnost obce i lokality je velmi dobrá pravidelnou autobusovou dopravou. Ve městě je občanská vybavenost odpovídající velikosti a významu menšího města včetně Hornické nemocnice , poboček bank , pojišťoven , základní školy , supermarketů a dal. Z pohledu lokality a polohy se jedná v rámci města o lokalitu průměrnou.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící budovou , částí školního areálu (skupiny budov) . Budova je dvoupodlažní nepodsklepená zastřešená plochou střechou. Dispozici budovy tvoří v 1.NP chodba , ze které jsou v přízemí přístupné učebny, sociální zařízení a schodiště . Ve 2.NP je chodba ze které jsou přístupné tři učebny. V posledních 10-ti letech nebyla provedena žádná větší rekonstrukce, budova je poslední roky bez údržby, což se promítá do zhoršeného technického stavu budovy.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1965 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Kategorie G Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1683/96 pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1683/96
Druh pozemku ostatní plocha / jiná plocha
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Město Bílina
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Nemovitost není delší dobu užívána, naposledy byla užívána jako budova školy.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Nemovitost je bez věcných břemen.
-2-
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 10001 Kraj: Obec: Ulice:
CZ042 Ústecký 567451 Bílina Teplická
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0426 Teplice 604208 Bílina
Vlastníci PO
Podíl
IČO: 00266230
Město Bílina
Břežánská 50/4, 41801 Bílina
Stavby část obce Teplické Předměstí
Objekt občanské vybavenosti
1683/98
Pozemková parcela
Parcela KN
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 555
Pozemky 348 m
1/1
na pozemku p.č. 1683/98 2
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Předmětem ocenění je samostatně stojící budova čp.555 na st.p.č.1683/98 v areálu bývalé školy, kterou tvořil soubor staveb. Jedná se o budovu, která je dlouhodobě neužívaná bez údržby ve zhoršeném technickém stavu. Budova není podsklepená a má dvě nadzemní podlaží, přičemž 1.NP je přistavěno o přízemní přístavbu sociálního zařízení. Budova je postavená na základových pasech s izolací , svislé nosné konstrukce jsou železobetonové monolitické se zděným obvodový pláštěm. Zastřešení tvoří plochá střecha se vícevrstvou živičnou krytinou . Schodiště je betonové s teracovými stupni, okna jsou dřevěná zdvojená , dveře hladké plné lakované do ocelových zárubní , podlahy jsou v učebnách povlakové (lino) , v chodbách keramická dlažba , v soc. zařízeních betonová s nátěrem .Sociální vybavení je zvlášť pro muže a ženy. Budova byla dle sdělení MÚ postavena v roce 1965 a je ve zhoršeném technickém stavu bez údržby dlouhodobě bez využití. Budova vyžaduje rekonstrukci, především konstrukcí s krátkodobou a střednědobou životností.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP zádveří hala chodba učebna 1 učebna 2 kabinet kabinet kabinet kancelář soc. zařízení Ž soc. zařízení M schodiště 1.NP - celkem 2.NP chodba hala učebna 3 učebna 4 učebna 5 2.NP - celkem
Zastavěná plocha 348,00 m2 282,00 m2
Podlahová plocha
Užitná plocha podlaží 292,60 m2 227,20 m2
Koeficient
Užitná plocha
5,30 m2 18,20 m2 52,20 m2 55,50 m2 37,50 m2 18,10 m2 18,50 m2 19,30 m2 18,10 m2 17,20 m2 17,00 m2 15,70 m2 292,60 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5,30m2 18,20m2 52,20m2 55,50m2 37,50m2 18,10m2 18,50m2 19,30m2 18,10m2 17,20m2 17,00m2 15,70m2 292,60 m2
50,00 m2 10,20 m2 55,00 m2 57,00 m2 55,00 m2 227,20 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
50,00m2 10,20m2 55,00m2 57,00m2 55,00m2 227,20 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (348)*(3,60)
= -3-
Obestavěný prostor 1 252,80 m3
2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
(282)*(3,60) 348*0,25
= = =
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové patky izolované železobetonový monolitický skelet železobetonové panelové plochá střecha živičná, svařovaná, vícevrstvá pozinkovaný plech vápenné štukové omítky břízolitové stříkané běžné obklady betonové teraco hladké plné dveře chybí dřevěná zdvojená okna převážně povlakové (lino) a keramická dlažba ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí chybí centrální ohřev vody chybí umyvadla, WC, pisoáry chybí el. zabezpečení budovy chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1 015,20 m3 87,00 m3 2 355,00 m3
348 2 355,00 4 123 100,00 9 709 665 51 60,00 3 883 866
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je stavební parcela č.1683/98 , která je zcela zastavěná budovou školy. Pozemek je rovinný a je napojený na veřejné inženýrské sítě a komunikaci (ul. Teplická).
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemku je odvozena z cenové mapy stavebních pozemků schválené MF ČR.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
1683/98
Výměra m2 348 348
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 165 1/1 Hodnota pozemků celkem:
-4-
Celková cena pozemku Kč 57 420 57 420
Analýza tržního nájemného Nemovitost není pronajímána , ale technický stav pronájem umožňuje. Pro výpočet výnosové hodnoty dosazuje obvyklé nájemné, které odpovídá lokalitě a technickému stavu a vybavení. Vzhledem ke stávající dispozici je možné nemovitost pronajímat aniž by bylo potřeba vyšších nákladů na změnu dispozice např. jako administrativní budovu nebo budovu pro lehkou výrobu a skladování. V daném případě je vycházeno z pronájmu administrativních budov. Výnosy z kancelářských prostor Dle databáze vedené spolupracujícími odhadci při České společnosti certifikovaných odhadců majetku se obvyklá cena nájmu pohybuje ve srovnatelných nemovitostech a lokalitách při srovnatelném technickém opotřebení a vybavení v rozpětí od 400 do 600 Kč/m2/rok. Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok] 500,00
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.
plocha - účel
1.Kancelářské prostory 2.Kancelářské prostory Celkový výnos za rok:
podlaží 1.NP 2.NP
podlahová plocha [m2] 292,60 227,00
nájem [Kč/m2/rok] 500 500
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nj Nj * PP Nh 1.15 % z RC 0.02 % z RC 0.04 % z RC
V N=Nh-V Cv
-5-
nájem [Kč/měsíc] 12 192 9 458
m2 Kč Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
nájem [Kč/rok] 146 304 113 496 259 800
520 9 709 665 500 259 800 90 % 233 820 111 661 1 942 3 884 1 500 0 118 987 114 833 11,00 1 043 936
ADMINISTRATIVNÍ CENA – dle cenového předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 1.3.2016 .
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Objekt občanské vybavenosti Teplická 555 418 01 Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina Počet obyvatel: 16 884 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Katastrální území lázeňských míst typu B a obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I II
Pi 0,85 0,90
II
1,03
I
1,00
I
1,00
I
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 938,00 Kč/m2
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.3.2016 za přítomnosti zástupce vlastníka (Ing. Vladimíra Kebrtová).
3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova čp.555 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-6-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 I -0,01 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji -7-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,080 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,015
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova čp.555 Ocenění staveb nákladovým způsobem Budova čp.555 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
C. školy,univerzity a budovy pro výzkum montovaná z dílců betonových tyčových 1263
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 348 1.NP 2.NP 30,50*9,25
= =
[m2] 348,00 282,13
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 348,00 m2 282,13 m2 630,13 m2
Podlaží 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,60 m 3,60 m
2 268,47 / 630,13 630,13 / 2
Součin 1 252,80 1 015,67 2 268,47 = 3,60 m = 315,07 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (348)*(3,60) 1.NP 2.NP (30,50*9,25)*(3,60) zastřešení 348*0,25
= = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) -8-
1 252,80 m3 1 015,65 m3 87,00 m3
Podlaží
Typ
1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP Z
Obestavěný prostor 1 252,80 m3 1 015,65 m3 87,00 m3 2 355,45 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Provedení betonové pasy izolované zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové montované plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové stříkané běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S X S S S S S S S C S C S C S X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
dřevěná zdvojená okna PVC dálkové parní světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí chybí centrální ohřev vody chybí WC, umyvadla chybí rozvod antén
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] S S S S S S
7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S X S S S S S S S C S C S C S X
6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
2 355,45 m3 * 4 411,40 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00
= * * * * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 90 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100)
*
Budova čp.555 - zjištěná cena
=
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Budova čp.555
6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,00 1,60 0,00 3,40 0,00 6,20 0,00 96,90 0,9690
2 538,0,9930 0,9409 0,8833 0,9690 1,0500 2,0700 4 411,40 10 390 832,13 Kč
0,500 5 195 416,07 Kč
5 195 416,07 Kč 5 195 416,07 Kč
Nákladové ceny - celkem
= - 10 -
5 195 416,07 Kč
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro školství Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,00 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] 1.NP - provozní místnosti (učebny) 1.NP - soc. zařízení 1.NP - chodby a schodiště 2.NP - provozní místnosti (učebny) 2.NP - chodby Výnosy celkem
167,00
Nájemné [Kč/m2/rok] 500,-
Nájemné [Kč/měsíc] 6 958,33
Roční výnos [Kč] 83 500,-
35,00 86,00
200,100,-
583,33 716,67
7 000,8 600,-
167,00
500,-
6 958,33
83 500,-
60,00
100,-
500,-
6 000,188 600,-
Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 331 320,36 Kč - výměra stavebního pozemku: 348,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 348,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 331 320,36 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
16 566,02 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 188 600,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 8,50 %
= /
75 440,- Kč 96 593,98 Kč 8,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
1 136 399,80 Kč
188 600,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 5 195 416,07 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 136 399,80 Kč Rozdíl R = 4 059 016,27 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu - 11 -
=
1 542 301,43 Kč
=
1 542 301,43 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,080 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 1,080 = 1,015 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 2 odst. 1 – dle cenové mapy stavebních pozemků Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 2 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 2 odst. 1 938,Typ
Název
§ 2 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1686/98
Výměra [m2] 348,00 348,00
Pozemek - zjištěná cena
Index 1,015
Upr. cena [Kč/m2] 952,07
Jedn. cena [Kč/m2] 165,00
Cena [Kč] 57 420,00
m2
57 420,00 =
- 12 -
Koef.
57 420,00 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 873 621,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova čp.555
1 542 301,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 542 301,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
57 420,00 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
57 420,00 Kč
Celkem
1 599 721,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 599 721,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: JedenmilionšestsettisícKč
- 13 -
1 600 000,- Kč
REKAPITULACE Rekapitulace odhadu Ceny dle odhadce stávající Věcná hodnota nemovitosti (staveb i 3 883 800 pozemků) Procento opotřebení * (průměrné) 60 Reprodukční cena (cena hl. stavby bez 9 709 700 opotřebení) Odhad obvyklé ceny pozemku (ů) 57 400 Cena za m2 pozemku (hlavní části) * 165 průměrná Výnosová hodnota 1 044 000 Cena dle cenového předpisu (vyhl. 1 600 000 č.53/2016 Sb.)
2 000 000
Návrh obvyklé ceny pro prodej
budoucí
Kč
ZÁVĚR: Předmětem ocenění je samostatná budova bývalé školy čp.555 zapsaná jako občanská vybavenost. Jedná se o nemovitost z kategorie , která se na trhu nemovitostí obchoduje velmi zřídka . V posledních cca 10-ti letech bylo realizováno v okrese Teplice cca 5 obdobných budov z kategorie školy a mateřské školy nebo zdravotnická zařízení. Výše uvedená kategorie nemovitostí je po prodeji zpravidla užívaná jako administrativní budova , nebo obchodní a skladová budova a nebo budova pro lehkou výrobu např. šití oděvů , čištění oděvů, drobné montážní dílny apod. Z pohledu trhu je poptávka po dané kategorii nemovitostí poměrně malá a obvyklá tržní cena se pohybuje na úrovni cca 50 % věcné (nákladové) hodnoty. S přihlédnutím k lokalitě , technickému stavu , vybavení , věcné a výnosové hodnotě odhaduji obvyklou cenu ve výši 2 mil. Kč. Odhadce (jméno a podpis)
Číslo odhadu
Datum odhadu
Ing. Boris Výborný
20/2612/2016
7.3.2016
- 14 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 29.02.2016 Snímek katastrální mapy ze dne 29.2.2016 Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Koncesní listina Čj.: 01/01372/Štu. ze dne 19.3.1998 , vydal živnostenský úřad MÚ v Teplicích, Certifikát odhadce nemovitostí QON číslo 002081 ze dne 5.2.1998 vydal B.I.V.Š v Praze
- 15 -
počet stran A4 v příloze 1 1 3 1
LV č.10001 - částečný
- 16 -
Kopie KM
- 17 -
FOTODOKUMENTACE
vstup do budovy
pohled-S
pohled-SZ
pohled-Z
pohled-JV
- 18 -
INTERIÉR
1.NP-vstup s halou
1.NP-chodba
1.NP-učebna
1.NP-kabinet
1.NP-kuchyňka
1.NP-soc. zřízení
- 19 -
INTERIÉR
schodiště
2.NP-učebna
2.NP-učebna
2.NP-učebna
1.NP- soc. zařízení
1.NP-napojení na teplovod
- 20 -
SITUAČNÍ MAPY
situační mapa lokality
situační mapa města
- 21 -