Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3735/329/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Pozemek p.č. st. 17, součástí je stavba Semonice čp. 18, bydlení, a pozemky p.č. 25 a p.č. 702/4, vše v k.ú. Semonice obce Jaroměř. Semonice 18 / 18, 55101 Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Jaroměř, k.ú. Semonice, kód k.ú. 747360, LV 297 st. 17, 25, 702/4 SJM, Tomek Miroslav a Tomková Jarmila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Tomek, Jaroměř 18, 55101 Jarmila Tomková, Jaroměř 18, 55101 SJM, Tomek Miroslav a Tomková Jarmila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Tomek, Jaroměř 18, 55101 Jarmila Tomková, Jaroměř 18, 55101 EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 1100/2014-A, 27.11.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro účel veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 900 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
12 stran
22.12.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 2.1.2015
5
Datum zpracování :
2.1.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.39 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1880 změna stavby v r. 2007 střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 12 678 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 107 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 344
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 554
m2 110
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 344
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 955 296 Kč 0 Kč 1 496 474 Kč 900 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě s nulovou občanskou vybaveností, avšak s dobrou dosažitelností velmi dobré občanské vybavenosti v sídelní části. Dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, použité konstrukce a vybavení standardní. U domu je malý pozemek, který je v převážné části svažitý. Přístup je po úzké místní komunikaci, v okolí jsou špatné parkovací možnosti. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Semonice jsou samostatnou místní částí města Jaroměř v okrese Náchod a nachází se asi 2,5 km na jihozápad od Jaroměře. Prochází tudy železniční trať Pardubice - Jaroměř a silnice I/33. Je zde cca 90 adres a trvale zde žije asi 250 obyvatel. Oceňované nemovité věci se nacházejí v okrajové části obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů u místní komunikace procházející obcí. V místní části je nulová občanská vybavenost. Centrum Jaroměře je vzdáleno cca 5,0 km.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící podsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je částečně využito. Základové konstrukce jsou pasy bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou z smíšeného zdiva (pálené a nepálené cihly) tl. 65 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky s glazurou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda vápenocementová. Vnitřní obklady jsou provedeny ve standardním rozsahu. Okna jsou dřevěná zdvojená a rámová bez deštěného ostění, dveře hladké plné nebo částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou betonové s textilií, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je ÚT s kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Rodinný dům - bydlení. 1.PP - sklad 1.NP- 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, chodba, zádveří. Podkroví: 1 pokoj.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1880 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r. 2007
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s. a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 297 oddíl C.
RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 297 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 574121 Jaroměř
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 747360 Semonice 18
Vlastníci SJM
Podíl
Tomek Miroslav a Tomková Jarmila Miroslav Tomek Jarmila Tomková
1/1 Jaroměř 18, 55101 Jaroměř 18, 55101
Stavby
je součástí
část obce Semonice
č.p. 18
Objekt k bydlení
Pozemky st. 17 25 702/4
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
130 m 2 137 m 2 77 m
na pozemku p.č. st. 17 zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty staveb Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP podkroví Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.PP - celkem 1.NP pokoj pokoj komora kuchyň
Zastavěná plocha 29,93 m2 110,20 m2 110,20 m2
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 7,73 m2 80,06 m2 11,72 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
15,47 m2 15,47 m2
0,50
7,73m2 7,73 m2
19,68 m2 16,57 m2 5,74 m2 11,40 m2
1,00 1,00 1,00 1,00
19,68m2 16,57m2 5,74m2 11,40m2
-4-
chodba koupelna WC zádveří 1.NP - celkem podkroví pokoj podkroví - celkem
10,05 m2 4,49 m2 1,21 m2 10,92 m2 80,06 m2
1,00 1,00 1,00 1,00
10,05m2 4,49m2 1,21m2 10,92m2 80,06 m2
11,72 m2 11,72 m2
1,00
11,72m2 11,72 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 5,25*5,70*(2,00+0,30) 1.NP (13,60*8,67-2,66*2,90)*3,00 zastřešení (13,60*8,67-2,66*2,90)*2,81/2 Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = =
Obestavěný prostor 68,83 m3 330,59 m3 154,83 m3 554,25 m3
110 554,25 4 500 100,00 2 494 124 134 16 40,00 1 496 474
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je svažitý. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu, na pozemku je vlastní studna. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plochy Celková výměra pozemků:
st. 17 25 702/4
Výměra m2 130 137 77 344
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1 1/1 1/1
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Jaroměř - Jakubské 150,00 403 2 095 000 13 967 0,65 Předměstí RD Jaroměř, Rodinný dům v lokalitě Jakubské Předměstí v Jaroměři. Dům disponuje 5
Upravená cena Foto Kč/m2 9 079
pokoji, kuchyňkou + spíž, prostorná koupelna s vanou i sprchovým koutem, půda, sklep a prostorná vstupní veranda. Do patra vede dřevěné schodiště. V pokojích jsou parkety, v ostatních prostorách PVC a dlažba. Vytápění a ohřev vody plynovým kotlem a karmou. Vstup do domu je bezbariérový. Vedle domu je vystavěná větší dílna se skladovacími prostory. Parkování je možno na pozemku, kde je betonový nájezd. Za domem je zahrada s ovocnými stromky. Dům je ve velmi dobrém stavu.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek; Česká Skalice 132,00 1 286 1 400 000 10 606 0,90 RD Malá Skalice, Rodinný dům v městské části Malá Skalice obce Česká Skalice. Dům je
9 520
udržovaný, cihlový, s původními dřevěnými okny. Střecha je z eternitových šablon. Vytápění domu je kotlem na tuhá paliva nebo plynovým kotlem napojeným na ústřední topení, voda je obecní, dům napojený na veřejnou kanalizaci. V 1 NP je vstupní chodba, koupelna, vstup do sklepa, 3 pokoje, kuchyň, komora. V podkroví je pokoj a půda vhodná na vestavbu. Podlahy jsou betonové, v pokojích dřevěné. K domu je zahrada o výměře 1.268 m2, se skleníkem a kůlnou. V zahradě jsou ovocné stromy. Dům je v klidné části města s dostupnou občanskou vybaveností.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídky rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,20; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,10; Vliv pozemku větší pozemek - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídky rk; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Holohlavy 150,00 895 1 590 000 10 600 0,83 RD Holohlavy, Rodinný dům se zázemím v okrajové části obce Holohlavy. Jedná se o udržovaný dům s pěknou zahradou, celková výměra pozemku je 898 m2. Dispoziční řešení domu: přízemí - vstupní chodba, koupelna s vanou, samostatné WC, 2 x komora, kotelna, kuchyňský kout a obývací pokoj. Podkroví - dvě obytné místnosti (z jedné vstup na lodžii), chodba, půda. V domě jsou nová okna. Nemovitost je napojena veškeré inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro, plyn), vytápění domu - plynové ÚT. K domu přináleží stodola - využívaná jako garáž.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek;
-6-
8 777
Hořiněves 90,00 450 1 560 000 17 333 0,68 RD Hořiněves, Rodinný dům v Hořiněvsi, 15 km od Hradce Králové. Dům je po větší
11 786
rekonstrukci, nová plastová okna, kuchyňská linka, dveře, dlažba, koupelna, rozvody elektřiny, odpady, nový komín. Vytápění krbovými kamny nebo infra panely. V podkroví možnost rozšířit o dvě místnosti, ZTI přivedeny. Na dvoře je zámková dlažba, pergola. Dvě dílny, vlastní studna a malá zahrádka.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek; Hořiněves - Jeřičky 120,00 1 611 1 690 000 14 083 0,63 RD Jeřičky, Rodinný dům v obci Hoříněves - Jeřičky, cca 15 km od Hradce Králové, směr
8 872
Jaroměř. Dům má dispozici 4+1 a prošel nedávno větší rekonstrukcí. Dům je částečně podsklepen. U domu je velký pozemek, stodola a venkovní posezení.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Vliv pozemku - velký rovinatý pozemek - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - velký rovinatý pozemek;
Stanovená jednotková cena:
9 600 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
955 296 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 297 ze dne 3.11.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 11.12.2014 .
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
