Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2988/2008 Bytová jednotka č. 1246/1 se spoluvlastnickým podílem na domě a pozemku p.č. 2061/573 N.Frýda 1246/2, 370 05 České Budějovice Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec České Budějovice, k.ú. České Budějovice 2, kód ČSÚ: 621943, LV: 5178
NEMOVITOST:
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
2061/573 – zastavěná plocha (spoluvlastnický podíl) SJM Toráč Vladimír, Dubenská 1384/5 , 370 05 České Budějovice, vlastnictví: SJM Toráčová Šárka, N. Frýda 1246/2, 370 045České Budějovice, vlastnictví: SJM
Vlastník pozemku:
SJM Toráč Vladimír, Dubenská 1384/5 , 370 05 České Budějovice, vlastnictví: SJM Toráčová Šárka, N. Frýda 1246/2, 370 045České Budějovice, vlastnictví: SJM
OBJEDNATEL :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský řad Český Krumlov, č.j. 125 EX 172/06-41 Radniční 28, 381 01 Český Krumlov
Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
IČ: 49013734 DIČ: CZ6102090060
telefon: 605 955 607 fax:
e-mail:
[email protected]
Pro účel exekučního řízení.
ÚČEL OCENĚNÍ:
Současný stav 1 600 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Zliv, dne 17.06.2008
e-mail:
ing. Petr Braun Fučíkova 370, 373 44 Zliv
ZHOTOVITEL :
Adresa zhotovitele:
Počet stran:
telefon: fax:
12 stran
09.06.2008 Počet příloh:
Budoucí stav
Datum zpracování :
17.06.2008
6
Vyhotovení č.:
Otisk razítka
ing. Petr Braun
1
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena cca v r. 1988 změna stavby Stavebně technický stav stavby:
novostavba
udržovaná
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení rekreace bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace (veřejné/vlastní) / elektro
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec
Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace (veřejné/vlastní) / elektro
/ plyn telefon
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : Počet podlaží celkem:
Rekonstrukce v r. neudržovaná
MHD
9
z toho podzemní:
Typ
PP bytu Balkon Terasa
železnice
0
autobus
z toho nadzemní:
dálnice
9
montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec / plyn telefon
silnice I.,II.,III.tř
Počet bytů/nebytů
32/0
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
724/1
1.NP
4+1
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
78,00
2,10
0,00
0,00
ks
m
m
0,00
80,10
Kč/m2
780 / 20 601
19 975 Kč/m2
ostatní omezení
evidence v KN
– RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
záplavová a riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 600 000 Kč x 1 101 000 Kč 1 600 000 Kč 1 573 000 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena Reprodukční cena
Budoucí stav
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obdobné starší panelové byty 4+1 se na sídlišti Máj v Českých Budějovicích prodávají podle velikosti bytu, umístění stavby prodávají v cenách 1,4-2,0 mil. Kč. Výhody:
provedená modernizace domu, dobré docházkové vzdálenosti, dostupnost pěšky nákupního center, MHD 100 m, odstínění od rušné komunikace Nevýhody: neprovedena modernizace bytu, obtížné parkování v těsné blízkosti domu Vzhledem k neprovedené modernizaci bytové jednotky, umístění na sídlišti Máj, umístění bytu ve 2. NP (1. obytném podlaží), jeho podlahové ploše, odhaduji obvyklou cenu ve spodním rozpětí, t.j. na 1,6 mil. Kč.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5178 ze dne 11.5..2008 Prohlášení vlastníka budovy podle zákona č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů nahlédnutí na KÚ Město České Budějovice je statutárním městem a metropolí Jihočeského kraje. Je přirozeným hospodářským, finančním a kulturním centrem jižních Čech. Má kompletní občanskou vybavenost: školy, školka, úřady, policie, pošta, banka, kompletní síť obchodů i infrastrukturu. Dopravní spojení MHD. Pracovní příležitosti úplné v dosahu MHD. Vlastní nemovitost je situována na sídlišti Máj v části Českých Budějovic - Čtyřech Dvorech cca 3,0 km severozápadně od centra Č.Budějovic v blízkosti křižovatky M.Horákové a A. Barcala. Okolní zástavbu tvoří převážně panelové bytové domy a občanská výstavba.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení (zapsaná na LV)
Evidence v KN Pronájem stavby Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno 1. Nařízení exekuce - Toráčová Šárka - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 34 Nc-6865/2004-9 ze dne 7.9.2004 2. Nařízení exekuce - Toráč Vladimír - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 34 Nc-6865/2004-9 ze dne 7.9.2004 3. Nařízení exekuce - Toráč Vladimír - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 18 Nc-6258/2005-7 ze dne 6.5.2005 4. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Toráč Vladimír a Toráčová Šárka - Exekuční příkaz Exekutorský úřad České Budějovice č.j. 105 EX-445/2005 ze dne 14.6.2005 5. Nařízení exekuce - Toráč Vladimír - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 34 Nc-7742/2004-7 ze dne 28.12.2004 6. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Toráč Vladimír a Toráčová Šárka - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Prachatice č.j. 40 EX-221/2005 ze dne 30.8.2005 7. Nařízení exekuce - Toráč Vladimír - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v České Budějovice č.j. 18 Nc-5974/2002-4 ze dne 2.12.2002 8. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Toráč Vladimír a Toráčová Šárka - Exekuční příkaz Exekutorský úřad České Budějovice č.j. 8EX-1061/2004-10 ze dne 5.10.2005 9. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Toráč Vladimír a Toráčová Šárka - Exekuční příkaz Exekutorský úřad České Budějovice č.j. 8EX-884/2002-5 ze dne 4.10.2005 Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Ocenění je provedeno pouze na základě částečné prohlídky bytové jednotky (vlastník neumožnil celkovou prohlídku).
Závady váznoucí na nemovitostech: Na nemovitostech neváznou dle LV žádné závady ve formě věcných břemen ani nájemní smlouvy (vlastníkem nedoloženy)
-3-
Popis jednotlivých staveb
Popis stavby a jednotky
Předmětem ocenění je vymezená bytová jednotka č. 1246/1 včetně spoluvlastnického podílu 780/20601 ke společným částem domu a pozemku p.č. 2061/573, umístěné v typovém panelovém domě č.p. 1246 v ulici N. Frýda na sídlišti Máj v Českých Budějovicích. Dům je typovým montovaným domem pro bytovou výstavbu, půdorys domu je zhruba obdélníkový. Prohlášením vlastníka byly v domě vymezeny bytové jednotky. Jedná se o typový montovaný dům ze stěnových panelů konstrukčního systému PS69/2 Jč. Dům je krajní sekcí. Situovaný je na západním okraji města v sídlišti Máj. Má devět nadzemních podlaží. V 1.NP se nachází společné prostory (kolárna, kočárkárna, sklepy). V ostatních podlažích jsou na každém podlaží vždy dva byty 3+1, jeden byt 2+1 a jeden byt 4+1. Založení objektu je na betonových pasech z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny železobetonovými stěnovými panely. Obvodové panely atikové a parapetní jsou keramické zateplené, štítové panely jsou železobetonové sendvičové. Stropy jsou ze železobetonových panelů s rovným podhledem. Střecha je dvouplášťová, horní část z keramických panelů. Krytina střechy je ze svařovaných živičných pásů. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, úplné. Vnitřní úpravy povrchů jsou štukové nebo tapetové. Venkovní úprava povrchů je provedena nástřikem. Vnitřní keramické obklady nejsou provedeny - typová umakartová jádra. Schody jsou železobetonové. Dveře hladké nebo prosklené, okna plastová. Podlahy převážně PVC. Vytápění ústřední z centrálního zdroje. Elektroinstalace 380 V s uzemněním a hromosvodem. Vodovod teplá i studená voda je rozvedena. Kanalizace je napojena na veřejnou síť. Vybavení kuchyní je typové s elektrickým sporákem. Hygienické zařízení je úplné. Objekt je vybaven osobním výtahem.
Dispoziční řešení
Oceňovaný byt se nachází ve 2.NP vlevo od schodiště a má velikost 4+1. Za předsíní se nachází hala, ze které jsou přístupné čtyři obytné místnosti (obývací pokoj s balkonem), koupelna s vanou a samostatné WC jsou umístěny v umakartovém prefabrikovaném jádrem.Okna v bytě jsou plastová, podlahy v předsíni keramická dlažba, v obývacím pokoji korek, ostatní místnosti povlakové krytiny. Byt je vybaven kuchyňskou linkou.
Popis tech. stavu stavby
Dům byl postaven cca v roce 1988. Po roce 2000 bylo provedeno zateplení fasády a výměna oken. Na domě při vnější prohlídce nejsou patrny zjevné závady. Technický stav bytu je průměrný a odpovídá uvažovanému stáří.
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní
betonové pasy izolované železobetonové stěnové panely železobetonové montované dvouplášťová živičná svařovaná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky umělá silikátová omítka umakartové jádro , běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plastové běžná keramická dlažba, povlakové (PVC, koberec, korek) ústřední dálkové světelná bleskosvod standardní standardní není centrální s vodoměrem TUV běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana běžné digestoře, STA
-4-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. 2061 (371 m2) – zastavěná plocha a nádvoří (pozemek v převážné ploše zastavěn) – k bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl 780/20601.
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyně předsíň koupelna WC pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 hala balkon Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt balkon
Podlahová plocha 8,00 m2 4,20 m2 2,80 m2 1,00 m2 8,10 m2 8,10 m2 12,00 m2 20,20 m2 13,60 m2 2,10 m2 80,10 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,30
Započítaná plocha 8,00 m2 4,20 m2 2,80 m2 1,00 m2 8,10 m2 8,10 m2 12,00 m2 20,20 m2 13,60 m2 0,63 m2 78,63 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 78,63 20 000 1 572 600 100,00 20 70 30,00 1 100 820
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka byt 4+1 N. Frýda
78,63
X
X
X
X
Srovnávané jednotky panel. 3+1, zděné jádro K.Štěcha
75,00
7. NP
3+1
1 510 000
20 133
1,000
20 133
panel. 3+1, původní jádro N.Frýda
72,00
4. NP
3+1
1 520 000
21 111
1,000
21 111
-5-
panel. 3+1, bez úprav Prachatická
68,00
2. NP
3+1
1 310 000
19 265
0,900
21 405
panel. 3+1, bez úprav Lhenická r.2006
67,00
4. NP
3+1
1 350 000
20 150
1,030
20 755
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
20 851 Kč/m 2 78,63 m 1 639 514 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty
Starší byty v panelové zástavbě se na větších sídlištích v Českých Budějovic prodávají v závislosti na stavu, umístění a provedení v cenách 18 - 25 tis. Kč/m2. Vzhledem ke stavu bytu, umístění a velikosti odhaduji obvyklou cenu u většího a nerekonstruovaného bytu na 20 350 Kč/m2 což odpovídá porovnávací hodnotě zhruba 1,60 mil. Kč. Porovnávací hodnota
1 600 000 Kč
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5178 ze dne 11.5.2008 Kopie katastrální ČB 2-2/23 mapy ze dne 5.9.2005 Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 3 1 1 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 19.09.1990, č.j. 1577/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2988/2008 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
