ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI číslo odhadu 5 16 místní šetření proběhlo dne jméno a adresa objednatele odhadu Odhadce příjmení Doležal - jméno/obchodní jméno - fyzická osoba IČO - právnická osoba IČO
ExÚ BN objednávka odhadu ze dne 27.2.2014 bez účasti pana Martina Švejdy JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno, Minská 54
26.1.2016
jméno Jaroslav titul firma Martin Švejda, Stránecká Zhoř-Frankův Zhořec 31, Stránecká Zhoř 594 01 88905870 RČ 1 830201/xxxx RČ 2
1. Identifikace nemovitosti nemovitost
Rodinný dům
ulice Frankův Zhořec č.p. 31 počet obyvatel obce 590 katastrální území Frankův Zhořed
kód nemovitosti 02
list vlastnictví č. 275
parc.č. St.48 a d. obec Stránecká Zhoř okres Žďár nad Sázavou podíl na spol. částech budovy a pozemku jedna šestina
2. Nález seznam podkladů pro ocenění, vyhodnocení podkladů 1. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Frankův Zhořec, LV č.275, vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.1.2016. 2. Snímeky z katastrální mapy pro katastrální území Loukovice s místem, kde jsou situovány oceňované nemovitosti. 3. Exekuční příkaz vydaný Soudním exekutorem JUDr. Karlem Urbanem, dle kterého přikazuje provedení exekuce prodejem spoluvlastnického podílu nemovitostí. Exekuční příkaz ze dne 13.8.2014, č.j.: 1 EXE 1983/2011-21. 4. Usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, dle kterého ustanovuje soudního znalce Jaroslava Doležala k ocenění nemovitostí povinného. Usnesení ze dne 26.1.2016, č.j. 97 EX 8108/2011-21. 5. Vlastní vnější prohlídka a zaměření oceňovaných nemovitostí bez účasti majitele nemovitostí. Fotografická dokumentace. Vyhodnocení podkladů: Na základě místního šetření, dokumentů dodaných objednatelem bylo zjištěno, že stav předmětných nemovitostí odpovídá snímku z katastrální mapy a zápisům na listu vlastnictví. Jiné než uvedené doklady nejsou k dispozici. Povinný se k prohlídce nedostavil.
Povinný pan Martin Švejda byl mnou pozván doporučeným dopisem na schůzku na 10,00 hod , 16.2.2016 do čp.31. Nedostavil se. Ocenění je provedeno na základě vlastního vnějšího průzkumu a zaměření bez informací od povinného pana Martina Švejdy.
popis nemovitosti popis lokality, polohy, umístění v lokalitě Vesnice Stránecká Zhoř spadá do okresu Žďár nad Sázavou a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Velké Meziříčí. Obec Stránecká Zhoř se rozkládá asi dvacettři kilometrů jižně od Žďáru nad Sázavou a osm kilometrů severozápadně od města Velké Meziříčí. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 590 obyvatel. Protéká zde řeka Balinka. Stránecká Zhoř se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Frankův Zhořec, Kochánov, Nová Zhoř a Stránecká Zhoř. V obci je k dispozici mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli kostel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Frankův Zhořec je malá vesnice, část obce Stránecká Zhoř v okrese Žďár nad Sázavou. Nachází se 2 km na jih od Stránecké Zhoře. Její západní částí protéká říčka Balinka. V roce 2009 zde bylo evidováno 35 adres. Frankův Zhořec je také název katastrálního území o rozloze 2,23 km2 Oceňovaná nemovitost je sitována na zastavěném okraji osady a je přístupná z okresní silnice probíhající obcí. popis staveb Rodinný dům je stavba umístěná na stavební parcele č.48. Stojí samostatně uvnitř oplocené zahrady. Dům má dvě nadzemní obytná podlaží a je celkově podsklepen. Obvodové zdivo 45 cm tl. Nadzemní část suterenního zdiva kamenná. Střecha stanová s taškovou krytinou. Klempířské prvky střechy jsou úplné z pozinkovaného plechu. Střecha bez bleskosvodu. Stropní konstrukce rovné omítané. Vvenkovní omítky břizolitové, škrabané. Vnitřní hladké štukové. Okna dřevěná zdvohená, dveře hladké a prosklené. Odhaduji standardní vnitřní vybavení, tj. Vytápění ústřední, teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Sociální zařízení v obou podlažích se standardním vybavením a částečným obložením stěn keramickým obkladem, podlahy s povrchem PVC a koberců. Voda rozvedena studená i teplá z el.boilerů. Splaškové vody svedeny do vlastní žumpy. Elektřina rozvedena světelná, částečně motorová. Půdorysná dispozice odhadem: V přízemí bytové jednotka 1+3, v patře bytová jednotka 1+3. V suterenu kotelna, uhelna, garáž a sklepní místnosti. Stáří a technický stav: Odhadem byl rodinný dům postaven v šedesátých letech minulého století. Technický stav z vnějšího pohledu relativně dobrý. Na fasádě boční strany je patrnézatékání vody z vnitřního potrubí. popis pozemků Parcela č. 48 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře ….................. 124 m2 na parcele jsou umístěn oceňovaný rodinný dům parcela č.139/2 – zahrada u domu o výměře ................... 643 m2 parcela č.139/1 – orná půda o výměře …......................................... 3 503 m2 Celkem ….........................................4 270 m2 Parcely na sebe vzájemně navazují a tvoří jeden funkční celek. Parcela č.139/1 je v KN vedena jako orná půda. Ja tak i převážně užívána. Parcela č. 138 – lesní pozemek o výměře navazuje na parcelu č.139/1 parcela č. 136/2 – lesní pozemek o výměře
….................... 507 m2 …..................... 243 m2
Celkem 750 m2
3. Ocenění Věcná hodnota věcná hodnota hlavní stavby (1) obestavěný prostor 1162 cena 1m3 obest. prostoru 3600 bytová plocha regulovaný nájem bytová plocha smluvní nájem podlahová plocha celkem
m3 zastavěná plocha Kč/m3 m2 skladové plochy m2 výrobní plochy m2 další plochy
132
m2 m2 m m2 m2 2
m2 m2 dokončená stavba:
stáří: 50
let
opotřeben 50 í
%
rozestavěná: v rekonstrukci: % rozestavěnosti projektovaná: reprodukční hodnota hlavní stavby (1) 4,183,200,00 věcná hodnota hlavní stavby (1) stávající: 2.091.600,00 Kč věcná hodnota hlavní stavby (2) obestavěný prostor m3 zastavěná plocha m2 3 3 cena 1m obest. prostoru Kč/m kancelářské plochy m2 zdroj ceny obchodní plochy m2 bytová plocha regulovaný nájem m2 skladové plochy m2 2 bytová plocha smluvní nájem m výrobní plochy m2 2 podlahová plocha celkem m další m2 plochy m2 m2 dokončená stavba: stáří: let opotřebení % rozestavěná: v rekonstrukci: % rozestavěnosti projektovaná: reprodukční hodnota hlavní Kč stavby (2) věcná hodnota hlavní stavby (2) stávající: Kč budoucí: Kč popis a věcná hodnota dalších staveb: hodnota pozemků výměra pozemků celkem
4270
mjednotková cena
100/50/10 Kč/m2
2
z toho zastavěná plocha 124
m2 12.400,00
Kč
zahrada
m2 32.150,00
Kč
643
or 3503 ná pů da jin á kul tur a
m2
35.030,00 Kč
m2
Kč
cena pozemků celkem 79.580,00 Kč komentář k porovnání cen pozemků Oceněné pozemky ja parcela stavební a parcely na ní navazující, tvořící spolu jeden funkční celek. Lesní pozemky včetně lesních porostů budou oceněny zvlášť mimo tento oddíl. Lesní pozemky celkem 750 m2 Porost pozemků smrk, borovice a j,, zakmenění řídké, stáří cca 60 roků.
Cena pozemků včetně lesního porostu je 0,0750 ha x 110.000,- Kč = …............................................. 8.250,00 Kč
věcná hodnota nemovitostí celkem
stávající
2.179.430,00
Kč
Výnosová hodnota Roční nájemné za byty regulovaný nájem byty smluvní nájem kancelářské plochy obchodní plochy skladové plochy výrobní plochy další plochy
Roční nájemné celkem Roční náklady na .
pojistné opravy, údržbu, správu střádací odpisy pronájem pozemku
Roční náklady celkem Čistý roční výnos Míra kapitalizace komentář k porovnání nájemného
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
jednot. cena jednot. cena jednot. cena jednot. cena jednot. cena jednot. cena jednot. cena jednot. cena jednot. cena
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Kč Kč %
Výnosová hodnota
Kč
Porovnávací hodnota hodnocení trhu Vesnice Stránecká Zhoř má cca 560 stálých obyvatel. Frankův Zhořec je její místní část. Od obce je vzdálen cca 2 km. Od města Velké Meziříčí je vzdálena cca 8 km. Oceňovaný rodinný dům je situován na zastavěném okraji osady v jeho klidné části s přístupem ze sousední okresní silnice. Oceňované pozemky jsou neobvyklé velké a vzjemně na sebe navazují. Tvoří jeden funkční celek. Dům je dvougenerační. Dle vnějšího stavu je zřejmě v dobrém technickém stavu a je ve standardním vybavení. Výhodou nemovitostí je málá vzdálenost od města Velké meziříčí, které poskytuje všechnu potřebnou infrastrukturu a poskytuje možnost zaměstnání. Na realitním trhu je v současné době značné množství podobných nemovitostí. Nabídka převyšuje poptávku. Prodej malého podílu nemovitosti bude výhodné pouze pro spoluvlastníky. k porovnání
nemovitost č. 1
popis
nemovitost RD podl. plocha m2 200
kód nemovitosti 02
obec okres Kamenná Jihlava výměra pozemku celkem m2 559
Rodinný dům v Kamenné nedaleko Jihlavy. V prvním podlaží se nachází prostorná chodba se schodištěm do druhého patra, dále dva pokoje po pravé straně (ložnice a obývací pokoj), samostatné WC, spíž a vstup do sklepa. Po pravé straně pak vstup do kuchyně a koupelny. V druhém patře se nachází tři pokoje, z nichž poslední je připravený k realizaci kuchyně. Dále pak koupelna a samostatné WC. Dům prošel před několika lety částečnou rekonstrukcí - nová koupelna, kuchyň, okna. Navíc je vybavený slunečními kolektory pro ohřev vody. Vytápěn je kotlem na tuhá paliva. Možnost plynové přípojky (přímo u domu). Voda je čerpána z vlastní studny, nebo veřejného vodovodu. Odpady jsou svedeny do septiku s přepadem. K pozemku náleží také malá zahrádka, skleník, hospodářská budova s garáží a další skladovací prostory. Měsíční náklady na provoz jsou minimální (díky kombinaci - solární
panely, kotel na tuhá paliva, vlastní studna). Dobrá dostupnost (vlak, autobus). Veškeré potřebné služby do 4 km od obce. Tento dům je ideální pro velkou rodinu nebo realizaci vícegeneračního bydlení. cena
1.995.000,- Kč
nemovitost č. 2
popis
cena
zdroj
nemovitost RD podl. plocha m2 150
Sreality kód nemovitosti 02
vyhodnoce N datum 3.3.2016 ní ceny obec okres Dobrá voda Žďár nad Sázavou výměra pozemku celkem m2 1050
Rodinný dům 5+1 o CP 1050 m2 v klidné obci Dobrá Voda, 2 km od Hořic.Dispozice: přízemí: veranda, spojovací chodba, kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, špajz. Patro: 2 pokoje, místnost pro kuchyň, půda, která je vhodná k vybudování dalšího pokoje, balkón, komora. K domu patří garáž, kolna. IS: EL.230/380, septik,v roce 2017 možnost napojení do obecní kanalizace, plyn na hranici pozemku, topení: kotel na tuhá paliva s rozvodem do radiátorů.V blízkosti domu se nachází autobusová a vlaková zastávka, v obci je mateřská i základní škola. 1.690.000,- Kč
Porovnávací hodnota
zdroj
SReality
vyhodnoce N datum ní ceny Porovnávací hodnota je výsledek hodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů srovnatelných nemovitostí svým charakterem, velikostí, kvalitou, polohou a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumu odhadce, konzultací s RK a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. V tomto případě byly použity srovnávací objekty podobné umístěním a rozsahem. Objekty obydlené, dokončené, podobného stáří. K odhadu obvyklé ceny bylo přihlédnuto k rozestavěnosti oceňovaných nemovitostí. Porovnávací hodnota je ……… 1 750 000,00
28.2.2016
Kč
4. Závěr Vyhodnocení rizik věcná břemena Věcná břemena nebyla zjištěna zástavní práva Mimo zástavní práva exekutorská, zapsaná na LV, nebyla jiná omezení zjištěna. ostatní rizika spojená s nemovitostí, vyhodnocení vlivu na obvyklou cenu Jiný rizika spojená s nemovitostí, mající vliv na cenou obvyklou, nebyla zjištěna.
REKAPITULACE Věcná hodnota RD včetně přísluušenství a součást mimo zemědělského pozemku Výnosová hodnota Porovnávací hodnota celková
2.179.430,00
1.750.000,00
Obvyklá cena rodinného domu čp.31 včetně příslušenství a součástí a pozemků zapsaných na LV č.275
Kč
Kč
1.750.000,00 Kč
OBVYKLÁ CENA rodinného domu čp.31 včetně příslušenství a součástí a pozemků zapsaných na LV č.275 v hodnotě 1/6 podílu povinného (zaokr.)
292.000,00
Kč
Komentář a zdůvodnění obvyklé ceny, podmínky platnosti CO Obvyklá cena byla odhadnuta na základě srovnávací metody s přihlédnutím k jejímu stáří, technickému stavu, umístění v lokalitě a nesrovnatelně většímu celkovému pozemku včetně malého kousku lesa. Zvláštní podmínky platnosti ceny obvyklé nejsou.
V
Chotěboři
Dne:
10.března 2016
.................................................................................. podpis, razítko
Znalecká doložka
Znalecký posudek
jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 29.8.1977 pod pořad. číslem 774 pro základní obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné, průmyslové, zemědělské a ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4974/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4974/16 podle připojené likvidace.
