ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI číslo odhadu 013 09 místní šetření proběhlo dne jméno a adresa objednatele odhadu
ExÚ HB objednávka odhadu ze dne 3.6.2009 19.6.2009 za účasti paní bydlící v bytové jednotce Mgr. Molák, soudní exekutor Exekutorský úřad, Havlíčkův Brod
Odhadce příjmení Doležal jméno Jaroslav titul firma klient - jméno/obchodní jméno Petr Valeš, Náves 83, Šaratice 683 52 + 4 spoludlužníci klient - fyzická osoba IČO RČ 1 671117/1456 RČ 2 klient - právnická osoba IČO
1. Identifikace nemovitosti Nemovitost Byt 1+1 list vlastnictví č. 9867,5996 ulice Gorkého č.p. 216 Parc.č. St. 369 obec Jihlava počet obyvatel obce 24 296 bývalý okres Jihlava Katastrální území Jihlava podíl na spol. částech budovy a pozemku 476/2916
2. Nález seznam podkladů pro ocenění, vyhodnocení podkladů 1. Objednávka odhadu obvyklé ceny bytové jednotky v bytovém domě od Exekutorského úřadu Havlíčkův Brod. 2. Snímek z katastrální mapy pro zastavěné a katastrální území Jihlava s místem, kde jsou situovány oceňované nemovitosti. 3. Smlouva o převodu bytu – NZ 11/93 ze dne 12.1.1993. Právní účinky vkladu nastaly 15.1.1993. 4. Prohlášení o vymezení jednotek – NZ 47/96 ze dne 27.2.1996. Právní účinky vkladu nastaly 12.3.1996. 5. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Jihlava, LV č. 9867 a 5996 vyhotovený dálkovým přístupem v roce 2009.
popis nemovitosti popis lokality, polohy, umístění v lokalitě Město Jihlava je statutární krajské město v kraji Vysočina. Má 24.296 obyvatel. Dopravní spojení na sousední regiony je velmi dobré. Město leží při dálnice D1. Příčně při silnici první třídy Hradec Králové – České Budějovice – Vídeň. Město má velmi dobrou dopravní dostupnost železniční i autobusovou. Město je dobře vybaveno infrastrukturou, má základní i střední školství, velmi rozšířenou obchodní síť, dostatečnou síť ambulantních zdravotnických zařízení i moderní nemocnici. Má zimní stadion, krytý i otevřený bazén, celoročně provozovaný. Bytová jednotka se nachází v bytovém domě o 6 bytových jednotkách v ulici Gorkého odbočující z hlavní ulice Havlíčkova. Dům je přístupný přímo z ulice Gorkého, kde je poměrně malý dopravní ruch. Dům s možností napojení na všechny běžné inženýrské sítě. popis staveb
Bytová jednotka 1+1 se nachází v přízemí bytového domu o šesti bytových jednotkách. Byty jsou o velikosti 1+1, 1+2 a 1+3. Zděný bytový dům má 2 nadzemní a jedno podzemní podlaží. Má jeden společný vchod pro všechny bytové jednotky. V každém nadzemním podlaží jsou tři bytové jednotky. Dům je klasicky zděný se sedlovou střechou s taškovou krytinou. Klempířské prvky střechy jsou úplné. Stropní konstrukce v bytových patrech rovné omítané. Venkovní omítky hladké štukové. Byt obsahuje chodbu, kuchyň, obývací pokoj a koupelnu s WC. Koupelna je vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a je instalována mísa WC. V koupelně je zavěšen elektrický boiler. Kuchyň vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Stěny koupelny s WC jsou opatřeny keramickým obkladem. Podlahy obytných místností jsou betonové s krytinou PVC. V koupelně s WC je keramická dlažba 10/10 cm. Okna dřevěná špaletová, dveře rámové náplňové. Elektřina je rozvedena světelná. Vytápění je zajišťováno jedním plynovým agregátem WAF. Voda rozvedena studená i teplá z elektrického boileru. Splaškové vody jsou svedeny do společné kanalizační přípojky zavedené do veřejné kanalizace.
Stáří a technický stav. Bytový dům byl postaven v roce 1920. Technický stav domu odpovídá jeho stáří. V poslední době byla vyměněna střešní krytina a provedena nová fasáda čelní strany. Stav vlastní bytové jednotky je relativně dobrý. popis pozemků Pozemková parcela zastavěná obytným domem. St. 369 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 449 m2 Pozemek rovinatý, přístupný ze komunikace ulice Gorkého. Možnost připojení domu na parcele na všechny běžné inženýrské sítě.
3. Ocenění Věcná hodnota věcná hodnota hlavní stavby (1) Podlahová plocha 42,30 2 cena 1m podlahové plochy 20 000 zdroj ceny RTS Brno bytová plocha regulovaný nájem bytová plocha smluvní nájem podlahová plocha celkem 42,30
2
M 2 Kč/m 2
M 2 M 2 m
2
zastavěná plocha kancelářské plochy obchodní plochy skladové plochy výrobní plochy další plochy
dokončená stavba: stáří: 89 let opotřebení 50 % rozestavěná: v rekonstrukci: projektovaná: reprodukční hodnota bytové jednotky 1 015 200,00 věcná hodnota hlavní stavby (1) stávající: 507,600,00 Kč věcná hodnota hlavní stavby (2) 3 obestavěný prostor m Zastavěná plocha 3 3 cena 1m obest. prostoru Kč/m Kancelářské plochy zdroj ceny RTS Brno Obchodní plochy 2 bytová plocha regulovaný nájem m Skladové plochy 2 bytová plocha smluvní nájem m Výrobní plochy 2 podlahová plocha celkem m další plochy
m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m % rozestavěnosti Kč Budoucí:
Kč 2
m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m
2
m 2 m dokončená stavba:
stáří:
let
Opotřeben í
%
rozestavěná: v rekonstrukci: projektovaná: reprodukční hodnota hlavní stavby (2) věcná hodnota hlavní stavby (2) stávající: popis a věcná hodnota dalších staveb:
% rozestavěnosti
Kč
Kč Budoucí:
Kč
Příslušenství bytu tvoří sklepní kóje v suterénu domu a venkovních úpravy, tj. přípojky inženýrských sítí, přístupové chodníky a přístřešek na popelnice. Společné části domu zahrnují společné prostory v domě včetně prádelny v suterénu a půdy. hodnota pozemků 2 2 výměra pozemků celkem 449 m Jednotková cena 1 200 Kč/m z toho 2 2 zastavěná plocha 901 m 538 800,00 Kč Ostatní plocha m Kč 2 2 Zahrada m Kč jiná kultura m Kč cena pozemků celkem 538 800,00 x (476/2916) = 87.952,00 Kč komentář k porovnání cen pozemků Celková výměra pozemku, tj. pouze zastavěná plocha o výměře 449 m2 je pozemek rovinatý, přístupný z místní zpevněné komunikace. Cena pozemků je ve vlastnictví náležející k bytové jednotce ve velikosti zlomku 476/2916. Cena za pozemek je započítána v obvyklé ceně bytové jednotky.
věcná hodnota nemovitostí celkem
stávající
595 552,00
Kč
Budoucí
Kč
Výnosová hodnota Roční nájemné za
byty regulovaný nájem byty smluvní nájem kancelářské plochy obchodní plochy skladové plochy výrobní plochy další plochy
Roční nájemné celkem Roční náklady na
pojistné daň z nemovitosti opravy, údržbu, správu střádací odpisy pronájem pozemku
Roční náklady celkem Čistý roční výnos Míra kapitalizace komentář k porovnání nájemného
jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena jednot. Cena
Kč Kč %
Výnosová hodnota
Kč
Porovnávací hodnota hodnocení trhu
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Bytový dům o dvou nadzemních podlažích, o jednom společném vchodu pro všechny bytové jednotky. Bytová jednotka v domě čp. 216 je situována v prvním nadzemním podlaží. Vlastní bytový dům se nachází v relativně klidné části města v ulici Gorkého. Jihlava je bývalé sídelní krajské město, které má velmi dobré vybavení všemi potřebnými službami, infrastrukturou, zdravotnictvím, které reprezentuje především rekonstruovaná moderní nemocnice. Město má rozvíjející se průmysl, střední i drobné podnikání, které poskytuje možnost zaměstnání. Leží při dálnici D1. Město má velmi dobrou dopravní dostupnost železniční i regionální i celostátní autobusovou. Umístění bytového domu – bytové jednotky, vzhledem ke svému způsobu užívání, tj. k bydlení, je dobré, v klidné části města. Nachází se v souvislé zástavbě bytových domů a obchodních objektů. Vzdálenost do centra je cca 1 km. Ve městě je v současné době větší nabídka než poptávka. k porovnání nemovitost č. 1 Nemovitost obec Okres Byt 1+1 Jihlava Jihlava popis V panelovém bytovém domě umístěná v přízemí. Dům má celkem pět nadzemních podlaží. Výtah. Obytná plocha 32,00 m2. Dům celkově zateplen, plastová okna, nový výtah. Celkově v dobrém technickém stavu. cena 835 000,00 Kč zdroj Reality Jihlava nemovitost č. 2 Nemovitost obec Okres Byt 1+1 Jihlava Jihlava popis Bytová jednotka ve 4 patře panelového domu s výtahem. Celková obytná plocha bytu je 36 m2. Dům zateplen, provedena nová střecha, plastová okna a vchodové dveře. Nový výtah. Celkový technický stav dobrý. cena 800 000,00 Kč zdroj Reality Jihlava nemovitost č. 3 Nemovitost obec Okres Byt 1+1 Jihlava Jihlava popis Bytová jednotka ve druhém nadzemním podlaží panelového domu. Dům s výtahem. Dům zateplen, nová plastová okna, střecha, vchodové dveře. Celkový technický stav velmi dobrý. cena 900 000,00 Kč zdroj Reality Jihlava
Porovnávací hodnota
750 000,00
Kč
4. Závěr Vyhodnocení rizik věcná břemena Věcná břemena nebyla zjištěna. zástavní práva Zástavní práva mimo uvedená na výpisech z listu vlastnictví nebyla zjištěna. Rozhodnutí o nařízení exekuce. ostatní rizika spojená s nemovitostí, vyhodnocení vlivu na obvyklou cenu Obvyklá cena odpovídá bytu uvolněnému, prázdnému. Jiná rizika nebyla zjištěna.
REKAPITULACE Věcná hodnota stávající Věcná hodnota oceňovaného podílu Výnosová hodnota Porovnávací hodnota OBVYKLÁ CENA bytové jednotky včetně součástí a příslušenství
595 552,00
750.000,00 750.000,00
OBVYKLÁ CENA minimální (rekonstrukce) OBVYKLÁ CENA budoucí (rekonstr., výst.)
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Komentář a zdůvodnění obvyklé ceny, podmínky platnosti CO Oceňovanou bytovou jednotku včetně příslušenství a součástí, vzhledem ke svému způsobu užívání, lze označit jako podstandardně vybavenou. Bytová jednotka je relativně v dobrém technickém stavu. Její vybavení je zastaralé. Je umístěna v prvním nadzemním podlaží bytového domu. Je napojena na všechny běžné inženýrské sítě. Dům je dobře přístupný z místní komunikace, ulice Gorkého. Dům je součástí řadové zástavby ulice staršími bytovými domy, která je poměrně klidná, málo frekventovaná. Dům je klasicky zděný se sedlovou střechou. Vzdálenost od centra je cca 1 km. Krajské město Jihlava poskytuje svému obyvatelstvu a širokému okolí služby na velmi dobré úrovni. Město leží na křižovatce autobusové i železniční dopravy. Má blízko dálnici D1. Město poskytuje možnost zaměstnání. Obvyklá cena je odhadnuta na základě porovnávací metody a s přihlédnutím k technickému stavu, stáří domu, vybavenosti nemovitosti a ke všem uvedeným skutečnostem včetně současné poptávky a nabídky podobných nemovitostí. Vzhledem k popsaným skutečnostem lze bytovou jednotku v uvedeném domě považovat za částečně podstandardně vybavenou s potřebou modernizace celého domu. Dle vlastní databáze a databáze vlastní realitní kanceláře RK REPOS s.r.o. v Chotěboři mohu konstatovati, že oceňovaná bytová jednotka umístěná ve zděném dvoupodlažním starším domě , který je na své stáří relativně v dobrém technickém stavu, je v současné době předmětem menší poptávky. Poptávka je menší než nabídka.
V
Chotěboři
Dne:
20.6.2009
.................................................................................. podpis, razítko
