194. odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s

ZNALECKÝ POSUDEK č.6014/194 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:

10.1 Byt

Číslo jednotky: V budově č. p.: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

2101/7 2101 1511 1511

Stávající

637 / 15214  na společných částech budovy  na pozemku SJM Kotěra Jan a Kotěrová Veronika, 1 / 1 SJM Kotěra Jan a Kotěrová Veronika, 1 / 1 Milovice nad Labem 2063, 1888 LV č.: Středočeský Nymburk Okres: Milovice Boží Dar Část obce: Krátká Číslo orientační:

Objednatel:

Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:

EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 - Kobylisy tel.: 607 759 837 13.9.2012 / 13.9.2012

950 000 Kč

(cena dle stavu ke dni ocenění)

O bydlení v menších bytech po rekonstrukci s dobrou dostupností do hlavního města Prahy je zájem, ceny se však v posledním období stále snižují.

Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum: 2.10.2012

tel.: fax.: e-mail.: ...................................................... podpis, příp. razítko

Tento odhad obsahuje 28 stran textu včetně 21 stran příloh.

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Středočeský Kraj: Katastrální území: Milovice nad Labem

jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):

výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy: stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:

Obec, část obce: Milovice Krátká Ulice:

stávající stav

budoucí stav

3+1 2. NP JZ 2 63 m

20 % 100 % Ústřední / etážové - plyn Dobře udržovaná Bydlení 2 005 / 2 005 sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahy, okna  ano  ne

 pouze z 0,00 %

č. 1511 - zastavěná plocha, Oceňovaný pozemek je téměř rovinný. Je napojený na vodu z veřejného řadu, elektro a kanalizaci do kanalizačního řadu. Přístup k oceňovaným nemovitostem je ze silnice pozemek č. 1705 ve vlastnictví Středočeského kraje a dále přes pozemek č. 1709/2 ve vlastnictví firmy „Pavel Švestka s.r.o.” Černošice. Přístup v areálu je řešen smlouvou o užívání okolního pozemku s firmou „Pavel Švestka s.r.o.” V příloze posudku přikládám vzor návrhu smlouvy na užívání okolního pozemku s jeho vlastníkem (Švestka). 2 473 m volně stojící 2 1 4 26 0  ano  ne panelový bytový dům 23 80 25 % Dobře udržovaná Montovaná (panelová, betonová) / 2 005 střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu

bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení  ano  ne  doporučuji  není nutné

-2-

 ano

 ne

bez vlivu na OC  zahrnuto v obvyklé ceně  ano  ne  doporučuji  není nutné

Město 9 532 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání:  výborná  dobrá  neutrální  nevhodná Okolí nemovitosti:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice / silnice I. třídy  silnice II. třídy Místopis: Město Milovice leží v nížině středního Polabí nedaleko od Lysé n. Labem a Nymburka a skládá se ze čtyř částí: Milovice , Benátecká Vrutice, Mladá a Boží Dar. Město se nachází na odbočce ze silnice č. 38 vedoucí z Nymburka do Mladé Boleslavi. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. V Milovicích je vlakové a autobusové spojení, PID, MěÚ, mateřské, základní školy, jsou zde obchody, služby. Dobrá dostupnost je na dálnici D11 (cca15 km), do hlavního města Prahy (cca 45 km), do Lysé nad Labem, Benátek nad Jizerou, kde je možnost zaměstnání. Oceňované nemovitosti se nacházejí v místní části Boží Dar v ulici Krátká.

Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji a zástavnímu právu exekutorskému zapsaným na LV při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:

Bytový dům se nachází v Milovicích – Boží Dar v uzavřeném areálu bytových domů. Realizaci projektu bydlení pro mladé rodiny provádí firma „Pavel Švestka s.r.o.” Černošice. Areál bytových domů je hlídaný 24 hodin bezpečnostní agenturou. Oceňovaný byt č. 2101/7 o velikosti 3+1 je umístěný ve 2.NP panelového bytového domu č.p. 2101. Uvedený dům má dva vchody a 1.PP se sklepy k bytům a 4.NP s byty. Bytový dům byl vystavěn kolem roku 1989. Kolem roku 2005 byla provedena rekonstrukce domu a bytů firmou „Pavel Švestka s.r.o.” Černošice . Oceňovaný byt je běžně udržovaný. V koupelně je rohová vana a umyvadlo. V kuchyni je kuchyňská linka, el. varná deska, el. vestavěná trouba a mikrovlnná trouba, odsavač par. Okna jsou plastová. Na chodbě je vestavěná skříň. Spolu s bytem byl užíván zřejmě sklep (nebyl umožněn přístup). Dispozice: chodba, koupelna, WC, kuchyň, pokoj, pokoj, pokoj

 Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 11. Dveře 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní

Popis betonové pasy izolované

Název 2. Svislé konstrukce

centrální zdroj tepla pro sídliště bleskosvod ze všech zařizovacích předmětů centrální ohřev vody

16. Elektroinstalace

Popis panelové betonové sendvičové plochá pozinkovaný plech nástřik betonu teraco chybí keramická dlažba, laminátové plovoucí světelná třífázová

18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod

studené a teplé chybí

22. Vybavení kuchyní

WC, umyvadlo vana

24. Výtahy

el. varná deska, el. vestavěná trouba, odsavač par chybí

železobetonové panelové 4. Krov, střecha živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce vápenné štukové 8. Úprava vnějších povrchů běžné obklady 10. Schody hladké plné, prosklené 12. Vrata plastová 14. Povrchy podlah

běžné digestoře a odvětrání, 26. Instalační pref. jádra rozvod antén, termostatické ventily

-3-

instalační šachty

Užitná plocha 2 11,90 m 2 7,50 m 2 11,00 m 2 8,30 m 2 19,70 m 2 0,90 m 2 3,70 m 2 63,00 m

Seznam ploch jednotky pokoj kuchyň chodba pokoj pokoj WC koupelna Celkem

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:

Započitatelná plocha 2 11,90 m 2 7,50 m 2 11,00 m 2 8,30 m 2 19,70 m 2 0,90 m 2 3,70 m 2 63,00 m

 ano  ano

 ne  ne

950 000 Kč Pozn.: JCPP - jednotková cena podlahových ploch Nabídka č. 1 – www.sreality.cz: Milovice - Boží Dar, panelový bytový dům, byt 3+1, užitné 2 2 podlahové plochy – 64,0 m , JCPP – 18.910,00 Kč/m , dům i byt po rekonstrukci, v dobrém stavu, nabízená cena 1.210.300,00 Kč - podobná velikost, podobný technický stav, stejná lokalita. Nabídka č. 2 – www.sreality.cz: Milovice - Boží Dar, panelový bytový dům, byt 2 + 1, užitné 2 2 podlahové plochy – 51,0 m , JCPP – 17.630,00 Kč/m , dům i byt po rekonstrukci, v dobrém stavu, nabízená cena 899.000,00 Kč - menší počet užitných ploch, podobný technický stav, stejná lokalita. Nabídka č. 3 – www.sreality.cz: Milovice - Boží Dar, panelový bytový dům, byt 2 + 1, užitné 2 2 podlahové plochy – 62,0 m , JCPP – 17.730,00 Kč/m , dům i byt po rekonstrukci, v dobrém stavu, nabízená cena 1.099.000,00 Kč - podobný počet užitných ploch, podobný technický stav, stejná lokalita. Oceňované nemovitosti - Molovice - Boží Dar, panelový bytový dům, dům i byt po 2 rekonstrukci, byt 3 + 1, užitné podlahové plochy - 63,00 m , udržovaný v dobrém technickém stavu. 2 JCPP oceňovaného bytu uvažuji ve výši 15.100,00 Kč/m . Při porovnání s nabídkami internetových prodejů beru v úvahu, že jsou internetové nabídky nadhodnocené a byty s menším počtem užitných ploch mají vyšší JCPP. Je mi rovněž známo, že jsou dodavatelem (Švestka) podobné byty stále nabízeny za ceny vyšší okolo 1,2 mil. Kč.

Název byt 3+1 byt 2+1 byt 2+1

Platby související s užíváním bytu včetně nákladů na ostrahu a užívání okolního pozemku v areálu jsou poměrně vysoké a to kolem 6.000,00 Kč/měs. Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Milovice - Boží Dar 1 210 300 Kč www.sreality.cz Milovice - Boží Dar 899 000 Kč www.sreality.cz Milovice - Boží Dar 1 099 000 Kč www.sreality.cz 2

Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:

-4-

950 000Kč 0Kč 0Kč 950 000Kč 2 63m 2 15 079Kč/m

Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2063 ze dne 29.5.2012 - byt. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1888 ze dne 29.5.2012 - dům. Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz . Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti a obce Srovnatelné nemovitosti Smlouva o užívání pozemku Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)

počet stran A4 v příloze 3 4 1 2 2 3 6

Nabývací doklady nebyly předloženy. Jednotková cena podlahových ploch: 2 2 2 950.000,00 Kč : 63,00 m = 15.080,00 Kč/m zaokrouhleno 15.100,00 Kč/m Kladné vlivy: - město Milovice je vhodné pro rodinné bydlení - město s dobrou občanskou vybaveností a dobrou dostupností do Prahy a okolních měst - dobrá dostupnost na dálnici D11 a R10 - bytový dům je umístěn v klidné lokalitě s dobou dostupností do centra města (PID - 4 pásmo) - byt umístěn v panelovém domě po rekonstrukci v uzavřeném areálu bytových domů s ostrahou - udržovaný byt po rekonstrukci o velikosti 3+1 - v areálu zajištěna možnost parkování pro osobní auto Záporné vlivy: - zásadní nejsou

-5-

Znalecká doložka:

Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 13.9.2012 Posudek o ceně byl vypracován 2.10.2012

podpis znalce

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6014/194 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 2.10.2012

Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: [email protected]

Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.

-6-

List vlastnictví

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

Snímek katastrální mapy

- 14 -

Fotodokumentace

WC

Koupelna

Pokoj

Kuchyň

Pokoj

Pokoj

- 15 -

Východní pohled na bytový dům

Jižní pohled

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

Mapa obce

- 18 -

Srovnatelné nemovitosti

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -