ZNALECKÝ POSUDEK č. 6227/147 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
113 st.19/1 st.19/1, 4/1, 857/5
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Stav ke dni / Prohlídka:
4.7.2013 / 4.7.2013
Obvyklá cena stávající:
Stávající
Václav Kuklík, 1. Máje 113, 28102 Cerhenice, 1 / 1 Václav Kuklík, 1. Máje 113, 28102 Cerhenice, 1 / 1 Cerhenice 157 LV č.: Středočeský Kolín Okres: Cerhenice Cerhenice Část obce: 1.máje Číslo orientační:
1 400 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O nemovitosti v cenové relaci do 1,5 mil. Kč je v dané lokalitě stálý zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum: 10.7.2013
777 747 703,327 312 689,327 314 331 tel.: 327314331 fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Cerhenice
Obec, část obce: Cerhenice 1.máje Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána:
0 1
budoucí stav
2 3+1 2
120 m 3 628 m 2 129 m 3
4 500 Kč/m ano 80 50 62 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2012 okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu ano ne
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci:
st.19/1, č.4/1, č..857/5 - zahrady, Oceňované pozemky jsou sklonité k východu. Jsou napojeny na elektro, veřejnou kanalizaci, vodu ze studny, plyn pouze PB. Veřejný vodovod se v obci buduje. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku PK č.1067 ve vlastnictví Středočeského kraje. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází studna, přípojka elektro, veřejné kanalizace, vody ze studny, venkovní betonové schody, vrata a vrátka, oplocení zahrady, kůlna na zahradě, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, opěrné zdi, oplocení k ulici dřevěné na betonové podezdívce, okrasné a ovocné porosty. 2 1 063 m 2 443 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
pozemky (popis):
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 1 635 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Cerhenice má asi 1640 obyvatel. Oceňované nemovitosti se nacházejí v k.ú. Cerhenice, v ulici 1.máje. Obec leží na odbočce ze silnice č. 12 Kolín - Praha a je vzdálena cca 10 km od dálnice D11. Do Kolína je asi 15 km a do Prahy cca 45 km. V Cerhenicích je Obecní úřad, základní a mateřská škola, obchody, pohostinství. zastávka autobusů a vlakové nádraží. Částečná možnost zaměstnání je v obci, další možnost zaměstnání je v Kolíně a v Praze. Rodinný dům se nachází uprostřed zastavěné části obce. V místě je možnost napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod ze studny, elektro. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.157 je zapsáno zástavní právo smluvní u Equa bank a.s. Praha - při stanovení obvyklé ceny k němu nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o jednopodlažní rodinný dům s obytnou místností v podkroví. V domě malý nepřístupný sklípek. Dům má sedlový krov zakrytý betonovou krytinou, oplechování je z pozinku, okna jsou plastová, dřevěná zdvojená a špaletová, dveře jsou plné a prosklené. Na podlahách jsou koberce, PVC a keramická dlažba. V koupelně je sprcha, umyvadlo, WC je samostatné. V podkroví je velká obytná místnost přístupná po dřevěných schodech. Stáří domu je cca 80 let, před 20 ti lety byla započata rekonstrukce domu a přístavba části domu do ulice, rekonstrukce pokračuje až dosud. Byla zřízena koupelna, WC, nově elektro, voda, stropy, střecha, část nově podlahových krytin, vyměněna část oken za plastová. Poslední rekonstrukcí byla fasáda v r.2012, vrata a oplocení k ulice a zámková dlažba v r.2013. Dům je zasazen ve svahu. Do zahrady je přistavěna kotelna s nadzemním sklepem a udírnou. V podkrovní místnosti započata rekonstrukce - nedokončena. Dům je v dobrém technickém stavu.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis betonové pasy
Název 2. Zdivo
dřevěné, sádrokarton 4. Střecha betonová KM-Beta 6. Klempířské konstrukce dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky chybí 10. Vnitřní obklady dřevěné 12. Dveře dřevěná, zdvojená, plastová s 14. Podlahy obytných dvojsklem, střešní místností keramická dlažba 16. Vytápění světelná, třífázová plast, studená i teplá voda propan - butan plynový sporák splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení
-3-
Popis zděné tl. 45 cm, přístavba tl. 30cm sedlový krov pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady plné a prosklené PVC, koberce ústřední topení chybí bojler veřejná kanalizace sprcha, umyvadlo
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP chodba pokoj kuchyň pokoj chodbička WC chodbička koupelna kotelna nadzemní sklep podkroví pokoj
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 119,52 m 97,00 m 2 2 6,80 m 1,00 6,80 m 2 2 18,70 m 1,00 18,70 m 2 2 36,10 m 1,00 36,10 m 2 2 19,90 m 1,00 19,90 m 2 2 1,10 m 1,00 1,10 m 2 2 0,90 m 1,00 0,90 m 2 2 2,40 m 1,00 2,40 m 2 2 4,90 m 1,00 4,90 m 2 2 3,90 m 0,50 1,95 m 2 2 8,50 m 0,50 4,25 m 2 2 83,30 m 32,20 m 2 2 64,40 m 0,50 32,20 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
2 825 521 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
1 086 695 Kč 470 400 Kč 1 557 100 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Křečhoř, okr. Kolín
132,00
584
Kč 1 499 000
Kč/m2
KC
11 356
0,96
Upravená cena Foto Kč/m2 10 902
Exklusivně Vám nabízím ke koupi zděný, samostatně stojící RD s celkovou dispozicí 5+1 o užitné ploše 132 m2 s garáží a dílnou, na pozemku o celkové výměře 584 m2 v obci Křečhoř, vzdálené 4 km od Kolína. V koupelně se nachází vana s umývadlem a el. bojler na ohřev teplé vody, toaleta s umývadlem samostatně. Okna dřevěná špaletová, vytápění domu elektrokotlem nebo kotlem na tuhá paliva s rozvodem do soustavy radiátorů po celém domě. Dům je napojen na obecní kanalizaci, elektřinu 230/400 V, tel. linku, vlastní studnu a septik, obecní vodovod na hranici pozemku. Na pozemku se dále nachází zděná garáž, dílna, uhelna a přístřešek. Na zahradě orientované na západ jsou vzrostlé ovocné stromy a keře. K nastěhování ihned. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,80
K2 Velikosti objektu - podobná K3 Poloha - horší K4 Provedení a vybavení - podobné
1,00 1,20 1,00
K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - bez vlivu
1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Cerhenice, okr. Kolín
80,00
317
1 149 000
14 363
0,76
Nabízíme Vám ke koupi samostatně stojící rodinný dům, ležící v obci Cerhenice, ul. U Borku. Jedná se o jednopodlažní dům se sedlovou střechou. Dům je po částečné rekonstrukci, která proběhla v interiéru domu - nové štuky, omítky, podlaha, nová plastová okna, nová koupelna a WC. Zbývá ještě zrekonstruovat venkovní plášť domu. Dispozice domu je 2+1 - obývací pokoj, dětský pokoj a prostorná kuchyň s jídelním koutem. Je zde i předsíň a sociální zařízení. Na podlahách je převážně dlažba (obývací pokoj, kuchyň, koupelna a WC), v dětském pokoji a v předsíni je plovoucí podlaha. V nové koupelně se nachází rohová vana, topení a místo pro pračku. WC je samostatné. Dům je vytápěn krbovými kamny s výměníkem na ústřední vytápění. V obci je zaveden plynovod. Plocha -4-
10 858
parcely činí 317 m2, což je zastavěná plocha s nádvořím. Pozemek je oplocený a plot je z jedné části osázen stromy. Parkovat lze na vlastním pozemku, za brankou. Dům leží v blízkosti centra obce, která se nachází necelých 6 km od obce Pečky, 4,5 km od Plaňan, 19 km od Českého Brodu a 14 km od Kolína. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - menší
0,80 1,05
K3 Poloha - shodná K4 Provedení a vybavení - srovnatelné K5 Celkový stav - dobrý
1,00 1,00 0,90
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
Cerhenice, okr. Kolín
150,00
1 455
2 548 000
16 987
0,65
11 008
Prodej dvoupodlažního RD 150m2/6+1, který se nachází na oploceném prostorném pozemku vel.1455m2 v klidné obci Cerhenice s obč.vybaveností, okr. Kolín. Dům je v rekonstrukci - má novou sedlovou střechu, nové rozvody elektřiny, vody a odpadu. Dispozice RD: v 1.N.P. je obytné přízemí se vstupem z krytého zádveří a v 2.N.P. je podkroví s 2 pokoji a velkou terasou situovanou nad částí 1.N.P. Vnitřní prostory jsou k dodělání. Celý RD je podsklepen a dále k němu náleží garáž. Skvělá dopr.dostupnost - PID Praha, vlak, autobus, dálnice D11 cca 8km (do Prahy 30min.). K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - podobná
0,80 1,00
K3 Poloha - shodná K4 Provedení a vybavení - srovnatelné
1,00 1,00
K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - větší K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,90 0,90 1,00
Variační koeficient před úpravami: 16,16 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
0,58 % 2 10 923 Kč/m 2 129 m 1 411 252 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Dvě porovnatelné nemovitosti se nacházejí ve shodné lokalitě, jedna je v horší lokalitě. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 19/1 4/1 857/5
Výměra 2 113 m 2 185 m 2 765 m 2 1 063 m
Jednotková cena pozemku 2 800 Kč/m 2 400 Kč/m 2 400 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
-5-
2,00 %
1 400 000Kč 0Kč 28 000Kč 470 400Kč 901 600Kč 2 129m 2 6 978Kč/m
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 157 ze dne 22.5.2013. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti
počet stran A4 v příloze 2 1 2 2 3
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r.1973.
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 2 2 1.400.000,00 Kč : 129,20 m = 10.836,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 10.800,00 Kč/m . Kladné vlivy: - Městys Cerhenice je vhodný pro rodinné bydlení -částečná občanská vybavenost - dům po částečné rekonstrukci - dobrá dostupnost do okolních měst - Kolín, Český Brod, Poděbrady, Praha Záporné vlivy: - sklonitý pozemek zahrady
-6-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 4.7.2013 Posudek o ceně byl vypracován 10.7.2013
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č.6227/147 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví
-8-
-9-
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Mapa oblasti
- 11 -
Mapa obce
- 12 -
Fotodokumentace
Celková situace
Příjezdová komunikace
Pohled z ulice
Pohled ze zahrady - J
Pohled ze zahrady - vstup do domu
Pohled ze zahrady - Z
- 13 -
Kuchyň
Koupelna
Pokoj
Pokoj
Pokoj v podkroví
Nadzemní sklep
- 14 -
Srovnatelné nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
