ZNALECKÝ POSUDEK č.6547/197 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
č.p.77 st.4160/2 st.4160/1, st.4160/2, 3262, 3263/3 LV 13115, Šťáralka, garáž bez č.p. na st. 4160/2 Tomáš Brebera, Zbraslavice 64, 28521 Zbraslavice, 1 / 1 Tomáš Brebera, Zbraslavice 64, 28521 Zbraslavice, 1 / 1 Kolín 13115 LV č.: Středočeský Kolín Okres: Kolín Šťáralka Část obce: Havlíčkova Číslo orientační:
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490
Stávající
Stav ke dni / Prohlídka: 16.10.2014 / 16.10.2014 Obvyklá cena stávající:
1 900 000 Kč
O bydlení a podnikání v městě Kolín je zájem.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:
dobře
Uvedena rizika s možným vlivem na OC ! Vypracoval:
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav
Datum:
777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected]
tel.:
4.11.2014
..................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 23 stran textu včetně 16 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Kolín
Obec, část obce: Kolín Havlíčkova Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodni / záplavě:
1 1
budoucí stav
2 4+1 2
143 m 3 874 m 2 139 m 4 500 Kč/m ano 74
3
1 40
65 % Neudržovaná - k částečné rekonstrukci Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Podnikání / 2005 okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu ano ne Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojené na elektro, vodu z veřejného řadu a plyn. Veřejný kanalizační řad v ulici není, kanalizace je do žumpy. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z ulice Havlíčkova pozemek č. 3259, přes pozemek č. 3260 oba ve vlastnictví Města Kolín a přístup do garáží je z pozemku č. 3267 ve vlastnictví Města Kolín. Na oceňovaném pozemku st. 4160/1 se nachází oplocení, plotová vrata 2x a vrátka, zpevněné plochy, přípojka vody, kanalizace a plynu, žumpa, pilíř HUP a elektro. Na pozemcích č. 3262 a č. 3263/3 se nachází zbytky oplocení a nálet křoví bez hodnoty. 2 1 151 m 2 1 100 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné
bez vlivu na OC Věcná břemena Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. 4160/1
OP 3 [m ]
JC Reprodukční Opotřebení 3 cena [Kč/m ]
Věcná hodnota
Okresní město 31 077 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Kolín je okresní město na východě středočeského kraje na řece Labi, které má cca 31.000 obyvatel. Kolín leží na silnici č. 38 vedoucí z Havlíčkova Brodu do Prahy Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné také díky nedaleké dálnici D 11. Železnice je v místě. Město je důležitou železniční křižovatkou. Provozuje se zde průmysl chemický, automobilový, strojírenský, potravinářský a polygrafický. V Kolíně je továrna na automobily TPCA a řada dalších firem s možností zaměstnání. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, oblastní nemocnice, plavecký bazén, divadlo, velké obchodní domy, přístav, elektrárna. Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné okrajové části města Kolín - Šťáralka v ulici Havlíčkova.
Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno práva umístění čerpací jímky a výtlačného potrubí splaškové kanalizace a právo oprav, údržby, vedení a přístupu k jímce a potrubí kanalizace přes pozemek č. 3262 dle GP č. 4114-064/2006 ve prospěch Města Kolín. Toto věcné břemeno nemá podstatný vliv na cenu pozemku č. 3262 jedná se o cca 2 5,00 m pozemku při jeho hranici (GP v přílohách) Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu exekutorskému, k zástavním právům soudcovským, k zástavnímu právu z rozhodnutí správního orgánu, k zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k rozhodnutí o úpadku, k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí a k nařízení exekuce při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o zděný podsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím vystavěný odhadem kolem roku 1940. K domu byla přistavěna garáž, která je v současné době užívaná jako sklad. Dřevěný sedlový krov je pokrytý pálenou krytinou, okna jsou v části plastová a v části dřevěná špaletová. Na podlahách jsou prkna, keramická dlažba, PVC a beton. Dům je vytápěn ÚT s kotlem na plyn, teplá voda je z el. bojleru. V koupelně s WC v 1.NP je vana, umyvadlo a WC - v původním stavu bez rekonstrukce. Koupelna s WC v podkroví je po částečné rekonstrukci odhadem cca před 10 lety. V kuchyni je el. sporák, kuchyň je bez rekonstrukce. Součástí dispozice 1.NP je garáž pro osobní auto a z bývalé přistavěné garáže je sklad. V současné době je dům užívaný jako kanceláře a skladové plochy firmy. Prvky krátkodobé životnosti jsou dožívající (omítky, povrchy podlah, zařizovací předměty koupelen, WC a kuchyně), zdivo 1.PP je vlhké, omítky jsou z velké části opadané. Údržba objektů není dlouhodobě prováděna. Dům je možné v současném stavu užívat pro bydlení a garáž vystavěnou na pozemku st. 4160/2 je možné užívat pro podnikání jako živnostenskou provozovnu.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy
5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností
Popis kámen, beton 1.PP železobeton, 1.NP, P dřevěné trámové s rovným podhledem pálená vápenné štukové chybí 1.PP cihelné, 1.NP betonové plastová, dřevěná špaletová
Název 2. Zdivo 4. Střecha
6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, cementový 16. Vytápění potěr, hrubý beton -3-
Popis zděné tl. 45 cm sedlový krov
pozinkovaný plech břízolitové stříkané běžné keramické obklady hladké plné dveře prkna, PVC, keramická dlažba ÚT s kotlem na plyn
17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu
světelná, třífázová studené a teplé zemní plyn
23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení WC kombi a splachovací 26. Ostatní
Seznam podlaží Název místnosti 1.PP kotelna sklad sklep chodba sklad WC 1.NP garáž sklad zastřešený vstup chodba komora kuchyň pokoj koupelna s WC podkroví pokoj chodba koupelna s WC pokoj
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace
chybí bojler ze všech zařizovacích předmětů umyvadlo 2x, vana, sprcha přípojka telefonu, garážová vrata
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 74,15 m 39,05 m 2 2 3,30 m 0,50 1,65 m 2 2 19,00 m 0,50 9,50 m 2 2 17,00 m 0,50 8,50 m 2 2 3,30 m 0,50 1,65 m 2 2 34,00 m 0,50 17,00 m 2 2 1,50 m 0,50 0,75 m 2 2 143,15 m 64,95 m 2 2 27,00 m 0,00 0,00 m 2 2 34,00 m 0,50 17,00 m 2 2 2,70 m 0,50 1,35 m 2 2 3,30 m 1,00 3,30 m 2 2 1,80 m 1,00 1,80 m 2 2 18,30 m 1,00 18,30 m 2 2 19,20 m 1,00 19,20 m 2 2 4,00 m 1,00 4,00 m 2 2 71,34 m 34,60 m 2 2 14,10 m 1,00 14,10 m 2 2 5,20 m 1,00 5,20 m 2 2 4,50 m 1,00 4,50 m 2 2 10,80 m 1,00 10,80 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
3 931 892 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
1 379 701 Kč 1 266 100 Kč 2 645 800 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kolín
175,00
321
Kč 1 999 000
Kč/m2 11 423
KC 1,20
Jedná se o vnitřní řadový podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a vysokou sedlovou střechou bez vybudovaného obytného podkroví. Objekt je přibližně čtvercového půdorysu, je tradičně zděný se sedlovou střechou krytou taškovou krytinou, fasáda domu je upravena břízolitem. Osazeno je teracové schodiště, špaletová okna, náplňové dřevěné dveře v obíjených zárubních a běžné zařizovací předměty. Dům pochází z období kolem roku 1939, je bez větších modernizací provedených v průběhu své životnosti, nevykazuje viditelné větší statické poruchy, vnitřní vybavení je zvýšeně morálně opotřebené. V domě bez nebytových prostor jsou situovány 2 bytové jednotky s dispozicí 3+1, které jsou pod uzamčením vlastními vstupními dveřmi přístupnými ze společného schodiště - v přízemí jeden byt, v patře druhý byt. Bytové jednotky jsou převážně v původním stavu, podlahy jsou kryty vlysy, v příslušenství keramickou dlažbou a PVC. Nové je ústřední vytápění s plynovým kotlem, novými radiátory a měděným rozvodem. Vlastník domu upravil v obou bytech dispozici tak, že vestavěl kuchyň do vnitřní chodbičky, čímž vznikly v každém bytě 3 pokoje. -4-
Upravená cena Foto Kč/m2 13 715
K1 Zdroj ceny - vlastní databáze
1,00
K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch K3 Poloha - podobná
0,90 1,00
K4 Provedení a vybavení - horší K5 Celkový stav - horší K6 Vliv pozemku - menší výměra
1,10 1,10 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáží
1,05
Kolín
155,00
237
2 000 000
12 903
1,09
14 115
Jedná se o krajní řadový částečně podsklepený rodinný dům s vybudovaným obytným podkrovím. Objekt je tradičně zděný z cihel se sedlovou střechou krytou starými bobrovkami. Osazeno je dřevěné schodiště, původní špaletová okna, pěkné náplňové dřevěné dveře a běžné zařizovací předměty (kuchyňská linka chybí). Dům byl postaven jako novostavba kolem roku 1914. V domě je umístěna 1 bytová jednotka s dispozicí 4+1, nebytové prostory dům, neobsahuje, jedná se o rodinný dům. V roce 1989 byla provedena instalace kombinovaného plynového kotle a výměna rozvodů vytápění, oprava elektroinstalace a rozvodů vody a kanalizace, jinak je dům bez provedené větší modernizace, jeho vnitřní vybavení je zvýšeně morálně opotřebené, ale funkční. Ve zhoršeném stavu je střešní krytina, viditelné poruchy ale na krytině nejsou a do domu nezatéká. Dům je schopný běžného užívání. K1 Zdroj ceny - vlastní databáze
1,00
K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - horší
0,90 1,00 1,05
K5 Celkový stav - horší K6 Vliv pozemku - menší výměra
1,05 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže
1,05
Kolín
200,00
426
2 590 000
12 950
1,08
13 993
Rodinný dům 5+1 v Kolíně v Třídvorské ulici. Dům je v původním, ale ihned obyvatelném stavu. V přízemí domu jsou čtyři místností s kuchyní, koupelnou a WC. V patře prostorná chodba s pokojíčkem a půdou po obou stranách, která je vhodná k půdní vestavbě. Dům je částečně podsklepený. Náleží k němu kůlna a zahrada s ovocnými stromy. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,90
K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch K3 Poloha - podobná
0,90 1,00
K4 Provedení a vybavení - horší K5 Celkový stav - horší K6 Vliv pozemku - menší výměra
1,10 1,10 1,05
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže
1,05
Variační koeficient před úpravami: 5,71 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
1,20 % 2 13 941 Kč/m 2 139 m 1 932 223 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám vlastní databázi prodejů a internetovou nabídku ze serveru www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené.
-5-
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zastavěná plocha a nádvoří: ostatní plochy: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 4160/1 4160/2 3262 3263/3
Výměra 2 263 m 2 163 m 2 326 m 2 399 m 2 1 151 m
Jednotková cena pozemku 2 1 100 Kč/m 2 1 100 Kč/m 2 1 100 Kč/m 2 1 100 Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13115 ze dne 19.7.2014. 5 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu aukce vystavená pod č.j.: 724/2014-A ze dne 30.9.2014 0 Geometrický plán vyznačení věcného břemene č. 4114-064/2006 2 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena užitných ploch celkem včetně pozemků: 2 2 1.900.000,00 Kč : 196,00 m = 9.694,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 9.700,00 Kč/m Kontrolní propočet: 2 3.000,00 Kč/m - obytné plochy (1.NP, P) 2 1.500,00 Kč/m - vedlejší plochy (1.PP, zastřešený vstup, sklad) 50.000,00 Kč - garáž u rodinného domu - cena stanovená odborným odhadem 150.000,00 Kč - garáž na pozemku st. 4160/2 - cena stanovená odborným odhadem 2 Cena pozemku v místě 1.100,00 Kč/m Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji podobných rodinných domů v současné době v sídle jako je Kolín. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy vedlejší plochy pozemky - výměra
2
2
81,30 m (zaokr. 81,00 m ) 2 2 114,70 m (zaokr. 115,00 m ) 2 .151,00 m
Stavby: 2 2 obytné plochy 81,00 m x 3.000,00 Kč/m = 243.000,00 Kč 2 2 vedlejší plochy 115,00 m x 1.500,00 Kč/m = 172.500,00 Kč garáž u rodinného domu 50.000,00 Kč garáž na pozemku st. 4160/2 150.000,00 Kč 2 2 Pozemek: 1.151,00 m x 1.100,00 Kč/m = 1.266.100,00 Kč Celkem: Zaokrouhleno:
1.881.600,00 Kč 1.900.000,00 Kč
Kladné vlivy: - město Kolín je vhodné sídlo pro rodinné bydlení i pro podnikání - oceňovaný dům obsahuje jednu bytovou jednotku s garáží pro osobní auto a s garáží vhodnou pro podnikání - dobrá dostupnost do okolních měst do Kutné Hory, do Prahy, na dálnici D11 - rodinný dům v dobrém technickém stavu bez zásadní rekonstrukce - oceňované nemovitosti je možné užívat jako rodinný dům s drobnou provozovnou - bezproblémový přístup Záporné vlivy: - zásadní nejsou -6-
- v místě chybí kanalizace Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 16.10.2014 Posudek o ceně byl vypracován 4.11.2014
podpis znalce
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6547/197 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
List vlastnictví
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy
- 13 -
Fotodokumentace
Pohled z ulice Havlíčkova
Celková situace
Garáž na pozemku st. 4160/2
Garáž u domu
Severní pohled
Sklep
- 14 -
1.PP - kotelna
Průhled 1.PP
Interiér garáže
Interiér garáže na st. 4160/2
Interiér garáže na st. 4160/2
Koupelna v 1.NP
- 15 -
Kuchyň v 1.NP
Pokoj v 1.NP
Pokoj v 1.NP
Schodiště do P
Pokoj v P
Koupelna v P
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
Mapa města
- 18 -
Srovnatelné nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
Geometrický plán vyznačení věcného břemene č. 4114-064/2006
- 22 -
- 23 -
