Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra oceňování majetku. Investiční projekt. Bakalářská práce. Erika Fabingerová. Autor: Realitní makléř

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Investiční projekt Bakalářská práce

Autor:

Erika Fabingerová Realitní makléř

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Odborný konzultant:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Duben, 2009

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

Erika Fabingerová V Praze dne 1.4.2009

Poděkování: Děkuji touto cestou Ing. Petru Ortovi, Ph. D. za odbornou pomoc, informace a připomínky během zpracování této bakalářské práce a dále panu Janu Hlaváčkovi za poskytnutí věcných materiálů, odborných praktických rad a postřehů ohledně výstavby bytových domů Bohdalec.

Anotace práce: Základní obsahovou charakteristikou této práce je kvalifikovaný popis průběhu realizace investičního projektu s odbornou ukázkou konkrétní výstavby bytových domů. Teoretická část bakalářské práce je věnována vybraným pojmům, které užívají stavebněprávní předpisy a dále souvislostem spojených s výstavbou. Nejvíce prostoru je věnováno popisu jednotlivých fází investičního projektu. Cílem je nastínění základní problematiky výstavby. Praktická část práce navazuje na teoretickou část ukázkou konkrétní výstavby bytových domů Bohdalec, kterou následně využiji jako vstupní materiály pro tržní ocenění jednoho z bytových domů. Protože se oceňovaný dům nachází v Praze 4 Michli, věnovala jsem poslední část práce analýzou trhu s nemovitostmi na Praze 4. A key characteristic of the work is a detailed description how to develop and build a realestate plan shown on a real example of existing construction projects. Theoretical part of the work deals with selected construction codes and legal framework within the development industry, construction and building implications are described. The work presents a detailed account of the individual phases of the development project. Purpose of the work is to lay down the key aspects of the buliding procedures. Practical part of the work then follows by showing real examples of new buildings in Bohdalec area. Data presented will be later on utilised to evaluate the market value of the property. The evaluated property is located in Prague 4, Michle area, therefore, last section of the work is devoted to analysis of real-estate market in Prague 4.

OBSAH Úvod ...................................................................................................................................... 6 I. Teoretická část ................................................................................................................. 8 1. Pojmy a souvislosti ...................................................................................................... 8 1.1 Pojem stavba ............................................................................................................ 8 1.2 Ostatní pojmy .......................................................................................................... 9 1.3 Způsoby výstavby .................................................................................................. 10 1.4 Dohled a dozory ve výstavbě ................................................................................ 11 1.5 Jednotlivé fáze investičního projektu .................................................................... 13 2. Předprojektová fáze .................................................................................................. 15 2.1 Cíle investičního projektu...................................................................................... 15 2.2 Získávání pozemku pro stavbu .............................................................................. 15 2.3 Podklady pro rozhodování o investičním projektu ................................................ 17 3. Projektová fáze .......................................................................................................... 19 3.1 Fáze zadávání realizace investičního projektu ...................................................... 19 3.1.1 Rezervace a prodej bytových jednotek ........................................................... 21 3.1.2 Princip zadávání realizace .............................................................................. 21 3.2 Fáze realizační přípravy a realizace....................................................................... 22 3.3 Fáze ověření........................................................................................................... 23 3.4 Fáze provozní ........................................................................................................ 24 Závěr teoretické části ........................................................................................................ 26 II. Praktická část ............................................................................................................... 27 1. Popis jednotlivých objektů........................................................................................ 27 1.1 Lokalita .................................................................................................................. 29 1.2 Objekt A ................................................................................................................ 30 1.3 Objekt B................................................................................................................. 32 1.4 Objekt C................................................................................................................. 34 1.5 Parkovací podnož .................................................................................................. 37 2. Standardy bytových jednotek ................................................................................... 37 2.1 Bytové jednotky..................................................................................................... 37 2.2 Společné prostory a konstrukce objektu ................................................................ 39 2.2.1 Konstrukce a povrchové úpravy ..................................................................... 39 2.2.2 Stavební prvky ................................................................................................ 40

2.2.3 Vybavení......................................................................................................... 42 3. Klientské změny ......................................................................................................... 43 3.1 Kategorie klientských změn .................................................................................. 43 3.2 Analýza klientských změn ..................................................................................... 44 4. Tržní ocenění objektu A ............................................................................................ 47 III. Analytická část – analýza MČ Praha 4 ..................................................................... 64 Výsledky ............................................................................................................................. 70 Seznam použité literatury ................................................................................................. 71 Seznam příloh .................................................................................................................... 72

Úvod Budovy a stavby jsou jedním z nezbytných předpokladů pro život v soudobé lidské společnosti a patří k nejzákladnějším lidským potřebám. Bydlení nám dává především pocit bezpečí, podporuje rodinnou soudržnost a další důležité hodnoty. Vytváří jej tedy především umělé prostředí, které slouží k bydlení, výrobě, dopravě, sportu a službám. Standard společnosti stále roste a tím pádem rostou požadavky a nároky na stavební díla. Stavebnictví

je

jedno

z významných

hospodářských

odvětví

lidské

činnosti

zaznamenávající v rámci České republiky na počátku 21. století velmi progresivní růst. Svědčí o tom stále zvyšující se počet dokončených staveb v letech 2001-2006, kdy tento počet vzrostl o více než 50%. Důvodů tohoto trendu bylo hned několik. Jednak to byla rostoucí poptávka po bydlení, související se zvyšující se kupní silou obyvatelstva, a to ať již po bydlení v dříve oblíbených panelových domech, ale také v samostatně stojících domech. Mimo to stavební firmy a společnosti reagovali na tuto poptávku výstavbou několika podlažních bytových domů. Dále rostla výstavba v průmyslových zónách v jednotlivých městech a obcích, kde se zejména stavěli jednopodlažní výrobní haly. Rovněž docházelo k rozsáhlým rekonstrukcím, opravám a změnám již stávajících budov. Zároveň se také snížila doba trvání výstavby staveb, toto tvrzení se týká zejména staveb určených k bydlení a výstavby průmyslových hal a obchodních center. Při této kvantitě a rychlosti výstavby je nutné dbát na kvalitu provedení bezpečnosti všech dokončených staveb. Situace na konci roku 2008 je už poněkud jiná a to zejména u bytových domů. Ve 4. čtvrtletí roku 2008 uzavřely sledované stavební podniky 16 872 nových stavebních zakázek (meziročně pokles o 13,7%)1, jejichž hodnota:

1

•

vzrostla u nebytových budov nevýrobních o 44,2%;

•

vzrostla u inženýrských staveb o 26,6%;

•

poklesla u vodohospodářských staveb o 2,6%;

•

poklesla u bytových budov o 27,1%;

•

poklesla u nebytových budov výrobních o 44,7%.

Zdroj: Český statistický úřad.

6

Ve 4. čtvrtletí 2008 k celkovému růstu přispěla hodnota nově uzavřených zakázek na nebytové budovy nevýrobní a inženýrské stavby. Graf 1

Vývoj nově uzavřených zakázek v letech 1997-2008

400 000 Nové zakázky celkem

309 357

299 024 300 000

276 758

mil. Kč, běžné ceny

263 528

z toho nová výstavba, rekonstrukce a modernizace:

248 839 228 104 194 500 200 000

170 154

vodohospodářské stavby

206 192

inženýrské stavby

163 013 162 378

140 496 nebytové budovy výrobní 100 000 nebytové budovy nevýrobní bytové budovy 0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

rok

Zdroj: Český statistický úřad

Důvodem poklesu nových stavebních zakázek u bytových budov je zejména v současné době menší poptávka po bydlení, přesyceného trhu s novými bytovými domy a také je to důsledek hospodářské krize. Předpokládá se, že tento pokles se na konci roku 2009 poníží, avšak tendence klesajícího charakteru bude nadále trvat. Cílem této práce je zejména kvalifikovaně popsat právě průběh výstavby bytových domů. Objekt bytový dům jsem si vybrala zejména z toho důvodu, abych si prohloubila znalosti nejen oceněním budovy tohoto typu, ale i se stavbou objektu jako takového. Díky ochotě stavbyvedoucího jsem měla možnost sledovat práce na staveništi od počátku zahájení prací až po samotnou kolaudaci. Tato „praxe“ přímo na staveništi byla pro mne velkým přínosem a zkušeností. Důvodem výběru tohoto tématu bylo nejen teoreticky si prohloubit znalosti, ale hlavně prakticky se tohoto procesu zúčastnit.

7

I. Teoretická část 1. Pojmy a souvislosti Stavební předpisy používají ve svých ustanoveních řadu odborných pojmů, proto bych se chtěla v rámci této kapitoly zaměřit na některé z nich

1.1 Pojem stavba Pojem „stavba“ podle předpisů stavebního zákona Pojem „stavba“ lze bezesporu považovat za klíčový pojem celého stavebního práva. Stavební zákon č. 183/2006 Sb. v §2 odst. 3 vymezuje pojem stavba jako: „ veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“ Stavební zákon v §2 rozlišuje pouze stavby dočasné a stavby pro reklamu. Za stavby dočasné považuje stavby, u nichž stavební úřad předem vymezí dobu jejího trvání. Stavby pro reklamu jsou vymezeny jako „stavby, které slouží k reklamním účelům“. Za stavbu s „širším smyslu“ považuje stavební zákon dle ustanovení jeho §2 odst. 4 také části stavby (např. byt, prostor, podlaží nebo místnost) a také změny dokončených staveb. Výslovně se jedná o nástavbu, kterou se stavba zvyšuje, dále o přístavbu, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, a o stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Praxe za stavební úpravy považuje přestavbu, rekonstrukci, vestavbu, modernizaci nebo generální opravu stavby. Do textu je pak včleněn ještě jeden typ stavební úpravy, a to zateplení pláště stavby, z důvodu odstranění častých pochybností o charakteru obkládání fasád izolačními materiály. Členění staveb podle určení a užití Členění staveb podle hlediska jejich určení je velmi různorodé. Pro představu této práce jsem rozčlenila stavby na: •

pozemní stavby – charakteristické jsou pro ně stavby pro bydlení, občanské stavby, stavby pro průmysl a energetiku a sídla nejrůznějších institucí. U těchto druhů staveb lze pak nejčastěji vidět dominující funkci architektonického řešení stavby, kdy architekt (projektant) exteriéru i interiéru stavby je současně rozhodujícím

8

řešitelem procesů. Podstatnou část svého objemu má nad úrovní přilehlého terénu a není dopravní cestou ani vodohospodářským dílem. •

technologické stavby – rozhodující faktor pro tento typ staveb je technologický proces, a tím také technologické zařízení, na němž proces probíhá. Jako technologické procesy jsou definovány procesy výrobní, speciální (obvykle související

se

službami:

likvidace

odpadu,

zdravotnictví)

a

doplňkové

(transformace vody, elektřiny). U těchto druhů staveb lze pak nejčastěji vidět dominující funkci technologa (projektanta). •

inženýrské stavby – nepatří do pozemních staveb. Převládá u nich délka nebo plocha. Je to stavba, pro kterou je určující obecné přírodní a fyzikální podmínky, kterým jsou pak obvykle podřízeny požadavky a podmínky architektonické. Jako stavby inženýrské nejsou označovány budovy sloužící k bydlení. Typickými inženýrskými stavbami jsou mosty, tunely, opěrné zdi, stožáry, haly velkých rozpětí, hráze, jezy, přehrady.

•

dopravní stavby – jsou stavby sloužící pozemní, vodní a letecké dopravě. Jako dopravní stavby jsou zahrnovány silnice, cesty, stezky, ulice a chodníky, parkoviště, odstavné plochy, letištní plochy.

•

vodohospodářské stavby – je souhrnné označení pro stavby hydrotechnické, zdravotně technické, sanační, pro nakládání s odpady.

1.2 Ostatní pojmy Následující pojmy zasluhují podrobnější vymezení neboť dále v textu budou zmiňovány a nebylo by vhodné je při každé této zmínce znovu objasňovat. Terénní úpravy2 Terénní úpravou se rozumí pouze takové zemní práce a změny terénu, o nichž se předpokládá, že způsobí změnu prostředí nebo odtokových poměrů. V praxi jde ve většině případů o rozsáhlé úpravy plochy pozemku, odebírání nebo navážení zeminy. Za terénní úpravy lze považovat: zřizování skladovacích a odstavných ploch, násypy, zavážky, úpravy pozemků, hřišť a sportovišť. Za terénní úpravu nelze považovat hornickou činnost či činnost prováděnou hornickým způsobem.

2

Viz ustanovení §3 odst. 1 zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění.

9

Zařízení3 Jedná se o reklamní a informační panel, tabule, deska či jiná konstrukce a technické zařízení, pokud nejde o stavbu. V pochybnostech, zda se jedná ještě o zařízení nebo již o stavbu, rozhodne příslušný stavební úřad. Staveniště4 Rozumí se místo, na kterém se provádí stavba nebo udržovací práce. Zahrnuje stavební pozemek, popř. jiné pozemky nebo jejich části včetně pomocných ploch (skladových). Staveniště je tedy plocha sloužící po dobu stavební a montážní činnosti. Po staveništi se mohou pohybovat osoby k tomu oprávněné. Udržovací práce5 Údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její životnost. Udržovací práce nevyžadují ohlášení stavebnímu úřadu. Jsou to zejména opravy fasády, opravy vnitřních omítek, opravy komínových těles, opravy a nátěry oplechování střech apod.

1.3 Způsoby výstavby •

způsob výstavby na klíč – tento způsob výstavby bývá uplatňován v USA, ale nabývá na oblibě i u nás. Je charakterizován tím, že jak za dokumentaci, tak za realizaci řešení odpovídá jediný zhotovitel stavby, kterým je vyšší dodavatel na klíč.

•

způsob výstavby s projektovanými vyššími dodávkami – je jakousi odnoží způsobu výstavby na klíč pro případy, kdy z nejrůznějších důvodů není možné získat účast jediného vyššího dodavatele na klíč. Ten je nahrazen několika vyššími dodavateli, z nichž každý zpracoval dokumentaci v rozsahu své vyšší dodávky a souladu sní zabezpečil řízení realizace své části projektu.

•

způsob výstavby s kompletovanými vyššími dodávkami – jedná se o nejrozšířenější způsob výstavby v ČR. Investor (stavebník) zadá nejprve projektantovi zpracování úplné dokumentace souborného řešení projektu a na jejím základě poptá a po sléze uzavře buď smlouvu s jedním vyšším dodavatelem nebo smlouvy s několika vyššími dodavateli.

3

Viz ustanovení §3 odst. 2 zákon č. 183/2006 Sb v platném znění. Viz ustanovení §3 odst. 3 zákon č. 183/2006 Sb v platném znění. 5 Viz ustanovení §3 odst. 4 zákon č. 183/2006 Sb v platném znění. 4

10

•

investorský způsob výstavby – vyhovuje pro menší a jednodušší stavby. Dokumentaci, kompletaci a řízení si zajišťuje sám investor.

1.4 Dohled a dozory ve výstavbě Je to společné označení činností, ve kterých se v řízení výstavby uplatňují veřejné zájmy pomocí právních předpisů a státního stavebního dozoru, který dodržování kontroluje. Kontrolní činnost provádějí orgány státní správy nebo osoby oprávněné ze zákona. Vedle státního stavebního dozoru může být stavba předmětem dohledu dalších orgánů státní správy, např. na úseku: •

požární ochrany;

•

ochrany zdraví a zdravých životních podmínek;

•

ochrany ovzduší;

•

hospodaření s odpady;

•

ochrany ŽP;

•

bezpečnosti práce apod.

Státní stavební dohled není prováděn na základě žádosti stavebníka, ale jedná se o soustavnou činnost podle stavebního zákona prováděnou osobami na konkrétně stanoveném území. Stavebník6 Za stavebníka lze v užším slova smyslu považovat „osobu, která pro sebe žádá stavební povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osobu, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí.“ Stavební zákon ponechal tvrzení, že stavební předpisy považují za stavebníka také investora nebo objednatele stavby. Stavebníkem tedy může být jak osoba fyzická, tak i osoba právnická. Z výše uvedeného vyplývá, že v postavení stavebníka se může nacházet také osoba, která stavbu osobně realizuje, aniž by byla totožná s osobou, která žádala o vydání stavebního povolení. Vlastník stavby Určení tohoto pojmu je výhradně věcí občanskoprávní normy. Vlastníkem stavby je osoba, která má k dané stavbě vlastnické právo.

6

Viz ustanovení §2 odst. 2 písmena c zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění.

11

Zhotovitel stavby Za zhotovitele stavby považujeme osobu, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení skutečně fyzicky realizuje. V určitých případech (pokud je stavba prováděna svépomocí nebo pokud se jedná o stavby uvedené v §103 stavebního zákona) bude zhotovitel stavby zároveň také stavebníkem se všemi jeho právy a povinnostmi. Uživatel stavby Uživatelem věci (tedy i stavby) je osoba, která má na základě určitého právního titulu právo věc užívat. Uživatel využívá užitné vlastnosti konkrétní věci, aby realizoval své zájmy a potřeby. V případě staveb a zařízení je nejčastějším právním titulem nájemní smlouva mezi vlastníkem stavby jako pronajímatelem a budoucím uživatelem stavby jako nájemcem. Autorizovaný inspektor7 Autorizovaným inspektorem se může stát pouze fyzická osoba, která musí splňovat zákonem stanovené podmínky. Výčet těchto podmínek je uveden taxativně ve stavebním zákoně. Stavební zákon pro autorizovaného inspektora vymezil tyto činnosti: Na základě smlouvy se stavebníkem může osvědčit prostřednictvím certifikátu, že ověřil projektovou dokumentaci konkrétní stavby (obdobně jako stavební úřad) a že je možné stavbu provést. Hovoříme o tzv. zkráceném stavebním řízení. Dále může dohlížet na provádění staveb, schvalovat změnu stavby, provádět záznamy do stavebního deníku. Dále vypracovává odborný posudek pro vydání kolaudačního souhlasu. Stavební úřad se pak může rozhodnout, že kolaudační souhlas vydá na základě tohoto posudku, a že závěrečnou prohlídku stavby již provádět nebude. Stavbyvedoucí a stavební dozor8 Stavbyvedoucí je povinen řídit provádění stavby v souladu s rozhodnutím příslušného stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací zajistit dodržování povinností k ochraně života zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce, zajistit řádné uspořádání staveniště, provoz na něm a dodržení požadavků na výstavbu. Dále je povinen působit k odstranění závad při provádění stavby a neprodleně oznámit stavebnímu úřadu závady, 7

Institut autorizovaného inspektora je upraven v části čtvrté, hlavě třetí zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění. 8 Viz ustanovení §153 odst. 1-4 zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění.

12

které se nepodařilo odstranit. Dále musí vytvářet podmínky pro kontrolní prohlídky stavby, spolupracovat s osobou vykonávající technický dozor a koordinátorem bezpečnosti a ochrany zdraví při práci. Osoba vykonávající stavební dozor sleduje způsob a postup provádění stavby, bezbariérové užívání stavby a jiných technických předpisů, sleduje bezpečnost instalací, materiálů a konstrukcí apod.

1.5 Jednotlivé fáze investičního projektu Projekt lze definovat jednak jako úsilí dosáhnout stanovených cílů a současně jako proces od zahájení prací na projektu až k dosažení cílů. Proces přípravy a realizace investičního projektu má být zahajován pověřeným manažerem projektu a předáním podkladů pro jeho práci příslušným orgánem investora. Ukončení investičního projektu má být ověření, že cílů investora bylo dosaženo. Investiční projekt členíme do následujících fází: Obr. 1 Fáze projektu

Předprojektová fáze

Projektová fáze

Zadávání

Realizační přípravy

Realizace

Ověření

Provozní fáze (užívání) Zdroj: vlastní úprava

•

fáze předprojektová (přípravná) – jedná se o období mezi vznikem myšlenky realizovat projekt a rozhodnutím, že bude investiční projekt realizován. Rozhodnutí je obvykle přijímáno na základě dokumentace různých studií (např. studie proveditelnosti).

•

fáze zadávání – jedná se v zásadě o období mezi zásadním rozhodnutím o realizaci projektu a uzavřením smluv mezi osobou, která projekt zadává a mezi osobou nebo osobami, které budou projekt realizovat.

•

fáze realizační přípravy – jedná se o období mezi uzavřením smluv a zahájením prací a uzavřením smluv mezi realizátory stavby a jejich dodavateli.

•

fáze realizace projektu – jde o období mezi zahájením a ukončením všech prací na projektu.

13

•

fáze ověření a průkazů – je fází mezi zahájením provedení stavby a mezi dosažením možností plného užívání. Jde hlavně o vyzkoušení prvků v podmínkách užívání.

•

fáze užívání – je fází provozní a obvykle je zde prokazováno stanovení cílů projektu.

V přípravě každého investičního projektu je nutné stanovit obsah jednotlivých fází. Podle charakteru projektu mohou být některé fáze sloučeny. Pro účely této práce se budu zabývat výhradně členěním na fázi předprojektovou a projektovou.

14

2. Předprojektová fáze 2.1 Cíle investičního projektu Velmi důležitou roli v předprojektové fázi projektu tvoří management přípravné fáze. Jeho posláním je připravit kvalitní podklad pro rozhodnutí investora, zda bude projekt realizován. Pokud ano, tak v jaké koncepční variantě. Kvalitní podklad pro rozhodnutí investora je proces, ve kterém manažer projektu stále dokonaleji odpovídá na základní otázky: •

Proč má být projekt realizován?

•

Co má být realizováno (cíle projektu)?

•

Jak lze nejlépe dosáhnout stanovených cílů?

•

Kdo je schopen nejlépe s co nejnižšími riziky provést podrobnou analýzu?

•

Kdy je nutno zahájit užívání stavby, aby bylo zajištěno dosažení cílů projektu v potřebném čase?

Kvalita přípravy podkladů je velmi důležitá a nelze ji podceňovat. V této souvislosti jde zejména o míru spolehlivosti a míru rizika. Manažer projektu si vybere interní nebo externí spolupracovníky do týmu pro přípravu projektu a připraví návrh, který obsahuje: •

formu a obsah dokumentace (např. studie proveditelnosti) a dílčí podklady (studie);

•

postupy a časový rozvrh prací v přípravné fázi;

•

rozpočet nákladů za práce v přípravné fázi;

•

obsah, způsob a podmínky součinnosti zadavatele (např. při zajištění správních řízení).

Ve vzájemné závislosti na cíle investičního projektu je nutné navrhnout koncepční varianty řešení (tj. strukturu stavby, způsob a postup výstavby a zásady pro užívání stavby) a umístění stavby.

2.2 Získávání pozemku pro stavbu Stavba, která umožní splnění cílů je obvykle spojena i s pozemkem. Podle českého právního řádu jsou pozemek a stavba samostatnými věcmi (nemovitostmi). Součástí pozemku jsou však i porosty. Pozemek, na němž bude umístěna stavba, bude buď ve vlastnictví investora nebo jej investor získá pro účely výstavby koupí nebo pronájmem na dobu životnosti stavby.

15

Situace jsou zpravidla následující: •

investor zajistí optimální místo pro investování, v něm bude teprve hledat vhodný pozemek pro stavbu;

•

místo investování je předurčeno, investor hledá vhodný pozemek pro výstavbu;

•

investor má vlastní pozemek.

V případě existence možného pozemku přichází fáze nejsložitější a časově nejnáročnější, a tou je analýza parametrů daného pozemku. Před získáním pozemku je důležité: •

přesvědčit se, zda využití pozemku není v rozporu s usměrňováním výstavby na daném území (např. s územními plány);

•

přesvědčit se, zda pro stavbu na pozemku neplatí nějaká další omezení vyplývající z právních předpisů;

•

opakovaně se ujistit o vhodnosti pozemku pro zamýšlenou stavbu (např. v případě bytové výstavby hraje důležitou roli dopravní obslužnosti a občanská vybavenost);

•

přesvědčit se v katastru nemovitostí o stávajícím vlastnictví, popř. o věcných břemenech, kterými je pozemek zatížen;

•

mezi obvyklé výzkumy pozemku lze také zařadit geotechnický výzkum, kde je nutné zajistit strukturu podloží (mocnosti hornin) a výskytu podzemních vod. Podcenění těchto skutečností může vést k technickým problémům a ekonomickým ztrátám.

Územní rozhodnutí o umístění stavby Jedná se o jeden z nástrojů územního plánování, který je zároveň individuálním právním aktem týkajícím se konkrétního stavebního záměru. Jak zákon praví, územní rozhodnutí o umístění stavby „vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.“9 Umístění stavby nebo zařízení musí být v souladu s vydanou územní plánovací dokumentací. Dále se posuzuje vliv na životní prostředí. Stavební úřad také prověřuje, zda umístění stavby neodporuje obecným požadavkům na výstavbu a ustanovením stavebního zákona. Územní rozhodnutí je typem správního rozhodnutí, které se vydává zásadně na žádost žadatele. Žadatelem je nejčastěji vlastník pozemku nebo stavebník. Územní rozhodnutí vydává příslušný stavební úřad v rámci územního řízení.

9


16

Platnost územního rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně stavby a o dělení nebo zcelování pozemků platí 2 roky ode dne nabytí právní moci. Stavební zákona stanoví, které stavby územní rozhodnutí o umístění stavby nevyžadují10. Obvykle se jedná o stavebně a technicky nejjednodušší stavby (např. stožáry, bleskosvody, dočasné přenosné stavby, informativní značky na pozemních komunikacích), které nepotřebují ani ohlášení stavebnímu úřadu. Jejich vlastníci pak nemají povinnost oznamovat stavebnímu úřadu zahájení jejich užívání.

2.3 Podklady pro rozhodování o investičním projektu Dokumentace projektu mívá většinou formu technicko-ekonomické studie, nejčastěji označované jako studie proveditelnosti. Studii proveditelnosti často předchází zpracování řady dílčích studií (např. různé průzkumy), ale také předběžných studií. Ty jsou obvykle podkladem k dílčím rozhodnutím kompetentního orgánu investora, která např. postupným vylučováním variant usměrní proces předprojektové fáze projektu. Obsah těchto studií navazuje na předpisy příslušného právního řádu, stavební zákon, správní řízení, územní řízení a jiné předpisy. Studie proveditelnosti ( Feasibility Study ) Posláním této studie je mimo jiné prokázat stále přesnějšími údaji realizovatelnost projektu a možnost dosáhnout cíle v souladu se studií, nebo v opačném případě včas upozornit na potřebné změny a včas navrhnout jejich uskutečnění. Obsah studie proveditelnosti má být také dostatečným podkladem pro zpracování dokumentace pro vydání územního rozhodnutí. Předpokládá se, že studie proveditelnosti pracuje s údaji, které se od skutečnosti nebudou lišit o více než 10%. Studie obsahuje: •

souhrnný přehled – úvodní přehled dává ucelený obraz o projektu. V prvé řadě jsou to tzv. „matriční“ údaje o projektu a lokalizace území. Následuje přesné vyjádření cílů a stručný popis koncepčních variant projektu. V neposlední řadě vztah stavby k okolní krajině a ke stávajícímu životnímu prostředí;

•

zdůvodnění návrhu – odůvodnění vybrané koncepční varianty. Tato část studie nás informuje zejména o provedených pracích, jednáních, průzkumech, správních řízeních apod.

10


17

•

závěry marketingové studie – tato část obsahuje obvykle pouze závěry (charakteristika zákazníků, konkurence v daném druhu podnikání, cílová skupina klientů apod.);

•

technická řešení – uspořádání stavby do objektů, souborů, celků, provozoven;

•

lokalizace prostředí – obsahej jsou uspořádané údaje zejména o pozemcích, stávajících stavbách na nich, místních podmínkách, usazení stavby v okolním prostředí, komunikace, soužití stavby a krajiny apod.

•

organizační řešení – týká se jak organizačního uspořádání stavby při užívání, tak také organizace prací při výstavbě a uspořádání rozhodujících vztahů účastníků výstavby;

•

časový plán a rozpočet pro realizaci;

•

rozpočet;

•

finanční analýza.

Předběžná studie Předběžná studie je obvykle zpracovaná ve struktuře studie proveditelnosti, která postupně vylučuje některé nevhodné varianty řešení projektu. Pracují ve větší míře s odhady, takže přesnost údajů se toleruje v rozmezí 20%. Zvláštním případem předběžné studie může být studie příležitostí (Opportunity Study). Tato dokumentace umožňuje dílčí rozhodnutí o umístění finančních prostředků do jednoho z několika porovnávaných projektů. Studie příležitostí pracuje víceméně pouze s odhady a její nepřesnost se odhaduje až kolem 30%. Dílčí studie Dílčí studie podmiňují kvalitní zpracování studie proveditelnosti. Mohou mít např. formu zpráv o různých druzích průzkumů. Podrobně popisuje např. průzkumy stavebně historické, geotechnické, archeologické, marketingové apod. Na základě uvedených studií, pak investor provede investiční rozhodnutí, zda za daných podmínek investici provede či nikoliv. V případě kladného rozhodnutí investora následují další kroky. V prvé řadě dochází ke koupi pozemku ( pokud není ve vlastnictví investora ).

18

3. Projektová fáze 3.1 Fáze zadávání realizace investičního projektu Nejvýznamnější podmínkou dosažení cílů investičního projektu je výstavba funkční stavby. Funkční znamená takové, aby jejím užíváním mohlo být dosaženo cílů projektu. Ze schválené dokumentace předprojektové fáze a příslušných rozhodnutí mají být známy tyto otázky: •

cíle projektu v ověřitelné formě;

•

schválená koncepční varianta řešení projektu;

•

způsob výstavby.

Dále se předpokládá, že byly vytvořeny hlavní podmínky pro investování (např. získán pozemek a kladná rozhodnutí z příslušných správních řízení). Úkoly managementu projektu jsou v této fázi následující: •

zpracování dokumentace souborného řešení projektu (dokumentace Basic Design);

•

získání příslušných rozhodnutí z veřejnoprávních řízení (stavební povolení);

•

zpracování strukturního plánu – jsou vytvořeny tzv. „balíky“ prací, ve kterých jsou specifikovány termíny, obsah prací, lhůty, jednoznačné parametry pro jednoznačné zadání prací;

•

uzavření smluv mezi realizátory projektu – nejčastěji se zhotoviteli.

Obsah dokumentace souborného řešení projektu (Basic Design) Dokumentace Basic Design je druhou ze tří rozhodujících úrovní dokumentace projektu. Navazuje na dokumentaci zpracovanou v přípravné fázi (na studii proveditelnosti). Dokumentace souborného řešení projektu uvádí variantu koncepčního řešení projektu (o kterém bylo rozhodnuto v závěru předprojektové fáze) do konečného řešení, které bude zadáno k realizaci. Uspokojuje požadavky právního řádu a splňuje požadavky stavebního zákona, umožňuje zadávání realizace projektu zhotoviteli stavby a prokazuje reálnou možnost dosažení cílů. Obvyklý obsah a uspořádání je následující: •

průvodní zpráva (základní údaje, přehled budoucích vlastníků, členění stavby…);

•

souhrnné řešení stavby (situace stavby, výkresy…);

•

soubory zařízení (technické zprávy + výkresy…);

•

stavební objekty (technické zprávy + výkresy…);

•

výstavba a její řízení (management výstavby, technická zpráva staveniště…);

•

provozování stavby (opravy, dozory, inspekce…);

19

•

doklady (stanoviska příslušných orgánů…);

•

ostatní přílohy (geometrický plán, nakládání s odpady…).

Odpovědnost za zpracování dokumentace nese zpracovatel. Odpovídá za dosažení cílů projektu stanovených investorem, při zabezpečení ochrany veřejných zájmů stanovených předpisy právního řádu. Dokumentace je závazným podkladem pro zpracování realizační dokumentace a pro následnou realizaci projektu. Stavební povolení Stavební povolení je správní rozhodnutí, jehož právní mocí vzniká stavebníkovi právo zahájit a provést stavbu, přičemž je povinen dodržet podmínky v povolení obsažené. Jedná se o podmínky nejen pro provedení stavby, ale také pro užívání stavby, a to s ohledem na ochranu veřejných zájmů, ochranu sousedních staveb a pozemků, na obecné požadavky na výstavbu a na dodržení technických norem. Stavební povolení se vydává na žádost stavebníka ve stavebním řízení. Příslušný stavební úřad jako orgán, který stavební povolení vydává, je povinen žádost a k ní připojené podklady (projektovou dokumentaci) náležitě přezkoumat a ověřit účinky zamýšlené stavby na její okolí11. Většina staveb, které ke své realizaci vyžadují stavební povolení, bude moci být užívána po včasném oznámení stavebníka stavebnímu úřadu o úmyslu zahájit užívání stavby. Pro užívání určitých skupin staveb je zákonem předepsán kolaudační souhlas. Mimo to může stavební úřad v rámci svého uvážení přímo ve stavebním povolení stanovit, že stavbu bude možné užívat jen na základě kolaudačního souhlasu.

3.1.1 Rezervace a prodej bytových jednotek Zaběhlou praxí developerů je zahajovat rezervace realizovaných jednotek již po nabytí právní moci územního rozhodnutí. V rámci příprav projektu pro územní řízení jsou zpracovávány i materiály pro rezervace a prodej jednotek (půdorysy, standardy). V případě zájmu klienta o koupi příslušné vybrané bytové či nebytové jednotky je v této fázi uzavřena mezi klientem a developerem písemná dohoda o rezervaci (vzor rezervační smlouvy můžeme nalézt v příloze č. 5). Ve chvíli nabytí právní moci stavebního povolení je možné začít s klienty uzavírat smlouvy o smlouvách budoucích kupních, jelikož jsou známy konkrétní parametry projektu: •

termín zahájení výstavby a dle harmonogramu je odvozen termín jejího dokončení (vzor harmonogramu nalezneme v příloze 9 této práce);

• 11

je stanovena definitivní struktura jednotek a jejich výměr;

Blíže viz ustanovení § 111 odst. 1 a 2 zákona č. 183/2006 Sb.

20

•

je stanovena konečná podoba projektu;

•

jsou přesně určeny kupní ceny.

3.1.2 Princip zadávání realizace V kapitole 1 jsme se dočetli o způsobech výstavby. Postupy zadávání realizace jsou značně odlišné právě způsobem výstavby. Z důvodu na postupné navázání na praktickou část této práce, se budu zabývat výhradně zadáváním realizace investičního projektu u způsobu výstavby s kompletovanými vyššími dodávkami. V praktické části bude představena stavba právě tohoto druhu výstavby. Hlavními účastníky při tomto postupu jsou: •

investor;

•

projektant – autor zpracovávání dokumentace Basic Design (dokumentace souborného řešení projektu);

•

několik vyšších dodavatelů navrhujících řešení a současně nabízejících zhotovení příslušné části stavby.

Činnosti účastníků lze orientačně popsat takto: •

investor poptá nebo vyhlásí tendr (obchodní veřejnou soutěž) na zpracování souborného řešení projektu. Na základě této poptávky projektant podá nabídku. Investor se po zhodnocení nabídek rozhodne o projektantovi, se kterým uzavře smlouvu a ten zpracuje na základě uzavřené smlouvy dokumentaci souborného řešení projektu. Jako její součást zpracuje dokumentaci stavby pro vydání stavebního povolení.

•

investor rozešle příslušné části dokumentace souborného řešení projektu jako součást poptávky vyšším dodavatelům kompletovaných vyšších dodávek v rozsahu stavby s požadavkem na převzetí funkce zhotovitele stavby. Dodavatel předloží svou nabídku a investor se obvykle s projektantem rozhodne o akceptu některé z nabídek. Před rozhodnutím byla podána žádost pro vydání stavebního povolení, které následně investor získává.

•

investor v souladu se smlouvami stanoví management projektu na úrovni dohledu nad realizačním managementem vyšších dodavatelů a projektant pověří své pracovníky autorským dozorem.

Výběr a definice zadávacích podmínek výběrového řízení vždy odráží individuální priority a potřeby každého investora. Mezi ty nejzásadnější patří cena díla, termín realizace a dokončení stavby, délka záruční lhůty a platební podmínky. Firma, která v prioritních parametrech dá nejlepší nabídku, se stává vítězem výběrového řízení a s touto firmou 21

budou zahájeny kontraktční jednání. Smluvní kontrakt je v tomto případě smlouva o dílo. Je to poměrně složitý systém smluvních podmínek a ustanovení sjednaných mezi investorem a dodavatelem. Příklad smlouvy o dílo nalezneme v příloze jako navazující materiál praktické části této práce.

3.2 Fáze realizační přípravy a realizace Fáze realizační přípravy je vymezena uzavřením smlouvy mezi investorem a realizátorem (vyšším dodavatelem) a zahájením prací na staveništi. Protože po zahájení prací na staveništi nemusí být realizační příprava realizátorů ukončena, může se tato fáze časově prolínat s fází realizační. Realizační přípravu lze členit na: •

ustanovení managementu – management na straně investora se orientuje zejména na dohled na úrovni balíku prací a finanční řízení, realizátor pak na management realizace projektu;

•

zpracování realizační dokumentace (Detail Design);

•

realizační příprava zhotovitele – zajištění vlastních produktů (výrobků, služeb, prací). Příprava objednávek, uzavření smluv na dodávky, zpracování poptávek, vytváření podmínek pro přípravu prací na staveništi.

Postup realizační přípravy bude odlišný podle druhu stavby, způsobu výstavby, rozsahu účasti vyšších dodavatelů apod. Postupy jsou velmi nutné řádně připravit pomocí síťového plánování či vývojových diagramů. Fáze realizace stavby je vymezena zahájením prací na staveništi prvním z realizátorů a připravenosti stavby k ověření všech jejich funkcí. Realizační fáze je obvykle ukončena kontrolou dohotovení všech prací popř. individuálním vyzkoušením zařízení. Povinným prvkem a významných nástrojem v managementu výstavby je stavební deník. Stavební deník je jednoduchý záznam o stavbě, který slouží k dokumentování průběhu stavby a k evidenci všech dokladů, týkajících se stavby. Realizační dokumentace projektu ( Detail Design ) Navazuje na dokumentaci souborného řešení stavby (Basic Design), zpracovanou ve fázi zadávání realizace projektu. Uvádí souborné řešení projektu do úrovně umožňující samotnou realizaci, tj. výstavbu a užívání stavby. Je zpracována ve struktuře organizací prací na projektu do tzv. „balíků prací“, které jsou přiřazovány jednotlivým zhotovitelům (obvykle vyšším dodavatelům). Základní jednotkou je zpravidla stavební objekt (v praktické části této práce můžeme nalézt členění do tzv. objektů A, B, C ) nebo provozní soubor (soubor zařízení). Je podkladem pro objednávání výrobků a zadávání prací a služeb dodavatelům. Do realizační

dokumentace projektu může být zahrnuta dokumentace

22

provozní neboli dokumentace pro užívání stavby. U dokumentace provozní je potřeba, aby byla aktualizována po celou životnost stavby a udržovat ji aktuální na vhodných médiích (nejlépe datové soubory, z nichž můžeme pořídit aktuální manuály a provozní podklady). Provozní dokumentace zpravidla obsahuje krizový provozní řád, pravidla pro regeneraci (údržbu, obnovu), provozní řád, pravidla pro účast lidského činitele (požadavky na vzdělání, přezkoušení), pravidla pro dozory, inspekce a technické prohlídky apod.

3.3 Fáze ověření Fáze vyzkoušení je obvyklá převážně jen v procesu výstavby technologických staveb pod označením „zkušební provoz.“ V současné době je možno tuto fázi vidět i u ostatních druhů staveb – zpravidla u staveb větších a složitějších. Fáze ověření je ve skutečnosti prokázání funkcí stavby popř. ucelených částí zhotovitelem a předání a převzetí stavby objednavatelem do užívání v souladu s příslušnou smlouvou. Ověření funkcí stavby lze uskutečnit: •

individuálním vyzkoušením – povinnost dodavatele, který provedl montáž zařízení ověřit, zda je zařízení připraveno plnit;

•

komplexním vyzkoušením – povinnost provést zkoušky souborů zařízení;

•

zkušební provoz.

Fáze ověření trvá od ukončení realizace prací na staveništi až po provedení kolaudace a předání a převzetí stavby k trvalému užívání. Zkušební provoz je považován za formu užívání stavby, a proto je jeho provedení zaštítěno povolením stavebního úřadu. Stavební zákon obsahuje samostatné ustanovení12, které upravuje režim a povolování zkušebního provozu staveb. Účelem zkušebního provozu je ověřit funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle ověřené projektové dokumentace. Povinnost zkušebního provozu může být stanovena buď přímo jako podmínka ve stavebním povolení, nebo stavební úřad stanoví rozhodnutím, že kolaudační souhlas je možné vydat pouze po provedení zkušebního provozu. Účastníkem řízení o provedení zkušebního provozu je stavebník a popř. také vlastník stavby. Zákon nestanoví dobu trvání zkušebního provozu, a to ani minimální ani maximální dobu.

12

Viz ustanovení § 124 zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění.

23

3.4 Fáze provozní Fázi provozní lze vymezit dobou od převzetí funkční stavby k trvalému užívání, popř. od ukončení zkušebního provozu a splnění všech povinností v souladu s předpisy, až po průkaz, že cílů projektu bylo dosaženo. Předpoklady pro zahájení užívání staveb Stavební zákon v části čtvrté hlavě první dílu druhém v ustanovení §119 a násl. rozlišuje následující instituty: •

ohlášení stavebníka o záměru započít s užíváním stavby (pro jejich užívání není povinným předpokladem vydání kolaudačního souhlasu – dílny, garáže );

•

kolaudační souhlas, který vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad.

Kolaudační souhlas Příslušným stavební úřadem bude v těchto případech stavební úřad, který vydal stavební povolení. Žádost o vydání kolaudačního souhlasu se podává výhradně na předepsaném formuláři na základě žádosti stavebníka. Stavební úřad je povinen do patnácti dnů ode dne doručení žádosti stanovit termín závěrečné kontrolní prohlídky stavby a současně uvést, které doklady stavebník při této prohlídce předloží. V průběhu závěrečné prohlídky stavební úřad zkoumá, zda byla stavba provedena v souladu s ohlášením stavebnímu úřadu nebo vydaným stavebním povolením a ověřenou projektovou dokumentací a zda byly dodrženy obecné požadavky na výstavbu. Dále stavební úřad ověřuje, zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat. Pokud stavební úřad nezjistí na základě doložených listin a dokumentů a na základě závěrečné kontrolní prohlídky žádné závady, vydá do patnácti dnů ode dne provedení závěrečné kontrolní prohlídky kolaudační souhlas. Nabytím právní moci kolaudace, tj. úředně povoleným užíváním realizovaných jednotek a předáním dokončené stavby, začíná pomyslná závěrečná fáze projektu. Záznamem kolaudace do katastru nemovitostí se mění status rozestavěné budovy na budovu zkolaudovanou. Po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí a přidělení čísla popisného mohou být vyhotoveny kupní smlouvy a může začít proces jejich uzavírání (převody vlastnických práv) a následné předávání jednotek do užívání.

24

Procesy ve fázi provozní Procesy probíhající v průběhu provozu se dělí: •

procesy, které podmiňují dosažení cílů – důležitou roli zde hraje tzv. facility management Facility management ( FM )13 – komplexní plánování, organizace a řízení správy a provozu nemovitostí, včetně oprav a údržby, obchodně technických služeb, péče o vnitřní prostředí, ochrany, optimalizace nákladů a telekomunikačních sítí, s podporou speciálního software a s využitím informačních a komunikačních technologií

v krátkodobém

(operativním),

střednědobém

(taktickém)

a

dlouhodobém (strategickém) horizontu. Facility management tedy zahrnuje: o efektivní využívání ploch a prostor; o regenerace stavebních objektů; o přemisťování k efektivnímu využití; o správa majetku včetně inventáře; o vytváření pracovního prostředí. •

procesy regenerace – jedná se zejména o pravidelné prohlídky, údržby, opravy a obnovy;

•

procesy provozování stavby – zahrnuje vnitřní potřebu zvyšovat efektivnost užívání stavby.

13

MATĚJKA, Vladimír, MOKRÝ, Jan: Slovník pojmů ve výstavbě, DOS M 01.01. 1. vyd. Praha – Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů, 2000. ISBN 80-86364-08-9

25

Závěr teoretické části V teoretické části práce jsem si dala za cíl kvalifikovaně popsat průběh realizace investičního projektu. Popsala jsem základní pojmy s souvislosti týkající se výstavby developmentu. Zde jsem mimo jiné citovala pojem stavba dle Stavebního zákona. Nutno podotknout, že definice dle zákona č. 183/2006 Sb. je velmi problémová. Za stavbu považuje veškerá stavební díla, ale samotný pojem stavební dílo v zákoně uveden již nikde není. Tato definice by měla vlastně znamenat: „stavba je souhrn stavebně-montážních prací a nutných dalších výkonů přípravy a realizace schopný užívání v souladu se stavebním povolením. Tvoří ji stavební objekty, provozní soubory, přípravná a projektová dokumentace apod.“ Doufejme, že definice stavby bude do budoucna poněkud přesnější než je tomu doposud. V další části jsem se již výhradně zabývala popisem jednotlivých fází investičního projektu. Důvod proč popisuji jednotlivé fáze je hlavně proto, abychom měli následující praktickou část zdůvodněnou potřebným teoretickým základem, který je nezbytný pro pochopení výstavby níže uvedeného bytového domu.

26

II. Praktická část Identifikace stavby Název stavby:

Obytný soubor Bohdalec, při ulici V Dolině, Praha 4, k.ú. Michle

Místo stavby:

lokalita vymezená ulicemi V Dolině, Bohdalecká, U Plynárny, Popovická, Na Křivce, Praha 4, Praha 10

Stavebník:

Geosan ETA, s. r. o. Karlovo náměstí 559/ 28 Praha 2 – Nové Město, 120 00 IČ: 27227642 pověřený pracovník: Ing. Straka

Zpracovatel:

Ing. arch. Jaroslav Slavíček autorizovaný architekt autorizace ČKA 00 363 Štichova 645, Praha 4 IČ: 15313310

1. Popis jednotlivých objektů Jedná se o výstavbu obytného souboru skládajícího se ze dvou objektů propojených parkovací podnoží a jednoho samostatného objektu. Severní hranici území stavby tvoří stávající výškové objekty podél ulice V Dolině a řadová bytová zástavba v ulici Na Křivce. Na východní straně se nachází podél ulice Popovické nedokončené torzo bytové zástavby činžovních domů. Na jižní hranici směrem k ulici U Plynárny jsou situovány původní dvojdomy. Podél západní hranice se nachází samostatný objekt obytného domu. Území bylo původně využito pro stavbu polikliniky ČSD, avšak tato nebyla dokončena, její hrubá stavba byla odstraněna a na území byly ponechány pouze inženýrské sítě a pilotové pole, opěrné zdi a terénní úpravy. Počet podlaží v jednotlivých objektech se mění od 5 do 10 v závislosti na umístění jednotlivých domů v rámci areálu, jelikož stávající území je charakteristické značnými výškovými rozdíly. Jednotlivé objekty proto charakterizují ustupující podlaží kopírující terénní profil lokality. Významnou roli ve vzhledu objektů hrají velké prosklené plochy 27

francouzských oken s jednoduše členěnými fasádami a jemně probarvenou omítkou, které doplňují pozinkované zámečnické výrobky tj. balkónová zábradlí a zábradlí francouzských oken. Významnou roli v dotvoření vzhledu objektů hrají převážně na jižních fasádách konstrukce pro zajištění nízké hladiny hluku v bytech, které v bytě umožní plnohodnotné přirozené větrání. Tyto konstrukce tvoří kombinace zasklených balkónů a zvukově pohltivých neprůhledných příček mezi jednotlivými balkóny. Konstrukční systém všech objektů je železobetonový doplněný některými vyzdívanými obvodovými stěnami z keramických cihel. Pro zajištění tepelné pohody je celý objekt zateplen kontaktním zateplovacím systémem s vrchní povrchovou úpravou probarvenou omítkou na silikátové bázi. Parkovací stání jsou v objektu A umístěna v částečně zapuštěném suterénu. Tato parkovací stání doplňují parkovací místa před objektem. Pro parkování ve zbylých objektech je vytvořen tzv. „parkovací sokl“, který je umístěn mezi objekty B a C. Jedná se o krytá parkovací státní ve třech podlažích, která vytvářejí společné komunikační jádro pro domy B a C. Jedná se o velmi kvalitní dispoziční řešení bytů s množstvím balkónů a teras, velké prosklené plochy francouzských oken, vysoký standard bytů, dostatečné množství garážových stání, množství areálové zeleně, atraktivita výhledů z výše položených pater a velmi dobrá dopravní dostupnost. Stavba byla zkolaudována v lednu 2009. Obr. 2 Popis situace

Objekt A Objekt B Objekt C

Zdroj: http://www.byty-bohdalec.cz/image/Bohdalec-nadhled_big.jpg ze dne 27.1.2009

28

1.1 Lokalita Okolí stavby je obklopeno typově různorodou obytnou zástavbou. Severní hranici řešeného území tvoří stávající výškové bytové domy podél ulice V Dolině a řadová bytová zástavba v ulici Na Křivce. Na východní hranici území, podél Popovické, se nachází bloková zástavba činžovních bytových domů. Jižní hranici lokality tvoří ulice U Plynárny, na jejíž protější straně jsou situovány původní obytné dvojdomky, umístěné v dnešním areálu. Obr. 3 Orientační mapa

Dostupnost

městské

hromadné

dopravy je velmi výhodná jak pro jižní, tak pro centrální část města. A B

Zastávka C

autobusu

č.

188

a

tramvajové linky č. 11, která se nachází v těsné blízkosti v ulici U Plynárny, zajistí bez přestupů velmi rychlé spojení s centrem.

Zdroj: http://www.mapy.cz/#x=133184816@y=135847056@z=16@mm=ZP ze dne 27.1.2009

Stanice metra I.P.Pavlova je vzdálena cca 20 minut jízdy tramvají a stanice metra Pankrác je 10 minut jízdy autobusem. V ulici Bohdalecké dále jezdí autobus č. 260, který nás doveze například na Opatov, Háje nebo přímo do nákupního centra Eden. Přímé automobilové spojení zajišťuje ulice Bohdalecká na nedaleké dopravní tepny – dálnici D1 a na Jižní spojku. Sportovně založení obyvatelé najdou dostatek využití v blízkém sportovním centru Hamr v Záběhlicích, který zajišťuje ráj tenistům, hráčům squashe, stolního tenisu, ale také příznivcům aerobiku. Zdarma je k dispozici také dvojice hřišť na petanque. Naleznete zde i samoobslužnou restauraci, která je otevřena do pozdních večerních hodin. Nedaleko Hamru můžeme navštívit bowlingové centum Na Ovčíně, kde jsou nově vybavené herny s dvanácti profesionálními drahami, které slouží jak k rekreačnímu, tak vrcholovému sportovnímu využití. V prostorách bowlingu je možnost shlédnutí sportovních přenosů na velkoplošné projekci a příjemného posezení. Pro příznivce nakupování nabídne své služby velmi blízké nákupní centrum Eden nebo nedaleké Centum Chodov.

29

1.2 Objekt A Bytový objekt o půdorysných rozměrech 27,44 x 46,0 m (v úrovni 4 PP) je navržen o 3 plných nadzemních podlažích a 1 ustupujícího podlaží se čtyřmi podzemními podlažími. S ohledem na značné výškové rozdíly severní části pozemku, kde je objekt umístěn je hmotové řešení navrženo takto: Hlavní objem bytového domu je umístěn na vlastním parkovacím soklu, částečně zapuštěném do terénu. Polozapuštěný parkovací sokl vyrovnává výškové rozdíly, umožňuje přímý, bezkolizní vjezd vozidel od jihu z páteřní komunikace areálu. Hlavní vstup do budovy je situován z klidnější východní strany objektu na úrovni 242,65 m.n.m což je 3 PP. V úrovni 4 PP je situován parking, technické místnosti, komory k bytům. Na úrovni 3 PP je v zemi zapuštěná pouze severní část objektu, v částech nad terénem se nacházejí 2 byty, místnost pro odpadové nádoby, chodby a schodiště, výtah, kočárkárna, úklidová komora. Na úrovních 2 PP až 4 NP jsou byty, schodiště, chodba. Byty mají balkony, v úrovni terénu resp. parkovacího soklu pak předzahrádky. Střecha parkovacího soklu, která tvoří podlahu 3 PP je v nezastavěné ploše ozeleněna trávníkem v místech atiky zelení živého plotu. Přiléhající terén k budově je též ozeleněn zahradním trávníkem s výsadbou vzrostlé popínavé zeleně, dle osazovacího plánu. Celkem 2 stání z 22 na povrchu před objektem A jsou navržena pro užívání osobami s omezenou schopností pohybu a orientace tj. s rozměry 3500 x 5000 mm. Další 2 parkovací stání pro užívání osobami s omezenou schopností pohybu a orientace s rozměry 3500 x 5000mm je situováno v krytých garážích na úrovni v 4 PP z celkového počtu 25. Tato stání jsou vyznačena mezinárodním symbolem přístupnosti a jsou bezbariérově přístupná. Počet takto vybavených stání splňuje požadavek 5% z celkového počtu parkovacích stání. Barevné řešení objektu – tenkovrstvá omítka v přírodním světlém odstínu teplé barvy, ustupující podlaží má omítku s výraznější strukturou a v tmavším odstínu. Tab. 1 Plochy a kapacity budovy A

Celkový obestavěný prostor

14 354 m3

Celková zastavěná plocha

1 088 m2

Hrubá podlažní plocha celkem

4 791 m2

Počet nadzemních podlaží

3+1

Počet podzemních podlaží

4

Počet bytů

32

1+kk (I. kat.)

3

2+kk (II. kat.)

15

30

3+kk (IV. kat.)

11

3+kk mezonet (III. kat.)

1

4+kk mezonet (VI. kat.)

1

6+kk mezonet (VIII. kat.)

1 Zdroj: Interní dokumenty

Tab. 2 Bilance funkčních ploch budovy A

Užitná plocha bytů

2 871 m2

Plochy vnitřních komunikací

355 m2

Ostatní technické plochy

117m2

Parkovací plochy

708 m2

Počet parkovacích míst ( v budově + před budovou )

25+22 Zdroj: Interní dokumenty

Tab. 3 Bytové jednotky

objekt BOHDALEC, 1.PP, 01 BOHDALEC, 1.PP, 02 BOHDALEC, 01. patro, 03 BOHDALEC, 01. patro, 04 BOHDALEC, 01. patro, 05 BOHDALEC, 1.PP, 06 BOHDALEC, 2.PP, 01 BOHDALEC, 02. patro, 02 BOHDALEC, 02. patro, 03 BOHDALEC, 02. patro, 04 BOHDALEC, 02. patro, 05 BOHDALEC, 3.PP, 01 BOHDALEC, 03. patro, 02 BOHDALEC, 3.PP, 03 BOHDALEC, 1.NP, 01 BOHDALEC, 1.NP, 02 BOHDALEC, 10. patro, 03 BOHDALEC, 10. patro, 04 BOHDALEC, 1.NP, 05 BOHDALEC, 10. patro, 06 BOHDALEC, 2.NP, 01 BOHDALEC, 20. patro, 02 BOHDALEC, 20. patro, 03 BOHDALEC, 20. patro, 04 BOHDALEC, 20. patro, 05 BOHDALEC, 2.NP, 06 BOHDALEC, 3.NP, 01 BOHDALEC, 3.NP, 02 BOHDALEC, 30. patro, 03 BOHDALEC, 30. patro, 04 BOHDALEC, 3.NP, 05 BOHDALEC, 3.NP, 06

kód

kategorie

plocha

balkon předzahrádka

( m2 )

( m2 )

( m2 )

cena bytu ( Kč )

71,15 --48,6 3 042 000 A 01.01 2+kk 50,67 9,12 --2 588 000 A 01.02 1+kk 102,04 13,52 --5 301 000 A 01.03 3+kk 120,35 8,96 --5 636 000 A 01.04 3+kk 72,23 8,4 --3 503 000 A 01.05 2+kk 72,5 8,4 --3 090 000 A 01.06 2+kk 50,67 --36,3 2 040 600 A 02.01 2+kk 102,04 18,08 --5 401 000 A 02.02 3+kk 120,35 8,96 --5 636 000 A 02.03 3+kk 72,23 8,4 --3 503 000 A 02.04 2+kk 72,5 12,24 --3 298 400 A 02.05 2+kk 102,04 --70,78 4 638 000 A 03.01 3+kk 119 8,96 99,99 5 576 000 A 03.02 3+kk 47,9 --31,2 1 874 000 A 03.03 1+kk 71,15 9,44 --3 172 000 A 10.01 2+kk 50,67 9,12 --2 555 000 A 10.02 2+kk 102,04 18,08 --5 576 000 A 10.03 3+kk 120,35 8,96 --5 842 000 A 10.04 3+kk 72,23 8,4 --3 310 000 A 10.05 2+kk 72,5 8,4 --3 515 000 A 10.06 2+kk 71,15 9,12 --3 279 000 A 20.01 2+kk 50,67 4,56 --2 760 000 A 20.02 1+kk 102,04 13,52 --5 650 000 A 20.03 3+kk 120,35 8,96 --6 049 000 A 20.04 3+kk 72,23 8,4 --3 758 000 A 20.05 2+kk 72,5 8,4 --3 322 000 A 20.06 2+kk 119,76 30,7 --5 748 000 A 30.01 4+KK MEZONET 90,17 17,38 --4 467 850 A 30.02 3+KK MEZONET 187,02 25,58 --9 503 000 A 30.03 6+KK MEZONET 120,35 8,96 --6 049 000 A 30.04 3+kk 72,23 8,4 --3 254 700 A 30.05 2+kk 72,5 8,4 --3 155 900 A 30.06 2+kk Zdroj: http://www.byty-bohdalec.cz/cz/vyberte-si-byt/ ze dne 27.1.2009

31

1.3 Objekt B Bytový objekt o půdorysných rozměrech 49,315 x 31,9m (v úrovni 3. PP) je navržen o 4 plných nadzemních podlažích a 2 ustupujících podlažích se třemi podzemními podlažími. Hmotové řešení je navrženo takto: Objekt má severní část zapuštěnou do terénu. Z východní části navazuje parkovací podnož. Hlavní vstup do budovy je situován z východní strany objektu na úrovni 1. NP tj. 238,70 m.n.m. V úrovni 3. – 1. PP je situován parking, technické místnosti, komory k bytům. Jižní část objektu, která je i ve 3.PP na úrovni terénu obsahuje byty. Místnost pro odpadové nádoby je situována na úrovni 1. NP. Dále jsou v objektu chodby a schodiště, výtah a kočárkárna, úklidová komora. Byty mají balkony, v úrovni terénu pak předzahrádky. Střecha nad 1. PP, je v nezastavěné ploše ozeleněna trávníkem. Přiléhající terén k budově je též ozeleněn zahradním trávníkem s výsadbou vzrostlé i popínavé zeleně. Parkovací stání pro užívání osobami s omezenou schopností pohybu a orientace splňuje požadavek 5% z celkového počtu parkovacích stání. Tab. 4 Plochy a kapacity budovy B


22 310 m3


948 m2


7 563 m2


4+2


3

Počet bytů

71

1+kk (I. kat.)

8

2+kk (II. kat.)

32

3+kk (IV. kat.)

22

3+kk mezonet (IV. kat.)

4

4+kk mezonet (VI. kat.)

1


1

Ateliér


Tab. 5 Bilance funkčních ploch budovy B


4 645 m2


754 m2


80m2

Parkovací plochy

662 m2

Počet parkovacích míst


32


plocha balkon předzahrádka cena bytu

objekt BOHDALEC, 1.PP, 01 BOHDALEC, 1.PP, 02 BOHDALEC, 01. patro, 03 BOHDALEC, 1.PP, 04 BOHDALEC, 1.PP, 05 BOHDALEC, 01. patro, 06 BOHDALEC, 01. patro, 07 BOHDALEC, 01. patro, 08 BOHDALEC, 2.PP, 01 BOHDALEC, 2.PP, 02 BOHDALEC, 02. patro, 03 BOHDALEC, 02. patro, 04 BOHDALEC, 02. patro, 05 BOHDALEC, 3.PP, 01 BOHDALEC, 3.PP, 02 BOHDALEC, 03. patro, 03 BOHDALEC, 3.PP, 04 BOHDALEC, 03. patro, 05 BOHDALEC, 1.NP, 01 BOHDALEC, 10. patro, 02 BOHDALEC, 10. patro, 03 BOHDALEC, 1.NP, 04 BOHDALEC, 1.NP, 05 BOHDALEC, 10. patro, 06 BOHDALEC, 1.NP, 07 BOHDALEC, 1.NP, 08 BOHDALEC, 1.NP, 09 BOHDALEC, 1.NP, 10 BOHDALEC, 1.NP, 11 BOHDALEC, 2.NP, 01 BOHDALEC, 20. patro, 02 BOHDALEC, 20. patro, 03 BOHDALEC, 2.NP, 04 BOHDALEC, 20. patro, 05 BOHDALEC, 20. patro, 06 BOHDALEC, 20. patro, 07 BOHDALEC, 20. patro, 08 BOHDALEC, 2.NP, 09 BOHDALEC, 20. patro, 10 BOHDALEC, 20. patro, 11 BOHDALEC, 2.NP, 12 BOHDALEC, 30. patro, 01 BOHDALEC, 3.NP, 02 BOHDALEC, 30. patro, 03 BOHDALEC, 30. patro, 04 BOHDALEC, 30. patro, 05 BOHDALEC, 30. patro, 06 BOHDALEC, 30. patro, 07 BOHDALEC, 3.NP, 08 BOHDALEC, 3.NP, 09 BOHDALEC, 30. patro, 10 BOHDALEC, 30. patro, 11 BOHDALEC, 3. patro, 12 BOHDALEC, 40. patro, 01 BOHDALEC, 40. patro, 02 BOHDALEC, 40. patro, 03 BOHDALEC, 40. patro, 04

kód B 01.01 B 01.02 B 01.03 B 01.04 B 01.05 B 01.06 B 01.07 B 01.08 B 02.01 B 02.02 B 02.03 B 02.04 B 02.05 B 03.01 B 03.02 B 03.03 B 03.04 B 03.05 B 10.01 B 10.02 B 10.03 B 10.04 B 10.05 B 10.06 B 10.07 B 10.08 B 10.09 B 10.10 B 10.11 B 20.01 B 20.02 B 20.03 B 20.04 B 20.05 B 20.06 B 20.07 B 20.08 B 20.09 B 20.10 B 20.11 B 20.12 B 30.01 B 30.02 B 30.03 B 30.04 B 30.05 B 30.06 B 30.07 B 30.08 B 30.09 B 30.10 B 30.11 B 30.12 B 40.01 B 40.02 B 40.03 B 40.04

kategorie 2+kk 1+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 1+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 2+kk 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 1+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+KK ATELIER 2+kk 2+kk 2+kk 1+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 2+KK ATELIER 1+kk 2+kk 2+kk 2+kk 3+kk 2+kk

33

( m2 )

( m2 )

( m2 )

( Kč )

51,28 51,28 79,3 51,28 51,28 79,3 82,37 78,5 51,28 51,28 79,3 82,37 78,5 51,28 51,28 79,3 79,3 78,5 51,28 51,28 79,3 51,28 51,28 79,3 82,37 51,28 51,28 51,28 54,9 51,28 51,28 79,3 51,28 51,28 79,3 82,37 51,28 51,28 65,55 51,28 54,9 51,28 51,28 79,3 51,28 51,28 79,3 82,37 51,28 51,28 65,55 51,28 54,9 51,28 51,28 79,3 51,28

--4,4 12,44 4,95 9,9 21,92 17,42 14,85 4,95 9,9 21,92 17,42 14,85 ----------4,95 4,4 16,64 4,95 9,9 21,92 17,42 9,9 4,95 ----9,9 4,4 12,44 4,95 9,9 21,92 17,42 9,9 4,95 9,9 5,3 5,85 4,6 4,4 16,64 4,95 9,9 21,92 17,42 9,9 4,95 4,95 4,95 9,05 9,9 4,4 12,44 4,95

41,27 ------------------------37 39 99,99 99,99 64 63,19 ----------------41,5 99,99 ---------------------------------------------------------

2 113 000 2 427 000 3 936 248 2 353 000 2 548 000 4 437 000 4 122 050 3 776 250 2 353 000 2 548 000 4 437 000 4 122 050 3 776 250 2 108 000 2 196 000 3 643 250 3 632 000 3 443 000 2 309 000 2 634 000 4 234 150 2 439 000 2 634 000 4 344 350 4 405 000 2 437 000 2 266 000 2 014 000 2 313 000 2 437 000 2 724 000 4 275 000 2 525 000 2 770 000 4 709 000 4 621 000 2 755 000 2 328 000 3 423 000 2 653 000 2 504 000 2 950 000 2 599 000 4 362 400 2 736 000 2 845 000 4 473 550 4 621 000 2 519 000 2 328 000 3 236 000 2 646 000 3 250 000 3 174 000 2 737 000 4 636 000 2 736 000

BOHDALEC, 40. patro, 05 BOHDALEC, 40. patro, 06 BOHDALEC, 40. patro, 07 BOHDALEC, 40. patro, 08 BOHDALEC, 40. patro, 09 BOHDALEC, 40. patro, 10 BOHDALEC, 40. patro, 11 BOHDALEC, 4. patro, 12 BOHDALEC, 5.NP, 01 BOHDALEC, 50. patro, 02 BOHDALEC, 50. patro, 03 BOHDALEC, 50. patro, 04 BOHDALEC, 50. patro, 05 BOHDALEC, 50. patro, 06

51,28 9,9 --2 935 000 B 40.05 2+kk 79,3 21,92 --4 601 800 B 40.06 3+kk 154,8 34,14 --7 938 000 B 40.07 5+KK MEZONET 98,07 20 --5 264 000 B 40.08 3+KK MEZONET 98,07 10,56 --4 888 000 B 40.09 3+KK MEZONET 65,55 9,9 --3 254 700 B 40.10 3+KK ATELIER 51,28 5,3 --2 744 000 B 40.11 2+kk 54,9 4,95 --3 255 000 B 40.12 2+kk 51,28 4,95 --2 410 000 B 50.01 2+kk 51,28 4,4 --2 814 000 B 50.02 1+kk 79,3 16,64 --4 728 000 B 50.03 3+kk 125,9 4,95 --5 791 000 B 50.04 3+KK MEZONET 98,07 20 --5 264 000 B 50.05 3+KK MEZONET 101,37 10,9 --5 043 000 B 50.06 3+KK MEZONET Zdroj: http://www.byty-bohdalec.cz/cz/vyberte-si-byt/ze dne 27.1.2009

1.4 Objekt C Bytový objekt o půdorysných rozměrech 50,915 x 30,135m (v úrovni 3. PP) je navržen o 6 plných nadzemních podlažích a 3 ustupujících podlažích se třemi podzemními podlažími. Hmotové řešení je navrženo takto: Objekt má severní část zapuštěnou do terénu. Z východní části navazuje parkovací podnož. Hlavní vstup do budovy je situován z východní strany objektu na úrovni 1. NP tj. 238,70 m.n.m. V úrovni 1. – 3. PP je situován parking, technické místnosti, komory k bytům. Jižní část objektu, která je i ve 3. PP na úrovni terénu obsahuje byty. Místnost pro odpadové nádoby je situována na úrovni 1. NP. Dále jsou v objektu chodby a schodiště, výtah, kočárkárna, úklidová komora. Byty mají balkony, v úrovni terénu pak předzahrádky. Střecha nad 1. PP a přiléhající terén k budově, je v nezastavěné ploše opět ozeleněn trávníkem. Tab. 7 Plochy a kapacity budovy C


29 382 m3


948 m2


9 960 m2


6+3


3

Počet bytů

97

1+kk (I. kat.)

13

2+kk (II. kat.)

43

3+kk (IV. kat.)

35

3+kk mezonet (IV. kat.)

4



34

Tab. 8 Bilance funkčních ploch budovy C


6 366 m2


954 m2


80 m2

Parkovací plochy

662 m2

Počet parkovacích míst



plocha balkon předzahrádka cena bytu

objekt BOHDALEC, 01. patro, 01 BOHDALEC, 01. patro, 02 BOHDALEC, 1.PP, 03 BOHDALEC, 1.PP, 04 BOHDALEC, 1.PP, 05 BOHDALEC, 1.PP, 06 BOHDALEC, 1.PP, 07 BOHDALEC, 02. patro, 01 BOHDALEC, 02. patro, 02 BOHDALEC, 02. patro, 03 BOHDALEC, 2.PP, 04 BOHDALEC, 2.PP, 05 BOHDALEC, 03. patro, 01 BOHDALEC, 03. patro, 02 BOHDALEC, 03. patro, 03 BOHDALEC, 3.PP, 04 BOHDALEC, 3.PP, 05 BOHDALEC, 1.NP, 01 BOHDALEC, 1.NP, 02 BOHDALEC, 1.NP, 03 BOHDALEC, 1.NP, 04 BOHDALEC, 10. patro, 05 BOHDALEC, 10. patro, 06 BOHDALEC, 1.NP, 07 BOHDALEC, 1.NP, 08 BOHDALEC, 10. patro, 09 BOHDALEC, 1.NP, 10 BOHDALEC, 1.NP, 11 BOHDALEC, 2.NP, 01 BOHDALEC, 2.NP, 02 BOHDALEC, 2.NP, 03 BOHDALEC, 2.NP, 04 BOHDALEC, 20. patro, 05 BOHDALEC, 20. patro, 06 BOHDALEC, 20. patro, 07 BOHDALEC, 2.NP, 08 BOHDALEC, 2.NP, 09 BOHDALEC, 20. patro, 10 BOHDALEC, 2.NP, 11 BOHDALEC, 2.NP, 12 BOHDALEC, 30. patro, 01 BOHDALEC, 30. patro, 02 BOHDALEC, 3.NP, 03 BOHDALEC, 3.NP, 04

kód C 01.01 C 01.02 C 01.03 C 01.04 C 01.05 C 01.06 C 01.07 C 02.01 C 02.02 C 02.03 C 02.04 C 02.05 C 03.01 C 03.02 C 03.03 C 03.04 C 03.05 C 10.01 C 10.02 C 10.03 C 10.04 C 10.05 C 10.06 C 10.07 C 10.08 C 10.09 C 10.10 C 10.11 C 20.01 C 20.02 C 20.03 C 20.04 C 20.05 C 20.06 C 20.07 C 20.08 C 20.09 C 20.10 C 20.11 C 20.12 C 30.01 C 30.02 C 30.03 C 30.04

kategorie 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 1+kk 3+kk 1+kk 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 2+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk 2+kk 2+kk 3+kk 1+kk 2+kk 3+kk 1+kk 2+kk 2+kk

35

( m2 )

( m2 )

( m2 )

( Kč )

78,5 82,37 79,3 51,28 51,28 79,3 51,28 78,5 82,37 79,3 51,28 51,28 78,5 79,3 79,3 51,28 51,28 54,9 51,28 51,28 51,28 82,37 79,3 51,28 51,28 79,3 51,28 51,28 54,9 51,28 65,55 51,28 51,28 82,37 79,3 51,28 51,28 79,3 51,28 51,28 114,13 51,28 65,55 51,28

14,88 17,42 21,92 9,9 4,95 12,44 4 14,88 17,42 21,92 9,9 4,95 --------------4,95 9,9 17,42 21,92 9,9 4,95 16,64 5,3 4,95 5,85 5,3 9,9 4,95 9,9 17,42 21,92 9,9 4,95 12,44 4 9,9 14,81 4,95 4,95 4,95

------------------------63,5 99,99 99,99 38,5 37 99,99 41,5 ---------------------------------------------------

3 841 000 4 339 000 4 098 000 2 375 000 2 082 000 3 604 000 2 061 000 3 841 000 4 339 000 4 165 000 2 375 000 2 180 000 3 443 000 3 835 000 3 699 000 2 110 000 1 928 000 2 225 000 2 199 000 2 082 000 2 641 000 4 256 000 4 085 950 2 461 000 2 266 000 4 185 000 2 360 000 2 164 000 2 295 200 2 653 000 3 366 000 2 246 000 2 730 000 4 621 000 4 437 000 2 548 000 2 353 000 4 228 000 2 418 000 2 355 000 5 699 000 2 646 000 2 840 000 2 246 000

BOHDALEC, 3.NP, 05 BOHDALEC, 30. patro, 06 BOHDALEC, 30. patro, 07 BOHDALEC, 3.NP, 08 BOHDALEC, 3.NP, 09 BOHDALEC, 30. patro, 10 BOHDALEC, 3.NP, 11 BOHDALEC, 40. patro, 01 BOHDALEC, 40. patro, 02 BOHDALEC, 4.NP, 03 BOHDALEC, 4.NP, 04 BOHDALEC, 40. patro, 05 BOHDALEC, 40. patro, 06 BOHDALEC, 40. patro, 07 BOHDALEC, 40. patro, 08 BOHDALEC, 4.NP, 09 BOHDALEC, 40. patro, 10 BOHDALEC, 40. patro, 11 BOHDALEC, 50. patro, 01 BOHDALEC, 50. patro, 02 BOHDALEC, 5.NP, 03 BOHDALEC, 5.NP, 04 BOHDALEC, 50. patro, 05 BOHDALEC, 50. patro, 06 BOHDALEC, 50. patro, 07 BOHDALEC, 50. patro, 08 BOHDALEC, 5.NP, 09 BOHDALEC, 50. patro, 10 BOHDALEC, 5.NP, 11 BOHDALEC, 60. patro, 01 BOHDALEC, 60. patro, 02 BOHDALEC, 60. patro, 03 BOHDALEC, 6.NP, 04 BOHDALEC, 60. patro, 05 BOHDALEC, 60. patro, 06 BOHDALEC, 60. patro, 07 BOHDALEC, 60. patro, 08 BOHDALEC, 60. patro, 09 BOHDALEC, 60. patro, 10 BOHDALEC, 60. patro, 11 BOHDALEC, 6. patro, 12 BOHDALEC, 70. patro, 01 BOHDALEC, 70. patro, 02 BOHDALEC, 7.NP, 03 BOHDALEC, 70. patro, 04 BOHDALEC, 70. patro, 05 BOHDALEC, 7. patro, 12 BOHDALEC, 8.NP, 01 BOHDALEC, 80. patro, 02 BOHDALEC, 8.NP, 03 BOHDALEC, 80. patro, 04 BOHDALEC, 80. patro, 05 BOHDALEC, 80. patro, 06

51,28 9,9 --2 634 000 C 30.05 2+kk 82,37 17,42 --4 621 000 C 30.06 3+kk 79,3 21,92 --4 215 150 C 30.07 3+kk 51,28 9,9 --2 548 000 C 30.08 2+kk 51,28 4,95 --2 353 000 C 30.09 2+kk 79,3 16,64 --4 321 000 C 30.10 3+kk 51,28 5,3 --2 446 000 C 30.11 1+kk 114,13 14,81 --5 894 000 C 40.01 3+kk 51,28 5,3 --2 744 000 C 40.02 2+kk 65,55 9,9 --3 535 000 C 40.03 3+kk 51,28 4,95 --2 328 000 C 40.04 2+kk 51,28 9,9 --2 845 000 C 40.05 2+kk 82,37 17,42 --4 762 000 C 40.06 3+kk 79,3 21,92 --4 573 000 C 40.07 3+kk 51,28 9,9 --2 755 000 C 40.08 2+kk 51,28 4,95 --2 439 000 C 40.09 2+kk 79,3 12,44 --4 364 000 C 40.10 3+kk 51,28 4 --2 625 000 C 40.11 1+kk 114,13 14,81 --5 009 900 C 50.01 3+kk 51,28 4,95 --2 736 000 C 50.02 1+kk 65,55 4,95 --3 087 000 C 50.03 2+kk 51,28 4,95 --2 328 000 C 50.04 2+kk 51,28 9,9 --2 845 000 C 50.05 2+kk 82,37 17,42 --4 523 900 C 50.06 3+kk 79,3 21,92 --4 573 000 C 50.07 3+kk 51,28 9,9 --2 755 000 C 50.08 2+kk 51,28 4,95 --2 439 000 C 50.09 2+kk 79,3 16,64 --4 457 000 C 50.10 3+kk 51,28 5,3 --2 425 350 C 50.11 1+kk 54,9 4,95 --3 265 000 C 60.01 2+kk 51,28 5,3 --2 834 000 C 60.02 2+kk 65,55 9,9 --3 648 000 C 60.03 3+kk 51,28 4,95 --2 410 000 C 60.04 2+kk 51,28 9,9 --2 935 000 C 60.05 2+kk 82,37 17,42 --4 904 000 C 60.06 3+kk 154,5 33,24 --7 509 750 C 60.07 5+KK MEZONET 98,07 20 --5 264 000 C 60.08 3+KK MEZONET 98,07 10,56 --4 888 000 C 60.09 3+KK MEZONET 79,3 12,44 --4 500 000 C 60.10 3+kk 51,28 4 --2 715 000 C 60.11 1+kk 51,28 4,95 --3 182 000 C 60.12 2+kk 54,9 9,05 --3 362 000 C 70.01 2+kk 51,28 4,95 --2 801 000 C 70.02 1+kk 65,55 4,95 --3 351 000 C 70.03 2+kk 79,3 16,64 --4 592 000 C 70.04 3+kk 51,28 5,3 --2 744 000 C 70.05 1+kk 51,28 4,95 --3 062 000 C 70.12 2+kk 54,9 5,85 --2 680 000 C 80.01 2+kk 51,28 5,3 --2 898 000 C 80.02 2+kk 65,55 9,9 --3 544 000 C 80.03 3+kk 154,5 19,36 --7 865 000 C 80.04 5+KK MEZONET 98,07 5 --5 102 000 C 80.05 3+KK MEZONET 96,78 10 --4 984 000 C 80.06 3+KK MEZONET Zdroj: http://www.byty-bohdalec.cz/cz/vyberte-si-byt/ ze dne 27.1.2009

36

1.5 Parkovací podnož Jedná se o objekt garáží sloužící k parkování uživatelů navrhovaného obytného souboru. Objekt o půdorysných rozměrech 83 x 25,3 m (v úrovni 3. PP) má 3 podlaží. Severní část je zapuštěna do terénu. Jižní je nad terénem a má volné průčelí, které je kryto prefabrikovanými sloupy, svislými ocelovými lisenami s ocelovou zábradelní výplní. Střecha nad vjezdovou rampou vystupuje nad terén. Na střeše se dále nachází příjezdová komunikace a chodníky obytného areálu. Objekty B a C jsou touto podnoží propojeny, proto počet parkovacích míst pro imobilní je rovnoměrně rozdělen podle počtu parkovacích míst v jednotlivých patrech takto: •

3. PP – 76 parkovacích míst (4 pro imobilní)

•


•


2. Standardy bytových jednotek 2.1 Bytové jednotky Součástí standardů bytových jednotek není •

dodávka kuchyňské linky, digestoře, dřezové baterie včetně obkladů za kuchyňskou linkou a kuchyňské spotřebiče;

•

dodávka garnyží, venkovních a vnitřních žaluzií, svítidel obytných místností;

•

zřízení telefonní stanice a dodání telefonního přístroje;

•

dodávka vestavěných skříní, polic a jiného vestavěného nábytku;

•

zřízení elektroměru.

Podlahy vnitřní Uvnitř bytů jsou řešeny jako bezprahové s použitím přechodových a ukončovacích lišt v barvě podlahy nebo z bílého ušlechtilého kovu (např. hliník). •

Obývací pokoj (popř. i kuchyňský kout) – laminátová plovoucí podlaha se zámkovým spojem tl. cca 8 mm, odstín dub – základní parketový vzor. Podlahy jsou ukončeny obvodovou lištou v barvě podlahy, přechodová lišta v barvě podlahy nebo z bílého ušlechtilého kovu.

•

Ostatní obytné místnosti, šatny, komory přístupné z pokoje – koberec – světlý odstín včetně obvodové lemovky (plastová lemovka s vloženým páskem koberce), přechodová lišta.

37

•

Kuchyně (samostatná) – dlažba včetně soklu v = 100 mm, spárování ve světle šedém odstínu.

•

Ostatní obytné místnosti, šatny, komory přístupné z chodby – dlažba včetně soklu, spárování ve světle šedém odstínu.

•

Hygienické zařízení – dlažba včetně soklu.

Podlahy venkovní •

Balkony, lodžie, terasy – mrazuvzdorná dlažba včetně soklu z dlaždic.

Obklady •

Koupelny – keramický obklad do výšky obloukové zárubně (cca 2,2 m), hydroizolační stěrka za sprchovým koutem, spárování v bílém odstínu, bílé plastové profily na rozích.

•

WC – keramický obklad do výšky cca 1,2 m, spárování v bílém odstínu, bílé plastové profily na rozích.

Dveře •

Vstupní bytové – plné, hladké, povrch folie, požární odolnost dle TZPO, ocelová hranatá zárubeň s těsněním včetně dřevěného prahu z tvrdého dřeva, bezpečnostní kování, bezpečnostní vložka – 3. třída bezpečnosti, dveřní kukátko.

•

Vnitřní bytové – povrch lamino, popř. folie, křídlo plné, dveře do obývacích pokojů celoprosklené (odstín dub), zárubeň obložková s těsněním, kování typové, slitinové, rozetové nebo štítkové, mřížky v odstínu matného bílého kovu nebo v barvě dveří (u nevětraných šaten, koupelen, komor, wc).

Zařizovací předměty Umyvadlo keramické bílé s krycí polonohou. Jedná se o jednotnou standardní řadu shodnou s WC a bidetem. WC mísa je keramická, závěsná se skrytou nádrží. Bidet taktéž závěsný, keramický (jen velké byty nad 70m2). Vana je bílá akrylátová s chromovaným sifonem vanovým, délka vany je 170 cm. Sprchový kout se skládá z akrylátové vaničky a bílé plastové zástěny. Koupelna je vybavena chromovanými pákovými bateriemi s keramickou hlavou.

38

Vytápění Ocelové deskové radiátory v barvě bílé, včetně termoregulačních ventilů a hlavic. V koupelnách je osazeno trubkové těleso žebříkové v barvě bílé. Měřič tepla je přístupný ze společných prostor. Svítidla V bytech jsou pouze stropní vývody (chodby, haly, sociální zařízení, šatny, komory). V obytných místnostech jen stropní vývody + závěs. Vybavení Individuální měřiče studené a teplé vody přístupné z bytu revizními dvířky (wc, koupelna, předsíň, komora). Poměrový měřič tepla je umístěn pro každou bytovou jednotku ve společné skříni v domovní chodbě na každém podlaží. Bude provedena příprava zabezpečovacího systému s výstupem v bytě. Napojení zařízení si klient provádí sám. Do vybavení bytové jednotky dále patří domácí telefon s elektrickým vrátným u vstupních dveří bytové jednotky a s ovládáním u vstupních dveří do objektu. Připraveny jsou elektrické vývody pro elektrický sporák a myčku (popř. pračku, není-li v koupelně), lednici a digestoř. Přívody teplé a studené vody, odpadu budou vyvedeny a ukončeny na líci zdiva pro klientské napojení. Dále je připraven otvor pro napojení odtahu digestoře pod stropem. Do vybavení koupelny patří přímé odvětrání, pokud není technicky možné, pak je instalován odsávací ventilátor ovládaný samostatným spínačem. V koupelně je dále samostatná zásuvka, vývod studené vody a odpadový sifon na automatickou pračku.

2.2 Společné prostory a konstrukce objektu 2.2.1 Konstrukce a povrchové úpravy Pokud se v bytech vyskytuje podhled, jedná se pouze o snížení stropu v místech vedení VZT, ZTI a elektroinstalace, a to ze sádrokartonu upevněném na ocelovém roštu (zejména v koupelnách, WC, popř. předsíních, domovních chodbách). Příčky jsou většinou cihlové, ale i z betonových tvárnic. Povrch zdí v obytných patrech je opatřen jemnozrnnou štukovou omítkou s malbou nebo štěrkovou omítkou s malbou. Barva je s vysokou bělostí. V koupelnách a vlhkých provozech s ochranou proti plísním. Ve veřejných prostorách a chodbách je zpravidla dlažba včetně soklu. Schodiště je taktéž z dlažby. Mají ovšem barevně odlišená ramena od mezipodest a hlavních podest. Samozřejmostí jsou protismykové pásky na prvním a posledním stupni schodiště (profilované v dlaždici).

39

2.2.2 Stavební prvky Okna Okna jsou plastová bílé barvy s celoobvodovým kováním opatřena dvojsklem. Všechna okna vyjma oken s přístupem na balkon nebo terasu jsou otvíravá – sklopná. U všech oken je zajištěna okenní infiltrace. Všechny parapety vnitřní jsou taktéž bílé barvy s bočními krytkami. Vnější parapety jsou buď TiZn plech nebo Al plech včetně povrchové úpravy. Klempířské konstrukce Klempířské konstrukce zahrnující oplechování detailů střešní krytiny, lemování a oplechování nadezdívek, oplechování atik, oplechování střešních nástaveb, oplechování integrovaných

prostupů

ventilačních,

vzduchotechnických

potrubí,

potrubí

ZTI

vyvedených nad rovinou střechy. Vstupní dveře do domu Vstup do objektů je řešen bezbariérově – tzn. s výškovým rozdílem do 20 mm, před hlavním vstupem do budovy je plocha min. 1500 x 2000 mm se sklonem do 2%. Vstupní dveře umožňují otevření jednoho křídla, jsou proskleny do výšky min 400 mm a opatřena nerozbitným sklem. Otevíraná dveřní křídla jsou opatřena vodorovnými madly přes celou jejich šířku. Madla jsou umístěna na opačné straně křídla než jsou závěsy. Zámek dveří je umístěn nejvýše 1 m od podlahy, klika nejvýše 1,1 m od podlahy. Horní hrana zvonkového tabla je nejvýše 1,2 m od podlahy. Zařízení technických instalací (ZTI) • Kanalizace – objekt je napojen na novou kanalizační přípojku splaškové kanalizace, která je zaústěna do šachty. Šachta je na pozemku investora, který je veřejně přístupný. Kanalizační přípojka je z kameninových trub. Vnitřní odpadní potrubí je izolováno protihlukovou a tepelnou izolací. Každé odpadní potrubí pokračuje větracím potrubím, které je vyústěno nad střechu a je opatřeno větrací hlavicí. Odpadní potrubí je vedeno v šachtách. • Vodovod – v ulici v Dolině je veden stávající vodovodní řad, který je ukončen šachtou na pozemku investora. Tento řad byl prodloužen. Z nového řadu vedou jednotlivé přípojky do objektu A, B a C. Ohřev teplé vody je centrální a probíhá v technické místnosti ve 3. PP objektu ve výměníkové stanici. Rozvod teplé vody je s cirkulačním potrubím s nuceným oběhem.

40

Elektroinstalace V prostorách sklepních kójí a komunikačních chodeb je řešeno pouze osvětlení. Zásuvky nejsou instalovány. V prostoru kočárkáren je napájen potrubní ventilátor spínaný manuálně spínačem od dveří. V místnostech odpadků je napájen potrubní ventilátor s časovým spínačem. Prostor vstupních chodeb do objektu a prostory schodiště jsou osvětleny žárovkovými svítidly nástěnnými a stropními, spínanými tlačítky po jednotlivých podlažích. Podle požadavku požárně bezpečnostního řešení je osvětlení doplněno nouzovými svítidly s dobou svitu min. 1 hod. v případě přerušení dodávky elektrické energie. Každý byt je připojen přes samostatné odběrné místo s vlastním měřením v elektroměrovém rozvaděči v příslušné části a poschodí domu. Napájení vedení pro každý byt je ukončeno v jeho podružném rozvaděči. Rozvaděče jsou umístěny vždy uvnitř bytu v chodbě. Z těchto rozvaděčů je připojena elektroinstalace bytů podle jejich dispozice, velikosti, rozsahu a vybavenosti. Elektroinstalace je provedena celoplastovými kabely uloženými pod omítkou. Přívody pro stropní svítidla jsou taženy v podlaze následujícího podlaží. V souladu s navrženým standardem je v objektu proveden jak rozvod satelitní antény, tak i příprava pro rozvod kabelové televize. Na kabelech účastnických přípojek v patrové skříní je ponechána rezerva pro možnost přepojení do rozvodu UPC dle rozhodnutí uživatele. U vstupů do domů je osazeno tablo s audiomodulem a potřebným počtem zvonkových tlačítek. V předsíni každého bytu je osazen nástěnný přístroj domácího telefonu, umístění je upraveno dle individuální dispozice předsíně. Zvenku bude u každého bytu osazeno zvonkové tlačítko. Síťový napáječ systému je umístěn v patrové skříni ve vstupním podlaží. Vzduchotechnika (VZT) Větrání zajišťuje splnění hygienických a technologických požadavků v obytných a komunikačních částech budovy. Navržené prvky vzduchotechniky jsou rozděleny do několika samostatných částí (větrání koupelen a soc. zařízení bytů, odvod vzduchu z kuchyně bytů, větrání výtahové šachty, větrání místností s odpadky, kočárkárny, sklepů, garáží… ). Byty jsou větrány přirozeně okny na bocích budovy. Větrání bočními okny, ve kterých jsou osazeny větrací štěrbiny zabezpečí dostatečnou výměnu vzduchu v bytech. K odvodu vzduchu v koupelně a sociálním zařízení slouží malé nástěnné radiální ventilátory osazené pod stropem přímo ve větraných místnostech. Ventilátory jsou navrženy v provedení na omítku s filtrem a časovým doběhem. V kuchyni slouží k odvodu pachů, tepla a vlhkosti odsavače par. Je zde připraveno pouze napojení. Odsavač par si

41

každý majitel bytu zajistí sám. Garáže obsahují odtahové ventilátory. Na ventilátory je napojeno odvodní VZT potrubí. Odvod vzduchu je proveden odvodem potrubím v šachtě na střechu budovy. Potrubí nad šachtou je zabezpečeno proti vnikání deště.

2.2.3 Vybavení Do vybavení domu lze zahrnout společný rozvod satelitní antény (bez dodávky satelitu), poštovní schránky (pro každý byt jedna schránka o minimální velikosti A4), osvětlená zvonková tabla a elektrický vrátný s napojením na domácí telefon, dále čistící zóna před vstupem do objektu a v zádveří hlavního vstupu do objektu osobní výtah. Do vybavení samostatných nebytových prostor patří společné garáže s garážovým stáním a u společného vjezdu garážová vrata s elektrickým ovládáním na elektrický klíč.

42

3. Klientské změny Hlavním trendem v oblasti bydlení v posledních letech je neustále rostoucí objem klientských změn. Společnost Geosan Group, a. s. ve snaze podpořit originalitu bydlení umožnila svým klientům objednat si klientské změny, o které mají klienti skutečně zájem a které vlastníkovi konkrétního bytu umožnila zohlednit u svého bytu své představy ideálního bydlení. Nelze však povolit změny, které by měly dopad do vnějšího vzhledu objektu a do jeho společných částí (např. změny dotýkající se fasády či vzhledu budovy a jejího barevného řešení, změny, jejichž realizace by nebyla v souladu se zákony, vyhláškami a příslušnými normami a změny, které by omezovaly či jinak znehodnocovaly ostatní přilehlé byty a ohrožovaly termín plánované kolaudace). Společnost Geosan Group, a. s. věnuje klientským změnám specializované oddělení, která mají k dispozici katalogy nejrůznějších materiálů a vybavení nabízených subdodavateli, kde si klient vybere dle svého požadavku vybranou nadstandardní dodávku. Dohodnutý rozsah nadstandardů je definován v „Protokolu klientských změn“, který je nedílnou součástí budoucích kupních smluv. Nutností je dodržet stanovený termín pro uzávěrku klientských změn. Termín vychází ze schváleného harmonogramu výstavby, jehož ukázku můžete nalézt v příloze č. 9.

3.1 Kategorie klientských změn Klientské změny jsou rozděleny do pěti kategorií podle složitosti klientské změny a jsou označeny jako KZV, KZ0, KZ1, KZ2 a KZ3. •

KZV – „ klientská změna V“

Jedná se o možnost záměn položek stanoveného realizačního výběrového standardu. Tyto záměny jsou bez dopadu na rozsah výměny (např. obkladů), zařizovacích předmětů a beze změny ceny. •

KZ0 – „klientská změna 0“

Tato klientská změna je v možnosti záměn položek totožná s KZV, ale záměny položek mají dopad na drobné změny výměry (např. obkladů, doplnění listel či dekorů z nabídky obkladů výběrového standardu), a i změnu ceny. •

KZ1- „klientská změna 1“

Jedná se o klientskou změnu bez zásahu do dispozice bytu (nebo jiných prostor). o Změna sortimentu standardu vybavení bytu na tzv. nadstandard s doplatkem – NS (obklady, podlahy, koncové sanitární předměty, apod.), které nemají dopad 43

na změnu instalačních rozvodů a nevyžadují konzultaci s projektantem. Jedná se o výměnu kus za kus, tzn. bez dopadu na rozsah – výměnu – počet, pouze změna jednotkové ceny za určitý výrobek. o Drobné úpravy nevyžadující konzultaci s projektantem (např. záměna typu dveří – beze změny rozměru dveřního prostoru, změna výšky obkladů – doplnění obkladů). Tyto změny nevyžadují úpravu instalačních sítí, umožňují nepodstatný posun dveřních otvorů – bez zásahu do instalačních sítí, či zrušení dveří v příčce. •


Jedná se o úpravy vnitřních dispozic bytu, které klient požaduje, ale jsou bez zásahu do obvodových stěn, stropů, statiky objektů, protipožárních opatření celoobjektového významu, železobetonové konstrukce podlah, svislých rozvodů všech energií a bez jakéhokoliv dopadu do vnějšího vzhledu objektu a společných prostor. Jedná se o: o úpravy na žádost klienta, jako např. posun – prodloužení – zkrácení – zrušení příčky mimo standard, rozšíření o další dveřní otvor, možnost instalace klimatizačních jednotek (při dostatečném příkonu el. energie), příprava pro bezpečnostní systém apod.; o úpravy instalačních sítí v bytě vyvolané dispozičními změnami; o nestandardní řešení přípravy instalačních sítí pro instalaci kuchyňské linky. Standardní připojovací body pro rozvody kuchyňské linky jsou vždy umístěny na instalační šachtě; o změny specifikované k KZ1. •


Jedná se o komplikované změny rozsáhlého charakteru, které vyžadují individuální přístup dle povahy a rozsahu změny. Do této kategorie je zahrnuto též slučování dvou i více bytů s následnými úpravami dispozice a veškeré změny vyžadující konzultace projektanta.

3.2 Analýza klientských změn V současné době je vedena polemika na téma standardy developerských projektů versus klientské změny. Někteří developeři se soustředí na specifický segment trhu, což jsou zahraniční zákazníci a vyšší střední třída domácích klientů. Jedná se zejména o vyšší standard jak v podlahách, tak ve tvaru dveří a kování a samozřejmě v sanitě. Tím si developer zjednodušil situaci, protože zákazníci prakticky až na drobné výjimky klientské změny nevyžadují. Podle zkušeností developerů klientské změny přinášejí problémy,

44

protože klient jednak přesně neví, co si přeje a než dojde k jeho rozhodnutí znamená to zpoždění ve výstavbě, nemluvě o problémech se sháněním materiálů v současném stavebním boomu. Jak je to u většiny developerů, tak i v případě „Obytného souboru Bohdalec“ je nabízen nižší standard, který poskytuje prostor pro klientské změny. V následující tabulce jsem pomocí interních dokumentů firmy Geosan Group a. s. zanalyzovala veškeré klientské změny, které se uskutečnily ve všech objektech. Z níže uvedeného vyplývá, že nejčastější klientskou změnou Obytného souboru Bohdalec je změna kategorie 1. Tab. 10 Klientské změny Číslo bytu B10.07 C.30.03 B10.01 B10.11 A03.01 A01.06 C03.03 C01.07 C50.03 C80.01 B03.04 A03.02 B01.01 A10.01 B40.07 B40.09 B50.06 A01.04 A01.02 A01.05 C80.03 C70.03 C30.02 B50.02 A20.02 C02.01 B.40.03 C30.01 C40.01 C50.01 B02.05 B10.03 B20.01 A10.02 C01.02 B20.12 C20.12 C10.08 B30.02 C03.05 C40.03 C10.07 C30.08 B50.01

Seznam stavu klientských změn

Druh KZ 0 0 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Stručný popis výběrové povrchy a dveře změna povrchů spojení bytů, příčky, elektro, podlahy výběr podlah, dveří, obkladů příčky-posun,nové, elektro, dveře, povrchy příčky-zrušení,nové, elektro, podlahy, obklad z 1KK na 2KK, podlahy, elektro příčky podlahy, elektro, dveře, koupelna příčky-zrušení, nová, elektro, elektro, povrchy, příčky povrchy, dveře, elektro, parapety, koup. z 2 na 3KK,příčky, elektro, povrchy příčky-posun, elektro, povrchy, dveře nová příčka, dveře nová příčka, dveře posun příček, elektro rozdělení z 1kk na 2KK nové příčky, povrchy, koupelna z 3+kk na 2+kk, a kolaudační minimum podlahy, dveře, koupelny, posun ZTI z 1KK na 2KK, elektro, dveře z 1+kk na 2kk, elektro, z 1+kk na 2kk, elektro, koupelna-záchod navíc, podlahy, dveře dveře jen 3x, koupelna spch. kout - Siko změna dispozice změna dispozice změna dispozice změna dispozice v koupelně změna dispozic zař. předmětů povrchy povrchy kolaudační minimum, nadstd. zař .předměty bezp. dveře podlahy, obklady, slaboproud podlahy, dveře holobyt koupelna, folie do oken povrchy, dveře povrchy, dveře podlahy, dveře, koupelna jiné dveře, bez dlažeb a obkladů

45

C01.01 B50.03 C03.01 C01.06 C02.04 B10.02 C20.08 C01.04 C60.04 C80.02 C02.05 C02.03 C70.05 C70.02 C50.02 C.01.05 A.20.06 B01.04 B10.10 B01.04 Ä.10.05 B.01.03 B01.07 B03.03 A30.02 A30.05 A30.06 B03.03 B20.03 C30.07 C60.02 C10.04 B30.03 C50.04 B30.06 C50.06 C20.10 B40.10 C10.05 B03.02 C50.11 B30.09 A30.01 B10.08 A10.05 C60.05 B30.07

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

podlahy, dveře, podlahy, dveře, koupelna výběrové povrchy, NDST obklady, dlažba dveře, bez povrchů změna povrchů dveře, listela, povrchy podlaha v ložnici, jinak VSTD podlaha v ložnici, jinak VSTD výběr podlah, dveří, koupelna klient upřesnění drobné změny bez podlah. krytin a obkladů bez podlah, ZTI standard, koup. Obklady do stropu změna povrchů výběr Siko ZTI standard, dveře obývací pokoj nebudou plov. podlaha i ložnice a chodba výběr Siko změna povrchů podlahy, elektro, dveře, koup. bez obkladů změna povrchů změna obkladů v koupelně změna povrchů kolaudační minimum změna povrchů změna povrchů změna povrchů změna povrchů změna povrchů změna povrchů změna povrchů změna povrchů změna povrchů změna povrchů Siko změna povrchů Siko změna povrchů změna povrchů -zaslepení bidetu změna povrchů změna povrchů podlahy změna povrchů Siko změna povrchů ODSTOUPIL-STANDARD ODSTOUPIL-STANDARD ODSTOUPIL-STANDARD KLIENT ZŮSTÁVÁ VE STANDARDU ODSTOUPIL-STANDARD KLIENT ZŮSTÁVÁ VE STANDARDU ODSTOUPIL-STANDARD Zdroj: Interní dokumenty, vlastní úprava

graf č. 2 Analýza KZ

Počet KZ

70 60 50

KZ 1

40 30 20 10

KZ 2

KZ O

KZ 3

0

46

4. Tržní ocenění objektu A Znalecký posudek vypracovává odborně kompetentní (vzdělání, praxe a specializované studium) znalec s „kulatým razítkem“ (fyzická nebo právnická osoba) jmenovaný ministerstvem spravedlnosti, který je zapsán v seznamech u soudů. Znalce si může občan vybrat ze seznamu znalců pro jakýkoliv účel, soudy a Policie České republiky však znalce jmenují pro určitou kauzu. Znalec si může se souhlasem soudu přizvat odborníka pro sestavení posudku, podepisuje a prezentuje jej však sám. Posudek musí být opatřen znaleckou doložkou a zapsán do znalcovy evidence posudků. Za nekvalitní posudky může ministerstvo spravedlnosti znalci oprávnění odejmout a ze seznamu jej vymazat. Naproti tomu odborný posudek může vypracovat kdokoliv, protože není pro soudní rozhodování sporů relevantní. V případě níže uvedeného ocenění se jedná o odborný názor na tržní hodnotu. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 31. lednu 2009. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 4, na listu vlastnictví č. 2628, pro katastrální území Michle, městská část Praha 4, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory :

47

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav.

Nejvyšší a nejlepší využití majetku.

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE Veškeré popisné informace o oceňovaném majetku jsou podrobně vypsány v kapitole 1 a 2 praktické části této práce.

48

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že byty nejsou pronajímány a jsou využívány k vlastnímu bydlení a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

49

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá

diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající

kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Samotné ocenění pozemku prováděno nebude, ale při indikaci tržní hodnoty zohledníme podíl připadající na pozemek tvořící funkční celek s bytovým domem.

50

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA) . Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 50 094 x 2816 NFA = 141 064 704 141 065 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

51

Tab. 11 Metoda porovnávací

METODA POROVNÁVACÍ Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek



1

2

3

Bytová jednotka Bohdalec objekt A

Bytová jednotka Bohdalec objekt B

Bytová jednotka Bohdalec objekt C

Bytová jednotka Libuňský dvůr

Michle

Michle

Michle

Libuš

Praha 4 Praha

Praha 4 Praha

Praha 4 Praha

Praha 4 Praha

51,28 2 969 160

51,28 2 635 620

50,70 3 420 389

57 901

51 397

67 463

1/2009

1/2009

1/2009

1 57 901

1 51 397

1 67 463

Prodej

Nabídka 0,9 52 111

Nabídka 0,9 46 257

Nabídka 0,9 60 717

absolutní vlast.

absolutní vlast.

absolutní vlast.

absolutní vlast.

1 52 111

1 46 257

1 60 717

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

bytová vícepodlažní

1 52 111 bytová vícepodlažní 1 52 111



ano

ano

ano

ano

1 52 111

1 46 257

1 60 717

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1 46 257

1 60 717

A.Identifikační údaje

Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku

Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA

Počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce

50,67 -

1/2009

Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje

Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Stavební povolení Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

nezjištěna

1 52 111

52

E. Technické parametry

Lokalita

velmi dobrá


Technický stav

velmi dobrý


Technické vybavení

výborné


Funkční využitelnost

dobrá


Další možný rozvoj

omezený


Dopravní obslužnost

MHD


Atraktivita objektu

průměrná


Jiná technická korekce

příslušenství bytu


velmi dobrá 1 52 111 velmi dobrý 1 52 111



výborné

výborné

výborné

1 52 111

1 46 257

1 60 717

dobrá

dobrá

dobrá

1 52 111

1 46 257

1 60 717

omezený

omezený

omezený

1 52 111

1 46 257

1 60 717

MHD

MHD

MHD

1 52 111

1 46 257

1 60 717

průměrná

průměrná

lepší

1 52 111

1 46 257

0,9 54 645

obdobné

obdobné

lepší

1 52 111

1 46 257

0,95 51 913

obdobná 1 52 111 -

obdobná 1 46 257 -

obdobná 1 51 913 -

F. Ostatní parametry

Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

-

-

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota

50 094 Kč za m2

Zaokrouhleno

141 065 000 Kč

50 094 x 2 816NFA = 141 064 704

53

-

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 136 535 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

54

Tab. 12 Metoda příjmová

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Umístění billboardu Efektivní hrubý příjem

7 080 000 5%

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

354 000 1 000 000 7 726 000 80 000 50 000 10 000 0 20 000 0 160 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

7 566 000 739 231 6 826 769

Míra kapitalizace

5% 136 535 380 136 535 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

55

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení

Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky

Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky

Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.

56

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 123 011 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

57

Tab. 13 Metoda nákladová

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Bytový dům Bohdalec – objekt A 2628/40 Železobetonová, monolitická 0 let – kolaudace leden 2009 0 let 80 let 1 088 m2 Nadzemní – 3+1 Podzemní - 4 1088 m2 1 4 791m2 14 354m3 5 150Kč/m3 73 923 100 -0% 73 923 100 -0% 73 923 100 47% 34 743 857

Venkovní úpravy – odborný odhad

200 000

Pozemek

14 144 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

123 010 957 123 011 000

58

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31 lednu 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace : Tab. 14 Závěrečné ocenění

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

141 065 000

60

84 639 000

Příjmová metoda

136 535 000

30

40 960 500

Nákladová metoda

123 011 000

10

12 301 100

Výsledná cena

137 900 600

Zaokrouhleno

137 901 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 60 %. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, že obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitelů. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá a proto jsme na ní položili váhu 30 %. U moderních objektů postavených v lepších lokalitách lze vysledovat, že se tyto objekty většinou obchodují za ceny vyšší než je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben převisem poptávky nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky. Celková jednotková cena reprodukčních nákladů je stanovena průměrnou cenou za m3 z rozpočtu stavby. Je tedy samozřejmé, že investor prodává bytové jednotky za cenu vyšší v závislosti na tržních podmínkách. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha pouze10 %.

59

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 31. ledna 2009 reprezentována částkou:

=137 900 000 Kč (slovy:Stotřicetsedmmilionůdevětsettisíckorunčeských) Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

60

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

61

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

62

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 31. ledna 2009

…………………………………… Erika Fabingerová

63

III. Analytická část – analýza MČ Praha 4

Městská část Praha 4 hlavní město Praha

Erika Fabingerová 2009

64

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS MĚSTSKÉ ČÁSTI PRAHA 4 Hlavní město Praha je největším městem České republiky. Počet obyvatel České republiky činil 10 446 157 (dle ČSÚ ke dni 30.9.2008). Praha se rozkládá na ploše 496 km2, což je pouze 0,6 % území republiky, ale počtem obyvatel představuje téměř 12 % obyvatel státu (dle ČSÚ ke dni 1.1.2008 měla Praha 1 212 097 obyvatel). Praha je jádrem největšího pracovního mikroregionu v České republice. Praha jako taková je v rámci dojížďky hlavním a dominujícím centrem s největší nabídkou pracovních příležitostí nejen pro Středočeský kraj, ale i v celostátním měřítku. Představuje nejen město s vysokou koncentrací pracovních příležitostí, ale je i významným centrem vzdělávání. Pro výkon státní správy je Praha od roku 2001 členěna na 22 správních obvodů, z hlediska samosprávného ji tvoří 57 autonomních městských částí s vlastními volenými orgány. Tyto městské části jsou zcela nehomogenní. Podle údajů ČSÚ k 30.9.2008 je Praha 4 městskou částí s největším počtem obyvatel, téměř 136 000 obyvatel a zaujímá rozlohu 24,1986 km2. Městskou část Praha 4 tvoří lokality Lhotka, Hodkovičky, Braník, Krč, Michle, Podolí, Nusle a část Záběhlic a Vinohrad. Pro Prahu je v porovnání s celorepublikovým průměrem trvale charakteristická výrazně nízká míra nezaměstnanosti. Na území městské části Praha 4 jsou různorodé formy bytové zástavby, a to od původních historických domů, přes rodinné domy a vily až po sídlištní výstavbu. MČ Praha 4 vytváří odpovídající prostředí pro trávení volného času jako jsou: dětská hřiště, kulturní zařízení, sportoviště, cyklostezky, mikroparky apod. MČ Praha 4 se snaží o využití všem věkovým i sociálním vrstvám obyvatel. Nalezneme zde nespočetné množství obchodních a kulturních center. Dopravní dostupnost Prahy 4 lze hodnotit jako výbornou jak z pohledu pěší, tak i autem. Zastávky městské hromadné dopravy – autobus, tramvaj, metro (trasa C) jsou v dochůzné vzdálenosti snad téměř odkudkoliv. Vzhledem k tomu, že Praha 4 stále nezavedla rezidentní parkovací karty pro trvale hlášené obyvatele, je zde možnost stále bezplatně parkovat na veřejných prostranstvích. TRH S NEMOVITOSTMI Rok 2008 byl pro evropský trh s komerčními nemovitostmi jedním z nejhorších. Rok 2009 by podle analytiků mohl být ještě tragičtější. Zatímco ceny komerčních nemovitostí jsou nyní reálnější než v roce 2007, budovy se neobsazují a dochází k poklesu příjmu

65

z pronájmu. Důsledkem světové krize stále více lidí přichází o práci a obchodníci zavírají své obchody. Z toho plyne opatrnost ze strany kupujících a také ztížený přístup k hypotečním úvěrům. Tuzemské realitní kanceláře hlásí stagnaci cen a v případě panelových sídlišť v mnoha částech republiky i výrazné cenové propady. Mírný nárůst analytici předpokládají v případě cihlových domů v centrech větších měst a u rodinných domů v lokalitách s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností, po kterých je stále velmi vysoká poptávka. POZEMKY Proluky V Praze 4 se volné proluky prakticky nevyskytují, i přesto se volné pozemky ve stávající souvislé zástavbě, které nemají žádný konkrétní účel v nabídkách realitních kanceláří občas najdou. Jako například v Michli ve staré zástavbě na Bohdalci nebo dokonce v Nuslích na náměstí bratří Synků. Možnost vzniku nových proluk na atraktivních místech Prahy 4 je demolice stávajících nevyužívaných objektů a areálů. Lze předpokládat, že tento sektor trhu bude velmi úzký a prodeje budou spíše ojedinělé a velmi drahé. Stavební pozemky Předpokládá se, že ceny pozemků vzrostou nejvíce mimo vnitřní město. Příčinou je vývoj poptávky a nabídky po pozemcích využitelných pro bytové a rodinné domy a lukrativní komerční stavby. Ceny pozemků v hlavním městě trvale rostou a poptávka developerů po stavebně připravených lokalitách roste. V uplynulém roce trval převis poptávky po pozemcích nad nabídkou. Poptávka se přesouvala ze satelitních lokalit zpět na území centra Prahy. Tento trend bude jak se předpokládá ještě nadále pokračovat. V současné době lze v nabídkách vidět velmi různorodou škálu cen pozemků v Praze 4. Ceny se pohybují v závislosti na kvalitě inženýrských sítí a případné lokaci a využití pozemku. Nabídka pozemků na rodinný dům včetně všech inženýrských sítí se pohybuje v rozmezí od 9 700 – 16 000 Kč za metr čtvereční. BUDOVY Byty Ve srovnání s minulým rokem klesla poptávka po nových bytech o třetinu. K poklesu cen to v globálu ovšem zatím nevede. V dobrých lokalitách v Praze rostou ceny bytů o pět až deset procent. Ovšem ceny panelových bytů budou i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády) klesat až o 20 procent. Ceny nabídek prodejů bytů 66

v Praze 4 jsem velmi obecně shrnula do níže uvedené tabulky. Nutno podotknout, že u bytů 4+1, 4+kk je malá nabídka bytů s velmi rozdílnými cenami. Tab.15 Nabídky bytů Praha 4

Starší byty – cihla (Kč)

Starší byty – panel (Kč)

Novostavby (Kč)

1+1, 1+kk

1 730 000 – 2 900 000

1 590 000 – 2 280 000

2 260 000 – 2 990 000

2+1, 2+kk

2 299 000 – 4 100 000

1 980 000 – 2 700 000

2 450 000 – 4 200 000

3+1, 3+kk

2 750 000 – 6 950 000

2 500 000 – 3 400 000

4 170 000 – 9 300 000

4+1, 4+kk

3 500 000 – 8 800 000

3 300 000 – 5 500 000

6 500 000 – 8 900 000 Zdroj: Vlastní úpravy

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je výrazně vyšší než nabídka. V Praze 4 jsem našla jen velmi málo rodinných domů na prodej. Nabízené ceny samostatných rodinných domů se pohybují od 9 000 000 – 30 000 000 Kč a řadových kolem 8 000 000 Kč. Cena se pohybuje v závislosti na umístění a velikosti pozemku. Objekty pro individuální rekreaci Zahrádkářské chatky nebo chaty se na území Prahy 4 téměř nevyskytují. Pokud ano, tak se chatka nachází na pozemku zahrádkářské kolonie, který vlastní Zahrádkářský svaz. Je možné chatku odkoupit do osobního vlastnictví, ale pozemek zůstane v dlouhodobém nájmu. Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé. Obchoduje se pouze jen několik nemovitostí tohoto typu ročně. Většinou se jedná o činžovní domy před rekonstrukcí nebo o luxusní bytové komplexy po rekonstrukci jako např. bytový komplex Praha 4 Michle jehož nabídková cena je 220 milionů za objekt. Vzhledem k tomu, že nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor, ale i přesto se v nabídce objevil prodej administrativní budovy v Michli jejíž cena byla nabízena za 99 milionů korun.

67

Průmyslové objekty Na Praze 4 se v nabídce téměř neobjevují. Vzhledem k celkovému útlumu průmyslu v centru Prahy, poptávka se spíše po skladových objektech a výrobních halách přesouvá do extravilánu města, ale i zde se spíše realizuje pronájem než prodej. Relativně více se obchoduje s menšími provozovnami jako jsou autoopravny a prodejny potravin. NÁJMY Byty Lze předpokládat, že poptávka po nájemních bytech bude oproti roku 2008 o jednu pětinu vyšší. Velký zájem o pronájem nemovitostí je pravděpodobně způsoben špatnou dostupností hypotečních úvěrů. Lidé zároveň vyčkávají s nákupy bytů, protože se spoléhají, že jejich ceny klesnou. Vzhledem k velké poptávce po nájemních bytech lze předpokládat zvýšení cen nájmů. Můžeme ale sledovat, že ke zvýšení nájmů zatím nedochází, protože jich na trhu je stále ještě mnoho. Byty v Praze 4 se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Tab. 16 Nabídky nájmů bytů Praha 4

1+1, 1+kk

7 000 – 13 000 Kč

2+1, 2+kk

9 000 – 16 000 Kč

3+1, 3+kk

13 000 – 35 000 Kč

4+1, 4+kk

14 000 – 60 000 Kč Zdroj: Vlastní úpravy

Prodejní prostory U prodejních prostorů je velmi vysoká nabídka nájmu všech typů prodejních prostor ať již v „kamenných obchodech“ nebo v prodejních buticích v obchodních centrech či v supermarketech. Ceny nájmů se proto pohybují ve velkém intervalu v závislosti na umístění prodejních prostor. Ceny se pohybují od 10 000 – 65 000 Kč za měsíc bez služeb. Kanceláře Jak již bylo řečeno, v posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří. Nabídka je podstatně vyšší než poptávka. Tento vývoj lze předpokládat i do budoucna, vzhledem k vývoji elektronického obchodování a internetu obecně. Výjimku mohou tvořit kanceláře, které potřebují pro svůj image „dobrou adresu“. Tab. 17 Nabídky nájmů kanceláří Praha 4

Kanceláře Praha 4

130 – 420 Kč/ m2/ p.m. Zdroj: Vlastní úpravy

68

Průmyslové objekty Vzhledem k všeobecnému útlumu průmyslové výroby, výrobní a provozní prostory v Praze 4 téměř nenajdeme. Pokud ovšem v nabídce takové nalezneme, jedná se v mnoha případech o výrobní prostory, které se využívají a pronajímají jako sklady. Tab. 18 Nabídky nájmů průmyslových objektů Praha 4

Výrobní a provozní prostory

190 – 320 Kč/ m2/ p.m.

Sklady

180 – 260 Kč/ m2/ p.m. Zdroj: Vlastní úpravy

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Městská část Praha 4 s ohledem na svou geografickou polohu území Prahy už téměř nemá možnost stavět nové byty a disponuje tedy hlavně se starou zástavbou. Množství uvolňovaných bytů v této staré zástavbě je ovlivněno probíhající privatizací. Volné byty tedy MČ Praha 4 získává především uvolněním bytu po úmrtí nájemce nebo výpovědí z nájmu obecního bytu. V současné době je vedena evidence o pronájem bytů pro sociálně potřebné občany. V nejbližším časovém horizontu se letos doporučuje byty, domy a pozemky spíše kupovat než prodávat. Prodávat nemovitost při klesajícím trhu s menší poptávkou není výhodné. Největší pokles ceny zaznamenají panelové a sídlištní byty. Naopak kvalitní nemovitosti v atraktivních lokalitách na ceně klesat nebudou. Za poslední půlrok se trojnásobně zvýšil počet firem, které uvolnily své kanceláře. Důvodem je především snaha najít prostory s nižším nájemným. Mnohé kancelářské prostory zejí prázdnotou hlavně proto, že majitelé stále drží ceny. Situace se ve velmi krátkodobém horizontu začne měnit. U kancelářských prostor již došlo nebo dojde ke snížení nájmu až o 20%. Pro horší dostupnost hypotečních úvěrů a pro vyčkávání obyvatel s nákupy bytů se zvyšuje poptávka po pronájmu bytů. V dlouhodobém horizontu však stále převažuje zájem o vlastní bydlení. Očekává se tedy, že v budoucích měsících se lidé opět vrátí k hledání nemovitostí určených zejména k prodeji. Příloha č 7: Mapa Prahy 4

69

Výsledky Důležitým teoretickým základem, kterým si prošla celá první část této práce, byla pro mne si nejpřínosnější část následující, a to praktická. Zde jsem popsala výstavbu bytových domů Bohdalec a následně jsem tyto informace použila jako vstupní materiály pro stanovení aktuální tržní hodnoty jednoho z bytových domů. Výsledkem je naprosto kvalifikované a odborné vyjádření tržní hodnoty uvedeného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Protože jsem byla u výstavby bytového domu přítomna několikrát, provedla jsem velmi úplné a pravdivé místní šetření, které by bylo možné následně použít i do vlastní databáze realizovaných cen staveb nebo do databáze realizovaných nákladů na pořízení stavby. Také analýza trhu s nemovitostmi na Praze 4 se ukázala jako velmi užitečná pro praktické využití při orientaci na trhu. Prahu 4 jsem si vybrala právě z důvodu oceňovaného majetku, který se tam nachází. Analýza byla pro mne velkou oporou při ocenění ve výpočtu ekonomických nedostatků u nákladové metody.

70

Seznam použité literatury Knižní prameny MATĚJKA, Vladimír; MOKRÝ, Jan. Slovník pojmů ve výstavbě, DOS M 01.01 1. vyd. Praha – Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů, 2000. ISBN 8086364-08-9 MATĚJKA, Vladimír; MOKRÝ, Jan; RANDULA, Petr; LACKO, Branislav; FICEK, Pavel. Management projektů spojených s výstavbou, DOS M 15.01 vyd. Praha – Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, 2001. ISBN 80-86364-56-9 MATĚJKA, Vladimír; PILVEIN, Josef; RANDULA, Petr. Dokumentace investičního projektu, DOS M 10.01 vyd. Praha – Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, 2002. ISBN 80-86364-93-3 BĚLEHRADOVÁ, Irena; MATĚJKA, Vladimír. Investiční projekt, DOS M 21.01 vyd. Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, 2000. ISBN 80-86364-17-8 HAJČAKOVÁ, L. A KOL. Stavební ekonomika a management pro 4. ročník SPŠ stavebních, vyd. Praha – Sobotáles, 2001. ISBN 80-85920-79-4 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vyd. Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl 1, oceňování na tržních principech, vyd. Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3

Právní předpisy Zákon č. 183/ 2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 151/ 1997 Sb. o oceňování majetku

Internetové odkazy http://www.czso.cz/ http://www.praha4.cz/ http://www.cuzk.cz/ http://magistrat.praha-mesto.cz/ http://byty-bohdalec.cz http://www.b.cz/ficek http://www.byty-bohdalec.cz/image/Bohdalec-nadhled_big.jpg http://www.byty-bohdalec.cz/cz/zakladni-informace/ http://www.mapy.cz/#x=133184816@y=135847056@z=16@mm=ZP http://www.byty-bohdalec.cz/cz/vyberte-si-byt/ http://www.libusskydvur.cz

71

Seznam příloh 1. Fotodokumentace bytových domů Bohdalec – Objekt A 2. Fotodokumentace bytových domů Bohdalec – Objekt B 3. Fotodokumentace bytových domů Bohdalec – Objekt C 4. Ukázka bytu 3+kk objektu A 5. Vzor rezervační smlouvy 6. Reklamační list 7. Mapa Prahy 4 8. Mapa dopravní obslužnosti 9. Harmonogram prací – objekt A 10. Závěrečný protokol 11. Koordinační situace stavby 12. Katastrální mapa bytových domů Bohdalec 13. Porovnávaný byt Praha 4 Libuš

72

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra oceňování majetku. Investiční projekt. Bakalářská práce. Erika Fabingerová. Autor: Realitní makléř

Recommend Documents