Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva
Podílové spoluvlastnictví dle občanského zákoníku Bakalářská práce
Lenka Baumgartnerová
Akademický rok: 2010/2011
4
Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva
Podílové spoluvlastnictví dle občanského zákoníku Bakalářská práce
Autor:
Lenka Baumgartnerová Právní administrativa v podnikatelské sféře
Vedoucí práce:
Praha
Judr. Zdenka Juráková
Duben 2011
5
Prohlášení:
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně a s použitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat
v
knihovně
BIVŠ
a
dále
bude
zpřístupněna
třetím
osobám
prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
__________________________ V Teplicích, dne 27. dubna 2011
Lenka Baumgartnerová
6
Poděkování:
Tímto bych chtěla poděkovat vedoucí mé bakalářské práce Judr. Zdence Jurákové za ochotnou pomoc při zpracování mé práce a za odborné vedení.
7
Anotace: Předmětem bakalářské práce je interpretace pojmu vlastnictví se zaměřením na téma podílové spoluvlastnictví. První polovina práce má za cíl seznámit s tématem vlastnictví, jeho vznikem i zánikem, ale také přiblížení vlastnického práva v obecném měřítku, které je součástí právního řádu České republiky. V další části se zaměřuji na specifický typ vlastnictví, které také tvoří hlavní část práce, a to podílové spoluvlastnictví. Tento institut poté porovnávám se spoluvlastnictvím bytů a nebytových prostorů, ale také se společným jměním manželů, které je jedinečným typem spoluvlastnictví. V poslední části je srovnání současné a nové právní úpravy podílového spoluvlastnictví s poukázáním na nejdůležitější jevy podílového spoluvlastnictví nových předpisů. Cílem bakalářské práce je propojit jednotlivé zdroje vlastnictví a shrnout získané poznatky do souborné práce.
Annotation: The aim of this bachelor work is interpretation of the term property in general and pointing one’s look to the theme called divided co-ownership. The first half of the work introduces to an uninitiated public aside from the ownership, its beginning and determination, also on-coming the ownership, which is part of the system of law of the Czech Republic. In the other part I looked at specific type of ownership, which is the main part of this work, which is divided co-ownership. This institution is then compared with homeownership, but also with tenancy by entirety, which is very specific type this institution. In the last part there is comparison between the authentic and newly prepared legal form of the divided co-ownership where I tried to show up the most important features of divided co-ownership in the new enactment. The aim of this bachelor work is put through each sources of ownership and summarizes retrieved pieces of knowledge to collective production.
8
Obsah:
Úvod …………………………………………………………………………... 6 1. Vlastnictví …………………………………………………………………… 6 1.1 Vlastnické právo součástí právního řádu České republiky…...…. 6 1.2 Věcné právo ……………………………………………………..…... 7 1.3 Vlastnická práva a povinnosti vlastníka ………………………..…. 8 1.4 Nabytí a zánik vlastnických práv …………………………………..10 2. Podílové vlastnictví ……………………………………………...……...... 12 2.1 Pojem podílové spoluvlastnictví …………………………………...12 2.2 Historický význam podílového spoluvlastnictví ……………..…...13 2.3 Vznik podílové spoluvlastnictví ………………………………...….17 2.4 Obsah podílového spoluvlastnictví ………………………….…… 24 2.5 Zánik, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví ………………….... 26 2.5.1 Zánik spoluvlastnického vztahu dohodou ………………… 26 2.5.1 Zánik spoluvlast. vztahu rozhodnutím soudu …………….. 27 3. Rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím obytných domů a vlast. bytů dle zákona č. 72/94 Sb. ……………………………………………….……… 30 3.1 Historický význam vlastnictví bytů …………………………..…… 30 3.2 Zákon o vlastnictví bytů ……………………………………..…….. 31 3.3 Vznik spoluvlastnictví budovy a vlastnické jednotky ……….….. 33 4. Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů ……………….. 37 4.1 Vznik společného jmění manželů …………………………….….. 37 4.2 Zánik společného jmění manželů ………………………………… 39 4.2.1 Vypořádání dohodou ………………………………………… 39 4.2.2 Vypořádání soudní cestou ……………………………….….. 40 5. Porovnání současné a nové právní úpravy občanského zákoníku .. 41 5.1 Vznik nového občanského zákoníku …………………………….. 41 5.2 Platný ObčZ v porovnání s novým návrhem ObčZ …………….. 43 5.3 Podílové spoluvlastnictví v současném a novém ObčZ ...……… 45 Závěr ……………………………………………………………………….…. 47 Bibliografie …………………………………………………………………… 48
Úvod Za téma své bakalářské práce jsem si zvolila podílové spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že jsem před lety řešila otázku bydlení a naskytla se mi možnost koupit podíl na bytovém domě v Teplicích. Institut podílové spoluvlastnictví skýtá řadu možností, ale i problému. V první části této práce usiluji o interpretaci pojmu podílového spoluvlastnictví, vlastnictví jako takového a dalších pojmů týkajících se tohoto institutu dle platného práva. V další částí bakalářské práce se věnuji spíše srovnání podílového spoluvlastnictví s jinými instituty, a to zejména společné jmění manželů a vlastnictví bytu dle z.č. 72/1994 Sb. V poslední kapitole se pak věnuji změnám, které vyplývají z připravovaného nového občanského zákoníku, který je inspirován rakouským zákoníkem ABGB z roku 1811, a který byl platný až do roku 1950. Cílem práce je definovat základní pojmy podílového spoluvlastnictví a jiné termíny, které s podílovým spoluvlastnictvím souvisejí, a to způsobem srozumitelným odborné, ale také laické veřejnosti.
1. Vlastnictví 1.1 Vlastnické právo součástí právního řádu České republiky Vlastnické právo je základním věcným právem a je chráněno celým právním řádem České republiky - od ústavního zákona, přes Listinu základních práv a svobod až po trestně právní předpisy. V Listině základních lidských práv a svobod je v čl. 11 odst. 1 uvedeno, že „každý má právo vlastnit majetek“1. Ve druhé větě je pak zaručeno, že vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a požívá stejné ochrany.2
1 2
Listina základních lidských práv a svobod z.č. 2/1992 Sb. Listina základních lidských práv a svobod z.č. 2/1992 Sb.
6
Ve stejném duchu se tato idea objevuje také v občanském zákoníku § 124, který garantuje, že: „Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“.3 V neposlední řadě se s pojmem vlastnické právo setkáváme i ve Všeobecné deklaraci lidských práv v čl. 17 odst. 1, která mimo jiné stanoví, že „každý má právo vlastnit majetek jak sám, tak spolu s jinými“ a dle odst. 2 „nikdo nesmí být svévolně zbaven svého majetku“.4 Tato rovnost spoluvlastníků, ač plyne z rovnosti občanské a zdá se samozřejmá, byla Listinou základních práv a svobod i zásadní novelou občanského zákoníku z roku 1991 výslovně vyhlášena jako zřejmá odezva na právní vztah před rokem 1990. V této době byly striktně rozeznávány různé druhy vlastnictví,
ovšem
nejintenzivnější
ochrana
byla
poskytována
tehdejšímu
socialistickému vlastnictví. Je ovšem důležité mít na paměti, že ani Listina základních práv a svobod nechápe pod pojmem vlastnické právo něco, co by bylo absolutně neomezené. Připouští situace, kdy může dojít k vyvlastnění, nebo nucenému omezení a to jen na základě zákona a za finanční náhradu. Samotná úprava vlastnického práva uvedená v již zmíněné Listině základních práv a svobod a také v občanském zákoníku tvoří obecnou úpravu pro náš celý právní řád v České republice.
1.2 Věcné právo Podílové spoluvlastnictví je součástí poměrně rozsáhlé skupiny majetkových práv zvané věcná práva. „Věcné právo je právem absolutním, jelikož působí proti všem (erga omnes), a jeho předmět je věc v právním smyslu, a to věc individuálně určená.“5 Předmětem věcných práv je individuálně určená věc (např. konkrétní stavba nebo automobil), nelze je vymezit druhově (peníze, písek), ani jako právo na něco obecně (právo na mzdu). Jednotlivá věcná práva jsou pak vymezena v občanském zákoníku taxativním výčtem a řadí mezi ně:
3
ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 124 Všeobecná deklarace lidských práv a svobod, čl. 17 odst. 1, odst. 2 5 Kliment V., Věcná práva a katastr nemovitostí. Zdiby: VÚGTK, 2003, s. 11. 4
7
1) Vlastnické
právo
–
jehož
součástí
je
výše
zmiňované
podílové
spoluvlastnictví, zahrnuje právo věc užívat, s věcí disponovat a věc držet (podrobněji viz kapitola 1.3). 2) Držbu6 – faktické ovládání věci držitelem, u něhož nemusí být dán právní titul vlastníka. Vznikla-li držba vlastníka v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží, jde o držbu oprávněnou. Je-li si držitel vědom toho, že není vlastníkem, a přesto nakládá s věcí jako se svou, jde o držbu neoprávněnou. Oprávněná držba je chráněna i vlastnickými žalobami. Vlastnickými žalobami jsou: a) žaloba na vydání věci (actio reivindicatio) b) žaloba zápurčí – popírací (actio negatoria) Základem jejich úpravy je § 126 odst. 1: „Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje. § 126 odst. 2: „Obdobné právo na ochranu má i ten, kdo je oprávněn mít věc u sebe.“
3) Věcná práva k věci cizí7 – jejich obsahem je částečné právní panství nad cizí věcí; omezují vlastníka této věci a jedná se o: o Zástavní právo o Věcné břemeno o Zadržovací právo
1.3 Vlastnická práva a povinnosti vlastníka Vlastnictví (lat. dominium, proprietas), nebo synonymicky používané vlastnické právo se obecně chápe jako svrchované právní panství osoby (vlastníka) nad věcí. Jinými slovy vlastnické právo můžeme charakterizovat dle jednotlivých oprávnění a povinností vlastníka k věci dle § 123 občanského zákoníku: 6
Nutno rozlišovat od detence, kdy je věc fakticky ovládána, ale vlastník tzv. detektor nemá vůli mít věc pro sebe (např. nájemce, vypůjčitel). 7 Srov. Plecitý V.,Vrabec J.,Salač J., Základy občanského práva, BN80-7380-145-8, Plzeň 2009, str. 109.
8
Právo věc držet (ius possidendi) být „pánem“ = fakticky mít věc v moci a ovládat ji; pokud je
-
vlastnictví k věci vedeno v nějakém registru, jako je tomu například u nemovitostí, kde jsou vlastníci zapsáni v katastru nemovitostí, má vlastník právo na to, aby v tomto registru byl jako vlastník uveden; nejširší oprávnění, které tvoří klíčový předpoklad pro výkon
-
některých dalších vlastníkových oprávnění.
Právo věc užívat (ius utendi) -
vlastník může svůj majetek užívat a navíc není nikomu povinen platit nájemné ani náhrady za opotřebení věci;
-
smlouva, jíž by vlastník sám sobě pronajal věc, by byla absolutně neplatná;
-
vzdá-li se vlastník užívacího práva, činí tak zpravidla za úplatu nájemní smlouvou.
Právo přisvojovat si plody a užitky plynoucí z věci (ius fruendi) -
vlastník má právo na plody a užitky věci, např. obilí vyrostlé na pozemku či úroky přirostlé k vkladu v bance apod.;
-
také tohoto práva se lze vzdát, pokud je tak stanoveno podmínkami nájemní smlouvy.
Právo s věcí nakládat (ius disponendi) -
toto oprávnění vlastníka patří k zásadním, neboť umožňuje vlastníkovi
v různých
právních
formách
svobodně
realizovat
hospodářské hodnoty věci jiným využíváním než pro vlastní spotřebu; -
oprávnění vlastníka se svou věcí na základě svobodného rozhodnutí nakládat se realizuje prostřednictvím právních úkonů smluv jednostranných (např. závěť) nebo smluv dvoustranných (např. smlouva o půjčce);
-
právo s věcí nakládat může vyústit až do zcizení věci na jinou
9
fyzickou či právnickou osobu
Právo věc zničit (ius abutendi) -
v rámci širokého oprávnění s věcí nakládat může vlastník svou věc, pokud mu v tom nebrání zákon (např. u předmětů vysoké historické hodnoty, které podléhají památkové ochraně), také zničit.
Právo věc opustit (ius dereliquendi) -
toto
právo
je
ovšem
v moderní
společnosti
značně
zpochybňováno, jelikož jen zřídka lze věc zanechat svému osudu bez toho, aniž by to pro bývalého vlastníka nemělo určité, zpravidla velmi nežádoucí, právní následky (např. opustit lze vrak automobilu na vrakovišti, nikoli motorový olej vypuštěný do jezera).
1.4 Nabytí a zánik vlastnických práv Nabytím vlastnického práva se rozumí případ, kdy se vlastníkem konkrétní věci a nositelem subjektivního vlastnického práva stane někdo, kdo jím dosud nebyl, protože jejím vlastníkem byl někdo jiný8, nebo jím nebyl nikdo.9 Vlastnické právo je možné nabýt různými způsoby na základě určitých právních skutečností. Konkrétní výčet nalezneme v občanském zákoníku § 132 odst. 1: „Vlastnictví věci lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem“. Podle toho, jak se vlastnická práva převádějí, lze rozdělit výše zmíněné způsoby do několika skupin. V závislost na vztahu mezi původním a novým vlastníkem hovoříme o nabytí derivativním (odvozené nabytí = vlastnické právo přechází na nového vlastníka od předchozího) nebo originárním (původní nabytí = nový vlastník získává věc nezávisle na předchozím vlastníkovi). 8
Nabývání mezi živými (inter viros), nebo pro případ smrti dosavadního vlastníka (mortis causa). Platné právo nezná věci bez (res nullius), tj. věci, které nenáležejí nikomu. Tento případ se týká věci nově vzniklé, zejména věci vyrobené, nebo plodů věcí. 9
10
Odvozeným nabytím vlastnictví se nazývá případ, kdy vlastník věci své vlastnické právo odvozuje od vlastnického práva svého předchůdce, tzn. kdy se někdo stane vlastníkem věci tím, že je na něj smlouvou dosavadní vlastník převede. V takovém případě se hovoří o převodu vlastnického práva, resp. o nabytí vlastnického práva z vůle předchozího vlastníka. Původním nabytím vlastnictví
se nazývá případ, kdy se někdo stane
vlastníkem věci, která dosud nebyla předmětem vlastnického práva, anebo ve vlastnictví někoho jiného byla, ale na nabyvatele přešla jinak než převodem. V takových případech se hovoří o přechodu vlastnického práva. Originárně se nabývá vlastnictví k věci nově vytvořené (vyrobením věci). Věc, která už byla ve vlastnictví někoho, se nabývá originárně každým jiným nabývacím titulem než smlouvou, tj. vydržením, zpracováním, přírůstkem nebo vlastnictvím věcí ztracených či opuštěných. Originárně lze také vlastnictví nabýt výjimečně ze zákona, na základě úředního výroku, nebo také lze originárně nabýt vlastnictví od nevlastníka (nepravého dědice), což je upraveno § 486 ObčZ10. Občanský zákoník v § 132 odst. 1 rozlišuje nabytí vlastnictví kupní, darovací či jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Tyto jiné skutečnosti uznávané zákonem jsou skutečnosti stanovené jednak samotným občanským zákoníkem, jednak jinými zvláštními zákony. Vznik vlastnického práva je nerozlučně spjat i s jeho zánikem. Jedná se o to, že jakmile dochází k zániku vlastnického práva jedné osoby, zpravidla dochází ke vzniku vlastnictví u osoby jiné. V tomto případě hovoříme o tzv. relativním zániku vlastnického práva. O absolutním zániku vlastnického práva hovoříme v případě, že nikdo další vlastnické právo nenabude. Takovým případem je stav, kdy věc ztratí charakter věci v právním smyslu nebo vlastník věc opustí. V případě opuštění věci se však nejedná o platný právní stav, jelikož opuštěním věci se bez dalšího stává vlastníkem stát. V momentě, kdy vlastnické právo zaniká, nutno rozlišit, zda právo zaniká:
10
„Kdo v dobré víře nabyl od nepravého dědice, jemuž bylo dědictví potvrzeno, je chráněn tak, jako by to nabyl od oprávněného dědice.“ (ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 486)
11
1. Z vůle vlastníka
smlouvou (zcizením věci) - převedení práva na jiného vlastníka;
2. Nezávisle na jeho vůli
smrtí vlastníka a věc nově nabude dědic;
věc je nabyta vydržením;
ztrátou věci za podmínek § 135 odst. 1;
rozhodnutím státního orgánu
ze zákona.11
Více informací o vzniku a zániku vlastnictví najdete v kapitole 2.3 Vznik podílového spoluvlastnictví.
2. Podílové spoluvlastnictví 2.1 Pojem podílové spoluvlastnictví O podílovém vlastnictví mluvíme v případě, kdy jedna a táž věc nerozdělená patří současně více osobám. Je důležité mít na paměti, že o spoluvlastnictví se nejedná v případě, kdy věc patří jednomu subjektu, který sám je složen z více osob (např. obchodní společnost, družstvo aj.). Výhodou spoluvlastnictví je možnost vlastnit a užívat tytéž věci ve větším počtu osob. Naopak nevýhodou je právní stav, jehož trvání je nejisté, protože zákon přiznává každému ze spoluvlastníků možnost kdykoli požádat o zrušení spoluvlastnického podílu. Podílové spoluvlastnictví chápe občanský zákoník jako spoluvlastnictví ideální, jelikož výše spoluvlastnického podílu jednotlivého spoluvlastníka neodpovídá konkrétní části společné věci. Každý ze spoluvlastníků je vlastníkem celé nerozdělené věci, tzn. například celé nemovitosti jako celku i každé jednotlivé části. Nelze tedy chápat podíl jako vyjádření vlastnictví k reálné části věci, k níž by spoluvlastník byl oprávněn vykonávat vlastnické právo. Výše spoluvlastnických podílů poskytuje spoluvlastníkům odpovídající podíl při:
11
Srov. Plecitý V.,Vrabec J.,Salač J., Základy občanského práva, BN80-7380-145-8, Plzeň 2009, str. 87
12
hlasování o všech skutečnostech vyplývajících z vlastnictví;
rozvrhu výnosů i nákladů společné věci;
jejím rozdělení.
Nutno ovšem zmínit, že žádný ze spoluvlastníků nemá k věci právo neomezené, neboť právo každého spoluvlastníka je omezeno spoluvlastnickým právem ostatních.12 Rozsahem účasti každého spoluvlastníka ke společnému objektu je spoluvlastnický podíl. Podle OZ § 137 odst. 1 „Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.“13 Podíl je zpravidla určen zlomkem nebo procentem. Velikost podílu je dána především dohodou spoluvlastníků při vzniku spoluvlastnictví. Mohou být určeny obsahem smlouvy, výší dědických podílů nebo výjimečně právním předpisem. „Není-li právním předpisem stanoveno nebo spoluvlastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné“.14 Dále má velikost podílu význam ve vzájemném vztahu mezi spoluvlastníky a také při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. (Podrobněji o zániku vlastnictví viz. kapitola 2.5 Zánik, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.)
2.2 Historický význam podílového spoluvlastnictví Spoluvlastnictví doprovází lidstvo prakticky celými jeho právními dějinami. Největší zásluhy na dnešní podobě spoluvlastnictví patří římskému právu. Římané vycházeli ze zásady, že věc nemůže být dvou vlastníků, o čemž vypovídá i staré římské úsloví „Láska a vlastnické právo nesnesou společníka“15. Přesto však mohla nastat situace, kdy vlastnictví mělo více osob, např.: -
určitý majetek je odkázán více dědicům a ti jej akceptovali,
12
Srov. Králík M., Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku, ISBN 978-80-7400-040-9, C.H.Beck, Praha 2008, str. 74, odst. 1.2 13 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 137 odst. 1 14 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 137 odst. 2 15 Králík M., Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku, ISBN 978-80-7400-040-9, C.H.Beck, Praha 2008, str. 2
13
-
věci získané společnou aktivitou několika osob,
-
nová věc vzniklá spojením více věcí několika majitelů.
Stav spoluvlastnictví mohl být přechodný a každý z vlastníků mohl kdykoliv požadovat rozdělení. Nic však nebránilo trvání stavu, pokud to všem vlastníkům vyhovovalo. Římané hovoří o communio, kde se jednotliví vlastnictví nazývají socii (společníci) nebo domini (majitelé, vlastníci). Byl jediný vlastnický vztah stejně jako vlastnictví jediného vlastníka, rozdíl byl v tom, že u spoluvlastnictví bylo subjektem tohoto vztahu několik osob, kteří všichni dohromady měli společné právní vlastnické panství nad věcí. Každý z nich tedy měl stejná oprávnění, jaká náleží vlastníku, je však omezen při jejich výkonu stejnými právy ostatních vlastníků. Vzdal-li se jeden ze spoluvlastníků svého podílu docházelo k tzv. akvescenci, tj. uprázdněný podíl přirůstal k podílům ostatním a to v poměru k jejich velikosti. K nakládání s věcí společnou bylo zapotřebí souhlasu všech spoluvlastníků (výslovně i mlčky). Jednotlivý vlastníci mohli později jednat odděleně, ovšem právní účinky nastávaly se souhlasem posledního. Spoluvlastnický vztah bylo možno zrušit zvláštní žalobou, zvanou „actio communi dividundo“. Tato žaloba vedla původně vždy ke zrušení spoluvlastnictví. Každá ze stran měla postavení žalobce i žalovaného. Při jejím projednání soudce rozdělil věci dělitelné a ostatní přiřkl jednomu a ostatním přiznal náhradu. Nejstarší institut spoluvlastnictví, nazývaný consortium16, vznikl za konkrétní situace, kdy několik bratrů společně zdědilo majetek po otci, jehož rozdělení mezi bratry by bylo ekonomicky nevýhodné. Každý z bratrů mohl navenek vystupovat jako jediný majitel – mohl propustit otroka na svobodu nebo mohl svůj díl majetku prodat. Uvnitř konsorcia již v této době existovalo dělení výnosů, plodů, ale i výdajů a investic. Consortium můžeme označit také jako spoludědictví. To, co bylo možno rozdělit mezi dědice, rozděleno bylo. Zbývající nedělitelný majetek byl označen jako consortium a jako celek předán dědicům.
16
„Příležitostné sdružení několika jednotlivců k provedení větší obchodní operace“ (Buchtelová R., a kol. autorů, Akademický slovník cizích slov, Academia, Praha 1997, ISBN 80-200-0607-9, str. 413)
14
Tento institut spoluvlastnictví však neměl věčné trvání a byl nahrazen institutem
zvaným
condominium17.
Římský
právní
systém
postavil
nauku
o spoluvlastnictví na částech (pars) = celek patří několika vlastníkům, kteří na něm mají podíl. Na rozdíl od původního institutu consortium, kdy k propuštění otroka stačilo vyjádření jednoho z vlastníků, otrok má v tomto případě několik pánů a je nutná účast všech majitelů, kteří se jeden po druhém vzdávají podílu na vlastnictví otroka. Tím dochází k ius adrescendi (zvyšování podílu ostatních). Jak uvádí Králík Michal ve své publikaci o Podílovém spoluvlastnictví v občanském zákoníku, z hlediska ukončení spoluvlastnictví mohl kdykoliv každý ze spoluvlastníků požádat o rozdělení majetku, společné věci. Výsledkem řízení bylo rozdělení dělitelných věcí mezi spoluvlastníky, věci nedělitelné byly přiřčeny jednomu ze spoluvlastníků a ostatním byla přiznána odpovídající náhrada. Jak se lidstvo vyvíjelo, měnilo se i jeho myšlení, což se odráželo i v právním světě. Po recepci římského práva byl důležitým zlomem v našich zemích všeobecný zákoník občanský (ABGB)18. Tento zákoník byl základem občanského práva v habsburské monarchii po celé 19. století až do jejího zániku. Obecný občanský zákoník byl vyhlášen 1. června 1811 patentem císaře Františka I. č. 946 Sb. s platností pro všechny země rakouského císařství, vyjímaje země koruny uherské. Zákoník vycházel nejen z tradic římského práva, ale především zohledňoval koncepci přirozeného práva. Obecný zákoník občanský upravoval v § 825-859 OZO poměrně značně podrobně společenství vlastnictví a jiných věcných práv. Změna vzájemných práv a povinností spoluvlastníků vycházela ze základního principu, že žádný spoluvlastník bez souhlasu ostatních ve věci společné nemohl nic změnit. Jednalo se zejména o záležitosti týkající se řádného užívání a spravování věci. V tomto případě rozhodovala většina hlasů v závislosti na poměru podílů. Navíc spoluvlastník, který věc fakticky spravoval byl podle nového zákona považován za zmocněnce. Pokud ovšem nastal případ, že spoluvlastník porušil práva ostatních, například jednostranným nakládáním s věcí ve společném držení, mohl každý ze spoluvlastníků podat žalobu.
17
„Stav, kdy jedním majetkem společně disponovalo několik pánů“ (Buchtelová R., a kol. autorů, Akademický slovník cizích slov, Academia, Praha 1997, ISBN 80-200-0607-9, str. 408) 18 Německy Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch fürdie gesammten Deutschen Erbländer der Ősterreichischen Monarchie; zkratka ABGB
15
ABGB byl na svou dobu velmi moderní. Vycházel z římského práva, ale také byl ovlivněn učením přirozenoprávní školy a inspirován francouzským Code civil. ABGB vycházel z rovnosti vlastnických subjektů a možná právě proto nepřežil komunistický režim. V Rakousku platí dodnes, ale v českých zemích s nástupem komunismu došlo v únoru 1948 k radikální politické změně a komunistická vláda vyhlásila tzv. právnickou dvouletku19. V roce 1950 byl přijat nový občanský zákoník – zákon č. 141/1952 Sb. neboli střední občanský zákoník, který nahradil stávající všeobecný zákoník ABGB. Nový zákoník obsahoval úpravu spoluvlastnictví v ustanoveních § 133-142 ObčZ 1950. I přesto, že řada pozitivních prvků spoluvlastnictví zůstala zachována20, do úpravy podílového
spoluvlastnictví
zasáhl
třídní
prvek
týkající
se
postavení
tzv.
socialistického spoluvlastníka. Došlo-li například při hospodaření se společnou věcí k rovnosti hlasů, stačilo být podle § 135 odst. 1 ObčZ 1950 podpořen socialistickým spoluvlastníkem, aby došlo k přehlasování podílníků. Také v případě zrušení spoluvlastnictví nebylo možné věc rozdělit vůbec, byl-li tím ohrožen obecný zájem nebo by rozdělením věci vznikla socialistickému spoluvlastníku újma (§ 140 ObčZ 1950). Po 10ti letech od vydání středního občanského zákoníku začala platit nová Československá ústava z roku 1960 a bylo přikročeno k rekodifikaci hlavních odvětví ČS práva. Výsledkem bylo vydání nového občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. s účinností od 1.4.1964. Tento zákoník byl ideologicky zaměřený a pro společnost znamenal krok zpět. Za pozitivní rys však lze považovat, že OZ opustil výslovné upřednostnění právního postavení socialistického spoluvlastníka. Občanský zákoník upravoval
podílové
spoluvlastnictví
především
v rámci
institutu
osobního
spoluvlastnictví. O podílové osobní vlastnictví se jednalo v případě vlastnictví mezi občany. Toto podílového spoluvlastnictví však mohlo vzniknout také mezi občany a státem nebo socialistickými organizacemi a i v takovém vztahu měli všichni spoluvlastníci stejné postavení.
19
Právnická dvouletka vedla k nové kodifikaci ČS práva ve všech jeho základních odvětvích. Cílem bylo přiblížit se právu sovětskému. 20 Např. nakládání se spoluvlastnickým podílem při respektování práv ostatních spoluvlastníků, rámcová úprava hospodaření a vyúčtování týkající se předmětu spoluvlastnictví, úprava mezí, plotů, zdí apod.
16
1.4.1983 vešel v účinnost zákon č. 131/1982 Sb., který upravoval převod spoluvlastnického podílu a zrušení a vypořádání, kdy byla možnost nezrušit či nevypořádat spoluvlastnictví z důvodů hodných zvláštního zřetele přikázáním věci za náhradu. Po roce 1989 se díky změně systému stal Občanský zákoník č. 40/1964 nepoužitelný a bylo třeba vypracovat OZ nový. Z časových důvodů byla nejprve urychleně vypracována dočasná novela – tzv. velká novela občanského zákoníku – zákon č. 509/1991 Sb. platný od 1.1.1992. Novela odstranila ideologické aspekty a navrátila zákoníku klasické soukromoprávní pojetí. Co se týče právních úprav v podílovém spoluvlastnictví, jednalo se především o změny ve vztahu k nakládání a hospodaření se společnou věcí zavedením principu majority a zasahování soudu do spoluvlastnických sporů. Také se nově vyskytuje pojem předkupní právo spoluvlastníků, které je ovšem omezeno převodem podílu osobě blízké. Zájem společnosti v rámci zrušení či vypořádání podílového spoluvlastnictví, jakožto prvek socialistického smýšlení, je z nové zákoníku také vypuštěn a hlavní roli má velikost podílu a účelné využití věci. Od roku 1992 podílové spoluvlastnictví nedoznalo dalších změn. V současné době se připravuje nový občanský zákoník. V roce 2008 byl po osmi letech prací vytvořen návrh nového občanského zákoníku podle profesora Karla Eliáše, který klade důraz jak na naše demokratické právní tradice, tak i na principy a standardy soukromého práva v Evropě.
2.3 Vznik podílového spoluvlastnictví Velikost spoluvlastnických podílů určuje právní skutečnost, která vedla ke vzniku podílového spoluvlastnictví. Právní skutečnost, jejímiž účinky dochází k nabytí vlastnického práva, se nazývá právní titul neboli právní důvod. Podílové spoluvlastnictví vzniká stejným způsobem jako vlastnické právo. Jednotlivé způsoby nabytí vlastnického práva lze dělit podle stanovených kritérií. Z jednoho hlediska lze rozlišovat na originární nebo derivativní nabytí.21 Tituly pro nabývání vlastnického práva jsou vyjádřeny v občanském zákoníku, který stanoví, že vlastnictví lze nabýt 21
Viz. kapitola 1.4 Nabytí a zánik vlastnických práv
17
kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem.
Obrázek č. 1 – Nabývání vlastnictví
18
a)
Nabývání vlastnického práva smlouvou
Nejdůležitější a nejfrekventovanější forma nabývání vlastnického práva je právě nabytí smlouvou. Rozlišujeme smlouvu kupní, darovací nebo jinou. Pro posuzování okamžiku nabytí vlastnického práva a pro formu smlouvy při převodu vlastnického práva je rozhodné rozlišování věcí na movité věci a nemovitosti. Dle OZ § 133 odst. 1 až 3:
1. Převádí-li se movitá věc, nabývá se vlastnické právo převzetím věci, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Obvykle, zejména při prodeji zboží v obchodě, uzavření smlouvy a předání s převzetím věci na sebe bezprostředně navazují. Jindy je převzetí věci dokonce
předpokladem
uzavření
smlouvy
darovací
(nemá-li
smlouva
písemnou formu). Nejsou ani vyloučeny případy, kdy nabyvatel má věc již před uzavřením smlouvy (např. jako nájemce) - vlastnické právo nabude samotným uzavřením smlouvy. Obdobně je tomu v případě, kdy si převádějící ponechává věc ve své moci i po uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva. Účastníci si mohou sjednat tzv. výhradu vlastnictví až do úplného zaplacení kupní ceny. 2. Převádí-li se nemovitost, která je předmětem zápisu v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnické právo vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak. Vklad povoluje katastrální úřad rozhodnutím, nejprve však přezkoumá listinu z hlediska stanovených náležitostí. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (až provedením vkladu) ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. 3. Převádí-li se nemovitost, která není předmětem zápisu v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnické právo účinností smlouvy.
b)
Nabývání vlastnického práva děděním
Dědictví se nabývá smrtí zůstavitele (§ 460 ObčZ). Po smrti vlastníka neboli zůstavitele přechází vlastnická práva na nového majitele včetně všech práv a povinností zůstavitele bez rozdílu, ať o nich ví či neví. Stejné důsledky, které jsou
19
vyvolány smrtí fyzické osoby, vyplývají také z prohlášení fyzické osoby za mrtvou rozhodnutím soudu. Předpokladem dědění je nutná existence určitých předpokladů:
I. Smrt zůstavitele
Nutné k tomu, aby mohlo dojít k dědění;
Konstatuje lékař po ohledání mrtvoly;
Nelze-li smrt prokázat, může soud
na základě jiných provedených
důkazů smrti prohlásit osobu za mrtvou;
Za mrtvou může soud prohlásit i osobu nezvěstnou, lze-li ke všem okolnostem soudit, že již nežije.
II. Existence dědictví
Soud zahájí řízení o dědictví v každém případě úmrtí fyzické osoby i. Soudní
řízení
pokračuje
pokud
byla
zemřelá
osoba
subjektem majetkových práv a povinností, které nezanikly její smrtí; ii. Soud řízení zastaví, pokud nezanechal zůstavitel žádný majetek nebo jen nepatrný. III. Dědický titul 22
Naše dědické právo uznává dva dědické tituly: i. Zákon – dědický titul svědčí osobě, která je v určitém zákonem vymezeném vztahu k zůstaviteli, přičemž dědicové jsou povoláni k dědění v pořadí stanoveném zákonem. ii. Závěť – v tomto případě se dědí, zanechal-li zůstavitel platnou závěť.
V případě, že dědictví nenabude žádný dědic, tj. ani závětní, ani zákonný, připadne státu jako odúmrť neboli caducum (§ 462 ObčZ).
22
ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 461: „Dědí se ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto důvodů“ (odst. 1); „Nenabude-li dědictví dědic ze závěti, nastupují místo něho dědici ze zákona. Nabude-li se ze závěti jen část dědictví, nabývají zbývající části dědici ze zákona“.
20
IV. Způsobilý dědic Právo být dědicem náleží každému subjektu, který je způsobilý k právům
a povinnostem, tj. dědicem může být fyzická i právnická osoba. Podle § 469 nedědí, kdo se dopustil úmyslného trestného činu proti
zůstaviteli, jeho manželu, dětem nebo rodičům, anebo zavrženíhodného jednání proti projevu poslední vůle zůstavitelovy. Může však dědit, jestliže mu zůstavitel tento čin odpustil.
Soud zahájí řízení o dědictví i bez návrhu, jakmile se dozví, že někdo zemřel nebo byl prohlášen za mrtvého. Konečným cílem řízení je zejména vydání rozhodnutí o potvrzení nabytí dědictví neboli o schválení dohody dědiců o vypořádání dědictví. Uvedené rozhodnutí soudu má právní účinky ex tunc, tj. zpětně ke dni smrti zůstavitele. c)
Nabývání rozhodnutím státního orgánu
Jde o takový způsob nabytí vlastnického práva jako je rozhodnutí soudu, správního orgánu apod. Z občanského zákoníku vyplývá, že v těch případech, kdy rozhoduje o nabytí vlastnického práva státní orgán, nabývá se vlastnictví dnem určeným v rozhodnutí tohoto orgánu, není-li určen dnem právní moci rozhodnutí. Občanský zákoník upravuje některé konkrétní případy nabývání vlastnického práva rozhodnutím orgánu. Příkladem nabytí vlastnictví soudním výrokem jsou:
při zřízení neoprávněné stavby na cizím pozemku (§ 135 c ObčZ);
při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 142 ObčZ);
při vypořádání společného jmění manželů (§ 150 odst. 3 ve spojení s § 149 odst. 2 a 3) aj.
d)
Nabývání na základě jiných skutečností stanovených zákonem
Tyto skutečnosti, na jejichž základě dochází k nabytí vlastnického práva, jsou uvedeny jednak v občanském zákoníku, jednak v jiných právních předpisech.
21
a) Nabytí přírůstku věci (§ 135a ObčZ) - Přírůstky, vše co vzejde z vlastníkovy věci, se stávají samostatným předmětem vlastnického práva až poté, kdy dojde k jejich oddělení od původní věci. Pokud nebyly odděleny, jsou součástí věci hlavní, samostatné vlastnické právo se nabývá až oddělením (separací). Obdobnou povahu má i nabytí vlastnictví tzv. akcesí, tj. ke všemu, co bylo dodatečně spojeno s hlavní věcí. Lze rozlišit přírůstky přirozené (plody stromů) nebo přírůstky civilní (nájemné).23 b) Nabytí přisvojením
- Český právní řád nezná přisvojení jako
obecný nabývací způsob. Tento způsob vzniku vlastnického práva připadá v úvahu pouze jako speciální nabývací způsob na základě zvláštních předpisů, např. při sběru lesních plodin a roští, lovu zvěře a lovu ryb. Podle § 135 ObčZ je vyloučeno nabytí vlastnického práva přisvojením věci nalezené, opuštěné nebo skryté. c) Nabytí vydržením (§ 134 ObčZ)- Jeden ze způsobů originárního nabývání
vlastnického
práva.
Občanský
zákoník
stanovuje
předpoklady vydržení, které musí být splněny po celou vydržecí dobu – viz § 134 odst. 1 až 4 ObčZ.24 d) Nabytí vytvořením, zhotovením věci - Vytvoří-li, resp. zhotoví-li někdo ze své věci novou věc, stane se jejím vlastníkem. Nabytí vlastnictví
k nemovitosti
zhotovením
se
provede
v katastru
nemovitostí záznam za předpokladu, že je splněna ohlašovací povinnost, tj. že je předloženo rozhodnutí o kolaudaci a geometrický plán. e) Nabytí na základě zpracování věci (§ 135b ObčZ) - Zpracování věci je procesem, který vede k vytvoření nové věci a tím i ke vzniku vlastnického práva k nově vytvořené věci, jako samostatnému předmětu vlastnického práva. Právní předpis řeší situace, kdy dochází ke zpracování cizí věci. Mohou nastat dvě varianty podle
23 24
ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 123; § 127; § 135a ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 134
22
toho, zda zpracovatel je v dobré víře, či zda je mu známo, že mu zpracovaná věc nepatří.
Zpracovatel je v dobré víře: a )
podíl věci zpracovatele je větší - vlastníkem nové věci
se stává zpracovatel, je však povinen uhradit cenu toho, o co se zmenšil majetek jiného, b
)
podíl jiného je větší - vlastníkem věci se stává tato
osoba a je povinna uhradit zpracovateli cenu toho, o co se jeho majetek zmenšil, c
)
podíly jsou stejné - vlastníkem se stává ten, na němž
se účastníci dohodnou, nedojde-li k dohodě, vlastníka určí soud (na návrh kteréhokoliv z účastníků). .Zpracovateli je známo, že mu věc nepatří: a
)
je-li možné nebo účelné navrácení do předešlého
stavu, zůstává vlastnické právo původního vlastníka zachováno a může žádat uvedení do předešlého stavu, b
)
není-li navrácení do předešlého stavu možné nebo
vlastníkem se stane vlastník věci nebo zpracovatel
účelné -
podle jejich dohody, -
nedojde-li k dohodě, určí soud podle všech okolností,
kdo je vlastníkem věci a jaká náhrada náleží vlastníkovi nebo zpracovateli.
f) Přímo ze zákona - Nabytí vzniká účinností zákona nebo od data stanovení zákonem. Nabytí vlastnických práv touto cestou je však zcela ojedinělé.
23
g) Nabytí vlastnictví k věci ztracené, opuštěné25 (§ 135 ObčZ) Pojmový rozdíl mezi věcí ztracenou a opuštěnou je definováno v Občanském právu hmotném26. Občanský zákoník ovšem neřeší výslovně otázky ztráty věci ani jejího opuštění, nýbrž otázky nálezu věci ztracené či opuštěné. Dojde-li k nálezu věci ztracené a nálezce ji vezme do svého držení, je povinen ji bez prodlení vydat jejímu vlastníkovi (pokud je znám) nebo ji předat příslušnému státnímu orgánu (§ 135 odst. ObčZ). V případě věcí opuštěných platí přiměřeně stejná ustanovení jako v případě věcí ztracených.
2.4 Obsah podílového spoluvlastnictví Obsahem podílového spoluvlastnictví jsou práva a povinnosti spoluvlastníků. Podle toho, mezi kým tato práva a povinnosti vznikly, je rozdělujeme do tří skupin:
1) Práva a povinnosti mezi spoluvlastníky při hospodaření se společnou věcí. 2) Práva a povinnosti mezi spoluvlastníky a třetími osobami ohledně společné věci jako celku. 3) Práva a povinnosti mezi každým spoluvlastníkem a třetí osobou ohledně jeho spoluvlastnického podílu.
ad 1) Za hospodaření se společnou věcí lze považovat kromě běžného užívání také údržbu věci, její opravu, popřípadě její změnu včetně odstranění či likvidaci. Při hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílu = princip majorizace27. Z toho plyne, že například při hlasování o společné věci není podstatná většina spoluvlastníků podle počtu, ale
25
Právní režim věcí ztracených a opuštěných upravuje § 135 odst. 1 a 2. Knappová, M., Švestka, J. a kol., Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002,ISBN 8086395-28-6, str. 306 – „Při ztrátě věci její vlastník ztrácí faktickou možnost vykonávat svá vlastnická práva k 26
věci, zůstává však jejím vlastníkem. Nejedná se o právní úkon, ale o právní událost. Naproti tomu opuštění věci je jednostranným právním úkonem, jímž vlastník projevuje úmysl nebýt nadále vlastníkem věci. Vlastnické právo vlastníka vzhledem k povaze věci tedy zaniká a zároveň vznikne vlastnické právo obci.“ 27
„uplatňování principu většiny“ “ (Buchtelová R., a kol. autorů, Akademický slovník cizích slov, Academia, Praha 1997, ISBN 80-200-0607-9, str. 474)
24
většina jejich vlastnických podílů. Minoritní spoluvlastníci, kteří byli přehlasováni, nemohou rozhodnutí majoritní skupiny zvrátit soudní cestou, ledaže by se jednalo o důležitou změnu společné věci. Důležitou změnou společné věci se rozumí změna podstaty věci nebo změna její funkce (např. změna stavebního pozemku na pozemek zemědělský).
ad 2 ) Podle § 139 odst. 1: „Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.“ Jedná se o tzv. solidaritu spoluvlastníků. Jedná se o případy, kdy solidarita oprávněných či povinných je založena přímo ze zákona. Například, jak je uvedeno v publikaci Jiřího Švestky Občanské právo hmotné, byla-li spoluvlastníkem sjednaným způsobem uzavřena smlouva o dílo, jejímž předmětem je oprava společné nemovitosti, je dodavatel díla oprávněn domáhat se zaplacení ceny díla na kterémkoli ze spoluvlastníků s tím, že je povinen zaplatit celkovou cenu díla a následně se domáhat uhrazení poměrného dílu na ostatních spoluvlastnících podle výše jejich spoluvlastnického podílu.28
ad 3) V poslední skupině práv a povinností spoluvlastníků jde o možnost manipulovat se spoluvlastnickým podílem. Na tyto případy pamatuje občanský zákoník v § 140 ObčZ29. Chce-li spoluvlastník převést svůj podíl na jinou osobu než osobu blízkou30, pak mají spoluvlastníci při převádění vlastnického podílu předkupní právo. V rámci dohody se mohou spoluvlastníci rozhodnout, zda svého předkupního práva využijí či nikoliv. Nedohodnou-li se, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Jestliže by spoluvlastník porušil zákonnou povinnost ohledně převodu svého podílu a svůj podíl by nenabídl ostatním spoluvlastníkům, mohou se ostatní spoluvlastníci do tří let od uskutečnění věcného plnění dovolávat neplatnosti takového převodu dle § 40a - podle § 603 odst. 3 ObčZ má ovšem přednost žaloba vůči novému vlastníkovi. Stejný postup by mohl zvolit oprávněný spoluvlastník, který
28
Knappová, M., Švestka, J. a kol., Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002,ISBN 8086395-28-6, str. 321 29 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 140 – „Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ 30
ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 116, § 117
25
nabídku odmítl z toho důvodu, že za spoluvlastnický podíl byla prodávajícím spoluvlastníkem vyžadována vyšší kupní cena, než za kterou byl třetí osobě spoluvlastnický podíl nakonec prodán. Spoluvlastník nemůže být nucen k tomu, aby nabízený spoluvlastnický podíl koupil. V tomto případě jeho předkupní právo vůči prodávajícímu spoluvlastníku zanikne (§ 605).
2.5 Zánik, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví K zániku podílového spoluvlastnictví může dojít obdobnými způsoby jako dochází k zániku individuálního vlastnictví. Jak ve své práci o podílovém spoluvlastnictví uvádí Michal Králík, v obecném režimu zániku spoluvlastnictví mohou nastat převážně následující situace:
zaniká samotný předmět spoluvlastnictví (např. zničení věci) a institut spoluvlastnictví již nemá význam,
zaniká institut spoluvlastnictví, ale držená věc zůstává (např. spoluvlastnictví
se
mění
na
výhradní
vlastnictví
jednoho
z dosavadních spoluvlastníků),
spoluvlastnictví zůstává zachováno, ale mění se jeho obsah a subjekt (např. prodej věci jiným spoluvlastníkům),
zaniká spoluvlastnictví, mění se dosavadní okruh subjektů, ale věc zůstává (např. opuštění věci) .
Spoluvlastník může skončit dohodou spoluvlastníků, čemuž je dávána vždy přednost. Pokud se ovšem spoluvlastníci nedomluví nastupuje na návrh některého ze spoluvlastníků soud.
2.5.1 Zánik spoluvlastnického vztahu dohodou spoluvlastníků
Při řešení vztahů mezi spoluvlastníky je upřednostňována dohoda (§ 142 ObčZ). V tomto způsobu zrušení spoluvlastnictví nejsou účastníci zákonem
26
omezováni. Spoluvlastníci se mohou dohodnout na reálném rozdělení věci, přenechání věci jednomu nebo více ze spoluvlastníků nebo také na prodeji věci a následném rozdělení výtěžku podle podílu. Zdánlivě nejsou kladeny žádné limity pro takový úkon, nicméně vždy bude třeba respektovat další ustanovení právního řádu, a dbát na to, aby například nebyli takovým jednáním zkráceni věřitelé spoluvlastníků. Ti by v takovém případě mohli úkonu odporovat dle § 42a ObčZ. Zákon předepisuje, je-li předmětem nemovitost, že musí být dohoda o vypořádání písemná (OZ § 141 odst. 1). Bez ohledu jaká věc je předmětem podílového spoluvlastnictví, je povinností každého ze spoluvlastníků vydat na požádání ostatním písemné potvrzení o tom, jak se vypořádali (OZ § 141 odst. 2). Jestliže spoluvlastník nesplní tuto povinnost, lze se domáhat vydání tohoto potvrzení u soudu.
2.5.2 Zánik spoluvlastnického vztahu rozhodnutím soudu
Nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu proti své vůli. V případě, že nedojde mezi spoluvlastníky k dohodě o zrušení a následném vypořádání spoluvlastníků, může kterýkoli ze spoluvlastníků podat návrh na zrušení a následné vypořádání soudní cestou. Důvodem pro zrušení spoluvlastnictví však nemusí být ani existence neshod. Může jím být například objektivní nemožnost užívat předmět spoluvlastnictví s ohledem na vzdálenost místa bydliště, jeho ekonomickou nevyužitelnost pro spoluvlastníka, absenci finančních prostředků na údržbu či investice do společné věci apod. Nebo se může jednat o naprostý nezájem setrvat nadále v podílovém spoluvlastnictví.31 Stejně jako nejsou soudem vázáni spoluvlastníci při zrušení a vypořádání věci dohodou, není ani soud vázán návrhem spoluvlastníků na způsob vypořádání, a může se proto rozhodnout i pro jiný způsob = judicium duplex (§ 142 odst. 2). Zákon stanoví závazné pořadí způsobů vypořádání spoluvlastnictví, které soud musí respektovat. Jedná se o:
a) reálné rozdělení věci, b) přenechání věci jednomu či více ze spoluvlastníků, 31
Nelze tedy souhlasit s názorem v odborné literatuře, že návrh na zrušení spoluvlastnictví soudní cestou nastává až v okamžiku, jestliže mezi spoluvlastníky vznikl rozpor.
27
c) prodej společné věci a následné rozdělení výtěžku podle podílů.
ad a) Tento způsob je nejpřirozenější při likvidaci spoluvlastnického vztahu. Reálným rozdělením věci se rozumí vznik samostatných věcí v právním smyslu.32 Pokud se jedná o reálné rozdělení budov, toleruje soudní praxe jen rozdělení vertikální tak, aby vznikly samostatné budovy. K rozdělení pozemků se vyžaduje územní rozhodnutí orgánů státní správy. Soud by ovšem nepovolil rozdělení pozemku, v jehož důsledku by vznikly pozemky jen nepatrné rozlohy. Vznik nových věcí v důsledku reálného rozdělení by mohl být za určitých okolností vzhledem ke konkrétnímu případu vyrovnán mezi spoluvlastníky i finanční náhradou. Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozdělení věci může soud zřídit i věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemůže být na újmu osobám, kterým příslušejí práva na nemovitosti váznoucí. (§ 142 odst.3 ObčZ)
ad b) V případě, že nebude reálné rozdělení věci možné, má soud možnost přikázat věc jednomu nebo více spoluvlastníkům. Tato situace ovšem může nastat pouze v případě, že o věc projeví zájem některý ze spoluvlastníků a zároveň je schopen za ni poskytnout přiměřenou náhradu. V samotném soudním procesu se pak také přihlíží k velikosti spoluvlastnického podílu, a aby věc byla účelně využita. V žádném případě však nelze přikázat věc za náhradu třetím osobám. Při tomto způsobu vypořádání přísluší vyplacení podílů těm spoluvlastníkům, kteří ze spoluvlastnictví vystupují.
ad c) Podle § 142 odst. 1 nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů.33 Tento způsob vypořádání přichází v úvahu vždy jako poslední. V případě, že se věc nepodaří prodat a tím tedy zrealizovat soudní rozhodnutí, zůstává věc i nadále ve společném držení vlastníků.
32
Srov. Knappová, M., Švestka, J. a kol., Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002,ISBN 80-86395-28-6, str. 324 33
V takovém případě se jeho rozhodnutí vykoná podle ustanovení o výkonu rozhodnutí - § 348 (§ 323 n. OSŘ, jde-li o prodej movité věci; § 335 n. OSŘ, jde-li o prodej nemovitosti).
28
Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se některý ze spoluvlastníků může často domáhat investic, které na danou věc vynaložil. Z hlediska povahy nároků a jejich promlčení je pak třeba rozlišovat mezi náklady na nutnou opravu a údržbu věci a náklady na opravu a údržbu věci, které nebyly nezbytné. Dále je třeba zjistit, zda s těmito náklady vyjádřili spoluvlastníci souhlas (třebas i konkludentně, mlčky) nebo byly tyto náklady vynaloženy bez tohoto souhlasu či snad že došlo mezi spoluvlastníky k dohodě o způsobu úhrady těchto nákladů. Jestliže spoluvlastník vynaloží náklad na společnou věc se souhlasem ostatních spoluvlastníků, jedná se o
majetkové
právo
investujícího
spoluvlastníka
uplatňované
vůči
ostatním
spoluvlastníkům, které se promlčí v tříleté promlčecí době, pro jejíž počátek je rozhodná doba vynaložení nákladu na společnou věc. Jestliže investující spoluvlastník
vynaloží
náklad
na
společnou
věc
bez
souhlasu
ostatních
spoluvlastníků, ale jedná se o náklad na nutnou opravu či údržbu, jedná se o právo na vydání bezdůvodného obohacení, jež uplatňuje investující spoluvlastník již za trvání spoluvlastnického vztahu a promlčí se podle § 107 ObčZ od okamžiku vynaložení nákladu na nutnou opravu či údržbu. A konečně se může jednat o zhodnocení společné věci bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nikoliv nutnou opravou či údržbou a pak má investující spoluvlastník právo na vydání bezdůvodného obohacení v promlčecí lhůtě podle § 107 ObčZ, která však počíná plynout až od okamžiku zániku podílového spoluvlastnictví. Promlčecí lhůta je dvouletá v případě, že máme vědomost o tom, vůči komu je právo na vydání bezdůvodného obohacení nutno uplatňovat a že bezdůvodné obohacení vzniklo (subjektivní lhůta). V každém případě se však právo na vydání bezdůvodného obohacení promlčí tři roky od vzniku bezdůvodného obohacení (objektivní lhůta), ledaže by šlo o bezdůvodné obohacení úmyslné, kde je objektivní promlčecí lhůta desetiletá. Pokud existují důvody zvláštního zřetele34 může soud podaný návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví zamítnout. Jsou-li tyto důvody dány, soud spoluvlastnictví nezruší a nevypořádá přikázáním do výlučného vlastnictví či prodeje společné věci.
34
K důvodům zvláštního zřetele řadí soudní praxe zejména vysoký věk, zdravotní stav nebo skutečnost, že žalovaný spoluvlastník prožil většinu života ve společné nemovitosti.
29
3. Rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím obytných domů a vlastnictvím bytů dle zákona č. 72/94 Sb. 3.1 Historický význam vlastnictví bytů Problematika
vlastnictví
bytů
a
společenství
vlastníků
jednotek
je
v současnosti velmi aktuální, jelikož v posledních letech tyto vztahy vykázaly prudký rozvoj. Jedná se o přirozený jev jako následek toho, že od roku 1951 v průběhu dalších 30ti let zaznamenaly tyto vztahy útlum, když stát v rámci své ekonomické politiky systematicky likvidoval vlastnictví fyzických a soukromých právnických osob k nemovitostem, díky socializaci a dalším nátlakovým aktivitám směřujícím k tomu, že pojem soukromé vlastnictví nemovitostí jako takové v této době neexistovalo. Co se týče bytových jednotek, část výstavby bytů byla v minulosti realizována bytovými družstvy, před druhou světovou válkou obecně prospěšnými bytovými družstvy, pak lidovými družstvy a od roku 1959 stavebními bytovými družstvy. Vnitřní organizace všech typů bytových družstev bez rozdílu je upravena stanovami. Občanské zákoníky z roku 1950 a 1964 zcela rušily význam institutu vlastnictví k nemovitostem, když ze svého obsahu vypustily úpravu problematiky věcných práv a výrazně omezily možnosti vlastníků disponovat se svými věcnými právy k nemovitostem. Pokud se například jednalo o převod vlastnických práv k nemovitostem, rozhodoval stát, zda budou smlouvy o převodu právně účinné, přičemž se hlídala nejen právní čistota tohoto úkonu, ale také nesměl utrpět újmu státní zájem. Urovnávání společenských a hospodářských poměrů v 90. letech minulého století, způsobilo, že vlastnické právo opět nabylo na váze jak právní, tak i společenské. Na základě přijatých restitučních zákonů byla část obytných domů vydána původním vlastníkům, jejich dědicům nebo dalším oprávněným osobám. V nově vzniklých podmínkách se okamžitě oživil trh s nemovitostmi a do popředí pronikla potřeba úpravy evidence právních vztahů k nemovitostem, založené na pevnějších základech. Novelizovaný občanský zákoník, a tedy také zákon o zápisech
30
vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a katastrální zákon, čerpal dílčí myšlenky spoluvlastnictví nemovitosti hned z několika zákoníků aplikovaných až do koce roku 1950. Výsledkem byla roztříštěnost, právní nepropracovanost a nedostatek návaznosti na související právní předpisy. Další novela zákona z roku 1996 odstranila právní nedostatky jen částečně. Dnešní evidence – Katastr nemovitostí – navazuje na činnost pozemkové knihy ukončené rokem 1950 a vzniká na začátku roku 1993. Katastr nemovitostí převzal povinnost dořešení právních vztahů založených restitučními, privatizačními, transformačními a jinými právními předpisy, jejichž řešení do té doby příslušelo státnímu notářství. Jedním z předpokladů vzniku trhu s byty a nebytovými prostory byl zákon č. 72/1994 Sb., který i přes některé své nedostatky představuje moderní právní předpis. Tento zákon znamenal vytvoření stejných podmínek pro všechny vlastníky obytných domů a možnost prodávat jednotlivé byty.
3.2 Zákon o vlastnictví bytů Rozšíření institutu podílového spoluvlastnictví do právní praxe přinesl zákon 72/1994 Sb., zákon vyhlášený ve Sbírce zákonů ČR, stručně nazývaný zákon o vlastnictví bytů, upravuje některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům. Tento zákon založil právní stav, kdy vlastník bytové jednotky či nebytového prostoru je současně spoluvlastníkem společných částí domu a pozemků podílem, jehož výše je určena vzájemným poměrem podlahové plochy jeho jednotky k celkovým společným prostorám budovy. Zákon se vztahuje nejen na byty družstevní, nýbrž i na byty nedružstevní. Zákon upravuje:
vznik spoluvlastnictví budovy;
práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostor včetně jejich vzájemných vztahů;
spoluvlastnictví společných částí budovy;
vlastnictví pozemku na nichž budova stojí;
31
určitá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostor v budově ve spoluvlastnictví;
práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem, jakož i s převodem nebo s přechodem spoluvlastnictví budovy.
Kladem zákona je, že umožňuje nabývat byty a nebytové prostory do vlastnictví, čímž se byty i nebytové prostory, zákonem vymezené jako jednotky, stávají samostatnými předměty občanskoprávních vztahů (§ 118 odst. 2). ZOVB (zákon o vlastnictví bytů) lze použít pouze v případě, že se v budově nachází alespoň 2 jednotky. A to buď dva byty, dva samostatné nebytové prostory anebo jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor. Pozn. Vymezení pojmů budova, byt, nebytový prostor, společné prostory. -
budova = trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je navenek uzavřena obvodovými stěnami
-
byt = místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení
-
nebytový prostor = místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení
-
společné části domu = části domu , které jsou určeny ke společnému užívání (schodiště, chodby, kočárkárna apod.)
Právně je jednotka vymezena jako samostatný předmět vlastnictví, i když jí nelze od zbytku domu technicky ani prakticky oddělit. Vlastník jednotky není tedy spoluvlastníkem celého domu, ale je spoluvlastníkem jenom společných částí domu a samostatným vlastníkem té své konkrétní jednotky. Do zvláštní úpravy spoluvlastnictví bytů patří i zmínka o tom, že není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí.
32
3.3
Vznik
spoluvlastnictví
budovy
a
vlastnické
jednotky Vlastnictví jednotky spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu vzniká: 1. vkladem (intabulací) prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí; 2. výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě; 3. dohodou spoluvlastníků budovy; 4. rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podíl. spoluvlastnictví budovy; 5. dohodou o vypořádání společného jmění manželů; 6. rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů. Prohlášení (viz příloha č. 1 – vzor „Prohlášení vlastníka“) musí mít písemnou formu a zároveň slouží jako příloha návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. To platí bezvýhradně při převodu vlastnického práva k pozemku. Vlastník budovy svým prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami (§ 4 odst. 1 ZOVB). Katastrální úřad tento návrh přezkoumá a rozhodne o jeho povolení nebo zamítnutí, popř. o zastavení správního řízení, o čemž katastrální úřad vlastníka vyrozumí. Prohlášení obsahuje: označení budovy, popis jednotek, jejich příslušenství, určení společných částí budovy, stanovení spoluvlastnických podílů, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví, práva a závazky, týkající se budovy, pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou pravidla pro správu společných částí domu. Vyhotovení prohlášení vlastníka a jeho založení do katastru nemovitostí má své opodstatnění zejména v případech, kdy dům obsahuje více než jednu bytovou,
33
popř. nebytovou jednotku, přičemž je záměrem vlastníka, aby tyto jednotky byly ve vlastnictví různých osob. V takovém případě se pak na základě prohlášení vlastníka vymezí práva a povinnosti vyplývající z vlastnictví jednotky v tomto domě, spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku. Pokud jde o nemovité stavby, tj. stavby spojené se zemí pevným základem, uskuteční se převod vlastnického práva na základě smlouvy vkladem do katastru nemovitostí jen v tom případě, že jde o stavbu, která je nebo má být předmětem evidence v katastru nemovitostí. Pokud se ovšem o takovou stavbu nejedná a není tedy potřebná evidence v katastru nemovitostí, dovršují se právní skutečnosti potřebné k převodu vlastnictví již účinností samotné smlouvy (§ 133 odst. 3 ObčZ). Druhy zápisů do katastru nemovitostí Podle zákona č. 265/1992 Sb., v platném znění, lze v ustanovení § 1 odst. 3 provádět tři druhy zápisů, a to vklad, záznam nebo poznámka. Vkladem (viz příloha č. 2 - Návrh na vklad práva k nemovitosti) je možno rozumět rozhodnutí katastrálního úřadu, které má za následek vznik, změnu nebo naopak zánik práv a povinností k nemovitosti. Nejčastěji jsou předmětem vkladu smlouvy o převodu vlastnictví, smlouvy o zástavním právu k nemovitosti, smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru jako předmětu vlastnictví a další. Sám vklad práva do katastru se provádí zápisem práva do výkazu změn a do listu vlastnictví. Je-li součástí také geometrický plán, provádí se vyznačení změny hranice parcely také v katastrální mapě. Katastrální úřad opatří smlouvu doložkou o vkladu a doručí ji všem zúčastněným a také finančnímu úřadu, pokud podléhá převod práva dani. Právní účinky vkladu práva vznikají na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení zpravidla ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. Záznamem v katastrálním úřadu se rozumí provedení změny na základě dodání listiny osvědčující právní skutečnost, která je předmětem zápisu do katastru nemovitostí. Podkladem pro záznam do katastru nemovitostí je ohlášení změny údajů vlastníkem nebo jinou oprávněnou osobou, doložené listinou, která změnu dokládá a to do 30ti dnů ode dne nabytí jejich právní moci. Katastrální úřad pak vyznačí změnu v dotčeném listu vlastnictví a katastrální mapě, je-li součástí i geometrický plán.
34
Poznámka, jako poslední druh zápisu do katastru, je úkon, který nemění práva a povinnosti vlastníků. Slouží pouze k upozornění právního stavu, kdy může dojít ke změnám, neboť o nemovitosti bylo zahájeno řízení nebo je vlastník nemovitosti omezen ve svém dispozičním oprávnění. Podkladem pro poznámku může být rozhodnutí soudu nebo jiného státního orgánu nebo podání jiné listiny, která bude mít za následek omezení dispozičních práv vlastníka. U vlastníků bytů a nebytových prostorů vymezených podle zákona o bytech musí být zapsán i údaj o velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a součet těchto podílů na společných částech domu zapsaných na listu vlastnictví pro dům musí být roven 1. Jak ve své publikaci Občanské právo hmotné uvádí Jiří Švestka, je-li předmětem podílového spoluvlastnictví nemovitost, uvádí se v katastru nemovitostí výše spoluvlastnického podílu každého spoluvlastníka v podobě zlomku35. Výhradou vlastnictví se rozumí ustanovení v kupní smlouvě, kdy vlastnictví k věci nepřechází ve chvíli předání věci, ale až ve chvíli, kdy byla kupní cena zcela zaplacena. Tuto výhradu vlastnictví lze sjednat pouze u věcí movitých. U věcí nemovitých přechází vlastnické právo k nemovitosti ve chvíli provedení vkladem do katastru nemovitostí. V tomto případě lze sjednat kupní smlouvu s odkládací podmínkou, kdy zápis do katastru nemovitostí má být proveden až ve chvíli, kdy je kupní cena zcela zaplacena. V tomto případě má katastrální úřad povinnost před provedením vkladu zkoumat, zda tato kupní cena byla zaplacena, a jedna ze stran je povinna úřadu toto zaplacení doložit. Podílové spoluvlastnictví k nemovitost jako k celku může také vzniknout po dohodě všech vlastníků jednotek v domě. Dohoda musí mít formu notářského zápisu. Vkladem zaniká vlastnictví jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy. Co patří k jednotce a je jejím příslušenstvím, je podstatné pro určení podílu vlastníka jednotky na společných částech domu – ten se odvíjí od podlahové plochy jednotky.36 Tento vztah spoluvlastnictví, tato velikost podílů, je dána zákonem, a nelze ji tedy vůlí jednotlivých vlastníků jednotek nijak měnit. 35
Srov. Knappová, M., Švestka, J. a kol., Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002,ISBN 80-86395-28-6, str. 319 36 Pokud by všechny vlastníkem domu určené jednotky měly stejnou podlahovou plochu, potom by i spoluvlastnický podíl na společných částech domu vyplývající z vlastnictví jednotky byl stejně velký.
35
Práva a povinnosti vlastníků bytu nebo nebytového prostoru se ve vztahu ke společným částem nijak zvláště neliší od klasického podílového spoluvlastnictví věci. Vykazuje stejnou právní ochranu jako vlastnické právo k jinému předmětu. Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. Pokud vlastník způsobí na společných částech domu závad, je povinen tyto škody na své náklady odstranit. Spoluvlastník nemá právo provádět takové úpravy jednotek, jimiž by ohrožoval nebo jinak omezoval výkon vlastnického práva ostatních spoluvlastníků. Pokud tak učiní, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého z vlastníků nařídit prodej jednotky. Vlastníci jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud
dohoda
neurčuje
jinak,
nesou
náklady
poměrně
podle
velikosti
spoluvlastnického podílu. Spoluvlastníci jednotek také předem skládají finanční prostředky jako zálohu, tak aby bylo možné pokrýt náklady na plánované opravy v následujících měsících i v delší budoucnosti. Závisí pouze na vlastníku budovy, zda prohlášení ve smyslu § 4 ZOVB učiní, nebo nikoli. Závisí také na něm, na koho jednotku převede. Toto pravidlo ovšem neplatí v případě, je-li nájemcem stávající jednotky fyzická osoba. V tuto chvíli má vlastník ze zákona povinnost nabídnout jednotku (byt) právě tomuto nájemci37. Pokud tento nájemce nabídku ve stanovené lhůtě nepřijme, může být byt převeden na jinou osobu. Stávajícímu nájemci začne běžet jednoletá lhůta, ve které mu svědčí již pouze předkupní právo38. V souvislosti se vznikem podílového spoluvlastnictví se váže samotný prodej nemovitostí z majetku města do soukromého vlastnictví. Pro lepší vysvětlení celé situace zahrnuji v příloze č. 3 pravidla pro prodej domů s byty města Teplice, kterými se zastupitelstvo řídí od roku 1992.39
37
Zákon č. 72/1994 Sb. stanoví šestiměsíční lhůtu od doručení nabídky k jejímu přijetí (§ 22 odst.1 ZOVB). 38 Smlouvu o převodu je nájemce povinen uzavřít do 3 měsíců od doručení nabídky (§ 22 odst. 2 ZOVB). 39 Viz příloha č. 3 – „Pravidla pro prodej obydlených obytných domů z majetku města Teplic“
36
4. Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů 4.1 Vznik společného jmění manželů Spoluvlastnictví může být kromě podílového také bezpodílové. V tomto případě hovoříme o společném jmění manželů. S účinností od 1.srpna 1998 změnil pak občanský zákoník dosavadní institut bezpodílové spoluvlastnictví manželů na společné jmění manželů. Jedná se o zvláštní případ spoluvlastnictví, které není podílové, tzn. nejsou zde určeny podíly. K určení podílu, který je poté zásadně stejný, dochází až v případě zániku společného jmění manželů a jeho vypořádání, resp. nevypořádání v době 3 let od zániku společného jmění manželů. Toto spoluvlastnictví může na rozdíl od podílového spoluvlastnictví vzniknout jen mezi manžely. Nemůže vzniknout například mezi druhem a družkou. Na druhou stranu mezi manžely může vzniknout kromě společného jmění také výlučné vlastnictví jen jednoho z manželů k určitým věcem nebo podílové spoluvlastnictví manželů k určitým věcem. Předmětem společného jmění vlastnictví je majetek (aktiva) spolu se závazky (pasiva) nabytý jedním z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství. Výjimku ze společného jmění manželů tvoří podle § 143 ObčZ:
majetek získaný dědictvím;
majetek získaný darem;
majetek nabytý jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela;
věci, které podle své povahy slouží osobní potřebě jen jednoho z manželů;
věci vydané v rámci předpisů o restituci majetku jednoho z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením sňatku a nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka;
závazky týkající se majetku, který náleží výhradně jednomu z manželů;
závazky, jejichž rozsah přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrům manželů, které převzal jeden z nich bez souhlasu druhého.
37
Pokud není prokázáno jinak, má se za to, že majetek nabytý a závazky vzniklé za trvání manželství tvoří společné jmění manželů.40 Možno shrnout, že společné jmění představuje pevnější, organizovanější a hlavně stabilnější uspořádání majetkových vztahů než spoluvlastnictví podílové, neboť neumožňuje, aby kterýkoliv z manželů bezdůvodně vyvolal řízení před soudem o jeho zrušení a byl se svým návrhem úspěšný. Kromě zrodu společného jmění okamžikem vzniku manželství, může dle § 143a odst. 2 ObčZ vzniknout společné jmění manželů také smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu: „Manželé mohou dále smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu vyhradit zcela nebo zčásti vznik společného jmění manželů ke dni zániku manželství, pokud nejde o věci tvořící obvyklé vybavení společné domácnosti.“ Významným
bodem
společného
jmění
manželů
je
zavedení
tzv.
předmanželské smlouvy.41 Ta umožňuje budoucím manželům upravit své budoucí majetkové vztahy v manželství smlouvou opět uzavřenou formou notářského zápisu. Změny v rozsahu společného jmění Zákonem stanovený rozsah majetku a závazků mohou manželé za trvání manželství smluvně rozšířit nebo zúžit notářským zápisem. Rozšířením společného jmění manželů se rozumí, že předmětem společného jmění se stane jak majetek, tak i závazky, které jinak zákon z obsahu společného jmění výslovně vylučuje. Například se může jednat o majetek, který byl nabyt za trvání manželství dědictvím, darem apod. Zúžit společné jmění až na věci tvořící obvyklé vybavení domácnosti může soud ze závažných důvodů na návrh některého z manželů. Zúží-li manželé společné jmění, pak nabývá majetek jeden z manželů jen sám pro sebe nebo, pokud nabývají majetek společně, do podílového spoluvlastnictví. Zúžení společného jmění manželů lze použít v případě, kdy by právní úprava společného jmění manželů výrazně poškozovala zájmy jednoho z manželů. Závažným důvodem může být například pravidelné
užívání
alkoholu
nebo
jiných
omamných
látek,
nezaměstnanost, hraní hazardních her či gamblérství apod. 40 41
ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 144 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., ISBN 978/80/7208-650-4, § 143a odst. 3
38
soustavná
Jestliže bylo
o společném jmění manželů rozhodnuto ve smyslu jeho zúžení, může být opět rozšířeno do předchozího rozsahu jen rozhodnutím soudu, vydaným na návrh jednoho z manželů. Nutno zmínit, že soud podle § 148 odst. 1 může zúžit společné jmění manželů, ale v případě § 148 odst. 2 v případě, že jeden z manželů získal oprávnění k podnikatelské činnosti nebo se stal neomezeně ručícím společníkem obchodní společnosti, musí společné jmění zúžit (ochrana před podnikatelskými riziky).
4.2 Zánik a vypořádání společného jmění manželů Zánik společného jmění manželů k určité věci může nastat jejím zničením, spotřebováním, převodem a dalšími skutečnostmi. Samotný zánik společného jmění jako právního vztahu ve svém celku přichází v úvahu důvodu zániku manželství, což může být rozvod, úmrtím jednoho z manželů (eventuelně prohlášením jednoho z manželů za mrtvého) či prohlášením manželství za neplatné. Společné jmění manželů představuje v právní praxi jen dočasné uspořádání právních vztahů, jelikož tento vztah končí nejpozději smrtí jednoho z manželů. Výjimečně zákon připouští zánik společného jmění i v době trvání manželství. Jedná se o případy propadnutí majetku nebo prohlášení konkurzu na majetek některého z manželů42.
4.2.1 Vypořádání dohodou Společné jmění manželů zaniká nejčastěji zánikem manželství. Po tomto se provede vypořádání, kde zákon stejně jako v případě podílového spoluvlastnictví dává přednost vypořádání dohodou obou manželů o vypořádání. V tomto případě však dohoda musí mít písemnou formu, a je-li ve společném jmění manželů nemovitost, je třeba provést vklad do katastru nemovitostí. Při vypořádání dohodou jsou manželé povinni postupovat podle zásad uvedených v § 149 odst. 2-4 ObčZ:
zásada stejného podílu obou manželů (není ovšem vyloučeno, aby podíly s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu byly určeny v jiném poměru);
42
Srov. Knappová, M., Švestka, J. a kol., Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002,ISBN 80-86395-28-6, str. 343
39
zásada vzájemného započítání vynaložených nákladů (každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno vše, co ze svého vynaložil na společný majetek, a je povinen nahradit to, co ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho majetek);
zásada, že při vypořádání se přihlédne především k potřebám nezletilých dětí (s ohledem na využití věci pro potřeby nezletilých dětí a manžela, kterému byly děti svěřeny do péče);
zásada péče o rodinu a zásluhy o nabytí a udržení společného jmění (bere se zřetel k péči o děti a k obstarávání společné domácnosti).
4.2.2 Vypořádání soudní cestou Pokud se manželé o vypořádání nedohodnou, přebírá svou roli soud. Každý z manželů má nárok ve tříleté lhůtě počítané od zániku manželství podat návrh na vypořádání společného jmění soudem. V průběhu těchto tří let musí být návrh podán u soudu, ale soud nemusí v této lhůtě o vypořádání rozhodnout43. Stejně jako v případě podílového spoluvlastnictví, tak ani v případě společného jmění manželů není soud vázán podaným návrhem. V případě smrti jednoho z manželů rozhoduje o vypořádání společného jmění soud v rámci dědického řízení. V případě, že se manželé nevypořádali ve lhůtě tří let od zániku společného jmění manželů ani dohodou, ani nebyl podán návrh k soudu, uplatňuje se tzv. zákonná domněnka platná podle § 150 odst. 4. Má se za to, že manželé se v tomto případě vypořádali podle stavu, v jakém každý z nich věci ze společného jmění manželů pro potřebu svou, své rodiny a domácnosti výlučně jako vlastník užíval. O ostatních movitých a nemovitých věcech pak platí, že jsou v podílovém spoluvlastnictví a že podíly obou spoluvlastníků jsou stejné. Totéž platí o ostatních majetkových právech, pohledávkách a závazcích manželům společných.
43
Právo na vypořádání tohoto spoluvlastnictví se podle § 100 odst. 2 nepromlčuje, protože jde o výkon vlastnického práva.
40
5. Porovnání současné a nové právní úpravy občanského zákoníku 5.1 Vznik nového občanského zákoníku Nově připravovaný občanský zákoník přinese několik změn pro každého občana České republiky. Současný občanský zákoník je totiž v platnosti od roku 1964 a byl pouze průběžně obměňován. Platný občanský zákoník č. 40/1964 Sb., jenž prošel počátkem 90. let rozsáhlou novelizací, je pokládán za provizorní. Snahy po nové právní úpravě však zdržovaly neshody, zda vyjít z tradičního modelu ABGB nebo zachovat zažitou, byť nevyhovující stávající úpravu. Poznámka: Původně byl pro vypracování nového zákoníku zvolen do vedení František Zoulík, který byl po zveřejnění v roce 1996 veřejností odmítnut. Poté byl pro tuto důležitou roli vybrán Karel Eliáš společně s Michaelou Zuklínovou. Po schválení věcného záměru bylo v říjnu 2001 zveřejněno prvních 100 paragrafů a tím byla zahájena veřejná diskuse. V roce 2005 byl nový občanský zákoník vypracován a předložen revisi k posouzení. V květnu roku 2008 byl pak představen veřejnosti a počátkem roku 2009 se pak osnova zákoníku dostala před vládu. Platnost se dalo očekávat v roce 2010 s účinností od 1.1.2012. „Lze proto odvodit, že připomínkové řízení bude probíhat v lednu a polovině února 2011, v únoru a březnu 2011 budou projednávány a vypořádávány připomínky resortů, v dubnu až červnu 2011 bude NOZ projednávat legislativní rada vlády, v září 2011 bude NOZ předložen do Sněmovny, v únoru 2012 NOZ projde senátem, v březnu 2012 NOZ bude bude podepsán presidentem a vyjde ve Sbírce a dne 1. 4. 2014 NOZ nabyde účinnosti.“44
Dnešní občanský zákoník se člení na obecnou část, v níž jsou obsažena nejobecnější ustanovení a dále vymezení subjektů práv, fyzických a právnických osob, a na část zvláštní, která se dále dělí na výklad o věcných a závazkových právech. Zvláštní postavení má úprava dědického práva. Návrh nového občanského zákoníku, který se svým týmem zpracoval profesor Karel Eliáš, vedoucí Katedry občanského práva z právnické fakulty v Plzni, přináší nejen revoluční změny v systematice zákoníku, nové instituty a terminologii, ale
44
Viz Encyklopedie o právu – iuridictum, Nový občanský zákoník, http://iuridictum.pecina.cz
41
především počítá se začleněním rodinného a částečně také obchodního a pracovního práva. Eliášovým cílem bylo napsat zákon pro lidi – tedy pro právní laiky. Jelikož občanský zákoník lze považovat za nejvýznamnější soubor pravidel lidského chování v oblasti soukromého práva, je tato rekodifikace bezesporu výrazným zásahem do právního řádu. Zpětným pohledem vzato, základem našeho civilního práva byl všeobecný občanský zákoník rakouský z roku 1811, který platil do padesátých, respektive šedesátých let, kdy jej vystřídaly postupně dva nové, prosovětsky orientované a značně zjednodušené kodexy. Ani změna politického klimatu nepřinesla zásadní obrat, ale pouze provizorní novelizace. Návrh nového zákoníku klade důraz jak na naše demokratické právní tradice, tak i na principy a standardy soukromého práva v Evropě. Vytvořením a přijetím nového občanského zákoníku se i v oblasti soukromého práva zařadíme mezi ostatní vyspělé evropské země. V zákoníku najdete Obecnou část, Rodinné právo, Absolutní majetkové právo, Relativní majetkové právo, Ustanovení společná, přechodná a závěrečná.
Obrázek č. 2 – Nový občanský zákoník Zákoník je nově rozdělen do pěti částí. V první části – obecné – jsou tradičně formulovány základní zásady, statusové právo fyzických i právnických osob. Novinkou je definice podnikatele a úprava nadací, která nově umožňuje založení nadace i pro dobročinné účely, nikoliv pouze k obecně prospěšným cílům, jak je tomu doposud. Dále jsou v první části nově definovány věci a právní úkony.
42
Část druhou tvoří rodinné právo. Tady autoři navrhují mimo jiné dvě varianty uzavření manželství – buď si výhradní právo oddávat ponechá stát, nebo budou možné sňatky civilní i církevní. V tom případě budou moci oddávat duchovní všech církví, které u nás působí. V této chvíli má tuto možnost jen necelá dvacítka z nich. Novinkou je možnost manželů upravit si vzájemné majetkové vztahy přednostně smlouvou. Část třetí – tzv. absolutní majetková práva přinášejí návrat k zásadě, že součástí pozemku je vše, co je s ním pevně spojeno, tedy i budovy. V oblasti vlastnického práva je na roveň postaveno vlastnictví hmotných a nehmotných statků. Zákoník věnuje několik ustanovení i zvířatům, která nově nedefinuje jako věci. Dále se autoři soustředili na podrobnou úpravu věcných práv, služebností a zejména dědického práva, které by mělo zůstaviteli zajistit širší možnosti uplatnění jeho vůle například prostřednictvím dědické smlouvy. Část čtvrtá obsahuje relativní majetková práva a závazky. Je zde například upraven nájem bytu, který dává pronajímateli šanci vypovědět nájem uzavřený na dobu neurčitou, a to bez uvedení důvodu, ovšem s dvouletou výpovědní lhůtou. Dále zde najdeme náhradu škody či nekalou soutěž. Největší část zaujímá katalog smluv, včetně těch původně upravených v obchodním zákoníku. Poslední
pátá
část
se
zabývá
především
legislativně
technickou
problematikou, mimo jiné i tím, které dosavadní zákony budou novým zákonem zrušeny.
5.2 Platný ObčZ v porovnání s novým návrhem ObčZ Současný platný občanský zákoník je ve své modifikaci věcných práv velmi stručný. Kromě vlastnického práva, ve kterém je zahrnuto podílového spoluvlastnictví a společného jmění manželů, obsahuje dále části o věcných právech k věcem cizím zahrnující instituce věcných břemen, práva zástavního a práva zadržovacího. K tomuto výčtu je třeba dále přidat ustanovení § 603 odst. 2 upravující možnost sjednat si jako věcné právo rovněž právo předkupní – ovšem pouze na nemovitostech. Oproti současnému stavu osnova volí mnohem širší pojetí věci v právním smyslu. Nově mají být předmětem vlastnického práva jak věci hmotné, tak i nehmotné.
43
Jedním ze základních prvků kategorie věcných práv je pojem věci v právním smyslu. Vymezení věci je záležitostí nesmírně obtížnou. Platný občanský zákoník výslovnou definici věci nemá, nicméně právní teorie pod tímto termínem rozumí hmotné předměty, které jsou ovladatelné a slouží potřebám lidí. Nový zákon tento přístup opouští a vrací se k rakouskému širokému pojetí věci v právním smyslu – věci mají být všechny subjekty hmotné i nehmotné45. Široké pojetí věci napraví současný neúnosný stav, podle něhož se předměty občanskoprávních vztahů rozlišují na věci, práva a jiné majetkové hodnoty. Podle platného občanského zákoníku se vlastnické právo k movitým věcem (převádí-li se smlouvou) nabývá uzavřením smlouvy a předáním a převzetím věci. Při převodu nemovitostí dochází k nabytí vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí, tzv. intabulační princip. Návrh hodlá zažité způsoby nabývání vlastnického práva k věcem movitým změnit, a to tím způsobem, že by ke změně vlastnického práva u movitých věcí docházelo již samotnou účinností smlouvy. Pro nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí se však na základě připomínkového řízení na stejný princip nepřistoupilo a zůstane tedy zachován současný stav, kdy vlastnické právo této nemovitosti vznikne až vkladem do katastru nemovitostí. Jedním z nejpalčivějších nedostatků platného občanského zákoníku je nemožnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Příklad: Pokud někdo koupí v obchodě zboží, za toto zboží řádně zaplatí a nemá důvod pochybovat o tom, že prodávající je vlastníkem koupeného zboží, i přesto nemůže získat vlastnické právo, pokud prodávající vlastníkem zboží nebyl. Stává se pouze jejím držitelem oprávněným (pokud byl v dobré víře, že kupuje od vlastníka) nebo neoprávněným (pokud v dobré víře nebyl).
Ochrana dobré víry kupujícího tak získává výrazné trhliny a zároveň dochází k oslabení právní jistoty. Návrh nového občanského zákoníku uvedený problém odstraňuje, když ve svém § 1041 umožňuje jednotně pro celé soukromé právo nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Je ovšem zcela jisté, že uvedená možnost je zamýšlena jako výjimečná. Návrh nového občanského zákoníku tento stav mění tak, že kupující se stává vlastníkem movité věci i tehdy, pokud koupil věc v dobré víře, že
45
§ 463 odst. 2 návrhu: Věc v právním smyslu (dále jen „věc“) je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí.
44
prodávající je jejím vlastníkem, nebo má alespoň právo uvedenou věc prodat. Kupující v takovém případě nabude vlastnické právo ihned. Příklad: Nejčastěji se v praxi setkáváme s koupí kradeného vozu. S novým zákoníkem tedy nastane změna, že pokud koupíte auto, o němž se později dozvíte, že bylo kradené, auto i přesto zůstane novému majiteli, jelikož kupující koupil vůz v dobré víře, že je vše v pořádku.
Další klíčovou změnou v novém občanském zákoníku je zásada, že stavba pevně spjatá se zemí, je součástí tohoto pozemku jako věc hlavní. Od roku 1950 do dnešní doby tomu je naopak a pozemek a stavba jsou samostatné věci v právním smyslu. Znamená to, že praxe musí řešit vzájemné vztahy mezi vlastníky pozemků a staveb na nich umístěných (např. pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní). Pokud je jedna a táž osoba současně vlastníkem pozemku i stavby na něm umístěné, je vlastníkem dvou různých věcí v právním smyslu a může s nimi proto samostatně disponovat. Pokud se tedy tato osoba vlastnící pozemek i budovu rozhodne s věcmi disponovat, nesmí opomenout obě dvě věci ve smlouvě blíže určit. Stejné podmínky platí také při zřízení zástavního práva = smluvní zástavní právo na budovu se nevztahuje na pozemek.
5.3 Podílové spoluvlastnictví v současném a novém občanském zákoníku Spoluvlastnictví jako institut, i přes odlišná společenskopolitická období v minulých letech, nevyžaduje v dnešní době objevovat příliš nového. Při návrhu nového občanského zákoníku tedy osnova vycházela z tradičních pravidel za pomoci vyspělých evropských zemí a podílové spoluvlastnictví doznalo některých změn nevyhnutelných pro dnešní právní poměry. Jednou ze zásadních změn spoluvlastnictví je otázka zcizení podílu. Návrh rozlišuje dvě možné situace vzniku spoluvlastnictví a v závislosti na tom pak řeší problém zcizení. Pokud vzniká spoluvlastnictví smlouvou, resp. z vůle vlastníku, je na těchto spoluvlastnících, aby si obligační nebo i věcné předkupní právo ujednali sami. Naopak v případě, kdy spoluvlastnictví vzniká bez vůle vlastníků (např. děděním)
45
navrhlo se stanovit zákaz zcizení spoluvlastnického podílu, ale pouze na dobu šesti měsíců ke zvážení nové situace a nastolení spoluvlastnického společenství vzájemným ujednáním. Výjimkou je převod na jiného spoluvlastníka nebo na osoby z okruhu osob spoluvlastníku nejbližších. Další ze změn se objevuje v § 1070, kdy k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. V praxi se jedná například o to, kdy jeden ze spoluvlastníků zatíží svůj podíl bankovní půjčkou splatnou do 10ti let, nepotřebuje k tomuto zatížení souhlas spoluvlastníků. Ve věci zřízení zástavního práva došlo ke změně v poměru hlasů potřebných k tomuto zřízení. V platném občanském zákoníku se při zřízení zástavního práva sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení věci stačila ke schválení nadpoloviční většina spoluvlastníků. Podle novely bude ovšem nutné dosáhnout většiny dvoutřetinové, aby vlastník mohl společnou věc zastavit. Příprava návrhu občanského zákoníku zahrnuje do kodifikace i úpravu vlastnictví bytů, které je pro tuto chvíli ještě samostatným zákoníkem. Důvodem tohoto začlenění je zřejmá souvislost podílového vlastnictví a vlastnictví bytů, přičemž jejich oddělování vede k diverzifikaci právního řádu a zbytečným duplicitám.
46
Závěr Cílem práce bylo prostudovat problematiku podílového spoluvlastnictví a jeho úpravu jako jednoho z pilířů demokratické společnosti. Vlastnictví a jeho formy jsou právem věcným. Základním zdroj se nalézá v Ústavě České republiky, Listině lidských práv a svobod a následně v občanském zákoníku a dalších zákonech. Cílem bylo propojit jednotlivé zdroje vlastnictví a shrnout získané poznatky do souborné práce. Pro rozsáhlost tématu jsem se zaměřila na podílové spoluvlastnictví a z tohoto institutu jsem detailně vycházela při poukazování na odlišnost této formy od vlastnictví jako takového. Bezpochyby
má
podílové
spoluvlastnictví
blízko
k vlastnictví
bytů
a
společnému jmění manželů. Z dostupných zdrojů jsem rozvedla formy těchto institutů a učinila potřebný závěr. Kromě samotného rozboru podílového spoluvlastnictví a jeho problematiky v soustavě věcných práv je v této práci několik kapitol, které se zabývají rozdíl mezi jinými právními instituty jako je například společné jmění manželů nebo vlastnictví bytů. Zajímavostí také může být poslední pasáž, kde je porovnána současná a nová právní
úprava
občanského
zákoníku
se
zaměřením
právě
na
podílové
spoluvlastnictví. Publikace a internetové zdroje uvedené v bibliografii mi byly dobrým zdrojem a také inspirací v jakém duchu by měla práce vypadat. Samozřejmě by se toto téma dalo rozpracovat v mnohem širším měřítku s větším zaměřením na detaily problematiky, ale to už bych obsahově přesahovala rámec této bakalářské práce, která je podle mne již takto dosti jasná, výstižná a hlavně poučná. Ze získaného studia a poznatků se domnívám, že by bylo pro společnost užitečné do budoucna zjednodušit přechody vlastnictví například tím, že stávajícím spoluvlastníkům byla poskytnuta vyšší právní ochrana v případech přechodu vlastnického podílu na třetí osobu. Také by měla být detailněji a pod sankcemi propracována povinnost spoluvlastníků se o nemovitost starat, např. odmítnutí povinnosti podílet se na opravách společné věci.
47
Bibliografie: Borovský, J.: Společné jmění manželů, Linde Praha, Praha 2009, ISBN 978-80-7201-747-8 Buchtelová, R., a kol. autorů: Akademický slovník cizích slov, Academia, Praha 1997, ISBN 80200-0607-9 Dvořák, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor, ASPI, Praha 2007, ISBN 978-80-7357-280-8 Jehlička, O., Švestka, J. a kol. autorů: Občanský zákoník. Komentář, C.H.Beck, Praha 2004, ISBN 80-7179-881-9 Kliment, V.: Věcná práva a katastr nemovitostí, VÚGTK, Zdiby 2003 Knappová, M., Švestka, J. a kol.: Občanské právo hmotné, ASPI Publishing, Praha 2002, ISBN 8086395-28-6 Králík, M.: Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku, C.H.Beck, Praha 2008, ISBN 978-807400-040-9 Pipes, R.: Vlastnictví a svoboda, Argo, Praha 2008, ISBN 978-80-257-0017-4 Plecitý, V., Vrabec, J., Salač, J.: Základy občanského práva, nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., Plzeň 2009, ISBN 978-80-7380-293-6 Ústava České republiky; Listina základních práv a svobod, Sagit, Ostrava 2004 ISBN 80-7208-424-0 ÚZ Občanský zákoník, Sagit a.s., podle stavu k 1.1.2008, ISBN 978/80/7208-650-4 ÚZ Občanský soudní řád, Sagit a.s., podle stavu k 8.2.2010 ISBN 978-80-7208-798-3 ÚZ Obchodní zákoník, Sagit a.s., podle stavu k 1.7.2010, ISBN 978-80-7208-849-2
48
Internetový zdroj: Státní správa zeměměřictví a katastru: www.cuzk.cz http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?PRARESKOD=509&MENUID=153&AKCE=DOC:10NAVODY_CUZK Důvodová zpráva nového ObčZ: www.obcanskyzakonik.justice.cz http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/vlastnictvi-a-dalsi-vecna-prava/obecne-o-vecnych-pravech-vsoukromem-pravu.html Platnost a účinnost nového ObčZ: www.iuridictum.pecina.cz http://iuridictum.pecina.cz/w/Ob%C4%8Dansk%C3%A9_pr%C3%A1vo Konkrétní změny nového ObčZ: www.profit.cz http://www.profit.cz/rubrika/pravo-a-dane.aspx Vlastnictví: www.epravo.cz http://www.epravo.cz/top/clanky/vlastnictvi-47470.html Věcná práva: www.juristic.cz http://obcanske.juristic.cz/vse/kategorie/a01b02/kategorie Věcná práva: www.wikipedia.org http://cs.wikipedia.org/w/index.php?title=Speci%C3%A1ln%C3%AD%3AHled%C3%A1n%C3%AD &search=v%C4%9Bcn%C3%A9+pr%C3%A1vo Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů: www.business.center.cz http://business.center.cz/business/pravo/zakony/byty/uvod.aspx Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník: www.business.center.cz http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/cast1.aspx
49
Příloha č. 1 PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA BUDOVY (vzor) Firma s.r.o. se sídlem Praha 5, Uliční 1, PSČ 180 00 IČO 12345678 společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 123456, jednající Petrem Novákem (dále jen „Vlastník“) tímto ve smyslu ustanovení § 4 a násl. zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), v platném znění (dále také „zákon o vlastnictví bytů“) činí prohlášení vlastníka budovy: 1. OZNAČENÍ BUDOVY 1.1 Vlastník je výlučným vlastníkem budovy č.p. 1, nacházející se na pozemku parc. č. 1 a pozemku parc. č., 1, o výměře 150 m2, vše v k.ú. Běchovice, obec Praha, (dále také „Budova“). 2. VYMEZENÍ JEDNOTEK 2.1 Jednotka č. 1 je byt o velikosti 1+1 s příslušenstvím v 1.NP domu a obsahuje : místnosti plocha v m2 Vstupní hala 6,50 Obytná kuchyně 33,80 Pracovna 14,80 Koupelna 5,20 Sumace 60,30
vybavení Baterie Umyvadlo Umývátko Vana WC-mísa
Předzahrádka 15,50 Celkem 75,80 Sklep 5,00 Sumace celkem 80,80
Bidet 0 Sprchový kout 0 Otopná tělesa 5 Měřiče spotřeby vody 2 Měřiče spotřeby tepla 1 Listovní schránka 1 Domácí telefon (audio) 0 Domácí telefon (video) 1 Centrální vysavač 1 EPS 1 Ventilator 1 Kuchyňská linka 1
Celková podlahová plocha jednotky je 60,30 m2.
50
kusů 2 1 0 1 1
Součástí bytové jednotky je její veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, topení včetně radiátorů, elektroinstalace silno i slaboproudá) kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů. K vlastnictví bytové jednotky patří podlahová krytina, obklady stěn, vnitřní omítky, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vstupní dveře a vnější okna. Příslušenstvím této jednotky je dále: vstupní hala, koupelna, sklep. Umístění této bytové jednotky v Budově vyplývá z přílohy č. 1 tohoto prohlášení. Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech budovy je 603/3502 a na pozemku 603/3502. 2.2 Jednotka č. 2 je byt o velikosti 1+1 s příslušenstvím v 1.NP domu a obsahuje místnosti plocha v m2 Vstupní hala 3,80 Obytná kuchyně 34,10 Pracovna 14,60 Koupelna 4,40 Sumace 56,90
vybavení Baterie Umyvadlo Umývátko Vana WC-mísa
kusů 3 1 0 0 1
Předzahrádka 27,90 Celkem 84,80 Sklep 6,10 Sumace celkem 90,90
Bidet 0 Sprchový kout 1 Otopná tělesa 6 Měřiče spotřeby vody 2 Měřiče spotřeby tepla 1 Listovní schránka 1 Domácí telefon (audio) 0 Domácí telefon (video) 1 Centrální vysavač 1 EPS 1 Ventilator 1 Kuchyňská linka 1
Celková podlahová plocha jednotky je 56,9 m2. Součástí bytové jednotky je její veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, topení včetně radiátorů, elektroinstalace silno i slaboproudá) kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů. K vlastnictví bytové jednotky patří podlahová krytina, obklady stěn, vnitřní omítky, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vstupní dveře a vnější okna. Příslušenstvím této jednotky je dále: vstupní hala, koupelna, sklep.
51
Umístění této bytové jednotky v Budově vyplývá z přílohy č. 1 tohoto prohlášení. Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech budovy je 569/3502 a na pozemku 569/3502. 3. URČENÍ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ BUDOVY 3.1 Společnými částmi Budovy jsou: základy včetně izolací, nosné svislé a vodorovné konstrukce, vnější omítky, plášť, střecha, střešní krytina, vnější zámečnické a klempířské konstrukce, výtah včetně strojovny, výtahové šachty a výtahových dveří, schodiště, chodby, sauna, komora, sklad, WC, dveře a okna u společných částí, hlavní rozvody instalací studené a teplé vody, kanalizace, silno a slaboproudé elektroinstalace, plynu, vše s výjimkou částí patřících k některé z vymezených jednotek, a hromosvody. 3.2 Všechny tyto společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva. 4. STANOVENÍ SPOLUVLASTNICKÝCH PODÍLŮ 4.1 Výše spoluvlastnických podílů na společných částech budovy se řídí vzájemným poměrem podlahové plochy jednotky k podlahové ploše všech jednotek v budově, když celková plocha všech jednotek v Budově 350,2 m2 4.2 Z právních úkonů týkajících se společných částí budovy jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. 5. URČENÍ PRÁV K POZEMKU 5.1 Pozemky parc. č. 333 a pozemku parc. č., 333, o výměře 150 m2, vše v k.ú. Běchovice, obec Praha, které jsou předmětem převodu v souladu s ustanovením § 21 odst.1 ZVB, se rozdělují a jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek ve stejném podílů, v jakém jsou ve spoluvlastnictví společné části budovy. 5.2 Z právních úkonů týkajících se pozemků jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. 6. PRÁVA A ZÁVAZKY K BUDOVĚ 6.1 Na základě ustanovení § 13 odst. 7 ZVB, přecházejí z vlastníka Budovy na vlastníky všech jednotek dnem nabytí vlastnictví k jednotkám práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy o dodávce vody, tepla, el.energie a ostatních služeb. 7. PRAVIDLA PRO PŘISPÍVÁNÍ SPOLUVLASTNÍKŮ NA VÝDAJE 7.1 Výdaje spojené se správou údržbou a opravami společných částí domu jako celku představují zejména: 1. daň z nemovitostí 2. pojištění domu 3. mzdové náklady včetně odvodů povinných pojištění zaměstnanců zajišťujících provoz 4. spotřeba elektřiny ve společných částech domu 5. spotřeba teplé a studené vody včetně odvádění odpadních vod 6. spotřeba tepla 7. náklady na údržbu a opravy společných částí domu, případně pozemku 8. odměna správci za výkon správy společných částí domu a pozemku 9. ostatní náklady vztahující se ke společným částem domu, případně pozemku
52
7.2 Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku takto: (i) na výdaje uvedené pod bodem l, 2, 3, 6, 7, 8 a 9 tohoto článku se vlastníci jednotek podílejí v poměru spoluvlastnických podílů na společných částech domu; (ii) na výdaje uvedené pod bodem 4 tohoto článku se vlastníci jednotek podílejí v poměru osob v jednotce; (iii) na výdaje uvedené pod bodem 5 tohoto článku dle naměřených hodnot na jednotlivých vodoměrech, přičemž rozdíl mezi hodnotou uvedenou domovním vodoměrem a součtem hodnot jednotlivých vodoměrů u jednotek bude rozúčtován vlastníkům jednotek v poměru naměřených hodnot na jednotlivých vodoměrech za stejné období. 7.3 Vlastníci jednotek jsou povinni platit měsíčně na účet určeného správce domu zálohy na úhradu nákladů spojených se správou, údržbou a opravami společných částí domu. Úhrn záloh si určí vlastníci jednotek zpravidla na rok dopředu tak, aby byly pokryty předpokládané náklady. 8. PRAVIDLA PRO SPRÁVU SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU 8.1 Správu společných částí domu bude vykonávat společnost XYZ s. r.o., se sídlem v Praha 8, Okrouhlá 21, IČ: 63674431 (dále jen „správce“). Správce je povinen evidovat náklady za dům, jehož společné části má ve správě, odděleně od ostatních domů. Správce je povinen sestavit na dům jeho roční rozpočet, který představuje přehled plánovaných nákladů a zdrojů jejich krytí a předložit tento rozpočet k odsouhlasení společenství vlastníků jednotek. 8.2 Způsoby hrazení záloh, přeplatků či nedoplatků jsou řešeny smluvními vztahy mezi vlastníky jednotek a správcem, není-li těchto vztahů, usnesením společenství vlastníků jednotek. 8.3 Končí-li správce svoji činnost, musí předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti a písemné materiály, které má, pokud jde o jeho činnost, k dispozici. 9. ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ 9.1. Vzájemné vztahy vlastníků jednotek, jejich práva a povinnosti jsou určeny zejména tímto prohlášením, zákonem č.72/1994 Sb. v platném znění, zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění a dále pak ostatními platnými právními předpisy. 9.2. Součástí této smlouvy je příloha č. 1. , která obsahují půdorys všech podlaží včetně schémat, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu. V Praze dne 6.4.2006 Vlastník __________ Firma s.r.o. jednající Petrem Novákem jednatelem
53
Příloha č. 2
Ohlášení změny práva k jednotce do katastru nemovitostí Katastrálnímu úřadu pro katastrální pracoviště počet příloh Ohlašuji29) :
vznik
změnu
zánik
vlastnického práva
příslušnosti hospodařit s majetkem státu
podílového spoluvlastnictví
práva hospodařit
společného jmění manželů
trvalého užívání27)
zástavního práva
správy majetku ve vlastnictví státu
práva odpovídajícího věcnému břemeni
správy majetku ve vlastnictví kraje
věcného práva předkupního
správy majetku ve vlastnictví obce
podzástavního práva
příslušnosti k organizační složce právnické osoby
svěřené správy majetku ve vlastnictví obce velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu s jednotkami 28) k níže uvedeným jednotkám a funkčně souvisejícím nemovitostem: Katastrální území: Jednotky (byty a nebytové prostory) v domě - část obce 6) : č.p./č.e.
*)
na parcele 7) 4)
druh
kmenové č. /
4)
poddělení druh
kmenové č. / poddělen í
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/ typ
4)
/
jednotka 20)
4)
kmenové č. / poddělení druh kmenové č. / poddělení druh
č.p./č.e.* / č. ) jedn. /
pojmenování nebyt. prostoru
spoluvlastnický podíl na společných částech domu příslušející k jednotce
spoluvlastnický podíl na jednotce LV
/
/
/
/
/
/
/
/
Dům s jednotkami má více čísel popisných a je evidován na více parcelách, proto je i s jednotkami, které jsou dotčené tímto návrhem uveden na formuláři „Příloha F – dům s jednotkami“ - ano*) ne*). Další jednotky jsou uvedeny na přiloženém formuláři „Příloha C – Seznam jednotek“ - ano*) ne*).
54
5)
Pozemky, s nimiž jsou spojena práva k jednotkám (pozemky funkčně související s domem) parcela druh
4)
kmenové č.
/
spoluvlastnický podíl příslušející k vlastnictví jednotky
poddělení
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
LV
5)
/ / Další pozemky jsou uvedeny na přiloženém formuláři „Příloha A – Seznam pozemků“ - ano*) 35) - ne*). *) nehodící se škrtněte
Budovy, které jsou příslušenstvím domu s jednotkami a s nimiž jsou spojena práva k jednotkám v domě 7) způsob využití
na parcele 4)
druh
kmenové č.
7)
/
spoluvlastnický podíl příslušející k vlastnictví jednotky
LV
5)
poddělení
/
/
1111
/ / Další budovy jsou uvedeny na přiloženém formuláři „Příloha B – Seznam budov“ - ano*) 35) - ne*).
Vlastník nebo jiný oprávněný 8)
9)
25) *)
příjmení nebo název organizace
jméno
ulice
č.p./č.e.*) č.or.
titul před
telefon10)
RČ / IČ
část obce
městská část (obvod)
PSČ
titul za
obec
e-mail10)
SJM 36)
velikost spoluvlastnického podílu k budově 15)
/ datum
podpis
osoba (osoby) jednající za právnickou osobu nebo za organizační složku státu příjmení, jméno, funkce
příjmení, jméno, funkce
podpis
podpis
8)
9)
příjmení nebo název organizace
razítko organizace jméno
55
titul před
titul za
RČ / IČ
ulice
č.p./č.e.*) č.or.
část obce
městská část (obvod)
telefon10)
PSČ
obec
e-mail10)
SJM 36)
velikost spoluvlastnického podílu k budově 15)
/ datum
podpis
osoba (osoby) jednající za právnickou osobu nebo za organizační složku státu příjmení, jméno, funkce
příjmení, jméno, funkce
podpis
podpis
razítko organizace
Další osoby, které toto čestného prohlášení činí jsou uvedeny na formuláři „Příloha E – Seznam vlastníků a jiných oprávněných “ - ano*) ne*) 35) *)nehodící se škrtněte
Přílohy 32) :
56
Příloha č. 3
Pravidla pro prodej obydlených obytných domů z majetku města Teplic (Schváleno na Městském zastupitelstvu v Teplicích dne 5. listopadu 1992) 1. Výběr obydlených obytných domů určených k prodeji Správa majetku města připraví seznam obydlených obytných domů. Včetně pozemků, které jsou v majetku města tak, že domy budou vybírány podle roku výstavby vzestupnou řadou, a v tomto pořadí prodávány. Pokud bude nutné z vážných důvodů některý dům ze schváleného seznamu vyřadit, může to učinit pouze městská rada do nejbližšího jednání městského zastupitelstva, který rozhodne s konečnou platností. 2. Způsob prodeje Domy se prodávají přednostně nájemcům bytů, kteří v domě bydlí ke dni podání žádosti a bydleli ke dni 7.10.1992 na základě platného dokladu a právnickým osobám založeným všemi zájemci s právem přednostní koupě, kteří mají o koupi zájem. U domů s 10 a více byty je založení takové právnické osoby podmínkou. Nájemcem bytu s právem přednostní koupě se rozumí fyzická osoba uvedená v platném dokladu jako nájemce bytu, která má ke dni podání žádosti uhrazeny všechny platby související s užíváním bytu, její manžel (manželka) a trvale přihlášené zletilé děti, které s tímto nájemcem žijí ve společné domácnosti. Nájemci bytu s právem přednostní koupě a výše uvedené právnické osoby mohou o prodej požádat nejpozději v termínu, který určí prodávající. Se zájemci bude uzavřena smlouva o uzavření budoucí smlouvy s tím, že do 60 dnů bude uzavřena řádná kupní smlouva. Podmínka bydlení v prodaném domě musí být splněna i v den podpisu kupní smlouvy. Pokud této možnosti žádný z oprávněných zájemců koupě nevyužije, bude dům prodán ve veřejné dražbě. 3. Spoluvlastnický podíl Spoluvlastnický podíl SPBn je taková ideální část prodávané nemovitosti v %, která odpovídá zlomku SPBn
=
CPBn
/
CPBs
x
100
v%
, kde
CPBn je celková plocha bytu toho kterého spoluvlastníka a CPBs je celková plocha bytů spoluvlastníků, tj. nájemníků, kteří si hodlají nemovitost koupi. 4. Způsob stanovení kupní ceny Základem kupní ceny je odhadní cena domu a pozemku, stanovená podle předpisů platných ke dni 7.10.1992. Cena, za kterou se prodávalo, se stanovila podle vyhlášky č.393 a 391. 5. Cena spoluvlastnického podílu Cena spoluvlastnického podílu KCsp je součin základní kupní ceny Z a spoluvlastnického podílu.
57
6. Ochrana nájemců nebytových prostor V zájmu ochrany nájemců nebytových prostor bude před realizací prodeje s nájemci nebytových prostor uzavřen dodatek nájemní smlouvy, kterým se smlouvy uzavřené na dobu neurčitou změní na smlouvy uzavřené na dobu určitou na dobu 5 let. 7. Kupní smlouva a placení kupní ceny V kupní smlouvě bude zajištěno předkupní právo města a ochrana před zcizením na dobu 10 let. Předkupní právo se realizuje za cenu, za kterou byla nemovitost nabyta. Toto předkupní právo se bude vztahovat pouze na prvního kupce. Kupní cena je splatná v okamžiku podpisu smlouvy.
58
