Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra oceňování majetku. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor:

Pavel Holík Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

září 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 30. 05. 2010

……………………….. Pavel Holík

Poděkování Velice tímto děkuji Ing. Petru Ortovi Ph.D., vedoucímu práce, za odbornou pomoc při konzultacích.

Anotace práce: Tato bakalářská práce je rozdělena do tří částí. První - teoretická část se zaměřuje na ocenění pozemku. Druhá - praktická, část obsahuje trţní ocenění bytové jednotky v Praze 3 a trţní ocenění bytového domu v Mikulově. Ve třetí, závěrečné části jsem zpracoval analýzu trhu nemovitostí okresu Břeclav.

Anotation: This bachelor work has been divided into three parts. First – theoretic part is focused on valuation of land. Second - working part includes valuation report of flat in Prague 3 and valuation report of block of flats in Mikulov. Third - final part includes analyse of the real estate market in district Břeclav.

Obsah: 1. Úvod........................................................................................................................6 2. Oceňování pozemků v České republice………...………......…...…………….......7 3. Členění pozemků pro oceňování………………………….........……...…….….....9 4. Oceňování pozemků…………………...………...………...……...…..................11 4.1 Metody oceňování pozemků………………………….......…......……...........12 4.1.1 Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu………………………12 4.1.2 Trţní metody oceňování pozemků………………………………………....13 4.2 Oceňování pozemků dle cenového předpisu………………………………….16 4.2.1 Oceňování stavebního pozemku…………………………………………..17 4.2.2 Oceňování zemědělského pozemku……………………………………….19 4.2.3 Oceňování lesního pozemku………………………………………………22 4.2.4 Oceňování pozemků vodních nádrţí, vodních toků……………………….22 4.2.5 Oceňování jiných pozemků……………………………………………..…23 4.2.6 Oceňování pozemků určených k zastavění………………………………..24 4.2.7 Oceňování pozemků, které tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem …………………………………………………………...…...25 4.2.8 Oceňování pozemků prokazatelně hospodářsky nevyuţitelných…………25 4.2.9 Oceňování pozemků jinde neuvedených………………………………….26 5. Oceňování nemovitostí s věcným břemenem…………………………………….27 6. Oceňování trvalých porostů………………………………………………………28 6.1 Oceňování lesních porostů na lesním a nelesním pozemku…………………...29 6.2 Oceňování ovocných dřevin, okrasných rostlin, vinné révy a chmelu………..30 6.2.1 Oceňování ovocných dřevin, okrasných rostlin, vinné révy a smíšených porostů zjednodušeným způsobem………………………………………..30 6.2.2 Oceňování ovocných dřevin, okrasných rostlin, vinné révy a chmele……31 PRAKTICKÁ ČÁST 7. Zpráva o hodnocení – ocenění bytové jednotky………………………………….34 8. Zpráva o hodnocení – ocenění bytového domu…………………………………..46 9. Analýza trhu nemovitostí okresu Břeclav………………………………………...56 10. Závěr…………………………………………………………………………….61 11. Seznamy 12. Přílohy

1. Úvod Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněţní ekvivalent. Účelů, ke kterým se oceňování nemovitostí vyuţívá, je celá řada. Například ocenění nemovitého majetku pro účely jeho aktivace v podnikatelském účetnictví, vyuţití hodnoty nemovitosti pro stanovení daňového základu v případě části majetkových daní, expertiza při rozhodování o prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti, podklad pro řešení právních pří a sporů, součást ocenění většího majetku (např. ocenění podniku), stanovení pojistné částky a pojistného při sjednávání pojistek na nemovitosti nebo oceňování nemovitostí jako zajištění úvěrů atd. Tak, jako existuje celá řada uţití informací o hodnotě nemovitosti, existuje i celá řada rozdílných poţadavků, které je třeba při stanovení hodnoty zohlednit. Účel ocenění má přímý vliv na obsah pojmu hodnota, která musí odpovídat i pouţité metodice ocenění. Ocenění zpracovaná pro různé účely nejsou tedy vzájemně zaměnitelná a rozlišujeme tedy několik druhů ocenění. Oceňování pozemků se vyuţívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Hlavním cílem bakalářské práce je přiblíţení právní problematiky o oceňování pozemků. V první teoretické části práce popisuji oceňování nemovitostí podle současných právních předpisů a rozdělní pozemků pro oceňování. Dále se věnuje základním přístupům oceňování, administrativní a trţní oceňování, metody oceňování, oceňování trvalých porostů. Druhá praktická část práce se zabývá oceněním bytové jednotky na Praze 3, dále pak oceněním bytového domu v Mikulově a analýzou trhu s nemovitostmi v okrese Břeclav.

2. Oceňování pozemků v České republice Význam oceňování v České republice vzrostl v devadesátých letech minulého století. Dříve neměla cena vztah ani k trhu, ani k aktuálnímu stavu nabídky a poptávky. Na trhu byl prosazen princip nabídky a poptávky a z něj vyplynula i variabilita cen. Účelem ocenění je odhadnout hodnotu majetku. Oceňování pozemků se vyuţívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Důvodem oceňování pozemků je potřeba získat pro různé účely stanovení hodnoty či ceny. Například pro stanovení daňového základu poplatníka, pro převod vlastnictví, pro účetní záleţitosti či záruku za úvěr. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, upravuje oblast cen sjednaných mezi prodávajícím a kupujícím, tedy cen, které jsou přímo předmětem směny nebo převodu mezi právními subjekty. Tam, kde nedojde ke směně a cena je potřebná pro potřeby státu, poplatkové potřeby, v některých rozhodovacích případech, nastupuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, který rámcově upravuje podmínky jednotného oceňování majetku. Zákon dává přednost ceně obvyklé. Ocenění podle cenového předpisu má za úkol interpretovat daný cenový předpis. Postup stanovení administrativní ceny je nezávislý na momentálním stavu ekonomiky a trhu. Způsob určení této ceny i výchozí údaje jsou přesně dány oceňovací vyhláškou č. 3/2008 Sb. Zákon stanoví některé způsoby ocenění majetku. Existují i další způsoby oceňování pozemků. Ocenění pozemků, které je zaloţeno na principech trţní ekonomiky, je odlišné od stanovení regulované ceny. Pro stanovení trţní ceny pozemků neexistuje jednoznačný návod. Trţní ocenění má za úkol indikovat trţní hodnotu oceňovaného pozemku. Na výši trţní ceny pozemku má vliv poloha a předpokládané vyuţití. Stanovení ceny administrativní a ceny trţní jsou v oblasti oceňování pozemků důleţité a nezastupitelné. Tyto ceny se mohou od sebe výrazně lišit. Cena trţní můţe být výrazně vyšší neţ cena administrativní. Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku popřípadě rozhraním způsobu druhu

vyuţití pozemků. Pozemek nelze jakkoliv zničit. Můţou se měnit jeho hranice (výměra) a parcelní čísla. Parcela je obraz pozemku, který je geometricky určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Hodnota pozemků spočívá ve schopnosti přinášet uţitek, ale i omezené a definitivní mnoţství. Ta můţe plynout z jeho vyuţití. Jiný uţitek přinášejí zemědělské a lesní pozemky, jiný těţební prostory. Důleţitým uţitkem, který pozemky přinášejí, je moţnost výstavby na nich. Za důleţité hodnototvorné vlastnosti proto můţeme povaţovat tyto: -

lokalita

-

rozloha

-

způsob vyuţití

-

stupeň územního plánování

-

tvar pozemku

-

dostupnost inţenýrské sítě

-

zátěţ z minulosti (ekologická)

Všeobecný hospodářský vývoj má vliv na tvorbu cen. Zvláště vývoj na trhu staveb a pozemků obsahuje podstatné faktory cenového a hodnotového vývoje. Sledování těchto trhů, především trhů pozemků, není často věnována potřebná pozornost.

3. Členění pozemků pro oceňování Pro účely oceňování se pozemky člení dle § 9 citovaného zákona o oceňování majetku na: a) stavební pozemky, kterými jsou: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění1, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. 1

§ 32 zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon

Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí2. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

2

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů

4. Oceňování pozemků Účelem ocenění je odhadnout hodnotu majetku. Ocenění pozemků můţe být vyţadováno pro různé účely. Jsou to například stanovení daňového základu poplatníka, záruka za finanční půjčku či úvěr, dědictví. Zákon č. 526/1990 Sb., ve znění pozdějších předpisů, upravuje oblast cen sjednaných mezi prodávajícím a kupujícím, tedy ceny, které jsou přímo předmětem směny nebo převodu mezi právními subjekty. Tam, kde nedojde ke směně a cena je potřebná pro potřeby státu, poplatkové potřeby, v některých rozhodovacích případech, nastupuje zákon č.151/1997 Sb., který rámcově upravuje podmínky jednotného oceňování majetku. Existuje řada metod, jeţ se snaţí cenu pozemku nějakým způsobem administrativně určit, nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout3. V oblasti oceňování pozemků rozlišujeme základní přístupy, které se vzájemně odlišují svými přístupy a metodami: Administrativní oceňování pozemků - výsledkem je administrativní cena (cena zjištěná, úřední, dle cenového předpisu). Oceňování administrativní cenou se pouţívá pro účely státní správy, zejména pro daňové účely. Administrativním oceňováním se rozumí zjištění ceny oceňovaného majetku některým ze způsobů či metod, které stanoví obecně závazný právní předpis. Obecným oceňovacím předpisem v ČR je výše uvedený ZOM a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Existence takovéto právní úpravy v právním řádu je nezbytná. Zákon o oceňování majetku vytváří jednotný, objektivní způsob zjištění ceny majetku pro všechny plátce bez rozdílu a zároveň tímto určuje základ, z nějţ bude odvedena daň. Trţní oceňování pozemků - výsledkem je odhad trţní ceny (cena obvyklá, trţní). Tato cena představuje cenu, za kterou je moţno věc v daném místě prodat nebo koupit. Při trţním ocenění jde tedy o co nejpřesnější odhad reálné trţní hodnoty oceňovaného majetku. Ocenění majetku zaloţené na principech trţní ekonomiky je

3

Bradáč, A. a kol. Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované vydání. Praha:Linde, a.s.-Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumila Hořínka a Jana Tulíčka, 2007, str. 172.

tak zcela odlišné od stanovení regulované ceny. V kapitole 5.4. jsou uvedeny další podrobnosti. 4.1 Metody oceňování pozemků Metody oceňování pozemků se klasifikují na administrativní metody dle předpisu a metody trţního oceňování pozemků. 4.1.1 Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu Základní metodou oceňování pozemků je oceňování cenou obvyklou dle § 2 zákona č.151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Není-li konkrétní druh majetku a jeho ocenění stanoven v zákoně, pouţije se jako způsob ocenění cena obvyklá. Jedná se o aktuální cenu vyplývající z běţných či obvyklých okolností trhu (nikoliv však z mimořádných okolností, zvláštních oblib). Není chápána jako cena konkrétně sjednaná mezi konkrétními trţními subjekty. Vedle oceňování cenou obvyklou zákon uvádí dalších několik způsobů oceňování. V ZOM jsou uvedeny způsoby oceňování, stanovené tímto zákonem. Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění4. Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Tento způsob ocenění předpokládá dlouhodobější stabilitu výnosů. Pouţívá se zejména pro ocenění zemědělské půdy, lesních pozemků a porostů, dále pro práva vyplývající z průmyslových práv, dále pro ocenění věcných břemen, podniků. Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Tento způsob ocenění se pouţívá zejména u stavebních pozemků, které se oceňují zejména podle cenových map, které vydávají obce. Pro oceňování pozemků je významný výnosový a porovnávací způsob.

4

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů.

4.1.2 Trţní metody oceňování pozemků Ocenění pozemků zaloţené na trţních principech je od stanovení regulované ceny odlišné. Základní filozofie oceňování na trhu spočívá v tom, ţe prakticky neexistují ţádná omezení, metodiky nebo systémy, které by jednoznačně regulovaly cenu majetku na trhu, kromě trhu samotného5. Problém hodnoty pozemků je v oceňovací praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť často je k tomu málo záchytných bodů a sám charakter jedinečnosti pozemku je podstatou jedinečnosti celé nemovitosti v širších souvislostech. Trţní ocenění má za úkol indikovat skutečnou hodnotu. Cena zjištěná podle cenového předpisu nemůţe slouţit jako indikace moţné výše zajištění úvěru nemovitou zástavou, ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodě. Kaţdé trţní ocenění musí být zpracováno na trţních principech. Pro stanovení trţní ceny neexistuje ţádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá jednak práci s informacemi a zkušenosti či schopnosti znalců aplikovat správnou metodiku výpočtu. Potom lze na základě dobře vyhodnocených informací o trhu a dobře zpracovaného ocenění stanovit trţní hodnotu majetku. U stavebních pozemků je v ČR problematické oddělení vlastnictví pozemků a staveb na nich. Je pak otázkou, zda zastavěnost pozemků je moţno hodnotit jako jejich zhodnocení nebo naopak. V případě ocenění trţní hodnotou má cenová mapa pouze informativní charakter. Mezi nejběţnější způsoby a metodiky ocenění pozemků se řadí: Způsob porovnání obchodovaných cen pozemků (metoda porovnávací) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit, jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací pouţita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším neţ šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze.

5

Seják, J a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů, Praha: Grada Publishing, 1999.

Tato metoda patří mezi nejpouţívanější metody stanovení trţní hodnoty pozemků. Při sestavení databáze lze vycházet z údajů zjištěných z kupních smluv uloţených na katastrálním úřadě. V případě potřeby a to zvláště v lokalitách s malým počtem prodejů nebo s prodeji v delších časových horizontech lze pouţít pro stanovení porovnávací hodnoty údaje z realitní inzerce, ale v odhadu je na toto potřeba upozornit. Při tvorbě porovnávací databáze je potřeba zohlednit všechny skutečnosti, které mají vliv na cenu pozemku, a to zejména: velikost pozemku, poloha pozemku, dopravní dostupnost, moţnost zastavění pozemku, intenzita vyuţití pozemku, vybavenost pozemku, vlastní úvaha zpracovatele ocenění a uvedení zdroje pramene ceny. Zde je vhodné upozornit na věrohodnost zdroje. Rozeznávají se dvě základní varianty: -

porovnání přímé, které je zaloţeno na přímém srovnání

hodnoty oceňovaného pozemku s obchodovanou ( realizovanou ) cenou srovnatelného vzorku a v jejich párové analýze jednotlivých shod a odlišností -

porovnání nepřímé, spočívající ve srovnání oceňovaného

pozemku s průměrnými cenami dosahovanými u srovnatelných pozemků v okolí, přičemţ jiţ nejde o porovnání s jednotlivým vzorkem, ale porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru6 Odvození hodnoty pozemku na alokačním principu funguje tak, ţe nemovitosti (pozemky a stavby) se v okolí prodávají za určitou částku, náklady na zástavbu se zde pohybují v určitých mezích, po jejich odečtení je získána hodnota pozemku. Podíl této hodnoty k hodnotě celé nemovitosti je poté pouţit pro alokaci hodnoty pozemku oceňovaného. Při pouţití alokačního principu u nezastavěných pozemků by nikdy neměly být započteny do hodnoty pozemků reţijní náklady a zisk podnikatele, neboť ty představují jeho riziko a v hodnotě nezastavěného pozemku tudíţ nemohou být kalkulovány.7 6

Zazvonil Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha : Vydavatelství CEDUK, 1996, s. 69 7 Zazvonil Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha : Vydavatelství CEDUK, 1996, s. 72 - 73

Metoda třídy polohy. Na základě srovnání velkého mnoţství realizovaných cen nemovitostí s druhem stavby na nich postaveným, polohou pozemku a intenzitou jeho vyuţití vyvinul Wolfgang Naegeli metodu výpočtu ceny stavebního pozemku podle třídy polohy. Podstata metody spočívá v poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita i tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné oceňovací objekty. Kapitalizace pozemkové renty (metoda výnosová) reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Zjednodušeně řečeno jde o jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku – nemovitosti. Výpočet se provádí zpětně – součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny ( diskontovány ) na současnou hodnotu – částku, kterou je třeba dnes uloţit, aby v budoucnu bylo moţno tento předpokládaný příjem vyplatit. Základní předpokladem je znalost výše pozemkových rent v dané lokalitě, kdy je moţno jejich kapitalizací vypočítat výnosovou hodnotu pozemku, přičemţ způsob kapitalizace renty je poplatný délce jejího trvání a srovnatelným mírám zúročení půdy v okolí. Pod pozemkovou rentou se rozumí pravidelný konstantní výnos plynoucí z pronájmu pozemku v závislosti na právech uţívat půdu8. Dle mého názoru je pouţití výnosové metody pro stanovení trţní hodnoty pozemku poněkud problematické, zvláště v malých obcích, kde nelze zjistit trţní ceny za pronájem pozemku, neboť tyto pronájmy se v obci nerealizují a jediným podkladem pro zjištění těchto cen by bylo pouţití regulovaných cen.

8

Zazvonil Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha : Vydavatelství CEDUK, 1996, s. 76

Metoda ceny zbytku se pouţívá zpravidla v případech ocenění nemovitostí, která není ve stavu vhodném k pouţívání. Principem je ocenění nemovitosti za fiktivního předpokladu, ţe je v pořádku, a následném odečtení nákladů na dosaţení tohoto pouţivatelného stavu. 4.2 Oceňování pozemků dle cenového předpisu Cenovým předpisem pro oceňování nemovitostí je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který nabyl účinnosti dnem 1.1.1998, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška v platném znění je vyhláška č. 3/2008 Sb9. ZOM upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb jen pro účely stanovené zvláštními předpisy10; odkazují-li zvláštní předpisy na cenový nebo jiný předpis pro ocenění majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ pro prodej, rozumí se tímto tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté aţ deváté tohoto zákona11. Dále zákon platí tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a nevztahuje se na oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Pouţije se však při řízení o vyvlastnění nemovitostí a jako horní hranice ceny, pokud majetek nabývá organizační sloţka tohoto státu. Ustanovení tohoto zákona se nepouţijí v případech, 9

Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb. 10 § 18 odst. 2 zákona č. 248/1992 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech. § 5 odst. 2 ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, ve znění zákona č. 242/1994 Sb. § 33 zákona č. 42/1994 Sb., o penzijním připojištění se státním příspěvkem a o změnách některých zákonů souvisejících s jeho zavedením. § 2 odst. 1 a 3 vyhlášky Federálního ministerstva finance č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. § 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti ČR č. 612/1992 Sb., o odměnách notářů a správců dědictví. § 2, 4 aţ 6 vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 81/1996 Sb., o způsobu výpočtu výše újmy nebo škody způsobené na produkčních funkcích lesa. 11 část čtvrtá-zrušeno. část pátá-zákon č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, § 6 odst. 1 první věta. část šestá-zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, §4 odst. 3 (pro zjištění základu daně dědické u movitého nemovitého majetku jiného prospěchu) je cena zjištěná dle zvláštního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb.), § 7 odst. 2, § 10 písm. a), §16. část sedmá- zákon č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, § 5 odst. 1. část osmá-zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, § 3 odst. 3, § 10 odst. 5, § 23 odst.6, §29 odst. 1. část devátá-zákon č. 588/1992 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, § 14 odst. 3, 4 a 18.

kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování a při převádění majetku podle zvláštního předpisu (zákona o velké privatizaci a zákona o půdě). Zákon je předpisem obecným, rámcovým. Zákon dává přednost ceně obvyklé, kterou velmi podrobně definuje. Pojmem cena obvyklá se zabývá kapitola 4.3. V § 3 ZOM je uvedeno, ţe pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Pro účely oceňování ZOM se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky, pozemky vodních nádrţí, vodních toků a jiné pozemky. Trvalé porosty jsou součástí pozemku, které se oceňují dle ZOM. Tato práce se podrobněji oceňováním trvalých porostů nezabývá. 4.2.1 Oceňování stavebního pozemku Stavební pozemek se podle ZOM oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 dle cenové mapy pozemků, kterou vydala obec. Není-li pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. V současné době oceňovací předpis dává u stavebních pozemků přednost ocenění podle cenové mapy. Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků v dané obci k dispozici nebo nelze-li je pouţít12, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel. Praktické způsoby ocenění jsou rozlišeny podle toho, jsou-li předmětem ocenění pozemky jiţ zastavěné, pozemky teprve určené k zastavění, pozemky, u nichţ bylo podle stavebního nebo horního zákona rozhodnuto o změně jejich vyuţití, pozemky, které jiţ byly zastavěny pozemními komunikacemi nebo pozemky, u nichţ bylo rozhodnuto o stejném účelu vyuţití a pozemky, které jsou ve funkčním celku se stavbami jimi zastavěnými pozemky. Cena všech výše uvedených pozemků je výsledně upravována koeficienty

12

§ 10 odst. 3 z. č.151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

změn cen staveb a prodejnosti. Základní ceny stavebních pozemků se upravují systémem sráţek a přiráţek a koeficienty, které jsou uvedeny v přílohách. Cenová mapa pozemků. Existuje-li v obci, v níţ se nachází pozemek, který je předmětem ocenění, platná cenová mapa stavebních pozemků, oceňuje se potom podle této cenové mapy. Cenová mapa13 je nástroj vyjadřující prostorovou diferenciaci cen nemovitostí14. Cenová mapa stavebních pozemků obsahuje textovou a grafickou část15. Pro sestavení cenových map pozemků stanoví zákon, ţe obce mohou v rozsahu a za podmínek uvedených výše stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků v cenových mapách. Pro tento účel prodávající při prodeji stavebního pozemku zašle obci, na jejímţ území pozemek leţí, a to jen v případech a za podmínek stanovených obecně závaznou vyhláškou obce, informaci o jeho sjednané ceně za m2, o parcelním čísle a názvu katastrálního území. Finanční úřady shromaţďují v daňových spisech obsaţené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí v případě jejich prodeje. Finanční úřady předávají údaje ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. V příloze č. 4 je uvedena cenová mapa Brno – střed z roku 2007. Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku podle cenové mapy stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy, případně geometrickým plánem, vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, ţe k oceňovanému pozemku nebylo vydáno územní rozhodnutí nebo stavební povolení, ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby, a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti.16 Problémem pro vytvoření cenové mapy je získání dostatečného počtu věrohodných údajů o skutečných cenách při realizovaných prodejích. Pouţití cenové 13

Dle § 10 zákona odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně dojednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. 14 Ţítek,V. a kol. Cvičebnice k oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. Brno: Ekonomicko-správní fakulta, Masarykova univerzita, 2007, str. 95. 15 § 27 odst. 1 vyhlášky č. 3/2007 Sb. zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 16 § 27 vyhlášky č. 3/2007 Sb., zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 16 § 27 vyhlášky č. 3/2008 Sb.

mapy je závazné pro ocenění pozemku podle zákona o oceňování majetku. V případě ocenění trţní hodnotou má cenová mapa pouze informativní charakter. Zpracovatelem cenové mapy můţe být i realitní kancelář či specializovaná společnost. Cenové mapy neodráţejí vliv intenzity zástavby pozemku na jeho cenu. Hodnotová pásma vytvořená v cenových mapách vycházejí z funkčního vymezení podle staveb, nikoliv podle funkce celé lokality. To se týká především velkých měst. Cenová mapa slouţí jako pomůcka pro investory a můţe být srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, pro poskytování úvěrů a podobně. Cenové mapy se stávají důleţitým dokumentem vypovídajícím o trhu se stavebními pozemky, tak jak se choval v daném místě a čase. 4.2.2 Oceňování zemědělského pozemku U zemědělských pozemků se uplatňuje ocenění podle bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ ). Stanovené základní ceny ve vyhlášce vycházejí z moţných produkčních výnosů podle průměrné úrovně vkladů do půdy v různých půdně klimatických a výrobních podmínkách hospodářského území České republiky. Vychází se z cen produkce hlavních zemědělských plodin a nákladů na jejich získání.17 Oceňování zemědělských pozemků upravuje § 29 oceňovací vyhlášky18, kdy za zemědělský pozemek je povaţován: pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, trvalý travní porost ( nahradil dříve uţívaný druh pozemku louka a pastvina ), ovocný sad, zahrada ( která netvoří jeden funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem ), chmelnice a vinice, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské vyuţití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona. Při ocenění zemědělských pozemků je nutné nejprve zjistit, zda se nejedná o pozemek stavební a to z důvodu, ţe pozemek je určen k zastavění regulačním plánem. Na pozemek je vydáno rozhodnutí o umístění stavby, pozemek je určen k zastavění územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu, případně, zda pozemky nejsou zahrnuty do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichţ je přípustná stavba. 17

Vláda ČR. Důvodová zpráva k zákonu č. 151/1997 Sb. Aspi : LIT28112CZ Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) 18

V takovémto případě by se jednalo o ocenění stavebního pozemku podle § 27 či § 28 oceňovací vyhlášky19. Dále je nutné zjistit, zda pozemek není zalesněn. Takový pozemek by se ocenil jako zalesněný nelesní pozemek. Pokud bude výsledkem šetření skutečnost, ţe oceňovaný pozemek není stavebním pozemkem ani zalesněným nelesním pozemkem, provedeme ocenění zemědělského pozemku. Základem ocenění zemědělského pozemku je ocenění podle bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ ), kdy k základním cenám se uplatňují jednak sráţky, jimiţ se do ocenění zemědělských pozemků promítá vliv přírodních, technických a i antropogenních faktorů, které sniţují hospodářskou vyuţitelnost zemědělské půdy, a dále přiráţky, jimiţ lze ceny těchto pozemků upravit o vliv polohové renty na jejich potenciální vyuţitelnost pro investiční záměry v okolí měst a velkých obcí. Kód BPEJ – bonitované půdně ekologické jednotky zjistíme z výpisu katastru nemovitostí, případně na pozemkovém úřadě. Kód BPEJ je definován na základě agronomicky zvláště významných charakteristik klimatu, půdy a konfigurace terénu. Konkrétní vlastnosti BPEJ v bonitačních mapách a v databázi jsou vyjádřeny pětimístným kódem, v němţ jednotlivé číslice značí: 1. číslice – příslušnost ke klimatu regionu, kdy klimatický region je území s přibliţně shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin. 2. a 3. číslice – příslušnost k určité hlavní půdní jednotce, kdy hlavní půdní jednotka je účelové seskupení půdních forem, příbuzných ekologickými vlastnostmi, tyto jsou charakterizovány morfologickým půdním typem, subtypem, půdotvorným substrátem, zrnitostí, u některých výraznou svaţitostí, hloubkou půdního profilu, skeletovitostí a stupněm hydromorfismu. 4. číslice – kombinace svaţitosti a expozice ke světovým stranám. 5. číslice – kombinace hloubky a skeletovitostí půdního profilu20 Kaţdému kódu BPEJ je přiřazena cena v Kč/1 m2. Pro ocenění zemědělských pozemků si musíme opatřit výpis z katastru nemovitostí, na kterém jsou uvedeny 19

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) 20 Bradáč Albert, Fiala Josef a kol. Rádce majitele nemovitosti. Praha : Linde Praha, a.s., 2006, s. 378

příslušné kódy BPEJ a jejich výměra. Pokud zemědělský pozemek nemá přiřazen kód BPEJ, vzneseme dotaz na příslušný pozemkový úřad, zda je pozemek bonitován či nikoliv. Pokud pozemkový úřad potvrdí, ţe zemědělský pozemek není bonitován, bude tento pozemek oceněn průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu21. Takto zjištěná základní cena se upraví sráţkami a přiráţkami dle oceňovací vyhlášky, vynásobí výměrou oceňovaného pozemku a vynásobí koeficientem prodejnosti. Výsledná cena činí nejméně 1,- Kč/m2. Od 1.1.2009 oceňovací vyhláška zavádí ocenění zemědělského pozemku, který není více jak 6 let obhospodařován a na pozemku jsou trvalé porosty starší neţ 5 let. Ve své znalecké praxi se ve většině případů setkávám s oceněním zemědělských pozemků evidovaných v druhu pozemku orná půda, trvalý travní porost. Další velkou skupinou zemědělských pozemků oceňovaných dle oceňovací vyhlášky jsou pozemky, které jsou vedeny v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci, jejich původ je z Pozemkového katastru, dle přídělového plánu či evidence nemovitostí. Pozemky vedené ve zjednodušené evidenci jsou pracnější na administrativní přípravu při ocenění, jelikoţ je nutné takový pozemek identifikovat na stav katastru nemovitostí. Je vhodné poţádat příslušné katastrální pracoviště o vyhotovení mapy katastru nemovitostí se zákresem pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci. Problematické je i ocenění pozemků vedených ve zjednodušené evidenci, původ grafický příděl, kdy původní pozemky Pozemkového katastru byly rozděleny na základě přídělového plánu a přídělové listiny mezi nové vlastníky. Pozemky vykazují velmi často chybu ve výměře, coţ je dle mého názoru dáno chybným grafickým zpracováním v minulosti. Oprava na správnou výměru je takřka nemoţná. Katastrální úřady opravu chybné výměry odmítají s tím, ţe tato problematika bude vyřešena při komplexní pozemkové úpravě v daném katastrálním území.

21

Vyhláška č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů

4.2.3 Oceňování lesního pozemku Ceny lesních pozemků jsou stanoveny porovnáním renty lesní půdy s rentou zemědělské půdy ve vazbě na jejich třídění do souboru lesních typů, které jsou obdobou bonitovaných půdně ekologických jednotek zemědělských pozemků. Představují potenciální produkci lesních pozemků diferencovanou z hlediska jejich optimálního produkčního a ekologického vyuţití22. Ocenění lesních pozemků upravuje § 30 oceňovací vyhlášky23, kdy základní cena lesního pozemku a zalesněného nelesního pozemku se zjišťuje podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů. Soubory lesních typů jsou zakresleny v lesnických typologických mapách. Tyto údaje jsou součástí lesního hospodářského plánu, případně hospodářské osnovy vlastníka lesa. Jednotkové ceny pro jednotlivé soubory lesních typů se upraví se zdůvodněním sráţkami a vynásobí koeficientem prodejnosti stanoveným v oceňovací vyhlášce. Cena zjištěná činí nejméně 1 Kč/m2. 4.2.4 Oceňování pozemků vodních nádrţí, vodních toků Ocenění pozemků vodních nádrţí, vodních toků a jiných pozemků upravuje § 13 zákona o oceňování majetku24, podrobné úpravy, zejména konkrétní ceny a postupy zjišťování cen jsou obsaţeny v § 31 oceňovací vyhlášky25. Do ocenění podle § 31 oceňovací vyhlášky v platném znění patří ocenění pozemků zastavěných vodním dílem (hrází, jezů), dále ocenění pozemků určených k zastavění vodním dílem podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu. Dále je zde řešeno ocenění pozemků nezastavěné plochy funkčně související se stavbou vodního díla, pozemků rybníku a malé vodní nádrţe, dále pozemků koryt vodních toků a v neposlední řadě i pozemků zamokřených jako jsou baţiny, mokřady a močály. Ve své znalecké praxi se nejčastěji setkávám s oceněním pozemků malých

22

Vláda ČR. Důvodová zpráva k zákonu č. 151/1997 Sb. Aspi : LIT28112CZ Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 24 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 25 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 23

vodních nádrţí a rybníků, coţ je dáno historicky, kdy části našeho okresu jsou rybníkářské oblasti s produkcí trţních ryb. Poměrně velkou skupinu tohoto druhu ocenění představují pozemky vodní plochy, které vznikly na pozemcích vlastníků před rokem 1989 v rámci socialistického uţívání zemědělské půdy. Při svém nejčastějším ocenění malé vodní nádrţe a rybníku vycházím z ceny zjištěné podle § 28 oceňovací vyhlášky26, coţ je zjištění ceny stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě stavebních pozemků, kdy takto zjištěná cena je dále upravována koeficienty podle polohy malé vodní nádrţe nebo rybníku vzhledem k zastavěnému území obce. Úkolem tohoto hodnocení je určit, zda se oceňovaný pozemek malé vodní nádrţe či rybníka nachází v zastavěné části obce anebo je od zastavěné části vzdálen max. 200 m anebo zda pozemek leţí mimo tuto zastavěnou část obce. Velmi častým oceněním je i ocenění koryta vodního toku, kdy se postupuje obdobně jako při ocenění malé vodní nádrţe a rybníka. Základní cena se zjistí téţ podle § 28 oceňovací vyhlášky27, ocenění stavebních pozemků neuvedených v cenové mapě stavebních pozemků a tato cena je vynásobena koeficientem stanoveným vyhláškou. Oceňovací vyhláška stanoví, ţe cena zjištěná u pozemků vodních ploch je nejméně 10 Kč/m2. V § 31 odst. 7 oceňovací vyhlášky28 je řešeno ocenění zamokřené plochy močálu, mokřadu a baţiny, kdy při ocenění těchto ploch se vychází z průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území. Tuto cenu lze upravit sráţkami dle oceňovací vyhlášky, dále se vynásobí výměrou pozemku a koeficientem 0,25 stanoveným vyhláškou. Takto zjištěná cena činí nejméně 1 Kč/m2. 4.2.5 Oceňování jiných pozemků Jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. Pozemky a jejich části, které nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu nebo regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichţ je 26

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 27 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 28 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)

přípustná stavba se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 729 vynásobený koeficientem. Dále sem řadíme pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Hospodářsky nevyuţitelný pozemek se zjistí jako součin jeho výměry v m2, průměrné základní ceny zemědělských pozemků30 v daném katastrálním území upravené podle poloţky a koeficientem. Cena pozemku, která není prokazatelně stavebním, zemědělským a lesním pozemkem ani pozemkem vodní plochy se zjistí jako součin ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1., jeho výměry v m2 a koeficientem, kde rozlišujeme pozemek na pozemek zastavěný a nezastavěný. Je třeba ověřit, zda se oceňované pozemky, pokud jiţ nejsou zastavěné nebo v katastru vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, nenacházejí v oblasti, pro kterou by existovala platná, schválená územně plánovací dokumentace. Pokud taková dokumentace bude, pak je nutno z ní zjistit, zda daný pozemek je určen k zastavění a podle toho usoudit, zda se nejedná o pozemek stavební, případně podobně oceňovaný. 4.2.6 Oceňování pozemků určených k zastavění V § 32 odst. 1 oceňovací vyhlášky31 je upraveno ocenění pozemků, které nejsou stavebními, ale jsou v platném územním plánu, případně v regulačním plánu určeny k zastavění. Ze znalecké praxe mám zkušenost, ţe se jedná o pozemky, které jsou v současné době uţívány k zemědělské výrobě a obce, na jejichţ území se nacházejí, je ve svých územních plánech vyčlenily pro bytovou výstavbu, či výstavbu pro výrobu a skladování. Ve většině případů jde o pozemky, které navazují na zastavěnou část obce. Tyto pozemky oceňujeme podle § 28 oceňovací vyhlášky v platném znění, tj. pozemky stavební neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků, a takto zjištěná cena je vynásobena koeficientem 0,30, který je stanoven oceňovací vyhláškou. Takto zjištěná cena činí nejméně 10 Kč/m2.

29

§ 28 (stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků) vyhlášky č. 3/2008 Sb., zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. 30 § 32 vyhlášky odst. 3 č. 540/2002 Sb., zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. 31 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)

4.2.7 Oceňování pozemků, které tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem Ocenění pozemků, které tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem, je řešeno v § 32 odst. 2 oceňovací vyhlášky32. V případě tohoto ocenění se jedná o pozemky, které tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem a jsou v jiném druhu pozemku neţ zahrada a ostatní plocha. Ocenění takových pozemků je obdobné jako u pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada a ostatní plocha, které tvoří jeden funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Tyto pozemky oceňujeme podle § 28 odst. 2 oceňovací vyhlášky v platném znění, tj. stavební pozemky neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků, a takto zjištěná cena je vynásobena koeficientem 0,40 stanoveným oceňovací vyhláškou v platném znění. Takto zjištěná cena činí nejméně 10 Kč/m2. Ze své znalecké praxe mám zkušenosti, ţe ve většině případů se jedná o pozemky vedené v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost nebo orná půda. Tyto pozemky jsou uţívány jako funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Vlastník takových pozemků nepoţádal o provedení změny druhu pozemku na zahradu či ostatní plochu v katastru nemovitostí. 4.2.8 Oceňování pozemků prokazatelně hospodářsky nevyuţitelných V § 32 odst. 3 oceňovací vyhlášky33 je řešeno oceňování pozemků, které jsou prokazatelně hospodářsky nevyuţitelné. Z vlastní oceňovací praxe mám zkušenost, ţe jde ve většině případů o pozemky mimo zastavěné území obce, nacházející se mezi zemědělsky obhospodařovanými pozemky, kdy tyto pozemky tvoří ve většině případů meze s kamením, pozemky hůře přístupné, od jejichţ zemědělského obhospodařování nájemci nebo vlastníci upustili. Dále jsou to skládky kamení získaného sběrem na zemědělsky obhospodařovaných plochách. Na většině těchto pozemků roste trvalý porost náletových dřevin a křovin. Základní postup při ocenění takových pozemků, které jsou prokazatelně 32

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 33 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)

hospodářsky nevyuţitelné, vychází z průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, kdy tyto průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území jsou stanovovány kaţdoročně příslušnou vyhláškou34. Takto zjištěná základní cena dle vyhlášky je vynásobena výměrou pozemku zjištěnou z výpisu katastru nemovitostí a upravena o přiráţky dle oceňovací vyhlášky v platném znění a vynásobena koeficientem 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění sníţit aţ o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2. 4.2.9 Oceňování pozemků jinde neuvedených V § 32 odst. 4 oceňovací vyhlášky35 je řešeno ocenění pozemků, které nelze ocenit jako stavební, lesní, zemědělské, vodní plochy, ale nelze je téţ ocenit ani jako jiné pozemky oceňované podle § 32 odst. 1,2 a 3. Základem pro ocenění těchto pozemků je zjištění jednotkové ceny podle § 28 oceňovací vyhlášky v platném znění, tj. ocenění stavebních pozemků neuvedených v cenové mapě stavebních pozemků, kdy takto zjištěnou cenu násobíme výměrou pozemku a dále ji upravujeme koeficienty 0,09 nachází-li se pozemek v zastavěném území nebo zastavitelné ploše, nebo dojde k úpravě koeficientem 0,06 nachází-li se pozemek v nezastavěném území. Takto zjištěnou cenu lze sníţit na základě řádného zdůvodnění sráţkou aţ o 50 %, ale minimální cena činí nejméně 10 Kč/m2.

34

Vyhláška č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů 35 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)

5. Oceňování nemovitostí s věcným břemenem Institut věcných břemen je po právní stránce definován občanským zákoníkem. Jedná se o právní vztah mezi oprávněným a povinným, který vzniká na základě smlouvy mezi nimi. Pro povinného představuje věcné břemeno jistou újmu, naopak oprávněný má ze zřízeného věcného břemene uţitek. Moţnost zjistit věcné břemeno přímo z katastru nemovitostí není tehdy, je-li věcné břemeno zřízeno ze zákona. U pozemku se jedná například o právo chůze po pozemku (majitel sousedního pozemku nemá jinou moţnost přístupu), poţívací právo k porostům na pozemku (zůstavitel odkázal jednomu dědicovi sad, jinému právo zuţitkovat trávu), vedení nadzemních nebo podzemních silových nebo jiných rozvodů na pozemku (majitel pozemku je omezen ochranným pásmem ropovodu). V případě ocenění věcných břemen bude přicházet v úvahu zejména metoda výnosová, v případě ocenění nemovitosti s věcným břemenem i metoda porovnávací. Kromě výnosové metody se můţeme setkat i metodou nákladovou a metodou srovnávací. Oceněním věcných břemen se zabývá i ZOM v § 1836. Tento základní oceňovací princip se neuplatní tehdy, pokud existuje smlouva o věcném břemeni nebo jiný relevantní dokument. Roční uţitek zjištěný jedním nebo druhým způsobem se násobí počtem let uţívání práva. Výjimkou je okolnost, kdy věcné právo patří určité osobě po dobu jejího ţivota. Zákon uvaţuje i tu moţnost, ţe nelze roční uţitek ţádným obvyklým způsobem zjistit37. Věcné břemeno ovlivňuje hodnotu pozemku. Existuje rozdílné ocenění věcného břemene pozemku, na níţ věcné břemeno vázne (cena pozemku se tím zpravidla znehodnotí) a věcného břemene, v jejíţ prospěch je věcné břemeno zřízeno.

Věcná břemena je moţné pro ocenění rozdělit podle několika hledisek, a to věcná břemena z hlediska doby trvání, věcná břemena z hlediska uţitku a věcná břemen z hlediska způsobu ocenění. Věcná břemena z hlediska doby trvání:

36

-

věcná břemena navţdy trvající

-

věcná břemena na určitou dobu

Vyhláška č. 3/2008 Sb., § 18 odst. 1 „:Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny.“ 37 Ort, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007, str. 47.

-

věcná břemena na neurčitou dobu

-

věcná břemena na zbývající dobu ţivota určité osoby

Věcná břemena z hlediska užitku: -

uţitek, který věcná břemena přinášejí oprávněnému

-

závady na nemovitosti povinného

Věcná břemena z hlediska způsobu ocenění: -

určení hodnoty věcného břemene

-

určení hodnoty nemovitosti na níţ věcné břemeno vázne38

6. Oceňování trvalých porostů S oceňováním pozemků je spjato oceňování trvalých porostů nacházejících se na pozemku. Součástí pozemku, tj. nikoliv samostatnou věcí, jsou vţdy trvalé porosty. Vysazené trvalé porosty se stávají vlastnictvím vlastníka (všech spoluvlastníků) pozemku bez ohledu na skutečnost, kdo porosty na své náklady vysadil. Dojde-li k vysazení porostů za trvání manţelství na pozemku ve výlučném vlastnictví jednoho z manţelů, nepatří tyto porosty do společného jmění manţelů. Trvalé porosty nelze samostatně převést ani nelze převést vlastnické právo k pozemku, aniţ by došlo k převodu vlastnictví k trvalým porostům39. Oceňování trvalých porostů je obsaţeno v části páté oceňovací vyhlášky40 a to, § 35, § 36 a § 37 řeší oceňování lesního porostu na lesním pozemku, § 38 podrobně upravuje oceňování lesního porostu na nelesním pozemku. V § 40 je obsaţen postup pro zjištění ceny u lesního porostu zjednodušeným způsobem. Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, chmelových a okrasných rostlin upravuje § 41 oceňovací vyhlášky41. Pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí lze ocenit ovocné dřeviny, vinnou révu, okrasné rostliny a jejich smíšené porosty zjednodušeným způsobem. Toto ocenění upravuje § 42 oceňovací vyhlášky v platném znění. Ve své znalecké činnosti se věnuji pouze oceňování ovocných dřevin, vinné 38

Bradáč Albert a kol. Věcná břemena od A do Z. Praha : Linde Praha, a.s., 2006, s. 126 Pejšek Vít. Součásti a příslušenství nemovitosti. Znalec, 2008, č. 1, st. 16 - 17 40 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 41 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 39

révy, chmelových a okrasných rostlin. 6.1 Oceňování lesních porostů na lesním a nelesním pozemku Oceňovací vyhláška42 v § 35 upravuje ocenění lesního porostu na lesním pozemku, v § 38 je upraveno ocenění lesního porostu na nelesním pozemku. Oceňování lesního porostu zjednodušeným způsobem je upraveno v § 40 oceňovací vyhlášky v platném znění. Oceňování lesních porostů podle věkových hodnotových faktorů je modifikací historicky ustáleného způsobu vyjadřujícího potencionální produkci dřeva z porostů, jejichţ hospodářský stav se blíţí ţádanému standardu. Ceny lesních porostů jsou zaloţeny na hodnotách mýtní výtěţe dřevní suroviny v době obmýtí, tzn. ve stáří, kdy jsou porosty mýtně zralé a dřevo z nich se obvykle těţí. Jejich diferenciace je vázána na věk, bonitní stupně, zakmenění a zastoupení jednotlivých druhů, resp. skupin dřevin, v lesním porostu. Takto zjištěné ceny se dále upraví sráţkami podle kategorizace lesů a sráţkami nebo přiráţkami, které vyjadřují vliv hlavních činitelů působících na vyuţitelnost a kvalitu vyprodukované dřevní hmoty. Východiskem pro zjištění ceny je podklad stanovený zvláštním předpisem43. V případě rozporu skutečného stavu s podkladem je rozhodující skutečný stav44. Oceňovací vyhláška umoţňuje ocenění zjednodušeným způsobem, toto je řešeno v § 40 oceňovací vyhlášky v platném znění, kdy tento způsob ocenění lze pouţít pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí. Pří výpočtu zjednodušeným způsobem ocenění vycházíme z ceny lesního pozemku, stáří a obmýtí porostu. Dále je třeba upozornit na skutečnost, ţe skupiny stromů a jejich řady na nelesních pozemcích s výměrou do 1000 m2 a s počtem stromů menším neţ 50 stromů se oceňují jako ovocné dřeviny nebo okrasné rostliny, coţ je nejčastější případ ocenění lesního porostu, se kterým se při své znalecké činnosti setkávám.

42

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 43 Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů, (lesní zákon), ve znění pozdějších předpisů 44 Vláda ČR. Důvodová zpráva k zákonu č. 151/1997 Sb. Aspi : LIT28112CZ

6.2 Oceňování ovocných dřevin, okrasných rostlin, vinné révy a chmelu K ocenění trvalých porostů patří oceňování ovocných dřevin, okrasných rostlin, vinné révy a chmele, toto ocenění je řešeno v § 41 a v § 42 oceňovací vyhlášky45. Ceny ovocných dřevin a vinné a chmelové révy se odvozují od jejich standardní výnosnosti v závislosti na věku a druhu dřevin, hospodářském záměru výsadby a způsobu zaloţení porostu. Ceny vinné a chmelové révy navíc zahrnují nutné náklady na zařízení vinic a chmelnic, upravené s ohledem na jejich stáří a míru opotřebení. Stanovené ceny okrasných rostlin (převáţně dřevin s doplňkem vytrvalých bylin) vyjadřují náklady nutné na zaloţení a pěstování jejich porostu ve vazbě na věk, seskupení jednotlivých druhů do stanovených skupin, krajinářskou (parkovou, sadovou) kompozici a konkrétní pěstební, zejména zdravotní stav46. 6.2.1 Oceňování ovocných dřevin, okrasných rostlin, vinné révy a smíšených porostů zjednodušeným způsobem V § 42 oceňovací vyhlášky47 je řešeno ocenění ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem, kdy pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí lze pouţít ocenění zjednodušeným způsobem a to jen tehdy, pokud se trvalé porosty nacházejí na jednom či více pozemcích tvořící jeden funkční celek se stavbou rodinného domu, rekreační chalupy, rekreačního domku, rekreační chaty, zahrádkářské chaty, bytu či nebytového prostoru. Pro výpočet zjednodušeným způsobem je rozhodující pokryvná plocha, která můţe být nejvýše 1500 m2 včetně. Pokud je pokryvná plocha větší neţ 1500 m2, provedeme ocenění podle § 41 oceňovací vyhlášky v platném znění. Pokryvnou plochou se v daném případě rozumí plocha kolmých průmětů obsahu všech korun jednotlivých rostlin na povrch pozemku, jehoţ je součástí48. Pří výpočtu ceny trvalých porostů zjednodušeným způsobem se vychází z ceny pozemku, která je zjištěna podle § 28 odst. 2 a 5 oceňovací vyhlášky

45

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 46 Vláda ČR. Důvodová zpráva k zákonu č. 151/1997 Sb. Aspi : LIT28112CZ 47 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 48 § 42 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)

v platném znění, tj. ocenění stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě stavebních pozemků nebo podle § 32 odst. 2 oceňovací vyhlášky v platném znění, tj. ocenění jiných pozemků tvořících funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem, případně z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků obce. Takto zjištěná cena pozemku je násobena koeficienty, které jsou stanoveny oceňovací vyhláškou pro jednotlivé typy porostů, kdy pro ovocné dřeviny je stanoven koeficient 0,035, pro okrasné dřeviny je tento koeficient stanoven v hodnotě 0,075 a pro smíšené trvalé porosty ovocných a okrasných dřevin je hodnota koeficientu stanovena na 0,055. 6.2.2 Oceňování ovocných dřevin, okrasných rostlin, vinné révy a chmele Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, chmelových a okrasných rostlin je upraveno v § 41 oceňovací vyhlášky49. Ovocné dřeviny, vinná réva a chmel se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny vinné révy a chmele obsahují i ceny zařízení vinic a chmelnic. U ovocných dřevin se při ocenění rozlišuje, zda jde o výsadbu intenzivního plantáţového typu ovocných sadů, kde jsou ceny uvedeny v Kč/m2 nebo o výsadbu extenzivní zahrádkového typu, kde jsou ceny uvedeny v Kč/ks. Základní ceny lze upravovat sráţkami a přiráţkami, které vyjadřují zejména zdravotní stav porostu, stupeň poškození, jeho ekonomickou ţivotnost. Okrasné dřeviny se oceňují nákladovým způsobem, kde ceny jsou uvedeny v Kč/ks. Tyto základní ceny lze upravovat sráţkami a přiráţkami, které vyjadřují zejména zdravotní stav porostu, stupeň poškození, jeho ekonomickou ţivotnost. Nelze zapomínat, ţe mezi ocenění okrasných dřevin patří i ocenění skupin stromů v počtu do 50 ks, které jsou na nelesních pozemcích do výměry 1000 m2. Toto poslední ustanovení se zdá poněkud problematické. Zjištěná cena je poněkud vysoká. Bylo by vhodné uvaţovat o změně ocenění za pouţití metod zjednodušeného ocenění. Při své znalecké činnosti se s tímto oceněním setkávám při ocenění trvalých porostů na nelesních pozemcích, kdy jde většinou o porosty vzniklé přirozeným způsobem, jedná se o skupiny stromů a keřů (např. trnka obecná, růţe šípková, hloh 49

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)

obecný apod.) bez hospodářského významu. Takto vzniklé porosty dle mého názoru nemají nákladovou cenu, ani trţní. Pro vlastníka jsou tyto porosty neekonomické, dle mého názoru je jejich hodnota spíše ekologická a krajinná.

PRAKTICKÁ ČÁST

7. Zpráva o hodnocení – ocenění bytové jednotky Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytová jednotka č. 1490/10 V domě č. p. 1490/9 Ševčíkova 9 130 00 Praha 3 - Ţiţkov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 23. dubna. 2010

7.1 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 7.1.1 Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1490/10 v domě č. p. 1490/9, ulice Ševčíkova, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1279 na katastrálním území Ţiţkov.

7.1.2 Zadání a účel ocenění Odhad předpokládané obvyklé hodnoty majetku v místě a čase obvyklé. Tato zpráva je vypracována za účelem prodeje.

7.1.3 Vlastnické a evidenční údaje Vlastník Miloš Kreml, Ševčíkova 1490/9, Ţiţkov, 130 00 Praha 3 Ţádná omezení vlastnického práva nejsou evidována.

7.1.4 Podklady pouţité pro vypracování ocenění 1. katastrální mapa 2. výpis z katastru nemovitostí 3. informace získané při místním šetření

7.2 POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ 7.2.1 Lokalita obecně Oceňovaná nemovitost se nachází v městské části Praha 3 Ţiţkov. Jedná se o vyhledávanou a ţádanou městkou část a výhodou této lokality je velmi blízká a rychlá dostupnost centra města. Stanice metra (Jiřího z Poděbrad) a linky MHD (tram) jsou v dochůdné vzdálenosti. V místě jsou objekty administrativní občanské vybaveností a sluţeb, kompletní soustava úřadů, kompletní síť obchodů, kulturních zařízení a základních sluţeb, školy.

7.2.2 Oceňovaný majetek Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaţí zděného pětipodlaţního domu s výtahem a jedním podzemním podlaţí. V podzemním podlaţí se nachází sklepní kóje a kočárkárna. Bytová jednotka je typu 2+1 – dva pokoje, kuchyň, předsíň, WC, komora a koupelna. Přehled jednotlivých místností a jejich výměr je uveden v následující tabulce č. 1. V bytové jednotce nebyly provedeny ţádné zásadní stavební úpravy. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře dřevěné do dřevěných zárubní, vstupní bezpečnostní, podlahy parketové, PVC a teraco, vytápění lokálními topidly, ohřev vody boilerem, sporák plynový. Obytné místnosti jsou převáţně orientovány na severní světovou stranu. Byt je v původním, běţně udrţované stavu. Bytová jednota má celkovou výměru 71,9 m2. Název kuchyně pokoj 1 pokoj 2 předsíň koupelna WC komora Celkem

plocha v m2 15,80 21,10 18,50 11,30 3,00 1,10 1,10 71,90 m2

Tab.č.1: Přehled místností

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 719/19270 na parcele číslo 1279 o výměře 564 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

7.3. ANALÝZA OCEŇOVANÉHO MAJETKU 7.3.1 Vyhodnocení silných a slabých stránek oceňovaného majetku LOKALITA – Městská část Praha 3 je vyhledávanou a ţádanou městkou částí s velice dobrou dostupností centra města a lze konstatovat, ţe se jedná o tzv. „dobrou adresu“. V místě je dobrá občanská vybavenost. Dobrá dostupnost MHD. Za jako negativní faktory lze označit moţnost parkování s nedostatečnou kapacitou na přilehlých veřejných prostranstvích.

NEMOVITOST – Dispoziční řešení bytové jednotky je dobré, byt můţe být pouţíván jako byt s průchozími nebo s neprůchozími pokoji. Byt je v dobrém stavu, vzhledem ke stáří a běţné údrţbě. Neprošel však ţádnou zásadní rekonstrukcí ani modernizací. Součástí bytu je i menší skladovací prostor a to jak v bytě v komoře, tak i ve sklepní kóji v 1.P.P. Celkově lze nemovitost hodnotit jako atraktivní a dobře obchodovatelnou.

7.3.2 Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako samostatná bytová jednotka určena k bydlení. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe je bytová jednotka v současné době vyuţívána vlastníkem pro potřeby vlastního bydlení a dochází tak k úspoře na nájemném - je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností mohu konstatovat, ţe oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

7.4 OCENĚNÍ Účelem tohoto ocenění je stanovení aktuální trţní hodnoty bytové jednotky v daném místě a čase. Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení Při stanovení aktuální trţní hodnoty je pouţita kombinace porovnávací a příjmové metody. Pro účely tohoto ocenění není pouţita nákladová metoda, vzhledem ke stáří budovy a jelikoţ tato metoda není vhodná pro ocenění bytu.

7.4.1 Porovnávací metoda Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Při stanovení trţní hodnoty na základě tohoto přístupu byly vzaty v úvahu parametry, jako je druh transakce, technický stav, vlastnická práva, dostupnost MHD, velikost a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

3 500 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených indikace je uveden v tab. č. 2. Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Byt 2+1 Adresa nemovitosti Ševčíkova 1490 Katastrální území Ţiţkov Obec Praha 3 Okres Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek 71,90 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce 2010 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Ne Korekce Upravená hodnota Bytová, Vyuţití podle územního plánu vícepodlaţní Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Ne Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Horší Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Standardní Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Standardní

Porovnávaná nemovitost



1 Byt 2+1 Lucemburská Ţiţkov Praha 3 Praha

2 Byt 2+1 Kubelíkova Ţiţkov Praha 3 Praha

3 Byt 2+1 Chvalova Ţiţkov Praha 3 Praha

70,00 4 200 000 60 000 2010 1,00 60 000

78,00 3 954 000 50 692 2010 1,00 50 692

82,00 4 770 780 58 180 2010 1,00 58 180

Nabídka 0,90 54 000 Absolutní vlastnictví 1,00 54 000 Ne 1,00 54 000 Bytová, vícepodlaţní 1,00 54 000 Ano 1,00 54 000 Ne 1,00 54 000



Srovnatelná 1,00 54 000 Lepší 0,90 48 600 Lepší 0,90 43 740 Srovnatelná

Srovnatelná 1,00 45 623 Lepší 0,90 41 061 Horší 1,10 45 167 Srovnatelná

Srovnatelná 1,00 52 362 Srovnatelný 1,00 52 362 Srovnatelné 1,00 52 362 Srovnatelná

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Dobrý

MHD

Dobrá

Podíl hodnoty Jiná korekce pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 48 835 Celková porovnávací hodnota 3 511 236 Zaokrouhleno 3 500 000 Kč

1,00 43 740 Dobrý 1,00 43 740 MHD 1,00 43 740 Srovnatelná 1,00 43 740 N/A 1,00 43 740



Srovnatelná 1,00 43 740


Větší 1,10 57 598




43 740

45 167

57 598

Tab.č.2: Aktuální trţní hodnota – porovnávací metoda

7.4.2 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Adresa Velikost Měsíční nájemné v Kč (bez poplatků) 2 73 m Bořivojova 2+1 14 500,2 73 m Bořivojova 2+1 14 000,2 74 m Slavíkova 2+1 13 800,Průměrné měsíční nájemné 14 100,Tab.č.3: Průměrné měsíční nájemné v dané lokalitě

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

2 900 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 4 Celkový příjem z nájemného za rok

169 200,-

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem

8 460,160 740,-

Pojištění Daň z nemovitosti Rezerva na renovace Provozní náklady celkem

1 400,4 350,12 000,17 750,-

Čistý provozní příjem Kapitalizační míra

142 990,5%

Tržní hodnota

2 859 800,-

Tržní hodnota zaokrouhlená

2 900 000,-

Tab.č.4: Aktuální tržní hodnota – příjmová metoda

7.5 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu daného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota

Indikace (Kč) 3 500 000,2 900 000,N/A

Váha (%) 80 20 0

Vážený průměr (Kč) 2 800 000,580 000,0 3 380 000,-

Tab.č.5.: Analýza tržní hodnoty

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Proto se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 80 %. Na příjmovou metodu připadá zbylých 20% váhy. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 23. dubna 2010 reprezentována částkou:

3 380 000 Kč (slovy: Třimilionytřistaosmdesáttisíckorunčeských)

7.6 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

7.7 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 23. dubna 2010

…………………………………… Pavel Holík DiS.

8. Zpráva o hodnocení – ocenění bytového domu Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č. p. 1301, 1302, 1303 Ulice Větrná 692 01 Mikulov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 23. dubna. 2010

8.1 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 8.1.1 Předmět ocenění Bytový dům č. p. 1301, 1302, 1303 na pozemku parcelní číslo 3088/27, 3088/28, 3088/29 vše v katastrálním území Mikulov.

8.1.2 Zadání a účel ocenění Odhad předpokládané obvyklé hodnoty majetku v místě a čase obvyklé. Tato zpráva je vypracována jako podklad pro prodej.

8.1.3 Podklady pouţité pro vypracování ocenění 1. katastrální mapa 2. výpis z katastru nemovitostí 3. informace získané při místním šetření

8.2 POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ 8.2.1 Lokalita obecně Oceňovaná nemovitost se nachází v jiţní části Mikulova na kraji sídlištní zástavby s dochůdnou vzdálenosti do centra města.

8.2.2 Oceňovaný majetek Bytový dům Jedná se o panelový dům bez výtahu s jedním podzemním podlaţí, z jedné třetiny s pěti nadzemními podlaţí a ze dvou třetin s šesti nadzemními podlaţí, kde vrchní podlaţí celého domu jsou podkrovní byty. V nemovitosti je celkem 37 bytových jednotek s dispozicí 1+1, 2+1 a 3+1. V 1.P.P. se nachází sklepní prostory, kotelna pro celou budovu, kočárkárny, sušárny, prádelny a sklady pro nájemníky. Hlavní vstupy do budovy jsou v mezipatře podzemního a prvního nadzemního podlaţí. Nemovitost je obecně ve velmi dobrém technickém stavu, který odpovídá standardní údrţbě a postupným rekonstrukcím a modernizacím. Bytové jednotky mají rekonstruované sociálního zařízení. Součástí domu je plynová kotelna, která se stará o ohřev vody a vytápění bytů. Budova má sedlovou střechu s krytinou z pálených tašek. Okna jsou plastová, vchodové dveře prosklené s kovovým rámem.

Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky. Pozemky parcelní číslo 3088/27 o rozloze 222 m2, 3088/28 o rozloze 221 m2, 3088/29 o rozloze 225 m2 jsou převáţně zastavěny objektem bytového domu. Malá nezastavěná část pozemků tvoří okrasnou předzahrádku mezi bytovým domem a chodníkem. Předzahrádky jsou rovinné a travnaté bez trţní hodnoty. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 668 m2.

8.3 ANALÝZA OCEŇOVANÉHO MAJETKU 8.3.1 Vyhodnocení silných a slabých stránek oceňovaného majetku LOKALITA – Mikulov a jeho blízké okolí je v poslední době vyhledávanou a ţádanou oblastí pro bydlení. V místě jsou objekty administrativní občanské vybaveností a sluţeb, soustava úřadů, kompletní síť obchodů, kulturních zařízení, základních sluţeb a základní školy. Historické centrum města, úřady, obchody, vlakové i autobusové nádraţí, to vše je v dochůdné vzdálenosti. Parkování je zde moţné na přilehlých veřejných prostranstvích s dostatečnou kapacitou nebo v garáţích hned u nemovitosti. NEMOVITOST – Bytový dům byl postaven v roce 1976. Po roce 2000 byla provedena postupná modernizace a rekonstrukce samotného objektu. To se týká i bytových jednotek, ve kterých bylo zrekonstruováno sociální zařízení. Celkově lze nemovitost hodnotit jako atraktivní a dobře obchodovatelnou.

8.3.2 Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům určený k bydlení. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Všechny bytové i nebytové prostory včetně vestavěného prostoru jsou pronajímány za trţní nájemné, a proto je podmínka maximální ziskovosti splněna. Na základě výše uvedených skutečností mohu konstatovat, ţe oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

8.4. OCENĚNÍ Účelem tohoto ocenění je stanovení aktuální trţní hodnoty bytového domu v daném místě a čase. Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato hodnota můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení Při stanovení aktuální trţní hodnoty je pouţita kombinace nákladové a příjmové metody. Pro účely tohoto ocenění není pouţita porovnávací metoda z důvodu, ţe jsem nenašel ţádný odpovídající objekt s podobnými parametry k prodeji.

8.4.1 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání.

Dispozice bytů 1+1 2+1 3+1

Počet 6 15 16

Průměrné nájemné (měsíčně) 6 000,8 000,10 000,-

Celkové roční nájemné 432 000,1 440 000,1 920 000,-

Příjem z pronájmu:

3 792 000,-

Tab.č.6: Průměrné měsíční nájemné v dané lokalitě

Provozní náklady byly stanoveny na základě skutečných nákladů.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

64 580 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 7 Celkový příjem z nájemného za rok

3 792 000,-

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 10% Efektivní hrubý příjem

379 200,3 412 800,-

Pojištění Daň z nemovitosti Náklady na údržbu Rezerva na renovace Provozní náklady celkem

27 500,6 300,50 000,100 000,183 800,-

Čistý provozní příjem Kapitalizační míra

3 229 000,5%

Tržní hodnota Tržní hodnota zaokrouhlená

64 580 000,64 580 000,-

Tab.č.7: Aktuální tržní hodnota – příjmová metoda

8.4.2 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako celku nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Název Číslo pozemků Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží

Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha

Bytový dům, Větrná, Mikulov 3088/29, 3088/28, 3088/27 montovaná z plošných betonových dílců 34 let 60 let 2

668 m 1 podzemní 3088/29 4 nadzemní + podkroví 3088/28, 3088/27 5 nadzemní + podkroví 2 3783m 0,9 2 3 405m

3

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení - 15% Funkční nedostatky - 5% Ekonomické nedostatky - 0%

9 534 m 4 875,46 478 250,39 506 513,37 531 188,37 531 188,-

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

11 700 000,49 232 188,49 250 000,-

Tab.č.8: Aktuální tržní hodnota – nákladová metoda

8.5 ZÁVĚR Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) N/A 64 580 000,49 250 000,-

Váha (%) 0 85 15

Vážený průměr (Kč) 0 54 893 000,7 387 500,62 280 500,62 280 000,-

Tab.č.9.: Analýza tržní hodnoty

Při ocenění není pouţita porovnávací metoda z důvodu, ţe jsem nenašel ţádný odpovídající objekt s podobnými parametry a lokalitou k prodeji. Vzhledem k místním poměrům a nabídce nemovitostí, kde je pro spoustu lidí obtíţné koupit si nový předraţený byt, raději se rozhodnou pronajmout starší zařízený byt připravený rovnou k uţívání. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty výnosovou metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 85 %. Na nákladovou metodu připadá zbylých 15% váhy. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 23. dubna 2010 reprezentována částkou:

62 280 000 Kč (slovy: Šedesátdvamilionůdvěstěosmdesáttisíckorunčeských)

8.6 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

8.7 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 23. dubna 2010

…………………………………… Pavel Holík DiS.

9. Analytická část

ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ

OKRES BŘECLAV JIHOMORAVSKÝ KRAJ

9.1 Obecná charakteristika trhu 9.1.1 Popis okresu Okres Břeclav je pohraniční okres v Jihomoravském kraji. Jeho sídlem je město Břeclav. Rozloha okresu je 1038,25 km² a počet obyvatel činí 113 171 (hustota zalidnění je 109 obyvatel na km²). Okres je tvořen 63 obcemi na 69 katastrálních územích. Ve městech ţije 50,45 % obyvatel. Území okresu je rozděleno na 3 správní obvody obcí s rozšířenou působností Břeclav, Hustopeče a Mikulov. Rozloha okresu je 1038,25 km², z toho: 68,32 % zemědělských pozemků, které z 80,58 % tvoří orná půda (55,05 % rozlohy okresu) 31,68 % ostatní pozemky, z toho 51,58 % lesy (16,34 % rozlohy okresu) Jedná se o nejjiţněji a nejníţe poloţený okres Moravy. Sousedí na západě s okresem Znojmo a na severozápadě s okresem Brno-venkov, na severu s okresem Vyškov a na severovýchodě s okresem Hodonín, všechny v Jihomoravském kraji. Z jihu je okres vymezen státní hranicí s Rakouskem a z jihovýchodu státní hranicí se Slovenskem. Díky velmi příznivým půdním a klimatickým podmínkám má na území okresu bohatou tradici zemědělství, které je zaměřeno na výrobu obilovin, okopanin a na pěstování teplomilné zeleniny, ovoce a vinné révy. Průmysl je zde výrazně v menším poměru oproti zemědělství, ale díky dobré poloze a dobré dopravní dostupnosti, se pomalu rozvíjí. Převáţně je soustředěn do Břeclavi a Mikulova, které leţí na hlavních dopravních tazích. Poměrně výrazný je i rozvoj sluţeb, zejména turistického ruchu v Lednicko-Valtickém areálu v Mikulově.

9.1.2 Trh s nemovitostmi Cena nemovitostí pomalu stoupá. Trh s nemovitostmi oţivuje stěhování obyvatel z okolních vesnic do měst. Dříve v krajské metropoli rostly hlavně rodinné domy, nyní dominují cihlové bytovky. Intenzita výstavby a kapacita těchto domů sice neodpovídá výstavbě vícepodlaţních panelových domů z minulých let, přesto se však nachází nové volné pozemky pro stavbu těchto bytovek. K výraznému pohybu

na trhu s byty přispěl příchod zaměstnanců do nových firem. Během roku 2009 bylo vystavěno 493 nových bytových jednotek, coţ je hned po Brně nejvíce v Jihomoravském kraji a ve výstavbě bylo 353 bytových jednotek. Ke zvýšené oblibě Břeclavi, Mikulova a větších obcí přispívá zejména větší pracovní příleţitosti, lehčí dostupnost do práce a lepší občanská vybavenost a sluţby.

9.1.3 Regionální segmentace Okres Břeclav lze z hlediska trhu rozdělit na 3 základní části – na Břeclav a okolí, Mikulov a Hustopeče a jejich okolí. Za samotnou část by mohl být i LednickoValtický areál, který je zapsaný na seznamu UNESCO.

9.2 Analýza v jednotlivých segmentech trhu 9.2.1 Pozemky Proluky- volné proluky se zde prakticky jiţ nevyskytují. Ceny pozemků: Pozemek pro komerční výstavbu – 950 Kč/m2. Stavební pozemek – 750 Kč/m2. Zemědělská půda – 50 Kč/m2. Zahradní pozemek – 350 Kč/m2.

9.2.2 Budovy Byty Poptávka po bytech na trhu je stále velká. Nerozhoduje ani tolik stáří a velikost, ale spíše cena. Pro mladší lidi s dětmi je důleţitější bydlet ve městě s dobrou občanskou vybaveností, kde je práce a škola, neţ kaţdý den dojíţdět za prací a vozit děti do školy. Nabídka bytů je rozmanitá – starý, nový, v panelovém domě, zděném domě, poblíţ centra, na sídlišti. Ceny bytů: Byt 1 + 1

750 0000 - 900 000 Kč

Byt 2 + 1

900 000 - 1 200 000 Kč

Byt 3 + 1

1 100 000 - 1 400 000 Kč

Byt 4 + 1

1 900 000 - 2 200 000 Kč

Rodinné domy Ve městech či větších obcích se sice počet rodinných domů mírně zvětšuje a to hlavně v podobě tzv. satelitních městeček. Největší podíl však připadá na vesnice rozvíjející se ať uţ po stránce kulturní či průmyslové. Starší rodinné domy na vesnicích určených k rekonstrukci se prodávají v rozmezí 800 000 – 1 500 000 Kč. Domy bez nutnosti rekonstrukce a modernizace se na vesnicích pohybují okolo 2 miliónů korun. Nové a moderní domy ve městech se prodávají od 3,5 do 5 miliónů korun. U těchto novostaveb se do ceny nepromítá ani tolik lokalita, ale spíše technologie a moderní vzhled. Bytové domy Prodej bytových domů se vyskytuje jen výjimečně, Pokud se na trhu něco objeví, jde zpravidla o objekt v historické části města určený k nákladnější rekonstrukci. Objekty pro individuální rekreaci Převáţnou část rekreačních budov tvoří chatky v zahrádkářských koloniích nebo na vinicích. Samotné chatky slouţící jen pro rekreaci se vyskytují jen zřídka bez moţnosti koupení nebo pronájmu na delší dobu. Jinak se zde nachází dvě známá rekreační střediska (spíše kempy), a to Apollo u Lednice a Laguny na břehu Novomlýnských nádrţí, kde lze kempovat ve stanech nebo v nevábně vypadajících chatkách. Rekreační objekty jiného typu se zde uţ nevyskytují. Zahrádkářské chatičky se pohybují v rozmezí 100 000 – 350 000 Kč, v závislosti na lokalitě, moţnosti vyuţití a hlavně velikosti pozemku. Průmyslové objekty Na trhu s nemovitostmi se vyskytuje jen pár starých objektů převáţně určených ˇminimálně k částečné rekonstrukci, aby splňovaly aspoň nějaké poţadavky kupujícího. Jedná se spíše o bývalé zemědělské objekty nebo starší skladovací haly. Výrobní objekty či objekty skladovací se prodávají v rozmezí 3 000 – 6 000 Kč/ m².

9.2.3 Nájmy Byty O pronájem bytových jednotek je v současné době stále velký zájem. Mladí lidé stěhující se do města za prací, spíše dají přednost pro začátek pronajmutí si zařízeného bytu, který mohou rovnou uţívat. Nájmy bytů: Byt

1+1

5 000 - 7 000 Kč/ měsíc

Byt

2+1

6 500 - 8 500 Kč/měsíc

Byt

3+1

8 000 - 11 000 Kč/měsíc

Byt

4+1

9 000 - 13 000 Kč/měsíc

Prodejní prostory Poptávka po prodejních prostorách v současné době stagnuje. S rostoucím počtem levných supermarketů a menších nákupních střediscích, nejsou schopni se malý obchodníci uţivit. V uvolněných prostorách pak vznikají spíše kavárničky, obchody typu „vše za 39,-“ anebo „vietnamské“ obchody se smíšeným zboţím. Ceny se pohybují v cenových relacích 200 – 350 Kč/ m². Ceny skladovacích prostorů se pohybují v rozmezí 50 – 150 Kč/ m². Poptávka po pronájmu kancelářských a průmyslových objektů zde více méně v současné době stagnuje.

Seznamy Odborná literatura 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Bradáč, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 4. přepracované a doplněné vydání. Brno: CERM - akademické nakladatelství, s.r.o, 2004. Bradáč, A. , FIALA, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. 4 přepracované vydání. Praha: LINDE Praha, a.s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2007. Bradáč, A.., Kledus, M. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. 1.vydání. Brno: CERM, 2002. Dušek, D. Základy oceňování nemovitostí.. 2. upravené vydání. Praha: Nakladatelství Oeconomica, Vysoká škola ekonomická v Praze, 2006. Heřman, J. Oceňování nemovitostí. Praha: Nakladatelství Oeconomica, Vysoká škola ekonomická v Praze, 2005. Hiecke, K. a kol. Oceňování nemovitostí. Praha: SNTL – Nakladatelství technické literatury, n.p., 1976. Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 279/1997 Sb. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998. Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000. Ort, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007. Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno: Masarykova univerzita Brně, 2003. Seják, J. a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Praha: Grada Publishing, 1999. Smrčka, F., Rejfek, F. Zákon o oceňování majetku a předpisy související. Praha: C. H. Beck, 1998. Štefan, R. Oceňování nemovitostí Praha :Nakladatelství Oeconomica, Vysoká škola ekonomická v Praze, 2003 Weigel, L. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů. 1. vydání. Brno : CERM 2002 Ţítek, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. Brno: Masarykova univerzita v Brně 2005. Ţítek, V., Rokosová L. Cvičebnice k oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů, 2. přepracované a rozšířené vydání, Brno: Masarykova univerzita, Ekonomicko-správní fakulta, 2007

Zákony a vyhlášky 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Zákon č. 40/1967 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 586/1992 Sb., o dani z příjmů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 254/2001 Sb., vodní zákon, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů

14. Vyhláška č. 617/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 15. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů

Internetové zdroje: [1]

http://www.pravnik.cz

[2]

http://www.pravniradce.cz

[3]

http://www.epravo.cz

[4]

http://www.mfcr.cz

[5]

http://www.cuzk.cz

[6]

http://www.finance.cz

[7]

http://www.mesec.cz

[8]

http://cs.wikipedia.org

[9]

http://www.ceskapojistovna.cz

Seznam příloh: Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí k ocenění bytové jednotky Příloha č.2: Katastrální mapa k ocenění bytové jednotky Příloha č.3: Katastrální mapa k ocenění bytového domu Příloha č.4: Internetový výpis z katastru nemovitostí k ocenění bytového domu

Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí k ocenění bytové jednotky

Příloha č.2: Katastrální mapa k ocenění bytové jednotky

Příloha č.3: Katastrální mapa k ocenění bytového domu

Příloha č.4: Internetový výpis z katastru nemovitostí k ocenění bytového domu

Část obce:

Mikulov

Číslo LV:

4165

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

objekt k bydlení

Jednotky v budově: 1301/1, 1301/2, 1301/3, 1301/4, 1301/5, 1301/6, 1301/7, 1301/8, 1301/9, 1301/10, 1301/11, 1302/12, 1302/13, 1302/14, 1302/15, 1302/16, 1302/17, 1302/18, 1302/19, 1302/20, 1302/21, 1302/22, 1302/23, 1302/24, 1303/25, 1303/26, 1303/27, 1303/28, 1303/29, 1303/30, 1303/31, 1303/32, 1303/33, 1303/34, 1303/35, 1303/36, 1303/37, 1303/38 Katastrální území: Mikulov na Moravě 694193 Budova:

č.p.1301, č.p.1302, č.p.1303

Na parcele:

3088/29 , 3088/27 , 3088/28

Omezení vlastnického práva Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Jiné zápisy Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Vlastnictví jednotek

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra oceňování majetku. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Oceňování majetku

Recommend Documents