Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra Oceňování majetků. Bakalářská práce. Miloslava Maternová. Oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetků

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor:

Miloslava Maternová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Červen, 2009

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Neratovicích, dne 23. 6. 2009

Miloslava Maternová

Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat těm, bez nichž by bakalářská práce vůbec nevznikla: vedoucímu bakalářské práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D., za trpělivost, ochotu a vždy cenné rady. Dále děkuji panu Ing. Viktorovi Cemperovi, za poskytnutí podkladů.

Anotace práce Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na oceňování pozemků. Cílem této práce byla snaha vytvořit orientaci při stanovování hodnoty pozemku popis a posouzení metod při oceňování. Ve druhé, praktické části bakalářské práce jsou zpracována dvě odlišná tržní ocenění nemovitostí. Bytu v panelovém domě a bytový dům o dvanácti bytech. Ve třetí a poslední části bakalářské je zpracována analýza cen v současné době na trhu v okrese Mělník. Je zaměřena jeho tři větší města Mělník, Kralupy na Vltavou, Neratovice a rekreační oblast Kokořína.

The Annotation thesis The theoretic part of my bachelor thesis is focused on the assessing areas. The goal of this thesis is an effort to create orientation during determin´value of the area and appreciation of methods during this assessing. The second part (practicing part) is discribin´ two different market assessing of real estates. The first is the flat in panel house and the second is the building with twelve flats. The third part of my bachelor thesis is dedicated to analysis of prices in current market in location Melnik and is orientated on three big city in this lacation, it means Melnik, Kralupy na Vltavou, Neratovice and recreational area Kokorin.

Obsah Obsah ............................................................................................................................... 5 Úvod ................................................................................................................................. 7 1

Teoretická část - ocenění pozemku ....................................................................... 8 1.1

Ocenění a jeho význam..................................................................................... 9

1.2

Rozvoj ocenění, jeho nárůst ............................................................................. 9

1.3

Pojmy - půda, pozemek, parcela a faktory ovlivňující cenu .......................... 10

1.4

Vlastnosti pozemku ........................................................................................ 12

1.5

Pozemek a trh ................................................................................................. 12

1.6

Způsoby ocenění............................................................................................. 14

1.7

Metody ocenění pozemku............................................................................... 15

1.7.1

Metoda oceňování podle zvláštního (cenového) předpisu...................... 16

1.7.2

Způsoby oceňování na tržních principech .............................................. 17

1.7.2.1

Porovnávací metoda ............................................................................... 18

1.7.2.2

Výnosová (příjmová) metoda.................................................................. 19

1.7.2.3

Reziduální metoda na bázi nákladů a jeho varianty............................... 21

1.8 2

Závěr - vyhodnocení metod............................................................................ 22

Praktická část – oceňování................................................................................... 24 2.1

Bytová jednotka.............................................................................................. 25

2.1.1

Popis lokality a okolí bytu ...................................................................... 26

2.1.2

Oceňovaný majetek – byt........................................................................ 27

2.1.3


2.1.4

Příjmová metoda .................................................................................... 33

2.1.5

Nákladová metoda .................................................................................. 34

2.1.6

Závěr....................................................................................................... 35

Obrázek 1 – Objekt s oceňovanou bytovou jednotkou............................................... 36 2.2

Bytový dům .................................................................................................... 37

2.2.1

Popis lokality a okolí .............................................................................. 38

2.2.2

Oceňovaný majetek – bytový dům .......................................................... 40

2.2.3


2.2.4

Příjmová metoda .................................................................................... 47

5

3

2.2.5

Nákladová metoda .................................................................................. 48

2.2.6

Závěr....................................................................................................... 50

Analytická část – analýza trhu ............................................................................ 52 3.1 3.1.1 3.2

Analýza trhu okresu Mělník ........................................................................... 53 Všeobecná charakteristika...................................................................... 53 Analýza v jednotlivých segmentech ............................................................... 54

3.2.1

Mělník ..................................................................................................... 54

3.2.2

Kralupy nad Vltavou............................................................................... 57

3.2.3

Neratovice............................................................................................... 59

3.2.4

Kokořínsko s přilehlým městem Mšeno .................................................. 60

3.3

Celkový marketingový výhled........................................................................ 61

Závěr .............................................................................................................................. 63 Seznam použité literatury ............................................................................................ 64

6

Úvod Bakalářská práce je rozdělena na tři části: teoretickou, praktickou a analytickou a zní na téma ocenění pozemku. Teoretická část, která se problémem uvedeném v názvu zabývá, jsou detailně popsány užívané metody při ocenění pozemku v České republice. Další metody jsou pouze lehce zmíněny. V závěru teoretické části je provedeno zhodnocení užívaných metod. Vyhotovená práce jde v duchu otázek: proč ocenit, jak ocenit. Otázkou „proč ocenit“ se zabývá bakalářská práce hned v začátku teoretické práce. Dále následuje výklad několika pojmů, které s prací souvisí a uvedení specifických vlastností pozemku. Po popisu jednotlivých metod je v závěru provedeno zmíněné zhodnocení metod. Praktická část se zabývá oceněním dvou nemovitostí a to oceněním bytu v panelovém domě na Praze 10 metodou porovnávací a výnosovou a oceněním bytového bodu na Praze 3 metodou porovnávací, výnosovou i nákladovou. Analytická část se zabývá analýzou trhu s nemovitostmi okresu Mělník. Po provedeném popisu okresu jako celku se střední část analytické části zabývá dominantními městy okresu, jejich charakteristikou, záměrem, prodejní cenou nemovitostí a pronájmů. Tuto část doplněné posouzení rekreační oblasti okresu. V závěru třetí části je provedeno zhodnocení a marketingový výhled posuzovaných měst. Cílem bakalářské práce je zejména seznámení s problematikou ocenění pozemku, oceněním dvou typů nemovitostí a prezentovat praktické zvládnutí učiva.

7

1 Teoretická část – ocenění pozemku

8

1.1 Ocenění a jeho význam Už v prvotních dobách existence lidstva fungoval obchod. Od směnného (barterového) obchodu, přes různé formy platidel jako byl dobytek, kožešiny, plátna, železné hřivny, drahé kovy byla potřeba lidstva znát hodnotu zboží. Vznikem peněz jako neutrální formy platidel se potřeba znalosti hodnoty zboží ještě zvýšila. Hodnotu se stává podkladem k vyjednávání a vzniku konkrétní ceny. Systém dnešní civilizace je založen na znalosti hodnot – hodnot produktů, služeb, know-how, informací,… – hodnot, které vznikly i nevznikly lidským přičiněním. Samozřejmě i pozemků. První záznamy o upevňování vlastnictví půdy a její písemná „stanovení hodnoty“ se v Čechách datuje z 10. stol. kdy kníže Břetislav I. daroval půdu šlechticům za vojenské služby. Později, z doby knížete Konráda II. Oty, vydáním „Statutu Konráda Oty“ (roku 1189) na sněmu velmožů, byla uzákoněna dědičnost lén. Tímto potvrzením práv šlechty, která zaručovala dědictví půdy, pozemky začaly nabývat na významu. Za prošlá staletí se přístup k stanovení hodnoty pozemku zcela změnil. Potřeba stanovení hodnoty a provedení ocenění pozemku nejen zůstala, ale její potřeba ještě vzrostla. Znalost hodnoty a existence obchodu jsou páteří ekonomie, o které se opírá hospodářství států.

1.2 Rozvoj ocenění, jeho nárůst Poslední výraznější změnu v přístupu při oceňování zaznamenala devadesátá léta minulého století, kdy v České republice proběhly politické změny. Na jejich základě nastaly dynamické změny v pohledu na nemovitosti jako takové. Změnily se požadavky na jejich vlastnosti, na dostupnost i efektivnost. Díky tomu se mění i vývoj a rozvoj území. Nastala velká intenzita výstavby v oblasti měst a příměstských částí, včetně vzniku hlavních dopravních tepen. Vznikající komerční centra mění charakter lokality a současně tak mění i situaci pracovních příležitostí. Na základě nových změn se mění i životní styl obyvatel a jeho rozvrstvení. Vzniká podíl cizího kapitálu na nemovitostech. Přípravou a vstupem do EU veškeré změny nabývají na síle a intenzitě.

9

Následně, díky mohutné výstavbě a dostupnosti hypoték, úvěrů, vzniká prudký nárůst potřeby odhadů, které slouží jako podklad k získání finančních zdrojů k realizaci plánu a projektů. Důvodů, proč oceňovat nemovitosti je mnoho. Kromě zmíněných hypoték a úvěrů, slouží ocenění nemovitého majetku jako základ pro vklad nepeněžitého vkladu v bankovních aktivitách, pro účely jeho aktivace v podnikatelském účetnictví, pro využití hodnoty nemovitosti při stanovení daňového základu v případě majetkových daní, při tvorbě a analýze podnikatelského záměru, jako expertiza při rozhodování o prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti, při ocenění věcných břemen, jako podklad při řešení právních sporů, při stanovení pojistné hodnoty, při ocenění na základě právního předpisu (vyhlášky, zákonu) či pro nějaký předem stanovený účel (základ daně, náhrada při vyvlastnění, atd.). U hodnotící osoby se proto předpokládá dostatečná znalost a zkušenost v oboru stavebnictví a v pohybu pozemků. Musí být schopen posoudit vlivy, které působí na hodnotu pozemku. A také musí být schopen správně posoudit hospodářskou situaci a situaci na stavebním trhu.

1.3 Pojmy - půda, pozemek, parcela a faktory ovlivňující cenu Půda je spolu s prací, kapitálem a případně podnikatelskou invencí považována za jeden ze základních výrobních faktorů, tzn. rozhodujících společenských zdrojů používaných v procesu výroby. Pojem půda jako základní výrobní faktor je v ekonomii obvykle chápán značně široce a zástupně pro všechny přírodní zdroje, v každém případě však jde o faktor prvotní, z něhož většina dalších výrobních faktorů je odvozována, případně je existencí podmiňována.1 Pozemek – pozemkem se rozumí část zemského povrchu, bez ohledu na to jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky,...).2 Podle ustanovení §27 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů se rozumí pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí

1 2

ZAZVONIL Zb.,Odhad hodnoty pozemků, VŠE Praha nakladat Oeconomica, 1.vydáví 2007,str.13 BRADÁČ A. Nemovitosti-oceňování a právní vztahy, LINDE Praha a.s., první vydání , str. 13

10

hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Pozemek se v katastrální mapě zobrazuje jako parcela označená parcelním číslem, názvem katastrálního území a je vedena jako předmět vlastnictví v souboru popisných informací z katastru nemovitostí. Pozemky jsou rozděleny stejně jako ve vyhlášce tak i v katastru nemovitostí do deseti druhů, podle jejich názvu. Toto členění se v katastru nemovitosti eviduje podle §2 odst. 3 zákona č. 344/1992 Sb. názvem a s příslušným kódem na: ornou půdu (kód 2), chmelnice (kód 3), vinice (kód 4), zahrady (kód 5), ovocné sady (kód 6), trvalé travní porosty (dále jen "zemědělské pozemky") kód 7, lesní pozemky (kód 10), vodní plochy (kód 11), zastavěné plochy a nádvoří (kód 13) a ostatní plochy (kód 14). Pro účely oceňování jsou podle zákona 151/1997 rozděleny pozemky na: 3 •

Stavební pozemky (nezastavěné pozemky územním plánem určené k zastavění, pozemky evidované v KN jako zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy, zahrady, skutečně zastavěné plochy pozemků)

•

Zemědělské pozemky (v KN jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka, pastvina)

•

Lesní pozemky (v KN zalesněné a nezalesněné pozemky)

•

Pozemky evidované v KN jako vodní nádrže a vodní toky

•

Jiné pozemky (hospodářsky nevyužitelní pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina)

Stavební parcelou se rozumí pozemek, který je evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou.

3

ZÁKON č. 151/1997 Sb., ÚZ č. 711, Nakladatelství Sagit § 9 str. 5

11

1.4 Vlastnosti pozemku Při stanovování jeho hodnoty je třeba mít na paměti, že je pozemek 1) je nereprodukovatelný 2) je jedinečný, má charakter originality a neopakovatelnosti 3) nepodléhá vlivu času, proto nezastarává, neopotřebovává se 4) jeho životnost je nekonečná 5) je nepřemístitelný, jeho poloha je jednou navždy dána. Pozemek pasivně snáší své místo, může pouze využít možností, které se v jeho lokalitě nachází. 6) jeho nabídka je konečná jelikož se zemský povrch limitovaný a tím se podtrhuje jeho vzácnost.

Při oceňování pozemku je nutné přihlížet k faktorům, které hodnotu pozemku ovlivňují a jeho hodnotu zvyšují nebo naopak snižují •

Lokalita a poloha pozemku (kvalita okolí, situování pozemku v obci, městě, goodwill,…)

•

Kvalita a technické parametry pozemku (tvar a velikost pozemku, tvar terénu a jeho svažitost, orientace ke světovým stranám, není-li vytaven agresivním větrům, bonita půdy, přístupnost a dopravní dostupnost pozemku, parkovací možnosti, napojení na infrastrukturu, existence inženýrských sítí …)

•

Práva a omezení (vlastnické práva, ochranná pásma, věcná břemena, stavební uzávěra,...)

•

Způsoby a možnosti využití pozemku, vč. jeho evidence v územním plánu

•

atd. Všechny uvedené faktory a jiné další cenu pozemku zvyšují nebo naopak

snižují.

1.5 Pozemek a trh Trh s nemovitostmi se projevuje stejně jako ostatní trhy – je dynamický a stále se mění. Není výsledkem lidské činnosti. Vzniklé změny na trhu se odráží na hodnotě 12

pozemku, v jeho stoupající nebo klesající nabídce či poptávce. Hodnotu ovlivňují politické změny, hospodářské změny, daňová politika, možnost a dostupnost úvěrů a hypoték, stávající úroveň ve stavebnictví, úroveň a vývoj v územním plánování ovlivněné změnou přístupu populace, její kupní silou, v preferencích, životním stylem, oblibě až po ceny materiálů nebo prací.

Nemovitý majetek si lidé pořizují z různých důvodů, např. 4 : •

pro vlastní potřebu

•

pro očekávaný příjem z nájemného

•

jako předmět uložení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase

Hodnota pozemku se mění také podle jeho možnosti využití. Vývoj trhu ve skutečnosti ukazuje určitá nevepsaná pravidla: pozemky určených k bytové výstavbě bývají vyšší než ceny pozemků určených pro výstavbu rodinných domků. Důvodem je schopnost trhu akceptovat jejich výši z důvodu rozdělení ceny pozemku mezi větší počet účastníků-bytů v bytovém domě oproti výstavbě jednotlivce. pozemky pro průmyslovou výstavbu jsou levnější než pozemky obytné, jelikož kvalita pozemku je posuzována odlišně a to vzhledem jinému náhledu na jeho potřeby. Zatímco u průmyslového pozemku se klade důraz na jeho strategickou polohu, přístupnost a jeho velikost, pozemky pro bydlení zase upřednostňují okolí, výhled, infrastrukturu, apod. zemědělské pozemky mívají cenu pozemků nejnižší. Už eventuelní výhled možnosti změny pozemku na jeho zastavitelnost cenu zvyšuje. Dokladem jsou zemědělské půdy v těsném sousedství měst a obcí, jejichž prodejní cena bývá vyšší než u pozemků vzdálených od obcí. Toto pravidlo je narušeno pouze v posledních letech vlivem dotací EU při rekultivaci. Na základě těchto dotací stoupla poptávka po neúrodných lokalitách, kterým přísluší dotace postavená na principu - čím horší bonita půdy tím vyšší dotace a naopak dotace pozemku evidovaného jako zemědělský je nulová.

4

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha: BIVŠ, a.s.. 2006., str. 38

13

pozemky určené pro komerční výstavbu mimo centra měst se pohybují někde mezi cenou pozemků pro průmyslové a obytné lokality. Všeobecně platí, že pozemky určené k zastavění směrem k centru města nabývají na ceně. V exponovaných místech jsou tedy pozemky nejdražší bez ohledu na fakt, že náklady na vybudování stavby jsou obdobné, nejsou-li v centru stavby ještě nákladnější. U komerčních pozemků se ceny v centru mohou vyšplhat i na několikanásobek. Cenu zvyšuje poloha, která je s komerčními účely spojována.

Podstatným faktorem jako u všech nemovitostí je i u nezastavěného pozemku jeho nejlepší a nejvyšší využití.

1.6 Způsoby ocenění Oceňování - je činnost, kdy je určitému předmětu, souboru, předmětu, přiřazována stejná nebo odpovídající hodnota. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často zaměňují. Hodnota a cena jsou v oblasti oceňování velmi frekventované pojmy. Hodnota – je pojem ekonomicky obecný. Vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných cen.5 Cena - je pojem konkrétní. Je peněžním vyjádřením hodnoty; ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo služba6

Systém cen v České republice je vymezen v zákoně 526/1990 o cenách. -

cena zjištěná podle zvláštního předpisu, k jiným účelům než k prodeji

-

cena sjednaná při nákupu a prodeji zboží (cena obvyklá)

V zákoně 151/1997 Sb. jsou stanoveny (krom ocenění podle zvláštního předpisu specifikovaného v §1 tohoto zákona) i další způsoby oceňování. (viz §2 odst.3) a to a) nákladový způsob - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 5

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vydání. Praha: BIVŠ a.s.. 2006. str. 15 6 Heřman, J. Oceňování nemovitostí. Praha: Nakladatelství Oeconomica, VŠE v Praze, 2005

14

b) výnosový způsob - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitulace tohoto výnosu (úrokové míry). c) porovnávací způsob - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. d) oceňování podle jmenovité hodnoty - vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá. e) oceňování podle účetní hodnoty - vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví. f) oceňování podle kurzové hodnoty - vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu. g) oceňování sjednanou cenou - je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

1.7 Metody ocenění pozemku Cílem ocenění je stanovení hodnoty příslušného majetku. Při oceňování je nutné mít na paměti základní fakta: -

účel ocenění má přímý vliv na metodu provedení a stanovenou hodnotu nemovitosti.

-

volba zhotovitele ocenění je závislá na účelu, pro který má být ocenění použito. (znalec, odhadce)

K oceňování pozemku se užívají metody: metoda oceňování podle zvláštního (cenového) předpisu metody tržního oceňování o porovnávací metoda

přímé porovnání - kvantitativní analýza - kvalitativní analýza - kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy 15

nepřímé porovnání (sekundární data) - sekundární data - cenové mapy - indexové metody

o výnosová metoda

kapitalizace a diskontech pozemkové renty

reziduální hodnota na bázi výnosů

Každá z uvedené metody má své vhodné užití Třetí alternativa tržního ocenění – nákladová metoda – nemůže být uvedena jelikož ji nelze při oceňování pozemku aplikovat. Vzhledem k již známému faktu, že pozemek je nereprodukovatelný a tedy nevznikají náklady. Náklady jsou spojeny pouze s pořízením pozemku. V případě dalšího nákladu lze pouze zvažovat některé přípravné investice (inženýrské sítě). na které lze přihlížet jako na zhodnocení a zahrnout je do hodnoty pozemku. Další alternativou ocenění pozemku je o reziduální přístup na bázi nákladů

1.7.1 Metoda oceňování podle zvláštního (cenového) předpisu Toto ocenění jsou oprávněni provádět pouze znalci. Cena zjištěná podle zvláštního předpisu je specifikována v zákoně 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku. K oceňování pozemků podle tohoto zákona se používá k jinému účelu než k prodeji. Pro účely státní správy, zejména pro daňové účely. Jedná se zejména o daně darovací, dědické, z převodu nemovitostí, o náhradách při vyvlastnění. Existence takovéto právní úpravy má své opodstatnění. Zákon o oceňování majetku vytváří jednotný, objektivní způsob zjištění ceny majetku pro všechny plátce bez rozdílu a zároveň tímto určuje základ, z něhož bude odvedena daň. Tuto metodu nelze použít pro ocenění zástavy k zajištění úvěru. Tato metoda ocenění je založena mimo jiné na konkrétní specifikaci pojmů a jejich členění. Při členění pozemků se vychází ze zmiňovaného § 9 zákona 151/1997 Sb. Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 podle cen uvedených v cenové mapě, která je pro tento typ oceňování závazná. Není-li cenová

16

mapa k dispozici oceňuje se pozemek výměrou a základní cenou za m2 upravenou o vliv polohy, využitelnosti pozemku pro stavbu a další faktory uváděné ve vyhlášce. Veškeré tyto úpravy jsou prováděny na základě předepsaných koeficientů. Stejně jako pro stavební pozemek jsou v cenovém předpise předepsány podmínky pro ocenění pozemků zemědělských, lesních, pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků. Při oceňování pozemku je úskalím tohoto postupu odborné zatřídění. Právě vyšlá kniha „Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí“ se zmiňuje o tomto sporném místě. Zde autoři knihy upozorňují na nepřesnost zákona, „kdy znalec neposuzuje stav pozemku, ale druh pozemku“7. Taktéž se i zde upozorňuje na možnost rozdílnosti přístupu.

1.7.2 Způsoby oceňování na tržních principech Způsob oceňování na tržním principu se váže na cenu obvyklou. Cenou obvyklou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby8. Za mimořádnou okolnost trhu se považuje stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, které se přikládá majetku nebo službě vyplývající k ní z osobního vztahu. . Porovnávací metoda - používána nejvíce a jako většinou jediná možná. Jedná se porovnání pozemků obdobných či shodných parametrů a vlastností. U porovnávací metody je možné posuzovat pozemky formou přímého a nepřímého porovnání.

7

DÖRFL L. a spol., Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, vydalo ČVUT v Praze, 1.vydání, str.56 8 § 2 zákona č.151/1997 Sb. vč. znění pozdějších předpisů

17

Výnosová metoda - lze aplikovat v případě možnosti očekávaného budoucího prospěchu

1.7.2.1 Porovnávací metoda

Porovnávací metoda porovnává tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelný typ majetku. Stanovení hodnoty pozemku pomocí této metody je nejvíce (ve většině) případů používáno a také těmto výsledkům při posuzování metod je přikládán největší význam. Porovnávací metoda je založena na předpokladu, že jsou-li dva nebo víc subjektů ve většině parametrů shodné pak by měly být shodné nebo obdobné i jejich zbývající parametry. Shodnost pozemků, vzhledem k jejich neopakovatelnosti a nepřemístitelnosti, je vyloučena, proto je porovnávací metoda založena na podobnosti či obdobě subjektů. Porovnávací proces probíhá ve třech fázích – sběru dat, jejich výběru a samotného porovnání.

Přímé porovnání: Přímé porovnání se provádí formou kvantitativní nebo kvalitativní analýzy či jejich kombinací. Pokud je možné odlišnost pozemků kvantifikovat lze použít kvantitativní postup. V případě, že je kvantifikace obtížná přistupuje se ke kvalitativnímu postupu. U pozemků se kvantifikace provádí u výměry. Počet vzorů v analýze závisí na počtu nalezených vhodných nemovitostí. Při oceňování se provádí korekce tržní hodnoty. Korekcí jsou určovány jednotlivé rozdílnosti mezi porovnávanými majetky. -

U kvantitativní analýzy je většinou postačující, jsou-li nalezeny tři „přiléhavé“ vzorky, další méně porovnatelné vzorky je obvykle možno vyřadit, neboť mohou zapříčinit menší transparentnost komparace9.

-

U kvalitativní analýzy je vhodné používat více vzorků, nejlépe minimálně pět, neboť komparace zde spočívá v rozdělení vzorků do dvou skupin, reprezentujících vzorky horší či lepší vůči subjektu posuzovanému, nicméně i zde je možné v případě nouze z tohoto počtu slevit. V každém případě je výhodné volit pokud možno takové

99

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Dotisk prvního vydání Praha: VŠE nakladatelství Oeconomica , 2007, str.45

18

vzorky, které by oceňovaný subjekt z obou stran „zarámovaly“, tedy snažit se zvolit jak kvalitativně lepší, tak i kvalitativně horší vzorky, aby oceňovaný subjekt ležel uvnitř pomyslného intervalu.10

Nepřímé porovnání: Nepřímé porovnání bývá méně spolehlivé. Porovnává se zde oceňovaná nemovitost s referenčním vzorkem. Referenční vzorek může vycházet ze sekundárních dat nebo cenových map či formou indexové metody. Referenční vzorek, který vychází ze sekundárních dat se může opírat o všeobecná data popř. neověřené údaje. Další alternativou u nepřímého porovnání jsou cenové mapy. Cenové mapy sice vychází ze skutečně uzavřených kupních smluv evidovaných Katastrálním úřady, ale pro tržní ocenění nejsou zcela vypovídající a proto mohou posloužit jen jako orientační ceny. A to nejen vzhledem k jejich časové prodlevě, ale i období kdy byly transakce uzavřeny. Cena pozemku se v cenové mapě aktualizuje až dalším prodejem tohoto pozemku. V cenové mapě se projevuje i zkreslení cen v důsledku prodeje zastavěných pozemků, obchodovaných jako celku. V případě, že byl pozemek v kupní smlouvě od stavby pozemek oddělen, jedná se o formální rozdělení z důvodu účetnictví či cenového předpisu a skutečnou tržní hodnotu to nepodchycuje. Další variantou u nepřímého porovnání jsou indexové metody.

Jedná se o

hodnocení referenčních vzorků výší indexů, které jsou voleny v daném rozsahu úsudkem oceňujícího a to na základě vlastností oceňovaného pozemku. Tuto metodu by bylo možné dnes využít už jen při požadavku dodatečného zjištění úředního cen do r. 1979.

1.7.2.2 Výnosová (příjmová) metoda

Příjmovou metodou lze ocenit každý pozemek, který vytváří výnos. Tato metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K stanovení hodnoty se dochází

diskontováním nebo kapitalizací příjmu

odpovídající kapitalizační mírou. Výnosová metoda je založena na budoucím 10

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Dotisk prvního vydání Praha: VŠE nakladatelství Oeconomica , 2007, str. 45

19

prospěchu, který lze od vlastnictví nemovitosti očekávat. Čím vyšší a kvalitnější prospěch je od posuzovaného pozemku očekáván tím vyšší cena může být akceptována. Za kvalitu se považuje jeho délka, spolehlivost, pravidelnost apod. Prospěch může znamenat formu příslibu jistoty a spokojenosti do budoucna, zajištění bydlení apod. U výnosové metody jde, jak sám název říká, ponejvíc o budoucí prospěch. Na údaje z minulosti nebo současnosti lze hledět pouze jako na údaje orientační.

Kapitalizace, diskontace pozemkové renty Prospěch z vlastnictví pozemku obvykle bývá označován jako pozemková renta, kterou se rozumí pravidelný konstantní výnos plynoucí z pronájmu pozemku v závislosti na právech užívat půdu.11 Rozeznávají se renty: •

Základní renta (absolutní) – nejnižší renta, přísluší nejméně vhodným pozemkům

•

Relativní renta – jedná se o navýšenou rentu absolutní k pozemkům atraktivnějším a lukrativnějším. V případě znalosti výše pozemkové renty v lokalitě lze odhadnout výnosovou

hodnotu pozemků. Výnosovou

hodnotu

pozemku

získáme

podílem

očekávaného

výnosu

následujícího roku kapitalizační popř. diskontní mírou (VH = V/i). Vzhledem k větší bezpečnosti investice do pozemku než do stavby, bývá míra kapitalizace v dané lokalitě u nezastavěného pozemku nižší jak u zastavěného pozemku či stavbě.

Reziduální (zbytková) hodnota pozemků na bázi výnosů Jedná se o hledání hodnoty na základě zbytkové hodnoty. Tuto techniku lze použít u zastavěných pozemků v případě, je-li známá hodnota staveb a výnosový potenciál celkové nemovitosti vč. pozemku. U nezastavěných pozemků je třeba pozemek porovnat s okolními zastavěnými pozemky a modelací pomyslné nejefektivnější přiměřené stavby na pozemek odhadnout hodnotu budoucích výnosů. 11

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Dotisk prvního vydání Praha: VŠE nakladatelství Oeconomica , 2007, str.95

20

Výnosová (zbytková) hodnota pozemku se získá odečtením hodnoty pomyslné stavby vynásobené kapitalizací od celkového očekávaného výnosu (pozemek+stavba) z nemovitosti . HP = (VC – HS *i) / i

1.7.2.3 Reziduální metoda na bázi nákladů a jeho varianty Tato metoda se opírá o porovnávací, příjmovou a nákladovou metodu Jelikož se u nezastavěných pozemků nelze uplatnit nákladovou metodu jak bylo zmíněno, přistupuje se obdobně jako u předchozí metody, ale místo výnosové hodnotyty celku (pozemek+stavby) je zastoupeno nákladovou hodnotou nemovitosti – celku (pozemek stavba). RHP = NH – NHSO

NHSO = NHS – OP

V případě, že stavba (popř. pomyslná) není ve vyváženém vztahu s pozemkem, pak lze užít vypočet: RHP = NH + OP - NHS To znamená, že výsledná hodnota pozemku se získá odečte-li se od nákladové hodnoty nemovitosti (pozemek+stavba) nákladová hodnota stavby ponížená o její opotřebení. •

Oceňovací metody alokace a extrakce se užívají většinou v případě kdy nelze použít porovnávací metodu, Vychází se z předpokladu, že existuje přibližný poměr mezi hodnotami nezastavěných pozemků k celkovým hodnotám nemovitostí (pozemek+stavba) a poměru podílu pozemku k typu stavby. Alokace (přisouzení):

HP = HC * kA

HP = HC – [HC * (1-kA)]

Extrakce (vyjmutí):

HP = NH - NHS

HP = NH - (NHSO + OP)

Alokace i extrakce jsou nepřímou porovnávací technikou •

Nägeliho metoda (uzpůsobení alokačního nebo extrakčního metody užívané ve Švýcarsku a Německu) HP = NHS * x Kde x je podíl propadající na pozemek dle položky dohledané v tabulce tříd podle jednotlivých kriterií

•

Sametova metoda (extrakční metoda užívaná svého času v Německu). Vychází z legislativy v níž je stanoven – omezen rozsah zástavby

21

1.8 Závěr - vyhodnocení metod Při stanovení tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Při ocenění nezastavěného pozemku lze pouze užít metodu porovnávací a výnosovou. Nelze použít metodu nákladovou. Porovnávací metoda pro ocenění pozemku je v praxi nejvíce používána. Pro stanovení hodnoty pozemku z pohledu spolehlivosti se jeví jako nejoptimálnější volit metodu přímého porovnání. Tato metoda zaručuje nejlepší objektivnost a odráží možnou, skutečnou cenu. Už proto, že hodnocený pozemek je konfrontován s jinými pozemky skutečných cen. Pro stanovení nejlépe odpovídající hodnoty pozemku je vhodné k porovnání použít pozemků z vlastní databáze. Zanesení mylných dat při porovnávání se tak eliminuje téměř na nulu. V případě volby nepřímého porovnání u porovnávací metody se zvyšuje riziko nepřesností a tím se snižuje spolehlivost a přesnost získaných hodnot. Užitím sekundárních dat u nepřímého porovnání již vzniká pravděpodobnost zanesení odchýlených porovnávacích korekcí. Přesnost stanovené hodnoty nemovitosti je závislá od spolehlivosti zdroje a jeho kvalitě vytvořené databáze. Užití cenových map jako sekundárních dat není optimální řešení. Cenové mapy, jak bylo zmíněno, sice vychází ze skutečně uzavřených kupních smluv, ale vzhledem k jejich časové prodlevě od uzavření transakce k vydání cenové mapy, taktéž k přihlédnutí faktu, že cena pozemku se v cenové mapě aktualizuje pouze až dalším prodejem a v neposlední řadě s přihlédnutím na skutečnost zkreslování cen pozemků vlivem formálního rozdělení nemovitosti na cenu pozemku a objektu. Je vhodné u zkreslování cen poukázat i na další vliv a to jsou odlišné podmínky transakcí (dědictví koupě, dar,…) které lze těžko zpracovat, jelikož údaje v cenové mapě mají obecný charakter. Cenové mapy jsou vhodné k odhalení cenového vývoje a podle dosavadního vývoje stanovit tendence dalšího vývoje hodnot. Pro tržní ocenění ale nejsou vhodné. Při užití databáze stavebních pozemků ČSÚ jako sekundární databázi se setkáváme s databází

průměrných

cen

stavebních

pozemků

v ČR.

Databáze

nepodchycuje lokality a už vůbec odlišnosti. Výstupní data ČSÚ slouží především k tvorbě cenových předpisů a stanovení koeficientů. Indexové metody jsou – byly vhodné v době vytvářejícího se trhu. V době existujícího trhu ztratily jsou význam a lze je užívat pouze ve vztahu k dané minulosti.

22

Výnosovou metodu lze při oceňování pozemku užít v případě, že pozemek přináší nebo bude přinášet výnos. Není rozhodující, zda pozemek nebo jeho část se zužitkuje formou vlastního výnosu či pronájmu. Výnosová metoda je založena na předpokladu a ve svém výsledku nemusí být objektivní. Z tohoto důvodu ji lze považovat za orientační.

23

2 Praktická část – oceňování

24

2.1 Bytová jednotka Bytová jednotka č. 1452/11 Katastrální území Vršovice

byt č.p. 1452/11 o dispozici 1+kk

Nemovitost:

Katastrální území – Vršovice, obec Praha 10

Předmětem ocenění je byt (bytová jednotka). Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho pozdějších předpisů, a ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., o právu autorském, č. 237/2004 Sb. o správě daní a poplatků, č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb.. Ocenění je zpracováno k dni 8.6.2009. Oceněný majetek je zapsán v katastru nemovitostí, u Katastrálního úřadu pro hl.m. Prahy. V hodnocení uvedeného majetku je uvedená cena obvyklá, která vyjadřuje odborný názor zhotovitele na tento majetek nabízený k prodeji na volném trhu. Majetek je v osobním vlastnictví. Oceňovaný majetek není komerčně využíván. Byt je bez jakéhokoliv omezení (absolutní vlastnictví), krom práva vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Ocenění slouží jako podklad k jednání pro zajištění úvěru formou zástavy nemovitosti. Cena obvyklá je zpracovatelem brána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán aniž byl na prodávajícího nebo kupujícího vyvíjen nátlak. Zpráva je zpracována k daným

právním

skutečnostem

a k technického

stavu,

platným

k 10.6.2009, tj. ke dni zpracování. Platnost ocenění je omezena faktory, které v případě jejich změny po uvedeném datu zhotovení mohou ovlivnit cenu obvyklou. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut. Při oceňování majetku byly zohledněny všechny skutečnosti mající vliv na cenu obvyklou. Byly vzaty v úvahu tyto faktory:12 -

polohu, velikost a využitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

12

nejvyšší a nejlepší využití majetku ORT P. cvičení z oceňování nemovitostí 1, str. 66

25

-

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

-

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě

-

očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění – porovnávací metoda, příjmová metoda, nákladová metoda. -

porovnávací metoda U oceňování bytu se užívá porovnávací metoda prakticky vždy.

-

příjmová metoda Užívá se ve velkých městech. V malých městech, kde pronájmy bytů nejsou časté, nelze vzhledem k malé četnosti pronajímaných bytů objektivitu ceny pronájmu ověřit.

-

nákladová metoda Této metody se u starších bytů neužívá. Nákladová metoda pro ocenění bytu se používá jen u novostaveb.

2.1.1 Popis lokality a okolí bytu Oceňovaný majetek je situovaný v sousední čtvrti rozšířeného centra města. Jedná se o lokalitu, kde se přechází z centra postupně v bytovou zástavbu. Jsou zde převážně zděné obytné domy, které ve vzdálenějším horizontu čtvrtě pomalu přechází i v panelovou zástavbu. V těsné blízkosti bytu jsou zastávky městské hromadné dopravy tramvají a autobusů, v docházkové vzdálenosti je stanice metra. Byt se nachází v blízkosti občanské vybavenosti umístěné poblíž Kubánského náměstí a občanská vybavenost. K bytu přísluší parkovací stání pod domem na dobu 18let. Také je možné parkovat na parkovišti u domu nebo v okolních ulicích.

26

2.1.2 Oceňovaný majetek – byt Byt není určen k podnikání, záměrem majitele bytu je zajištění bydlení Byt má ohraničenou sklepní kóji a komoru, která je blíže popsána v popisu vlastního bytu. Ostatní části domu jsou společné všem vlastníkům jednotek. V budově nejsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek

Historie Panelový dům, ve kterém se byt nachází, byl postaven a kolaudován k trvalému užívání v roce 1981. V přízemí domu jsou nebytové prostory a kadeřnictví. V uplynulých letech, po odkoupení a převedení bytů domu osobního vlastnictví, byla zahájena postupná rekonstrukce a modernizace domu. V domě byly realizovány v roce 1999 nové rozvody domovních instalací, v roce 2000 byla zhotovena nová střecha, v roce 2001 výměna výtahu. Po dvouleté pauze se započalo s výměnou všech oken za okna plastová jejich realizace byla dokončena v roce 2004. Konečná úprava domu, jeho zateplení proběhlo v r. 2006. Vlastní oceňovaný byt je charakteru středního až vyššího standardu.

Pozemek Předmětem oceňování není žádný oceňovaný pozemek, pouze podíl k bytu a to 5 /1000 na parcelách o celkové výměře

Byt Oceňovaný majetek je byt 1+kk a je v osobním vlastnictví. Byt je v 5.NP jednoho ze tří panelových domů, které se v tomto okolí vyskytují. Tento panelový dům má 8 NP. Vzhledem k výčtu provedených stavebních zásahů na domě a bytě lze oceňovaný byt hodnotit jako po rekonstrukci. Dispozice bytu je situována na severozápad a má přímý vstup z hlavního schodiště s výtahem. Vstup do bytu je zajištěn vstupními bezpečnostními dveřmi. Byt se skládá z pokoje, kuchyňského koutu, vstupní chodby, koupelny WC . Součástí bytu je i komora. Prostory sklepa, příslušejícího k bytu

27

se nachází v přízemí. Vytápění je horkovzdušné s deskovými radiátory, podlaha obytné místnosti je betonová s dřevěnou plovoucí podlahou z roku 2006. V ostatních prostorách bytu je dlažba. Elektroinstalace je 230V. Sporák v kuchyni je na elektrický přívod.

Byt se skládá z místností a příslušenství o následující ploše: pokoj.……………….………….

25,48 m2

předsíň…………………...……..

4,14 m2

koupelna + WC .……………….

2,79 m2

komora …………………………

1,90 m2

sklep ………………………....…

2,29 m2

Vlastnické právo prodávajícího k výše uvedenému bytu a odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu na společných částech domu a na pozemcích je zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu se sídlem v Praze, katastrální pracoviště Praha, na listu vlastnictví č. 3621 a 1076, pro katastrální území Vršovice, obec Praha. Celková výměra podlahové plochy bytu s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu je 36,60 m2. Součástí bytu je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Společnými částmi domu jsou zejména: •

základy, hlavní stěny, průčelí,

•

vchody, schodiště,

•

výtah,

•

chodby,

•

půdy,

•

prádelny,

•

kotelny,

•

sušárny,

•

komíny, terasa, střecha

•

vodovodní, kanalizační, elektrické, STA, telefonní, plynové rozvody

28

Všechny tyto společné části domu jsou společné všem vlastníkům jednotek. Jak už bylo uvedeno, v budově nejsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejlepší a nejvyšší využití je takové využití majetku, které je •

v souladu se zákonem,

•

je technicky proveditelné,

•

investičně možné

•

zajišťuje maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je v evidenci katastru nemovitostí jako bytová jednotka a jeho využití je v souladu s územně plánovací dokumentací. Oceňovaný byt je umožňuje jeho využívání. Podmínka ziskovosti je také splněna. Byt je využíván vlastníkem pro vlastní potřebu. V případě vlastního nevyužití může být pronajat. Na základě uvedených skutečností je majetek v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

2.1.3 Porovnávací metoda

Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není stanovena samostatně, je zahrnuta ve výpočtu bytu jako celku.

Stanovení obvyklé ceny bytu Pro stanovení obvyklé ceny bylo u bytu použito porovnávací metody. Byt byl porovnán s podobnými byty 1+kk nabízenými k prodeji v porovnatelné lokalitě. Jelikož se jednalo o nabídky bytů, byly ceny upraveny korekčním koeficientem, který rozdíl mezi nabízenou a skutečně dosaženou cenou upravuje. Při porovnávání bytů byly vzaty i další faktory jako lokalita, vlastnická práva, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha ve městě apod.

29

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota bytu porovnávací metodou činí:

1 830 000,- Kč

Výpočty použité ke stanovení této ceny jsou následně uvedeny.

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti Narcisová ulice ulice Název Byt č. 1452/11 Jakutská Na ulice nemovitosti V Předpolí padesátém Parcelní číslo Adresa V Předpolí 30 nemovitosti Katastrální Vršovice Vršovice Záběhlice Strašnice území Obec Praha 10 Praha 10 Praha 10 Praha 10 Okres Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 34,31 31,5 28 22,7 Prodejní cena X celkem 2 430 000 1 619 000 1 890 000 Prodejní cena 2 430 000 1 619 000 1 890 000 bez ceny pozemku Cena za 1 X 77142,85714 5 7821,42857 83259,91189 porovnávací jednotku Datum 8.6.2009 8.6.2009 8.6.2009

30

transakce Korekce

1

Upravená hodnota

1 77 142,85714

D. Právní údaje Druh transakce Korekce

5 7821,42857

83 259,91189

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

69 428,57143

Vlastnická práva

1

52 039,28571 74933,9207

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

Upravená hodnota

69428,57143

52039,28571

74933,9207

Existence věcných břemen

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Upravená hodnota

69428,57143

52039,28571

74933,9207

Využití podle Bytová vícepodlažní územního plánu

bytová bytová vícepodlažní vícepodlažní

bytová vícepodlažní

1

1

1

69428,57143

52039,28571

74933,9207

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Upravená hodnota

69428,57143

52039,28571

74933,9207

Jiná právní Ne omezení a závazky

Ne

Ne

Ne

1

1

1

69428,57143

52039,28571

74933,9207

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Upravená hodnota

69428,57143

52039,28571

74933,9207

Technický stav Dobrý (panel) objektu

Velmi dobrý Dobrý (panel)

Velmi dobrý (cihla)

0,9

1

0,9

62485,71429

52039,28571

67440,52863

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

Korekce

Korekce Upravená hodnota

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce


Lokalita

Dobrá

Korekce


Technická vybavenost budovy

Dobrá

31

Korekce

1

1,1

1

62485,71429

57243,21429

67440,52863

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Upravená hodnota

62485,71429

57243,21429

67440,52863

Další možný Průměrný rozvoj nemovitosti

Průměrný

Průměrný

Průměrný

1

1

1

62485,71429

57243,21429

67440,52863

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

62485,71429

57243,21429

67440,52863

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,12

1,05

1,05

69984

60105,375

70812,55507

Dobrá

Průměrná

Průměrná

0,95

1,15

1,2

Upravená hodnota

66484,8

69121,18125

84975,06608

Jiná technická N/A korekce

N/A

N/A

N/A

1

1

1

Upravená hodnota

66484,8

69121,18125

84975,06608

Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobný

Obdobný

Menší

1

0,95

0,95

66484,8

65665,12219

80726,31278

Upravená hodnota

Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce


Dopravní obslužnost

Kompletní


Dopravní dostupnost parkování

Výborná a


Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce

Korekce


Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

1

1

1

Upravená hodnota

66484,8

65665,12219

80726,31278

Porovnávací 53219,05874 hodnota 1

66484,8

65665,12219

80726,31278

Korekce

32

jednotky Porovnávací 1825945,905 hodnota celkem (bez poz.) Hodnota 0 pozemku Celková 1825945,905 porovnávací hodnota

2094271,2

1838623,421

1832487,3

0

0

0

2094271,2

1838623,421

1832487,3

2.1.4 Příjmová metoda Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucího příjmu vyplývající z vlastnictví objektu. Nemovitosti, které mohou generovat přínos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Vzhledem k tomu, že byt se nachází ve velkém městě, je možné použít porovnávací metodu k posouzení objektivnosti. Při aplikaci této metody se postupuje v těchto krocích: -

stanovení hrubého potencionálního příjmu

-

stanovena neobsazenost a provozní náklady

-

získání provozního příjmu

-

odečtení rezervy na renovace

-

získání čistého provozního příjmu

Obvyklá cena se pak stanovuje pomocí přímé kapitalizace Výše potencionálního příjmu z pronájmu byla stanovena na základě tržního nájemného, která jsou u obdobných majetků v dané nebo obdobné lokalitě.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena bytového domu jako celku aplikovaná příjmovou metodou činí:

1 342 000,- Kč

Podrobný výpočet příjmové metody je uveden v tabulce

33

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a nájemného

108 000 ztráty

vlivem

neplacení 5%

102 600

Efektivní hrubý příjem

102 600

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

8 000 1 950 564 0 0 7 000 17 514

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

85 086 18 000 67 086

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

1 341 720 1 342 000

2.1.5 Nákladová metoda

Nákladová metoda se počítá u novostaveb – developerských projektů. Starší byty se touto metodou neoceňují.

34

2.1.6 Závěr Hodnocení vyjadřuje názor zhotovitele na cenu obvyklou oceňovaného majetku jako by byl nabídnut k prodeji.

Hodnocení bylo zpracováno ke dni 10.6.2009

Indikace (Kč)

Váha v %

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1830 000

60

1 098 000,-

Příjmová metoda

1342 000

40

536 800

Nákladová metoda

0

0

Výsledná metoda

1632,4

Zaokrouhleno

1 635 000, -

Vzhledem k dostatečné databázi nabídek prodejů bytů a i současně obdobné množstevní nabídce pronájmů takovýchto bytů, byly metody voleny v malé diferenci poměrů mezi porovnávací a příjmovou metodou. Současný trend v poklesu cen nemovitostí se projevuje výrazněji u příjmové metody, která je více vystavena riziku neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení nájemného. Z tohoto důvodu jsou ceny nájmu stlačovány dolů a příjmová metoda tak působí méně věrohodně.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaného bytového domu nabídnutého k prodeji na volném trhu činí:

1 635 000,- Kč

35

Obrázek 1 – Objekt s oceňovanou bytovou jednotkou

36

2.2 Bytový dům

Bytový dům na listu vlastnictví X, pro katastrální území Žižkov, Městská část Praha 3, obec Praha

Ve zprávě o hodnocení ohledně uvedeného majetku je uvedena jeho obvyklá cena, která vyjadřuje odborný názor zhotovitele na tento majetek nabízený k prodeji na volném trhu. Majetek je ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv a to regulovaného nájmu všech bytových jednotek. Ocenění slouží jako podklad k jednání pro zajištění úvěru formou zástavy nemovitosti. Cena obvyklá je zpracovatelem brána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž byl na prodávajícího nebo kupujícího vyvíjen nátlak. Zpráva je zpracována k daným právním skutečnostem a k technického stavu, platným k 10. 6. 2009, tj. ke dni zpracování. Platnost ocenění je omezena faktory, které v případě jejich změny po uvedeném datu zhotovení mohou ovlivnit cenu obvyklou. Předmětem ocenění je bytový dům, venkovní úpravy a pozemek. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění tj. 10. 6. 2009 užíván jako bytový dům s 12 nájemními byty, nebytovými prostory, které tvoří sklepy v prvním podzemním podlaží a s nevyužitým půdním prostorem. Rozměry, které byly převzaty z podkladů, nebyly podrobně ověřovány. Jsou zde zohledněna všechna fakta, která mají vliv na cenu obvyklou plynoucí z uzavřených smluv a nájemních vztahů. Při oceňování majetku byly zohledněny všechny skutečnosti mající vliv na cenu obvyklou. Byly vzaty v úvahu tyto faktory:13 -

poloha, velikost a využitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší využití majetku

-

převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

13

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. / Oceňování na tržních principech. 1.vydání. Praha. Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s.. 2008, str 95

37

-

náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

-

prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě

-

očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

2.2.1 Popis lokality a okolí Oceňovaným majetkem je bytový dům, postavený jako secesní, řadový a rohový objekt na Žižkově. Jeho okolí tvoří domy obdobného charakteru. Co do pozice čtvrti je tato čtvrť pokládána jako atraktivní, jelikož se nachází v těsné blízkosti centra Prahy. Poloha obytného domu v této čtvrti atraktivitu ještě navyšuje. Je zde k dispozici kompletní občanská vybavenost (hotely, obchody, banky). V dochůzné vzácnosti se nachází i zastávky městské hromadné dopravy, tramvají a autobusu. Parkování je možné v ulici u domu nebo v okolních ulicích. Přesto, že ulice jsou z důvodu většího množství parkování vesměs jednosměrné, není parkovací kapacita plně postačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku není možné. Kvalitu pohledového horizontu lze hodnotit západním i jižním směrem do ulic s pohledem na okolní zástavbu bytových domů.

Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek. Jeho výměra je 366m2. Pozemek je převážně zastavěn bytovým domem. Malá nezastavěná plocha pozemku slouží jako domovní dvorek. Je vydlážděn.

Popis bytového domu Oceňovaný bytový dům byl postaven kolem roku 1920. Bytový dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží s celkem 12-ti bytovými jednotkami a půdou. Pronajaté byty byly částečně modernizované, viz text. Základy jsou betonové a nejsou

38

izolované. Obvodové zdivo tvoří cihly. Tloušťka čelního zdiva je 75cm, tloušťka zdiva se sousedním obytným domem je 30cm a 45cm. Stropy jsou dřevěné. V 1. podzemním podlaží jsou cihelné klenby. Střecha je sedlová s taškami. Klempířské konstrukce byly provedeny pouze z části a to v roce 2003. Vnější omítky byly provedeny v roce 1985 a to pouze u zdiva do ulic. Zbylé vnější a vnitřní omítky jsou původní, hladké. Vnitřní obklady, dle sdělení, jsou standardní. Dveře jsou původní, dřevěné a dřevěnými zárubněmi, opatřené nátěrem. Podlahy ve třech bytech jsou plovoucí, ostatních bytů tvoří povrchovou úpravu linoleum. Okna v bytech jsou původní, dvojitá. Na chodbě jsou okna jednoduchá. Schodiště tvoří teraco, zábradlí je ocelové s dřevěným madlem. Na chodbách je dlažba. Vytápění v bytech je plynové. Elektroinstalace standardní, 230V. Bytový dům je opatřen hromosvodem. Rozvod vody je v plastu a to v šesti bytech, v druhé polovině bytů jsou rozvody původní, v zinku. Teplá voda je zajištěna plynovým kotel a průtokovým ohřívačem. Odpadní potrubí je původní. V osmi bytech jsou kuchyňské vařiče plynové, zbývající byty mají elektrické. Součástí sedmi bytů je balkón. Tři byty nemají koupelnu. V bytovém domě je prováděna pravidelná údržba. Všech 12 bytů tohoto bytového domu podléhá režimu regulovaného nájemného. Půda bytového domu není upravená a není využívána.

Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkovými médii – voda, plyn, elektřina a kanalizační přípojka. Malý dvorek ve vnitrobloku, má dlážděnou plochu. Součástí vlastnictví je i oplocení s betonovým prahem.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejlepší a nejvyšší využití je takové využití majetku, které je •

v souladu se zákonem,

•

je technicky proveditelné,

•

investičně možné

•

zajišťuje maximální ziskovost.

39

První tři podmínky jsou splněny, jelikož obytný dům odpovídá zápisu v katastru nemovitostí, jeho využití je v souladu s územně plánovací dokumentací a jeho byty jsou všechny využívány. Podmínka ziskovosti však není splněna. Byty bytového domu podléhají režimu regulovaného nájemného. Ke splnění podmínky maximální ziskovosti je potřeba pronájmů všech bytů za tržní nájemné. Vzhledem k uvedenému faktu, současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. K nejlepšímu a nejvyššímu využití dojde, kdy bude odstraněn režim regulovaného nájemného.

2.2.2 Oceňovaný majetek – bytový dům Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění.14 -

porovnávací metoda

-

příjmová metoda

-

nákladová metoda

Pro stanovení obvyklé ceny byla použita kombinace všech tři metod. Pro ocenění pozemků byla použita porovnávací metoda.

2.2.3 Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Pro stanovení obvyklé ceny u pozemku bylo použito porovnávací metody. V případě stanovení ceny pozemku bytového domu byl pozemek jako nezastavěný porovnán se třemi pozemky nabízenými k prodeji v porovnatelné lokalitě. Jako

14

ORT P. cvičení z oceňování nemovitostí 1, str. 101

40

srovnávací jednotka byla použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. Jelikož se jednalo o ceny pozemku nabízených, byly ceny upraveny korekčním koeficientem, který rozdíl mezi nabízenou a skutečně dosaženou cenu upravuje. Při porovnávání pozemků byly vzaty i další faktory jako lokalita, dostupnost, svažitost, vybavenost inženýrskými sítěmi, možná zastavitelnost pozemků, využití dle územně plánovací dokumentace, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem porovnávací metodou činí:

5 252 100 Kč

Výpočtem: 1 4350 * 366 = 5 252 100 Kč

Výpočty použité ke stanovení této ceny jsou uvedeny tabulce.

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Stav. parcela Parcelní číslo X Adresa pozemku Katastrální území Praha Obec Praha Okres Praha 3 Prodejní cena X celkem Rozloha pozemku 366 v m2 Cena za 1 m2 X

Porovnávaný pozemek



1

2

3

stavební parcela N/A

stavební parcela stavební parcela N/A N/A

Hostivař Praha Praha 10

Nusle Praha Praha 4

Hostivař, Pražská Praha Praha 10

15 000 000

32 000 000

8 999 000

2712

823

491

5530,973451

38882,13852

18327,90224

41

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví


Existence břemen

10.6.2009

10.6.2009

10.6.2009

1 5530,973451

1 38882,13852

1 18327,90224

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9 4977,876106

0,9 34993,92467

0,9 16495,11202

Absolutní. vlastnictví



1 4977,876106

1 34993,92467

1 16495,11202

věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen


1 4977,876106

1 34993,92467

1 16495,11202

Bytový dům

Bytový dům

1,3 6471,238938

1 34993,92467

1 16495,11202

Ano

Ano

Ano

1 6471,238938

1 34993,92467

1 16495,11202

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 6471,238938

1 34993,92467

1 16495,11202

Horší

Dobrá

Horší

1,2 7765,486726

0,96 33594,16768

1,2 19794,13442

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1 7765,486726

1 33594,16768

1 19794,13442

Rovinný

Mírně svažitý

Rovinný

1 7765,486726

1,05 35273,87606

1 19794,13442

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 7765,486726

1 35273,87606

1 19794,13442

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1 7765,486726

1 35273,87606

1 19794,13442

Autobus

Autobus, tramvaj

Autobus

1,1 8542,035398

1 35273,87606

1,05 20783,84114

Využití podle Bytový dům Rodinný dům územního plánu Korekce Upravená hodnota

Územní rozhodnutí

Ano


Jiná právní omezení Nejsou a závazky Korekce

Upravená hodnota Lokalita

Dobrá


Tvar pozemku

Pravidelný


Svažitost

Rovinný


Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní


Kontaminace půdy

Nezjištěna


Dopravní obslužnost Autobus, tramvaj Korekce Upravená hodnota

42

Dopravní dostupnost Omezené a parkování Korekce Upravená hodnota

Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Jiná korekce

technická


Velikost pozemku

X


Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Porovnávací hodnota 14350,3997 1 m2 Rozloha pozemku 366 Celková porovnávací 5252246,28 hodnota

poř. Číslo 1

Průměrné

Omezené

Průměrné

0,95 8114,933628

1 35273,87606

0,95 19744,64908

Ne

Ne

Ne

1 8114,933628

1 35273,87606

1 19744,64908

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 8114,933628

1 35273,87606

1 19744,64908

Větší

Větší

Obdobný

0,85 6897,693584

0,9 31746,48846

0,95 18757,41663

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 6897,693584

1 31746,48846

1 18757,41663

6897,693584

31746,48846

18757,41663

2712 18706545

823 26127360

560 10504153,31

číslo parcely výměra v m2 X 366

Celkem

jednotková hodnota Kč/m2 14350

v tržní hodnota 5 252 100 0 5 252 100

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku

Pro stanovení obvyklé ceny obytného domu jako celku, byl při užití porovnávací metody objekt porovnán se třemi obytnými domy nabízenými k prodeji v porovnatelné lokalitě. Jelikož se jedná o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna a opravena korekčním koeficientem, který rozdíl mezi cenou nabízenou a skutečně dosaženou upravuje.

43

Při porovnávání a stanovení ceny obvyklé, byly vzaty úvahu i další faktory jako vlastnická práva, vybavenost, technický stav majetku, poloha, možnost parkování dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena bytového domu jako celku aplikovaná porovnávací metodou činí:

35 166 775 Kč

Výpočty použité ke stanovení této ceny jsou uvedeny na následující straně.

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Bytový Žižkov




1

2

3

dům Bytový dům Bytový Žižkov Žižkov

Parcelní číslo X Adresa nemovitosti Vitova

Krásova

Katastrální území Obec Okres

Žižkov Praha Praha 3

Plocha pozemku

366

dům

Bořivojova


roh Roháčové a Prokopova nám. Žižkov Praha Praha 3

447

415

229

27 179

27 179

Hodnota za 1 m2 14 350 27 179 pozemku Hodnota pozemku 52 522 46,279 12 149 229 celkem Počet srovnávacích 2004 jednotek

dům Bytový Žižkov

1 112

44


11 279 485,69 6 224 101,744

1 750

635

Prodejní cena X celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 X porovnávací jednotku Datum transakce

29 000 000

39 000 000

28 800 000

16850 770,83 27 720 514,31 22 575 898,26 15153,57089

15840,29389

35552,59568

10.6.2009

10.6.2009

10.6.2009

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

15153,57089

15840,29389

35552,59568

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

13638,2138

14256,2645

31997,33611

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

14256,2645

31997,33611

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

14256,2645

31997,33611

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

14256,2645

31997,33611

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

14256,2645

31997,33611

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

14256,2645

31997,33611

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

14256,2645

31997,33611

Průměrný

Výborný

Dobrý

Korekce

1

0,9

0,95

Upravená hodnota

13638,2138

12830,63805

30397,4693

Průměrná

Výborná

Dobrá

Druh transakce

Vlastnická práva

Absolutní

Existence věcných Ano břemen

Využití podle Bytový dům územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Jiná právní Ne omezení a závazky

Lokalita

Technický objektu

Technická

Dobrá

stav Průměrný

Průměrná

45

vybavenost budovy Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

12830,63805

30397,4693

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

12830,63805

30397,4693

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

12830,63805

30397,4693

Dobrá (tram)

Dobrá (tram, Dobrá (tram) bus)

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

12830,63805

30397,4693

Omezená

Omezená

Omezená

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

12830,63805

30397,4693

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

12830,63805

30397,4693

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

13638,2138

12830,63805

30397,4693

Menší

Menší

Menší

Korekce

1,05

1,05

1,05

Upravená hodnota

14320,12449

13472,16995

31917,34277

Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Další možný Průměrný rozvoj nemovitosti

Dopravní obslužnost

Dobrá (tram)

Dopravní dostupnost parkování

Omezená a

Atraktivita objektu Dobrá

Jiná technická N/A korekce

Korekce velikost nemovitosti

pro

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14320,12449

13472,16995

31917,34277

14320,12449

13472,16995

31917,34277

Porovnávací 14927,4093 hodnota 1 jednotky

46

29914528,24 Porovnávací hodnota celkem (bez pozn.) Hodnota pozemku 5252246,279

15923978,44

23576297,42

20267512,66

12149229,17

11279485,69

6224101,744

Celková porovnávací hodnota

28073207,6

34855783,11

26491614,4

35166774,52

2.2.4 Příjmová metoda

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmu vyplývající z vlastnictví Nemovitosti, které mohou generovat přínos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při aplikaci této metody se postupuje v těchto krocích: -

stanovení hrubého potencionálního příjmu

-

stanovena neobsazenost a provozní náklady

-

získání provozního příjmu

-

odečtení rezervy na renovace

-

získání čistého provozního příjmu Obvyklá cena se pak stanovuje pomocí přímé kapitalizace Potencionální příjem byl určen z nájemních smluv, charakteru studeného

nájemného. Vzhledem k tomu, byty v obytném domě podléhají režimu regulovaného nájemného, příjmová metoda nevychází. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena bytového domu jako celku aplikovaná příjmovou metodou činí:

0,- Kč

Podrobný výpočet příjmové metody je uveden v tabulce

47

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

0%

526 314 0

Efektivní hrubý příjem

526 314

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

95 000 26 000 26 364 0 0 12 000 159 364

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

366 950 460 453 -93 503

Míra kapitalizace

5%


0 0

2.2.5 Nákladová metoda

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku. Jedná se o náklady, které jsou vynaloženy na pořízení stejného majetku, který je posuzován při použití stejných materiálů stejného projektu apod., ale při současných cenách. Tyto pořizovací náklady jsou pak sníženy ve výši, která odpovídá charakteru fyzického opotřebení nebo jiného znehodnocení jako je například funkční nebo ekonomická nedostatečnost. Funkčními nedostatky se rozumí zdokonalení materiálů, metod, celkového uspořádání, nadměrné konstrukce, z pohledu jednoduššího nebo účelnějšího řešení apod. Ekonomickými nedostatky se rozumí vnější negativní vlivy na daný objekt, jako jsou ekonomické vlivy, dostupnost materiálu, neharmonické využití materiálu.

48

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena bytového domu jako celku aplikovaná nákladovou metodou činí:

33 686 000,- Kč

Podrobný výpočet nákladové metody je následně uveden

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha

Bytový dům, X, Praha 3 X Klasická, zděná 89 let 89 let 60 let 334 m2 1 podzemní, 4 nadzemní podlaží, půda 2004 0,85 1703,4 7526,91m3 6117,4268 46 045 321 29 929 459 28 432 986 28 432 986

Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem -35% Fyzické opotřebení Funkční nedostatky -5% Ekonomické nedostatky 0% Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odhadem

odborným 260 000

Pozemek

5 252 246


33 685 492 33 686 000

49

2.2.6 Závěr Hodnocení vyjadřuje názor zhotovitele na cenu obvyklou oceňovaného majetku jako by byl nabídnut k prodeji. Hodnocení bylo zpracováno ke dni 10. 6. 2009

Indikace (Kč)

Váha v %

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

35 166 775

90

31 650 098

Příjmová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

33 686 000

10

3 368 000

Výsledná metoda

31 986 898

Zaokrouhleno

31 990 000

Obytný dům je nemovitost, která je běžně nabízena na trhu nemovitostí. Vzhledem k této skutečnosti, porovnávací metoda se jeví nejvěrohodněji. Z tohoto důvodu je porovnávací metodě přisouzena největší váha.

Příjmová metoda, do

odstranění regulovaného nájmu u bytů v objektu, nemůže být použita. Výnosy z příjmu postačují na provozní náklady, ale již nepostačují a nutnou rezervu na renovaci. Z tohoto důvodu nelze příjmovou metodu uvažovat ve finálním určení obvyklé ceny. Nákladové metodě u starších objektů není přisuzována velká váha, vzhledem vysoké ceně rekonstrukcí

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaného bytového domu nabídnutého k prodeji na volném trhu činí:

31 990 000,- Kč

50

Obrázek 2 – Oceňovaný bytový dům

51

3 Analytická část – analýza trhu

52

3.1 Analýza trhu okresu Mělník

3.1.1 Všeobecná charakteristika

Popis okresu Místem mého bydliště je obec, která byla donedávna součástí města Neratovic. Neratovice se rozprostírají severně od hlavního města Prahy v okrese Mělník. Okres Mělník je okresem ve Středočeském kraji. Okres Mělník sousedí na východě s okresem Mladá Boleslav, na jihu je to okres Praha-východ a na jihozápadě okres Kladno a Praha-západ. Zbývající sousedy tvoří zástupci jiných krajů a to okres Litoměřice z Ústeckého kraje a okres Česká Lípa z Libereckého kraje. Sídlem okresu je Mělník. V okrese Mělník je 69 obcí, z toho 7 měst a 1 městys. Rozloha okresu je 701,08 km² s počtem obyvatel 95 807 osob a průměrnou lidnatostí – 137 obyvatel na 1 km². Ze 66,7 % jej tvoří zemědělská půda (z toho 44,1 % zabírá orná půda a 2,1 % trvale zatravněné porosty). Lesy pokrývají 19,8 % plochy okresu a je tak devátým místem v kraji v zalesněných plochách. V členění podle činnosti v odvětví tvoří 13,2 % podniky zabývající se průmyslovou činností převážně chemickou, 14,8 % tvoří stavební podniky, 6,0 % zemědělské podniky. Nejvíce, 66,0 % jsou podniky zabývající službami. Z pohledu komerčního je okres Mělník částečně v ústraní a to i z důvodu absence dopravních tahů. Pouze dálnice D8 protíná tento okres na trase Praha-Ústí nad Labem, probíhá v jeho okrajové části, poblíž města Kralupy nad Vltavou a Veltrusy.

Regionální segmentace V okrese Mělník se vyskytuje 7 měst: Mělník, Kralupy na Vltavou, Liběchov, Kostelec na Labem, Neratovice, Mšeno, Veltrusy. Okres Mělník z hlediska trhu lze rozdělit na čtyři části: na tři vlastní města 1) Mělník (Liběchov) 2) Kralupy nad Vltavou (Veltrusy) 3) Neratovice (Kostelec nad Labem)

53

a na klidovou, rekreační oblast 4) Kokořínsko s přilehlým městem Mšeno.

3.2 Analýza v jednotlivých segmentech Přesto, že jsou města od sebe vzdálena 15–18 km a počtem obyvatel se příliš neliší, mají odlišnou tvorbu cen. Zatímco v průmyslovém městě Kralupy nad Vltavou (18tis obyvatel) a Neratovicích (17tis obyvatel) převažuje chemický průmysl vzhledem k přítomnosti jejich známým chemickým závodům, město Mělník (19 271) nemá převažující zaměření, jeho zastoupení lze označit jako území smíšené.

3.2.1 Mělník Je městem s příznivou vzdáleností do Prahy, na soutoku dvou nejvýznamnějších českých řek, které má slavné vinařské tradice (zejména od dob Karla IV.). Na tomto základě je stavěn rozvoj a územní plán města Mělníka jako: - město s jasnou historickou kontinuitou a kulturním dědictvím a tradicemi, s neopominutelnými historickými památkami a okolím se silnou pamětí. - město na hlavní historicky vzniklé obchodní cestě, podél které se rozvíjí osídlení s mimořádným turistickým a rekreačním potenciálem v dosahu - město se založenými komunikačními směry. - město s vlastním ekonomickým potenciálem (potravinářské, strojírenské a chemické odvětví) a s obslužně obchodními možnostmi. - město s příznivou věkovou strukturou obyvatelstva, s relativně komplexním veřejným vybavením.

Negativa města: - chybějící čistírna odpadních vod, nedostatečná kanalizační síť, nevyužitá možnost tepla z elektrárny

54

- bez možnosti ukládání odpadů v regionu. - stavebně nevyřešený prostor druhého nejvýznamnějšího náměstí a jeho okolí - lokální shluky budov tvořící sídliště bez zázemí - malý podíl zpevněných povrchů ulic a cest. - průtah hlavní komunikace rozděluje město na dva nepropojené celky (dopravní síť je vyprojektována na úkor původní městské struktury). - nejasná a nesoustředěná lokální centra vybavení v jednotlivých částech města mimo centrální zónu - exhalace (zejména z elektrárny Mělník), znečištění dlouhodobě překračuje asimilační kapacitu regionu. - bez využití kontaktu s vodní plochou Labe

Proluky Volné proluky v samotném centru města nejsou. Nabídnuta zde byla pouze proluka městského domu v ulici Kněžny Emmy, která se právě dokončuje. Další volný prostor v historické části města je na nábřeží Labe v historickém panoramatu Mělníka, v ulici Rybáře. Zde jsou na charakter stavby taktéž kladeny podmínky z památkové péče a byla vyhlášena soutěž. Další volné prostory určené k zástavbě v centru nebo jeho širší části se nevyskytují.

Stavební pozemky Větší proluka ve stávající zástavbě v širším centru Mělníka se nachází až v Českolipské ulici ve čtvrti Pšovka v blízkosti prodávaného bývalého kláštera. Pozemek je určen bytové výstavbě se všemi IS u pozemku a s dobrou dopravní dostupností jako možnost developerského projektu. Nabízená cena za m2 před rozparcelováním je 730Kč/m2. Obdobného charakteru jsou stavební pozemky v okrajové části Mělníka zvaného Neuberk, které jsou už rozparcelovány.

Ceny takovýchto pozemků se

pohybují od 1 600-2 400 za m2. Ceny se odvíjí s ohledem na výhledu, svažitosti, přítomnost kanalizace).

55

Pozemky pro komerční účely Pozemky se nachází na stávajícím objezdu centra Mělníka nebo v místech kde je plánován nový obchvat Mělníka. Atraktivní lokality k prodeji, které se nachází v poloze stávajícího i plánovaného obchvatu nebo v blízkém sousedství zástavby jsou nabízeny za 1 500–1 700,-Kč/m2. Ostatní pozemky, s větší vzdáleností od zástavby nebo poblíž plánovaného okruhu se pohybují okolo 650–800Kč/m2. Pronájem otevřené skladové plochy se pohybuje 18–22 Kč /m2, ve vytápěné skladové hale 85–95,-Kč/m2.

Byty V současné nabídce převládají družstevní byty v panelových domech. Ceny DV

bytů

2+1 (velikosti kolem 50m2)

v rozmezí 1,1-1,35mil.Kč

(18.461,- Kč/m2 - 20.820,-Kč). Ceny DV bytů 3+1 (o standardní velikosti 72-83m2) se pohybují 1,4-1,7mil Kč. Ceny bytů v osobním vlastnictví jsou v průměru vyšší o 300 tis Kč (až 28.703,Kč/m2) . Pronájmy bytů u 2+1(3+1) se pohybují v ceně 8000–10 000 Kč.

Rodinné domy Rodinné domy se v centru nachází velmi sporadicky. Vesměs centrum Mělníka se skládá s bytových domů. Rodinné domy jsou na okrajích Mělníka nebo v rozšířené zóně centra, které zůstaly nedotčeny při výstavbě panelových sídlišť. Z tohoto důvodu veškeré nabízené rodinné domy se nachází na okraji nebo v přilehlých čtvrtích jako jsou Pšova, Mlazice, Rousovice, což jsou bývalé, přilehlé vsi, pohlcené rozvojem města Mělník. Cena rodinných domů výstavby a rekonstrukcí 70–90 let o velikosti 3 místností se pohybuje 2,2-3mil. Kč, novostavby a domy výstavby posledních 10 let se pohybují v rozmezí 4,5-5mil.Kč. V nabídce se objevují i nadstandardně řešené domy o 5–6 místnostech ve výši 8mil.Kč. Pronájmy domů se téměř nevyskytují.

56

Komerční objekty Nelze provést průmět. Nabídka objektů není příliš široká, jedná se spíše o individuální pronájmy a prodeje prostor areálů, skládající se ze skladových a bytových prostor i v netradičních objektech např. bývalý Klášter, Mlýn, Cukrovar. Pronájem kancelářských prostor v centru města se pohybuje v ceně až 5-tis.Kč/měs., v ostatních částech klesá na 3 500 Kč/měs.

3.2.2 Kralupy nad Vltavou Zástavba i celkový vzhled města je značně různorodý a neucelený. Až na výjimky nemá zástavba městský ráz. Chybí jasně vymezený centrální prostor a tím je náměstí. Vlivem investičních zásahů v dřívějších letech a roztříštěnou územní koncepcí ztratilo město svou kompaktnost. Tranzitní doprava po hlavní silnicí toto město ještě více tříští. Vzhledem k jeho poloze, kdy se město nachází v blízkosti dálničního tahu D8 Praha-Ústí a na hlavní železniční trase Praha-Děčín a vzdáleností Prahy se dá předpokládat jeho rozvoj. Rozvoj města spjatý do vazeb „pracovištně-bydlištních“. Dokladem jsou vznikající satelitní developerské projekty. Město začalo vyvíjet snahu o cílenou urbanistiku města jako komplexu, dokladem je zpracovaný územní plán. Stěžejní změnou se jeví obchvat města.

Proluky Vzhledem k vytvářené koncepci města a chybějící centrální prostor tuto oblast nelze specifikovat.

Pozemky Stavební pozemky jsou nabízeny především ve formě developerských projektů v přilehlé čtvrti (vsi) Minice a Lobeč. Ceny nabízených pozemků se pohybují v cenách 1550–1720Kč/m2.

57

Byty I zde v nabídce převládají byty v panelových domech v osobním vlastnictví po rekonsrukci. Ceny DV bytů 2+1 (velikosti do 45m2) v rozmezí 1,37mil-1,6mil.Kč (34.250,-Kč/m2 – 38.095,-Kč). Ceny DV bytů

3+1 (o standardní velikosti 69–77m2) se pohybují 1,72-2mil Kč.

(23.132 – 29.211,-Kč/m2). Nabídky pronájmů bytů se v současnosti vyskytují minimálně.

Rodinné domy V Kralupech a jeho okolí je v současnosti velká nabídka rodinných domků vzhledem k realizaci developerských projektů. Řadové domy o 3–4 místnostech jsou nabízeny od 3,447mil.Kč – 4,472mil.Kč. Objevuje se i nabídka „holodomů“ 6+1 za 3,26mil.Kč, s možností ovlivnění dispozice a vybavení. Samostatné novostavby develop.projektů (5+1,6+1) se pohybují v ceně 5,4458,205mil.Kč. Stávající rodinné domky s 3–4 místnostmi ze 70 - 80 let jsou nabízeny v ceně za 3-4,5mil.Kč. Domy ještě staršího charakteru se pohybují 1,2-2.3mil.Kč. Nabídka takovýchto domů ve srovnání s počtem developerských domů je malá.

Nájemní domy Vyskytuje se zde i nabídka 2 nájemních domů s komerční prostorem (prodejnou). Dům o dvou bytech je nabízen v ceně 4,4mil.Kč, dům o třech bytech za 4,9Kč/m2.

Nebytové prostory Pronájem skladovacích prostor je z posuzovaných lokalit největší. Nezateplený skladovací prostory se pohybují v ceně 55–65 Kč/m2, zateplené umístěné u dálnice 100,-Kč/m2. Cena v pronájmu skladových prostor na rok je nabízena 1200,-Kč/m2. Pronájem skladové výrobní haly je nabízen 600,-Kč/m2/rok. Pronájem obchodních prostor za 5tis Kč/měs. 58

3.2.3 Neratovice Ač je město plné zeleně, nezapře charakter výstavby panelových domů sedmdesátých a osmdesátých let. Jedná se o mladé město, věkově i urbanisticky. Toto město chce jít v duchu moderního dynamického města. Proto také je zde zastoupeno na město nezvyklé množství sportovišť a příležitostí ke sportovním aktivitám. Je městem s nejkratší vzdáleností do Prahy v okrese.

Rozvojovým předpokladem pro město

Neratovice by bylo dobré napojení na silniční a dálniční síť, kterou postrádá. Jeho negativem krom příjezdu je negativní image města, která vznikla v období rozmachu místního chemického podniku a ještě byla posílena publicitou při povodních. Další negativem je jeho silná závislost na trhu práce a službách nabízených v Praze, jelikož po útlumu místního podniku a jeho zúženou specializací se v dnešní době o místní chemický podnik opírá pouze z části. V dnešní době je větší část areálu továrny využívána pro provoz dalších firem.

Proluky Podle územního plánu v okolí náměstí se nenachází žádné proluky určené k zástavbě. Pozemky, které mohou být zastavěny změnou územního plánu, jsou v ulicích u Závor a Hejdukova.

Pozemky V loňském a předloňském roce proběhl v Neratovicích a jejích přilehlých čtvrtích prodej vyššího počtu pozemků. Z tohoto důvodu je nyní velmi malá nabídka pozemků. Její nabízená cena se pohybuje 1,2mil – 1,512mil.Kč/m2.

Pozemky pro komerční účely Nabídka pronájmu skladových prostor je malá a pohybuje se 30-35,-Kč/m2

Byty I zde v nabídce převládají družstevní byty v panelových domech.

59

Ceny DV bytů 2+1 (velikosti do 45m2) v rozmezí 1mil-1,3mil.Kč (27.380,Kč/m2 – 29.590,-Kč). Ceny DV bytů 3+1 (o standardní velikosti 72–83m2) se pohybují 1,59-1,87mil Kč. (20.126 před rekonstrukcí – 24.657,-Kč/m2). Ceny bytů do 50 m2 v osobním vlastnictví nebo družstevní byty po rekonstrukci jsou vyšší o cca 150 tis Kč (až 34.560,-Kč/m2). Nabídky pronájmů bytů 2+1 (2+kk) se pohybují v rozmezí 8.000-9.000 Kč/měs. Nabídky pronájmů bytů 3+1 (3+kk) se pohybují v rozmezí 10.000-12.000 Kč/měs.

Rodinné domky Starší rodinné domky z první republiky o 3–4 místnostech jsou nabízeny již od 2,3mil. Kč. Domky obdobných velikostí z výstavby nebo rekonstrukce 70–80 let jsou nabízeny v rozmezí 3,5-4mil.Kč, domek ve stáří 10 let je nabízen za 4,4mil.Kč, developerské projekty novostaveb se v okolí této lokality vyskytují ve vsi vzdálené 5km směrem k Mělníku za 3,5-4mil ve velikosti 4+1.

Komerční objekty Nelze provést průmět. Nabídka objektů je příliš malá, jedná se spíše o prodeje k individuálnímu posouzení. Cena pronájmu kanceláří se pohybuje v ceně 4tis.Kč/měs.

3.2.4 Kokořínsko s přilehlým městem Mšeno Trvalé bydlení na Kokořínsku téměř vymizelo. Je to ovlivněno téměř mizivou pracovní příležitostí a špatnou dostupností. Spoje hromadné dopravy jsou soustředěny na cestu jednou denně tam a zpět. Občasná vybavenost vymizela ještě před odchodem vytrvalejších obyvatel. Nyní lze považovat Kokořínsko pouze za rekreační oblast. V současné době je chataření v Kokořínském údolí na útlumu. Stávající chatky a chalupy často lzejí prázdnotou a často chátrají. Situace je ovlivněna i faktem vlastnictví nemovitostí. Nemovitosti byly ve vlastnictví podniků, které měnily majitele či zanikaly

60

a jejich majetková práva byla dlouho řešena. V posledních dvou letech se znovu obnovila návštěvnost oblasti, ale pro vznik nebo obnovení chalupářských objektů a komerčních prostor (penzionů, restaurací) zatím nepostačuje. Stávající cenová nabídka je různorodá a velmi cenově rozdílná

Chaty, chalupy Stávající zděné chatky 2+1 jsou nabízeny od 800 tis.Kč, dřevěné okolo 350tis.Kč Rodinný domek mimo oblast CHKO o velikosti 3-4místnostech jsou nabízeny v ceně od 1,19mil.Kč, zděné chalupy (o 3–4 místnosti) v CHKO jsou v ceně 2mil Kč ale nachází se nabídka i kol 5mil.Kč

Komerční objekt Je vzhledem k malé nabídce posuzovat individuálně. Bývalý kokořínský mlýn (7místností) se stodolou a stav.parcelou je nabízen za 2,3mil.Kč Tři nabízené usedlosti v CHKO se stodolou jsou nabízeny 4,75-6,6mil.Kč. Cena je závislá na rozloze a zachovalosti. Ve Městě Mšeno, je nabídka nemovitostí mizivá.

3.3 Celkový marketingový výhled Na trhu s nemovitosti lze v krátkodobém horizontu předpokládat stagnaci, zvláště v lokalitách přesycených developerskými projekty i mírný pokles. Vzhledem k tomu se nabídka již tak řídkých nájmů nebude rozšiřovat a jejich cena může snižovat. Přesto že se jedná o jeden okres, problematika měst i cen je odlišná.

Město Mělník vzhledem ke své vzdálenosti od Prahy a komunikačních tahů se pohybuje ohledně nemovitostí z porovnávaných cen nejníže ikdyž rozdílnost od Neratovic je minimální. Jde o město, které žije samostatně a nezávisle na Praze a lze předpokládat, že v politice historického a okresního města bude nedále pokračovat.

61

Vzhledem k těmto faktům a k přítomnosti adaptovaných podniků ceny by neměly zaznamenávat změnu.

Město Kralupy zažívá vzhledem ke své poloze (vzdálenosti Prahy a přítomnosti dopravních tahů) expanzi v nemovitostech. V jeho okolí probíhá realizace několika developerských projektů, které vzhledem k současné situaci mohou stávající ceny nemovitostí dočasně ponížit.

Město Neratovice se v cenových nabídkách pohybuje ve středu těchto měst. Vliv má na to nejkratší vzdálenost města z Prahy, zhoršená dostupnost oproti Kralupům, ale hlavně špatný image města. Ve skutečnosti se dají předpokládat nižší ceny, než jsou v nabídkách. Mohou se přiblížit více cenám v Mělníku. Město je silně závislé na pracovních příležitostech v Praze. Je v zájmu samotného města si budovat vlastní zázemí. Absence tohoto faktu s přihlédnutím zakořeněného a přežilého image by se mohla v budoucnu na cenách nemovitosti projevit. Potvrzuje to i skutečnost developerských projektů, které se nachází v okolí „dosahu vlivu podniku Spolany“, ale podstatný pro nabídku je jiný název lokality.

Vzhledem k tomu, že provedená analýza byla čerpána, z nabídkových cen lze přihlédnout k odlišnosti od reality.

62

Závěr Bakalářská práce podrobně seznamuje s přístupem při oceňování pozemku a vymezuje jednotlivé principy při oceňování. Oceněním dvou typů nemovitostí byla snaha prezentovat praktické zvládnutí učiva se základními použitými metodami výpočtu obvyklé ceny. V analytické části byl zpracován přehled cen nemovitostí, výše nájmu v jednotlivých oblastech okresu Mělník a současně je zde provedena analýza vývoje cen v nejbližších letech. Každá část teoretická, praktická i analytická je zakončena s vlastním závěrem a vyhodnocením

63

Seznam použité literatury ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s.. 2007. ISBN 978-80-7265-101

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká školy, a.s.. 2006. ISBN 80-7265-085-8

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. / Oceňování na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s.. 2008. ISBN 978-80-7265-128-3

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Dotisk prvního vydání Praha: VŠE nakladatelství Oeconomica , 2007 ISBN 978-80-245-1211-2

DÖRFL, Luboš; KRATĚNA, Jindřich; OTR, Petr; VÁCHA, Vladimír. Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí. PRAHA: nakladatelství ČVUT 2009 ISBN 978-80-01-04307-3

BRADÁČ, Albert; FIALA Josef. Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). 1.vydání. Praha: LINDE a.s., 1996. ISBN 80-7201-017-4

64

65

66

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra Oceňování majetků. Bakalářská práce. Miloslava Maternová. Oceňování majetku

Recommend Documents