Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra oceňování majetku. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Dana Kubecová Oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor :

Dana Kubecová Oceňování majetku

Vedoucí práce :

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Červen 2009

1

Prohlášení : Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 30. června 2009

Dana Kubecová

2

Poděkování : Tímto bych chtěla poděkovat za získané vědomosti pro mou budoucí profesi celému vedení Bankovního institutu vysoké školy v Praze. Obzvláště pak panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu mé bakalářské práce.

3

Anotace práce Úkolem této práce je seznámit občany se základními pojmy týkající se pozemků, jak se vlastně pozemky dělí, jaký je mezi nimi rozdíl, jaký má vliv na jejich cenu například zastavění a zároveň také jaký je

rozdíl, co se týká jejich oceňování. Seznámit je s druhy

a metodami oceňování např. s oceňováním dle cenového předpisu, nebo oceňováním na základě metod, ať uţ je se jedná o ocenění, které má slouţit jako nástroj cenové argumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku, nebo ocenění vkladu do obchodní společnosti, nebo stanovení základu majetkové daně nebo i pro jiné účely se kterými se jistě kaţdý z nás nejednou setkal, nebo ještě setká ať uţ to bude při vyjednávání hypotečního úvěru v bance, nebo vyřizování darovací daně na finančním úřadě. Všude je zapotřebí příslušný znalecký posudek zpracovaný dle platných právních předpisů. V praktické části této práce je několik ukázek toho, jak vlastně takový odhad můţe vypadat. Dále je důleţitou součástí této práce seznámení se současnou situací na trhu s realitami v Ústeckém kraji. Resumé The aim of this bachelor thesis is to introduce the main terms regarding the lands to the public. There will be described how the lands are divided, where is the difference between them, what effect does it have on the value of the lands when they are located for example in the build-up area and they are for example in the build-up area and also where is the difference when we speak about their evaluation. Another goal is to mention the types and methods of evaluation – e. g. evaluation according to the price directive or evaluation based on methods – there can we speak about evaluation which should serve as an instrument for price negotiation and also negotiation for dealing about purchase of evaluated estate or evaluation of the deposit to the partnership or for setting the basis for estate tax or for other reasons which can affect anybody in the daily life. It´s probable to experience them e.g. by negotiations with the bank about mortgage or by disposing gift tax at the revenue authority. Everywhere it´s necessary to have an expert´s statement which must be done according to the valid legal enactment. In the practical part of the work you can find several examples of how the valuation should look like. Another imporant part of this thesis is to outline the reader with the current situation on the real-estate market in the Ústí region.

4

Obsah : 1. Základní pojmy .................................................................................................................. 6 1.1. Pozemek ................................................................................................................ 6 1.2. Parcela ................................................................................................................... 6 2. Počátky evidence pozemků v českých zemích .................................................................. 7 3. Druhy pozemků ............................................................................................................... 10 4. Hodnota a cena ................................................................................................................ 12 Hodnota ........................................................................................................................... 12 Cena ................................................................................................................................. 12 4.1. Trţní ocenění ............................................................................................................ 13 4.2. Ocenění dle cenových map ....................................................................................... 13 4.2.1. Cenové mapy ..................................................................................................... 13 4.2.2. Aplikace cenové mapy ...................................................................................... 14 4.3. Vliv zastavění na cenu pozemku .............................................................................. 15 5. Metody oceňování ........................................................................................................... 15 5.1. Porovnávací metoda ................................................................................................. 15 5.2. Příjmová metoda (výnosová) .................................................................................... 18 5.3. Nákladová metoda .................................................................................................... 18 6. Oceňování pozemků dle zákona č. 151/1997 Sb. ............................................................ 21 6.1. Oceňování stavebního pozemku ............................................................................... 24 6.2. Oceňování zemědělského pozemku ......................................................................... 25 6.3. Oceňování lesního pozemku ..................................................................................... 26 6.4. Oceňování pozemků vodních ploch ......................................................................... 27 7. Ocenění pozemku ............................................................................................................ 31 8. Ocenění bytu .................................................................................................................... 44 9. Ocenění průmyslového objektu ....................................................................................... 69 11. Analýza trhu ............................................................................................................ 93 ZÁVĚR .............................................................................................................................. 104

5

1. Základní pojmy 1.1. Pozemek Pozemek je ve smyslu platných právních předpisů definován jako část zemského povrchu bez ohledu na to čím je pokryt, zda se jedná o zemědělskou půdu, zastavěnou plochu, nebo vodní tok, oddělen od sousedních částí hranicí územní správní jednotky,

hranicí

katastrálního území, hranicí vlastnickou, nebo hranicí drţby, hranicí evidenční, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití.

1.2. Parcela Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou. Výměra parcely je vyjádřena v metrech čtverečních. Číslování parcel Pozemky se evidují v katastru v podobě parcel, tzn. ţe jsou geometricky a polohově určeny, zobrazeny v katastrální mapě a označeny parcelním číslem. Hranice pozemků musí být v terénu označeny trvalým způsobem (plotem, zdí, mezníkem), nebo viditelným rozhraním druhu pozemku (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy). V katastrálním operátu jsou k těmto pozemkům, vedeným jako parcely, uvedeny v souboru popisných informací všechny nezbytné údaje. Pokud v terénu neexistují hranice definovaných pozemků a tyto jsou obsaţeny ve větších půdních celcích, jsou v katastru evidovány zjednodušeným způsobem – zjednodušená evidence. K takovýmto pozemkům jsou v souboru popisných informací uvedeny pouze vybrané údaje a to parcelní číslo, výměra a údaj o vlastníku.

6

2. Počátky evidence pozemků v českých zemích V letech 1022 - 1757 Rok 1022 Český kníţe Oldřich z rodu Přemyslovců zavedl vybírání daně z lánu. Šlechta si soukromá práva k majetku začala zajišťovat zápisem do zemských desek, coţ byly vedené knihy zemským soudem. První písemný doklad o zápisech je z roku 1278. Na Moravě byly zavedeny zemské desky v roce 1348 podle českého vzoru u brněnského a olomouckého soudu a začátkem 15 stol. i ve Slezsku u soudu opavského. Drţebnosti poddaných si dávala vrchnost zapisovat do knih zvaných urbáře tj. pozemky urbární-rustikální. Vrchnostenské pozemky panské-dominikální (nebyly podrobeny ţádné dani). První rustikální katastr (první berní rula) byl revidován a doplněn a vznikl tak druhý rustikální katastr (druhá berní rula). Za první moravský katastr je moţno povaţovat lánové rejstříky. V roce 1749 vznikl tereziánský katastr rustikální (třetí berní rula) a ten nahradil předchozí berní rulu i moravské lánové rejstříky. Poté vznikl druhý tereziánský katastr rustikální (čtvrtá berní rula). Rustikální tereziánský katastr spolu s tereziánským katastrem dominikálním tvořily úplný a velký katastr všech pozemků a statků jak poddanských tak panských a ten se souhrnně nazýval katastrem tereziánským. V letech 1785 - 1817 Prvním katastrem , který byl zaloţený na přímém měření skutečného stavu v terénu se stal josefský katastr. Jelikoţ ukazoval na spoustu nesprávností ve výměrách byl tento katastr zrušen. Poté vznikl tereziánskojosefský katastr a byl podkladem pro zaloţení nových zemských desek. V letech 1817 - 1927 Základy dnešního novodobého katastru nemovitostí byly poloţeny nejvyšším patentem rakouského císaře Františka I. O dani pozemkové a vyměřování půdy. Základem byl přesný soupis a kvalitní geodetické vyměření veškeré půdy, tzv. stabilní katastr. Všechny zaměřené pozemky byly zobrazeny a očíslovány jako parcely.

7

V letech 1927 - 1945 V roce 1927 byl přijat zákon o pozemkovém katastru a jeho vedení, a jeho účel byl právní a všeobecně hospodářský. Pozemková reforma směřovala zásadně k přesunu vlastnictví velké části půdy do rukou domácích, tedy do rukou českých a slovenských vlastníků. Tato reforma trvala od roku 1918 do roku 1936 a poté byla přechodně reforma zastavena z nedostatku státních finančních prostředků. Na jaře roku 1919 vyšel zákon č.215/1919 Sb. o zabrání velkého majetku pozemkového tzv. záborový zákon. Pod pojmem velký majetek pozemkový byly rozuměny soubory nemovitostí , včetně práv, které s nimi byly spojeny, náleţející do vlastnictví jedné osoby, popř. týchţ spoluvlastníků, a jejichţ výměra na území ČSR převyšovala rozlohu 150 ha zemědělské půdy (louky, zahrady, vinice, chmelnice) nebo 250 ha půdy celkem. Realizace záborového procesu byla svěřena Pozemkovému úřadu, který byl zřízen zákonem č. 330/1919 Sb. Ten reprezentoval zájmy státu ve všech záleţitostech reformy. Tento úřad fungoval aţ do roku 1935, kdy jeho funkci převzalo Ministerstvo zemědělství. Návazně na zákon záborový byl v lednu roku 1920 vydán zákon přídělový – zák. č. 81/1920 Sb., jenţ vymezil hlavní zásady přidělování půdy. Zákon omezoval moţnosti zdruţstevnění ustanovením, ţe na jednotlivou osobu ve sdruţení nesmí při přídělu připadnout víc půdy neţ kolik by jí obdrţela, kdyby se ucházela o příděl jako jednotlivec. Rozsah přídělů se pohyboval v rozloze od 6 do 15 ha. Přestoţe smyslem zákona nebylo tedy umoţnit vznik velkých zemědělských usedlostí, objevil se zde nový pojem a to zbytkový statek. Tyto zbytkové statky byly vytvářeny, protoţe nebylo moţné veškerou zabranou půdu účelně rozparcelovat a bylo nutné zajistit její efektivní hospodářské vyuţití. Pozemkový úřad byl přídělovým zákonem zmocněn i k vyjmutí větší plochy neţ stanovil záborový zákon k účelům ekologickým, popř. k ochraně historické památky. Činnost pozemkových úřadů týkající se realizace záborového a přídělového zákona se protáhla do 30. let, protoţe statky podléhající záboru byly vyvlastňovány postupně. Z hlediska finančního krytí byla celá reforma koncipována na principu soběstačnosti, tj. výnos za převod půdy pokryl i s ní spojené nezbytné administrativně správní výlohy (tj. aby cena přídělová obsahovala cenu přejímací a nutné náklady). K tomuto účelu, tedy ke koncentraci státem vyplácených prostředků byl zřízen zvláštní fond při Pozemkovém úřadě. Po roce 1945

přinesly poválečné konfiskace první pozemkové reformy, které

představovaly výrazný zásah do sféry pozemkového vlastnictví fyzických i právnických osob s cílem je nově upravit. 8

V roce 1964 byla zaloţena Evidence nemovitostí. Kaţdý pozemek se v katastrální mapě označuje parcelním číslem a značkou druhu pozemku. Dříve se parcely číslovaly arabskými číslicemi, začínající číslem 1, které bylo přiřazeno některé z významných budov jako například kostel nebo škola a končil číslem parcely návsi nebo náměstí. Kdyţ časem vznikají nové parcely na základě sloučení, nebo vzniká více parcel na základě rozdělení, parcelní čísla se mění.

9

3. Druhy pozemků Pozemky se rozdělují podle účelu uţívání a podle zastavěnosti. Podle účelu uţívání se dělí na pozemky zemědělské a nezemědělské a podle zastavěnosti na : 1) stavební pozemky nezastavěné, evidované v katastru nemovitostí 2) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří 3) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidenci v katastru nemovitostí Zemědělské pozemky tvoří :  orná půda  chmelnice  vinice  zahrady  ovocné sady  louky  pastviny Nezemědělské pozemky tvoří :  lesní pozemky  vodní plochy ( rybníky, vodní toky, vodní nádrţe, močály nebo baţiny)  zastavěné plochy a nádvoří  ostatní plochy ( silnice, ţeleznice, letištní plochy, přístavy, veřejná zeleň, staveniště apod.) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, nebo pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi apod. Pozemek se posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí a při oceňování se vychází ze skutečného stavu. Funkční vyuţití pozemků řeší územní plánování, které koordinuje výstavbu a které vytváří předpoklady k zabezpečení trvalého souladu všech přírodních, civilizačních a kulturních

10

hodnot v území, zejména se zřetelem na péči o ţivotní prostředí a ochranu půdy, vody a ovzduší. Stanovuje jak se území vyuţije a prostorově uspořádá,. Při zásahu do území stanovuje způsoby jeho dalšího vyuţití, vymezuje chráněná území, objekty apod. Řeší umístění staveb a zásady pro jejich projektové řešení. Územní plán se zpracovává pro vymezené území více obcí, popřípadě okresů. V případě neschváleného územního plánu obce, stanoví regulační plán hranice zastavitelného území a vyznačí hranice současného zastavěného území. Regulační plán se zpracovává pro část území obce nebo pro celé území obce s jasnými územně technickými a urbanistickými podmínkami. .

11

4. Hodnota a cena Hodnota Hodnota není skutečně zaplacená, poţadovaná, nebo nabízená cena. Zpravidla je určena odhadem. Proto je vţdy při oceňování velice důleţité zcela přesně definovat jaká hodnota je vlastně zjišťována. Hodnotu lze chápat v obecnější poloze jako je např. uţitná hodnota, umělecká hodnota, zůstatková hodnota atd., záleţí také na úhlu pohledu zainteresovaných subjektů, nelze zde tedy hovořit o konkrétním čísle, není to skutečně zaplacená cena. Je to ekonomický pojem, vyjadřující peněţní vztah zboţí a sluţeb, které lze koupit nebo prodat. Jde snad pouze o optimálním rozpětí v závislosti na tom z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. Zpravidla se určuje odhadem. Z ekonomického hlediska vyjadřuje uţitek nebo prospěch toho komu slouţí. Pojem hodnota má mnoho významů a mnoho podob, jako například trţní hodnota- tj. cena, která byla dosaţena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku ke dni ocenění, výnosová hodnota - tj. kapitalizovaná míra zisku, vyjadřující očekávané výnosy z nemovitosti. atd. Například trţní hodnota je cena, které bylo dosaţeno při prodeji obdobného majetku ke dni ocenění. Dalším pojmem je věcná hodnota, coţ je vlastně reprodukční cena stavby, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované stavbě stejného stáří a přiměřené doby uţívání, sníţená o náklady na odstranění váţnějších závad. Hodnota pozemků se mění především v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jejich vyuţití a jaký je moţno podle toho očekávat prospěch spojený s jejich vlastnictvím či moţností uţívání. Cena Pojem cena je všeobecně pouţívána pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou pevně danou částku za zboţí nebo sluţbu, tedy jako přesné číslo. Cena je částka, která má mnoho podob, např. cena pořizovací za kterou bylo moţné například koupit pozemek, postavit dům, nejčastěji se s tímto pojmem setkáme v účetnictví, kdy pořizovací cena nemovitosti (domu) podléhá například odpisům. Dále se můţeme setkat například s pojmem trţní cena, která se od hodnoty můţe značně lišit, nebo s pojmem trţní cena v tísni, to je cena za jakou je nemovitost okamţitě prodejná, ale není ji moţno přesně stanovit.

12

Dalším pojmem, který byl zaveden bankou je trţní cena v tísni, coţ je cena, za jakou je zcela jistě nemovitost velice rychle prodejná Dalším pojmem je cena zjištěna podle cenového předpisu (cena administrativní), která je stanovena dle zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování. Cena reprodukční, coţ je cena za kterou by bylo moţné pořídit stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost v době ocenění bez odpočtu opotřebení. Její zjištění závisí buď na podrobném poloţkovém rozpočtu, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nebo za 1m3 obestavěného prostoru, nebo za 1m2 zastavěné plochy atd. Cena výchozí můţe být například cena nové stavby bez odpočtu opotřebení (cena nákladová) Se stoupající nabídkou a sniţující se poptávkou ceny pozemků klesají, se stoupající poptávkou a sniţující se nabídkou ceny stoupají, coţ je důsledkem působení trţních sil. Důsledkem změn nabídky a poptávky můţe být i ovlivňování trhu státem (cenové usměrňování, daňové zatíţení, ochrana vlastnických práv atd.). Analýza poptávky by měla být zaměřena především na velikost okruhu potenciálních poptávajících, na jejich identitu, kupní sílu, motivy a preference.

4.1. Trţní ocenění Zvláštní disciplínou v rámci trţního oceňování je odhad hodnoty pozemků, protoţe jednak jde v některých případech o pozemky nezastavěné, které sami o sobě tvoří podstatu hodnoty nemovitostí.

4.2. Ocenění dle cenových map 4.2.1. Cenové mapy Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Je tvořena z grafické části a textové části. Nevyhotovuje se pro oceňování zemědělských pozemků, neboť ty se oceňují cenou stanovenou výnosovým způsobem 13

podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Stejně tak se cenová mapa nezpracovává pro lesní pozemky, které se oceňují porovnávacím způsobem podle převládajících souborů lesních typů a jejich druhu a stáří. Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. §10, odstavec (1) zákona 151/1997 Sb. Cenové mapy slouţí k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převáţně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyţadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Slouţí k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň trţních cen jednotlivých druhů nemovitostí v daném místě a čase, přispívá také k podpoře urbanistické a investiční politiky obce či města. Slouţí jako pomůcka pro investory, pro hodnocení bankovních zástav, i pro poskytování úvěrů, půjček apod. Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec vydá obecně závaznou vyhlášku, kterou vyhlašuje platnost cenové mapy stavebních pozemků. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. Koncem kaţdého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků, Změní-li se sjednaná cena, účel uţití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku. Kaţdá aktualizace cenové mapy podléhá stejnému postupu projednání a zveřejnění jako původní cenová mapa. Do cenové mapy lze bezplatně nahlíţet. § 10, odstavec (5), (6) a (7) zákona č. 151/1997 Sb.

4.2.2. Aplikace cenové mapy Pokud obec vydala cenovou mapu stavebních pozemků, je povinností oceňovatele pouţít tuto cenovou mapu při kaţdém ocenění dle zvláštního předpisu, tedy při ocenění podle zákona o oceňování majetku. Teprve tehdy kdyţ zjistí ţe oceňovaný pozemek není cenovou mapou oceněn, můţe přistoupit k ocenění podle jiných ustanovení platného oceňovacího předpisu, neţli jsou ty, které hovoří o aplikaci cenové mapy.

14

4.3. Vliv zastavění na cenu pozemku Cena pozemku je závislá na tom zda se jedná o pozemek zastavěný nebo nezastavěný. Pozemky mohou být zastavěné stavbou trvalou, nebo stavbou dočasnou, nebo stavbou určenou k odstranění, nebo pozemky zastavěné stavbou nepovolenou. Na cenu pozemku, který je zastavěný stavbou trvalou má vliv zejména účel uţívání stavby, jde např. o rodinný dům, nebo bytový dům apod., charakter okolí, věcná břemena ,výměra a tvar pozemku technický stav budovy, stav inţenýrských sítí apod. Cenu pozemku, který je zastavěný stavbou dočasnou ovlivňují

faktory jako

účel

dosavadního uţívání, doba dalšího uţívání. U pozemků zastavěných stavbou určenou k odstranění mají vliv na cenu, zejména náklady na odstranění stavby. Pozemek zastavěný stavbou nepovolenou, coţ je stavba postavená bez stavebního povolení, nebo v rozporu s ním. Cenu zde ovlivňuje hlavně to zda pozemek je nebo není určený k zastavění. Pozemky nezastavěné se dále hodnotí podle toho, zda se v budoucnu budou zastavovat, nebo je jejich zastavění nepřijatelné.

5. Metody oceňování 5.1. Porovnávací metoda Metoda spočívá v tom, ţe odhadce shromáţdí větší počet obdobných pozemků a jejich realizovaných cen. Je zde potřeba sbírat data, týkající se cen pozemků a hodnotit podmínky za kterých byly dosaţeny.Důleţitými faktory je časová blízkost, realizace cen pouţitých k datu ocenění, nejlépe k Kč za 1 m2, případné odlišnosti se zohlední pomocí koeficientu. Někdy mohou být skutečně provedené transakce (kdyţ je databáze nedostačující) nahrazeny nabídkovými cenami např. z inzertních časopisů. Průměr takto upravených hodnot v Kč za 1 m2 představuje hodnotu pozemku porovnáním. Základní technikou porovnávací metody mohou být tyto varianty :  kvantitativní analýza (co nejvíce informací)  kvalitativní analýza (co nejvíce kvalitních informaci)

15

 kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy  profesní databáze (databáze realizovaných cen pozemků, cenové mapy) Výše uvedené varianty jsou základní technikou přímého porovnání, čímţ rozumíme porovnání co nejbliţších vhodných vzorků, pokud moţno ve shodné lokalitě. Existují tři mezinárodně uznávané metody ocenění : Porovnávací metoda s některými výjimkami, analyzuje trţní ceny za poslední období, je pouţívaná jak při ocenění bytů, bytových domů, rodinných domů, administrativních budov tak hlavně pozemků. Při porovnání jsou vzaty v úvahu např. datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Je to nejčastější metoda oceňování pozemků, která spočívá v tom, ţe se shromáţdí větší počet stejných nebo obdobných pozemků, které se prodali, nebo jsou nabízeny k prodeji. U pozemku musí odhadce pouţít vţdy jeden metr čtvereční a pro stanovení hodnoty musí pouţít minimálně 3 raději však 4 porovnatelné pozemky. K analýze majetku jako celku se přistupuje aţ po provedené analýze hodnoty pozemku. Jako srovnávací jednotka se obvykle pouţije metr čtvereční čisté uţitné plochy, nebo zastavěné plochy, nebo celkové uţitné plochy, nebo čisté pronajímatelné plochy. Pro porovnávací metodu je potřeba si vytvářet databáze, kde jsou shromáţděné informace, které jsou relativně pravdivé a úplné. Dalšími variantami pro ocenění mohou být : Indexová porovnávací metoda která je zaloţena na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Tato metoda byla původně zavedena v Německu (bývalé NDR). Pozemek který se prodal a porovnával se s cenou podobného pozemku, který byl odhadován bylo málo. Porovnání je nutné provést s více obdobnými pozemky. Jeden vzorek je málo. Výše uvedená metoda patří do základní techniky nepřímého porovnání

16

Metoda třídy polohy Autorem této metody je švýcarský architekt Naegeli a je ho metoda spočívá v tom, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti tak k výnosu z nájmu. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí klíčů charakterizujících polohu nemovitosti, přičemţ jednotlivým klíčům, je přiřazena hodnota od 1 do 8 a to všeobecná situace, intenzita vyuţití pozemku, dopravní relace k velkému centru, obytný sektor, výroba a průmysl, obchody a banky, povyšující faktory, redukující faktory. Z toho pak vychází, ţe reprodukční hodnota stavby + hodnota zastavěné části pozemku se rovná celkové hodnotě nemovitosti. Tato metoda můţe být pouţita tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Tato metoda patří k základní technice reziduální. Reziduální metoda Tato metoda je vyuţitelná zejména jedná-li se o pozemek nezastavěný, nebo zastavěný stavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a místo ní postavit stavbu novou. Nejprve je stanovena hodnota nemovitosti po jejím dokončení. K tomu bývá vyuţito některé z metod výnosových nebo porovnávacích. Od budoucí hodnoty celé nemovitosti se odečtou náklady na výstavbu, náklady na projekt, daňové náklady, náklady na financování stavby a od toho se odečte zisk např. developera. Současná hodnota výsledného rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou.  cenové mapy (pro úřední oceňování jsou tyto údaje závazné a aplikují se bez dalších korekci).  indexové metody (pro trţní oceňování nemají význam, pouţívalo se v NDR pro stanovení přibliţné ceny pozemků, jejich cenové rozpětí bylo veliké. Cena se pak ještě násobila indexy pro jednotlivá kriteria. Výše uvedené cenové mapy a indexové metody jsou základní technikou nepřímého porovnání.

17

5.2. Příjmová metoda (výnosová) Výnosovou metodou lze oceňovat pozemky, jde-li o budoucí prospěch. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví, lze jí pouţít u pozemků v případě kdy majitel nemovitosti pozemek např. pronajme. Jedná se o nemovitosti , které přinesou výnos, při tom počítáme hrubý příjem a od tohoto hrubého příjmu je potřeba odečíst provozní náklady. Administrativní budovy se oceňují příjmovou metodou spíše jen v Praze a velkých městech. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu. Je to nejrozšířenější metoda při ocenění věcného břemene, neuplatní se tehdy, kdyţ existuje smlouva o věcném břemeni, v tom případě oceníme dle platného právního předpisu. Trţní hodnota zjištěná porovnávací metodou nemůţe být niţší neţ hodnota stejného majetku zjištěná příjmovou metodou, musí se zde stanovit trvale dosaţitelné nájemné, analyzovat provozní náklady, odečíst nutnou rezervu (např. u komerčních nemovitostí).

5.3. Nákladová metoda Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového, sniţuje se o opotřebení nebo znehodnocení. Není vhodná pro ocenění pozemků, protoţe pozemky nejsou výsledkem lidské činnosti jako stavby. Je vhodná např. k ocenění administrativní budovy, bytu atd. U bytu se sniţuje hodnota při technickém opotřebení, při funkčních nedostatcích, při ekonomických nedostatcích. Tato metoda je aplikována ve všech případech ocenění majetku pro účely zajištění hypotečního úvěru. Alokace neboli přidělení (přiřazení) Odvození hodnoty pozemku na alokačním principu je zaloţeno na principech rovnováhy a kontribuce, vyjadřujících vysledovaný obvyklý procentuální podíl hodnoty pozemku z hodnoty celé nemovitosti včetně staveb. Tento podíl je obvykle spolehlivý v případě novostaveb, u starších staveb se podíl hodnoty pozemku zvyšuje v důsledku opotřebení staveb časem.

18

Tato metoda se můţe týkat pozemků mimořádně situovaných ve vesnických lokalitách jako jsou např. samoty a kde nejsou moţné podmínky pro porovnání. Výsledkem

alokace není moţno chápat definitivní hodnotu pozemku. Výsledek je

většinou pouţíván a dále upřesňován ve vztahu k celkovému výsledku. Pouţití alokace funguje tak, ţe nemovitosti, prodávající se v okolí za určitou částku, náklady na zástavbu se zde pohybují v určitých mezích po jejich odečtení je získána hodnota pozemku. Podíl této hodnoty je pak pouţit pro alokaci hodnoty pozemku oceňovaného. U nezastavěných pozemků by nikdy při této metodě neměli být započteny do hodnoty pozemků reţijní náklady a zisk podnikatele, neboť představují jeho riziko a v hodnotě nezastavěného pozemku proto nemohou být kalkulovány. Extrakce Tento přístup je velice podobný alokaci a na rozdíl od ní jej lze pouţít hlavně u jiţ zastavěných pozemků. Cena půdy je zde extrahována jako procentuální podíl z obchodovaných cen nemovitostí jako celku včetně zohlednění opotřebení staveb stářím. Na principu extrakce je zaloţena i u nás z literatury známá metoda Naegeliho vycházející z polohových tříd. Sametova metoda je zaloţena na alokaci hodnoty pozemku z hodnoty celé nemovitosti včetně novostaveb, které by zde ve smyslu obecně platných předpisů pro výstavbu mohly být realizovány v závislosti na moţné ploše a výšce zástavby. V podstatě se zde vychází z nejvyššího a nejlepšího vyuţití, zjednodušeného do úrovně technického pohledu na moţnou novostavbu. Princip této metody lze pro trţní oceňování pouţít, avšak aţ po korekci na naše podmínky, tj. na podmínky České republiky, protoţe stavební náklady v našich podmínkách a v SRN se značně liší. V minulosti tyto principy byly v kombinaci s porovnáním doporučovány i u nás v souvislosti s pouţitím stopcen, které bylo nutné vytvořit v případech kdy jejich cenové mapy nebyly k dispozici. Rozdíl mezi oceňováním na trţních principech a oceňování podle cenového předpisu Oceňování na trţních principech 19

Zakládá se na zjištění skutečné trţní hodnoty majetku. Toto ocenění nemůţe být pouţito pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní. Je to cena obecná. Oceňování dle cenového předpisu Nemůţe slouţit jako indikace moţné výše zajištění úvěru nemovitou zástavou, ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodě. Základní částí znaleckého posudku pro výpočet ceny podle cenového předpisu jsou identifikační údaje, nález, ocenění, závěr, znalecké doloţky, přílohy apod.

Podklady pro ocenění :  Výpis z katastru nemovitostí (nesmí být starší neţ 3 měsíce)  Snímek katastrální mapy  Geometrický plán  Nabývací tituly k nemovitosti  Kolaudační rozhodnutí  Jiná dokumentace stavebního řízení a výstavby  Projektová dokumentace  Nájemní smlouvy  Věcná práva, zástavní právo, ostatní práva a břemena

20

6. Oceňování pozemků dle zákona č. 151/1997 Sb. Změna vyhlášky č. 3/2008 Sb. Vyhláška MF č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška MF č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku nabyla účinnosti dnem 1. ledna 2009. Dílčí změny, které se zákonem a vyhláškou souvisí : viz. níţe uvedené citace které se týkají oceňování pozemků :

1. V § 27 odst. 6 se za slova „funkční celek― vkládají slova „včetně jednotného funkčního celku stejnou cenou―. 2. V § 28 odst. 1 písm. a) se číslo „2050― nahrazuje číslem „2250―. 3. V § 28 odst. 1 písm. f) se za slova „pod písmenem e),― vkládají slova „kromě Jablonce nad Nisou a Chebu,―. 4. V § 28 odst. 1 písm. h) se slova „kromě měst jiţ vyjmenovaných pod písm. a), c) a e)― nahrazují slovy „kromě Nymburku,―. 5. V § 28 odst. 1 písm. i) se slova „ , v nichţ byla k 31. prosinci 200221) sídla okresních úřadů a nejsou vyjmenována pod písmeny a), c), e) a g),― nahrazují slovy „Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domaţlice, Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříţ, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník, Náchod, Nový Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany, Rychnov nad Kněţnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov, Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Ţďár nad Sázavou,―. 6. Poznámka pod čarou č. 21 se zrušuje.

21

7. V § 28 odst. 1 písm. k) se za slova „pod písmeny a) aţ j),― vkládají slova „ , kromě Litomyšle,―. Částka 147 Sbírka zákonů č. 456 / 2008 Strana 7809 8. V § 28 odst. 1 se na konci písmene k) na samostatný řádek doplňují slova „s tím, ţe v Litomyšli je základní cena 200 Kč,―. 9. V § 28 odstavce 7 a 8 včetně poznámek pod čarou č. 24a, 24b a 25 znějí: „(7) Cenou v Kč/m2 pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem vyuţití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace24a) (dále jen „komunikace―), pokud jsou veřejně uţívány, včetně jejich součástí 24b) a veřejné prostranství25), které není součástí komunikace, k uvedeným účelům jiţ uţívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby22) nebo regulačním plánem16), je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), upravená dále uvedeným způsobem. Přitom platí, ţe a) slouţí-li oceňovaný pozemek veřejně provozované komunikaci24a) nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákona, upraví se jeho základní cena z odstavce 1 písm. a) aţ l) zdůvodněnými sráţkami podle tabulky č. 3 přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a KP z přílohy č. 39. Výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny, b) je-li oceňovaný pozemek komunikace veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, popřípadě je v uzavřeném areálu nebo je-li v souboru nemovitostí s komerční vyuţitelností, zejména jde-li o parkoviště ve funkčním celku s prodejnou, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným zařízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími sluţbami, domem sluţeb a jinými objekty k poskytování úplatných sluţeb, včetně sluţeb motoristům, s administrativními objekty, včetně parkovacích a obsluţných ploch, jeho cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l) se upraví zdůvodněnými sráţkami a přiráţkami podle tabulky č. 1 v příloze č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (8) Cenou v Kč/m2 pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně vyuţití území, týkající se těţebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), vynásobená koeficientem 0,50 v městech s počtem nad 250 tis. obyvatel, koeficientem 0,75 v městem s počtem od 5 do 250 tis. obyvatel a koeficientem 1,00 v ostatních městech a obcích. Takto upravená cena se dále vynásobí koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. 24a) Kódy 14 aţ 17 tabulky č. 2 přílohy k vyhlášce č. 22

26/2007 Sb. 24b) § 12 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. 25) § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích.―. 10. V § 28 odstavec 10 zní: „(10) Je-li na jeden nebo více pozemků ve funkčním celku vydán regulační plán16), územní rozhodnutí22) nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva20), ocení se podle skutečného účelu uţití.―. 11. V § 29 se za odstavec 3 vkládá nový odstavec 4, který zní: „(4) Není-li pozemek uvedený v odstavci 1 více neţ 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 41 odst. 2 starší neţ 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32 odst. 4 a vynásobí se koeficientem 0,65.―. Dosavadní odstavec 4 se označuje jako odstavec 5. 12. V § 31 odst. 6 se slova „ , 3 a 4― nahrazují slovy „aţ 5―. 13. V § 42 odst. 1 se slova „§ 5, 6, 25 a 26― nahrazují slovy „§ 5, 6, 13, 25, 26 a 26a―. 14. V § 42 se na konci odstavce 2 doplňuje věta: „Pokud je pokryvná plocha těchto porostů větší neţ 1 500 m2, ocení se trvalé porosty ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů podle § 41. Přílohy které byly novelizovány vyhláškou č. 456/2008 a které se nejvíce týkají oceňování pozemků jsou příloha č. 21, tabulka č. 1,2,3 – Úprava základních cen stavebních pozemků Dále pak příloha č. 22 – Základní ceny zemědělských pozemků.

23

Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování, které stanoví vyhláška. Nelze-li pouţít cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků. Při porovnání se vychází ze shodného účelu vyuţití z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti. Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků v dané obci k dispozici nebo nelze-li je pouţít, protoţe jiţ neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel. Skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu uţití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu můţe stanovit vyhláška.

6.1. Oceňování stavebního pozemku Stavební pozemek který není uvedený v cenové mapě stavebních pozemků, v obcích, jejichţ katastrální území sousedí s některým z katastrálních území např. města Ústí nad Labem, je cena vypočtena podle vzorce: ZC = CP x 3,00 kde CP je cena pozemku v Kč/m2 , která je v tomto případě 800 Kč/m2, zaokrouhlena na dvě desetinná místa a vypočtena podle vzorce CP = 35 + ( a - 1000 ) x 0,007414 a kde je počet obyvatel (nejmenší moţná hodnota 1000), 3,00 je koeficient (mění se dle vyhlášky) Základní cena vypočtena tímto způsobem se upraví přiráţkami a sráţkami. Největší sníţení cen se dotkne pozemků pro bytovou výstavbu. Nejdraţší pozemky v zemi zůstávají proluky v centru metropole.

24

Pozemků ubývá, jejich ceny ale přesto v příštím roce klesnou. Na tomto výhledu se shodují přední profesionálové, kteří oceňují pozemky pro klienty svých poradenských společností. Příčinou poklesu je pokračující globální finanční krize. Prvním sektorem, kde ceny klesají, jsou pozemky pro skladové a průmyslové areály. Nákupy půdy se v této oblasti prakticky zastavili, protoţe logistické firmy mají problémy s financováním spekulativních nákupů. Pozemky pro kancelářské budovy a pro nákupní centra zatím své ceny drţí. Nejbliţším dalším kandidátem na zlevnění jsou pozemky pro bytovou výstavbu, jelikoţ lidé začínají mí problém se získáním hypotéky

6.2. Oceňování zemědělského pozemku Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle BPEJ. Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travnatý porost. Není-li uzemním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské vyuţití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), v příloze č. 22. Tato základní cena dle výše uvedeného odstavce se upraví přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. Pak-li ţe je Pozemkovým úřadem potvrzeno, ţe zemědělský obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území uvedenou ve vyhlášce o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. Není-li výše uvedený pozemek obhospodařován více neţ 6 let a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 41 odst. (2) starší neţ 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32 odst. (4) a vynásobí se koeficientem 0,65. Cena zjištěná u takovéhoto pozemku činí nejméně 1 Kč/m2.

25

Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků se vyjadřuje pětimístným číselným kódem. Jedná se o hlavní půdní a klimatické podmínky mající vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. Úbytky zemědělské půdy Podstatně rychleji neţ v sousedních zemích ubývá v Česku zemědělská půda. Toto zjištění vyplývá z údajů Eurostatu, které zveřejnil Český statistický úřad (ČSÚ). V letech 2003 aţ 2007 klesl podíl obhospodařované zemědělské půdy v Česku o 1,4 procenta na 44,6 procenta. V Německu i Rakousku byl její úbytek niţší neţ 1 procento, v Polsku zemědělské půdy v uvedeném období naopak o více neţ 3 procenta přibylo. Údaj za Slovensko ČSÚ nezveřejnil. Zemědělská půda mizí především kvůli tomu, ţe na jejím místě vznikají stavební parcely. Zemědělské organizace dlouhodobě upozorňují na to, ţe kvůli výstavbě obchodních center je zabírána ta nejkvalitnější půda.

6.3. Oceňování lesního pozemku Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem. Lesní pozemek nám vymezuje zákon č. 289/1995 Sb., zákon o lesích, kde lesem se rozumí lesní porosty s jejich prostředím a pozemky určené k plnění funkcí lesa. Účelem zákona o lesích je stanovit předpoklady pro zachování lesa, péči o les a obnovu lesa jako národního bohatství, tvořícího nenahraditelnou sloţku ţivotního prostředí. Lesy se člení podle převaţujících funkcí do tří kategorií, a to na lesy ochranné, lesy zvláštního určení a lesy hospodářské. Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů a další vlivy působící na vyuţitelnost lesních pozemků stanoví § 30 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kde základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen "lesní pozemek") se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních

26

typů jsou uvedeny v příloze č. 24 . Soubor lesních typů (SLT) jsou jednotky typologického systému, které sdruţují lesní typy podle ekologické příbuznosti vyjádřené hospodářsky významnými vlastnostmi stanoviště. Lesní typy jsou zakresleny v lesnických typologických mapách. Údaje o SLT jsou součástí lesního hospodářského plánu, resp. lesní hospodářské osnovy vlastníků lesa. Základní cena se upraví sráţkami podle přílohy: příloha č. 25 - Úprava základních cen lesních pozemků a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39 - Koeficienty prodejnosti, kde Kp - koeficient prodejnosti vyjadřuje vztah cen nemovitostí sjednaných podle kupních smluv a cen zjištěných podle vyhlášky upravených na stejnou cenovou úroveň. Tato cena zjištění nesmí být niţší neţ 1,- Kč/ m2.

6.4. Oceňování pozemků vodních ploch Tyto pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. Práva k vodám a právní povaha vod je vyjádřena v § 3 zákona č. 254/2001 Sb., zákona o vodách. Z tohoto paragrafu je patrné, ţe povrchové a podzemní vody nejsou předmětem vlastnictví a nejsou součástí ani příslušenství pozemku, na němţ nebo pod nímţ se vyskytují. Kaţdý, kdo nakládá s povrchovými nebo podzemními vodami, je povinen dbát o jejich ochranu a zabezpečovat jejich hospodárné a účelné uţívání podle podmínek zákona o vodách a dále dbát o to, aby nedocházelo ke znehodnocování jejich energetického potenciálu a k porušování jiných veřejných zájmů. Cena pozemku zastavěného hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle § 4 vyhlášky, kromě rybníků a malých vodních nádrţí, se zjistí podle § 28 odst. (2) vyhlášky. A to tak, ţe základní cena za m2 se upraví se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38, a Kp z přílohy č. 39. Cena nezastavěného pozemku určeného k zastavění vodním dílem podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou, kromě rybníků a malé vodní nádrţe se zjistí podle § 28,

27

odst. (3) a to tak, ţe cena v Kč/m2 se zdůvodněním upravená podle přílohy č. 21 a vynásobena koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39, je-li z vyjmenovaných dokladů jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40, není-li zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. Cena pozemku nezastavěné plochy funkčně související s stavbou vodního díla, kromě rybníku a malé vodní nádrţe, se zjistí podle § 28 odst. (2) a vynásobí se koeficientem 0,20. Cena pozemku rybníku a malé vodní nádrţe, včetně jejich částí pod hrází a jejich dalšími stavebními součástmi, jakoţ i pozemku, který je určen výše uvedenými doklady se zjistí jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m2, ceny uvedené v § 28 odst. (1) písm. a) aţ l) a koeficientu 0,12, jde-li o pozemek z polohou v zastavěném území nebo vzdušnou čarou do vzdálenosti 200 m od jeho hranice, nebo koeficientu 0,10, jde-li o pozemek mimo zastavěné území Cena pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrţe a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakoţ i cena přírodní vodní nádrţe a přírodního vodního toku se zjistí jako součin jejich výměry v m2, ceny uvedené v § 28 odst. (1) písm. a) aţ l) a koeficientu 0,07 Tato zjištěná cena výše uvedených pozemků je nejméně 10 Kč/m2. Cena pozemku zamokřené plochy, močálu, mokřadu a baţiny se zjistí jako součin jeho výměry v m2, koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území upravené podle poloţky č. 1 přílohy č. 23. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění sníţit aţ o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2 Ostatní pozemky , které nejsou stavebními, zemědělskými, lesními ani vodními plochami se oceňují podle § 32.

28

Závěr Půda je něco, co vzniká na základě přírodních procesů, bez zásahu člověka. Lidský zásah můţe ovlivňovat pouze její kvalitu. Je to část zemského povrchu, s prostorem pod i nad zemským povrchem. Je to něco co člověk nevytvořil ani vytvořit nedokáţe . Pro člověka se půda můţe stát prostředkem pro zemědělskou výrobu, pro lesní hospodářství, pro těţbu nerostných surovin, ale mnoţství je omezené. Nelze ji spotřebovat a její ţivotnost je nekonečná kdyţ nebudeme brát v potaz např. lomy. Mnoţství půdy je ale omezené a na její hodnotu má vliv spousty faktorů jako například poloha, celková výměra, vyuţitelnost, tvar, dále záleţí na ekologii, na tom jestli pozemek má inţenýrské sítě, nebo zda jsou alespoň v dosahu, proto jejich cena a hodnota mohou být diametrálně odlišné. Jakou metodou ocenit, toto by mělo být stanoveno předem. Jiţ na začátku by strategie měla být volena v závislosti na typu nemovitosti ,účelu ocenění ,podmínkách ocenění a po analýze trhu. Neexistují zde ţádné matematické zákonitosti, ale pouze chování trhu. Porovnávací způsob lze pouţít jak pro pozemky nezastavěné, tak i pro pozemky zastavěné s tím, ţe pozemky musí být skutečně srovnatelné, musí mít podobné vlastnosti, podobný účel vyuţití musí být situovány v obdobné lokalitě a hlavně záleţí na časovém rozdílu, který by měl být co nejmenší a to z důvodu např. politického vývoje, inflace atd. a čím jsou časově více odlišné srovnatelné prodeje, tím více dojde ke zkreslení konečného výsledku Tato metoda byla do poloviny 90 let nahrazována Naegeliho, Sammetovou metodou, které byly převzaty z metodik oceňování bývalé NDR. Některé z chyb porovnávací metody je nevhodnost porovnávaného vzorku, nebo pouţití cen, které jsou ovlivněné nebo zmanipulované, data jsou zastaralá ,špatně volení korekční činitelé. Pozemky je moţné také ocenit výnosovou metodou a to v případě, kdy pozemek je schopen přinášet výnos. U výnosové metody jsou chyby nereálnost nebo neúplnost výnosů, chybně předpokládaný průběh a výše výnosů. Je dobré tuto metodu pouţít i přes to, ţe jsme aplikovali metodu porovnávací pro zjištění trţní hodnoty, jelikoţ si tuto trţní hodnotu ještě dále ověříme jiným způsobem. Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Pozemky se mohou oceňovat i dle cenových map jak je jiţ uvedené v kapitole o cenových mapách. Dále pozemky oceňujeme dle cenového předpisu.

29

Pozemky nelze oceňovat nákladovou metodou, jelikoţ nejsou výsledkem lidské činnosti. Z výše uvedeného vyplývá, ţe závěry zjištěné při respektování trţních principů a podle cenového předpisu jsou vzájemně nekompatibilní. Tzn., ţe cena zjištěná podle cenového předpisu nemůţe slouţit jako indikace moţné výše zajištění úvěru nemovitou zástavou, ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodě. Naproti tomu ocenění zpracované na trţních principech

nemůţe být pouţito pro stanovení základu vymezených typů

majetkových daní. Kaţdá z výše uvedených metod má svoji úlohu při analýze výsledné trţní hodnoty.

30

7. Ocenění pozemku

Objednatel : Jiří Skriba Stráţky 2 403 40 Ústí nad Labem Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Pozemek p.č. 208/6 v katastrálním území Stráţky u Habrovic okres Ústí nad Labem

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění : 18. 6. 2009

31

Přílohy -

výpis z katastru nemovitostí (viz příloha č. 1)

-

snímek katastrální mapy (viz příloha č. 2)

-

nabídky realitních kanceláří (viz příloha č. 3)

Jiří Skriba Stráţky 2 403 40 Ústí nad Labem Česká republika

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili stanovení trţní hodnoty majetku, označeného nám jako

Pozemek v katastrálním území Stráţky u Habrovic, část obce Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem uvedeného na listu vlastnictví č. 19, pro katastrální území Stráţky u Habrovic, okres Ústí nad Labem Nacházející se na adrese Stráţky u Habrovic, Ústí nad Labem,Česká republika

a v této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

32

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18. červnu 2009. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi

prodeji

oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Ústí nad Labem, na listu vlastnictví č. 19 pro katastrální území Stráţky u Habrovic, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18. 6. 2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volním trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly

Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory :

33

-

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového s níţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný

čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro

stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze pozemek. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatelů ocenění zanedbatelná. Výměry

pozemku byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly

podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality a pozemků Oceňovaný majetek – pozemek p.č. 208/6 o celkové rozloze 734 čtverečních metrů se nachází ve velice lukrativní oblasti na okraji Ústí nad Labem.Pozemek je mírně svaţitý. V katastru nemovitostí je pozemek veden jako ostatní plocha. Okolní zástavbu tvoři rodinné domy, které jsou převáţně vystavěny v posledních pěti letech. Pozemek je vybaven inţenýrskými sítěmi tj. voda, plyn, elektro 230 V a 400 V, kanalizace, pevná linka O2, veřejné osvětlení. Příjezdová komunikace vede aţ na hranici pozemku. Zastávky městské hromadné dopravy jsou v dochůdné vzdálenosti, stejně tak jako vlak. V blízkosti dálnice a silnice. Kompletní občanská vybavenost (škola, školka, zdravotnické zařízení,

34

pošta, supermarket, kompletní síť obchodů a sluţeb je téţ v dochůdné vzdálenosti. Do centra města je to cca 10 minut autem.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nevyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho plné trţní vyuţívání. Ke dni ocenění není zastaven. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného majetku. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný pozemek je volný a připravený jak k pronájmu za trţních podmínek tak k potencionálnímu vyuţití majitelem, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní

35

hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro ocenění tohoto samostatného a nezastavěného pozemku jsme pouţili pouze metodu porovnávací. Metoda nákladová není pro oceňování volných pozemků vhodná obecně, protoţe pozemky jsou součástí krajinného reliéfu a na rozdíl od staveb nejsou výsledkem lidské činnosti. V tomto konkrétním případě, kdy je předmětem ocenění samostatný pozemek, který pravděpodobně nebude pronajat, ale podle schválené územně plánovací a stavební dokumentace na něm bude vybudován objekt stejného vlastníka jako je vlastník pozemku a to rodinný dům. Samostatný pronájem pozemku není příliš pravděpodobný. Z výše uvedených důvodů se domníváme, ţe indikace trţní hodnoty příjmovou metodou je příliš hypotetická a ve svém výsledku nepříliš objektivní.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy pozemky porovnatelných parametrů, které byly ve Stráţkách v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, vybavenost inţenýrskými sítěmi, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci,

36

velikost a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je

700.000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následujících stranách. POZEMEK Stráţky u Habrovic, p.č.208/6, Ústí nad Labem Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Stráţky

Stráţky

Stráţky

Stráţky

Parcelní číslo

208/6 Stráţky u

Stráţky u

Stráţky u

Stráţky u

Habrovic

Habrovic

Habrovic

Habrovic

Ústí nad

Ústí nad Labem

Ústí nad

Ústí nad

Labem

Labem

Ústí nad

Ústí nad

Labem

Labem

Adresa pozemku Katastrální území Obec

Labem Okres

Ústí nad

Ústí nad Labem

Labem 2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v Kč Prodejní cena celkem 2

Rozloha pozemku v m

X

11162480

1610 700

1599000

734

8680

1300

1300

1286

1239

1230

1

1

1

1286

1239

1230

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,8

0,8

0,8

1029

992

984

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

2

Cena za 1m

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

37

Korekce

1

1

1

1029

992

984

Bez věcných břemen



1

1

1

1029

992

984

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1029

992

984

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1029

992

984

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1029

992

984

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1029

992

984

Pravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

Korekce

0,95

1

0,95

Upravená hodnota

978

992

935

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

Korekce

0,95

1

0,95

Upravená hodnota

930

992

889

kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

930

992

889

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

930

992

889

Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního

Rodinný dům

plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a

Nejsou

závazky Korekce Upravená hodnota

D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Svaţitost

Dostupnost inţ. Sítí

Nepravidelný

Mírně svaţitý

kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Autobus

38

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

930

992

889

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

930

992

889

Ne

Ne

Ne

1

1

1

930

992

889

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

930

992

889

Větší

Obdobná

Obdobná

Korekce

1,05

1

1

Upravená hodnota

977

992

889

Ano

Ano

Ano

1

1

1

977

992

889

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a

Dobré

parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice

Ne

stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Moţná zastavitelnost

X

Ano


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1m2

953

977

992

889

Rozloha pozemku

734

8680

1300

1300

699 502

8 480 360

1 289 600

1 155 700

trţní hodnota

zaokrouhleno

Celková porovnávací metoda

Výpis oceňovaných parcel jednotková poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

hodnota v 2

Kč/m 1 Celkem

208/6

734

953

734

699 502 699 502

39

700 000

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu výše specifikovaného

majetku

v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dne 17.6.2009. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byla pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující Indikace (Kč) Porovnávací metoda

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

700 000

100

700 000

Příjmová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná

trţní

700 000

hodnota Zaokrouhleno

700 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí (stavební pozemky), které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 100 % Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost prokukovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se výjimečně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění investičních záměrů majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty relevantní. Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 18. června 2009 reprezentována částkou :

=700 000,- Kč

40

(slovy : Sedmsettisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY  Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností, nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.  Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.  Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány.Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.  Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

41

 Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.  Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.  Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.  Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.  Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.  Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

42

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe :

-

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

-

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

-

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

-

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Ústí nad Labem, dne 18. června 2009

……………………………….. Kubecová Dana

43

8. Ocenění bytu

Objednatel : Irena Hermová Jana Zajíce 2870/16 400 11 Ústí nad Labem


Byt č. p. 2870/14 V bytovém domě č. 2870 Jana Zajíce 16 400 11 Ústí nad Labem


Datum ocenění : 18. 6. 2009

44

Přílohy -


-


-

celkové plochy bytů (viz příloha č. 6)

Irena Hermová Jana Zajíce 2870/16 400 11 Ústí nad Labem Česká republika Oznamujeme Vám, te jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Byt č. P. 2870/14 uvedený na listu vlastnictví č. 5315, pro katastrální území Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem nacházejícího se na adrese Jana Zajíce 2870/16, 400 11 Ústí nad Labem Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18. 6. 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

45

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Ústí nad Labem, na listu vlastnictví č. 5315 pro katastrální území Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18. 6. 2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění

jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního

vlastnictví Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory :  Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku  Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav  Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku  Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu  Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.  Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatgelných majetků v okolí i v celé lokalitě. 46

 Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno :

A – Aktuální trţní ocenění Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 18.6.2009.

B – Budoucí trţní ocenění Jako ocenění tzv. budoucí trţní hodnoty, tedy předpokládané hodnoty, kterou majetek získá po úpravách a změnách, které budou specifikovány v dalších oddílech zprávy o hodnocení.

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 14 se nachází v jedné z komerčně nejatraktivnějších lokalit Ústí nad Labem – v části Severní Terasa. Okolní zástavba je tvořena panelovými domy, jejichţ stáří je 33 let. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, kulturní zařízení, zdravotnická zařízení včetně Masarykovi nemocnice, Úřad městského obvodu, Policie ČR, apod.) Zastávky městské hromadné dopravy (autobus, trolejbus) jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, jejichţ kapacita je dostačující. OCEŇOVANÝ MAJETEK

47

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele má byt příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje a majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní prostory. HISTORIE Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1975 jako panelový dům. V přízemí domu nejsou nebytové prostory. V uplynulém roce byl celý bytový dům nákladně rekonstruován – byla opravena střecha i fasáda, byla vyměněna dřevěná okna za plastová. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako standardní byt v panelovém domě. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 549/14948 na parcele č. 4949/603 o výměře 337 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součásti oceňovaného majetku je podíl ve výši 549/14948 na společných částech domu. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna. BYT Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými protipoţárními dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje jeden pokoj o velikosti 8,3 m2 směrem do ulice Jana Zajíce, jeden pokoj o velikosti 17,9 m2 s pohledem 48

do parku, koupelnu a WC o velikosti 4,1 m2, kuchyni o velikosti 11,2 m2, prostornou předsíň o velikosti 6,7 m2, komoru o velikosti 2 m2 a lodţii o velikosti 3,6 m2 s výhledem do ulice Jana Zajíce, příslušenství 1,1 m2. Celková plocha bytu je tedy 54,9 m2. Viz příloha. Byt je situován ve čtvrtém nadzemním podlaţí, vodorovné nosné konstrukce jsou tvořeny ze ţelezobetonových překladů a obvodové a dělící svislé konstrukce jsou klasické ze ţelezobetonu a umakartu. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Naproti tomu většina prvků PSV je ke dni ocenění ve velice špatném stavu, nebo dokonce chybí. Vytápění – jedná se zejména o dálkové vytápění s litinovými radiátory, zařizovací předměty koupelny a WC jsou v kritickém stavu. Kuchyňská linka je téţ ve velice špatném stavu. Povrchy a obklady stěn nejsou zcela v pořádku (trhliny, plíseň) REKONSTRUKCE Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek před celkovou rekonstrukcí. Uvaţovanou rekonstrukcí se nebude měnit ani vnější vzhled stavby, ani účel uţívání, ani nebude zasahováno do nosných konstrukcí, ale jelikoţ se bude jednat o kompletní výměnu TUV, SV, plynu, kanalizačních rozvodů, zhotovení sauny, bude rekonstrukce podléhat stavebnímu a kolaudačnímu řízení. V první fázi rekonstrukce budou vybourány a odstraněny, nevhodné příčky, kompletní bytové jádro a vestavěné skříně, zbylé zařizovací předměty a instalace. Nově budou provedeny prakticky všechny vnitřní rozvody, dálkové vytápění zůstane stávající. Bude také nově provedeno zařízení koupelny, WC a kuchyně a povrchy a obklady stěn a podlah. Podlahy budou v pokojích dřevěné a v kuchyni, koupelně a WC dlaţby. Většinu uvaţovaných prvků lze hodnotit jako prvky nadstandardní. Podrobný výčet rekonstrukčních prací včetně specifikací a výměr není uveden v příloze zprávy „Kalkulace zhotovitele stavebních prací―, neboť nebyl majitelem předloţen, ale o ceně jsme byly informováni. Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části Ocenění této zprávy.

49

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k poţadavku zadavatele na stanovení dvou trţních hodnot – aktuální hodnoty a budoucí hodnoty majetku po jeho rekonstrukci je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití rovněţ rozdělena na dvě etapy. A Aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který neumoţňuje jeho vyuţívání. Uvedení do provozu je podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku tedy není splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné, nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt není pronajat, ani vyuţíván k vlastnímu bydlení. Není splněna ani tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečnosti jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. B Budoucí trţní hodnota Oceňovaný majetek bude i po rekonstrukci zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. A jeho vyuţití bude odpovídat územně

50

plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe i předpokládané budoucí vyuţití nemovitosti bude právně přípustné. Po rekonstrukci bytu, pokud bude provedena v souladu s Kalkulací zhotovitele stavebních prací, bude objekt okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti bude tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům bude po rekonstrukci splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe budoucí vyuţití majetku po jeho rekonstrukci bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsme pouţili pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek není v současném stavu schopen ekonomického vyuţití a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. Při stanovení budoucí trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a příjmové metody.

51

Podobně jako v předcházejících oddílech ocenění bude i tato část rozdělena na ocenění aktuální trţní hodnoty a budoucí trţní hodnoty. A Aktuální trţní hodnota Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku. Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Ústí nad Labem v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanoveni indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedené skutečnosti jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

559 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

52

A-AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Jana Zajíce

V Klidu

Jana Zajíce

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Obec

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Okres

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

71,3

71,3

54,9

900 000

1 150 000

720 000

X

12 623

16 130

13 115

3/2009

12/2008

1/2009

4/2009

Korekce

1

1

1

Upravená

12 623

16130

13 115

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

Upravená

12623

16 130

13 115

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená

12 623

16 130

13 115

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Byt 2870/14 Jana Zajíce Katastrální území

B.Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C.Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

54,9

Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce

hodnota D.Právní údaje Druh transakce

Prodej

hodnota Vlastnická práva

hodnota

53

Existence

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená

12 623

16 130

13 115

Bytová

Bytová

Bytová

Bytová

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Korekce

1

1

1

Upravená

12 623

16 130

13 115

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená

12 623

16 130

13 115

Nejsou

Nejsou

Nejsou

věcných břemen

hodnota Vyuţití podle územního plánu

hodnota Stavební

Ano

povolení

hodnota Jiná právní

Nejsou

omezení a závazky Korekce

1

1

1

Upravená

12 623

16 130

13 115

hodnota E.Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená

12 623

16 130

13 115

Průměrný

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Korekce

0,90

0,80

0,85

Upravená

11361

12904

11 148

Průměrné

Dobré

Dobré

hodnota Technický stav

Před celkovou rekonstrukcí

hodnota Technické

Chybějící nebo

vybavení

doţilé

54

Korekce

0,90

0,80

0,80

Upravená

10225

10 324

8919

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená

10 225

10 324

8919

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

1

1

Upravená

10225

10324

8919

hodnota Funkční

Dobrá

vyuţitelnost

hodnota Další moţný

Omezený

rozvoj

hodnota Dopravní

Autobus,

Autobus,

Autobus,

Autobus,

obsluţnost

trolejbus

trolejbus

trolejbus

trolejbus

Korekce

1

1

1

Upravená

10225

10324

8919

hodnota Atraktivita

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

objektu Korekce

1

1

1

Upravená

10225

10324

8919

Obdobné

Obdobné

Obdobné

Korekce

1

1

1

Upravená

10 225

10 324

89 19

Velikost

Větší

Větší

Stejný

Korekce

1,05

1,05

1

Upravená

10 737

10 841

8919

hodnota Jiná technická

Příslušenství

korekce

bytu

hodnota F.Ostatní parametry

hodnota

55

Jiná korekce

Podíl hodnoty

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1

1

1

Upravená

10 737

10 841

8919

pozemku

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

10166

hodnota jednotky Celková

558 114

porovnávací hodnota Zaokrouhleno

559 000

PŘIJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. V tomto konkrétním případě se jedná o majetek, který není schopen generovat výnos. Technický stav objektu neumoţňuje ţádné reálné komerční vyuţití. Příjmová metoda proto není aplikována NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení

56

hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně : Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. B Budoucí trţní hodnota Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Ústí nad Labem v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. 57

Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

863 200,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

B-BUDOUCÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Jana Zajíce

V Klidu

Jana Zajíce

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Obec

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Okres

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

Ústí nad Labem

71,3

71,3

54,9

900 000

1 150 000

720 000

12623

16130

13115

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Byt 2870/14 Jana Zajíce Katastrální území

B.Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C.Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

54,9

Prodejní cena Cena za

X

jednotku

58

Datum transakce

3/2009

12/2008

1/2009

4/2009

Korekce

1

1

1

Upravená

12623

16130

13115

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

Upravená

12623

16130

13115

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená

12623

16130

13115

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená

12623

16130

13115

Bytová

Bytová

Bytová

Bytová

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Korekce

1

1

1

Upravená

12623

16130

13115

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená

12623

16130

13115

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

hodnota D.Právní údaje Druh transakce

Prodej

hodnota Vlastnická práva

hodnota Existence

Nezjištěna

věcných břemen

hodnota Vyuţití podle územního plánu

hodnota Stavební

Ano

povolení

hodnota Jiná právní

Nejsou

omezení a závazky Korekce

59

Upravená

12623

16130

13115

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená

12623

16130

13115

Průměrný

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Korekce

1,10

1,07

1,05

Upravená

13886

17260

13771

Průměrné

Dobré

Dobré

Korekce

1,05

1,05

1,05

Upravená

14581

18123

14460

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená

14 581

18123

14 460

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

1

1

Upravená

14581

18123

14460

hodnota E.Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

hodnota Technický stav

Po rekonstrukci

hodnota Technické

Nadstandardní

vybavení

hodnota Funkční

Dobrá

vyuţitelnost

hodnota Další moţný

Omezený

rozvoj

hodnota Dopravní

Autobus,

Autobus,

Autobus,

Autobus,

obsluţnost

trolejbus

trolejbus

trolejbus

trolejbus

Korekce

1

1

1

Upravená

14581

18123

14460

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

hodnota Atraktivita

Velmi dobrá

objektu

60

Korekce

1

1

1

Upravená

14581

18123

14460

Obdobné

Obdobné

Obdobné

Korekce

1

1

1

Upravená

14581

18123

14460

Velikost

Větší

Větší

Stejný

Korekce

1,05

1,05

1

Upravená

15311

19030

14460

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1

1

1

Upravená

14581

18123

14460

hodnota Jiná technická

Příslušenství

korekce

bytu

hodnota F.Ostatní parametry

hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

15722

hodnota jednotky Celková

863138

porovnávací hodnota Zaokrouhleno

863200

PŘIJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve

61

vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupu – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

730 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně B - budoucí trţní hodnota Hrubý příjem – 5000 Kč/p.m*12

60 000,-

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %

3 000,-

Efektivní hrubý příjem

57 000,-

Rezerva na renovace – odborný odhad

10 000,-

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitostí)

3 500,-

Čistý provozní příjem (NOI)

43 500,-

Kapitalizační míra (R)

6%

Trţní hodnota (V)

725000

Trţní hodnota zaokrouhlená

730000

62

V=NOI/R NOI = efektivní hrubý příjem – rezerva na renovace a provozní náklady Rezerva na renovace = reprodukční cena/ţivotnost NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně : Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

Závěr

63

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno : Ke skutečnostem platným ke dni 18.6.2009 (dále Aktuální trţní hodnota) Ke stavu po provedení rekonstrukce specifikované v dokumentu Kalkulace zhotovitele stavebních prací, který není přílohou této zprávy (dále budoucí trţní hodnota) Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace :

A.Aktuální trţní hodnota Indikace (Kč) Porovnávací metoda

Váha (%)


559 000

100

559 000

Příjmová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná trţní

559 000


559 000

B.Budoucí trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)


Porovnávací metoda

665 800

80

532 640

Příjmová metoda

730 000

20

146 000

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná trţní

678 640


680 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí,které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány.

64

Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %, respektive 100 % při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištěni potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsme na ni poloţili váhu 20 % Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 18. červena 2009 reprezentována částkou :

559 000,- Kč (slovvy Pětsetpadesátdevěttisíckorunčeských) Budouí trţní hodnota stejného majetku, pokud by byla provedena a řádně dokončena rekonstrukce specifikovaná v dokumentu Kalkulace zhotovitele stavebních prací, který je přílohou této zprávy a za předpokladu, ţe k datu dokončení rekonstrukce nedojde k podstatným změnám trţních podmínek (změny zákonů, hyperinflace, rozpad politické stability, ţivelní pohromy, jiné zásahy vyšší moci, apod.) je reprezentována částkou :

680 000,- Kč (slovy Šestsetosmdesáttisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

65

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY  Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností, nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.  Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.  Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány.Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.  Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.  Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.  Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.  Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.  Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

66

 Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.  Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

67

OSVĚDČENÍ


-

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. -

Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

-

Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

-

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.



68

9. Ocenění průmyslového objektu

Objednatel : Pavel Sekáč Jednoty 1433 356 01 Sokolov Česká republika


Průmyslový objekt Pavla Sekáče Jednoty 1433 356 01 Sokolov


69

Datum ocenění : 18. 6. 2009 Přílohy -


-


-

fotodokumentace objektu (viz příloha č. 9)

Pavel Sekáč Jednoty 1433 356 01 Sokolov Česká republika Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Průmyslový objekt pana Pavla Sekáče a Josefa Soltéze uvedená na listu vlastnictví č. 4058, pro katastrální území Dolní Rychnov, obec Dolní Rychnov, okres Sokolov Nacházejícího se na adrese Hřbitovní 533, 356 04 Dolní Rychnov

70

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18. června 2009 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně, nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Sokolově na listu vlastnictví č. 4058, pro katastrální území Dolní Rychnov, obec Dolní Rychnov, okres Sokolov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.6. 2009 je přiloţen v příloze této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 18. června 2009 uţíván výhradně vlastníkem areálu k výrobním účelům . Vzhledem k tomu, ţe ţádná část objektu nebyla pronajata za jiné neţ trţní nájemné nebo bezúplatně a zároveň není známá ţádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronájmu areálu za trţní nájemné, jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez

71

jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového s níţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky, Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY

72

Obec Dolní Rychnov má 1266 obyvatel, obec těsně sousedí s okresním městem Sokolov, kterému je průmyslovým i obytným zázemím. Je zde jedna z průmyslových zón regionu, ale téţ větší lokality rodinných domů. Obec má velmi dobré dopravní spojení silnicemi I. a II. třídy a vlečkové napojení na tratě ČD z nádraţí Citice. Se Sokolovem má obec spojení městskou hromadnou dopravou – autobusy. V obci jsou obchody se základním potravinářským sortimentem a pošta. Za ostatními sluţbami, obchody, do škol a úřadů se dojíţdí do blízkého Sokolova. Díky soustředění většího mnoţství podnikatelských objektů do jednoho uceleného prostoru s dobrým dopravním napojením se jedná o velmi dobrou lokalizaci oceňovaného objektu.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle podkladových materiálů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní podnikatelskou činností podnikatele je výroba náplní do tuţek. Předmětem ocenění je přizemní, jen z malé části podsklepená budova pocházející z druhé poloviny 20. století. Budova je na betonových základových pásech s účinnou hydroizolací. Zdivo je cihelné, stropní konstrukce suterénu je betonová, nadzemní podlaţí má stropní konstrukci z prefabrikátů, zastřešení je dřevěným vazníkovým krovem sedlového tvaru a krytinou z pískované lepenky na bednění, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu s nátěrem. Povrchy podlah jsou betonové s krytinami PVC nebo s keramickou dlaţbou. Vytápění objektu je ústřední s plynovým kotlem. Rozvod studené i teplé vody je do sociálních zařízení, která jsou zvlášť pro muţe a ţeny, ohřev TUV je plynovým zásobníkovým ohřívačem, odkanalizování je svedeno do veřejné kanalizační sítě, elektrická instalace je světelná i motorová. Okenní otvory jsou vyplněny luxfery, část oken je dřevěná zdvojená. Výměra zastavěné plochy budovou je 11 m x 28 m. POZEMEK K budově náleţí pozemek parc. Č. 835 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 352 m2. Pozemek je rovinný, jeho celkový tvar je obdélník. Pozemek je z cca 90 % zastavěn výše

73

uvedenou budovou. Je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody. Pozemková parcela je uvedena v části Ocenění této zprávy. VENKOVNÍ ÚPRAVY Pozemek není oplocen

Budovy

Předmětem ocenění je stavba průmyslového objektu.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nevyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je v relativně dobrém stavu, základní údrţba je prováděna. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku, nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe je nemovitost je vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

74

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe

pozemky jsou volné a

připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním výrobního areálu jsme porovnali

tři

pozemky

nabízené

k prodeji

nebo

prodané

v posledním

období

v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili 75

koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s výrobním areálem indikovaná porovnávací metodou je :

174 500,- Kč. A je kalkulována následně : 352* 496 = 174592 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. VÝPIS POZEMKŮ Katastrální území : Dolní rychnov Pořadové číslo

1

Číslo parcely

835

Výměra parcely

Jednotková cena

m2

Kč/m2

352

496

Trţní hodnota

174 592

Celkem

174 592

Zaokrouhleno

174500

76

Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové

číslo

pozemku Název pozemku Parcelní číslo

835

Adresa pozemku

Hřbitovní 533

Hřbitovní

U hřiště

U hřiště

Katastrální území

Dolní Rychnov

Dolní Rychnov

Dolní

Dolní Rychnov

Rychnov Obec

Dolní Rychnov

Dolní Rychnov

Dolní

Dolní Rychnov

Rychnov Okres

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

X

200 900

189420

305 660

352

574

451

527

350

420

580

1/2009

3/2009

12/2008

1

1

1

350

420

580

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

350

420

580

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

350

420

580




1

1

1

350

420

580

Cena za 1m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen



77

Vyuţití podle územního plánu

Průmysl

Průmysl

Korekce

Komerční zástavba

Průmysl

1

0,90

1

350

378

580

Korekce

Ano 1

Ano 1

Ano 1

Upravená hodnota

350

378

580

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

350

378

580

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1,10

350

378

638

Nepravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1,05

1

1

Upravená hodnota

367

378

638

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

367

378

638

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

367

378

638

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

367

378

638

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1,05

1,05

1,02

Upravená hodnota

385

396

650

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

385

396

650

Ne

Ne

Ne

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou


D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Svaţitost

Pravidelný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna


Dopravní dostupnost a parkování

Výborný

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice

Ne

78

stávajících objektů Korekce

1

1

1

385

396

650

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

385

396

650

Větší

Větší

Větší

Korekce

1,02

1,05

1,05

Upravená hodnota

392

415

682

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

392

415

682

392

415

682

0

0

0

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno


E. Ostatní parametry Velikost pozemku

352

Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod.

496

1m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací metoda

352 174 592

Výpis oceňovaných parcel – viz tabulka

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy průmyslové objekty, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.

79

Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, Moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 587 080,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

Příloha č. 2– TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

Hřbitovní

U hřiště

U hřiště

Dolní Rychnov

Dolní rychnov

Dolní rychnov

Dolní Rychnov

Dolní

Dolní Rychnov

A. Identifikační údaje Pořadové

číslo

nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

835

Adresa nemovitosti

Hřbitovní 533

Katastrální území

Dolní Rychnov

Obec

Dolní Rychnov

Okres

Sokolov

Rychnov Sokolov

Sokolov

Sokolov

B. Údaj o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

352

574

80

451

527

Hodnota za 1 m2 Hodnota pozemku celkem

496

520

420

510

174592

298480

189420

268770

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích

308

520

400

450

X

2 500 000

2 100 000

2 700 000

2201520

1910580

2431230

4421

4776

5320

1/2009

3/2009

12/2008

1

1

1

4421

4776

5320

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

4421

4776

5320

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

4421

4776

5320

jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací

X

jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota




Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4421

4776

5320

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu


Průmysl

Průmysl

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

81

Komerční zástavba

Průmysl

1

0,95

1

4421

4537

5320

Ano

Ano

Ano

1

1

1

4421

4537

5320

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

4421

4537

5320

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1,19

4421

4537

6330

Dobrý

Lepší

Dobrý

1

0,92

1

4421

4174

6330

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Upravená hodnota

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost

Průměrná

budovy Korekce

1

1

Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost

1

4421

4174

6330

Dobrá

Lepší

Dobrá

1

0,96

1

4421

4007

6330

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

4421

4007

6330

Dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

4421

4007

6330

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

4421

4007

6330

Dobrá

lepší

Dobrá

1

0,95

1

4421

3806

6330

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

4421

3806

6330

Dobrá

budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitost

Dobrý


Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno


82

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost

Větší

Větší

Větší

Korekce

0.98

0,98

0,90

Upravená hodnota

4332

3729

5697

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

4332

3729

5697

4332

3729

5697

nemovitosti

Jiná korekce

Neaplikováno


Výsledná porovnávací metoda Porovnávací hodnota 1

4586

jednotky Porovnávací hodnota

1412488

celkem Hodnota pozemku Celková porovnávací

174592 1 587 080

hodnota

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních

83

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávatelé majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je :

859 800,- Kč

Přehled nájemného

Popis

Kanceláře m2

Budova A Venkovní

35

Výroba m2

Sklady

Ostatní

m2

m2

100

23

Trţní Nájemné

Trţní nájemné

Potenciální roční hrubý

celkem

příjem

Kč/m2/rok

Kč/rok

Kč

500

154000

154000

100

4400

4400

158400

158400

150 44

plochy Celkem

84

PŘÍJMOVÁ METODA – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty

167200 10 %

16720

Efektivní hrubý příjem

150480

Náklady na údrţbu

20000

Pojistné

15000

Daň z nemovitosti

4000

Pronájem cizích pozemků Marketing

2500

Ostatní provozní náklady

13000

Provozní náklady celkem

54500

Provozní příjem

95980

Rezervy na renovace

10000

Čistý provozní příjem

85980

Míra kapitalizace

10 %

Indikovaná hodnota

859800

Zaokrouhleno

859800

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické

85

nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně : Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly 86

uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

2 952 500,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.

BUDOVY A HALY Popis

Stáří

GFA GBV

rok Budova

M2 308

30

m3 1078

RC

Fyzické

Funkční

Morální

Věcná

opotřebení

opotřebení

opotřebení

hodnota

%

%

%

1 000Kč

Kč/m3 2786

30

4

55

2778

„A― 4212,42

Celkem

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Popis

Stáří

Výměra,

GBV

RC

Fyzické

délka,ks

rok

m2

Kč/m3

Funkční

Morální

Věcná

opotřebení

opotřebení

opotřebení

hodnota

%

%

%

Celkem

1 000Kč 0

REKAPITULACE HODNOT Budovy a haly

2778000

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

0

Pozemky

174500

87

Celkem

2952500

Celkem zaokrouhleno

2952500

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 18.červnu 2009. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace : METODY

Indikace (Kč)

Porovnávací metoda

1587080

Příjmová metoda

859 800

Nákladová metoda

2952500

Výsledná cena

5399380

Zaokrouhleno

5400000

Váha (%)


Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtíţně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z toho to důvodu se domníváme, ţe kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 60%. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo velká města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a poloţili jsme na ní váhu 20%.

88

Na trhu s obdobným majetkem v ČR přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 18. června 2009 reprezentována částkou :

5 400 000,- Kč.

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečností právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností, nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

89

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

90

OSVĚDČENÍ


-

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění

-

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

-

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

-

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.



91

Fotodokumentace

92

11.

Analýza trhu

Má mnoho společného s marketingem, zkoumá trh, a to jak si oceňované nemovitosti s přihlédnutím k jejich charakteristice povedou jak velký lze o ně očekávat zájem jak obstojí v konkurenci s obdobnými nemovitostmi, jaké jsou vyhlídky jejich prodeje. Analyzovat můţeme dvojím způsobem jednak je moţné vycházet z vlastností celkového prostředí, které mohou na oceňovanou nemovitost působit, nebo naopak z identifikace vlastností oceňované nemovitosti a jejich vztahu k celkové situaci v oblasti. První způsob je přirozenější někdy však bývá výhodnější upřednostnit způsob druhý  analýza celkové ekonomické situace v oblasti či lokalitě, v niţ se nemovitost nachází (demografické, sociální a ekonomické tendence)  analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení segmentu trhu, (kvalitativní a kvantitativní, majetkoprávní, stavebně technické, urbanistické a obchodně ekonomické charakteristiky oceňované nemovitosti  analýza poptávky po nemovitostech v daném segmentu (kým je trh tvořen, jaké typy nemovitostí jsou poptávány kdy a jakým způsobem se koupě uskutečňuje kam bude dále směřovat  analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti (jakou konkurenceschopnost má vůči nim nemovitost oceňovaná, vytipovat výhody a nevýhody, je nutné se podívat očima poptávajícího  analýza celkového stavu a postavení nemovitosti na něm Pozemky z pohledu trhu  Pozemek jakoţto část zemského povrchu má sám o sobě určitou hodnotu ale tato hodnota reálně vzniká aţ teprve v důsledku následné lidské činnosti kultivace půdy, výsadba kultur, vyuţívání přírodních zdrojů tato činnost je označována jako zhodnocení pozemku  jsou základním výrobním faktorem  jsou nereprodukovatelné  neopotřebovávají se  mají nekonečnou ţivotnost  jsou nepřemístitelné

93

 jejich nabídka je konečná (limitována plochou zemského povrchu) mohou se však znehodnotit, ale pouze v extrémních případech, jako je například v důsledku vývoje ekonomiky hodnota pozemků v dané oblasti klesá, nebo následkem územního vývoj se pozemek stává méně atraktivním nebo můţe jít o vyčerpání jeho uţitkového potenciálu (vytěţení, znečištění, klesající úrodnost) v souvislosti s trţním oceňováním je zcela nezbytné znát majetkoprávní vztahy k oceňované nemovitosti velmi pečlivě zkoumat a analyzovat, neboť mohou mít často rozhodující dopad na hodnotu majetku. Nejvyšší a nejlepší vyuţití Moţnost vyuţití má přímý vliv na zúročení pozemku a na moţný výnos souvisí s územním plánováním. Substituce -jde o pravidlo spočívající v tom, ţe v podmínkách volného trhu není ochota zaplatit vyšší cenu neţ je cena srovnatelné a dosaţitelné nemovitosti Konformita -v neměnných podmínkách se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jednotlivých lokalit postupně ustalují, směřují ke shodě, rozdíly dané drobnějšími odlišnostmi se smazávají Kvalita vlastnických práv na hodnotu pozemku mohou mít vliv různé typy vlastnických práv, které souvisí s jeho vyuţitím. Na rozdíl od staveb se z účetního pohledu neodepisují. Trţní hodnota je reakci na trţní prostředí na trhu s nemovitostmi lze vysledovat řadu nejrůznějších zákonitostí, principů a znaků, které s různou intenzitou spolupůsobí při tvorbě hodnoty. Na trh s nemovitostmi působí nejrůznější síly a zájmy z mnoha oblastí jde např. o politicko-správní (hospodářská politika státu, územní plánování, stavební řád, daňová politika, bezpečnost a ochrana, ţivotní prostředí, veřejné zájmy atd., jejich ţivotnost je neomezená. Ekonomické - zaměstnanost, výše výdělků, z toho plynoucí kupní síla obyvatelstva a ţivotní úroveň, hospodářský rozvoj , situace ve stavebnictví, úroveň technologií -

sociálnědemografické- vývoj populace, velikost rodin, úroveň vzdělání 94

-

fyzikální – zejména poloha, rozsah, velikost, sousedi, doprava, ţivotní prostředí, stav údrţby

Změny mohou nastat v souvislosti s územním plánováním, daňovou politikou, s výší úrokové míry na stavební úvěry a hypotéky, s výší státního příspěvku, se změnami ţivotního prostředí. Současná situace na trhu Popis okresu Okres Ústí nad Labem leţí v severozápadní části Ústeckého kraje. Uvnitř kraje sousedí ze severu s okresem Děčín, z jihu s okresem Litoměřice a ze západu s okresem Teplice. Je okresem, jehoţ severovýchodní hranice je státní hranicí s Německem. Nejvyšším bodem okresu je v Krušných horách Špičák 723 m n.m. Okres je tvořen třemi krajinnými reliéfy a to České středohoří, Krušné hory a Podkrušnohorská pánev. Sídlem okresu je město Ústí nad Labem, coţ je deváté největší město České republiky, jehoţ historie sahá aţ do poloviny 11. století. Rozloha Ústeckého kraje je 5335 km2. Rozloha okresu je 404,44 km2, s počtem obyvatel 118 633, coţ činí hustotu zalidnění 293 obyvatel na 1 km2. Rozloha okresu činí 7,5 % z celkové plochy kraje. Ze 45,4 % jej tvoří zemědělská půda, z toho 28,7 % zabírá orná půda a 64,9 % trvale zatravněné porosty. Lesy pokrývají 31,3 % plochy okresu a řadí ho tak na třetí místo v zalesněných plochách kraje. V okrese Ústí nad Labem je 23 obcí, z toho 3 města. Města : Ústí nad Labem, Chabařovice a Trmice. Obce : Dolní Zálezly, Habrovany, Homoe u Panny, Chlumec, Chederov, Libouchec, Malé Březno, Malečov, Petrovice, Povrly, Přestanov, Ryjice, Řehlovice, Stebno, Tašov, Telnice, Tisá, Velké Březno, Velké Chvojno, Zubrnice Město je proslulé především svým průmyslovým charakterem se zaměřením na chemii a těţbu hnědého uhlí. Jeho historický vývoj je úzce spjat jak s významnou říční cestou, tak i s členitostí krásného okolí. Okres Ústí nad Labem je převáţně průmyslový a zemědělský, Průmysl je soustředěn převáţně do okrajových částí města Ústí nad Labem – Předlice a Střekov. 95

Stavby nových dopravních spojení, které umoţňují kvalitní a rychlé spojení zejména se sousedním Německem, tedy dokončení dálnice D8 Praha – Dráţďany. Dopravní dostupnost se sice zlepšila, ale zároveň velice komplikuje dopravu mezi Ústím a Lovosicemi. Průmyslové zóny, které jsou tu jiţ mnoho let se nedaří odsunout dále od centra Ústí nad Labem, jako například Spolchemie. Úsilí občanů přesunout chemický průmysl z centra města na průmyslové periferie zatím pokaţdé skončily nezdarem a s výhledem do budoucna to nebude lepší. TRH S NEMOVITOSTMI Na rozvoji trhu se odráţí to, ţe do Ústeckého kraje přichází finanční pomoc z Evropské unie, která bude pouţita na rozvojové projekty Prioritou bude rozvoj a revitalizace měst a obcí, rozvoj dopravy a cestovního ruchu. Zrealizované akce -

revitalizace objektu Větruše včetně věţe a vnitřních prostor

-

revitalizace Habrovického rybníka – odbahněn, výsadba zeleně, kamenné obloţení hráze

-

revitalizace městského centra I. etapa

-

přemostění průmyslové zóny Předlice a napojení na nově otevřený úsek dálnice D8

-

Hřiště s umělým povrchem pro pět ZŠ

-

Sanace skalního sesuvu Krásné Březno, který ohroţoval horní komunikaci mezi Ústím nad Labem a Děčínem na rozhraní Krásného Března a Neštěmic

Na zrealizované akce byly pouţity dotace z Evropské unie. Probíhající akce -

revitalizace městského centra II. Etapa, která by měla být hotova do roku 2010 a jejímţ cílem je vybudování důstojné části města v prosoru před nádraţím a za ním, přeloţky sítí, vybudování nových povrchů komunikací a chodníků, zřízení nových zastávek MHD, parkoviště osobních vozů. Nový úsek komunicace od světelné křiţovatky u obchodního domu Labe po stávající objekt hotelu Palác, komunikace bezprostředně navazuje na výstavbu budoucího objektu FORUM, komunikace pro KOMB a propojení ul. Bílinská

-

Protipovodňové mobilní stěny na Střekovském nábřeţí 96

POZEMKY Proluky Největší proluka v Ústí nad Labem zmizí po stavbně u kostela se šikmou věţí, kde vyroste druhý největší komplex v Ústí ad Labem na Masarykově třídě na volném pozemku mezi Smetanovými sady a kinem Hraničář, kde má vyrůst obří administrativně obchodní komplex. V centru města Ústí nad Labem byla vystavěna budova, která vyplnila proluku na křiţovatce ulic Paříţská a Velká Hradební. V centru města Ústí nad Labem existuje z více důvodů několik proluk a to z důvodů demolice původních historicky cenných objektů a další objekty se mají bourat i přes to, ţe jsou vyuţívány. Občané města sepisují petice, zde se jedná například o demolici objektu Česká beseda v Tovární ulici, kde soukromí investoři rekonstruují tyto domy. Stavební pozemky Vzhledem k menší dostupnosti hypoték, ekonomické krize, zvyšující se nezaměstnanost průmysl na 60 % je v poslední době poptávka po stavebních pozemcích výrazně niţší neţ nabídka.V některých lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi např. lokalita Stráţky se realizované ceny pohybují aţ na úrovni 1.500,- Kč za 1 m2 Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výrobu je téměř nulová, neboť průmyslových objektů včetně pozemků je zde mnoho určených buď k prodeji, nebo pronájmu. Budovy Byty Stejně jako u stavebních pozemků nabídka převyšuje poptávku. Převáţně se nabízejí byty v Krásném Březně, Neštěmicích Trmicích a Střekově a to byty všech velikostí, stáří, převáţně v panelových domech Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Garsoniéra

400 000 – 500 000 Kč

Byt 1 + 1

500 000 – 700 000 Kč

Byt 2 + 1

800 000 – 1 100 000 Kč

Byt 3 + 1

1 100 000 – 1 500 000 Kč

Byt 4 + 1

1 500 000 – 1 700 000 Kč

97

V budoucnu lze předpokládat ještě další nárůst cen bytů hlavně v panelových domech, které procházejí v současnosti revitalizací např. Severní Terasa, coţ je jedna z nejvyhledávanějších lokalit, kde naopak poptávka převyšuje nabídku vzhledem k velice lukrativnímu bydlení. Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů převyšuje poptávku. Realizované ceny se pohybují od 1 200 000 do 3 000 000 samozřejmě s tím, ţe čím více se dům přibliţuje centru města Ústí nad Labem, jeho cena stoupá a to aţ k 5 000 000 například v ulice Bělehradská Větší poptávku po rodinných domech hlavně ze strany podnikatelů se ubírá směrem jiţ k výše uvedeným Stráţkám, které jsou v dojízdné vzdálenosti jak do centra Ústí, tam směrem k Libouchci, kde je moţné se jiţ napojit na stávající dálnici D8 do Německa. Objekty pro individuální rekreaci I zde nabídka převyšuje poptávku s výjímkou např. rekreačních objektů na obou březích Labe, o které má velký zájem Německá klientela, neboť se dostanou lodí po vodě. Toto je snad jediná klientela, která má velký zájem o veškeré nemovitosti v záplavové oblasti. Na okraji města a v několika okolních obcích existují zahrádkářské kolonie, které se pomalu odprodávají do osobního vlastnictví. Rekreační chaty na břehu řeky Labe se pohybují v rozmezí od 350 – 600 tisíc Kč. Chaty situované blíţe centru jsou levnější, ale naopak chaty ve výše uvedených polohách jako je např. Krásný Les v Krušných horách, tam se ceny šplhají aţ ke 3 000 000 Kč Bytové domy Bytové domy převáţně v centru města Ústí se téměř neprodávají. Pro majitele těchto bytových domů je zajímavější tyto domy převáţně pronajímat. Administrativní budovy Stejně tak jako výše uvedené bytové domy i administrativní budovy, nebo jejich části se spíše pronajímají a to v prostorách bývalých areálu, jako jsou například v Tovární ulici areál Sklounionu, nebo areál v Jateční ulici Armaturka. 98

Průmyslové objekty Některé objekty jako narpř. Bývalý cukrovar chátrají a jsou předurčeny k demolici. Takových průmyslových objektů není mnoho. Jsou to především objekty na Praţské ulici směrem z Ústí nad Labem do Lovosic a

pár takovýchto objektů najdeme i směrem

opačným a to z Ústí nad Labem na Děčín. V nedávné době byl zobchodován areál skladových prostor ve vlastnictví Spolchemie a to v ulici Průmyslová, vedoucí do průmyslové zóny v Předlicích. Tento skladový areál byl prodán za 12 000 000,Nájmy Byty Nabídka opět převyšuje poptávku Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech Rozdíl v druţstevních Garsoniéra

3 500 – 4500

Byt 1 + 1

4500-6500

Byt 2 + 1

6500-8000

Byt 3 + 1

8000—10000

Byt 4 + 1

12000-15000

Prodejní prostory Zde poptávka převyšuje nabídku a to převáţně v centru města Zde se pronájmy pohybují 15000-20000 V okrajových částech jako jsou např. Trmice nebo Krásné Břeno, zde se pronájmy pohybují od 7000-15000 ,- Kč Průmyslové objekty Předpokládaný vývoj v nejbliţší době. Vzhledem k celosvětové hospodářské krizi, zvyšující se nezaměstnanosti, sniţující se výrobě, kdy podniky jako Black and decker, spolchemie, omezují provoz na 60 % a

99

propouštějí další zaměstnance odrazí se toto vše i na cenách nemovitostí. Zahraniční investoři přes to vše i nadále mají zájem. Hlavně pozemky nová výstavba rodinných domů bude dobrá.

Centrum Ústí nad Labem, pohled z Větruše.

znak

vlajka

NUTS 5:

CZ0427 554804

kraj (NUTS 3):

Ústecký (CZ042)

okres (NUTS 4):

Ústí nad Labem (CZ0427)

historická země:

Čechy

katastrální výměra:

93,95 km²

počet obyvatel:

94 960 (31.12.2007 [1])

zeměpisná šířka:

50° 39' 30" s. š.

zeměpisná délka:

14° 02' 30" v. d.

100

nadmořská výška:

218 m

PSČ:

400 01

zákl. sídelní jednotky:

89

místní části:

22

městské části / obvody:

4

katastrální území:

26

adresa magistrátu:

Magistrát města Ústí nad Labem Velká hradební 2336/8 401 23 Ústí nad Labem [email protected]

Zdroj : http://cs.wikipedia.org/wiki/Soubor:Usti_nad_Labem_UL_CZ.png

101

Zdroj : http://hn.ihned.cz/c1-30490500-prichazi-doba-vyhodneho-nakupu-pozemku

102

http://www.usti-nad-labem.cz/dejiny/obce_off/_mapa.htm

103

ZÁVĚR Oceňování je obor vyuţívaný v mnoha odvětvích. Ať je to oceňování nemovitostí, nebo movitého majetku, ať je to oceňování podniků. Je mnoho institucí, pro které je oceňování důleţitou součástí určitého řetězce, jako jsou banky, pojišťovny, finanční úřady atd., z hlediska majetkových daní, nebo soukromé osoby, které chtějí nějaký majetek prodat a je zapotřebí tento majetek ocenit. Oceňování můţe také slouţit při řešení soudních sporů, zajišťování úvěrů. Je důleţité i pro právnické osoby, jako jsou obchodní společnosti, kdy je například nutné ocenit nepeněţní vklad do obchodní společnosti. Toto je jen zlomek toho, kde všude je zapotřebí aplikovat oceňování. 104

Dle výše uvedených skutečností je potřeba velice pečlivě zváţit jakou metodu ocenění zvolit, protoţe pro kaţdý účel lze zvolit jiné metody. Závěrem bych chtěla také podotknout, ţe v průběhu vytváření mé bakalářské práce, kterou dělám na sklonku roku 2008 a 2009 byla novelizována vyhláška č. 3/2008 Sb.vyhláškou č. 456/2008 Sb.

105

POUŢITÁ LITERATURA Zbyněk Zazvonil, „Odhad hodnoty pozemků―, vydavatel : Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, nakladatelství : Oeconomica, vydání 2007 Zbyněk Zazvonil, „Oceňování nemovitostí na trţních principech―, vydavatelstvi CEDUK, vydání 1996 Ing. Jan Heřman, „Oceňování nemovitostí―, vydavatel : Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství : Oeconomica, vydání 2005 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., „Teorie oceňování nemovitostí―, vydavatel : Akademické nakladatelství CERM, s r. o., vydání 2004 Zeměměřičství a katastr nemovitostí, doc. Ing. Jaroslav Michal, CSc., „Zeměměřičství a katastr nemovitostí―, vydavatel : BIVŠ, vydání 2005 Karel Malý a kolektiv autorů, „Dějiny českého a československého práva do roku 1945― vydavatel : Linde Praha a.s., vydání 1999 Ing. Petr Ort, Ph.D., „Oceňování nemovitostí na trţních principech―, vydavatel : BIVŠ, vydání 2007 Ing. Petr Ort, Ph.D., „Moderní metody oceňování na trţních principech―, vydavatel : BIVŠ, vydání 2007 Ing. Petr Ort, Ph.D., „Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I.―, vydavatel : BIVŠ, vydání 2007 Zákon o oceňování - úplné znění číslo 711 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D., „Oceňování nemovitostí―, vydavatel : České učení technické v Praze, vydání 2008 106

David Hutter, Jan Novotný, Renata Nešporková, „Základy oceňování majetku―, vydavatel : Vysoká škola podnikání, a.s., vydání 2008 http://www.cenovemapy.cz/ http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/cenove_mapy.html?year=PRESENT http://ekonom.ihned.cz/c1-34784840-ubytky-zemedelske-pudy http://hn.ihned.cz/c1-31771250-ceny-pozemku-pro-sklady-zacaly-klesat http://hn.ihned.cz/c1-31569670-ceny-pozemku-v-praze-se-zvysily Tipservis – inzertní časopisy Nabídky realitních kanceláří

107

108

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra oceňování majetku. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Dana Kubecová Oceňování majetku

Recommend Documents