Bankovní institut vysoká škola Praha. Oceňování majetku. Ocenění pozemku. Diplomová práce. Bc. Hana Mášová. Autor: Finance, oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Ocenění pozemku Diplomová práce

Autor:

Bc. Hana Mášová Finance, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort

Duben 2010

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Rakovníku dne

2.4.2010

Hana Mášová

Poděkování Děkuji všem, kteří mi pomáhali s tvorbou diplomové práce, především panu Ing. Petru Ortovi za jeho cenné rady. V Rakovníku dne 2.4.2010

Hana Mášová

Anotace Co všechno potřebujeme k tomu, abychom se mohli zabývat oceněním pozemku? Jaké znalosti jsou bezpodmínečné a jaké ne? Vysvětlení základních pojmů důleţitých pro pochopení problematiky oceňování pozemku. Obeznámení s metodami ocenění, výnosová, nákladová a porovnávací metoda. Tato diplomová práce se snaţí čtenáři pomoci při oceňování stavebních pozemků a rozeznání důleţitých parametrů pro porovnávací metodu. Nedílnou součástí této práce je aktuální pohled na trh s nemovitostmi, ať uţ jde o pozemky samotné nebo i o stavby. Porovnání analýzy trhu s pozemky z roku 2008 a analýzy trhu s pozemky z aktuálního roku 2010.

Annotation What all we need when we want to deal with the valuation of property? What knowledge are unconditional and what aren’t? Explanation of basic concepts that are relevant for understanding the problems of land valuation. Familiarization with methods of valuation, yield, cost and a comparative method. This thesis seeks assistance to readers in valuation of building land and recognition of important parameters for the comparative method. Integral part of this work is an actual view at the current property market, lands or buildings. Comparison of analysis of the land market in 2008 and analysis of the land market from the current year 2010.

Obsah: Úvod ...................................................................................................................................... 6 1. Teorie oceňování ............................................................................................................... 7 1.1 Obecně ......................................................................................................................... 7 1.2 Důleţité pojmy ............................................................................................................ 8 2. Pozemek – zákony, vymezení pojmu .............................................................................. 10 2.1 Členění pozemků pro účely oceňování...................................................................... 10 2.2 Pozemky z pohledu trhu ............................................................................................ 12 2.3 Co to vlastně územní plán je? .................................................................................... 14 2.4 Základní principy....................................................................................................... 15 3. Způsoby ocenění pozemků a staveb ................................................................................ 22 3.1 Metoda nákladová ..................................................................................................... 22 3.1.1 Alokace a extrakce ............................................................................................. 22 3.1.2 Nagelliho metoda................................................................................................ 23 3.1.3 Modifikace Nageliho metody ............................................................................. 25 3.1.4 Sammetova metoda ............................................................................................ 26 3.1.5 Subdivision development ................................................................................... 26 3.1.6 Stavebnicový způsob .......................................................................................... 27 3.2 Metoda výnosová....................................................................................................... 27 3.3 Metoda porovnávací (komparativní) ......................................................................... 28 3.3.1Algoristmus výpočtu trţní hodnoty porovnávací metodou ................................. 28 3.3.2 Ocenění pozemků. .............................................................................................. 34 3.3.3 Indexové metody ................................................................................................ 50 3.3.4 Testování porovnáním ........................................................................................ 51 3.4 Oceňování podle cenových předpisů. ........................................................................ 52 3.4.1 Stopceny ............................................................................................................. 52 3.5 Dělení na pozemky a stavby pro účely účetnictví ..................................................... 52 4. Aktuální vývoj trhu, ceny pozemků ................................................................................ 54 4.1 Nemovitosti 2010 ...................................................................................................... 54 4.2 Cenové mapy pozemků. ............................................................................................ 57 4.3 Analýza realitního trhu s pozemky ............................................................................ 59 4.3.1 Analýza realitního trhu z hlediska rizik.............................................................. 59 4.3.2 Analýza trhu z hlediska zisků ............................................................................. 60 4.4 Analýza trhu s nemovitostmi – okres Rakovník........................................................ 61 Závěr .................................................................................................................................... 64 Seznam pouţité literatury .................................................................................................... 66 Seznam pouţitých webových zdrojů ................................................................................... 67 Přílohy ................................................................................................................................. 68

5

Úvod Oceňování majetku Téma ocenění pozemku jsem si vybrala proto, ţe jsem si v první chvíli dokázala představit, čeho se má práce bude týkat. V současné době je toto téma velmi aktuální, kdyţ se ohlédneme za celosvětovou finanční krizí, uvidíme určité změny v realitních obchodech. V první řadě se zabývám obecnou teorií oceňování. Je to důleţitá část, která kaţdého do této problematiky zasvětí a bude se lépe orientovat v následujících kapitolách. Na úvod si vysvětlíme, co to vlastně cena je, jaké tři základní otázky si musíme před samotným oceněním poloţit a jak se k této problematice postavit. Následuje vysvětlení důleţitých pojmů, bez kterých by se hlavně laik v následujících kapitolách ztrácel. Jde o pojmy, které se v oceňování běţně vyskytují. Další kapitola se zabývá pozemkem jako takovým. Vysvětlení dalších důleţitých pojmů z pohledů zákonů. Pozemky z pohledu trhu, další důleţitá část, ve které by se měl kaţdý z oboru orientovat. Územní plán a jeho vysvětlení. Územní plán je pojem, který se v oceňování velmi často vyskytuje. Je to jeden z nejdůleţitějších faktorů mající vliv na hodnotu pozemků. Na trhu s nemovitostmi sledujeme různou řadu zákonitostí, principů a znaků, jeţ ovlivňují cenové chování trhu a spolupůsobí při tvorbě hodnoty. Jde o nabídku, poptávku, nejvyšší a nejlepší vyuţití, omezení vlastnických práv, význam polohy. V další kapitole se zabývám samotnými způsoby ocenění pozemků a staveb. Jde především o ocenění stavebních pozemků. Názorné předvedení samotného ocenění pozemku porovnávací metodu a informace s tím spojené. Poslední část mé diplomové práce se zaměřuje na aktuální vývoj trhu. Pouţívám analýzu trhu Rakovníka, kterou jsem prováděla v roce 2008 a porovnám ji se současnou analýzou trhu města Rakovníka. Cílem této práce je popis, analýza, komentář moţných metod ocenění pozemku s důrazem na aktuální trh ČR.

6

1. Teorie oceňování Oceňování je způsob, kterým dokáţeme zjistit hodnotu dané věci, ať se jedná o věc movitou nebo nemovitou. Teorie oceňování1 má v zásadě tři funkce, za prvé dává obecné návody, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní obchodní případ, za druhé umoţňuje vytváření nových metod oceňování a za třetí v některých případech i vytváří novou skutečnost.

1.1 Obecně Pojem cena2 je pouţíván pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. Pojem hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, jaké vlastnosti věci vyjadřují (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy třeba zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Na úvod teoretické části je třeba si poloţit tři základní 3otázky. Co lze ocenit? Jak ocenit? Proč ocenit? Na otázku co lze ocenit je jednoduchá odpověď, ocenit lze všechno. Informace, to je pojem, který je v současné době nejcennějším zboţím na trhu. Pokud se někomu pojem informace zdá příliš obecný, můţeme jej prakticky aplikovat při ocenění nemovitostí např. na goodwill nebo atraktivitu nemovitosti. Pod pojmem ocenění budeme proto chápat stanovení trţní hodnoty libovolného hmotného i nehmotného statku. Jak ocenit? Funkce majetku není veličina stavová, ale toková. Mění se nejen v čase, ale i v ekonomicky chápaném prostoru a není stejná ani pro celou společnost. Proč ocenit? Na tuto otázku je jednoduchá odpověď, bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika. 1

Moderní metody oceňování nemovitostí – Ing. Petr Ort Nemovitosti – Prof. Ing. Albert Bradáč a spol. 3 Moderní metody oceňování nemovitostí – Ing. Petr Ort 2

7

Oceňování je základním kamenem finančního účetnictví, obzvlášť proto, ţe na pouţitém způsobu ocenění závisí obsah a vypovídací schopnost prakticky všech základních veličin zjišťovaných v účetnictví. Tyto veličiny jsou výchozím základem propočtů a ukazatelů charakterizujících finanční situaci podniku a jeho výdělkovou schopnost. Trţní hodnota4 Cílem práce odhadce majetku je zjistit trţní hodnotu majetku. Trţní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Trţní hodnota je pojem ekonomicky obecný, vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Trţní cena Na rozdíl od trţní hodnoty je tento pojem ekonomicky konkrétní, coţ znamená, ţe cena je dosaţená v určitém čase a konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu odhadce není schopen stanovit, je to věcí dohody pouze mezi kupujícím a prodávajícím.

1.2 Důleţité pojmy Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Brownfield Částečně vyuţívané nebo úplně nevyuţívané území, které jiţ někdy bylo zasaţeno lidskou činností (převáţně stavební) nebo s ní související. Jsou to především plochy po průmyslu, plochy po armádě, ale také opuštěná sídliště, opuštěné sídelní čtvrtě, další plochy, které ztratily svoji funkci. Veřejně prospěšná stavba Stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci.

4

Moderní metody oceňování nemovitostí – Ing. Petr Ort

8

Asanace, asanační úpravy. Pojmy asanace, asanační úpravy, zásahy nejsou v předpisech stavebního práva blíţe definovány, při jejich výkladu je proto nezbytné vycházet z obecných zvyklostí. V oblasti výstavby a územního plánování jsou pravidla chápány jako úprava, směřující ke zlepšení stávajícího stavu prostředí, někdy spojována s úplnou, plošnou demolicí stávající zástavby, změnou jejího uspořádání a nahrazení novými stavbami. Ochranné pásmo. Území, v němţ se stanoví zvláštní podmínky, jichţ je nutno dbát při pořizování územně plánovací dokumentace a dalších dokumentací. Lze zde omezit nebo zakázat určitou činnost, nařídit nápravu stavby či prostoru, pozemku. Chráněna můţe být činnost, zdroj nebo hodnota před negativními vlivy okolí nebo naopak okolí před důsledky činnosti provozované na určitém zdrojovém území. Ochranné pásmo můţe být vyhlášeno téţ okolo kulturní památky, souboru či památkové rezervace. Intravilán. Území sídelního útvaru, které je souvisle zastavěno, popřípadě jinak technicky upraveno pro potřeby sídelního útvaru. Zahrnuje plochy zastavěné budovami a zařízeními, pozemky těchto budou a zařízení, plochy stavebních mezer a stavebních pozemků, plochy náměstí a veřejných prostranství, plochy komunikací a odstavných stání, plochy hřišť a obytné zeleně. Extravilán5 Mimo zastavěný prostor vesnic, obcí, městysů a měst se v extravilánu jedná obvykle o rozsáhlé plochy lesů, hájů, zahrad, sadů, luk, mokřadů, polí i volně rostoucí solitérní nebo hospodářsky nevyuţívané zeleně. Tento typ zeleně má kromě svých primárních hospodářských a ekologických funkcí také výrazné funkce rekreační, zdravotní, krajinotvorné, půdoochranné, vodohospodářské, estetické i okrasné

5

www.wikipedia.org

9

2. Pozemek – zákony, vymezení pojmu Pozemek6 je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části buď územně správní jednotkou nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemky můţeme rozdělit na pozemky určené k zástavbě, pozemky jinak komerčně vyuţitelné (parkoviště, trţiště), pozemky vyuţitelné jako zemědělská půda (orná půda, pastviny, atd.), pozemky komerčně přímo nevyuţitelné (veřejná zeleň). Podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., § 9 se pozemky člení na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí a jiné pozemky. 7

2.1 Členění pozemků pro účely oceňování. Stavební pozemky 1. Jsou nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění. 2. Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu 3. Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí a. Zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina. 6 7

Zákon 183/2006 Sb. stavební zákon Zákon 151/1997 Sb. O oceňování majetku

10

b. Lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky. c. Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky. d. Jiné pozemky, kterými jsou např. hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Oceňováním stavebního pozemku se budu zabývat později, teď pouze s pomocí zákona č. 151/1997 Sb. uvedu způsoby ocenění ostatních pozemků. Oceňování zemědělského pozemku 1. Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. 2. Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překáţky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška. Oceňování lesního pozemku 1. Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. 2. Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů a dlaší vlivy působící na vyuţitelnost lesních pozemků stanoví vyhláška.

11

Oceňování pozemků vodních nádrţí, vodních toků a jiných pozemků. Pozemky vodních nádrţí, vodních toků a jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou.

2.2 Pozemky z pohledu trhu

8

Při oceňování na trţních principech je důleţité na hodnotu pozemků nahlíţet z pohledu trhu. Přitom je třeba si uvědomit, ţe z těchto hledisek jsou pozemky velice specifickým zboţím, které se od jiného v mnoha směrech podstatně liší, neboť pozemky jsou základním výrobním faktorem, jsou nereprodukovatelné, neopotřebovávají se, mají nekonečnou ţivotnost, jsou nepřemístitelné a jejich nabídka je konečná. Půda je spolu s prací, kapitálem a případně podnikatelskou invencí povaţována za jeden ze základních výrobních faktorů, tzn. rozhodujících společenských zdrojů pouţívaných v procesu výroby. Pojem půda jako základní výrobní faktor, je v ekonomii obvykle chápán značně široce a zástupně pro všechny přírodní zdroje, v kaţdém případě však jde o faktor prvotní, z něhoţ většina dalších výrobních faktorů je odvozována, případně je existencí půdy podmíňována. Nemovitostí pak není nic jiného, neţ pozemky a stavby spojené pevným základem se zemí. Na rozdíl od staveb pozemky nejsou výsledkem lidské činnosti, nelze je tedy vyrobit ani reprodukovat a ve spojitosti s jejich původem tedy nelze hovořit o výrobních, reprodukčních nákladech, ale pouze o nákladech vynaloţených na jejich pořízení, tj. na jejich nákup. Stavby lze stavět, odstranit, znovu postavit, modernizovat a nejrůznějšími způsoby vylepšovat, přizpůsobovat a upravovat, jinými slovy lze s nimi nakládat aktivně. U pozemků se na rozdíl od staveb neprojevuje vliv času v podobě zastarávání, znehodnocení či opotřebení. Přitom nelze tvrdit, ţe by snad pozemek nemohl být znehodnocen, nicméně podstata ztráty jeho hodnoty nespočívá v zastarávání pozemku samého, ale v externích změnách, např. v důsledku vývoje ekonomiky cena pozemků v oblasti klesá, či následkem územního vývoje se pozemek stává méně atraktivním apod., případně můţe jít o vyčerpání jeho uţitkového potenciálu (např. vytaţením na něm se nacházejících nerostů, zničit v souvislosti k jednostranně zaměřené intenzivní výrobě apod.). Kaţdopádně příčiny eventuálního znehodnocení pozemků nemají přímou spojitost se stářím, coţ je mimo jiné i příčinou, ţe z účetního pohledu se pozemky na rozdíl od staveb „neodepisují“. Protoţe pozemky nepodléhají vlivům zastarávání, jejich technická i 8

Odhad hodnoty pozemků – Zbyněk Zazvonil

12

ekonomická ţivotnost je neomezená. Tato vlastnost je důleţitá zejména v souvislosti s indikací hodnoty. Pozemky jsou specifikovány svou jednoznačnou polohou a jsou tudíţ pravou podstatou toho, ţe nemovitosti jsou jedinečné. Díky tomu, ţe stavby budované na pozemcích mohou být dokonce technickými prostředky přemístěny, jsou pozemky charakteristické svou unikátností, originalitou a neopakovatelností. Tím pádem by se měla v souvislosti s oceňováním nemovitostí věnovat pozemkům maximální pozornost, jelikoţ jsou primárním prvkem, od něhoţ se podstata hodnoty nemovitostí odvíjí. I to je příčinou, proč se v mnoha zemích, kde se trţní oceňování vyvíjelo nepřerušovaně a má dlouhodobou tradici, jakoţ i v Mezinárodních či Evropských oceňovacích standardech, jsou nemovitosti definovány ve smyslu pozemky a jejich zhodnocení, přičemţ pojem zhodnocení je chápáno obecně a na stavby je pohlíţeno jako na jednu z mnoha moţných forem zhodnocení pozemků. Hranice pozemků9 oproti stavbám mají tu zvláštnost, ţe vţdy (jednotlivě nebo jako celek) tvoří styčnou čáru s pozemky sousedních vlastníků. Zatím co stavby umístěné na pozemcích mohou být různými regulativy i z vůle vlastníka co do vzdálenosti od sousední zástavby usměrňovány a odstupňovány tak, aby byla zabráněno potenciálním negativním vlivům, hranice pozemků mají vţdy charakter absolutní a bezprostřední, tzn. ţe vzájemnému ovlivňování spolu hraničících pozemků různých vlastníků nelze zabránit, lze je pouze nejrůznějšími technickými či architektonickými prostředky zeslabit. Rozdíl mezi stavbami a pozemky mimo jiné spočívá i v tom, ţe pozemky jsou co do základních parametrů zjednodušeně řečeno „dvojrozměrné“, tedy jejich klíčovou charakteristikou je plocha, zatím co pro definici staveb je typické „třírozměrné“ prostorové pojetí. Z pohledu nabídky a poptávky jsou pozemky zvláštní zboţí v tom smyslu, ţe jejich nabídka je konečná, limitovaná plochou zemského povrchu a tudíţ pozemky jsou vzácné. To si uvědomuje kaţdý civilizovaný stát a snaţí se tedy půdní fond nejrůznějším způsobem chránit, neboť nedostatek určitých typů pozemků nelze nově doplňovat či importovat, ale pouze přesunovat z jednoho segmentu trhu do jiného. V tomto směru je velmi důleţitý územní plán. Pokud se v určitě oblasti vyskytuje pozemek, v územním plánu uvedený jako pozemek zemědělský, nebudou o něj lidé, co shání pozemek stavební, mít zájem, pokud ovšem v územním plánu dojde ke změně, kdy se ze zemědělského pozemku stane pozemek

9


13

stavební, jeho hodnota určitě stoupne. Konkrétní případ, který jsem před několika lety zaregistrovala, se stal v Rakovníku, pozemek, o který měla zájem určitá firma, byl veden jako pozemek zemědělský, jeho cena byla nepatrná, ovšem pro investora to byl pozemek nevyuţitelný, chtěl stavět nákupní centrum, k tomu potřeboval pozemek stavební, ovšem po změně územního plánu, kdy cena mnohonásobně stoupla, měl investor veliký zájem.

2.3 Co to vlastně územní plán je? Územní plánování10 vychází ze zákona č. 183/2006 Sb. Jedná se o zákon o územním plánování a stavebním řádu. Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udrţitelný rozvoj území a rozhodování v území, moţnosti sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na ţivotní prostředí, podmínky pro územně plánovací činnosti a kvalifikační poţadavky pro územní plánovací činnost. Tento zákon upravuje ve věcech stavebního řádu zejména povolování staveb a jejich změn, terénních úprav a zařízení, uţívání a odstraňování staveb, dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Nejdůleţitější územně plánovací dokumentací je územní plán, který je pro další rozvoj obce nezbytným materiálem, jeţ má funkci jak regulační, tak motivační. Platný územní plán, uloţený na okresním úřadu, je prvním základním dokumentem, s nímţ by měl kaţdý investor konfrontovat svůj záměr. O územní plán své obce by se měl zajímat kaţdý, komu záleţí na tom, v jakém prostředí bude ţít. Územní plán obce stanoví urbanistickou koncepci, řeší přípustné, nepřípustné, případně podmíněné funkční vyuţití ploch, jejich uspořádání, určuje základní regulace území a vymezuje hranice zastavitelného území obce. V územním plánu obce se vyznačí hranice současně zastavěného území obce. Územní plán obce se zpracovává pro celé území obce nebo po dohodě schvalujících orgánů společně pro území více obcí.

10

Zákon 183/2006 Sb.

14

2.4 Základní principy

11

Na trhu s nemovitostmi lze vysledovat řadu nejrůznějších zákonitostí, principů a znaků, které ovlivňují cenové chování trhu a s různou intenzitou spolupůsobí při tvorbě hodnoty. Tyto principy je moţno při trţním oceňování s výhodami vyuţít jako záchytných bodů, na jejichţ základech je moţno začít postupným skládáním a doplňování dotvářet komplexní názor na celkovou finální hodnotu. V případě pozemků jde především o následující principy Vliv očekávání a změn Trh s nemovitostmi je třeba chápat jako dynamický proces, který se neustále vyvíjí a mění. Působí na něj nejrůznější síly a zájmy z mnoha oblastí, přičemţ i jejich intenzita podléhá změnám. Působení těchto sil a jejich vzájemné ovlivňování a souvislosti vyvolávají nejrůznější změny, projevující se nejrůznějšími efekty ve vztahu k hodnotě. Hodnota pozemků se mění především v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jejich vyuţití a jaký je moţno podle toho očekávat prospěch spojený s jejich vlastnictvím či moţností uţívání. Hodnota pozemků je významným způsobem závislá na časových horizontech stupně vývoje, v nichţ se toto očekávání odehrává. Z obecného pohledu má hodnota zatím nevyuţívané a neobsazené panenské půdy na samém počátku latentní podobu a s narůstajícím lidským poznáním, ţe je vhodná pro určitý účel, nabývá konkrétnějších rysů a v závislosti na významu tohoto účelu úměrně roste. Je však nutno dodat, ţe v podmínkách ČR v důsledku civilizačního vývoje a urbanizace krajiny tento axiom není moţno uplatnit v samých počátcích časové posloupnosti, neboť neobsazené pozemky, nemající ţádnou hodnotu, se jiţ na našem území prakticky nevyskytují. V kaţdém případě je hodnota půdy závislá na schopnosti určité uţitečné funkce, která zvyšuje její hodnotu. Hodnota zemědělské půdy je relativně velmi nízká, s úvahami a plány o moţnostech rozvoje území roste a zvyšuje se v závislosti na tom, jak časově postupují příslušná správní řízení a přípravné práce. Nabídka a poptávka Samozřejmě důleţitým faktorem ovlivňujícím cenu pozemku je nabídka a poptávka. Pokud se nabídka zvyšuje, cena se sniţuje, pokud se naopak poptávka zvyšuje, mohou ceny růst. Změny nabídky a poptávky jsou důsledkem průběţného a nepřerušovaného působení 11


15

trţních sil, které ceny v závislosti na mnoţství posunují k rovnováţnému stavu. Proto dočasná nerovnováha můţe hodnotu pozemků výrazným způsobem ovlivnit. Změny v populaci, v ochraně vlastnických práv, oblibě, atd. mohou působit na posuny v poptávce. Změny v technické, technologické a organizační úrovní stavebnictví, v rozsahu a rychlosti nové výstavby, v územně plánovací dokumentaci sídel, ve vývoji infrastruktury území a v rozsahu ochrany půdního fondu, to vše působí na změny v nabídce. Důsledkem změn nabídky a poptávky můţe být i ovlivňování trhu státem, např. cenovým usměrňováním, daňovým zatíţením, stupněm ochrany vlastnických práv, investičními pobídkami, ale i byrokratickými bariérami, preferencemi některých skupin populace apod. Proto je nutné při ocenění vzít v úvahu determinanty, způsobující posuny a měnící se vztahy, formující nabídku a poptávku, neboť ty jsou pravou příčinou, proč se ceny pozemků mění. Záleţí totiţ především na dynamice stavu nabídky a poptávky, tedy na trţních trendech, které naznačují, jakými směry se bude stav nabídky i poptávky vyvíjet a napovídají, kam se bude pohybovat rovnováţná cena. Protoţe se vše odehrává v konkurenčním prostředí, je v případě pozemků soutěţ účastníků trhu zaměřena především na polohu, která je pro ně nejdůleţitějším hodnotícím kritériem. Pozemky s nejlepší a nejvýhodnější polohou jsou obsazeny nejdříve, jejich zásoba se vyčerpá, takţe následně se zájem přenese na pozemky sousední, vzdálenější od centra výhody a posléze přijdou na řadu i pozemky méně lukrativní. To se obecně projevuje tzv. gradačním efektem, kdy ceny pozemků rostou směrem k epicentru výhody, kde zájem poptávky je nejvyšší, avšak pozemků k prodeji je nedostatek. Proto ceny stavebních pozemků většinou rostou směrem k centrům měst, kde výhodnost polohy je spojována především s jejich vzácností a komerčními účely, obdobně za epicentrum výhody mohou být povaţovány některé významné dopravní tepny, především s výhodou polohy co do dopravní dostupnosti a přirozeného komerčního zviditelnění. U obytné zástavby je s epicentrem výhody obvykle spojována např. dobrá „adresa“, relativně zdravé ţivotní prostředí, dostupnost infrastruktury a relativní soukromí. Podmínky se ovšem mohou rychle měnit, záleţí na změnu ţivotního stylu, na rozvoji automobilismu, kupní sílou i módou. Změny v poptávce většinou předbíhají moţnosti nabídky. Poptávka se můţe měnit velmi rychle, naopak nabídka stavebních pozemků je méně pruţná, neboť je jednak konečná a pozemky jsou stále vzácnější a jednak doplňována především ze stávajícího půdního fondu, který je uvolňuje relativně pomalu a sloţitě. Proto neodmyslitelnou součástí odhadu

16

trţní hodnoty musí být analýza trhu v příslušném segmentu, v němţ se posuzované pozemky nachází. Analýza nabídky by se měla soustředit na příslušný segment trhu existujících pozemků, které jsou volné či k prodeji, ale i na pozemky, které se právě prodali či jejich prodej je plánován a to především ve vztahu ke konkurenceschopnosti pozemků posuzovaných a k jejich moţnostem nejlepšího a nejvyššího vyuţití. Nabídka by měla být posuzována i co do její cenové pruţnosti, která můţe být velmi sníţena či dokonce ţádná u posledních volných či uvolněných pozemků v centrech měst nebo jiných ţádaných lokalitách, kde se paradoxně můţe projevit efekt „první, nejkvalitnější a nejlevnější – poslední nejhorší a nejdraţší“. Analýza poptávky by měla být zaměřena především na velikost okruhu potenciálních poptávajících, na jejich identitu, kupní sílu, motivy a preference. Nejvyšší a nejlepší vyuţití12 Moţnost vyuţití má úzkou souvislost s moţnostmi zhodnocení pozemku a je poplatné buď stávajícímu nebo plánovanému (přípustnému) funkčnímu vyuţití území. Proto prověrka souladu

vyuţití

posuzovaného

pozemku

s územně

plánovací

dokumentací

je

neodmyslitelnou součástí při trţním oceňování zejména nezastavěných stavebních pozemků a znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytným předpokladem. Územně plánovací dokumentací se rozumí zásady územního rozvoje, územní plán a regulační plán. O územním plánu uţ jsem se zmiňovala, teď vysvětlení, co jsou to zásady územního rozvoje a co je regulační plán. Regulační plán13 je plán, který stanoví vyuţití jednotlivých pozemků a určuje regulační prvky plošného a prostorového uspořádání. V případě, ţe pro řešené území není schválen územní plán obce, stanoví regulační plán hranice zastavitelného území a vyznačí se hranice současně zastavěného území obce. Zásady územního rozvoje14 stanoví zejména základní poţadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nemístního významu a stanoví poţadavky na jejich vyuţít, zejména plochy nebo koridory pro veřejně prospěšné stavby, veřejná prospěšná opatření, stanoví kritéria pro rozhodování o moţných variantách nebo 12

Odhad hodnoty pozemků – Zbyněk Zazvonil www.business.center.cz 14 Zákon č. 183/2006 SB. stavební zákon 13

17

alternativách změn v jejich vyuţití. Zásady územního rozvoje mohou vymezit plochy a koridory, s cílem prověřit moţnosti budoucího vyuţití, jejich dosavadní vyuţití nesmí být měněno způsobem, který by znemoţnil nebo podstatně ztíţil prověřované budoucí vyuţít. Součástí zásad územního rozvoje je i vyhodnocení vlivů na udrţitelný rozvoj území. Ve vyhodnocení vlivů na ţivotní prostředí se popíšou a vyhodnotí zjištěné a předpokládané závaţné vlivy zásad územního rozvoje na ţivotní prostředí a přijatelné alternativy naplňující cíle zásad územního rozvoje. Zásady územního rozvoje se pořizují pro celé území kraje. Klíčový význam pak má analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití, které je jednou z podmínek definice trţní hodnoty ve smyslu Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů, přičemţ nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální uţití nemovitostí, které je fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitostí. U nezastavěných pozemků je určení nejvyššího a nejlepšího uţití stěţejním úkolem a územní plánování je hlavním činitelem při jeho hledání, proto je v souvislosti s oceněním bezpodmínečně nutné ověřit podmínky územně plánovacích podkladů, kterými jsou oceňované nemovitosti dotčeny. Za takovýto podklad není moţné povaţovat označení druhu pozemku v katastru nemovitostí, nelze se za kaţdou cenu drţet toho, ţe v katastru nemovitosti je pozemek např. veden jako orná půda, i kdyţ na první pohled podle zástavby sousedních pozemků je zřejmé, ţe jde o potenciální pozemek stavební. Určitě se vyplatí prostudovat příslušný územní plán, neboť zdánlivě jednoznačně určená plocha můţe být rezervována pro jiný způsob vyuţití. Substituce15 Jde o pravidlo spočívající v tom, ţe v podmínkách volného trhu poptávající nejsou ochotni zaplatit vyšší cenu, neţ je cena kvalitativně i kvantitativně podobného pozemku, který by mohl být povaţován za jeho variantní náhradu. Je-li moţno dva pozemky povaţovat ze strany poptávky za substituční (rovnocenné), dá přirozeně poptávající přednost tomu, který je nabízen za niţší cenu. Konformita

15


18

V neměnných podmínkách se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jednotlivých lokalit postupně ustalují, směřují ke shodě a rozdíly dané drobnějšími odlišnostmi se smazávají. V takovémto konformním (přizpůsobivém) prostředí pak lze očekávat i shodné změny cen pozemků, jakoţto reakce na vnější podněty, které souvisejí s narušením současné rovnováhy. Např. při vybudování nové kanalizace a kapacitní čistírny odpadních vod, lze očekávat u všech pozemků v lokalitě velmi podobný cenový nárůst,

zatímco

např.

zprovoznění

skládky

komunálního

odpadu

s vysokou

pravděpodobností můţe mít za následek shodný cenový pokles hodnoty všech pozemků v místě. Kontribuce Kontribuční princip je zaloţen na předpokladu, ţe jednotlivé elementy, z nichţ se nemovitost skládá, mohou přispívat k tvorbě hodnoty rozdílným směrem a rozdílnou intenzitou a nejsou tedy jejich prostým součtem. Kontribuce přichází v úvahu jiţ u zastavěných pozemků a nabývá na důleţitosti zejména tehdy, jsou-li pozemky zastavěny nevhodně umístěnými stavbami, podřadnými typy staveb, stavbami určenými k demolici, či je-li účel stávajících staveb v rozporu s legislativními předpisy. Ve většině případů pak takovéto nevhodné vyuţití pozemku jeho hodnotu sniţuje. Rovnováha a váţení Jde o princi, který souvisí s kontribucí a který je zaloţen na předpokladu, ţe finanční vyjádření dílčích komponentů, z nichţ se obvykle nemovitosti jednoho určitého typu skládají a na které je lze třeba i teoreticky rozdělit, nebo vztahy mezi jich ekonomickými či jinými dílčími ukazateli, které lze u nemovitostí v příslušném segmentu trhu sledovat. V případě oceňování pozemků je moţné tento rovnováţný stav pouţit na vztahy mezi dvěma základními komponenty a sice na pozemky a na nich stojící stavby. Prodejní ceny pozemků v méně atraktivních

lokalitách jsou ve smyslu gradačního pravidla daleko

levnější neţ v lokalitách atraktivních, zatímco náklady na vybudování srovnatelných staveb jsou i v odlišných lokalitách velmi podobné. Z toho plyne, ţe při aplikaci nákladové metody poměr mezi náklady na pozemek a na stavbu lze v méně oblíbených lokalitách očekávat daleko niţší, neţ v případě atraktivní polohy. Na první pohled se můţe zdát, ţe tento princip rovnováha a váţení je moţné pouţít pouze v případě spojení s nákladovou metodou, neboť jeho výsledek, kterým je věcná

19

(nákladová) hodnota nemovitostí, vychází z prostého součtu hodnoty pozemku a hodnoty na něm postavených staveb a samozřejmě nemusí být totoţný s výslednou trţní hodnotou. Omezení vlastnických práv Na hodnotu pozemku mohou mít vliv různé typy omezení vlastnických práv, které souvisejí s moţnostmi jeho optimálního vyuţití. Mohou vyplývat jednak z dlouhodobějších nájemních vztahů a jednak z nejrůznějších typů závazků a věcných břemen, které hodnotu podle konkrétních smluvních podmínek více či méně sniţují. Vzhledem k obvykle individuálnímu charakteru těchto omezení není moţno dát jednoznačný recept na jejich zohlednění, obvykle lze jako měřítko pouţít náklady na jejich odstranění nebo sníţení výnosů z tohoto titulu. Omezení mohou mít trvalý nebo dočasný charakter, coţ lze velmi dobře zohlednit volbou vhodného modelu ztráty části výnosů, vyjádřených jejich současnou hodnotou a v některých případech lze postupovat i na základě statistických údajů o dosahovaném průměrném stáří obyvatelstva ve vztahu k osobám, které tato omezení reprezentují. Na hodnotu pozemků mohou mít vliv i různé formy podílového spoluvlastnictví, kdy obvykle větší počet spoluvlastníků můţe na trhu znamenat menší operativnost při rozhodování o prodeji a vyjednávání o ceně, takţe přiměřená doba na marketing, která je pro daný segment trhu typická, se můţe prodluţovat. Velmi problematický můţe být odhad hodnoty takových pozemků, které jsou bez vůle majitele zastavěny stavbami jiného vlastníka, které mají své kořeny v minulosti a jsou obvykle spojeny s restitucemi a nedostatky či pochybením při stavebním řízení a nerespektováním vlastnických práv za minulého reţimu. Význam polohy16 Hodnota pozemku závisí především na jeho poloze. Vzhledem k tomu, ţe při odhadu hodnoty pozemků by měla být upřednostňována především porovnávací metoda, je polohu nutno hodnotit především v souvislosti s moţnostmi získat k posuzovanému pozemku data a aktuální ceny srovnatelných pozemků v blízkém okolí. V takovém případě je nutno polohu analyzovat zejména s ohledem na: o urbanistické vztahy k okolí

16

o

umístění v rámci obce

o

dopravní dostupnost


20

o parkovací moţnosti o moţnosti napojení na infrastrukturu a na ostatní významnější vlivy okolí. Pokud data porovnatelných nemovitostí v místě chybí, nebo je předmětem ocenění pozemek, jehoţ význam a vyuţití přesahuje místní či regionální měřítka, je moţno okruh hledání vhodných pozemků k porovnání rozšířit a porovnávání zaloţit na širších geografických vztazích, z nich lze jmenovat zejména : o velikost obce o poloha v rámci státu, kraje, regionu (vnitrozemí, příhraničí apod.) o význam obce správa (statut obce) bydlení zdravotnictví, kultura, školství doprava kvalita ţivotního prostředí apod.

21

3. Způsoby ocenění pozemků a staveb V oceňování známe 3 různé metody, jde o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. V případě

oceňování

pozemků,

především

pak

stavebních,

pouţíváme

metodu

porovnávací. Metodu výnosovou pouţijeme u nemovitostí, které nám nějakým způsobem vytváří příjem. Nákladová metoda je nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější, rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě.

3.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je zaloţena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, ţe hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, neţ činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny sníţené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s jiţ realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztaţena k jiné cenové úrovní, neţ je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údrţby objektu, výsledkem je věcná hodnota.

3.1.1 Alokace a extrakce17 Alokace a extrakce jsou metody, které patří mezi reziduální techniky na bázi nákladů a předpokládají ustálený rovnováţný vztah mezi hodnotami pozemků a náklady na jejich potenciální zhodnocení stavbami. Hodnota pozemků je zde alokována či extrahována jako zbytek, vyjádřený odpočtem nákladů na jejich moţné zhodnocení z celkové ceny nemovitosti.

17


22

Pod slovem alokace si tedy můţeme představit přidělení, přisouzení, či umístění, pod slovem extrakce to pak je vyjmutí, vytaţení nebo vytrţení. S oceňováním pozemků souvisí tyto oceňovací techniky, pouţívají se většinou v případech, kdy hodnotu stavebních pozemků nelze odhadnout na základě porovnání. Pod těmito stavebními pozemky si můţeme představit vzácné, dosud volné nezastavěné parcely uvnitř husté městské zástavby nebo naopak pozemky v odlehlých polohách, případně pozemky v lokalitách, kde z nejrůznějších důvodů je trh pasivní a nelze k ním proto vyhledat vhodný srovnávací ekvivalent, nebo kde srovnatelná data jsou neprůkazná. Obě techniky jsou si velmi podobné. Mezinárodní oceňovací standardy alokaci charakterizují jako nepřímou porovnávací metodu, zaloţenou na vztahu mezi hodnotou pozemku a hodnotou stavby. Případně jako poměr mezi dalšími součásti nemovitostí. Výsledkem je pak měřítko, které přiděluje celkovou trţní cenu mezi pozemky a stavby se srovnatelným vyuţitím.

3.1.2 Nagelliho metoda Je to metoda, která nese jméno dle svého autora, byla vyvinuta ve Švýcarsku. Je to metoda, která vychází z poznání, ţe cena stavebního pozemku je v určité relaci, jednak k celkové ceně nemovitosti (pozemku a stavbě), jedna k výnosům z nájemného. Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí klíčů charakterizujících polohu nemovitosti, přičemţ jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8: 1.klíč: všeobecná situace (8 tříd) 1.

zemědělské oblasti velmi vzdálené od větších osad a komunikace

2.

stavební oblasti v malých a středních vesnicích

3.

obytné oblasti malých měst a osad s domy pro rekreaci a s cizineckým ruchem

4.

centra malých měst, obytné oblasti ve velkoměstech a jejich rychle dosaţitelných předměstích

5.

nejlepší obchodní polohy v malých městech

6.

nejlepší obchodní polohy ve středně velkých městech

7.

přednostní nákupní ulice a náměstí v centru velkoměst 23

8.

nejlepší polohy pro obchody ve velkoměstech

2.klíč: intenzita využití pozemku (8 tříd) 1.

nízké vyuţití, jednopodlaţní skromné stavby pro rekrace

2.

domy pro 1, 2 a nebo více rodin bez zvláštního komfortu

3.

rodinné domy s průměrným vybavením

4.

pohodlné rodinné domy a domy pro více rodin

5.

exkluzivní obytné stavby, domy se smíšenou funkcí

6.

čistě obchodní domy, obchody, kina, restaurace,…

7.

obchodní domy nadprůměrně vybavené

8.

obchodní domy nadprůměrně vybavené, ale exkluzivní místa v největších městech

3.klíč: dopravní relace k velkému centru (8 tříd) 1.

pozemky v odlehlé, výslovně nevýhodné dopravní poloze

2.

objekty na okraji velkoměstských aglomerací

3.

speciální obytné polohy na předměstích

4.

centra velkoměstských dopravních systémů s nejhustším provozem chodců

4.klíč: obytný sektor (8 tříd) 1.

venkovské obytné stavby, sídliště

2.

obytné plochy pro střední a vyšší nároky

3.

hotely střední cenové třídy

4.

hotely pro náročně

5.

luxusní hotely s velkorysým řešením a zařízením

5.klíč: výroba, průmysl, administrativa, obchod (8 tříd) 1.

štěrkovny

2.

sklady pro materiály velkých rozměrů

3.

obchodní místnosti, kanceláře, sekretariáty,…

4.

exkluzivní speciální obchody, premiérová kina,…

5.

luxusní obchody, obchodní domy, velkobanky,…

6.klíč: faktory zvyšující hodnotu 1.

na plochách, jejichţ funkční vyuţití v souladu s územně plánovací dokumentací umoţňuje vyšší vyuţití, neţ odpovídá současné zástavbě

2.

u rohových parcel v obchodních polohách

3.

s atraktivním výhledem

4.

s obchodní polohou s intenzivním cizineckým ruchem 24

7.klíč: redukující faktory o na plochách, jejichţ funkční vyuţití v souladu s územně plánovací dokumentací připouští pouze niţší vyuţití o s rušivým hlukem ze silniční, letecké nebo ţelezniční dopravy o s rušivým vlivem z průmyslových zařízení v obytných čtvrtích o s výjimečným zastíněním u obytných budov o mimořádné zastínění bytových objektů Na základě průměrného klíče18 je potom stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti, ( tj. reprodukční hodnota staveb + hodnota zastavěné části pozemku = celková hodnota nemovitosti) který se pohybuje v rozmezí 1 aţ 38%. Výhody metody Výhodou této metody je skutečnost, ţe je snadno aplikovatelná ve všech případech, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné oceňovací objekty (kde tedy nelze pouţít metodu porovnávací). Principy této metody jsou všeobecně známy a bohatě dokumentovány zahraniční i domácí literaturou.

Rizika metody a doporučení19 Metoda polohových tříd, dává při reprezentativních vstupních hodnotách pořizovací ceny stavby přesnější výsledky, neţli jiné metody, zejména neţli srovnávací indexová metoda. Jsou-li ale vstupní hodnoty, tj. hlavně reprodukční (pořizovací) cena stavby, nadhodnoceny či podhodnoceny, nebo neodpovídá-li stavba svým charakterem poloze, ve které je umístěna, pak metoda polohových tříd dává výsledky zkreslené, coţ musí posuzovatel vzít v úvahu a v komentáři k takto vypočtené ceně doloţit podrobnějším rozborem vstupních hodnot, případně doprovozeným komentářem k volbě jednotlivých polohových tříd.

3.1.3 Modifikace Nageliho metody20 Nageliho metoda je stále pouţívána ve Švýcarsku. Ovšem v ČR byla tato metoda doporučována po roce 1990 některými institucemi i autoritami. V té době byla přijímána 18

www.la-ma.cz www.cenovemapy.cz 20 Odhad hodnoty pozemků – Zbyněk Zazvonil 19

25

tuzemskými znalci a to i v důsledku návyků vypěstovaných dlouhodobou aplikací administrativního způsobu oceňování. V té době, ačkoli byla hojně pouţívána, nebyla plně chápána její podstata se všemi potenciálními riziky, které její nevhodné aplikace mohou představovat. Tato metoda je zaloţena na myšlence, ţe existuje přímý vztah mezi hodnotou pozemku a celkovou investicí na jeho zhodnocení. Tuto myšlenku ovšem čeští propagátoři přehlédli. Jejich chybou bylo, ţe nákladovou hodnotu, jakoţto součet reprodukční ceny staveb plus hodnota pozemku, často ztotoţnili s trţní hodnotou. Toto lze pouze v případě, kdy se jedná o novostavbu bez vlivu opotřebení. Aplikace této metody v praxi znamená, ţe v případě oceňování nezastavěného pozemku je nutno znát reprodukční náklady, takţe ji lze celkem úspěšně aplikovat v případě hledání hodnoty pozemku jiţ zastavěného. Pokud jde o pozemek nezastavěný, reprodukční náklady musí být simulovány na základě moţného a přípustného vyuţití pozemku.

3.1.4 Sammetova metoda Autor zaloţil tuto metodu na předpokladu, ţe stavební náklady na moţné stavby, definované co do jejich rozsahu podobnými či shodnými koeficienty stavebního vyuţití, jsou v přibliţně obdobném poměru s pozemky s podobnou polohou. Autor sestavil tabulku, která v závislosti na koeficientu stavebního vyuţití a typu nemovitosti přímo udávala cenu v německých markách za 1m2 pozemku.

3.1.5 Subdivision development21 V překladu slovo development znamená rozvoj, v tomto smyslu rozvoj stavební. Zastupuje nejrůznější výhledové moţnosti zhodnocení půdy. Slovo subdivision si můţeme přeloţit jako podrozdělení, tedy spíš rozdělení půdy na menší pozemky. Tato metoda se pouţívá především k ocenění nezastavěných pozemků. Jelikoţ se snaţíme dosáhnout prodejem pozemku zisku, vţdy bude výhodnější velký pozemek rozdělit na menší parcely a ty pak prodávat zvlášť. Tato aplikace začíná tím, ţe znalec nebo odhadce odhadne počet a velikost dílčích parcel, které mohou být vytvořeny z oceňované půdy za podmínek jejího nejlepšího a nejvyššího

21


26

vyuţití. V úvahu určitě musí brát i plochy jako jsou inţenýrské sítě, komunikace, osvětlení, chodníky, čistírny odpadních vod, oplocení, trafostanice, atd. Bezpečnost, přístupnost, celkové prostředí a další prvky, váţící se k infrastruktuře, mohou sehrát významnou roli v budoucí poptávce po zhodnocených parcelách a ovlivňují tak jejich prodejní cenu. Opět se zde objevuje územní plánování, jelikoţ velice záleţí na tom, jak podrobně je zdejší územně plánovací dokumentace zpracována.

3.1.6 Stavebnicový způsob Jde o způsob ocenění pozemku, který je v podstatě jedinou z metod, která k ocenění pozemku pouţívá nákladovou metodu v klasické podobě (pozemek + stavba dle základního oceňovacího modelu). Jediná změna je pouze v tom, ţe u stavebnicového způsobu se náklady na stavbu řadí do nákladů na tzv. zainvestování pozemku. Tento pojem mluví především o zřízení přípojek médií v souvislosti s napojením na inţenýrské sítě, (elektro, kanalizace, plyn, voda,..)vybudování příjezdu s napojením na dopravní infrastrukturu, atd. Přípojky, příjezd, terénní úpravy a jiné objekty spojené se zainvestováním jsou sami o sobě stavbami, ačkoli mají jen pomocný, doplňkový charakter. Princip metody spočívá v tom, ţe hodnota oceňovaného pozemku je indikována jakou součet hodnoty pozemku a nákladů na jeho zainvestovanost, coţ jsou náklady na jeho připravenost. V souvislosti s touto metodou lze u stavebních pozemků, nezastavěných, rozlišit dva typy. 1. pozemky, k nímţ zatím nejsou přípojky medií či bezproblémový příjezd či přístup realizovány, ač tato moţnost existuje 2. pozemky, k jejichţ hranicím jiţ tyto přípojky a příjezd vedou, nebo dokonce jejich napojovací body leţí uvnitř jejich plochy

3.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti tak, aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaţeného (popřípadě jde-li o nemovitosti v daném místě a čase neúčelně vyuţívanou, lze pouţít výnos dosaţitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba sníţit 27

o náklady na provoz nemovitostí (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údrţbu, správu nemovitosti, daň z nemovitostí a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Velice důleţitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry obvykle odvíjí od úvahy, ţe celková míra kapitalizace má dvě sloţky: bezriziková míra výnosnosti a přiráţky za riziko. Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Přiráţky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů, jde o přiráţku za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti, přiráţku za rizika spojená s ekonomikou nemovitostí a přiráţkou za rizika právní povahy.

3.3 Metoda porovnávací (komparativní) Jak jsem se jiţ zmínila, pro ocenění stavebních pozemků se pouţívá výhradně metoda porovnávací. Jde o metodu, která srovnává oceňovanou nemovitost nebo pozemek, s nemovitostí porovnatelnou. Na základě znalostí trţních cen a vlastností srovnávaných nemovitostí tak lze určit hodnotu porovnávané nemovitosti. Porovnávací proces většinou probíhá ve třech fázích, přípravné, porovnávací a závěrečné. Přípravná fáze spočívá ve sběru prodejních, nabídkových, draţených, odmítnutých, plánovaných či jiných cen pozemků a dat, charakterizujících jejich kvantitativní a kvalitativní vlastnosti a podmínky, za nichţ byly dosaţeny. Tato data můţe odhadce získat vlastním sběrem, případně můţe pouţit i data z externích databází a sice profesních, nebo z databází některých institucí ve formě dat sekundárních (MF ČR, cenové mapy, apod.). Při aplikacích porovnávací metody pro oceňování pozemků se ve většině případů jako jednotka porovnání pouţívá Kč/m2. Pro aplikaci porovnání se obvykle pro přehlednost pouţívá forma tabulek.

3.3.1Algoristmus výpočtu trţní hodnoty porovnávací22 metodou Aplikace korekčních činitelů. Ţádný z korekčních činitelů nesmí být stanoven nepodloţeným odhadem, ale výhradně pokud moţno co nejpřesnějším výpočtem (např. 22

Moderní metody oceňování na trţních principech – Ing. Petr Ort

28

nákladů na demolici objektu na pozemku, nákladů na odtěţení zeminy, atd.), nebo statistickou analýzou (např. u korekčního činitele „lokalita“ statistickým porovnáním cen porovnatelných objektů). Tabulka bude obsahovat tyto náleţitosti. Jsou to identifikační údaje, základní údaje pro porovnání, právní údaje, technické parametry a ostatní parametry. Tyto náleţitosti si následně probereme podrobněji. Identifikační údaje. Do těch zahrneme pořadové číslo porovnávaného pozemku, název pozemku, parcelní číslo nebo čísla, adresu pozemku, katastrální území, obec. Tyto údaje zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí. Následují základní údaje pro porovnání. Cena pozemku. Tedy cena prodejní, nabídková nebo jinak zjištěná, např. z cenové mapy. Pokud si vybereme pozemek pro porovnání, musíme znát logicky jeho cenu. Z hlediska pravdivosti je ideální cena prodejní, pokud ji neznáme, budeme muset jinou cenu korigovat. Rozloha pozemku. Buď celková rozloha, nebo rozloha komerčně vyuţitelná. Můţe nastat případ, ţe část oceňovaného pozemku není komerčně vyuţitelná. Tuto nevyuţitelnou část můţe tvořit např. komunikace, vodní plocha, veřejná zeleň, prudký svah, apod. Z hlediska porovnání máme na výběr dvě moţnosti, buď uvaţujeme jen rozlohu komerčně vyuţitelné části, nebo pro porovnání pouţijeme celou rozlohu. Metodicky výhodnější je druhá varianta, vyhneme se tím moţnému zkreslení hodnoty nebo diskuzím o tom, zda je ta či ona část pozemku opravdu komerčně vyuţitelná. Cena za 1 m2 Tuto cenu zjistíme jednoduše vydělením ceny rozlohou. Datum transakce Datum, kdy se uskutečnil obchod nebo datum, kdy se pozemek začal nabízet. Tento činitel uvádíme proto, ţe všechny ceny se v čase mění, vlivem inflace nebo jiných faktorů. Cena, 29

za kterou byl pozemek prodán před dvěma lety obvykle není tou cenou, za kterou by byl prodán dnes. Podle uplatnění korekčního činitele lze ceny rozdělit na tři etapy. Je to doba do tří měsíců, do jednoho roku a nad jeden rok (obvykle maximálně do tří let). Starší údaje o prodejích jsou pro trţní ocenění aţ na výjimky nepouţitelné. Dobu tři měsíce budeme tedy pokládat za ceny aktuální. Ceny do 1 roku, pokud během sledovaného období nedošlo k dramatickým cenovým posunům lze i tyto ceny povaţovat za aktuální a dále je neupravovat. Mezi důvody dramatických cenových posunů patří, změny zákonů (daň z nemovitosti, zákon o vlastnictví bytů), makroekonomické cenové posuny (hyperinflace, změna devizového kurzu) a podstatně změny technických poţadavků (platí spíše pro budovy neţ pro pozemky). Prodeje starší neţ 1 rok by měly uvaţovat např. inflaci, a to nejen celkovou, ale konkrétní inflaci dané komodity (pozemku), kterou zajistíme z údajů statistického úřadu. Prodeje starší jednoho roku prakticky vţdy upravujeme korekčním činitelem. Korekční činitel stanovíme nejpřesněji jako poměr cen (skutečných prodejních) porovnatelných objektů v době prodeje objektu pouţitého pro porovnání a cen porovnatelných objektů v době ocenění. Můţe se stát, ţe nebudeme schopni pro porovnání pouţit prodeje, ale pouze nabídky, To jak zohledníme fakt, ţe se jedná o nabídku je ošetřeno v jiném z korekčních činitelů. Dále to jsou právní údaje, mezi ty patří. Druh transakce. První hledisko při aplikaci korekčního činitele je vhodnost, resp. pouţitelnost transakce, druhé hledisko je dopad druhu transakce jako cenotvorného faktoru. Mezi vhodné nebo podmíněně vhodné druhy transakcí patří prodej, draţba, nabídka a cenová mapa. Pokud se jedná o prodej, asi nebudeme tento údaj nějak korigovat mimo případů, kdy je cena nejistá, např. zdroj, který nás o ceně informoval, není zcela věrohodný. U draţby je vţdy třeba zjistit, zda se nemovitost vydraţená při veřejné draţbě skutečně prodala a pokud ano, zda za cenu vydraţenou nebo nějakou jinou (obvykle menší). Vlastnická práva. Tento korekční činitel nám zohledňuje to, zda není vlastnické právo k pozemku nějak omezeno. Můţe se jednat např. o to, ţe pozemek je pronajat na 50 let. Proto korekční koeficient stanovíme jako poměr ekonomické vyuţitelnosti oceňovaného pozemku a pozemku porovnávaného. 30

Existence věcných břemen. Jde o to, zda se k pozemku vztahují nějaká věcná břemena, jako je například právo chůze, poţívací právo k porostům na pozemku, podzemní vedení a koridory aţ po např. podzemní garáţe cizího vlastníka pod porovnávaným pozemek. Věcná břemena mohou být bezúplatná nebo mohou být zřízena za úplatu, dále mohou být trvalá nebo dočasná. Obecně platí, ţe věcné břemeno omezuje vlastnictví a tím sniţuje jeho hodnotu. Vyuţití podle územního plánu. Tato korekce je jednou z hlavních, které určují trţní hodnotu pozemku. Pokud je v územním plánu veden pozemek jako stavební, bude mít určitě vyšší hodnotu neţ třeba pozemek sousedící vedený jako orná půda. Je proto důleţité pouţít pozemky pro porovnání se stejným vyuţitím dle územního plánu. Územní rozhodnutí. Zde je třeba v korekci zohlednit dvě věci. Jednak to, zda je moţné územní rozhodnutí vůbec získat, a pokud ano, jaké a na jaký druh výstavby. Druhým korekčním činitelem jsou potom náklady spojené s projektovou a inţenýrskou činností nutnou k získání územního rozhodnutí. Jiná právní omezení a závazky. Zde můţe být uplatněna taková korekce, která má cenotvorný vliv a nebyla dosud zohledněna v ţádném jiném korekčním činiteli. Nejobvyklejším případem je zástavní právo ve prospěch třetí osoby (věřitele, obvykle banky). Jiným případem, který je častým pozůstatkem restitučních řízení je třeba to, ţe pozemek má několik spoluvlastníků, z nichţ kaţdý vlastní podíl v hodnotě několika procent. Často uváděný je případ pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka. Tyto případy jsou důsledkem českého a dříve i československého právního řádu, který toto oddělené vlastnictví umoţňuje. Je otázkou, zda je takový pozemek vůbec vhodný pro porovnání. Mezi technické parametry patří:

31

Lokalita Cenový faktor lokality je typickým atributem nepřemístitelné nemovitosti. Je důleţité si vybírat porovnávané pozemky se stejnou, nebo alespoň přibliţnou lokalitou. Je nesmyslené vybrat např. pozemek v Rakovníku a porovnávat s pozemkem v Praze, či v jiných velkých městech. Tato korekce je zaloţena na naší zkušenosti a samozřejmě na co nejlepší znalosti trhu. Tvar a orientace pozemku Většina investorů upřednostňuje pokud moţno pravidelný, obdélníkový nebo čtvercový tvar pozemku, obecně takový, který umoţní jeho co největší komerční vyuţitelnost. Předmětem porovnání ale můţe být pozemek, nepravidelný, extrémně protáhlý nebo dokonce pozemek rozdělený do několika vzájemně oddělených částí (např. komunikací nebo vodním tokem). Korekce je zaloţena na výpočtu komerční vyuţitelnosti oceňovaného a porovnávaného pozemku. Orientace pozemku je myšlena jednak ke světovým stranám, jednak orientace z komerčního hlediska. Pro stavbu rekreační chaty je jistě atraktivnější jiţní svah neţli svah severní. Při zástavbě v proluce nás bude jistě zajímat, zda strana přiléhající k chodníku měří 6 m nebo 30 m ( při stejné rozloze pozemku). Svaţitost Svaţitost pozemku sebou nese náklady na terénní úpravy a nezakládání. U extrémně svaţitých pozemků je zástavba dokonce technicky nemoţná nebo ekonomicky neefektivní. Korekce vychází z kalkulace nákladů na odtěţení a deponování zeminy a na stavbu opěrné zdi. Dostupnost a kapacita inţenýrských sítí. Jako u většiny ostatních korekcí i zde platí, ţe technicky lze vyřešit skoro všechno, otázka je s jakými náklady a s jakou rentabilitou. Při analýze porovnávaných pozemků je třeba prověřit (dotazem u příslušných správců nebo majitelů sítí, orgánů státní správy a samosprávy) zda je technicky moţné a proveditelné se na stávající inţenýrské sítě napojit nebo zda je moţné vytvořit sítě nové. Obvykle nejsou problémy s rozvody elektřiny. U plynovodu můţe hrát roli délka přípojky k hlavnímu řádu, podobně tomu je u vodovodu. Technicky nejsloţitější a investičně nejnáročnější jsou rozvody kanalizace. U rozlehlejších pozemků je mimo podzemních inţenýrských sítí potřeba počítat i s obsluţnými 32

komunikacemi. V pouţité korekci nezohledňujeme rozlohu pozemku, která je pokryta komunikacemi a tedy komerčně přímo nevyuţitelná (nepřímo zvyšuje komunikace cenu přilehlého pozemku), ale náklady na vybudování komunikace. Korekci stanovíme vydělením celkových nákladů na inţenýrské sítě u oceňovaného a porovnávaného pozemku s výměrou. Poměr obou čísel potom dá hledaný koeficient korekce. Kontaminace půdy. Můţe být v některých případech faktorem, který zcela zabrání vyuţití pozemku nebo jej značně omezí. Z praxe je známo, ţe se při oceňování zjišťuje kontaminace pozemku relativně obtíţně. Obvykle záleţí na zkušenosti odhadce, kde lze kontaminaci předpokládat (staré skládky, sklady sypkých chemikálií nebo pohonných hmot, atd.). Dobrý vodítkem bývají např. ekologické audity. Pokud tedy nějakou ekologickou zátěţ zjistíme, je třeba stanovit korekci. Korekci stanovíme vyčíslením nákladů na odstranění kontaminace a jejich vydělením rozlohou pozemku. Dopravní obsluţnost. Tím nazýváme dostupnost pozemku hromadnou dopravou. Zde je nutno posuzovat dva faktory – dochůznou vzdálenost, obvykle 600 m a dále četnost spojů. Dopravní dostupnost včetně parkování. Jde o to, zda je moţnost jiné neţ hromadné dopravy k pozemku a moţnost zaparkovat dopravní prostředek v dochůzné vzdálenosti. Obvyklým poţadavkem je dostupnost pro běţný (nikoliv terénní) automobil, tedy po zpevněné, bezprašně a celoročně sjízdné komunikaci. Je třeba uváţit i to, jaká dopravní dostupnost je pro dané vyuţití pozemku potřebná. Pokud na pozemku stojí skupina rodinných domů nebo bytové domy, postačí dostupnost pro osobní nebo lehký nákladní automobil. Pro lehký průmysl jiţ bude nutná moţnost příjezdu pro těţké kamiony a těţký průmysl se neobjede bez napojení na ţeleznici vlečkou. Moţnost parkování je dnes nezbytnou podmínkou např. pro rekolaudace objektu, ale i pro komerční vyuţitelnost. Nutnost demolice stávajících objektů. Oproti kontaminaci mají stávající objekty výhodu, ţe jsou lépe zjistitelné. Metodika stanovení korekce je obdobná jako u ostatních koeficientů – tedy vypočítat náklady na 33

demolice, popř. odečíst náklady na prodej vyuţitelných zbytků a přičíst náklady na doboz a deponování suti. Jiná technická korekce. Jedna z pomocných rubrik, v níţ můţe být zohledněn některý, dosud neuvedený technický faktor. Příkladem můţe být pozemek poddolovaný, např. raţením metra nebo silničních a dráţních tunelů. Dalším důleţitým cenotvorným faktorem je záplavové území. Opatření proti záplavám představuje vytvoření protipovodňových bariér, stálých nebo mobilních a z toho vyplývající další investiční náklady. Poslední parametry vedené v tabulce jsou ostatní parametry. Velikost pozemku Vztah ceny a velikosti je nepřímo úměrný. Závisí na mnoha okolnostech, např. zda lze větší pozemek jednoduše rozdělit a prodat po částech nebo na tom, zda je pro určité investiční záměry větší pozemek výhodou. Obecně platí, ţe čtvereční metr většího pozemku je levnější neţ čtvereční metr pozemku menšího. Tomuto předpokladu přizpůsobíme naší korekci. Zastavitelnost. Moţná zastavitelnost pozemku je dána technickými a právními podmínkami. Stavební právo, vyhlášky, technické a hygienické normy, apod. určují např. minimální odstupové vzdálenosti domů, uliční čáry nebo přímo maximální procentuální výměru pozemku. U rozsáhlejších pozemků je třeba počítat se ztrátou části rozlohy pro obsluţné komunikace (pro to jsme ztrátu rozlohy neuvaţovali v korekčním činiteli pro inţenýrské sítě). Dalším případem můţe být např. jezero, extrémní svah, apod.

3.3.2 Ocenění pozemků. Jako příklad zde uvedu ocenění pozemků, které jsem prováděla k datu 2.4. 2008, tato ocenění jsem téţ pouţila v mé bakalářské práci na téma Vliv územního plánu na ceny pozemků. Jednalo se o pozemky ve městě Rakovníku. První ocenění se týkalo řadového

34

rodinného domu. Jednalo se o pozemek o rozloze 314 m2. Pozemek téţ ocením k atuálnímu datu, coţ je 8.4.2010, zjistím, zda se cena pozemků nějak změnila. Druhé ocenění se týkalo výrobně-skladového areálu, objekt s řeznickými potřebami. Nejprve se budu zabývat oceněním pozemku, na kterém stojí řadový rodinný dům.

Pozemek pro bydlení Stanovení obvyklé ceny pozemku - Rakovník 2008 Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. K porovnání jsem pouţila 3 pozemky, jeden přímo z Rakovníka, druhý z Rudy a třetí z Řevničova. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě nabídky jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, atd. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je: 404 000 Kč A je kalkulován následně 341 * 1286,82 = 404 061 Kč

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Porovnávaný pozemek


1 Rakovník

2

stavební parcela


3

stavební parcela stavební parcela

35

Parcelní číslo

4007 N/A 2352/12 2352/23 Adresa pozemku Fojtíkova 2270 Katastrální Rakovník Rakovník území Obec

N/A

N/A

Ruda

Řevničov

Okres

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

2464200

1482000

1290000

1369

1300

720

1800

1140

1791,666667

23.3.2008

13.2.2008

3.2.2008

1

1

1

1800

1140

1791,666667

314 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Nabídka 0,9

0,9

0,9

1620

1026

1612,5

Absolutní vlastnictví


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Bez věcných břemen

Nejsou


1

1

1

1620

1026

1612,5




1

1

1

1620

1026

1612,5

Rodinný dům Rodinný dům

Ano

Nabídka

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1620

1026

1612,5

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1620

1026

1612,5

Nejsou

Nejsou 1

36

Nejsou 1

1

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

1620

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Rovinný

Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

Kompletní

Výborné

Ne

Dobrá 1

1

1620

1026

1612,5

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1620

1026

1612,5

Rovinný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţenýrských sítí Korekce

1612,5

1

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

1026

Rovinný

1

1

1

1620

1026

1612,5

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1620

1026

1612,5

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1620

1026

1612,5

Kompletní

Autobus

Autobus

1

1,2

1,2

1620

1231,2

1935

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1620

1231,2

1935

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1620

1231,2

1935

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1620

1231,2

1935

37

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce

x

lepší

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce

lepší

lepší

0,7

0,8

0,9

1134

984,96

1741,5

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

1134

984,96

1741,5

Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1134

984,96

1741,5

1286,82 314 404061,5

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

Celkem

číslo pracely

Jednotková hodnota v Kč/m2

výměra v m2

Trţní hodnota zaokrouhleno

1

4007

110

1286,82

141550

2

2352/12

163

1286,82

209752

3

2352/23

41

1286,82

52759,6

314

404061

404000

Výsledek – trţní hodnota pozemku zjištěná porovnávací metodou. Pokud jsme správně aplikovali všechny korekční koeficienty, zbývá provést pouze finální analýzu hodnot. Podle vhodnosti a kvality porovnávaných pozemků provedu váţený průměr jednotlivých přepočítaných hodnot. Nyní provedu ocenění stejného pozemku jako v roce 2008, s pouţitím aktuálních dat. Zde se názorně ukáţe, jaká změna během dvou let proběhla.

38

Stanovení obvyklé ceny pozemku - Rakovník 2010 Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. K porovnání jsem pouţila 3 pozemky, všechny tři přímo z Rakovníka. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě nabídky jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, atd. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je: 327 000 Kč A je kalkulován následně 341 * 1041 = 325 874 Kč

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku



1

2

Rakovník

stavební parcela 4007 N/A

Parcelní číslo


3

stavební parcela stavební parcela N/A

N/A

Rakovník

Nové Strašecí

2352/12 2352/23 Adresa pozemku Katastrální území

Rakovník

Rakovník

39

Okres

Rakovník

Rakovník

Rakovník


X

330000

350000

300000

320

340

260

1031,25

1029,411765

1153,846154

16.1.2010

8.2.2010

9.1.2010

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

314 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154



Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce


Nejsou

Lokalita Korekce Upravená hodnota

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154



Dobrá


1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Nejsou

Upravená hodnota D. Technické parametry

Absolutní vlastnicvtí

1

Rodinný dům Rodinný dům

Ano

Prodej

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

40

Tvar pozemku

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný


Rovinný

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Rovinný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Nezjištěna

Kompletní

Výborné

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Autobus

Autobus

Kompletní

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

Neaplikováno

x

Rovinný

1

Kompletní

Upravená hodnota E. Ostatní parametry

Pravidelný

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1031,25

1029,411765

1153,846154

lepší

lepší

horší

0,9

0,9

1,1

928,125

926,4705882

1269,230769

41

Moţná zastavitelnost Korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1


928,125

926,4705882

1269,230769


928,125

926,4705882

1269,230769

1041,27545 314 326960,5

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

číslo pracely

Jednotková hodnota v Kč/m2

výměra v m2

Trţní hodnota zaokrouhleno

1

4007

110

1041,275452

114540,3

2

2352/12

163

1041,275452

169727,9

3

2352/23

41

1041,275452

42692,294

Celkem

314

326960,49

327000

Ocenění komerčního pozemku Rok 2008 Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Porovnala jsem čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následujících tabulkách.

42

Výpis pozemků 2008 Katastrální území Rakovník Pořadové číslo

Číslo parcely 2

Výměra parcely

Jednotková cena

Trţní hodnota

2

m

Kč/m

1

1175/8

4462

703,86

3140623,32

2

1129/7

435

703,86

306179,1

3

1129/2

298

703,86

209750,28

4

1128/5

3102

703,86

2183373,72

5

4934

1000

703,86

703860

Celkem

9297

7 297 680,15

Zaokrouhleno

7 300 000 Kč

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Herold Rakovník Parcelní číslo viz. tabulka



1


2


3

4

Rakovník

Nové Strašecí Nové Strašecí

Nové Strašecí

Adresa pozemku Katastrální území Obec

Kuštova 2548

Rakovník


Nové Strašecí

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník


Nové Strašecí

Okres

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce

X

1 400 16 011 15 3 000 Kč 480 Kč 300 000 Kč 115 000 Kč 9 297 2 400 18 618 18 000 3 500

X 583,33 Kč 860,00 Kč 850,00 Kč 890,00 Kč 10.1.2008 14.12.2007 16.3.2008 11.3.2008 1

1

1

1

Upravená hodnota C. Právní údaje

583,33 Kč

860,00 Kč

850,00 Kč

890,00 Kč

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota

0,9 525,00 Kč

0,9 774,00 Kč

43

0,9 765,00 Kč

0,9 801,00 Kč

Vlastnická práva Korekce


525,00 Kč Bez věcných břemen



Ano

525,00 Kč Průmysl

1

0,9

519,75 Kč Nejsou

801,00 Kč Komerční

688,50 Kč Ne

851,40 Kč Nejsou

1

0,9

1,1

1



774,00 Kč Ne

1

1

1

1,1

Nejsou

1 765,00 Kč Bez věcných břemen


472,50 Kč Ne


1

1

Upravená hodnota Vyuţití podle Komerční územního plánu Korekce

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Absolutní vlastnictví 1

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce


0,9 720,90 Kč Ne

1,1 757,35 Kč Nejsou

1,1 792,99 Kč Nejsou

1

1

1


519,75 Kč

851,40 Kč

757,35 Kč

792,99 Kč

Lokalita

Obdobná

Horší

Lepší

Lepší

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

0,9

Nepravidelný

467,78 Kč Nepravidelný


Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce


1

Rovinný

467,78 Kč Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce

1,1

936,54 Kč Rovinný

467,78 Kč Kompletní

467,78 Kč Nezjištěna

44

1

1

1 713,69 Kč Kompletní

1 681,62 Kč Nezjištěna

1

1 713,69 Kč Rovinný


936,54 Kč Nezjištěna 1


681,62 Kč Rovinný


0,9

1

1

1

Nezjištěna


1

1

Kompletní

0,9

1 713,69 Kč Nezjištěna

1

1

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Průměrná

936,54 Kč Obdobná

0,95 444,39 Kč Horší

Dobrá

936,54 Kč Dobrá

488,82 Kč Ne

Ne

488,82 Kč 9 305 Menší

Dobrá

1 713,69 Kč Ne

1 681,62 Kč N/A

1

1 713,69 Kč N/A

1

1

936,54 Kč

681,62 Kč

713,69 Kč

Větší

Větší

Menší

0,6

1,2 1 123,85 Kč Lepší

293,29 Kč Dobrá

713,69 Kč Dobrá

681,62 Kč Ne

936,54 Kč N/A

1

1

1

1

Velikost pozemku Korekce

681,62 Kč Dobrá

936,54 Kč Ne

488,82 Kč N/A

713,69 Kč Obdobná 1

1

1

N/A

681,62 Kč Obdobná 1

1,1



467,78 Kč Obdobná

1,1

1,1 749,78 Kč Dobrá

0,9

0,8 570,95 Kč Dobrá

1,1

1,15

Upravená hodnota 322,62 Kč Výsledná porovnávací hodnota

1 011,46 Kč

824,75 Kč

656,60 Kč


1 011,46 Kč

824,75 Kč

656,60 Kč

703,86 Kč 322,62 Kč 9 297 0 6543780,58 Kč

45

0

0

0

Rok 2010 Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Porovnala jsem tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následujících tabulkách.

Výpis pozemků 2010 Katastrální území Rakovník Pořadové číslo

Číslo parcely m2

Výměra parcely Kč/m2

Jednotková Trţní hodnota cena

1

1175/8

4462

468,35

2089777,7

2

1129/7

435

468,35

203732,25

3

1129/2

298

468,35

139568,3

4

1128/5

3102

468,35

1452821,7

5

4934

1000

468,35

468350

Celkem

4354249,95

Zaokrouhleno

4355000 Kč

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek




2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

1 Herold Rakovník

Parcelní číslo

viz. tabulka

Ruda

Nové Strašecí

Hořovice

Adresa pozemku Kuštova 2548

Ruda

Nové Strašecí

Hořovice

Katastrální území Obec

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Hořovice

Rakovník

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Hořovice

Okres

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Beroun

46


X

3 000 000 Kč 9 297

5 034

X

0,9

774,00 Kč 603,67 Kč

Nabídka

Nabídka 0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví

Nabídka 0,9

482,72 Kč

543,30 Kč Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví 1

1



543,30 Kč Bez věcných břemen 1 1


482,72 Kč

696,60 Kč

Komerční


Komerční 1

1

482,72 Kč Ano

Ne

543,30 Kč Ne

Ne 1,1

530,99 Kč

597,63 Kč Nejsou

Nejsou 1

Průměrná

1

530,99 Kč

1

766,26 Kč 597,63 Kč

Obdobná

Korekce

Lepší

Obdobná

0,9 477,89 Kč Nepravidelný

1,1

766,26 Kč

Nejsou


1

696,60 Kč

1,1

Nejsou

1

696,60 Kč

1

Komerční

0,9

696,60 Kč


Korekce

Upravená hodnota Tvar pozemku

0,9

536,35 Kč

Korekce

Lokalita

670,74 Kč 19.1.2010 29.1.2010

0,9

Druh transakce

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

5 725

860,00 Kč

10.1.2010

Upravená hodnota C. Právní údaje

Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce

10 957

595,95 Kč

Korekce

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

3 840 000 Kč

Datum transakce

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

10 000 000 Kč

Nepravidelný

47

1,1

0,9




1 477,89 Kč Rovinný

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Rovinný 1

477,89 Kč


Kompletní 1

1


Nezjištěna


Nezjištěna 1

477,89 Kč Horší

537,87 Kč Obdobná

Obdobná 1

430,10 Kč Horší

537,87 Kč Dobrá

Dobrá 1

473,11 Kč Ne

537,87 Kč Ne

Ne

1

473,11 Kč N/A

537,87 Kč N/A

N/A 1

473,11 Kč

1

842,89 Kč 537,87 Kč

9 305 Menší

Větší 0,6

Dobrá

1,1

1 011,46 Kč 591,66 Kč Dobrá

Lepší 1,1

48

Větší 1,2

283,87 Kč Dobrá

1

842,89 Kč

1

Velikost pozemku Korekce

1

842,89 Kč

1

N/A

1

842,89 Kč

1,1

Ne

1

842,89 Kč

0,9

Dobrá

1

842,89 Kč

1

Průměrná

1

842,89 Kč

Kompletní



537,87 Kč Rovinný

1

Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţenýrských sítí Korekce

1

842,89 Kč

Rovinný

Korekce

Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce

1

0,9

1,1


312,25 Kč

910,32 Kč


312,25 Kč

650,82 Kč

468,35 Kč

910,32 Kč 650,82 Kč

9 297 0

4 354 229,20 Kč

0

0

I v tomto případě je patrné, jak se během dvou let cena pozemku změnila. Finanční krize se projevila i zde. Poptávka po komerčních pozemcích je mizivá, samozřejmé záleţí na lokalitě, určitě se nedá srovnávat poptávka např. v Praze a v Rakovníku. Zaměřila bych se ještě na porovnání ocenění nemovitostí. Dostaly se mi do rukou 2 znalecké posudku na stejnou nemovitost,jde o řadový rodinný dům, Rakovník, první pochází z roku 1996 a druhý z roku 2009. Jiţ na první pohled jsou vidět rozdílnosti znaleckých posudků. Znalecký posudek obsahuje tyto informace. číslo objednavatele posudku vypracovatele posudku účel posudku souhrnné informace o oceňované nemovitosti (o pozemku, hlavní stavbě, venkovních uprávách) místní šetření den ocenění aplikovaná metoda ocenění vyhodnocení Posudky se liší v té nejdůleţitější věci, coţ je odhad trţní hodnoty nemovitosti. V prvním případě, z roku 1996 odhadce stanovil trţní cenu nemovitosti na 1 690 000 Kč. V roce 2008, kdy jsem vypracovávala svou bakalářskou práci na téma Vliv územního plánu na ceny pozemků, jsem oceňovala tuto stejnou nemovitosti, trţní cena podle mého ocenění byla 4 800 000 Kč (samozřejmě, bylo to mé první ocenění, kde jsem se snaţila vyuţít veškeré znalosti, které jsem během studia oceňování majetku získala, ale jelikoţ 49

jsem se v tomto oboru jinak nevyskytovala, posudek samozřejmě není stoprocentní). A poslední ocenění, vypracováno koncem roku 2009 ukazuje částku 3 385 000 Kč. Jak jsem se jiţ zabývala výše oceněním konkrétního pozemku, kde jsem provedla i ocenění metodou porovnávací, můţu opět srovnat různá období. V roce 2008 jsem dospěla k závěru, ţe cena oceňovaného pozemku je cca 404 062 Kč, coţ je 1289 Kč/m2. V roce 2009 znalecký posudek ukazuje na částku za pozemek 274 000 Kč, coţ je

cca

873 Kč/m2 V roce 2010 jsem dospěla k závěru, ţe cena oceňovaného pozemku je 327 000 Kč, coţ je cca 1 040 Kč/m2.

Toto bylo přímé porovnání pozemku, existuje ještě porovnání nepřímé, do kterého zapadají indexové metody.

3.3.3 Indexové metody23 Tato metoda je zaloţená na technické koncepci cenotvorby, v nichţ základní ceny referenčních vzorků i hodnocení případných rozdílů jsou zaloţeny na empiricky předdefinovaných veličinách, takţe aplikace pak probíhá pomocí jednoduchých početních algoritmů. Proto se tento přístup pouţívá především u administrativních cen. Indexové metody24 jsou zaloţeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Metoda byla původně zavedena v SRN. Při zpracování cenových map pozemků sestavují tzv. znalecké výbory i indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím, které je vzato jako základ (100%). Indexová řada pak slouţí k přepočtu ceny pozemku z jednoho období na druhé. V ČR se pod názvem „indexová metoda“ uváděla původně metoda publikovaná p.Brachmannem jako metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN (bývalá NDR). Základem je průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí koeficientů. Indexovou metodu je moţno efektivně vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Porovnání s jedním pozemkem je

23 24

Odhad hodnoty pozemků – Zbyněk Zazvonil www.la-ma.cz

50

však zřejmě málo, pro větší objektivitu je zapotřebí provést porovnání s více pozemky prodanými resp. inzerovanými.

3.3.4 Testování porovnáním25 Za zvláštní způsob nepřímého porovnání lze povaţovat i testování, coţ je proces, v němţ znalec své dílčí výsledky srovnává s obecnými úrovněmi cen, dosahovanými v příslušných segmentech trhu s nemovitostmi a ověřuje, zda jeho odhad zapadá do pomyslné škály, v níţ jsou ustáleny ceny různých typů pozemků na současném trhu a zda jeho výsledky s touto stupnicí korespondují nebo zda z ní výrazněji nevybočují a snaţí se najít příčiny těchto případných anomálií. Při testování lze vyjít z obecných zásad dynamického vývoje cen pozemků v závislosti na jejich účelu vyuţití, přičemţ jej není třeba omezovat pouze na pozemky, ale lze jej vyuţití pro oceňování všech typů nemovitostí. Vychází se přitom z obecného principu rovnováhy a váţení, podle něhoţ v normálním trţním prostředí jsou hlavní parametry nemovitostí a tedy i jejich ceny ustáleny v určitých rovnováţných relacích, které lze zjistit dlouhodobějším pozorováním vývoje trhu a jeho jednotlivých segmentů. Tento efekt se nemezuje jen na určitou lokalitu, ale více či méně platí obecně, takţe vztahy není nutno vyjadřovat v absolutní formě, ale pouze relativně. Při testování lze pouţít různé techniky. Většinou se postupuje tak, ţe přibliţné rozpětí dosahovaných cen pozemků ve vybraných segmentech se uspořádá vzestupně do tabulky či grafu, přičemţ vztahy mezi jednotlivými úrovněmi jsou vyjádřeny relativně procentuální formou. Při aplikaci se pak vychází od vhodně zvoleného základu, kterým můţe být kterýkoliv segment, nicméně obvykle se zvolí ten, v němţ je absolutní úroveň dosahovaných cen spolehlivěji zjistitelná. Jak vyplývá z předchozích informací, při ocenění stavebního pozemku zásadně pouţíváme metodu porovnávací. Zmínila jsem i metody, které se u nás vůbec nevyskytují, coţ je např. Nagelliho metoda, ta se vyuţívá především ve Švýcarsku. Určitě správný odhadce musí znát a orientovat se ve všech moţných metodách ocenění.

25


51

3.4 Oceňování podle cenových předpisů.26 Jednou z metod oceňování je metoda dle cenových předpisů. Byly vypracovány koeficienty prodejnosti a jednotlivá členění okresů do jednotlivých obcí dle velikosti. Odhadce určuje cenu obvyklou, coţ je cena, za kterou můţe být majetek prodán. V některých případech je ale odhadce povinen stanovit tzv. administrativní cenu, tedy cenu, která je předem deklarována. Metodika tohoto ocenění se řídí právě platnými předpisy, coţ je zákon o oceňování majetku č. 151/97 SB. a vyhlášky 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. Předpis budu dále nazývat „znalecký posudek“, protoţe ty nejčastěji obsahují cenu podle cenového předpisu. Dnes se většinou pro zpracování znaleckého posudku podle cenového předpisu pouţívá pro zjednodušení a zrychlení práce software. Do nedávné doby bylo toto ocenění uţíváno při občanskoprávních sporech, určovala se cena z právě platného legislativního předpisu. Dopady tohoto přístupu byly většinou dosti negativní, někdy aţ katastrofální. Ocenění majetku podle cenového předpisu se pouţívá pro stanovení základu daně. Účelem je dosáhnutí tzv. daňové spravedlnosti, to znamená, ţe všichni budou platit stejný typ daně za stejných podmínek a ve stejné výši. Bohuţel stanovení výše některých majetkových daní pomocí administrativních cen neodpovídá ani trţní realitě, ani deklarované daňové spravedlnosti.

3.4.1 Stopceny Stopcenou se rozumí cena, vycházející z nařízení vlády č.175/1939 Sb. Ceny platily do roku 1964, pro převod mezi občany aţ do roku 1979. Šlo o zákaz dalšího zvyšování cen. Nebyla vydána ţádná oficiální metodika, jak stopceny stanovit. U pozemků se vycházelo z cenových map; pro případ, ţe mapy nebyly, byla odhadci vypracována a pouţívána náhradní metodika pro stavební pozemky.

3.5 Dělení na pozemky a stavby pro účely účetnictví

27

V případech, kdy předmětem ocenění jsou nemovitosti, zahrnující pozemky a na nich stojící stavby, účastníci trhu většinou při transakci vnímají hodnotu nemovitostí jako hodnotu nedílného celku. Přitom samozřejmě uznávají, ţe na celkové hodnotě nemovitostí 26 27

Oceňování nemovitostí na trţních principech – Petr Ort Odhad hodnoty pozemků – Zbyněk Zazvonil

52

se podílejí jak pozemky, tak i stavby, avšak obvykle necítí potřebu znát dílčí hodnoty jednotlivých komponentů, které k celkové hodnotě v blíţe nespecifikovaném poměru vzájemně přispívají. Obdobně uvaţuje i znalec či odhadce, jestliţe na trţních principech odhaduje celkovou hodnotu takovýchto typů nemovitostí. Pokud v rámci oceňovacího procesu dělí nemovitosti na dílčí komponenty, jedná se obvykle pouze o pomocné operace či procedury, zaloţené do značné míry na teoretické bázi, které mají charakter dílčích mezikroků, nikoliv závěrečného finále. V praxi se však můţe vyskytnout situace, kdy v rámci zadání ocenění se má znalec či odhadce vyjádřit i k tomu, jaký podíl na celkové hledané hodnotě nemovitostí představují pozemky, přičemţ tento poţadavek většinou vyplývá z potřeb účetnictví.

53

4. Aktuální vývoj trhu, ceny pozemků 4.1 Nemovitosti 2010 Vycházím z různých průzkumů realitních společností. Jedná se samozřejmě o vliv krize na nemovitosti. Stavební pozemky jsou jedna z mála jistot na realitním trhu, ceny se stále drţí. Tak by to mělo být i nadále. U kompletně zasíťovaných parcel v dobrých lokalitách by ceny mohly i mírně růst, naopak v regionech, kde je pozemků nadbytek, mohou ceny mírně klesnout. To se ovšem nedá říct u starších bytů, nových domů, nových bytů, chat a chalup a pronájmů. U starších domů se očekává, ţe ceny zůstanou zhruba stejné. Jen domy před kompletní rekonstrukcí nebo ty, jeţ potřebuje majitel rychle prodat, by mohly zlevnit aţ o 15 %. Tam, kde je po domech velká poptávka, by ceny naopak mohly stoupnout a to o 10 aţ 15 %. U starších bytů krize srazila ceny panelových bytů dolů, místy aţ o třetinu. Další plošný pokles se nečeká, ceny budou spíš stagnovat. S výjimkou bytů na neupravených sídlištích a ve špatném technickém stavu (pokles ještě o 10 aţ 15 %) a bytů nabízených za přemrštěné ceny (sníţení ještě o 20 %). Cihlové byty si své ceny drţí. U nových domů ceny mírně, ale trvale rostly, krize je zastavila. V příštím roce by se měly hýbat jen mírně, většinou však vůbec. Tam, kde je nových domů nadbytek, by mohly ceny klesnout více, nejčastěji o 10 %. V některých satelitních městečkách by to však mohlo být aţ od 20%. Ceny nových bytů spadly o 15 %. U kvalitních projektů na dobrých místech se čeká stagnace, u ostatních by ceny mohly ještě klesnout, nejčastěji o 10 %, někde však i více. V lokalitách, kde se vyprodaly dokončené byty a nové se nestaví, mohou ceny dokonce i mírně vzrůst.

54

Chaty a chalupy. Zájem o tyto nemovitosti odpadl nejvíce, někde se s nimi dokonce přestalo obchodovat. V roce 2010 půjdou ceny dolů. Čeká se, ţe trh bude zahlcen nabídkami, lidé budou prodávat chaty a chalupy, kdyţ se dostanou do finanční tísně. Pronájmy- poptávka roste kvůli hůře dostupným hypotékám. Zároveň se však zvyšuje i nabídka. Ceny mírně vzrostly, u luxusnějších bytů naopak klesly. V roce 2010 pravděpodobně mírně porostou, bude se to ovšem lišit podle regionu. Co se bude dít v roce 2010 na realitním trhu v různých krajích? Z pohledu různých realitních společností se dají předpokládat takovéto závěry. V Praze – do sestavení nové vlády po volbách se očekává stagnace cen všech typů realit. Ve Středočeském kraji se čeká další pokles cen nových bytů, pokles cen nových domů. Ovšem ceny starších bytů v cihlových domech po rekonstrukci stoupnou, v panelových domech budou stagnovat. V závěru roku 2010 vzrostou ceny stavebních pozemků o 5 %. Chat a chalup bude na prodej hodně, díky očekávaným osobním bankrotům. V Jihočeském kraji se vyplatí kupovat pozemky nebo nemovitosti vhodné pro rekreaci a turismus. Dálniční spojení s Rakouskem přinese regionu více zájemců o tyto nemovitosti. Plzeňský kraj, ceny nemovitostí se stabilizovaly, nedají se předpokládat větší propady. Královehradecký kraj, zde se očekává růst cen většiny typů nemovitostí. Liberecký kraj, zde se očekává růst cen pozemků a rekreačních nemovitostí. Pardubický kraj – vyplatí se kupovat byty do velikosti 2 + 1 ve větších městech. A starší domy na Rychnovsku, Orlickoústecku a Svitavsku. Pro zhodnocení peněz během dvou aţ tří let je výhodné kupovat pozemky ve větších městech a jejich okolí. Ústecký kraj – vyplatí se kupovat levné bydlení, ať jiţ v panelácích či cihlových domech. Také u stavebních pozemků lze v budoucnu očekávat růst cen, je to dlouhodobá investice ve výhledu pěti a více let.

55

Karlovarský kraj – rok 2010 nebude rokem spekulativních obchodů. Dají se očekávat propady na trhu. Díky finanční krizi lidé nejsou schopni splácet úvěry, proto přijdou exekuce a na trhu se ocitne více nemovitostí a ceny poklesnou. Vysočina – z hlediska ceny je zajímavá koupě bytů nebo domů po dobře provedené rekonstrukci v lokalitách s dobrou dostupností do města. Z pohledu investice to jsou pozemky ke stavbě a zemědělská půda a také nové byty. Ceny pozemků by měly vzrůst aţ o 15 procent. Jihomoravský kraj – ceny bytů jsou na dně, roste zájem o nájemní bydlení, koupě se tedy vyplatí jak kvůli pronájmu, tak pro budoucí zhodnocení. Výbornou investicí zůstávají stavební pozemky v Brně. Olomoucký kraj – majitelé jsou často nucení prodat, takţe v nabídkách realit se hromadí nemovitosti za akční ceny, coţ je výhodné pro ty, co mají hotovost a reagují okamţitě. Propad se dá čekat u bytů, rodinných domů v obcích s méně obyvateli a u pozemků, které nejsou v atraktivních oblastech. Zlínský kraj – nastane dlouhodobá stagnace cen všech nemovitostí, coţ bude správný čas ke koupi, ale i k prodeji. Ceny uţ výrazně neklesnou ani nestoupnou. Ceny pozemků v dobrých místech se drţí, ale jejich prodejnost je mizivá. K poklesu došlo u těch v méně přitaţlivých lokalitách. Budou se prodávat levnější pozemky v méně atraktivních oblastech, coţ bude správná doba ke koupi. Moravskoslezský kraj – výhodná je investice do jakékoli nemovitosti, např. pozemků. Očekává se stabilizace trhu, poptávka po nemovitostech postupně roste.

56

28

4.2 Cenové mapy pozemků . Cenové mapy slouţí k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převáţně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyţadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Cenová mapa stavebních pozemků zároveň můţe být nástrojem vedoucím k nápravě moţných daňových křivd, způsobených mechanickou aplikací oceňovacích vyhlášek. Slouţí k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň trţních cen jednotlivých druhů nemovitostí v daném místě a čase. Respektováním územně plánovacích dokumentací a závěrů územního řízení, přispívá nepřímo k podpoře urbanistické a investiční politiky obce či města. Cenová mapa slouţí jako pomůcka pro ostatní investory a můţe být srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, slouţit můţe tedy i pro poskytování úvěrů, půjček a podobně. Svou informační hodnotou a všeobecnou dostupností pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu nemovitostí. Databáze statisticky vyhodnocených cenových údajů platných v určitém období, kterou cenová mapa vţdy je, můţe být v budoucnu vyuţita jako jeden z pramenů historickoekonomických studií o posuzovaném území, obci či městě a jeho rozvoji v daném období. Cenové mapy by mohly vytvářet základnu pro výpočet daně z nemovitosti, případně být výchozím podkladem pro výpočet obvyklé výše nájemného a eventuální tvorbu cenových map nájmů. Zpracování cenových map stavebních pozemků se řídí zákonem 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Tento zákon určuje nejen způsob zpracování, ale i základní vyuţití cenových map, respektive cen stavebních pozemků v nich obsaţených. Přesto, ţe je v zákoně o oceňování majetku výslovně uvedeno, ţe ceny zjištěné podle tohoto zákona se nevztahují na zjišťování cen prodejních, praxe zpracování, ale i vyuţití cenových map je jiná. Zpracovatelé cenových map, mají-li respektovat zákony ČR, musí důsledně vycházet ze sjednaných cen, tedy z těch cen, za které se smluvní koupě a prodej pozemků

prokazatelně

v

právě

minulém

období

realizoval

(viz

dále).

Cenové mapy stavebních pozemků se tak stávají důleţitým dokumentem vypovídajícím o trhu se stavebními pozemky, tak jak se choval v daném místě a čase.

28

www.cenovemapy.cz

57

Zároveň se často výsledky průzkumu trhu s nemovitostmi liší od cenové úrovně, kterou pro stavební pozemky určuje oceňovací vyhláška na základě pouhého počtu obyvatel hodnocené obce. V tomto smyslu jsou cenové mapy z daňového hlediska (daň z převodu nemovitostí, daň dědická a darovací) spravedlivější, zejména v okrajových částech měst a obcí a v obcích s převaţujícím venkovským či rekreačním typem zástavby. Úzká souvislost cenových map a územně plánovacích dokumentů předurčuje cenové mapy stát se podkladem pro rozhodování o umístění investic na území města a díky úzké zpětné vazbě se zároveň tyto investice okamţitě v cenové mapě projeví. Ať uţ se jedná o investice obecní či privátní (komerční). Příkladem mohou být nově vytvářená rozvojová území, především tzv. průmyslové zóny, ale i nové (obvykle satelitní) rezidenční čtvrti vznikající zainvestováním zemědělské půdy (vybudováním inţenýrských sítí, včetně jejich zpřístupnění). Cenové mapy si nechávají zpracovávat některé obce buď ze zákona, nebo jen pro vlastní účely. Zpracovatel ji následně předává Ministerstvu financí ČR ke schválení. Mezi zpracovatele patří realitní kanceláře, specializované společnosti, mezi objednatele patří magistráty měst a obce. Definice cenové mapy29. Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. Konkrétní cenovou mapu uvedu v příloze.

29

§ 10, odstavec (2) zákona 151/1997Sb.

58

4.3 Analýza realitního trhu s pozemky30 4.3.1 Analýza realitního trhu z hlediska rizik Mezi nejčastější rizika patří: o politická rizika – při změně politického reţimu ve státě, v němţ pozemek leţí, můţe dojít k vyvlastnění bez náhrady nebo za nedostatečnou náhradu, k odchodu zahraničních investorů a tím ke zmenšení poptávky o makroekonomická rizika – v době ekonomické deprese nebo krize dochází často k paradoxnímu jevu, investoři se zbavují cenných papírů a kupují do svého portfolia nemovitosti, aby sníţili celkové riziko i za cenu sníţení zisku a zmenšení likvidity investice, pokles cen nemovitostí je tedy v době krize obvykle méně dramatický neţ např. u akcií o technická rizika – na rozdíl od staveb jsou pozemky méně ohroţeny technickými riziky, tímto rizikem můţe být kontaminace apod. o přírodní rizika – v seismicky aktivních oblastech jsou pozemky ohroţeny seismickou činností, jinými přírodními riziky můţou být záplavy, povodně o změna širších vztahů – zásadně nepřemístitelné pozemky mohou být silně ohroţeny změnou širších vztahů (okolí) pozemku o změna územního plánu – změnou územního plánu, např. tím, ţe původně stavební pozemek je nově zařazen do územního plánu jako chráněné krajinné území nebo veřejná zeleň se skokově sniţuje jeho hodnota o likvidita – nemovitosti jsou obecně málo likvidní, pozemky mimo prima rate lokality patří mezi nejméně likvidní nemovitosti, reálná blokace prostředků v promptně neprodejném pozemku můţe být pro investora rizikem vzhledem např. ke ztrátě moţnosti alternativní investice nebo vzhledem k nabíhajícím finančním nákladům

30

Analýza realitního trhu – Ing. Petr Ort

59

4.3.2 Analýza trhu z hlediska zisků Kaţdý reálně uvaţující investor má za základní cíl co nejefektivnější zhodnocení vloţné investice, tedy určité ekvilibrium zisku, rizika a likvidity. Pro investory je tedy důleţitým výsledkem poměr zisku a rizika. o synergický efekt – s tímto efektem se setkáváme i v jiných oborech, neţ jen ocenění pozemku, nejlépe tento efekt vystihuje vzorec 2 + 2 = 5. Jde o efektivní sloučení (fúze, akvizice, ...). Hodnota jednotlivých majetků je menší neţ hodnota sloučených majetků. Synergický efekt je také důvodem slučování firem. U pozemků se synergické efekty mohou objevovat u zemědělské půdy – větší rozloha dovolí efektivněji pouţít zemědělské mechanizace, při stavbě hypermarketů, kde aţ dostatečná rozloha pozemku umoţní vytvořit velké parkoviště, s největšími ekonomickými efekty se setkáváme u proluk v prima rate lokalitách velkých nebo lázeňských měst. Proluky, které jsou obecně těmi nejcennějšími typy pozemků, jsou prakticky vţdy značně omezeny rozlohou, nevýhodným tvarem, apod. Proto je vţdy velikou výhodou, kdyţ se investorovi podaří přikoupit sousední pozemek. o subdivision development – podstatou je rozdělení rozsáhlého pozemku na řadu menších pozemků a jejich následný prodej, je to vlastně opak synergického efektu, kdy je vhodnější pozemky zvětšovat a slučovat. Zhodnocení vychází z trţně ověřeného předpokladu, ţe velký pozemek je relativně levnější neţ pozemek menší. Je zajímavé, ţe při prodeji touto metodou se velmi často projeví zdánlivě paradoxní jev, ţe nejcennější částí rozdělovaného pozemku jsou nejlevnější a ty nejméně cenné jsou naopak nejdraţší. Toto vyplývá z nejistoty poptávajících v počáteční fázi prodeje. V okamţiku zahájení prodeje jednotlivých parcel rozdělovaného velkého pozemku je pozemek obvykle ještě veden v katastru nemovitostí jako např. orná půda a není vybaven inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi. Zájemci o koupi jednotlivých dílčích pozemků tedy nemají jistotu, ţe investor dokáţe, tak jak jim slibuje, dosáhnout změny účelu vyuţití pozemku a vybudovat příslušné stavební práce. Tím se zvyšuje míra rizika investice, proto jsou zájemci ochotni akceptovat jen niţší prodejní cenu, zájemci nakupující v další etapě, jdou 60

jiţ do niţšího rizika, pozemek je zasíťován, jsou vydána potřebná povolení k zástavbě, ovšem oproti nákupu v první fázi musí platit vyšší cenu za méně hodnotné pozemky. o Technické zhodnocení pozemku – obvykle nejsou problémy s rozvody elektřiny a zemního plynu, u vodovodu můţe hrát roli délka přípojek k hlavnímu řadu, technicky nejsloţitější a investičně nejnáročnější jsou rozvody kanalizace. Všechny rozvody lze technicky nahradit lokálními zdroji a technologiemi – domácí elektrárnou, studnou, tepelným čerpadlem, zásobníkem na plyn, čističkou odpadních vod, atd. o Změna charakteru pozemku – profese pozemkových makléřů je z velké části zaloţena na změnách hodnoty pozemku vlivem změny jeho charakteru a vyuţitelnosti, k těmto změnám dochází např. změnou dopravního systému, změnou typu teritoriálního systému, apod.

4.4 Analýza trhu s nemovitostmi – okres Rakovník31 Okres Rakovník leţí na západě středních Čech, jeho dnešní hranice jsou z roku 1960. Rozloha okresu je 930 km2. Počet obyvatel je 54790, hustota zalidnění je 59 obyvatel na 1km2. Současný správní celek spojuje Čistecko, Jesenicko. Novostrašecko, Křivoklátsko, Poddţbánsko a Rakovnicko, území která se v historii vyvíjela samostatně. Hlavním střediskem je Královské město Rakovník, město s bohatou historií a mnoha pamětihodnostmi. Do města a jeho okolí je soustředěn téměř všechen průmysl okresu, zemědělství se daří na vesnicích, hlavně na severu okresu, kde je hojně pěstován chmel. Průmyslová zóna se nachází na východě města. Královské město Rakovník leţí asi 60 km západně od Prahy, v členité krajině s mohutným komplexem křivoklátských lesů. Samotný název Rakovník je poprvé doloţen od r. 1252. Statut královského města byl udělen městu Rakovník Rudolfem II. r. 1588. Velkým rozvojem prošlo město Rakovník v 19. století, kdy byla do Rakovníka přivedena ţelezniční trať a došlo téţ k rozvoji průmyslu. Ve 20. století se začal rozvíjet společenský a kulturní ţivot. Okresním městem se stal Rakovník v r. 1850. V okrese se nachází 83 obcí, z toho 2 města a 6 městysů. 31

vlastní Bakalářská práce – Vliv územního plánu na ceny pozemků (2008) BIVŠ

61

Město Rakovník má dobrou polohu, do Prahy je to pouze 60km a dokončením nové dálnice je cestování do Prahy mnohem jednodušší. Regionální segmentace Okres Rakovník lze z hlediska trhu rozdělit do třech skupin – samotné město Rakovník, Křivoklátsko a zbytek okresu. Město Rakovník Stavební pozemky V roce 2008, kdy jsem psala svou bakalářskou práci na téma Vliv územního plánu na ceny pozemků, jsem se touto analýzou také zabývala, proto mohu porovnávat se současným stavem na trhu.

V roce 2008 Rakovník nabízel dostatečné mnoţství pozemků, díky

vysokému vyuţití hypoték zájem o stavební pozemky rostl. Tomu nasvědčovala i hojná výstavba rodinných domů. Ceny pozemků se pohybovaly (v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí) v rozmezí 1000 – 1300 Kč/m2. V tomto roce je to se stavebními pozemky horší. Nabídka pozemků je opravdu mizivá, dají se sehnat spíše pozemky v okolních vesnicích. Také díky obtíţnosti dosáhnout na hypotéku je poptávka zdaleka menší, neţ by si prodejci přáli. Díky finanční krizi si lidé nemohou dovolit koupi pozemku. Do budoucna se ovšem předpokládá zlepšení situace na trhu s pozemky.

Křivoklátsko Druhou skupinou na trhu s nemovitostmi je Křivoklátsko. Tato oblast je vyznačována jako oblast rekreační, chatové osady kolem řeky Berounky lákají obyvatelé mést díky svému klidu a odpočinku. Stavební pozemky. V oblasti Křivoklátska byly v roce 2008 vyhledávány pozemky spíš pro výstavbu rekreačních chat, v té době se ceny v oblasti Křivoklátu pohybovaly v rozmezí 1100 – 1300 Kč/m2, teď je to mnohem méně, opět na tuto situaci měla vliv celosvětová finanční krize.

62

Okres Rakovník mimo Křivoklátska a samotného města Rakovník Stavební pozemky. V roce 2008 se stavební pozemky cenově pohybovaly v rozmezí 200 – 600 Kč/m2, kromě oblasti Nového Strašecí, kde se ceny pohybovaly kolem 800 Kč/m2. V současné době se dá říci, ţe ceny, aţ na Nové Strašecí, zůstávají podobně, jako před dvěma lety. Ovšem v Novém Strašecí šly ceny také dolů, díky jiţ zmiňované finanční krizi.

63

Závěr Cílem této práce bylo popsat a analyzovat moţné metody ocenění pozemku. Tato diplomová práce se dělí do čtyř kapitol. Je důleţité se orientovat ve všech moţných metodách oceňování, ať jde o metody známé, jako je metoda výnosová, nákladová či příjmová, ale také metody, které se nevyskytují v takovém mnoţství jako jiţ zmiňované, jde především o metodu Sammetovu, Nageliho, apod. Některé metody se u nás ani nevyskytují, ovšem k pochopení celé problematiky oceňování je důleţité se orientovat i v těchto směrech. Jak jiţ bylo zmiňováno, bez oceňování by vlastně vůbec neexistovala civilizace, ekonomie. Všechno se vším souvisí, musíme proto umět hledat veškeré informace související přímo nebo nepřímo s oceňováním. V úvodní části se zabývám vysvětlením důleţitých pojmů, které se v oceňování vyskytují. Snaţím se je vysvětlit tak, aby kaţdý porozuměl celé této práci. V další kapitole se zaměřuji na vysvětlení všech metod ocenění, je to metoda porovnávací, výnosová, nákladová, do které spadá jiţ zmiňovaná Nageliho, Sammetova a další. Při oceňování pozemků vycházím především z metody porovnávací, tedy u pozemků stavebních. Provedla jsem ocenění pozemku, pro výstavbu rodinného domu ve městě Rakovník, porovnávací metodou a to ke srovnání s oceněním z roku 2008, kterým jsem se zabývala v bakalářské práci. Zkoumala jsem rozdíly v odhadu trţní ceny během těchto dvou let, zda měla celosvětová finanční krize dopad na cenu pozemků. A rozdíly jsou patrné. I kdyţ pozemky v Rakovníku se uţ nevyskytují v tak hojném mnoţství jako před několika lety, ceny rozhodně kvůli nízké nabídce nerostly. Dále jsem se zabývala oceněním pozemku určeného ke komerční výstavbě, ve městě Rakovník, taktéţ ke srovnání s oceněním z roku 2008 z mé bakalářské práce. Důleţitým cílem této práce bylo zhodnotit aktuální vývoj trhu v České republice. Zkoumala jsem, jaký vliv na ceny jak pozemků, tak staveb, měla celosvětová finanční krize, jak v kterých krajích České republiky se projevila, zda ceny rostly, klesaly, nebo stagnovaly. Jaké jsou výhledy do budoucna, zda se situace na trhu bude nějak výrazně měnit či nebude. Jak je patrné z analýzy krajů ČR, některých se krize dotkla více, 64

některých méně. Opravdu záleţí na různých aspektech, především jde o lokalitu, záleţí, zda se jedná o pozemky určené k výstavbě rodinných domů, nebo budov komerčních. Je zřejmé, ţe investor nebude chtít výstavbu komerční budovy v Rakovníku, ale nejspíš poblíţ Prahy, či jiného velkého města. Také jsem analyzovala trh s nemovitostmi okresu Rakovník. Snaţila jsem se porovnat situaci z roku 2008, kde jsem se tímto tématem zabývala v bakalářské práci. Trh dělím na tři segmenty, samotné město Rakovník, Křivoklátsko a zbytek okresu včetně Nového Strašecí.

V oboru oceňování je důleţité stále sbírat a zpracovávat nové informace, bez toho by správný znalec či odhadce nemohl vůbec pracovat. Je důleţité svá data neustále aktualizovat a stále se v tomto oboru vzdělávat. Oceňování je obor, který se neustále mění, podstata zůstává stejná, ale zákony a vyhlášky se neustále mění. I to ukazuje na to, ţe celoţivotní vzdělávání je v tomto oboru nezbytné.

65

Seznam pouţité literatury

1. Prof. Ing. BRADÁČ, Albert, DrSc., Prof. Judr. FIALA, Josef, CSc., Ing. HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, 2007, publikace č. 738, nakladatelství Linde Praha, a.s., ISBN 978-80-7201-679-2 2. MÁŠOVÁ, Hana, Vliv územního plánu na ceny pozemků, bakalářská práce, rok 2008 3. Ing. ORT, Petr, Ph.D., Analýza realitního trhu, 2008, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 4. Ing. ORT, Petr, Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, vydání první, 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s, ISBN 978-80-7265-101 5. Ing. ZAZVONIL, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, vydavatel Vysoká škola ekonomická, nakladatelství Oeconomica, ISBN 978-80-245-1211-2 6. Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku 7. Zákon číslo 183/2006 Sb. – stavební zákon. 8. ÚZ 654 – Oceňování, zákon o oceňování majetku, nová vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, 2008

66

Seznam pouţitých webových zdrojů 1. http://cs.wikipedia.org/wiki/Extravil%C3%A1n 2. http://business.center.cz/business/pojmy/p844-regulacni-plan.aspx 3. http://www.la-ma.cz/?p=113 4. http://www.cenovemapy.cz/HLP_Naegeli.html 5. http://www.cenovemapy.cz/

67

Přílohy Obsah:

1. Snímek katastrální mapy Rakovník 2. Foto Rodinný dům Rakovník 3. Snímek katastrální mapy – komerční pozemek Rakovník 4. Foto průmyslově-výrobního areálu Rakovník 5. Cenová mapa Prahy 6. Územní plán Prahy

68

Příloha č. 1 Pozemek pro bydlení, Rakovník.

69

Příloha č. 2 Řadový rodinný dům Rakovník, Fojtíkova 2270

70

Příloha č. 3 Snímek katastrální mapy č.p 2548

71

Příloha č. 4 Fotodokumentace : Objekt s řeznickými potřebami

72

Příloha č. 5 Cenová mapa Prahy

73

Příloha č. 6 Územní plán Prahy

74

Bankovní institut vysoká škola Praha. Oceňování majetku. Ocenění pozemku. Diplomová práce. Bc. Hana Mášová. Autor: Finance, oceňování majetku

Recommend Documents