Bankovní institut vysoká škola Praha
Ocenění pozemku
Bakalářská práce
Autor:
Ivana Korbášová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Ing. Jan Česelský, PhD.
Odborný konzultant:
Ing. Pavel Sýkora
Praha
Březen, 2011
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.
V Ostravě, dne 20. 3. 2011
Ivana Korbášová
Anotace Příjmení a jméno:
Korbášová Ivana
Název:
Ocenění pozemku
Vedoucí práce:
Ing. Jan Česelský, PhD.
Katedra:
Oceňování majetku
Ak. rok:
2010/2011
Počet stran:
87
Počet příloh:
4 (4 strany)
Počet titulů použité literatury: 12 Počet pramenů:
19
Bakalářská práce se zabývá oceňováním pozemků, jejich chápáním jako nemovitosti v platných zákonech a historií oceňování. Popisuje, analyzuje a komparuje současné metody a postupy stanovení ceny pozemků. Práce je lokačně zaměřena na trh České republiky. Součástí práce je i analýza realitního trhu okresu Ostrava.
Klíčová slova:
Obvyklá cena Ocenění na tržních principech Administrativní cena Reprodukční náklady Míra kapitalizace
Annotation This bachelor thesis deals with the valuation of land, its understanding of the properties in valid laws and the history of valuation. It describes, analyzes and compares current methods and procedures for determining land prices. The thesis is focused on the market in the Czech Republic. The work also includes analysis of the real estate market in Ostrava.
Key words:
Manufacturer Suggested Retail Price (MSRP) Valuation on market principles Administrative cost Replacement cost Capitalization rate
Osnova práce:
Úvod………………………………………………………………………..…1
1.
Ocenění pozemku…………………………………………………..…2
1.1
Definice pozemků z různých hledisek, pozemky jako nemovitost…2
1.1.1 Občanský zákoník (č. 40/1964 Sb.)…………………………………………………2 1.1.2 Zákon o oceňování majetku (č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů)………………………………………………………….…..……3 1.1.3 Zákon o vyvlastnění (č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě)………………………………………………………....4 1.1.4 Stavební zákon (č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu)………..5 1.1.5 Katastrální zákon (č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky)……...5
1.2
Historie oceňování pozemků…………………………………..…….6
1.2.1 Charakteristika pozemků dle Občanského zákoníku od roku 1811………………..6 1.2.2 Oceňování pozemků na území České republiky od roku 1897…………………….8
1.3
Hodnototvorné faktory pozemků………………………………..…12
1.3.1 Poloha pozemku……………………………………………………………….…..12 1.3.2 Nejvyšší a nejlepší využití……………………………………………………....…13 1.3.3 Omezující faktory…………………………………………………………………14
1.4
Současné metody a postupy stanovení ceny pozemků…………...14
1.4.1 Tržní oceňování pozemků…………………………………………………………14 1.4.1.1 Metody tržního oceňování pozemků………………………………………………15 1.4.2 Administrativní oceňování pozemků………………………………………………21 1.4.2.1 Stavební pozemek………………………………………………………………….22
1.4.2.2 Zemědělský pozemek……………………………………………………………..23 1.4.2.3 Lesní pozemek s lesním porostem…………………………………………………25
2.
Praktická část………………………………………………………..26
2.1
Ocenění rodinného domu…………………………….……………..26
2.1.1
Tržní ocenění nákladovým způsobem…………………………………………….30
2.1.2
Tržní ocenění porovnávacím způsobem…………………………………….……..33
2.1.3
Administrativní ocenění……………………………………………………….…..37
2.2
Ocenění stavebního pozemku……………………………………….42
2.2.1 Tržní ocenění porovnávacím způsobem…………………………………………...43 2.2.2 Tržní ocenění výnosovou metodou………………………………………………..48 2.2.3 Metoda třídy polohy……………………………………………………………….52 2.2.4 Ocenění podle cenové mapy……………………………………………………….53
3.
Analýza realitního trhu okresu Ostrava………………………..….56
3.1 Obecná charakteristika trhu…………………………………..……...56 3.1.1 Popis okresu Ostrava…………………………………………………………..…….56 3.1.2 Ekonomická situace okresu Ostrava…………………………………………..……..57
3.2 Charakteristika trhu s pozemky…………………………………..….57 3.2.1 Rozbor území z hlediska šetřených charakteristik pro tvorbu cenové mapy………..57 3.2.2 Přiřazení cen jednotlivým skupinám parcel obdobných pozemků v cenové mapě….59 3.2.3 Poměrové ukazatele ocenění stavebních pozemků v cenové mapě……………..…..60 3.2.4 Všeobecná analýza………………………………………………………………..…62 3.2.5 Rozbor realizovaných prodejů……….…………………………………..………..…65
3.3
Charakteristika trhu s byty…………………………………………76
3.3.1 Bytová výstavba…………………………………………………………………...76 3.3.2 Individuální výstavba……………………………………………………………...77 3.3.3 Komerční nemovitosti……………………………………………………………..77 3.3.4 Průmyslové objekty………………………………………………………………..78 3.3.5 Nájmy……………..……………………………………………………….………78
3.4
Celkový marketingový výhled………………………………..….….79
Závěr………………………………………………………………..……….80 Seznam použité literatury a zdrojů……………………………….………81 Seznam zkratek a symbolů…………………………………….…………..83 Přílohy………………………………………………………………………84 Zadání bakalářské práce
Úvod Půda je pro lidstvo užitečná a nalézá se pod vším. Představuje zemský povrch a hlavní zdroj nerostů, je základem pro existenci flory a fauny. Vše, co kdy na této planetě žilo a zemřelo, je nyní součástí půdy a formou výživných látek se dostává zpět do života, do nekonečného koloběhu života a smrti. Půda je také základem sociálních a ekonomických aktivit lidí. Je komoditou a současně základem lidského bohatství. Každý pozemek je individuální, charakteristický svou polohou a skladbou. Půda je nemovitá a trvanlivá, má nekonečnou životnost (neplatí pro lomy, pískovny a jiné těžební pozemky, kterém svou životnost v čase ztrácejí, stejně jako ekologická zátěž může životnost pozemku zkrátit), nabídka půdy je omezená. Půda má svou hodnotu a následně svou cenu. Hodnotu lze vyjádřit cenou, a proto vznikla teorie oceňování majetku, která prošla svým historickým vývojem. Od poloviny 19. století na území tehdejšího Rakousko-Uherska vyvstává potřeba státu zavést kontrolovatelný způsob stanovení daní a pro tento účel se začaly objevovat různé způsoby určení hodnoty výnosu z majetku. Historicky důležitým obdobím bylo oceňování v tzv. „stopcenách“, které v podstatě omezilo obchodování s půdou. K nejvýznamnějším změnám v rámci Československa však dochází po událostech v listopadu 1989, kdy je potřeba v souvislosti s ekonomickým rozvojem státu vytvořit podmínky pro tržní oceňování. V dnešní době teorie oceňování pozemků a nemovitostí zahrnuje dva hlavní přístupy. Na jedné straně jde o přístup tržní, který je syntézou citu, zkušeností a umění znalce a na straně druhé administrativní přístup, prováděn podle platné vyhlášky vydané ministerstvem financí. Cílem předkládané bakalářské práce je popsat komplexní přístup stanovení ceny pozemků. V souladu s tímto cílem, je práce členěna do tří základních oddílů. V úvodní části jsou zmapovány definice pozemků z různých hledisek a jejich hodnototvorné faktory. V praktické části jsou uvedené příklady použití několika vybraných metod a postupů tržního ocenění. Jedná se o porovnávací způsob, výnosový způsob, metodu třídy polohy a ocenění podle cenové mapy. Tyto postupy jsou vzájemně srovnány. Bakalářská práce ve třetí části je zaměřena na mou vlastní analýzu realitního trhu okresu Ostrava. 1
1.
Ocenění pozemku Pozemky na rozdíl od převážné většiny ostatních věcí mají tu podstatnou zvláštnost, že
jejich počet je omezený. Pozemky nelze libovolně rozšiřovat či vyrábět a tímto se stává vlastnictví půdy zvláštní formou monopolu. Z tohoto monopolu se odvíjí pozemková renta, která je dvojího druhu: •
absolutní renta (vlastníci nejméně výhodných pozemků)
•
relativní renta (vlastníci výhodnějších a výnosnějších pozemků)
Oceňování je činností, kdy určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazujeme peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často bohužel zaměňují. Cena je pojem používaný pro nabízenou, požadovanou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena pozemku se odvíjí mj. i od jeho předpokládaného využití, přičemž na cenu pozemků má vliv mnoho faktorů, které jsou blíže popsány v kapitole I.3. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.
1.1
Definice pozemků z různých hledisek, pozemky jako nemovitost
1.1.1 Občanský zákoník Nemovitost je definována v § 119 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. takto: (1) Věci jsou movité nebo nemovité.
2
(2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem[14]. Občanský zákoník upravuje majetkové vztahy fyzických a právnických osob, majetkové vztahy mezi těmito osobami a státem, jakož i vztahy vyplývající z práva na ochranu osob. Stanovuje účastníky občanskoprávních vztahů na fyzické osoby, právnické osoby a zájmová sdružení právnických osob, související právní úkony a práva vyplývající z tohoto zákona.
1.1.2 Zákon o oceňování majetku Podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů je uvedeno: § 9 – Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění;1 je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění. 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav katastru nemovitostí,
1
Nyní § 77 zákona č. 183/2006 Sb. (nový stavební zákon), podle kterého územním rozhodnutím je rozhodnutí
o:
a) umístění stavby nebo zařízení (dále jen „rozhodnutí o umístění stavby“), b) změn využití území, c) změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území, d) dělení nebo scelování pozemků, e) ochranném pásmu
3
b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu[13].
1.1.3 Zákon o vyvlastnění V zákoně č. 184/2006 Sb. o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě je uvedeno: § 1 Předmět úpravy (1) Tento zákon upravuje podmínky a) odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě a přechod vlastnického práva nebo nabytí práva odpovídajícího věcnému břemenu k tomuto pozemku nebo stavbě pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem, b) poskytnutí náhrady za odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě, c) zrušení odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě a navrácení těchto práv jejich dosavadnímu nositeli. (2) Vyvlastnění a vyvlastňovací řízení upravená zvláštními právními předpisy nejsou tímto zákonem dotčena[15]. 4
Tento zákon reagoval na celospolečenské změny po roce 1989, následný prudký vývoj cen nemovitostí a nový pohled na vlastnictví. Stanovuje podmínky a způsob náhrad odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě. Tento zákon má úzkou spojitost se stavebním zákonem, který stanovuje účely vyvlastnění.
1.1.4 Stavební zákon V § 2 zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu pak je definován stavební pozemek takto: (1) V tomto zákoně se rozumí b) stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, c) zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami,… e) nezastavitelným pozemkem pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to 1. pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání; 2. v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, s tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků; 3. v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha [16].
1.1.5 Katastrální zákon Evidence a členění v § 2 zákona o katastru nemovitostí České republiky č. 344/1992 Sb.: (1) V katastru se evidují a) pozemky v podobě parcel,
5
(3) Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen "zemědělské pozemky"), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy [17]. Pozemkem se podle katastrálního zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Parcela pak je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, zaokrouhlená na celé čtvereční metry. Celistvý pozemek se může skládat i z několika parcel; výjimečně může nastat i situace obrácená (např. u zemědělské půdy). Pozemek je určen parcelním číslem a názvem obce ev. katastrálního území, ve kterém leží. Údaj o kultuře je nutný v některých obdobích pro ocenění, obdobně jako byl v určitých obdobích zapotřebí údaj o tom, zda se pozemek nachází v zastavěném území obce (tzv. intravilánu) resp. mimo zastavěné území obce (v extravilánu).
1. 2
Historie oceňování pozemků
1.2.1 Charakteristika pozemků dle Občanského zákoníku od roku 1811 V době platnosti obecného zákoníku občanského z roku 1811 (do roku 1950) pro následující pojmy mj. platilo: Příslušenství vůbec. § 294. Příslušenstvím se rozumí to, co bývá s věcí trvale spojeno. Sem náleží nejen přírustek věci, dokud od ní není oddělen; ale i věci vedlejší, bez nichž nelze věci hlavní užívati, nebo které zákon anebo vlastník určil k trvalému užívání věci hlavní. Zejména u pozemků a rybníků; § 295. Tráva, stromy, plody a všechny upotřebitelné věci, které země na svém povrchu rodí, zůstanou dotud nemovitým jměním, dokud nebyly od pozemku a půdy odděleny. Ano i ryby v rybníce a zvěř stanou se movitým statkem teprve, když rybník byl vyloven a zvěř byla chycena nebo složena. 6
U budov. § 297. Právě tak náležejí k nemovitým věci, které byly vyvedeny na pozemku a půdě, aby tam trvale zůstaly, jako: domy a jiné budovy se vzdušným prostorem kolmo nad nimi; pak: nejen vše, co je zapuštěno do země, upevněno ve zdi, přinýtováno a přibito, jako: kádě na vaření piva, kotle na pálení kořalky a vezděné skříně, ale i takové věci, které jsou určeny, aby se jich trvale užívalo s nějakým celkem: např. okovy u studně, lana, řetězy, hasící nářadí a podobně [1].
Z výše uvedeného plyne, že v této době byla mj. stavba součástí pozemku, na rozdíl od období pozdějších (po roce 1950). Od zavedení občanského zákoníku č. 141/1950 Sb., tedy od 1. 1. 1951 (do roku 1964), už ohledně pozemku a stavby platilo: Vlastnictví k stavbě a právo stavby. § 155 Vlastníkem stavby může být osoba rozdílná od vlastníka pozemku.
§ 156 Není-li ustanoveno nic jiného, mají vlastník stavby a vlastník pozemku navzájem oprávnění vykonávat vlastnická práva v míře přiměřené poměrům; nedohodnou-li se, upraví oprávnění soud. § 157 Není-li nic jiného ujednáno, má vlastník stavby předkupní právo (§§ 375 a násl.) na stavební pozemek a vlastník tohoto pozemku předkupní právo na stavbu [1].
Počínaje úpravou občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. tedy přestala být stavba součástí pozemku, což přetrvávalo i nadále podle § 120 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., v němž je pojem součásti definován následovně: (1) Součástí věci je vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku [1].
7
1.2.2 Oceňování pozemků na území České republiky od roku 1897 S rozsahem průmyslové revoluce a hospodářským růstem od poloviny 19. století vyvstala potřeba státu zavést stabilní a kontrolovatelný způsob stanovení daní. Pro tento účel se objevovaly různé způsoby určení hodnoty výnosu z majetku, podnikání a zvláštní kategorií bylo oceňování nemovitého majetku. V roce 1897 bylo vydáno Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/1897 ř. z. (odhadní řád), který uvádí určitá pravidla pro ustanovování soudních znalců a zásady oceňování. Základem pro stanovení hodnoty byla vždy cena realizovaná na trhu nemovitostí, čili hodnota, která byla prověřena nabídkou a poptávkou. Vzhledem k tomu, že nebyly vždy k dispozici údaje o trhu ani o cenách z kupních smluv, vytvářely se metodiky ocenění vycházející z nákladové hodnoty, která odrážela principy trhu. Obdobné metody byly používány po roce 1918 pro potřeby soukromé (pro úvěry, pojištění, obchod) a potřeby úřední (soudní, finanční). Zvláštním institutem bylo určování kapitalizační míry při stanovování výnosové hodnoty vrchním soudem vždy na půl roku. Pro účely exekuční byla stanovena oceňovací metodika dle vládního nařízení č. 100/1933 Sb. Tyto principy byly využívány do začátku 2. světové války, kdy bylo vydáno vládní nařízení č. 175/1939 Sb. o zákazu zvýšení cen, tzv. stopcenách. Platilo i pro nemovitosti, které k 20. 6. 1939 existovaly (tzn. pozemky a dále stavby, do tohoto data postavené). U pozemků cena při převodu mezi občany platila až do 31. 3. 1979, u staveb v soukromém vlastnictví – např. bytové (činžovní) domy až do roku 1984. Nebyla vydána zvláštní oficiální metodika, jak stopceny stanovit. U pozemků se vycházelo z cenových map; pro případ, že mapy nebyly, byla odhadci vypracována a používána náhradní metodika. Náhradní metodika, na tehdejší dobu velmi propracovaná, existovala rovněž pro stavby; z výchozí ceny platné k 20. 6. 1939 se odečítalo přiměřené opotřebení. Metodika byla natolik dobrá, že se používala i později pro zjišťování výchozích cen staveb, postavených po 20. 6. 1939, s patřičnou indexací. Ke dni 1. 4. 1979 nabyl účinnosti Výměr Českého cenového úřadu č. 120/47/79, o cenách pozemků, který se vztahoval na ceny pozemků nabývaných od občanů nebo jiných
než socialistických
organizací
občany
nebo
jinými
než
socialistickými
organizacemi. Od tohoto data tedy byla cena pozemků pro jejich přechody mezi občany řešena cenovým předpisem. Následovala Vyhláška Českého cenového úřadu č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků, s účinností od 1. 1. 1985 do 31. 12. 1988, která dělila pozemky 8
na stavební a na jiné, stavební pozemky dále na pozemky pro bydlení a pozemky pro individuální rekreaci. Tato vyhláška zrušila nutnost používat stopceny při ocenění staveb v soukromém vlastnictví. Vyhláška Ministerstva financí, cen a mezd České socialistické republiky č. 182/1988 Sb. s účinností od 1. 1. 1989 do 31. 10. 1991 byla vzhledem k náhlé změně politických, společenských a hospodářských poměrů po listopadu 1989 třikrát novelizována a mj. zavedla nový způsob oceňování zemědělských pozemků podle BPEJ; došlo k podstatnému zvýšení ceny za m2 stavebního pozemku podle velikosti a významu obce. Pozemky byly děleny na stavební a na jiné. Ke stavebním pozemkům se počítaly pozemky pro stavby, nebo pro zařízení zahrady, nebo pro individuální rekreaci. Vyhláška č. 393/1991 Sb. s účinností od 1. 11. 1991 do 31. 10. 1994 přináší řadu změn, jako další podstatné zvýšení ceny za 1 m2 stavebního pozemku podle velikosti a významu obce; pro ocenění stavebních pozemků se začalo používat cenové mapy obce (pokud byla obcí vypracována a ministerstvem financí schválena). Zásadní změna byla u oceňování zemědělských pozemků, kde se upouští od předchozího oceňování dle BPEJ (tento způsob oceňování zůstává pouze jako záložní). Vyhláška byla v průběhu účinnosti dvakrát novelizována, došlo ale pouze k drobným změnám v oceňování pozemků [1]. S účinností od 1. 11. 1994 do 31. 12. 1997 byla platná vyhláška č. 178/1994 Sb., která byla v průběhu účinnosti jedenkrát novelizována. Zásadní změnou je posuzování druhu pozemku podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Je-li skutečný stav v rozporu s právním stavem uvedeným v katastru nemovitostí, vychází se při oceňování ze skutečného stavu. Byla provedena změna v oceňování stavebních pozemků podle cenové mapy, pokud sjednaná cena pozemku v cenové mapě uvedena není, zjistí se porovnávacím způsobem na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných obcích ze stejné skupiny podle počtu obyvatel. U zemědělských pozemků se opět přistupuje k oceňování dle BPEJ. U lesních pozemků se základní cena zjišťuje podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů, dochází k rozdělení „jiných pozemků“ podle jejich charakteristiky se stanovenou cenou za m2 [3]. Ke dni 1. 1. 1998 nabyl účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), dle kterého se ve znění pozdějších změn a doplnění řídí oceňování nemovitostí dodnes. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními
9
předpisy. Z ekonomicky správného a nutného prosazení tržního přístupu do oceňování je jako základní způsob ocenění majetku a služeb stanovena tzv. obvyklá cena, což je tržní hodnota. Mimo obvyklou cenu zákon uvádí i ostatní způsoby oceňování jako je způsob nákladový, výnosový, porovnávací, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Oceňováním pozemků se zabývá druhý díl Hlavy II zákona. Prováděcí vyhláškou k tomuto zákonu byla vyhláška č. 279/1997 Sb., kde přibyl koeficient prodejnosti. Stavební pozemky se přednostně oceňují dle cenové mapy, pokud není pozemek v cenové mapě uveden, základní cena se násobí mj. i koeficientem prodejnosti té stavby, která dala pozemku charakter zastavěnosti., Zemědělské pozemky se oceňují dle BPEJ jako dříve, s úpravou koeficientem prodejnosti. Vzhledem k povodním v roce 1998 byla včleněna do přílohy úpravy cen pozemků srážka až 10% pro „Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem“. Dochází k mírnému nárustu základních cen některých druhů pozemků [11]. S účinností od 1. 1. 2003 ji nahradila vyhláška č. 540/2002 Sb., která provedla u stavebních pozemků jen drobné změny, u zemědělských pozemků, lesních pozemků a nelesních pozemků s lesním porostem dochází ke změně minimální částky upravené základní ceny na 0,70 Kč/m2. S účinností od 1. 2. 2008 je platná vyhláška č. 3/2008 Sb., jejíž poslední změnou č. 364/2010 Sb. se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v současné době. Oproti vyhlášce 540/2002 Sb. se mění rozsahově o počet příloh, dochází k drobným úpravám v oceňování stavebních pozemků, zvyšuje se základní cena za m2 stavebního pozemku v hlavním městě, dochází k úpravám ceny za m2 podle počtu obyvatel ve městech. Minimální cena zjištěná se mění ze 7 Kč za m2 na 20 Kč za m2. U zemědělských pozemků, lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se minimální upravená základní cena mění z 0,70 Kč za m2 na 1,00 Kč za m2.
10
Tab. č. 1-1 Přehled vývoje oceňování pozemků dle cenových předpisů pro oceňování od roku 1979
Předpis
Výměr č. 120/47/79
Platnost
Platný od 1. 4. 1979 do 31. 12. 1984, jako první předpis po ukončení oceňování pozemků ve stopcenách
Vyhláška č. 128/84 Sb.
Platná od 1. 1. 1985 do 31. 12 1988, dělila pozemky na stavební a na jiné
Vyhláška č. 182/88 Sb.
Platná od 1. 1. 1989 do 31. 10. 1991, zavedla nový způsob oceňování zemědělských pozemků podle BPEJ
Vyhláška č. 393/91 Sb.
Platná od 1. 11. 1991 do 31. 10.1994, začalo se používat cenové mapy, u zemědělských pozemků se upouští od předchozího oceňování dle BPEJ
Vyhláška č. 178/94 Sb.
Vyhláška č. 279/97 Sb.
Vyhláška č. 540/2002 Sb.
Vyhláška č. 3/2008 Sb.
Platná od 1. 11. 1994 do 31. 12. 1997, jejíž zásadní změnou je posuzování druhu pozemku podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí, u zemědělských pozemků se opět přistupuje k oceňování dle BPEJ Platná od 1. 1. 1998 do 31. 12. 2001, přibyl koeficient Prodejnosti, stavební pozemky se přednostně oceňují dle cenové mapy Platná od 1. 1. 2003 do 31. 12. 2007, provádí drobné změny, reaguje na změnu trhu
Platná od 1. 2. 2008 dosud
11
1.3
Hodnototvorné faktory pozemků Při logické úvaze každého znalce u ocenění nemovitosti na tržních principech by měl
vycházet z faktu, že půda je faktor prvotní, z něhož většina dalších výrobních faktorů je existencí půdy podmiňována. Dále musí vycházet ze skutečnosti umístění pozemku, jeho významem v rámci obce či regionu, jeho vztahu k okolí a teprve poté popisovat umístění staveb na těchto pozemcích, potažmo bližší podrobnosti o stavbách samotných. Je třeba vzít v úvahu, že hodnota pozemku s časem má spíše tendenci stoupat, zatímco u staveb je tomu opačně. Jednotlivé typy pozemků mají své specifické faktory, které ovlivňují jejich cenu. Hodnota pozemku spočívá v jejich omezenosti a schopnosti přinášet užitek. Proto pro pozemky považujeme za důležité tyto faktory: poloha pozemku, jeho nejvyšší a nejlepší využití a omezující faktory. Tyto by měly pokrýt obecně všechny případné situace, které rozhodují, zda porovnávací nemovitost je lepší či horší než oceňovaný subjekt. Každý z těchto faktorů bude blíže popsán v následujících kapitolách.
1.3.1
Poloha pozemku
Protože se nabídka a poptávka odehrává v konkurenčním prostředí, je v případě pozemků soutěž účastníků trhu zaměřena především na polohu, která je pro ně nejdůležitějším hodnotícím kritériem. Pozemky s nejlepší a nejvýhodnější polohou jsou obsazeny nejdříve, až následně se zájem přenese na pozemky sousední vzdálenější od centra výhody a nakonec přijdou na řadu pozemky méně lukrativní. To se obecně projevuje tzv. gradačním efektem, kdy ceny pozemků rostou směrem k epicentru výhody, kdy zájem poptávky je nejvyšší, avšak pozemků k prodeji je nedostatek. Proto ceny stavebních pozemků většinou rostou směrem k centrům měst, kde výhodnost polohy je spojována především s jejich vzácností a komerčními účely, obdobně za epicentrum výhody mohou být považovány některé významné dopravní tepny, především s výhodou polohy co do dostupnosti a přirozeného komerčního „zviditelnění“ [4].
12
Polohu analyzujeme zejména s ohledem: •
na umístění v rámci obce (velikost obce – počet a skladba obyvatel, význam obce – zejména s ohledem na statut obce, zaměstnanost, obchod a služby, zdravotnictví, školství, kvalitu životního prostředí),
•
na urbanistické vztahy k okolí,
•
na dopravní dostupnost a parkovací možnosti,
• konfiguraci terénu, tvar pozemku a orientace k světovým stranám – v případech, kdy má pozemek tvar nepravidelný, nebo i příliš úzký, hodnotu pozemku nám to ovlivní negativně, •
zda neleží v záplavové oblasti
1.3.2
Nejvyšší a nejlepší využití
Možnost využití pozemku má úzkou souvislost s možnostmi jeho zhodnocení a je poplatné buď stávajícímu, nebo plánovanému funkčnímu využití území. Neodmyslitelnou součástí při tržním oceňování nezastavěných stavebních pozemků je prověření souladu využití posuzovaného pozemku s územně plánovací dokumentací, znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty. Za takovýto podklad nemůže být považován výpis z KN, jelikož pozemek může mít označení druhu jako orná půda, ale podle okolní zástavby je zřejmé, že se bude jednat o potenciální pozemek stavební. V podstatě jde o to vcítit se do role účastníků trhu a hledat všechny argumenty, spočívající v minulosti, přítomnosti i budoucnosti, s nimiž bude pravděpodobně operováno a které mohou hodnotu ovlivnit. Mezi základní principy hledání hodnoty se řadí: •
princip vývoje a změn, jehož podstata spočívá v tom, že na hodnotu a její cenotvorné faktory nelze nahlížet staticky jako na konstantní veličiny, ale jako na hodnoty dynamicky se vyvíjející a měnící v závislosti na čase a dalších tržních podmínkách. Jde o vnější vlivy s důsledky funkčních, užitkových, právních, finančních a ekonomických změn vážících se k nemovitostem,
•
pravidlo kvantity a kvality, kdy hodnota je úměrná množství a jakosti,
•
kontribuční princip, podle něhož jednotlivé komponenty, z nichž se nemovitosti skládají, nemusejí přispívat k hodnotě stejně intenzivně či dokonce stejným
13
směrem, kdy například zdevastovaná stavba může hodnotu pozemku snížit o budoucí náklady na její odstranění.
1.3.3
Omezující faktory
V neměnných podmínkách se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jednotlivých lokalit postupně ustalují a rozdíly dané drobnějšími odlišnostmi se smazávají. Naopak při narušení současné rovnováhy, např. vybudováním skládky komunálního odpadu lze očekávat cenový pokles hodnoty pozemků. Toto může být potenciálním omezujícím faktorem, z dalších zjišťujeme: •
Ekologickou zátěž z minulosti – v případě, kdy jde o pozemky, které byly v minulosti využity průmyslově, je potřeba zjistit jejich kontaminaci. V hodnotě pozemku se tato zátěž projeví negativně
•
Geologické podmínky – zakládání stavby na geologicky nevhodném pozemku ji může značně prodražit
•
Omezení vlastnických práv – různé typy závazků, věcných břemen, podílové spoluvlastnictví, které hodnotu pozemku více či méně snižují
•
1.4
Zhoršené klimatické podmínky, výskyt radonu
Současné metody a postupy stanovení ceny pozemků V současné době se v ČR setkáváme s tržním oceňováním pozemků, kdy zjišťujeme
cenu odpovídající tržní hodnotě pro účely mimosoudního vyrovnání vlastnictví, pro účely ručení nemovitým majetkem při poskytnutí půjčky bankou. Na druhé straně administrativní ocenění většinou slouží pro daňové účely, vypořádání spoluvlastnictví či konkurzu.
1.4.1
Tržní oceňování pozemků
Tržní oceňování je nutno považovat za individuální tvůrčí proces, spočívající především v hledání cenotvorných argumentů, v jejich analýze a následném vážení všech vlivů, které na hodnotu nemovitostí působí, to vše v konkrétních podmínkách příslušného tržního prostředí, v němž je nemovitost obchodovatelná [12]. Vyžaduje nejen hluboké 14
znalosti tržních mechanizmů, poměru nabídky a poptávky v daném regionu a dané komodity,ale i schopnost správně posoudit, co je standard na trhu a tedy klasifikovat posuzovanou nemovitost zda jde o nadstandard či podstandard. Tržní ocenění tedy v sobě nese určitou míru subjektivního posouzení, které se odvíjí od schopnosti uceleně sumarizovat množství informací a dostupných dat vztahujících se k dané lokalitě, čase a nemovitosti. Neexistuje žádný daný postup, jak stanovit obvyklou cenu. To, co se tedy vypočítává v rámci tržního ocenění, je tržní hodnota majetku (nikoliv jeho cena). Obor oceňování nemovitostí má k dispozici pouze nedokonalé nástroje, takže tržní či jiný hledaný typ hodnoty lze pouze odhadnout se všemi z toho plynoucími důsledky.
1.4.1.1
Metody tržního oceňování pozemků
V ČR se lze setkat při tržním oceňování pozemků se třemi základními přístupy: •
metoda porovnávací,
•
metoda výnosová,
•
metoda nákladová.
Porovnávací způsob ocenění Porovnávací způsob oceňování se začal uplatňovat od r. 1998 prostřednictvím zák. 151/97 Sb. Tomuto způsobu ocenění je zpravidla přikládán největší význam. Spočívá v porovnání subjektů, které jsou co do většiny parametrů shodné, a měly by být podobné i parametry zbývající. Příprava spočívá ve sběru prodejních, nabídkových, dražených či jiných cen pozemků a souvisejících informací. Z nich se vybírají ty, které se co nejvíce podobají nemovitostem oceňovaným a které při porovnání slouží jako vzorky. Podle typu, kvality a počtu vzorků zvolíme způsob porovnání. V rámci porovnávací metody se rozlišují 2 podmetody: 1) metoda přímého porovnání, 2) metoda nepřímého porovnání.
15
1) Metoda přímého porovnání Tuto oceňovací metodu je možné použít v případě, kdy lze k oceňovanému pozemku najít pozemek podobný, jehož prodejní cena je známa, a jsou nám známy podmínky, za kterých transakce proběhla. Metoda se také někdy nazývá párová a spočívá v tom, že se rozdílné vlastnosti pozemku převedou na kvantitativní vlastnosti oceňované nemovitosti a každý vzorek se s oceňovanou nemovitostí porovnává samostatně. Tento krok se provádí prostřednictvím tzv. indexu odlišnosti. Mezi nejčastější koeficienty se uvádí koeficient polohy, účel užití, dopravní dostupnost, infrastruktura v okolí pozemku, napojení na inženýrské sítě, výměra v m2, existence věcných břemen ad. Index odlišnosti se zjistí součinem hodnotících znaků (K):
I = K1 × K 2 × K 3 × K × Kn Tato metoda bude blíže popsána na příkladu v kapitole 2.2.1 při ocenění konkrétního pozemku. Obr. č. 1-1 Schéma metody přímého porovnání
2) Metoda nepřímého porovnání Proces porovnání probíhá mezi oceňovanou nemovitostí a referenčním vzorkem, který zastupuje jednotlivé vzorky vybraných nemovitostí. Pro použití této metody je nutné mít k dispozici velký počet porovnávacích objektů, přičemž kvalita těchto nemovitostí je stejná či podobná. Ceny srovnávacích nemovitostí se přepočítají na cenu standardní nemovitosti: 16
ží ýě
Tímto krokem se zjistí jednotková cena nemovitostí (1 m2). Tuto cenu je posléze nutné upravit indexem odlišnosti2 podle vzorce:
á š š
Tímto vztahem se vypočítává standardní tržní cena srovnávací nemovitosti za 1m2. Posledním krokem, který spočívá ve zjištění aritmetického průměru standardních tržních cen srovnávacích nemovitostí se získá konečný výsledek = jednotková cena standardní nemovitosti. Obr. č. 1-2 Schéma metody nepřímého porovnání
Tržní přístup ocenění pozemku podle cenové mapy Ocenění pozemku podle cenové mapy je jedním z dalších možných přístupů nepřímého porovnání zjištění tržní hodnoty pozemku. Tato metoda se však pro jistou rigiditu cen (jsou stanoveny vždy pro celý kalendářní rok) používá méně často než předchozí metody. Při 2
Index odlišnosti se vypočte stejným způsobem jako u metody přímého porovnání. 17
použití této metody vystupuje cenová mapa jako klíčový nástroj. Cenové mapy zde ukazují, že jsou velmi důležitým instrumentem orgánů státní správy a jsou využitelné jak pro tržní, tak i administrativní metody oceňování.
Zjištění hodnoty výnosovou metodou Odhad hodnoty nemovitostí při aplikaci výnosového přístupu je založen na anticipaci budoucího prospěchu, který lze od vlastnictví posuzovaných nemovitostí očekávat. Základní princip je jednoduchý a vyplývá z kvantitativního a kvalitativního hodnocení užitku: čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální poptávající od posuzovaných nemovitostí čeká, tím vyšší cenu je ochoten akceptovat. Kvantitativním parametrem prospěchu je jeho velikost vyjádřená penězi nebo jiným ekvivalentem, kvalitou je zde míněna zpravidla jeho délka, časový průběh, spolehlivost, stabilita apod. Obráceně čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální nabízející posuzovaným nemovitostem přikládá, tím vyšší je cena, za níž je ochoten se nemovitostí vzdát a prospěch z jejich vlastnictví oželet. Ke splnění analýzy nejvyššího užitku je ovšem potřeba, aby toto bylo dostatečně pravděpodobné, fyzicky možné, legálně přípustné, finančně opodstatnitelné a maximálně výnosné. Jeden z možných postupů pro výpočet využívá princip tzv. věčné renty, tj. předpoklad, že budoucí hodnota peněz bude přirůstat stejnoměrně. Pak vzorec se uvádí jako: VH =
ČRV × 100 , R
kde VH ............. výnosová hodnota, ČRV .......... čistý roční výnos, R ................ .míra kapitalizace. Čistý roční výnos se získá jako rozdíl ročního nájemného a provozních nákladů. Míra kapitalizace (úroková míra) představuje proměnnou, která má na výsledek výpočtu výnosové hodnoty významný vliv. Její výši lze získat několika způsoby: 1) odvozením od úrokové sazby bankovních institucí (málo používán), 2) porovnáním realizovaných cen prodejních s realizovanými výnosy - nutným předpokladem je použití těch nemovitostí, které byly nejprve pronajaty a posléze
18
prodány. Tam, kde je trh nemovitostí nedostatečně rozvinutý nebo nějak regulovaný, je tento způsob výpočtu obtížný a často nemožný, 3) porovnáním s jinými alternativními možnostmi investora, 4) subjektivním stanovením na základě vlastních zkušeností, preferencí rizik apod. Výnosový způsob oceňování se nejčastěji používá v případě ocenění bytů, které je možné pronajmout a realizovat tak výnos, dále u nájemních domů, garáží, pozemků (zejména zemědělských), nebytových prostor, zejména těch, které jsou využitelné v terciárním sektoru, chat a ocenitelných práv.
Nákladová metoda tržního ocenění Tato metoda vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Náklady v obvyklých, přiměřených (doporučených) cenách je možno zjistit relativně přesně při znalosti množství a druhu jednotlivých stavebních prací. Je možno využít doporučené ceníky stavebních prací. Výsledkem této metody je reprodukční cena, od které se odečte přiměřené opotřebení nemovitosti. Aplikovat tuto metodu pro ocenění nezastavěného pozemku je nemožné, neboť pozemky nelze vyrobit ani reprodukovat. Jedná se tedy pouze o náklady na pořízení, tj. nákup pozemku. Uvedení této metody je významné zejména pro její výslednou hodnotu, neboť hledaná hodnota pozemků úzce souvisí se stanovením reprodukční ceny staveb.
Metoda třídy polohy Tato metoda švýcarského architekta W. Nägeliho, vychází z poznání, že hodnota stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí tzv. „klíče třídy polohy“. V tomto klíči jsou obsažena různá kritéria charakterizující nemovitost, přičemž jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8: 1. klíč: všeobecná situace – malé, rekreačně nevyužívané vesnice až nejlepší místa pro obchody ve velkoměstech. 2. klíč: intenzita využití pozemku – nepatrné využívání, skromné jednopodlažní budovy až vícepodlažní obchodní domy v Praze a Brně. 19
3. klíč: dopravní relace k velkému centru – odlehlá, nepříznivě dostupná místa, cestovní čas > 1 hod. až ohnisko velkoměstského dopravního systému. 4. klíč: obytný sektor – venkovské obytné stavby, dopravní imise, RD bez zahrad až luxusní, velkoprostorově řešené hotely. 5. klíč: výroba, průmysl, administrativa, obchod – štěrkovny, pískovny, lomy, pily, skladovací plochy až luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů. 6. klíč: povyšující faktory – rohové parcely pro obchodní účely, obchodní parcely v místech se silným cizineckým ruchem. 7. klíč: redukující faktory – rušivý hluk ze silniční, letecké nebo železniční dopravy, mimořádně zastínění obytných objektů (les, skály apod.). Na základě průměrného klíče je následně stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti (tj. reprodukční hodnota staveb + hodnota zastavěné části pozemku = celková hodnota nemovitosti), který se pohybuje v rozmezí 1 až 38 %. Stanovení třídy polohy odráží poměry jednotlivých pozemků. Podíl ceny pozemku na celkových nákladech je uveden v následující tab. č. 1-3: Tabulka č.1-3 Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí pro jednotlivé třídy polohy
1
Třídy polohy Podíl ceny pozemku (%), objekty
2
3
4
5
6
7
8
5,0 6,5 9,0 13,0 17,5 23,0 30 38,0
provozní, města nad 100 tis. obyvatel Pramen: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí
Vztah pro výpočet ceny celého pozemku vyjadřuje vzorec: CP = RC ×
PP , (100 − PP )
kde CP…..cena pozemku, RC…...reprodukční cena staveb na pozemku (bez odpočtu opotřebení) ke dni odhadu, PP…..procentuální podíl pozemku na celkové ceně, zjištěný podle třídy polohy (%).
20
1.4.2 Administrativní oceňování pozemků Administrativní cena se v současné době zjišťuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a dle novely č. 364/2010 Sb., vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. Administrativní cena většinou slouží pro daňové účely, vypořádání spoluvlastnictví či konkurzu, proto by měla být objektivní a "spravedlivá". Vlastníky nemovitostí administrativní cena zajímá při darování nebo převodu nemovitostí, při dani z nemovitostí a ve všech případech, kdy bude manipulace s vlastnictvím předmětem poplatků státní správy. Podobně i tehdy, pokud zájemce kupuje nemovitost, bude nutné administrativní ocenění pro zpoplatnění a zdanění převodu. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Podle § 27 Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území3, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Zákon o oceňování majetku stanoví základní rozdělení nemovitostí na: •
stavby,
•
pozemky,
•
trvalé porosty.
Vzhledem k rozsáhlosti členění nemovitostí a jejich odlišných způsobů oceňování, bude nutné se od této kapitoly věnovat pouze předmětu ocenění této bakalářské práce, čímž jsou pozemky. Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou: 1) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je 3
Katastrální území se podle zákona č. 344/1992 Sb. vymezuje jako technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. 21
stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí; b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. Toto rozdělení pozemků je důležité, neboť zákon přesně určuje, jakým způsobem se bude daný druh pozemku oceňovat. Je tedy nutné zjistit, zda se oceňované pozemky nenacházejí v oblasti, pro kterou by existovala platná, schválená územně plánovací dokumentace. Pokud taková dokumentace bude, pak je nutno z ní zjistit, zda daný pozemek je určen k zastavění a podle toho usoudit, zda se nejedná o pozemek stavební, případně pozemek podobně oceňovaný [5].
1.4.2.1 Stavební pozemek Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě4, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, 4
Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádřené. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. Cenová mapa musí mít formu obecně závazné vyhlášky. Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá. 22
ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 stanovené vyhláškou č. 364/2010 Sb. upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu.
1.4.2.2 Zemědělský pozemek Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ). Ceny jsou pro BPEJ na území ČR uvedeny v příloze č. 22 k novele vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. BPEJ jsou samostatně oceněny sazbou v Kč/1 m2, vyjádřenou až na jednotlivé haléře v rozsahu 1,00 do 17,25 Kč/1 m2. K nejvyšším cenám5 zpravidla náleží po jedné BPEJ, zatímco k průměrným až nejnižším cenám většinou přísluší několik desítek BPEJ. Základní cena, vypočtená podle metodiky BPEJ se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území6 a vynásobí se koeficientem prodejnosti z přílohy č. 39 vyhlášky. Pro úplnost způsobů administrativního oceňování zemědělského pozemku je třeba uvést, že v některých případech se zemědělský pozemek ocení průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu7. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem prodejnosti z přílohy č. 39. Bonitované půdně ekologické jednotky BPEJ je definována na základě agronomicky zvláště významných charakteristik klimatu, půdy a konfigurace terénu. Bonitovaná půdně ekologická jednotka popisuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. Konkrétní vlastnosti BPEJ v bonitačních mapách a v databázi jsou vyjádřeny pětimístným kódem X . XX . XX, v němž jednotlivé číslice značí:
5
Nejvyšší cenu vykazuje pouze jediná BPEJ s kódem 30300.
6
Podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.
7
Vyhláška č. 340/2010 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. 23
1. číslice – příslušnost ke klimatickému regionu8, 2. a 3. číslice – příslušnost k určité hlavní půdní jednotce9, 4. číslice – kombinace svažitosti a expozice ke světovým stranám, 5. číslice – kombinace hloubky a skeletovitosti půdního profilu. BPEJ tvoří specifický územní celek, který má v důsledku působení řady složek přírodního prostředí vzájemně odlišné stanovištní vlastnosti a respektuje základní, v podstatě neovlivnitelné faktory, jakými jsou např. klima, půdní typy, svažitost, skeletovitost, hloubka ornice konkrétního pozemku a z nich plynoucí rozdíly v úrodnosti půdy. Databáze bonitovaných půdně ekologických jednotek Jednotné vedení celostátní databáze BPEJ zajišťuje Ministerstvo zemědělství ČR prostřednictvím své odborné organizace (Výzkumný ústav meliorací a ochrany půdy) a je upraveno v platném znění vyhlášky č. 327/1998 Sb., kterou se stanoví charakteristika bonitovaných půdně ekologických jednotek a postup pro jejich vedení a aktualizaci. Aktualizaci map BPEJ a údajů o BPEJ pro účely jednotného vedení celé databáze organizují a zajišťují územně příslušné pozemkové úřady. Celostátní databáze BPEJ umožňuje nejen ocenit zemědělský pozemek (podle platného cenového předpisu), ale umožňuje vyjádřit řadu dalších kvalitativních informací, nezbytných zejména při ochraně přírodních složek životního prostředí, především půdy a vody (např. schopnost odolávat erozním procesům nebo degradačním procesům jako jsou třeba degradace okyselováním, úbytkem organické hmoty, zhutněním, kontaminací apod.). Z databáze BPEJ se vychází i při organizaci, ekostabilizaci a využití území při územně plánovací činnosti a při pozemkových úpravách. Nesporné je rovněž široké využití informací vyplývajících z BPEJ v agronomické praxi, v plošné a kvalitativní ochraně zemědělského půdního fondu, ve vytváření ekonomických nástrojů v zemědělství a v rozvoji regionů. 8
Klimatický region představuje území s přibližně shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin; stanovenou na základě sumy průměrných denních teplot nad 10º C, průměrných ročních teplot vzduchu, průměrného ročního úhrnu srážek, pravděpodobnosti výskytu suchých vegetačních období a vláhové jistoty. 9
Hlavní půdní jednotka je účelové seskupení půdních forem, příbuzných ekologickými vlastnostmi. Tyto jsou charakterizovány morfologickým půdním typem, subtypem, půdotvorným substrátem, zrnitostí, u některých výraznou svažitostí, hloubkou půdního profilu, skeletovitostí a stupněm hydromorfismu. 24
V současnosti je pětimístný kód BPEJ k dispozici u všech parcel10, které jsou charakterizovány vlastnickým vztahem (mají v katastru nemovitostí zapsaného vlastníka). Je-li parcela dotčena více BPEJ, je určena a evidována odpovídající výměra bonitního dílu samostatně. Na výpisech z katastru nemovitostí je kód BPEJ uveden v části "F", označené jako "Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám". Hranice BPEJ však nejsou zobrazeny v katastrálních mapách. Proto při současné digitalizaci těchto map budou digitalizovány i průběhy hranic BPEJ tak, aby nově vytvořenou digitalizovanou katastrální mapu a digitalizovaný účelový obsah map BPEJ bylo možné společně počítačově ovládat.
1.4.2.3
Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem
Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Základní ceny lesních pozemků stanoví příloha č. 24 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Základní cena se upraví srážkami vyjadřující kategorii lesů a dalšími vlivy působící na využitelnost lesních pozemků a vynásobí se koeficientem prodejnosti z přílohy č. 39. Cena lesního porostu na lesním pozemku je součtem cen jednotlivých skupin dřevin vyskytujících se na ploše oceňovaného lesního pozemku.
§ 27 Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. definuje parcelu jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 25
2.
Praktická část
2.1
Ocenění rodinného domu Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 1158 včetně příslušenství, který se nalézá
v obci Stará Bělá, okres Ostrava, na jih od centra města. Dům je umístěn v zástavbě rodinných domů při ulici Ječmínkova, 400m od centra obce. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy stejného charakteru se zahradami. MHD je v docházkové vzdálenosti cca 400 m, vlakové i autobusové nádraží v dosahu městskou hromadnou dopravou. Obec Stará Bělá je městským obvodem Ostravy, má 3.233 obyvatel. Vlastní rodinný dům je jednobytový, tvořený dvěma nadzemními podlažími. Objekt je nepodsklepený, nosný systém je stěnový, s obloukovými střechami. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, zemní plyn a rozvod elektro. Přístup k nemovitosti je z ulice Ječmínkové po asfaltové komunikaci. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 1158 s příslušenstvím (hospodářská budova) a pozemky p.č.st. 1143/6 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 259m2, p.č. 1143/2 ostatní plocha o výměře 837m2, p.č. 1143/3 ostatní plocha o výměře 102m2, p.č.1143/5 zahrada o výměře 304m2, p.č. 1876/2 trvalý travní porost o výměře 103m2. K nemovitosti je výkresová dokumentace, stavba byla kolaudována v roce 2001. Hospodářská budova byla postavena v roce 2008. Na hlavním objektu byly v roce 2010 instalovány sluneční kolektory pro ohřev TUV a dohřívání vnitřního bazénu.
Podklady pro vypracování posudku •
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Stará Bělá, okres Ostrava, list vlastnictví č. 1811, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava dne 15. 11. 2010 pod doložkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č. 1186/2010-135.
•
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Stará Bělá, mapový list č. Ostrava 5-17/203, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj KP Ostrava dne 15. 11. 2010 pod doložkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č. 8674/2010165 v měřítku 1:1000.
26
•
Stejnopis notářského zápisu sepsaný v notářské kanceláři Mgr. Vladimíry Procházkové dne 26. 5. 1992 – Darovací smlouva.
•
Výkresová dokumentace k novostavbě rodinného domu zpracovaná Ing. arch. Petrem Lichnovským.
•
Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška) v aktuálním znění účinném od 1. 1. 2011.
•
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění.
•
Vyhláška č. 340/2010 Sb. v aktuálním znění, o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků
Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je ke dni ocenění jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1811 pro k.ú. Stará Bělá, KP Ostrava zapsána:
Ivana Vengrinová, Ječmínkova 52, č.p. 1158, Ostrava – Stará Bělá
Popis budovy Půdorys:
ve tvaru písmene „T“
Nosná konstrukce:
zděná
Základy:
betonové pásy
Izolace proti zemní vlhkosti:
modifikované asfaltové pásy 1x ELASTEK 40 special
Vnější povrchy:
omítka vápenná štuková
Střechy:
lisované dřevěné vazníky, dvouplášťové obloukové
Střešní krytina:
titanzinek falcovaný
Oplechování:
titanzinek
Bleskosvod:
ano
Napojení na přípojky:
vodovod, elektro, plyn, kanalizace
Technické závady budovy:
ne
Celkový technický stav:
dobrý, s pravidelnou údržbou
Stáří budovy:
stavba kolaudována v roce 2001, stáří 10 let.
27
Popis jednotlivých podlaží:
Podlaží: 1.NP Popis: Obvodové zdivo:
cihelné tvárnice Porotherm 450mm
Vnitřní stěny:
cihelné zdivo Porotherm 300mm
Příčky:
cihelné zdivo Porotherm 115mm
Vnitřní úprava stěn:
omítka vápenná štuková
Stropní konstrukce:
ŽB panely SPIROLL 150mm
Povrchová úprava stropů:
omítka vápenná štuková
Tepelná izolace:
podlaha 50mm extrudovaného polystyrénu
Podlahy:
garáže a sklady: keramická dlažba TAURUS obytné místnosti: plovoucí podlaha
Schodiště:
monolitické, železobetonové
Okna:
dřevěná EURO, modřín
Dveře:
dýhované hladké
El. instalace:
220/380 V
Vytápění:
zemní plyn, plynový kotel DAKON 28kW
Ohřev teplé vody:
plynový kotel + sluneční kolektory
Vybavení
- soc. zařízení:
standard
- kuchyně:
standard
- ostatní:
standard
Popis podlaží:
v podlaží se nacházejí společenské prostory. Z předsíně se vstupuje do haly, ze které je přístupné schodiště do 2. NP a ostatní místnosti: obývací pokoj, kuchyň, pracovna, bazén, šatna. Garáže, sklady a wc jsou přístupné z předsíně.
Podlaží: 2.NP Popis: Obvodové zdivo:
cihelné tvárnice Porotherm 450mm
Vnitřní stěny:
cihelné zdivo Porotherm 300mm
Příčky:
cihelné zdivo Porotherm 115mm
Vnitřní úprava stěn:
omítka vápenná štuková 28
Stropní konstrukce:
lisované dřevěné vazníky + SDK podhled 15mm
Povrchová úprava stropů:
malba PRIMALEX
Tepelná izolace:
podkrovní prostor minerální vlna tl. 120mm + parozábrana ze strany interiéru
Podlahy:
ŽB panely SPIROLL 150mm + dobetonování, stěrka, krytina Marmoleum
Okna:
dřevěná EURO, modřín
Dveře:
dýhované hladké
El. instalace:
220/380 V
Vytápění:
zemní plyn, plynový kotel DAKON 28kW
Ohřev teplé vody:
plynový kotel + sluneční kolektory
Vybavení
- soc. zařízení:
standard
- ložnice:
standard
- šatny:
standard
Popis podlaží: v podlaží se nacházejí ložnice, koupelny a šatny.
2) Hospodářská budova
Popis budovy Půdorys:
obdélníkového tvaru
Nosná konstrukce:
zděná
Základy:
betonové pásy
Izolace proti zemní vlhkosti:
modifikované asfaltové pásy
Vnější povrchy:
omítka vápenná hladká
Střechy:
lisované dřevěné vazníky, dvouplášťové obloukové
Střešní krytina:
titanzinek falcovaný
Oplechování:
titanzinek
Bleskosvod:
ne
Napojení na přípojky:
elektro
Technické závady budovy:
ne
Celkový technický stav:
dobrý, s pravidelnou údržbou
Stáří budovy:
2 roky
29
3) Venkovní úprava Popis Ocenění venkovních úprav je provedeno podle § 10, odst. 2 vyhlášky č. 3/2008, na pozemcích ve funkčním celku s RD a hospodářskou budovou. Venkovní úpravy jsou tvořeny přípojkou vodovodu, elektro, plynu, kanalizace, zpevněnými plochami (chodník z betonových dlaždic, dřevěná terasa, nezakryté stání pro auta-zhutněná struska s povrchem z kačírku), plot z betonových tvárnic a věšák na prádlo.
2.1.1
Tržní ocenění nákladovým způsobem
Pro zjištění věcné hodnoty nemovitosti použijeme reprodukční cenu nemovitosti, zjištěnou z THU. Od této zjištěné ceny se odečte přiměřené opotřebení lineární metodou, jelikož na nemovitosti nebyla prováděna rekonstrukce ani modernizace. K celkové ceně připočteme cenu za pozemek, kterou zjistíme porovnávací metodou.
Rodinný dům, obestavěný prostor 1.363 m3 x 4.626,-3
Hospodářská budova, obestavěný prostor 82 m x 1.250,--
= 6.305.238,-= 102.500,--
Venkovní úpravy: vodovodní přípojka, plastová, DN 50
7m x 465,--
= 3.255,--
kanalizační přípojka, plastová, DN 250
13m x 1.990,--
= 25.870,--
přípojka elektro, 3fázová
5m x 140,--
= 420,--
plynová přípojka DN 40
11m x 305,--
= 3.355,--
drenáž z trubek PVC DN 65
68m x 40,--
= 2.720,--
štěrková plocha
35m2 x 95,--
= 3.325,--
plochy s dlážděným povrchem
39m2 x 515,--
= 20.085,--
plot – podezdívka monolit.
52m x 950,--
= 49.400,--
64m2 x 780,--
= 49.920,--
-
zděný z plot. tvárnic
věšák na prádlo „T“ venkovní terasa
= 590,-2
20m x 970,--
Celkem po zaokrouhlení
= 19.400,-= 6.586.080,--
30
Výpočet opotřebení Rodinný dům
10% x 6.305.238,--
= 630.524,--
Hospodářská budova
2% x 102.500,--
= 2.050,--
vodovodní přípojka, plastová, DN 50
20% x 3.255,--
= 651,--
kanalizační přípojka, plastová, DN 250
10% x 25.870,--
= 2.587,--
přípojka elektro, 3fázová
20% x 420,--
= 84,--
plynová přípojka DN 40
20% x 3.355,--
= 671,--
drenáž z trubek PVC DN 65
20% x 2.720,--
= 544,--
štěrková plocha
50% x 3.325,--
= 1.663,--
plochy s dlážděným povrchem
20% x 20.085,--
= 4.017,--
plot – podezdívka monolit.
20% x 49.400,--
= 9.880,--
zděný z plot. tvárnic
20% x 49.920,--
= 9.984,--
věšák na prádlo „T“
50% x 590,--
= 295,--
venkovní terasa
50% x 19.400,--
= 9.700,--
Venkovní úpravy:
Opotřebení celkem
= 672.650,--
Výpočet ceny pozemku (náhradní metodou porovnávací) Pro stanovení ceny pozemku byla zvolena porovnávací metoda (přímá), která má pro věcnou hodnotu nemovitosti nejlepší vypovídací schopnost a nejlépe odráží prostředí trhu. Celková výměra oceňovaného pozemku je 1.605 m2. Společným jmenovatelem pro všechny srovnávané pozemky je skutečnost, že se nacházejí v městské části Stará Bělá. Tab. č. 2-1 Databáze porovnávacích nemovitostí
č.
Poloha
1
Ul. Mitrovická
2
Ul. Na Popí
3
Ul. Koroptví
4
Výměra [m2]
Cena pozemku [Kč]
Inženýrské sítě
1.266
1.076.100,--
všechny
969
862.410,--
všechny
1.320
1.056.000,--
všechny
Ul. Povětronní
967
1.257.000,--
všechny
5
Ul. Na Zámčiskách
729
911.250,--
všechny
6
Ul. Na Zámčiskách
1.322
1.308.780,--
všechny
Pramen: vlastní zpracování
Při použití porovnávací metody je nutné tyto různé vlastnosti převést na srovnatelnou bázi pomocí zvolených hodnotících znaků uvedených v tab. č. 2-3 a přiřadit 31
jim příslušné koeficienty. Koeficienty byly stanovovány podle tohoto klíče: shodným pozemkům s oceňovaným byl přiřazen koeficient = 1. Pozemky s horšími kvalitativními vlastnostmi získaly koeficient < 1, pozemky s lepšími kvalit. vlastnostmi koeficient > 1.
Tabulka č. 2-2 Hodnotící znaky Číslo K1 K2 K3
Hodnotící znak Výměra pozemku Přístup k pozemku Svažitost pozemku
Tabulka č. 2-3 č. 1 2 3 4 5 6
Údaje k ocenění nemovitosti přímou porovnávací metodou
Cena za m2 pozemku
850 890 800 1.300 1.250 990
Redukce* 0,90
765 801 720 1.170 1.125 891
K1
K2
K3
1,00 0,95 1,00 0,95 0,90 1,00
1,00 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00
1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00
Index odlišnosti **
1,00 0,77 0,81 0,86 0,90 1,00
Součet upravených cen Celkem průměr
Cena upravená 765,-617,-583,-1.006,-1.250,-891,-5.112,-852,--
VH poz. = 852 Kč x 1.605 m2, kde VH poz…..výsledná hodnota pozemku Hodnota pozemku zjištěná porovnávací metodou byla určena na částku 1.367.460,-- Kč.
VH = 6.586.080 – 672.650 + 1.367.460
Hodnota oceňované nemovitosti zjištěná nákladovou metodou byla určena na částku 7.280.890,--Kč.
32
2.1.2
Tržní ocenění porovnávacím způsobem (metoda přímá)
Pro porovnávací metodu bylo nutné vytvořit databázi rodinných domů určených k prodeji, s podobnými znaky jako je nemovitost oceňovaná (viz tab. č. 2-4). Tzn., že byly brány v úvahu ty nemovitosti, které jsou určeny pro trvalé bydlení. Jedná se o nabídkové ceny realitních kanceláří z veřejně dostupných zdrojů. Společným jmenovatelem pro všechny srovnávací nemovitosti je skutečnost, že se rodinné domy nacházejí ve stejné lokalitě, všechny v okruhu 1 km od centra obce Stará Bělá. V tabulce č. 2-6 porovnáváme jednotlivé vzorky nemovitostí s oceňovanou nemovitostí. Koeficient redukce na pramen ceny byl zvolen 0,90 vzhledem k vysoce převažující nabídce na trhu s rodinnými domy, čímž je cena uměle zvyšována.
Zastavěná plocha v m2 Užitná plocha v m2
č.
lokalita
Oceň. objekt
pozemek výměra (m2)
Tab. č. 2-4 Databáze srovnávaných nemovitostí
ul. Ječmínkova
1.500
250
311
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
1
2
3
4
ul. Ruskova
ul. Vaňkova
ul. Valova
ul. Kališní
1.232
860
970
1.342
116
172
168
178
Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)
Nabídka real. kancel.
Zděný, dvoupodlažní, jednobytový, nepodsklepený RD, s vnitřním bazénem, standardní vybavení, vytápění plyn, krb, okrasná zahrada, součástí je hospodářská budova. Příjezd k RD po asfaltové silnici. Stáří RD 10 let (6)
(7)
201
Zděný, dvoupodlažní, se dvěma byty, podsklepený, vytápění plyn nebo TP, vybavení standard, garáž, součástí je zděná hospodářská budova, příjezd po asfaltové komunikaci, stáří RD okolo 40 let
AAA byty.cz
190
Zděný, dvoupodlažní, po nedávné rekonstrukci, podsklepený, plyn. topení, velká garáž, komerční prostory, krb fitness, standardní vybavení, příjezd po nezpevněné komunikaci, stáří okolo 30 let
Favorit Real, s.r.o.
278
Zděný se zateplením, dvoupodlažní, jednobytový, vytápění plyn, krb, garáž, nadstandardní vybavení, příjezd po asfaltové komunikací, okrasná zahrada, venkovní terasa, stáří RD 4 roky.
238
Panelový, zateplený, dvoupodlažní, jednobytový, podsklepený, garáž, vytápění plyn, nadstandardní vybavení,venkovní bazén, okrasná zahrada s venkovní terasou, součástí je dílna o výměře 126 m2, příjezd po zpevněné komunikaci, stáří RD 15 let, dobrá údržba
33
RK Sting, s.r.o.
Falcon Reality
5
ul. Lyčkova
6
ul. Koroptví
1.486
3.501
236
293
328
Zděný, zateplený, dvoupodlažní, dvě bytové jednotky, bezbariérový přístup, vytápění plyn a TP, podsklepený, Bart vybavení nadstandard, udržovaná zahrada vč. pergoly, Reality garáž, součástí je hospodářská budova, příjezd po s.r.o. asfaltové komunikaci. Stáří RD asi 40 let, v roce 2004 rekonstruován
501
Zděný, novostavba, dvoupodlažní, jednobytový, nepodsklepený, garáž, vytápění plyn, vybavení standard, udržovaná zahrada s venkovním bazénem, příjezd po nezpevněné komunikaci.
Arkus s.r.o.
Při použití porovnávací metody je nutné tyto různé vlastnosti převést na srovnatelnou bázi pomocí zvolených hodnotících znaků uvedených v tab. č. 2 a přiřadit jim příslušné koeficienty. Koeficienty byly stanovovány podle tohoto klíče: shodným rodinným domům s oceňovaným byl přiřazen koeficient = 1. Nemovitosti s horšími kvalitativními vlastnostmi získaly koeficient < 1, nemovitosti s lepšími kvalit. vlastnostmi koeficient > 1. Tab. č. 2-5 Hodnotící znaky Číslo K1 K2 K3 K4 K5 K6
Hodnotící znak Poloha nemovitosti Výměra pozemku Druh konstrukce stavby Stav a vybavení Přístup k objektu Úvaha znalce
K1 – Poloha nemovitosti V obci se nalézají lukrativní oblasti, proto srovnávací nemovitosti, které se nacházejí v této čtvrti budou zvýhodněné, naopak ty, které se nacházejí dále od centra obce budou mít koeficient nižší. S tím souvisí i dopravní dostupnost MHD, která vede přes centrum obce. vzdálené od centra 0,9 centrum obce 1,0 lukrativní oblast 1,1
34
K2 – Výměra pozemku Srovnáváme velikost pozemků, s přihlédnutím k dalšímu možnému využití pozemku. do 1.000 m2 0,9 2 od 1.001 – 1.500 m 1,0 Více než 1.501 m2 1,1
K3 – Druh konstrukce stavby Porovnáváme, zda jde o konstrukci zděnou či montovanou. montovaná zděná
0,9 1,0
K4 – Stav a vybavení Zohledňujeme stav, v jakém jsou srovnávací nemovitosti k nemovitosti oceňované, tzn. údržba, opotřebení, zateplení domu, zda vybavení je standardní či nadstandardní, zda má příslušenství k domu. Zvýhodněné budou ty nemovitosti, u kterých se nachází venkovní krytý bazén.
bez zateplení, bez příslušenství bez zateplení, má příslušenství zateplení, bez bazénu zateplení, bazén zateplení, bazén, nadstandard, příslušenství
0,80 0,90 0,95 1,00 1,10
K5 – Přístup k pozemku K oceňované nemovitosti je příjezd po asfaltové cestě, u porovnávacích nemovitostí se zpevněným a nezpevněným povrchem bude koeficient znevýhodněn. nezpevněná zpevněná asfaltová
0,8 0,9 1,0
35
K6 – Úvaha znalce Jde o subjektivní náhled na porovnávací nemovitosti, z hlediska konstrukčního, architektonického, začlenění do terénu, zda se nachází v husté zástavbě, u rušné silnice a další okolnost, které nejsou zohledněny v kritériích pro porovnání. střední 0,9 dobrá 1,0 velmi dobrá 1,1 Tab. č. 2-6 č. 1 2 3 4 5 6
Údaje k ocenění nemovitosti přímou porovnávací metodou
Cena požadovaná
3.799.000 3.600.000 7.500.000 6.590.000 5.799.000 7.900.000
Redukce* 0,90
3.419.100 3.240.000 6.750.000 5.931.000 5.219.100 7.110.000
K1
K2
K3
K4
K5
K6
1,1 1,0 0,9 1,0 0,9 1,0
1,0 0,9 0,9 1,0 1,0 1,1
1,0 0,9 1,0 1,0 0,8 0,8 1,0 0,95 1,0 0,9 1,1 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,8
0,9 0,9 1,0 1,1 1,0 0,9
Součet upravených cen
Index odlišnosti **
Cena upravená
0,891
3.837.370,--
0,518
6.254.820,--
0,769
8.777.630,--
0,810
7.322.220,--
0,900
5.799.000,--
0,720
9.875.000,-41.866.040,--
Minimum
3.837.370,--
Maximum
9.875.000,--
Po úpravě
28.153.670,-Pramen: vlastní zpracování
Vysvětlivky k tabulce č. 2-6: * zaokrouhleno na celé stokoruny ** zaokrouhleno na 3 desetinná místa
Součet upravených cen, po odečtení minimální a maximální hodnoty zkoumaného souboru, se dosadí do vzorce:
1 n ∑ xi , n i =1
kde n…….počet srovnávaných pozemků,
x i…..upravená cena i-tého pozemku. Hodnota oceňované nemovitosti zjištěná přímou porovnávací metodou byla určena na částku 7.038.420,-- Kč.
36
2.1.3 Administrativní ocenění
1) Rodinný dům č. p. 1158 Oceněno podle § 5, přílohy č. 6 vyhlášky č. 364/2010 Sb.
Obestavěný prostor Vrchní stavba + zastřešení = 1.363 m3
Výpočet ceny RD dle §5 vyhlášky č. 364/2010 Sb. ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp (základní cena upravená) ZC = 1.975,-- (základní cena dle přílohy č. 6) K4 = 1 + (0,54 x n), standardní vybavení, koeficient nemá vliv K4 = 1 + (0,54 x 0) = 1,00 K5 = 1,23 (dle přílohy č. 14) Ki = 2,031 (dle přílohy č. 38) Kp = 0,574 (dle přílohy č. 39) ZCU = 1.975 x 1,00 x 1,23 x 2,031 x 0,574 = 2.832,-Cena celkem = OP m3 x ZCU = 1.363 x 2.832,-- = 3.860.016,-Opotřebení 10% lineární metodou = - 386.002,--
Cena RD celkem = 3.474.014,-- Kč
2) Hospodářská budova Oceněno podle § 7, přílohy č. 8 vyhlášky č. 364/2010 Sb.
Charakteristika stavby
SKP:
46.21.19.9
Typ:
I/B – nepodsklepená, s krovem neumožňujícím zřízení podkroví
Druh konstrukce:
zděná v tl. nad 15 cm
37
Obestavěný prostor Vrchní stavba + zastřešení = 82 m3
Výpočet ceny hospodářské budovy
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp ZC = 1.250,-K4 = 1 + (0,54 x n), hosp. budova má standardní vybavení, koeficient nemá na výpočet vliv K5 = 1,23 Ki = 1,996 Kp = 0,574 ZCU = 1.250 x 1 x 1,23 x 1,996 x 0,574 = 1.762,-Cena celkem = OP m3 x ZCU = 82 x 1.762,--
= 144.484,--
Opotřebení 2,5% lineární metodou
= – 3.612,--
Cena hospodářské budovy celkem
= 140.872,-- Kč
3) Venkovní úprava Oceněno podle § 10, odst. 2 vyhlášky č. 364/2010 Sb.
Popis Ocenění venkovních úprav je provedeno podle § 10 zjednodušeným způsobem ve výši 5% ze zjištěné ceny RD a hospodářské budovy.
Výpočet ceny venkovních úprav Cena RD
= 3.574.604,--
Cena hospodářské budovy
= 140.872,--
Cena celkem
= 3.715.476,--
5% z ceny celkem za nadstandard
= 185.774,--
Cena venkovních úprav celkem
= 185.774,-- Kč
38
4) Pozemky 4.1) Stavební pozemek Oceněno podle § 28 odst. 2, vyhlášky č. 364/2010 Sb.
Popis Pozemek parc. č.st. 1143/6 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 259 m2.
Výpočet ceny stavebního pozemku ZC za m2 stavebního pozemku = 1.100,-ZCU = 1.320,-- (úprava ceny přirážkou 20% za lukrativní oblast, pozemek blízko centra obce Ki = 2,031 (u pozemků oceňovaných podle § 28 odst. 2 se použije koeficient Ki té stavby, podle které byl u pozemku použit koeficient Kp z přílohy č. 39). Kp = 0,574 ZCU x výměra x Ki x Kp = 1.320 x 259 x 2,031 x 0,574 = 398.562,-Cena za stavební pozemek celkem = 398.562,-- Kč
4.2) Ostatní pozemky – funkční celek Oceněno podle § 28 odst. 5, vyhlášky č. 364/2010 Sb. p.č. 1143/2 ostatní plocha o výměře 837m2, p.č. 1143/3 ostatní plocha o výměře 102m2, p.č.1143/5 zahrada o výměře 304m2, p.č. 1876/2 trvalý travní porost o výměře 103m2 Výměra pozemků celkem = 1.346m2 Pozemky tvoří jednotný funkční celek se stavbami a stavebním pozemkem parc. č.st. 1143/6
Výpočet ceny ostatních pozemků ZC za m2 stavebního pozemku = 1.100,-ZC upravená koeficientem 0,40 = 440,-ZCU x výměra celkem = 440 x 1.346 = 592.240,-Cena za ostatní pozemky celkem = 592.240,-- Kč Cena za pozemky celkem = 990.802,-- Kč 39
5) Trvalé porosty Oceněno podle § 41 odst. 1 a 2, vyhlášky č. 364/2010 Sb. 5.1) Stromy ZC platan javorolistý = 13.160,-ZC javor platanolistý = 11.280,-ZC katalpa trubkovitá = 3.660,-ZC ořešák královský = 3.280,-ZC celkem = 31.380,-Výpočet ceny stromů ZC x K5 x Kz x Kp 31.380 x 1,23 x 0,75 x 0,574 = 16.617,-Cena za stromy celkem = 16.617,-- Kč 5.2) Ovocné dřeviny ZC jabloň 2x = 1.848,-- x 2 = 3.696,-ZC višeň = 1.044,-ZC švestka 2x = 1.079,-- x 2 = 2.158,-ZC broskvoň = 1.507,-ZC angrešt = 113,-ZC rybíz 2x = 115,-- x 2 = 230,-ZC borůvka velkoplodá 2x = 931,-- x 2 = 1.862,-ZC celkem = 10.610,-Cena za ovocné dřeviny celkem = 10.610,-- Kč Cena za trvalé porosty celkem = 27.227,-- Kč
Rekapitulace 1) Rodinný dům č.p. 1158
Kč 3.474.014,--
2) Hospodářská budova
Kč 140.872,--
3) Venkovní úpravy
Kč 185.774,--
4) Pozemky
Kč 990.802,--
5) Trvalé porosty
Kč 27.227,--
Zjištěná výsledná cena RD s příslušenstvím celkem
Kč 4.818.689,--
po zaokrouhlení
Kč 4.818.690,--
40
Srovnání ocenění vybraných nemovitostí použitými metodami oceňování majetku Smyslem srovnání je provést rekapitulaci všech zjištěných hodnot z této kapitoly. Postupné oceňování různými metodami sebou přineslo různé hodnoty, proto jsou pro větší přehlednost výsledky těchto metod uspořádány do tabulek, které zároveň kopírují sled použitých oceňovacích metod.
Ocenění rodinného domu Ocenění rodinného domu je možné několika způsoby, pro účel této práce byly zvoleny metody tržního ocenění a administrativní ocenění. Dosažené hodnoty z jednotlivých metod jsou uvedeny v tab. č. 2-7. Z tabulky jsou rovněž patrné rozdíly ve výsledných hodnotách celku za rodinný dům, pozemek a příslušenství. Tab. č. 2-7 Srovnání výsledných cen jednotlivých metod při ocenění rodinného domu
Výsledná cena [Kč]
Nákladový způsob
7.280.890
Porovnávací přímá
7.038.420
Administrativní ocenění
4.818.690
ocenění
Tržní
Název metody
Pramen: vlastní zpracování
Pro ocenění nákladovým způsobem byla směrodatná orientační cena vztažena na vhodnou měrnou jednotku dle cenových ukazatelů ÚRS PRAHA, a.s., u staveb m3 obestavěného prostoru a u přípojek cena za běžný metr délky. Výsledná částka nemá nejlepší vypovídací schopnost, jelikož cenové ukazatele se mohou lišit až o 20% oproti skutečně prostavěným nákladům. U porovnávací metody je pro optimální výsledek ocenění nutné, aby porovnávané nemovitosti byly skutečně srovnatelné co do užitných vlastností, kvality, rozsahu, příslušného segmentu trhu a oblasti, v níž se nemovitost nachází a aby ceny byly poměrně aktuální. Lze jednoznačně říci, že všechny tyto uvedené podmínky byly splněny a tak lze očekávat hodnotu objektivní a spolehlivou. Tato cena nejlépe odráží prostředí trhu a má nejlepší vypovídací schopnost, na rozdíl od administrativního ocenění, kde vidíme rozdíl mezi tržním oceněním a administrativním oceněním. Ocenění dle vyhlášky má 41
nejnižší hodnotu, jelikož vyhláška nereaguje pružně na prostředí trhu a v nesprávné výši hodnotí kvalitativní vlastnosti, kterými nemovitosti disponují.
Odhad výsledné ceny obvyklé za rodinný dům s příslušenstvím stanovuji na částku = 7.000.000,-- Kč. 2.2
Ocenění stavebního pozemku Předmětem ocenění je pozemek č. 120/3 v katastrálním území 798894 Dubina
u Ostravy. Území je zahrnuto do územního plánu města Ostravy, který byl schválen usnesením Zastupitelstva města Ostravy č. 778/M ze dne 5. 10. 1994, doplněný o schválené změny a provedené úpravy s platností ke dni 26. 01. 2010. Územní plán města Ostravy určuje pro dotčenou plochu funkční využití jako „Jádrové území“, které ve smyslu „Regulativů funkčního a prostorového uspořádání území“ slouží pro soustředění občanské vybavenosti spolu s bydlením v městské zástavbě centrálních částí obytných zón [18]. Jako vhodné funkční využití11 této kategorie pozemku se považuje •
Vybavenost centrálního charakteru, sloužící danému i širšímu území: administrativa, peněžnictví, soudnictví, obchod, služby, stravování, ubytování, hotely, zařízení kulturní, církevní, společenská, muzejní, zábavní a zařízení pro volný čas.
•
Nájemné bytové domy (nad 3 NP) s vestavěnou občanskou vybaveností.
•
Příslušné komunikace pěší, cyklistické, motorové, parkoviště, hromadné podzemní i nadzemní a vestavěné parkovací garáže.
•
Zeleň veřejná a obytná.
Za přípustné funkční využití12 se považuje
11
•
Nájemné domy bez občanské vybavenosti, konzuláty, rezidence.
•
Nerušící drobná výroba a služby.
•
Benzinová čerpadla a servisní služby jako součást garáží a parkingů.
•
Nezbytná technická vybavenost.
Zde jsou definovány funkce a zařízení, které jsou hlavní, dominantní, charakteristické.
12
Zde jsou začleněny funkce a zařízení, které mají k hlavní funkci doplňkový charakter. V území plošně a významově nepřevládají. 42
Za výjimečně přípustné funkční využití13 lze považovat •
Občanská vybavenost necentrálního charakteru: zařízení předškolní, školská, sportovní, zdravotnická, zařízení sociální péče.
Pozemek o výměře 5.307 m2 je situován v jižní části katastrálního území Dubina u Ostravy, poblíž rychlostní komunikace č. 58 vedoucí na Příbor a nejbližší letiště Ostrava – Mošnov, které je v dosahu cca 15 km. V lokalitě je dobrá dopravní obslužnost městskou hromadnou dopravou a příznivé docházkové vzdálenosti od tramvajové zastávky. Nejbližší železniční stanice se nachází asi 5 km od dané lokality. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Uvažované stavby na pozemku lze napojit na většinu běžných inženýrských sítí, je zde možnost napojení na veřejnou kanalizaci, veřejný vodovod, rozvod elektrické energie, veřejný plynovod a telefon. Lokalita je zastavěna bytovými domy, které jsou využívané jako kanceláře a byty. V místě je úplná síť obchodů a služeb, pošta, restaurační zařízení, v blízkosti se nachází služebna městské policie, škola, finanční a bankovní úřady, zdravotnické a kulturní zařízení. Parkování je možné v krytých, nadzemních garážích umístěných na vedlejších pozemcích. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou. Grafické vyobrazení oceňovaného pozemku je zařazeno v příloze č. 2. Pro zjištění tržní hodnoty stavebního pozemku byly vybrány některé z metod, které jsou podrobněji popsány v kapitole 1.4.1.1. Jedná se o metodu porovnávací (přímá), výnosovou, třídy polohy a podle cenové mapy. Každá z uvedených metod má své klady a zápory a různý stupeň přiblížení k obecné ceně.
2.2.1
Tržní ocenění porovnávacím způsobem (metoda přímá)
Pro porovnávací metodu bylo nutné vytvořit databázi pozemků se stejným či podobným funkčním využitím, jako je nemovitost oceňovaná (viz tab. č. 2-8). Tzn., že byly brány v úvahu ty nemovitosti, které jsou určeny pro komerční využití. Jedná se o nabídkové ceny realitních kanceláří z veřejně dostupných zdrojů. Společným
13
Jedná se o funkce a činnosti, které nejsou v zásadním rozporu s dominantním funkčním využitím. Jejich umisťování musí být posuzováno v jednotlivých případech z hlediska jejich potřeby v území vzhledem k jejich počtu, poloze, rozsahu a vlivu na životní prostředí. 43
jmenovatelem pro všechny srovnávací nemovitosti je skutečnost, že se pozemky nacházejí na území města Ostravy. Tab. č. 2-8 Databáze porovnávacích nemovitostí
Výměra [m2]
č.
Poloha
Cena pozemku [Kč]
Inženýrské sítě
1
Pustkovec, u Globusu
5.599
6.326.870
všechny
2
Polanka nad Odrou
8.657
6.492.750
všechny
3
Poruba
3.065
3.678.000
všechny
4
Klimkovice, Husova
8.000
7.120.000
všechny
5
Poruba, 17. listopadu
6.498
5.890.000
všechny
6
Hrabová
7.511
6.850.000
všechny
7
Muglinovská
7.576
5.985.040
všechny
Pramen: vlastní zpracování
Při použití porovnávací metody je nutné tyto různé vlastnosti převést na srovnatelnou bázi pomocí zvolených hodnotících znaků uvedených v tab. č. 2-9 a přiřadit jim příslušné koeficienty. Koeficienty byly stanovovány podle tohoto klíče: shodným pozemkům s oceňovaným byl přiřazen koeficient = 1. Pozemky s horšími kvalitativními vlastnostmi získaly koeficient < 1, pozemky s lepšími kvalit. vlastnostmi koeficient > 1.
Tabulka č. 2-9 Hodnotící znaky Číslo K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8
Hodnotící znak Výměra pozemku Stavební vybavenost pozemku Koeficient polohy Občanská vybavenost v okolí, infrastruktura Dopravní dostupnost Přístup k pozemku Svažitost pozemku Sociální prostředí
44
K1 – Výměra pozemku Výměra pozemku je uvedena vždy v m2. Výměra oceňovaného pozemku 5.307 m2 je považována za základ, a tudíž pozemkům s výměrami v rozmezí 4.000–6.500 m2 byl přiřazen koeficient 1,00. 2.000 až 3.999 0,9 4.000 až.6.499 1,0 6.500 až 9.000 1,1
K2 – Stavební vybavenost pozemku Hodnotící znak popisuje, jaká je připravenost daného pozemku v lokalitě ke stavbě objektu a k následnému užívání objektu. Významným faktorem hodnocení jsou inženýrské sítě vybudované na pozemku (elektro, vodovod, plyn, telefon, kanalizace), které mají významný vliv na cenu pozemku z důvodu nákladovosti. špatná střední dobrá velmi dobrá
0,85 0,90 0,95 1,00
K3 – Koeficient polohy Umístění pozemku v rámci území města Ostravy. okolní vesnice okrajová čtvrť předměstí centrum
0,85 0,9 0,95 1,0
Za nejatraktivnější pozemek by se považoval ten, který by byl ve stejné lokalitě jako pozemek oceňovaný, bohužel v dostupných zdrojích se takovýto pozemek nenachází. K4 - Občanská vybavenost v okolí, infrastruktura Tento hodnotící znak popisuje vzdálenosti k obchodům s potravinami, k ostatním obchodům, službám; ubytování, stravování, školy, zdravotnictví, kultura, správní orgány, bankovní instituce apod.
45
špatná 0,65 střední 0,8 dobrá 0,9 velmi dobrá 1,0 V blízkosti oceňovaného pozemku se nacházejí veškeré objekty občanské vybavenosti, jedná se tudíž o vybavenost velmi dobrou s koeficientem 1,0.
K5 – Dopravní dostupnost Hodnotící znak určuje dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou. Dostupnost MHD je považována za velmi důležitou u pozemků určených ke komerčnímu užití. Ostatní doprava je považována za méně významnou. špatná 0,65 střední 0,8 dobrá 0,85 velmi dobrá 1,0 Pozemek se nachází u tramvajové trati, dostupnost je velmi dobrá, s koeficientem 1,0.
K6 – Přístup k pozemku Za dobrý přístup k pozemku je považována možnost přístupu po zpevněné komunikaci. V opačném případě je hodnotící znak označen jako špatný. špatný 0,8 dobrý 1,0 Oceňovaný pozemek se nachází u hlavní silnice, přístup k pozemku je dobrý, s koeficientem 1,0.
K7 – Svažitost pozemku Rovinatý pozemek je považován za optimální, proto hodnotící znak „rovina“ bývá obvykle stanoven na hodnotu 1,0. V našem případě oceňovaný pozemek má mírně svažitý terén, proto bude tato hodnota u středního sklonu.
46
příkrý sklon až výrazný sklon střední sklon mírný sklon rovina
0,8 0,9 1,00 1,05 1,1
K8 – Sociální prostředí Tento hodnotící znak představuje vlastní názor na danou lokalitu pozemku, resp. městskou část jako celku. Při hodnocení byly brány v úvahu tyto faktory: a) stupeň kriminality v městské části, b) úroveň bydlení, c) životní prostředí. špatné 0,9 střední 0,95 dobré 1,0 velmi dobré 1,1 Jelikož se jedná o pozemek v lokalitě Ostrava – Dubina, kde je kriminalita vyšší, než v okolních lokalitách, bude hodnota koeficientu 1,0 nastavena jako dobrá.
Podklady pro zjištění obvyklé ceny porovnávací metodou jsou v tabulce č. 2-10. Nabízené ceny z veřejně dostupných zdrojů nebývají zpravidla ceny uskutečněné při prodeji nemovitosti. V takových případech se používá tzv. redukce ceny, kdy snižujeme cenu o 10-15%.
Tab. č. 2-10
Údaje k ocenění nemovitosti přímou porovnávací metodou
č.
Cena za m2 pozemku
1 2 3 4 5 6 7
1.130 750 1.200 890 906 912 790
Redukce 0,90
1.017 675 1.080 801 816 821 711
K1
K2
K3
K4
K5
1,0 1,1 0,9 1,1 1,0 1,1 1,1
1,00 0,9 1,0 0,9 1,0 1,0 0,95
0,9 0,85 1,00 0,9 1,00 1,00 1,00
0,85 0,85 1,00 0,9 1,00 0,8 0,9
0,85 0,65 1,0 0,8 1,0 0,8 0,8
Součet upravených cen Celkem průměr
47
K8
Index odlišnosti
0,8 1,0 1,0 1,0 0,9 1,0 0,8 1,1 1,0 1,0 0,8 1,1 1,0 1,05 1,0 1,0 1,1 1,0 1,0 0,8 0,9
0,5202 0,4184 0,7920 0,5645 1,0500 0,7744 0,5417
K6
K7
Cena upravená
1.948,-1.613,-1.363,-1.419,-777,-1.060,-1.313,-9.493,-1.356,-Pramen: vlastní zpracování
VH poz. = 1.356 Kč x 5.307 m2, kde VH poz…..výsledná hodnota pozemku Hodnota oceňovaného pozemku zjištěná přímou porovnávací metodou byla určena na částku 7.196.292,-- Kč.
2.2.2 Tržní ocenění výnosovou metodou Výnosové ocenění je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota představuje součet všech předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Příjem z nemovitostí je nutno počítat z nájemného, které by bylo možno reálně dosáhnout. Roční zisk se zjistí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Nelze zde však při odhadu nemovitosti počítat například ze zisku podniku, v nemovitosti umístěného – pak by se jednalo o ocenění podniku, nikoliv nemovitosti. Pro použití této metody je nejprve nutné definovat fiktivní stavbu, která by byla umístěna na pozemku (stavbu, kterou je možné na pozemku podle územního plánu obce z hlediska vhodného funkčního využití postavit). Jedná se o budovu využívanou jako sportovní a relaxační centrum. V 1. NP je bazén 12 x 10m, využívaný prioritně k plavání rodičů s dětmi, sauna a aerobní sál se zázemím. Ve 2. NP se nachází centrum služeb jako kadeřnictví, kosmetika, masáže a fitcentrum. Budova je téměř celá pronajímána na základě platných nájemních smluv. A. Výnosy Pod pojmem výnosy při oceňování nemovitostí se rozumí nájemné z nemovitostí. Na výši dosažitelného nájemného v konkrétním případě působí řada vlivů, zejména: •
přístup a příjezd k objektu,
•
úroveň příjmů a cen v obci,
•
poloha vůči centru obce,
•
složení obyvatelstva ve čtvrti, v ulici, úroveň kriminality, apod. 48
Tabulka č. 2-11 Výše nájemného za jednotlivé typy služeb Kč/ měsíc
Nájemné [Kč/rok]
84.000
1.008.000
Pronájem aerobního sálu
33.600
403.200
Pronájem sauny
18.000
216.000
Celkem za 1. NP
135.600
1.627.200
Pronájem prostor kadeřnictví
14.000
168.000
Pronájem prostor kosmetiky
6.000
72.000
Pronájem prostor pro masáže
6.000
72.000
Fitcentrum
34.500
414.000
Celkem za 2. NP
60.500
726.000
Název Pronájem bazénu
PŘEDPOKLÁDANÉ PŘÍJMY
2.353.200
Příjmy ve výši 2.353.200,-- Kč v tab. č. 2-11 představují tzv. potenciální hrubý výnos. Tato ekonomická kategorie výnosů počítá však se stoprocentním využíváním všech uvažovaných služeb oceňované nemovitosti, což je v praxi poměrně vzácné. Obvykle je nutno počítat s rizikem výpadku nájemného a to zejména z důvodů více či méně předvídatelných, např. •
že část prostorů se z nejrůznějších důvodů nemusí dařit plně pronajmout a tudíž dočasně nebo vůbec nepřinášejí výnos,
•
část prostorů se rekonstruuje, modernizuje či zde probíhají jiné stavební úpravy bránicí jejich momentálnímu pronajmutí,
•
nájemník z nejrůznějších důvodů nájemné neplatí nebo je v platební prodlevě, což je sice porušením smlouvy a může mít za následek výpověď, nicméně pronajímateli tím vznikají ztráty.
Výpadek nájemného případně nutná sleva z nájemného však může být i následkem okolností nepředvídatelných, jako jsou např. živelné katastrofy, dlouhodobé poruchy, odstávka bazénu apod. V praxi se riziko výpadku nájemného zohledňuje srážkou z hrubého potenciálního výnosu, přičemž u nepředvídatelných rizik má srážka zpravidla procentuální formu na základě minulých zkušeností, u předvídatelných rizik lze srážku konkretizovat na základě 49
analýzy délky nájemních smluv nebo jiných faktorů, např. změna ročního období a tím změna potřeb využívat sportovních a relaxačních služeb, viz. následující tab. č. 2-12.
Tab. č. 2-12 Výpočet srážky výpadku nájemného
Čtvrtletí kalendářního roku Využití služeb [%] I. 90 II. 89 III. 86 IV. 91 Koeficient úpravy 0,89 ≈ 89 % Pramen: vlastní zpracování
Celkové roční příjmy jsou tvořeny součtem nájemného upraveného o výpadek nájemného, jedná se tedy o efektivní hrubý výnos z nájemného, tudíž: 2.353.200 x 0,89 = 2.094.348,-- Kč B. Výdaje Za výdaje na dosažení příjmů z nájemného se zejména považují: a) Daň z nemovitostí – předmětem daně z nemovitostí je stavba užívaná pro podnikatelskou činnost – ostatní podnikatelská činnost. Výše daně z nemovitostí se určí z daňového přiznání. V případech, kdy tak nelze zjistit, určí se odhadem. Daň z nemovitostí byla stanovena podle zákona o dani z nemovitostí takto: základní sazba pro stavby pro podnikatelskou činnost
10,-
Kč/1m2
zastavěné
plochy × koeficient pro obec s počtem obyvatel > 50 000
3,5
× zastavěná plocha stavby
396 m2
daň z nemovitosti po zaokrouhlení
13.860,- Kč
b) Pojištění stavby – v souvislosti s provozními náklady přicházejí v úvahu dva základní typy pojištění, a sice pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škody vzniklé z titulu vlastnictví či provozu nemovitostí jiným subjektům. Náklady na pojištění jsou kalkulovány obvykle značně složitým způsobem a jsou závislé na relativně široké škále faktorů.
Pojištění bylo určeno odhadem na částku
50
25.180,-Kč/rok, z reprodukční ceny budovy 16.787.200,-- za předpokladu, že pojištění bude 0,15%. c) Opravy a údržba14 – náklady na opravy a údržbu jsou náklady na činnosti, které je třeba provádět, aby nemovitosti a všechny jejich součásti setrvaly, či se vrátily do dobrého technického i estetického stavu v souladu se stavebním povolením a kolaudačním rozhodnutím, aby nevznikalo nebezpečí bezpečnostních, požárních a hygienických závad a aby se co nejvíce prodloužila uživatelnost nemovitostí. Náklady na opravy a údržbu byly stanoveny na částku 104.710,-- Kč, což činí 5% z hrubého výnosu. Celkové výdaje jsou tvořeny součtem dílčích výdajových položek, tedy: Daň z nemovitosti
13.860,--
Pojištění stavby
25.180,--
Opravy a údržba
104.710,--
Celkové výdaje
143.750,--
Čistý roční výnos (ČRV) se zjistí rozdílem ročních celkových příjmů a výdajů: příjmy ročně celkem 2.094.348,-- Kč výdaje ročně celkem 143.750,-- Kč čistý roční výnos
1.950.598,-- Kč
Kapitalizace je transformační proces založený na předpokladu, že výnosová hodnota nemovitostí je přímo úměrná jednomu reprezentativnímu výnosu. Poměr mezi výnosovou hodnotou a tímto výnosem udává tzv. míra kapitalizace, která zahrnuje také návratnost kapitálu. Pro účely této práce byla použita míra kapitalizace z přílohy č. 16, vyhlášky č. 3/2008.
1.950.598 $ 100 24.382.474 8
po zaokrouhlení 24.382.470,-- Kč
14
Údržba se vyznačuje systematickou pravidelností a je zaměřena spíše preventivně, naopak oprava je iniciována náhodnou poruchou, závadou či náhlým vlivem fyzického opotřebení. 51
Základem pro další postup výpočtu je výnosová hodnota 24.382.470,-- Kč, tedy cena, která zohledňuje cenu stavby včetně pozemku, na kterém je postavena. Jedním ze způsobů, jak získat cenu pozemku je odečtení reprodukční ceny stavby. Reprodukční cena pro sportovní a relaxační centrum byla stanovena dle rozpočtových ukazatelů na hodnotu 16.787.200,-- Kč. Výnosová hodnota oceňovaného pozemku se získá pomocí vzorce: VH poz. = VH – RC , kde VH poz...výnosová hodnota pozemku, VH…výnosová hodnota stavby + pozemku, RC…reprodukční cena stavby. Dosazením potřebných údajů do vzorce lze zapsat: VH poz. = 24.382.470 – 16.787.200 Výsledkem je výnosová hodnota oceňovaného pozemku, která činí 7.595.270,-- Kč.
2.2.3 Metoda třídy polohy Při aplikaci metody třídy polohy bylo uvažováno s fiktivní stavbou postavenou na pozemku. Za funkční využití stavby byl definován účel: sportovní a relaxační centrum. Oceňovaný pozemek je nejprve nutné zatřídit dle jednotlivých klíčů, což zobrazuje tab. č. 2-13. Tabulka č. 2-13 Klíče třídy polohy
Popis
Hodnota
Všeobecná situace
Obytná místa větších měst a jejich
klíče 4
2. klíč
Intenzita využití pozemku
Vícepodlažní podnikové stavby
3. klíč
Dopravní relace k velkoměstu
Přednostní obytná místa v těsné blízkosti veřejného 4 – 1 = 3 dopravního prostředku, krátké jízdní časy vlastním vozem do středu (< 15 minut) – u měst mimo Prahu zařazení o 1 třídu nižší
4. klíč
Obytný sektor
Vzhledem k typu nemovitosti se nepoužije
-
5. klíč
Řemesla, průmysl, administrativa, obchod
Obchodní místnosti
5
Název klíče 1. klíč
rychle dosažitelných předměstí
52
4
6., 7. Povyšující a klíč redukující faktory
Nepoužijí se
Pramen: Bradáč (2009) – upraveno.
Výsledná třída polohy je tedy:
)*)*+*, )
4
Podle vypočtené třídy polohy se interpolací zjistí příslušné procento, které zaujímá pozemek z celku stavba + pozemek. Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru vypočtený stanoveným postupem činí 13 %. Metoda třídy polohy počítá s reprodukční cenou stavby umístěné na pozemku. Reprodukční cena pro stejný účel užití stavby (sportovní a relaxační centrum) byla jako v předchozí metodě použita ve výši 16.787.200,-- Kč. Platí, že hodnota pozemku je rozdílem hodnoty celé nemovitosti a reprodukční hodnoty stavby: hodnota pozemku = 16.787.200 ×
13 = 2.508.430,-- Kč 100 − 13
Hodnota pozemku zjištěná metodou třídy polohy činí 2.508.430,-- Kč.
2.2.4 Ocenění pozemku podle cenové mapy U ocenění podle cenové mapy jde o náhradní metodu nepřímého porovnání. Podkladem pro tuto metodu je cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy č. 11-2010, účinná od 1. 1. 2011. V cenové mapě je v graficky vymezených skupinách parcel obdobných stavebních pozemků uvedeno číslo, které vyjadřuje cenu v Kč/m2. V příloze č. 3 je zobrazena pouze nepatrná část této mapy, a to přilehlé pozemky oceňovaného pozemku. Předmětný pozemek je vyznačen v příloze č. 2 červenou barvou. Z cenové mapy vyplývá, že pozemek nebyl obchodován, tudíž není oceněn. Ke zjištění ceny byly vybrány pozemky, které se nacházejí v nejbližším okolí předmětného pozemku a zároveň jsou podle územního plánu určeny ke stejnému, popř. obdobnému účelu užití. Soubor těchto pozemků je tedy tvořen 5 pozemky, které jsou v příloze č. 3 označeny zelenou barvou. Výsledná cena oceňovaného pozemku se stanoví podle vzorce prostého aritmetického průměru: 53
Cena pozemku je tedy:
1200 + 1420 + 880 + 750 + 1500 5750 = = 1.150,- Kč/1 m2 5 5
Obvyklá cena pozemku, zjištěná pomocí cen výše popsaných pozemků (oceněných v cenové mapě), činí 6.103.050,-- Kč.
Srovnání ocenění vybraných nemovitostí použitými metodami oceňování majetku Smyslem srovnání je provést rekapitulaci všech zjištěných hodnot z této kapitoly. Postupné oceňování různými metodami sebou přineslo různé hodnoty, proto jsou pro větší přehlednost výsledky těchto metod uspořádány do tabulek, které zároveň kopírují sled použitých oceňovacích metod.
Ocenění stavebního pozemku Stavební pozemek, resp. pozemek vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, lze ocenit několika metodami, pro účely této práce byly zvoleny metody tržního ocenění: porovnávacím způsobem, výnosovou metodou, metodou třídy polohy a ocenění podle cenové mapy. Dosažené hodnoty z jednotlivých použitých metod zobrazuje tab. č. 2-14. Z tabulky jsou rovněž patrné rozdíly ve výsledných hodnotách a dále v jednotkových cenách přepočtených na 1 m2 pozemku.
Tabulka č. 2-14 Srovnání výsledných cen jednotlivých metod ocenění stavebního pozemku
Výsledná cena [Kč]
Jednotková cena [Kč/m2]
Porovnávací přímá
7.196.292
1.356
Výnosová
7.595.270
1.431
Třídy polohy
2.508.430
473
Podle cenové mapy
6.103.050
1.150
Tržní ocenění
Název metody
U ocenění porovnávací metodou přímou byly vybrány porovnávané pozemky, aby byly skutečně srovnatelné co do užitných vlastností, kvality, rozsahu, příslušného segmentu trhu a oblasti, v níž se nemovitost nachází. Má nejlepší vypovídací schopnost, jelikož vychází z cen tvořených trhem.
54
U výnosové metody ocenění je princip založen na vztahu, který předpokládá, že výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti přepočtených na současnou hodnotu peněz. Pro účely této práce byl zvolen pro nejlepší možné využití pozemku objekt sportovního a relaxačního centra, které je technicky proveditelné, fyzicky možné, ekonomicky zdůvodnitelné a legálně dostupné. Podíl očekávaného reprezentativního výnosu v roce následujícím po datu ocenění a míry kapitalizace nám dává výslednou hodnotu celé nemovitosti, od které byla odečtena reprodukční cena stavby, a tím jsme získali cenu pozemku. Tato metoda má horší vypovídací schopnost, jelikož v ekonomicky nejistém prostředí stanovuje vždy jen momentální hodnotu, která odpovídá momentálnímu stavu hospodářství. Odhadování vývoje do budoucna, ať již nájmů či celkové ekonomické situace, je spojeno zvláště v dlouhodobějších výhledech s velkou mírou nejistoty. Použití metody třídy polohy pro tento příklad nemá žádnou vypovídací schopnost, jelikož výměra pozemku, který je možno ocenit v závislosti na ceně na něm stojící budovy, může být až trojnásobek zastavěné plochy objektu. V uvedeném příkladu je pozemek několikanásobně větší než fiktivní budoucí stavba, proto nelze přihlížet k této výsledné hodnotě. Ocenění podle cenové mapy je třeba brát pouze orientačně, uvedené ceny mají značný rozptyl a neodrážejí hodnototvorné faktory jednotlivých pozemků. Nicméně i tato metoda má určitou vypovídací schopnost, s přihlédnutím k faktu, že data v cenových mapách mají sklon k setrvačnosti a zastarávání.
Odhad výsledné ceny obvyklé za stavební pozemek stanovuji na částku = 7.000.000,-- Kč.
55
3.
Analýza realitního trhu okresu Ostrava
3.1
Obecná charakteristika trhu
3.1.1
Popis okresu Ostrava
Ostrava je třetím největším městem v České republice podle počtu obyvatel a druhým největším městem dle rozlohy správního území města. Zároveň je největší aglomerací v příhraniční oblasti tří států: České republiky, Polska (ve vzdálenosti 15 km) a Slovenska (cca 55 km).. Z hlediska územně správního uspořádání se Ostrava člení na 23 městské obvody s 39 katastrálními územími (dále jen k.ú.). Ve městě v současnosti trvale žije 307 767 obyvatel. Ostrava v posledním období zaznamenává každoročně velmi mírný pokles obyvatel, i přes rostoucí nabídku pracovních příležitostí v Ostravě a okolí. Oproti minulému období došlo opět k nárůstu podílu obyvatel v důchodovém věku a také poklesu obyvatel v produktivním věku, což ukazuje na stálý odliv práceschopného obyvatelstva mimo region. Rovněž byl zaznamenán velmi mírný nárůst průměrného věku obyvatelstva, který činí 40,7 roku. Město Ostrava je sídlem administrativních, obchodních, kulturních, zdravotnických, vědeckých a sportovních institucí, což souvisí se skutečností, že je krajským městem Moravskoslezského kraje. Vzhledem ke své poloze je Ostrava rovněž významným tranzitním uzlem, zejména železniční dopravy, odkud se tratě rozbíhají ve východním směru na Slovensko, ve směru severním na Polsko a Rusko, na západ na Prahu a směrem na jih na Brno a dále do Rakouska. Ostrava má také hustou síť městské hromadné dopravy, pět železničních stanic a ve zdálenosti asi 15 km mezinárodní letiště (Mošnov). Ostrava je také výchozím bodem regionální hromadné dopravy. V dopravní infrastruktuře se na území města z významných staveb dokončil tzv. Severní spoj (propojení ul. Mariánskohorské s D1), pokračuje se ve výstavbě dálničních přivaděčů, které mají odlehčit zatížení ostatní komunikační sítě ve městě – jedná se o prodloužení ul. Místecké v její II. a III. etapě a ul. Rudné, dále byla zahájena stavba jižního mostu na ul. Českobratrské. V důsledku politických změn po roce 1989 Ostrava jako jedno z mála měst v ČR zaznamenává obrovský přerod způsobený omezováním těžkého průmyslu a nezbytností následné restrukturalizace. Významnou oblastí investic jsou nevyužité plochy bývalých 56
průmyslových areálů, které tvoří asi 15 % rozlohy města. Třemi hlavními lokalitami jsou Karolina a Dolní oblast Vítkovic v centrální části města, a rozvojové území na okraji města v blízkosti dálnice D1 v Hrušově. Významnou investiční akcí připravovanou v centru města je revitalizace území v prostoru Výstaviště Černá louka.
3. 1.2
Ekonomická situace okresu Ostrava
Ostrava má v rámci ČR zcela zvláštní postavení, neboť během uplynulých desetiletí byla chápána jako významné centrum těžkého průmyslu a dále jako město obchodní a transitní. Ostrava je v současnosti třetím ekonomicky nejvýznamnějším městem České republiky.
3.2
3.2.1
Charakteristika trhu s pozemky
Rozbor území z hlediska šetřených charakteristik pro tvorbu
cenové mapy Ostravy Účel užití Hlavní důraz je kladen na přesné vymezení skupin pozemků, které se vyznačují shodným účelem využití. Pro tyto potřeby byl v mapových podkladech cenové mapy Ostravy barevně vyznačen účel užití pozemků, který dále slouží ke statistickému vyhodnocení tržních vlivů na ceny pozemků.
Poloha v obci Území města Ostravy bylo rozděleno do čtyř polohových tříd, a to v závislosti na shodném účelu využití území v dané třídě a umístění v obci (centrum a vnitřní město, okrajová část vnitřního města, průmyslová část města a území mimo kompaktní město). Do čtyř polohových tříd bylo území města rozděleno v hranicích k.ú. takto: 1. Vnitřní město (jádrové území města s využitím pro obchod, služby, administrativu a hromadné bydlení) zahrnuje k.ú. Moravská Ostrava, Přívoz, Mariánské Hory a Poruba. 2. Okrajová část vnitřního města zahrnuje k.ú. s převažující funkcí pro bydlení (individuální i hromadné) – Muglinov, Slezská Ostrava, Zábřeh nad Odrou, Výškovice
57
u Ostravy, Hrabůvka, Dubina u Ostravy, Poruba–sever, Svinov, Martinov ve Slezsku, Třebovice ve Slezsku a Pustkovec. 3. Průmyslové části města, převážně zastavěné areály těžkého průmyslu jako jsou k.ú. Kunčičky, Kunčice nad Ostravicí, Hrušov, Vítkovice, Zábřeh–VŽ a Zábřeh–Hulváky (spolu s k.ú. Nová Ves postižené záplavami v roce 1997). 4. Území mimo kompaktní město, s převažujícím využitím pro individuální bydlení, tvoří k.ú. Michálkovice, Radvanice, Bartovice, Heřmanice, Antošovice, Koblov, Petřkovice u Ostravy, Lhotka u Ostravy, Hošťálkovice, Proskovice, Stará Bělá, Nová Bělá, Krásné Pole, Polanka nad Odrou, Nová Ves u Ostravy, Stará Plesná, Nová Plesná a Hrabová.
Soulad s územním plánem Dalším sledovaným údajem bylo porovnání aktuálního účelu užití stavebních pozemků s jejich perspektivním využitím podle územně-plánovací dokumentace. Šetřením byl zjištěn nesoulad územně-plánovací dokumentace s uvažovaným využitím pouze v některých lokalitách v okrajových částech města, kde jsou registrovány záměry výstavby zejména v oblasti bydlení a průmyslu. Výsledkem
šetření
je
skutečnost,
že
nesoulad
územně-plánovací
dokumentace
s uvažovaným využitím byl zjištěn pouze v některých lokalitách v okrajových částech města, kde jsou registrovány záměry výstavby zejména v oblasti bydlení a průmyslu.
Stavební vybavenost Informace z úřadů jednotlivých městských obvodů byly využity pro posouzení vybavenosti pozemků základními inženýrskými sítěmi. Ostrava je téměř zcela vybavena veřejným rozvodem elektřiny, vody a telekomunikačními službami. Veřejná kanalizace je na celém území vnitřního města, ve velkých průmyslových areálech a jejich přilehlém okolí (tj. v průmyslových částech a okrajových územích vnitřního města). V městských obvodech mimo kompaktní město je kanalizace zavedena také v celém území městských obvodů Lhotka a Martinov, v Hošťálkovicích je na 90 % zastavěného území, v Hrabové na 80 % zastavěného území, v Pustkovci na 80 % zastavěného území, v k.ú. Slezská Ostrava na 80 % zastavěného území a v městském obvodu Svinov na 95 % zastavěného území. Na veřejný rozvod plynu jsou napojeny všechny obvody města. Pouze v některých okrajových částech mimo kompaktní město je plyn rozveden pouze částečně (k.ú. Hrušov v městském obvodu Slezská Ostrava a v obvodu Polanka v lokalitě Janová). V některých 58
ostravských obvodech je centrální rozvod tepla, zejména v sídlištních celcích městských obvodů Poruba (k.ú. Poruba a Poruba-sever) Pustkovec, Svinov, Ostrava-Jih (k.ú. Zábřeh nad Odrou, Výškovice u Ostravy, Hrabůvka, Dubina u Ostravy), Hrabová, ale také ve vnitřním městě -v Moravské Ostravě a Přívoze, Mariánských Horách a Slezské Ostravě.
Dopravní dostupnost Předmětem šetření bylo spojení městské hromadné dopravy (dále jen MHD) mezi centrem města a jeho jednotlivými částmi. Kritériem byla vzdálenost od centra města, dopravní dostupnost a vzdálenost od nejbližších stanic MHD. V území vnitřního města, okrajové části vnitřního města a průmyslových částech je síť MHD dostatečná, neboť je zajištěna jak autobusy, tak i trolejbusy a tramvajemi. V územích mimo kompaktní město jsou však prostředky MHD zastoupeny omezeně, většinou autobusy, popřípadě trolejbusy. Některé lokality však mají vzdálenosti mezi zastávkami MHD i více než 1 km. Městská hromadná doprava se dále rozšiřuje i za správní hranice města do okolních obcí, což zvyšuje zájem o stavební pozemky v příměstské oblasti Ostravy.
Omezující faktory Zde byly zohledňovány okolnosti, které rozhodujícím způsobem limitují využití stavebních pozemků, jako jsou stavební uzávěra, výskyt důlních plynů (metanu), nadměrná hlučnost a případné ohrožení záplavami.
3.2.2
Přiřazení cen jednotlivým skupinám parcel obdobných pozemků
v cenové mapě Podkladem pro ocenění jednotlivých skupin parcel obdobných stavebních pozemků (dále jen obdobných parcel) byly ceny sjednané v uzavřených kupních smlouvách, které byly dohledány a prověřeny na katastrálním úřadu v Ostravě. Dohledané ceny byly analyzovány s cílem vyloučení těch údajů, které neodpovídaly obvyklým cenám (§ 2 odst. 1 zákona) a dále v případech, kdy šlo o sjednané ceny za soubor nemovitostí (např. pozemků, vč. staveb, venkovních úprav a trvalých porostů). Jednotlivým
skupinám
obdobných
parcel 2
a charakteristik přiřazena cena v Kč za m .
59
byla
na
základě
zjištěných
cen
3.2.3 Poměrové ukazatele ocenění stavebních pozemků v cenové mapě Na základě statistických dat převzatých z katastru nemovitostí byly zjištěny údaje o plošném rozvrstvení druhů pozemků, počtech parcel a jiné údaje. Výměry a počty parcel CM 2009 Základní členění Zemědělská a lesní půda, vodní plochy Zastavěná plocha Ostatní plocha Ostrava celkem
výměra v ha
%
počet parcel
%
11 825
55
49 772
35
2 007 7 590 21 422
9 35 100
59 389 34 055 143 216
41 24 100
výměra v ha
%
počet parcel
%
11 753
55
52 148
35
2 012 7 658 21 422
9 36 100
59 405 36 019 147 572
40 25 100
CM 2010 Základní členění Zemědělská a lesní půda, vodní plochy Zastavěná plocha Ostatní plocha Ostrava celkem
Předmětem ocenění v cenové mapě byly stavební pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny v druhu zastavěná plocha a nádvoří (9 %) a spolu s ostatními plochami tvoří 45 % rozlohy správního území města. Menší podíl stavebních pozemků je důsledkem velké rozlohy zemědělské půdy na periférii správního území města a „zelených“ nezastavěných ploch uvnitř města, mezi jednotlivými městskými obvody. Z hlediska počtu parcel však činí podíl stavebních pozemků 40 % (s pozemky ostatních ploch 65 %). Uvedený stav je důsledkem mnohem větší členitosti zastavěného území a menších výměr parcel stavebních pozemků. Ve srovnání s údaji cenové mapy č. 10 z roku 2009 došlo pouze k mírnému nárůstu počtu pozemků -zastavěných ploch (o 16 parcel). Růst počtu parcel zastavěných ploch je sledován napříč městem, např. v městských částech Hrušov, Přívoz a Hrabová, kde byla dokončena nová průmyslová zástavba, dále se jedná o městskou část Plesná, kde byla do katastru
nemovitostí
zanesena
novostavba
hypermarketu
Globus.
Oproti
tomu
k významnému úbytku zastavěné plochy došlo zejména ve Slezské Ostravě, kde dochází k demolici původní průmyslové i bytové zástavby. 60
V případě plošné výměry stavebních pozemků (zastavěných a ostatních ploch) došlo v mezidobí k nárůstu o 72 ha. Výměra zastavěných ploch celkově vzrostla o 5 ha, v případě ostatních ploch se zvýšila o 68 ha, což je způsobeno rozvojem dopravních ploch, resp. postupným zanesením parcel v souvislosti se stavbou měst. úseku dálnice D1 a přivaděčů k dálnici (k.ú. Polanka, Svinov a Nová Ves), další rozvoj ostatních ploch byl sledován v Plesné a Hrabové v kontextu s výše uvedenou novou zástavbou. Při srovnání s údaji cenové mapy z roku 2009 se plocha správního území města Ostravy nezměnila, ale opět došlo k nejvýraznějšímu nárůstu v kategorii ostatních ploch, a to v důsledku rozvoje komunikačního systému města. Pro ocenění cenovou mapou bylo na území města vymezeno celkem 3 810 skupin obdobných parcel, z nichž 2 616 (68,7 %) bylo oceněno. V těchto skupinách byla uplatněna sjednaná cena pozemku nebo došlo k ocenění pozemků na základě porovnání. Z výměry správního území města Ostravy bylo oceněno 37,2 % jeho rozlohy, což v praxi znamenalo mírný nárůst oproti minulému období, a to o 13 ha.
Celkový počet skupin obdobných pozemků na území města Ostravy CM 2009 Výměra v ha 13 460 7 963 21 423
Počet skupin Neoceněno Oceněno Celkem
1 201 2 609 3 810
% dle skupiny 31,5 68,5 100
% dle výměry 62,8 37,2 100
CM 2010
Neoceněno Oceněno Celkem
Počet skupin 1 194 2 616 3 810
Výměra v ha 13 447 7 976 21 423
% dle skupiny 31,3 68,7 100
% dle výměry 62,8 37,2 100
Tabulka nám poskytuje srovnání mezi celkovými počty zastavěných ploch a jejich strukturou využití, a jejich rozdělení na skupiny se shodným využitím. Vzhledem k údajům cenové mapy z roku 2009 došlo k mírnému nárůstu počtu skupin obdobných pozemků, a to celkově o 7.
61
Rozdělení zastavěné plochy dle charakteru využití
CM 2009 Počet skupin obdobných pozemků oceněných celkem průmyslové objekty 423 377 zemědělské a lesní objekty 37 37 občanská vybavenost 1 050 611 ostatní stavební objekty -garáže 172 172 technická vybavenost 64 34 objekty bydlení 1 354 1 346 Celkem 3 100 2 577 Druh zastavěné plochy
CM 2010 Počet skupin obdobných pozemků oceněných celkem průmyslové objekty 424 379 zemědělské a lesní objekty 37 37 občanská vybavenost 1 059 628 ostatní stavební objekty -garáže 172 172 technická vybavenost 65 34 objekty bydlení 1 350 1 342 Celkem 3 107 2 592 Druh zastavěné plochy
3.2.4
Všeobecná analýza
Analýza trhu s nemovitostmi na území města Ostravy pro aktualizaci cenové mapy pro rok 2011 byla provedena z informací získaných o 2 517 prodejích pozemků v období od ledna 2009 do prosince 2009, tzn. za 12 měsíců bylo uskutečněno v průměru cca 210 převodů za měsíc. Jedná se o pokles o 64 převodů měsíčně ve srovnání s předchozím hodnoceným obdobím, což ukazuje na pokles zájmu investorů v ostravském regionu. Při posuzování realizovaných cen se vycházelo ze souboru 1 852 prodaných pozemků, kde průměrná cena stavebního pozemku činila 626 Kč za m2, což představuje 57% ze základní ceny podle § 28 vyhlášky. Rozborem bylo tedy zjištěno, že se ceny stavebních pozemků na území města Ostravy snížily o 48 Kč, tj. 7 %, což ukazuje na velmi mírný pokles průměrné cenové hladiny. Byl rovněž zaznamenán výrazný pokles objemu obchodů s pozemky ve všech skupinách s výjimkou pozemků určených pro chatové osady a pozemků pro občanskou vybavenost s nekomerčním využitím. 62
Ve sledovaném období došlo zejména k zásadnímu poklesu průměrné ceny ve vnitřním městě, kde průměrná cena klesla na 800 Kč za m2, k mírnému růstu průměrných cen pozemků došlo v okrajových částech vnitřního města (nárust o 30 %) a průmyslových částech města (nárůst o 20 %).
Vývoj průměrných cen v letech v jednotlivých územích města
Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena v Kč v roce 2008 2009 1 128 1 611 460 636 336 328 369 530
2007 766 432 318 331
2010 800 829 392 467
Pokud jde o strukturu prodejů za sledované období, nejpočetnější skupinou obchodovaných pozemků jsou stále pozemky pro rodinné domy (k individuálnímu bydlení), které tvoří 45 % z celkového počtu hodnocených prodejů. Druhou nejvíce obchodovanou skupinou byly průmyslové plochy s podílem na trhu 17,6 % a dále prodeje pozemků pro bytové domy (k hromadnému bydlení) s podílem 14,5 %. Pozemky s využitím pro občanskou vybavenost, zejména komerčního charakteru, byly obchodovány v objemu 7,2 %, více byly obchodovány i pozemky v chatových osadách (podíl 8,1 %). Analýzou byl zjištěn meziroční pokles prodejů ploch ve všech kategoriích, nejvýraznější pokles v počtu převodů byl zaznamenán v kategorii pozemků pro hromadné bydlení, následovaný pozemky pro průmysl a individuální bydlení. Výrazný nárůst počtu prodejů pozemků byl sledován v kategorii garáží, kde byly realizovány výkupy pod již neužívanými garážemi s cílem scelení pozemků pro budoucí výstavbu, v této kategorii byl zaznamenán nárůst průměrné ceny o 204 %. Tento jev byl registrován zejména ve Slezské Ostravě (k.ú. Hrušov), a dále v katastrech Zábřeh-VŽ a Vítkovice. V jednotlivých kategoriích pak byly sledovány změny zejména u pozemků pro hromadné bydlení, kde došlo k poklesu průměrné ceny o 337 Kč za m2, oproti tomu u pozemků pro občanskou vybavenost, resp. garáže došlo k nárůstu průměrné ceny o 419, resp. 379 Kč za m2. V rámci kategorie pozemků pro hromadné bydlení bylo zjištěno, že připravované projekty pro výstavbu obytných domů byly dočasně pozastaveny, mj. z důvodu poklesu cen bytů a krize na trhu nemovitostí.
63
V důsledku rozvoje komunikačního systému města se např. uskutečnilo 103 prodejů v celkovém objemu 55 mil. Kč za plochu 7,94 ha sloužící pro budoucí dopravní plochy, zejména přivaděčů městského úseku dálnice D1. V tomto segmentu byl sledován mírný meziroční pokles ve všech sledovaných ukazatelích. Šetřením bylo zjištěno, že přetrvává zájem o stavební pozemky v lokalitách dokončeného městského úseku dálnice D1 a dále o volné, původní zemědělské plochy v okolí páteřních komunikací města (např. Mariánskohorská, Plzeňská, Místecká, Rudná a 17. listopadu) nebo lokality s dobrou dopravní dostupností. Na křižovatce strategických komunikací Místecká a Rudná je např. realizována výstavba hypermarketu Hornbach, při výpadové komunikaci ul. Opavské bylo uvedeno do provozu nákupní centrum Globus. Vedle již fungující průmyslové zóny v Hrabové o rozloze 110 ha, je na ploše o výměře 14,5 ha v provozu nový logistický areál v Porubě při ulici 17. listopadu, dále je v Porubě postupně obsazována průmyslová zóna v ul. Nad Porubkou o výměře 12 ha. V popředí zájmu na území města jsou nevyužitá území dotčená bývalou průmyslovou činností tzv. brownfields, která jsou postupně revitalizována a připravována pro nové projekty. Nejvýznamnějším územím je plocha bývalé koksovny Karolina v centrální části města, která zaujímá plochu 32 ha a kde byla v letošním roce zahájena dvouletá I. etapa výstavby obchodně-zábavního centra s předpokládanou investicí ve výši 2,6 miliardy korun. Dále se na území Nové Karoliny počítá s výstavbou administrativního objektu Nova Karolina Park, jehož realizace byla dočasně odsunuta z důvodu převisu nabídky kancelářských prostor ve městě. Na tuto lokalitu navazuje původní industriální zóna rozkládající se na ploše 253 ha tzv. Dolní oblast Vítkovic na severovýchodním okraji městské části Vítkovice, kde byla již v 90. letech ukončena výroba oceli a tato část je dlouhodobě bez využití. Zde již byl započat projekt tzv. „Nové Vítkovice“, který počítá jednak se zachováním části průmyslového areálu jako historického dědictví města a v budoucnu zde má být realizováno např. technické muzeum, univerzitní kampus atd. V srpnu roku 2007 byla část Dolní oblasti Vítkovic prohlášena za národní kulturní památku. Další rekultivovanou plochou je lokalita původního areálu chemičky v Hrušově a navazující území původní obytné zástavby, které bylo postiženo rozsáhlými povodněmi v roce 1997. V tomto území je plánováno využití pro průmysl s ohledem na předchozí využití a umístění v dosahu městského úseku dálnice D1. Z hlediska individuální bytové výstavby přetrvává zájem o okrajové části vnitřního města, zejména části Heřmanice, Muglinov a Slezskou Ostravu, a území mimo kompaktní město, a to městské obvody orientované ve směru na jih a západ města, a to Krásné Pole, 64
Stará Bělá, Plesná a také Polanka, a dále např. městskou část Bartovice ve východní části města. Dokončeny byly developerské projekty pro výstavbu řadových rodinných domů a nízkopodlažních bytových domů ve Slezské Ostravě, částech Heřmanice a Muglinov, rozestavěny jsou projekty řadových domů v Pustkovci a Porubě. V kategorii pozemků pro hromadné bydlení nebyly uskutečněny žádné významné prodeje, což je důsledkem obecné recese na trhu nemovitostí a dále převisu nabídky bytů v již dokončených bytových projektech. V rámci centrální části města a navazujícího území Slezské Ostravy přetrvává zájem o pozemky pro bydlení, zde jsou dosahovány nejvyšší ceny pozemků, a to zejména z důvodu omezeného počtu volných ploch pro zástavbu, kde se jedná o proluky v zástavbách a volné plochy asanované zástavby.
3.2.5
Rozbor realizovaných prodejů
Z vyhodnocených prodejů stavebních pozemků v období od ledna 2009 do prosince 2009, byly pro tvorbu cenové mapy využity informace o 1 852 transakcích. U nich byla posuzována rozhodující hlediska vlivů vzájemně působících na cenu pozemků, a to jsou zejména poloha a účel užití pozemku.
Vliv polohy Z následujícího přehledu průměrných cen mezi jednotlivými částmi města je zřejmé, že průměrné ceny vzrostly ve srovnání s předchozím obdobím v průmyslových částech města a okrajových částech vnitřního města. Ve všech ostatních částech města došlo k poklesu počtu převodů, což se nejvýrazněji projevilo v okrajových částech vnitřního města a územích mimo kompaktní město. Zjištěný pokles průměrné ceny ve vnitřním městě o 50% byl způsoben zejména absencí významných transakcí, které jsou doprovázeny vyšší jednotkovou cenou, což ukazuje na dočasný pokles zájmu investorů. V okrajových částech vnitřního města došlo k růstu průměrných cen pozemků o 30 %, realizováno zde bylo méně převodů za vyšší cenu na m2. Z hlediska četnosti prodejů je v rámci města nejvýznamnější území mimo kompaktní město s 563 převody pozemků, kde ale průměrná cena poklesla o 12 %.
65
CM 2008 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 1 128 460 336 369
Kč/m2 Minimální cena 51 56 57 50
Průměrná cena 1 611 636 328 530
Kč/m2 Minimální cena 42 23 39 25
Průměrná cena 800 829 392 467
Kč/m2 Minimální cena 42 24 40 17
Maximální cena 12 970 3 030 2 087 8 333
CM 2009 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Maximální cena 15 248 5 321 5 495 4 322
CM 2010 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Maximální cena 20 752 8 429 4 830 2 770
Vliv účelu užití pozemku Největší počet transakcí (a tedy i možností zkoumání dosažených cen) byl realizován v kategorii pozemků zastavěných objekty bydlení, rozdělených podle druhu zástavby na budovy určené pro hromadné bydlení a individuální bytovou výstavbu, kde jsou obchody s pozemky vůbec nejčetnější. V této skupině pozemků – pozemky pro bydlení, bylo uskutečněno 60 % všech obchodů. Další podrobnější vymezení cenových skupin je provedeno oddělením skupin pozemků zastavěných rodinnými domy a objekty sloužícími pro rekreaci. Ve skupině pozemků pro bydlení se ceny pohybovaly v rozmezí od 42 do 20 752 Kč za m2 u pozemků pro hromadné bydlení a u pozemků pro rodinné domy od 17 do 4 800 Kč za m2. Za nejdražší pozemky jsou nadále považovány pozemky v centru města, kde se ve sledovaném období realizovaly pozemky pro hromadné bydlení a občanskou vybavenost.
66
Nejvyšší cena (20 752 Kč za m2) byla dosažena v historickém jádru města, kde se jednalo o prodej nádvoří domu s využitím pro nebytové účely a bydlení na ul. Nádražní. V kategorii pozemků pro rodinné bydlení byly naopak nejvyšší ceny dosaženy mimo vnitřní město, a to v lokalitách přímo navazujících na vnitřní město, kde převažuje zástavba pro bydlení a tyto lokality jsou zároveň umístěny v dosahu centra, ale i hromadné dopravy a infrastruktury.
Pozemky pro bytovou výstavbu U pozemků pro hromadné bydlení došlo k nárůstu průměrných cen pouze v okrajových částech vnitřního města a v průmyslových částech Ostravy, naopak v centrální části města průměrná cena poklesla vlivem převisu nabídky bytů v již dokončených bytových projektech a sníženým zájmem investorů o realizaci pozemků pro nové bytové projekty. V této kategorii byl zaznamenán výrazný pokles počtu prodejů oproti minulému období o 212 pozemků, celkový objem realizovaných prodejů činil cca 121 mil. Kč, což oproti minulému období znamená pokles na 37 % loňské hodnoty. Průměrná cena, zjištěná za celé město, poklesla oproti minulému období o 337 Kč za m2 na současných 1 066 Kč za m2. Ve sledovaném období byly dokončeny bytové projekty v centru Ostravy při ul. Biskupské a Sadové, ve výstavbě je bytový dům na ul. Vítězná, další projekt v městské části Petřkovice je před dokončením, do provozu byly uvedeny bytové domy v Nové Bělé a Porubě. CM 2008 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 1 035 482 621 283
Kč/m2 Minimální cena 51 76 160 50
Maximální cena 12 970 1 650 1 530 650
Průměrná cena 2 355 714 708 446
Kč/m2 Minimální cena 42 48 112 84
Maximální cena 15 248 1 700 4 439 732
CM 2009 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
67
CM 2010 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 1 147 1 057 990 212
Kč/m2 Minimální cena 42 62 49 104
Maximální cena 20 752 8 429 3 824 621
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných bytovými domy, zjištěných podle platného cenového předpisu. Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Kč/m2 Minimální cena Maximální cena 620 6 442 585 5 338 510 4 000 95 5 994
Pozemky pro individuální bytovou výstavbu V oblasti individuálního bydlení se v rámci města průměrná cena oproti minulému období téměř nezměnila a činí 512 Kč za m2, ceny pozemků v této kategorii poklesly na celém území města s výjimkou průmyslových částí, což je v této části způsobeno omezeným počtem převodů. V rámci města byl také zaznamenán snížený zájem o pozemky v nižších cenových hladinách od 50 do 500 Kč za m2, což souvisí s celkovým poklesem počtu převodů pozemků pro rodinné bydlení v rámci města. V této kategorii byl zaznamenán výrazný pokles objemu obchodů o 46 %, celkový objem realizovaných prodejů činil cca 227 mil. Kč. Průměrná cena vzrostla oproti minulému období o 14 Kč za m2 na současných 512 Kč za m2, což odráží stálý zájem poptávky investorů o pozemky pro rodinné bydlení v žádaných lokalitách města, zejména na jihozápadním okraji Ostravy, kde se ceny pozemků pohybují ve vyšších cenových úrovních (800 Kč za m2 a výše). Největší zájem o pozemky pro individuální bytovou výstavbu byl zaznamenán mimo kompaktní území města, v žádaných okrajových částech při jihozápadní hranici města Stará Bělá, Polanka, Krásné Pole a Plesná, dále v okrajových částech vnitřního města (Heřmanicích, Muglinově a Slezské Ostravě) a také např. v městské části Bartovice ve východní části města.
68
CM 2008 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 1 111 491 201 370
Kč/m2 Minimální cena 122 63 57 50
Maximální cena 5 516 3 030 2 000 8 333
Průměrná cena 841 738 279 433
Kč/m2 Minimální cena 77 56 41 25
Maximální cena 865 2 830 1 000 3 096
Průměrná cena 761 584 430 488
Kč/m2 Minimální cena 229 24 40 17
Maximální cena 3 334 3 593 2 859 2 770
CM 2009 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
CM 2010 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných domy pro individuální bydlení, zjištěných podle platného cenového předpisu. Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Minimální cena 814 710 636 629
Kč/m2 Maximální cena 5 802 5 795 3 836 5 115
Pozemky v chatových osadách Zvláštní kategorií v oblasti individuální rekreace tvoří pozemky v chatových osadách. Ceny pozemků v této kategorii celkově mírně vzrostly a obchodovaly se na území celého města s výjimkou vnitřního města. V rámci jednotlivých zón došlo k růstu průměrné ceny v průmyslových částech města a mimo kompaktní město, v okrajových částech vnitřního města cena poklesla o 29 %.
69
CM 2008 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 660 433 217 343
Kč/m2 Minimální cena 660 195 200 69
Maximální cena 660 901 238 1 031
Průměrná cena 495 216 212
Kč/m2 Minimální cena 31 200 28
Maximální cena 1 250 350 600
Průměrná cena 353 571 322
Kč/m2 Minimální cena 32 171 18
Maximální cena 2 290 1 000 1 763
CM 2009 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
CM 2010 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty pro individuální rekreaci, zjištěných podle platného cenového předpisu. Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Kč/m2 Minimální cena Maximální cena 742 2 345 809 2 219 418 2 180 740 2 608
Pozemky pro komerční vybavenost Další hodnocenou oblastí jsou pozemky zastavěné objekty občanské vybavenosti s komerčním využitím, jako jsou administrativní budovy, nákupní centra apod., kde průměrné ceny celkově vzrostly o 419 Kč za m2. Nejvýznamnější měrou se na tomto vzrůstu podílely prodeje ve vnitřním městě a okrajových částech vnitřního města. Celkově se napříč městem objevilo pouze několik prodejů, které v absolutní výši dosáhly částky
70
10 až 15 mil. Kč za transakci. Jednalo se o převody realizované v městských částech Poruba, Mariánské Hory, Vítkovice a Zábřeh. Mezi významné projekty, které jsou v této kategorii pozemků realizovány, patří obchodně-zábavní centrum na území Nové Karoliny v centrální části města, kde také probíhá zástavba proluky pod původními činžovními domy v prostoru mezi ulicemi 28. října, Biskupská a Havlíčkovým nábřežím. Dále je v této skupině pozemků rozšiřována obchodní zóna Shopping Park v Ostravě-Zábřehu, významnou investicí je výstavba hypermarketu Hornbach ve Vítkovicích. V kategorii pozemků pro komerční vybavenost byl zaznamenán celkový pokles počtu prodejů oproti minulému období o 96 pozemků, celkový objem realizovaných prodejů činil cca
117
mil.
Kč,
což
odpovídá
výraznému
poklesu
investiční
činnosti
v oblasti výstavby komerčních objektů ve městě ve srovnání s minulým obdobím, kdy objem činil 465 mil. Kč. Průměrná cena v rámci celého území města vzrostla oproti minulému období z 982 Kč za m2 na 1 401 Kč za m2, což bylo způsobeno menším objemem transakcí realizovaných za vyšší jednotkovou cenu. CM 2008 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 1 628 584 1 296 463
Kč/m2 Minimální cena 201 89 377 200
Maximální cena 8 760 2 119 2 078 906
Průměrná cena 2 562 641 757 668
Kč/m2 Minimální cena 240 31 192 171
Maximální cena 3 613 5 321 5 495 950
Průměrná cena 1 811 1 491 840 548
Kč/m2 Minimální cena 331 58 360 201
Maximální cena 4 082 4 636 3 460 890
CM 2009 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
CM 2010 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
71
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných komerčními objekty, zjištěných podle platného cenového předpisu. Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Kč/m2 Minimální cena Maximální cena 535 5 374 427 4 859 398 4 378 285 5 722
Pozemky s objekty pro občanskou vybavenost (nekomerční) Další hodnocenou skupinou byly pozemky zastavěné objekty občanské vybavenosti mimo komerční zástavbu. V této kategorii byly realizovány výkupy pozemků především organizacemi neziskového charakteru v oblasti školství, kultury a tělovýchovy, za zmínku stojí zejména převod pozemků v areálu bývalé nemocnice v Ostravě-Zábřehu, kde je nově umístěna lékařská fakulta Ostravské univerzity. CM 2008 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 906 581 589 413
Kč/m2 Minimální cena 660 77 500 318
Maximální cena 1 440 788 1 530 660
Průměrná cena 464 477 807 316
Kč/m2 Minimální cena 363 350 796 80
Maximální cena 1 199 650 1 000 873
Průměrná cena 274 617 754 -
Kč/m2 Minimální cena 143 240 160 -
Maximální cena 1 602 650 1 440 -
CM 2009 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
CM 2010 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
72
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty občanské vybavenosti neziskového charakteru zjištěných podle platného cenového předpisu. Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Kč/m2 Minimální cena Maximální cena 256 4 390 146 3 397 241 1 244 125 3 358
Pozemky s průmyslovými objekty V
oblasti
průmyslu
se
významné
transakce
pozemků
uskutečnily
jednak
v průmyslových zónách a dále v okolí významných dopravních komunikací. Konkrétně byl sledován zájem o pozemkové celky v lokalitách přiměstském úseku dálnice D1 a dále o plochy v okolí páteřních komunikacích města -ul. Mariánskohorská v městských částech Mariánské Hory a Nová Ves, ul. Plzeňská v městské části Stará Bělá a Dubina, ul. 17. listopadu v Porubě, ul. Orlovská a Betonářská ve Slezské Ostravě. Jednalo se především o rozvojové pozemky zemědělského charakteru na okrajích městské zástavby nebo v nezastavěných lokalitách, určených územním plánem pro průmysl. Zájem o investice komerčního charakteru do oblasti průmyslu nadále přetrvává, s tím, že i tato kategorie pozemků pro průmysl kopírovala převládající trend poklesu obchodů, kdy celkový objem převodů klesl o 168 mil. Kč, tj. 37 %, což odpovídá i sníženému počtu převodů, které také klesly o 33 % při zachování průměrné ceny (zvýšila se pouze o 2 Kč na 535 Kč na m2). Realizované ceny se pohybovaly v rozmezí 400 až 650 Kč za m2. V průmyslových zónách, které vznikají na „zelené louce“ okolo dálnice a ostatních frekventovaných komunikací, se pohybují ceny pozemků v rozmezí od 450 Kč do 1 000 Kč za m2, ve velmi atraktivních lokalitách se ceny pohybují až do 1 500 Kč za m2 na rozdíl od ostatních částí města, kde se pozemkové celky obdobné velikosti obchodují v průměru od 400 do 600 Kč za m2. V areálech postižených vlivy z těžkého průmyslu se obchodované ceny zvýšily a odpovídají ostatním částem města, tedy rozmezí 400 až 800 Kč za m2, výjimkou nejsou ani ceny v rozmezí 800 až 1 000 Kč za m2. Největší rozvojovou plochou v oblasti průmyslu je průmyslová zóna v Hrabové o rozloze 110 ha, kde je plánovaná výstavba nového výrobního závodu se zaměřením pro automobilový průmysl, v provozu je dále nový logistický areál v Porubě při ulici 17. listopadu na ploše o výměře 14,5 ha, který má být rozšířen o dalších 24 ha, s tím, že 73
investor s ohledem na hospodářskou krizi od tohoto záměru dočasně upustil. V Porubě je dále obsazována průmyslová zóna v ul. Nad Porubkou o výměře 12 ha, která se nachází v prostoru ulic Nad Porubkou a Rudná. V popředí zájmu jsou nevyužitá území dotčená bývalou průmyslovou činností tzv. brownfields, která jsou postupně revitalizována a připravována pro nové projekty. Nejvýznamnější z těchto lokalit je původní industriální zóna rozkládající se na ploše 253 ha, tzv. Dolní oblast Vítkovic, na severovýchodním okraji městské části Vítkovice. Zde byl již zahájen projekt tzv. „Nové Vítkovice“, který počítá jednak se zachováním části průmyslového areálu jako historického dědictví města doplněného o nové objekty. Další rekultivovanou plochou je lokalita původního areálu chemičky v Hrušově a navazující území původní obytné zástavby, které bylo postiženo rozsáhlými povodněmi v roce 1997. V tomto území je plánováno využití pro průmysl s ohledem na umístění v dosahu městského úseku dálnice D1. CM 2008 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 729 422 256 367
Kč/m2 Minimální cena 140 56 60 50
Maximální cena 5 573 1 781 1 781 848
CM 2009 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 547 576 228 673
Kč/m2 Minimální cena 137 23 39 37
Maximální cena 2 019 850 1 015 1 000
Průměrná cena 641 862 268 372
Kč/m2 Minimální cena 125 40 54 35
Maximální cena 2 750 1 697 4 830 1 022
CM 2010 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných průmyslovými objekty, zjištěných podle platného cenového předpisu. 74
Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Kč/m2 Minimální cena Maximální cena 272 1 782 181 2 195 198 1 463 195 1 634
Pozemky pro technickou vybavenost U pozemků využitých pro technickou vybavenost (objekty kotelen, trafostanic, ústředen, čistíren odpadních vod, vodárenské stavby) bylo ve sledovaném období realizováno málo obchodů, proto tato kategorie nebyla samostatně hodnocena. Pro informaci je uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty technické vybavenosti, zjištěných podle platného cenového předpisu.
Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Kč/m2 Minimální cena Maximální cena 246 1 518 319 1 802 248 1 768 203 6 807
Pozemky s garážemi Ve sledovaném období byly u pozemků zastavěných hromadnými garážemi realizovány převody pouze v okrajových částech vnitřního města a průmyslových částech, průměrná cena pozemků se výrazně zvýšila, a to o 204 % na úroveň 564 Kč za m2, což bylo způsobeno několika hromadnými výkupy pozemků pod garážemi se záměrem scelit tyto pozemky za účelem změny využití území.
CM 2008 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 188 405 791 380
75
Kč/m2 Minimální cena 159 340 130 200
Maximální cena 700 1 136 1 000 380
CM 2009 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 144 752 200
Kč/m2 Minimální cena 100 200 200
Maximální cena 800 1 200 200
CM 2010 Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
Průměrná cena 554 564 -
Kč/m2 Minimální cena -
Maximální cena -
100 59 -
1 190 666 -
Pro srovnání je dále uvedena tabulka cen pozemků zastavěných objekty garáží, zjištěných podle platného cenového předpisu[20].
Poloha Vnitřní město Okrajová část vnitřního města Průmyslové části Území mimo kompaktní město
3.3
3.3.1
Kč/m2 Minimální cena Maximální cena 621 3 850 527 2 678 456 2 482 448 2 344
Charakteristika trhu s byty
Bytová výstavba
Ve sledovaném období byly dokončeny bytové projekty v centru Ostravy při ul. Biskupské a Sadové, bytový dům na ul. Vítězná – Komenského sady, bytové domy Provaznická – Hrabůvka, Rezidence Slezská, Vyhlídka Hladnov, Ostravská brána, Rezidence Améba, Nové byty Heřmanice, Atrium Slezská, Nová Poruba, dům pro seniory Bonacasa, bytový dům Mírová – Vítkovice, byt. dům Prostřední dvůr Petřvald u Ostravy, řadová zástavba Stará Bělá, Lesopark Slezská, Rezidence Sazečská – Slezská Ostrava, 76
Lesopark Plesná. Vyhodnocením bylo zjištěno, že prodej bytů v bytových domech v centru města stagnuje, prodávají se pouze byty v okrajových částech města – Hrabůvka, Poruba, Stará Bělá a Plesná. Prodej bytů v panelových domech je individuální, záleží na poloze v obci a s tím související infrastruktuře. Ve sledovaném období se nejvíce prodávají byty v části Poruba, nízkopodlažní byty ve Výškovicích a starší byty v centru Ostravy. Naproti tomu nejhůře prodávanými jsou byty v částech Hrabůvka, Zábřeh, Přívoz, Dubina a Bělský les. Srovnání průměrných cen bytů v okrese Ostrava Byt 1 + 1 600.000 – 800.000,-- Kč
3.3.2
Byt 2 + 1
800.000 – 1.200.000,-- Kč
Byt 3 + 1
900.000 – 1.800.000,-- Kč
Byt 4 + 1
1.200.000 – 2.500.000,-- Kč
Individuální bytová výstavba
Největší zájem o individuální bytovou výstavbu byl zaznamenán mimo kompaktní území města, v žádaných okrajových částech při jihozápadní hranici města Stará Bělá, Polanka, Krásné Pole a Plesná, dále v okrajových částech vnitřního města (Heřmanicích, Muglinově a Slezské Ostravě) a také např. v městské části Bartovice ve východní části města. U prodejů starších domů záleží na stáří objektu a na jejich lokaci, ceny se pohybují od 2.500.000,-- Kč až v průměru 6.000.000,-- Kč.
3.3.3
Komerční nemovitosti
V současné době je převážná část administrativních objektů nevyužita, ve větší míře se kancelářské prostory pronajímají. Ve sledovaném období byly vybudovány administrativní budovy Hornopolní, která není zaplněna a administr. budova u Bauhausu, která je zaplněna z poloviny.
77
3.3.4
Průmyslové objekty
V současné době je největší zájem o průmyslové objekty u hlavních přivaděčů na Ostravu, jedná se tedy o průmyslovou zónu Hrabová, dále při ul. Mariánskohorská, při D1 a logistické centrum Poruba.
3.3.5
Nájmy
Byty Pronájem bytů je v poslední době podle statistik poměrně oblíben, vyhovující oběma stranám. Pronajímatel (investování do nemovitosti) a na druhé straně nájemce (osvobozen od vlastnictví nemovitosti). Zájem je převážně o byty menších rozměrů, v nabídce jsou ale i byty větší. Lidé si vybírají z nabídek realitních kanceláří převážně podle měsíčních nákladů na vedení bytu. Ovšem v takovýchto nabídkách je cena uvedena bez záloh na energie. V důsledku toho jsou níže uvedené ceny v přijatelné míře nájemníky snášeny.
Srovnání průměrných cen nájmů bytů v okrese Ostrava Byt 1 + 1 5.000 – 7.000,-- Kč p.m. Byt 2 + 1
7.000 – 9.000,-- Kč p.m.
Byt 3 + 1
8.000 – 12.000,-- Kč p.m.
Byt 4 + 1
8.000 – 14.000,-- Kč p.m.
Kancelářské prostory V důsledku hospodářské krize došlo ve sledovaném období k razantnímu poklesu poptávky po kancelářských prostorech, tato skutečnost se projevuje v cenách za pronájem. Záleží na lokaci, velikosti pronajímané plochy a vybavení, např. v centru města je možný pronájem kanc. prostor o ploše 70 m2 za cenu 5.000,-- Kč.
Srovnání průměrných cen nájmů bytů v okrese Ostrava Prostory do 100m2
5.000 – 18.000,-- Kč p.m.
Prostory větší než 100m2
Od 15.000,-- Kč p.m. výše
78
Průmyslové objekty Je zájem pouze o objekty u hlavních přivaděčů na Ostravu, kde vyrůstají velké průmyslové zóny, mimo tyto jsou ceny nájmů za výrobní haly a skladovací prostory na historickém minimu. Ceny za nájem výrobní haly o ploše 200 m2 v okrajové části města se pohybují okolo 12.000,-- Kč p.m., ceny za skladovací prostory se pohybují do 100,-- Kč za m2 p.m.
3.4
Celkový marketingový výhled
V současné době jsou ceny nemovitostí na historickém minimu, ceny bytů se vrátily na úroveň roku 2005. Za poslední rok došlo k poklesu cen o 30%, očekává se, že trh bude stagnovat anebo dojde k mírnému nárustu oživení trhu. Situace je závislá na nezaměstnanosti v okrese, která neustále narůstá, na opatrnosti lidí a ochotě bank poskytovat úvěry na bydlení. Developeři pozastavují rozpracované projekty z důvodu zpřísnění podmínek bank poskytovat úvěry. V souvislosti s výstavbou nových center (Karolina, Dolní oblast Vítkovic) lze očekávat v horizontu několika let oživení trhu.
79
Závěr Během posledních desetiletí prošlo oceňování nemovitostí řadou změn. Vzhledem k hospodářsky-ekonomickým změnám po r. 1989 postupně dochází ke vzniku tržního prostředí a s tím související potřeba tržního oceňování majetku. K zajištění fiskálních zájmů státu, zpravidla ke stanovení daně dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí a dále vždy v případě, kdy kupující stranou je stát, je potřeba administrativní ocenění.
Cílem bakalářské práce bylo popsat komplexní přístup stanovení ceny pozemků. V teoretické části práce byly popsány definice pozemků z legislativního hlediska, a historie oceňování pozemků od roku 1811. Byly popsány nejdůležitější hodnototvorné faktory pozemků a přehled současných metod a postupy zjištění ceny pozemků. Praktická část je rozdělena do dvou částí. V první je aplikována nákladová, porovnávací a administrativní metoda ocenění rodinného domu. V druhé části je pro potřeby tržního ocenění pozemku použita metoda porovnávací, výnosová, metoda třídy polohy a ocenění podle cenové mapy. V závěru každé kapitoly je shrnutí a srovnání výhod a nevýhod jednotlivých metod s vlivem na konečnou cenu. Další samostatná kapitola obsahuje analýzu realitního trhu okresu Ostrava se zaměřením na trh s pozemky.
Závěrem lze konstatovat, že cíle práce se podařilo dosáhnout detailní analýzou, kdy v praktické části na daných příkladech, ze kterých vyplývá jejich možná aplikace v praxi, byla stanovena cena obvyklá pro dané nemovitosti. Bakalářská práce prokazuje, že pro zjištění ceny obvyklé, je nutné ocenění nemovitosti vždy provádět alespoň dvěmi různými metodami.
80
Seznam použité literatury a zdrojů Monografie
[1]
WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů: na území České republiky (1897-1994). FINAL TISK s.r.o. Olomučany: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2002. 161 s. ISBN 80-7204-259-9.
[2]
ŠVÁČEK, Michal Stanovení užitnosti a hodnoty pozemkové parcely. In Odhadce a oceňování majetku: Odborný čtvrtletník určený nejen pro odhadce majetku. Březen 2009. Naskové 3, 1500 Praha 5 : Vydavatelství KUFR, 2009. s. 68. ISSN 12138223.
[3]
BRADÁČ, Albert. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem: III. díl 1. 11. 1994 - 31. 12. 1997. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2004. 196 s. ISBN 80-7204-335-8.
[4]
ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. Praha: Oeconomica, 2007. 202 s. ISBN 978-80-245-1211-2.
[5]
BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. Rádce majitele nemovitostí. 2. Praha: Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2006. 1056 s.
[6]
BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí: VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. 745 s. ISBN 978-807204-630-0.
[7]
ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vydavatelství CEDUK, 2004. 257 s. ISBN 80-902109-3-7.
[8]
ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. první. Praha 4 : Ekopress, s.r.o., 2006. 314 s. ISBN 80-86929-14-0.
[9]
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. první. Praha: Aktris, spol. s r.o., 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.
[10]
ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. první. Praha : [s.n.], 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101.
[11]
BRADÁČ, Albert. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem: IV. díl 1. 1. 1998 - 31. 12. 2002. Brno: CERM, 2005. 473 s. ISBN 80-7204-382-X.
[12]
ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Ceduk, 1996. 201 s. ISBN 80-902109-0-2.
81
první.
Praha
1:
Právní normy [13]
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška č. 3/2008 Sb. Ostrava: Sagit, 2011. 240 s. ISBN 978-80-7208-828-7.
Elektronické zdroje [14]
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník [online]. [cit. 25.3.2011]. Dostupné z www: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/cast1.aspx
[15]
Zákon č. 184/2006 Sb. o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě [online]. [cit. 28.3.2011]. Dostupné z www: http://www.sagit.cz/pages/uz.asp?tema_id=31&cd=53&typ=r&det=69&levelid=57 6260
[16]
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu [online]. [cit. 25.3.2011]. Dostupné z www: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni/
[17]
Zákon
č.
344/1992
Sb.,
o
katastru
nemovitostí
České
republiky
[online].[cit.26.3.2011]. Dostupné z www: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastr/
[18]
Jádrové území [online]. 2011 [cit. 5.4.2011]. Územní plán města Ostravy. Dostupné z www.:
.
[19]
Vyhláška č. 340/2010 Sb. v aktuálním znění, o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků [online].[cit.29.3.2011]. Dostupné z www: http://www.sagit.cz/pages/zpravodajtxtanot.asp?cd=167&typ=r&zdroj=../_anotace/ sb10340a
[20]
Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy č. 11 [online].[cit.11. 4. 2011]. Dostupné z www: http://gisova.ostrava.cz/dokumenty/cm2011.pdf
82
Seznam zkratek a symbolů
MF ČR
Ministerstvo financí České republiky
KP
koeficient prodejnosti
K
hodnotící znak
n
počet případů
ČRV
čistý roční výnos
R
míra kapitalizace
CP
cena pozemku
RC
reprodukční cena stavby
PP
procentuální podíl pozemku na celkové ceně
BPEJ
bonitovaná půdně ekologická jednotka
NP
nadzemní podlaží
THU
technicko-hospodářské ukazatele
k. ú.
katastrální území
xi
cena i-tého pozemku
ČV
čistý výnos
Kp
koeficient prodejnosti
SJC
standardní jednotková cena
Přílohy Seznam příloh Příloha č. 1
Letecký snímek stavebního pozemku – k. ú. Ostrava - Dubina
Příloha č. 2
Grafické zobrazení stavebního pozemku – k. ú. Ostrava – Dubina
Příloha č. 3
Cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy účinná od 1. 1. 2011.
Příloha č. 4
Seznam městských obvodů a k nim přináležejících katastrálních území ve správním území města Ostravy.
83
Příloha č. 1 Letecký snímek stavebního pozemku – k. ú. Ostrava - Dubina
84
Příloha č. 2 Grafické zobrazení stavebního pozemku – k. ú. Ostrava - Dubina
85
Příloha č. 3 Cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy účinná od 1. 1. 2011.
86
Příloha č. 4 Seznam městských obvodů a k nim přináležejících katastrálních území ve správním území města Ostravy.
Městský obvod
Katastrální území
1
Moravská Ostrava a Přívoz
Moravská Ostrava
2
Slezská Ostrava
3
Ostrava -Jih
4
Poruba
5 6
Nová Bělá Vítkovice
7 8
Stará Bělá Pustkovec Mariánské Hory a Hulváky
9 10 11 12 13 14 15 16
Petřkovice Lhotka Hošťálkovice Nová Ves Proskovice Michálkovice Radvanice a Bartovice
17 18 19 20 21 22 23
Krásné Pole Martinov Polanka nad Odrou Hrabová Svinov Třebovice Plesná
Přívoz Antošovice Heřmanice Hrušov Koblov Kunčice nad Ostravicí Kunčičky Muglinov Slezská Ostrava Dubina u Ostravy Hrabůvka Výškovice u Ostravy Zábřeh nad Odrou Poruba Poruba-sever Nová Bělá Vítkovice Zábřeh-VŽ Stará Bělá Pustkovec Mariánské Hory Zábřeh Hulváky Petřkovice u Ostravy Lhotka u Ostravy Hošťálkovice Nová Ves u Ostravy Proskovice Michálkovice Radvanice Bartovice Krásné Pole Martinov ve Slezsku Polanka nad Odrou Hrabová Svinov Třebovice ve Slezsku Nová Plesná Stará Plesná 87
88
89
