Bankovní institut vysoká škola Praha. Ocenění pozemku. Bakalářská práce

Bankovní institut vysoká škola Praha

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Petr Bareš, DiS.

červen 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor:

Bareš Petr, DiS. Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

červen 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Ocenění pozemku“ zpracoval zcela samostatně na základě uvedené literatury.

…………………………………. V Praze dne 30.6.2010

Petr Bareš, DiS.

Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu mé práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za jeho výstiţné připomínky, konzultace, cenné podněty a zejména trpělivost při sestavování této bakalářské práce. Chtěl bych také poděkovat všem, kteří mě podporovali a jakkoli mi pomáhali. Všem velmi děkuji.

Anotace Bakalářskou práci jsem rozčlenil do tří částí. V první části - teoretické seznamuji čtenáře se základními pojmy užívanými při oceňování pozemků a rovněž zde rozebírám dva základní typy oceňování – oceňování na tržním principu a administrativní oceňování. Druhá část – praktická si kladla za cíl ocenit dvě nemovitosti – administrativní budovu a bytovou jednotku. Třetí část mé práce - analytická se věnuje zpracování analýzy trhu s realitami v okrese Kutná Hora.

Annotation Diploma thesis was divided into three sections. In the first part - a theory introduces the basic concepts used in the valuation of land and also there are analyzed two types of valuation - the valuation of market valuation principles and administrative valuation. The second part - the practical aim was to evaluate two properties - office building and housing unit. The third part of my job - is devoted to analytical processing analysis of the real estate market in the district of Kutna Hora.

Obsah: ÚVOD ........................................................................................................................................ - 6 I.

TEORETICKÁ ČÁST ..................................................................................................... - 7 1. 2. 3.

HISTORIE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V ČR ...................................................................... - 7 VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ ...................................................................................... - 9 CENA A HODNOTA ........................................................................................................... - 9 3.1 Klasifikace cen...................................................................................................... - 10 3.2 Hodnota pozemku ................................................................................................. - 14 4. ZNALECKÁ ČINNOST ...................................................................................................... - 15 4.1 Osoby provozující znaleckou činnost ................................................................... - 15 4.2 Postup znalce či odhadce při oceňování nemovitostí ........................................... - 16 5. ČLENĚNÍ POZEMKŮ PRO ÚČELY OCEŇOVÁNÍ .................................................................. - 18 6. OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ................................................................................................... - 19 6.1 Metody oceňování pozemků .................................................................................. - 20 6.1.1 Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu ........................................ - 21 6.1.2 Trţní metody oceňování pozemků ................................................................... - 21 6.2 Oceňování pozemků dle cenového předpisu ......................................................... - 23 6.2.1 Oceňování stavebních pozemků ....................................................................... - 24 6.2.2 Oceňování zemědělských pozemků.................................................................. - 26 6.2.3 Oceňování lesních pozemků ............................................................................. - 28 6.2.4 Oceňování pozemků vodní plochy ................................................................... - 28 6.2.5 Oceňování jiných pozemků .............................................................................. - 29 6.3 Tržní oceňování pozemků ..................................................................................... - 30 6.4 Oceňování nemovitostí ve specifických případech ............................................... - 30 II. PRAKTICKÁ ČÁST ...................................................................................................... - 32 1. OCENĚNÍ BYTU .................................................................................................................. - 32 2. OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY ................................................................................ - 53 III.

ANALÝZA TRHU ...................................................................................................... - 70 -

I. OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU......................................................................... - 71 II. MĚSTO KUTNÁ HORA ................................................................................................. - 72 III. MĚSTO ČÁSLAV ............................................................................................................... - 76 IV. OKRES KUTNÁ HORA MIMO MĚST......................................................................... - 77 V. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED .................................................................... - 77 ZÁVĚR .................................................................................................................................... - 79 POUŢITÁ LITERATURA .................................................................................................... - 80 -

-5-

Úvod Problém hodnoty pozemků je v oceňovací praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť sám charakter jedinečnosti pozemku je podstatou jedinečnosti celé nemovitosti.1 To znamená, ţe nemovitost můţe být jedinečná svým umístěním. Stavba stojící na pozemku je totiţ nahraditelná, kdeţto pozemek nikoli. V současné době se v České republice provádí oceňování pozemků pomocí dvou typů. Rozlišujeme je na administrativní typ oceňování - oceňování dle platného cenového předpisu a typ trţní - oceňování na trţním principu. Důvod, proč se oceňují pozemky, je ten, ţe osoby, instituce či účastníci potřebují znát jejich hodnotu či cenu pro různé účely. Podle toho, k jakému účelu bude pozemek pouţit, se stanoví typ jeho ocenění. S oceňováním pozemků velmi úzce souvisí katastr nemovitostí, který poskytuje nepostradatelná data pro oceňování. Cílem mé bakalářské práce je poskytnout praktický průřez problematikou o oceňování pozemků. Celá práce je kromě úvodu a závěru rozčleněna do třech dílčích kapitol - teoretické části, praktické části a analytické části. Tyto kapitoly se následně člení do podkapitol tématicky se vztahujících k vytyčenému tématu práce. V teoretické části práce se budu věnovat základním pojmům pouţívaných při oceňování. Teoretická část práce si dále klade za cíl vytyčit trţní metody oceňování pozemku a následně ocenění pozemku dle cenového předpisu. V části praktické se budu zabývat vypracováním dvou trţních ocenění, a to ocenění administrativní budovy a bytu. V analytické části zpracuji analýzu trhu s nemovitostmi v místě působení v rozsahu okres, včetně rámcového návrhu cenové mapy. Bakalářská práce je psána popisnou formou s aplikací vlastního ocenění, které by mělo poslouţit k názornému předvedení popsaných teoretických postupů oceňování pozemků a nemovitostí na nich stojících, v praxi. Tato práce vychází ze studia odborné literatury, odborného tisku a jiných dostupných zdrojů, jejichţ výčet je součástí práce v kapitole „ Pouţitá literatura“.

1

Zazvonil, Z. Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha:CEDUK, 1996, str. 65.

-6-

I.

Teoretická část 1. Historie oceňování nemovitostí v ČR Jiţ na počátku civilizace si lidé uvědomovali, ţe své ţivotní potřeby lze směňovat,

nejprve to byly potraviny a následně i majetek. Podle něj se porovnávala a respektovala ekonomická a později i politická moc. Od úsvitu civilizace aţ po dnešek tento fenomén ovlivňuje charaktery nejen jednotlivých lidí, ale i celých společností a národů a jejich jednání. Kvůli touze po moci a majetku vznikaly i mezilidské konflikty, které ve 20. století přerostly ve světové války. První záměry poznat rozsah majetku svých poddaných a vazalů měli jiţ starozákonní feudálové, kmenoví vůdci, kteří vybírali jimi předurčený díl z tohoto majetku. Rozsah a velikost majetku se měřil a odhadoval jiţ ve státech Mezopotámie a podrobnější popis principů velikosti majetku byl zaznamenán z dob etruského Říma. Rozdělení majetku dle hodnoty bylo pouţíváno pro potřeby dělení moci, později jiţ v dobách Říma obyvatelstvo platilo daně - naturální, pozemkovou a z podnikání, dále daně z dědictví a různé poplatky a cla pro potřeby státu, republiky, císaře. Na našem území se snaţili jiţ Přemyslovci o systematický výběr daní. Úměrně se vzrůstající mocí šlechty - dědičná drţba půdy šlechtou - se rozrůstal i jejich majetek jednotlivé vsi, panství i dominia. Vyměřování daní bylo prováděno na základě „odhadů“ pověřených správců kníţectví, později království. Docházelo však ke zkreslování rozsahů majetku, jednak kvůli korupci a jednak i z důvodu nepřesných znalostí výměry pozemků i hospodářských výnosů. S rozsahem průmyslové revoluce a hospodářským růstem od poloviny 19. století vyvstala potřeba státu zavést stabilní a kontrolovatelný způsob stanovení daní. Pro tento účel se objevovaly různé způsoby určení hodnoty výnosu z majetku, podnikání a zvláštní kategorií bylo oceňování nemovitého majetku. V roce 1897 bylo vydáno Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/1897 ř.z. (odhadní řád), který uvádí určitá pravidla pro ustanovování soudních znalců a zásady oceňování. Základem pro stanovení hodnoty byla vţdy cena realizovaná na trhu nemovitostí, čili hodnota, která byla prověřena nabídkou a poptávkou. Vzhledem k tomu, ţe nebyly vţdy k dispozici údaje o trhu a o cenách z kupních smluv teprve ne, vytvářely se metodiky ocenění vycházející z nákladové hodnoty, která odráţela principy trhu. Obdobné metody byly pouţívány po roce 1918 pro potřeby soukromé (pro úvěry, pojištění, obchod) a potřeby úřední (soudní, finanční). Zvláštním institutem bylo určování kapitalizační míry při stanovování výnosové hodnoty vrchním soudem vţdy na půl roku. -7-

Pro účely exekuční byla stanovena oceňovací metodika dle vládního nařízení č. 100/1933 Sb. Tyto principy byly vyuţívány do začátku 2. světové války, kdy bylo vydáno vládní nařízení č.175/1939 Sb. o zákazu zvýšení cen, tzv. stopcenách. „Jest zakázáno zvýšiti ceny zboţí, statků a úkonů všeho druhu, jakoţ i veškeré úplaty, na které se vztahuje působnost nejvyššího úřadu cenového podle vládního nařízení č. 121/1939 Sb., nad jejich stav ke dni 20. června 1939.“ Převody nemovitostí se těmito stopcenami řídily de facto aţ do roku 1964. Teprve v tomto roce byl vydán oceňovací předpis - vyhláška Ministerstva financí č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí a následovaly další předpisy, které v podstatě pouze určovaly základ pro výpočet daně. Ke dni 1.4.1979 nabyl účinnosti výměr Českého cenového úřadu č. 120/47/79, o cenách pozemků, který se vztahoval na ceny pozemků nabývaných od občanů nebo jiných neţ socialistických organizací občany nebo jinými neţ socialistickými organizacemi. Následovala Vyhláška Českého cenového úřadu č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků a dále Vyhláška Ministerstva financí, cen a mezd České socialistické republiky č. 82/1988 Sb. ze dne 13. října 1988, která zavedla nový způsob oceňování zemědělských pozemků podle BPEJ. V roce 1990 byla novelizována pro podmínky přechodu k trţnímu systému a v dalších letech (1991, 1994) dále postupně novelizována a měněna. Ke dni 1.1.1991 pak nabyl účinnosti zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který umoţnil svobodné sjednávání cen a zároveň zakotvil jejich regulaci. Ke dni 1.1.1998 nabyl účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), dle kterého se ve znění pozdějších změn a doplnění řídí oceňování nemovitostí dodnes. Prováděcí vyhláškou k tomuto zákonu byla vyhláška č. 279/1997 Sb., kterou od 1.1.2003 nahradila vyhláška č. 540/2002 Sb. a s účinností od 1.2.2008 vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.

-8-

2. Vymezení základních pojmů Pro snazší pochopení probírané problematiky jsou v této kapitole definovány některé základní pojmy, v bakalářské práci dále pouţívané. Oceňování - postup, jímţ se získá cena nebo hodnota majetku. Obecně je postup ocenění zcela svobodný aţ na omezení diktované účelem nebo státem pro jednotnou a spravedlivou daňovou a poplatkovou politiku a případné další úkoly a zájmy v souladu s Ústavou ČR. Věci jsou movité nebo nemovité. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nemovitost z lat. movere = pohybovat se; nemovitosti = věci nepohyblivé. Pozemek - určitá část zemského povrchu, a to bez ohledu na to, jakým povrchem je pokryt a dále je to část oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemku. Pozemek je z ekonomického hlediska vzácný statek, neboť není výsledkem tvůrčí činnosti člověka a jeho mnoţství je omezené, jelikoţ není reprodukovatelný. Existuje obrovské mnoţství pozemků, které mají odlišnou kvalitu a úrodnost. Cena pozemku se také liší jeho polohou, kde se nachází. Parcela - pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Celistvý pozemek se můţe skládat z několika parcel. Stavba - je jedním z rozhodujících předmětů znalecké činnosti při oceňování nemovitostí, v právních předpisech se vyskytuje zásadně ve dvou pojetích, a to občanskoprávním a stavebně-právním. Při jejich vzájemném zaměňování dochází k řadě nedorozumění a komplikací.

3. Cena a hodnota Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Rozlišujeme různé druhy cen. Definice podle Zákon 526/1990 Sb., o cenách. Cena je peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji.

-9-

Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota ap.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela nutné přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

3.1 Klasifikace cen Cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena administrativní; v současné době je to vyhláška Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb.. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba pouţít. Odkazuje se na ni např. zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění dalších předpisů, a některé další předpisy. Cena pořizovací (”historická”) je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1 m³ obestavěného prostoru, 1 m² zastavěné plochy apod. Věcná hodnota (téţ “substanční hodnota”, dle právního názvosloví “časová cena” věci) je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na odstranění váţných závad. Výnosová hodnota (”kapitalizovaná míra zisku”, “kapitalizovaný zisk”) představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené

- 10 -

úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Obvyklá cena (”trţní hodnota”, „obecná cena“, „obchodovatelná cena“) je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Rozdíl mezi cenou obecnou a obvyklou je moţno spatřovat v tom, ţe u obvyklé ceny se vyţaduje cena v tuzemsku, kdeţto obecná cena je cenou přímo v konkrétním místě, coţ je právě u nemovitostí velmi důleţité. Obvykle se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít jinou metodiku. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je základem ocenění oceňování na základě trţní hodnoty (trţní hodnota = odhadnutá částka, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolnými kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci zaloţené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, ţe obě strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku). Základní metodou oceňování je metoda porovnávací, zásada: vše by se mělo odvíjet od trhu. Pokud však se daný druh majetku na trhu neobchoduje, je třeba pouţít přiměřeně jinou náhradní metodiku; je však třeba na tuto skutečnost výslovně upozornit. Někteří autoři literatury pro oceňování nemovitostí dřívější i současní uvádějí, ţe důleţitou hodnotou jsou reprodukční náklady; v trţním hospodářství existují síly, které v dlouhodobém průměru ţenou hodnotu k reprodukční ceně. Důvod je nasnadě: pokud bude určitý druh nemovitostí ziskový, vznikne po nich poptávka, budou se ve velkém mnoţství stavět, vznikne nadbytek, bude problém je pronajmout a jejich výnosová hodnota klesne. Toto bude trvat aţ do doby, kdy se např. některé z těchto nemovitostí pouţijí na něco jiného a vznikne rovnováha, resp. nedostatek a začnou se opět stavět. - 11 -

Pokud se týká obecné hodnoty, pak v zahraničí (a také u nás od minulého století do druhé světové války) se jako obecná cena uvaţuje průměr mezi hodnotou věcnou a výnosovou. V současné době při stavu, kdy věcná hodnota je větší neţ výnosová, se přijatelně osvědčil váţený průměr, s vyšší váhou na hodnotu výnosovou. Pro stavební pozemky a zahrady se vyuţijí cenové mapy pozemků v obcích, ve kterých tyto cenové mapy byly vypracovány, pokud byly vypracovány na základě zodpovědného srovnání s jiţ realizovanými prodeji nemovitostí. Pomocně je moţno pouţít i cenových map obcí podobných, při respektování jejich odlišností. Pokud takové mapy nejsou, není moţno vţdy ke stanovení prodejní ceny pozemků pouţít §28 stávající vyhlášky č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, poněvadţ tato vyhláška nevyjadřuje skutečně dosahované, ale administrativní ceny pozemků. V takovém případě je moţno někdy vyuţít srovnávací indexovou metodu, kdy na základě porovnání polohy a vybavenosti jednotlivých pozemků pomocí indexů je ze známé ceny některých pozemků odvozována cena pozemků dalších. Dále je někdy moţno vyuţít stanovení ceny stavebního pozemku na základě metody třídy polohy. Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita ve všech případech, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné objekty. Zahrnuje vliv jak hodnoty věcné, tak zprostředkovaně i hodnoty výnosové. Je však třeba, aby si odhadce v regionu své působnosti podíl mezi hodnotu staveb a pozemků ověřil. Vlivů působících na obecnou cenu nemovitostí je celá řada. Specifickým českým problémem je skutečnost, ţe podle občanského zákoníku stavba není součástí pozemku, je tedy moţno uvaţovat odděleně cenu pozemku a staveb na tomto pozemku se nacházejících, i kdyţ ve velké většině případů zejména u hlediska výnosového je cena tvořena obojím – jak výhodností polohy pozemku, tak druhem a uplatněním stavby na pozemku stojící. Pro předěl při různých vlastnících je třeba uvaţovat placení nájemného pozemku majitelem stavby. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamţitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích sníţené kupní síly, kdy peněţní prostředky obyvatelstva jsou pouţity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech niţší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy aţ na neuvěřitelnou míru.

- 12 -

Vlastní cena („trţní“) se tvoří aţ při konkrétním prodeji resp. koupi a můţe se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není moţno ji přesně stanovit. Komerční banka zavedla pojem “trţní cena v tísni” pro takovou cenu, za jakou je zcela jistě nemovitost rychle prodejná. Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, ţivotnost i technický stav stavby. Stopcenou se rozuměla cena, vycházející z nařízení vlády č.175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo ke dni 20.6.1939 zakázáno zvyšovat ceny. Platilo i pro nemovitosti, které k 20.6.1939 existovaly (tzn. pozemky a dále stavby, do tohoto data postavené), a to aţ do vydání jiného předpisu, který by ceny upravoval. U pozemků pro převod mezi občany platila například 40 roků, aţ do roku 1979. Nebyla vydána zvláštní oficiální metodika, jak stopceny stanovit. U pozemků se vycházelo z cenových map. Pro případ, ţe mapy nebyly, byla odhadci vypracována a pouţívána náhradní metodika. Náhradní metodika, na tehdejší dobu velmi propracovaná, existovala rovněţ pro stavby; z výchozí ceny platné k 20.6.1939 se odečítalo přiměřené opotřebení. Metodika byla natolik dobrá, ţe se pouţívala i později pro zjišťování výchozích cen staveb, postavených po 20.6.1939, s patřičnou indexací. Stopcena platila na území nynější ČR (na Slovensku jen 3 roky za Slovenského státu, po osvobození byla jako jiné předpisy z období tohoto státu zrušena). Jednotková cena je cena za jednotku (m³, m², m, ks, ha, t): JCS - jednotková cena srovnávacího objektu, JCO - jednotková cena oceňovaného objektu, ZC - základní cena - jednotková cena, stanovená podle předpisu pro objekt standardního provedení, ZCU - základní cena upravená – jednotková cena získaná ze ZC úpravou, např. pomocí koeficientů, sráţek, přiráţek. Cena sjednaná (kupní) je cena nemovitosti sjednaná při jejím prodeji mezi prodávajícím a kupujícím.2

2

Čerpáno z internetových stránek http://www.la-ma.cz/?p=110

- 13 -

3.2 Hodnota pozemku Absolutní a relativní cena pozemku Pozemky oproti převáţné většině jiných věcí mají jednu podstatnou zvláštnost, kterou je jejich omezená rozloha v daném územním celku (obec, město, region, stát). Pozemky nelze libovolně rozšiřovat nebo vyrábět. Vzhledem k tomu se vlastnictví půdy stává zvláštní formou monopolu. Z tohoto monopolu se odvíjí pozemková renta, která je dvojího druhu – absolutní a relativní. Absolutní rentou je ta, kterou v daném regionu z titulu svého vlastnictví mají vlastníci nejméně výhodných pozemků jednotlivých druhů (zemědělských, lesních, stavebních,….). Relativní rentou pak je nadvýšení, které mají nad rentu absolutní vlastníci pozemků výhodnějších, výnosnějších. Vzhledem k tomu by zřejmě bylo optimální oceňovat pozemky metodou výnosovou, s tím, jako by byly pronajaty (vlastníkovi stavby na nich postavené u pozemků stavebních, zemědělci na nich hospodařícímu u pozemků zemědělských). K pouţití výnosové metody však v převáţné většině případů chybí podklady. Navíc bude výnos ze stavebního pozemku kromě jeho polohy a velikosti zásadně odvislý od toho, jaká stavba je na něm postavena, u nezastavěného stavebního pozemku pak na tom, jaká v daných podmínkách reálně nejlukrativnější stavba na něm bude povolena a zda se najde vhodný investor. Je také řada pozemků, u nichţ výnos prakticky počítat nelze – okrasné sady, zahrady resp. parky (zde by byla výnosová hodnota zřejmě záporná), pozemky pod veřejnými budovami, kostely, silnice apod. Cena pozemku se také mění v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané vyuţití. Lze odvodit, ţe cena zemědělského pozemku určeného pro výstavbu bude stoupat postupně s tím, jak se bude přibliţovat skutečná realizace stavby. Významný vliv na cenu pozemku budou mít také inţenýrské sítě, jejichţ vybudování je značně nákladné. V některých zemích se ceny těchto sítí promítají do ceny pozemku odlišně podle toho, kdo bude sítě budovat a vyuţívat. Zejména sítě silnoproudých a slaboproudých elektrorozvodů, teplovodu a plynovodu jsou záleţitostí společností, jeţ sítě vybudují a hodnota sítí je potom obsaţena v ceně energií, jeţ následně prostřednictvím těchto sítí prodávají. Naopak vodovod a kanalizace jsou povětšině majetkem obecním. Vlastníci pozemků, na nichţ se má stavět, potom buď předem nebo formou splátek musí uhradit svůj díl hodnoty těchto sítí.

- 14 -

Vzhledem k výše uvedenému byla vyvinuta řada metod, jeţ se snaţí nějakým způsobem cenu pozemku buď administrativně určit, nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout. Hodnototvorné faktory pozemku Mnoţství pozemků je omezené, jejich další charakteristikou je prakticky nekonečná ţivotnost. To samozřejmě neplatí pro všechny typy pozemků. Například pozemky jako jsou lomy, pískovny apod. svoji ţivotnost v případě těţby v čase ztrácejí. Ţivotnost pozemku mohou zkrátit rovněţ různé ekologické zátěţe. Hodnota pozemků spočívá nejen v jejich omezeném mnoţství ale rovněţ ve schopnosti přinášet uţitek. Ten můţe plynout z jeho vyuţití. Jiný uţitek přinášejí zemědělské a lesní pozemky, jiný těţební prostory. Důleţitým uţitkem, který pozemky přinášejí, je moţnost výstavby na nich. Za důleţité hodnototvorné vlastnosti pozemků proto můţeme povaţovat tyto: poloha celková výměra způsob vyuţití stupeň územního plánování míra vyuţití tvar pozemku inţenýrské sítě zátěţ z minulosti (ekologická)3

4. Znalecká činnost 4.1 Osoby provozující znaleckou činnost Odhad nemovitosti za účelem zjištění hodnoty nemovitosti byl jiţ v minulosti povaţován za důleţitou činnost, kterou mohla vykonávat pouze věrohodná osoba s dostatkem vědomostí a zkušeností. Znalecká činnost vyţaduje i dnes odborné znalosti a můţe ji provádět jen osoba k tomu způsobilá.

3

Čerpáno z internetových stránek http://www.la-ma.cz/?p=99

- 15 -

Znalecká činnost je upravena v současné době v zákoně č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění a navazujících prováděcích vyhláškách. Postavení znalců upravují také další právní předpisy např. trestní řád a občanský soudní řád (v případě znaleckých posudků z různých oborů pro účely soudního řízení). Znalce pro jednotlivé obory jmenuje ministr spravedlnosti nebo předseda krajského soudu a můţe jím být osoba, která splňuje následující podmínky: -

české státní občanství

-

potřebné znalosti a zkušenosti z oboru, v němţ má jako znalec působit

-

osobní vlastnosti (etické a morální), které jsou předpokladem řádného výkonu znalecké činnosti

-

se jmenováním souhlasí Vedle znalců jednotlivců působí v jednotlivých oborech také znalecké ústavy. Znalectví

podle zákona o znalcích a tlumočnících slouţí účelům státní správy a občanům a organizacím v souvislosti s jejich právními úkony. Druhou skupinu tvoří osoby, zabývající se profesionálně oceňováním majetku jako podnikatelé (fyzické i právnické osoby), pro které se vţilo označení odhadci. Činnost odhadců se řídí ţivnostenským zákonem. Oborem ţivnosti je oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Podmínkou je ukončené vysokoškolské vzdělání ekonomické, právní nebo v oboru, ve kterém má být oceňování vykonáváno, popř. vyšší odborné či úplné střední vzdělání v oboru budoucího oceňování a příslušné roky praxe.

4.2 Postup znalce či odhadce při oceňování nemovitostí Prvním krokem je přijetí objednávky od klienta, který poţaduje ocenění dané nemovitosti. Klient se s odhadcem dohodne o tom, jakou nemovitost potřebuje ocenit, kde se předmětná nemovitost nachází, za jakým účelem ji potřebuje ocenit, v jaké lhůtě, jaké se předpokládají podklady pro ocenění a jaká bude cena za vyhotovení posudku. Další povinností odhadce je tzv. ověřovací povinnost, kdy odhadce potvrdí, ţe nemovitost viděl, ţe existuje a nachází se v určitém technickém a morálním stavu, má vlastníka a je prodejná. Důkazem pro tyto skutečnosti jsou také výpisy z katastru nemovitostí, kolaudační rozhodnutí apod. Velice důleţité je stanovení účelu ocenění, podle kterého odhadce volí také nejvhodnější způsoby ocenění nemovitosti. Ocenění bývá nejčastěji vyţadováno pro převod, přechod, dělení nebo navyšování vlastnictví, dále pro daňové účely, financování, úvěrování, výpočet škody na majetku apod.

- 16 -

Dalším krokem je shromáţdění

identifikačních dokumentů, z kterých bude odhadce

vycházet. Jsou to především: - výpis z katastru nemovitostí - územní rozhodnutí a projektová dokumentace - nabývací tituly (kupní a převodní smlouvy) - doklady o pojištění, nájemném, daních apod. - fotodokumentace vystihující celek nejméně ze dvou protilehlých poloh - další specifické dokumenty konkrétní nemovitosti (břemena váznoucí na nemovitosti apod.) pro stavby dále: - stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, doklady o ohlášení drobné stavby, demoliční výměry pro pozemky také: - snímek katastrální nebo pozemkové mapy - ověřený geometrický plán - mapa širších vztahů popisující dopravní situaci, dislokaci apod. - kopie cenové mapy dané lokality Dalším důleţitým krokem je provedení místního šetření – průzkumu nemovitosti. Datem místního šetření bývá zpravidla datum, ke kterému se nemovitost oceňuje. Poté odhadce vyhotoví znalecký posudek, ve kterém popíše zkoumanou nemovitost, u pozemků výměru, tvar, svaţitost, míru vyuţití, ekologickou zátěţ apod., u staveb velikost, stáří, stav, účel uţití, dispozice apod. Provede ocenění jednotlivých součástí nemovitosti a souhrnnou rekapitulaci, ve které uvede výslednou cenu nemovitosti. V závěru posudku uvede, jaké metody a proč pro ocenění pouţil. Mezi nejvýznamnější zdroje informací slouţících pro účely oceňování nemovitostí patří Katastr nemovitostí. Byl zřízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Katastr je souborem informací o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a jiných právních vztahů. Zápis do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitostí, název a geometrické určení katastrálního území jsou podle katastrálního zákona závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí uvedených v katastru. - 17 -

V katastru nemovitostí se dle ZoKN § 2 odst. 3 evidují pozemky členěné podle druhů, a to jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavené plochy a nádvoří a ostatní plochy. Dále evidují stavby spojené se zemí pevným základem, a to: - stavby, kterým bylo přiděleno popisné nebo evidenční číslo, - stavby, kterým popisné nebo evidenční číslo přiděleno nebylo, - byty a nebytové prostory ve vlastnictví osob, a to jen v souboru popisných informací, právní vztahy, - nájmy a výpůjčky zemědělských a lesních pozemků, jestliţe trvají nebo mají trvat alespoň pět let.

5. Členění pozemků pro účely oceňování4 Pro účely oceňování se pozemky člení na: 1) Stavební pozemky, kterými jsou: a) nezastavěné pozemky evidované v KN v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění b) pozemky evidované v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, ostatní plocha staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, ostatní plochy tvořící jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v KN Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb, pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. 2) Zemědělské pozemky - evidované v KN v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jejich nezemědělské vyuţití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona. 4

Tato kapitola byla zpracována na základě § 9 zákona č. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů

- 18 -

3) Lesní pozemky - lesní pozemky evidované v KN a zalesněné nelesní pozemky 4) Vodní nádrže a vodní toky - pozemek vodní plochy - pozemek s vodním dílem, kromě pozemku rybníku a malé vodní nádrţe a dále pozemek evidovaný v KN jako vodní plocha, na němţ je koryto vodního toku, předtím neuvedená vodní nádrţ a zamokřená plocha - rybník - uměle vytvořená vodní nádrţ, určená především k chovu ryb, s přírodním dnem a technickou vybaveností nutnou k regulaci vodní hladiny - malá vodní nádrž - uměle vytvořená nádrţ s objemem do 2 mil. m³ po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m, měřeno na pevné dno a stoletým průtokem v profilu hráze do 60 m³/s nebo u nádrţí s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrţe a kapacity přivaděče 5) Jiné pozemky - např. hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál a baţina Pozemky jsou členěny podle pouţitých způsobů ocenění, které se částečně odlišuje od členění pouţitého v KN v zájmu toho, aby mohlo být postiţeno ocenění všech druhů pozemků příslušnými způsoby. Pozemky se posuzují podle stavu uvedeného v KN. V případě nesouladu mezi stavem skutečným a stavem uvedeným v KN se při oceňování vychází ze stavu skutečného. Důvodem této zásadní úpravy je především zajištění daňové spravedlnosti.

6. Oceňování pozemků Cílem ocenění pozemku je odhadnout jeho hodnotu. Jak jsem jiţ uvedl v úvodu, ocenění pozemků vyţadují osoby či organizace, které potřebují znát jejich cenu či hodnotu pro různé účely. Jsou to například stanovení daňového základu poplatníka, záruka za finanční půjčku či úvěr, dědictví apod. Problematiku v oblasti úpravy cen sjednaných mezi kupujícím a prodávajícím upravuje zákon č. 526/1990 Sb., tedy ceny, které jsou přímo předmětem směny nebo převodu mezi právními subjekty. V případech, kdy nedochází ke směně a cena je nezbytná pro potřeby státu, poplatkové potřeby, v některých rozhodovacích případech, se uplatňuje zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, který rámcově upravuje podmínky jednotného oceňování majetku. Je řada metod, které usilují nějakým způsobem určit cenu pozemku, a to buď administrativním přístupem oceňování, nebo co nejpřesněji na trţním principu.

- 19 -

Odvětví oceňování pozemků se rozlišuje na dva základní přístupy, které se vzájemně odlišují svými postoji a metodami: Administrativní oceňování pozemků Výsledkem tohoto přístupu ocenění je administrativní cena - cena zjištěná, úřední, dle cenového předpisu. Tento přístup ocenění se nejčastěji pouţívá pro účely státní správy, zejména pro výpočet daně darovací nebo daně z převodu nemovitosti. Administrativní oceňování pouţívá k indikaci ceny oceňovaného majetku některý z jeho způsobů či metod, které stanoví obecně závazný právní předpis. Tímto právním předpisem v ČR je zákon o oceňování majetku a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Zákon o oceňování majetku tvoří ucelený způsob zjištění ceny majetku pro všechny plátce a určuje základ z něhoţ bude odvedena daň. Oceňovací vyhláška dělí nemovitosti či stavby podle různých kritérií, a to jak z hlediska druhu a způsobu vyuţití, tak z hlediska polohy nemovitosti, jeţ má nezanedbatelný a často i rozhodující vliv na konečnou cenu. Je tedy zřejmé, ţe v podstatě stejná nemovitost, jeţ je uţívána různým způsobem a je umístěna v jiné lokalitě má různou odhadní cenu Toto platí i o naprosto stejné nemovitosti umístěné v různých lokalitách. Trţní oceňování pozemků Výsledkem tohoto přístupu ocenění je odhad trţní ceny - cena obvyklá, trţní. Trţní odhad má za úkol ozřejmit, za kolik je moţné byt, dům či pozemek prodat. Pro vypracování trţního odhadu se pouţívají tři základní metody, z nichţ vzejdou tři dílčí hodnoty nemovitosti - výnosová, porovnávací a věcná. Tento druh oceňování je zaloţen na principech trţní ekonomiky. Jedná se tedy o co nejpřesnější odhad reálné trţní hodnoty oceňovaného majetku.

6.1 Metody oceňování pozemků Metody oceňování pozemků se člení na administrativní metody dle platného právního předpisu a metody na trţním principu oceňování pozemků.

- 20 -

6.1.1 Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu Metodiku oceňování pozemků dle cenového předpisu cenou obvyklou upravuje zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v § 2. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, nikoliv však

vliv mimořádných okolností, zvláštních oblib a osobních poměrů

prodávajícího nebo kupujícího. Cena obvyklá není chápána jako cena konkrétně sjednaná mezi konkrétními trţními subjekty. Kromě oceňování cenou obvyklou uvádí zákon ještě několik způsobů oceňování. Pro oceňování pozemků se pouţívají dva způsoby – porovnávací a výnosový způsob. Tyto dva způsoby jsou uvedeny v zákoně o oceňování majetku společně s nákladovým způsobem, který se pro oceňování pozemků nepouţívá z toho důvodu, ţe pozemky se neopotřebovávají a nejsou reprodukovatelné jako stavby. Nákladový způsob vychází z nákladů nutných k pořízení předmětu v místě ocenění a dle jeho stavu ke dni ocenění; nákladový způsob ocenění se pouţije hlavně v oblasti investic do nemovitostí, vychází z předpokladu, ţe hodnotu majetku lze zjistit součtem hodnoty pozemku a obvyklých nákladů na pořízení stavby, od nichţ se odečte opotřebení. Výnosový způsob vychází ze skutečně dosahovaného výnosu z předmětu ocenění, který lze obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry); výnosový způsob se pouţije hlavně při oceňování pronajatých staveb, zemědělských pozemků a porostů a produkčních vodních ploch. Vychází se z předpokladu, ţe v hodnotě majetku se zobrazí očekávaný uţitek, kterým jsou očekávané příjmy. Tyto metody jsou zaloţeny na koncepci hodnoty peněz v daném čase a relativního rizika investice. . Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným či obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Patří sem i ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Vyuţívá se mj. k ocenění pozemků podle cenových map. 6.1.2 Trţní metody oceňování pozemků5 Mezi často pouţívané způsoby a metodiky trţního ocenění pozemků se řadí: Indexová porovnávací metoda Indexové metody jsou zaloţeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností.

5

Tato kapitola je zpracována na základě internetových stránek http://www.la-ma.cz/?p=113

- 21 -

Metoda byla původně zavedena v SRN. Při zpracování cenových map pozemků sestavují tzv. znalecké výbory i indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím, které je vzato jako základ (100%). Indexová řada pak slouţí k přepočtu ceny pozemku z jednoho období na druhé. V ČR se pod názvem „indexová metoda“ uváděla původně metoda publikovaná p.Brachmannem jako metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN (bývalá NDR). Základem je průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí koeficientů. Indexovou metodu je moţno efektivně vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Porovnání s jedním pozemkem je však zřejmě málo, pro větší objektivitu je zapotřebí provést porovnání s více pozemky prodanými resp. inzerovanými. Metoda třídy polohy Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“ (autorem je švýcarský architekt W. Naegeli) spočívá v poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určitém relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí klíčů charakterizujících polohu nemovitosti, přičemţ jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8: 1.klíč: všeobecná situace (malé, rekreační nevyuţívané vesnice aţ nejlepší místa pro obchody ve velkoměstech) 2.klíč: intenzita vyuţití pozemku (nepatrné vyuţívání, skromné jednopodlaţní budovy aţ vícepodlaţní obchodní domy v Praze a Brně) 3.klíč: dopravní relace k velkému centru (odlehlá, nepříznivě dostupná místa, cestovní čas > 1 hod. aţ ohnisko velkoměstského dopravního systému) 4.klíč: obytný sektor (venkovské obytné stavby, dopravní imise, RD bez zahrad aţ luxusní, velkoprostorově řešené hotely) 5.klíč: výroba, průmysl, administrativa, obchod (štěrkovny, pískovny, lomy, pily, skladovací plochy aţ luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů) 6.klíč: povyšující faktory 7.klíč: redukující faktory Na základě průměrného klíče je potom stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti ( tj. reprodukční hodnota staveb + hodnota zastavěné části pozemku = celková hodnota nemovitosti), který se pohybuje v rozmezí 1 aţ 38%.

- 22 -

Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita v převáţně většině případů ocenění staveních pozemků, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné pozemky se známou prodejnou cenou. Reziduální metoda Tato metoda se pouţívá zejména, vykazuje-li pozemek potenciál (nového) stavebního vyuţití. Je to kupříkladu tehdy, jedná-li se o pozemek nezastavěný resp. zastavěný zástavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě vystavět stavbu novou. Nejprve se stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení. K tomu bývá nejčastěji vyuţito některé z výnosových metod příp. metody porovnání. Od budoucí hodnoty celé nemovitosti se odečtou náklady potřebné na výstavbu. Jedná se nejen o náklady stavební, ale rovněţ náklady na případné odstranění ekologické zátěţe, vypracování projektu, poplatky a daně, financování výstavby atd. Na závěr se odečte obvyklý zisk developera, se kterým by v případě realizace daného projektu kalkuloval. Současná hodnota výsledného rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou.

6.2 Oceňování pozemků dle cenového předpisu6 Oceňování nemovitostí se řídí cenovým předpisem, kterým je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, který nabyl účinnosti dnem 1.1.1998. Zákon o oceňování majetku upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro oceňování majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté aţ deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Zákon se však pouţije při řízení o vyvlastnění nemovitostí a jako horní hranice ceny, pokud majetek nabývá organizační sloţka tohoto státu. Ustanovení tohoto zákona se nepouţijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování a při převádění majetku podle zvláštního předpisu.

6

Tato kapitola byla zpracována na základě zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů

- 23 -

Oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb. k zákonu o oceňování majetku stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb. Pro účely oceňování zákona o oceňování majetku se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky, pozemky vodních nádrţí, vodních toků a jiné pozemky. Trvalé porosty jsou součástí pozemku, které se oceňují dle zákona o oceňování majetku. 6.2.1

Oceňování stavebních pozemků

1) Stavební pozemek se ocení násobkem jeho výměry a ceny za 1 m² uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Cenová mapa - metodická pomůcka pro určování cen stavebních pozemků prostřednictvím grafického znázornění, obsahující : - textovou část s instrukcemi k pouţití cenové mapy, popisem jejího zpracování, charakteristikou obce a analýzou místního trhu s nemovitostmi - grafickou část v měřítku 1:5000 s vyobrazenými hranicemi stavebních pozemků, popisnými údaji a s vyznačenými cenami. Je vypracována v různém stupni podrobnosti. Vytváří se na základě získání souhrnu údajů o realizovaných převodech vlastnictví pozemků v určité oblasti, jejich zpracování a zanesení do mapy. Věrohodným způsobem postihuje rozdíly mezi cenami stavebních pozemků v obcích a umoţňuje jednoduché zjišťování cen jednotlivých pozemků. Vychází z podrobné typologie všech pozemků, resp. souvisejících skupin pozemků, na území dané obce. Předpokladem zpracování je grafické vymezení souvislých skupin obdobných pozemků v měřítku mapy 1:5000. Ke kaţdé z těchto skupin pozemků jsou v tabulkách zapsány jejich vlastnosti, které ve svém souhrnu ovlivňují cenu pozemku (poloha, funkční vyuţití, vybavenost infrastrukturou). Základem pro ocenění jsou skutečně sjednané ceny stavebních pozemků obsaţené v uzavřených kupních smlouvách a ty jsou poté zapisovány do vymezených skupin pozemků s podobnými vlastnostmi. Následuje párové porovnání zjištěných cen prodaných pozemků s ostatními pozemky obdobných vlastností. Princip konstrukce cenové mapy tak, jak jej vyţaduje zákon o oceňování, do velké míry vyloučí subjektivitu ve stanovení cen pozemků a současně umoţní ve značném rozsahu provést plošné ocenění.

- 24 -

Důleţité je, ţe cenová mapa je reálným zobrazením skutečného trhu s pozemky a je tedy zcela vyloučena umělá konstrukce cen. Pořízením cenové mapy obce zakládají dlouhodobý systém sledování trţních cen pozemků. 2) Pokud v cenové mapě pozemek oceněn není, ocení se: a) násobkem výměry pozemku a základní ceny za 1 m² upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, a to dle § 28 vyhlášky. b) cenou zjištěnou jiným způsobem oceňování dle § 2, který stanoví vyhláška. Základní cena za 1 m², resp. její výpočet je uveden v § 28 odst. 1 písm. a) - l) vyhlášky, a to pro: A) *stavební pozemek evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu jiţ vyuţívaný *nezastavěný pozemek určený k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou, kromě pozemků druhu ostatní plocha (přičemţ pokud z dokladů dle stavebního zákona je jednoznačně zřejmá budoucí skutečná zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40, jinak se cena pro celý pozemek vynásobí koeficientem 0,80) *nezastavěný pozemek určený rozhodnutím o změně vyuţití území nebo jiţ takto pouţívaný pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště, rekreační plochu, vynásobená koeficientem 0,50 Dále se tato cena upraví se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 21 vyhlášky a vynásobí se koeficienty změn staveb Ki z přílohy č. 38 vyhlášky a koeficienty prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky Koeficient prodejnosti vyjadřuje vztah cen nemovitostí sjednaných podle kupních smluv a jejich cen zjištěných dle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň. *pozemek, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně vyuţití území týkající se těţebních prací a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, vynásobí se koeficientem 0,50 v městech s počtem nad 250 tis. obyvatel, koeficientem 0,75 v městech s počtem od 5 do 250 tis. obyvatel a koeficientem 1,15 v ostatních městech a obcích. Takto upravená cena se dále vynásobí koeficienty Ki z přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39.

- 25 -

B) *pozemek zahrady nebo ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem, se cena po výše uvedených úpravách v písm. A) ještě dále vynásobí koeficientem 0,40. C) *pozemek evidovaný v KN v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem vyuţití pozemku dráha, dálnice, silnice, ostatní komunikace, pokud jsou veřejně uţívány, včetně jejich součástí a veřejná prostranství, která nejsou součástí pozemní komunikace, k uvedeným účelům jiţ uţívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ 1), upravená dále uvedeným způsobem. Přičemţ platí, ţe: a) pokud slouţí pozemek veřejně provozované komunikaci nebo je k tomu určen dle stavebního zákona, upravuje se jeho základní cena z odstavce 1 písm. a) aţ 1) zdůvodněnými sráţkami podle tabulky č.3 přílohy č.21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č.38 a Kp z přílohy č. 39. Výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ 1), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny, b) pokud je pozemek komunikace veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, popřípadě je v uzavřeném areálu nebo v souboru nemovitostí s komerční vyuţitelností jako parkoviště ve funkčním celku s prodejnou, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným zařízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími sluţbami, domem sluţeb a jinými objekty k poskytování úplatných sluţeb, včetně sluţeb motoristům, s administrativními objekty, včetně parkovacích a obsluţných ploch, jeho cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ 1) se upraví zdůvodněnými sráţkami a přiráţkami dle tabulky č. 1 přílohy č. 21 vyhlášky a vynásobí se koeficientem změn staveb Ki z přílohy č. 38 vyhlášky a koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky. Pokud je na jeden nebo více pozemků ve funkčním celku vydán regulační plán, územní rozhodnutí nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva, ocení se pozemek dle svého skutečného účelu uţití. Cena takto zjištěná (pod bodem 2) musí činit nejméně 20,- Kč/m². 6.2.2

Oceňování zemědělských pozemků

Zemědělský pozemek, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské vyuţití ani není předmětem územního nebo

- 26 -

stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (dále jen „BPEJ“). Základní ceny a jejich úpravu stanoví vyhláška. 1) Základní cena se zjistí dle BPEJ z přílohy č. 22 vyhlášky a upraví se s zdůvodněním přiráţkami a sráţkami o vlivy dle přílohy č. 23 vyhlášky a vynásobí se koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky. 2) Pokud pozemkový úřad potvrdí, ţe zemědělský pozemek bonitován nebyl, ocení se tento průměrnou základní cenou v Kč/m² zemědělských pozemků v daném katastrálním území uvedenou ve zvláštním právním předpisu, dále se upraví dle přílohy č. 23 vyhlášky se zdůvodněním a vynásobí se koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky. 3) Není-li výše uvedený pozemek více neţ 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 38 v nezastavěném území nebo podle § 41 odst. 2 v zastavěném území starší neţ 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32 odst. 4 a vynásobí se koeficientem 0,65 a koeficientem Kp z přílohy č.39. Cena vypočítaná podle bodu 1) aţ 3) nesmí být niţší neţ 1,- Kč/m². Při ocenění se z výpisu z katastru nemovitostí (LV) pro jednotlivé parcely v části „F“ zjistí kód BPEJ a z tabulky v příloze č. 22 částka za 1 m². Můţe se stát, ţe parcela bude rozdělena - část bude mít jinou bonitu (např. část pozemku je v rovině, část ve svahu). Pokud v katastru nemovitostí pro danou parcelu nejsou uvedeny BPEJ, vyţádá se po předloţení LV na příslušném pozemkovém úřadu tzv. Podklad pro ocenění pozemků. BPEJ vyjadřuje svým pětimístným číselným kódem hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení: První číslice - značí příslušnost ke klimatickému regionu (1-9). Ty byly vyčleněny na základě podkladů Českého hydrometeorologického ústavu v Praze výhradně pro účely bonitace zemědělského půdního fondu a zahrnují území s přibliţně shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin a stanoveny na základě sumy průměrných denních teplot nad 10°C, průměrných nočních teplot vzduchu, průměrného ročního úhrnu sráţek, pravděpodobnosti výskytu suchých vegetačních období a vláhové jistoty. Druhá a třetí číslice - vymezují příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (HPJ) (01-78). HPJ je účelové seskupení půdních forem, příbuzných ekologickými vlastnostmi, které jsou charakterizovány morfologickým půdním typem, subtypem, půdotvorným substrátem, zrnitostí a u některých výraznou svaţitostí, hloubkou půdního profilu, skeletovitostí a stupněm hydromorfismu. - 27 -

Čtvrtá číslice - stanoví kombinaci svaţitosti a expozice pozemku ke světovým stranám Pátá číslice - určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovosti. Počáteční tři číslice v souhrnu označují na mapách a kartách tzv. hlavně půdně klimatickou jednotku (HPKJ) = klimatický region + hlavní půdní jednotku. 6.2.3

Oceňování lesních pozemků

Lesní pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí, kam řadíme nelesní pozemek s lesním porostem. Základní ceny lesních typů a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů7 a další vlivy působící na vyuţitelnost lesních porostů stanoví vyhláška. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou v něm vymezeny. Ceny za m2 jsou pak uvedeny pro jednotlivé soubory lesních typů v příloze č. 24. Způsob oceňování lesních pozemků vychází z potenciální produkční schopnosti lesní půdy, diferencované podle kódu souboru lesních typů (SLT), s následným porovnáním s úrovní základních cen zemědělské půdy podle BPEJ. SLT jsou jednotky typologické příbuznosti, vyjádřené hospodářsky významnými vlastnostmi stanoviště. Základní ceny lesních pozemků podle SLT a další podrobnosti upravuje § 30 vyhlášky č. 3/2008 Sb., příloha č. 25 a koeficient Kp v příloze č.39. Do této přílohy jsou včleněny další dvě poloţky, které umoţňují úpravu základních cen SLT lesních pozemků cenovými sráţkami v případě zhoršených odtokových poměrů a terénních překáţek. 6.2.4

Oceňování pozemků vodní plochy

Pozemky vodních nádrţí a vodních toků se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. 1) Cena pozemku zastavěného hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle § 4, kromě rybníků a malých vodních nádrţí, se zjistí podle § 28 odst.2. 2) Cena nezastavěného pozemku určeného k zastavění vodním dílem podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou, kromě rybníků a malé vodní nádrţe, se zjistí podle základní ceny stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě (§ 28) v odst.3. 3) Cena pozemku nezastavěné plochy funkčně související se stavbou vodního díla, kromě rybníku a malé vodní nádrţe, se zjistí podle § 28 odst.2 a dále se vynásobí koeficientem 0,20. 4) Cena pozemku rybníku a malé vodní nádrţe, včetně jejich částí pod hrází a jejich dalšími stavebními součástmi, jakoţ i pozemku, který je určen regulačním plánem, rozhodnutím

7

§ 6 aţ 10 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

- 28 -

o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou ke stavbě rybníku a malé vodní nádrţe, se zjistí jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m², základní ceny stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě a a) koeficientu 0,06, jde-li o pozemek s polohou v zastavěném území b) koeficientu 0,05, jde-li o pozemek mimo zastavěné území. 5) Cena pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrţe a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakoţ i cena přírodní vodní nádrţe a přírodního vodního toku, se zjistí jako součin jejich výměry v m², základní ceny stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě a koeficientu 0,07 a dále koeficientu Kp v příloze č.39. Zjištěná cena pozemků vodních ploch podle odstavců 2) aţ 5) musí činit nejméně 10,- Kč/m2. Cena pozemku zamokřené plochy močálu, mokřadu a baţiny se zjistí jako součin jeho výměry v m², koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle poloţky č. 1 přílohy č. 23 vyhlášky. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění sníţit aţ o 50 %, avšak činí nejméně 1,- Kč/m². 6.2.5

Oceňování jiných pozemků

Jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou. Ceny pozemků a jejich částí, které dle zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění, nebo pozemky, na nichţ je přípustná stavba, se zjistí dle základních cen stavebního pozemku neuvedených v cenové mapě (§ 28) odst.2 nebo 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m². Cena pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2, je také základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě (§28) odst.2, vynásobená koeficientem 0,40, přičemţ musí činit nejméně 20,- Kč/m². Cena pozemku prokazatelně hospodářsky nevyuţitelného je součin výměry v m2 a průměrné základní ceny zemědělského pozemku v daném katastrálním území, upravený podle poloţky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu Kp z přílohy č.39 a koeficientu 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění sníţit aţ o 50 %, avšak činí nejméně 1,- Kč/m². Cena ostatních jiných pozemků, které prokazatelně nejsou stavebními, zemědělskými, lesními ani pozemkem vodní plochy, je součin základní ceny stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě a jeho výměry v m², koeficientu Kp z přílohy č.39 a dále: a) koeficientu 0,09, jde-li o pozemek v zastavěném území a v zastavitelné ploše, - 29 -

b) koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území. Na základě věcného zdůvodnění lze tento výsledek sníţit aţ o 50 %, avšak cena musí činit nejméně 10,- Kč/m².

6.3 Trţní oceňování pozemků Trţní oceňování pozemků má za úkol indikovat jejich skutečnou trţní hodnotu, kdeţto ocenění podle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Cena, zjištěná podle cenového předpisu nemůţe slouţit jako indikace moţné výše zajištění úvěru nemovitou zástavou, ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodě. Naproti tomu ocenění zpracované na trţních principech nemůţe být pouţito pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní. Základní filozofií trţního oceňování je ta skutečnost, ţe prakticky neexistují ţádná omezení, metodiky nebo systémy, které by jednoznačně regulovaly cenu majetku na trhu, kromě trhu samotného. Problém hodnoty pozemků je v oceňovací praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť často je k tomu velmi málo záchytných bodů a sám charakter jedinečnosti pozemku je podstatou jedinečnosti celé nemovitosti v širších souvislostech. Proto, abychom mohli stanovit trţní cenu pozemku neexistuje ţádný jednoznačný návod. K jejímu zjištění je třeba nejen práce s informacemi, ale i zkušenostmi či schopnostmi znalců pouţít správnou metodu výpočtu. Základem stanovení trţní hodnoty majetku jsou dobře vyhodnocené informace o trhu a dobře zpracované ocenění.

6.4 Oceňování nemovitostí ve specifických případech Problematika specifického oceňování nemovitostí v sobě zahrnuje oceňování nemovitostí s věcným břemenem, oceňování pro dědické řízení, oceňování při dělení podílového spoluvlastnictví, oceňování nemovitostí při vyvlastnění, oceňování při dělení společného jmění manţelů a sjednávání cen při převodech nemovitostí ve vlastnictví státu. Jelikoţ je záleţitost oceňování ve specifických případech velmi obsáhlá, bylo zvoleno oceňování nemovitostí s věcným břemenem. Oceňování nemovitostí s věcným břemenem Oblast věcných břemen upravuje občanský zákoník. Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité

- 30 -

nemovitosti, nebo patří určité osobě. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. U pozemku se jedná například o: právo chůze po pozemku, poţívací právo k porostům na pozemku, vedení nadzemních nebo podzemních silových nebo jiných rozvodů na pozemku, podzemní garáţe. Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydrţením). K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. Pro ocenění věcných břemen je jednoznačně nejrozšířenější metody příjmová. Někdy se můţeme setkat i s metodou porovnávací, která se uplatňuje v záleţitosti regulovaného nájemného u bytu či metodou nákladovou, která je pouţívána spíše výjimečně. Oceněním věcných břemen se zabývá i zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a to v § 18. Při ocenění věcného břemena je třeba zjistit, zda je věcné břemeno poskytnuto bezplatně nebo za úplatu. Obecně lze říci, ţe aţ na naprosté výjimky ( věcné břemeno za úplatu, které přesahuje výrazně obvyklé trţní nájemné) kaţdé věcné břemeno trţní hodnotu majetku sniţuje, tím, ţe omezuje jeho výnosový potenciál nebo jeho trţní uplatnění. Věcné břemeno tedy ovlivňuje hodnotu pozemku.

- 31 -

II. Praktická část 1. Ocenění bytu

Objednatel: Josef Bareš Na Pohoří 797 285 22 Zruč nad Sázavou Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Byt č. P 797/10 V bytovém domě č.p. 797 Na Pohoří 797 285 22 Zruč nad Sázavou

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) A BUDOUCÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FUTURE VALUE)

Vypracoval: Petr Bareš, DiS. Datum ocenění: 6. ČERVEN 2010, Zruč nad Sázavou - 32 -

OBSAH: 1. ÚVOD 2. METODY OCEŇOVÁNÍ MAJETKU 3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU 4. ZÁVĚR 5. PŘÍLOHY Trţní ocenění majetku označeného jako Byt č. P 797/10 Uvedená na listu vlastnictví č. 10876, pro katastrální území Zruč nad Sázavou, město Zruč nad Sázavou Nacházející se na adrese Na Pohoří 797, 285 22 Zruč nad Sázavou, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky mého šetření.

1. ÚVOD Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem , platným k 6. červnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpráva slouţí jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 8, na listu vlastnictví č. 10876, pro katastrální území Zruč nad Sázavou, město Zruč nad Sázavou. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

- 33 -

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek nebyl ke dni ocenění zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédl a při ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých objednavatelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.8 Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno: A – Aktuální trţní ocenění Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 6.6.2010.

8

Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007, str. 50.

- 34 -

B – Budoucí trţní hodnota Jako ocenění tzv. budoucí trţní hodnoty ( Future Value ), tedy předpokládané hodnoty, kterou majetek získá po úpravách a změnách, které budou v dalších oddílech zprávy o hodnocení. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ MAJETKU Metoda porovnávací ( komparační ) Metoda výnosová ( příjmová ) 3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. P 797/10 se nachází v klidné části města Zruč nad Sázavou. Okolní zástavba je tvořená převáţně rodinnými a bytovými domy. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici veškerá občanská vybavenost (nákupní centrum, základní škola, mateřská školka, školní tělocvična, restaurace atd.). Zastávka autobusu a vlaku je rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je přímo před domem a z bytu je výhled na zeleň. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. K bytu náleţí příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, kočárkárna, sušárna. Majitel oceňovaného bytu má právo uţívat společné domovní prostory. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1990 jako druţstevní. V uplynulém čase byl bytový dům částečně rekonstruován – byly provedeny nové rozvody teplé a studené vody, byla provedena nová krytina ploché střechy – folie Alkorplan, vybudován nový výtah, stávající odvětrání koupelen, WC a kuchyní nově osazeno ventilačními turbínami LOMANCO. Vlastní oceňovaný byt neprošel za uplynulý čas ţádnou změnou. - 35 -

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 707/29590 na parcele p.č. 2335/35 o výměře 279 m². Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 707/29590 na společných částech domu. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna. Byt Oceňovaný byt je přístupný ze společné chodby dalších dvou bytů. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlovými výplňovými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje s výhledem na zeleň, jeden pokoj s výhledem do dvora, chodbu, koupelnu, WC, kuchyni a komoru. Byt je situován ve čtvrtém nadzemním podlaţí. Vodorovné nosné konstrukce jsou tvořeny z prefabrikovaných stropních panelů SPIROLL. Nosný systém objektu tvoří prefabrikovaný ţelezobetonový panel – jedná se o oboustranný stěnový systém. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně apod.) Veškeré prvky PSV jsou rovněţ funkční. Jedná se o etáţové vytápění s litinovými radiátory, dvoutrubní rozvod a plynový kotel jako zdroj tepla, zařizovací předměty kopelny a WC, kuchyňská linka, lokální vzduchotechnika i povrchy a obklady stěn a podlah. Rekonstrukce Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek před celkovou rekonstrukcí. Protoţe se uvaţovanou rekonstrukcí nebude měnit ani vnější vzhled stavby, ani účel uţívání, ani nebude zasahováno do nosných konstrukcí, nebude rekonstrukce podléhat reţimu stavebního a kolaudačního řízení, ale bude prováděna na ohlášení stavebních a udrţovacích prací. V první fázi rekonstrukce budou vybourány a odstraněny podhledy, vestavěné skříně, stávající zařizovací předměty a instalace apod. Nově budou provedeny prakticky všechny vnitřní silové a sdělovací rozvody, otopná tělesa v místnostech, zařízení koupelny, WC a kuchyně a povrchy a obklady stěn a podlah. Většinu uvaţovaných prvků lze hodnotit jako prvky nadstandardní. - 36 -

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ9 Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. A Aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č.72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho bezproblémové uţívaní. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt není pronajat, ale je vyuţíván k vlastnímu bydlení, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. B Budoucí trţní hodnota Oceňovaný majetek bude i po rekonstrukci zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č.72/1994 Sb. a jeho vyuţití bude odpovídat územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe i předpokládané budoucí vyuţití nemovitosti bude právně přípustné. Po rekonstrukci bytu, pokud bude provedena v souladu s dokumentem v příloze „Kalkulace zhotovitele stavebních prací“, bude objekt i nadále vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení, tak pro případný nájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti bude tedy splněna. 9


- 37 -

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům bude po rekonstrukci tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe budoucí vyuţití majetku po jeho rekonstrukci bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením.10 Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţil pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek je v současném stavu schopen ekonomického vyuţití a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. Při stanovení budoucí trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci porovnávací a příjmové metody. A Aktuální trţní hodnota POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. 10


- 38 -

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v okrese Kutná Hora v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha v obci, velikost bytu a další.11 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 1 020 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

A- AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území

Porovnávaný majetek

1 Byt P 797/10 Masarykova ul. Zruč n. Sázavou Kutná Hora

Obec Zruč n. Sázavou Okres Kutná Hora B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnání - NFA Počet jednotek 70,70 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce 6.2010 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej



2 Sluneční ulice Vrdy

Kutná Hora Kutná Hora

Vrdy Kutná Hora

3 Tylova ulice Čáslav Čáslav - Nové Město Kutná Hora

68,00 1 200 000 17 647 4.2010 1,00 17 647

61,00 1 190 000 19 508 3.2010 1,00 19 508

79,00 1 436 000 18 177 4.2010 1,00 18 177

Prodej

Prodej

Prodej

11

Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007, str. 54

- 39 -

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

1,00 17 647 Absolutní vlastnictví 1,00 17 647 Bez věcných břemen 1,00 17 647 Bytová vícepodlažní 1,00 17 647 Ano 1,00 17 647



Nejsou

Nejsou 1,00 17 647

Nejsou 1,00 19 508

Nejsou 1,00 18 177

Velmi dobrá

Velmi dobrá 1,00 17 647 Velmy dobrý 1,00 17 647 Dobré 0,9 15 882 Dobrá 0,9 14 294 Omezený 1,00 14 294 Autobus, vlak 1,00 14 294 Průměrná 1,00 14 294

Velmi dobrá 1,00 19 508 Po celk. rek. 0,80 15 606 Dobré 0,85 13 265 Dobrá 0,95 12 602 Omezený 1,00 12 602 Autobus, vlak 1,00 12 602 Průměrná 1,00 12 602

Velmi dobrá 1,00 18 177 Částečná rek. 0,85 15 450 Průměrné 1,00 15 450 Průměrná 1,00 15 450 Omezený 1,00 15 450 Autobus, vlak 1,00 15 450 Průměrná 1,00 15 450

Horší 1,05 15 009

Obdobné 1,00 12 602

Obdobné 1,00 15 450

Obdobný 1,00 15 009

Menší 0,95 11 972

Větší 1,05 16 223

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Bytová vícepodlažní

Ano

Velmi dobrý

Průměrné

Průměrná

Omezený

Autobus, vlak

Průměrná

Příslušenství bytu

Podíl hodnoty pozemku

- 40 -

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 14 401 Celková porovnávací hodnota 1 018 151 Zaokrouhleno 1 020 000

1,00 15 009

1,00 11 972

1,00 16 223

PŘÍJMOVÁ METODA12 Nemovitosti, které budou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. V tomto konkrétním případě se jedná o majetek před celkovou rekonstrukcí, který je schopen generovat výnos. Příjmová metoda je aplikována v části B – Budoucí trţní hodnota. NÁKLADOVÁ METODA13 U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předepsaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

12

Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007, str. 57. 13 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007, str. 57.

- 41 -

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. B Budoucí trţní hodnota POROVNÁVACÍ METODA14 Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu byty porovnatelných parametrů, který byly v okrese Kutná Hora v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní

14


- 42 -

hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 1 360 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

B- BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území


1 Byt P 797/10 Masarykova ul. Zruč n. Sázavou Kutná Hora

Obec Zruč n. Sázavou Okres Kutná Hora B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnání - NFA Počet jednotek 70,70 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce 6.2010 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných Bez věcných břemen břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního Bytová plánu vícepodlažní Korekce Upravená hodnota



2 Sluneční ulice Vrdy

Kutná Hora Kutná Hora

Vrdy Kutná Hora

3 Tylova ulice Čáslav Čáslav - Nové Město Kutná Hora

68,00 1 200 000 17 647 4.2010 1,00 17 647

61,00 1 190 000 19 508 3.2010 1,00 19 508

79,00 1 436 000 18 177 4.2010 1,00 18 177

Prodej 1,00 17 647 Absolutní vlastnictví 1,00 17 647 Bez věcných břemen 1,00 17 647 Bytová vícepodlažní 1,00 17 647



- 43 -

Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano 1,00 17 647

Ano 1,00 19 508

Ano 1,00 18 177

Nejsou

Nejsou 1,00 17 647

Nejsou 1,00 19 508

Nejsou 1,00 18 177

Velmi dobrá

Velmi dobrá 1,00 17 647 Velmi dobrý 1,07 18 882 Dobré 1,05 19 826 Dobrá 0.9 17 843 Omezený 1,00 17 843 Autobus,vlak 1,00 17 843 Průměrná 1,00 17 843

Velmi dobrá 1,00 19 508 Po celk. rek. 1,00 19 508 Dobré 1,05 20 483 Dobrá 0.95 19 459 Omezený 1,00 19 459 Autobus, vlak 1,00 19 459 Průměrná 1,00 19 459

Velmi dobrá 1,00 18 177 Částečná rek. 1,03 18 722 Průměrné 1,05 19 658 Průměrná 1,00 19 658 Omezený 1,00 19 658 Autobus, vlak 1,00 19 658 Průměrná 1,00 19 658

Horší 1,05 18 735

Obdobné 1,00 19 459

Obdobné 1,00 19 658

Obdobný 1,00 18 735

Menší 0,95 18 486

Větší 1,05 20 641

Obdobný 1,00 18 735

Obdobný 1,00 18 486

Obdobný 1,00 20 641

Po celk. rek.

Nadstandardní

Průměrná

Omezený

Autobus, vlak

Průměrná

Příslušenství bytu

Podíl hodnoty Jiná korekce pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 19 287 Celková porovnávací hodnota 1 363 591 Zaokrouhleno 1 360 000

- 44 -

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů-přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.15 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 800 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. B - BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Hrubý příjem - 9 000 Kč/p.m *12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace-odborný odhad Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra ( R ) Tržní hodnota ( V ) Tržní hodnota zaokrouhlená 15

108 000 Kč 5 400 Kč 102 600 Kč 10 000 Kč 2 720 Kč 89 880 Kč 5% 1 797 600 Kč 1 800 000 Kč


- 45 -

NÁKLADOVÁ METODA16 U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předepsaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

16


- 46 -

4. ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: A. Ke skutečnostem platným ke dni 6.6.2010 ( dále Aktuální trţní hodnota ) B. Ke stavu po provedení rekonstrukce specifikované v podkapitole „Popisné informace“ ( dále Budoucí trţní hodnota ). Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

A. AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Indikace ( Kč ) Váha ( % ) 1 020 000 100 N/A N/A N/A N/A

B. BUDOUCÍ TRŽNÍ HODNOTA Indikace ( Kč ) Váha ( % ) 1 360 000 85 1 800 000 15 N/A N/A

Vážený průměr ( Kč ) 1 020 000 0 0 1 020 000 1 020 000

Vážený průměr ( Kč ) 1 156 000 270 000 0 1 426 000 1 430 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 85%, respektive 100% při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem na ní poloţil váhu 15%. Z důvodů, které jsem podrobně specifikoval v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována.17

17


- 47 -

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. červen 2010 reprezentována částkou: 1 020 000 Kč (slovy: jedenmiliondvacettisíckorunčeských) Budoucí trţní hodnota stejného majetku, pokud by byla provedena a řádně dokončena rekonstrukce, za předpokladu, ţe k datu dokončení rekonstrukce nedojde k podstatným změnám trţních podmínek (změny zákonů, hyperinflace, rozpad politické stability, ţivelní pohromy, jiné zásahy vyšší moci apod.) je reprezentována částkou: 1 430 000 Kč (slovy: jedenmiliončtyřistatřicettisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.18

18


- 48 -

5. PŘÍLOHY Mapa regionu a obce s vyznačenou polohou nemovitosti

- 49 -

Katastrální mapa

- 50 -

Internetový výpis z katastru nemovitostí

- 51 -

- 52 -

2. Ocenění administrativní budovy

Objednatel: Brk a Smrk, a.s. Na Pohoří 796 285 22 Zruč nad Sázavou Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Administrativní budova č.p. 464 Husova 464 286 01 Čáslav – Nové Město

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Vypracoval: Petr Bareš, DiS. Datum ocenění: 6. ČERVEN 2010, Zruč nad Sázavou - 53 -

OBSAH: 1. ÚVOD 2. METODY OCEŇOVÁNÍ MAJETKU 3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU 4. ZÁVĚR 5. PŘÍLOHY Trţní ocenění majetku označeného jako Administrativní budova č.p. 464 Uvedená na listu vlastnictví č. 10232, pro katastrální území Čáslav, městská část Nové Město, město Čáslav Nacházející se na adrese Husova 464, 286 01 Čáslav – Nové Město, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky mého šetření.

1. ÚVOD Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem , platným k 6. červnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpráva slouţí jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 8, na listu vlastnictví č. 10232, pro katastrální území Čáslav, městská část Nové Město, město Čáslav. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na

- 54 -

volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (6. června 2010) uţíván výhradně jako administrativní budova pomocnými a obsluţnými prostory. V rohové části 1. NP je provozována prodejna lahůdek. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédl a při ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých objednavatelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.19

2. METODY OCEŇOVÁNÍ MAJETKU Metoda nákladová ( věcná ) Metoda výnosová ( příjmová ) 19


- 55 -

3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – administrativní budova s číslem popisným 464 se nachází na rohu ulic Tyršova a Husova u vlakového nádraţí ve městě Čáslav a to konkrétně v její části Nové Město. Okolní zástavba je tvořená převáţně rodinnými a bytovými domy, z části se zde také vyskytují průmyslové objekty. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici veškerá občanská vybavenost (lékárna, muzeum, knihovna, základní škola, nemocnice, nákupní centrum, mateřská školka, restaurace atd.). Zastávka autobusu a vlaku je rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst je velmi omezena. Ve vlastním objektu jsou jen 3 parkovací místa, která velmi omezeně stačí pro potřeby nájemců. Z budovy je výhled na okolní zástavbu rodinných a bytových domů a vlakové nádraţí. Jistým negativem lokality je poměrně značné zatíţení hlukem a smogem z dopravy v okolních ulicích. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v oceňované budově poskytování pronajímatelných prostor - administrativních i pomocných prostor (kanceláře, sklady, apod.). Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Administrativní budova byla postavena v roce 1911. Od roku 1950 slouţila budova jako ředitelství druţstva Jednota Čáslav. Do suterénu byl v roce 1956 instalován nákladní výtah, dále se vybudovala rampa a byl upraven prostor dvora. V roce 1968 byla vybudována ve východní části suterénu nová mazutová kotelna a kompletně rekonstruováno ústřední vytápění v objektu. V roce 1975 byla přestavěna v přízemí rohová část objektu na prodejnu lahůdek, která je provozována doposud. V roce 1982 byla na základě platného stavebního povolení opravena fasáda objektu a zcela rekonstruována střecha zakrytím měděným plechem. V současné době

- 56 -

jsou v objektu v provozu kancelářské prostory ve všech nadzemích podlaţích a rohová prodejna lahůdek v 1.NP. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, uvedené na listu vlastnictví č. 10232, které tvoří jediný funkční celek. 70% rozlohy tvoří pozemek p.č. 818/1 o rozloze 525 m², druhý pozemek p.č. 818/5 má rozlohu 220 m². Celková rozloha obou pozemků je tedy 745 m². Pozemek p.č. 818/1 je prakticky stoprocentně zastavěn budovou. Pozemek p.č. 818/5 je uţíván jako nádvoří. Pozemky jsou rovinné, tvar je nepravidelný. Pozemek p.č. 818/1 je napojen na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se prakticky jen o různé přípojky sdělovacích a silových médií. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Administrativní budova Předmětem ocenění je administrativní budova na rohu ulic Tyršova a Husova v Čáslavi, která byla postavena v roce 1911. Jedná se o ze 40% podsklepený zděný dům se třemi nadzemními podlaţími. Zdivo spočívá na základech s izolací proti zemní vlhkosti. Střešní krytina i klempířské prvky jsou vyhotoveny z měděného plechu. V podzemním podlaţí jsou skladové plochy, které dříve slouţili pro uskladnění zeleniny a balených potravin a pomocné prostory jako jsou rozvodny a zázemí údrţby. Do suterénu byl v roce 1956 instalován nákladní výtah, dále se vybudovala rampa a byl upraven prostor dvora. V roce 1968 byla vybudována ve východní části suterénu nová mazutová kotelna a kompletně rekonstruováno ústřední vytápění v objektu. V roce 1975 byla přestavěna v přízemí rohová část objektu na prodejnu lahůdek, která je provozována doposud. V roce 1982 byla na základě platného stavebního povolení opravena fasáda objektu a zcela rekonstruována střecha zakrytím měděným plechem. V roce 1997 avizovala spol. s r.o. Dolmen Golčův Jeníkov záměr na předloţení projektu a rekonstrukci objektu. Objekt prodělal v roce 1998 rozsáhlou rekonstrukci. Byly vyměněny rozvody elektroinstalací, vnitřního vodovodu, vnitřní kanalizace, vnitřní hygienická zařízení, zařizovací předměty, byla rekonstruována kotelna a kompletně ústřední vytápění, upraveny - 57 -

vnitřní omítky a vnitřní obklady a podlahy ve všech nadzemních podlaţích, byly vyměněny veškeré vnitřní dveře. K výměně oken a rekonstrukci fasády jiţ nedošlo. V současné době je celý objekt v provozu včetně rohové prodejny lahůdek v 1.NP. V 1.NP je dále hala, společenská místnost, jídelna, pomocné a obsluţné prostory. Ve druhém a třetím podlaţí jsou standardní administrativní prostory a nutné technické zázemí. Ve třetím podlaţí je dále vyhrazen prostor pro nejvyšší management. Kanceláře mají standardní vybavení. Střešní krytina i klempířské prvky z měděného plechu jsou v dobrém technickém stavu.

Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova: Umístění

Popis

1. PP

Kotelna, skladové plochy, rozvodny, zázemí údrţby, nákladní výtah, podlahová plocha celkem 190 m²

1. NP

Prodejna

lahůdek,

hala,

společenská

místnost, obsluţné a pomocné prostory, jídelna 488 m² 2. NP

Kancelářské prostory 488 m²

3. NP

Kancelářské prostory 488 m²

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ20 Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. 20


- 58 -

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením.21 Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci výnosové a nákladové metody. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací. Pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil kombinaci nákladové a výnosové metody. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty 21


- 59 -

pozemků souvisejících s oceněním administrativní budovy jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.22 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s administrativní budovou indikovaná porovnávací metodou je: 310 000 Kč a je kalkulována následně: 745 * 415 = 310 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové č. pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Administrativní budova 818/1, 818/5 Husova 464

Katastrální území

Čáslav

Porovnávaný pozemek




1 stavební parcela N/A




Malín

Zruč nad Sázavou

Čáslav

Čáslav

Čáslav - Nové Zruč nad Obec Město Malín Sázavou Okres Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem X 195 029 240 000 Rozloha pozemku v m² 745 613 742 Cena za 1 m² X 318 323 Datum transakce 26.5.2010 2.6.2010 Korekce 1 1 Upravená hodnota 318 323 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Korekce 1 1 Upravená hodnota 318 323 22

Čáslav - Staré Čáslav - Staré Město Město Kutná Hora Kutná Hora 343 800 764 450 9.4.2010 1 450

280 000 800 350 6.4.2010 1 350

Prodej 1 450

Prodej 1 350


- 60 -

Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 318 323 450 350 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 318 323 450 350 Využití podle územního Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní plánu budova budova budova budova budova Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 318 323 450 350 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 318 323 450 350 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 318 323 450 350 D. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Dobrá Horší Výborná Výborná Korekce 1,3 1,7 0,9 0,9 Upravená hodnota 413 550 405 315 Tvar pozemku Nepravidelný Pravidelný Nepravidelný Pravidelný Nepravidelný Korekce 0,90 1 0,90 1 Upravená hodnota 372 550 365 315 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 372 550 365 315 Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 372 323 365 315 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 372 550 365 315 Dopravní obslužnost Kompletní Vlak. doprava Kompletní Autobus Autobus Korekce 1,02 1 1,02 1,02 Upravená hodnota 380 550 372 321 Dopravní dostupnost a Omezené Omezené Omezené Omezené Omezené parkování parkování parkování parkování parkování parkování Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 380 550 372 321 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 380 550 372 321 Jiná technická korekce Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 380 550 372 321 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Menší Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1,1 1 1 1

- 61 -

Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m² 415 Rozloha pozemku 745 Celková porovnávací hodnota 309 175

418 Neaplikováno 1 418




418

550

372

321

0

0

0

0

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo číslo parcely výměra v m² 1 818/1 525 2 818/5 220 Celkem 745

jed. hodnota v Kč/m² 415 415

tržní hodnota 217 875 91 300 309 175

zaokrouhleno

310 000

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání.

- 62 -

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.23 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 8 180 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

2%

820 000 Kč 16 400 Kč

Efektivní hrubý příjem

803 600 Kč

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

70 000 Kč 25 000 Kč 8 000 Kč 0 Kč 10 000 Kč 18 000 Kč 131 000 Kč

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

672 600 Kč 100 000 Kč 572 600 Kč

Míra kapitalizace

7% 8 180 000 Kč 8 180 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

NÁKLADOVÁ METODA24 U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

23

Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007, str. 113. 24 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007, str. 114.

- 63 -

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 10 810 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně. - 64 -

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Administrativní budova 818/1 zděná 99 let 12 let 60 let 525 m² 1 podzemní, 3 nadzemní 1 785 m² 0,90 1 654 m² 5 775 m³ 2 435 Kč/m³ 14 062 241 Kč 10 546 680 Kč 10 019 346 Kč 10 019 346 Kč

-25% -5% 0%

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovuji odborným odhadem

480 200 Kč

Pozemek

310 000 Kč 10 809 546 Kč 10 810 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

4. ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6. června 2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

TRŽNÍ HODNOTA Indikace ( Kč ) Váha ( % ) N/A N/A 8 180 000 90 10 810 000 10

Vážený průměr ( Kč ) N/A 7 362 000 1 081 000 8 443 000 8 450 000

- 65 -

Oceňovaný majetek je svým způsobem výjimečný a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svojí lokací. Porovnávací metoda nebyla pouţita z toho důvodu, ţe v tomto okresu je nedostatek podobných nemovitostí a také, ţe porovnávací metoda u administrativních budov se pouţívá nejčastěji v Praze a ve velkých městech, kde je dostatek podobných vzorů na porovnání.25 Oceňovaný majetek – administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 90%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 6.června 2010 reprezentována částkou: 8 450 000 Kč (slovy:Osmmilionůčtyřistapadesáttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

25


- 66 -

5. PŘÍLOHY Fotografie administrativní budovy

- 67 -

Katastrální mapa

- 68 -

Internetový výpis z katastru nemovitostí

- 69 -

III. ANALÝZA TRHU

OKRES KUTNÁ HORA STŘEDOČESKÝ KRAJ

PETR BAREŠ, DiS. 2010

- 70 -

I. OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Kutná Hora je situován ve středu České republiky. Sídlem okresu je Kutná Hora, mimo ní jsou na okrese další 4 města a 5 městysů. Celkový počet obcí na okrese je 88. Rozloha okresu je 916,93 km². Počet obyvatel je 74 984, průměrná lidnatost je niţší – 80 obyvatel na 1 km², tedy o mnoho méně neţ ve srovnání s krajským i republikovým průměrem. Okres Kutná Hora je převáţně zemědělský, podíl průmyslu na celkovém hospodářství okresu se v posledních letech spíše sniţuje. Prakticky zanikl dříve vzkvétající obuvnický, těţební průmysl a dále zde upadá strojírenský průmysl. Textilní průmysl stagnuje. Udrţel se zemědělský průmysl zejména v oblasti rostlinné výroby. Průmysl je soustředěn do Kutné Hory a Čáslavi, coţ jsou také dvě největší města na okrese. Dopravní dostupnost okresu je dobrá díky dálnici D1, která se začala stavět v roce 1967, stále však nestačí svým konkurentům. TRH S NEMOVITOSTMI Trh s nemovitostmi v Česku není v současnosti dynamický. Podle některých kritérií dokonce klesl pod úroveň roku 2007. Počet vkladů do katastru nemovitostí v České republice byl vloni něco málo přes 648 tisíc řízení, coţ bylo téměř o 74 tisíc případů méně neţ v roce 2008 a zhruba o sedm a půl tisíce niţší neţ v roce 2007. Vyplývá to z nejnovějších statistik Českého úřadu zeměměřičského. Počet hypoték, které si v uplynulém roce sjednali lidé pro vlastní bydlení, byl meziročně skoro o 40 procent niţší. Činil ani ne 40 tisíc smluv, zatímco rok 2008 vykázal 56 tisíc smluv a rok 2007 přes 76 tisíc smluv. Loňský propad realitního trhu do značné míry způsobila nejistota na straně zákazníků a jejich obavy z budoucího vývoje (stabilita příjmu, ztráta zaměstnání atd.). Oţivení trhu nastane, aţ pokud tato nejistota pomine. Pro pochopení, proč se trh nemovitostí v Česku letos nezmění je třeba si uvědomit, jaké skupiny lidí u nás v minulosti nejvíce kupovaly byty do vlastnictví a proč uţ tady nejsou. V prvé řadě to nejvíce byly malí lidé od 26 do 32 let. V tomto věku je ale nyní o 20 procent méně lidí neţ před pěti lety. Uţ jen změnou demografické situace, tedy změnou počtu mladých lidí se změnil i počet zájemců o vlastnické bydlení. Proměnil se i jejich ţivotní styl a moţnosti, které mají po absolvování školy. Dříve mladý člověk po vysoké škole sehnal poměrně snadno hned práci a většinou i za slušný plat. Banky také půjčovaly i na 100 procent ceny nemovitostí, tak si mnoho mladých

- 71 -

skoro s první výplatou koupilo byt, coţ dnes tak snadno nelze. Přístup k práci je dnes horší a nabízené platy jsou také v jiné relaci. Mladí lidé nyní pociťují i více nejistot neţ před pár lety – nejistota práce, výše platu a řada z nich odchází do zahraničí nebo raději bydlí v nájmu, který je pro ně pruţnější a jednodušší neţ se vázat k vlastnictví. REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Kutná Hora lze rozdělit z hlediska trhu na dvě části – na vlastní okresní město Kutná Hora, město Čáslav a na zbytek okresu.

II. MĚSTO KUTNÁ HORA POZEMKY Proluky V centru města se volné proluky vyskytují velice ojediněle. Důvodem je hustá zástavba historických budov. Čas od času se na trhu realit objeví nabídka proluky v historickém centru, ale její cena je neobvykle vysoká. Pohybuje se v cenové relaci okolo 20 tisíc korun za metr čtvereční. Jako jediná moţnost výstavby v tomto odvětví se jeví rekonstrukce stávajících objektů. Výstavba je dále limitována poţadavky památkové péče. V příměstských částech města a v přilehlých obcích a je volných proluk více a jejich cena se pohybuje v rozmezí od 500 Kč do 1700 Kč za metr čtvereční, podle vzdálenosti od centra města. Obecně lze říci, ţe v těchto částech města je nabídka v rovnováze s poptávkou. Stavební pozemky Poptávka po stavebních pozemcích se díky zpřísnění podmínek pro ţadatele hypoték a vyšší

nezaměstnanosti

patřičně

sníţila.

Realizovaná

cena

pozemků

s vybudovanými

inţenýrskými sítěmi se pohybuje na úrovni 1400 Kč za metr čtvereční. V příměstských částech města a v jeho nejbliţším okolí se ceny stavebních pozemků pohybují od 250 Kč do 1400 Kč za metr čtvereční s ohledem na vybavenost inţenýrskými sítěmi. Pozemky, určené pro průmyslovou výrobu jsou zde zastoupeny v malém počtu. Jejich cena se pohybuje v řádech přibliţně 500 Kč za metr čtvereční. V současné době jsou na okraji města Kutná Hora dvě průmyslové zóny. První nese název Kutná Hora – Karlov, která není dosud vyuţívána a její rozloha je 23,9 ha. Druhá je pojmenována jako Kutná Hora – Na Rovinách. Tato průmyslová zóna má rozlohu 95 ha a je plně

- 72 -

vyuţita. Do budoucna předpokládám, ţe ceny pozemků, hlavně těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou určeny k zástavbě rodinných a bytových domů vzrostou. BUDOVY Byty Poptávka po bytech všech velikostí, stáří a lokace v dnešní době zvolna vzrůstá, a to díky výstavbě výrobního areálu FOXCONN. Zájem o bydlení - jak o existující byty, tak o výstavbu nových bytů, je značný. Převáţně se nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70. aţ 90. letech minulého století. V lokalitě na Šipší a v Benešově ulici i v jiných částech města se rozvíjí výstavba nových bytových domů. Ceny se pohybují v rozmezí 18 000 – 28 000 Kč/m² podlahové plochy bytu. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

800 000 – 950 000 Kč

Byt 2+1

900 000 – 1 800 000 Kč

Byt 3+1

1 200 000 – 2 100 000 Kč

Byt 4+1

1 500 000 – 2 600 000 Kč (malá nabídka)

V budoucnu lze předpokládat mírný nárůst cen bytů popřípadě jejich stagnaci jak v rekonstruovaných historických objektech, tak i v nové výstavbě na okraji města a v prolukách. Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace. Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je v současné době v rovnováze s jejich nabídkou. Realizované ceny u volně stojících domů se pohybují kolem 2 000 000 – 4 000 000 Kč, u řadových objektů kolem 3 500 000 Kč. V současné době je zaznamenán velký rozmach developerských firem, jejichţ projekty se zabývají výstavbou jak řadových tak i samostatně stojících rodinných domů. Poptávka po rodinných domech ve vilových čtvrtích je niţší neţ nabídka, ale s předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní a budoucím koncem krize, lze rovněţ předpokládat vyrovnání poptávky s nabídkou ba i převis poptávky.

- 73 -

Objekty pro individuální rekreaci Tento typ objektů se vyskytuje v nabídce realitního trhu Kutné Hory jen velmi zřídka. Je to způsobeno tím, ţe město Kutná Hora nemá ţádnou chatařskou oblast. V případě, kdy se tyto objekty objeví na trhu realit, realizovaná cena zahrádkářských chatek se pohybuje okolo 250 000 Kč a rekreačních domků kolem 750 000 Kč. V tomto odvětví trhu převyšuje poptávka nabídku. Do budoucna se předpokládá pokles poptávky z důvodu vzdálenějšího vztahu nové generace k zahrádkářství. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou spíše ojedinělou záleţitostí. Obchoduje se zde jen s několika nemovitostmi tohoto typu ročně. Protoţe se zde tyto typy objektů neprodávají jako celky, nýbrţ jako jednotlivé bytové jednotky, nepředpokládá se nárůst nabídky. Ceny bytových domů se zde pohybují kolem 5 milionů korun s ohledem na jejich celkovou velikost. Z výše uvedených faktů tedy vyplývá spíše vzrůst cen doprovázený poptávkou. Administrativní budovy S objekty tohoto typu se obchoduje velmi zřídka a v nabídce se prakticky ani neobjevují. Obecně lze říci, ţe nabídka s poptávkou jsou v tomto odvětví realitního trhu v rovnováze. V tomto sektoru trhu je zastoupen více trh zaměřený na pronájem administrativních prostor, neţ jejich prodej. Průmyslové objekty V současné době se v nabídce neobjevují prakticky ţádné výrobní nebo skladové haly ani průmyslové areály, a to ani z důvodu, ţe se průmysl ve městě částečně utlumil. Kdyţ uţ se na trhu realit objeví pozemek zastavěný průmyslovými objekty, jeho cena se pohybuje okolo 400 Kč za metr čtvereční. Očekává se, ţe poptávka po kompletně připravených stavebních pozemcích v průmyslových zónách bude mírně růst nebo stagnovat. Z největších podniků tu jsou tabákový výrobce Philip Morris, tchajwanská továrna na výrobu počítačových komponentů a LCD monitorů FOXCONN a strojírenský závod ČKD Kutná Hora. Mezi další atraktivní lokality s průmyslovými zónami na okrese Kutná Hora patří Čáslav, Zbraslavice a Zruč nad Sázavou.

- 74 -

NÁJMY Byty Počet zájemců o bydlení v pronajatém bytě se za poslední dobu znatelně zvýšil. V současné době jsou na tom podstatně lépe lidé, kteří svůj byt neprodávají, ale pronajímají ho. Nejvíce jsou pronajímány byty 1+1 a 2+1. Naproti tomu nejmenší zájem je o byty 3+1, které jsou finančně nepřijatelné pro mladé rodiny. Zatímco ceny na vzrůstající poptávku v tomto městě nereagují, u většiny krajských měst se zvolna zvyšují. Je zde i několik hotelů, které mohou nabídnout slušný standard bydlení. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Byt 1+1

5 000 – 7000 Kč / byt / měsíc

Byt 2+1

6 500 – 9 000 Kč / byt / měsíc

Byt 3+1

7 000 – 10 000 Kč / byt / měsíc

Prodejní prostory Nabídka pronájmů prodejních prostor se vyskytuje na realitním trhu velmi omezeně. Převáţnou část nájemců v kamenných obchodech tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunuli z trţišť. Centrum města

7 000 – 15 000 Kč / měsíc

Širší okolí

5 000 – 25 000 Kč / měsíc

Kanceláře Poptávka po pronájmech kanceláří zcela vymizela. Vzhledem k rychlému rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně se očekává podobný vývoj i v budoucnosti. Centrum města

7 000 – 15 000 Kč / měsíc

Širší okolí

do 10 000 Kč / měsíc

Průmyslové objekty Situace na trhu s průmyslovými objekty je do velké míry podobná jako u kanceláří. Centrum města

od 10 000 Kč / měsíc

Širší okolí

do 15 000 Kč / měsíc

- 75 -

III. Město Čáslav Druhou část trhu s nemovitostmi na okrese Kutná Hora je město Čáslav. Čáslav je městem střední velikosti - v roce 2008 byla překročena hranice deseti tisíc obyvatel. Celý katastr města měří 22 km², samotné město má rozlohu 3,5 km².

POZEMKY Nabídka pozemků je niţší neţ jejich poptávka. Poptávány jsou především pozemky pro výstavbu rodinných domů. Ceny stavebních pozemků se zde pohybují kolem 800 Kč za metr čtvereční. BUDOVY Byty Byt 1+1

900 000 – 1 100 000 Kč (malá nabídka)

Byt 2+1

1 000 000 – 1 700 000 Kč

Byt 3+1

1 200 000 – 1 900 000 Kč

Byt 4+1

1 500 000 – 2 100 000 Kč

Rodinné domy Nabídka mírně převyšuje poptávku. Realizované ceny u těchto domu se pohybují v rozmezí od 1 100 000 – 3 000 000 Kč v závislosti na velikosti a stavu nemovitosti – u starších domů. NÁJMY Byty Byt 2+1

6000 – 8 000 Kč / měsíc

Byt 3+1

7 000 – 9000 Kč / měsíc

Byt 4+1

9 000 – 11 000 Kč / měsíc

- 76 -

IV. OKRES KUTNÁ HORA MIMO MĚST Trh je nejvíce aktivní v obcích u silnice směrem na Kutnou Horu. Dále v místech s dobrými moţnostmi pro rekreaci Zbraslavice, Samopše a Kácov. POZEMKY V širším okolí Kutné Hory podél hlavních silničních tahů se stavební pozemky pohybují v rozmezí od 250 Kč – 800 Kč/m², ve zbytku okresu potom od 70 Kč – 350 Kč/m² podle lokace a moţnosti napojení na inţenýrské sítě. Zemědělské pozemky i pastviny jsou obchodovatelné za ceny od 15 do 25 Kč/m². BUDOVY Rodinné domy Jedná se o starší domy charakteru venkovských chalup. V širším okolí Kutné Hory se tyto nemovitosti pohybují v cenách nad 600 000 Kč. Ceny moderních rodinných domů se slušným standardem začínají na 900 000 a končí na 2 500 000 Kč v okolí Kutné Hory, jinde potom cca za 700 000 – 1 500 000 Kč. Ostatní objekty V nabídce se čas od času objeví různé typy objektů jako jsou především jednoúčelové zemědělské objekty ( kravíny, vepříny ) a drobné ţivnostenské provozovny. Většina objektů je nabízena formou veřejné draţby. NÁJMY V této části okresu se nájmy prakticky nevyskytují. Výjimečně se třeba objeví pronájem garáţe nebo ocelokolny.

V. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Světová ekonomická krize je největší brzdou realitního trhu. Na českém trhu realit začíná panovat ţivější ruch neţ v minulém roce. Zatím se projevuje hlavně v podobě příprav nových developerských projektů a příleţitostí k nákupům. Jsem toho názoru, ţe v krátkodobém i střednědobém horizontu se ceny nemovitostí nebudou nijak výrazně sniţovat, očekávám spíše stagnaci. Záleţí ovšem na tom, jak se bude

- 77 -

vyvíjet globální ekonomická krize. Myslím, si ţe teď je vhodná doba pro investování do nemovitostí. Lze předpokládat zájem českých i zahraničních investorů o reality z toho důvodu, ţe v období globální krize jsou investice do akcií a investičních fondů vysoce rizikové. Okres Kutná Hora Téměř všude okolo větších měst nebo i vesnic s dobrou dopravní dostupností probíhá výstavba rodinných domů. Důvodem je zejména to, ţe převáţná část dnešního obyvatelstva vyhledává klidnější lokality. Za pozoruhodnou investici povaţuji nákup stavebně zainventovaných pozemků pro stavbu rodinných a bytových domů v atraktivních lokalitách v okolí větších měst. Některé takovéto projekty jsou např. Výstavba řadových domů v Kutné Hoře, a to konkrétně v její městské části Malín. K atraktivním lokalitám pro výstavbu samostatných rodinných domů dále patří městská část Čáslavi – Nové Město a obec Církvice. Trţní ceny starších bytů v Kutné Hoře mírně klesli a s nimi i trţní nájemné. Předpokládá se, ţe jejich ceny budou do budoucna stagnovat. Velká nevýhoda tohoto města je v tom, ţe zatím nestačí svým konkurentům s lepším dopravním napojením zejména do Prahy a větší nabídkou pracovních míst. Ekonomická situace některých průmyslových podniků se zlepšila

např. nedávno

vybudovaná továrna FOXCONN na výrobu elektroniky. Díky vybudování továrny Foxconn, která se zabývá výrobou elektroniky a restrukturalizace některých podniků, očekávám, ţe by neměl pokračovat pokles průmyslu nějak výrazněji.

- 78 -

Závěr Hlavním cílem této bakalářské práce je poskytnout čtenáři praktický průřez problematikou o oceňování pozemků. V teoretické části této práce jsem se snaţil čtenáře seznámit se dvěma základními přístupy oceňování pozemků, kterými jsou oceňování na trţních principech a oceňování dle cenového předpisu. Ocenění dle cenového předpisu má z úkol správně interpretovat daný cenový předpis a je nezávislé na momentálním stavu ekonomiky a trhu, ale má své opodstatnění z fiskálních či daňových důvodů. Oceňování na trţních principech má za úkol indikovat skutečnou trţní hodnotu, ale nemůţe být pouţito pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní. Samostatnou kapitolu jsem věnoval pojmům jako je cena a hodnota, u kterých jsem objasnil jejich rozdíly. Hodnota je vlastně odhadnutá částka, za kterou by bylo moţno nemovitost prodat, kdeţto cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Neexistuje ţádný jednoznačný návod, jak stanovit trţní hodnotu nemovitosti. Jednotlivé odhady se mohou tedy vzájemně lišit, protoţe jde o tvůrčí proces, do kterého vstupuje osobní názor odhadce. V praktické části, která tvoří stěţejní část bakalářské práce, se věnuji ocenění dvou nemovitostí, které bylo provedeno na trţním principu, pomocí vybraných metod. Jako první jsem oceňoval byt v bytovém domě, jehoţ aktuální trţní hodnota mi vyšla 1.020.000 Kč za pouţití porovnávací metody. Jelikoţ proběhne rekonstrukce bytu, zařadil jsem zde jeho budoucí trţní hodnotu, která je indikovaná částkou 1.430.000 Kč za pouţití kombinace porovnávací a příjmové metody. Druhou nemovitostí je administrativní budova. U této budovy jsem pouţil kombinaci nákladové a výnosové metody. Aktuální trţní hodnota u tohoto druhu nemovitosti za pouţití těchto metod mi vyšla 8.450.000 Kč. Předpokládám, ţe rostoucí vyuţívání informačních technologií v oceňování bude mít za následek vznik rozsáhlých a podrobných databází obchodovatelných nemovitostí, podobných oceňované nemovitosti. V poslední části mé práce se věnuji analýze trhu s nemovitostmi v okrese Kutná Hora. V tomto okrese se ceny nemovitostí nikterak dynamicky nevyvíjí. Důvodem je to, ţe Kutná Hora a její přilehlé obce nestačí svým konkurentům s lepším dopravním napojením zejména do Prahy. Nepředpokládám, ţe by se ceny nemovitostí do budoucna nějak výrazně zvyšovaly, očekávám spíše mírný nárůst cen v klidných lokalitách nedaleko velkých měst. V současné době je největší trend výstavba rodinných domů v klidných lokalitách v okolí větších měst. Ceny nemovitostí v porovnání s ostatními kraji jsou niţší.

- 79 -

Pouţitá literatura 1) ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007. 2) ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Oceňování nemovitostí

na trţních

principech. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, 2007 3) ZAZVONIL, Zbyněk Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-902109-0-2 Zákony a vyhlášky 1) Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 2) Vyhláška č. 84/1996 Sb. Ministerstva zemědělství o lesním hospodářském plánování 3) Vyhláška č. 460/2009, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 4) Zákon č. 289/1995 Sb., lesní zákon 5) Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 6) Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem 7) Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů 8) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů 9) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 10) Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 11) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ), ve znění pozdějších předpisů Internetové zdroje: 1) http://www.la-ma.cz 2) http://www.mfcr.cz 3) http://www.cuzk.cz 4) http://www.sreality.cz 5) http://www.wikipedie.cz

- 80 -

Bankovní institut vysoká škola Praha. Ocenění pozemku. Bakalářská práce

Recommend Documents